1、沈阳商业地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月74可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 宏观背景6一、宏观经济与未来发展6二、沈阳市房地产分析12三、沈阳市商业分布14四、沈阳市xx区域商业现状分析15第二部分 项目分析21一、项目概况21二、周边2、环境分析21五、项目工程进度安排与时间节点25第三部分 团队结构26一、项目开发团队26二、营销团队34三、运营团队37北京鑫悦行房地产经纪有限公司简介37第四部分 营销分析37一、竞争分析37沈阳兴隆大家庭主要品牌57二、购买者心理分析62三、产品定位64四、客户定位65五、价格定位65六、营销主题66七、营销策略67八、销售策略67第五部分 财务评价68一、投资估算68二、销售收入估算71三、现金流量计算72四、财务评价指标计算73五、经济效益敏感性分析73六、风险分析74第六部分 综合评价74第一部分 宏观背景 一、宏观经济与未来发展在中央决策支持东北老工业基地振兴这一大背景下，辽宁省提3、出构建以沈阳为中心的辽宁中部城市群，发展沈阳经济区，建设大沈阳的战略。“大沈阳”是指以沈阳为中心，在150公里半径范围内的鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭七个城市。 来自沈阳市政府的一份资料显示：7个城市总面积6.5万平方公里，接近全省面积的45%多；人口2126万，接近全省总人口的50%；GDP接近全省的64%。从人文和地缘来看，7城市的工业化进程极具相似之处，文化认同和城市性格也颇具相似之处，可以说，山水相连，唇齿相依；从时空距离来看，交通基础设施便利完备，高速公路、铁路网络发达，都市圈内形成以沈阳为中心的1小时交通圈，带动了7城市间人流、物流、金融流、信息流的互动，在具备构建经济区的基4、础优势的同时，科技和人才存量优势也十分突出；产业发达，门类齐全，更是沈阳经济区得以持续发展的独特优势。2010年，沈阳市地区生产总值将实现5015亿元，年均增长14%，经济总量由副省级城市的第10位提升到了第7位。全社会固定资产投资完成4411亿元，年均增长26.5%，投资拉动经济增长效果显著。地方财政一般预算收入达到355亿元，年均增长20.8%，社会消费品零售额完成2023亿元，年均增长17.2%。经济如此快速增长的原因之一就是，产业升级进程加快。其中工业规模迅速扩张，新兴产业体系框架基本形成，装备制造业等优势产业增加值已占全沈阳市工业的80.3%，带动了全沈阳市工业优化升级。另外，现代服5、务业、现代农业的迅速发展都极大地带动了经济的发展。沈城市居民人均可支配收入今年将达20506元城市经济的快速发展，必然会带动沈阳人民生活水平的不断提高，首先体现出来的就是市民的腰包里的钱增多了，并首次突破了2万。预计今年，沈阳城市居民人均可支配收入达到20506元，年均增长15.3%。其次，沈阳市民所在的这所城市面貌也发生着重大变化，地铁一号线通车，地铁二号线的建设也有序推进；南北二干线、二环改造工程等也都在分步实施。生态城市建设也取得新进展，环境建设样板城创建工作也全面启动。社会发展滞后于经济发展，生活水平有待提高沈阳市在“十一五”期间的经济社会快速发展取得的成绩有目共睹，但这期间也仍存在一6、些深层次矛盾和问题。沈阳市发展和改革委员会主任彭林介绍，一是经济总量不够大，具有牵动力和影响力的重大项目相对较少，经济结构不尽合理，自主创新能力还不够强，资源环境矛盾还比较突出，发展方式有待进一步转变。二是空间布局和利用不尽合理，主题功能区有待进一步培育。三是作为中心城市的承载力相对薄弱，辐射和带动作用有待进一步加强。四是社会发展滞后于经济发展，城市建设和管理需要加强，投资环境尚需优化，人民群众的生活水平还有待进一步提高。把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市“十二五”规划确定的三大战略目标之一。这一战略目标的确定，既是沈阳老工业基地全面振兴的内在要求，也是沈阳老工业基地全面振兴里程碑意义的标7、志。创建国家中心城市意义重大国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散等功能的中心城市。能获得国家中心城市的定位，对该城市及其所在区域的经济社会发展的意义极其重大：其一，就全球来看，全球GDP的90%是由城镇生产，而这90%中，又有50%以上由国家中心城市生产，其中科研、金融等高端服务70%以上更是由国家中心城市所为。其二，国家中心城市肩负区域经济社会发展的领军功能，承担一些特殊的国家战略性产业职能或经济职能，如区域金融中心，国家新兴战略产业基地等；同时，国家中心城市也是国家深化改革开放的政策实验区。因此，国家中心城市在其所在8、国家经济社会发展中有重大影响，能够承担起国家赋予它的重要战略性使命。其三，在城市化与全球化时代，一个国家的地位或一个地区的地位，是由中心城市的地位所决定的。由此可见，获得国家中心城市的定位，不仅仅是一张美誉度极高的非常重要的“名片”，而且其中蕴藏着巨大的政策和体制机制创新机遇、极大的发展空间、超凡的影响力、号召力和凝聚力，因此，努力创建国家中心城市，对沈阳老工业基地的全面振兴具有重大的意义。沈阳创建国家中心城市基本条件已经成熟综合实力优势突出。改革开放30多年来，特别是“十一五”以来，沈阳经济社会得到长足发展，人民生活水平迅速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的崭新时期，综合经济实力得到了空前9、的提升，这为沈阳创建国家中心城市打下了坚实的物质基础。发展空间显著优化，发展潜力巨大。沈阳东南西北中各具特色的发展空间格局基本形成：东部汽车零部件产业、南部高新技术产业、西部装备制造业、北部农产品深加工与光电信息产业、中部中央商务走廊。在装备制造业发展方面，沈阳装备制造业具有装备辽宁、装备中国和装备世界的能力，这为沈阳创建国家中心城市提供了可持续发展的支撑。政策优势日趋显著。这体现在：一是国家关于振兴东北等老工业基地的战略进一步强化的政策机遇。2003年中央实施了振兴东北等老工业基地的战略，近年来，国家又进一步深化了振兴东北等老工业基地的战略，这为沈阳的进一步发展提供了前所未有的政策机遇。二是10、沈阳经济区改革发展上升为国家战略的历史性政策机遇。2010年4月6日，国务院批准沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。为此，国家和辽宁省政府出台了一系列配套政策措施支持沈阳经济区的发展，从而使沈阳创建国家中心城市的政策优势得到了进一步增强。全运会为沈阳创建国家中心城市带来了难得契机。2013年全运会在沈阳召开，这将为沈阳的城市建设、提升城市建设管理水平、提高沈阳的知名度、美誉度，进而为沈阳创建国家中心城市提供了难得的契机。总之，国家中心城市的建设，体现了我国区域发展的战略调整，在现有的五个国家中心城市中，上海是东部的中心，北京、天津是北方地区和环渤海地区的中心，广州是珠三角地区的中心，11、重庆则是中西部唯一的中心。而沈阳作为东北的中心城市有悠久的历史，无论从沈阳的自身条件，还是从国家创建国家中心城市的战略意图来看，沈阳是最有条件、最有可能在创建国家中心城市的竞争中率先突破。全力以赴创建国家中心城市根据国内外的实践经验，考察国家中心城市有七大指标：综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等。