1、伊斯兰民族文化人文社区项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论61.1项目概况61.2建设单位概况81.3编制原则91.4编制依据101.5研究范围111.6主要技术经济指标111.7研究结论12第二章 项2、目建设背景和必要性122.1项目背景122.1项目建设的必要性项目建设符合当地城建布局整体规划13第三章 市场分析14第四章 建设规模与工程方案144.1建设规模144.2项目总体指导思想154.3设计理念154.4总体布局164.5住宅户型设计要点174.6建筑工程设计184.7结构工程设计194.8给排水工程224.9电力电讯工程264.10燃气供热工程284.11电信规划304.12管线综合设计304.13绿地景观规划32第五章 项目组织管理与实施进度345.1项目组织管理345.2组织管理内容345.3项目实施进度计划35第六章 环境保护386.1分析依据386.2污染源分析386.33、施工期间的环保措施396.4劳动保护与安全防护40第七章 消防与安全407.1消防407.2安全卫生41第八章 节能措施428.1节能设计原则428.2设计规范和依据438.3节能措施44第九章 投资估算与资金筹措469.1估算原则469.2 编制依据469.3开发建设投资估算479.4项目总投资估算489.5资金筹措489.6项目财务评价49第十章 项目主要风险及其防范措施4910.1风险分析4910.2风险的控制51第十一章 招标方案5311.1招标原则5311.2招标范围5411.3招标方式5411.4招标组织形式54安徽省建设项目招标方案和不招标申请表55第一章 总 论1.1项目概况项4、目名称：xx城项目地址：xx市xx区xx回族社区项目投资建设单位：中国（香港）xx集团有限公司项目负责人：xx 先生！建设地址：xx市xx区xx回族社区建设内容：xx市xx城规划占地360亩，拟建项目为29栋住宅楼的建设，其中两栋为xx城民族文化【五星级大酒店】地下2层地上24层框剪结构，其余27栋为地下1层地上33层框剪结构。总建筑面积929000万平方米。建设目标：充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住xx城段东城河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：1自然生态环境优秀的住区；2景观优美的住区；3功能完善、质量优良的住区；4人居文化上5、乘的住区；5物质、精神可持续发展的住区。项目总投资：4773883720亿。资金筹措：项目资金来源开发商自筹 。工程建设进度计划：29个月 1.2建设单位概况一标段A区由中兴路向西至东城河畔，北至中承商业街，南至颖河西路。建成后建筑面积230000（住宅面积105928住宅户数1050户，商业面积49272，五星级酒店42000，酒店公寓20000，地下车库12000车位280个，配套服务面积800，伊斯兰标志性广场一座）。计划投入建设资金552000000亿元，投入施工人员1500人，计划开工日期-2013年8月13日，计划竣工日期-2014年11月8日，开工至竣工计划工期为450天。二标段6、B区由中承商业街向北至人民西路。建成后建筑面积154200（住宅面积76072住宅户数600户，商业面积30128，地下车库48000车位1120个）。计划投入资金370080000亿元，投入施工人员1000人，计划开工日期-2013年9月15日，计划竣工日期-2014年12月10日，开工至竣工计划工期为450天。三标段C区由颖河西路向南至慧湖。建成后建筑面积142000（住宅面积110500住宅户数1160户，商业面积24000，地下车库7500车位200个）。计划投入资金340800000亿元，投入施工人员1000人，计划开工日期-2013年10月15日，计划竣工日期-2015年元月10日7、，开工至竣工计划工期为450天。四标段D区由慧湖向南至临泉路。建成后建筑面积402800（住宅面积247500住宅户数2440户，商业面积74000，地下车库67500车位1800个，配套服务面积1500，回民小学6000，社区医疗活动中心3000，回民幼儿园3300）。计划投入资金24.1亿元，投入施工人员2500人，计划开工日期-2014年5月10日，计划竣工日期-2015年8月6日，开工至竣工计划工期为450天。五标段为道路、绿化、亮化工程，计划投入资金330000000亿元，投入施工人员300人，计划开工日期-2014年12月10日，计划竣工日期-2015年12月6日，开工至竣工计划工8、期为360天。总建筑成本投入资金：92900024000/=2229600000亿元。外配套费用：200000000亿元总建筑面积：929000住 房 面积：540000拆 迁 面积：337293还 原 面积：安照1.03计算需要还原面积：3473469商 铺 面积：177400公 共 面积：13800（包括幼儿园、小学、社区医院、老年活动中心）地下停车位面积：135000xx城五星级酒店加公寓楼总计面积：62000可以销售面积：2035079500/=1933316500亿元。房产销售税及所得税、投入资金利息成本核算占到投资总价的12%计算215145600亿元。前期远行测量、核算、设计投入9、：18640000元。投入成本：￥263385600亿元1.3编制原则1、 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。2、 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。