1、建材家居广场项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月89可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第1章总 论41.1.项目背景与概况41.2.主要技术经济指标71.3.问题与建议8第2章项目建设背景和必要性102.1.项目提出的背景102.2.项目建设的必要性12、3第3章市场分析与预测173.1.投资环境分析173.2.区域建材家居市场分析193.3.市场预测233.4.项目SWOT分析243.5.市场定位273.6.营销策略27第4章建设规模与项目开发条件294.1.建设规模及建设内容294.2.项目场址现状294.3.项目建设条件29第5章建筑方案325.1.设计依据325.2.设计范围及内容325.3.设计指导思想与原则325.4.总平面设计335.5.建筑设计375.6.结构设计385.7.给排水设计385.8.电气设计405.9.消防设计41第6章节能节水措施436.1.设计依据436.2.建筑部分节能设计436.3.节能节水措施436.4.3、电器节能措施43第7章环境影响评价457.1.编制依据457.2.环境现状457.3.项目建设对环境的影响457.4.环境保护措施45第8章劳动卫生478.1.指导思想478.2.职业安全卫生健康对策与措施47第9章组织机构与人力资源配置489.1.组织机构489.2.人力资源配置48第10章项目实施进度5010.1.项目开发期5010.2.项目实施进度安排5010.3.项目实施过程控制措施50第11章项目招投标5211.1.工程项目招标投标概述5211.2.工程项目招标投标因素分析5311.3.招标依据5511.4.招标范围5511.5.招标方式55第12章投资估算与资金筹措5612.1.投4、资估算5612.2.资金筹措59第13章财务评价6013.1.项目评估依据6013.2.财务评价基础数据的选择6013.3.财务评价6013.4.不确定性分析62第14章社会评价6314.1.项目对社会的影响分析6314.2.项目与社会互适性分析6314.3.社会风险分析6414.4.社会评价结论64第15章风险分析6515.1.政策风险及防范6515.2.经营风险及防范6515.3.工期和工程质量风险及防范65第16章研究结论与建议6616.1.可行性研究结论6616.2.建议66第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：xx建材家居广场项目2、承办单位概况单位名称：重庆xx投资有5、限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币：22000万元单位住所：重庆市xx坡区xx园区xx业务范围：利用自有资金对物流行业进行投资；市场开发；销售：金属材料（不含稀贵金属）、建筑材料（不含危险化学品）、装饰材料（不含危险化学品）、陶瓷制品。法定代表人：xx企业负责人：xx，男，1970年6月30日。现年40岁，文化程度大专。1988年至2000年，分别在沈阳、俄罗斯从事钢材贸易；2000年至2007年，成立物资贸易公司；2007年至2009年，成立重庆九一实业，担任董事长一职；2009年至今，任重庆xx投资有限公司总裁。3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计6、委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xx建材家居广场项目建设的目的、必要性、市场前景、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需7、，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。重庆房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到18%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。随着重庆经济发展的提速，人均居住环境的不8、断改善，宜居城市建设的不断推进，房地产行业的刚性需求和消费者对家居生活要求的日益提高，家居建材消费所占比例也逐年增加，为重庆乃至西部建材家居市场的发展带来了新的契机。因此，本项目的建设是增进国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用2009年2月，由城乡建设部编制的全国城镇体系规划中，重庆跻身国家五大中心城市。五个中心城市中，上海市东部的中心，北京、天津市北方地区和环渤海地区的中心，广州市珠三角地区的中心，重庆则是中西部的中心。能获得国家中心城市的定位，对重庆的发展，极具重大意义。2010年，重庆主城拓展全面进入外环时代。按照建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市目标，在已9、开发的新区基础上，重庆市政府在今年的政府工作报告中提出了：“全面提速开发西部新城的战略”，推动人口和产业向外环有序扩展，尽快形成一批新的功能组团。同时，重庆市政府的大规划蓝图也显示，培育和建成一批百亿商圈、百亿市场、百亿商贸企业。xx建材家居广场项目，在重庆西部新城核心地段，占地面积184810平方米，耗资10亿元打造经营、物流仓储面积总和达282066平方米，属目前重庆最具规模和发展口岸的建材广场，xx在规划之初，就已确定以总部集群为基础带动建材家居各个产业链条，树立一个规范、舒适、放心、最具性价比的建材家居广场。本项目正是在这样的一个整体规划的政策基础上孕育而生。 解决劳动就业的需要由于我10、国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位。因此，本项目的建设投资对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xx坡区重点招商引资项目之一，也将为增加重庆市当地社会就业岗位作出一定的贡献。辐射西部省市，促进行业发展西部新城是重庆市向西发展的目标，西部新城的规划集居住、物流、商贸、休闲于一体。本11、项目紧邻城市快速通道华福大道，贯穿城市东西，是重庆向外拓展的重要交通线路之一。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，全面辐射周边县市，同时还将远辐射贵阳、成都等西部市场。同时与重庆的货运枢纽重庆火车西站紧邻，运输、转运方便、物流成本降低。便捷的交通，高效率的路网促使本项目的辐射力不断加强。xx建材家居广场项目，以高起点、高标准、高要求打造全新的重庆建材家居总部基地。xx规划为三大业态，整体布局为八大商城、一大物流配送园区，将零售、批发、物流仓储有机分割，使市场整体即在功能规划上各具特色，又在市场的整体规划下有机统一，互补干扰，实现了三大业12、态的整合，发挥市场整合的作用。本项目整合为八大精品商城一大物流配送区及六个中心分别为:地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城和仓储物流园区。同时本项目的六大中心为：总部旗舰中心、商贸物流中心、展示体验中心、信息交流中心、时尚潮流中心、活动盛会中心。本项目的八城一区六中心的经营理念，将重新树立重庆建材家居市场的经营方式和经营规模，同时也将影响西部省市的建材家居市场向现代的、规模的、整洁的建材家居物流一体化进程。因此，本项目的提出是符合目前市场环境以及未来发展的需要，同时也是进一步加强重庆作为西13、部中心城市的辐射力的体现。6、拟建地点项目地点位于重庆市xx坡区xx园区B2区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，同时与重庆的货运枢纽重庆火车西站紧邻，自然环境优越，道路交通便利。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约8m，最大坡度为2.7%。7、预期目标xx建材家居广场占地184810，建筑体量282066平方米，规划为八大精品城（地板木门国际精品区、卫浴陶14、瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城）及仓储物流园，主通道宽28米，连接各个精品城的次通道宽18米，同时建筑物为框架结构，临街商铺一层层高均为6.9米，净高6米，二三四层层高4.9米，净高4米，停车位约1307个。上述建筑目标，为经营者和消费者创造了一个舒适、整洁的购物环境。1.2. 主要技术经济指标序号项目计量单位规划要求指标数值所占比重(%)一建设用地总面积184810建筑占地面积84408 道路广场占地面积70430 绿化占地面积27742 其他占地面积2230 二总建筑面积2820661按功能性质划分研发中15、心（精品馆）建筑面积66948 23.73%标准厂房建筑面积202577 71.82%办公楼建筑面积 11747 4.16%配套及其他建筑面积793 0.28%2按地上地下划分地上建筑面积不小于147848260514 92.36%地下建筑面积（不计容积率）21552 7.64%3建筑密度%不小于35%，不大于50%46 4容积率不小于0.81.41 5绿地率%15.01 6停车泊位个办公宿舍0.2个/1001307厂房仓库0.1个/100地上停车位个880含E1/E2/A12一层273个车位地下停车位个427三项目总投资万元80464 工程费用万元53023 65.90%工程建设其他费用万元16、20457 25.42% 基本预备费万元5144 6.39%建设期利息万元1840 2.29%四资金筹措万元80464 项目资本金万元24139 30.00%商业银行贷款万元56324 70.00%五主要财务效益指标总投资收益率12%项目资本金净利润率26%项目投资财务内部收益率13.92%所得税前11.51%所得税后项目投资财务净现值（i=12%）万元16624 所得税前万元6144 所得税后静态投资回收期年7.08 所得税前年7.86 所得税后贷款偿还期（含建设期）年7.24 开始运营前2年不还款，第3年开始按最大还款能力还款1.3. 问题与建议1、2010年，是重庆建材家居业的卖场年，新17、增大大小小新卖场多达10余个，已经有红星美凯龙南坪店欧美馆、一统国际家居黄泥塝和蓝湖郡两店、美你家灯饰等开业，更大规模、更集中的开业则从5月中下旬开始进入高潮，单店体量更大，综合性、专业性卖场并驾齐驱等特点，让原本会按季节规律进入传统淡季的重庆家居建材业，硝烟弥漫的竞争气氛逐渐浓郁。新卖场的骤然增加，并在品牌宣传、促销活动上大规模爆发，对已有卖场的地位、新增卖场和建材家居市场必然产生巨大压力。本项目按零售、批发、独立精品城、物流仓储一体的设计理念，建设建材家居一站式购物广场、着力打造重庆最具规模的建材家居大物流总部基地，在重庆建材家居卖场中有较强的竞争优势。项目开发商应按已有的营销策略进行品牌18、推广和招商，并应根据市场的变化，适时调整营销措施，充分利用各种媒体资源，协助商家进行各项促销活动，打造重庆建材家居中高端精品卖场、西部高尚消费中心。2、本项目正处于项目前期准备过程中，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定性。项目开发商应在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响招商及市场推广。 