因此，沈阳创建国家中心城市的战略、对策与措施必须围绕着上述指标，根据沈阳的实际，有的放矢，积极推进。科学规划。“十二五”期间沈阳创建国家中心城市，它的经济体量、软硬环境建设、百姓幸福指标等应该达到什么目标，需要进行深入的调查研究和科学规12、划，要通过对自身的优劣势分析以及与相关城市的比较分析，提出沈阳建设国家中心城市的主要标志、战略路径及任务措施。在此基础上，还要进一步积极争取国家和省里给予的政策倾斜。“十二五”期间要进一步优化发展环境、全面提升沈阳的聚集功能。发展环境（软、硬环境）是创建国家中心城市的基础条件，为此，一是要完善现代化基础设施体系建设，全面提升城市现代化管理水平。二是要进一步加大生态环境建设力度，加快治理污染企业，建立市场准入门槛，严格限制高耗高排企业落户沈阳，使沈阳成为人居适宜、人与自然和谐、生态文明之都。加快推进沈阳经济区一体化进程，巩固沈阳创建国家中心城市的依托。国家中心城市实际上就是城市群的中心，城市群又13、是国家中心城市的依托。而城市群能否成为国家中心城市的真正依托，主要取决于城市群间的经济一体化程度。目前省政府正编制和实施以沈阳为中心五大产业经济带发展规划沈抚同城化经济带、沈本一体化经济带、沈铁工业走廊经济带、沈辽鞍营产业经济带和沈阜产业经济带。沈阳要按照省委、省政府的部署，积极推进与鞍、抚、本、辽、营、铁、阜七市合作，充分发挥中心城市极化和辐射功能，实施优势产业整合，全力推进五大产业经济带建设和区域经济一体化进程，进一步夯实沈阳创建国家中心城市的依托。二、沈阳市房地产分析近年来在国家宏观调控政策的作用下，沈阳房地产市场形势由去年的过热转向如今的平稳，房地产投资大幅增长，但总体上仍处于平稳，健14、康和可持续发展状态。就目前国家新出台的政策来看北京，上海，广州等一线城市房价最高，政策敏感性强，所以政策落实的迅速效果比较明显，影响较大。而新政在沈阳等二线城市具有滞后性。目前来看沈阳房地产市场没有出现大起大落，相比较与全国的副省级城市房价来说还是比较低的。保持小户型，中低价的房产供应，使刚性需求得到满足。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游水平，这也就从另一个角度证明，沈阳对房地产开发的需求还是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。三、沈阳市商业分布就目前沈阳的商业格局来看，基本形成了以和平区和沈河区为主要的商业核心区域的现状。形成了xx商圈，太原街商圈，五爱商15、圈，三好商圈，西塔商圈，长江街商圈等商业区域。其中xx商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其中辐射范围大，对周边城市吸引力强。而五爱商圈，三好街商圈，南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其他的商圈区域性较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。四、沈阳市xx区域商业现状分析(一)基本状况1、区域市场界定本项目所指的区域市场是指xx商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。2、商圈四至xx商圈以xx步行街为核心16、，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由xx、小东路、北xx、南xx、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。3、商圈规模：(1)占地面积xx商圈总长约1900 米，宽约1400 米，总占地面积2.6 平方公里；其中，xx商业步行街长850 米，宽18 米。(2)商业面积xx商圈在营业总面积为60 万左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30 万。该区总营业面积近100 万。(3)年营业额该商圈年营业额超过100 亿元。4、服务半径：xx商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30 万人次。其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20%。5、目标客户群：该商17、圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。6、消费者认可度：xx商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。(二)区域定位xx商圈发展定位：“4A 级商贸文化旅游区”xx商圈是沈阳市历史最悠久的商业区，目前，沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”，政府将其定位为“4A 级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将xx商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。(三)区域发展规划及前景预测1、区域规划目前，18、沈阳市政府正着力将xx打造成“东北第一街”，政府将xx商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将xx商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。按照规划，xx商圈将以建设4A 级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商业区。同时，xx商圈将实行住宅控制规划，目前，xx商圈的住宅面积约占建筑物总面积的三分之二，政府规划510 年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下19、。届时，一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出。2、前景预测xx2005 年荣获“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。随着沈阳市政府正着力将xx打造成“东北第一街”，将xx商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”战略规划的实施及xx地区的综合整治，xx商圈的商业影响力和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升，在未来几年，xx商圈将成为辐射整个东三省的历史文化特色街。3、小结xx商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心(shopping mall)以及便利店、专业市场等业态。从商业业20、种来看，xx商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。从xx商务人流量看，xx商圈日人流量达30 万人次，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3 至5倍。4、人流量分析：经实地调查，xx正阳街至朝阳路段人流量(周四)大致为：上午10 点：240 人/5 分钟；中午2 点：524 人/5 分钟；下午5 点：355 人/5 分钟。