1、县城南新区城市综合体项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月120可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录【第一部分 *县整体环境分析】一、*县城市概况二、经济社会发展三、*县经济发展思路四、城市规划思路五、交通发展规划六、*县城市总体分析【第二部分 *、*、贵2、阳等市场调研】一、调查目的二、调查方式三、*县商业、住宅调研与分析四、周边县市商贸业调查与分析【第三部分 项目资源研判】一、地块区位概况二、宗地现状三、项目资源研判（SWOT）四、综合评估【第四部分项目定位分析】一、项目定位原则二、项目定位依据三、主题定位分析四、功能定位分析五、业态定位分析六、配套定位分析七、市场定位分析八、辐射定位分析【第五部分 项目规划设计分析】 一、规划条件分析二、规划指标建议三、规划设计定位【第六部分 项目开发总体建议】 一、开发节奏建议二、开发难点分析三、开发运营建议 附录一：*中国xx商贸城规划设计建议书附录二：*中国xx商贸城几点规划补充【第一部分 *县整体环境3、分析】一、*城市概况（1）城市简介*，*市辖县，是中国杜鹃花都*位于*省中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸。东距贵阳约117公里，西距*约115公里。2007年末划除金坡、仁和两个乡镇及红林乡石笋村、岩脚村委托*百里杜鹃风景名胜区管理委员会管理后，辖26个乡镇360个行政村，10个社区居委会，16个街道居委会，居住着汉、彝、苗、布依、仡佬等18个民族。 （2）行政区划*县辖4个办事处、12个镇、4个乡、11个民族乡。（3）交通区位*，是*市东大门。贵毕高等级公路横贯全境，交通便捷，区位优越。*县位于*中部偏西北、乌江中游鸭池河北岸，东经1054710626、北纬26452721间。东邻修文县，南邻4、清镇市和织势明显。县城距省会贵阳117公里，距*市行政中心七星关区115公里。 （4）自然条件*，是国家绿色农业建设示范单位。盛产烤烟、油菜、水稻、中药材等作物，适于大牲畜及家禽养殖。是发展果蔬、中药材种植、农产品加工的理想之地。*，素有“一枝花”美誉。旅游资源丰富，极具开发价值。境内有罕见的国家级森林公园百里杜鹃花区；有属旧石器时代并享有“北有周口店，南有观音洞”美誉的沙井观音洞；有吸引王阳明亲临并写下象祠记的九龙山象祠；有湖面达80余平方千米的支嘎阿鲁湖；有风光秀丽的东风湖；有*境内三大淡水湖群之一的柯家海子群；有乌江源百里画廊精品旅游点二、经济社会发展（1）综合实力从2009-2011年5、*县GDP值增长对比图显示，*县国民经济运行一直保持着良好的运行态势，GDP值高速增长，增长率较高，总体上来说*县经济具有较强的运营活力，目前处于强劲的发展状态中。*县2009至2011年人均GDP快速增长，2011年人均GDP值达到13057元。国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2011年*人均GDP约13057元人民币,目前*房地产市场发展处于快速发展阶段。缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定6、发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元2011年*县产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，二产的增长对全市经济起到了决定性的拉动作用。在工业经济拉动下，产业结构得到重大调整。 （2）固定资产投资从2009-2011年的固定资产投资走势来看，*县固定资产投资逐年增长，投资规模不断壮大。近三年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现。（3）国内贸易*县社会消费品零售总额增长迅速，自2009年以来，每年保持了19%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强。（4）人民生活从近7、三年的历史数据可以看出，*县城镇居民人均可支配收入逐年提升，增幅也保持在8.5%以上的增长率。*县城镇居民潜在消费能力较强。*县城镇居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在58%60%，消费特征明显。 2011年城镇居民消费恩格尔系数为41.2%。年末城镇居民人均住房建筑面积33.7平方米，人均增加1.9平方米。（5）财政和金融*县政府持续多年财政赤字，这说明近几年*县地方政府加大政府投资，以拉动区域经济发展，城市处于一个快速发展的的时期；但是持续的财政赤字对国民经济的发展，存在一定的负面影响。2011年年末金融机构各项存款余额600791万元，比年初增加95322万元；城乡居民储蓄存款余额8、366623万元，比年初增加76525万元；金融机构各项贷款余额502424万元，比年初增加94752万元。（6）人口和城镇化率年末户籍总人口891081人，比上年末增加19945人，增长2.3%。按年末常住人口计算，*县城镇化率为33.82%，比上年提高0.79个百分点。年末县城区域面积12平方公里，县城城区年末常住人口16万人。城市化率达33.82%，反应出房地产处于快速发展阶段。工业产业逐渐成为城市经济支柱。（7）交通运输、旅游业2011年公路货物运输量440.96万吨，比上年增长42.1%；旅客发送量1041.45万人次（公路客运量1016.95万人次，水运客运量24.5万人次），增长9、0.4%。年末机动车保有量86418辆，其中大中型汽车3298辆，小型汽车13555辆，普通摩托车69540辆。至2011年，*拥有星级宾馆8家，旅行社（含分支机构）5家，接待酒店55家，客房2111间，床位3582个。2011年共接待游客260万人次，实现旅游综合收入16.93亿元，比上年分别增长38.2%和30.0%。（8）*周边城市支柱产业分布情况城市支柱产业*县煤炭、水电、旅游业大方县煤炭、中药织金县煤炭、电力、化工修文县磷化工产业、铝加工产业、现代物流产业、农产品深加工工业金沙县煤炭、煤电、茶业*市煤炭产业、焦叶产业、烤烟产业清镇市能源、铝工业和煤化工三、*县经济发展思路1、跨越发展10、工业强县为谋求*县经济的跨越发展，*县政府制定了“工业强县”的主战略，*县上下深入领会不发展工业，不加快工业现代化，就难以实现城市化的道理。2006年，提出并实施了“工业强县”战略，着眼于*县煤炭和水力资源丰富的优势，重点发展煤电产业，全面优化工业内部结构，*县工业经济快速发展，工业增加值年均增长26.3%，年均增速比生产总值高9.2个百分点。从2007年起，*县开始规划岔白工业园区（现为*试验区*承接产业转移基地）和甘棠工业园区（现为*县循环经济产业园区）。2、开拓创新城镇带县城镇建设发展滞后，是长期制约*经济社会发展的一个重要因素。建立*试验区以来，*县结合县域经济社会发展的总体规划，抢抓11、机遇，先后实施“县城南移”工程和“城镇带县”发展战略，按照“构建框架、逐步配套、形成系统”的发展思路，持续完善城镇功能。在城镇建设布局中，突出县城的辐射带动作用，对各项重点工程充分考虑社会需求和品位要求，以新城区开发建设为重点，创新城市经营机制，坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理、高效能经营，加快城镇基础设施建设，城镇规模不断扩大，功能日臻完备，城镇面貌日新月异，逐步形成以县城为核心的多层次、多功能的城镇化体系，人居环境进一步改善，城市品位不断提升。2010年末，县城面积9.5平方公里，人口15.5万人，城镇化率33.1%。目前已完成第四次县城总体规划的修编工作，并已通过省建设厅评审。近期12、建设范围和重点控制地区实现了控规全覆盖。“十二五”期间，力争*县城镇化率每年提高2.5个百分点，到2015年*县城镇人口达39.6万人，城镇化率达45.6%，中心城区建成区面积达14平方公里（年均增长0.9平方公里）。2011年*县城市建设项目共84个，总投资73. 15亿元。其中重大项目23个。杜鹃大道道路改造工程投资2.6亿元、西南环线建设投资16亿元、水西古城建设投资10亿元、体育中心建设7亿元、黔金路道路改造工程（东出口）投资2亿元、阳光大酒店建设项目投资1.5亿元、国龙水岸大酒店建设项目投资1.5亿元、贯城河综合治理工程项目总长约9公里投资4.16亿元。3、固本强基农业稳县*县高度重13、视农业产业化建设，始终把加快农业产业化发展作为促进农业增效、促进农民增收的一项重要工作来抓，始终坚持推进“农业稳县”战略，狠抓玉米、水稻、油菜杂交良种的普及推广，组装配套育苗移栽、旱育稀植、测土配方施肥、病虫害综合防治等农业实用技术，*县良种推广率达98%以上，良法配套率96%以上，农业科技贡献率达到40%。目前，油菜、烤烟、蔬菜等已上升为*县农业主导产业。“十二五”期间，*县制定实施特色农业产业“4322”发展规划，种植40万亩蔬菜花卉、30万亩经果林、20万亩茶药、20万亩草地生态畜牧业，到2015年，*县农业增加值将达到25亿元，特色农业在农业中的比重达70%以上，农民从特色产业中人均新14、增纯收入达1000元以上，累计转移农村劳动力 10万人。4、朝阳产业旅游活县为充分发挥旅游资源丰富的优势，*县着力将旅游业培育成为新兴后续支柱产业，各级各部门通力合作，多渠道筹措资金投入发展旅游业，旅游产业逐步发展，入县旅游与出县旅游互促互补，产业地位开始提升，产业功能走向配套，旅游服务业初成体系，行业管理不断完善。 “十一五”以来，*县提出并深入实施“旅游活县”战略，着力将旅游产业培育成为新兴后续支柱产业，多渠道筹措资金投入旅游业，经过近年来的加速发展，旅游产业地位逐步提升，产业功能日趋完善，旅游服务业体系初步形成，行业管理日臻完善。“十五”期间，*县旅游总收入仅1.36亿元，“十一五”以来15、，旅游经济规模快速扩大，年接待游客和年旅游收入从2006年的28万人次和0.756亿元增长到2011年的260万人次和16.93亿元，年均增长率分别为66.65%和96.6%；今年1至7月，全县共接待游客284.7万人次、旅游创收24.42亿元，同比分别增长39.98%和111.26%，预计全年可实现旅游收入35亿元以上。旅游规划体系逐步完善编制实施了*县旅游发展总体规划（20052020年）、*县乡村旅游规划等旅游总规、详规和专规，初步形成了*旅游规划体系。2008年，被中国花卉协会杜鹃花分会授牌命名为“中国杜鹃花都”，县城被评为省级文明卫生城市。此外，*山水花园旅游城市被列入全省50个省级16、重大项目；乌江源百里画廊三大连湖旅游度假区、柳岸水乡旅游度假区、柯家海子旅游度假区3个项目被列入200个省级重点项目；素朴镇被列入100个特色小镇项目；素朴镇屯江村、协和彝族苗族乡仡仲村 、钟山布依族彝族乡猫山村 、绿化白族彝族乡大海子村 、五里布依族苗族乡中心村5个项目被列入500个特色村寨项目；金碧镇新富村被列入100个现代服务型村寨项目；化屋基被列入500个景区配套型村寨项目；这些项目为*旅游产业的发展奠定了多样化的发展格局和强劲的后发优势。旅游基础设施不断改善“十二五”以来，*县启动15条共110公里旅游公路建设，总投资33.38亿元，目前完成投资12.95亿元，9条总长为57公里的道17、路建成并投入使用（其中新建的6条25.63公里，改造建设的3条31.37公里）；截至目前，在建和筹备建设的旅游公路6条53公里，总投资20.43亿元；投入8.93亿元，完成6个城市旅游基础设施项目建设；启动14个城市旅游基础设施建设项目，预计投资76亿元。景区开发成效明显柳岸水乡旅游区、韦寨农业旅游区、丘林红色旅游区等景区建成开放接待游客；东风湖旅游区、碧上园度假村、金州园度假村、大海子民族风情园等旅游景区逐步走向成熟，通过招商投资5亿元开发的索风湖旅游区完成一期游船项目投入运营；投资7.5亿元的水西古城旅游区和投资2.73亿元的谷里温泉旅游区已启动建设；柯家海子天然湖泊群旅游区、支嘎阿鲁湖旅18、游区和水西森林公园等旅游景区，以及沙井观音洞古文化遗址旅游区、象祠阳明文化旅游区、猫山布依族历史文化旅游区、李世杰墓等正步入规划开发轨道。如今的*县，已初步形成了“旅游区”、“度假村”、“休闲农庄”和 “农家乐”等多层次的产品结构和旅游业态。旅游接待能力大幅提升*县通过招商引资投入10多亿元，新建旅游饭店和对原有饭店进行升级打造，全县星级饭店达13家，其中待评五星级3家、四星级2家、三星级1家，三星级2家、二星级4家、一星级1家，星级总床位达1750个；打造经济型酒店14家，发展住宿业经营112户，全县旅游接待总房间2518间套，总床位4123个。四、城市建设思路*县按照“县城南移”的发展思路19、，提出了“向南、向南、再打造一座*新城”的目标，适时启动了南部新区的建设。