第2章 项目建设背景和必要性2.1. 项目提出的背景2009 年重庆人民在市委、市政府的坚强领导下,积极落实国务院 3 号文件、国家宏19、观调控政策以及我市相继推出的适应性政策和提振措施,全市经济一季度触底回升,上半年企稳向好,下半年强劲攀升,呈现出发展基础持续巩固,产业结构不断优化、对外开放持续扩大、民生不断改善的运行特征。但是经济运行中出现的新情况和新问题需引起高度关注,并采取措施积极应对。全年重庆市经济总量突破6000 亿元,达到6528.72 亿元,同比增长14.9%。其中：第一产业增加值606.80 亿元,比上年增长5.5%；第二产业增加值3447.48亿元,增长 17.8%；第三产业增加值2474.44亿元,增长13.3%。（1）2009年重庆市固定资产投资稳步增产（图1）2009年,重庆市投资工作按照中央宏观调控要20、求和市委、市政府确定的思路与目标，全面贯彻落实国务院 3号文件精神,围绕“保增长、调结构、扩内需”发展主线,积极应对国内外经济形势和政策环境的急剧变化,争取中央支持、扩大招商引资,夯实投资保障平台,确保投资平稳较快增长、投资地区结构和行业结构不断改善,有力支撑了全市经济社会发展。全年完成全社会固定资产投资5317.92亿元,比去年同期增长31.5%。 保增长，投资增速稳步上升在国家“保增长”政策和重庆现阶段经济发展特定需求的带动下,通过搭建平台、完善机制、加强协调等工作措施,全市固定资产投资总量稳步迈上新台阶。全社会固定资产投资同比增长31.5%,增幅比去年同期提高3.5个百分点,为重庆直辖十21、三年以来同期增速的新高。2009年重庆各月投资增速均明显高于去年同期水平,增速差距最大的月份（3月）,两年的增速差达到18.2 个百分点；差距最小的月份（8月）,增速差也在 3 个百分点以上。另一个比较明显的特点是2009年重庆投资运行的稳定性比以往年度显著增强。2009年重庆固定资产投资开年走势与前几年的低开高走态势存在显著差异，年初（1-2 月）即以36.2%的增速高开,此后各月,投资增速一直保持在32%-36%的区间范围内窄幅波动,峰谷差值仅为4.9 个百分点,而2008 年,投资增速峰谷差值达到12.6 个百分点。扩内需，国有投资比重上升 由于国家“扩内需”的政策效果主要体现在基础设施22、等国有经济投资占绝对主导地位的领域,2009 年全市国有投资增势明显,累计完成投资2324.12亿元,同比增长46.6%,比全社会投资增速高15.1 个百分点。在全社会投资中的比重也由去年同期的39.2%提高到43.7%,上升4.5个百分点。对全社会投资增长的贡献率达到58.1,带动全社会投资增长13.9个百分点。 在民间投资领域,由于受去年全球金融危机影响,民间投资预期收益下降,投资积极性受到一定影响。民间投资增速从2008 年7月开始逐月走低,2009年一季度以后，民间投资增速止跌企稳,各月增速持续在25%左右震荡。1-12 月民间投资总量为2688.59 亿元,增长25.3%，占全社会投23、资的比重比去年同期下降2.5 个百分点。另外,港澳台和外商投资的积极性也有所下降,分别完成投资186.50 亿元和118.71 亿元，同比分别下降0.3和5.9 个百分点,增速比去年同期均有不同程度回落。强支撑，资金支持力度增强 资金是项目投资的铺垫。2009 年,全市争取中央支持和扩大招商引资两手抓,投资资金来源渠道得到拓宽、筹措方式多样化更加明显。 2009年，全市累计到位资金6636.77亿元，同比增长40.2%，高于同期投资增速8.7个百分点,项目资金保障程度不断提高。从投资资金来源情况看,内需项目资金的陆续到位使国家预算内资金大幅度增加,到位总量达396.99 亿元,增长107.8%24、；银行贷款政策的松动,使信贷支持力度有所加大，国内贷款到位总量为1204.35亿元,增长30.5%；投资信心的逐步恢复带动企业自主投资增加,自筹资金到位量达2881.93亿元,增长38.3%,占资金来源总量的47.6%。此外,商品房销售回暖等因素有效带动其他资金增长,到位总量1422.41 亿元,增长46.3%。增活力，新开项目稳定增长 2009年,全市各级各部门着力强化投资项目联动服务管理,出台措施、精简手续、方便业主,完善重大项目的前期准备工作,有效推动项目新开工。全年新开工项目计划总投资3877.34亿元,增长68.3%。新开工项目10024个,比去年同期增加3608个。新开工项目平均规25、模也由去年同期的0.36 亿元/个提高0.39亿元/个。重庆还积极对接中央 1.18 万亿元扩大内需投资计划,充分发展新增中央投资政策对全市经济发展的促进作用。随着扩大内需中央投资计划的陆续下达,截止 12 月底,全市在建新增中央投资项目达到572 个,计划总投781.81 亿元,完成投资211.39 亿元,占全市投资总额的4.0%。新开工项目的全面增长不仅有助于全市医疗卫生、教育文化、民生保障、农村和交通等领域的发展,而且起到了带动消费、激发潜在需求、拉动内需的作用,这也从一个侧面反映出重庆投资环境更加优化，项目招商能力不断提高。 （2）重庆市未来经济发展的基本态势 展望2010年,主要发达26、国家应对金融危机的政策短期内仍会进一步加强,消费需求伴随着收入增加再度升温,金融危机对实体经济的负面影响逐渐减弱,世界经济衰退的趋势逐步放缓。外需的恢复性增长将促进我国经济实现回升。我国也将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并且增强政策的针对性和灵活性,保持宏观调控的正确方向,促进经济保持平稳增长。民间投资逐渐活跃,区域经济合作将进一步加强。 科学把握宏观政策，保持投资稳定较快增长 重庆市进一步贯彻“314”总体部署,充分利用西部大开发、城乡统筹试验区、保税港区等众多优惠政策,围绕全面落实科学发展观和构建和谐社会的要求,科学把握宏观调控政策,坚持在发展中顺应调控,在调控中谋求发展。以27、城乡统筹为突破口打好直辖牌,大力争取国家在项目、资金等方面对我市的支持。以建设重庆 1 小时经济圈、加快建设以主城为核心的城市群为契机,带动城乡区域协调发展,保持经济又好又快发展和投资稳定较快增长。 积极优化投资环境，扩大对内对外开放 全市要进一步扩大对内对外开放力度,提升吸引资源要素能力,抢占并拓展市场空间。一是要继续从高效管理、服务型政府转变、政策洼地打造等方面优化开放软环境。二是要着力建设开放平台和强化区域合作。加快建设两江新区,打造内陆沿海联动开发开放的门户；加快内陆保税港区建设,打造内陆出口桥头堡；加快实施 “一江两翼三洋”国际贸易大通道战略,提升重庆战略地位；以成渝经济区建设发展为28、突破口,合力推进 “西三角”经济区共建,打造西部大开发超级增长极。 坚持两个“毫不动摇”，积极拓展民间投资 民间投资在一定程度上反映了全社会经济复苏状况,在投资政策上一定要坚持两个 “毫不动摇”:既要坚持以公有制经济为主体,又要坚持发展多种所有制经济,特别是民营经济。民营经济是国民经济的重要组成部分,在繁荣市场,方便人民生活,解决就业，促进经济增长上能起到重要作用。2009 年全市民间投资在全社会投资中的比重较去年同期有所下降,但回升迹象亦愈加明显。2010年,更要通过税收、贷款及其他方面给予民间投资政策上扶持,继续扩大投资领域,树立投资者信心,促进民间投资蓬勃发展。 综上所述，随着重庆经济的29、持续发展,城镇化进程的加快、消费者消费观念的转变、城市基础设施建设步伐的继续加快,投资环境不断优化,房地产投资需求将继续稳步增长从而推动建材家居市场需求的稳步增长。建材家居行业将向着规范、健康、稳定的方向发展。重庆建材家居业前景广阔。本项目的投资所产生的利润都是能够实现的。2.2. 项目建设的必要性1、项目的建设是xx园区大力发展的需要xx投资公司实施的“xx建材家居广场”项目已于2009年11月被重庆市xx坡区政府列为xx坡区招商引资重点项目，纳入重点项目绿色通道管理，并享受相关优惠政策，区国土分局、区规划分局、区建委、区财政局、区税务局、xx园区管委会等部门对本项目给予了大力支持。在20030、9年10月30日召开的区政府专题会议纪要中就专门谈到：该项目的引进，不仅有效利用了闲置土地，而且将形成营业额达30亿元、税收3000万元的家装服品生产加工及物流配送基地，对xx坡区现代物流业发展将产生积极的作用。并决定：a、区国土分局负责，支持企业尽快完成土地转让手续。对位于项目用地中的两块土地，可在区里办理转让，转让时应对拟建项目的建设规模、建设进度、建设内容等设置条件要求，对转让涉及的土地不收取土地闲置费。区规划分局、区建委等部门要加快办理项目前期建设审批手续。其余两个地块 系股权转让，区税务、财政、国土等部门根据企业提供的相关资料，按有关规定予以收取。b、同意项目以“家装用品生产加工及物31、流配送基地”名称申报实施，项目用地西南角增设的轻轨控制通道问题，由区规划分局与市规划局衔接协调，争取调整方案，满足建设项目需要。c、为加快推进项目建设，同意将该项目纳入重点项目绿色通道管理，相关部门、单位要积极主动提供便捷、高效的服务。2、 顺应重庆城市规划发展作为中国直辖市和中国五大中心城市之一，重庆的发展全面进入快车道。在第十三届中国（重庆）国际投资暨便于采购会上，签约金额达2700多亿，是去年“渝洽会签约金额的一倍多，巨大的发展时机已将到来。2010年初，重庆市年度政府工作报告中明确提出，重庆主城拓展全面进入外环时代。目前，重庆主城向南、向北的发展已经成熟，而广袤的主城西部350平方公里32、是重庆西部新城重要板块和主城西进的重要拓展区域，拥有巨大的待开发地块，在建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市的战略目标下提速西部新城建设开发成为重庆快速发展的大战略。在2010年初的重庆房地产交易会上，西部新城成为房交会的亮点。一大批房地产巨头纷纷进入到西部新城地块。保利、金科、华润、协信、龙湖、富力、恒大等等知名地产巨头均将开发重心向西位移。在xx项目所处的西部新城华岩地段，政府规划的地块绝大部分都已经变成了象征商业地产开发的黄色块，无限商机开始出现。向西发展是重庆发展的大趋势，未来几年，西部新城将成为重庆全新的商业、物流和居住的热土。3、 增强重庆市在西部各省市的核心辐射作用33、在xx坡区，西部新城规划超前，居住、物流、商贸、休闲一体，地理位置到头重要，交通路网密布。xx建材家居广场紧邻快速通道-华福大道，贯穿城市东西，是重庆向外拓展的重要交通命脉。在高速路方面：xx在内环高速和二环高速之间，距离内环高速仅几分钟囤积，可快速连接成渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，全面辐射周边县市及西部各省市。在铁路方面：xx与重庆最大的货运枢纽-重庆火车西部紧邻，运输、转动极为方便，物流成本将大大降低。在重庆的交通规划中，城市5号轻轨线也将从xx卖场旁经过，而随着西部新城的开发建设，数条公交线路将直达西部新城核心地带华路大道华福路。便捷的交通、高效率的路网将成为xx强大的辐34、射力。4、 引领行业突变拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永远是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，重庆市正在建设“五个重庆”，其中之一就是宜居重庆，将从根本上改善重庆的人居环境，这一目标对重庆的建材行业提出了新的要求。材行业经过十余年的自然发展，市场发展缓慢，随着重庆经济发展的提速，房地产行业的刚性需求和消费者对家居生活要求的日益提高，为重庆及至西部建材家居市场的发展带来了新的契机，但目前建材家居市场的发展，在脏、乱、差的专卖环境中，消费者对美好家居生活的要求无法得到充分实现，行业也不可能有突破式的发展。