1、山东省青岛市住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月57可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目概况51.1项目背景51.2 地块位置、素质及现状51.3 周边环境81.4 市政配套设施121.5 项目宗地分析结论121.6、项目获取方式121.72、项目投资主体131.8、实施方式13二、市场调查142.1 青岛市城市经济发展情况142.2 青岛城市的规划发展方向162.3 青岛市土地市场状况192.4 青岛市房地产市场状况232.5可比楼盘分析312.6 市场调查结论38三、开发规划和营销规划393.1基本数据393.2规划的要求与限制393.3 开发方案的初步设想393.4 计划开发期403.5 项目的优劣势分析403.6 目标市场的确定和开发定位41四、项目经济分析484.1开发成本484.2项目主要财务指标（售价以整盘均价计算）494.3、内部收益率及投资回收期494.4、资金来源与运用49五、风险分析505.1项目盈亏点分析53、05.2项目敏感性分析515.3市场风险515.4政府政策风险515.5法律风险52六、结论526.1、基本结论526.2、存在的问题526.3、投资建议556.4、竞价策略55一、项目概况1.1项目背景项目来源地块位于xx与江西路交会处，总占地63亩。从2000年起，疗养院因为连年客流稀少，已经全面关停。疗养院拟通过土地拍卖获取资金，解决目前职工的工资及安置问题。目前土地已经被青岛土地储备中心收储，预计2009年9月末将以拍卖形式出让。土地出让金将100%返还青岛疗养院。土地性质目标地块为国有土地，用地性质为住宅用地，土地使用权70年。权属情况目前已经被青岛土地储备中心收储，待公开市场以拍卖4、方式出让。1.2 地块位置、素质及现状地理位置宗地原址为xx疗养院，位于市南区xx、江西路、古田路的围合区域，近青岛CBD商圈。宗地距海岸1公里以内，距离香港中路200余米，受CBD核心商圈和青岛金色海岸双重辐射，地理位置非常优越。青岛行政区划图宗地区位图四至范围宗地四至范围图宗地西邻xx，东临古田路，南到泉州路保留建筑，北至江西路保留建筑。宗地面积出让宗地总面积为42463.09平方米，合63.7亩。宗地现状目前，宗地内大的树木较多，主要有法桐、银杏、雪松、桂花、紫蔷、黑松、花杨、水杉及其它树种。宗地形状地块呈西南-东北走向，东西宽218米，南北长236米，形状不规则。地势地貌宗地地势北高南5、低，高差12米,可为项目建筑规划及景观设计提供便利。地质水文状况地质水文状况不详，待进一步勘察。景观资源现宗地内有较多的绿化树木、植物，为项目造景提供了先天优势；宗地距离海岸仅1公里，具有得天独厚的海景资源。地下情况地下建筑物基础、各种管线情况不详，待进一步勘察。1.3 周边环境地块地处青岛CBD商圈，周边各类配套高档，商场、酒吧遍布，内容丰富。海湾、公园、广场等景观要素遍布周边。地块向南2公里是青岛市前海风景区的主体，由西向东包括：团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾、浮山湾，自然风光优美。风景区内八大关、五四广场，中山公园、北京奥帆赛基地等是青岛标志性的旅游观光之地。 自然环境项目地块原属青岛疗6、养院，虽地处闹市区，但周边香港花园等大型成熟居住社区环绕，城市噪音被自然隔断，闹中取静。宗地上多年生大树林立，周边树木葱郁，绿化较好，自然环境优良。人文环境宗地上保留有建国初期前苏联建筑，具有很深厚的文化底蕴。而宗地西侧有青岛大学城，又具有了优越的现代人文环境。交通环境交通非常便利，项目分别被西侧的福州南路、南侧的香港中路两条城市主干道环绕。项目周边公交线路较多，居民出行便捷。商业生活配套该项目生活配套完善、层次丰富。地块处于青岛市主城中心商务区，尽享城市最优质的公共景观资源以及都市级最完善的商业、生活配套设施。商业、银行、酒店、学校、医院等生活配套资源齐全完善。配套名称商业迈凯乐商场、海信广7、场、佳世客购物广场、书城、闽江路美食街银行中国银行、招商银行、建设银行、青岛银行、交通银行等酒店颐中假日、海景花园、丽晶酒店、海情酒店等五星级酒店学校基隆路小学、燕儿道路小学、金门路小学、青大附中、青岛5中医院东部市立医院、四零一医院、青岛眼科医院具体分布如下列图片所示：(1) 周边标志性建筑及单位（2）周边大商场及酒店 （3）周边500米商业娱乐业态 （4）周边金融机构 （5）周边教育机构 治安情况目标地块位于城市核心区，区域内社区多为大型高档社区，居住人群整体素质较高，治安状况良好。空气状况目标地块距海滨不到1公里，海洋性气候显著，空气湿润清新，空气质量优良，适宜居住。各类污染情况区域周边8、为成熟生活区，无工厂、垃圾处理厂等废气、废水、废物排放源及污染源。各种危险源项目周边无危险源。周边土地用途规划项目周边目前是市南区成熟住宅小区，短期内没有新增土地供应。 1.4 市政配套设施地块处于城市发展成熟区域，大市政配套成熟，市政管线接口位于泉州路与xx交汇处。1.5 项目宗地分析结论经过对目标地块所处区位、地块本身及周边情况的调查了解，综合判断：目标地块所处区域青岛市南区CBD区域，土地具有高度的稀缺性；地块景观资源较好，闹中取静，且具有优良的海景资源；地块周边交通便利，商业生活配套完善。