新区规划用地总面积约2404.55公倾（包含水域和其他用地面积），城市建设用地面积2000多公倾。规划到2030年，新区人口规模达26万人，实现县城人口达40万人以上，*县城镇人口达60万人，城镇化率达60%。建设南部新区，是*县贯彻落实省、市城镇化带动战略和“城镇带县”战略的重要举措，同时也是*实现经济“大鹏展翅”、推动“一城两翼”发展的核心之“城”，对于加快把*建设成为贵阳遵义*“金三角”的重要节点城市、黔中经济区的明星县和*市的桥头堡，实现“撤县建市”目标，具有极其重要的意义。按照南部新区“两年完成路网，三年出形象20、，五年初具规模，十年再造一座新城”的战略目标。五、交通发展规划总思路：快速铁路、高速公路、货运铁路纳入规划“十二五”期间203亿资金注入*交通基础设施大动脉随着成贵快速铁路正式批复立项、黔织高速公路开工建设和林金货运铁路的纳入规划，*县在“十二五”期间交通建设将全面驶入发展的快车道。五年后，*综合交通运输网络将进一步完善，从根本上解决*与贵阳、*及比邻县市的交通落后状况，促进区域经济资源优势互补，融入省会贵阳真正意义上的“一小时经济圈”。 1、成贵铁路年内动工成都至贵阳快速铁路经四川宜宾、*、大方、*至贵阳，项目正线全长516公里，总投资估算总额为620.6亿元，其中*境内里程56公里，投资约21、67.4亿元。成贵铁路客运专线将采用和谐号动车组，铁路为客运双线，时速为350公里，工期4年半，2013年建成通车，*设客运站一个。根据设计线路，成贵铁路*经过红林、洪水、林泉、城关、绿化、铁石和大关7个乡镇。目前，项目前期工作全面完成，国家发改委已经正式批复立项，预计在今年下半年正式动工建设。项目的建成，将填补*无铁路的历史空白，缩短了*与省内外的时空距离，从*到贵阳和*最多30分钟，到成都只要2个小时，到广州最多也只需要4个小时。2、高速公路四通八达*县在“十二五”期间，根据*省高速公路网规划（678网），*至织金、*至大方、*至息烽和*至金沙（白腊坎）四条高速公路建设项目将陆续启动，而由22、于*至清镇高速公路没有列入*省高速公路网规划，贵阳和*两市区正在争取有关单位立项建设。这五条高速公路，均以*为中点，分别向五个不同的方向延伸到达终点：黔织公路终点与夏蓉高速纳雍段连接，黔大高速与杭瑞高速织金段连接，黔息高速与贵遵高速息烽段连接，黔金高速与杭瑞高速在遵义白腊坎连接，黔清高速与贵阳市外环高速连接，五条高速公路总里程348.9公里，设计速度 80公里/小时，路基宽度21.5米，均采用四车道高速公路标准建设。五条高速公路建成后，将大大提升*向外的通行能力，使*与比邻县市的交通四通八达，真正驶入经济社会全面发展的快车道。3、货运铁路贯穿全境林歹至金沙货运铁路是*地区铁路规划网“一主一辅”23、两快速、“二纵两横”四主干的重要组成部分。林金铁路起点于贵阳枢纽湖林支线上的清镇林歹站，沿途设10个货运站，终点与金沙新化站接入遵义至云南昭通铁路。林金铁路经遵义向北可达重庆，向东达湖南，从大方向西经*可达云南昭通，南下连接贵阳，进入国家铁路网络，逐步形成了一个沟通南北，连贯东西的货物交通运输体系。林金铁路设计等级为单线二级，全程总长度110.1公里，估算总投资43.13亿元。林歹至甘棠段是林金铁路的连接线，全程长72公里，其中*境内46.2公里，总投资28.2亿元，*境内投资18.1亿元，建设工期为3年，规划在“十二五”期间动工建设。 4、“三管齐下”破解区域“边缘化”*自贵毕高等级公路建成24、通车以来，一定程度上使*交通状况得到了改善。但是，*与省内其它县市而言，纵向比较和横向比较都存在强烈反差，交通基础设施仍然滞后，公路等级低、质量差、交通运输单一，运输通道不畅，交通基础设施仍然处于区域“边缘化”状态，严重影响*对外开放和与其它经济发达地区的经济往来和人员流动，严重制约了*经济社会的快速健康发展。六、*县城市总体分析伴随新一轮的规划发展，*县城市正处于全面升级阶段。具体表现在如下方面：1、城市功能定位科学。依托传统城市，对城市未来的各大功能予以重新分区定位。产业、商业、居住等主要城市功能，按照科学发展理念，科学布局，全面升级。将大大增强*县城市的核心竞争力。2、城市空间结构前瞻。25、*县城市总体规划由内向外逐步拓展，而向南部新区发展，*的城市功能得以丰富，城市空间得以拓展。3、城市交通网络发达。成贵高铁、五大高速等现代交通网络的规划和建设，使*县与外界关系联系紧密，大大增强*县的辐射能力。4、*城市建设高速发展，随着城市“中国杜鹃花都”的授牌，城市基建高速推进，房地产同时进入加速通道，房地产迅猛发展。5、随着城市“中国杜鹃花都”的冠名建设，*旅游产业高速推进，每年呈现较高的递增水平，*县旅游产业的不断发展，旅游消费水平的不断增强，*县的城市竞争力将不断加强，进而推动城市商贸业的加速发展。 【第二部分 *县市场调研】一、调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析26、，充分了解*县住宅市场、专业市场供需空间和发展趋势及周边县市专业市场，确定目标客户群及其对项目的价值品质取向。以合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为适合*需要及可持续发展的产品。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：考察走访*县及周边县市目前开发的住宅、经营中的大型商业网点，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况。三、*县27、住宅市场调研与分析(一)住宅市场调研（住宅楼盘分布图）项目名称杜鹃花大酒店项目位置文化路法院旁项目类型酒店式公寓户型面积29-48平方米销售价格8800元/平方米 前三年24%返祖项目去化率40%左右交付时间酒店已交付使用开发商贵阳标大房地产开发有限公司主要宣传概念10年包租，10年110%回购项目名称翡翠逸城项目位置*县东出口项目体量20万平方米项目类型多层、小高层户型面积97.7平方米、128.75平方米、132.65平方米销售价格预计2700元/平方米项目去化率目前认筹中开盘时间 未定开发商*麒森房产主要宣传概念公园宜居 1千米文化旅游街 九天九重堂旅游景点项目名称翰林世家项目位置老城区28、东山路项目体量二期1.7万平方米项目类型多层5+1户型面积120-150平方米销售价格预计2600元/平方米项目去化率现剩余复式尾房交付时间尾盘，交付使用主要宣传概念现房、老城区项目名称莲城度假中心项目位置花都大道项目体量两幢高层项目类型高层商住楼户型面积70-146平方米销售价格未开盘，未定开盘时间 未开始销售开发商重庆友兴房地产主要宣传概念度假中心、公园项目名称黔龙新城（共四期）项目位置迎宾路大转盘附近项目体量30万平方米项目类型纯住宅，部分底商户型面积88-137平方米 110-120平方米较好卖销售价格均价3050元/平方米客户来源85%* 其中个体户、公务员、教师占最多项目去化率9029、%，目前处于尾盘开盘时间 一期开盘2007年四期2012年交付时间2012年底开发商*新城房地产开发有限公司主要宣传概念水系景观 园林小区 物业服务和园林是最大的卖点项目名称盛世花都项目位置迎宾路大转盘附近项目体量两幢楼3-4万平方米项目类型高层 商住楼户型面积120-150平方米销售价格18层的价格2981元/平方米客户来源85%*项目去化率90%，目前处于尾盘交付时间 2012年开发商嘉士城地产主要宣传概念商住楼 便捷项目名称世纪莲城项目位置文化路 法院旁项目体量二期1.7万平方米项目类型多层 高层户型面积79平方米 112平方米销售价格均价3050元/平方米客户来源80%*西城区项目去化30、率尾盘销售交付时间2013年4月开发商*树立置业有限公司主要宣传概念城西河新区概念项目名称水西半岛项目位置花都大道电力小区旁项目体量30万平方米项目类型多层、小高层、高层、复式、排屋户型面积123-270平方米开盘时间 预计10月份开发商*县城市建设投资发展有限责任公司主要宣传概念国际化风格项目名称阳光杜鹃花城项目位置县政府对面项目体量60多万平方米项目类型小高层、高层、酒店式公寓户型面积酒店式公寓86平方米 129平方米销售价格3200元/平方米项目去化率一期住宅5幢已售罄，目前在售杜鹃花大酒店开盘时间 一期尾盘二期待定交付时间酒店现房开发商*世纪阳光置业有限公司项目名称紫丁香城项目位置老城31、区项目体量6.5万平方米项目类型多层 小高层户型面积110-130平方米 129-181平方米复式销售价格2500-2600元/平方米客户来源老城区客户项目去化率一期尾盘 二期销售中 去化60%交付时间一期交房：2013年3月；二期2013年、三期2014年开发商浙江黄岩安泰房产主要宣传概念易居空间（二）*楼市整体分析通过对*县楼市的初步调查研究，我们认为*县的楼市整体呈现出稳步、健康、理性发展的基本特征，具备优质的楼盘开发环境条件。具体分析如下：u 发展健康理性*县楼市近年一直保持健康稳步发展的态势，与经济发展，人民生活水准，城市发展等保持和谐的关系。房价与收入比基本平衡；自住型的刚性需求与32、开发量平衡；土地放量与市场需求平衡；近年的土地放量、楼盘开发量、房屋存量关系平衡。u 量价齐稳*县房价相比周边城市，售价偏低。目前在售项目售价皆在25003200元/平米之间。其主力套间总价区间为2540万元。从三、四线城市特点及*县楼市趋势看，即使目前国内整体楼市处于风雨时期，量价回落趋势明显。但*县将仍然基本稳定，未来仍然稳中有升。 u 户型合理成熟*县目前比较畅销的是三室两厅、两室两厅结构户型，主流户型面积在90140平米之间，以90平米左右的两室以及120平米左右的三室最为畅销。显示了自住型的家庭需求。应该说，*县各开发楼盘在整体户型设计的合理性方面，显得比较成熟。u 后期体量激增随着33、*县新城建设的如火如荼进行，新兴房地产开发体量激增，未来几年，水西半岛、阳光杜鹃花城、翡翠逸城等大盘将成为*楼市的主力，后期住宅体量激增。四、*县商贸流通业调查与分析（一）商业市场调研（商业分布图）商业名称水西大道商业街位置西起清毕路，东至大转盘商业规模全长1.3公里，约200家店铺商铺结构单铺面积20-50平米开间3.2-4米进深4-12米层高4-4.5米商铺租金核心区租金在10万到25万之间，转让费也在11万到25万之间75600元/平米月；租金自东往西逐渐递减，最北端为75元/平米月经营状况大转盘区核心区生意火爆，往西走，生意逐渐清淡辐射范围辐射*县为主进货渠道服饰、箱包、小商品以贵阳批34、发为主经营业态服饰、箱包、家纺、电子用品、家电人流量80-90人/分钟车流量40辆/分钟商业描述水西大道作为*县核心商业街区，众多专卖店聚集于此，主要业态为服饰、家电、餐饮等。服饰品牌有意尔康，红蜻蜓、蜘蛛王、啄木鸟、老人头、康奈、日泰、奥康、露友、劲王、兽霸。运动品牌有耐克、Kappa、康踏、特步、飞克、安踏、乔丹等。 商业名称莲城大道商业街位置北起大转盘，南至迎宾路商业规模全长2公里约320家店铺商铺结构单铺面积20-120平米开间3.2-4.2米进深3.2-18.5米层高4-4.5米商铺租金建材、五金区段租金：5080元/平米服饰鞋类、箱包段租金：150450元/平米月经营状况商业街整体35、生意良好辐射范围辐射*城区为主，部分周边乡镇客户进货渠道服饰、箱包、小商品以贵阳批发为主，建材以厂家供货为主经营业态服饰、箱包、餐饮、酒店、家纺、家电、建材、五金、卫浴人流量50-80人/分钟车流量30辆/分钟商业描述莲城大道连接*县新老城区，为*主干道，也是县城出城的主要道路之一，目前道路北半段以延续水西大道服饰、箱包、家纺等业态为主，南半段两边主要以陶瓷卫浴、家具建材、灯饰等业态为主。随着城市向南扩张，莲城大道也将向南延伸扩张，可以说，莲城大道见证了*县城市南扩的历史。 商业名称 华辰尚都国际广场位置莲城大道与迎宾路交汇处商业规模一层约7000平米，三层合计约2万平米商铺结构一层：开间5.36、4米，进深20米层高4.5米；二层：开间7-8米，进深8-9米层高4.5米。商铺租金一层：45-55元/平米月；二层：30-45元/平米月经营状况2010年经营至今，经营两年以来，一楼生意较为乐观，二楼生意相对一般，三楼为红河广场统一经营。辐射范围主要以*地区，少量乡镇客户，购买比例约8:2。进货渠道厂家直接进货为主经营业态一楼建材、卫浴、地板、数码城二楼布艺、木门、灯饰、家私；三楼：家居城人流量20人/分钟车流量20辆/分钟商业描述华辰尚都国际广场作为*地区较为集中的商场式家居装饰材料城，自2010年开业以来，商铺入住率达到80%，沿街商铺生意较好，内铺生意一般，二楼出现退铺现象。市场缺乏统37、一的宣传推广。 商业名称 迎宾路商业街位置*迎宾路商业规模约45家店面商铺结构单铺面积约4050平米开间3.5米-4米进深7-25米层高4-5米商铺租金一层30-40元/平米月商铺售价约3.2万元/平米经营状况沿街店面经营状况较好，内铺经营状况不佳。