1、城市广场项目可行性分析研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一节：总论- 04一、 项目概况- 04二、 项目实施背景- 05三、 业主单位简介- 06四、 可行性报告编制依据- 07五、 可行性报告编制范围- 07第二节：项2、目建设的可行性- 08一、 政策分析- 08二、 区位价值分析- 08三、 项目条件分析 - 09四、 产品形态分析 - 09第三节：房地产市场分析- 11一、 全市当产开发投资- 11二、 xx市市本级商品房供销情况- 12第四节：商业市场分析-16一、 春园商圈- 17二、 xx商圈- 24三、 火车站商圈- 26第五节：建设项目条件- -30一、 地形条件- 30二、 气候条件- 30三、 经济条件- 30四、 交通条件- 31五、 制约因素- 31第六节：项目实施方案-33 一、 项目开发计划-33二、 组织管理-34三、 实施措施-38第七节：投资估算与资金筹措-39一、 投资估算-3、39二、 项目总投资-49三、 资金筹措-50第八节：销售收入测算-52一、 销售单价测算-52二、 销售总价测算-53第九节：财务分析-57一、 总成本费用估算-57二、 利润估算-57三、 项目可运用资金估算表-58四、 项目总体现金流量表-59五、 财务评估指标-59六、 评价结论-61第一节：总 论工程建设的规模和设计范围一、 项目概况1、 项目名称xx城市广场2、 项目投资商大连xx企业集团 湖南xx集团 湖南xx集团3、 项目开发商xxxxxx房地产开发有限公司4、 项目地点5、 用地性质综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地）6、 建设规模项目规划建设用地面积为48541.4、77（不包括城市道路用地面积），总建筑面积为368658.45，其中商业建筑面积为87003.9，酒店建筑面积为61225.80，住宅建筑面积为105081.09，写字楼建筑面积20901.57，其中计入容积率面积：270097.76，容积率：5.564。7、 投资总额101684.2万元。8、 资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。9、 建设计划项目建设周期为36个月，即2009年5月至2012年8月。10、主要建设内容本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式Shopping Mall和城市中央高端居住区的城市5、综合体。（1）商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，商业部分总面积87003.9平方米，采用国际领先业态组合、六大步行街区规划、多个情景中庭设计，融购物、美食、娱乐、文化、休闲于为一体，将成为中南地区首屈一指的超大型购物中心。（2）酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，总建筑面积为61225.8。拟为一类高层设计，体现建筑地标性。（3）写字楼位于项目东北角，定位xx首座甲级专业写字楼，总建筑面积约20901.57。以百米地标、高速电梯、大尺度弹性商务空间、智能配套、商务专属服务，为xx鼎级企业构筑全新的总部商务经济基地。（4）住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为6、南北通透的板式高层建筑，总建筑面积约105081.09。其中小户型国际公寓位于项目西北角，建筑面积约25000平米。（5）11、经济效益测算该项目开发建设总投资为101684.2万元；项目可实现销售收入为128581.8万元；可获取利润总额26897万元，税前利润率为33.6%；预期支付所得税4841.6万元；税后利润22056万元，税后利润率为21.7%；项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为33.5%财务净现值(FNPY)为16208.87万元投资利税率为18%.二、 项目实施背景1、 xx城市广场建设是提升xx城市形象、完善中心城区功能的必然要求。作为湖南连通东西、纵贯南北的战略要衢，7、经过多年发展，xx城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出，代表xx城市形象的标志性建筑极为稀缺。xx城市广场是中心城区仅存的一块大型综合性用地，投资商诚邀香港华城建筑设计院按世界一流水准精心设计，挺拔、壮观、现代的建筑群落将成为xx当之无愧的城市名片，酒店、住宅、商业等多元一体的城市综合体开发模式也将大大丰富中心城区功能，成为xx城市发展的重要里程碑。2、xx经济发展迅速，城市人口剧增，呼唤上规模、上档次的大型商业中心。xx处于省会长沙1小时经济圈内，是3+5城市群的能源原材料基地和核心发展区，具有区位、交通、资源等天然优势，素有“建材之8、乡、十里钢城、百里煤海、世界锑都”的美誉，更有一大批大型支柱企业，城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力。中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达50余万，周边可辐射人口达600万，预计2011年将市区人口将达60万。如此庞大的人群聚积，对大型商业中心的渴望是不言而喻的。xx城市广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变xx现有商业小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。3、项目建设将大大丰富xx商品结构，增强核心商圈辐射力。春园商圈是xx业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈，春园9、商业步行街是春园商圈能量聚集的基石。xx城市广场的建设，将带来 “shopping mall”全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进一步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创xx商业发展的新纪元。中心城区虽已有康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等商家进驻，但同质化恶性竞争的局面没有根本改变，步行街、百货概念泛滥，商品档次、品牌、结构仍在低水平徘徊，xx城市广场将带来一站式全业态开发模式、众多强势品牌携手金珠、带来与潮流同步品质生活的消费理念，大大丰富xx商品档次，提升xx商业的发展水平。三、 业主单位简介xxxxxx房地产开发有限公司是由大连xx集团、湖南x10、x集团、湖南xx集团联合成立的项目公司，负责xx城市广场开发建设。大连xx集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地产开发、建筑施工、激光科技为产业主导,拥有一大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目80余万平米的开发规模。聚集了一大批房地产专业人才，积累了丰富的房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。湖南xx集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达30亿元.先后开发了20万平米的xx购物中心、24万平米的xx国际建材家居城、50万平米的长沙上河国际商业广场等一大批明星11、项目。湖南xx集团是一家成长型的民营企业集团,立足城市发展需求，以商业地产开发为主导,以商贸物流与酒店经营管理为两冀，以“为城市创造价值，为城市打造客厅”为企业战略目标。由xx集团和xx集共同开发的春园步行街是xx商业提档升级的标志性工程,沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈一指。四、 可行性报告编制依据1、房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）2、建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）3、关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）4、xx建设工程价格信息5、湖南中大设计院xx城市12、广场建筑规划方案6、xx市2008年政府工作报告7、有关各专业的国家设计规范8、有关市场调研五、 可行性研究报告编制范围根据xx城市广场规划设计方案，本可行性研究报告的编制范围为市场调研分析、建设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价和风险防范及对策等。第二节：项目建设的可行性xx城市广场是xx有史以来投资最大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。一、 从政策层面分析，xx城市广场的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。2008年下半年，金融13、危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控、积极扩大国内需求特别是消费需求、保持经济平稳较快发展的重要部署。