1、辽宁沈阳广场商业综合体开发项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月36可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 项目总论5一、 项目名称及承办单位5二、 项目概况5三、 项目优势6四、 项目发展机会6第二部分 项目投资环境和市场研究7一、 沈阳市宏观经济发2、展分析7 建设地铁、奥体中心城市发展的重点12二、沈阳市房地产市场发展情况12三、项目所在地市场情况17第三部分 项目分析与评价24一、地块分析24 中街打造4A旅游商贸核心区25二、项目SWOT分析26Opportunity（机会分析）27第四部分 开发建设进度安排29一、规划目标及建设方案29二、建设方式及进度安排（见下表）29第五部分 投资估算与资金筹措301、投资估算30第六部分 销售收入测定32第八部分 可行性分析结论36一、市场预测36二、项目建设进度36三、项目优势36第一部分 项目总论项目概述一、 项目名称及承办单位项目名称：沈阳xx广场承办单位：上海xx(中国)房地产运营管理3、有限公司二、 项目概况本项目位于辽宁省沈阳市大东区东顺城街和津桥路路口，正处于大东区中街商圈中心部位，在沈阳重点发展的皇城商贸区板块内。项目为商业综合类性质，分别有产权商铺、小户型公寓和商办楼组成，物业类型较多，功能比较全面。项目总占地12.13亩，基底面积为8086.6，容积率7.8，总建筑面积为74798，其中地上部分为62000，地下部分为12000。本项目纯商业部分面积为24620，商办、商住部分面积为37669。建筑密度为62%，建筑高度95米（净空高度已批复），停车位包括地下两层共120个。该项目的用地性质是商办用地，使用权为40年。项目地块目前已经围合完毕，土地基本平整，前期有关4、证件及手续齐全。xx广场项目预计总投资2.2亿元人民币，估计两年后纯利润为1.1亿元，投资回收期为2年。项目由上海xx（中国）房地产运营管理公司牵头运作，采取合作开发形式投资建设和开发运营。项目规划图三、 项目优势首先，对一个商业项目来说，项目的成功与否很大程度上取决与周边商业氛围的浓烈，成熟的商业气氛，良好的人气将为项目日后的推广奠定人气基础。而本项目地处沈阳知名商业步行街（中街）附近，处于一个成熟的商业圈内，因此在一开始就占据了良好的地理优势。其次，项目紧邻的东顺城街及津桥路都是城市交通要道，且在项目地块周边具有十多条的公交线路从此通过，本项目还是地铁两个出口处的中间线，随着地铁的兴建与投5、入使用又将给本项目带来无限的商机，伴随交通优势十分的突现，为项目日后的推广及商业项目的经营都提供了坚定的基础。再次，沈阳故宫作为清朝的建国皇城，是国家重点保护文物，也是国际知名的旅游景点。都是项目推广良好的依托。最后，当地政府重点扶持、规划，必将中街商圈打造成“4A级旅游商贸核心区”，为本项目以旅游为导向，打造时尚精致小商品销售的初步定位提供了政策支持。四、 项目发展机会首先，项目所在的区域是沈阳政府将要重点发展的商贸核心区。随着政府规划政策的不断落实，商业气氛的不断旺盛，交通设施的不断完善，将为项目人气积累和推广销售带来机会。第二，中街作为一个成熟的商业圈，其商业氛围的营造已达相当，而在商务6、产业方面却非常缺乏。而本项目上部的塔楼正是商住（办）多功能用房，正好填补市场这一空白。第三，目前沈阳房地产市场尚处于一个良好的发展阶段，市场对房地产还有一个良好的预期，市民投资意识逐步增强，为项目的发展提供了一定的机会空间。第二部分 项目投资环境和市场研究一、 沈阳市宏观经济发展分析1.1 城市概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。2003年实现国内生产总值1602亿元，总量位居全国副省级城市第9位。沈阳位于北纬 411157、l-43213 ，东经l22259-1234824 ，在辽宁省的中部，东北亚的中心，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的 150 公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市 : 鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口，形成了世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过 400 公里。