3、 注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。4、 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。5、 基础设施长远规划，分期实施。6、 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。7、 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完10、善的基础上，尽量做到伊斯兰风格简洁、大方。8、 严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。1.4编制依据1、 项目可研报告编制委托书2、 国家建设部及安徽省颁布的住宅建设的相关法律和政策3、 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数4、 xx市城市规划局对伊xx区xx斯兰风情城的建设性详细规划5、 xx市城总体规划（2002-2020）6、 xx市建筑工程概算定额7、 有关其它国家行业规范、规定8、 建设单位提供的有关资料1.5研究范围1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。2、根据项目区域需求及发展前景，按照城市住宅建设标准和适度11、超前的要求，考虑项目建设规模。3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注一总用地亩360二拟建总建筑面积929000三建筑层数层为地下2层地上33层四住宅套数5250户五结构形式框剪结构六建筑密度%252%七容积率%3.5%八绿地率%30%九项目总投资亿元263385600亿十建设工期月291.7研究结论项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造xx市一流环境的住宅小区12、。随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。同时，为xx市的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目背景2.1.1项目区域环境xx市xx区xx，中颍河西路至东城河畔，北至人民路，南至临泉西。建成后建筑面积929000，xx城建设项目小区位于xx市颍河西路两侧为城区段。2.1项目建设的必要性项目建设符合当地城建布局整体规划xx市为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规13、划。2、项目建设有利于增强xx市的城市综合实力城市综合实力是一个地区经济发展的标志。xx市在安徽省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，xx市必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。3、项目建设有利于加快xx市的城市发展进程。城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。这对于xx市融入全国城14、市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。基于以上原因，拟建项目顺应xx市社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。第三章 市场分析住房供应结构将会更加趋于合理 。随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我省15、中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。第四章 建设规模与工程方案4.1建设规模xx市xx区xxxx城占地360亩，建设内容约为29栋高层住宅楼的建设，地下2层地上33层框剪结构。项目总建筑面积929000平方米，每栋均为2梯4户，提供安置住宅5250套，4种户型。项目建设内容还包括小区内道路、绿化以及给排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。4.2项目总体指导思想1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。316、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。5、住宅户型设计新颖，动静分区。4.3设计理念1回归自然，打造“健康、生态”水岸人文社区。 2小区规划力求布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。3坚持小区建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地利用率。 4住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求，融合当地城市环境17、的同时形成舒适、优美、宜人的居住环境。5强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、静态交通要求。6按照新时期住宅建设的要求，积极推广和应用新技术、 新材料，扩大小区规划建设的技术含量。7规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。