1、占地6000亩民族文化创意产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月76可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论4一、项目背景4二、项目概况6三、项目基本运作思路9四、项目实施的必要性10第二章 宏观环境分析12一、发展机遇和有利条件12二、2、政策环境15三、项目区域环境概况16第三章市场分析18一、国内外文化创意产业发展现状与趋势18二、成都市文化创意产业发展现状与分析19三、成都市文化创意产业存在的问题23四、文化产业及与相邻区县之比较24五、成都市创意产业发展规划25第四章 项目SWOT分析27一、优势（S）分析27二、劣势（W）分析28三、机会（O）分析28四、威胁（T）分析30第五章 项目规划31一、项目总体规划31二、项目定位31（一）本项目的宗旨31（二）本项目价值目标定位31三、产业园功能目标定位32四、项目规划思路32（一）七个一简述33（二）二堂简述38（三）三村简述38（四）三聚落简述40（五）三中心简述42第3、六章 项目运作44第七章 项目管理46第八章 项目实施计划48第九章 财务分析与评价49一、分析的原则和依据49二、基础数据49三、投资估算51四、投资计划与资金筹措52五、盈利能力分析53六、清偿能力分析58七、资金平衡分析58八、临界点分析59九、不确定性分析60十、财务评价结论61第十章 风险与对策62一、政策风险62二、土地资源风险62三、市场风险634、财务风险63第十一章 项目综合评述65第一章 总论一、项目背景迈入21世纪，创意产业的迅速成长成为发达国家和地区产业发展突出趋势，它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响。民族文化创意产业是指以创造性思想为核心，以保护民族文化为原则，4、以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征，以创意资产为基础，以高新技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的新型产业集群，把独特的传统文化融入到创意中，促进民族地区经济发展的创新性产业，包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以民族文化为基础，集观光、购物、消费、娱乐为一体的综合经济活动，消费者以感知各民族的民族风情、建筑、习俗等形式，通过购物消费直接为当地带来经济收入，是民族文化与经济的统一体。 当前，国际旅游趋势在向文化旅游方向发展，以弘扬民族文化，展现民族地域文化风采的创意活动和项目越来越受到重视。我国拥有丰富多彩的民族文化，堪称民俗文化的宝库。如何利用各民族地区的文化优势，寻找促进民5、族地区经济发展的新的增长点，真正实现从“文化区”到“文化创意区”的转变。现在很多地区都在发展文化创意产业，但同质化现象比较严重，利用民族文化创意产业，新的营销手段发展民族文化创意产业，不仅对民族地区的经济发展有积极促进作用，而且对民族文化的延续发展也是一个重要措施。党的十三次代表大会就正式提出要大力发展文化及文化产业，特别是十七次代表大会确定了“文化大繁荣、大发展、新高潮”的强国发展战略，加速发展文化产业，以确保国家文化安全和民生需求，而中国西部民族文化创意产业园则是文化产业深度延伸的升级版，即第四创意产业。近年来，文化创意产业的发展已经得到党和国家的高度重视和支持，相关部门先后出台了国办发（6、2008）11号、财税（2009）2号等若干鼓励措施和税收优惠政策。2009年4月，四川省省长蒋巨峰主持召开会议，专题研究加速推进四川省文化产业发展措施，会议就重大创意文化产业项目推进工作进行了研究部署。省委常委、省国资委党委书记王少雄、省委宣传部长黄新初、副省长黄彦蓉等出席会议。根据四川省国民经济和社会发展的十二五规划纲要，成都市做为国务院的旅游试点城市，地处成都近郊上风上水的XX唐昌镇横山村是一个颇具开发价值的地方，对XX的创意文化具有重大的标杆作用，而XX地处世界级风景名胜区青城山，都江堰的一个节点，其区位优势无可比拟，特别是它的文化资源，即旅游、生态、休闲、农耕文化等富集一方 ，拥有相7、当高的开发附加值和发展潜力，将形成可持续发展的产业链条，关于拟打造“中国西部民族文化创意产业园”这一重大项目，是民族地区经济社会和持续发展的一个探索与创新，它有别于目前全国各地不同的纯风光、纯体验、纯休闲的旅游文化项目，而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义。由四川省云南商会牵头主导，商会的成员单位组团投资开发的XX唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区，它的建成也是中国西部第一个大型民族文化旅游地产项目。项目规划面积6000亩，具有资源特别稀缺而不可复制，融娱乐、休闲、互动、养生养老条件十分优越而真实，设计建设起点高等特点。项目按照原生态、国际化、高品位理念8、打造世界旅游目的地。在横山片区民族文化产业园项目开发的影响和带动下，还将为XX解决大量的失地农民就业，对提升XX城市形象和文化内涵将是一次跨越，本项目的运行将会拉动整个西部少数民族地区的经济社会的新增长方式，为和谐社会的建成将起到积极的促进作用，而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。二、项目概况1、项目名称中国西部民族文化创意产业园2、项目选址成都市XX唐昌镇横山村境内，即横山村、平乐村两个行政村共31个社。3、总体定位本项目是中国西部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、服务最优、管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园。集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育9、健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地，融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地，将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口、成都城乡统筹一体化的成果基地、助推中国西部民族地区经济社会的引擎、探索中国西部民族地区经济增长的新模式。同时，配合XX县委、县政府打造天下蜀商文化的发源地、寻根地的重大使命。4、项目规划本项目规划面积6000余亩。项目规划设计为七个一、二堂三村、三聚落、三中心，即一广场（民族文化艺术展示广场）；一廊（西部52个民族简介概况）；一景（水世界景观）；一城（唐城）；一院（君平学院）；一谷（浪漫谷）；一岛（情人岛）。二堂三村：既随缘祈10、福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理服务中心。第一期占地面积 亩，总建筑面积70000平米，容积率1.05，建筑密度41%。6、投资规模项目总投资19461万元，其中土地费用10000万元，占总投资的51.4%，工程建设费用6271万元，占总投入的32.2%，项目单位成本2780元/平米。7、资金筹措自有资金投入1230万元，施工方垫支或其他投资者投资共9751万元（每年按10%的利息计财务费用），租金或销售收入再投入8480万元。11、8、经济效益项目在6年计算期内总收入43876万元，其中销售收入35990万元，租金收入7886万元；净利润8793万，上缴税金10921万元，投资利润率（利润总额/总投资）67.44%，投资净利润率（净利润/总投资）45.18%。若取折现率12%，全部投资税前财务净现值NPV为3638万元，内部收益率IRR为20.43%，税后财务净现值NPV为1167万元，内部收益率IRR为14.94%。