该宗地具有很高的开发价值。1.6、项目获取方式宗地现已被青岛土地储备中心收储，2009年9月将以拍9、卖方式出让，价高者得。青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法青岛土地出让程序如下：(一)土地使用权的公开拍卖，是指在指定的时间、地点、公开叫价、应价，价高者获得土地使用权的一种方式。(二)公开拍卖前，市土地管理局发出土地拍卖公告。(三)竞标者应在公开拍卖五日前，持有关证件，到指定地点购买有关文件和资料，缴纳竞买保证金，领取竞投牌号。(四)参加竞投的应是有意使用土地者本人或该组织的法定代表人。委托他人参加竞投的必须出具委托人的授权委托书和被委托人的身份证明或其他法定文件。(五)公开拍卖时，由拍卖主持人宣读土地使用权拍卖须知，公布见证律师、公证人员名单，介绍土地使用权公开拍卖地块的概况，公布底价，10、竞投人手举牌号应价。(六)通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与市土地管理局签订土地使用合同，并交付出让金总额百分之二十的定金。(七)土地使用者应在合同签订后六十日内到市土地管理局缴付出让金。(八)土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取土地使用证。(九)竞投价格低于底价时，拍卖主持人有权停止该地块的拍卖。1.7、项目投资主体综合考虑中建品牌的形成、项目的投资及后期管理等因素，建议以山东中建为投资主体。1.8、实施方式考虑中建地产在山东的战略和中建品牌的建设，建议以山东中建的名义进行土地摘牌。总公司和中建楷昕的持股比例为60%：40%。二、市场调查2.1 青岛市城市经济发展情况青岛11、市城市人口2008年，青岛人口总数762万，市区人口270万，城市化水平只有52%，与GDP水平对应，青岛市的城市化依然滞后于工业化。按照城市化发展的规律，青岛城市化水平应在65以上，至少落后国际标准13个百分点。根据国务院已经批准的山东半岛城市群总体规划，至2020年青岛城市总人口将突破1200万，市区人口达到500万，城市化率达到70%。城市化进程及人口的增长为房地产业的发展奠定了基础。青岛市经济总量青岛是国家计划单列市，2008年GDP总额突破4000亿，在全国城市GDP排名中排在第11位。受金融危机影响，初步核算，青岛2009年一季度实现生产总值968.35亿元，同比增长7.2%，涨幅12、有所回落。2006年青岛人均GDP已经突破3000美元，2008年突破7000美元。国际城市以及我国长三角城市的发展轨迹表明，人均GDP3000美元是大都市区形成和发展的时点。青岛在中心城市要素和职能不断向外围地区扩散的过程中，中心城市与周边地区的联系日益密切，并逐步形成具有高度社会经济一体化倾向的城镇功能组合体。周边区域经济的发展以及与市中心经济联系的日益紧密，为中心区域房地产市场的发展提供强有力支撑。青岛市固定资产投资情况2008年，随着基础设施投资规模加大，青岛全市规模以上固定资产投资2019亿元，增长23.5%，固定资产投资占到GDP的50%，表明青岛经济靠固定资产投资拉动的增长模式比13、较明显。2009年一季度，青岛固定资产投资完成290亿元，增长20.2%，三次产业的投资构成比例为0.8：54：45.2。青岛市居民收入与消费情况2008年，青岛城市居民人均可支配收入20464元，增长14.6%；人均消费支出14999元，增长12.1%；城市恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)37.4%。2009年一季度，城市居民人均可支配收入5850元，增长8.1%，人均消费性支出4062元，增长8.2%，受经济下滑影响有所下降。青岛市人均住房面积随着商品住宅开发的深入，青岛人均居住面积得到了较大提高。2008年，青岛市人均居住面积达到了26.8平方米，较前三年提高了14、3平方米的人均住房面积。与建设部公布的小康住宅目标人均居住面积35平方米，尚有一定差距，这为青岛房地产的发展创造了需求条件。2.2 青岛城市的规划发展方向青岛市总体规划青岛2006-2020城市总体规划，确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。 (1) 依托主城主城，即青岛市的中心城区，构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。(2) 拥湾发展城市空间拓展，重点强化胶州湾沿岸团岛老港区、四方李沧西部地区、临空经济区、高新技术产业新城区、胶州沿海地区、红石崖地区、石化产业区、前湾港地区、海西湾地区等中心组团的协调发展和对外辐射能力。依托环胶州湾地区，积极辐射和15、带动外围地区，构建以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度及临近的海阳、莱阳、高密、诸城为外圈层的多圈层拥湾发展格局。(3)组团布局重点建设中心城区和胶南、胶州、即墨城区以及外围的平度城区、莱西城区，科学规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团，合理引导城镇组团的有序发展，积极发展重点镇。