放眼全国各个省会的中心城市，一个个现代的、规范的、整洁的建材家居35、卖场敖然耸立，无论是消费者还是经营者，都在劳作的过程上享受着对建材家居产品消费的舒心感，而重庆目前的现状显然离此尚有很大的距离。xx建材家居广场，以高起点、高标准、高要求打造全新的重庆建材家居建材总部基地。xx科学规划为三大业态，整体布局为八大商城、一大物流配送园区，将零售、批发、物流仓储有机分割，使市场整体即在功能规划上各具特色，又在市场的整体规划下有机统一，互不干扰，真正实现了三大业态的有机整合，最大化发挥市场整合作用。八大精品商城、一大物流配送区分别为：地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品区、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料36、交易城和仓储物流园区。各国际精品城建筑均采用框架结构，规划整体统一，在各独立精品城之间均采用人行天桥连接，使各精品城形成一体化的市场格局，确保每个店面的位置都能有很好的人气和产品展示。而六大中心为：总部旗舰中心、商贸物流中心、展示体验中心、信息交流中心、时常潮流中心、活动盛会中心，将全面引领重庆建材家居市场全面发展。综上所述，xx建材家居广场项目的推进实施，不仅将在重庆建造一座高标准的建材家居城，更将带领整个行业快速向前发展，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城西部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动37、作用和典范意义，本项目的开发建设具有较大的必要性。第3章 市场分析与预测3.1. 投资环境分析1、 国家政治经济形势2009年全年国内生产总值335,353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿38、元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。全年房地产开发投资36,232亿元，比上年增长16.1%，其中商品住宅投资25,619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。房屋竣工面积70,219万平方米，增长5.5%。商品房销售面积93,713万平方米，增长42.1%，其中商品住宅85,294万平方米，增长43.9%。2039、09年保持经济平稳较快增长，政府的作用至关重要。鉴于中国经济增长所面临的不利局面和不确定性，中央政府已在平衡短期调整与长期发展关系的基础上确定宏观调控的基调和重点，即保增长、扩内需、促调整；将扩大内需作为根本途径，将加快发展方式转变和结构调整作为主攻方向，将深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为强大动力，将改善民生作为出发点和落脚点，来促进经济社会又好又快的发展。宽松的货币政策金融是现代经济的核心，货币政策是金融政策的核心。面对世界经济调整与中国经济下行的风险，2009年中央政府实行适度宽松的货币政策，金融工作的重点将从控制物价上涨转向促进经济平稳较快增长，主要措施是：放松银根，增加40、货币供给；下调利率，降低企业融资成本；增加信贷渠道，为中小企业提供资金支持。积极的财政政策财政是中央政府反周期调节的主要政策工具与调控手段，即在经济下行过程中，政府需要通过加大财政支出力度，调整财政支出结构，促进经济平稳较快增长。2009年积极财政政策的主要着力点：加大基础设施与民生工程建设支持力度，保持全社会投资平稳增长；加强出口退税，促进产品出口；适度减轻企业与个人税收负担，增加企业与个人收入；增加社会保障与文化教育支出，刺激扩大内需。优化的产业政策产业结构与经济发展水平相联系，反映经济均衡的程度与可持续发展能力。产业结构失衡是中国经济发展中的突出矛盾，也是2008年以来经济回落的主要内因41、。从这个意义上讲，产业结构调整是2009年面临的重要任务，也是中央政府宏观调控政策的主要内容。2009年产业政策的基调是优化结构，主要着力点是：压缩过剩产能，完善产业体系；大力发展高技术产业、新兴产业与服务业，加快产业升级。灵活的储备政策战略物资与黄金的储备状况，往往反映一国的经济条件与抗风险能力。受资源禀赋与体制机制的制约，多年来中国的储备观念落后，制度缺失，储备数量严重不足，储备结构失衡。在经济全球化过程中，储备落后将难以适应国际市场供求关系变化与汇率体系调整，难以形成强大的经济抗风险能力。2009年的着力点在于：加大能源与矿产等战略物资储备；调整金融储备结构，增加黄金储备。2009年中国42、通过扩大内需和结构调整，逐步实现以国内经济均衡为基础的国内外经济均衡，保持经济平稳较快增长，是可以预期的。中国可以通过扩大内需来应对出口增幅的下降，通过扩大基础设施投资来对冲房地产投资规模的缩小，通过发展高技术产业、新兴产业与服务业来替代劳动密集型制造业的收缩，通过利用外汇储备加大战略资源进口、来缓解能源及矿产等资源不足的矛盾，通过加快转变发展方式、调整产业结构、改善要素供给条件、理顺各种经济关系、为经济平稳较快增长和可持续发展打下坚实基础。2、项目开发地区的经济社会情况2009年，重庆市实现生产总值6528.72亿元，增长14.9%。其中第一产业增加值606.80亿元，增长5.5%；第二产业43、增加值3447.48亿元，增长17.8%；第三产业增加值2474.44亿元，增长13.3%。在国家“保增长”政策和重庆现阶段经济发展特定需求的带动下，通过搭建平台、完善机制、加强协调等工作措施，全市固定资产投资总量稳步迈上新台阶。2009年完成全社会固定资产投资5317.92亿元，同比增长31.5%，其中第一产业呈现高速增长态势，农业基础地位得到进一步加强，全市农林牧渔业累计完成投资154.83亿元，同比增长123.5%，高于全社会投资增速92.0个百分点，占投资总量的3.7%，比重较去年同期上升1.5个百分点；在工业化和城市化加速发展的背景下，作为全市传统支柱产业的工业也依然是拉动投资增长的44、主力，全年累计投资1793.07亿元，增长30.2%，拉动全社会投资增长7.8个百分点，其中制造业投资表现尤为突出，投资量达1380.53亿元，增长33.3%，约占工业投资总量的七成以上；第三产业中，基础设施和房地产开发仍是投资增长的主要动力，以交通、水利为主的的基础设施累计完成投资1542.57亿元，增长28.3%，拉动投资增长8.4个百分点；在“积极 的财政政策和适度宽松的货币政策”的宏观调控背景下，市政府于年初颁布的重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见（渝府发20099号文件）对房地产市场起到了积极的刺激作用，市场销售节节攀升、资金状况不断好转、房地产市场全面回暖，全45、市房地产开发完成投资1238.91亿元，增长25.0%，拉动投资增长4.7个百分点；此外，全市还进一步加大对教育、文化等社会事业方面的投入，教育行业投入达109.58亿元，增长35.0%，文化教育及娱乐业完成投资28.23亿元，增长5.4%。3.2. 区域建材家居市场分析1、 高档次卖场 红星美凯龙 重庆红星美凯龙世博家居生活广场是红星集团和重庆金科集团联手打造的高端家居产品卖场，也是集团旗下的第31家连锁卖场。地处重庆市北部新区高新园北环出口，位于冉家坝中心广场对面，总经营面积达12万平方米，上下共五层。商场大约有各类商家2000多个。商场造型现代、豪华，流畅美观，内部硬件设施高档，是一座集46、家具、建材、设计、装修以及智能信息、文化传播、展览演示、购物休闲等综合功能为一体的一站式服务平台。 产品定位：以中高端和高端消费为主，包含了建材、家具等所有居家置业的所有产品，是一个综合性的高端大卖场，产品价格水平为重庆市场高端消费。 商业物业租金及其他费用：物业租金基本上是重庆同比最高的一个卖场，约为140元左右/平方米/月。物业管理15元左右/平方米/月，公摊面积大约35%以上，一个季度为一个房租交付期。另外，还需按照平方承担宣传费、工商管理费、税金等。 居然之家 居然之家重庆金源店隶属于北京居然之家投资控股集团有限公司，北京居然之家投资控股集团有限公司是由全国华联商厦联合有限责任公司、北47、京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，目前公司已在北京、太原、重庆、沈阳、唐山设立八家分店。营业面积超过50万平方米，年销售额超过80亿元。 居然之家重庆金源店位于重庆市江北区北滨路368号金源时代购物广场，地处江北观音桥核心商圈，总面积约10万平方米。主题购物中心以中央通道为界，左侧为装饰材料馆，右侧为家具 家饰馆。其中家具专卖面积达6万平方米，建材超市和后期配饰、床上用品等面积在4万平方米左右。产品定位：以中高端和高端消费为主，产品价格水平几乎为重庆市场最高。 商业物业租金及其他费用：物业租金也是重庆同比较高的一个卖场，平均约为120元左右/平方米/月48、。物业约为管理20元左右/平方米/月，公摊面积大约40%以上，一个季度为一个房租交付期。另外，还需按照平方承担宣传费、工商管理费、税金等。 你家我佳 位于重庆庆市八公里家具交易市场渝南大道10的你家我佳旗舰店以自有物业为依托，以自营为特色，是重庆总府实业公司的第一家门店，该店面约11000平方米。你家我佳主题家居时尚生活馆，系重庆自有中高档家居品牌连锁经营机构。旗下已有三个关联经营机构，你家我佳八公里店、你家我佳沙坪坝店、壹构美美店。 位于沙坪坝大川建博中心的你家我佳沙坪坝店，系重庆总府实业公司的第二家门店。同样以经营中高档家居为主。你家我佳.壹构纯进口家居馆系你家我佳旗下的另一全国高端连锁品49、牌。以经营来自德国、意大利等世界时尚前沿国家纯进口顶极家居品牌的专业卖场。该店位于重庆CBD解放碑商业中心的美美时代百货六楼，营业面积2000余平米。 产品定位：前两者以中高端消费为主，产品价格水平较高，后者以经营高档纯进口产品为主，价格极高。 美克.美家 重庆美克美家旗舰店是继北京、上海、天津、乌鲁木齐、杭州、成都、大连以后，美克美家在国内的第12家家具连锁店。位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔，建筑面积3400多平方米，营业面积2200多平方米，专门以经营高档经典欧美家具为主。 美克.美家所属的美克企业集团是亚洲规模较大、家具出口名列前茅的企业之一。主要以经营高档欧美家具为主，美克.美家50、不仅在店面销售自己的品牌家具，还将独家销售伊森艾伦的品牌家具。同时还提供与家具风格相匹配的灯具、装饰摆件、装饰画、地毯、床上用品、窗帘等等家居用品。 美克美家几乎不进驻专业卖场，大都独立成店，店面规模通常不大，以中小型规模为主，在重庆已经有3家店铺。这样的格局，最终导致商业成本的大幅下降。除旗舰店外，另有美克美家社区店（南湖郡）、美克美家高端店-檀香道一号（渝北区洋河路）。 2、复合型卖场 铠恩国际 铠恩国际家居名都（原重庆家具交易市场），是由重庆凯特家私制造有限公司投资兴建。它是目前国内由一个业主投资建设规模最大的完整家居产业大卖场，家具相关经营面积约为20万，是重庆最大的家具家居卖场。 铠51、恩国际品牌家具市场经营面积10万平方米，目前出租率达到98%，入驻国内家具品牌300余个，商品涵盖套房家具、客户家具、客厅家具、办公家具、儿童家具、户外家具等。 