1.2 历史文化沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”8、之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。而本项目就在这辉煌历史见证建筑群周遍，富有浓厚的地域文化熏陶。1.3 交通情况沈阳是东北的交通中心。高速公路四通八达，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳是全国较大的铁路交通枢纽之一， 6 条干线在此交汇并连接着 8 条支线，通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。沈阳也是航空枢纽，东北最大的航空港一沈阳桃仙国际机场，航线连接着 58 个9、国内城市和韩国、日本、俄罗斯、泰国、美国、法国、澳大利亚、香港等国家和地区。桃仙国际机场沈阳市内交通1.4经济发展沈阳的经济在“十五”期间经历了一次持续的快速增长。从2001年起，GDP增幅不断上升，2005年达到了16%，2005年国内生产总值在全国各城市中排名第16位。而随着沈阳经济在政策驱动下飞速发展，人均可支配收入有了显著提高，2005年城市居民人均可支配收入10098元，增长13.2%，但由于基数较低，居民收入尚位于全国水平附近。2005年城镇人均居住面积21.55平方米，低于全国的26平方米。地区的产业结构同样对当地的房地产市场有深远的影响。沈阳虽然是公认的工业城市，但近几年来的产10、业结构不断的变化，第一产业所占比例不断下降，二三产业所占比例则交替上升，第三产占比例已经连续10年超过50%。目前第二产业进入上升通道，而随着“振兴东北”的口号以及沈阳在东北亚和环渤海经济圈中占据重要的战略地位，沈阳三大产业内部还将进行调整和生计，汽车、装备制造、电子信息、物流等一些中高端产业会进一步发展。各类工业园区的兴起和服务业的发展将极大提高地区的区位优势，改善居住环境。历年城市居民人均可支配收入和消费支出（资料来自沈阳统计局）沈阳固定资产投资近年来增速明显。2004年达到了90%以上的同比增长速度，但2005年开始调整，回落到40%左右的水平，而房地产投资也呈现响应变化规律，反映了沈阳11、房地产市场和城市发展的同步性。历年固定资产投资和房地产投资情况（资料来自沈阳统计局）1.5 城市规划根据沈阳的“十一五”规划，这5年中，沈阳的城市面貌将有显著改善，成为东北老工业基地的领跑者，肩负起东北工业、物流、金融等多方面的核心重镇职责。城市的交通状况、产业结构、城市功能划分都有较大的改善和调整，这将为沈阳的房地产市场带来新一轮发展动力。沈阳“十一五”主要规划表项目主要内容城市建设规划完成奥林匹克体育中心，国际会展中心等21个标志性项目。地铁一、二号线2010年要正式投入运营，初步形成城市快速轨道交通网络。产业结构“工业立市”的根本方针，大力发展重大科技装备、汽车及零部件等八大产业。大力发12、展金融、中介、物流、旅游和房地产等现代服务业，改造提升商务流通等传统服务业。居民生活“十一五”末期，城市居民人均可支配收入要达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城市居民人均居住面积达到28平方米/人。现阶段重点发展沈西工业走廊，大浑南现代化新区、沈北新区、生态新城、东部高端旅游度假居住区。9个行政区重划范围沈阳现有的各区将被合理重新划分，沈阳市四个郊区：苏家屯、于洪区、东陵区、新城子将变为城区。 重点发展中心商贸区沈阳将建设八大都市中心商贸区沈阳将规划建设皇城、太原、北站、五里河、长江、东城、兴工、浑南等八大都市中心商贸区。八大都市中心商贸区中既有传统意义上的老商业区，也有正在规划13、建设的新型商业街区。其中皇城商贸区、太原商贸区和长江商贸区等老商业区的发展重在“改造”。 本项目正处于城市重点发展的皇城商贸区板块内。从2007年开始，沈阳将用5年时间，优化商业网点布局，完善现代流通新格局。其中，重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系。“一廊”即“金廊”，“两带”即浑河银带和地铁一号线，“三圈”即二环路以内的“核心圈”、二三环之间的“中心圈”及县域范围的“边缘圈”。通过构建“一廊两带三圈”网络体系，最终形成四方拓展、层次清晰、开放辐射的沈阳城市流通新型网点布局。在新的格局下，城区商业、县域商业、现代服务业、批发商业及物流商业都将得到全面发展。 建设地铁、奥体中心城市发14、展的重点地铁一、二号线都已经开工建设，站点和换乘站已经确定。地铁一、二号线沿线各区域的商业价值已经确定。 