9、主要经济指标： 主要经济技术指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一建设指标1总占地面积亩100假定100万/亩2总建筑面积平米700002.1交易区平米42000二层2.2生活配套平米15000六层框12、架2.3商务办公平米8000六层框架2.4物流仓储平米5000二层框架3容积率1.054建筑密度41%二经济指标1总投资万元194612资金筹措万元19461其中：自有资金万元1230 借款万元9751 销售或租金收入再投入万元8480 3销售均价元/平米5141 4租金均价元/平米/月26 5单位成本元/平米2780 6总收入万元43876 其中：租金收入万元7886 销售收入万元35990 7经营税金及附加万元2457 8房产税万元946 9土地增值税万元3186 10运营维护费用万元800 11财务费用万元3901 12利润总额万元13124 13税后利润万元8793 三财务评价指标1投13、资利润率%67.44利润总额/总投资2投资净利润率%45.18税后利润/总投资3全部投资财务净现值（税前）万元3638 折现率12%4全部投资财务净现值（税后）万元1167 折现率12%5全部投资内部收益率（税前）%20.43 6全部投资内部收益率（税后）%14.94 三、项目基本运作思路本项目在运作上，遵循唐昌镇横山片区总体运作思路，并服从横山片区项目总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源（成都蜀都文旅公司），依托横山片区的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游14、观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位：成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资公司、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目，四川省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部项目协办。另联动导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营“中国西部民族文化创意产业园”。成都潇天投资管15、理公司投入部分资金，主要用于项目设计、营销推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项目由潇天公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。四、项目实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目的建成将极大地推动成都创意产业和地区经济的发展，优化资源配置及地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。1、通过整合行业资源，完善XX创意产业配16、套，提升XX创意、旅游产业水平，做大做强XX创意、旅游产业，确立XX在成都民族创意产业的龙头地位。2、项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经济的发展，而且能有效拉动交通运输、餐饮服务、房地产等相关产业发展，加快城市化进程。3、项目的建设能快速高效地聚积人气，提高XX唐昌镇的城市档次与水平；扩大辐射，引导、吸收周边地区的资金流、物流、信息流，进一步拓展地区间的市场空间，活跃地方经济。 4、项目的实施将加速农村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作用。5、项目将有效地聚积人流、资金流、物流、信息流，带动相关产业的发展，推动横山周边17、片区的开发建设，项目的实施必将极大提升唐昌镇土地价值，实现良好的经济效益。6、项目的实施对于挖掘、整理中华民族传统文化，传承、弘扬中华民族有着重要的意义。第二章 宏观环境分析一、XX的发展机遇和有利条件近年来，XX深入实施城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，通过统筹实施“三个集中”，联动推进“三化”，城乡经济社会全面进步，为推进XX新一轮发展打下了良好基础。当前XX正处于深入推进城乡一体化、加快城乡全面现代化新的发展阶段，城乡一体化已进入系统提升、深度推进的关键时期。在这个新的历史发展时期，XX面临诸多的发展机遇和有利条件。1、宏观层面从宏观层面看，无论是灾后重建，还是“保增长、保民生、保稳定18、”扩大内需，中央和省市都出台了一系列积极的宽松政策，加大了投入力度，一定程度上将缓解长期以来困扰和制约XX发展的投入问题。而根据国际经济形势和国家产业政策的调整，XX完全有条件发展民族文化创意产业，同时，随着城乡统筹改革试验区建设的推进，允许我们在体制机制创新上先行先试，我们可以在一些重点环节有所突破，可以在项目、资金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更为良好的政策环境和政策支撑，加快县域经济社会发展。 2、自身的资源条件从XX自身的资源条件看，XX优良的自然生态环境和丰富的科教文化资源，造就了XX得天独厚的发展优势。XX拥有优美的自然生态田园风光、上风上水，八河并流，丰富的水资源等19、良好的自然生态环境，成为国家级生态示范区。望丛祠、扬雄故里、古城遗址等人文历史积淀深厚，辖区高校科教资源非常丰富，全县有21所高校22万师生，拥有170多个科研机构、10多个国家重点学科。这些不仅为休闲旅游、文化创意等产业发展提供必要条件，而且为生态、智力要求较高的文化创意等新兴产业提供了发展空间，为经济社会发展提供素质较高的智力型劳动力，有利于县域经济社会的可持续发展。3、交通区位条件从XX的交通区位条件看，XX交通便捷，区位优越，是最具投资潜力的地方。XX离成都市主城区仅十多公里，有羊西线、成灌公路、沙西线、IT大道等多条公路与中心城区和周边地区相连。随着成灌快铁、地铁2号线、城市干道改造20、XX-彭州快速铁路等一批交通基础设施的陆续建成，XX的区位优势将更加凸显。尤其是作为灾后重建重点项目的成青快速铁路已经开通，为XX带来极大的发展。不仅拉近了XX与中心城区的空间距离，使XX与中心城区全面对接，而且还让中心城区的一些功能有可能转移出来，使更多的人可以享受到快铁生活方式；不仅可以加快中心城区的人流、物流、资金流、信息流向XX聚集，而且还将加快成都西部健康休闲商务新城的快速扩张，加快人口的聚集，促进XX县域经济发展。4、XX在大成都中的发展定位从XX在大成都中的发展定位看，XX成为大成都城市综合体的重要功能板块，承担着更重大的职能。在成都市的城市建设发展规划中，XX板块被确定为成都21、西部健康休闲新城，成为成都重要的城市功能区，在产业布局、城市建设等方面都有了明确的定位。随着撤县建区步伐加快，XX融入中心城市的进程也明显加快；而省委、省政府西迁方案的实施，对XX的城市组团发展、区位环境的改善和城市形象提升都有极大的促进作用。我们不仅赢得了更大的发展空间，而且能够在更大范围、更高层面优化配置资源，城市经济特别是现代服务业将迎来难得的发展机遇和广阔的发展空间等等，这些都是摆在XX面前的良好机遇和有利条件，抓住这些机遇，利用好这些有利条件，我们就可以办好过去很多想办却办不好、办不成的大事、要事、实事，就能在新一轮发展中赢得先机。5、投资发展软环境从XX投资发展软环境看，XX具有较22、强的竞争力。县委、县政府高度重视投资软环境建设，结合规范化服务型政府（机关）建设，从多方面优化投资发展环境，取得了较为明显的成效。特别是对涉及项目立项报建环节，开通了绿色通道，采取了“并联审批”方式，通过几年努力，已经形成了一套较为完善的体系，形成了操作性强的机制。同时，机关作风建设进一步加强，办理相关手续和事项十分方便，极大地提高了工作效率，缩短了报建办理时间，降低了企业入驻成本，赢得了投资者的认同，在全市投资发展软环境测评中，XX连续位居前列。全县形成了“人人都是投资环境，事事关系XX发展”的共识，进一步增强了投资发展的竞争力。二、政策环境2010年11月，中共成都市委关于制定国民经济和社23、会发展第十二个五年规划的建议（草案）正式出台，业界给予高度关注，认为这代表了成都市未来5年的发展方向，发展循环经济、文化产业、非公有制经济和创新农业农村投融资机制，都将成为未来5年发展的关键词。大力发展文化产业方向则是未来5年发展的方向之一。健全文化产业要素市场，提升中小文化创意企业的创新力和竞争力。在文化产业上，成都市政府明确提出要重点培育七大产业：创意设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏、出版发行，尤其是文化创意方面，要将成都建设成为“西部第一，全国一流”的文化创意产业标杆城市，而发展文化创意方面，人才是最重要的资源，成都一方面可以“宜居”的城市环境来吸引人才，一方面也要提高将创意转24、换为产业的创业环境，去年11月，由中国贸促会、中央美术学院、成都市人民政府主办的2010中国国际创意设计推广周上，成都国际创意产业联盟成立。这也标志着成都本地相关创意设计企业及协会合作发展、谋求共赢的步伐正日益加快，本地创意设计领域的海外交流进入了新的领域。