铠恩国际名家具馆主要经营中高档精品家具，总面积9万平方米，上千个国际国内一线家具家居品牌集体进驻，展示上万种世界精品家居：意大利、法国、德国、英国、韩国、香港、台湾等地品牌家具，欧式、古典、现代、田园等风格迥异的商品，红木、实木、松木、金属等不同材质的商品随处可见，琳琅满目。 凯恩国际家具市场的业态主要以经营出租商业物业为主要经营策略，场内经营户多为代理经销商和部分厂商，也有类似于青田家私这样的专业卖场，先整体盘下数千平米卖场，再把自52、己经营的家具产品放置其中，相对独立的经营业态。 商业物业租金及其他费用：物业租金基本上是重庆同比较中档的一个卖场，平均约为80元左右/平方米/月。物业约为管理15元左右/平方米/月，公摊面积大约30%以上，一个季度为一个房租交付期。另外，还需按照平方承担宣传费、工商管理费、税金等； 青田家私 青田家私集团创立于1994年，是中国家具协会流通委员会主要成员单位之一。在成都、重庆、绵阳等地开设有十多座大型连锁商场，经营面积十多万平方米，是中国最大的家私自营连锁商场之一，代理了国内外上百家著名家具工厂家具产品，并拥有一座自己的的办公家具制造工厂。 青田家私代理了国内外多家家私企业的产品，以中档和中高53、档产品为主，如耀邦集团、香港兴利集团、香港皇朝集团等。同时，青田家私代理了其他一些具有特色的多家企业的产品，如生产青少年家具的恒大家私，生产金属玻璃家具的标卓家私，生产藤器家具的名藤轩家私，新古典家具的迪卡家私等等。 青田家私的经营业态是典型的复合型代理经营业态，通常自己拿下一片中等规模的商业卖场，然后自己组织货源进行销售和经营，这绝不同于铠恩靠出租物业的方式进行经营，已经先后经营了近10来年，因其实行的实价销售的经营方针而赢得不少良好的口碑。 3、 其他卖场 东方家园 东方家园位于江北区五里店转盘处，与渝中区隔江相望，卖场面积41000平方米，经营商品5万余种。 沙龙广场沙龙广场位于沙坪坝区54、，规模约2万平方米，以中档和低档为主要定位文物 家具卖场。3.3. 市场预测1、项目需求分析在建材家居行业发展到今天，必须要进行行业的整体升级和改革，而xx建材家居广场项目所提倡拟建的六大中心规划，将是一次革命性的发展和突破，xx打造的是零售、批发、独立精品城、物流仓储一体式孵化的建材家居一站式购物广场，更重要的是xx规划的大业态是自有产权地块，只租不售，将成为一个稳定长久的建材家居经营场所。其大商贸、大业态、大物流、大推广模式，已吸引了众多全国知名品牌强烈关注，纷纷进行排号登记，如诺贝尔陶瓷将建4000平米“未来生活馆”、九牧卫浴将建2000平米重庆旗舰中心、彬华家居建材建10000平米西南55、区最大木制品馆、华润漆将建600平米五彩新世界展示形象中心等。xx建材家居市场设计容纳1000余商家，目前电话登记预约的客户已超过3000家，市场需求旺盛。2、项目营销目标群定位本项目规划为重庆市的包含高、中、低档的建材家居市场，项目营销目标群主要定位为国际、国内知名品牌，将为重庆市及周边区域提供涵盖各种档次的建材家居： 一类客户：国际、国内高档建材家居品牌卫浴洁具：TOTO、美标、帝王等墙地砖：意大利汇德帮陶瓷、格拉斯陶瓷、诺贝尔、王者等木地板：意大利美迪亚地板、升达、安信等家具：意大利顶级家私LUXMAN、大千、世纪博森、美克美家等 二类客户：市场主力中端产品，国内知名品牌主要包括东鹏、菲56、林格尔、九牧、华润、多乐士、乔登、四维、高宝、马可波罗、美心、欧派等各类建材家居品牌 三类客户：终端消费群体主要包括：政府公务员、企业高管、私企业主、城市白领等。3.4. 项目SWOT分析1、本项目SWOT分析决策图利用机会弱化劣势强化优势消除威胁本项目案通过对本项目的SWOT分析,目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势,最终达到消除威胁的目的。2、项目优势（strengths）分析 本项目区域优势本项目地处西部新城xx坡华福大道，是xx坡区重点招商引资项目。项目周边目前已经聚焦有金科阳光小镇、恒大金碧天下等高端住宅物业项目，将会吸附逾万户高端消费者入驻，区域57、形象的提升以及人气的形成指日可待。 交通优势xx建材家居广场紧邻快速通道-华福大道，贯穿城市东西，其辐射力直达到江津，是重庆向西的重要交通命脉。在高速路方面：xx在内环快速干道和二环高速之间，距离内环快速干道仅几分钟车程，全面连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，全面辐射周边县市及西部各省市。在铁路方面：xx与重庆最大的货运枢纽-重庆火车西站紧邻，运输、转动极为方便。在城市的发展中，重庆5号轻轨线也将从xx卖场旁边经过，而随着西部新城的开发建设，数条公交线路将直达西部新城核心地带华路大道华福路。便捷的交通势必带来物流和人流，将有利于推动xx建材家居广场成为重庆建材家居总部基地58、这一目标的顺利实现。 产品优势本项目采取先定位、再设计的方法，聘请国际专业团队、行业精英，精心缔造重庆建材家居行业的国际级卖场，做到重庆规模最大、档次最高、涵盖范围最广的一站式专业建材家居广场，荟萃专业人士的先进设计理念，做好每一个细节的完美打造，迎合各类批发、零售消费者的购物习惯，从规模、规划、品质、管理、服务上均尽量做到尽善尽美。 形象优势本项目全面引进国际、国内知名大品牌，作为全面形象展示，并协同各签约商建立各类建材家居产品建立旗舰店、展示中心、生活馆等，有利于提升卖场整体品质。同时引进先进的服务、管理理念，实行统一管理、统一标准、统一收银、统一服装，建立质量保障体系、会员体制、配送服务59、体系、客户售后管理体系等。3、项目劣势（weakness）分析 商业形态尚未成熟本项目所处区域只处于发展过程中，商业形态还不成熟,档次较低,品位较低,周边缺乏商业精品、高档消费场所,可能会给倡导尊贵、气派、高档服务的现代新消费理念的高端消费群体带来较大的不便。同时，尽管项目片区位于主城都市发达圈内,但由于缺乏豪华、时尚、大方的消费场所,或多或少地会使人产生一丝遗憾。 部分业态同业竞争激烈本项目作为一站式建材家居购物广场，包含了零售、批发、独立精品城、物流仓储等各类业态，而重庆市区内目前建材家居市场数量较多，各类档次齐全，租金价格相似，导致建材家居市场竞争激烈，各个商家都采取了不同的优惠措施挽留60、吸引知名品牌商。而本项目作为一个新建项目，起步较晚，在同业竞争中并不占有较大优势。 周边生活配套现还不完善,影响商家及消费者决策。4、项目机会（opportunities）分析 发展机会随着xx坡区城市功能整体建设逐步到位,xx坡区政府对该项目的重点关注，以及xx园区、华福路沿线的全面建设发展，项目所在地的城市功能以及相关配套将全面成熟，众多商住社区先后入市开盘，华岩片区成为xx坡区的重要组成部分。 规划设计机会本项目中的各国际精品城建筑均采用框架结构，外观整体统一，各独立精品城之间均采用人行天桥连接，使各精品城形成一体化的市场格局，确保每个店面的位置都能有很好的人气和产品展示，不存在人流通61、道死角，彻底颠覆大棚式卖场，营造舒适、便捷、立体的卖场氛围。除了大规模的经营面积外，xx还拥有20万方的专业仓储物流园区，最大程度上解决了长期存在的产品存储、物流等问题。专业化的物流仓储园区，将为商家提供全面系统的仓储、物流、配送一体化动作流程解决方案。5、项目威胁（threats）分析周边建材家居广场的竞争威胁本项目极为重要的几个竞争对手“红星美凯龙”、“居然之家”、“你家我佳”、“美克美家“、“铠恩国际”等建材家居广场在自然条件、区位交通等方面非常接近,而且其开发商实力不容小觑,占尽品牌先机,项目将面临着高水平的同业竞争。同时,还存在众多本地的潜在进入者也觊觎重庆建材家居市场这一蛋糕,为了62、分得一杯“羹”，纷纷蓄势待发,竞争威胁加大。本项目应该较快速的进行开发,有望能够避开部分竞争。为此,建议开发商遵循“人无我有,人有我优”的原则,吸取对手的优点,避免自己的弱点；同时突出自我特色,争取主动竞争。 项目区域内周边配套不完善,带来一定的购买抗性。综合上述因素,可组合SO、OW、TS战略方向,即：扬长避短趋利的同心差异化竞争战略扬长xx坡区快速干道华福路旁,交通便捷避短非商业中心地段,高消费力人口少,商圈无特色之短趋利政府支持,交通畅达,市民居住、生活、消费观念更新之利。同心差异化竞争核心商圈内互补共强、形成聚集规模效应基础上的错位经营、特色消费。6、项目竞争战略选择根据前述SWOT分63、析和SO、OW、TS战略方向定位,我们认为本项目的市场竞争战略为同心差异化竞争战略,即在核心商圈内互补共强、形成聚集规模效应基础上的错位经营、特色消费,应在项目硬件设施建设、软性理念吸引、商品主题经营、良好口碑传播、独特性抢占方面下功夫。7、项目的优越性、独特性与核心价值综合前述市场调查、系统分析,我们认为上述项目的种种优势与不足,其背后的根本因素或核心价值,体现为素质不断提升、密度逐渐加大的常住人口的物质、精神文化需求与重庆现代化大型一站式建材家居广场缺口的矛盾，本项目的适时诞生,有可能率先使这矛盾迎刃而解。3.5. 市场定位xx建材家居广场项目的市场定位为：以“打造体验式购物、顾问式服务的64、建材家居大卖场”为已任，以精度的态度、科学的规划，构建整合批发、零售、物流仓储三大业态，打造八个国际精品城和一个物流园区，以六大超前中心的功能规划，为建材家居行业的大发展，拓展出一片全新的天地。3.6. 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：第一阶段（市场预入）目标：市场形象建立，一线品牌成功招租时间：2010年1月至6月内容：项目面市、一线商家招租活动全面启动手法：新闻炒作、形象广告铺开、点对点公关推广渠道：晨报，商报，晚报，招商手册，招商海报，各交通节点区域、高速公路路口、各建材市场外的户外广告第二65、阶段（市场展开）目标：核心优势全面铺开，项目价值得到广泛认同，二线品牌招租成功启动时间：2010年7月至8月内容：项目利益展开，二线商家招租活动全面启动手法：招商洽谈会、新闻炒作、广告铺开、点对点公关推广渠道：晨报、商报、晚报各类宣传软文，招商手册，招商海报第三阶段（市场强推）目标：强化项目优势，树立行业标准，二线招租全面推动，时间：2010年9月至10月内容：建材行业的国际化，绿色建材手法：招商洽谈会、新闻炒作、广告铺开、点对点公关推广渠道：晨报、商报、晚报各类宣传软文，户外广告主题变化其他：媒体宣传组合开盘前三个月，公司以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传xx建材家居广场，增66、强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘招租一半时做好蓄客准备。开盘当月，公司举办各种活动，加大广告投放力度，扩大在重庆市的知名度，加以促进项目招租。l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥广告：贯穿项目营销始终。l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后定期每月投放。l 重庆报纸：开盘前一月投放34次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到重庆的每一个角落。l 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视招租情况举行。第4章 建设规模与项目开发条件4.1. 