商圈日均人流量约30 万人次，其中沈阳本21、地人占约占80%，外地人约占20%。5、租金水平分析：目前，xx商圈的租金收取方式有两种：第一种，各大型商场如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采用按营业额的20%30%扣点形式抵扣租金。第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。目前，xx商圈各主要街道租金水平如下： xx步行街步行街北侧：平均租金8001500 元/月步行街南侧：平均租金8001500 元/月正阳街：步行街以南：平均租金180250 元/月步行街以北：平均租金200300 元/月朝阳街：平均租金60300 元/月东顺城街：小商铺主要为住宅开的小门市，一般为自营，平均租金80250 元/月北xx： 面积多数比较大，但因此地22、人流量较小，因此租金相对较低，平均50150 元/月。xx商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心(shopping mall)以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，xx商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。 从xx商务人流量看，xx商圈日人流量达30 万人次，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3 至5倍。(四)商圈综合评价x23、x是沈阳市历史最悠久的商业中心，在消费者心目中认可度极高，每天高达30 万的人流为整个商圈带来了无限商机。xx商圈是沈阳市的“4A 级商贸文化旅游区”，是沈阳市政府正着力打造的“东北第一街”。随着沈阳市地铁的开通，以及区域旧城改造的完善，未来的xx商圈仍将占据沈阳市商业市场的核心地位。从商圈的整体定位看，xx商铺略低于太原街商圈，主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心(shopping mall)以及便利店、专业市场等业态。区域业种分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。(五)xx商圈规划对现有商圈造成影响：(1)扩大影响力，24、提升知名度xx商圈是沈阳历史最悠久的商圈，是沈阳市政府着力打造成的“东北第一街”。届时，xx商圈在沈阳乃至东北商业市场的影响将进一步扩大，知名度将得到大大的提升；同时通过将xx商圈与故宫周边的改造结合，xx商圈对中外埠旅游者的吸引力也将大大加强，区域客源更为广泛。(2)扩大规模，提升竞争力通过规划，xx商圈将在现有基础上分别向东、西、南、北延伸，变成一个名副其实的商业“圈”。随着商圈规模的扩大，其影响力将进一步扩大，竞争力将进一步提升。(3)改善购物环境，增加吸引力通过规划改造，xx商圈的整体形象将得到进一步改善，购物环境也将得到提升，从而增强对消费者的吸引力。第二部分 项目分析一、项目概况用25、地面积：18744.5平方米总建筑面积：99858平方米其中地上建筑：75530平方米地下建筑：24270平方米容积率：4.03建筑主体高度：30.8米二、周边环境分析本项目地处沈阳市商业中心xx和正阳街交汇处，位于正阳街西侧与xx步行街一楼之隔，属于五星商圈的核心范围，其商业价值具备先天的区位和地段优势。项目南临故宫步行仅需5分钟。基地位于沈阳xx商业圈内，近沈阳金廊，亲沈阳故宫。从城市角度看（直线距离）： 向西北至沈阳北站CBD3.5公里 向西至市政府3公里，至金廊2.5公里 向南至故宫0.4公里交通状况 现有公交系统：正阳街 132、213、222、290、118、环、257、287、226、76、292、296、294朝阳街 257、287、276、296、294、228、213、215、222、环、290、292、117、118、132地铁1号线三、项目SWOT分析四、建设方案项目外立面（东北方向）项目外立面（南向）五、项目工程进度安排与时间节点第三部分 团队结构一、项目开发团队董事长 陈学军 浙江永康人，1973年7月浙江师范大学中文系毕业，曾任教师、记者、总编、资深策划人，曾为多个重大项目担任首席策划，取得英国威尔士工商管理硕士学位，是清华大学唯一主讲浙商之道的客座教授。 曾担任：江西林达房地产总经理、湖南中南实业开发有限公司总经理、湖南九华投资董事长、沈阳国际纺织服装城董27、事长。 先后成功开发：21万平方米的“子龙花园”、50万平方米的“益阳香港城”、10万平方米的“枫城家具大市场”、50万平方米的“沈阳国际纺织服装城”。 2006年，荣获“中国最具魅力企业家”称号；2007年荣获“中国十大企业策划大师”；2008年荣获“中国蓝筹地产价值人物”， “20072008辽宁省十大经济人物”，“中国地产十大领军人物”。多次受到国家领导人的会见，在行业有较大的影响力。总经理 马方开 浙江永康人，曾任永康市旅游局副局长、纪委书纪。 曾担任：中国科技五金城永康市旅游房地产公司总经理，组织开发1.8万平方米的“旅游住宅”项目、上海服装城有限公司总经理，合作开发38万平方米的“28、上海服装城”市场项目、河南康弘房地产开发有限公司董事长，组织开发13万平方米“香格里拉城市花园”项目、湖南金城资产管理有限公司董事长，参与开发14万平方米“天宇和园”商住项目、湖南方泰房地产开发有限公司董事长，组织开发6万平方米的“明水大市场”市场项目。总策划 段宏斌 广州道本创造者，多年来专注于国内商业地产的发展战略研究，历任大型商业地产项目经营管理公司总经理等职务，曾主持操作及战略咨询的商业地产项目达数十个。对世界发展潮流与中国商业地产发展变革，以及微观商业项目的经营有深入的见解。 著有世界级商业规划中国总鉴成功商业地产项目风险决策系统中国商业地产战国策、香港购物中心成功密码、商业地产开发29、建设实战指南、商业地产招商经营管理指南商业地产改变中国最佳购物中心操盘标本等著作，在传播新思想、推动中外商业地产模式研究、制定商业地产项目长线增值策略及现代经营推广方面取得卓越成就，在中国商业地产领域产生巨大影响。运营总监 黄伯效 1986年-1990年 浙江广告展览公司 经理 1990年-今 浙江第三届电视博览会(筹) 副主任 浙江电视台、浙江教育电视台 制片人 浙江银泰百货 企划运营 总监 先后成功运作项目：临海崇和门广场项目、杭州时代广场项目、 杭州凯悦、利星名品广场项目, 沈阳国际纺织服装城、常熟 中国外贸内销中心服装专业市场、杭州（九堡）东大门商品交易中心 参与项目：杭州星光大道项目30、 、常州莱蒙都会项目、嘉兴江南摩尔SHOPPIN MALL、南京同曦鸣城 、绍兴国际摩尔城、西藏那曲浙江商城、温岭九龙汇商业街项目、政府工程商业街项目 项目工程总监 陈跃松 1986年毕业于南京建工学院完成土木工程本科学业 1986年-1989年 在中国民用航空总局机场设计院工作，参加过山西平朔煤矿机库、海南海口机场、深圳机场、重庆江北机场、首都机场、杭州萧山机场、沈阳桃仙机场等等一系列众多机场的航站楼、航管楼、油库等等设施的结构设计工作，其间也多次作为设计代表参与各大机场建设 1989年-1991年 以访问学者的名义，在意大利罗马大学讲学 1991年-2007年 旅居意大利，其间主要从事商业31、活动，在意大利创建巨麦利投资有限公司，参加过麦德龙仓储超市在意大利多个地区的建设，巨麦利主要参与工程技术服务 2007年至今 回国，受聘于由南非在华投资的拉普斯置业有限公司，在银川拉普斯水上购物城的商业项目中任工程总监资本运营总监 刘晓锋 2006年-2007年 任东莞市方达集团有限公司投资发展部副总监, 兼董事会办公室秘书； 2007年- 2009年 任上海华源制药股份有限公司副总裁，兼任公司首席财务官； 2009年- 2009年 任东莞市方达再生资源股份有限公司总裁； 2009年- 2010年 任东莞市方达再生资源产业股份有限公司董事； 2009年-2011年 任东莞市勋达投资管理有限公司32、（东莞市方达再生资源产业股份有限公司大股东）常务副总经理；设计单位：株式会社日本设计株式会社日本设计成立于1967年9月1日，是以设计日本第一栋超高层建筑而闻名的日本顶级大型组织型设计公司。