辐射范围辐射*城区为主进货渠道建材、家居类以厂家进货为主，土特产以周边县市收货为主经营业态服饰、家居、建材、土特产人流量15人/分钟车流量15辆/分钟商业描述迎宾路作为*新城区主要住宅区，其商业主要由黔龙新城、盛世花都、华辰尚都等住宅区的底商组成，该区域以发展家居、建材、土特产等商业为主，满足周边新小区的客观需求，但由于发展时间不长，生意较为一般。38、 商业名称 文化路商业街位置文化路商业规模约90家店面商铺结构面积：40-160平米开间：3.3-3.6米进深：10-15米层高5米商铺租金40-70元/平米月经营状况生意较为一般，特别是新界步行街，多数店铺有转让退出的意愿辐射范围辐射*城区为主进货渠道服饰、箱包以贵阳批发为主，建材类以厂家直销为主经营业态服饰、箱包、建材人流量15人/分钟车流量15辆/分钟商业描述文化路商业街区是*向南发展而新发展的商业，其中以专业的步行街新界步行街为主体，其于2011年7月开业，整体尚在发展阶段，商业氛围不浓厚，整体开业率将近50%，部分商户持有退出的想法。 商业名称老街商业街位置城东路、城南街、商业街、民39、安街四大老街区组成商业规模约650家商户商铺结构单铺面积平米开间3-3.8米进深5-10米层高3.5-4.5米商铺租金80-200元/平米月经营状况整体经营状况一般辐射范围辐射*城区为主，周边乡镇客户首选，比例达到7:3进货渠道服饰、箱包、小商品以贵阳批发为主经营业态服饰鞋类、箱包、餐饮、酒店、家纺、家电、建材、五金、卫浴，其中服饰鞋类用品占50%。人流量55人/分钟车流量15辆/分钟商业描述老街作为*最早的商业街，其在老城区的地位不可动摇，业态主要以服饰、鞋类、小商品、餐饮、副食品等配套服务为主，但由于商业业态的老化，且新商业区的不断推出，导致市场逐步萎缩。 商业名称旅游文化商品城位置迎宾大40、道，阳光大酒店对面商业规模两层商城，约7千平米，一层100多个内铺商铺结构内铺面积：8-12平米；开间：4米；进深：23米；层高：4米商铺租金一层外铺租金50-60元/平米月商铺售价街铺2.83万元/平米内铺1.252万元/平米经营状况新兴商业体，整体经营状况辐射范围辐射*城区为主进货渠道土特产由*及周边县市拿货为主经营业态整体定位为旅游文化商品城，一楼内铺尚在招商中，二楼招租健身房人流量20人/分钟车流量20辆/分钟商业描述旅游文化商品城，是*地区少有的专业市场。目前，市场正在进行招商中，周边氛围尚缺乏人气。 商业名称盛客隆商业广场位置水西大道与莲城大道交汇处（大转盘）商业规模约1.2万平米41、商铺结构外围沿街商铺内部场馆式分割商铺商铺租金一层沿街商铺600-800元/平米月；二层300-500元/平米月三层60-100元/平米月经营状况整体经营状况较好辐射范围辐射*城区为主进货渠道沿街商铺主要以贵阳批发和厂家供货为主经营业态一层由新天地百货整体经营二层800平米品牌超市、珠宝、箱包、小家电、日用百货三层电子游戏城、童装、儿童用品、体育文化用品、图书、网吧、婚纱店四层健身房人流量100人/分钟车流量40辆/分钟商业描述盛客隆商业广场位于*县商业最繁华区域，作为*地区首家商场式商业，其整体经营由新天地百货和品牌超市构成主体，业态相对丰富，满足*地区百姓的日常需求。（二）商业现状及趋势研42、判 （1）零售商业迈上新台阶 新开张的中型购物中心让*县民体会到一站式购物中心的便捷与舒适，将消费者传统的目的性购物消费升级为一场心情愉悦的休闲活动。未来*县商业市场将由现今单心的、单一的商业结构走向多心型、复合式的商业环境。（2）传统商业发展加速随着*县旅游产业的发展、外来人口的入驻，传统专业市场业态如百货、小商品、服装家纺、副食品市场等正在加速发展。整体上*县百姓的消费能力较同等城市强，市场整体的需求逐步加强，市场需求激增。（3）建材市场发展迅猛得益于房地产市场在*县的快速发展，近年来，*县家居建材类专业店飞速发展，竞争逐渐激烈。目前已形成由莲城大道商业和华辰尚都、迎宾路商业街环绕的成熟市43、场商圈。区域内经营户反应市场经营状况较往年难做。（4）缺乏辐射力强的专业市场由于*县城市距离贵阳、*90公里，两城市经济社会发展水平都较*县发达，市场遭遇两大城市的正向辐射，导致区域内市场多以辐射本城区为主，甚至有部分中高端消费群体向外流失，尚未形成真正意义上的专业批发市场。（5）正处于升级换代的转型时期随着*县城市行政中心的转移、南部新区的建设，*县的城市发展又迎来新一个春天。*县的整体商业正由老城区的商业街逐步向莲城大道延伸的城南区域转移发展，这些主要面向*县本地及周边县市的消费者和经销商，以经营服饰鞋帽、床上用品、婴幼儿用品、日用品、干果品等为主。五、周边县市商业调研与分析*县周边县市的44、商业调研，通过对贵阳市、*市、织金县、金沙县、大方县、修文县地区的实地调研考察，进行相关分析。（一）商业调研1、贵阳市市场调研商业名称西南国际商贸城位置贵阳金阳新区西南部项目定位城市商业全新引擎商业规模总建筑面积1420万方，其中商业面积440万方，一期开盘220万方主力户型商业主力户型30-40平米规划业态一期规划业态金融、服饰、鞋类、箱包、皮具、文体用品、数码产品、工艺品、花卉、饰品、酒类、陶瓷卫浴、水暖器材、灯具等综合业态。开盘时间2012年年底销售价格一楼2.2万元/平米，二楼1.1万元/平米开发商贵阳西南国际商贸城有限公司（浙商环球投资有限公司投资开发）商业描述贵阳西南国际商贸城，规45、划面积约10平方公里，投资总额600亿元，总建筑面积约1420万平方米，规模全国首屈一指，是一个集市场经营、国际贸易、现代物流、电子商务、次级CBD于一体的大型综合性商业集群。该项目以打造新城市商业中心的理念进行开发建设。商业名称金阳世贸位置金阳新区观山东路项目定位大西南展贸中枢商业规模120万平米主力户型24平米规划业态纺织、服装、日用品、文化、体育、酒类、特色旅游产品、家居装饰、数码家电等招商价格项目采取招商交纳保证金性质进行资金回笼，商户享受五年免租，第六年收额定租金形式。1楼交纳12万元保证金，2楼9万元，3楼5万元。第六年租金形式：1楼80元/平米月，二楼60元/平米月，三楼45元/46、平米月，四楼30元/平米月开发商*红华物流有限公司商业描述金阳世贸作为贵阳地区的重点商业项目，以招代售，前期以完成招商目标为主要目的，经营户趋之若鹜。商业名称西南国际家居装饰博览城位置贵阳金阳新区，北靠白云区政府，南连贵阳市行政中心商业规模营业面积30万平方米商铺结构单铺面积：50500平米开间48米进深10-20米层高44.5米商铺租金一楼5080元/平米月，二楼3045元/平米经营状况经营状况良好辐射范围客户以贵阳城区为主，周边县市（*市）有批发进货渠道厂家直接供货（广东、浙江、福建等地）经营业态家具、建材、装饰材料等人流量40人/分钟车流量25辆/分钟商业描述 *西南国际家居装饰博览城是47、2005年*省贵阳市白云区重点招商引资项目，座落于贵阳金阳新区，北靠白云区政府，南连贵阳市行政中心，西邻南湖丽水铭苑别墅区，市中心多条公交车线路直达博览城仅十余分钟，占尽地理优势！*西南国际家居装饰博览城投资5亿元，占地面积360亩，营业面积达30万平方米，集家具、建材、装饰、休闲等为一体，是*省规模最大、品种最齐全、配套最完善的家居物流中心。 商业名称贵阳浙江商城位置贵阳南明区商业规模28万方商铺结构单铺面积50500平米开间48米进深10-20米层高44.5米商铺租金地下一层105元/平米月，一楼120130元/平米月，二楼6571元/平米月，三楼4555元/平米月，四楼3545元/平米月48、经营状况经营状况良好辐射范围贵阳地区和周边县市进货渠道厂家供货（福建、广东、浙江等地）经营业态家具、建材、五金机电、木材业、苏宁电器人流量75人/分钟车流量60辆/分钟商业描述贵阳浙江商城以先进的物流配送为基础、批发为核心、零售为展示平台，集购物、休闲、娱乐为一体的现代商业中心。项目以综合商品批发市场、大型精品购物中心、商业步行街和市场配套服务设施四个部分。市场建筑面积达40余万平方米，其中市场用房28万平方米，约2800个铺位，建成后年交易额预计超过50亿元。 商业名称贵阳金源世纪购物中心位置贵阳金阳南路6号商业规模商业30万平米商铺结构单铺面积50500平米，开间48米，进深10-20米，49、层高44.5米商铺租金地下一层105元/平米月，一楼120130元/平米月，二楼6571元/平米月，三楼4555元/平米月经营状况经营状况良好辐射范围金阳新区和贵阳城区进货渠道厂家供货经营业态服饰、家居、首饰、化妆品、餐饮等人流量100人/分钟车流量150辆/分钟商业描述贵阳金源世纪购物中心总建面超过30万平米，成为贵阳新一代商业建筑标杆。经过历时9个月的招商，目前已有500家商户入驻，将以超大的免费停车场汇聚来自*省的消费者，提供一个集吃、喝、玩、乐、购、旅游、休闲商务等多位一体的现代化消费中心。 2、*市商业调研商业名称创美世纪城位置*市草海大道项目定位超大体量城市综合体商业规模总建筑面积50、为125万平方米，商业建筑面积31万平方米主力户型商业主力户型30-40平米住宅户型76.5平米、96.47平米、115平米、136平米规划业态商业以打造城市消费的SHOPPING MALL为主体，融入服饰、鞋类、小商品、食品、五金、干杂批发，家居橱柜、墙纸、地板、汽摩配件专业卖场。销售价格预计销售价格3万元/平米客户来源*城区和周边乡镇客户开盘时间预计2012年年底开发商*创美房地产开发有限公司商业描述创美世纪城打造集居住、休闲、娱乐、餐饮、购物等为一体的城市综合体，成为*市房地产项目的标杆与*市的城市名片。 商业名称浙商城位置*市草海大道（奥林匹克体育馆西侧）项目定位新一代城市商贸综合体商51、业规模项目总建筑面积75万平米，商业15万平米主力户型30-40平米规划业态服饰、五金、鞋帽、箱包、家纺、数码、皮革皮草、日用百货、婴童用品、文体礼品等开盘时间一期销售7万平米，预计11月开盘销售价格一期开盘售价预计3万元/平米开发商*浙商商贸城开发有限公司商业描述*浙商城是“浙商城”品牌进军大西南的首发项目。“浙商城”作为新一代城市商贸综合体，发挥浙商优势、联盟产业协会、携手浙商名品，打造集城市商贸、商户采购、品牌展示、休闲娱乐为一体的具有强大区域辐射力的大型城市商业新地标。以辐射大区域市场为目标定位，实现从专业市场到品牌市场的升级。 商业名称*商品综合批发大市场位置草海大道茶亭村项目定位大52、型批发市场项目优势*客运站商业规模总建筑面积80万平米，其中商业有5000套商铺客源特征*城区与乡镇，比例为乡镇2：1城区主力户型30-40平米规划业态涵盖小商品、日用百货、副食、建材、五金、汽配、家电、家居、餐饮、娱乐以及精品商业区销售价格一期销售价格6000-22000元/平米开盘时间现认筹中销售情况80%认筹去化开发商*市鑫诚房地产开发有限公司商业描述市场建设城西南三省交界规模最大、产品最全、档次最高，集商品综合批发、大型客车站、物流、餐饮、办公、休闲娱乐于一体的城市特色商业综合市场。商业名称万丰国际商贸城位置*市贵毕大道北侧项目定位50万建材、家居、五金、机电大市场商业规模50万平米客53、源特征*城区及周边乡镇客户为主，自营户为多主力户型26-60平米规划业态主要经营建材、家居装饰、五金、机电、汽配等，逐步形成集商贸市场区、物流仓储区、时尚生活区、商务办公区、餐饮美食区、超市购物区等销售价格一层9000元/平米，二层5000元/平米开盘时间2012年5月一期开盘销售情况一期1198套、18万方商业已售罄开发商*万丰置业有限公司招商优惠2年免租期招商品牌立邦、箭牌卫浴、方太、TOTO、圣象地板、正泰、德力西、欧派等品牌商业描述万丰国际商贸城作为*地区首个专业市场项目，市场接受度较高，一期火爆售罄。二期正处于认筹阶段。商业名称*招商花园城位置*市新市政府对面项目定位82万平米幸福国54、际生活都会商业规模项目总建筑面积82万平米，其中8万平米商业街，5万平米购物中心主力户型住宅主力面积74-146平米规划业态综合体商业，引入大型超市、五星级影城、购物中心、星级酒店、商务中心销售价格一期住宅价格34004300元/平米，均价3800元/平米，商业暂未开盘销售情况一期住宅去化80%开发商招商地产（*）有限公司商业描述*招商花园城打造购物中心+会展中心+健康运动中心+现代商务中心+精品商业街+高尚社区，打造*城市高端、一体化的城市会客中心。商业名称*义乌小商品城位置*东客站旁项目定位东客站10万平商业巨擎商业规模10万平米主力户型1050平米规划业态工艺品、小五金、日用百货、化妆品55、袜业、副食品、服饰等销售价格一层、二层25000元/平米，三层21000元/平米开盘时间2012年12月17日开发商博泰地产商业描述*义乌小商品城整体销售状况不佳，整体形象在*地区一般。3、织金县市场调研商业名称金西路商业街位置织金金西路商业规模约150家商户商铺结构单铺面积：20-35平米开间3.3米-3.5米进深6-10米层高3.6-4米商铺租金200300元/平米月经营状况经营状况良好辐射范围客户以织金城区为主进货渠道贵阳批发进货、厂家直接供货经营业态服饰、鞋、电子用品、家电、美容美发、餐饮、五金机电、酒店等业态人流量90人/分钟车流量30辆/分钟商业描述金西路商业街作为主力商业街，以56、餐饮、娱乐、住宿为主体，附有中高端的品牌服饰、鞋类产品。