2007年4月启动的奥体中心项目，现代化的城市规划展示馆落成使用，建设新的会展中心等标志性建筑，成为沈阳十五期间城市发展的重中之中。二、沈阳市房地产市场发展情况2.1、沈阳市房地产市场整体状况2006年，沈阳市房地产市场在国家宏观调控下快速、可持续发展着，总体来看房价没有大幅上涨，且涨幅合理。全市房地产开发建设累计完成投资538.3亿元，同比增长30.2，其中111月份住宅完成投资349.2亿元，同比增长38.8。而且，增量商品房的销预售面积、合同金额同比分别增长15.26和11.3；存量15、房的交易面积、交易金额分别比上年同期增长7.93和10.92。价格方面，2006年的房价可以说是稳中有升，沈阳市商品房销售销预售价格为3420元/平方米，比2005年同期增长2.61。其中商品住宅销预售价格为3222元/平方米，同比上升3.6,存量房平均价格为2190元/平方米，同比增长3.29，其中存量住宅价格2161元/平方米，同比增长5.92。无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行，呈现出稳中略升的最佳态势。此外，外省市人购房占有比重加大，占到了全市购房总量的10.7%。2007年1月沈阳全市及各区房屋平均价格一览表区域增量物业价格比上月存量物业价格比上月全市37671551980-3016、7沈河4857-977322415和平700412782874-230皇姑38512581824-571铁西43778061719-439大东3539932305266浑南44776423406446总之，沈阳房地产市场在国家宏观调控的背景下，仍然保持上升的态势；房地产市场各项指标说明商品房供应结构得到进一步改善，市场供求基本平衡，房价运行平稳，总体发展形势是理性的、健康的，处于可持续的发展状态。2.2、沈阳市土地市场状况近年来，沈阳土地供应逐步加大，需求旺盛。从近几年土地出让情况看，沈阳的土地供应较充足，20022005年平均土地出让约1200公顷，甚至出现较严重的土地闲置状况。2005年共17、出让土地面积385万平方米，同比增长13.6%。今年计划供地量为500万平方米，其中住宅470万平方米，商业为30万平方米，19月份，全市房地产开发企业购置土地705.6万平方米，同比增长6.7%。近几年沈阳的地价涨幅较大，区域差距明显，但仍在合理区间内。住宅及商业用地中沈河和和平区单价最高，而于洪区有地块创下了2003年至上涨50%的记录。由于今年供应的土地多为二三环线之间，交通便利，未来区位上升潜力较大，因此年均的涨幅在15%以上。中心地段的土地只有棚户区改造，基本没有可开发住宅的土地，因此会进一步来开与非中心地段的差距。但整体而言，沈阳的地价与其他地区相比还在较低的位置。2.3、沈阳市住18、宅市场现状2006年国家的宏观调控政策多于往年，在此大背景下，沈阳的开发商投资继续保持强劲势头，只是在价值取向发生了一定变化，倾向住宅开发，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅。 截止2006年9月末，商品房竣工面积275.4万平方米，同比增长70.9%。其中住宅竣工面积235.9%万平方米，同比增长69.8%。历年住宅竣工、销售面积2006年各月住宅销售面积和均价资料来源：上海五合智库资料来源：上海五合智库在户型方面，沈阳住宅的销售由小户型商品住宅占据首位，比重达到全部商品房销售量的50%以上。2006年19月单套面积100平方米以下的商品住宅，销售352.5万平方米，占总销售量的53.5%19、，其后依次为100120平方米和120150平方米，各自所占比例分别为23.8%和14.6%，而150平方米以上的尽占8.1%。2007年1月全市及各区住宅平均价格一览表区域增量住宅价格比上月存量住宅价格比上月全市3180-732045-74沈河4916-4903085115和平4447327269788皇姑3383-401798-283铁西3098-452096-42大东3411142212573浑南44567153406446从上面的分析可以看出，住宅还将是沈阳房地产发展的重头大戏，随着经济的不断发展，外来人口的不断增加对住宅的刚性要求也随之扩大，价格上将有较大空间。户型方面基本以紧凑、经20、济的小户型为主。2.4、沈阳市商住（办）楼市场情况商住（办）楼顾名思义物业既具有居住功能，同时也可作为商务出租和办公等作用，功能相对较灵活。沈阳入驻商住楼的通常有这样几类企业：居家办公类、小型办公企业、创业团队、商务公司、贸易公司和外地企业的办事处等。其中以广告公司、装饰设计公司，IT公司居多。