1、大桥建设拆迁安置房工程可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月84可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1总 论11.1概论11.2业主简介11.3编制依据21.4编制内容21.5结论及建议31.6主要技术经济指标42项目提出的背景及建设必要性62.1项目提出背景62、2.2项目建设的必要性73项目选址及建设条件103.1项目建设地址103.2自然条件103.3交通条件123.4公用工程现状及建设条件124建设内容及规模134.1建设内容134.2建设规模135工程方案155.1设计依据155.2规划设计原则155.3设计指导思想165.4总图设计165.5建筑设计205.6结构设计236公用工程方案266.1给水排水266.2通风空调设计296.3燃气316.4电气设计327环境保护与绿化407.1设计原则407.2设计依据407.3环境保护417.4主要污染工序及环节427.5污染物治理427.6绿化448建筑节能468.1设计依据468.2建筑节能463、8.3给排水节能488.4通风与空调系统488.5电气节能499建筑消防设计519.1设计依据519.2设计内容及原则519.3工程概述529.4总图消防529.5建筑消防539.6结构防火559.7消防给排水559.8防排烟579.9消防自动报警及联动系统设计6010劳动安全卫生6210.1总图6210.2建筑6210.3电气安全6210.4其他6311项目进度计划及招投标6411.1项目进度计划6411.2项目招投标6412投资估算及资金筹措6612.1投资估算范围6612.2投资估算依据6612.3项目投资6712.4资金筹措6813销售方案6913.1销售价格6913.2销售进度6914、4财务评价7014.1财务评价基础数据的测算7014.2盈利能力分析7114.3清偿能力分析7214.4不确定分析7215社会评价7415.1社会影响评价7415.2互适性分析7415.3社会风险分析7416结论与建议7516.1结论7516.2建议7517附表76附表1：项目投资估算汇总表76附表1-1：工程建设其他费用估算表76附表2：资金筹措与使用计划表76附表3：销售收入及税金测算表76附表4：损益及利润分配表76附表5：借款偿还计划表76附表6：项目投资现金流量表76附表7：资本金现金流量表76附表8：资金来源与运用表761 总 论1.1 概论（1） 项目名称：*街道办事处xx村安置5、房建设工程（2） 项目性质：新建（3） 项目业主：*（4） 项目地址：*区xx街道办事处xx村1社（5） 建设内容及规模本项目总用地面积18821，总建筑面积42070.55，其中架空层建筑面积1336.93，住宅面积35077.87、商业建筑2168.32、配套设施建筑面积310.43，其他建筑面积3177，停车为100个。（6） 项目总投资及资金筹措项目总投资:10556.48 万元资金筹措：项目总投资为10556.48 万元，其中业主自筹4756.48 万元，申请银行贷款5800万元。（7） 建设工期：本项目建设工期为15个月，2009年10月至2010年12月。1.2 业主简介。1.36、 编制依据（1） 国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目可行性研究指南；（2） 国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（3） 业主提供的相关基础资料；（4） 业主对项目建设的主要意见及预期目标；（5） 国家和重庆市其它相关规定和要求。1.4 编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。1.5 结论及建议1.5.1 结论（1） 本项目的建设是支持xx大7、桥拆迁建设的需要，该项目的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有着积极的推动作用。（2） 项目建成后由征地办按时全部回购，该项目的投资回收有保障。（3） 项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用，社会效益明显。（4） 项目建设符合*区城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。1.5.2 建议（1） 鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该项目的投资回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款支持，以便于该项目下一步工作的实施。（2） 在工程8、建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。（3） 在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成城乡统筹实验区形象工程。1.6 主要技术经济指标主要技术经济指标见下表。表 1主要技术经济指标表项 目计量单位数值所占比重(%)项目概况总用地面积m21882128.23亩居住户（套）数户（套）432居住人数（每户按3.2人计算）人1383总建筑面积m242070.55一、按功能性质划分 1、住宅建筑面积m235077.8783.38% 2、架空部分建筑面积1336.93 3、商业面积m22168.39、2 4、配套设施建筑面积m2310.43其中物管189.13居委会69.66公厕20.23消防控制室31.41 5、其他建筑面积m23177二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积m238901.52含架空层1336.93 2）地下建筑面积m23169.03 其中消防控制室m231.41车库、设备用房m23137.62停车泊位辆100 1）地面辆40 2）地下辆60容积率1.996建筑密度18.12绿地率30.1投资数据总投资万元10556.48 工程费用万元7618.55 工程建设其他费用万元2614.47 预备费万元204.66 建设期利息万元118.80 筹资数据业主自筹万元4756.410、8 银行贷款万元5800.00 项目投资指标内部收益率(年度) 13.12%净现值 万元450.40 投资回收期年2.02 项目资本金内部收益率(年度) 20.10%净现值 万元551.03 投资回收期年1.65 2 项目提出的背景及建设必要性2.1 项目提出背景2.1.1 党中央提出构建和谐社会的宏伟目标构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。这适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。应该在推进社会主义物质文明、政治文明、精神文明发展的历史进程中，扎扎实实做好构建社会主义和谐社会11、的各项工作。中国的问题是农民问题。在构建社会主义和谐社会的诸多问题中，农村的发展建设、“三农”问题是则是重中之重，而这也是最大的发展难题。随着中国城市化进程的推进，部分处于城市边缘地带的郊区镇、村逐步被划入城市市区管理，农民变身市民。如果城市不能为他们提供住房及其他相应的生活、就业保障，则将会造成很大的社会经济、治安问题。只有在工业化和现代化的基础上逐步推进城市化，才能为当地居民创造更多的就业岗位，也才能最终实现我们所期望的城市化目标。否则不仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房可住、无业可就而陷入贫困，也会给政府带来巨大的财政负担，造成社会不稳定因素，并且有悖于党中央提出的建设社会主义和谐社12、会的精神。2.1.2 项目建设的直接原因从整个城市发展角度而言，城郊道路的疏通，在时空范围内缩小了城市的体积，同时在经济上又放大了城市的功能。可以说，道路是城市发展空间的骨架，道路的建设不仅意味着城市交通长度、宽度的增加，更是给城市发展提供了广阔的空间。xx大桥南起*xx，北经大渡口区，大桥的建成，将打通南部外环公路、渝黔高速公路出口，北部贯通于成渝高速公路、渝长高速公路，形成重庆市西南部主城区快捷通道，将直接带动*区、大渡口区360平方公里的开发建设，并为重庆大型建设项目丰收坝水厂、长安铃木公司、重庆国际复合材料公司、兰成渝输油管线重庆末站、珞璜电厂、重庆钢铁公司等大型企业提供便捷的交通运输13、走廊，有力地促进重庆汽车、钢铁、建材等支柱产业的发展，极大地方便广大市民的工作与生活。由此看来，xx大桥的建设是十分必要的，但是xx大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置工作，*区xx街道办事处xx村安置房建设工程的实施，就是为了安置部分因建设xx大桥而拆迁的农户。从某种意义上说该项目的实施，是为了支持城市交通建设，对构建和谐社会有着积极的作用。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是保持社会稳定和谐发展的需要众所周知，解决三农问题是构建社会主义和谐社会所面临的重大问题。从农村和城市的比较情况看，农民口袋没钱，城里人就下岗；农村的收入上不来就形成不了购买力，城里的生产、工厂的产品也卖不掉；如果农民14、生计得不到安排、生活没有保障，城里人也就不得安宁。所以把构建和谐社会和“三农”问题联系起来，不是说对农民、对农村要有什么恩赐，而是指，对整个国家来讲这是一种和谐的要求。征地拆迁是当前社会快速发展的一种必然趋势，是引进发展资源，推动地方经济发展，加快区域城市化和工业化进程，实现群众致富奔小康的有效途径。近几年来，随着我国城市化进程的大大加快，在政府力量的主导下，越来越多的农民参与到这一社会变迁中来。据不完全统计，到目前为止，全国约有4000万农民在这一过程中转化为城镇居民。