2008年4月至今，公司拥有员工754名，其中一级注册建筑师353名，注册结构工程师63名，设备电气工程师115名，城市规划设计师53名，室内建筑设计师21名，景观设计师15名。公司规模和年间设计量均占日本国内设计同行的前列。公司分别于1998年通过ISO9001国际质量体系认证，2000年3月通过国际环境管理体系认证。公司的体系质量和社会评价为顶级设计事务所。项目类别城市规划、城市设计、环境评价、建筑设计33、景观设计、室内设计；建筑与环境设备设计等。主要代表作1、东京都新宿CBD城市规划、城市设计、部分单体建筑设计2、东京都品川CBD城市规划、城市设计、部分单体建筑设计3、东京都日本桥一盯木大楼4、东京都东京大厦5、东京都日本桥新三井大厦6、东京都日本国立美术馆7、长崎县立美术馆8、爱知世博会主题馆9、上海国际世贸中心10、上海世博会日本馆11、上海太平洋喜来登酒店12、上海浦东图书馆13、东京都松下电器总部大楼在中国发展早在中国对外开放初期，日本设计就开始在中国境内的发展提供项目服务，随着业务的不断发展，在2003年设立上海代表处，然后于2006年注册为独立法人设计咨询公司，更有效的为中国区提34、供全面的服务与支持。截止到2007年，日本设计在中国参与的设计项目过百。1、上海国际贸易中心2、上海日航龙柏饭店3、日本兴业银行北京分行4、天津国际金融中心5、南京世贸外滩凯悦酒店6、厦门海峡交流中心7、深圳市第九人民医院8、佛山新闻中心9、三亚时代海岸10、上海太平洋喜来登大酒店11、上海音乐厅12、上海中星城项目13、北京京广中心14、西安唐华宾馆15、厦门国际物流中心16、深圳市民中心景观设计17、深圳黄金台规划18、博鳌金海岸酒店19、沈阳利福广场20、无锡火车站北广场综合交通枢纽设计施工图设计：上海建筑设计研究院有限公司上海建筑设计研究院有限公司（以下简称SIAD）（原名上海市民用建35、筑设计院），创建于1953年，1998年与华东建筑设计院合并组建上海现代建筑设计（集团）有限公司，是一家国际领先具有工程咨询、建筑工程设计、城市规划、建筑智能化及系统工程设计资质的综合性甲级建筑设计院，也是中国乃至世界最具规模的设计公司之一，已有近60年的丰富从业经验。1999年通过ISO9001质量保证体系国际认证；2004年被授予上海市质量金奖企业； 2008年获得上海市高新技术企业。公司自1998年以来连续被评为上海市文明单位，2007年被上海市授予“五一劳动奖状”企业称号。估算单位：北京威宁谢工程咨询有限公司威宁谢是一间独立的建筑工料测量和建设本值顾问公司，专门为建筑工程提供造价估算、36、招投标及评标、合同编制及管理、工程款审批和最终结算专业咨询服务。自1949年创办至今，威宁谢一直在香港的工料测量界占一领导地位。 工料测量师是建筑造价、建筑成本管理与合约形式选择的专业人才，在客户、建筑师、工程师和承包商之间担任客观公正的联系角色，从初步设计至竣工，为每一阶段执行财务控制、成本及合约管理的职责。项目招标代理：辽宁文星招投标代理有限公司公司成立于2004年2月，经营范围：工程招投标代理、药品、医疗器械招标代理、工程预决算编制及招投标信息咨询服务。工程招标代理为甲级资质，政府采购现为二级资质，目前公司拥有员工三十人以上。监理公司：中辽国际工程建设项目管理公司中辽国际工程建设项目管理37、有限公司原名为中辽国际工程监理有限责任公司，公司于1994年成立，是以中辽国际经济技术合作（集团）公司泰国处为基础、为适应工程建设新机制而组建的高智能、高技术面向国内外工程建设项目的服务型企业。公司于2000年通过了ISO9001：2000质量管理体系认证，在公司的管理中全面导入了国际标准质量保证模式，使公司的质量管理水平有了更进一步的提高。公司多年来被评为AAA级信誉企业，2004年到2010年，直至连续七年被辽宁省工商行政管理局授予守合同重信用单位，2005年至2010年荣获沈阳市先进监理企业。 施工单位：上海第五建筑有限公司上海市第五建筑有限公司系上海建工（集团）总公司主要成员，上海建工38、股份有限公司（600170）全资子公司，前身为上海市第五建筑工程公司。公司成立于1964年，是具有房屋建筑工程施工总承包特级资质的国家大型骨干施工企业，公司现拥有专业技术人员1000余名，企业资产总额12亿元以上，年施工总产值40亿元以上，企业综合实力在全国建筑企业中名列前茅。公司遵循“以社会为责任、以顾客为中心、以员工为根本、以管理为基础、以技术为依托、以卓越为目标”的核心价值观，严格管理、注重质量、发展科技、讲求信誉，多次被评为全国施工企业先进单位、上海市先进企业、上海市重点实事工程竞赛优秀公司、上海市文明单位、全国用户满意企业、全国“守合同、重信用”三A企业、国家税务信用A类企业、银行资39、信A类企业等称号；荣获全国“五一”劳动奖状，并受到国务院通报嘉奖和表彰。公司秉承“一流产品、五建生命”的质量方针，1997年通过ISO9002质量管理体系认证，2003年通过质量（ISO9001）、环境（ISO14001）、职业健康与安全（GB/T28001）一体化管理体系认证。公司施工精益求精，工程质量优良，公司承建的铁路上海新客站、上海物资贸易中心大厦、上海虹桥友谊商城、上海大众汽车有限公司二期、上海民主党派办公大楼、上海十六铺交银大厦、中国平安集团全国后援中心等七项工程荣获建筑工程鲁班奖（其中四项获得国家优质工程银质奖）。公司连续二十年四十多项工程获得上海市建筑工程质量最高奖白玉兰奖；获40、得市、部各类工程奖达百余项。公司始终把科技创新作为发展的不竭动力。公司拥有上海市级技术中心和甲级设计室，长期以来，形成了超高层、深基础及高级装饰、市政工程等一系列独特的工艺工法。发明了具有国际先进水平的超高层建筑整体升降脚手成套施工技术体系，获得上海市重大科技成果一等奖和国家发明二等奖，是全国唯一获得国家发明奖的建筑施工企业。公司遵循“信誉第一、服务至上”的经营理念，在上海城市建设和浦东开发、开放中承建了上海南浦大桥、杨浦大桥、徐浦大桥、上海城市高架路、轨道交通、上海磁悬浮示范运营线、上海世纪大都会等著名工程，留下了许多传世佳作；在沈阳、广州、深圳、福州、西安等国内城市也承建了大量地标性工程。41、二、营销团队北京君正置地房地产经纪有限公司简介君直理念：解决问题的一把钥匙 北京君正置地房地产经纪有限公司是一家成长型的公司，成立九年来，一直致力于中国房地产高端产品的研究和策划，随着中国乃至北京房地产行业逐渐成熟，君正公司也借此机遇得到飞速发展，形成强有力的核心竞争力，在市场上得到各开发商广泛认可，业务服务内容涉及房地产开发的所有领域。