xx作为内陆欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动xx腾飞的核心环节。xx城市广场总建设规模达36.8万平米，工程概算总投资达10亿元，可带动的周边投资可达10亿元；项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。该项目将是xx乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程，它的建设将大大改观xx中心城区形象，稳固xx作为湘中商业中心的地位，对于xx实现“弯道超车”具有重要意义。二、 从区位价值分析，xx城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。xx是14、湖南连贯东西、纵通南北的战略要衢，也是3+5城市群重要的发展极，正处于“加速赶超”的发展阶段。xx城市广场处于xx城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。北临xx市最大的小商品市场九龙市场、以及城市东西主商业街长青街；东靠城市南北主轴氐星路，并与春园步行街隔街相望；南依贸西街及乐坪街，与xx市最大的城市广场娄星广场仅一街之隔。xx城市广场据守xx核心商圈春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天独厚，随着xx经济的不断发展和城市规模的不断扩张，xx城市广场的显赫地位将愈加凸显。三、 从项目条件分析，xx城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强联合，将15、确保项目理念领先和实施无虞。大连xx集团携多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队，全力以赴进驻xx，并与专业技术力量强强联合，以将xx城市广场打造成xx城市全新地标。 xx城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商业地产、城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了重庆北城天街、武汉金宝利国际广场、西安高新CBD、天津顺驰太阳城等一大批具有全国影响力的项目设计。香港华城植根本地实际，首次把开放式购物中心的设计理念带到xx，力争将xx城市广场打造成同步国际、具有里程碑意义的典范项目，带来与众不同的建筑观感及与潮流同步的消费体验。四、 从产品形态分析，xx城市广场16、以城市综合体进行产品组合，以“shopping mall”进行商业功能组合，具备较强的核心竞争力。城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、酒店等功能进行组合，形成相互依存、高效互动的综合体。它是现代都市集约发展的必然产物，并成为城市核心区域主要的建筑表现形式。随着经济的迅速发展，城市综合体的建设浪潮正从北京、上海等大都市向长沙、衡阳等二、三线城市蔓延。xx中心城区同样面临土地资源紧张的难题，xx城市广场集商业、酒店、住宅、公寓、写字楼等为一体，彻底打破了xx单一粗放无序的开发模式，实现产品功能的高度集约化，大大提升xx房地产开发水平和城市形象。Shopping mall是以大型零售业为主体、17、众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的商业聚合体。Shopping mall规模大、功能全，能充分满足各类消费群的购物需求，代表着商业发展的最高形态。深圳万象城、广州天河城便是这一商业形态的典范之作。xx城市广场充分汲取国内外Shopping mall的成功开发经验，以重庆北城天街、宁波万达广场、深圳COCO park等为参照蓝本，结合xx本地实际，力求打造集百货、超市、电器、餐饮、娱乐、健身、小商品等为一体的一站式开放型商业中心，彻底改变xx现有商业规模小、档次低、环境差的局面，实现xx商业发展的提档升级。第三节 房地产市场分析2008年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，18、我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。xx房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量、二手房成交量出现一定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。一、全市房地产开发投资（包括各县市）全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购置面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。1. 房地产开发投资2008年第四季度全市完成房地产开发投资7.51亿万元，同比增长 11%，环比增长319、1%。其中完成商品住宅投资4.89亿元，同比增长54%，环比增长40%；完成商业营业用房投资0.6亿元，同比减少77%，环比减少15%。全年完成房地产开发投资同去年基本一致，为23.27亿元，其中，完成商品住宅投资为14.9亿元，同比增长22%；完成商业营业用房投资2.6亿元，同比减少65%。、2. 土地开发面积2008年第四季度全市完成土地开发面积35.3万平方米，同比增长1.76倍，环比增长100倍；购置土地面积11.1万平方米，同比增长4.16倍，环比增长3.74倍。全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积49.4万平方米，同比增长49%；购置土地面积40.1万平方米，同比增长62.520、%。3. 房屋施工面积及销售面积2008年第四季度全市房屋施工面积70.98万平方米，同比增长32.8%，环比增长3.51倍，其中，新开工面积60万平方米 ，同比增长53%，环比增长3.87倍；房屋竣工面积41.4万平方米，同比增长37.5%，环比增长45%；商品房销售面积37.7万平方米，同比减少12%，环比增长78%。全年房屋施工面积380.1万平方米，同比增长10.9%，其中，新开工面积176.4万平方米 ，同比减少11.5%；房屋竣工面积117.2万平方米，同比增长31%，商品房销售面积89.5万平方米，同比减少8.6%。4. 房地产企业融资2008年第四季度全市房地产开发企业融资9.21、38亿元，同比持平，环比增长68%，其中，银行贷款0.8亿元，同比减少31%，环比增长12.6%；定金及预收款2.1亿元，同比增长11%，环比增长37%；个人按揭贷款0.5亿元，同比减少46%，环比减少16%。2008年全年房地产开发企业融资35.55亿元，同比增长11%，其中，银行贷款4.43亿元，同比增长22%；定金及预收款7.39亿元，同比增长33.5%；个人按揭贷款2.7亿元，同比增长20%。二、xx市本级商品房供销情况1、商品房累计批准预售面积依然旺盛。从xx市建设局和xx市房地产管理局的调查数据显示，2008年第四季度商品房累计批准预售面积28.44万平方米，同比增长36%，环比增22、长22%，其中：住宅批准预售面积为22.46万平方米，环比增长18%。全年累计批准预售面积82.2万平方米，与去年相比减少了6.91万平方米，减少了7.75%。2008年1月国务院发布关于对促进节约集约用地的通知，加大了对闲置土地的处置力度，明确了土地闲置费的征收标准：即土地闲置满一年不满两年的将按出让或划拨土地价格的20%征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房地产用地将征收增值地价。这样，从紧的土地政策，不允许开发商囤地，大量的项目动工并被推向市场，同时2007年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致2008年房屋销售压力进一步加大。图：2007年和2008年批准预售面积表2、全年商品房销售量23、持续下滑2008年第四季度新建商品房销售面积7.1万平方米，同比只为去年同期销售量的三分之一，环比与上季持平，其中：住宅销售面积6.9万平方米，同比减少69%，环比同上季一致，商业营业用房销售面积0.1975万平方米，同比减少65%，环比增长97%。全年累计新建商品房销售面积33.58万平方米，比去年62.8万平方米减少47%，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有的楼盘甚至出现 “零成交”，成交量降至历史新低。房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投机能力下降不同程度退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正的住房需求者对房地产产品提出了更高的要求。3、新建商品住房价格稍有回落224、008年第四季度，新建商品住房均价为1651元/平方米，同比上涨6%，同上季相比，涨幅降低了7个百分点，环比下降1.2%；高层住宅均价为1936元/平方米，同比上涨6%，涨幅降低了3个百分点，环比下降0.2%；多层住宅均价为1473元/平方米，同比上涨7%，环比下降1.14%。全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。商品住房均价第一、二季度小幅上升至最高点1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢复至年初的水平，全年最大涨幅不到50元/平方米，而2007年从年初至年末涨幅达200元/平方米。