在这一发展进程中，拆迁安置工作直接关系到被拆迁群众的切身利益，工作面广量大，牵涉到的问题错综复杂，工作稍有不慎就会引发诸多矛15、盾，不仅影响整个拆迁工作进度，还直接影响着投资环境和社会稳定，甚至会阻碍地方经济发展；而且，这也不利于社会主义和谐社会的构建。因此，“农转非”安置房的建设工作不仅是必要的，而且是十分迫切的。2.2.2 是支持xx大桥建设拆迁安置的需要xx大桥的建设把大渡口区与*区连成一片，进而与主城其它区加强联系，对推动城市的发展有着重要的意义。但是xx大桥的建设将涉及到部分农户的拆迁安置，从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，同时对社会的稳定有着重要的作用，*区xx街道办事处xx村安置房建设工程建成后可提供432套安置房，能够解决因xx大桥建设而被16、迫拆迁的所用农户的住房问题。因此，*区xx街道办事处xx村安置房建设工程的实施就是十分必要的，对构建和谐社会有着重要的意义。3 项目选址及建设条件3.1 项目建设地址本工程位于*区xx街道办事处xx村1社，为xx大桥建设拆迁安置房工程。拟建建筑以居住为主，结合商业为一体的建筑群落。3.2 自然条件3.2.1 地形地貌该项目建设用地面积为18821m2，地块呈方形，两面均临城市道路，区域内为浅丘陵地形，东西长约170m,南北长约120m。最高处标高241，最低处标高221.5，最大高差19.5m。3.2.2 水文地质条件*属浅丘地形，剥蚀地貌，地层由上至下有：第四系全新统（Q4el+dl），侏罗17、系中统沙溪庙组（J2s）。由上至下岩性描述如下：（1） 粘土层：（Q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由粘土类矿物组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场地有分布，厚度 0.80m-7.50m。（2） 泥岩：（J2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质结构，中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥岩，厚度2.20m-11.10 m，平均5.00m。上述2、岩石按风化程度可划分强风化带、中等风化带，其工程特性如下：强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发生变化，岩芯呈土状，失水呈散粒状；埋深2.204.60m。中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击声脆，岩芯呈18、长柱状；埋深3.006.00m。地质构造：拟建场地地层呈单斜产出，岩层产状：倾向110度，倾角102。裂隙不发育，基岩面起伏受地形控制，经对场地的地质调查未发现断层和构造破碎带，属内陆湖泊相沉积岩类，岩层层序正常，地层单一，属简单地质构造场地。3.2.3 地质灾害现状调查据调查及搜集有关区域地质资料，该区域未发现有滑坡、崩塌地裂缝、危岩及变形等不良地质现象，场地内自然边坡稳定性好。3.2.4 气候*区属中亚热带湿润气候区，由于盆地山脉阻挡，加之地形起伏较大，具有典型的盆地气候，其特点为：冬暖夏热，四季分明，空气湿润，日照少，雾日多，无霜期长。工程区多年平均降雨量1081.7mm，降雨年内分配不19、均，夏季最多，春、秋次之，冬季最少。每年4月10月的降水约占全年80%左右，最大雨日多发生在6月8月。工程区内多年平均气温为18.3，年际间变化不大，极端最低气温为1.8，极端最高气温达44，多年平均日照时数1298.5h，多年平均最大风速1.3m/s。工程区内暴雨多发生在4月10月，而5月9月约占全年75%。大雨、暴雨发生机率较为频繁。工程区历年平均相对湿度79；最热月平均相对湿度76；最冷月平均相对湿度81.3。工程区全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向C频率36，北向频率15；夏季风向C频率31，北向频率10。历年平均风速2.2m/s，基本风压0.4KN/m2。3.2.5 20、地震根据中兵勘察设计研究院重庆分院2008年4月编制的*区渔洞xx村安置房建设工程岩土工程勘察报告（直接详勘），本工程场地类别为类，场地上特征周期为0.25、0.35s，地基承载力特征值；1480kpa(中风化泥岩)、12900kpa(中风化砂岩)，地下水总体贫乏，东侧地势低凹地带有少量地下水，且无侵蚀性。本地区地震基本烈度6度，抗震设防烈度6度。3.3 交通条件项目所在地位于在重庆市*区xx往珞璜公路左侧，地块交通较为便利，满足项目建设运输条件。3.4 公用工程现状及建设条件本项目建设场地水、电、通讯等公用设施齐全，施工场地条件较为完善。4 建设内容及规模4.1 建设内容建设内容主要包括安置21、房、商业门面、相关配套设施、地下车库、道路广场和绿化。4.2 建设规模根据拆迁户的数量，结合本项目占地面积，规划约定的容积率，综合确定本项目的建设规模为：（1） 总用地面积：18821m2；（2） 总建筑面积：42070.55，其中架空层建筑面积1336.93，住宅面积35077.87、商业建筑2168.32、配套设施建筑面积310.43，其他建筑面积3177。容积率1.996，建筑密度18.21%，绿化率30.1%。住宅主要户型分A、B两类,总共有432套。分类套型户数(套)套内面积（m2）建筑面积（m2）所占比例套型面积90m2以下A-13442.7650.9686.40%A-31773.22、7987.88A-43459.6271.01A-11751.7061.52A-31773.7987.81A-43459.6270.95A-71742.7950.92B-14056.8866.37B-14053.3764.12B-22073.5788.38B-32057.4869.06A-23485.05101.29A-51780.0195.29A-21779.9295.10A-51780.0195.21A-61785.05101.20小计392套型面积90m2以上B-240100.65117.4413.60%小计40合计432100%5 工程方案5.1 设计依据（1） 民用建筑设计通则（JGJ23、3787）；（2） 建筑结构载荷规范（GB500092001）；（3） 砼结构设计规范（GB500102002）；（4） 建筑地基基础设计规范（GB500072002）；（5） 砌体结构设计规范（GB500032001）；（6） 中国地震震动参数区划图（1990）（GB183062001）；（7） 重庆市规划局渝规选项2004江字第0085号。5.2 规划设计原则（1） 充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。（2） 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保24、”的国策。采取具体措施和作法，满足有关节能设计规范的要求。充分挖掘用地潜力，多利用地下空间，增加停车位。采取具体措施和作法，保护环境，实现可持续性发展的战略要求。（3） 坚持适用、安全、经济、美观的原则，积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进，经济合理，形象美观。5.3 设计指导思想各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各项配套设施。同时，应针对该项目的特点对方案进一步深化。5.4 总图设计5.4.1 总平面布置（1） 规划目标：营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程25、达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的安置房理念。（2） 总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。该工程由2幢18F、4幢11F高层住宅、一个地下车库及相应配套商业组成。建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。沿街布置两层小商业，结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环26、形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。住宅底层局部架空，加上较大的绿地率营造出宜居、舒适的生活环境。5.4.2 交通道路组织本工程在西北侧及东北侧均布置了出入口，以西北作为主要出入口，小区外围形成车行环道，在入口处及东北角设置地下车库出入口，人车分流。场地内的车行道布置满足车辆进出和消防扑救的要求，在场地内分散设置了可停40辆车的室外停车场。设置一个地下停车库，停车60辆。出入口同小区道路相通，可以方便的到达城市道路。道27、路在用地内部成环，宽度满足消防车的通行要求，转弯处均作加宽处理，坡度在1与8之间。5.4.3 竖向设计本工程场地高差较大，小区排水方式以路面排水为主。雨水由建筑向道路排出场区。设计中将场地进行平整，使场地略高于城市道路，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差为5.75m，道路最大纵坡为8%，最小纵坡为1%，室外场地的连接方式采用平坡式。竖向布置方式采用平坡式，地表雨水的道路边雨水口收集排除方式。场地竖向设计标高考虑与城市道路标高协调。小区内最大地下室挖方高度为局部11m，最大填方深度为局部4m。5.4.4 建筑放线及定位建筑放线采用绝对坐标进28、行放线，各放线点坐标详见总平面图，由于场地地形高差较大，建筑0.00标高以各单元为标准，具体数据详见总平面图。5.4.5 配套设施及公用设施本工程设有公用配套设施：配电房、水泵房、消防控制中心等。公厕、居委会、物管用房及垃圾收集站点。