公司业绩： 北京经济技术开发区规划局独家合作伙伴： 参与北京经济技术开发区东区扩区研讨以及市场可行性分析； 参与北京经济技术开发区商业项目布局定位和市场推广报告； 太阳花社区： 全程市场定位策划以及推广方案制定，并执行销售工作并零结案； 润千秋佳苑： 全程市场42、定位策划以及推广方案制定，销售工作圆满结束； 沈阳协和广场 全程市场营销以及推广方案制定，销售工作已圆满结束； 沈阳国际纺织服装城 中途接手该项目市场营销和定位，彻底扭转销售局面，现销售工作结束，正在参与运营以及招商工作。 沈阳亿海阳光 皇姑区35万平方米中端大盘，沈阳分公司参与全程推广、策划、设计、定位、营销等工作，现处于客户蓄水阶段 长春国际金融中心 长春地标综合体项目，现沈阳分公司正在参与前期市场分析，商业定位，产品建议、产品分析阶段。 内蒙古鄂尔多斯市佳美绿洲 全程项目策划、广告、平面设计、定位、销售工作，项目已结案。 内蒙古鄂尔多斯达旗御园帝景 公司正在介入前期产品分析和研究，进行产43、品推广以及市场定位，目前正在进行客户蓄水工作。 西安林河春天 西安城东纺织城60万平方米大盘，目前正在进行产品合理化建议，以及客户摸底以及客户前期蓄水工作。北京经济技术投资开发总公司 开发区“蓝领公寓”项目市场定位以及可行性分析； 开发区“隆盛工业园”市场定位分析； 海淀区科技园建设有限公司 海淀后山地区开发低密度住宅可行性市场分析； 北京天润建机房地产开发有限公司 CBD“财源国际中心”项目市场定位及推广策划方案； 北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司 东城区玉河项目（四合院）改造复建可行性研究分析； 芍药居经济适用房项目市场策划分析；三、运营团队北京鑫悦行房地产经纪有限公司简介香港俊星地44、产旗下成员-北京鑫悦行房地产经纪有限公司成立于2005年，经北京市国土资源管理局和房屋管理局认证的综合性房地产专业服务机构。2005年以来，公司先后参与了“万邦科贸大厦”、“雅宝城”、“中瑞国际商场”、“城市广场”、“都会华庭”、“都会国际”、“东方银座”、“独墅逸致”、“CEPA.MALL”等多个项目的前期策划、投资顾问、营销策划和全案代理；累计销售额过30多亿元。 目前，公司合作客户有：香港泛海，俊星地产、黄海地产、雅宝地产、诚钺地产、首钢地产等。第四部分 营销分析一、竞争分析现有竞争项目： 流行前线地下商城流行前线地下商城名称：流行前线地下商城位置：正阳路与xx路交汇处地下 营业时间：上45、午9:30-下午6:00总营业面积：4700平方米 流行前线地下商城分 区 业 态 索 引业态铺位个数租金A包饰空间31业主出租：450700元平米月不等商城出租：125165元平米月不等B金履世界22C明店广场42D流行服饰77E海派服饰72F针织天地17合计261主要指标：总营业面积：4700平方米（南北长190米，东西宽20米，局部50米）店铺单体面积：810平方米个（10平米个的占90）出兑价格（好处费）：15000元平米人流：上午660人次小时；下午出口：8个电梯：4部注：出租率为100%沈阳大春天沈阳春天名称：沈阳春天（大商城）位置：xx步行街 营业时间：上午10:00-下午7:046、0总面积：24000平方米 楼层索引楼层业态楼层面积单个店铺面积租金5F假日欧洲2500平米15-50平米50元/平米月4F外贸商城2500平米2050平米220元平米月3F运动牛仔城2500平米2050平米300元平米月2F地铁一号线4000平米60-100平米联营形式：25%扣点1F时装展览中心14000平米35150平米3501000元平米月B1F概念与发现2000平米815平米340-370元平米月1层主要品牌楼 层品 牌1F 艾捷平方、报喜鸟、VERIBLE、耐克、JACK JONES、ONLY、KUHLE、ZIPPYZIGGY、HAPPY HOST、ADIDAS、CHARFEN、V47、IE、USEELL、密雪儿、蔓娅奴、SUSSI、LARISSA、DONEED、米奇乐、T2R、DALIANG FASHION、TAHAN、太平鸟、JONBO、天伦、GOOG、欧点、DODOS、A/E、JORYA、ADENA、FAIRWHALE、TOUGH、MIA MIA、EITIE、JNB(just new begin)注：出租率为100%沈阳小春天沈阳春天名称：沈阳小春天（大商城对面）位置：xx步行街 营业时间：上午10:00-下午7:00总建筑面积：39000平方米 楼层索引沈阳春天（大商城对面）总营业面积3900平方米楼层业态品牌楼层面积单个店铺面积租金2F鞋各种杂牌1300平米20平米48、90元平米月1F流行服装各种杂牌1300平米58平米400元平米月半1F流行服装各种杂牌1300平米1215平米400元平米月沈阳春天（兴隆西门对面）总营业面积6400平方米楼层业态品牌楼层面积单个店铺面积租金3F外贸商城各种杂牌2800平米1020平米50元平米月2F运动牛仔城各种杂牌2800平米1020平米80元平米月1F概念与发现各种杂牌2800平米10平米220元平米月沈阳商业城沈阳商业城 名称：沈阳商业城位置：xx步行街 营业时间：上午9:30-下午9:00总建筑面积：79000平方米 沈阳商业城楼层索引名称沈阳商业城总营业面积67000平方米楼层业态楼层面积单个店铺面积租金6F电器49、影院11000平米40100平米2325提点5F床品、家具用品、男正装、休闲装、衬衣、西裤、羽绒、饰品、T恤11000平米4F精品职业装、时装、裘皮、休闲装、女裤11000平米3F国际休闲、少女装、淑女装、内衣服饰、羊毛服饰、织棉服饰11000平米2F鞋11000平米1 F文钟、皮具、百货12000平米注：商业城出租率为100%沈阳商业城主要品牌楼层主要品牌单体面积6F餐饮、电器60-120平方米5F罗蒙、报喜鸟、罗马世家、雅戈尔、杉杉、红豆、七匹狼、九牧王、丹虎、皮尔卡丹、劲霸、里奇鲍斯、金利来、开开、SATCHI、华伦天奴、STAVA、EZZE4F应大、柯罗巴、凯撒、玛斯菲尔、哥弟、玖姿50、菲姿、滕氏、雅琪、娜尔斯、声雨竹、MARISFWLO、BERRY、AMASS、FINITY、LILLY、MOKE DINE3FESPRIT、艾格、衣恋、ONLY、柯罗娜、U2、G2000、罗宾汉、以纯、史努比、LYDS、JACK&JONE、VSCAP、播、LYDS（雷沙）、BRAXTON（霸狮腾）、2F汤普葛萝、百丽、他他、天美意、思加图、森达、康柰、哈森、吉尔达、富贵鸟、老人头、烟斗、星期六、博雅斯、欧玫柯、袋鼠、绿草地（意大利进口）、CD、巴黎世家、接吻猫、奥卡索、皮尔卡丹、达芙妮”；运动休闲“耐克、阿迪、锐步、背靠背、美津浓、李宁、匹克、安踏、金莱克、康威1F化妆品：AQUA、COGI51、AFAVOR、AVON、ADIDAS、RECIPEO、百草集、雅嘉、靓妃、AUPRES、旁氏系列、MAYBELLINE、OLAY、羽西、SHISEIDO、PAREL、GAROLINA、HERRERA、BEBON、NINARIUI、清妃珠宝：潮宏基、周大福、六福、潮宏基、翠之园、PT950、依泰莲娜、美时钻、周大生、GOLAY、金至尊、福麟珠宝、兆亮珠宝 表：OMEGA、RADO、NIVADA、TITONI、TISSOT、BAUME&MERCIERBORELCASIO沈阳新玛特新玛特名称：沈阳新玛特位置：xx步行街 营业时间：上午9:30-下午9:30总建筑面积：80000平方米 沈阳新玛特楼52、层索引名称沈阳新玛特总营业面积54400平方米楼层业 态楼层面积单个店铺面积租金7 F都会休闲馆：文化会馆、贵宾厅、电影城、美体美容美发7274平米6F童玩美食馆：童装、童玩、童鞋、童车、婴童用品、亲子乐园、美食、电玩、牛巴店7682平米单个铺位面积： 40150 平米。