建设规模及建设内容1、67、建设规模：xx建材家居广场项目总占地184810，建筑体量282066平方米，设计可容纳商家1000余家，项目规划为八大精品城（地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城）及仓储物流园（后续建设），主通道宽28米，连接各个精品城的次通道宽18米，同时建筑物为框架结构，临街商铺一层层高均为6.9米，净高6米，二三四层层高4.9米，净高4米，停车位约1307个。2、建设内容：本项目建设内容包括：研发中心（精品馆）及标准厂房，总建筑面积282066平方米；项目规划范围内的基础设施建设，包括道路、土地整68、治、动力供应管线（供配电、给排水、信息通讯）、公共设施（绿地、消防设施、污水和垃圾收集等）。4.2. 项目场址现状项目地点位于重庆市xx坡区xx园区B2区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，同时与重庆的货运枢纽重庆火车西站紧邻，自然环境优越，道路交通便利。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约8m，最大坡度为2.7%。4.3. 项目建设条件1、地形、地貌、地震69、情况重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘，地跨东经1051111011、北纬28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北省、湖南省，南接贵州省，西靠四川省，北连陕西省。辖区东西长470公里，南北宽450公里，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国面积最大的城市，其中主城区建成面积为647.78平方公里。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度度，属弱震区。2、气候条件温度：年平均温度18.3；极端最高温度70、44.0；极端最低温度1.8。降雨量：历年平均降雨量1081.7mm；最大小时降雨量65mm。湿度：历年平均相对湿度79；最热月平均相对湿度76；最冷月平均相对湿度81.3。风向：全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向频率36，北向频率15；夏季风向C频率31，北向频率10。历年平均风速2.2m/s。3、河流流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。4、交通运输条件重庆地处我国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展很快。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆71、空交通资源的特大型城市。重庆拥有成渝铁路、川黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路五条电气化铁路干线和达万铁路。另还有铁路支线三万铁路（綦江三江至万盛）和万南铁路（万盛至南川）。在建宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、南涪铁路。另外还有规划中的渝郑铁路、渝昆铁路、重庆-西安客运专线、重庆-长沙客运专线。重庆高速公路目前已建成的有成渝高速公路、重庆机场高速公路、长万高速公路、渝涪高速公路、渝邻高速公路、渝南高速公路、渝黔高速公路、綦万高速公路、渝遂高速公路、万开高速公路、沪蓉高速公路、渝万高速公路、邻垫高速（邻水至垫江）忠垫高速（垫江到忠县）及重庆内环高速公路。国家最新高速公路规划7918网中有五条经72、过重庆，分别是上海至重庆、上海至成都、包头至茂名、重庆至昆明、兰州至海口。重庆高速公路规划为三环十射三联线高速公路网。重庆拥有得天独厚的黄金水道长江。三峡工程竣工后，万吨级轮船可以直达重庆港。重庆寸滩国际集装箱港是目前国内内陆航运最大港口。同时万州港和涪陵港在重庆水运体系中也占有重要位置。重庆主城区内曾经先后有五座机场投入使用。重庆全市现有两座民用机场，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场，第三座机场重庆黔江舟白机场已经竣工。5、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业73、就能完成施工任务。而重庆市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍众多，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。6、政策环境本项目的建设符合重庆市城市建设总体规划，贯彻了重庆市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，xx坡区政府下发了专题会议纪要200968号文，“关于xx家装用品生产加工及物流配送基地项目建设专题会议纪要的通知，将本项目纳入市、区重点项目，享受区政府给予的有关优惠政策 第5章 建筑方案5.1. 设计依据1、重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、重庆市特色工业园园区规划建设领导小组74、文件 20044号 关于印发重庆市特色工业园区产业布局指导意见的通知；3、中华人民共和国城市规划法；4、GBJ137-90城市用地分类与规划建设用地标准；5、GB50220-95城市道路交通规划设计规范；6、 GB50289-98城市工程管线综合规划规范。5.2. 设计范围及内容1、设计范围 对项目建设的厂区总平面布置进行规划； 对项目建设的公用、土建等技术方案进行推荐。2、设计内容重庆xx研发中心及标准厂房规划用地面积共计184810。本项目规划范围内的基础设施建设，包括道路、土地整治、动力供应管线（供配电、给排水、信息通讯）、公共设施（绿地、消防设施、污水和垃圾收集等）。5.3. 设计指导75、思想与原则1、设计指导思想本项目将按照工业企业行业规划的总体思路及发展目标，以市场为导向，以经济效益为中心，依靠科技进步，加强技术创新。通过项目的实施，充分利用社会化专业化大协作的优势，实行重点突破，有的放矢，将资金重点投入到必要的基建设施和关键、先进的生产、检测、研发上，以期在最短的时间内，生产出高质量的产品。2、基本原则总图规划将按照一次规划，具有分期实施的可操作性和发展空间，实现良性循环，滚动发展。充分考虑场地的地形地貌，合理进行场地的竖向布置。综合考虑工厂总图布局和车间工艺分区，优化场区与车间物流贮运系统，以最便捷的物流提高生产效率，降低生产成本。坚持专业化、协作化相结合的原则，确保外76、协外购件的质量，保证动力总成的性能和可靠性。综合考虑工厂总图布局，合理组织场区与车间物流贮运系统，以最便捷的物流提高生产效率，降低生产成本，体现精益化生产的理念。采用计算机网络信息化管理系统，逐步建立公司的ERP、CIMS等现代管理、制造系统，实现全面、准确、快捷、科学的管理方式，实现数字化制造的理念。根据生产规模和地块特点，建筑及环境设计在满足工艺生产的前提下；力求简洁、实用，采用现代化工业建筑的概念，以创新精神设计立面造型，使其具有良好的空间艺术效果，充分体现公司的企业文化和形象。重视环境保护、职业安全卫生、消防和节能要求，对各种污染源及危害职业安全卫生的不利因素采取相应的治理措施，贯彻“77、三同时”的原则，以符合国家和地方的有关法规。5.4. 总平面设计1、场址概况场址位于重庆市xx坡区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。区位条件优越，交通运输十分方便。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约8m，最大坡度为2.7%。2、 设计依据业主提供的现状规划红线图。 国家和地方有关的法规条例、设计规范。3、总平面布置原则 功能分区明确,物流顺畅。 建筑与建筑间的通道间距能满足运输和管线布置的条件，并符合防火、抗震、安全、卫生、环保、噪声等规范的要求78、。 公用动力管线布置应顺而短，减少损失，节省能源。各类动力站房尽可能靠近负荷设置。 建筑形体整齐，以体现工业建筑追求实用和效益优先同时兼顾美观的原则，以节约用地。 总平面布置注意建筑形体与群体建筑并与周边建筑与地貌协调和整洁,合理利用地形高差。 交通组织便捷顺畅，人流、物流分开，减少交叉迂回。 总平面布置应满足规划、环保、消防、园林、劳动安全卫生等相关法规及条例的要求。4、建构筑物布置结合功能要求和地块设计条件以及四邻建设状况和基础情况，确定园区由标准厂房，研发中心，生活区，综合办公区等组成。 厂区主入口位于地块东侧中部。 研发中心位于用地的东北角，办公楼位于用地的东南角侧，其余的均为标准厂房79、，见总图布置。5、 竖向设计该地块经平整后，高差较小，竖向布置采用平坡式布置方式，建筑室内标高和厂区主出入口标高高于城市道路标高。道路系统采用环形布局，以满足消防及生产需要。地面停车场设置在厂区东西环道两侧。根据建筑使用功能在研发中心设有一地下车库，地下停车位427个。道路拟采用城市型双坡无道牙水泥混凝土路面和混凝土路沥青路面，混凝土结构层18cm厚，水稳层26cm厚，路基夯实。道路宽度分别为10m、8m、6m三种，车间引道宽度与大门相适应。厂区排水采用污水与雨水分流方式，暗管排放。生活、生产污水经处理达标后排入城市污水管道。雨水经雨水井汇集后直接排入城市雨水管。6、绿化设计绿化布置采用点、线80、面结合方式。在厂房四周空地种置绿篱，草坪，行道树，并配置观赏性植物和花卉，达到环境简捷、整齐的目的，形成线形绿化。建筑四周应硬质铺地与绿化相结合，进行大面积绿化，点缀各种观赏性花卉，形成面状绿化。植物选择实用美观类。绿地面积27742.44，绿地率15.01。7、总图主要数据建筑工程综合技术经济指标一览表项目计量单位规划要求数值备注建设用地总面积184810其中建筑占地面积84407.92办公及配套所占比例2.34%道路广场占地面积70429.55绿化占地面积27742.44其他占地面积2230总建筑面积282065.721按功能分其中研发中心及标准厂房建筑面积269525.24所占比例9581、.6%办公楼建筑面积11747.44所占比例4.15%配套及其他建筑面积793.04所占比例0.25%2按地上地下分其中地上建筑面积不小于147848260514.18地下建筑面积21551.54不计入容积率建筑密度%不小于35%，不大于50%45.67容积率不小于0.81.41绿地率%15.01停车位个办公宿舍0.2个/1001307地下停车427辆厂房仓库0.1个/100地上停车880辆（含E1/E2/A12一层273个）8、总平面图项目总平面图5.5. 建筑设计1、主要规范及标准建筑制图标准（GB/T50104-2001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（82、GB50016-2006）；房屋建筑制图统一标准(GB/T 50001-2001)； 建筑抗震设计规范(GB50011-2001)；建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001）；建筑桩基技术规范（JGJ 94-94）；建筑结构荷载规范(GB 5009-2001)；建筑地基基础设计规范(GB 5007-2002)；混凝土结构设计规范(GB 50010-2002)；建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；2、设计构想本着安全适用、环保、经济、美观的设计指导原则，结合现代工业建筑的特点及使用要求，充分考虑厂区地域特点、人文特点、周边环境、地形地貌，运用现代建筑设计处理手法，以先83、进的设计理念，在满足各个建筑物功能要求的基础上，力图将厂区建筑设计成具有时代感、以人为本的现代化建筑。