5.4.6 绿化设施场地内绿化系统由中心绿地，道路绿化，各种空地绿化和山上森林绿使用费共同组成，绿化由草皮、花卉及各类灌木、乔木立体构成。设计上运用园林设计手法，结合地形，分别种植各类标志性、季节性的花、草、树木、修建喷泉、雕塑等设施，形成各具特色的组团绿化。5.4.7 项目技术指标表 2建设工程方案综合技术经济指标一览表项 目计量单位规划要求指标数值所占比重(%29、)总用地面积M21882118821居住户（套）数户（套）432居住人数（每户按3.2人计算）人1383总建筑面积m242070.55架空部分总建筑面积m21336.93一、按功能性质划分 1）住宅建筑面积m235077.8783.38% 2）商业面积m22168.32 3）配套设施建筑面积m2310.43其中物管189.13居委会69.66公厕20.23消防控制室31.41 4）其他建筑面积m23177二、按地上地下部分划分 1）地上建筑面积m238901.52含架空层1336.93 2）地下建筑面积m23169.03 其中消防控制室m231.41车库、设备用房m23137.62停车泊位辆商30、业0.7辆/100 m2；住宅1辆/600 m2100 1）地面辆40 2）地下辆60容积率2.01.996 其中奖励容积率建筑密度18.2118.12绿地率3030.15.5 建筑设计5.5.1 设计原则（1） 以人为本，创造舒适、方便、健康、经济、适用的高质量的人居环境。（2） 突出规划建设的先进性、引导性，探索二十一世纪可持续发展的住区与配套商业的安置模式。（3） 应用先进规划理念，建立全方位智能化社区管理服务系统。（4） 积极发展“四新”技术，提高科技含量，创造更为人性化的居住及商业空间。5.5.2 平面布局及功能区分根据总体布局，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功31、能，确定每幢建筑的平面形式。户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区，洁污分区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。每户均做到了明厨、明卧、明厅的格局。每户居住空间和客厅朝向主要景观。卧室设置低窗台大玻璃（内加防护栏杆），起居室至阳台为落地玻璃门，从而扩展了厅内的景观视野，提高了舒适度。5.5.3 立面设计本小区建筑设计采用的立面及立面构成手法均充满现代都市气息，以全新的思维及手法追求“现代”美感。本设计力争创32、造富有地方特色的现代民居的建筑新风格，使该建筑从周围环境中脱颖而出。立面采用现代建筑手法处理，以匀称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该建筑显得简洁、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，带来室内通明透亮的视觉效果，并使室内外空间相互流通，也使整体立面显得活泼而明快。充满人情味的细部处理，以求得典雅宜人的建筑形象。建筑色彩将以浅暖色为基调，搭配白色玻璃窗及局部白色及土黄色墙面，体现一种清新，脱俗的居住文化。5.5.4 剖面设计本工程住宅楼1#楼18/-1层，建筑高度55.4m，一层高度4.4m；2、3#楼11/-1层，建筑高度34.4m，一层高度4.4m；4#楼18层，建筑高度55.2m，33、一层高度4.2m；5、6#楼11层，建筑高度34.2一层层高4.2m，在布置结构梁及管道后，净高大于3.6m，架空部分作为风雨活动场地，标准层高3m，满足住宅规范m。地下室层高为4.2m，室内外高差按0.3m-0.6控制。楼梯平台上部及下部过道处的净高和梯段净高等满足规范要求。5.5.5 竖向交通设计1、4#楼为塔式住宅，每栋设置2部电梯，为客梯兼消防电梯；2、3#楼为塔式住宅，每栋设置1部电梯，为客梯兼消防电梯；5、6#楼为单元式住宅，每单元设置一部客梯；与地下车库相连的住宅，楼梯、电梯与之相连。5.5.6 建筑无障碍设计建筑入口（含室外地面坡度、轮椅坡道和扶手、平台、入口门厅、走道、门宽等34、）进行无障碍设计。5.5.7 建筑安全（1） 女儿墙完成面净高均1200。（2） 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程JGJ 113-2003表-1选用。（3） 外墙饰面采用面砖。（4） 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生35、高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。（5） 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。栏杆垂直杆件间的净距不应大于110。（6） 阳台、外廊、上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在六层以上时，栏杆高度不应于1.10m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。（7） 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等36、于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。阳光窗（凸窗）范围内设有供人坐或放置花盆等用时，护栏或固定扇的防护高度一律从窗台面起算；（8） 住宅的公共出入口位于阳台、外廊及敞开楼梯平台的下部时，采取防止物体坠落伤人的安全措施。5.6 结构设计（1） 结构总层数：1、4号楼为地上18层；2、5、6号楼为地上11层；3号楼为地上11层，地下1层；地下车库为地下1层；商业裙房为地上2层，地下1层。（2） 结构总高：1号楼结构高度为57.8037、m；2号楼结构高度为34.40m；3号楼结构高度为39.70m；4号楼结构高度为55.20m；5号楼结构高度为34.80m；6号楼结构高度为34.50m；地下车库结构高度为4.20m。（3） 采用结构类型为：1、2、3、4、5、6号楼（高层住宅）为剪力墙结构；商业裙房、地下车库为框架结构。（4） 结构布置本工程结构形式为现浇混凝土结构，结构布置主要是为了满足建筑功能的需要，并做到体系安全、合理、经济。（5） 荷载取值本工程楼、屋面活荷载均按国家规范取值，取值分别如下：普通停车库：4.0kN/m2消防车道：20.0kN/m2商铺：3.5kN/m2住宅房间、走廊：2.0 kN/m2普通厨房、厕所、38、盥洗室：2.0 kN/m2普通住宅楼梯：2.5kN/m2消防疏散楼梯：3.5kN/m2挑出阳台：2.5 kN/m2上人屋面：2.0 kN/m2电梯机房：7.0 kN/m2（6） 主要结构构件材料1)墙柱混凝土等级:地下车库框架柱、挡墙C35；高层住宅1、4号楼主楼剪力墙C40-C30，随高度增加而递减；高层住宅2、5、6号楼主楼剪力墙C30；高层住宅3号楼主楼剪力墙地下室标高段C35，地下室以上标高段C30。2) 主要梁板混凝土等级：地下车库顶板层C35；高层住宅主楼一般标准层及屋面层C30；商业裙房楼层及屋面层C303)砌体材料及强度等级：MU5页岩空心砖和M5水泥砂浆，要求砌块自身容重不大39、于9.0KN/m3。4）地下挡墙及主楼屋面抗渗等级：S6（7） 主要构件截面（初步计算截面，在施工图设计中可作一定范围的调整）1）墙柱截面：地下车库框架柱500x500，挡墙厚250-300；高层住宅主楼剪力墙墙厚 200-2502)梁截面：高层住宅标准层框架梁200x550，200X500，200X400；高层住宅标准层次梁:200x550，200x450，200x400，200x300；地下车库主梁450x1000，次梁300x600商业裙房主梁300x700，300X600，次梁200x500，200X4003)板厚：主楼一般标准层楼面100，大开间部位110，屋面120，地下车库顶板140、60，商业裙房楼板及屋面板120（8） 基础类型（初步判断基础类型，以施工图设计为准）：根据地勘资料结论，1、2、3、4、5、6号楼及地下车库均采用人工挖孔灌注桩基础或条形基础。6 公用工程方案6.1 给水排水6.1.1 设计依据（1） 建筑给水排水设计规范GB500152003 （2003年版）（2） 居住小区给水排水设计规范CECS57:94（3） 室外给水设计规范GB 500132006，（4） 室外排水设计规范GB 500142006（5） 建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2006年版）（6） 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）（7） 汽车库41、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（8） 自动喷水系统设计规范（50084-2005）（9） 住宅建筑设计规范（GB50368-2005）6.1.2 给水设计（1） 用水量用水标准：普通住宅：250L/人d， K=2.5商业：8L/人d， K=1.2道路及绿化： 2L/m2d车库地面冲洗水 ：2L/m2次，K=1汽车洗车、抹车用水 ：15L/辆次表 3项目用水量表序号用水类别用水量（m3）备注全天最大时1普通住宅345.836.02商业17.32.13车库地面冲洗水82每日2次4汽车洗车抹车1.80.5每日1次5道路及绿化用水30.55.16小 计494.354.87未预见用42、水49.45.5按小计的10%计算8合 计543.760.3（2） 给水水压本工程最不利点用水在 4#楼第18层 ，经估算所需水压相当于海拔高度 300m。（3） 给水水质：一般按生活饮用水水质考虑。（4） 给水系统本工程设进水管1条，管径为DN150mm，在小区北面接入。室外给水采用生活和消防分设制。室外生活给水管呈枝状敷设，管道覆土深度1.2m。