本项目作为XX唐昌镇项目的重要组成部分之一，符合土地利用规划、城市发展规划和产业布局规划，但由于目前全国范围内土地市场的治理整顿，全国已停审批农用地转非农建设用地，因此，项目土地指标短期内无法落实。项目如果要尽快启动，顺利实施，首先必须争取XX政府的大力支持，给予相应的政策，政府应在项目的前期认定、拆迁、融资及市场的规范和引导等方面发挥积极25、的作用三、项目区域环境概况1、项目位置本项目位于成都市XX唐昌镇西北部横山村境内，涉及横山村、平乐村两个行政村共31个社，是XX唯一浅丘台地。该区域风景独秀，茶香清幽，小溪错落，交通便捷，地理位置十分优越，山顶被相关专家誉为川西平原不可多得的“观景台”。该区域作为唐昌古镇整体打造的重要组成部分，被XX县委、政府列为全县土地后备资源和旅游资源开发的重点区域，目前横山村土地整理项目已获批复（文号：成国土资函【2010】146号）。2、地块现状（1）本项目集体土地上房屋情况区域砖混（m）砖木（m）宅基地（亩）横山村99257.6544241.341165.13平乐村147820.2250468.1226、914.83（2）本项目区企业情况国有土地上企业情况集体土地上企业情况企业数量总用地面积各企业占地情况企业数量总用地面积各企业占地情况横山村3454亩茶研所180亩、林科院194亩、佛学院80亩6476.4亩垃圾场109亩、天力砖厂72.4亩、星辉砖厂39亩、新华砖厂33亩、农产品加工厂23亩、三砖厂200亩。平乐村2116亩罗汉电站79亩、蜀电电站37亩5590亩13砖厂550亩、新胜水泥制品厂9亩、养殖场6亩、贵友钢门厂20亩、钢门附件加工厂5亩。3、自然环境唐昌镇地处成都“上风上水”，无工业污染之地。气候属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15，全年风向以东南风最多，具有春早夏长、秋雨、冬27、暖、无霜期长，雨量充沛，冬季多雾，日照偏少和四季分明的特色。镇内沟渠纵横，灌溉便利，交通发达便捷，市场设施健全，客商云集。4、商业氛围唐昌的饮食文化发达，以自然健康为特色，著名的小吃有名震西川的施鸭子、“合兴昌”糖果糕点、艾饽、三合泥、蒋抄手、周牛肉、谭豆腐、罗桥面、梆梆糕等5、交通便捷紧邻成灌高速公路、成灌快铁线、国道317线、沙西线，距成都主城区仅28公里，属于成都市半小时经济圈。第三章 市场分析一、国内外文化创意产业发展现状与趋势1、国际文化创意产业发展现状与趋势20世纪末，文化创意产业在全球范围迅速崛起，人类正进入文化经济时代。从发展趋势看，文化创意产业越来越成为一个国家或城市经济社会28、发展的战略取向，已发展成为区域软实力竞争的核心内容，并成为影响地区和城市经济辐射力、带动力的重要因素。经济发达国家和地区均十分重视文化创意产业发展。据统计，目前全世界创意产业每天创造产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增。英国的创意产业在国民经济各产业门类中增速最快，年平均增长6%，约占英国国民生产总值的8%，成为仅次于金融服务业的第二大产业。美国是全球创意经济最发达的国家，创意产业超过航空、重化工及汽车等传统产业领域，成为最大的出口产业，2007年，美国核心版权产业的增加值达8891亿美元，约占GDP的6.44%。2005年，日本文化内容产业规模达250115亿日元，占GDP的6.2%29、。 2、我国文化创意产业发展现状与趋势我国的北京、上海、深圳、杭州等城市已将发展文化创意产业作为强市战略来实施。2007年，北京市、上海市文化创意产业分别实现增加值992.6亿元和857.81亿元，分别占GDP的10.6%和7%；2008年，深圳市、杭州市文化创意产业分别实现增加值550亿元和576.86亿元，分别占GDP的7%和12%。文化创意产业已逐步成为国家和城市经济的重要支柱。二、成都市文化创意产业发展现状与分析据统计，2004年到2008年，成都市文化创意产业营业收入从232.54亿元提高到595.62亿元，增加值从65.81亿元提高到133.7亿元，增加值占GDP的比重从3.2%上30、升到3.4%。文化创意产业增加值增速超过全市经济增速，在成都市新兴产业三大主体产业中排行第二，也成为成都市新兴产业中吸纳就业能力最强的两大产业之一。目前，成都市已初步形成以园区化、楼宇化为载体模式，以重大产业项目为带动，以骨干企业为支撑，传媒、文博旅游、创意设计、演艺娱乐、文学与艺术品原创、动漫游戏和出版发行等行业快速发展的文化创意产业发展格局。尽管成都已经在实践中摸索出一些模式和做法，产业格局初具规模，但与发达城市相比还存在明显的差距，许多问题亟待解决。成都较为成功的园区化形态代表有三圣花乡文化创意产业基地，锦里民俗文化街，宽巷子历史文化保护街区等等。“锦里”通过创意点石成金，由过去无人涉足31、的建筑垃圾摇身变为如今寸土寸金的“全国文化产业示范基地”。“锦里”的成功还在于其建设符合“三态”统一的原则，即文态、形态和业态。以三国文化为支点，植入了文化底蕴，通过消费产生效益，符合审美和消费的需求，形成了成都民俗旅游休闲文化的知名品牌。在建设楼宇化产业园的过程中，出现了一个新的现象LOFT热。“LOFT”英文愿意为阁楼或高大空间的建筑。LOFT的源头可追溯至20世纪40年代，当时美国纽约的艺术家与设计师们为了逃避市区内工作生活的限制和高昂租金通过对郊区旧厂房、旧仓库创意性地改造，从中分隔出居住、工作需要的各种空间。时下，LOFT已经成为国内诸多大城市旧工业区改造的新宠，较成功的是北京的“大32、山子艺术区（即原798工厂）”。成都“红星路35号”，“成都东区”项目，成都工业文明博物馆，新都的北村艺术村等就是LOFT文化现象的典型代表。“红星路35号”是成都市重点打造的文化创意产业园，通过改造旧厂房发展以设计为特色的创意产业，集聚效果初步显现，在带动成都创意经济发展，提升城市形象，塑造品牌价值等方面显示出昂扬姿态。 1、已建成的创意产业名称位置规模组织者业态操作模式蓝顶艺术中心成都机场路40多亩周春芽、郭伟等艺术工作室、画廊、酒吧、餐馆租赁废弃厂房改造后收取租金，9元/m2北村艺术村新都宝光寺旁8000 m2平川音美术学院艺术家工作到租赁废弃厂房改造后收取租金，4/m2花香农居创意村红33、砂村13亩许燎原当代艺术工作室小规模创作销售创意产品荷塘月色画家村万福村3亩万福村、周春芽画家工作室新建蓝顶二期：租赁农房、向画家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室为雕塑家建立工作室和作品陈列室东篱菊园摄影村驸马村摄影婚纱外景地、展览幸福梅林民俗村幸福村200米长剪纸、陶艺、织锦、蜀绣、竹编、漆器、银器等民间艺人、工匠进行现场制作、展示和销售农房改造，收取租金工业文明博物馆建设南路120亩文旅集团、成华区政府主题式公园博物馆、展览旅游、体闲商业、品牌发布会红星三十五号成都君厂1.5万m2锦江区文化局、成都文创投资发展公司“MOMA”艺术酒店、餐厅、设计学院、图书馆、工作室等旧房改造为创34、意企业写字楼，收取租金2、在建的创意产业名称位置规模组织者规划业态操作模式成都东村锦江区41平方公里中国保利集团、韩国SK集团、成都政府舞台艺术、现代艺术品创作与交易、文博旅游等创意成都锦江区工业园区21亩传媒集团传媒企业、创意机构、金融、邮政、餐饮、休闲等针对出版、传媒、广告企业的5A级写字楼红星三十五号成都君厂1.5万m2锦江区文化局、成都文创投资发展公司“MOMA”艺术酒店、餐厅、设计学院、图书馆、工作室等旧房改造为创意企业写字楼，收取租金3、规划中的创意产业名称位置规模红光楼红光厂10亩733艺术工场建设南路120亩红楼府青立交桥南侧12000 m2从上表中可以看出：1、成都市的文化创35、意产业分布成都市的文化创意产业主要集中于锦江区和成华区，在武侯区和新都县也有零星分布。大部分以成华区和锦江区的废弃厂房、工人俱乐部、历史建筑、农房、废弃仓库所在地为目标，经过改造、翻新后形成。由于这些区域房产租金便宜、周围环境清净，适合艺术创作，吸引了大批青年艺术家在此设立工作室，迅速实现了艺术创作上的聚集。位于锦江区工业开发区的创意成都大厦和位于三圣乡的蓝顶艺术中心是为数不多的两个新建园区。2、创意产业园区的经营者创意产业园区的经营者大致有两类，一类是成名艺术家，另一类是有创意产业背景的地产开发商。成名艺术家租赁废弃的厂房、仓库，借助自身的人脉、经济积蓄等资源，通过艺术家独有的艺术手法将其改36、造成艺术创作中心，例如蓝顶艺术中心的周春芽、北村艺术工厂的周勇、733的苏阳等人。有创意背景的地产开发商以自身的资金、人才、品牌等资源为谈判砝码获取政府的开发许可，改造废旧厂房或者新建创意基地，前者如成都文化旅游集团的成都工业文明博物馆，后者如博瑞传媒开发的成都创意大厦。3、创意产业集中区的业态构成几个创意产业集中区的业态构成已经突破的艺术家工作室、画廊的最初界限，向多元化方向发展，出现了为艺术家以及休闲者服务的酒吧、餐厅等商业服务设施，建筑设计、文娱创作、传媒娱乐、动漫、软件、音乐、服装等创意业态也开始创意园区聚集。