这类公司人数少，公司规模小，工作时间长、节奏快，选择商住楼对于常加夜班的他们来说再合适不过。基于此，商住楼的户型面积通常比较小，一般在100200平方米之间。再如，开敞式住宅的奉天硅谷大厦建在IT类企业蓬勃发展的三好街，IT公司对办公场所的需求与商住楼的功能定位一致。商住楼是介于酒店式公寓与办公楼之间过21、渡产品，其实就是放大了面积的酒店式公寓，居家与办公提升了此类产品的市场竞争力，同时因其在规划标准上低于办公产品，因此在价格上也低于纯办公产品。此类产品是针对小型创业性公司首选目标。25、沈阳市商业市场情况2005年沈阳市商业地产开发总面积已经超过800万平方米。而根据沈阳商业网点“十一五”规划，到2010年全市商业网点总面积将达到1920万平方米，政府的积极推进使得沈阳未来的商业地产有了比较有力的支撑，但居民收入和消费水平的限制，有制约了沈阳商业地产短期内的升级速度。中街、太原街、长江街是沈阳传统的三大商业街，已经较为成熟。随着城市中心的外扩和各重点区域的建设，以奥体中心为标志的浑南商圈，以铁22、西百货为中心的铁西商圈，以及三好街商圈等新的商圈正在逐渐形成，沈阳的商圈开始向西南拓展。而政府规划中传统商业街的改造，加快提升东城商业区功能水平形成特色商业街区。从商业形势上看，目前出现了更多的商业综合项目，公寓、酒店、办公楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，如青年大街沿线、北站CBD，并随着住宅大盘开发时期的到来，大型住宅区配套的零售商业地位进一步加强，如太原街商圈、中街商圈、北行商圈。专业时常与购物中心所占比重基本持平。主力店业态以超市、百货业为主。2007年1月全市及各区商业用房平均价格一览表区域 增量非住宅价格 比上月 存量非住宅价格 比上月 全市 5249 33 2435 -4323、6 沈河 4732 -1950 4005 255 和平 8243 612 3458 166 皇姑 5226 1176 2009 -950 铁西新 5304 58 1111 -1631 大东 4474 -170 4619 2609 浑南 4728 -818 0 0 2.6、沈阳市房地产市场总结1、在政策调控的巨大压力下，沈阳房地产市场还是比较稳定，仍然保持稳步趋势，房地产有着良好的发展势头。2、住宅产品仍将是沈阳房地产发展的重头戏，户型面积日渐趋向小户型经济实惠路线。3、现沈阳办公楼或商办（住）两用项目分布不均匀，基本分布与北站CBD区或太原街核心商贸区周边，中街作为政府重点发展另一个核心商贸区24、此类物业相对较少，存在较大发展空间。4、随着政府“一廊两带三圈”规划的不断推进，商业地产投资氛围逐步形成，市民投资意识逐步加强，商圈的成熟情况将左右项目的方向。5、2007年7月1日提出并实施的主题为“金钥匙”的“东中街”延伸项目将成为本项目发展的垫脚石，为项目更好的发展提供保障。6、地铁将作为新兴的城市交通工具，随着其投入使用，将在一定程度上左右房地产市场走势。三、项目所在地市场情况3.1 中街商圈中街位于沈阳故宫周边，是沈阳最为古老的一条商业街，承载着悠久的历史文化，形成了以中街为辐射的中街商业圈。中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路25、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。 从目前中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等项目的实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。 代表性商业： 商业城：是由东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团商业城集团旗下的综合商业中心。位于沈阳市中街商圈东端是沈阳传统商场之一，地段优越，商26、业气氛浓厚目前是中街最大的商场。 沈阳新玛特购物休闲广场：由大连大商集团的独资经营，该商场积极推行新品牌，新业态、技术和新业种集成之后再造的新模式。与新玛特抚顺店、新玛特葫芦岛店、新玛特沈阳店、新玛特哈尔滨店、佳木斯店、太原店等商场构筑了东北地区强大的网络优势。 兴隆大家庭购物中心：是目前沈阳已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为沈阳人的休闲广场，购物天堂。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心，实施按照国际流行的Shopping 。