小区内根据不同的用水性质分别设置水表计量。给水竖向分区及供水方式：1-4#楼8层及以下，5 6#楼7层及以下楼层直接利用市政压力供水；以上的楼层，由无负压智能泵站设备直接供水，超过0.35MPa的楼层采用支管减压阀减压供水。在车库1层设置生活加压供43、水设备房。（5） 管材选型室外管道选用钢丝网塑料给水管；电热熔连接。室内管道选用衬塑钢管；丝扣或卡套式连接。6.1.3 排水设计（1） 排水量污水量：按日均给水量的90%计算，则每天排放污水量约489m3。雨水量：根据重庆市暴雨强度公式计算，即：q=2822（1+0.775lgp）/（）0.77（升/秒公顷），其中P= 2 年，地面径流系数取0.65，则小区雨水量为374.6L/s，暴雨强度：3.68L/S.100m2地面雨水经系统经组织后就近排入雨水接口。屋面雨水经系统管道收集后排入小区雨水接口。空调冷凝水排放由落水管引下后，就近排入室外雨水系统。（2） 排水系统排水采用生活污水和雨水分流制44、。小区污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水。由南至北排向市政雨污水排水管内。污水管管径DN300-DN400mm，雨水管管径DN200-DN500mm。（3） 管材选用：室外选用PVC-U双壁波纹塑料排水管，橡胶圈连接。室内选用PVC-U内螺旋降噪排水管，胶粘剂连接。（4） 污水处理在小区内集中设置 1座生活污水生化处理池，每天处理污水量为327m3；6.2 通风空调设计6.2.1 设计依据（1） 民用建筑设计通则GB 50352-2005（2） 建筑设计防火规范GB 50016-2006 （3） 高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）（4） 汽车库、修车库、停车场设计防45、火规范GB 50067-97（5） 采暖通风与空气调节设计规范GB 50019-2005（6） 城镇燃气设计规范GB 50028-2006（7） 重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范 DBJ 50-5031-2004（8） 重庆市居住建筑节能65%设计标准DBJ 50-071-2007（9） 公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006（10） 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力2003（11） 全国民用建筑工程设计技术措施 节能专篇 暖通空调动力20076.2.2 通风系统设计（1） 地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详46、见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表 4换气次数房间名称排风指标(次/h)送风指标(次/h)备注变配电房1010开闭所1010车库54按3米高度计算换气体积公共厨房4032柴油发电机房按柴油发电机需排风量计算按柴油发电机需送风量计算电梯机房15自然进风其余设备用房65公共卫生间12自然进风住宅厨房设置变压式排风道（2） 柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。（3） 室内设计参数房间名称室内温度()相对湿度()新风指标噪声夏季冬季夏季冬季(m3/h人)dB(A)商场262060402055办公262260403050（4） 空调方式根据工程各部分的使用功能、运行时间及建设方要求47、，并结合工程可能采用分期建设及便于运行管理等因素，小区内设置多个完全独立的分散式空调系统。1、商业店铺、物管办公、住宅、幼儿园及消防控制中心均采用分体式空调器进行空调，以满足冬夏季空调的要求。设计预留用电负荷及室外机放置位置。2、电梯机房采用窗式空调器进行空调，满足夏季降温的要求，设计预留用电负荷及机组放置位置。6.3 燃气（1） 住宅共有住户432户。住宅天然气小时耗气量每户按2.4m/h计算，小时耗气量为146m/h；日耗气量每户按1.8m/d计算，日耗气量为778m/d；考虑预留商业等公共建筑用气，按400人就餐估算，估算商业小时耗气量为43m/h，日耗气量为256m/d。（2） 本工程48、总小时耗气量为189m/h，日总耗气量为1034m3/d。（3） 天然气由城市天然气管道供应。天然气供应压力为0.2MPaP0.4Mpa。（4） 室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每户设置流量计单独计量。（5） 室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。6.4 电气设计6.4.1 设计依据1、建筑概况：本工程为二类高层住宅建筑，地上11-18层，地下一层；地下层均为车库及设备用房。2、国家现行的有关规程、规范：（1） 高层民用建筑防火设计规范（GB50045-95）（2005版）；（2） 建筑设计防49、火规范（GB50016-2006）（2006版）；（3） 建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（4） 汽车、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（5） 住宅设计规范GB50096-1999（2003版）；（6） 重庆地区住宅电气设计标准DB50/T5003-1997.（7） 公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（8） 民用建筑电气设计规范（JGJ/T 16-2008）；（9） 10kV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；（10） 低压配电设计规范（GB50054-95）；（11） 供配电系统设计规范（GB50052-95）；（12） 建筑物防50、雷设计规范（GB50057-94）。6.4.2 设计范围（1） 小区内供、配电系统。（2） 住宅各户及物管用房门面只设计到配电箱为止。（3） 附属房及公共用区照明设计。（4） 建筑物防雷、接地设计。（5） 配合园林设计单位预留小区景观照明电源。（6） 小区红线内室外管网设计。6.4.3 用电负荷计算本小区负荷分为动力、商业、居民生活用电三大类，负荷计算采用需要系数法。小区动力设备安装容量按实耗计算，商场、附属用房、车库设备用房等按单位面积法计算，住宅按户计算，其单位指标及计算负荷如下：指标: 物管房附属房及设备用房:79W/m2 车库： 3W/m2 一室一厅： 3.0kW/户 二室一厅： 4.51、0kW/户二室二厅 ： 5.0kW/户三室二厅 : 6.0kW/户公用配电房计算负荷:电力安装容量 : Pe=2327kW变压器安装容量 : Sbj=1260kVA无功补偿容量 : QC=240kvar补偿后功率因数 ： COS2=0.92专用配电房计算负荷:电力安装容量 : Pe=535kW变压器安装容量 : Sbj=500kVA无功补偿容量 : QC=120kvar补偿后功率因数 ： COS2=0.926.4.4 供电（1） 负荷等级本工程为二类高层住宅建筑，由1#-6#住宅及地下车库组成，1#，4#楼住宅为18层；2#，3#，5#，6#楼住宅为11层；车库为地下一层。其中消防用电设备、应52、急、疏散照明，智能化系统用电设备为一级负荷，客梯、生活水泵为二级负荷，其余均为三级负荷。（2） 电源及电压根据业主与当地政府及供电局协议，本工程拟由北侧的城市干道引入一回10kV专线电源，经城市电力走廊敷设至本工程变配电所。高压配电位于本工程车库地下一层。10kV供电线路型号规格由供电局确定。（3） 变配电所本工程在车库地下一层设一个公用变配电房及一个专用变配电房,变压器总装机容量为1890kVA。公用变配电房内置2台变压器，安装容量为2630kVA，供本工程住宅负荷用电。专用变配电房内置1台变压器，安装容量为630kVA，供本程车库、商业门面及附属用房、住宅电梯及公共照明、消防等专用负荷用电53、。本工程设发电机作消防应急电源，发电机房设在车库地下一层，其安装容量为340KW/425KVA。（4） 继电保护及变配电房设备选型10kV配电设备选用SM6-10开关柜。低压配电设备选用GCS开关柜，变电设备选用SCR9带IP2x保护外壳、冷却风机、温控箱式干式变压器。10kV进线采用真空断路器作过流和速断保护，变压器采用负荷开关加熔断器保护，并设高温报警保护。低压出线采用低压断路器作过流兼速断保护。（5） 无功功率补偿小区无功功率补偿采用低压静电电容在各变电所低压侧集中自动补偿。补偿总容量为360kvar。（6） 用电管理及电能计量本工程计量分为居民、非居民用电两大类。居民设一户一表，计量表54、集中设在走廊(电气井内)。非居民用电在变电所集中计量。6.4.5 室外照明室外照明由业主委托园林设计单位一并考虑，本设计只在专用配电房内预留电源，室外照明由节能型控制箱集中控制。6.4.6 室内配电及照明（1） 配电室内配电采用放射式与树干式相结合的方式，对大型设备、电梯等用电负荷采用放射式配电，一级负荷采用放射式双电源末级自动切换方式配电。其它设备及住宅采用树干式配电。低压放射式供电电缆选用ZR(NH)YJV-1KV-型电力电缆，公共用房树干式配电线路采用YJV-1KV铜芯绝缘电缆，住宅楼、配电竖向干线选用YJV-1KV-型预分支电缆。配电支干线、支线采用ZR-BV-750/450V铜芯绝缘55、线。从变电所引出的低压配电线路采用防火XQJ型金属线槽，一部分敷设至设备或配电箱，一部分敷设至电气井后，再沿电气竖井敷设至各楼层配电箱。从各楼层配电箱配出的支干线，支线穿PVC管或钢管沿棚、墙、地暗敷或明敷（2） 照明车库照明采用简式荧光吸顶(杆吊)灯，由照明配电箱集中控制；设备用房照明采用防水防尘灯具。由各房间就地控制。附属用房照明采用格栅式高效荧光灯,由跷板开关就地控制。