(4)轴向辐射以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴向外辐射拉动，实现区域协调发展，形成由中心城区向外轴向辐射、点轴分布的网络状城镇空间布局结构。依托济青高速、胶济铁路，形成中心城区胶州平度济南发展轴。重点发展胶州市、平度市，并与半岛城市群的潍坊、淄博、济南市相协调。依托蓝烟铁16、路、青威高速、烟青一级公路，形成中心城区即墨莱西烟威发展轴。重点发展即墨市、莱西市，并与半岛城市群的烟台、威海市相协调。依托同三高速、204国道，形成中心城区胶南日照发展轴。重点发展胶南市，并与半岛城市群的日照市相协调。市南区片区规划（1）市南区中部片区规划规划范围：市南区中片区位于青岛市市南区中部偏北，东临福州路，西面、北面至市南区与市北区的分界线，南到江西路，总用地面积4.1平方公里。主体功能及人口规模：区域的主体功能为居住、科研教育和商务服务综合片区，规划人口13万人。项目地块东部片区中部片区（2）市南区东部片区规划规划范围：东部片区规划范围为福州路以东、江西路以北、台湾路以东、东海路以17、北，东至崂山界、北至市北界，总用地面积524.34公顷。主体功能及人口规模：规划区含两个街道办事处和21个社区居委会。现常住人口约32600户，89000多人(不含规划区各单位职工及流动人口)。东部片区功能定位以综合居住和高科技研发区为主，辅以休闲疗养及旅游服务功能。该区域已经形成了一定的科研氛围，不少高科技单位已经入住市南软件园。（3）市南区西部片区规划项目所处区域为青岛市南区西部片区，是青岛的中心商务区。随着东部和西部片区规划的落实实施，项目所处区域的核心地位日益突出。同时，由于东部及西部的高端定位，大量教育科研和商业人事高收入群体的导入，必定增加对本区域高端住宅的需求。2.3 青岛市土地18、市场状况青岛市土地市场状况(1)土地供应情况2003年以来，每年土地供应量都呈上扬趋势，2006年更是突出达到416.3万平方米，在2007年土地供应量大幅下降为242.6万平方米后，2008年土地供应量又继续上升到642.02万平方米，同比上涨165%。2003-2008年青岛市各区土地供应中，城阳区土地供应面积排在首位，为650.85万平方米，共计126幅；其次为黄岛区供应面积359.98万平方米，共计81幅；市内四区中李沧区供应面积最大为159.3万平方米，共29幅，市南区供应最少,出让的单宗面积也是最小。(2)土地成交情况随着房地产市场的快速发展，土地供应的放量，2003年以后土地成交19、量也总体也呈上升之势。2006年迈上了300万平方米的台阶后，之后在200-460万平方米之间徘徊。2007年政策调整政府控制土地推量，成交量有所下降；经过一年小幅回落后，于2008年达到了453.93万平方米的峰值。成交区域分布来看，城阳区最多，为500.29万平方米，共计96幅；黄岛区位列次席，出让总量达到245.8万平方米；市北区、李沧区、四方区和市南区成交量总体相差不大，市南区08年仅有2宗地成交，成交面积2.44万平方米；而崂山区位列各区之尾。(2)土地成交价格情况楼面价以2005年为界总体分为两个阶段，2005年前以市内四区核心区土地为主，楼面价较高。2005年后李沧、四方、胶南等20、大量土地上市，拉低了均价，但2006年后价格仍保持快速上升态势。从表中来看，2008年七区土地成交价格小幅上涨，但如果剔除小麦岛成交地块的影响，08年七区的楼面价为1350元/平方米，每平方米同比大幅下降525元，低迷的楼市对于土地出让价格产生了较大的影响。 市南区土地市场状况与整个青岛市土地供应逐年供应放量的趋势不同，市南区由于是传统市中心区域，土地稀缺性特征尤其明显，从2003年到2008年仅有29幅，55.56万平方米土地出让，供应量极小；而成交面积则只有49.8万平方米，年均成交量8.3万平方米。有土地供应来看，后市商品住宅供应量十分有限，供求关系决定了市南区后市产品价格具有刚性支撑。21、2009年4月，市南区有两宗土地成交。其中，东海西路45、47号地块，世贸股份和青岛世奥是唯一竞拍方，以底价竞得，世贸股份和青岛世奥分别占该项目75%和25%的股份。青岛世奥是青岛城投集团的全资子公司，主要承担房地产开发经营管理业务，而青岛城投集团为青岛市政府成立的国有投资公司，该集团主要从事投资城市基建、旧城改造、房地产开发等领域。与2005年海信广场16000元的楼面地价相比东海西路45号、47号地块4250元的成交价要低得很多。整合资源，采取正确的拿地策略以降低楼面地价，在青岛尚有一定发挥空间。2002年-2009年青岛市南区成交土地统计如下：项目地块芝泉路28号，2.4 青岛市房地产市22、场状况青岛市住宅市场状况（1）供应情况 2008年，市内四区商品住宅新增供应量为128.8万平方米，同比2007年增长33.51%，主要原因是2007年拿地高峰后，经过一年的开发，部分项目进入预售阶段。2008年新增供应套均面积为89.3平方米，较2007年的100平方米下降近11平方米，70/90政策影响逐渐显现，中小户型已成为商品住宅市场供应的主要户型。2009年上半年，在市场回暖带动下，供应量大增。上半年，市内四区商品住房批准预售面积93.45万平方米，同比增长23.76，批准套数为9266套，同比增长13.68。其中6月份批准预售面积13.54万平方米。（2）需求情况 从近几年成交情况23、来看，青岛四区的商品住宅需求量在100万平方米左右。2008年青岛市内四区商品住宅共成交69.7万平方米，同比下降43.1%，市场陷入谷底。