在整个建筑设计过程中，同时贯彻环境景观、环保、舒适度、节能等设计理念。 3、建筑单体设计标准厂房的平面布置为一字型。外墙采用外墙涂料，内表面抹灰后刷涂料，有特殊要求部位贴瓷砖。作为厂区的主体建筑之一，研发中心，综合办公楼等在满足功能的前提下，设计将充分展现现代化工业建筑简洁、时代化的特点。4、平面设计标准厂房，办公楼采用框架结构，柱网尺寸为柱距7.5m。研发中心采用框架结构，柱网尺寸为柱距8.1m5、交通组织设计及物流分析厂房四周按生产及物流要求设有主要入口，主入口均与厂区道路相连，方便物流运84、输。6、主要建筑物立面造型设计厂房采用了落地窗，显得明快、大气、充分体现了现代工业建筑的时代感。 5.6. 结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：卖场展厅，办公楼采用框架结构，柱网尺寸为柱距7.5m。研发中心采用框架结构，柱网尺寸为柱距8.1m。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构85、采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5.7. 给排水设计1、设计依据 总图、工艺等专业提供的有关设计资料； 建设方提供及现场收集到的有关设计资料； 国家有关给排水设计规范、规定及标准。2、设计范围 车间给排水系统。 厂区给排水系统。3、给水工厂给水设两条进水管，由北面和东面市政给水管网接入，供水压力为0.40MPa，管径DN200。 用水标准及用水量 车间：q=25L/人班 K2.5 办 公： 50 L/人.d Kh=1.5道路、绿化： q=1.5L/m286、 日工厂给水管采用经济、成熟的地下直埋敷设方式。4、室内给排水室內排水为生产污水，生活污水，雨水分流制；污水量按给水量85%计，屋面雨水降雨厚度，按重庆地区暴雨计算公式计算为h=178mm/h(p=10年)。室内给排水管均沿墙、梁、柱敷设。生活饮用水标准：q=2L/人 班，由电加热就近处理后满足用水要求。5、室外排水 室外排水为雨水、生活污水、生产废水分流制。 车间雨水经统一收集后排入厂区雨水系统, 地面雨水根据重庆市暴雨强度计算公式计算：q=2822(1+0.775LgP)/(t+12.8P0.076)0.77 (L/s.ha)重现期P3年，地面初期集水时间5分钟，径流系数0.65。雨水最后87、排入雨水干管。 生活污水经化粪池处理后排入厂区污水管网。 生产废水经统一收集后，排入厂区污水处理站，经处理达标后送至中水处理系统处理后回用。 雨，污排水管采用地下直埋敷设于厂区绿化带。6、管材及接口厂区给水管采用塑钢管，丝接或扣接。室内排水管采用塑料排水管（UPVC），粘接；室外排水管采用双壁波纹排水管，承插接，室外生产废水管采用增强聚丙烯排水管（FRPP）, 承插接。5.8. 电气设计1、主要设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；建筑物防雷设计规范（GB5005788、-94）（2000版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；供配电系统设计规范（GB50052-95）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）住宅设计规范（GB50096-1999）（2003版）；有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）等；以及土建、公用各专业提供的图纸及资料。2、变配电系统（1）供配电电压：高压 10kV；低压 0.22/0.38kV。（2）项目设2个10kV/0.38kV变配电室，总变压器安装容量8630kVA。（3）无功功率补偿采用电力电容器自动补偿成套装置，于10kV/0.3889、kV变配电所内集中补偿，补偿后全厂10kV侧功率因数不小于0.9。3、照明，动力配电系统（1）项目内220/380V配电系统根据用电负荷的性质由低压配电室采用放射式与树干式相结合的配电方式向各用电设备配电。各生产线配电干线采用电力电缆沿电缆桥架架空敷设至各生产线后经配电箱以铜芯绝缘导线穿钢管引至用电设备(或直接接至大容量设备电控箱)。（2）照明电源由变配电所照明屏引出,卖场一般照明采用金属卤化物灯具,由照明配电箱分区集中控制，生活设施照明以节能荧光灯具为主，分区供电分散控制。（3）在项目主要进出口及交通要道设置应急照明灯具及疏散指示照明灯具。（4） 本项目高低压线路主要采用沿电缆沟敷设方式，局90、部采用电缆直埋敷设方式。4、建筑物防雷及电气安全项目建筑均按三类防雷建筑考虑。采用共用接地系统，接地电阻小于1欧姆。220/380V配电系统采用TN-S接地系统，凡装置内所有正常不带电的外露可导电部分均与PE线可靠连接插座供电回路均由带漏电保护装置的开关供电。5、弱电系统厂内办公电话采用虚拟市话网。并根据办公及生产需要，在办公区与生产区采用计算机网络综合布线系统。5.9. 消防设计1、设计依据建筑设计防火规范(GB50016-2006)； 建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）；高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)2005年版；工艺、总图、土建和公用专业提供的与消防有关的91、设计资料。项目火灾危险性类别为丙类按二级耐火等级设计。2、总图消防（1）项目道路出入口 项目道路路面宽度为6m10m，道路转变半径不小于9m。为了保证安全，避免人流和物流交叉带来安全隐患，设两处出入口，使人流和物流分开，互不干扰。（2）建筑防火本项目标准厂房为丙类和丁类生产性质，主体为框架结构, 框架结构部份为二级耐火等级，一层为一个防火分区，平面上每2个疏散出口之间的疏散距离均满足规范要求。对每个建筑物分别设置安全疏散设施(包括安全通道、疏散走道、楼梯间和通行门等)。建筑物的安全通道、疏散走道、楼梯问和疏散外门等疏散设施都设置安全疏散标志牌，一旦发生火灾，便于寻找疏散路线，离开火灾现场。3、92、消防给水与灭火系统(1)消防用水是二级耐火等级的建筑，室内外消防用水量为40L/s(其中：室外消防用水量为25L/s，室内消防用水量为15L/s)。(2)消防给水管道布置：建筑物设室内消火栓，保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。(3)水源形式及给水系统项目室内外消防给水采用临时高压制，由消防水池水泵房供给，一条给水引入管从市政给水管上接管，给水引入管管径为DN150mm，引至消防水池泵房，引入点供水压力为0.30MPa。消防给水管网由消防水池及泵房引出，呈环状敷设，管径DN200mm，管顶覆土深0.70m。4、建筑灭火器配置及消防设施的标志牌根据工业建筑灭火器配置场所和民用建筑灭火器93、配置场所的危险等级，配置相应数量的类型的化学灭火器，并定期更换化学灭火器。5、通风防火（1）标准厂房为丁类，且面积不大于5000，采用可开启外窗自然排烟。标准厂房为丙类时加设机械排烟设施。（2）厂房内选用的设备必须符合防火的要求。第6章 节能节水措施6.1. 设计依据1、民用建筑热工设计规范GB50176-93。2、重庆市居住建筑节能设计标准DB50/5024-2002。3、重庆市建设委员会关于加强民用建筑节能管理工作的通知渝建发2005193号。6.2. 建筑部分节能设计1、用地内尽可能绿化,减少硬化地面。2、建筑布置大多数为南北朝向,前后无遮挡,有利于自然通风,采光及日照。3、倒置屋面：屋94、面结构板，结构和建筑找坡,高分子防水卷材一道,20-40厚挤塑聚苯板保温层,40厚刚性防水二道设防。4、外墙采用190厚页岩多孔砖,外侧采用25-30厚硅酸盐保温砂浆,内隔墙采用200或100厚页岩多孔砖,普通抹灰。5、大多数外墙色彩选用浅色面砖或涂料,减少对太阳辐射热的吸收。6、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。7、公共建筑外墙窗墙比控制在0.7以下,外窗传热系数控制在3.3以下。6.3. 节能节水措施1、各用水点均设水表计量。2、充分利用市政给水管网水压供水,高区采用无负压变频供水；给水系统通过分区及减压使各用水点水压控制在0.350.45Mpa。3、所有水泵均采用高效节能水泵,并在高效95、区段运行。4、采用的给排水管材均为节能环保材料。6.4. 电器节能措施1、灯具选型：灯具按功能、环境选用高效、节能型灯具和光源，灯具配高功率因数电子镇流器，减少无功损耗,节能。2、住宅走道及楼梯间除应急灯的控制外,均采用声光控延时节能开关控制。3、动力设备控制方面,设备容量不大于30KW时采用直接启动方式,设备容量大于30KW时采用减压或软启动方式。4、配电线路以载流量大的YJV电缆为主,既节约有色金属材料,也减少线路损耗。第7章 环境影响评价7.1. 编制依据中华人民共和国环境保护法(1989年)；中华人民共和国国务院第253号建设项目环境保护管理条例；建设项目环境保护设计规定(1987年)96、；中华人民共和国清洁生产促进法(2002年)；机械工业环境保护设计规范（JBJ16-2000）；大气污染物综合排放标准（GB16297-1996），执行二级标准；污水综合排放标准（GB8978-1996），执行一级标准；工业企业厂界噪声标准（GB12348-90），执行类标准；城市污水再生利用城市杂用水水质标准（GB/T18920-2002）。7.2. 环境现状温度：年平均温度18.3；极端最高温度44.0；极端最低温度1.8。降雨量：历年平均降雨量1081.7mm；最大小时降雨量65mm。湿度：历年平均相对湿度79；最热月平均相对湿度76；最冷月平均相对湿度81.3。风向：全年主导风向北风；97、最大风速28.4m/s；冬季风向C频率36，北向频率15；夏季风向频率31，北向频率10。历年平均风速2.2m/s。7.3. 项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。7.4. 环境保护措施1、设计依据环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施 污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水98、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理项目的固体废弃物主要是损坏的建筑材料及部分生活垃圾，项目建设垃圾收集点便于投放垃圾，另外在主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第8章 劳99、动卫生8.1. 指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。8.2. 职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提100、高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。