住宅室内照明由住户自理，公共走廊、楼梯间照明采用吸顶灯，由声、光控开关控制，电梯间照明采用吸顶荧光灯，由跷板开关就地控制。车库、设备用房、高层住宅的公共走廊、楼梯间、电梯前室设应急照明。在车库、商场、疏散通道、出入口、楼梯56、间和高层住宅的楼梯间、电梯前室等设疏散标志灯。所有照明线路均采用ZR-BV-500型导线穿阻燃PVC管或钢管在棚、墙内敷设。6.4.7 电气安全（1） 建筑防雷及接地根据本工程建筑性质，二类高层建筑（计算雷击数为11层0.078次/a，18层0.095次/a）按三类防雷建筑设置防雷接地。在1#-6#住宅建筑物屋顶沿女儿墙四周，敷设一条水平避雷带及在屋面敷设20*20(24*16)避雷网格。建筑物高度30m及以上各层四周边梁钢筋焊接成环行水平避雷带防侧击雷。45m及以上外墙上的金属栏杆、门窗等与防雷装置相接。竖直敷设的金属管道及金属物顶端与避雷带相连接，底端与接地网相连接。为防雷电波侵入,凡从室57、外引入的低压线路全长采用埋地电缆时，在入户端将电缆金属外皮、金属护管均应可靠接地。凡是架空和直接埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷的接地装置相连。本工程采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，住宅2，3#楼与车库基础钢筋相连，接地系统工频电阻R1。（2） 强电安全高、低压配电设备采用氧化锌避雷器作过电压保护，配电系统接地采用 TN-S制。插座回路采用漏电保护开关，小区内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，住宅卫生间作局部等电位联接。表 5负荷计算及变压器选择用电设备名称安装容量(KW) 计算系数计算负荷变压器容量(KVA)/58、负荷率需求系数Kx功率因数cos有功功率Pj(KW)无功功率Qj(Kvar)视在功率Sj(KVA)公用变电所1#住宅6120.450.852751713242#住宅2400.450.85108671273#住宅2400.450.85108671274#住宅6630.450.852981853515#住宅2400.450.85108671276#住宅2400.450.8510867127合计223510066231183电容补偿-2*1201，2GB变压器100638310762630 /85%专用变电所专用负荷626460387601电容补偿-120ZT变压器4602675321630 /8459、%发电机消防负荷288245190310平时重要负荷275233181296发电机320KW/400KVA7 环境保护与绿化7.1 设计原则依法执行环境保护设施与主体工程实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。7.2 设计依据（1） 重庆市主城区城市建设工程项目配套绿地管理技术规定（试行）；（2） 重庆市规划局渝规建审（2008）经开字第0007号文，建设工程规划设计方案审查意见书。（3） 中华人民共和国国务院第253号建设项目环境保护管理条例；（4） 中华人民共和国水污染防治法；（5） 中华人民共和国大气污染防治法；（6） 60、中华人民共和国环境噪声防治法；（7） 重庆市环境保护“十五”计划；（8） 重庆市绿化条例；（9） 渝府发20022号“重庆市主城区五管齐下净空措施；（10） 污水综合排放标准GB8978-1996中三级标准；（11） 大气污染物综合排放标准GB16297-1996中2级标准；（12） 饮食业油烟排放标准GB18483-2001；（13） 城市区域环境噪声标准GB3096-93；（14） 重庆市环保局渝环发1999639号“关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知”；（15） 环境影响报告批文。7.3 环境保护（1） 建筑总体布置满足建筑卫生间距要求并充分考虑建筑采光和通风。生活饮用水源避61、免与废弃物的污染。生活垃圾作袋装集中收集处理。建筑按其使用要求，满足相应的卫生标准和规范。建筑墙体及装饰材料选用无污染、无辐射的材料；（2） 住宅组织自然通风；厨房卫生间有组织排气；（3） 对有发热源废气的房间，地下车库、厨房、发电机房、变配电所等均设置通风系统，以保证房间内能有良好的空气环境。（4） 绿化1满足绿地率要求，选择适应本地气候条件的树木花草进行优化种植。2采用先进的种植技术和防止病虫害技术，提高植物的成活率。采用地面、屋面、平台和垂直绿化方式，增大绿化覆盖率，起到清洁空气，降低噪声，调节气候的作用。3尽量减少硬铺装，选择具有透气、透水性能的地面铺装材料，即扩大绿地面积，又保证了人62、和车辆的通行方便。绿化面积5692m2，绿地率为30.2%。7.4 主要污染工序及环节拟建项目为房地产开发建设项目，住宅居民居住排放生活污水及生活垃圾；在废气方面，不涉及大型服务性餐饮，主要包括居民厨房油烟、地下停车库汽车排放尾气、地下设备用房柴油发电机工作排放废气以及污水处理设施运行异味等；在噪声方面，主要有设备用房柴油发电机组、各类通风机、水泵和电梯运行噪声等。7.5 污染物治理7.5.1 废气治理（1） 地下停车库车辆排放尾气以及设备用房内柴油发电机组工作产生废气量较小，主要污染物包括CO、NOx、HC等，设计中采用机械通风，由风机、风管抽送至专门烟道高空排放。（2） 因设计中无大型服务63、性餐饮，对居民住宅中的厨房油烟，在建筑设计中已考虑负压烟道通向屋顶排放。（3） 生活污水处理设施运行过程中产生异味气体，可布置专管引至建筑屋顶排放，以避免对居民生活起居造成的不适。7.5.2 废水治理本工程生活污水排放量约为327m3/d，经生化处理设施处理后，各污染指标达到三级排放标准(COD500mg/L、BOD5300mg/L、SS400mg/L后，进入市政排水管道，再汇入城市生活污水处理厂。根据拟建项目中各建筑平面位置、使用功能及污水排放量，本工程共设置1个生化处理池。生活污水处理流程如下：生活污水生化池达标排放7.5.3 噪声控制（1） 小区周边围墙采用声障墙，或布置高大的乔木以降低64、城市道路机动车的噪声影响。（2） 柴油发电机组、水泵、风机及电梯等选用低噪高效的设备以降低运行噪声，并通过设备基础减震、弹性支吊架安装、管道消声、室内采用吸声吊顶及隔声门窗等措施达到有效降噪的目的。（3） 沿街的住宅或环境噪声较大时，结合建筑节能设计采用隔声性能较好的中空玻璃外窗（其窗户的隔声性能不小于3级）。（4） 结合建筑节能设计采取构造措施提高楼板、分户墙、户门的空气隔声性能和楼板的撞击声隔声性能。（5） 水、暖、电气管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声措施。（6） 采取上述措施后，应满足卧室、起居室在关窗状态下的白天允许噪声级为50dB（A声级），夜间允许噪声级为40dB（A声65、级）的住宅建筑规范要求。7.5.4 固体废弃物处理小区所产生的固体废弃物主要是居民生活垃圾及各类商业、社会服务设施产生生活垃圾，由物业管理部门定期清运至城市垃圾处理场处置。7.6 绿化7.6.1 景观及绿化布置（1） 该场地用地，现已无任何有保留价值的植被。因此本工程的环境景观与绿化设计将完全根据总体布局及竖向进行统一设计。（2） 绿化设计以绿色植物为主，布置采取点、线面相结合的完整绿化系统。植物配置适应气候特点和居住环境要求，形成良好的植物群落。点的绿化集中在绿岛和住宅单元入口。线的绿化主要是沿道路两旁种植行道树和绿篱，行道树非扑救面处选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。面的绿化为建筑66、物之间的集中绿地区，以草坪和灌木为主。（3） 景观设计采用现代自由式的设计手法，随交通线路自由布置。住区主要出入口、视线通廊区、集中绿地区为景观布置重点，通过小品、铺地、室外灯饰、绿化等景观形成良好的居住场所。住区环境设施应起到点缀和强化景观效果的作用，同时应具有功能性。建筑小品等硬质景观设计突出观赏性和趣味性，体量和尺度适宜，宜少而精；标志设计简洁醒目；照明设计应营造安闲优雅的生活气氛；游戏器械必须符合儿童的尺度和安全要求。住区水景结合本地气候特点和水源情况，适当确定水体面积、深度和形状，采用多种手法创造以水体为中心的动态和静态景观。7.6.2 项目配套绿地的面积计算标准（1） 配套绿地面积67、：距多层及以下建构筑物外墙1米起算，距高层建筑物外墙1.5米起算。建筑物底层架空的内部绿化未计入绿地面积。（2） 地下室屋顶的绿地覆土深度大于1.5m，计入绿地面积。7.6.3 绿化技术指标见下表表 6绿化技术指标表序号名 称单位数值备注1建设用地总面积188212绿地总面积5692其中实地绿地面积4389平台绿地面积1303种植土层深度1.5m3绿地率%30.28 建筑节能8.1 设计依据（1） 民用建筑热工设计规范GB50176-93；（2） 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 134-2001；（3） 重庆市居住建筑节能65设计标准DBJ 50-071-2007；（4） 节水型生活用68、水器具CJ1642002；（5） 建筑照明设计标准GB 50034-2004。8.2 建筑节能8.2.1 节能措施（1） 总平面节能尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑群的布置、建筑物的平面布置有利于自然通风。（2） 建筑单体节能可能的情况下，将住宅主要活动房间尽量布置在南面，使房间夏天可减少室外热量侵入，冬天可获得较多的日照；选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合重庆市居住建筑节能65设计标准的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，满足重庆市居住建筑节能65设计标准的规定；厨房和卫生间排风口的设置69、，避免强风时的倒灌现象和油烟等对周围环境的污染；单面采光房间的进深不宜过大；屋面、外墙表面采用浅色处理；楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位置合理，满足通风要求，不易受阳光直射。