4、盈利方式租赁废弃厂房、仓库，并对其进行简单改造收取租金是成都众多创意产业37、园最普遍的盈利方式，蓝顶、北村、733、三圣乡片区大都如此。除此之外，成都创意大厦、红星路35号以创意长夜写字楼、配套商业为主要盈利点；工业文明博物馆以休闲商业、小型展览为主要赢利点。成都市具有全国影响的文化创意产业基地不多，区域性的特色文化创意产业集群有待形成，产业集聚效应不明显。对成都而言，一方面要利用好园区化和楼宇化的模式，培育品牌园区，形成具有规模效应和集聚效应的产业体系和链条，同时要认识到产业园并不等于文化创意产业的发展，建设产业园区要避免“有园无产业”的窘境。三、成都市文化创意产业存在的问题1、产业链条破碎成都市创意产业及其上下游产业很不成熟，既有经纪、交易平台等上游产业的缺位，也38、有配套服务、作品包装等下游产业的缺失，致使成都的创意产业无法形成一整条链，无法最大程度发挥聚集产业带来的好处。2、盈利模式单一旧房改造，廉价出租是成都众多文化创意产业园的主要盈利模式，这种单一的盈利模式无法承担创意产业园区新人包装、平台搭建等众多职能。3、交易平台缺失“有工场，无市场”是成都创意产业的主要缺陷之一，交易平台的缺失使得四川艺术家将其作品的交易地点放在了北京、上海等东部城市，也使得经济拮据的青年艺术家无法发挥市场价值。4、新人包装缺位成都拥有多所艺术高校，也拥有众多优秀的青年艺术家，由于创意经纪产业缺失导致对艺术新人的培养和包装缺位，青年艺术家的生存状态堪忧，创意产业的持续发展受到39、严重威胁。四、XX的文化产业及与相邻区县之比较由于资料的局限，我们从XX统计局只收集到第三产业的各行业增加值，其中有三个行业属于文化创意产业。指标名称成都市XX温江双流金牛区XX：金牛区数量比重数量比重数量比重数量比重数量比重地区生产值3901100153.82100148.84100337.62100435.481001：2.83第三产业1814.246.547.9131.141.3127.7130.738.8269.8262.01：5.63信息、计算机、软件服务144.43.73.02.02.231.56.682.121.424.91：7.14科技服务和地勘109.33.80.490.3040、.870.65.171.539.099.01：79.8文化、体育和娱乐55.51.40.870.61.330.90.760.28.842.01：10.163行业小计309.27.934.362.834.42.9612.613.7369.3515.921：15.9从上表得知，XX的地区生产总值是成都市的3.94%；但第三产业及部分文化创意产业只是全市的2.64%与1.41%。XX的地区生产总值与金牛区之比是1：2.83；但第三产业及部分文化创意产业分别是1：5.63及1：15.9。即使和温江双流比，XX的文化创意产业不论规模或在增加值中的比重也是落后者。五、成都市创意产业发展规划 目前，我市文化41、创意产业发展现状和趋势，文化创意产业形成了“四片两区一带多点”的空间格局。1、四片红星路片区，依托“红星路35号”园区、成都日报报业集团、四川日报报业集团，发展传媒业、广告业、创意设计。红光楼片区，依托“成都东区”项目，发展数字音乐、艺术品原创与交易、创意设计。红牌楼片区，依托“UK联邦”街区，发展创意设计。浣花片区，依托四川省博物院、杜甫草堂博物馆、锦绣工场和送仙桥艺术城，发展文博旅游、创意设计和文学与艺术品原创交易。2、两区南部新区，依托 “国家动漫游戏产业振兴基地”，发展动漫游戏业。东部新城，发展文化科技、数字电影、演艺娱乐、文化旅游、体育休闲产业。3、一带“198”文化创意产业重点发展42、带，依托文化科技产业园、“成都大魔方”娱乐中心、音乐小镇、三圣文化创意基地、数字出版产业园、非物质文化遗产国家公园、两河森林公园、大熊猫生态园等文化创意产业园区，发展动漫游戏、时尚音乐、演艺娱乐、文学与艺术品原创、数字出版、创意设计、文化旅游等文化创意产业。4、多点挖掘二、三圈层特色文化资源，发挥地域优势，形成文化创意产业新亮点。依托安仁文博旅游发展区、天府古镇、安靖蜀绣产业园等项目，发展文博旅游、农业观光、创意设计业。 当前，成都市文化创意产业已经蓄势待发，但同时面临融资瓶颈，人才缺乏等问题，要实现“文化创意产业鼎立之城”的目标还有很长一段距离。成都文化创意产业的总体评价是“还处在初级阶段”43、，还有很大的发展空间。第四章 项目SWOT分析一、优势（S）分析1、区位优势XX，地处天府之国腹心，位于川西黄金旅游线、成都市西部交通第一站，经高新西区产业走廊与成都市无缝连接。XX距成都市核心城区10公里，优越的地理位置使XX集成都资金流、信息流、物流、客流于一体，是成都市城市版块的重要组成部分。2、交通优势XX县域内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道、成都绕城高速、高新西区围城路、2012将开通的地铁2号线六条快速通道以及成都至都江堰成际快铁横贯全境，物流、人流成本低。3、人力资源优势从人力资源可靠供给的角度而言，XX可以发展广播电影电视服务，软件网络及计算机服务，设计服务等三大类文44、化创意产业。驻XX的22所高校实施上具有着三大类产业的大量相关设备，高层技术力量（师资形态）以及行业关系。当然这些资源都沉默在学校的教学中，连学生也被束缚在校园内。要激活高校的物质投入，要使大学生由潜在供给者变为真正的行业从业人员，还需要校、县双方的智慧。4、政策优势成都市文化创意产业发展规划（20092012）指出：在土地、资金等政策上，将文化创意产业项目视同工业项目给予大力支持。规范文化创意产业园区（基地）建设和管理，提高文化创意产业集聚区建设水平。加强知识产权保护，对创意成果应用、知识产权评估、抵押融资和贸易等进行扶持。制定文化创意产业行业政策，优先扶持重点行业发展。2010年11月，中45、共成都市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（草案）正式出台，文化产业成为未来5年发展的方向之一。5、文化优势该项目区内历史古迹众多，相关传说引人入胜。平乐寺、严君平、大坟包、读书台、通汉井、洗砚池，横山以其厚重的人文历史，是打造文化创意旅游产业的优质资源。二、劣势（W）分析项目地块现状复杂，居民和企业密集，拆迁难度大，项目的土地成本较高。此外，由于全国范围内土地市场的治理整顿，已停审批农用地转非农建设用地，项目土地指标无法落实，更加大了项目实施的难度和成本。三、机会（O）分析成都是国务院的三中心两枢纽，是教育中心、科技中心，所以自古以来也是人才济济。尤其是在近年来涌现了很多非常46、有创造力、非常有实力的创意人才，特别是在中国的现代艺术领域，在设计、绘画、雕塑方面，应该说有很多大师。所以，成都应该说在这方面有突出的优势。另一方面，我们的教育资源，高校云集，几乎每个学校都开办文化创意的专业。每年的毕业生也是有十多万，为文化产业的发展提供了强大的人才支持。 成都正式获批假如联合国教科文组织的创意城市网络。应该说联合国教科文组织城市创意联盟主要的宗旨在保护传承和发扬这种特色文化 成都市通过这几年城乡统筹发展，社会经济发展良好。尤其是从2003年以来发展统筹城乡，城乡差距在逐步缩小。社会稳定，人民收入不断提高，也给文化消费提供了一个巨大的市场。在2009年成都市社会零售总额达到了47、194.4亿元，增长20.3%。这个数据在全国的副省级排名当中排在第五名，增长力排在第一。 2009年，确定了建设世界现代田园城市的历史地位和长远目标，用20年左右的时间初步建成世界现代田园城市，进入世界第三级城市的行列。最后用30至50年的时间最终建成世界现代田园城市，建成世界二级城市。对于这样一个宏伟的目标，政府在做顶层规划和策划的时候发现，所有的世界级的城市实际上在现代服务业是非常发达的，占到了经济总量的80%以上，而其中文化创意产业就是非常重要的一个产业部门。 成都市政府为文化创意产业制订了这样一种规划，就是通过三五年的时间把成都市的文化倡议产业打造成为全国的一种鼎力支撑，使文化创意产48、业在成都的经济总量当中占到6%以上，成为成都市产业的支柱。四、威胁（T）分析u成都目前文化创意产业正在迅猛发展，市场竞争激烈，无论是着眼成都还是放眼全国，产品品质上都不乏强有力的竞争对手。成都五城区的创意市场虽然存在诸多问题，但其周围的交通、商业配套等比较完善，市场经过近几年的培养，目前是成都人气较旺的市场，对创意商家有较大的吸引力，该市场投资方对成都五城区的创意市场前景看好，同时，温江、双流等也在发展创意产业，其优势和发展前景有目共睹，因此，在项目前期，该市场对项目形成一定的威胁。 综上所述，项目的优势大于劣势，机会大于威胁，具有优异的发展潜质。