近期也开始发展部分中高档商场如恒隆（在建）、苏宁电器、沃尔玛等，周边主要的商业还有小商品大世界、小食品大世界、罕王百货、台北AA、斗牛士、老边饺子27、总店等等。3.2 可比项目罗列本项目地处东顺城街和津桥路路口，正处于中街商圈中心部位。项目为商业综合类性质，分别有产权商铺、小户型公寓和商办楼组成，物业类型较多，功能比较全面。根据项目地段、区域、性质、功能等方面的可比性，选取以下几个项目重点分析：可比项目一览表项目地址开发商电话冠信创意大厦北顺城路212号辽宁言成房地产开发有限公司商业城朝阳街近中街路沈阳安立置经营有限责任公司空间王市府大路与广宜街交汇处沈阳祥来房屋开发有限公司可比项目区位图3.3 各项分析 物业形态、规模从地理位置来看，除空间王离本项目有点距离，且相对离中街商圈较远外，其他两个项目都在中街商圈内。其中冠信创意大厦与本项目隔岗28、而立，分居楼口两端，商业城正临中街，在受商业气氛的辐射较本项目有一定优势。空间王效果图从物业形态来看，除商业城以纯商铺出售（塔楼为酒店）外，其他两个项目的物业形态基本与本项目的定位相似，均为底下商铺加塔楼商住或商办等形态。特别是项目对面的冠信创意大厦14层为产权上铺（现没发售），510层为办公楼，11层以上则是商住两用公寓，与本项目非常相似，将为本项目以后的销售中增加阻力。商业城效果图冠信创意大厦效果图 户型面积商业城25层平面户型图商业城一层平面户型图产权商铺商业城作为纯产权商铺项目现已经对外发售，单体面积基本在2030平方米左右，其余两个项目的产权商铺都还未对外发售，其面积划分并没有详细资29、料。但从建筑结构来看都是框剪结构，商铺面积在销售时均可自由划分，可根据前期积累的客户情况来定商铺的主力面积，并可以横向任意打通组合。本项目也可采用类似方式，以保证商铺的去化速度。商住（办）楼冠信创意大厦现在以11层以上的精装修商住房销售为主，主力面积在40平方米左右，面积范围3060平方米，510层办公楼还在客户积累期，主力面积60平方米左右，面积范围40150平方米。冠信创意大厦户型图冠信创意大厦户型图空间王相对前者户型方面比较单一，主力面积为56平方米左右。但其层高达4.9米，在结构上做了单体分割处理，将一层物业分割为两个使用，大大的提高了使用面积，为良好的销售奠定基础，本项目在情况允许的30、情况下也可考虑此种方法。空间王户型图（分层）空间王户型效果图销售情况项目价格（元/M2）销售率（%）冠信创意大厦4800（起价）45%空间王4200（均价）60%商业城16000（均价）基本销罄商业城作为一个纯产权商铺的项目，在开发过程中引进了商业经营的合作公司，销售中实行包租返租的方式。返租率为9%，返租期限10年，因此其销售价格比较发，整个项目均价达到16000元/平方米左右。值得一题的是其地层与商业顶层的销售差价并不十分大，顶层商铺的售价最高也达到15000元/平方米，平均为11000元/平方米。因为有着良好的投资回报，其销售情况非常火暴，开盘至今将近8个月基本销罄。其余两个项目现销售的31、均是商住两用房，因其各自都有自身特点，如空间王的买一得二、冠信创意大厦为精装修房，所以价格基本都在5000元/平方米左右。销售方面冠信创意大厦因开盘较晚去化45%，而空间王3栋塔楼以将近销售2栋，达到60%。裙房商铺都采用后滞销售的措施，空间王进行案前集客，而冠信创意大厦则先将商铺出租给经营商，以租养铺待商业气氛成熟时即可起价销售。市场总结1、在政策调控的巨大压力下，沈阳房地产市场还是比较稳定，仍然保持稳步趋势，房地产有着良好的发展势头。2、住宅产品仍将是沈阳房地产发展的重头戏，户型面积日渐趋向小户型经济实惠路线。3、现沈阳办公楼或商办（住）两用项目分布不均匀，基本分布与北站CBD区或太原街核32、心商贸区周边，中街作为政府重点发展另一个核心商贸区此类物业相对较少，存在较大发展空间。4、随着政府“一廊两带三圈”规划的不断推进，商业地产投资氛围逐步形成，市民投资意识逐步加强，商圈的成熟情况将左右项目的方向。5、2007年7月1日提出并实施的主题为“金钥匙”的“东中街”延伸项目将成为本项目发展的垫脚石，为项目更好的发展提供保障。6、地铁将作为新兴的城市交通工具，随着其投入使用，将在一定程度上左右房地产市场走势。第三部分 项目分析与评价一、地块分析1.1地块的基本情况地理位置：津桥路以南，东顺城街以东；基地现状：已经围合完毕，土地基本平整；周界条件：东临老商业用房； 西临城市主干道东顺城街； 33、南部是小商品批发大世界； 北临城市交通要道津桥路。