（3） 建筑物外围护墙节能在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几点：采用保温隔热性能好的墙体材料JN型烧结岩空心砖；采用JN型烧结页岩空心砖，热桥采用聚苯颗粒保温浆料处理的自保温体系，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。（4） 门窗节能除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还应从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：选用70、多腔塑料窗框型材；采用传热系数低的外门窗玻璃（多腔塑料窗框+6透明+12A+6透明）材料；门窗应具有良好的密封性能。住宅外窗气密性七层以下不低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法规定的3级，七层及以上不低于4级。（5） 屋面节能利用屋顶植草、栽花、种植灌木、形成生态屋面；采用挤塑聚苯板节能屋面做法；保温层设置在防水层上，形成倒置式屋面。（6） 对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，进行建筑物全年耗电量的综合性能指标（或权衡）判断，通过调整构造，使该指标能满足相应建筑节能设计标准的规定。8.3 给排水节能（1） 本工程选用的卫生洁具均按节水型生活用水器具选择。公共卫生间水龙头及冲洗阀均71、采用光电感应冲洗阀，住宅大便器冲洗水箱采用36升两档型冲洗水箱，水龙头及DN40以下阀门采用陶瓷芯阀门。（2） 按用水部门设置水表进行计量收费。（3） 水池（箱）设报警溢流水位，防止长时间溢流排水。（4） 利用市政供水压力，采用叠压式无负压变频供水设备提供二次加压供水系统，节约能源。8.4 通风与空调系统设计中执行有关节能设计标准的强制性条文，具体体现为：所选用的通风空调设备均采用符合国家现行标准规定的节能型产品，各设备的能效比及性能系数均符合国家现行标准中之规定值。符合GB 50189-2005第条的规定。8.5 电气节能8.5.1 供配电系统节能（1） 变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配72、电半经减少线路损耗；（2） 合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗，（3） 合理分配负荷，控制变压器负载率在75%-85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内。8.5.2 减少线路损耗（1） 尽量选用电阻率较小的导线；（2） 尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路；（3） 变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径；（4） 对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。8.5.3 提高功率因数（1） 设计中尽可能采用功率因数高73、的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)；（2） 在采用分散就地补偿和低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。8.5.4 变压器、电动机节能（1） 选用SCR9节能变压器；（2） 选用高效率的电动机；（3） 采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节转速使得与负载变化相适应以提高电动机轻载时的效率。8.5.5 照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。（1） 充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能；（2） 照明设计满足建筑照明设计标准中规定74、的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度值如下：（3） 车库 3W/m2 住宅 7W/m2（4） 在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯；（5） 使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。（6） 室外照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。9 建筑消防设计9.1 设计依据（1） 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）及局部修订条文；（2） 建筑设计防火规范G75、B50016-2006；（3） 汽车库、修车库、停车库设计防火规范GB5006797（1998年版）；（4） 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版）；（5） 建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ140-90；（6） 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)；（7） 火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；（8） 消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；9.2 设计内容及原则（1） 设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气和暖通等各专业的消防设计。（2） 设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针76、。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。9.3 工程概述本工程是集居住及配套的设备用房、地下车库、物业管理用房、社区服务用房为一体的高层住宅楼。本工程共有子项目7个，各子项的项目名称、使用性质、建筑规模、层数、消防建筑高度、防火分类及耐火等级见下表：表 7项目建筑物消防特征一览表总图编号项 目名 称建 筑性 质层数建筑高度（m）建筑面积（m2）防火分类耐火等级备注1#楼住宅楼高层住宅1855.411822.02二类高层二级2#楼住宅楼高层住宅1134.44697.36二类高层二级3#楼住宅楼高层住宅1134.44563.5二类高层二级477、#楼住宅楼高层住宅1855.211438.26二类高层二级5#楼住宅楼高层住宅1134.23172.91二类高层二级6#楼住宅楼高层住宅1134.23168.09二类高层二级地下车库车库-13169.03一级9.4 总图消防9.4.1 防火间距在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。9.4.2 消防车道高层建筑的周围，设有环形消防车道。9.4.3 消防扑救面（登高面）和扑救场地高层建筑的底边至少留有一个长边或周边长度的1/4直接落地的扑救面（登高面），并在此范围内设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。在此范围的室外，还设置了消防扑救场地；在此范围内没有设置任何架空线缆和其78、他影响消防车通行及扑救的障碍物；此范围内也没有设置室外停车位。9.4.4 对消防车道和扑救场地的要求该地块形成便捷的消防环道。消防车道净宽度和净空高度均不小于4.0m。通过补救场地的消防车道坡度5%。消防车道满足最小转弯半径的要求。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于5%。9.5 建筑消防9.5.1 消防控制室消防控制室设于3#住宅楼负一层，面积31.41m2。9.5.2 防火防烟分区本工程地下一层，设两个防火分区，防火分区面积分别为574.66m2、2594.37m2，每个防火分区设2个安全出口；其上各层均每层自成79、一个防火分区，每个防火分区设一个以上安全出口。1、4#楼设2部消防电梯，1部防烟楼梯：2、3#楼设1部消防电梯，1部防烟楼梯；5、6#楼设1部封闭楼梯；前室（合用前室）面积满足要求，地上部分有直接采光通风；防烟楼梯，封闭楼梯，靠外（内）墙布置，有（无）直接采光通风，防烟楼梯前室面积满足要求。9.5.3 安全疏散及疏散距离（1） 防火分区的最大人数和安全疏散宽度、疏散口数量、安全疏散距离、疏散楼梯设置、消防电梯数量、位置、载重量及运行速度等满足相应规范要求（详见各层平面图）。（2） 地下每个防火分区内均设有2个以上的安全出入口。塔式住宅设消防电梯2（1）部，楼梯1部。楼、电梯通达所有楼层。与地下80、车库相连的住宅，楼电梯与之相连。设防烟前室（机械通风）。与防烟楼梯间合用的前室使用面积大于6m2。（3） 本工程疏散宽度满足疏散要求。本工程项目位于位于袋形走道房间距楼梯间最大距离、房间最远点至门距离满足要求.首层疏散楼梯直通室，符合规范的要求。9.5.4 建筑防火构造（1） 本工程防火隔墙采用200厚页岩空心砖双面抹灰砌筑，耐火极限满足要求。电缆井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵。（2） 住宅楼梯间窗口与套房窗口最近边缘之间的水平间距1.0m。