通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面49、的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，将横山片区建设成为XX第一个国家级AAAA级景区，成为西部平原的一颗璀璨明珠。第五章 项目规划一、项目总体规划规划项目占地面积6000余亩。二、项目定位（一）本项目的宗旨 1、挖掘、整理中华民族传统文化2、传承、弘扬中华民族优秀文化3、保护、研究中华民族近现代文化（二）本项目价值目标定位1. 中国西部民族文化集中展示的窗口2. 成都城乡统筹一体化的成果基地 3. 助推中国西部民族地区经济社会的引擎 4. 探索中国西部民族地区经济增长的新模式5. 打造成中国东方迪斯尼世界乐园三、产业园50、功能目标定位1配合XX县委、县政府打造天下蜀商文化的发源地，寻根地的重大内涵和亮点2集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地3融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地四、项目规划思路产业园项目规划设计为：七个一、二堂三村、三聚落、三中心。七个一即一广场（民族文化艺术展示广场）；一廊（西部52个民族简介概况）；一景（水世界景观）；一城（唐城）；一院（君平学院）；一谷（浪漫谷）；一岛（情人岛）。二堂三村：既随缘祈福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落51、；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理服务中心。详述如下：（一）七个一简述1、一景：水世界景观借助于产业园所在地唐昌横山村水资源特别丰富的特点，在产业园入口处，建造以几何图案构成的高10m、宽40m的一道水屏风，内外置于变幻灯光，特别是晚上将是一个非常梦幻的童话世界，该景观将烘托周边的民族文化长廊和民族文化广场形成强烈对比和视觉反差，产生一种无以伦比的视觉效果。该景观预计造价300万元。2、一广场：民族文化艺术展示广场该广场紧邻水世界景观，采用半封闭圆形，其功能为举办全国性的民族体育竞技文化艺术展演展示，民俗节庆活动。该广场预52、计造价800万元。3、一廊：民族文化长廊该长廊做为文化广场的配套，主要概述中国西部52个少数民族的概况和习俗，图文并茂；工艺为石刻浮雕。该长廊预计造价400万元。4、一城：唐城该城以唐朝建筑风格设计建造，设护城河、城楼、城垛，复制再现严君平一代大儒的盛世元素和民俗生活，城内分布旅游商品、土特产品聚散交易一条街；酒吧一条街；禅茶一条街；特色客栈一条街等等，创作打造一台以宣传、介绍严君平传奇故事的歌舞剧现场演出，该城将做为一座融商业、美食、娱乐、休闲的不夜城。该城预计造价1亿元。5、一院：君平学院该学院以严君平的学术著作为主研，辅以国学精髓，面向全国及东南亚地区招生。设教学楼、研究中心、学术交流中53、心、宿舍、食堂。 该院占地约50亩，修建竣工约8000万元。6、一谷：浪漫谷该谷以体验少数民族文化为主，纯原生态栈道、竹楼、寮寨、狩猎，配以溪流、河谷、吊桥（探险、探宝、野外露营、自助野炊、主题活动、量身打造、订单服务为主）。该浪漫谷预计投入1000万元。7、一岛：情人岛该岛以回顾、体验、特别策划的婚庆，婚礼为主。为成功人士的金、银婚纪念开展特色服务，面向全球，量身定制，订单服务。该岛预计投入500万元。（二）二堂简述1、随缘祈福堂依托现有的“平乐寺”扩大两倍规模，供奉送子、送福菩萨，增设佛、道的产品研发、生产基地；增设骨灰、塔陵的寄存业务，每年与“世界和平基金会”举办一次全国性的祈福大会。该54、堂预计造价1.5亿人民币，可面向全球华人募捐筹资。2、彝族毕摩苏里文化堂该堂以全球彝族人的精神膜拜为核心，集中浓缩展示彝族的文化、图腾崇拜、文字研究，弘扬彝族文化艺术及产品研发。该堂预计造价1亿元人民币，可面向全球彝人及有浓厚彝族文化情结的富商认捐修建。（三）三村简述1、川西民俗文化体验村该村以产业园区内的失地农民集中安置，以院落为单元开展院落经济，特色客栈、特色农家菜、手工制作如豆瓣制作，豆花制作等等，转换经济增长模式，离土不离家，全部安置就业。该体验村修建预计2亿元人民币，修建资金以土地整理、挂牌出让金部分解决。2、颐养乐活村该村以社会成功的中老年人士为服务对象，以中式庭院、四合院、书香风55、格、田园风光的生活环境，采用低门槛入住，高品质服务的养生、养老理念。该村占地约200亩，预计造价含装修1亿元人民币，开发商垫资修建，预租预售。3、栖贤村该村以全国的社会名流，特别是文学、诗歌、书法、摄影界颇有影响的人士的创作、学术交流、闲居、度假、作品拍卖的一个上乘之所。 该村以木屋、木家居为主调，预计占地100亩。造价含简装直接成本约6000万元。（四）三聚落简述1、商会会馆聚落该聚落以省级异地商会20余家，自行建造，自行经营，以联络乡党情感，展示家乡文化，开展商务接待，大型联谊活动的场所。该聚落用地约200亩，造价无法估计。2、少数民族文化聚落该聚落以西部52个少数民族的建筑、文化、民俗、56、宗教、礼仪等简介，以幻灯、三维动画、影像等手段予以回顾展示。该聚落用地50余亩，以门票收入和民族歌舞展演驻场收入为主，辅以产品销售、预计建造成本8000余万元。3、创意农业聚落以严君平头像为主题，用农产品栽种图形，凸显创意、魅力，制造轰动效应，推动园区产业互动，制造两个效益的提升，并引进以色列农庄模式和台湾创意农业。该聚落应由唐昌镇政府主导并配合，策划执行由产业园统筹。（五）三中心简述1、民族文化研发中心该中心以唐代大儒严君平，中国西部少数民族文化、艺术、非遗、近现代民族文化等作为研究、开发、推广的主要任务，面向市场，为少数民族地区经济社会服务。该中心设置在唐城主楼内。2、民族体育竞技中心该中57、心以策划、承办国际国内性的民族体育赛事为主，辅以西部少数民族民间性、群众性的趣味赛事，增强产业园的人气和培育商机，形成良性可持续发展。3、产业园管理服务中心该中心以公共服务配套，滚动发展，开发、招商，创意产品、知识产权申报，税务、工商、咨询、法律等综合功能。此中心设置在唐城的裙楼内。第六章 项目运作本项目在运作上，遵循唐昌镇横山片区总体运作思路，并服从横山片区项目总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源（成都蜀都文旅公司），依托横山片区的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核58、心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。本项目拟定建设周期为58年，在XX政府的指导下，与横山村、平乐村村委共同组建股份公司进行开发建设。由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位：成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目，四川省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部项目协办。另联动59、导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营“中国西部民族文化创意产业园”。具体如下：工作流程工作内容实施单位第一阶段负责与XX政府签定项目框架合作协议四川省云南商会协助副会长单位：成都潇天投资管理有限公司第二阶段总体规划设计、可行性报告论证，地勘资料、景观设计及正式立项工作成都潇天投资公司第三阶段待立项后，项目土地整理事宜由成都潇天牵头、四川华海建设集团、四川豪庆投资、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施第四阶段川西民俗文化体验村和产业园的会馆聚落的开发建设成都潇天投资主导，四川西部商会联盟俱乐部实施第五阶段少数民族聚落及浪漫谷、情人岛的打造工作商会副会60、长单位：四川省创新民族文化艺术发展中心牵头引进云南福宝文化集团、云南迪庆文化旅游集团负责承建第六阶段高档养生、养老聚落和“平乐寺”扩建华西集团十二建公司负责承建潇天投资公司投入部分资金，主要用于项目设计、营销推广；拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项目由潇天公司与横山村、平乐村村委共同组建的股份公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。各项目实施均有对接和运作方式，此产业园以经过多次论证，确认了它的可操作性和两个效益的最大化。项目还将61、建设完善的生活和商业配套设施、优美的生态环境，引进餐饮、娱乐、休闲、商场等，建设公寓出租，为商家营造方便、舒适、优美工作和生活环境，吸引并留住商家。