第9章 组织机构与人力资源配置9.1101、. 组织机构xx建材家居广场项目是“重庆xx投资有限公司”在重庆开发的第一个项目,项目组织结构的设置充分依靠公司现有人力资源,为了保证工程建设的质量、进度和费用的控制，项目业主还聘请了专业的工程监理公司对项目进行管理,以保证工程项目的顺利实施。公司实行董事会下的总经理负责制。下设行政部、财务部、人力资源部、工程部、项目部、运营部、物管部、安保部。如下图9-1：董事会总经理物管部工程部财务部运营部项目部人力资源部安保部行政部公司组织机构图（图9-1）9.2. 人力资源配置重庆xx投资有限公司现有职员40人，项目投入运营后增加物管安保人员130人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现102、阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。行政部：部门经理1人，员工4人；财务部：部门经理1人，员工4人；人力资源部：部门经理1人，员工3人；工程部：部门经理1人，员工5人；项目部：部门经理1人，员工6人；运营部：部门经理1人，员工12人；物管部：部门经理1人，管理人员9人，清洁工80人；安保部：部门经理1人，安保人员39人。第10章 项目实施进度10.1. 项目开发期本项目的建设期从2009年11月至2010年10月，共12个月。10.2. 项目实施进度安排项目总体工期时间为1.0年，从2009年11月至2010年10月。2009年11月2009年12月，完成项目的论证（可行性研究）；2010年0103、1月2010年03月，完成规划、报批、前期勘察设计、招投标等前期准备工作；2010年04月2010年10月，为项目的施工阶段，完成整个项目的施工建设；2010年10月，项目竣工验收，准备投入运营。表10-1项目进度计划表10.3. 项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”104、的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。第11章 项目招投标11.1. 工程项目招标投标概述招105、标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以106、市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开107、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。11.2. 工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成108、功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好109、的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看110、好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席111、之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人112、更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使113、用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。11.3. 招标依据根据中华人民共和国招标投标法、重庆市发展和改革委员会制定的重庆市工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及重庆市实施办法第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。11.4. 招标范围114、序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7绿化、景观塑造招标8道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标10项目监理招标11.5. 招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第12章 投资估算与资金筹措12.1. 投资估算1. 投资估算依据（1） 项目工程规划指标；（2） 市政工程投资估算指标，2007年；（3） 重庆市115、建设工程设计概算编制规定，2006年；（4） 重庆市建筑工程概算定额，2006年；（5） 重庆市安装工程概算定额，2006年；（6） 重庆市市政工程概算定额2006年；（7） 近期重庆工程造价信息；（8） 设备购置价格主要依据厂商报价而定。2. 建设投资估算（1） 投资估算内容本投资估算包括本项目建筑工程282066平方米，以及配套厂区道路、绿地、土石方、综合管网等等。（2） 估算说明1）建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照重庆市土建工程定额和近期类似项目工程指标，并按现行材料价格水平予以调整。2）设备及安装工程费用项目主要设备为生活116、娱乐设施设备，以及供配电、给排水等公用工程设备及环保处理设备，参照目前市场价格及同类项目设备价格确定。3）装修费用外装主要为外墙漆粉刷、贴外墙砖、外墙面隔热处理等，内装修费用主要为墙面刷漆、铺地砖、吊顶等基础装修费用以及精品馆内部的高档装修，参照重庆市同类家居卖场一般装修标准确定单方造价。4）基础设施建设费用基础设施费用包括厂区内场平、道路广场、绿化、综合管网、环保设施等费用，参照重庆市同类建筑基础设施费用的一般水平确定单方造价。5）工程建设其他费用土地费用：根据项目土地取得的实际成本计列。勘察设计费：按照国家“计价格200210号文”及国家现行勘察设计费标准执行； 施工图审查费：按照“渝价（117、2009）100号文”执行；环境影响评价费：按照国家“计价格（2002）125号文”及目前市场环评费水平确定；招标代理费：包括工程招标代理费和服务招标代理费，根据国家“计价格20021980号”执行；工程造价咨询费:包括施工图预算编制费、标底编制及造价审核费等，参照渝价200649号文执行；工程监理费：参照发改价格2007670号文执行，按照市场行价进行调整；白蚂蚁防治费：按渝价2002662号文规定计列；建设单位管理费：按渝财建（2002）247号文执行；行政事业性收费：包括城市建设配套费、人防工程易地建设费、建设工程规划综合费及建设工程综合服务费。按“渝办发（2005）48号”、“渝价(2118、005)143号”等文件规定的费用标准计算。6）预备费：预备费包括基本预备费和涨价预备费，本项目建设期较短，可不列涨价预备费，而基本预备费按工程费用和工程建设其他费用的7%计列。7）建设期利息：本项目总投资的70%申请商业银行贷款，贷款利率按人民银行公布的长期贷款基准利率5.94%上浮10%计息，贷款发放当年计半息。（3） 估算结果经估算，本项目总投资80464万元，其中工程费用53023万元，工程建设其他费用20457万元，预备费用5144万元，建设期利息1840万元。3. 投资估算表表12-1，全部工程总投资估算表：序号工程或费用名称单位工程量单位造价（元）估算金额比例备 注一工程费用53119、023 65.90%（一）建安工程50023 1标准厂房29374 建筑工程费202577 120024309 设备购置及安装工程费202577 1503039 装修工程202577 1002026 外装2研发中心（精品馆）18377 建筑工程费6694812008034 设备购置及安装工程费669481501004 装修工程4669320009339 外装及内部精装修3办公楼2173 建筑工程费1174710001175 设备购置及安装工程费11747250294 装修工程11747600705 含外装及室内简单装修4配套及其他99 建筑工程费793 100079 设备购置及安装工程费793120、 15012 装修工程793 1008 外装（二）场平工程84408 40338 （三）道路及广场工程70430 1501056 （四）绿化工程27742 100277 （五）综合管网工程282066 401128 （六）环保设施200 估算二工程建设其他费用20457 25.42%（一）土地成本184810 502 9279 实际取得成本（二）技术咨询费用998 1项目论证费用25 编制可行性研究报告20 渝价（2000）325号文评估可行性研究报告5 渝价（2000）325号文2工程勘察费184810 592 计价格（2002）10号文3勘察成果审查费7 渝价（2009）100号4工程设计121、费282066 10282 计价格（2002）10号文5施工图审查费282066 1.542 渝价（2009）100号6环境影响评价10 计价格（2002）125号文7水土保持方案5 序号工程或费用名称单位工程量单位造价（元）估算金额比例备 注8地质灾害评估费5 渝价(2002)257号9招标代理费40 计价格20021980号10 工程造价咨询费万元53023 3.387 渝价（2006）49号11工程建设监理费万元53023 402 发改价（2007）670号文（三）工程建设相关费用113 1白蚁防治费282066 1.234 2施工场地准备费及临时设施80 按一项的0.15%（四）工程建122、设管理费10067 1建设单位管理费万元53023 448 渝财建（2002）247号2行政事业性收费9619 建设工程规划综合费2820664.5127 渝办发（2005）48号建设工程综合服务费万元53023 0.08%42 渝价(2005)143号城市建设配套费2820662908180 290元/人防异地建设费282066451269 45元/三基本预备费5144 6.39%按一+二项的7%估算四建设期利息1840 2.29%贷款利率按基准利率5.94%上浮10%，贷款发放当年按半年计算利息。五总投资80464 100.00%12.2. 资金筹措1、资金筹措本项目估算总投资80464万123、元。项目建设资金来源如下：业主自筹资本金24139万元，占总投资的30%；商业银行贷款56324万元，占总投资的70%。2、资金使用计划表12-2 资金使用计划表 单位：万元序号 计算期 项目 1 合计建设期年度2010 工程建设进度100%100%一总投资80464804641工程费用53023530232其他费用20457204573预备费用514451444建设期利息18401840二资金筹措80464804641业主投入资本金24139241392商业银行贷款5632456324第13章 财务评价13.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2、国家124、现行的财税制度和有关法规 。13.2. 财务评价基础数据的选择1、价格水平项目经营过程中的出租价格根据目前同类物业的市场租金水平确定，并考虑未来有一定的上涨；2、税费营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际营业税的7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；房产税：房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%；土地使用税：项目所在区域使用税等级为五等，税额为6元/平方米年；所得税：税率为25%。