基地面积： 8100容积率： 7.69总建筑面积： 62289（地上）、12509（地下）其中商 业：24620 商办、商住：37669建筑密度： 不超过63%停车位： 地下两层停车位用地性质：商办用地，使用权40年 1.2 地块周边情况 沈阳历史最悠久的商业步行街中街是沈阳市历史最悠久的商业步行街，商品种类十分齐全全面，虽然在商业档次上无法与太原街、北站等相比，但由于环绕整个故宫旅游区，人气鼎盛，具有自身独特的发展潜力与优势；可以做成类似上海豫园的综合性商业旅游特区。 中街打造4A旅游商贸核心区中街是沈阳历史最悠久的一条商业街，依附着清朝开国34、皇城（现沈阳故宫）这一先天的旅游资源，形成了以旅游业导向的市级旅游文化商业区。随着沈阳经济的不断发展，政府规划将中街打造成一个“4A级旅游商贸核心区”。现主要由大型综合百货商业为主导，如：新玛特、商业城、兴隆大家庭等，其它服饰专卖（沈阳春天、罕王0101等）、小商品业（小商品大世界等）、餐饮设施（台北A+A、老边饺子等）、专业市场（国美电器、苏宁电器等）及大型超市（沃尔马等）相结合的分布状态。随着政府规划的不断完善，区域商业气氛将不断提升。近期专门销售中高档品牌商品的恒隆百货已落户中街，不日将破土动工，为商圈的商业氛围的提升和完善添砖加瓦，也为提高商圈的国际知名度奠定基础。本项目处于沈阳商业繁35、华地区之一的中街商圈内，中街商圈的良好发展是本项目成功的必要条件。二、项目SWOT分析Strength（优势分析）首先，对一个商业项目来说，项目的成功与否很大程度上取决与周边商业氛围的浓烈，成熟的商业气氛，良好的人气将为项目日后的推广奠定人气基础。而本项目地处沈阳知名商业步行街（中街）附近，处于一个成熟的商业圈内。因此在一开始就占据了良好的地理优势。其次，项目紧邻的东顺城街及津桥路都是城市交通要道，且在项目地块周边具有十多条的公交线路从此通过，本项目还是地铁两个出口处的中间线，随着地铁的兴建与投入使用又将给本项目带来无限的商机，伴随交通优势十分的突现，为项目日后的推广及商业项目的经营都提供了坚36、定的基础。再次，沈阳故宫作为清朝的建国皇城，是国家重点保护文物，也是国际知名的旅游景点。都是项目推广良好的依托。最后，当地政府重点扶持、规划，必将中街商圈打造成“4A级旅游商贸核心区”，为本项目以旅游为导向，打造时尚精致小商品销售的初步定位提供了政策支持。Weakness（劣势分析）第一，临近项目是小商品大世界，一个批发小商品的专门市场。由于是批发性行业，人流比较混杂，为项目的形象塑造打下折扣，也为项目日后商业经营的规划营造带来影响。第二，由于地块西部与现已有项目间距较小，因此项目此边的建筑在光照上将受到影响，也将影响其销售。第三，沈阳人心目中的大东区，是比较平民话的地区。本项目虽然紧靠中街，37、但东中街的路市政配套不予以落实，这里永远只有三个字脏、乱、差！第四，周边住宅由于年代久远，都出现了危、陋现象。鹏利广场由于营销不力，对我们也起到了一些震荡。第五，周边以住宅为主，难以形成真正的办公格局。第六，沈阳相当一部份本地人对办公地产缺乏足够的认识。第七，吵闹、陈旧的公交集散之地。Opportunity（机会分析）首先，项目所在的区域是沈阳政府将要重点发展的商贸核心区。随着政府规划政策的不断落实，商业气氛的不断旺盛，交通设施的不断完善，将为项目人气积累和推广销售带来机会。第二，中街作为一个成熟的商业圈，其商业氛围的营造已达相当，而在商务产业方面却非常缺乏。而本项目上部的塔楼正是商住（办）多38、功能用房，正好填补市场这一空白。第三，目前沈阳房地产市场尚处于一个良好的发展阶段，市场对房地产还有一个良好的预期，市民投资意识逐步增强，为项目的发展提供了一定的机会空间。Threat（风险分析）首先，对于中街这样的商业区来说，她已经形成了一定商业经营组合，经过多年的经营也已经行了一定的消费模式。在这样成熟的商业圈中，找出市场经营空白，随而顺其发展填补空白，这一过程将有市场认可度的风险存在。第二，周边在建类似项目的存在势必会去化一部分的市场分额，而其日后的发展将为本项目的推广销售带来很大的影响，市场去化存在一定风险。第三，对商业物业来说，无疑底层商铺是为市场看好，而二、三层的商铺如有对其人流引进39、与输出做了良好的设计安排，再加上一定的地段优势，也基本能为市场接受。本项目下部为五层商铺，因此四层以及四层以上的商铺将存在一定的去化风险。只有将动线、经营门类、或租或售、以租带售等一些列问题弄清后方可简化这一风险。