（3） 相邻的防火分区在防火隔墙上联系处采用甲级防火门或特级防火卷帘门。车库防火分区之间防火分隔采用特级防火卷帘（其采用背面升温作耐火极限判定条件不81、低于3.00h）。消防电梯前室，防烟楼梯间及前室门设乙级防火门。住宅入户门采用成品防火防盗门。楼梯间及消防前室采用乙级防火门。储油间、发电机房、变配电间、消防水泵房、消防电梯机房、自动灭火系统的设备室、通风、空调机房、地下室内存放可燃物平均重量超过30kg/m2的房间及防火墙上的门采用甲级防火门。管道井检查门采用丙级防火门。需要管理控制的安全出口采用防火型自动报警逃生门锁系统。日常交通频繁的楼梯间采用火灾时能自行关闭的常开式防火门。（4） 建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95执行。9.6 结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板82、和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。9.7 消防给排水9.7.1 用水量本工程建筑面积42070.55m2，最不利建筑建筑高度55.4m，属二类高层纯住宅 消防用水量及火灾持续时间如下：（1） 室外消防：15/s （t= 2 h）（2） 室内消防： 20 L/s （t=2 h）（3） 喷淋系统：30 L/s （t= 1 h）9.7.2 室外消防给水（1） 本次设计室外水源为城市自来水，采用生活和消防分设制供水，进水管1条，进水管管径为 DN150mm，小区室外消防给水管管径为DN100 mm。由 小区北面接入。（2） 室83、外消防给水管网呈环状形敷设，干管管径为 DN100 mm。（3） 消火栓沿道路布置，间距不大于120m。9.7.3 室内消防给水室内消防给水系统采用临时高压制，在 建筑每层 设置消火栓系统，在 车库设自动喷淋系统。建筑室内消防为一个区，局部压力超过0.5MPa的区域采用减压稳压栓在负一层设备房设有独立的水泵房和消防水池，水池有效容积V=360m3。在4#楼屋顶设置高位水箱1座，消防水箱容积V=18m3。9.7.4 主要设备选型室内消火栓系统：选用XBD(HW)10/20 型 2 台（Q= 20L/S，H=100 m N=37kW）一用一备。自喷喷洒系统：选用XBD(HW)7/30型2台（Q=384、0L/S，H=70mN=37kW）一用一备。室外消火栓系统：选用XBD(HW)4/15型2台（Q=15L/S，H=40m N=15kW）一用一备。9.7.5 管材选型消火栓系统采用焊接钢管和无缝钢管，焊接与法兰连接，自动喷水系统采用热浸镀锌钢管和热浸镀锌无缝钢管，沟槽式卡箍连接。9.7.6 消防排水车库的排水通过排水边沟汇集至集水井，由潜水泵提升至室外雨水管网。9.7.7 化学消防配电房储油间、发电机房等采用热气溶胶灭火系统。9.8 防排烟9.8.1 设计依据（1） 高层民用建筑设计防火规范GB 50045-952005年版（2） 建筑设计防火规范GB50016-2006（3） 汽车库、修车库85、停车场设计防火规范GB 50067-97（4） 重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范DBJ50-5031-20049.8.2 概述本工程为高层住宅小区，工程包括16#高层住宅楼和一座地下车库，其中1、4#楼为18层；2、3、5、6#楼为11层；1、4、5、6#楼全部为住宅；2、3#楼首层为配套商铺，211层均为住宅，只有3#楼电梯及楼梯间核心筒部分落入地下负1层；地下负1层为车库及设备用房。9.8.3 自然排烟本工程满足高层民用建筑设计防火规范、重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范中自然排烟条件的房间，均采取自然排烟方式。9.8.4 机械排烟（1） 地下车库面积小于2000平米86、，按汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97，进行自然排烟，不设置机械排烟系统。（2） 地下设备用房通风系统，火灾发生时，变配电房的通风系统火警时启动气体灭火系统之前关闭电动风阀及相应的送排风机。9.8.5 机械防烟（1） 本工程为高层居住建筑，根据高层民用建筑设计防火规范条和8.3.4条等有关条款，2、3、5、6#主楼防烟楼梯间及合用前室地上部分开窗面积已满足要求，采用自然排烟方式，3#楼楼梯间及合用前室地下室部分设置机械加压送风系统。加压送风机设于负1层。1、4#楼楼梯间及合用前室分设加压送风，风机设于屋顶。（2） 防烟楼梯间加压送风口采用自垂式百叶送风口，送风口隔层设置；合87、用前室加压送风口采用常闭型电磁式多叶送风口，每层设置，火灾发生时开启着火层及其上下层送风口，并且联动加压送风机开启。（3） 防烟楼梯间及其合用前室加压送风机均采用低噪声消防轴流风机。（4） 各加压送风系统送风量见下表:楼号系统系统名称服务范围风量M3/h风机设置楼层1#楼主楼JS-1楼梯间加压送风系统118F1800018RFJS-2合用前室加压送风系统118F3360018RF2#楼主楼楼梯间开窗面积足够: 不送风（主楼）111F合用前室开窗面积足够: 不送风（主楼）111F3#楼主楼楼梯间开窗面积足够: 不送风（主楼）118F合用前室开窗面积足够: 不送风（主楼）118F地下JS-3楼梯间88、（地下）加压送风系统BF16000BFJS-4合用前室（地下）加压送风系统BF12000BF4#楼主楼JS-5楼梯间加压送风系统111F1800018RFJS-6合用前室加压送风系统111F3360018RF5#楼主楼楼梯间开窗面积足够: 不送风（主楼）111F合用前室开窗面积足够: 不送风（主楼）111F6#楼主楼楼梯间开窗面积足够: 不送风（主楼）111F合用前室开窗面积足够: 不送风（主楼）111F9.8.6 通风空调系统防火设计（1） 通风、空调系统送回风管道下列部位均设置防火阀：穿越防火分区的隔墙或楼板处；垂直风道、土建竖井与各层水平风道连接处，结构变形缝隔墙处（两侧）。（2） 所有89、通风、空调、排烟管道、设备及管件均采用不燃材料制作。（3） 所有防排烟、通风、空调系统均受消防控制中心控制。9.9 消防自动报警及联动系统设计9.9.1 系统组成及保护等级确定本工程为二类高层民用建筑，确定为二级消防保护对象。本工程负一层设消防控制室，能直通室外，对整个小区火警进行监控。本工程内设若干火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警电话。9.9.2 设备选择及设置地下车库及设备用房分别设感温、感烟探测器；1#，4#楼高层住宅走廊、电梯前室、合用前室等处设感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、消防广播、声光警报器；在住宅配电主干线上和附属用房等照明干线上设置90、漏电火灾报警装置与系统。9.9.3 消防联动及控制要求当小区任意一处发生火灾时，消防控制中心接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，防、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯；消防电梯自动返回首层；消防中心接收设备动作返回信号。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。9.9.4 消防设施电源供给及接地本工程消防设施按一级负荷供电，由变配电房及发电机配电屏分别提供电源，消防用电按防火分区和楼栋配线，并采用双电源末级配电箱自动切换供电。报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区建筑其91、它接地共用接地体，接地电阻 R1.9.9.5 应急、疏散照明商场、地下车库、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯前室设自带电源的应急照明灯，在商场、地下车库、住宅公共走廊、电梯前室等的疏散通道、出入口及楼梯间转角处设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心控制。应急、疏散照明电源供电时间不少于30min。10 劳动安全卫生10.1 总图小区道路布置符合现行国家标准，主要道路全部为环行布置。10.2 建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。10.3 电气安全10.3.1 建筑防雷及接地根据建筑性质，确定为3类防雷建筑。在建筑物屋顶沿屋脊及沿口四周敷设一条水平避雷带及在屋面敷设10mG10m92、避雷网格以防直击雷。本工程采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻R1欧，重要设备配电箱内加装SPD，用于防止设备雷击过电压损坏。10.3.2 强电安全高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统接地采用 TNS(TNCS)制。插座回路采用漏电保护开关，建筑内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，卫生间作局部等电位联接。10.4 其他10.4.1 通风通风对有发热源废气的房间，厨房、变配电所均设置通风系统，以保证房间内能有良好的空气环境。10.4.2 卫生建筑物采光和通风良好，污水按规定进生化处理达标后排放。93、按照卫生要求规定，本建筑物满足卫生标准。在建筑室内外装饰材料的选用上，全部采用达到国家卫生标准的产品及不散发污染物的建筑材料。11 项目进度计划及招投标11.1 项目进度计划本项目建设工期为15个月，即2009年10月至2010年12月。11.2 项目招投标（1） 招标范围根据中华人民共和国招投标法，国家计委第3号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。