2009年上半年，市场迅速升温，市内四区新建商品住房销售8000套，已超过去年全年水平，有望达到近四年的新高。（3）供需对比及价格情况2008年市场供应128.8万平方米，而需求锐减到69.7万平方米，供需比为1.85；2009年上半年，市内四区供需比0.77，上半年，消化了部分历史存量。近几年，青岛市内四区商品住宅成交均价稳步上扬，尤以2008年增长最快，2008年市内四区商品住宅成交均价同比2007年增长18%，增幅超过上一年9个百分点。2009年上半24、年，青岛市内四区新建商品住宅平均成交价格为8301元/平方米，同比下跌7.50。（4）房价收入比房价收入比处于不断上升趋势，2006年出现跳跃式增长，房价存在一定泡沫因素，但经政策调整房价总体仍呈现上升趋势，预计未来两年随经济形式的好转，青岛房地产市场将进入平稳上升阶段。青岛市高端住宅市场状况综合目标宗地条件等因素，目标项目势必成为青岛市的代表性高端项目。因此，对青岛高端住宅市场进行分析研究。（1）青岛高端住宅发展阶段时间段阶段特征代表项目第一阶段94-96年随着东海路的全面开发，区域内由于产品的稀缺性（别墅）和绝佳的观海资源而呈现高端定位，普通公寓售价在7000元/平米左右，购买的人群多为青25、岛的外资集团，弄海园直至今日仍是青岛滨海住宅的一个代表性项目。弄海园银都花园第二阶段99-01年东海路、香港中路同时开发，该区域的产品多为多层、小高层，个别项目为别墅。这其中不乏一些装修房，投资客为其主要客源。不少项目在社区规划、建筑立面及景观营建方面代表了当时青岛楼盘的最高水平。海丰花园银都景园第三阶段02-04年第四阶段06年至今香港东路、香港中路同时开发，产品以电梯公寓、超高层、大盘为代表，整体的产品也提升了一个档次，建材、装修和景观成为主要卖点 ，由于产品品质的不断提高，项目最高价达到30000元/平米。东海路9号麦岛金岸青岛的高端项目最早都是出现在东部沿海一线，以海景为主要的卖点。由26、于一线海景土地供应的逐渐减少，高端项目开始向北发展。区位主要资源次要资源一线海景区自然属性（一线海景）城市属性（紧邻城市核心区）核心繁华区城市属性（城市核心区）自然属性（部分海景与山景）城市腹地区城市属性（靠近城市核心区）浮山风景区自然属性（浮山风景）自然属性（部分海景）（2）青岛沿海高端住宅类型城市型：主要出现在市南区南部滨海一线，属于城市传统配套齐全的地区,兼有城市成熟便利与海景资源；景观型：出现在青岛公认最宜居住的浮山前地区，具备最优越的山海资源，是纯居住的社区板块；商务型：此类产品的出现则是由于政府崂山商务区的规划，商务区南部的沿海住宅开始出现商务特色的豪宅，承担一部分商务功能。（3）27、青岛各类型高端住宅特征2.4.3市南区住宅市场状况（1）市南区房地产板块划分项目地块科教人文板块CBD板块历史风貌板块历史风貌板块包括团岛及八大关居住区域，是青岛传统历史居住区，八大关是解放前德国人居住区域，至今大量德式建筑保留完好。历史风貌板块一地难求，目前没有在售房地产项目。CBD板块项目地块所在板块，生活市政配套完善，是青岛的核心区域，市政府所在地，青岛豪宅聚集区，目前也是一地难求，在售项目已经接近尾声，主要是青岛知名的几个豪宅项目：东海路9号、香港置地、凯悦中心，以及中海银海一号。科教人文板块是青岛核心东扩的第一站，该区域高校林立，人文气息浓厚，包括青岛大学、青岛大学师范学院、青岛大学28、国际商学院、中国海洋大学。该区域有一定土地放量，海信麦岛金岸一期开发1500亩土地，后期还将有大量土地储备。目前在售项目有：海信麦岛金岸、亚麦山城、御景峰。该区域进一步发展将与崂山石老人片区接壤。（2）板块分析御景峰亚麦山城麦岛金岸凯悦中心香港置地银海一号项目地块 CBD板块分析CBD板块由于地段的稀缺性，惜售现象比较明显，以实现单价最高为目的。中海银海一号以较低价格入市，实现了资金的迅速回笼。从另一侧面反映出市场对这一板块房地产产品的强烈需求。充分利用海景资源，实现价值的最大化。凯悦中心、香港置地毛坯海景公寓价格在26000元/平方米，毛坯非海景公寓价格18000元/平方米。价格相差较大，主29、要是发展商利用此区域仅有的一点海景资源实现利润最大化。CBD板块主要项目情况表楼盘名称中海-银海一号香港置地凯悦中心建筑面积23万方10.2万10.4万方户型85-195，120-160为主力户型40-180，大小户型各半公寓80-380，公寓部分以114-143为主力户型。单价范围9500-12000元/，地下车位13万/个。报价海景公寓部分28000元/，含装修2500元/。非海景公寓部分21000元/（含装修2500元/）海景公寓部分含2800元/装修价格（对方报价）26000元/，非海景公寓部分含装修价格（对方报价2500元/）为21000元/。写字楼21000-28000元/，非装修30、。写字楼均价24000元/总价范围90万-200万，主要集中在180以下。90万以下及500万以下200万以下及1000万以下。销售状况2009年4月开盘，当天回笼资金5亿。2009年5月16号一期二批开盘。目前销售火暴。接受预定，尚未开盘公寓基本销售完毕，写字楼销售3/4 科教人文板块分析该区域以140以上中大户型为主力户型，主要是考虑其客户群体为改善型多次置业群体，总价承受能力较高（240万至400万之间），对产品舒适性要求较高。 部分客户为外地客户。