整条街川流不息，商业氛围浓郁。 商业名称金西路老街（步行街）位置织金新华路商业规模总长约1公里，约250家商户商铺结构单铺面积：15-30平米开间3米-4米进深5-15米层高3.6-4米商铺租金120350元/平米月经营状况经营状况良好辐射范围客户以织金城区为主进货渠道贵阳批发进货、厂家直接供货经营业态服饰、鞋、电子用品、家电、餐饮、酒店等综合业态人流量80人/分钟商业描述老街商业街区作为织金地区传统商业街，整体商业氛围浓郁，人气旺盛，以中低档产品经营为主，整体经营状况较好。 商业名称山禾源商都位置织金山禾源大道商业规模项目规模28万方，57、其中商业面积5.7万方商铺结构单铺面积：3050平米开间3米-4米进深10-15米层高 4米商铺租金100250元/平米月商铺售价最后售价约2.5万元/平米经营状况经营状况一般辐射范围客户以织金城区为主进货渠道贵阳批发进货、厂家直接供货经营业态服饰、鞋、电子用品、家电、餐饮、酒店、品牌超市、品牌家电店等综合业态人流量30人/分钟车流量15辆/分钟商业描述山禾源商都是新兴的县城商业中心，商业区内引进众多品牌商家，周六福珠宝、步森、莱克斯顿、三彩、序言、以纯、PEAK、安踏、海澜之家、*红华家电、*合力超市等品牌商家，打造县城的高端商业步行街。 4、大方县商业调研商业名称人民路商业街位置南起解放路58、，北至庆云街，为南北向商业主街商业规模人民路全长约1.3公里商铺结构由于为自建物业，商铺结构比较凌乱，目前主要以底商为主，开间在3-4.5米之间，进深在5-15米之间商铺租金人民中路在450-600元/m/月之间，南路、北路稍低在150-300元/m/月之间商铺售价为之前私人所建，目前暂无物业出售，故无售价经营状况人民南路、北路状况良好，人民中路由于为中心地段，人流量巨大，经营状况较好辐射范围中高端品牌以辐射大方县城为主，部分中低端辐射大方下属乡镇进货渠道服饰类基本以贵阳市西路服装批发市场进货为主，部分皮包、皮鞋等从温州进货经营业态以服饰、箱包、鞋类、手机家电、小商品为主，少量餐饮、副食品店等59、，主要服饰品牌有红蜻蜓、恒源祥、安踏、兽霸、意尔康等人流量80人/分钟车流量20车辆/分钟备注人民路为目前大方县人流最密集的商业主街，贯穿大方县城南北，而人民中路与人民西路十字路口则构成了目前大方最为繁华的区域，十字路口附近分布有新天地百货、两家大型超市等。目前人民路上一些中高端的服饰百货店、鞋类面积在200-500m之间，大型超市面积在500-1000 m之间。由于目前大方县正在进行西部新城建设，人民路虽然为商业主干道，但目前并无对此道路进行大手笔改造提升，由于道路宽约15米，目前人流车流夹杂，杂乱无章，整体商业档次不是很高。 商业名称奢香大道位置位于市中心人民路西侧，南北分别连接贵毕公路、60、321国道商业规模奢香大道全长约2.8公里商铺结构大方城市主干道，目前街道两边已进行了整体改造，建筑形式以四层为主，局部5-6层，商业以底商为主。商铺租金奢香大道中段在60-150元/m/月之间，南北段稍低在60-90元/m/月之间经营状况奢香大道中段由于靠近贵毕公路进城口、客运中心以及市中心等有利因素，目前经营状况不错辐射范围餐饮类主要辐射大方县城，五金机电、家电等部分辐射下属乡镇进货渠道贵阳为主经营业态奢香大道中段以餐饮、酒楼旅馆、副食品为主、南北段以五金机电、建材陶瓷、装饰用品为主人流量20人/分钟车流量30车辆/分钟商业点评奢香大道为目前大方县城市主干道之一，也是外地进入大方县的必经之61、路，相当于*县的莲城大道。奢香大道以东为主城区，以西为目前正在建设的西部新城，目前新城大量房地产正在开发建设，据不完全统计，目前西部新城正在做前期的项目已达5个之多，基本紧挨着奢香大道进行开发，体量均在20万以上，以综合体居多。奢香大道中段以餐饮、餐馆居多，北段以五金机电包括煤矿业相关的机械设备为主。 5、金沙县商业调研商业名称河滨路位置北接玉屏路，南至民主路商业规模河滨路全长约2.2公里商铺结构河滨路靠近市中心区域商铺结以底商为主，部分婚纱店、超市为一拖二形式商铺租金市中心区域为450-720元/m/月之间，北端稍低在200-450元/m/月之间，南端为100-250元/m/月之间商铺售价无62、具体售价信息经营状况处于十字路口的明豪购物广场为目前市中心区域，经营状况良好，南北两端经营一般辐射范围金沙县城为主进货渠道服饰类主要为贵阳进货经营业态北部以副食品、农贸市场、五金机电为主，市中心区域以服饰、黄金珠宝、餐饮、婚纱摄影为主。 人流量90人/分钟车流量40车辆/分钟备注金沙县城主要呈现“一主一副一带“的商业格局，“一主”是指以明豪购物广场为城市核心地带的主中心，以服饰、餐饮、超市、小商品为主“一副”是指长安路与中华路十字路口以服饰专卖店、酒店为主要业态的副中心，主副中心之间直线距离在500m之内，“一带”指市中心沿河以休闲娱乐为主的休闲带。河滨路贯穿金沙县城南北，“主中心”明豪购物广63、场总商业体量近6000方，包括合力超市、部分服饰精品店以及电玩城等休闲娱乐业态。德克士、周大生珠宝也进驻于此。 商业名称长安路位置南至诚治路，北至河滨路，位于市中心东侧商业规模全长约900m商铺结构建筑结构以3层为主，局部4-5层，商业以底商为主商铺租金120-240元/m/月之间商铺售价无销售信息经营状况由于和主干道河滨路隔河而望，目前人流量较少，经营状况一般辐射范围金沙县城为主进货渠道贵阳、广州、杭州经营业态中高端女装、鞋类皮包、品牌男装、休闲装、手机卖场等人流量30人/分钟车流量25车辆/分钟备注长安路是政府规划的商业服饰一条街，街道两边是目前金沙服饰最集中区域，服饰类业态比例高达80%64、以上。主要服饰品牌包括衣服香丽影、秋水伊人、百斯顿、安踏、361度等。同时长安路也是连接主副中心的必经之路。由于整条长安路品牌档次较高，同时缺少小商品、餐饮等其他业态，导致人流量偏少。 6、修文县市场商业调研商业名称翠屏东路位置修文县东西向商业主街商业规模翠屏东路全长约1公里左右商铺结构以底商为主商铺租金翠屏东路与迎春路十字路口为目前最繁华区域，租金在150-450元m/月之间，东西端稍低在90-240m/月之间经营状况一般辐射范围修文县城为主进货渠道贵阳市西路经营业态品牌服饰、餐饮、家电、手机、超市 人流量40人/分钟车流量20车辆/分钟备注目前修文县整体呈现新老两个商业中心的格局，以翠屏东65、路为主要商业核心轴线，商业中心正在以迎春路和翠屏东路十字路的老商业中心向东部以文城逸都综合体为代表的新城转移，两个中心目前直线距离不超过500m，但是目前翠屏东路的老中心不管是车流还是人流依然是整个修文县最繁华区域。然而随着老中心合力超市的搬迁以及新综合体大量商业的开业，目前翠屏东路正在完成新老城市交替的历史使命。 商业名称文城逸都位置修文县阳明大道文心河旁商业规模商业部分约2万方商铺结构底商、步行街商铺租金90-150元m/月 商铺售价17800-25000元/m经营状况目前大量商业正在进行前期装修，同时随着合力超市、苏宁电器以及德克士的进驻，未来经营状况看好辐射范围修文县城为主进货渠道贵阳66、市区批发经营业态服装、家纺床上用品、家电手机卖场、超市等人流量10人/分钟车流量15车辆/分钟备注文城逸都综合体是目前修文县最大的综合体项目，也是修文县未来的城市中心，综合体商业部分主要以底商以及步行街为主，商业一期总体量为2万方左右，以零售为主，主要业态包括服饰、家电、超市、酒店、部分餐饮、电玩足浴等。目前正在或已经进驻的主要品牌有美邦、361、德克士、苏宁、合力超市、七彩酒店。商铺主力面积在50-300 m/之间，售价在17800-25000元/m，目前招商中心对于经营户实行3-6个月免租金优惠政策。商铺去化率在6成左右。 （二）周边城市商业小结总体而言，*由于山地多而平地少，城市规划发展67、速度较慢，城市商业发达程度普遍较低，各种商业类型发展空间较大。但随着近年*政府的观念转型，交通设施逐步完善，*从省、地、县各级城市高度重视城市商业的现代化推进。贵阳目前正在开发的专业（综合）市场体量将达到560万方，主要以西部国际商贸城和金阳世茂两大项目为主；*市商业体量将达到约120万方，其中专业市场类店铺达到77万方；未来这两个城市的商业开发体量巨大。而*周边的织金、金沙、大方、修文等县，近年都在积极推动城市化发展。预计各县城市商业将会出现新的发展势头。如紧邻的大方县，城市改造力度相当大，旧城改造规划拆迁总共达千余亩用地。而且于2011年4月规划“*试验区大方药品食品产业园区”，实行商业与68、产业对接的战略发展目标。同时，作为一个县级城市，贵阳和*以其省会城市、地级城市的人气聚集力和消费辐射力，都是*无法相比的。*处于连结贵阳、*两个城市之间的位置，地理位置的特点十分明显。虽然*属于*地区，但由于交通与贵阳较近且相对便捷，商业辐射主要受贵阳影响。贵阳的专业市场经过几年的发展目前已经比较成熟，市场辐射圈覆盖*、*、贵阳地区等周边县市，已形成较强的市场影响力。但从调查中可以发现，*周边的县城区商贸业发展明显弱于*县。因此，*的未来作为商贸中心区域具有良好的辐射机会。【第三部分 项目资源研判】一、项目概况项目位于*县城南部新区内，与老城市沿贵毕公路相隔。总占地面积约2000亩。用地性质为69、商住，共分为商品交易市场、城市商业综合体、住宅三种物业类型。用地比例为：商品交易市场800亩；城市商业综合体、住宅1200亩。*县城南部新区位于*县城已建城区南部，南起绿化乡老鸹河村（南环线），北至城关镇城东村（横一线），西到城关镇金凤村（纵一线），东抵甘棠乡映山村（纵五线）。新区规划用地总面积约23.14平方公里，建设用地18.74平方公里，规划人口26万人。城南新区定位为*城市建设的主要拓展区，建设新型城市商业中心、商务中心、文体中心、客运中心于一体，以及富有山水特色的宜居新城。计划用18年的时间，建成一个基础设施完善，多项功能配套，集商业、商务、文体、客运为一体的*城市新中心。 新区按照70、整体规划、分期开发、封闭管理、总体推进的要求实施建设，其中一期规划用地面积2640亩。据规划报道，项目一期主要建设纵二线和义乌商贸城两个项目。其中义乌商贸城即为本项目所谓。城南新区自2011年规划以后，于2012年7月26日举行开工仪式。*有关领导及*主要领导和基建单位等出席了开工仪式典礼。一、项目区位概况项目所在地为城市主干道莲城大道向南延伸段，距离市政府约2公里，距离现商业中心约3公里，距离规划高铁站约500米。二、宗地现状1、地块现状地块所处地形整体为较平缓坡地，局部相对平整，为*难得的平缓区块。北面与老城相交部分区域为山体，形成较大高差。修建莲城大道的延伸段将产生相当土方量。地块内散落71、部分村落民居，部分地块覆盖较为茂盛的植被。地块东面有流贯老城的水系经由。2、周边环境 周边区域现阶段都为待开发生地。周边规划有纵二线、横二线等重要市政道路基本连网。但目前而言，周边没有公交线路直达，居民多靠电动车和摩托车出行，交通畅通但不便捷。 地块实景图三、项目资源研判（SWOT）优势（Strength）区位优势：项目位于*县南部新区核心地块，是政府作为重点规划发展的核心区域，是县域未来的交通枢纽所在地，是城市未来发展的方向。而老城受地域及建筑的制约，已经缺乏可持续发展的空间。*作为快速发展的城市经济体，城南新区未来区位价值将十分明显；交通优势：项目规划纵二线（莲城大道延伸段）、横三线、横四72、线、等重要交通要道，与老城关系紧密；对外则有现贵毕高速，规划中成贵高铁*站，以及 ，与周边城市构成极为便捷的辐射交通网络。为今后发展跨区域型的商贸流通产业提供了良好的基础。城市优势：*行政区划虽属*市，但距省城贵阳不到100公里，受省经济、文化、行政中心惠及，发展空间十分明显。由于经济及地形原因，*城市规划与发展极为出色，旅游配套相当成熟。实为*县级城市罕见。奠定了作为“贵阳后花园”的优越条件，具有成为贵阳、遵义、*“金三角”核心区位的有利条件。经济优势：*经济相当发达，工业产业基础雄厚，各项经济指标呈快速发展态势，人民生活水准日益提高。尤其是“百里杜鹃”带来的旅游产业经济效益极为显著，经济特73、色的品牌标识极为强烈，已经形成了外部人群的聚集性流入的天然基础。有力带动了城市经济和整体经济的快速发展。此为项目的今后销售、消费拓展了巨大的外部空间。地理优势：*历来有“地无三尺平”之称。而*县城市所在地却拥有大片的平缓坡地。尤其是城南新区一带，大都为平缓坡地，实为*省范围内难得的城市规划建设、城市经济发展的“风水宝地”。规模优势：政策优势：项目作为县级、市级、省级重点工程，各级政府大力支持，各项政策优惠条件显著，为项目开发运营提供了必要的保障。劣势（Weakness）地块稍偏：从目前地块位置看，离主城区约有3公里左右。与老城的关系稍显疏远，老城的资源共享度较低。 商脉相隔：地块与老城相隔有一74、条小山脉，尽管今后两者有大道相接，但两者较难相溶，影响今后的商业连贯性。 机会（Opportunity）城市快速发展机会*县采用跳跃式的城市化规划发展，以高铁站为依托，向南发展。既体现了政府魄力，又符合*经济实力。