4.4总体布局xx区xx城项目建设平面布置是按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。在空间上合理利用地形，分区规划，合理建设。区内公用设施，如垃圾站、地下机动车辆停车场等，应分区布置且便于出入，在较多方面满足居民的生活需求。项目将采用国内甲级设计单位一流景观设计师精心设计，空中花园内有油松、草坪等各种树木花卉，四季常青，景18、观艳丽，充分利用地块自然条件，使小区外生态休闲场与内部“庭”与“园”式园林浑然一体，突出观赏效果与使用功能，创造舒适悠闲健康自然的生活环境，享受全新公寓居住意境。小区内还设有适合老、中、青、少各类人群及多人组合的健身器材，供人们健身、锻炼、休闲，让各住户切身感受到时尚生活的品位与享受。根据规划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，路面全部硬化。规划住宅5250户，4种户型，每户建筑面积80-120平方米。规划住宅日照间距系数1.4。考虑环境因素及便捷的原则，小区住宅院落设垃设置圾收集点。结合小区公共设施设置1处公共厕所。4.5住宅户型设计要点1、动静分开。客厅、餐厅、厨房需要人来人19、往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 3、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。4.6建筑工程设计1、设计规范、规定民用建筑设计通则GB50352-2005住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）住宅建筑设计GB50368-2005建筑设计防火规范GB50016-2020、06民用建筑隔声设计规范GBJ118-2008屋面工程技术措施GB50345-2004地下室工程防水规范GB50101-2011建筑地面设计规范GB50037-2006城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2011、J114-2011建筑内部装修设计防火规范GB50222-2005民用建筑室内环境污染控制规范GB50325-20112、建筑设计1）增强住宅设计的创新观念，居住功能多元化，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。2）住宅设计强调超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能21、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地。3）以市场为导向，适应居住潮流、住宅市场的变化，公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，建筑使用面积系数达到80以上。4）建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势。5）墙体装饰材料使用面砖或涂料，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。4.7结构工程设计一、自然条件1、基本风压： 0.40kN/m2，地面粗糙度： B类。2、基本雪压： 0.35kN/22、m2。3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。二、设计依据本工程结构设计所采用的主要规范、规程及图集建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范（2006年版）GB50009-2001建筑抗震设计规范（2008年版）GB50011-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002砌体结构设计规范GB50003-2001地下工程防水技术规范GB50108-2008建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑地基基础设计规范DB33/123、001-2003三、设计荷载楼屋面等效均布活荷载标准值：住宅：2.0kN/m2楼梯：3.5kN/m2上人屋面：2.0kN/m2不上人屋面：0.5kN/m2四、主要结构材料1、钢筋箍筋采用HPB300钢筋；梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采用HRB335及HRB400钢筋；2、混凝土基础垫层： C 15基础梁：C50，抗渗等级S6其余上部结构梁板：C303、焊条HPB300级钢筋采用E50xx型；HRB335级钢筋采用E50xx型；HRB400级钢筋采用E55xx型。4、砌体地下采用MU10水泥实心砖，M10水泥砂浆。地上采用MU2.5加气混凝土砌块和MU10水泥实心24、砖，砂浆采用M10、M7.5、 M5混合砂浆。五、人防工程本工程局部地下1层为人防，2层局部为地下车辆通道车位，平时为车库和设备用房，战时为六级乙类掩蔽所，防护等级为丙级，按800人设计。设两个战时出入口，其中一个为主要出入口(室外出入口)，一个为次要出入口。主要出入口由防毒通道、筒易洗消间、洗消污水集水坑、扩散室、扩散井、密闭门、防护密闭门等组成。防毒通道可直通室外，设防护密闭门和密闭门各一道；通道一侧设置简易洗消间，其防护密闭门外的通道内设置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。