图：2007年至2008年商品住房销售价格4、累计可售面积总量继续放大。至2008年底，商品房累计可售面25、积达88.58万平方米，同比增长92%，环比增长32%；其中：住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍，环比增长33%；商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%，环比增长35%。由于商品房市场交易冷淡，进一步堆积了商品房累计可售面积总量，也不断扩大了市场的供需比例，商品房面积供需比例高达12.47：1。5、120-144平方米户型销售依然占市场主体。图：不同户型住房销售面积情况今年第四季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示，120-144平方米的户型面积占整个住宅销售面积的67%， 144-180平方米的户型面积占13%，较上季稍有增长，90-120平方米面积占26、9%，比上季减少16个百分点，大于180平方米的户型占9%，比上季增长6个百分点，小于90平方米的户型面积所占比例与上季持平，占2%。图：不同户型住房销售套数情况从2009年全年不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示，120-144平方米的户型销售套数占整个销售套数的69%，较上季增长18个百分点，144-180平方米和90-120平方米的户型分别占11%、10%，大于180平方米的户型占7%，小于90平方米的户型占3%。 第三节：商业市场分析在经济快速发展和城市迅速扩张的推动下，xx商业呈现出前所未有的繁荣局面。多极商圈涌现，业态更趋丰富，辐射力不断增强；商业地产开发方兴未艾， 专业市场、订27、单项目不断涌现，开发理念更趋成熟；国内外品牌蜂拥进驻，知名连锁百货、超市扎堆经营，xx商业已经达到一个新的高度。xx商业发展的特点具体表现在：1. 新旧商业对消费的刺激与回应。随着新一佳、步步高、汇天、友谊阿波罗等省内外知名企业的进驻，在商业布局、营销机制等方面带来新的震荡，商业经营场地不断扩大，竞争将会成为商业提升档次的重要基点；2. 商业层次逐渐明朗，区域性商贸中心的基本框架形成。在市区已形成了以春园商圈为轴心呈“十字架”状辐射。北至友谊阿波罗大型百货，西通xx最大九龙小商品市场以及本案xx城市广场，东往九亿步行街及步步高。3. 品牌布局较混乱，重复建设性问题严重。已有的商业建了又建，规划28、不合理，百货、超市、餐饮、娱乐、专业市场等业态还没未到充分发挥，虽然有各类品牌扎堆入驻，但国际国内一线品牌仍然欠缺，中低档商品仍旧主导市场，传统商业格局占据主流。因此，中高档次的品牌大型百货与超大型连锁超市的紧密结合与合理布局在xx仍然是一片空白。虽然友阿、步步高等带来了连锁百货的经营模式与众多首次入娄品牌，但在定位上依旧沿用保守式经营方式，竞争档次未从根本上拉开，特别是侧重商业综合规模和生态的“一站式商业”尚未成型，这为处于核心商圈的xx城市广场兴建提供了良好的契机。按商业集中度、顾客消费取向、发展程度，xx目前形成了春园、xx、火车站三大较为成熟、各具特色的商圈。xx商圈火车站商圈春园商圈29、一、 春园商圈1）商圈概况汇天百货友谊阿波罗新一佳康星百货春园步行街九龙市场xx城市广场今典影城 ITAT沃尔玛春园商圈春园商圈是指地处xx城市核心，以春园商业步行街为辐射半径，东至友谊阿波罗商业广场、南抵乐坪街、西达九龙市场、北接新一佳超市的围合区域。春园是xx商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以xx广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合，形成总体量达30多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为xx业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典30、影城等强势品牌组合，开创了xx商业发展的新纪元。康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈的领导地位。2）业态构成业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。业态范畴涵盖百货、超市、餐饮、娱乐休闲、专业市场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。a、百货商 家区 位定 位规 模管 理经 营友谊阿波罗长青街中中档精品17000统一一般步步高长青街东中档大众化20000统一良好ITAT31、春园步行街内中低档15000统一一般汇天xx广场中档10000统一差康星xx广场中低档4000统一一般xx名店xx广场中档3000统一较好南洋九龙市场内低端50000超市化 一般品牌大型百货在xx仍是一片空白。友谊阿波罗、步步高虽带来了连锁百货的经营模式及众多首次进驻xx的品牌，但在定位上依旧沿袭中档大众化的保守经营路线，各百货店品牌组成类似，营业规模普遍局促，竞争档次未从根本上拉开。步步高稳健的经营积累了一定数量的客户群，取得了相对可观的经营业绩；友谊阿波罗还需经历较长的培育期，而汇天百货已陷入衰退的被动竞争局面。b、超市商 家区 位规 模经 营备 注沃尔玛春园步行街内18000良好负一层整32、层国美电器春园步行街内4000差 新一佳氐星路中15000一般社区型购物中心通程电器九龙市场内4000较好沃尔玛的进驻给新一佳带来了巨大的竞争压力，新一佳业务模式被迫从纯超市向“超市+百货”转型，勉强维持经营。而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊一筹。春园商圈正处于扩容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。c、餐饮商 家区 位面 积经 营主 题肯德基1店春园步行街口600良好西式快餐肯德基2店汇天国际一楼400良好西式快餐西堤岛文化局二楼850良好中西餐咖啡铭典长青街邮局对面8033、0一般中西餐咖啡西典九亿步行街1000一般中西餐咖啡第三空间九亿步行街300一般中西餐咖啡兰桂坊春园步行街银街600良好中西餐咖啡米萝咖啡春园步行街金街1000良好中西餐咖啡名人茶庄春园路300一般茶饮味博士氐星路中1000良好中式桂林人1店 氐星路中1000良好中式快餐桂林人2店 春园步行街2000良好中式快餐永和豆桨氐星路中200良好中式快餐上岛氐星路图书馆2F500良好中西餐咖啡儒林茶庄长青街新华书店1000良好茶饮春园美食广场ITAT百货楼上2000一般风味自助老舍茶馆长青街600良好茶饮星克玛春园步行街2500较好中西餐咖啡春园商圈是xx美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、34、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可挖！d、娱乐休闲类商 家区 位主 题面 积经 营雅芳时尚会所氐星路美容美体1800较好风尚瑜珈九亿步行街瑜珈260良好美丽传说九亿步行街足浴3000良好京都医学美容九亿步行街医学整形540良好彭都春园步行街美容美发2000良好禅逸瑜珈馆春园步行街瑜珈300良好美时慕春园步行街美容美体300良好沸点35、健身馆春园步行街健身700良好今典影城ITAT五楼电影5000良好新城影院乐坪街电影5000较差美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为xx时尚潮流的方向标。各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示xx娱乐休闲消费热情高涨。但KTV、酒吧、电玩、商务会所、运动馆（旱冰、桌球等）等热门娱乐业种缺位待补充。e、专业市场类商 家区 位主 题面 积布 局经 营鑫鑫手机城xx广场手机800柜台式一般新绿岛手机城氐星路中手机1500柜台式良好长青中街长青街精品家纺约60/个街铺良好春园钻石街乐坪街精品家纺约60/个街铺良好九亿步行36、街女装及童装 20765街铺一般九龙市场长青中街小商品10000摊位分割良好时尚潮流城春园步行街潮流服饰2000摊位分割一般春园小商品城春园步行街小商品18000摊位分割一般春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。这类市场大多将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。3）租售行情a、租金及铺面转让费春园商圈租金地图火车站湘阳路氐星路中段120元/月SOHO尚都新一佳iji长青路东37、段60-150元/月友谊阿波罗xx名店广场星达馨都汇天国际康星百货长青街春园商业步行街金街长青路中段140元/月九亿步行街鑫鑫手机城九龙市场步步高一楼70-120元/月，二楼15元/月氐星路中段160元/月xx城市广场新绿岛手机城春园金街130-150元/月钻石街银 街ITAT今典影城沃尔玛春园银街160元/月新城影院春园钻石街90 -100元/月娄星广场星玛克咖啡乐坪街氐星路一楼临街90元/月广成大厦春园商圈是xx租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达160-200元/月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；春园步行街银街长青路中段38、九龙市场临街区域次之，但租金亦达140-160元/月的高位。