同时，*邻近贵阳，在旅游经济与生态环境多种因素催化下，未来的“同城化”趋势明显。因此，项目顺应大势，与政府导向、与城市发展、与经济增长同步，无疑具有得“天时、地利、人和”之便。未来发展机会显著。交通快速发展机会*经济长期落后，与交通关系密切。近年*各级政府对交通网络规划和投入，大大改善和提升了流通业发展基础。而*处于*西部交通要道，未来公铁的发展，将*纳入到贵阳半小时经济圈内。这是政75、府之所以将城市发展的方向放在南面的主因。毫无疑问，未来交通的良好预期，是本项目前景的根本保障。经济稳定上升机会根据政府有关部门对各项经济指标的权威统计数据，以及我们对*社会经济的调查，*近年经济发展稳定而快速，人均可支配收入等各项数据，在*及*均名列前茅。在二产、三产带动下，经济繁荣，社会稳定。*的经济发展给*城南新区的加快开发带来了直接的促进。 处于商贸业转型期：在调查中发现，虽然贵阳和*这些年商贸业发展迅速，但*及周边县市的商贸业发展较为滞缓。尤其是现代商业综合体及大型商品交易市场更是鲜见，发展空间相当大。本项目如能充分按照现代的商贸开发运营理念，以前瞻的准确的定位规划开发，项目未来发展空76、间还是相当大。并因周边县市尚无以“义乌国际商贸城”品牌开发，具有明显的开发先机。 威胁（Threaten）区域成熟时间难以预测国内任何开发新区的项目，都存在不同程度的风险。政府往往利用开发商的力量拉动新区建设，这也导致最先进入的开发商过多承担政府行为，影响开发效益。*城南新区即是一个典型。目前*城南新区规划虽然已定，前期工作也已开展，但实质性建设其实要由开发商自行解决。而要把生地变为熟地，要把新区变为真正的城区，必须由政府主导。是政府的力量决定城南新区的未来发展命运，决定本项目未来发展的命运。但政府的力量往往存在不可预期性，而高铁站的建设同样难以预期。因此，项目的开发，至少在前期（特别是城市商77、业综合体）明显存在由于资源依托不足和区域生僻而面临挑战和风险。项目目标市场建立风险项目体量规模庞大，物业类型丰富。而*虽然人口较多，但远不足消化项目的客源量。作为商品交易市场的前期投资、招商客源，后期消费力毕竟有限。而住宅体量大，目前*市区内在售和在建住宅众多，本地消化力同样有限。因此，项目整体销售、招商、辐射等必须面向*以外的区域。而面向外地的物业类型中，商品交易市场必须具有跨区域的品牌号召力，商品辐射范围必须具有跨地区性；住宅必须适销外地条件。但至少从目前来看，外地市场空间的建立尚不可预期。周边强势辐射挤压风险 *虽然近贵阳而远*，拥有省城辐射圈的优势。但该两城，一为省级城市，一为地级城市78、，均具有顺势与强势辐射优势。从市调分析，两城近年商品流通市场建设数量规模巨大，尤其是今年上半年动工的位于贵阳市金阳区的“贵阳西南国际商贸城”，总规划占地达10平方公里，总建筑面积约1420万平方米。项目主体为商贸物流，经营业态涵盖除农副产品和汽配之外的所有类型。这样的项目，一旦建成营业成功，对贵阳及周边车程13小时内的区域，具有直接的侵略性辐射。*作为县级城市，如果市场类商业缺乏特色及产业支持，建立自身的优势，形成差异化竞争态势，则必然处于弱势和逆势辐射状态。目前贵阳已规划和在建的超过200万方的楼盘不下10个。其中，位于贵阳东郊的“中天未来方舟”占地12800亩，总建筑面积高达720万方；“79、中铁国际生态城”规划的建筑面积达2440万方。贵阳郊区屡屡出现超级大盘，对项目今后拓展贵阳市场带来较大影响。同时，对*本地的客户也会产生心理上和实际上的影响。比如上月曾流传的贵阳楼市“崩盘”的传说。西邻大方县的同质化发展趋势 之所以提出大方县作为同质化竞争对象，因为两县不仅地域东西相邻。交通距离约60公里；经济社会发展各项指标相近。而且目前大方县正在加紧规划开发大型商贸市场，并试图建设西南地区的现代物流中心。从地理位置看，大方与*邻近，两地已经*省政府批复“*大方城市总体规划”，“同城化”趋势强烈；从交通条件看，大方陆路交通辐射更为便捷，现已建成的*（飞雄）机场距大方县城20公里；大方支柱产业80、主要除了煤矿之外，主要还有中药材等。相比之下，*更近贵阳，受省城各种影响更大，产业经济有着自己特点。无疑，大方县的商贸经济发展，对本项目的影响比较明显。一者直接制约本项目向西辐射的途径；二者商贸市场的业态定位需要高度重视。总体上需要采取差异化与优势化的开发定位策略，并注重依托旅游产业经济优势与贵阳对接发展的可能性。五、综合评估从以上的分析资料来看，本项目的优势、劣势、机会、风险都比较明显的客观存在。结合*县当地的社会经济发展、城市商业环境、住宅环境以及未来的发展预期，项目的开发建设具有良好的前景。并符合*西部及*县未来商贸业的发展规划需求。尤其是*作为省城“后花园”，同城化趋势将随着公铁交通的81、发展，值得期待。届时，*的城市化进程城南新区的开发建设依托将更具有优势。但风险也同样存在。最大的风险无疑是来自周边城市的同类项目挤压，以及项目地块的成熟周期。因此，项目的开发必须从*特点考虑出发，对项目实施既符合本地发展需要，又着眼跨区域发展的目标。必须从前期准确定位、科学规划、树立优秀的品牌形象着手，尤其是依靠政府的大力支持和相关政策扶持，携手确保项目的成功打造。简而言之，项目必须以优秀的品牌形象，塑造良好的经营和投资前景，建立起经营户尤其是本地经营客商的信心，从而与外地商业资源形成相互促进的良性循环，进而将项目打造成为*西部地区、*城市商业新的中心。 【第四部分 项目定位分析】 定位说明：82、本项目物业类型共分为商品交易市场、城市商业综合体、住宅三类。根据开发节奏，目前的重点是商品交易市场。因此，在项目定位分析时，商品交易市场定位分析展开面更多，分析更深入。商业综合体、住宅的定位分析稍微简略。 一、项目定位原则 市场需求原则大型综合性项目实现持续经营的根本，是提供消费者真正需求的产品和服务。因此，项目商业规划、业态定位、业态组合、品牌档次、配套服务组合等都是依托消费者的实际需求而定。 区域发展原则本项目位于城市新区，区域的功能具有与传统城市功能不同性质。其最大的不同在于交通枢纽，特别是对外交通的枢纽。如果说*老城主要承担内置型城市功能，那么，城南新城将更多承担开放的功能。项目定位必83、须遵循区域发展的功能，确定自身定位原则。 项目创新原则创新是本项目的生命力，是满足和引领城市未来发展的关键。对作为大型复合性地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，本项目的定位在符合市场需求的前提下，应借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展模式，全面提升*城市商业品位。 城市经营原则本项目具有引领承担着新城区发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为*城市新的标杆。因此，项目的定位理念、规划设计、商业运营模式等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。二、项目定位依据1、*及*政府发展服务业政策*与*各级政84、府近年出台倡导和推进商贸服务业的繁荣与发展多个文件。2、*社会经济现状及趋势*社会经济发展迅速，商贸流通业日渐繁荣，催化现代专业市场的发展。 3、*城市化未来进程随着*城市化的发展，以及政府对城南新区的未来规划，本项目所在区块未来几年内将出现新的发展。4、*等市场调查及分析通过本区域内的商业市场分析，对该地区相近产品的掌握，有利于我们对本项目的开发做出理性的定位。5、项目资源分析通过对资源的科学分析，使项目定位方向符合市场需求和资源特点。三、主题定位分析项目包含两大物业类型：商业与住宅。其中，商业又分为商品交易市场和城市商业综合体。 在对*及周边县市商业、住宅的调查与分析和城市发展规划的理解基85、础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义和跨区域辐射的价值。以此来适应和引领*城市未来发展的需求。基本思路如下：顺应和依托*城市特点和市场规律，借鉴国内优秀的、成功的商业项目，包括专业市场和购物中心等商业形态。特别是东南沿海经济发达城市的商贸业发展模式，再结合地块资源特点，予以综合考量。即：现代商业模式城市商贸业市场需求地块资源特点规划要点五位一体。即：以时间观与空间观制定项目的定位方向。时间：传承*城市文脉和商业文化底蕴，立足未来，实现持续发展目标。创制具有*特色的现代城市综合体。空间：确立“立足*，着眼周边区域”的开发空间观。86、商品交易市场实施与周边县市之间的错位、互补、优化的定位策略；城市商业综合体实施与现有*中心商圈商业的提升定位策略；住宅依托*生态环境、旅游优势等条件，实施既与*目前城市住宅错位竞争，又与贵阳等城市住宅进行区隔化优势竞争。因此，本项目主题概念必须在立足和融入本区域市场圈的基础上，必须体现出鲜明的特点：以后来居上的姿态，充分借鉴国内外优秀的商业地产开发运营理念，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，依托义乌国际商贸城的品牌知名度和美誉度，利用和整合“浙商”的强大市场资源，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的现代复合型城市综合体；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的经87、营空间；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象；以前瞻的配套功能，实现“复合型、多功能、一站式”现代城市综合体目标。从而有效提升区域经济档次和城市价值的功能，完善区域商贸经济的合理布局，实现整合和引领*乃至贵阳以西地区商贸业升级换代和可持续发展的远大目标。综合上述分析：本项目具备集商品批发、购物零售、休闲娱乐餐饮、居住等为主体功能的“现代城市综合体”总体定位，各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的城市商业建筑群体。项目定位内容：大型商品集散中心城市商业综合体城市高尚住宅经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业。倾力打造国内一流的商业88、购物场所，开创*城市商业的新高度。实现引导未来消费，提升城市品位的目标。项目总主题定位*生态型、复合型城市中央商务区 分主题定位1、商品交易市场名称：*中国xx义乌商贸城*县是民建中央的重点帮扶县。自2004年，民建中央对接帮扶*8年来，在人力、财力、物力、智力等方面投入相当大，有力地推进了*的经济社会建设和发展，受到了*政府和人民的欢迎和尊重。而本项目于2011年10月12日，项目投资商民建会员、xx置业董事长陈海滨与*县政府签署了投资建设城市南部新区“xx-思源”城市综合体协议。因此，本项目用“xx”冠名，将社会效益与经济效益高度结合，充分体现项目的民心工程意义，树立项目的品牌价值、识别性89、感召力。同时，借助“浙商”、“义商”强大的市场资源优势，并体现跨区域辐射的定位策略。在目前*到处开发冠以“国际商贸城”之时，以“中国xx”名称冠名，具有鲜明的识别性。为项目今后招商、销售实现跨区域辐射奠定基础。建议商品交易市场在总名称之下，按照不同的经营业态分类冠名。2、城市商业综合体名称：*现代国际购物中心在*快速发展的今天，目前尚无一个综合型的现代商业综合体。因此，*需要一个具有现代的、高档次的、综合型的、有特色的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的“一站式”商业综合体，确立在城南新区的商业中心领军地位，体现城南新区的城市地标形象，拉升整个*的商业品位。既满足今后城南新区26万人口消费需求，90、吸引老城区人群前来消费，同时为每年大量前来*旅游的游客提供消费服务。 因此，项目必须导入国际化元素，创造出极富自身特点的“现代商业综合体”主题概念。它将不仅仅是一个大型购物场所，更是通过多种主题功能，为消费者提供休闲、娱乐、餐饮、展示等商业文化的活动场所，成为*具有体验性、现代性、参与性的城市商业客厅，成为*全新形象的金名片3、住宅*现代城市生态美居（未定名）根据项目住宅所处新城区位，而山水环境优越，地形平坦，风水价值明显,非常适合开发具有特色的、高端的居住产品。因此，以“城市”与“生态”作为主体概念，在今后推广中，分别延伸出“城市公寓”、“城市别墅”“生态地产”（养生）、“休闲地产”等概念。91、以此建立*、外地的市场消费目标。住宅体量按照规划，多达1200亩。从*目前在售楼盘及在建待售楼盘分析，存量相当大。城南新区尽管规划未来人口26万，但一者实现周期长，二者其中均在老城区居住。因此，本项目体量，加上城南新区其他住宅规划用地，总规模相当大。虽然可以差异化和优势化的产品实现竞争，但住宅的消费市场必须向外拓展。必须高度依托与贵阳、*等地区的交通关系，以及*优越的生态环境和差价等优势，向外销售。因此，住宅的主题定位必须具备对外地客户的吸引力。