为吸引商家入驻，聚集人气，项目争取相应的优惠政策；加大宣传、推广的投入，扩大市场影响；借助政府力量引导商家向本项目集中。 第七章 项目管理规范的管理和优质的服务是项目的核心，潇天投资管理公司四川云南商会的副会长单位，拥有丰富的人才资源，他们在多年的商业、旅游和物业管理实践中，积累了丰富的经验，汇集了一大批具有“高水准、高效率、高素质”的专业化管理人员。本项目建成后将由潇天投资管理公司进行的管理。潇天公司将参照ISO9001质量管理体系，结合项目特点62、，制定符合实际的管理标准和规范。通过专业化的管理，营造良好的商业氛围，实现物业的保值增值。由潇天公司与横山村、平乐村村委共同组建的股份公司组织架构及部门职能如下：由潇天公司与横山村、平乐村村委共同组建的股份公司客户服务部物业管理部信息中心财务部市场部综合管理部市场部：项目营销策划、宣传推广、招商、销售等工作；客户服务部：客户关系管理、受理投诉、客户沟通、租务管理、相关费用代收代缴等；物业管理部：市场建筑、设施、设备运行维护管理、环境卫生管理、安全消防管理；综合管理部：制定市场经营计划，品质管理、监督控制、行政、人力资源、公共关系、物流中心管理；信息中心：市场、行业、产品信息的收集、处理、发布，63、电子商务平台的管理，网络、设备的更新维护；财务部：负责编制资金计划，筹措资金，调控资金，监督资金使用并评价资金使用效果，以确保资金的合理运用，提高经济效益；协调相关内部部门及财政、税收、银行等外部单位的关系。第八章 项目实施计划为减小风险和资金压力，本项目分5-6期实施，第一期实施计划如下：时间段工作计划2011年2月2011年4月1、上报县政府，明确政策、立项；2、项目地块摸底调查；3、营销策划；4、规划设计；5、寻找、确定项目投资者及施工方。2011年5月2011年12月1、方案设计、施工图示设计；2、报建；3、拆迁安置；4、前期工程（勘察、三通一平等）。2012年1月2012年12月1、64、施工建设；2、项目宣传、推广；3、招商。2013年1月，川西民俗文化体验村和商会会馆聚落建成投入使用。由于取得土地的时间无法确定，假定2016年取得土地，商会会馆聚落补办报建手续，进行销售。第九章 财务分析与评价一、分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、国家有关财税制度。二、基础数据1、项目主要技术经济指标项 目单位数量备 注占地面积亩6000余亩目前该地块土地横山村土地整理成本预计28万元/亩，平乐村整理成本预计为36万元/亩。假定2016年，我公司以100亩的价格获取该土地（非市场拍卖价）。总建筑面积平米70000由一广场（民族文化艺术展示广65、场）；一廊（西部52个民族简介概况）；一景（水世界景观）；一城（唐城）；一院（君平学院）；一谷（浪漫谷）；一岛（情人岛）。三堂三村：既随缘祈福堂；毕摩苏里文化展示堂；川西民俗文化体验村；颐养乐活村；栖贤村。三聚落为：中国西部民族村聚落；异地商会会馆聚落；中国创意农业聚落。三中心为：中国民族文化艺术研发中心；中国民族体育竞技中心；产业园管理服务中心组成。容积率1.05建筑密度41%2、主要建筑物及配套设施项 目占地面积（亩）备 注唐城高层民族文化艺术展示广场君平学院约50浪漫谷随缘祈福堂嘻哈洗浴堂彝族毕摩苏里文化堂川西民俗文化体验村小高层+庭院颐养乐活村2006-8层框架栖贤村100一层木屋结构66、商会会馆聚落100少数民族文化聚落503、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计房产税12%土地增值税30%累进税率，30-60%，本项目为30%所得税33%三、投资估算项目建筑面积共70000平米，总投资19461万元，单位成本为2780元/平米。其中土地成本10000万元，占投入的51.4%，工程建设费用6271万元，占总投入的32.2%。由于政策原因暂停农用地转征，地块拍卖时间无法确定，我们假定该地块2010年拍卖。目前，项目地块基准地价60万/亩，西部鞋都项目是管委会与置信集团共同共发的项目，土地价格享受一定优惠，假定201067、年鞋都公司以100万/亩取得该土地。根据鞋都公司对北片区起步区的摸底调查，拆迁费用大约22万/亩，项目地块较起步区复杂，加之不备具完善的拆迁手续，拆迁成本可能增加，初步估计25万/亩；2500万拆迁费用在建设期间发生的财务费用250万计入项目总投资。项目总投资估算表序号项目内容总额 （万元）成本摊消 （元/）工程量 （）占总投比例备 注一开发建设总投资194612780 700001.1土地费1000014297000051.4%100亩，假定价格100万/亩，其中：拆迁费25万/亩。1.2报建980140700005.0%1.3设计费及提成28040700001.4%1.4工程建设费用62768、1896 7000032.2%含建安成本、水电、装饰、基础配套1.5管理费用35050700001.8%按50元/计。1.6营销费用700100700003.6%1.7财务费用25036700001.3%1.8其他费用63090700003.2%工程提成21030700001.1%前期物管费7010700000.4%不可预见费35050700001.8%二经营资金三项目总投资19461100.0%四、投资计划与资金筹措项目总投资6亿元，自有资金投入1230万元，施工方垫支或其他投资者投资共9751万元，租金或销售收入再投入8480万元。2011年6月以前投入3116万，2005年7月-200669、年6月投入7865万元，2010年投入8480万元。2004年9月-2005年6月，主要是设计、报建、拆迁和前期推广，共投入3116万元。由于没有土地指标，不能按正常程序报建，只能报区上备案，报建费用待取得土地后按程序补交； 拆迁费用2500万由施工方出资，公司按10%的回报率支付相应利息；设计、营销费用420万由自有资金投入。2005年7月-2006年6月，项目建设期，工程建设费7055万由施工方投入，营销费和施工方拆迁投入产生财务费用810万由自有资金投入。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设期经营期 2004、9 2005、7 2006、7、 2007、7 2008、7 270、009、7-2005、6-2006、6-2007、6-2008、6-2009、6-2010、61项目总投资194613116786584801.1建设开发投资19461311678658480其中：土地费用1000025007500设计费及提成280280报建费980980工程费62716271管理费用35070280营销费用700140560财务费用250250其他费用6301265041.2经营资金2资金筹措194613116786584802.1自有资金12304208102.2借款9751269670552.3销售、租金收入再投入84808480五、盈利能力分析1、收入预测1）价格：根71、据市场行情，交易区前两年租金价格为30元/平米/月， 低于金花市场现在的市场转租价。为有效吸引商家入驻，除生活配套区商铺外，所有物业第一年免半年租金，两年以后根据市场情况适当上调租金，2010年项目平均出租价格为34元/平米/月，经营期4年项目平均租金26元/平米/月。根据市场发展趋势和物业租金价格，2010年销售价格为：交易区和生活配套商铺售价6000元/平米，公寓售价3000元/平米，商务办公售价3800元/平米，物流仓储售价3500元/平米，所有物业销售均价为5141万元。2）收入：到2010年，项目在6年内总收入43876万元，其中销售收入35990万元，出租收7886万元；此外，保证72、金收入537万，用于2007年支付施工方或投资者的利息。