通过以上的分析，针对地块前景，我们得出以下结论：机遇 风险第四部分 开发建设进度安排一、规划目标及建设方案见建筑规划设计说明（附件）二、建设方式及进度安排（见下表）项目计划横道图计算期（季度）2007年四季度2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度1前期工程2土方及基础工程3主体工程（包括地下室）4水电安装5电梯工程6空调、水暖工程7通讯工程8消防工程9煤气工40、程10对讲系统11电视天线12室外配套13竣工验收第五部分 投资估算与资金筹措1、投资估算按总建筑面积74000，其中地上62000，地下12000测算，项目的总投资为32050万元（含地价），详见下表（表1）：序号项目名称计算依据计价（万元）备 注1土地款（以净地方式出让）7300已交2契税土地总价4%292将交3拆迁热力挂网费锅炉房拆迁赔偿居民挂网费704已交4设计费（含人防、弱电、绿化）7.4万25元185部分已付5可行性调查研究费建安工程费0.5%7已付6地质勘探147七通一平土地面积8086.6200元1608工程监理、质监费建安工程费1.2%1009地下室建安造价（含桩基、人防）141、20002000元240010+0.00以上纯土建造价620001000元620011中央空调、商场简装修24500500元122512门窗30013室外灯光10014消防80、弱电20、暖气安装20、有线2062000140元87015电梯、货梯、扶梯40016配套公建、强电、自来水、排污费暖气挂网费免交80017绿化、道路、化粪池10018配套费、开发规费配套费100元/规 费 40元/868已交620万19前期物业管理费10020管理费用800已用400万21销售费用按成交金额3%计提150022财务利息70023营业税5.5%销售收入的5%、城建税营业税额的7%、教育费附加营业税额的342、%267024交易印花税成交金额0.5%255补偿金4000合 计32050二、资金筹措通过认真分析，本项目筹措资金的具体途径有：以自有资金投入购买土地；我司取得土地开发权后，以合作单位和银行融资投入；加快工程进度，尽快实现销售,再用销售回笼资金投入；此外同施工单位协商，由施工企业垫付部分前期工程款。通过以上各种途径，基本可以保证本项目资金需要。项目总投资约32,050万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、施工企业垫付资金、销售收入，其中自有资金13,461万元，银行贷款款6,410万元、施工企业垫付资金1,923万元，销售收入10,256万元。如表2所示：表2：项目资金来源表序号项目43、名称总额（万元）占总投资比例1自有资金投入13,46142%2银行贷款6,41020%3施工企业垫资1,9236%4销售回款投入10,25632%5总投资32,050100.00%三、资金投放使用计划本项目总投资31,313万元，预计使用周转资金15,000万元，多方筹措资金，合理组织施工，减少工程前期资金使用量，尽快回笼资金对本项目开发建设具有很大的意义。根据工程进度计划，2008年7月项目开始预售，预售取得的销售收入，用于归还协作单位借款和项目后续资金投入。第六部分 销售收入测定一、项目销售收入测算项目销售收入与经营税金及附加估算表 单位:万元 序号项目合计2007年四季度2008年一季度44、2008年二季度2008年三季度2008年四季度1销售收入48,460.9510,618.9820,659.3912,401.494,781.101.1商业销售收入(万元)27,093.0016,255.808,127.902,709.301.1.1商业销售面积()24,630.0014,778.007,389.002,463.001.1.2商业平均售价(元/)11,000.0011,000.0011,000.0011,000.001.1.3商业销售率（%）100%60%30%10%1.2住宅销售收入(万元)20,717.9510,358.984,143.594,143.592,071.80145、.2.1住宅销售面积()37,669.0018,834.507,533.807,533.803,766.901.2.2住宅平均售价(元/)5,500.005,500.005,500.005,500.005,500.001.2.3住宅销售率（%）100%50%20%20%10%1.3车位销售收入(万元)1300 650 260 260 130 2当期销售回款48,460.9510618.98 20659.39 12401.49 4781.10 3销售税金及附加2,471.51541.571,053.63632.48243.843.1营业税2,423.05530.951,032.97620.07246、39.053.2城市建设维护税24.235.3110.336.202.393.3印花税24.235.3110.336.202.394销售净收入45,989.4410,077.4119,605.7611,769.014,537.26价格实现率100.00%二、项目销售利润测算项目损益及利润分配表单位：万元2007年四季度2008年一季度2008年二季度2008年三季度2008年四季度序号项 