建议以“生态”、“养生”的主题，开发建设以“旅游度假地产”、“老年养生地产”为主题的产品。特别是贵阳目前尚无规模化、现代化老年公寓，而“老龄化”是我国92、目前已经面临的社会问题。今后住宅项目的卖点之一主打“贵阳后花园区”“*生态宜居”等概念，以拉近贵阳关系和突出*地区生态宜居环境。所以，吸引贵阳、*周边为主的人群前来投资购房居住，尤其吸引贵阳老年人前来居住，主题创新十分重要。4、项目主题定位补充建议:鉴于项目体量较大，尤其是商业部分，如果缺乏概念，将失去外地区投资客的吸引力。商业，尤其是市场部分则完全没有必要开发大体量的商铺。因此，从项目的主题概念创建起见，建议项目导入具有鲜明的本土文化产业的主题。即：导入“西南少数民族文化创意产业园”主题，以此建构项目的概念高度，作为引领项目的主题，吸引*以外的客户。并寻求政府更大的政策支持。*地区是我国少数93、民族集中居住最大的地区之一，拥有35个少数民族。民族文化艺术、产业经济极为丰富，而云、贵、川的少数民族更是集中生活的省份。而*迄今尚无相关的产业园区开发。是产业的空白点。目前我国各级政府对文化创意产业支持力度极大，项目以此主打概念，或作为补充概念，一定能够得到*、*各级政府的大力支持。目前国内逐渐重视少数民族文化创意产业的推动发展，但基本上停留在传统保护、展示等层面，真正将其作为产业，与现代创意科技结合为数寥寥。国内目前在建的位于内蒙古呼伦贝尔市的“中俄蒙文化创意产业园”把汉族、蒙古族、俄罗斯族3个少数民族的文化有机结合起来，融入草原文化、旅游文化、民族文化、异域文化和富有地域特色的产业文化。94、 链接项目占地面积9万平方米，建筑面积26万平方米，总投资10亿元，计划2014年投入使用，整个园区集产品展销、儿童乐园、会展论坛、旅游集散、设计策划、文艺演出、写生基地于一体，并将建设面积为8万平方米、全国最大的地下娱乐休闲城。中俄蒙文化创意产业园以民族文化展示交流中心和民族文化演艺会展中心为轴线，东侧建设中式酒店、大学生创意产业中心、创意文化产业发展中心，西侧建设俄罗斯酒店、中俄蒙美食城、俄罗斯文化成果展示和旅游集散中心，地下一层为文化娱乐城和车库。建筑按照中、俄、蒙风格建设。中式酒店规划建设19层，建筑面积32751余平方米，一层有大堂、办公区、咖啡厅、钢琴吧、千人宴会大厅，二层为餐饮区95、，三层有会议室、娱乐室，四层以上为客房。大学生创意产业中心建筑面积19996余平方米，为大学生自主创业孵化基地。创意文化产业发展中心建筑面积33695余平方米，建成后将为文化创意企业提供一个设施完善的平台，主要引进呼伦贝尔本土和国内外文化创意企业，包括动漫、影视传媒、图书出版、广告设计、婚庆公司、教育培训等企业。中俄蒙美食城建筑面积约19935平方米，将引进中、俄、蒙式餐厅，为游人和往来客商提供特色餐饮服务。俄罗斯文化成果展示和旅游集散中心建筑面积约29922平方米，将进行俄罗斯特色商品展示交易，包括俄罗斯水晶、油画、精美工艺品等，同时开设画廊，培训绘画。旅游集散中心将吸引呼伦贝尔各旅行社在此96、设立办事处，方便旅游公司调度和游客选择旅游线路。同时，该项目投资方计划建立配套的呼伦贝尔旅游网，实时发布各旅行社的信息和旅游资讯。民族文化展示交流中心建筑面积约31650平方米，建成后将成为呼伦贝尔绿色食品、民族特色手工艺品（皮画、根雕等）的现场制作和展销基地。民族文化演艺会展中心建筑面积4191余平方米，建成后将作为呼伦贝尔举办展会、会议，进行大型表演的场地，内设敞开式展厅，小型、中型演艺厅和IMAX影院。文化娱乐城建筑面积60742平方米，内设大型儿童室内游乐场、电玩探险区、桑拿养生区、健身区、草原风情休闲区。 四、商业功能定位分析1、*中国xx义乌商贸城商贸城功能应以批零型市场为主。由于97、*未来交通发展前景良好，向周边县市辐射条件具备，因此，项目的交易功能具备批发性质。商品批发交易可满足周边县市及*各乡镇。零售则以城市消费者和外地游客为主。如果商贸城功能仅仅定位本地零售，则800亩的体量无疑过大。但批发型市场必须具备商品类型与业态的特殊性，即周边区域的稀缺性。此点将在后面业态定位分析。2、*现代国际购物中心购物中心的功能主要为城南新城未来26万市民服务，兼及老城市民和外来游客。3、西南少数民族文化创意产业园建议创建西南地区规模最大的少数民族文化创意产业园区，依托*地区35个少数民族，并将西南地区约40多个少数民族的文化艺术、产业经济汇集起来，形成西南少数民族传统手工艺品、药品、98、食品、服饰、茶叶、酒业等交易中心，以及导入演艺、动漫、绘画、传媒、会展功能。五、经营业态定位分析1、*中国xx义乌商贸城根据对项目的环境资源分析，以及项目的主题、功能定位理解，为了实现跨区域辐射的大型批零市场运营目标，本项目经营业态必须主、辅相成，即走：既突出主要业态，又有辅助业态的多业态综合经营定位路线。如果没有主力业态，则很难体现特色，也无法实现与贵阳、*现有市场的差异化竞争发展和跨区域辐射的目标；单一业态定位，不仅体量不能消化，而且本地市场消费目标也无法实现。因此，我们将项目经营业态定位于综合型。具体描述分析如下：主力业态之一：西南中药材交易博览中心*市我国中药资源大省，是我国四大中药材99、产地之一。全省药用动植矿物资源达4290种。其中植物药3924种；动物药289种；矿物药77种。全国统一普查的363重点药材品种中，*有产326种，占8961%，国家在*收购的中药材有250种。“十一五”期间，*中药材种植面积达150万亩。*省“十二五”中药现代化发展规划提出，到2015年，种植面积达到350万亩；医药产业实现产值500亿元；医药流通行业销售收入达到100亿元以上。国家中医药局在*建立定点药材生产基地18个。可以说，*的中药材产业基础十分雄厚，但市场交易平台十分欠缺。现有的药材市场基本上是传统的店铺，规模较小，零散化现象突出。缺乏现代化交易平台。我们认为，商贸城以*中药材产业为100、依托，开发建设一个规模化、现代化的大型西南中药材交易集散中心，是极具良好前景的。首先，定位具有强大产业支撑，具有打造产地型市场的优越基础。同时，符合*省政府“十二五”规划发展目标；其次，目前*尚无大型现代中药材交易市场，具有填补空白价值。即使现有的小、散市场，本项目建设具有极大的提升意义；再次，*紧邻贵阳，未来交通辐射便捷，为市场交易提供了优越的交通条件。如果该定位成立，将对整个商贸城的带动产生极为重要的作用。但目前大方县依托“*试验区大方药品食品工业园区”，谋划开发一个中药材市场。根据我们调查掌握的情况，该项目尚处于开发商前期接触阶段，大方县政府部门尚未进入有关程序；规模较小，土地也未有指标101、。目前仅为设想阶段。如果本项目定位成立，我们建议开发商尽快向有关政府部门提出筹建开发方案，积极利用与*各级政府的良好关系，努力获得项目的立项。大方虽为“天麻之乡”，但无*地理位置优势，无“百里杜鹃”旅游资源优势。在*建设一个*最大的中药材市场最为适宜。同时，该市场不仅具有交易集散功能，而且导入“国际中药材博览”、“西南中药材电子商务平台”、“西南中药材研发中心”等功能。并依托中国商业联合会授予项目 “百市万亿”增长计划。则*各级政府一定会予以大力支持。如果该定位难以获得政府有关部门批准，则建议代之以“西南少数民族文化创意产业园”，将药材作为其中一个经营业态如少数民族医药文化、养生文化等。主力业102、态之二：建材家居交易中心目前*主城区内沿街分布众多建材家居门店，包括华辰尚都国际商城主营建材家居。但存在着沿街店铺经营分散、租金较高现象。而城南新城未来居住人口将达26万，住宅及商业体量庞大，对建材家居需求量旺盛。同时，据悉亿丰公司欲在城南新区拿地开发建材市场。因此，从本区域消费前景，以及市场先机等因素看，开发建材家居市场是符合市场需求的。主力业态之三：*小商品交易中心目前*及周边均无规模化的小商品市场。本项目如果利用“义乌国际商贸城”的品牌号召力，依托和联手义乌中国小商品城的资源，将项目打造成*及周边地区最具竞争力的小商品集散中心，同样构成既能够覆盖整个*地区，又能够辐射周边地区的经营目标。103、但从贵阳国际商贸城及*各商贸市场开发定位看，两地的小商品市场均有大规模的体量。本项目的市场辐射空间受挤压明显。因此，小商品业态在本项目中的规模需要进一步分析。但总体上不宜过大。辅助业态：西南农产品交易中心（西南农都）目前贵阳及周边地区大型农产品交易中心稀缺，贵阳市内仅有的农贸批发市场分散在城区各处，规模、档次、配套、环境较差，缺乏可持续发展的空间，而且对城市建设、交通等影响极大。因此，我们建议项目在结合土特产业态基础上，开发一座“西南农产品交易中心”，作为贵阳、遵义、*“三角区”农产品一级批发中心，是具有良好经营前景的。但该定位必须建立在贵毕高速、高铁等修建的基础上。因为只有具备与贵阳半小时交104、通圈时，该定位才成立。杭州的“新农都”建在萧山，武汉、郑州等等也是。如定位成立，我们可以介绍台湾、东南亚等国家和地区的农产品商家前来合作经营。目前我们与台湾农委、中国东盟中心在浙江杭州、安徽芜湖、山东荣成等市场项目进行合作，取得良好成效。辅助业态：汽摩及配件目前主城区城西有以工程车等为主的汽车市场，位置较偏，且不太规范。建议开发集整车及配件、用品于一体的机动车配件用品交易中心，特别是汽车后服务用品等。随着交通的发展，*将对该类市场会有良好的需求前景。五金机电、服装箱包、副食品等综合市场这些业态的规划定位，是为了满足*本县的采购消费。因为贵阳、*等均有大规模的市场，跨区域辐射基本不成立。即使在*105、周边的县市，如大方、金沙等，该类市场已有相当大的饱和。 而*老城区的商业，这些类型的业态基本饱和。因此，项目如规划上述业态，必须体现业态的集约性，方便集中式采购；以及经营成本的低廉，实现价格竞争等，因为老城大多以沿街门店为主，经营成本较高。2、*现代国际购物中心根据城南新区的未来规划，结合*老城区的零售商业格局现状，目前尚无大型现代商业综合体。项目有条件、有必要开发建设一个现代的购物中心。即集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的“一站式”消费场所。购物：引入大型品牌超市、家电广场以及百货业。餐饮: 引入本地及云、川等地特色餐饮，并引入中外快餐如肯德基等。开发*“美食街”。娱乐：引入KTV、3D影院、网106、吧等。建议开发一个“儿童娱乐中心”。目前*尚无一个可供儿童游戏娱乐的大型场所。以此为亮点，吸引*人民前来项目消费，树立项目的品牌形象。休闲：引入酒吧、茶室、美容美发、洗浴、SPA等。六、商贸辐射圈分析按照现代商圈理论，结合市场调查及*、*、贵阳地区商贸业已经具有的市场辐射，如果上述定位能够实现，本项目的商业部分建成后，辐射圈按照不同经营业态及功能特点，基本可分为三级：一级辐射商圈：城南新区及*县境内。其商业类型主要包括购物中心，以及市场中部分本地采购消费为主的经营业态建材家居、小商品、汽摩及配件等。其经营功能以零售为主。该级商圈是项目的基本商圈，是项目开发成功的基本支撑面。二级辐射商圈：贵阳、107、*等周边区域。其商业类型主要包括市场中的跨区域采购消费业态。如农产品、中药材市场 、“西南少数民族文化创意产业园”等。其经营功能以批发结合零售为主。该级商圈是项目开发成功的重要保障。如果市场不能实现跨区域辐射，直接影响今后对外地投资客的吸引力。项目的大体量将成为风险。三级辐射商圈：*、全国区域。这是我们希望能够实现的辐射商圈。其商业类型主要包括市场中的跨区域采购消费业态。主要以中药材、少数民族文化创意产业等为主。其经营功能以批发为主，少量结合零售。该级商圈是项目开发成功的最终目标。如果“中药材市场”、“西南少数民族文化创意产业园”开发定位成立，则项目的价值得到充分体现，商业部分800亩体量消化108、根本不成问题。七、目标市场定位分析根据对*本地市场调查和经营户沟通，并依据对项目定位的理解。本项目的目标客群主要有如下几类：1、商业部分本地经营户他们虽然目前经营状况不错，但由于经营空间缺乏可持续性、一些沿街店铺经营成本较高，以及对今后城南新区规划，交通中心的预期。不少客户对城南新区和新市场抱有期待。他们对新市场的要求为：交通物流便捷；地段位置较好；经营环境舒适；经营格局合理；配套齐全；管理专业；租金合理；有一定仓储空间；具有可持续经营发展空间。经营面积一般在3050平方米，部分要求在60120平方米，甚至更大。外地经营户 他们一般已在外地拥有经营铺位，希望在贵阳及周边交通便捷区域寻求一个集中109、式市场，追求更大的市场份额。他们对新市场的期待要求为：除了同上要求外，更注重市场的规模和品牌形象。外地品牌商家，尤其是台湾、东南亚等地商家，大多需要在本地寻求经营代理商。因此，建议开发商自行组建一家商贸公司，代理部分品牌商家。 投资客根据初步调查，因*多山地，城市化进程缓慢，而人口众多商业较少。因此，*包括*对商铺的投资热情普遍高涨。这从*老城区的商铺租金及售价即可发现。本地投资客描述：可分为自营户和纯投资客两类。自营户指正在经营的商家。根据初步调查统计，目前约有70%以上经营户均为租赁经营。他们经过多年经营后，积累了一定的自有资金，大多具有购铺经营的愿望和能力。