麦岛金岸为一线海景住宅，亚麦山城和御景峰为二线海景住宅。一线和二线海景住宅单价相差2000元/平房左右。科教人文板块主要项目情况表楼盘名称主31、力户型均 价容积率建筑形式绿化率御景峰150-240平17000元/平米（含装修）1.8多层、小高层、高层41%亚麦山城140-180平15000元/平米1.44小高层、多层、高层56%麦岛金岸160-250平17000元/平米1.43小高层、多层、高层47.01%2.5可比楼盘分析2.5.1项目周边可比楼盘根据宗地区位及自身属性特点，以周边13个高端楼盘作为项目的参考楼盘，探求高端楼盘市场情况。区位案名建筑类型装修类型均价（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）一线海景区万丽海景高层住宅、酒店公寓商业装修未定预计约30000海景公寓550、224、170、180、120酒店公寓55左32、右一线海景区东海路9号高层住宅、商业装修2700018层以下145-21018-49层250-32018层以下391-56718-49层675-864核心繁华区香港置地高层住宅、酒店公寓装修均价24000总裁官邸：110-180酒店式公寓：40-100总裁官邸：264-432酒店式公寓：96-240核心繁华区凯悦中心写字楼、高层住宅大型商业装修23000一房77-92二房100-160一房177-212二房230-598浮山风景区御景峰多层、小高层高层、洋房装修高层小高层17000洋房20000起二房为主85-98三房145-167二房144-167三房246-284一线海景区麦岛金岸别墅、洋33、房、小高层高层、商业装修小高层15000高层18000三房150-186四房200-220三房225-334四房300-396浮山风景区国隆智府高层住宅、酒店式公寓毛坯均价15000二房112-125二房168-188城市腹地区中央国际高层住宅、商业毛坯均价12000二房80-99二房96-119城市腹地区都市118高层住宅装修12000一房55-66一房66-80浮山风景区银海一号高层、小高层住宅商业毛坯11000二房92-96三房153-167二房101-106三房168-184城市腹地区曼哈顿广场高层住宅、办公商业装修10000一房48-87二房112三房117一房48-87二房112三34、房117一线海景区万邦中心高层住宅、办公装修未定共100套，全部为300平米以上户型（1）可比楼盘特征分析 均价已全部突破10000元/平米，价格趋势整体呈现由南向北依次递减的趋势。 因各项目的高端定位，导致其产品设置差异性较大，但整体房型规划仍然以二房和三房为主，但尺度设计普遍偏大。 项目建筑风格雷同，缺乏个性与特点。外立面美观度高的多为全玻璃幕墙，不符合区域人居习惯，同时在一定程度上牺牲了居住舒适度。 在传统意义上的住宅项目中，银海一号在外观塑造与适宜人居方面处理的相对出色。（2）可比楼盘装修、景观、物业情况 装修情况一线海景项目装修部分表现出色，多选用国际化、智能化品牌，有效贴合了项目定35、位。除一线海景项目外，其他项目装修显得比较简单，甚至直接以毛坯交房。 景观情况各项目景观塑造受地块与产品限制，普遍较简单。银海一号、御景峰和麦岛金岸在景观塑造方面相对出色，其中尤以银海一号的表现力为最强。 物业情况大部分项目选择了聘请知名物业公司进行物业管理或顾问，同时在社区安保方面投入了一定的功夫。大部分项目并未设置会所服务，而自建配套方面也很少侧重于必需的生活配套。（3）可比楼盘市场去化表现情况青岛高端项目整体去化相对缓慢，高端市场仍然具备了一定的价格敏感度，项目去化速度在一定程度上与售价相关联，价格（总价）偏低的项目去化速度相对较快。目前高端项目中销售成绩最好的项目为银海一号和麦岛金岸，36、而这两个项目在以上的分析中在各方面表现均相对出色，整体性价比高于其他项目。项目周边重点参考楼盘分析从项目产品及市场表现来看，银海一号和麦岛金岸可作为本项目的重点参考楼盘，下面对两楼盘的市场消化情况做以进一步分析。银海一号：去化情况：银海一号主力户型为经济性两居93-96平方米、改善型三居151-167平方米。104-108平方米两居及123-128平米的三居市场接受度较高，去化速度快。二房产品整体去化明显快于三房产品。麦岛金岸：去化情况：麦岛金岸的主力户型为大面积的三房与四房产品。麦岛金岸三房产品普遍去化情况较好。竞争趋势分析xx旧改项目崂山区域项目本项目从市南区区内竞争考虑：市南区土地供应极37、为有限，未来土地放量主要是xx旧城改造项目。该项目由ST万杰全资子公司山东省鲁商置业有限公司以50.85亿元总金额竞得。改造区大体范围包括青岛东部繁华路段佳世客附近的xx、香港中路、珠海路、澄海路等路段的主题交汇区，总占地面积约122183.4平方米。50.85亿元资金主要用于居民户搬迁、建设办公楼及商品房，目标是打造成xx“高档综合区”。目前，该片区居民已开始搬迁。该项目的开发一方面对片区形象的提升带来利好，另一方面对该片区房地产市场的供求关系产生重要影响。但该项目土地整理涉及大量动拆迁，预计入市时间较长，若项目能以正常节奏开发，不会出现与xx项目同时点竞争的局面。从市南区与崂山区竞争考虑：38、崂山沿海岸线一带如海信麦岛金岸、御景峰、石老人片区项目等也具备了打造高端住宅的实际条件。尤其是海信麦岛金岸项目处于青岛市南与崂山交界处，总占地73公顷，综合容积率1.73，拥有1.7公里长天然海岸线，是青岛中心城区最后一个大规模海景资源项目。