收入估算表序号项 目 2006、7 2007、7 2008、7 2009、6合计2007、62008、62009、62010、6一交易区合 计491 1210 1764 27216 30681 出租面积（平米）27300336004200042000出租率65%80%100%100%出租价格(元/平米/月）30303540出租收入（万元）491 1210 1764 2016 销售面积（平米）42000 销售价格(元/平米）6000 销售收入（万元）25200 二生活配套合 计19230035464207266 2.1公寓小 计48120173、4431803492 出租面积（平米）8000100001000010000出租率80%100%100%100%出租价格(元/平米/月）10101215出租收入（万元）48120144180销售面积（平米）10000销售价格(元/平米）3000销售收入（万元）30002.2商铺小 计14418021032403774 出租面积（平米）4000500050005000出租率80%100%100%100%出租价格(元/平米/月）30303540出租收入（万元）144180210240销售面积（平米）5000销售价格(元/平米）6000销售收入（万元）3000三商务办公合 计77 173 211 374、280 3741 出租面积（平米）6400720080008000出租率80%90%100%100%出租价格(元/平米/月）20202225出租收入（万元）77 173 211 240 销售面积（平米）8000销售价格(元/平米）3800销售收入（万元）3040四物流仓储合 计4810813219002188 出租面积（平米）4000450050005000出租率80%90%100%100%出租价格(元/平米/月）20202225出租收入（万元）48108132150销售面积（平米）5000销售价格(元/平米）3500销售收入（万元）1750五总 计808 1790 2461 38816 4375、876 注：1、除生活配套区商铺外，所有物业第一年免半年租金；2、交易区、商务办公区、物流区按每平米100元，公寓楼按每平米200元，收取保证金，共计：537万2、成本费用及税金：2006年7月以前为项目建设期，这期间的投入作为项目投资。经营期的成本费用主要为营运维护费用和财务费用，不考虑资产折旧，项目计算期6内，经营成本4701，其中：营运维护费用800万，财务费用3901万。项目计算期内，共上缴税金10921万元，其中：营业税金及附加费2457万元，房产税946万元，土地增值税3186万元，所得税4331万元。土地增值税计算表单位：万元序号项 目金 额说 明1销售收入35990 2扣除项目76、金额25369 2.1土地费用10000 2.2开发成本费用9461 2.3营业税金及附加2015 2.4其他扣除项目3892 （2.1+2.2)*20%3增值额10621 4增值率42%第3项/第2项5适用税率30%小于50%，适用税率为30%6土地增值税3186 第3项*第5项3、盈利能力分析项目在计算期6年内经营总收入43876万元，净利润8793万，投资利润率（利润总额/总投资）67.44%，投资净利润率（净利润/总投资）45.18%。若取折现率12%，全部投资税前财务净现值NPV为3638万元，内部收益率IRR为20.43%，税后财务净现值NPV为1167万元，内部收益率IRR为1477、.94%。通过以上财务数据，说明项目具有较强的盈利能力。预计损益表单位：万元序号项 目 2006、7 2007、7 2008、7 2009、6合 计2007、62008、62009、62010、6一收入808 1790 2461 38816 43876 1.1出租收入808 1790 2461 2826 7886 交易区491 1210 1764 2016 生活配套192 300 354 420 商务办公77 173 211 240 物流仓储48 108 132 150 1.2销售收入35990 35990 交易区25200 生活配套6000 商务办公3040 物流仓储1750 三营业税金及附78、加45 100 138 2174 2457 四房产税97 215 295 339 946 五土地增值税3186 3186 六成本费用1175 1175 1175 20637 24162 运营及维护费200 200 200 200 800 财务费用975 975 975 975 3901 建设开发成本19461 19461 七利润总额-509 300 853 12480 13124 八所得税212 4119 4331 九税后利润-509 300 640 8362 8793 投资净利润率=净利润/总投资=45.18%投资利润率=利润总额/总投资=67.44%财务现金流量表（全部投资） 单位：万元序79、号项目合计建设期经营期 2004、9 2005、7 2006、7 2007、7 2008、7 2009、6-2005、6-2006、6-2007、6-2008、6-2009、6-2010、6一、现金流入44413 0 0 1345 1790 2461 38816 1、租金收入7886 808 1790 2461 2826 2、销售收入35990 359903、保证金收入537 537 4、回收固定资余值5、回收经营资金二、现金流出35620 3116 7865 1317 1490 1821 20010 1、开发建设投资19461 3116 7865 84802、经营资金3、运营及维护费800 80、200 200 200 200 4、财务费用（经营期）3901 975 975 975 975 5、退还保证金537 537 6、营业税金及附加2457 45 100 138 2174 7、房产税946 97 215 295 339 8、土地增值税3186 3186 9、所得税4331 0 0 212 4119 三、净现金流量（税前）13124 -3116 -7865 28 300 853 22925 累计净现金流量（税前）-3116 -10981 -10954 -10653 -9801 13124 四、净现金流量（税后）8793 -3116 -7865 28 300 640 18806 累计81、净现金流量（税后）-3116 -10981 -10954 -10653 -10013 8793 五、现值系数（i=12%)10.893 0.797 0.712 0.636 0.567六、净现值（税前）3638 -3116 -7023 22 214 542 12998 累计净现值（税前）-3116 -10139 -10117 -9903 -9361 3638 七、净现值（税后）1167 -3116 -7023 22 214 407 10663 累计净现值（税后）-3116 -10139 -10117 -9903 -9496 1167 计算指标：财务净现值NPV（万元） 内部收益率IRR税前： 382、638 20.43%税后： 1167 14.94%六、清偿能力分析项目借款共9751万元，建设期发生的财务费用250万由自有资金支付。经营期每年须支付975的财务费用，除第一年经营收入无法满足外，其余各年支付财务费用后还有大量资金节余。本项目方案假定2010年取得土地进行销售，还清全部借款，如果土地提前拍卖，则偿还期将随之提前。从项目盈利能力来看，项目具有较强的清偿能力。七、资金平衡分析在项目计算期内，各年资金来源与运用是平衡有余的。项目方案从谨慎性原则出发，第一年预计出租率较低，同时为吸引人气，计划免半年租金，因此，亏损509万元，资金面临一定压力。采取收取保证金的办法，共收取保证金537万83、，弥补资金缺口。资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计建设经营期 2004、9 2005、7 2006、7 2007、7 2008、7 2009、6-2005、6-2006、6-2007、6-2008、6-2009、6-2010、6一、资金来源55394 3116 7865 1345 1790 2461 38816 1、租金收入7886 808 1790 2461 2826 2、销售收入35990 359903、自有资金1230 420 810 0 4、长期借款9751 269670555、保证金收入537 537 6、回收经营资金7、回收固定资余值二、资金运用45371 3116 786584、 1317 1490 1821 29761 1、开发建设投资19461 3116 7865 84802、经营资金3、运营及维护费800 200 200 200 200 4、财务费用（经营期）3901 975 975 975 975 5、退还保证金537 537 6、营业税金及附加2457 45 100 138 2174 7、房产税946 97 215 295 339 8、土地增值税3186 3186 9、所得税4331 212 4119 10、借款本金偿还9751 9751三、盈余资金10023 28 300 640 9055 四、累计盈余资金28 328 968 10023 八、临界点分析为85、考察对项目效益有影响的因素变化的极限承受力，对土地价格、工程费用、销售均价、销售面积、租金均价等因素作临界点分析。若项目期望的内部收益率为12%，则土地价格临界点为148万/亩，每亩增加了48万；工程费用临界点1116元/平米，增加了220元/平米；销售均价临界点4475元/平米，下降666元/平米；销售面积临界点60960平米，减少9040平米；租金均价临界点16元/平米/月，下降10元/平米/月。