纯投资客主要包括私营业主、公务110、员、企业中高层管理者、企业老板等。从调查及政府部门统计数据分析，从城乡居民储蓄余额及近年增幅速度，以及人均可支配收入等数据看，*拥有较强的投资购房能力。虽然目前住宅房价不高，但商铺价格却高企数倍。外地投资客描述：外地投资客主要包括贵阳及*地区。但今年以来两地商业市场开发量巨大，已经吸引了大量的本地投资客，市场蛋糕正在被瓜分。本项目就其硬件环境而言，*毕竟不是一、二、线城市，虽有“百里杜鹃”旅游资源，每年可吸引数百万游客，但让他们投资*商铺存在难度。因此，项目商业必须在主题、业态、品牌等方面具有跨区域的影响力，方能吸引外地投资客，包括浙江等地的投资客。2、住宅部分本项目住宅目标客群，根据市场调查111、分析和主题定位分析，基本可分为三类客群。改善型客户他们在老城区已经有房，随着生活水准提高，他们希望改善和提升居住条件。他们对环境、户型、类型、配套均有较高要求。比如对排屋、别墅的需求等。刚需型客户他们分散在*各地及老城区，由于老城区房价及类型、户型因素，由于在城南新区工作、生活等因素，购买符合他们条件的房子。这部分人收入不高，但迫切需要解决属于自己居住空间。度假养老型客户这部分客户以贵阳、*地区为主（包括周边县市）。他们对*的旅游度假资源有较高的认同，喜欢*的生态环境、优良空气等，而距离处于不远等因素。他们对生活配套，如日常购物、医疗条件、户型结构均有一定要求。主要客群是老年人，以及新生代的白112、领阶层。前者渴望享受良好的生态环境，延年养生；后者渴望在城市郊区有一所环境优越、私密宁静、价格适中的度假居所。【第五部分 项目规划定位分析】一、规划条件分析从前面SWOT分析可以明确，虽然本项目地处*城南新区，但位于新区核心；紧依联通新老城区的城市主干道纵二线两侧；东南相邻规划中的高铁站；邻近贵毕公路*出口，交通十分便捷。商业用地呈缓坡和平地，地形相对规则；住宅用地北倚山坡，河流蜿蜒由东向西流经。总体地形地貌为*乃至*都难得的平坦缓坡地。因此，项目的规划条件总体上属于良好，规划空间优越。二、规划指标建议项目总用地面积约2000亩，用地性质为商住，投资方与政府签订的投资协议中表述为“城市综合体”113、。其中800亩为商业用地，包括市场用地及商业综合体用地；1200亩为住宅用地。但在实际操作中，用地性质的比例可以按照具体情况自由调整。由于土地尚未正式出让挂牌，用地经济技术指标尚未明确。现按定位分析暂定各项指标。政府提供的控规图中商业用地的道路规划可由设计院自行调整。1、商业部分容积率建议商业部分容积率按18。其中市场容积率按14左右，购物中心按25左右规划。建筑比例建议800亩商业用地中，约750亩按市场类型规划，约50亩按购物中心规划。则市场建筑面积约90万方（含沿街商铺及步行街等），购物中心建筑面积约6万方。建筑密度市场建筑密度按40%左右设计；购物中心按具体功能要求设计。其它指标其它指114、标如停车率、道路红线退让、绿化率等指标，参照*及本地有关部门规范指标。2、住宅部分容积率建议住宅部分总容积率按16规划。具体产品类型各有不同。建筑面积住宅总建筑面积约130万方左右。建筑类型分别包括高层公寓、多层公寓、排屋、别墅。其它指标如停车率、道路红线退让、绿地率等指标，参照*及本地有关部门规范指标。三、规划设计建议1、总平布局商业部分商业用地沿纵二线建议规划布局商业购物中心和市场主体形象（小商品馆）。两大商业类型的主入口沿路规划，并注意建筑后退后的小广场和入口广场效果。充分体现良好的城市界面形象购物中心与市场之间注重有机过渡与衔接。沿纵二线道路重要节点考虑规划高层建筑，购物中心的高层建筑115、层高建议控制在20层左右；市场高层建筑层高建议控制在16层左右。高层建筑功能为宾馆、办公、单身公寓等。其他沿路商业建筑均以5层左右为主，并请注意建筑天际线。沿纵二线市场局部规划体量每层5000方左右的4层场馆式建筑，可作为交易、展示等功能使用。市场其他商铺建筑均为街区式规划设计。市场地块的西面应考虑仓储物流的功能建筑空间规划。注重市场内部道路与城市道路之间的连通关系，确保物流畅通。市场内部空间注重各交通节点及聚散节点，有序规划交易区内主干道和楼宇间次干道。主干道建议规划宽18米左右，次干道控制在8米左右。强调人流、物流、视线的通畅。住宅部分住宅用地共5块，园区各自相对独立。出入口各独立规划。东116、西两侧3块用地由于沿城市主干道，建议规划高层公寓和多层公寓。中间被“S”形河流环绕的两块用地，景观丰富，风水优越。建议规划高端住宅，包括排屋、别墅。住宅用地虽分为5块，但彼此间须和谐处理，具有明显的秩序感。注意周边山景与水景的利用，丰富园区内景观视线东西两侧3块用地由于沿城市主干道，建议沿路规划沿街商业同时，应考虑在沿河局部节点规划景观式商业物业，作为休闲、酒吧经营功能。2、建筑单体 商业部分购物中心除通常经营空间按规范设计之外，要注意特殊经营空间的需求，如影院等。市场场馆式商业建筑层高3层，12层为经营用房，3层可作为展示、电子商务、培训、仓储等功能。12层层高不低于5米。内铺划分单位面积控117、制在2030方。市场街区式商铺建筑均采用背靠背结构设计。建议商铺楼层以2层为主。少数可以考虑3层设计。背靠背沿街独立商铺设计内置楼梯（建材家居市场部分分层设计）。商铺开间4米左右；进深8米左右；一层作为经营用房，层高42米45米；二层作为办公及周转式仓储等用房，层高35米左右。 因*一年四季多雨，建议街区式通道上空，在通过验收后覆以类似彩钢瓦顶棚，使四季交易不受雨雪影响。如受政府有关部门制约，则商铺外立面需要注意雨篷甚至考虑部分沿街商铺骑楼设计。沿纵二线建筑按政府要求，体现中式元素。其余整体商业建筑建议采用现代风格。重点关注沿纵二线商业建筑外立面及天际线效果。市场区建筑宜简洁，并注重广告位的布118、置。购物中心如规划商业街，则需注意街区遮雨经营功能。住宅部分住宅部分开发为时尚早。在进入开发时，市场需求肯定发生变化。因此，住宅户型建议先暂时搁置。3、环境景观 商业部分通过建筑退让，规划三面街区式广场。特别注重沿街入口及转角节点的效果。同时，市场区内部通过道路节点，规划小型商业广场。营造出*独一无二的情景式商业市场。住宅部分运用水系、绿化、小品，营造大面积景观环境。适当导入*人文底蕴，赋予人们对项目的认同感和归宿感；结合景观，导入健身休闲功能，如老人健身区，儿童游乐区等。创造市场卖点。4、配套功能商业部分市场区停车位主要以地面停车为主，尽量减少地下开挖，以降低开发成本。高层建筑结合人防规范，119、适当规划地下停车位。场馆式商城应考虑自动扶梯及电梯和货梯设计。街区式商铺每套通水、电、通讯、宽带等。建议整个市场配套展示、电子商务功能，以体现项目现代市场的特点，达到制造项目卖点的效果。该功能可以考虑放在西南角商务大楼裙楼上面几层部分，或者规划在场馆式小商品城4楼。从实际效果看，这些功能对经营而言价值不大，但能够制造概念，创造卖点。住宅部分会所。建议高端居住区规划在当地最豪华的会所，体现其档次。注重12各小区保健养生功能的导入，以及老年娱乐设施的规划。高智能化导入建议利用地形高差，规划半地下的自然采光停车库。 【第六部分 项目开发总体建议】一、开发节奏建议项目用地共约2000亩。其中包括商业用120、地与住宅用地。总体建议根据城南板块的成熟及物业依托关系，实行先开发商业部分的市场，结合穿插普通住宅，最后才是购物中心和高端住宅。因为项目中的各类物业，购物中心是城南新区的真正配套，市场则可以相对独立存在。各类物业开发顺序流程建议如下：1、先行开发商业用地中的市场部分 从目前地块条件及城南新区开发进度，整体区块成熟为时尚早。而作为市场用地而言，虽然距离老城稍远，但仍能够相对独立开发、销售、招商、运营。 如果中药材市场或西南少数民族文化创意园能够快速立项，建议先启动该业态经营市场，有利于通过大市场、大品牌来拉动整体市场开发。否则，先启动包括建材家居、小商品、农产品等市场为妥。当然，上述业态市场依托121、条件之一是公铁交通的修建。 建议最后开发西面部分的市场，有利于根据东面经营状态做出各种调整。市场先行开发，因建设成本较低，开发周期较短，销售相对容易，可以及时回笼资金；市场先行开发，有利于聚集人气。2、其次视城南新区进度开发住宅中的普通住宅部分城南新区进入开发阶段，势必产生拆迁户，以及本地渴望价格实惠的刚需客户。新区未成熟前，项目开发应将高端的产品留待后面开发。以普通产品拉动市场，聚集人气；以高端产品实现开发效益最大化。因此，高端产品在新区进入成熟期时，再借势发售，即能产生良好销售效益。3、再次根据城南新区成熟度开发购物中心零售消费为主的购物中心，必须依托城南新区的成熟程度。因为购物中心的一级122、辐射圈就在城南新区内。否则难以聚集人气，经营无法持续。同时也影响购物中心物业销售。购物中心建筑装修成本高，影响前期资金流。由于城南新区暂时不成熟，实际招商无法实施。项目总体开发流程示意：小商品馆、建材市场 中药材、民族文创园（如成立） 部分住宅 汽摩及配件市场商业购物中心（视新区开发成熟程度） 部分高端住宅 尾盘项目开发位置顺序建议：纵二路以西东北面 纵二路以西东南面 纵二路以东部分住宅 横三线沿路东西两侧住宅 纵二路以东部分住宅 纵二线以西西面（视定位调整） 横三线沿路中间两块用地住宅二、开发难点分析1、开发节奏与资金流控制项目作为大型复合型地产，物业形态极为丰富。资金流的控制较一般普通房产123、项目远为困难。如果有充足的开发资金实力，则开发较易；如资金实力较弱，则需要谨慎把握。力求把资金回笼的速度放在第一位。2、市场经营业态定位问题市场调查及SWOT分析显示，由于贵阳和*两市各类市场近年剧增，在贵、毕范围内造成了极大的挤压。因此，本项目的市场欲求得生存与发展空间，必须首先在业态定位实施差异化竞争。否则仅仅是局限在*的本地市场辐射圈，项目的体量是难以消化的。3、各种物业开发比例问题按用地性质比例，如果中药材市场和少数民族文化创意园定位不能成立，商业规划用地最多不能超过500亩，即纵二线以西的800亩原商业规划用地必须部分用于住宅等物业。这将给前期规划方案带来难度，今后需要局部调整。4、124、城南新区与交通配套问题*政府的城南新区规划，依托在于高铁与高速交通。这意味着城南新区的开发需待交通发展，而项目开发须待板块进展。从目前态势看，交通与板块成熟尚待时日。这直接影响项目开发的控制。5、异地招商和销售的问题由于外部市场空间挤压，目前贵阳、*地区的经营普通业态多的经营户和投资客基本上都被这两地的市场“黑洞”吸入。如果市场业态不能突破重围，创新发展，就难以吸引外地经营户，异地销售也将缺乏亮点。三、开发运营建议 1、紧跟政府步伐策略本项目开发与城南新区开发密切相关。初期推盘可以做板块概念。但后续操盘必须与城南新区同步，借板块、借政府之力，来实现开发效益最大化。2、做大品牌概念的策略项目体量125、庞大，所处位置属于县级城市，核心价值又在大体量的商业。可谓小县城里的大项目。因此，一定要把品牌做大，概念做大，做出跨区域的价值。这样才能实现招商、销售、经营向外辐射的目标。如中药材市场、少数民族文化创意园定位不能成立，项目整体品牌将较难建立。建议借助民建中央“xx”工程、中国商业联合会，以及义乌的知名度，一起赋予项目附加值。3、招商先行的策略按上述定位，项目商业约有90万方商业体量。建议在进入销售前，全力开展概念招商公关活动。理想的节奏是，开盘销售之前，即确定部分主力店和主力商家的进驻意向，包括购物中心的超市、家电广场，以及建材家居的品牌商家，如居然之家、欧亚达等。让投资客看到项目经营的前景。126、这是吸引投资客最大的卖点，也是拉升价格最有力的手段。4、延长投资返租年限的策略目前市场投资返租年限一般控制在35年，少数也有10年。考虑本项目开发周期较长，建议项目市场商铺投资返租年限在10年以上。一者确保经营的规范性，二者创造销售亮点，增加投资客信心。 5、部分持有运作模式针对项目开发周期较长，建议开发商对部分商业物业予以一定时期内持有经营。如果从资金回笼考虑，可采用长期租赁，即以租代售方式；或向银行抵押贷款方式。这样有利于招商经营规范和增加投资客信心。附录一：*xx中国xx商贸城规划设计建议书xx置业现获得*省*县城南新区城市综合体项目开发权，经我公司对各设计单位考察，现邀请贵院（公司）作127、为本项目竞标单位，对本项目进行概念性方案规划设计。请贵院（公司）组织力量，根据本建议书，在我司要求的时间内提供项目规划设计方案。一、项目名称：*中国xx商贸城二、项目地址：*省*县城南新区三、项目概况1、项目基本情况“*中国xx商贸城”（暂名）项目由*xx置业有限公司投资兴建，总规划面积约2000亩。宗地位于*县城南面的城南新区核心地段（具见政府提供的城南新区控规图）。其中商业用地约800亩，沿纵二线（拟命名为“xx大道”）两侧展开；住宅用地约1200亩沿横二线北侧，蜿蜒展开。项目采取滚动式开发模式，分数年完成全部开发用地。现计划先行开发部分市场及部分住宅。2、*县情简介*，*市辖县，是*市东128、大门。东距贵阳约117公里，西距*约115公里。贵毕高等级公路横贯全境，交通便捷。是多民族地区，现有人口约90余万。*工业产业、旅游产业相当发达，各项经济指标及增幅在*均名列前茅。