其开发周期会跨越本项目开发周期，对本项的开发构成重要影响。因此采用差异化开发策略，处理好本案与崂山区域项目的竞争关系，对本项目的开发成功至关重要。2.6 市场调查结论市南区土地供应及其有限，这就决定了市南区未来住宅产品的供求关系，在需求稳定的情况下，未来供应必将出现缺口，未来高端产品的销售价格也将势必走高。通过对市南区参考楼盘的调研，可以看出：青岛高端市场39、发展并不成熟，多数以地段稀缺性作为产品高端属性的支撑，而没有在产品本身下深功夫，因此青岛目前缺少真正宜居的高端住宅项目，这为宗地项目的发展提供了契机。宗地项目未来最主要的市场突破口在于如何全方位、多元化地塑造高端形象，人性化地打造真正的高品质产品。三、开发规划和营销规划3.1基本数据住宅联排（）4800高层/小高层（）45136电梯洋房（）7050合计（）56986幼儿园（）1880商业（）10400公寓（）11100地上建筑面积（）80375地下建筑面积（）22000用地面积（）42463容积率1.893.2规划的要求与限制需满足项目容积率、建筑密度、绿地率等基本规划指标要求。同时因势利导，40、最大程度保留地面植物。3.3 开发方案的初步设想根据规划要求、宗地区位和宗地自身条件，初步设想以小高层、高层公寓为主，加上少量多层住宅，增加产品的多样性和提高产品的溢价能力，以及一栋写字楼和部分沿街底商。3.4 计划开发期计划整个项目开发周期为3年。3.5 项目的优劣势分析S优势分析地段优势：地块所处区域是青岛市主城中心商务区，规模地块稀有， 近年来无此性质楼盘供应。规划优势：项目地势较高，坡地地形,有利于规划高档住宅的产品。上风上水，得天独厚。客群优势：地块周边高收入单位及人群，有利于营销推广，为项目带来丰富客源。交通优势：地块周边配套成熟，交通便利，有利于项目开发。地块地势南低北高，便于开41、发利用。W劣势分析树木保护：地块内50年以上大树林立，树木的保护具有挑战性。石方成本：地势高差12米，地质为花岗岩，场地平整会有一定石方量，成本会有所增加。O机会分析土地稀缺性：项目周边目前供应纯住宅类项目总量不多，未来有限的土地供应更加剧了其稀缺性。差异化策略：片区内项目建筑外观设计缺乏创新，缺乏景观资源，观感趋同，与市场上同类物业对比走品质感、精细化是本项目的一个方向.景观资源：本地块绿植较多， 可借助其良好的景观资源，形成项目独特的竞争优势。T威胁分析片区内项目供应量较少，但竞争片区崂山区潜在供应量较多，板块竞争相互替代作用有一定影响。3.6 目标市场的确定和开发定位目标客户群定位本案的42、客源锁定在高端客户，具体目标客群为：35-50岁之间的企事业高管、私营业主、部分政府领导以及其他考虑购买本案改善居住条件同时体现个人身份标签的青岛本地高收入人士，部分外区域移民客户。目标客源的主要特征：背景特征：以私营业主、（泛）公务员、企业中高层为主，兼有部分高收入企业职工、个体户等，年龄35-50岁左右行为特征：投资趋向：以居住升级为核心驱动因素，包括产品形式升级、居住品质升级、资源升级等。支付趋向：支付能力水平不等，涵盖高档到高端产品产品要求：高档产品一般选择高层舒适住宅，高端产品一般选择高层海景公寓、洋房、联排等产品服务要求：需求完备的配套设施和周到的物业服务，对生活的便利和舒适要求比43、较高置业关注点：产品形式、地段价值、支付总价、社区环境、配套设施产品定位通过市场调研分析，在综合市场与本案各方面条件后，我们认为，随着城市黄金地段土地供应的日渐枯竭，本案的地段优势在未来几年内将无与伦比。整体定位：青岛CBD园林式居住区把项目的地段价值与地块园林资源最大化，延续工人疗养院长期以来在青岛客户群体中形成的生态休闲的心理特征，将建筑与园林资源有机结合，使之成为青岛高品质居住区的代言。规划设计青岛规划指标报批会带规划方案，本项目原方案主要由青岛工人疗养院组织制定，原方案如下：原方案规划图：原方案效果图：原方案主要不足：1.商业为三层整体商业,不利于分割销售,且临街商业没能最大化.2.规44、划幼儿园位置为此项目地块的最高点,也是最安静、景观最好处.3.古田路为次交通路，狭窄、不易停车.4.按此规划,原小区内主要资源-大树多将被砍伐,操作性差,且无法体现原有特色.规划方案建议：在取得土地后，规划方案报批需要满足基本技术经济指标，在满足基本技术经济指标的前提下，对原方案进行调整，方案如下：【说明】（1）在地块东南角排布别墅组团，别墅为联排2+1形式。这样即有利于解决本项目对其他项目的遮挡问题，也可以使项目经济价值最大化。（2）洋房组团与联排组团分布在地块东侧，高层组团分布在地块西侧，低密度组团与高密度组团间以道路和水系隔开，形成相以独立的区域。（3）方案最大化保留地块上原有树木，一方45、面有利于节约成本，另一方面更有利于地块文脉的传承，引起心理上共鸣，对项目后期销售的作用不可小视。（4）各组团间设置内部景观，不同组团间设置共享景观，在营造社区总体环境的同时，营造不同组团间的空间归属感和身份感。（5）将沿街商业与居住部分用道路分隔开，同时保留原有树木，形成隔音屏障，消除商业对住宅可能造成的负面影响。（6）结合古田路对面商业，布置本项目沿街商业，项目实施时可向政府争取将古田路处于xx与江西路段间的部分打造成步行街，如此将极大提升本项目沿街商业的商业价值。同时结合原有大树，充分营造商业休闲的氛围。