（2） 投标单位资质要求勘察单位资质：乙级及以上；设计单位资质：甲级及以上；施工单位资质：二级及以上；监94、理单位资质：乙级。（3） 招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。（4） 招投标组织形式由业主委托有资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。12 投资估算及资金筹措12.1 投资估算范围本项目总用地面积18821，总建筑面积42070.55，其中架空层建筑面积1336.93，住宅面积35077.87、商业建筑2168.32、配套设施建筑面积310.43，其他建筑面积3177，停车位100个。投资估算范围包括项目从筹建至95、竣工验收时所需的全部费用，费用内容包括建筑工程费、设备购置及安装工程费、工程建设其他费用，基本预备费，建设期利息，铺底流动资金。12.2 投资估算依据（1） 工程量根据方案设计估算。（2） 定额及指标：全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表（2008年颁发）、重庆市市政工程预算定额（2008年颁发）、全国统一安装工程预算定额重庆市估价表（2008年颁发），以及与上述定额配套使用的费用定额。（3） 设备价格：设备价格优先采用厂家报价和所了解的市场价格，不足部分采用全国机电设备价格汇编。价格为原价或厂价的设备按有关规定计取设备运杂费、成套设备业务费等。（4） 材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分96、采用2008年重庆市工程造价信息公布的指导价格。（5） 相关税费按国家及重庆市有关规定计算。（6） 项目业主提供的相关资料。12.3 项目投资12.3.1 建设投资（1） 建设投资静态部分经计算，项目建设投资静态部分为10335.35万元，占项目总投资97.91%；其中建安工程费7618.55万元，占项目总投资72.17%；工程建设其他费用2614.47万元，占项目总投资24.77%；基本预备费102.33 万元，占项目总投资0.97%。（2） 建设投资动态部分涨价预备费：涨价预备费为102.33万元。建设期利息：该项目建设投资借款5800万元，建设期利息为118.80万元。建设投资动态部分金97、额：项目建设投资动态部分为涨价预备费与建设期利息之和，合计为221.13万元。（3） 建设投资金额建设投资包括静态和动态两部分，经上述计算，项目建设投资为10556.48万元。建设投资详细构成见附表1。工程建设其他费用估算详见附表1-2。12.3.2 项目总投资项目总投资由建设投资静态部分、建设投资动态部分。经上述计算，项目总投资为10556.48万元。12.4 资金筹措项目总投资为10556.48万元，其中业主自筹4756.48万元，申请银行贷款5800万元。13 销售方案13.1 销售价格该项目于2009年10月开始动工，2010年10月本项目达到预售条件，开始预售。本项目是安置房建设工程98、，所面对的销售对象都是因xx大桥建设而被迫拆迁的农民，而他们的存款和收入有限,因此价格不宜过高。根据该定位，最终将目标价格定为住宅均价3100元/、商铺售价：9000元/、车位：80000元/个的平均售价测算销售收入。13.2 销售进度根据以前经验，销售一般采取预售形式。公司预定于2010年10月开始预售，此时根据预测的项目建设进度项目主体已经完成，预计“五证”也办理完毕。预售开始后，前阶段进度较慢，2010年第三季度、第四季度预计销售进度为5%、10%。当项目完工后，进行一定推广，销售也应进入高峰，预计2011年各季度销售进度分别为20%、30%、20%、15%。2011年第四季度接近销售尾99、声，将余房售完。14 财务评价本项目的财务评价主要从项目的财务盈利能力、清偿能力两个方面进行分析评价，从而判断项目在财务上是否可行。14.1 财务评价基础数据的测算14.1.1 基准收益率的确定参照建设项目经济评价方法与参数（第三版）给出的目前房地产行业的基准收益率8%。14.1.2 计算期的确定本项目的计算期为27个月，即2009年10月到2011年12月。14.1.3 销售税金及附加的确定营业税取销售收入的5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%。14.1.4 资金来源根据项目业主对项目建设资金的安排，本建设项目资本金4756.48万元，占总投资的40.15%，银行贷款100、5800万元，占总投资的59.85%。14.1.5 利润总额及所得税利润总额及分配详见财务评价报表中损益表，所得税按利润总额25%计取。14.1.6 各物业售价的确定住宅单价：3100元/平方米商业面积单价：9000元/平方米车位：8万元/个。14.2 盈利能力分析14.2.1 项目财务现金流量表与盈利能力分析根据损益和利润分配表计算项目投资利润率、内部收益率等财务指标如下：年平均投资利润率=税后利润总额/总投资/2.25100% = 23.31%项目财务现金流量表（见附表6）。根据项目财务现金流量表及资本金财务现金流量表计算项目财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务指标如下：项目投资指101、标内部收益率(年度) 13.12%净现值 万元450.40 投资回收期年 2.02 分析上述财务指标，项目的财务内部收益率高于行业基准收益率10%；项目的财务净现值大于零，表明项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余；说明项目从财务上讲是可行的。14.2.2 资本金现金流量分析根据该表计算以下指标：项目资本金内部收益率(年度) 20.10%净现值 万元551.03 投资回收期年1.65 项目财务内部收益率大于基准收益率，盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的（见财务评价报表中资本金现金流量表）。14.3 清偿能力分析通过对财务评价报表中“借款还本付息表”和“资金来102、源与运用表”的计算，考察项目计算期内财务状况，项目的长期借款偿还期为1.5年，本项目的借款偿还期满足贷款机构的要求。14.4 不确定分析投资方案的经济效果随着各种不确定性因素如：建设投资、销售收入、销售进度等的变化而变化。不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的最终决策提供参考依据。14.4.1 敏感性分析本项目主要分析销售收入和建设投资的变化对内部收益率（IRR）的影响。主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时全部投资内部收益率对它们的敏感性分析。敏感性分析结果见下表：表 8敏感性103、分析表序号不确定性因素变化率项目内部收益率项目税后财务净现值基本方案0%13.12%450.40 1销售收入5%17.53%853.71 -5%8.75%47.08 2建设投资5%8.88%61.67 -5%17.86%839.13 通过以上销售收入和建设投资的变化对内部收益率的影响程度来看，建设投资的变化都会对内部收益率产生很大的影响，建设投资的加大都会给项目带来一定风险。重庆市城南建设投资有限公司的技术力量雄厚，有比较完善的现代企业管理制度，对成本的控制和营销推广有着丰富的经验。所以，从不确定分析的角度来看，该项目的建设是合理的。根据计算数据绘制敏感性分析图，如下图。图 1敏感性分析图15104、 社会评价15.1 社会影响评价该项目属于拆迁安置房建设，项目建设的主要目的是因为xx大桥建设拆迁的农户提供住宅，本项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用。15.2 互适性分析从直接受益者来看，本项目的建设，将改善被拆迁家庭的生活水平和质量。从地方政府来看，本项目对社会的安定起到积极的作用，社会效益明显。从长远来看，本项目的实施对构建和谐社会起积极的推动作用。可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。15.3 社会风险分析本项目不仅符合被拆迁家庭的住房需求，而且不损害其他群体的105、利益，有利于和谐社会的建设，不会产生、激化社会矛盾。不存在社会风险。16 结论与建议16.1 结论本项目的建设是支持xx大桥拆迁建设的需要，该项目的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有着积极的推动作用。项目建成后由征地办按时全部回购，该项目的投资回收有保障。项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用，社会效益明显。项目建设符合*区城市建设规划的要求，项目建设规模适度，水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。16.2 建议（1） 鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该项目的投资回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款支持，以便于该项目下一步工作的实施。（2） 在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。（3） 在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成形象工程。17 附表附表1：项目投资估算汇总表附表1-1：工程建设其他费用估算表附表2：资金筹措与使用计划表附表3：销售收入及税金测算表附表4：损益及利润分配表附表5：借款偿还计划表附表6：项目投资现金流量表附表7：资本金现金流量表附表8：资金来源与运用表