次要出入口由密闭通道、扩散室、滤毒室、扩散井、战时风机房、密闭门等组成。密闭通道设防护密闭门和25、密闭门各一道；滤毒室与进风机房分室布置，滤毒室设在染毒区，进风机房设在清洁区；滤毒室的密闭门设在密闭通道内并向外开启。4.8给排水工程1、设计依据建筑给排水设计规范 GB50015-2009全国民用建筑工程设计技术措施一给水排水民用建筑设计通则GB50352-2005生活饮用水卫生标准GB5749-2006给水排水构筑物施工及验收规范GB50141-2002建筑给水排水及采暖工程质量验收规范GB50242-2002室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006建筑设计防火规范GB50016-20062、给水工程（1）指导思想1）加强对水资源的统一管理，加强对地26、表、地下水源的保护，水塔或高位水池和输配水管网安全运行的维护，完善供水管网，实现供水到户。2）进行有效的排水治理，包括对雨水排水系统和污水管网的完善，以及简易污水设施的配置、治理和维护。（2）用水量预测：1）生活用水量采用综合生活用水定额法，根据规定，生活用水定额取为：140L/人.d，K=0.14。项目设计人口按15750人计算，则生活用水量为2205m3/d。2）浇洒道路广场用水量绿化及道路广场浇洒用水量根据城市给水工程规划规范，绿地用水量取1000 m3/km2.d，道路广场浇洒用水量取2000 m3/km2.d，公共绿地面积为0.0035km2，道路及广场用地为0.0054km2，则绿27、地及道路广场用水量为15M3/日。3）消防用水量根据建筑设计防火规范要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为10升/秒，火灾蔓延时间为2小时。4）未预见水量及管网漏水量：规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计。综上所述，得出小区总用水量，最高日用水量为Q=480M3/日。（3）管网规划规划供水管从西部大陵街引入各区，沿滨河道路敷设给水干管，支管接至用户，满足规划区用水量要求，水质符合国家生活饮用水标准，给水管管径为DN200-100mm。消火栓布置间距不大于120米，在主要交叉路口设置。3、污水工程规划规划小区采用雨污水分流制，污水经化粪池处理后方可排入污水主管道。（28、1）污水量计算规划设计污水量按给水量的80%计算，则规划区污水量为384.1m3/日。（2）污水系统规划依据竖向设计，污水经化粪池处理后，由东向西排入城市污水管，最终排入xx市城市规划污水处理厂。污水管尽可能以较短的管长和较小的埋深，实现最大面积的自流。管径为500 mm300mm，管端起点覆土厚度1.2m。4、雨水工程规划（1）.雨水量计算根据xx市暴雨强度公式，进行雨水水力计算。暴雨强度公式： q = 880（1 +0.86 LgT）/(t+4.6)0.62其中：t=t1+t2(min)雨水流量公式：Q=.q.F(I/S)Q设计雨水流量（I/S）q设计暴雨强度（I/S.ha）P设计重现期（29、a）F设计汇水面积（ha）径流系数t降雨历时（min）t1地面汇流时间（min）t2管渠内流行时间（min）（2）雨水系统规划规划区内道路下敷设雨水管道，根据坡度由北向南汇集，就近排入文峪河或根据实际条件规划本区雨水回收利用系统。管径根据雨水量及管道坡度计算，设计流速不小于0.5ms。4.9电力电讯工程1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008IOKV及以下变电所设计规范GB50053-94供配电系统设计规范GB50052-95低压配电设计规范GB50054-95建筑照明设计标准GB50053-2004建筑设计防火规范GB50016-2006民用建筑设计通则GB50352-2005建30、筑物防雷设计规范GB50057-94 (2000年版)国家其他有关电气设计规程2、供电工程设计（1）电源及设计原则电源由项目所在地供电所引入小区配电室。1）线路宜采取地下敷设方式，满足街道景观和安全要求。2）制订合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。（2）负荷估算住宅每百平米按一户折算，每户按5KW估算。不可预见的负荷按总量的10%计算，同时系数规划采用0.8。（3）供电方式由小区内箱式变压所出线380/220V线路至用户处，道路照明及广场用电出单独线路，采用三相四线制供电方式。低压电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线以下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿镀锌钢管保护。10KV高压线路采用YJ31、Y22-10KV型电缆;低压供电路采用VV-1.0型电力电缆。3、弱电工程设计（1）电话装机容量计算根据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合因素，住宅按每户1门设置，公共建筑按每百平方米1门设置，每门电话按1.5对线设置。（2）电话电缆通信线引进项目区内的交接箱（二台），由交接箱分到用户的分线箱中接线分支。沿路边绿化带中敷设。过道路时穿钢管保护。（3）有线电视有线电视线路由城区的有线引进，通过有线电视前端箱至每户。（4）敷设方式电话电缆和电视电缆均埋地暗敷，基本同一路线，电话电缆和电视电缆的最小规划距离为0.1米。