户型配比目前市场产品总价区间分布：考虑本项目以本地高端升级客户为主，在产品功能空间上应46、以三房为主，结合市场同类产品的销售速度，考虑总价因素应以舒适型三房和豪华三房为主力户型。考虑非主力客户因素及差异化竞争要求设置适当数量两房及四房产品。具体建议本项目户型配比如下：类型房型建议面积（）建议比例预计建面（）预计套数（套）高层三房120-13030%1353097 三房130-15060%27060150 四房160-18010%451021 公寓两房90-11060%666067 三房110-13040%444037 洋房三房160-18030%213013 四房180-20070%497026 联排四房200-22060%288014 五房220-24040%19208 各房型规47、划面积应具有较明显的差异性以适应不同客源，同时避免自身竞争。 考虑周边大量高薪白领阶层的需求，设置适当体量的经济房型，在符合项目定位的同时，加速资金回笼速度，降低项目运作风险。 规划相对兼具经济性与舒适性的130-150平米三房产品，合理控制总价，保证项目流量，满足项目主力客源需求。 规划尺度舒适的大三房产品以满足高端客源需求。 建议在内（外）景观资源最好的楼栋（楼层）规划四房产品，以实现更高的溢价空间。项目价格定位以2009年8月价格为基准，采用比较法，项目不同物业类型产品目前均价为：产品类型销售均价单位高层住宅15000元/小高层住宅15000元/联排别墅21000元/电梯洋房18000元48、/公寓（装修）15000元/底商24000元/ 青岛最近几年房地产市场均价平均每年保持了10%以上的增长率，出于稳健性原则和目前市场上的不确定因素，设定2009年9月至2012年3月期间均价平均年增长5%，从而计算出项目不同物业类型的整盘均价如下：产品类型销售均价单位高层住宅16000元/小高层住宅16000元/联排别墅22000元/电梯洋房19000元/公寓（装修）16000元/底商25000元/四、项目经济分析4.1开发成本成本项分摊至单方可售面积（元/平米）总金额（万元）土地成本968876050报建及前期费4473507建安费用318825022直接管理费3412678不可预见费10649、831销售费用3612838财务费用60469税项213716777税后成本16328128173 4.2项目主要财务指标（售价以整盘均价计算）指标数值单位土地楼面地价9200元/平方米单方成本14191元/平方米总投资111396万元销售额145890万元税后利润17717万元成本利润率16%全投资内部收益率20%自有资金内部收益率20%动态投资回收期2.3年自有资金占用峰值8亿元达到盈亏平衡时销量6.4万方达到盈亏平衡时销售比80%4.3、内部收益率及投资回收期楼面价以9200元/平方米计算，售价以整盘均价计算，项目的全投资内部收益率为20%。自有资金回收期2.3年。需要说明的是，出于谨慎50、性原则，项目售价环比增长速度暂定5%，根据青岛目前房地产发展趋势和最近几年发展经验来看，未来房价增长速度年均会远超过5%，如此，项目总成本利润率和内部收益率指标会有很大提高。 4.4、资金来源与运用项目开发自有资金占用峰值为8.03亿元。土地抵押贷款取得3.7亿元的授信额度，实际贷款0.68亿后，可实现项目滚动开发。详见附表。五、风险分析5.1项目盈亏点分析（1）楼面价在9200元/平方米时的，达到盈亏平衡点的各产品售价产品正常售价（元/）盈亏平衡时价格（元/）价格降幅(%)楼面价920092000高层/小高层16000135009公寓16000135009洋房19000165008联排22051、00195007底商25000225006在楼面价为9200元/平方米时，售价要在预计整盘均价基础上下跌6%以上，由于项目售价估计已经偏于保守，结合上文对青岛房地产市场的分析、板块价格特点、地块属性等因素，历年来一直呈稳健上涨趋势。因此，本项目具有很好的抗风险性。（2）在预计整盘均价基础上，楼面价的盈亏平衡点：楼面价（元/平方米）总成本利润率（%）内部收益率（%）92001620970012151020081110700471120004在预计整盘均价基础上，楼面价在11200元/平方米时达到盈亏平衡点。楼面价提高20%，总成本利润率下降15%，内部收益率下降16%，地价对项目收益指标影响非常52、明显。5.2项目敏感性分析5.3市场风险本项目地处青岛市南区CBD区域，市南区是青岛房地产市场发展最成熟的区域，区域认可度高。目前可出让土地几乎为零。加之本项目地块自身的良好资质及产品的差异化定位，无论从区域目前市场角度分析，还是区域潜在竞争状况，本项目区域市场风险不大。但由于本项目与崂山石老人区域接壤，存在与崂山片区麦岛金岸等项目的竞争。因此，产品差异化，合理控楼面地价，增强产品的竞争力，是规避市场风险的有效手段。 5.4政府政策风险目前，中国宏观经济开始回暖，逐渐放松对房地产发展的限制，国家40000亿投资中有30%或多或少与房地产业相关。物业税目前尚处于空转阶段，但实验成熟至全面实施尚需53、时日。因此，政策对本项目的不利影响不大。5.5法律风险本项目土地出让采用拍卖方式，价高者得。过程透明，产权清晰，没有法律风险。六、结论6.1、基本结论经过项目分析和项目敏感性测试，楼面价为9200元/平方米时，项目总投资收益率达到16%，内部收益率达到20%，具有较好的收益性。