电玩城：900 平米5F居家生活馆：大小家电、视听音响、厨房用品、卫裕用品、文具7123平米3060平米25提点4F绅士精品馆：名牌正装、衬衫、领带、西裤、男士杂货 / 皮件、箱包中性休闲服、运动休闲、商务休闲、牛仔服、羽绒服7200平米3F名媛淑女馆：名牌淑女装、淑女休闲、职业装、羊毛绒、内睡衣、裘皮、女包6630平米2F流53、行少淑馆：名牌流行少淑女装、流行少女装、流行少女休闲装、流行杂货、流行饰品、休闲手表、仙踪茶坊6630平米1 F仕女名品馆：名牌化妆品、流行彩妆、女鞋、男鞋、黄金珠宝、名表、国际精品、赛客咖啡吧、修鞋、总服务台6477平米B-1 F超市、手机专区、其它4600平米5060平米超市面积：3600平米B2 F停车场沈阳新玛特主要品牌楼层主要品牌单体面积4F马其堡、雅戈尔、杉杉、富哥、威克多、路易斯兰” LEE、LEVIS、七匹狼、TONY.WEAR、JACK&JONE、马克华菲、九牧王、USP.POLO、benetton/贝纳通、Tony.jens、WOLSEY、萨巴蒂尼、雷迪波尔、路易诗兰、皮尔54、卡丹、罗伦佐、堡斯罗、VICUTU、60-1003F马天奴、玛丝菲尔、玖姿、影儿、滕氏、撒尔曼尔、红缘坊、思尔丽、SNOOPY、贝拉维拉、花木马、A&DLUKATOWN一点红、柯罗巴、哥弟、丽莱、SANONG、SINO、LA PARGAY、依瑶、流行秀、JESSICA、OGIRL、INGLU、依维斯、温莎蒂2FB2、E-LAND、JOJO、艾格、阿桑娜、EV、EDC、U2、ONLY、VEROMODE、淑女屋、哥弟、马克华菲、ESPRIT、oasis、TeenieWeeniebear、JPR、MAMBA、贝拉维拉、季候风、凯迪米拉、CIRCLE、TR/BECA、OASIS、EV、COOL STA55、R1F化妆品：AUPRES/欧珀莱、Amore/爱茉莉Borghese/贝佳斯Biotherm/碧欧泉、CD/迪奥Chanel/香奈儿、ElizabethArden/雅顿、Guerlain/娇兰、SKII、H2O/水之澳、Kose/高丝、Kanebo/嘉娜宝、Laneige/兰芝、Lancome/兰蔻、Loreal/欧莱雅、Maybelline/美宝莲、Menard/美伊娜多、MARJORIEBERTAGNE曼诗贝丹、Givenchy纪梵希、Revlon/露华浓、RedEarth/红地球、积姬仙奴鞋类“百丽、瑕步士、其乐、欧枚柯、HARSON/哈森、思家图、他他、达芙妮、鳄鱼恤、袋鼠、天美意、56、汤普葛罗、姬龙雪、接吻猫、华伦天奴 表：MONT BLANC 、FENDI、ROLEX、TUDOR、RADA珠宝：周大生、宝亨达、法国樊迪、翠华、周大福、周新新、泰伦0101流行馆名称：0101流行馆位置：xx步行街 营业时间：上午9:30-下午9:00总建筑面积：40000平方米 沈阳0101流行馆楼层索引楼 层面积(平方米)业 态租 金7F1943中性量贩，茶餐厅，特卖场按25%扣点6F1943名店运动城5F1943名店运动城4F1943少淑装，内衣文胸，女性精品配饰3F1943女装，少女休闲，流行配饰，女士杂品2F1943男士休闲，牛仔，精品配饰1F1943彩妆，流行女鞋，休闲鞋经营总面57、积13600主力消费者年轻、流行、休闲、运动为主题，目标顾客是对流行时尚高度敏感的18-35岁的年轻人。沈阳0101流行馆主要品牌楼层主要品牌单体面积7FS.M.M./ 、FAIRY-FOX、BINYIUN 、H&MS、bailide、FV-PARTIES、Sanfan、Ammyees、Baleno、Stunner、Eminu、Lookaa、Yishion、LHS、lncolour60-80平方米6FKAPPA、UMBRO、好家庭、李宁、百事、米高、AVIA、NIKE360、热浪5F4FOchirly、reserned、MenEAyn、Sino Jeans、SIMTLY、CHABER、EXCE58、PTION、MORGAN、FUXIONA、LALA、NOVELL、Umon、EVESS、SENER、YISELLE、WBWQ、SUEN YAN、A+、ZNJ、LO YU KA、V.FRAAS3FBEASE、MIGAINO、Hunamukuba、ONLY、FRIZZ、MAC&JAC、PACCO、ATTITUDE、FIFTY-FOUR、ASTROBOY、T2R、MICHEYLE、GIORDANO、BT-BOITE、B22FNAUTICA、GOZZI、TREK&TRAVEL、FAIR WHALE、RIVERSTONE、ICE FIRE、TONY WEAR、TONY JEANS、FANTASY、LAN59、GBRIGS、MINGREN、Ebase garcons、Bambini、TIKU、ZIPPO、V-ONE、RICHIN、Samsonite、STARCO1FAUPRES、HERBORIST、VICHY、LA ROCHE-POSAY、AVENE、RED earth、COOLALA、POSTLIYA、LOVEXILANS、BELLE、BATA、STACCATO、MIRABELL、INNET、OLMEC、CHCH、SAFIYA、AVA、ROSSME、CABRE Co、KISS CAT 、JC、MISS SIXTY兴隆大家庭兴隆大家庭名称：兴隆大家庭位置：xx步行街 营业时间：上午9:30-下午9:60、30总建筑面积：197000平方米 沈阳兴隆大家庭楼层索引南 楼楼层业 态4室内公园：旱冰场、电玩城、保龄球、环幕4D影院3现代广场：手机世界、数码照材、音箱广场、电视城2旗舰店广场：精品服饰、国际国内名品（注：出租率为90%）1名品广场：名品服饰、商务休闲区（注：出租率为50%）G运动365、休闲联邦B-1兴隆超市、兴隆小吃、兴隆土特产B2停车场北 楼（广场区）5羊绒世界、羽绒世界4儿童窗品商场：童装、童鞋、婴儿用品、玩具城、床上用品、时尚布艺3服装商场：男士正装、男士休闲装、衬衫世界、袜子世界、职业女装、时尚女装、中老年服饰、商务牛仔2青春装商场：少淑装、休闲装、女士内衣、四季袜子、四季帽61、子、百货饰品、家具饰品1时尚流行馆B1兴隆鞋城总面积197000平方米租金2326提点沈阳兴隆大家庭地下部分情况G层：休闲一条街业态以休闲服饰为主主要品牌梦幻河玛、佐丹奴、班尼路、真维斯、茵佳妮、拜丽德、阿瑟斯、埃古、堡狮龙、APPLES、流恒色、天美意、李宁、霸狮龙、意飞逊、唐狮、衣之纯、依米妮、远东十八、达芙妮、柏仙多格、卡玛、美特斯邦威、罗宾汉、以纯、绿加 等等店个数45个单个店面面积50平方米总面积2800平方米租金25%扣点运动一条街业态运动服饰为主主要品牌NIKE、361度、adidas、特步、AILE、美津农、贵人鸟、KAPPA、NIKKO、CONVERSE、名足、锐步、PEPS62、I、双星、PUMA、乔丹、雷速、PROTONIC、亚礼得、李宁、MEPTEP、赛琪、德尔惠、求质 店个数28个单个店面面积30、50、100平方米总面积2800平方米租金25%扣点B1小吃、土特产、超市小吃总面积1500平方米租金1000元平米月超市面积5000平米土特产面积400平米B1F鞋城总面积：5000平方米 单体面积：3050平米个 租金：23提点1.5管理费沈阳兴隆大家庭主要品牌楼层主 要 品 牌北楼5F鄂尔多斯（90平米） 春竹 鹿王 日神 依云 赛兔 花花公子（24平米） 恒源祥 （40平米） 褚氏方圆 鸭鸭（80平米） 波斯登（90平米） 雅鹿（200平米）4F巴拉巴拉 兔仔63、唛 酷乐猫 加菲猫 