4.10燃气供热工程1、设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20032、3全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调、动力建筑设计防火规范GB50016-20062、燃气工程设计（1）煤气用气量估算1）居民生活用气量人均2.721GJ/人.年，用气量：42856GJ/年。2）未预见用气量按居民生活用气量的15%计，即：6428GJ/年。总用气量即49184GJ/年。（2）气源根据xx市总体规划以及项目用户特点，本项目气源由城区市政管网接入。（3）管网布置统一采用低压管网系统，由城市燃气管网直接接入。根据项目特点采用环状布置，管材选用焊接钢管。管道采用聚乙烯防腐胶带防腐，采用牺牲阳极法阴极保护。3、供热工程规划（1）供热方式管网采取两级布置，一级管网与二级管网采用换热站连33、接，用户与二级管网直接连接，二级管网水温为95/70。（2）热负荷计算根据常温气候资料及规划区建筑特点并参照城市热力网设计规范（CJJ34-2002）确定本规划区的采暖综合热指标，采暖综合热指标采用65W/m2。规划区总建筑面积 929000万，则总热负荷为60.4MW。（3）管网规划规划区供热由颍河西路城区规划供热管接入，供热支管沿小区内道路敷设，管径为DN200-50 mm。（4）管网布置管网采用无补偿直埋敷设。直管长度超过8米设弯头或乙字弯自然补偿。管道均敷设在人行道或绿化带下，与道路中线平行，管道埋深不小于0.8米。管网管道自然弯曲控制在0-10度与60-90度之间。（5）管道防腐与保34、温热网供、回水管采用普通型硬质聚氨脂发泡保温，降低热网损失。管道防腐采用耐高温防腐漆，一道底漆，两道面漆。4.11电信规划规划区电信线缆由大陵街县城电信光缆接入，中部院落路旁设电信机房，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。实现电话网与数据网联网，大力发展宽带服务，提供影音、图像、数据等业务的综合，建立信息高速公路。居民楼设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。电话线容量指标按住宅1.5对/户，电话线容量为：7875对。4.12管线综合设计本次设计包括：给水、雨水、污水、热力、燃气（低压管网）、电力、通信七个专业基础设施管线平面布置及高程位置的规划。35、管线综合以各专业规划为基础，整体考虑，统筹安排，综合确定各种管线地下、地上的空间位置，避免各专业规划管线之间及与建筑物之间、构筑物之间、道路绿化之间相互矛盾和干扰，为各专业规划设计和规划管理提供依据。1、采用的有关规范及标准中华人民共和国国家标准城市工程管线综合规划规范GB50289-98。2、设计原则 （1）根据道路横断面设计，以各专业管线规划为基础，整体考虑，统筹安排各种管线地下空间布置。（2）各专业管线在道路水平、纵向位置应符合城市工程管线综合规划规范和各专业的规范、标准。（3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道下。（4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，减36、少穿越交叉路口。（5）各种管线交叉时的处理原则压力管道让重力管道;小口径管道让大口径管道可弯曲管道让不易弯曲管道对个别不能满足规范要求的各专业管线，局部作特殊处理。3、管线布置（1）由道路两侧向道路中心依次布置电力、通信、给水、燃气、热力、雨水、污水管线。（2）雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量小，一般布置在机动车道。4.13绿地景观规划（一）绿地规划东城河两岸绿化自然成为本区绿化的大背景，为住区居民共享，提供了面积大、功能齐全、景色优美的带状景观带。从均好性方面考虑各片区内的绿化，以创造绿色庭园，最大限度实现人、房、绿相融为目的，创造和谐相融、富于变化的庭院绿化空间。健身公园分别37、位于西、东住宅组团临河位置，考虑到临河景观和游览项目的开发，以及周边居民的日常休闲活动，在这里提供室外活动场所，设置有以健身、休闲为主题的社区活动场所，树木环绕的健身园，色彩绚丽的儿童游戏园，尽展*市民健康的生活方式与积极向上的精神。庭院绿地：指由庭院路围合而成的小块绿地。规划将其作为绿化空间的重要营造地，无论是物种配置，还是绿化造型上都力求多样化、景观化。道路绿地：指沿小区主路两侧形成的人行系统绿化设置，包括行道树、绿带等。（二）植物配置作为面广量大的小区绿化，从实际使用和经济出发，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道38、路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体。常绿乔木：塔桧（整形类）、圆柏、河南桧、云杉落叶乔木：国槐、银杏、龙爪槐、垂柳、毛白杨、白蜡、椿树常绿灌木：铺地柏、紫叶小檗、金叶女贞、小叶黄杨落叶灌木：丁香、紫叶李、月季、榆叶梅、贴梗海棠、连翘、珍珠梅、忍冬藤本：紫藤、爬上虎、金银花草坪：石竹、野牛草、黑麦草、早熟禾（三）景观规划小区景观设计将建筑景观与绿化景观相结合、小区景观与城市滨水景观相结合，以游园绿地为核心，形成丰富而有特色的居住小区景观。第五章 项目组织管理与实施进度5.1项目组织管理本项目为xx区xx城工程的建设。为了确保项目建设顺利进39、行，确保质量、进度和工期，应设立专门的项目领导小组，组长1人，组员4人。组长作为项目负责人对工程实施全面负责。领导组成员负责对项目工程建设审批、工程招投标、工程质量、投资、进度、安全等方面的管理和监督。领导组还可根据工作需要，聘请有关专业技术人员，对项目建设进行协助。