品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。其中以春园步行街九龙市场临街区域为最，转让行情约为20-25万元/店面；氐星路中段（xx广场新一佳）、长青路中段（xx广场友谊阿波罗）略低，但单门面的转让费也普遍在15-20万左右/店面；九亿步行街人气稍逊，报价为空转2万元/单门面。b、售价表现春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是xx商铺售价最高的区域之一。2004年5月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下16000元/的天价，并很快销售一空；2006年6月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺39、均价达21000元/，最高价突破30000元/，创造了又一个奇迹。春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星达馨都、soho尚都，街铺售价在24000-26000元/，单铺面积在60左右，总价在200万左右，热售局面未丝毫减退。三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达30000元/，相比2006年上涨幅度已达40%。和街铺形成鲜明反差的是二楼及以上铺面：星达馨都二楼售价仅5500元/，且有较大还价空间，不及一楼的1/5，仍乏人问津。目前经营中的二楼以上商业，除春园步行街外部分表现乏力，以低租金维系。二、 xx商圈1）商圈概况xx商圈是指位于xx城北，以大汉路为发展轴线，以x40、x国际建材家居城为辐射半径，东至涟水河二大桥、南临涟水河风光带、北抵凤阳街、西达娄星北路的围合区域。xx商圈形成周期短，尚处于培育期，以建材家居为鲜明特色，着眼于涟钢及城北居民消费。xx国际建材家居城以28万超大规模领衔，多个建材市场沿xx国际建材家居城延伸抱团经营，沃尔玛、佳惠百货、通程电器等主力店的进驻更是为该商圈的进一步发展注入强心剂。xx商圈分布图丹枫国际鑫新家居城沃尔玛大汉钢材城大汉建材城涟钢步行街TOP尚都xx建材城2、业态构成商 家业 态区 位规 模经 营沃尔玛超市xx建材城内17800一般佳惠百货百货+超市TOP尚都内5000已签约通程电器电器超市TOP尚都内3800已签约碧波41、尔电器电器超市xx建材城内6000招商中湘中明居建材超市xx建材城内16000一般松建建材建材超市xx建材城内10000较好先锋建材建材超市xx建材城内20000较好金山角酒楼餐饮大汉路交叉口900较好天趣茶楼茶饮大汉路口800较好xx商圈内大型建材市场多达4个（含规划中），面积在10000以上的大型建材主力店多达6个，建材主营面积逾20万。庞大的开发规模形成了鲶鱼效应，但也造成供求失衡的局面。鑫新家居城、大汉建材市场招商艰难，疲态凸显；xx国际建材家居城部分商户经营惨淡，被淘汰出局；凤阳步行街则已陷入破产境地。沃尔玛、通程电器等品牌的进驻丰富了业态的多样性，但商圈内餐饮、娱乐、休闲、服饰专卖42、等业态仍极度欠缺。大汉路沿线开发方兴未艾，xx开发区正处于急剧扩张中，xx商圈前景斐然；但城北人口总量有限、涟钢职工消费力较为分散的局面短期内难以改变，商圈成熟仍需假以时日。3、租售行情a、租金项 目xx国际建材城鑫新家居商贸城TOP尚都凤阳路租金一楼40-60元/月二楼8-11元/月20-30元/月一楼40-68元/月二楼15元/月20-40元/月招租率一楼95%以上二楼90%主力店满租一楼10%二楼空置一楼20%二楼空置满租xx商圈街铺平均租金水平约为40元/月，仅相当于春园商圈数值的1/4；二楼租金低至10-15元/月，除xx建材城外其它项目乏租客问津，商铺供求失衡是制约租金上行的主因。43、商铺空置现象随之蔓延：鑫新家居商贸城、TOP尚都招商乏力，一楼空置率达八成，二楼几乎全处与空置状态。xx国际建材城通过引进大型主力店，招租率相对理想，规避了后期运营冷清的局面。b、售价项 目xx国际建材城鑫新家居商贸城TOP尚都售价一楼4200-6800元/二楼1100元/4500-6000元/9280-10780元/月销售率一楼100%二楼50%临街铺100%一楼85%和低落的租金水平形成鲜明反差的是商铺售价的高企。xx国际建材城2006年1月以4200-6800元/的价格公开发售，即告销售一空，令市场叹为观止；鑫新家居商贸城同样备受客户关注，实现了高售价和高销售率的统一；TOP尚都街铺售价44、逾万元/，客户的购买力惊人，创造了xx商圈的价格顶峰。三、火车站商圈1、商圈概况老 街天成银座 吉泰邦臣 月塘ktv一条街六福大厦庄盛项目金成时代广场明珠步行街新一佳火车站商圈是指东接石马公园、南临湘阳路、西达氐星路、北靠老街的围合区域，它的形成与发展和xx火车站休戚相关，是xx历史最为悠久的商圈。火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座、明珠步行街等项目曾一度陷入维谷，但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘KTV一条街的兴盛，鹏天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园、xx的次级商圈之一及xx最密集的酒店集群。2、业态构成火车站商圈业态构成分散，以批发市场、电脑/娱乐45、专业街为主，超市、餐饮、美容等零星布点；中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。如老街是全市糖酒、饮料、水果、五金、杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元；明珠步行街是xx唯一的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存；月塘KTV一条街聚集了数十家大型歌厅，堪称xx娱乐的大本营；百洋、百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏、乱、差现象依然严重，制约了商圈的进一步发展；明珠步行街、老街、月塘街等专业市场自行成市，普遍缺乏引导和管理；各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象蔓延，商圈前景不容乐观。a、专业市场项 目区位规 模业态经 营明珠步行街氐星路旁546、7000电脑市场较好老街门面240个批发市场 良好月塘街Ktv38家歌厅良好天成银座火车站旁30000电脑城未开业b、超市商 家区 位规 模经营百洋超市六福大厦1-2F1200一般百花超市市政大厦1楼800一般龙胜超市锦泉宾馆1楼500一般c、餐饮商 家区 位面 积经 营主 题彼岸咖啡六福大厦3F600一般中西餐厅湘都酒楼氐星路600良好大型酒楼百事德氐星路300一般中西餐厅d、保健美容类商 家区 位主 题面 积经 营雅露仙美容休闲馆氐星路美容美体800良好鸿远足浴长青中街足浴保健1200较好百分百美发氐星路美容保健1000较好3、租售行情租赁方面，老街租金持续看涨，现平均已达60元/月；明珠47、步行街则从30-60/月不等，出租率达八成；火车站广场周边物业街铺租赁行情为60-90元/月，且供不应求。售价方面，火车站商圈开发量集中，是xx楼市的热点片区之一。但楼盘大多规模偏小，档次偏低。销售当中的项目有金成时代广场，一楼街铺售价靠火车站广场侧约为22800元/，靠站前路侧约为18000元/，销售行情看好，但内铺推售艰难。吉泰邦臣8000余的商铺预计于2009年中推向市场，由于定位高端，业态规划和租售前景难测。第四节：项目建设条件一、地形条件xx处于湖南省几何中心，地势西高东低，呈阶梯状倾斜。在大地貌格局中，新化县、冷水江市、涟源市的西南部属湘西山地区，涟源市的中、东部和娄星区、双峰县属48、湘中丘陵区，属于云贵高原向江浙丘陵递降的过渡带。西部山势雄厚，峰岭驰骋，大多为侵蚀、构造、溶蚀地貌，地势险峻，海拔较高；东部地势逐步降低，地形起伏平缓，丘冈延绵、平地宽敞，海拔较低。唯娄星区南部大多为溶蚀堆积的丘冈平地貌。xx城市广场地块为典型的丘陵熔岩地貌，岩石层分布较浅，岩石质地较为坚固，地势顺坡起伏，为项目规划设计带来挑战，同时也对基础施工造成一定影响。根据湖南省地震烈度分布图，xx市属于六度以下地区，设计时可以不考虑抗震设防需求。 二、气候条件xx市地处中亚热带季风湿润气候区，既具季风性，又兼具大陆性。其基本特征为气候温暖，四季分明；年平均气温165175，年极端最高气温38l，年极端49、最低气温1。多年平均降水量13001400毫米，一日间最大降水量1473毫米，降水多集中在47月。年日照时数1410.41621.9小时，年日照率3437。年蒸发量1365.61521.6毫米，年平均相对湿度7880，年平均风速 l.52.0米秒，多年最大风速为203米秒。全年无霜期253281天。由于光、热、水基本同季，气候条件对项目施工影响较小，施工周期较长，对施工进度极为有利！三、经济条件xx经济发展迅速。2007年，全市生产总值为449.51亿元，增长15.2%，比上年提高2.7个百分点，连续5年保持两位数增长的态势。其中，第一产业增加值87.69亿元，增长5.6%；第二产业增加值2150、7.14亿元，增长20.2%；第三产业增加值144.68亿元，增长13.2%。按常住人口计算，人均GDP为11565元，增长14.1%。财政收入增长较快，据快报统计，全市财政总收入32.75亿元，增长25.2%，其中地方财政收入19.05亿元，增长24.3%。 