酷儿 奇奇库 小星星 太子童装 娃哈哈 米奇妙世界 （30-50平米）3FCarefree卡芙芮) XGLTE KEMANO BOTON 30 平米 杉杉 雅戈尔 胜龙 洛兹64平米 皇家圣保罗 红领服饰 80平米 D.L.K.S 30平米 乡奴30平米 百年烟斗 丹虎 金狐狸 鳄鱼 50平米 与狼共舞 柒牌 乔夫 利朗 班塞尔 斯尔丽 50平米 2F歌瑞斯芬 淑女坊 雪尔昵 50平米 三枪 欧风 宜尔爽 华伦天奴 新1系 歌帝 20平米1F皮具:凯萨 RICH BOSS LEONARDO 皇冠 金利来 皮尔卡丹 烟斗 梦特娇 40平米化妆品:羽西 LOREAL RECIP64、E-O 一朵 OLAY AUPRES 夏绿蒂 OVON 30平米南楼2FOYE(欧也)30平米 酷30平米 Masfer.su126平米 太平鸟64平米 lasaro85平米 来吉鸟10平米 MBNSHQ 15平米 E讯35平米 赛思特司110平米 BELL.VILIES 85平米 KAJA 50平米 奥斯维纳 85平米 伊莲帆登40平米 林夕 36平米 CALION 40平米 古莎 35平米 伊可爱(E&YOU) 55平米 E.I.S 65平米 播 64平米 家族世界 65平米 PURE TIME(波泰姆)60平米 HOPESHOE 80平米 LIZ(利姿)80平米 名人 90平米 唐朝 365、6平米 帕特纳 36平米 SEED153 64平米 金帝夫人 81平米 罗兰玫瑰 80平米 欧圣狄 120平米 皇家传奇 81平米 伊娜斯81平米 雪儿 320平米 雪龙81平米 金宝来81平米 唯美320 平米 束兰320平米 Q.S40平米 伊乐闻80平米 红袖 50平米 Etam 45平米、都彭、playboy、MONU（曼奴）、LIFE IDEA（莱芙艾迪儿）、WINNI、VERO MODA、CORONA（柯罗娜）、VOVOS（维维斯）、ZORAN ZI（庄子）、TMS（天美释）、IFIR、ESPRIT、LASARO（拉莎诺）、SEE CHE、利姿、VOA、CALINO、MEN EYA66、N、EMMANUE（以马内）、MONTELIYA、MALOBO ASSICS1F嘉云慕达 40平米 观奇洋服 100平米恒隆广场名称：恒隆广场位置：xx步行街营业时间：上午9:30-下午9:30总建筑面积：16000平方米沈阳恒隆广场楼层索引楼 层面积(平方米)业 态面 积-3F停车场-2F停车场-1F5000平米运动，生活品位，休闲，餐饮小铺：50-100 100-180大铺：200-300以上3F6500平局服饰，皮具，家庭用品小铺：40-80 50-100大铺：100-1602F6500平米服饰，皮具小铺：50-100 100-200大铺：500以上1F6800平米名表，眼镜，化妆品，服67、饰小铺：70-150以上大铺：150-240以上经营总面积29000平米楼层主要品牌1F卡地亚，欧米伽，浪琴，冠亚名表，诺曼纳，施华洛世奇，CD，玉兰油，深蓝，佰草集，都彭，登喜路，CK内衣，第一夫人，李维斯，法国鳄鱼等 2F爱慕男士，衣瑶，英伯利登，哥弟，阿玛施，爱慕，优衣库，TEENIEWEENIE,恩加图，富贵鸟，雅卓3F欧时力，自然元素，古老鳄鱼，卡宾，庄吉，法国大使，沙驰，新秀丽，吉川，三和，飞利浦-1F匡威，阿迪生活，耐克生活，阿迪达斯，耐克，彪马，热风，美特斯邦威，小魔鱼xx步行街临街店铺共有90余家，其业态及分布见大表：xx步行街各种店铺并存临街有效店铺面积范围：临街店铺面积范68、围店铺个数所占百分比100平米以下263467100200131733200300141867300400912004005004533500以上912合计75100临街有效店铺饼状图二、购买者心理分析本项目主要客户来源为投资客户，可以说投资客户主导着项目的发展，因为从投资客心理分析可以挖掘项目的核心价值。从投资客的投资经验来说，我们将其分为两部分：“多次投资客”和“初次投资客”。根据具体项目不同，两类客户所占比列就出现差异化，重点分析他们的特征和投资心理如下：多次投资客： 年龄在35-45之间 以生意人和政府公务员为主 关注并相对了解政府规划及片区发展趋势 有多次投资经验，对投资商铺要素较为69、理解 有一定的经济势力，具备投资多套的势力 期望在未来5-10年转手获利 接受商铺前3年投资回报率在6%左右 侧重商铺的成长空间 对商业的经营管理较为关注初次投资客 年龄在30以上 职业多层次 经济实力有限，多数购买商铺数量有限 受市场引导影响较大 有冲动购买倾向 不太了解政府规划，对区域发展有盲从心理 购买目的主要为：家庭财富增长/储备老年幸福基金/储备小孩教育基金针对以上投资心理分析，在项目的营销中，就必须根据不同项目来分析目标客户特征，迎合其需求，制定具有核心竞争力的营销策略。方能取得其销售的全面成功。本项目虽属于烂尾楼工程，但xx区域发展快速，以往的多数烂尾楼工程现在已经全部重新启动，70、多数项目已经正式营业，而且市场反应良好，对烂尾楼工程的印象不深刻。在市场调研走访中，前期接触的客户大致可分为两种心态：一种是觉得既然是“烂尾楼”，那大概在价格上有所优惠，有些捡便宜的想法。另外一种则不太在乎是否是烂尾楼，而更关心合理规划与投资价值。三、产品定位1、概念立足点用文化和时尚助推项目发展进程文化是商业区域永续开发、良性发展的基本根源，是一个城市固有的特色； 百年xx、百年商业在功能上结合特色餐饮、礼品行业、珠宝行业，以辅助xx的旅游本土风味。时尚是城市步入国际化、社会化发展的特色元素，是人民财富的方向标。 突出休闲性、多元化、开放式的“淘宝”购物环境，适当加入娱乐元素，形成消费，是一71、种消遣、是一种时尚、是一种生活乐趣的理念。n 文化是长久而稳定的，时尚是短暂而善变的；n 文化是深厚的，时尚是肤浅的；n 文化是普遍的，时尚是独特的；n 文化是中规中矩的，时尚是富于创造的本项目的发展与建设是将独特的文化氛围与个性的时尚消费结合的过程，只有这样才能把握市场的发展契机。2、功能定位总体功能定位为： 一个集购物、休闲、文化、娱乐、淘宝等为一体的淘宝商城主要经营服装服饰：服装、饰品、手表、鞋帽、化妆品、内衣、童装、皮具、箱包等美食小吃：地方餐馆、小吃、特色餐饮、水吧、咖啡屋文化珠宝：字画古玩、珠宝玉器、儿童玩具、现代艺术品、书吧等家居装饰：床上用品、卫浴用品、床品家饰、灯饰、家电用品72、等生活百货：婚纱礼品、美容美发、银行、电信等四、客户定位由于本项目采取的模式是租售结合。既开发商根据市场情况把项目分割销售或租赁，租售结合。该模式适合大型商业物业，主要因为物业投资大，市场消化需要时间，单靠一种营销模式很难在短期内形成气候。另外，该方法也可以起到有效降低空置率，增加收益，维持资金链的作用。所以从客群角度分析主要分类为两大类客户1、投资客户看好xx商业前景，虽然投资比例较高，但收益丰厚，相对其他商业项目投资比较可靠，而且在目前xx区域无可售的商业项目可投资，价值一直水涨船高，真正的一铺养三代的黄金宝地。2、自营客户同样看好xx商业前景，多年租赁经营，始终感觉是在给别人赚租金，自己73、收入的大部分用来缴纳租金，有机会自己做房东的时候一定不会放过机会。五、价格定位商业地产的定价相对特殊，在考虑定价的时候，大到跟所处地段、交通，小到电梯的位置，通道的远近都会对商业地产的定价产生很大的影响。