若考虑价格增长因素，采用保守估计，三年价格增长10%，本项目成本利润率达到27%，内部收益率达到31%。效益更可观。6.2、存在的问题（1）园林树木对项目开发成本的影响根据青岛市古树名木保护管理办法：凡树龄在三百年以上，以及特别珍贵、稀有，或具有特殊科研价值、历史纪念意义和点缀作用的，为一级古树名木；其余的，为二级古树名54、木。建设项目涉及古树名木的，建设单位必须提出避让和保护措施，报园林或林业管理部门审核同意，否则规划管理部门不得办理建筑执照。项目所在疗养院多年来，已经成为当地人休闲的一处场所，项目苗木的处理会受到很多社会上的监督。项目地块古树名木的处理可能对项目产生以下两个方面的影响：第一，影响项目施工许可证的办理，从而影响项目开发进度；第二，古树名木的处理需要向园林部门缴纳相关费用，增加土地开发成本。但根据调查，地块上没有百年以上树木，树木所有权并非市政部门所有，地块开发前，及早协调，并不断通过方案优化尽量少砍伐树木，苗木对项目开发影响不会太大。经与青岛市建委负责园林相关领导、经办人沟通及专门调查，详细资料55、如下：1）工人疗养院无古树名木，开发风险大大降低（除国家重大工程项目外，古树名木不允许砍伐、移植，冠服外5m不允许有建筑物及遮挡）。2）树木移植报批程序问题。目前，青岛市一处一次砍伐或移植二十一株以上的树木，经青岛市园林绿化行政管理部门审核后，报青岛市人民政府审批，报批程序较为繁琐，所需资料为： 城市树木砍伐、迁移申请表； 书面申请； 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及总平面图； 树木迁移和抚育方案；报批关键点：书面申请陈述理由要详实，现有树木排布确实影响工程建设，如有关于此问题讨论的政府会议纪要更好，上层领导意见是主导报批关键点，有较大的公关空间。3）树木赔偿及收费问题，经与政府经办人56、员确认，政府相关职能部门不收取任何费用，所涉及的费用仅为我司与树木迁移养护施工单位（须具有园林绿化三级资质以上的公司）发生的工程费用。4）树木迁移工程费用初步估算。经我司实地初步调查，红线内大的树木共有17个品种，165棵。以1万元/棵的迁移工程费用计算，共计165万元。采取谨慎性原则，树木迁移费用拨备500万元。5）人疗养院现有树木表树木品种数目冠服或胸径法国梧桐280cm胸径法国梧桐370cm胸径枫树165cm胸径雪松670-90cm胸径雪松5712米高紫藤613cm胸径构树215cm胸径枣树217cm胸径椿树315cm胸径水杉425cm胸径黑松2425cm胸径紫荆34.5m冠服紫薇32057、cm胸径冬青334.5m左右冠服银杏915cm胸径龙爪槐212cm胸径白皮松23m左右冠服樱花112cm胸径樱花15m左右冠服金桂14.5m左右冠服合计165（2）地势对项目开发成本的影响因大开挖时需采用爆破方式，因此地形对开挖成本的增加不会产生太大影响。但因项目地处市中心，运距大成本会有所增加。根据已经开发的青岛xx城项目，开挖成本在15元/，加上市南区运距27元/，单方开挖成本在32元/左右。由此增加的成本不会对项目经济效果产生太大影响（测算中已考虑）。同时，利用高差建半地下车库，会减少地下施工量，节省地下开发成要本。6.3、投资建议（1）、在合理控制楼面价基础上，项目可达到成本利润率1558、%和内部收益率20%的要求。（2）、地块处于青岛CBD核心地段，具有希缺性，未来升值空间很大，市场前景乐观。（3）、项目体量适中，土地总价不会成为青岛拍卖土地最高价，可避免社会舆论的不利影响。（4）、中建地产在青岛的房地产项目已经接近结案，获取此项目有利于中建地产在青岛开发的延续性。此外，进入市南区并利用本地块资源开发差异化产品，可一举打响中建地产在青岛的品牌，实现中建地产在青岛的开发战略。基于以上几点理由，建议总公司投资开发此项目。6.4、竞价策略如上文所述，在整盘均价和考虑开发成本不可预见费的基础上，达到总成本利润率15%和内部收益率20%指标要求，可接受的楼面地价为9200元/平方米。跟59、据目前一线城市公开市场上拿地时的楼面价与总成本利润率的关系来看，竞价者主要是基于对未来市场预期盈利的判断，通常取在目前售价和目前开发成本下，使总成本利润率达到0的楼面价。据此来判断，本项目在当前售价和当前成本前提下，使总成本利润率达到0时的楼面价为10500元/。项目当前售价预期整盘均价高层及小高层住宅15000.0016000.00公寓15000.0016000.00电梯洋房18000.0019000.00联排别墅21000.0022000.00底商24000.0025000.00楼面价10500.009200.00总成本利润率0%16%内部收益率20%据此，楼面地价可取9200-1050060、/之间的数值。但考虑青岛房地产与北京、上海等一线城市的区别，青岛房地产市场均价增长较为平稳，建议主要以9200元/为基础进行调整，根据统计学原理，取9200-10500/之间靠近9200元/的四分之一分割点为上限，因此建议将取地楼面价控制在9500元/之下。此外，本项目地块为青岛工人疗养院用地，土地出让金100%返还青岛工人疗养院，结合青岛拿地特点，楷昕公司正在积极争取与相关方的合作，以最大程度降低拿地楼面价。七、附件7.1附件一：成本与盈利测算表7.2附件二：投资支出与资金筹措计划表7.3附件三：借款还本付息计划表7.4、附件四：资金来源与运用表7.5、附件五：现金流量表（全投资）7.6、附件六：现金流量表（自有资金）