通过中心城区北扩南移战略的实施，xx城市骨架不断扩大，城区功能日臻完善，成为湘中地区政治、经济、文化、商业的中心，辐射下属县市及邵东、湘乡、宁乡等地1400万人口的区域性中心城市正在形成！四、交通条件xx是湖南重要的交通枢纽城市，长昆高铁（建设中）、洛湛铁路和湘黔铁路在此交汇，上瑞（上海至瑞丽）与太澳（太原至澳门）高速、娄怀高速（xx至51、怀化）由此延伸，更有多条国道干线贯穿全境，距黄花国际机场仅70分钟车程，大交通带来大视野，大开发实现大未来。长株潭获批两型社会综合配套改革试验区，上升为国家战略，成为新特区；湖南省政府适时提出“3+5”城市群发展战略，进一步放大了长株潭试验区的辐射功能。xx具有区位、交通、资源等不可替代的天然优势，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心发展极。五、制约因素随着城市的不断发展，房地产开发热的不断升温，商业浓度的逐渐提升，外来商业与已有商业的竞争局面在不断加剧，项目发展所要面临的挑战也在逐步升级。具体表现在：1、 金融危机仍未消退，宏观环境不明朗。房地产市场出现了普遍的持币观望局面，大部分项目销52、售维艰，存量市场不断膨胀，暂未有好转迹象，前景并不明朗。2、 房地产供求失衡的趋势愈加明显。08年底商品房累计可售面积达88.58万平方米，同比增长92%，；其中住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍；商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%。市场的供需比例达12.47：1，严重供过于求，形势不容乐观。3、 xx商业开发和运营中的同质化和跟风现象非常严重，步行街、百货定位泛滥，迷恋概念炒作忽略运营管理，侧重销售回款忽略业态和招商，导致部分项目后期经营艰难乃至被淘汰，对整个商业环境造成冲击。差异化和特色化将成为xx商业发展的长期趋势。4、 竞争项目不断涌现，竞争局面呈现53、白热化。xx城市广场周边销售中项目3个，筹备启动的项目即达5个，九龙、轩宏、百花项目规模庞大，定位普遍接近，产品相对类似，商业比重相对过大，恶性竞争将在所难免。第六节：项目实施方案一、项目开发计划1、拟定原则1） 本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。2） 本项目经测算销售值达128581.8万元人民币,从xx楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定销售期为3年，其中蓄势期为一年。3） 根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体54、开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动分片区开发的模式进行开发经营。2、建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。2、 进度安排。根据xx市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：1） 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：6个月2） 商业、酒店、住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：36个月3） 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）、基础设施安装完成（弱电、消防、电梯、暖通等）：24个月4、 项目周期设定1） 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规55、划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。现暂以2009年作为起始年。2） 根据xx市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：3） 根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、 分段周期设定1） 2010年实现基础完工，2010年实现酒店、商业及部分高层完工并顺利交付使用，2012年实现高层整体完工并顺利交付使用。2） 高层预售证采取分批次申请的方式，一方面减缓成本压力，另一方面加快销售进度及销售收入。3） 2009年完成所有前期56、筹备和工程准备工作，2012年实现项目整体完工并全数入伙。二、组织管理 综合部1、负责贯彻公司领导指示。做好上下联络沟通工作，及时向领导反映情况、反馈信息；搞好各部门间相互配合、综合协调工作；对各项工作和计划的督办和检查。 2、根据领导意图和公司发展战略，负责起草年度工作计划、年度工作总结和其他重要文稿，牵头或协助公司的规划研究。 3、负责全公司日常行政事务管理，协助总经理处理日常工作，负责总经理的日常活动和外出活动的安排。 4、组织安排公司办公会议，或会同有关部门筹备公司其他会议及有关重要活动，做好会议记录和整理会议纪要，根据需要按会议决定发文。 5、负责公司来往信函的收发、登记、传阅、批示57、，做好公文的拟订、审核、印刷、传递、催办和检查，及文书档案资料的归档立卷管理的工作。 6、做好公司历年大事记的原始资料收集和编纂工作，定期或不定期编辑公司简讯、简报或内部发行的刊物。 7、负责公司保密工作和法律事务，妥善保管和正确使用公司印章和介绍信。 负责前台接待、客人来访迎送等招待工作。 8、负责公司办公设施的管理。包括公司办公用品采购、发放、使用登记、保管、维护管理工作，负责传真机、复印机、长途电话、手提电话、计算机、手提计算机的管理和使用。 9、协助信息部门做好信息系统总体开发工作，提高行政办公效率，重点监控计算机联网后的信息保密。 10、负责公司总务工作，做好后勤保障。主要是员膳食、58、卫生保洁、电话总机服务、安全门卫、宿舍管理工作。 11、负责公司车辆调度、管理、维修、保养工作，确保公司领导和职工正常工作用车。定期对司机进行交通安全教育，减少事故和违章，降低油耗。 12、为丰富员工文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动。 13、兼管公司职代会和工会。 14、完成总经理交办的其他任务。 财务部1、贯彻会计法和国家有关政策法规，维护财经纪律，严格执行各项财务开支范围和标准，保证集团各项资金合法、合理有效地运行和使用。充分提高资金的使用效率，促进集团各项事业的发展。2、做好财务管理的基础工作，及时制定适合后勤集团情况的实施细则和有关财务规章制度。3、负责编制后勤集团各项财务收支59、计划，并协助搞好经费指标的分配工作，加强财务监督，正确实施会计工作规范，经常研究经费使用情况，不断提高管理水平。4、遵守国家会计制度，认真做好记账、算账、报账工作。切实做到手续完备，内容真实，数字准确，账目清楚，日清月结，编报及时。实现会计工作的规范化、制度化、科学化和电算化。5、加强集团各项资金的管理，监督各部门财务计划的执行，加强会计核算业务。配合审计及有关部门进行财务检查。6、负责对集团物资财产的核算。并配合有关部门进行管理。维护学校公共财产的安全完整。7、建立健全各项制度。抓好对财会队伍的思想建设，业务建设。不断提高会计人员的基本素质和核算水平。8、开展经济活动分析，考核资金使用效果。60、参与经济决策，努力提高经济效益。9、完成领导交给的其它工作。 工程部1、负责工程技术日常工作和项目目标管理目标。2、负责工程技术文件对内、外的审核签发。3、协调与公司其他部门的关系。4、负责将有关涉及工程造价增、减的技术文件报主管经理审批。5、负责技术文件、施工图纸的审核及各种标准、规范最新技术的确认、推行。6、参与管理者评审会议，对质量体系提出评审意见。7、接受领导的指令，负责组织编制质量计划的质量目标、质量控制、质量记录相关内容，参与对项目质量计划或控制计划的评审和审核。8、负责组织对项目控制性计划，总体计划的评审。9、审核方案设计任务书、初步设计任务书、施工图设计任务书，参与方案设计、扩61、初设计、施工图设计的评审和确认会议，参与设计质量的评审，参与方案设计和扩初设计重大调整的讨论，审核签发施工图。10、审核零星工程设计文件、设计变更文件，签署审核意见。11、负责建筑前期布置、堪界及现场技术指导工作。12、每月月底前完成本部门工作总结及下月工作计划，上报上级领导。 营销部1、负责市场调查工作。2、负责市场企划工作。3、负责编制和组织实施年度营销计划。4、负责具体销售合同（定单）的评审与组织实施。5、负责客户管理和信用风险管理。6、 负责售后服务管理。7、负责营销收入和销售费用的管理。8、负责品牌建设。9、负责营销人员队伍建设。10、参与企业年度工作报告的编制，负责向财务部提供相应62、资料。11、参与制定科技发展战略，负责向技术中心提供国、内外音视频产品市场状况及趋势分析报告。12. 参与集团公司年度新产品研发计划，负责向技术中心提供新产品研发市场信息。13、参与科研项目的立项及评审工作，负责向技术中心提供产品的市场需求意向及价格定位报告。14、参与网络信息建设，负责向综合办提供职责范围内的相应资料。15、参与企业文化建设，负责向综合办提供职责范围内企业文化建设资料。16、负责上级领导交办的其他事项。三、实施措施本项目施工承包用公开招标方式，应做好如下各项工作：1、 施工承包制1）申请招标2）编制招标有关文件，包括招标广告、资格预审文件、招标文件、合同协议书，资格预审和评标63、方法等。3）编制或者审核标底。4）招标广告。