5.2组织管理内容1、申办手续前期负责办理各项规划审批手续，核算、测量、设计等规划各项工作。2、项目招投标前期负责xx城规划、设计图纸图纸招标工作。结束组织专家组报批审核图纸，开始招标总包单位及设备采购包括工程监理。由项目领导组委托专门的招投标服务中介机构，依法进行招投标，择优选定中标单位，并与之签订中标合同书。3、项目工程监理项40、目领导组可委托具有适当资质等级，并有丰富经验的工程监理机构，负责项目工程的各项管理，确保工程质量。4、项目工程质量监察项目领导组在工程设计、工程招标、工程施工、竣工验收、工程保修等阶段，要进行全面质量监控，并对发现的质量问题作出处理。5、项目工程投资控制项目领导组应按国家有关规定要求，做好项目的资金筹措和管理工作，设立资金专户，专款专用。做好工程各个阶段的投资控制，并对工程款的拔付进行审批。6、工程进度控制项目领导组要根据工程进度计划和分阶段进度计划，严格监督，确保项目工程建设保质保量如期完成。项目领导组成员要廉洁自律、恪尽职守，认真抓好各项管理工作，层层把关，争取做到万无一失。5.3项目实施41、进度计划1、项目实施进度说明（1）本项目为xx城建设，各有关部门应通力合作，密切配合，本着“可靠、快捷、经济、安全”的原则，尽量从快建设。（2）本项目工程量大、工期长，要精心组织、周密计划、统一调度、合理安排，确保工程有条不紊地进行，如期完成。（3）项目领导组要严把质量关，并聘请资质单位进行施工质量管理。2、项目实施进度计划项目建设应遵照有关建设程序，合理安排建设工期。本项目规划从2013年8月开始前期工作，2015年12月竣工验收。项目施工进度计划表序号 时 间2013年2014年2015年项 目1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1项目可研报告审批、立项42、2施工图设计、办理建设有关手续3招投标、前期准备4土建施工5道路、绿化施工6竣工验收第六章 环境保护6.1分析依据（1）中华人民共和国环境保护法（2）中华人民共和国大气污染防治法（3）中华人民共和国环境噪声污染防治法（4）中华人民共和国水污染防治法（5）建筑项目环境保护管理办法（86）围环字003号（6）建设项目环境保护设计规定（87）围环字002号（7）大气环境质量标准（GB3095-82）（8）污水综合排放标准（GB8978-96）（9）地面水环境质量标准（GB3838-88）（10）山西省贯彻建设项目环境保护管理办法的实施细则（86）晋环字2号6.2污染源分析本项目建成后在使用过程中无化43、学性污染，主要为生活污水、生活垃圾及噪声等对环境的影响。1、废水本项目区产生的污水主要生活废水。经排水管道流入室外化粪池后排入城市排污管道。2、废气住宅区废气主要是厨房排出的油烟。经屋顶设置排气口排至高空，可充分利用高空大气的扩散作用，最大限度地减少了对城区的环境影响。3、废物本项目产生的废物主要为生活垃圾，小区内设置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。4、噪声噪声主要来自各种电子设备运转时发出的噪声。在设备选型时采用低噪声设备，并且对所有振动设备和机组均做消声和减振处理。在采取以上措施，本项目均可以满足*县的环保要求。6.3施工期间的环保44、措施施工单位要采取有效措施控制人为噪声、粉尘的污染。1、施工现场垃圾渣土要及时清理出现场。多层建筑物清理施工垃圾时，要搭设封闭式专用垃圾道，采用容器吊运或将永久性垃圾道随结构安装好以供施工使用，严禁凌空随意抛撒。2、车辆不带泥砂出现场，可在大门口铺一段石子，定期过筛清理，定期洒水清扫，基本做到不洒土、不扬尘减少对周围环境污染。3、凡进行强噪声作业时，须严格控制作业时间，尽量不在夜间施工，或对产生噪声较大的设备加设消声装置，以免影响居民休息。6.4劳动保护与安全防护1、项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。2、施工现场45、进出车辆应合理设计行车路线，确保交通畅通与安全。第七章 消防与安全7.1消防1、消防设计依据（1）建筑设计防火规范GBJ1687（2）民用建筑设计防火规范GB5004596（3）建设灭火器配置设计规范GBJ14090（4）公安部公消199980号文件（5）山西省消防管理条例（6）防火检查手册2、建筑、结构防火设计（1）按照建筑设计防火规范的标准，在建筑物周围适当位置，设置一定数量的地下消火栓，防火间距小于120m。消防用水与生活用水合并使用，采用压力给水系统，贮水池水量可满足消防用水量。（2）道路设计要符合消防车辆通行的要求，道路宽大于3.5m，最小弯曲半径大于9m。（3）按照最大人员流量，设46、计建筑物安全出口和楼梯，并加设醒目的标志，以便发生意外时人员疏散。（4）建筑物和构筑物要设计防雷设备，以防雷击引发火灾。（5）加强安全教育，提高住户紧急扑救和自救、互救、安全脱险的能力。3、给排水防火设计本建筑物设室内消防栓系统，室内消防栓用水量15L/S，室外消防栓用水量25L/S，本系统独立设置，呈环状，消防栓布置保证两股充实水柱同时到达室内任何部位，消防栓暗装，设按钮。在屋顶设消防水箱一座，供消防栓系统前十分钟用水。消防栓适用SN65，水枪适用不着19，麻质水龙带长度数25米，在屋顶消防水箱间设稳压泵一台，变频控制，用于保证消防栓系统最大利点水压为7M。管材采用焊接钢管，焊接。屋顶消防水47、箱采用热镀锌钢板水箱。7.2安全卫生住宅区属于人口密集场所，安全问题更应高度重视，应采取切实可行的有效措施，消除安全隐患，确保住户安全。1、建筑物楼道、楼梯、出入口应按最大人员流量设计，宽阔流畅，便于通行，楼道地板和楼梯台阶要注意防滑。