3、利率本项目拟申请商业银行贷款，贷款利率按长期贷款基准利率5.94%上浮10%执行，贷款发放当年按半年计算利息。4、折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、125、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%。5、项目计算期按照谨慎性原则和合理预期原则，根据项目建设进度安排，本项目建设期为1年，经营期10年，本项目计算期取11年。13.3. 财务评价1、收入估算本项目建成后，研发中心（精品馆）和标准厂房对外出租经营，其他建筑作为配套用房使用。研发中心（精品馆）主要出租给高档品牌家居厂商开展产品研发、精品展示等经营活动，标准厂房主要出租给中档品牌商家经营，项目建成投入运营后，第1-2年为市场培育期，考虑租金有一定的优惠。第1年研发中心（精品馆）租金水平预计为建筑面积50元/平方米月，标准厂房租金水平预计为建筑面积40元/平方米月126、；第2年研发中心（精品馆）租金水平预计为建筑面积70元/平方米月，标准厂房租金水平预计为建筑面积50元/平方米月；第3年起租金水平达到同档次物业市场租金水平，研发中心（精品馆）租金水平预计达到建筑面积100元/平方米月，标准厂房租金水平预计达到建筑面积70元/平方米月。根据本项目建筑特点，预计未来可出租面积为建筑面积的80%，研发中心（精品馆）可出租面积为53558平方米，标准厂房可出租面积为162062平方米。出租率第1年为80%，第2年起达到100%。详见附表5营业收入、营业税金及附加估算表。2、总成本费用估算（1）维护费用：按项目可形成固定资产的1%估算；（2）保险费用：按项目可形成固定127、资产的0.1%估算；（3）管理费用：按项目营业收入的3%估算；（4）营销推广费：按项目营业收入的5%估算；（5）折旧：本项目所形成的固定资产主要为刚混结构的建筑物，因此不考虑残值，折旧年限为20年，20年内平均折旧。3、基本报表利润表（见附表7）；财务现金流量表（全部投资）（见附表8）；借款偿还计划表（见附表9）。4、盈利能力分析财务内部收益率：根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为：13.92%（税前）、11.51%（税后）。详见附表8。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为：16624万元（税前）、6144万元128、（税后）。详见附表8。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目静态投资回收期为：7.08年（税前）、7.86年（税后）。详见附表8。根据利润表测算，本项目年均利润总额为8524万元，年均净利润为6216万元，总投资收益率为12%，项目资本金净利润率为26%。5、偿债能力分析根据借款偿还计划表测算，在项目投入运营后的第1-2年市场培育期不还款，第3年开始还款，在采用最大还款能力还款的情况下，贷款偿还期为7.24年（含建设期）。13.4. 不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对营业收入、总投资和经营成本三个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）以及项目税后静129、态投资回收期进行敏感性测试。测试结果表明：当各项影响因素向不利的方向变化5%时,项目的内部收益率均高于基准收益率，财务净现值均大于0，说明项目有很强的抗风险能力。相比较而言，项目对营业收入和建设投资较为敏感。详见附表10敏感性分析表。2、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的重要指标。本项目以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）： = 43.45%计算结果表明，本项目生产经营盈亏平衡点较低，表明项目具备较强的抗风险能力。第14章 社会评价14.1. 项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现130、在如下方面：1、引进先进的建材家居卖场理念，推动重庆市建材家居产业的发展建材行业，经过十余年的自然发展，市场发展缓慢，随着重庆经济发展的提速，房地产行业的刚性需求和消费者对家居生活要求的日益提高，为重庆建材家居市场的发展带来了新的契机，但目前建材家居市场的现状，不甚符合重庆市场的发展，在脏、乱、差的卖场环境中，消费者对美好家居生活的要求无法得到充分实现，行业也不可能有突破式的发展。xx建材家居广场，属于目前重庆最具规模和发展前景的建材家居市场，高起点、高要求打造，规范化运作，在其规划之初，就已然确定其巨头的姿态，以总部集群为基准带动建材家居各个产业链条，打造重庆最规范、最舒适、最放心、最具性价131、比的建材家居广场。2、解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位。因此，本项目的建设投资对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xx坡区重点招商引资项目之一，也将为增加重庆市当地社会就业岗位作出一定的贡献。14.2. 项目与社会互适性分析本项目的开发建设符合区域发展132、规划，对区域经济发展、城市化建设有着积极的推动作用。同时项目的建设不会对周边环境造成不良影响和破坏。根据项目的建设性质分析，项目的开发建设与当地的技术文化、宗教信仰、民族风俗习惯等不存在矛盾，是互相适应的。14.3. 社会风险分析该项目的社会风险可能存在于施工安全和群众支持方面。根据项目性质和特点分析，群众支持方面应不存在问题。14.4. 社会评价结论通过社会评价得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第15章 风险分析15.1. 政策风险133、及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，有的政策对房地产市场影响深远，本项目主营建材家居，其经营状况容易受房地产市场状况影响。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行准确的定位，突出项目的规模优势，尽早占领市场。15.2. 经营风险及防范本项目作为目前重庆市建材家居行业在建的规模最大的批发兼零售市场，项目定位为零售、批发、独立精品城、物流仓储一体式孵化的建材家居一站式购物广场，包含了零售、批发、独立精品城、物流仓储等各类业态，而重庆市区内目前建材家居市场数量较多，各类档次齐全，租金价格相似，导致建材家居市场竞争激烈。因此，本项目在134、经营过程中应注重差异化竞争，突出项目优势，尽快树立项目的品牌形象，项目运营初期采取租金优惠等措施，吸引商家入驻。 15.3. 工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司控制标准，对工程质量进行实时监控。总之，本项目定位较准确，项目的经营模式在重庆同行业市场中具有一定的独创性，具有一定的经营优势，外加项目业主有成功经营类似135、家居广场的经验，在项目的实施过程中能够将项目所面临的风险降到最低。第16章 研究结论与建议16.1. 可行性研究结论xx建材家居广场项目的推进实施，不仅将在重庆建造一座高标准的建材家居城，更将带领整个行业快速向前发展，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城西部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义，本项目的开发建设具有较大的必要性。项目所在区域基础设施完善，项目的实施得到了地方政府的大力支持，项目的建设条件成熟。通过对当前宏观经济形式、重庆市建材家居市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目市136、场进入时机也已经成熟，市场前景较好。项目的实施符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。通过财务评价分析得出，项目财务内部收益率（FIRR）为：13.92%（税前）、11.51%（税后），财务净现值为：16624万元（税前）、6144万元（税后），静态投资回收期为：7.08（税前）、7.86年（税后），项目年均利润总额为8524万元，年均净利润为6216万元，总投资收益率为12%，项目资本金净利润率为26%，贷款偿还期为7.24年（含建设期）。财务分析表明，本项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。综上所述，本项目的实施是可行的，其社会137、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。16.2. 建议1、2010年，是重庆建材家居业的卖场年，新增大大小小新卖场多达10余个，已经有红星美凯龙南坪店欧美馆、一统国际家居黄泥塝和蓝湖郡两店、美你家灯饰等开业，更大规模、更集中的开业则从5月中下旬开始进入高潮，单店体量更大，综合性、专业性卖场并驾齐驱等特点，让原本会按季节规律进入传统淡季的重庆家居建材业，硝烟弥漫的竞争气氛逐渐浓郁。新卖场的骤然增加，并在品牌宣传、促销活动上大规模爆发，对已有卖场的地位、新增卖场和建材家居市场必然产生巨大压力。本项目按零售、批发、独立精品城、物流仓储一体的设计理念，建设建材家居一站式138、购物广场、着力打造重庆最具规模的建材家居大物流总部基地，在重庆建材家居卖场中有较强的竞争优势。项目开发商应按已有的营销策略进行品牌推广和招商，并应根据市场的变化，适时调整营销措施，充分利用各种媒体资源，协助商家进行各项促销活动，打造重庆建材家居中高端精品卖场、西部高尚消费中心。2、本项目设计可容纳1000余商家，目前电话登记预约已超过3000余家，项目开发商应根据商家在经营、服务、品牌等方面的综合实力，筛选出能够为消费者带来优质产品和良好服务的商家入驻，同时采取专人负责，点对点服务选定商家的入驻办理及后续事宜。3、本项目正在建设前期准备过程中，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定139、性。项目开发商应在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响招商及市场推广。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，保障项目顺利建设，贷款银行应加强对项目开发商的资金管理，监督开发商的工程资金的应用和租赁收入及时偿还贷款本息。附表：附表1：主要技术经济指标附表2：总投资估算表附表3：投资计划与资金筹措表附表4：项目资金来源与运用表附表5：销售收入及税金估算表附表6：总成本费用估算表附表7：利润表附表8：财务现金流量表（全部投资）附表9：借款偿还计划表附表10：敏感性分析表附表11：盈亏平衡分析表附表12：项目进度计划表附图：附图1：区域位置图附图2：总平面图附图3：鸟瞰图附图4：沿街透视图附图5：内街透视图附图6：办公楼透视图