5）资格预审6）组织现场考察7）标前会议。8）开标、评标及定标。2、工程管理制为确保施工条件正常运转，应严格督导施工作业，负责项目在建设期间的施工管理、材料管理。加强施工监管；做好项目工程进度记录和项目主要事项记录，为项目竣工验收提供整套原始依据。3、 责任追究制严格加强施工监管、严把工作质量关、安全关，杜绝质量安全事故发生。第七节 投资估算与资金筹措一、 投资估算1、 估算内容1） xx城市广场项目，位于xx中心城区核心地带，春园商圈中央，地理位置显赫，商业辐射范围极广，人流鼎沸，是市中心唯一一块待开发建设的大型综合性用地，堪称xx地王。2） 为实64、现“中南首座国际化城市综合体”的宏伟目标，该项目在产品上集成了购物中心、风情商业街、五星级酒店、高级住宅及公寓等多种类型，在开发规模、项目投入、产品品质上均为xx房地产发展史上前所未有，在开发周期上初步设定为一次性建设完成。3） 该项目主要经济技术指标如下： 项 目单位数 值备 注规划总用地面积48541.77绿地总面积10791.5总建筑面积368658.45计算容积率面积270097.8地上总建筑面积257968.45其中居住建筑面积105081.09计入容积率写字楼建筑面积20685.97计入容积率地上商业建筑面积64240.35计入容积率地上酒店建筑面积57326.8计入容积率架空层165、575.35不计入容积率屋顶机房面积612.69地下总建筑面积110690其中地下酒店建筑面积3899不计入容积率地下商业建筑面积13489.06计入容积率地下设备用房及车库建筑面积93086.34不计入容积率写字楼入户大堂建筑面积215.6计入容积率容积率5.564建筑密度56.89绿地率22.23住宅户数户1180居住人数（每户按3.2人计算)人3776机动停车泊位数辆1784其中地上停车位辆36地下停车位辆17482、 结构及装饰标准1） 结构标准：为保证建筑的可实施性，塔楼采用部分框支剪力墙结构、剪力墙结构，裙楼采用框架结构。具体包括：A、 合理布置柱网，既兼顾商业和停车位使用，又保证66、柱网不至于过大而增加成本和影响层高；B、 在关键部位（如框支层）采用高强度混凝土，高强度钢筋，以减少钢材用量，局部部位框支柱采用型钢混凝土柱，以减少截面尺寸过大对商业影响；C、 部分楼体根据所处位置，将其作为纯落地剪力墙结构处理，既能保证功能要求，又能有效节省转换成本；D、 地下室挡墙部分：结合柱网，将嵌固于柱网之间混凝土墙兼作挡墙，从而有效减少另行处理挡墙费用。2） 外墙装饰：大型购物中心含品牌百货、大型超市、及其他主力店面，以及五星级酒店以玻璃幕墙为主，辅以花岗岩及节能环保外墙面砖、墙漆等丰富色带；高级住宅及公寓以节能环保外墙面砖为主，辅以花岗岩及墙漆，增强立面效果及质感；架空走廊柱面为花67、岗岩，栏杆为不锈钢、有机玻璃组合；架空天桥柱面为铝塑板，栏杆为型钢或铁艺。3） 楼地面装饰：商业用房墙面及地面均为水泥砂浆找平，部分贴以高强度瓷砖；酒店地面以花岗岩为主；高级住宅及公寓为抛光砖，部分辅以花岗岩；公共通道为瓷砖、架空走廊为花岗岩、架空天桥为油漆；主题广场、露天舞台、台阶踏步等公共区域为花岗岩；步行主道、前坪空间为广场砖；停车场、车道、卸货平台为矼路面。4） 内墙及中庭：商业用房、住宅按混合砂浆，酒店大堂以花岗岩为主，其他按混合砂浆，辅以节能环保墙漆；主力店中庭为钢结构及有机玻璃组合屋顶，架空走廊为轻钢龙骨、铝塑面板。3、 估算依据1） 建设部房地产开发项目经济评估方法2） 湖南省68、建设工程造价及xx市工程造价信息3） 2009年3月份调研xx市场部分材料单价和劳动力工资标准4） 湖南中大设计院xx城市广场建筑规划方案5） 项目用地及规划条件4、 估算方法1） 建筑安装工程费A. 工程造价是指建筑、安装工程各部分所产生的直接工程成本，包括人工费、材料费、机械费、企业管理费、施工企业利润、税金等各项费用。B. 工程造价指标按以下方法进行核算：工程量：指标计算参考2001年湖南省建筑工程概算定额；工资单价：参考上述定额并考虑09年用工工资实际水平；机械台班单价：参考1999年湖南省建筑工程单位估价表附录单价，并参考湖南省工程造价最新数据及最新市场行情进行估算编制。2）其他相关69、费用其他费用是指为完成该项目所产生的除工程费用以外的直接或间接的相关费用，包括前期筹备、报建报批、项目管理、销售、财务及其他不可预见的费用。该类费用根据国家、湖南省、xx市有关文件予以计取，具体计算根据一定比例标准予以估算。5、 项目投资概算经概算，本项目总投资为101684.2万元人民币。投资具体包括土地成本、前期筹备及工程费用、建筑工程安装费、基础设施建设费、公建配套费、开发期间管理费用、销售费用、财务费用、税费及其他不可预见费用等。1） 土地成本土地成本包括土地使用权出让金、土地出让佣金、土地交易契税、拆迁安置补偿、报建报批费用等，共计为19622万元。序号名称取费依据费用标准（元/）工70、程量（）费用总额（万元）备注1土地使用出让金发展商所签订之土地出让协议48541.77181682佣金国土局相关文件4%18168727预估3契税财政部标准4%18168727预估土地成本小计：19622万元2) 报建报批费用包括必收的行政事业性收费（基金）10项、发生即收的行政事业性收费（基金）、服务性收费等，共计为4541.8万元。序号名称费用标准（元/）工程量（）费用总额（万元）备注1城市基础设施配套费123.2 368658.454541.8预估，未计入政策优惠部分2防空地下室易地建设费3白蚁防治费4价格调节基金5新型墙体材料专项基金6散装水泥基金7工程质量监督费8工程定额测编费9劳保71、基金10一般工业与民用建筑抗震设防要求确认费11城市道路占用费12城市供水配套费13矿产资源补偿费3）前期筹备费用具体包括为筹备本项目在证件办理、规划设计、可行性研究、三通一平、地勘、质监等阶段发生的费用以及相应办证费用等，总计约为1075.1万元。序号名称取费依据费用标准（元/）工程量（）费用总额（万元）备注1规划设计费方案设计发展商所签订合同23368658.45847.9含地下室设计扩初设计施工图设计2可行性研究费估算值53三通一平费施工接水按现场要求估算3048541.77145.6包括挡土墙、临时用水电等施工接电场地平整临时设施4项目测量费xx市规划局收费1368658.4533测绘72、放线5水文、地堪费1368658.45336投资许可证办证费长沙市计委收费1办证费7建设工程规划许可证费长沙市城管局收费1办证费8施工许可证费长沙市建设局收费1办证费合计：1075.1万元4）建筑安装工程费用取费标准参考xx市工程预算定额及市场基本价,同时参照周边项目工程承包价格。单类建安工程费明细包括桩基础、结构、土建工程、外装饰及普通房内粉刷、管网预埋等费用，建安工程的完成须达成交楼标准的基本条件。以下预算以09年材料市场价格为基准，并未考虑到材料的市场价格变动幅度。实际发生费用在此基础上变动，共计费用为47641.1万元。名称细项取费依据费用标准（元/）工程量（）费用总额（万元）备注商业73、及酒店建筑安装工程费结构工程湖南省建筑工程预算定额xx基价及经验值1300元/121567.1515803.7含幕墙等外装饰桩基础土建工程外墙装饰室内粉刷高层建筑安装工程费结构工程同上1300元/12576716349.7含门窗及管网预埋、含建安营业税、不包括电梯桩基础土建工程外墙装饰室内粉刷地下室建筑安装工程费基础同上1300元/119136.215487.7含建安营业税土方管网防水停车设备安装费用合计：47641.1万元5）基础设施费基础设施配套建设费用是指项目红线内外的各项基本硬件的建设费用。具体而言，包括小区的供电、供水、电信、煤气、排污、安防、景观、道路、围墙、照明等基础设施的建设费74、用，共计费用为4923.7万元。序号细项取费依据费用标准（元/）工程量计算（）费用总额（万元）备注1供电按工程量估算65368658.452396.3专变供电2供水15368658.45552.9不含增容费3电信7368658.45258.14煤气7368658.45258.15排水排污15368658.455536智能安防15368658.45553门禁等7园林景观105830987.2不含道路8围墙400元/米500米2挡土墙不计9道路同上800元/米1000米8010环卫按需购买10垃圾桶垃圾车及保洁11室外照明按市场价估算单路20.4万/公里5km102含安装12路牌同上5000元/块75、10513宽带网电信局收费99元/户代缴14闭路电视广电局收费150元/户代缴15小区出入口1000元/40040建设2个出入口合计：4923.7万元6）公建配套费公建配套是围绕小区建设而进行的必要的公共配套资源建设，包括公共区域的装饰，会所等硬件的配备，暖通、弱电、电梯、消防等设备安装，共计费用为7386.8万元。序号细项取费依据费用标准（元/）工程量（）费用总额 （万元）备注1设备及安装工程费暖通工程造价概预算手册100148229.71482.3商业酒店空调、通风弱电25368658.45921.6安防系统 背景音乐、综合布线电梯30万/部1003000消防35368658.45129076、.3 其他10368658.45368.6 2公共装饰及配置同上5332161166电梯前室,大堂，楼梯间3煤气调压站按市场价格估算5060034变电站400500205垃圾站200500106辅助用房50050025物管/办公用房等7会所2000500100合计：7386.8万元7）项目管理费用包括项目人员工资、业务招待、人员培训、办公行政等各项开支，按照4年开发周期3年工程期2年销售期计算，以节俭量力为原则，共计费用为1594.5万元。