走廊栏杆按规定标准设计，做到结实、安全、美观大方。2、住宅区内道路应宽畅、便捷，便于人员和车辆通行。安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5米。3、楼梯间及前室的门应向疏散文向开启；安装有门禁系统的住宅，应保证室内直通室外的门在任何时候能从内间徒手开启。4、建筑楼梯间顶棚、樯面、和地面均应采用不燃性材料。5、电线、开关、插座等用电设施要选用绝缘性良好48、的产品，严格按有关规范安装使用，并要经常检查，消除漏电、触电、短路等隐患，确保安全用电。第八章 节能措施8.1节能设计原则1、能源是国民经济发展的物质基础促进能源的合理和有效利用，对我国经济发展和环境保护具有深远的战略意义。“资源开发与节约并举，把节约放在首位”是国民经济建设的一条重要方针，节约能源对保证我国经济的快速发展、提高经济效益、推进技术进步、合理利用资源、减少环境污染、提高人民生活水平等起着重要的作用，也是实现我国经济增长方式从粗放型向集约型转变的重要途径和实施“可持续发展战略”的必要措施。2、为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转*县严寒和寒冷地区居住采暖能耗大，环境质量差的现状，49、建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。3、在规划、设计、建造和使用过程中，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。4、依靠科技进步，坚持技术创新，设计中采用新技术、新材料、新工艺，提升建筑品质和性能，谋求可持续发展，杜绝和减少浪费。8.2设计规范和依据民用建筑节能设计标准（GB50189-2005）。民用建50、筑节能管理规定建设部山西省建筑节能设计标准DBJ04-216-2006山西省公共建筑节能设计标准DBJ04-241-2006外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统JG158-2004膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统JG149-20038.3节能措施1、xx市属于寒冷地区，设计时建筑的体形系数要小于或等于0.4。2、建筑的围护结构的传热系数和遮阳系数应按规范设计。3、围护结构的热桥部位采取断桥措施，热桥部位的内表面温度不低于室内空气结露温度。4、每个朝向的窗墙面积比均不大于1.5。5、具体的保温措施:外窗户采用中空玻璃断热型铝合金平开窗，气密性不应低于建筑外窗气密性51、解分级及其检测方法( GB7017)的规定的4级。外墙保温措施: 用聚苯板外挂，也可以用保温砂浆，具体根据设计图纸确定。6、建筑外窗可采用中空双玻窗，以达到保温节能的效果。7、对于供暖系统采用如下措施:(1)散热器宜明装，外表面刷非金属性涂料，使热量充分散发出来。(2)供暖管网采用地沟敷设，凡敷设在地沟内，供暖管道应做保温，保温采用矿棉管壳外包玻璃丝布护壳，以减少热量损失。(3)供暖系统的供回水分支管路上，设置水力平衡装置，入口处设置热计量装置，严格控制热量分配。(4) 户内采暖系统按分户热表计量，分室控制温度重新设计施工，每单元在楼梯间设总立管，为异程下分式。为尽量减少对住户室内装修的破坏，52、户内系统采用单管串联加跨越管，在每组散热器的跨越管上均设恒温阀，由用户设定室内温度后自行进行水力调节。每户的入口设锁闭调节阀和热量计，散热器上加设远程抄表系统，以达到分户管理和计量收费的要求。每单元的供暖管起端设流量调节阀进行水力调节。每栋楼的采暖入口设热量表和流量调节阀。8、对于供电系统采用如下措施(1)照明设备的节能:适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相四线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。(2)低压电器的选型为DZ20、DW20、AE、AH型。(3)设备机泵用电机选择节能53、型，可降低能耗10%以上。(4)照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。(5)供电系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中损耗。充分利用自然条件，白天各主要房间及大面积场所利用自然通风和自然采光，采用高效节能灯并组合分区控制，在建筑物走道及楼梯间、卫生间采用声控开关，以达到节约用电的效果。 9、设备部分选择节能产品。第九章 投资估算与资金筹措9.1估算原则本估算按照国家的方针、政策和有关规定，针对工程建设内容，认真分析影响投资的各种因素。依据建设内容、结构特征、功能、用途等不同情况，选用合理的指标、价格体系，以动态的形式进行投资分析，使投资估算比较准确地反映建设实际费用，提高估54、算的科学性、合理性、准确性。9.2 编制依据1安徽省建筑工程投资估算指标( 2004年)2安徽省建设工程其他费用标准( 2008年)3.工程勘察设计收费标准( 2002年)4.安徽省建筑安装工程概算定额(2004)5.安徽省建设工程费用定额( 2004年)6.建设工程造价管理信息(2013)7.xx市工程建设标准定额信息(2013-6)8.关于发布安徽省建筑安装工程概算调整系数及有关问题的通知(皖建标定字(2005)12号)9.关于调整安徽省建设工程计价依据中人工单价的通知(皖建标字2007 54号10.