经济是国家绿色农业建设示范单位。旅游资源丰富，极具开发价值。境内有罕见的国家级森林公园百里杜鹃花区。被中国花卉协会杜鹃花分会授牌命名为“中国杜鹃花都”。“百里杜鹃”吸引了*各地游客前来观光旅游。2011年旅游人次260万；今年1至7月，全县共接待游客284.7万人次。 在城市规划方面，*县提出了“向南、向南、再打造一座*新城”的城市化发展目标，于2011年启动南部新区的建设。新区规划用地总面积约2404.55公倾（包129、含水域和其他用地面积），城市建设用地面积2000多公倾。规划到2030年，新区人口规模达26万人。南部新区是*县贯彻落实省、市城镇化带动战略和“城镇带县”战略的重要举措，同时也是*推动“一城两翼”发展的核心之“城”，对于加快把*建设成为贵阳遵义*“金三角”的重要节点城市、黔中经济区的明星县和*市的桥头堡，被政府赋予了极其重要的意义。城南新区定位为*城市建设的主要拓展区，建设新型城市商业中心、商务中心、文体中心、客运中心于一体，以及富有山水特色的宜居新城。计划用18年的时间，建成一个基础设施完善，多项功能配套，集商业、商务、文体、客运为一体的*城市新中心。3、项目环境简介项目距离市政府约2公里，130、距离现商业中心约3公里，距离规划高铁站约500米。北面与老城相交部分区域为山体，形成较大高差。其中商业用地位于城市主干道莲城大道向南延伸段的纵二线两侧；住宅用地横三线北侧。 纵二线西侧商业用地地块局部高差达20米左右，东侧较为平坦；横三线北侧住宅用地北倚城市公园塔山，形成北高南低的缓坡；从老城区流经的河流蜿蜒穿越四块住宅用地。具体用地分块及高差见开发商提供的用地红线图。目前地块尚有少量村落待拆迁。余为农田及草木丛生的山坡地。四、项目规划条件1、用地面积项目总用地面积约2000余亩。根据与政府初步约定，其中商业用地约800亩（其中包括商品交易市场、购物中心及沿街商铺等，住宅用地约1200亩。但商131、业与住宅用地的具体比例可以适当调整。 2、用地性质政府文件对项目建设功能表述为“城市综合体”。具体为商业、住宅。其中商业可分为商品交易市场、商业综合体两个类型。 3、规划指标因宗地尚未正式挂牌，项目规划设计的各项经济技术指标未定。但政府同意可由投资开发商自行确定。因此，这里是根据商业功能及住宅类型的定位，给出的建议性规划指标。具体可由设计院调整发挥。容积率建议：商品交易市场约14；商业综合体约20；住宅约16。物业比例建议：商业控制在600800亩，住宅控制在12001400亩。其中商品交易市场暂按750亩规划，商业综合体暂按50亩规划。住宅类型建议：根据地形、道路及山水环境资源特点，可规划设132、计高层、多层公寓，以及排屋、别墅等。其他如停车率、红线退让、绿地率等指标，均按*省或*市有关部门要求。 五、项目业态功能及物业类型建议1、商品交易市场建设定位为*县乃至*地区档次最高的现代一级批发交易市场，辐射整个*及周边地区。以“综合业态、复合功能”的开发理念，确立较高品质的现代商贸综合体定位。综合业态：初步以中药材（西南药材交易中心）、农贸产品（西南农都）为交易主体，辅以小商品、建材家居、五金机电、服饰鞋革、箱包、食品等。复合功能：以交易为主体功能，配套博览展示、现代商务、信息中心等经营辅助功能，以及快捷酒店、小公寓、餐饮、金融、休闲娱乐等。使经营者在商贸城内享受完善齐全的经营和生活服务。133、2、商业综合体项目建议导入国际化元素，创造出极富自身特点的“现代商业综合体”主题概念。它将不仅仅是一个大型购物场所，更是通过多种主题功能，为消费者提供休闲、娱乐、餐饮、展示等商业文化的活动场所，成为*具有体验性、现代性、参与性的城市商业客厅，成为*全新形象的金名片。3、住宅根据项目住宅所处新城区位，而山水环境优越，地形平坦，风水价值明显,非常适合开发具有特色的、高端的居住产品。因此，以“城市”与“生态”作为主体概念，分别延伸出“城市公寓”、“城市别墅”“生态地产”（养生）、“休闲地产”等概念。以此建立*、外地的市场消费目标。六、项目规划原则 1、商业：总体强调现代化、标准化、兼容化的规划设计效134、果，确保项目可持续经营发展的目标；注重作为城市新区的形象效果，充分利用项目沿纵二线大尺度空间，体现城市地标价值；注重交易区人流动线与物流动线设计，满足项目作为“综合业态”经营环境的均好性效果。2、住宅充分利用优越的山水环境资源，规划设计融现代城市与山水自然一体的高品质住宅；借鉴国内优秀的房产品成功经验，在规划布局、建筑风格、户型设计等方面有所创新。七、项目规划设计建议 1、总平布局按政府提供的控规图示，沿纵二线西侧地块均为商业用地，纵二线东侧可规划住宅。沿横三线北侧地块均为住宅用地，部分沿路可规划沿街商业。我们建议在总体按政府控规要求基础上，商业用地的性质改变、商住比例改变可由设计院自定。但横135、三线北侧的住宅用地性质不宜调整。商品交易市场主体建议规划于纵二线西侧。最西面的三角形地块可考虑规划仓储物流空间。西侧用地控规中划分的三块，可根据规划自行调整。高度重视沿纵二线建筑布局，并建议通过建筑退让，形成节点式街区广场，体现良好的城市形象界面。沿纵二线一线建筑注意天际线效果。建议规划部分高层建筑及构架元素，使天际线富有变化。交易区内部空间通过道路及节点广场，规划为多个交易分区。便于不同业态经营功能布置。 交易区建筑布局采用街区式形态（即条状），便于经营。沿纵二线局部规划一个场馆式建筑。落地面积约4000方左右。本地块地形高差较大，应根据地形高差，注重建筑的竖向规划设计，并处理好商铺建筑与道136、路之间的关系。商业综合体建议规划于纵二线东侧，并结合部分商品交易市场和城市公寓。沿纵二线建筑注重与西侧的呼应效果，以及城市形象与天际线效果。建议主体为大场馆建筑，并结合商业步行街规划。住宅按政府控规要求基本不变，并规划部分沿街商业。东西两块用地建议规划高层建筑为主；中间两块用地建议规划排屋、别墅为主。根据北高南低的地形，注意建筑竖向设计效果。注重山景、水景与建筑的和谐关系。沿路部分适当规划沿街商业。2、交通组织 动态交通商品交易市场区交通组织采用人、车相对分流的规划原则。高度重视物流集散功能，避免交易区内人货过度混杂现象。商品交易市场区道路分为二级：主干道，宽约1820米；次干道为商铺间的街区137、经营通道，宽约10米左右。商品交易市场区建议采用“多纵多横”规划思路，与城市道路构成通畅的辐射网络。商品交易市场区利用“多纵多横”的交通组织，将交易区自然分为若干经营区。由于商品交易市场区地块地形高差，交易区内应注意交通坡度合理性，避免坡度过大或阶梯存在。静态交通商品交易市场停车位设置以地面为主，充分利用道路、广场，以及建筑退让红线部分规划地面停车位。西面可考虑规划部分集中停车位；高层建筑规划地下车库。商业综合体原则上建议采用地面停车为主，地下为辅。高层住宅可考虑地下停车位。 3、单体建筑商品交易市场根据政府要求，沿纵二线建筑具有现代中式风格。建议适当导入中式元素即可。总体以现代为主。根据项目138、经营业态特点，突出经营功能的现代化、标准化和实用化价值。项目突出和渲染现代商业特点，营造出鲜明和浓厚的现代商业氛围。尤其是沿纵二线一线建筑，具有城市界面形象意义，应充分考虑立面形象效果。 交易区内部商铺建筑均为背靠背的沿街框架结构。商铺建筑以2层连铺为主；部分考虑3层，其中1层与2、3层分层设计。沿道路建议设计为45层，1、2层连铺，作为商铺设计；3、4、5层作为公寓分层框架设计。所有交易区商铺进深控制在20米之内（具体根据规划）；商铺开间4米左右；一层层高5米左右，二、三层42米左右。 沿纵二线建议规划数栋高层建筑，作为快捷宾馆、酒店式公寓，或商务楼功能使用。高层建筑建议采用裙楼设计，作为金139、融、邮政、快递，以及餐饮、小型超市、休闲娱乐等配套功能使用。并请注意建筑进深要求，使其满足商业经营功能。沿纵二线道路的建筑出入口以构架元素变化，强化其识别效果。 交易区商铺立面充分考虑经营广告位置，以及空调位。部分底商公寓请注意竖向交通组织规划。即经营与居住分流。公寓单套面积及比例另行提交。 住宅东西两块地由于沿城市主干道，建议规划以高层住宅为主的物业。中间两块地由于依山傍水，环境优越，建议规划以排屋、别墅为主的物业。住宅建筑风格建议以欧美为主，不同物业应有不同风格。避免整齐划一，缺乏变化。所有住宅户型设计应考虑本地的消费、居住习惯。可参考*热销户型设计。部分高层建议人车分流设计。高层建筑利用140、地形高差，设计一层为架空。4、环境景观总体按照政府有关部门的绿地率指标进行规划。商业高度重视项目对环境景观的营造。强调作为商业文化和现代商业环境的渲染。重点关注内部中心广场、入口广场的节点设计。在确保实用功能前提下，通过地面铺装效果，以及绿化、小品（如与本项目经营业态相关的艺术化象征物）等元素，创造出具有商业文化的艺术化景观环境。住宅希望有鲜明的主题立意，以及功能思路。高度注重外部山景、水景的借景利用，创制出*乃至*一流的景观环境。别墅、排屋园区必须注意结合外部山水资源，凸显其风水价值。建议利用水景，规划水岸景观并结合水榭、亲水平台等设计。做好水景文章。所有园区环境景观必须考虑结合功能化设计：141、即休闲、儿童游戏、老年健身等元素的导入。园区内景观强调植物的适用性及观赏性效果，并注重空间组合。 5、配 套商业根据商品交易市场功能定位思路，商贸配套功能包括：展示、商务、信息、仓储、物流等；生活服务配套功能包括：宾馆、餐饮、休闲娱乐等。具体布局建议见上。交易区主入口广场及展示中心广场设大型信息发布电子屏（LED），为消费者提供商品信息。水、电、通讯、宽带进每一个铺位。智能化管理：安防系统、报警系统、监控系统等。商业综合体规划自动扶梯、中央空调等设施。住宅四个住宅园区均设独立会所。其中别墅、排屋会所规划设计要突出。会所功能齐全，适当关注养生、健身等功能。高层建筑利用架空设计，规划健身等场所。智142、能化系统。 九、成果提交要求考虑到本方案仅为概念性，其作用是规划设计单位的竞标选择。因此，成果提交宜粗不宜细，但必须体现出贵单位的设计理念及设计思路。上述任务内容涉及较细部分，主要为在规划设计中参考。而提交的内容成果也与报批方案有所区别。1、综合说明11 规划设计说明12 建筑设计说明13 环境景观设计说明14 交通分析说明2、经济技术指标表21 规划指标22 用地平衡表3、彩色效果图31 总平图3张（商业2张，住宅1张） 32 鸟瞰图2张（商业、住宅各一张）33沿纵二线商品交易市场建筑立面图2张（市场主大门形象特写1张，主体侧面1张）34 交易区内标准商铺及主通道效果图1张35商业综合体建筑143、效果图1张36四块住宅结合主入口建筑透视图4张37 住宅环境景观38商业、住宅交通组织分析图各1张上述成果装订成A3文本，共8册提交。同时，主要效果图制作成图板数幅。九、成果提交时间201 年 月底前。十、其他说明我司将于201 年 月，组织有关专家对贵院（公司）的成果进行评审。中标单位即获本项目规划设计权。未中标单位由招标单位一次性付给方案工本费。中标单位不再支付方案费。评审结果将在201 年 月前通知。十一、联系方式 附录二：*中国xx商贸城几点补充根据12月初义乌会议，对项目纵二线西面约800亩的商业业态规划及比例等问题进行讨论，在此基础上形成如下建议。一、业态规划建议项目商业部分总体包144、含两大类型：商业综合体、综合市场。1、商业综合体业态购物：大型超市、家电广场、精品服饰、首饰等、美食街等；餐饮；快捷类酒店；娱乐休闲：影院、电玩、网吧、KTV、洗浴、健身、酒吧等。2、综合市场业态建材家居、小商品、汽摩及配件、服装箱包、五金机电、药材（如药材城难以立项，建议开发中国少数民族文化创意园区。因*地区拥有35个少数民族，少数民族文化产业极为丰富。项目以传承发扬少数民族文化艺术，融入现代科技文化理念，创建集交易、展示、研发、演艺、动漫、创作等一体的“中国少数民族文化创意园区”。）如以、农副产品等。3、单身公寓兼容办公写字楼等功能。二、业态规划面积及比例1、商业综合体总建筑面积约6万方，145、其中大型超市约15万方，家电广场约3000方。余为其他业态。（建议美食街另加约1万方建筑面积）2、综合市场总建筑面积约57万方。建材家居城约8万方；小商品馆约10万方；汽摩及配件城约10万方（含工程车、非机动车等在内）；服装城约6万方；中药材城（中国少数民族文化创意园区）约10万方。该面积应在确认立项开发前提下成立；农副产品城约8万方；商业服务配套约5万方。3、单身公寓总建筑面积约15万方。三、一期开发体量建议1、建材家居城4万方2、小商品馆5万方3、商业服务配套3万方4、单身公寓3万方（两幢）四、其他建议1、农副产品城、汽摩及配件城可以规划部分临时性建筑钢构架大棚式，作为交易、堆货等场所。面积约5万方左右。2、上述综合市场的建筑面积为暂时定位，各业态建筑面积均以最大化设置。在具体规划建设中，应以实际招商前景为参照。3、综合市场务求形成主题，方能构成跨区域辐射、经营价值，提升品牌价值。因此，如果“中国药材城”不能立项开发，建议创建“中国少数民族文化创意园区”。一者项目具有丰富的文化产业支撑；二者能获得政府的各项政策支持；三者能带动项目整体的品牌形象。