目合计1经营收入48,460.950.0010,618.9820,659.3912,401.494,781.101.1 销售收入48,460.9510,618.9820,659.3912,401.494,7847、1.101.2 出租收入1.3 其他收入2开发成本30,573.638,728.485,262.994,374.095,757.136,450.963运营成本(出租)4销售费用1,211.520.00265.47516.48310.04119.535销售、经营税金及附加2,471.510.00541.571,053.63632.48243.847营业利润14,204.27-8,728.484,548.9414,715.195,701.85-2,033.238补前期亏损9利润总额14,204.27-8,728.484,548.9414,715.195,701.85-2,033.2310所得税4,48、687.410.003,476.761,210.6511净利润9,516.86第七部分 项目财务敏感性分析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）税后成本利润率敏感系数基本方案48,460.95 30,573.63 9,516.86 31.13%0.00 销售收入变化销售收入下降5%46037.90 30573.63 7893.43 25.82%1.06 销售收入上升5%50884.00 30573.63 10880.56 35.59%0.89 工程成本变化工程成本减少5%48460.95 29533.89 10083.63 34.14%0.60 工49、程成本增加5%48460.95 31613.38 8690.37 27.49%0.73 指标变化结果48460.95 30573.63 9516.86 31.13%平均敏感系数不到1，风险很小保本点销售收入下降31.42%工程成本增加67.37%第八部分 可行性分析结论一、市场预测随着中国城市化进程的加快，中国房地产市场仍有充足的发展空间。长沙房地产市场经过几年来的高速发展，日趋成熟，逐渐走向品质地产时代。大东区一直是沈阳市房地产市场重点发展区域，随着大东城区域概念的提出，该区域房地产市场将迎来新的开发热潮。市政配套的完善，人居环境的改善，大东区商品房的价格也将继续保持增长趋势。有利的市场环境50、，能够促进本项目的开发成功。二、项目建设进度项目计划于2007年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2008年底竣工交付使用，其开发周期为2年。三、项目优势1、已取得土地使用权项目属房地产住宅开发项目，已取得土地使用权，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。2、建设后续资金有保证项目建设资金来源有自筹资金、施工企业垫付资金、银行贷款和销售回款。项目开发建设依靠自筹资金、施工企业垫付资金和销售回款便可以启动，同时为确保项目的顺利进行，拟再向银行申请部分贷款。 3、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。4、项目经济效益较好销售收入及利润分析（51、最保守估计）1、商务公寓 370005200元=19240万元2、商场（五层） 2400013200元=31680万元3、车位（地下室） 120个10万元=1200万元（其余约1150商场与写字楼作为物管用房，73个车位作为商场配套使用，暂不出售）销售总收入52120万元开发总成本28212万元=利润24248万元商场每平米售价：一层25000元 二层17000元 三层 12000元 四层7000元 五层5000元表3、项目主要经济技术指标序号名称指标1基底面积（）8086.62总建筑面积（）747983项目总投资（万元）32, 0504销售收入（万元）52,1205总成本（万元）28,2126税后利润（万元）24,2487投资利润率（税后）75.66%（注：根据测算，完成该项目需筹周转资金15,000万元）综上所述，该项目社会效益和经济效益较好，风险在可控范围之内，税后资金利润率达75.66%，处于沈阳市房地产项目开发较高水平，因此我司认为本项目可行，投资价值较高。