临界点分析表变 量单 位基本值临界点全部投资税后内部收益率IRR14.94%期望值12%土地价格万/亩100最高值148工程费用元/平米896最高值1116销售均价元/平米5141最低值4475销86、售面积平米70000最低值60960租金均价元/平米/月26最低值16九、不确定性分析1、盈亏平衡分析经测算，在出租价格和出租率不变的情况下，项目盈亏平衡点销售面积36840平米，销售均价为2706元/平米（基本方案均价为5141元/平米），说明项目销售率或销售均价只要不低于预期的52.6%，即可保本，具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析敏感性分析表序号敏感因素单 位变动幅度金额净利润投资净利润率税后NPV税后IRR（万元）（%）（万元）（%）1土地价格万/亩-20%80965155.27 165416.09 -10%90922249.95 141015.52 0100 879345.18 187、16714.94 10%110836440.88 92414.35 20%120793636.98 68113.76 2工程费用元/平米-20%717 966653.08 211717.76 -10%806 923249.02 164516.30 0896 879345.18 116714.94 10%986 835441.58 68913.68 20%1075 792038.23 21612.52 3销售均价元/平米-20%4113 560628.81 -64010.30 -10%4627 720037.00 26412.70 05141 879345.18 116714.94 10%56588、5 1038753.37 207117.04 20%6169 1198061.56 297419.02 4租金均价元/平米/月-20%21 792240.71 59113.50 -10%23 835742.94 87914.22 026 879345.18 116714.94 10%29 922847.42 145515.66 20%31 966349.65 174316.37 将土地价格、工程费用、销售均价、租金均价等作为不确定性因素，进行单因素敏感性分析，结果表明：销售均价对项目影响最大，其次是工程费用，再次是租金价格，土地价格影响最小。土地费用在总投资占的比重最大，但项目前期只需支付2589、00万的拆迁费用，大部分土地款在2010年支付，所以对项目IRR（内部收益率）影响较小。如果项目土地款在前期支付，则对项目的影响会加大，IRR会大幅下降。当销售价格降低20%时， 税后IRR为10.3%，说明项目具有较强的抗风险能力。十、财务评价结论通过对项目的财务分析，本项目投资利润率67.44%，投资净利润率45.18%；全部投资税后财务净现值1167万元，内部收益率14.94%，大于基准收益率12%；在计算期内项目资金来源与运用平衡有余，只要取得土地进行销售便可还清全部借款；项目在销售均价降低10%时，IRR为12.7%，仍大于基准收益率，当降低20%时，IRR大于10%。项目具有较强的90、盈利能力、清偿能力及抗风险能力，项目财务评价可行。第十章 风险与对策一、政策风险目前，全国正在深入开展土地市场治理整顿，国务院已停审批农用地转非农建设用地，项目指标近期无法落实。去年以来，国家开始对房地产行业进行宏观调控，今年力度更加，对土地及房地产信贷进行严格的控制，项目面临较大的政策和金融风险。项目要顺利实施必须充分利用政府资源（成都蜀都文旅公司），借助政府的力量，争取获得政府的支持，否则，项目无法启动。此外，还应借助XX旅游产业的优势和成都市文化创意发展的政策，项目必须与文化创意产业结合起来，作为中国西部民族文化创意的产业配套项目上报备案。二、土地资源风险目前由于政策原因，项目不能取得土91、地，该地块拍卖的时间也无法确定。由于土地的稀缺性及城市的不断发展，项目地块价格将不断上涨，另外，地块为综合用地，土地的转让必须通过拍卖，地块的拍卖价格很难确定，因此，项目在获取土地方面面临一定的风险，而土地价格直接关系到项目的经济效益。如果项目现在进行开发建设，必须与政府搭成协议，锁定土地价格或分享土地增值收益，以规避土地不确定性带来的风险。三、市场风险相比东部发达地区，西部地区文化产业发展的主要优势在于拥有丰富的文化资源。如何将资源优势转化为产业优势，提升市场化运作能力，是西部地区文化产业发展面临的共同问题。XX的地区生产总值与金牛区之比是1：2.83；但第三产业及部分文化创意产业分别是1：92、5.63及1：15.9。即使和温江双流比，XX的文化创意产业不论规模或在增加值中的比重也是落后者。 加快中国西部民族文化创意产业园的建设，争取政府优惠政策，完善产业配套，吸引企业入驻；促进产业结构的调整，带动本地产业的发展，提高企业生产效率。建设西部规模最大的民族文化创意产业园，完善功能、配套，增强辐射力和竞争；吸引外地文化创意企业入驻或投资，设立办事处或销售公司。4、财务风险由于政策原因，项目无法取得银行贷款，融资问题直接关系到项目的成败，目前项目通过建设单位筹措资金的方案还有待验证；此外，项目建成后，市场有一定的培养过程，前期经营收入可能较低，而项目每年必须向建设单位支付近千万的财务费用，93、如果经营状况不好，将面临较大的资金压力。加强项目的宣传推广，加深投资方对项目的认识；充分利用政府资源，争取获得政府的支持，为项目融资提供担保，增强投资者的信心。拓宽融资渠道，吸引创意企业投资或入股。加大促销和招商力度，提高商家入驻率，进行商铺使用权的销售，减轻前期资金压力。第十一章 项目综合评述创意产业是以“创意”为核心增长要素的产业，这种新型产业形态改变了传统经济发展对物质资源的依赖，促进了经济增长方式的转变，是发达国家和地区在后工业社会的重要产业战略。我国蕴含着丰富而独特的民族文化资源，在“文化正在成为人类社会财富创造的崭新形态”的时代背景下，民族文化融入创意产业发展，把民族文化这种生态资94、源优势转变为经济发展优势，进而促进当地经济发展。创意产业本质上是一种产业发展模式的创新，具有不同于传统产业的特质，具有以下几个特点: 第一，创意产业以先进技术和持续创新为依托，位于产业价值链的前端，产品附加值高。通过创意活动将文化、艺术元素融入传统产业可以延伸产业链条，提高产品的附加价值。 第二，创意产业是文化、经济和技术的结合，它以信息技术和数字虚拟技术为基础，使传统意义上边界清晰的不同产业在技术应用的基础上通过创意进行产业融合，改变了空间距离和常规资源要素制约传统产业发展的状况，扩展了产业边界。 第三，创意产业以创意为核心增长要素，是知识经济时代新的产业形态，由知识智力资源替代了传统物质资95、源，对物质资源的依赖度较低，其生产和消费活动具有空间占用少、能源资源消耗低、污染排放弱的特点。 “中国西部民族文化创意产业园”以民族文化创意产业为核心，挖掘、整理中华民族传统文化，传承、弘扬中华民族优秀文化，保护、研究中华民族近现代文化，是中国西部民族文化集中展示的窗口，成都城乡统筹一体化的成果基地，助推中国西部民族地区经济社会的引擎，探索中国西部民族地区经济增长的新模式，打造成中国东方迪斯尼世界乐园。中国西部民族文化创意产业园符合XX土地利用规划、城市发展规划和产业布局规划，受到XX、唐昌镇各级领导的高度重视和大力支持。中国西部民族文化创意产业园集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、96、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；是一个涉及创意产业、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目充分利用政府资源，依托XX创意产业积聚优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以生态花园式的优美环境为亮点，以现代信息技术为工具，形成国内一流的规模化、现代化、信息化、规范化的融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。通过本项目的实施，整合行业资源，优化产业结构，完善成都民族文化创意产业配套，提升XX文化创意产业水平，推动XX文化创意产业发展，确立成都在西部创意产业的龙头地位。本项目的实施还将带动贸易、建筑、房地产、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的发展，将提高当地农业综合生产能力，解决当地农民全部就业，增加农民收入，维护社会稳定，增加当地政府财政收入，推进社会主义新农村和世界田园城市的建设进程。综上所述，该项目具有较好的市场前景，较强的盈利能力和抗风险能力。项目的实施对于提高成都文化创意产业的整体水平，推动产业发展，促进XX乃至成都经济的发展，都有着重要的意义。如果能顺利解决好政策和融资问题，则项目可行。