因此，我们在此只设计本项目的基本销售均价，等项目启动后，再严格按照商业地产的定价公式进行一铺一价的定价设计根据周边项目情况因此采用租金比例推算定价法拟定以沈阳春天项目租金价格为类比项目-1层 3501层 350-10002层 25%3层 3004层 2205层 50按投资比计算，由于xx区域商业的核心性，预计回报周期10年，年回报率约在10%，按照沈阳春天租金与面积结合计算，租金均价约在35174、元/平方米，推导本项目价格如下：351元/月X12月/10%=42200六、营销主题百年xx，唯一产权旺铺百年xx：历史文化沉淀，推广中明确区位概念，商业核心区域唯一：只有一个产权旺铺：在xx可出售产权的项目少之又少，以此来吸引眼球；所谓旺铺是城市发展价值、政府支持力价值、消费力价值、品牌价值的综合表现。七、营销策略结合项目产品特性，考虑到项目自身各方面优势等因素，建议销售策略总体思路为：以认知销售主力产品“唯一产权旺铺”为销售主线，强化项目在区域市场中的强劲的增值潜力，并可实现的人脉群、稀缺的项目主题。集中对周边区域以及外埠城市的小商品经营商、商业投资者，实行集中化、强效力、全面性的销售策略75、。最终实现一炮而红、快速销售的佳绩。八、销售策略针对实现快速销售策略，应借助成熟xx商圈为销售切入点，借助小面积、高收益来吸引买家。由业态档次规划为销售思路主线，实现旺铺规划的业态“由低到高”、旺铺人流的吸引力“由弱到强”。九、销售计划十、推广策略根据本项目属于投资类型的特征，以产品增值投资价值为策略基础点，结合全方位、阵地式的推广策略，达到密集式、大覆盖率、高知名度的营销目的，方能促进项目尽快被市场所认可，达到快速销售的开发目的。现场强销：气派的销售中心，结合丰富的现场包装与导视指引系统；外埠推销：商业中心区定点临时销售处，定位发放DM；地毯式信息发布：结合各中介机构门店，形成全市营销的概念76、。第五部分 财务评价一、投资估算依据有关定额、市场调查资料及本公司近期工程结算分析资料，对本项目的前期费用、建筑安装工程费用、税费及其他投资估算如下各表：1、前期费用估算表 单位：万元成本费用名称单价工作量总额备注1原项目收购650002人防工程安置费3000合计680002、工程建设费用估算表 单位：万元成本费用名称单价工作量总额备注1建筑安装工程费334010万334002外立面工程费2000元/168853377合计367773、开发间接费估算表 单位：万元成本费用名称单价基数总额备注1开发管理费工程费用3.5%3677712882基本预备费工程费用3%3677711043涨价预备费工程77、费用2%36777736合计31284、销售总收入估算表 单位：万元收入类别平均单价面积总额备注1公建42200元/95000400000实际可售面积合计4000005、销售成本估算表 单位：万元成本费用名称单价基数总额备注1销售推广费总收入2%40000080002营业税及附加总收入6%400000240003销售代理费总收入5%40000020000合计520006、项目投资成本费用估算汇总表 单位：万元成本费用名称投资额比例备注1前期费用6800039%2工程建设费用3677721%3开发间接费31282%4销售成本5200029%5财务费用160009%合计175907100%7、项目78、投资成本费用分期投入表 单位：万元小计11.611.811.1011.1212.212.412.612.812.1012.121前期费用小计68000项目收购6500065000人防安置费300030002工程建设费小计36777建筑安装334009400400040004000400040004000室外工程33778458448448443开发间接费31284524464464464464464464销售成本小计52000销售推广费8000100020001500900300500600500500200税金2400060003600240024003600240024001200代理费279、0000500030002000200030002000200010005财务费1600016001600160016001600160016001600160016006合计175907812978890193901439071461094613246650065004000二、销售收入估算依据有关销售法规、规章及项目的进度情况，分期实现销售收入估算1、分期实现销售收入估算表 单位：万元合计11.911.1212.212.412.612.812.1012.12销售比100%15%9%8%8%10%10%10%5%金额4000006000036000320003200040000400004080、00020000合计13.213.413.613.813.10销售比5%5%5%5%5%金额2400020000200002000020000三、现金流量计算 依据前述各类表格，作全投资税前现金流量表1、全投资税前现金流量表 单位：万元11.611.811.1011.1212.212.412.612.812.1012.12现金流入6000036000320003200040000400004000020000现金流出812978890193901439071461094613246650065004000净现流-81297-8890406102161024854210542675433500381、350016000累计净现流-81297-90187-130874-109264-84410-63356-36602-31023039846398四、财务评价指标计算1、投资回收期=24个月2、全投资收益率=42200/175907X100%=23.98%五、经济效益敏感性分析由于本项目计算期达24个月，考虑到项目建设成本，销售单价有可能发生变化，故针对这些因素设定一些变化幅度进行项目经济效益的敏感行分析。1、开发成本的敏感性分析市场经济条件下，由于原料价格、人工费及其他费用的波动，将会直接影响开发成本，从而引起项目经济效益的变化。根据市场调查和专家估计，未来15个月开发成本最大升幅不会超过582、%，现分别设开发成本上涨1%、3%、5%分析项目经济效益变动的敏感程度。分析结果如下： 单位：万元开发成本增长开发成本实现收益投资收益收益下降1%17766622233423.75%0.23%3%18118421881623.29%0.75%5%18470021530022.84%1.14% 由此表所得分析结果可以看出，项目的经济效益对开发成本的变动相当敏感，只要开发成本上涨，全投资收益率就下降。六、风险分析（一）政治风险政治风险是指由于项目所在地的政治条件、政策法规发生变化而带来的风险。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制。本项目属沈阳市沈河区招商引资项目，政83、府扶持力度大，且项目销售周期适中，属于快销项目，风险相对偏小。（二）市场和经营风险商业房地产具有高风险、高收益的特性。本项目地处沈阳市核心商业区xx商圈，商业氛围浓厚，且目前在xx区域可销售商铺寥寥无几，从而奠定了本项目的市场地位，项目定位为百货类“淘宝商城 ”在经营上可变性大，可根据市场情况及时调整，风险相对较小。第六部分 综合评价 本项目地处沈阳市核心商业区xx，xx聚集沈阳各类消费人群，根据有关判断标准，综合评价项目的可行性。项目实现经济指标判断是否可行的标准是否可行全投资税前收益率=15%企业标准可行资金收益率=20%企业标准可行销售利润率=10%企业标准可行投资回收期=15个月企业标准可行 本项目总投资175907万元，可实现销售总收入40亿元，实现收益224093万元，投资收益率=23.98%，另可获得后期商业运营，各项经济社会指标均能满足或超过评估标准，项目是可行的。