序号明细取费依据计算标准总量费用总额（万元）1公司经费按公司情况估算1002职工培训费按公司情况估算103档案汇编费按城建档案馆收费24噪音费按城管局收费377、5治安费按公司情况估算2000元/月48月9.611车辆维护费按公司情况估算3000元/月3台48月34.212开办费摊销1013业务招待费20000元/月48个月9614报废损失315办公行政费2000元/月48个月9616职员工资奖金1.1%计提111881万元1230.7合计：1594.5万元8）项目销售费用销售费用的支出主要在于销售管理、广告宣传、产权办证等的费用构成上,共计费用为2962.3万元。序号明细取费依据收费标准总量费用总额（万元）1售楼处建设按市场价格估算销售总额2%128581.8万元2571.6广告宣传费销售代理费预售许可证费2注册证办证费产权处收费住宅：80元/套 商78、业：8000元/宗 1180套住宅300套商业 150写字楼369. 43产权处测量队测绘费产权处收费住宅：0.8元/ 商业：1.2元/ 综合：1.6元/住宅：105081.9；商业：87003.9 写字楼20685.9721.3费用合计：2962.3万元注：128581.8万元为销售总收入，数据来源见销售收入测算章节。9）项目财务费用财务费用的重点在于银行贷款利息的支出上。根据本项目开发成本及发展商资金实力的构成，本项目贷款规模为1.5亿元，为抵押性质贷款。受本项目开发的时间所限，预期单笔贷款时间为两年，贷款利率参考同期银行贷款利息，共计费用为3398.4万元。序号细项取费依据收费标准总量费79、用总额（万元）1借款利息按同期银行贷款利息7.56%上浮30%1.5亿元2948.42金融机构手续费按银行及公司有关情况估算借款额3%4503融资代理费4其他财务费用5坏帐损失合计：3398.4万元10）开发期间税费项目开发期间所需交纳的税费综合税率约为7.5%，其中营业税为主税种，征税科目未考虑享受政府税收减免优惠的部分，税费总额为7318万元。序号单项取费依据费用标准费用总额（万元）1营业税xx市税收标准销售额5%6429.092城建税同上营业税7%450.033教育附加税同上营业税3%192.94土地增值税同上地价1%181.685印花税同上销售额0.05%64.29合计：7318万元180、1）不可预见费用按直接开发成本（即上述开发成本细项第3-第6项）的2%计提，共计约为61026.7万元*2%=1220.5万元。二、项目总投资小计以上所列细项第1至11项，共计总投资为101684.2万元，单位投资成本为2758.2（元/）。项 目总投资单位投资（元/）1、开发成本864112343.9土地成本19622532.2报建报批4541.8123前期筹备费1075.129.2建安工程费47641.11300基础设施费4923.7133.56公建配套7386.820不可预见费1220.533.12、开发费用15273.2470.4管理费用1594.543.3销售费用2962.380.481、财务费用3398.492.2税费7318198.5合计101684.22758.2三、资金筹措1）投资资金来源本项目总投资为101684.2万元，采用一次性开发到位的建设模式，整个开发周期为3年，是一个建设时间长、资金投入量大的建设项目。本项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是自有资本金，二是向银行贷款，三是商品房销售收入用于投资部分，四是工程单位垫资部分。2）资金动作方式在项目的前期，启动自有资本金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当项目建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的82、资金，就可将整个项目投资完成。资金具体筹措方案见下表：注：建安工程费用、不可预见费用、管理费、财务费、销售费采用逐阶段分摊的方法计入投资成本。项目合计（万元）2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年投资总额101684.226242.4714994.919286.1819286.1819286.182588.971.开发成本864112548313385.8315847.6115847.6115847.611.1土地成本19622196221.2报建报批4541.84541.81.3前期筹备费1075.11075.11.4建安工程费47641.1-11910.28119183、0.2811910.2811910.281.5基础设施费4923.7-1230.931230.931230.931230.931.6公建配套费7386.8-2462.32462.32462.31.7不可预见费1220.5244.1244.1244.1244.1244.12.开发费用15273.2759.471609.073438.573438.573438.572588.972.1管理费1594.5265.75265.75265.75265.75265.75265.752.2销售费用2962.3493.72493.72493.72493.72493.72493.722.3财务费用3398.4884、49.6849.6849.6849.6-2.4税费7318-1829.51829.51829.51829.53.资金筹措300001800027841446544107615010.83.1自有资金300003.2工程垫资30003.3银行借贷150003.4销售收入27841446544107615010.8第八节 销售收入测算一、销售单价预测1）住宅部分xx中心城区目前在售项目并不多，各项目在区域特点、物业品质、产品形象等呈现出较多的相似性，因此通过市场比较法得出本项目的价格较为可行。同时考虑房价逐年上涨趋势，销售单价可在预期销售周期内合理上调。项目名称本项目龙泰上品鹏泰国际东方豪苑富厚名85、邸项目代码PxPaPbPdPe销售均价3300350030003200权重0.350.250.150.25项目区位位置774734交通864643景观443344商服配套664534周边环境542334品牌形象发展商品牌755455开发团队555345物业形象665455物业管理755556物业品质物业规模666455硬件设施1210119107户型创新887676户型结构1181161010物业配套855657总评分1008577717375计算公式: 本项目高层均价权重i均价iPx /Pi(i=ae)=3753元/ 通过测算并考虑到xx房价正常涨幅，预测2011年本项目高层住宅及公寓可实现86、价格为：4000元/平方米左右。2）商业部分本项目区域为xx商业核心区域，商业网点密集，商业气氛浓郁，商铺价值突出。但可售商业项目并不多，无法通过市场比较准确测算本项目商业售价。春园商圈内商铺转租较为活跃，租金能成为反映售价的一个重要参考值。可通过租金反推法测算商业的售价。目前春园商圈核心区域临街商业的市场最高地段租金约为280-350元/*月，平均租金为150-200元/*月，按照年均8%的回报预期，则12.5年为回收期，计算公式：本项目商铺售价=平均年租金*回报期预计本项目临街商铺售价为45000-52500元/，部分商铺售价为18000-30000元/。权衡本项目临街及内街商铺比例，可售87、商铺价格整体按20000元/计。3）车位部分标准车位按xx市场及周边项目车位销售价格平均值取值，即6万元/个。二、销售总价测算1）住宅部分根据销售周期和工程进度估计，确定住宅部分从10年下半年开始出售，整个销售过程大概分三批进行，每一阶段的总体销售率为30%、30%、20%、20%，预计销售时间跨度为1年半，即从2011上半年至2012上半年.按照销售率价格相应递增为：3800、4000、4100、4200元/，最终实现销售率100%。项目可销售面积（）销售单价（元/）销售收入（万元）第一批40%住宅及公寓42032.4400016813第二批40%住宅及公寓42032.4400016813第88、三批20%住宅及公寓21016.242008826.8销售收入合计：42452.8万元2）商铺部分商铺部分预计从2010年下半年开始出售，出售部分为整体商业面积的40%，包括负二层至地上二层的商业商业铺面，约为34801.2，价格取预测单价20000元/，销售周期为2010下半年-2011年下半年，最终实现100%的销售率。项目可销售面积（）建议销售单价（元/）销售收入（万元）第一批40%铺面13920.52000027841第二批40%铺面13920.52000027841第三批20%铺面6960.22000013920销售收入合计696023）写字楼部分写字楼可售面积20685.97，计划89、于2011年下半年整体价格在公寓基础上浮动1000元，预测为5000元/，销售总额为：10343万元,销售率100%.项目可销售面积（）建议销售单价（元/）销售收入（万元）写字楼20685.975000103434）地下车位部分地下车位部分同步住宅及公寓第二批时开始出售，计划销售679个，自2012年元月开始销售,计划上半年销售100%价格按市场均值定价为：8万/个。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）车位679个861845）销售额汇总预计本项目可实现销售总额为128581.8万元，各阶段销售额预计见下表。销售计划销售90、周期内销售额(万元)合计(万元)批数比例面积（）201020112012下半年上半年下半年上半年140%住宅及公寓42032.4168131681340%住宅及公寓42032.4168131681320%住宅及公寓21016.28826.88826.8240%铺面17400.6278412784140%铺面17400.6278412784120%铺面8700.313920139203写字楼2068610343103434车位679个61846184合计27841446544107615010.8128581.8注：1.