国家其它有关优惠政策9.3开发建设投资估算施工建设费用本项目开发建设投资包括前期工程费用、55、建筑安装工程费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费等。1、开发成本估算（1）前期费用：地质测量、核算、规划设计文本、需要￥：18460000亿元。（2）总面积：929000建筑工程成本费，主体楼按2400/，2400/929000=￥：2229600000亿元。（3）勘察设计费35/：按内插法计算约32800000元。（4）监理费15/：按内插法计算约13940000元。（5）配套费用：含道路、广场、绿化、管道煤气、供热，有线电视、电话、宽带、自来水接口费及配电设施，社区管理及服务配套设施等约325150000万元。（6）不可预见费：按前面（1-5）项之和（2601490056、00亿元）的3%计取，为780447000元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1-5）项之和的1%为208119200万元（3）应扣减的各种税费：a、营业税及附加为销售收入5.6%2081192005.6%=1165467520亿元。9.4项目总投资估算开发建设投资估算表序号项目费用（万元）备注1前期工程费183600002勘察设计费328000003监理费139400004建筑安装工程费用22296000005配套费用3251500006不可预见费7804470007管理费用2081192008开发期税费营业税及附加1165467520合 计 47738837209.5资金筹措项目总投57、资为4773883720亿元。该项目资金由中国（香港）xx集团有限公司自筹。9.6项目财务评价本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家发改委，建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，来计算项目的经济效益。9.6.1基础数据1、项目设计规模项目总建筑面积929000万平方米，提供住宅5250户。2、项目计算期根据项目实际情况，确定建设期29个月。3、项目总资金构成项目总资金为60亿 ，由建设资金构成。第十章 项目主要风险及其防范措施10.1风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对拟建项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更58、好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下59、几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。 4、技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因60、素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。 5、社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。10.2风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和61、管理。该项目控制风险的方式包括三项措施： 1、通过加快进度来回避风险 开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法是尽快完成开发项目。 2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。 3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项62、目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十一章 招标方案根据中华人民共和国招标投标法等有关规定的要求，本工程属于依法必须招标的项目。根据该工程的特点制定招标计划和方案。11.1招标原则为保证质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招标投标法，编制了本项目的招标投标方案。在招标过程中要遵循公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。11.2招标范围本项目招标范围包括项目的施工、监63、理、设计招标。11.3招标方式采用公开招标的方式。11.4招标组织形式鉴于本项目法人不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法成立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有要求和条件以及拟签定合同的主要条款。安徽省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称xx城建设单位中国（香港）xx集团有限公司单位负责人及电话xx联系人及电话建设内容建设内容为29栋高层住宅楼以及小区内绿化、硬化等附属设施的建设。建设地点和起止年限颍河西路两侧2014年3月一2017年4月总投资额4773883720亿元资金来源及构成由中国（香港）xx公司自筹合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标设计32800000建筑工程安装工程4773883720监理13940000设备重要材料拟选择的招标公告发布媒介xx市招投标网（http：/）况说明： 建设单位（盖章）年 月 日