销售的政策限定1.1根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法规定,房地91、产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,xx市一般的执行原则是工程形象达总工程量三分之一以上层数时发给商品房预售许可证。1.2 按现行的中国央行的住房信贷政策,对于高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。1.3 根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,预计应是该流水片开工后的第二季；达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。2销售周期设计2.1 按xx市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始正式对发售期房。2.2 根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，92、后两季为准现房和现房。根据xx市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售任务。 2.3 根据项目的开发和销售进程，车库在项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。2.4 销售周期初步设计为2009年上半年至2012年上半年，共三年。第九节 财务分析一、总成本费用估算项目的成本费用包括开发成本及开发费用两类，开发成本指土地成本、报建报批费用、建安费用、基础设施、公建配套建设费及其他不可预见费用；开发费用指项目管理费用、销售费用、财务费用、税费等。根据项目总投资估算，将总成本分摊至2009年-93、2012上半年阶段内。具体分摊方法及明细见下表：项目合计（万元）2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年投资总额101684.226242.4714994.919286.1819286.1819286.182588.971.开发成本864112548313385.8315847.6115847.6115847.611.1土地成本19622196221.2报建报批4541.84541.81.3前期筹备费1075.11075.11.4建安工程费47641.1-11910.2811910.2811910.2811910.281.5基础设施费4923.7-1230.931230.94、931230.931230.931.6公建配套费7386.8-2462.32462.32462.31.7不可预见费1220.5244.1244.1244.1244.1244.12.开发费用15273.2759.471609.073438.573438.573438.572588.972.1管理费1594.5265.75265.75265.75265.75265.75265.752.2销售费用2962.3493.72493.72493.72493.72493.72493.722.3财务费用3398.4849.6849.6849.6849.6-2.4税费7318-1829.51829.51829.95、51829.5二、利润估算根据国家计委、建设部1993年4月颁布的建设项目经济评价方法及参数（第二版）以及建设部2000年9月颁布的房地产开发项目经济评价方法的要求进行经济评价。经测算项目总利润为26897.6万元，据此计算项目投资利润率为26.5%，该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故项目具备可行性。项目总损益表如下表示：（注：总成本费用中已包含经营税金及附加总额为7318万元，所得税率暂按利润总额18%计算。）序号项目合计（万元）2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年1销售收入128581.8-27841446544107615010.82总成本费用96、101684.226242.4714994.919286.1819286.1819286.182588.973经营税金及附加7318-1829.51829.51829.51829.54税前利润34215.6-26242.47-14994.910384.3227197.3223619.3214251.335税前利润率33.6%6所得税4841.67税后利润22056-26242.47-14994.98554.8225367.8221789.8212421.838税后利润率21.7%三、项目可运用资金估算表项目在开发周期各阶段资金充裕，能确保项目顺利实施。（万元）序号项目合计2009201020197、120121销售收入128581.8-278418573015010.82经营税金及附加7318 -1829.536591829.53所得税4841.64可用资金116422.2四、项目总体现金流量表（万元）序号项目2009201020112012合计上半年下半年上半年下半年上半年1现金流入-27841446544107615010.8128581.81.1销售收入-27841446544107615010.8128581.81.2其它收入0-2现金流出26242.4714994.919286.1819286.1819286.182588.97101684.82.1土地成本196221962298、2.2报建报批4541.84541.82.3前期筹备费1075.11075.12.4建安工程费-11910.2811910.2811910.2811910.2847641.12.5基础设施费-1230.931230.931230.931230.934923.72.6公建配套费-2462.32462.32462.37386.82.7不可预见费244.1244.1244.1244.1244.11220.52.8管理费265.75265.75265.75265.75265.75265.751594.52.9销售费用493.72493.72493.72493.72493.72493.722962.3299、.10财务费用849.6849.6849.6849.6-3398.42.11税费-1829.51829.51829.51829.573183净现金流量-26242.47-14994.985548225367.8221789.8212421.83268974累计净现金流量-26242.47-41237.37-32682.55-7314.7314475.09268975税前净现金流量-26242.47-14994.910384.3227197.3223619.3214251.3334214.92五、财务评价指标1）评价参数说明评价依据为国家计委、建设部联合颁布的经济评价方法与参数、中国国际咨询公司100、编写的新建项目可行性研究经济评价方法、中国人民银行颁布的基本建设贷款项目评估实施办法。评价参数：折现率为10%。2）动态盈利分析净现值法和内部收益率法是判断是项目是否值得投资的重要工具。A、净现值（NPV）:是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。在项目计算期内，净现值就是按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。B、内部收益率（IRR）：就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电101、子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。内部收益率法能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。3）计算公式财务净现值计算公司：FNpV=(CI-Co)t(1+ic)/t公式中 FNpV-财务净现值，(CI-Co)t第t年的净现金流量，n项目计算期，ic标准折现率。4）基本指标根据上述表格分析计算得到项目的评价指标如下：税前财务内部收益率IRR(%)=43%税前财务净现值NPV（ic =10%）=22270.55税后财务内部收益率IRR（%）=33.5%税后财务102、净现值NPV（i=10%）=16208.87投资静态回收期为2.3年税前、税后全部投资的NPV均大于0；税前、税后的IRR均大于基准收益率及同期银行贷款利率和基准贴现率；静态投资回报期少于2年，反映项目具有良好的成长性和盈利性能。指标静态指标动态指标类别投资净利润率投资利润率NPVIRR税前税后税前税后数据21.7%26.5%22270.5516208.8743%33.5%六、评价结论该项目开发建设总投资为101684.8万元，项目可实现销售收入128581.8万元，利润总额26897万元，所得税4841.6万元，税后利润22055.4万元，开发周期为36个月。项目全部投资财务内部收益率（FIRR）为33.5%，税后财务净现值(FNPY)为16208.87万元，投资利润率为26.5%，投资利税率为18%。上述财务指标表明，由于本项目的建设条件好，市场优势明显，项目现金流量充裕，盈利能力非常稳定，抗风险能力比较强，能取得较好的经济效益和社会效益，建议尽快批准实施。