1、江苏省连云港住宅项目市场可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录前言4第一章 项目概述51.1、建设单位简介51.2、项目地块分析5、地块经济技术指标5、地块的基本概况61.3、地块周边资源分析6、项目用地周边大环境优美6、2、地块交通条件较便利6、周边市区配套设施暂时不完善6第二章 投资背景72.1.连云港概况72.2.连云港市宏观经济环境分析及预测72.2.1.经济发展高位运行，总量实现历史突破72.2.2.结构调整成效明显，发展质量有所提高92.2.3.居民生活水平显著提高102.3、城市规划分析13连云港市城市性质、规模13连云区规划142.4、区域人口及人口流动趋势152.5、政策引导健康房地产市场162.5、综合分析17第三章 连云港市房地产市场分析193.1连云港市住宅市场成长状况19市场投资量逐年增加19市场供求趋于平衡20住宅产品品质显著提升24住宅价格稳步上涨24住宅营销水平提高263.2连云港市3、住宅板块划分26中心区27东区27南区28西区28北区29连云区293.3地块区域住宅市场分析30市场投资量逐年增加30市场供求趋于平衡30住宅产品品质显著提升31住宅价格稳步上涨31住宅消费群分析32住宅营销水平提高323.4典型项目分析33久和国际新城33新港国际34温哥华国际花园35其他363.5类比城市日照市分析37第四章 地块区域住宅市场预测394.1住宅供求预测39住宅供应39住宅需求414.2住宅产品预测424.3住宅价格预测424.4住宅消费群变化预测424.5住宅营销水平预测44第五章 项目分析465.1、连云区区域研究分析465.2、项目的动态SWOT分析46、项目“动态S4、WOT”分析46、本项目主要竞争板块分析50本项目区域与核心竞争板块对比分析505.3项目综合分析及建议515.4综合分析市场可行性53第六章 项目开发556.1、土地升值潜力初步评估556.2、项目方案初步定位55、立即开发与作为土地储备优劣势分析55、初步规划方案566.3、工程计划576.4、销售计划57第七章 项目价格评估及项目投资收益分析597.1项目价格评估59项目所在区域房地产价格分析597.1.2 项目核心竞争板块商品房价格59项目所在区域房地产价格走势分析60本项目开发期价格评估及价格变化预测607.2、项目开发成本测算617.3、项目资本金投入及投资收益测算61销售收入的初5、步估算61项目财务静态投资分析62第八章 风险分析及规避提示638.1、市场风险分析638.2、经营管理风险分析638.3、金融财务风险分析63第九章 结论建议659.1 、结论659.2、 建议66前言今年11月份，南京xx营销策划顾问有限公司接洽xx公司连云区墟沟地块可行性研究。通过前期对连云港市房地产市场和项目的了解，并和连云港市、连云区相关政府职能部门以及连云区居民的沟通。我司希望通过我们的参与，为贵司提供更加详细的连云港房地产市场情况和项目地块的分析，从而为贵司拿下该地块的可行性进行更有力的论证。对本项目可行性的研究思路： 在本报告中，我们首先从城市概况、城市规划、城市经济等方面研究6、连云港市和连云区的基本情况；其次是对连云港市和连云区房地产的市场研究，包括政策分析、市场特征、发展情况、连云港各区域价格走势、房地产市场发展前景预测；第三，对连云港同类个案的调查分析；第四，对地段进行研究分析，包括地块的基本情况和项目的SWOT分析；最后对项目拟方案的财务分析和风险分析以及结论建议的分析。通过以上几点的综合分析从而论证拿下该地块的可行性。当然，由于部分思路还不够成熟，我公司希望能同开发公司、相关规划设计单位坦诚沟通，进一步优化并形成共识，确保本项目的成功运作。第一章 项目概述1.1、建设单位简介连云港xx房地产综合开发有限公司组建于1987年，2001年成功地进行了体制改革，公7、司现在的经营性质为股份制有限责任公司。公司注册资金2060万元，固定资产达壹亿捌仟多万元。公司拥有一支经验丰富、专业性强、技术力量雄厚、职业素质高、作风硬的房地产开发队伍和物业管理队伍。公司成立十七年来，共开发建设房屋180多万平方米，完成投资累计18亿元，其中极美苑及中华新村小区被省建设厅评为省级优秀住宅小区，为连云港市的老城区改造及城市建设做出了杰出的贡献，创造了丰硕的经济效益与社会效益，市场反应强烈，并赢得了不错的口碑。1.2、项目地块分析1.2.1、地块经济技术指标指标数据项目在占地面积397240.4容积率2.2建筑密度35%使用年限70年1.2.2、地块的基本概况本项目位于大港路北8、侧，西面为盐田，东北面为xx，南面为居住区。本地块是用来开发住宅 ，地块地貌为平地，地块形状为四边形，地块为空地无拆迁。1.3、地块周边资源分析1.3.1、项目用地周边大环境优美目前地块周边两侧为居住区，南临大港路，依山伴水，空气清晰，总体环境良好，但由于该区域规划尚不成熟，周边建筑零散，且东北边有一小化工厂，对环境有一定的污染 。1.3.2、地块交通条件较便利地块所处位置交通便利，向西有连徐高速公路，南临连云区主干道大港路，向北有32路公交车到达西墅，离连云区中心地段仅10分钟车程。1.3.3、周边市区配套设施暂时不完善地块所处区域周边市政配套不完善，如：距离东方医院、中小学、购物场所、海鲜9、城等较远，且商业气氛不浓，由于离碱厂宿舍较近日常生活配套还较完善。据我司市场调查该区域需经过3年时间其市政配套和生活配套将会逐步完善。第二章 投资背景2.1.连云港概况连云港地处中国沿海中部，江苏省北部，位于横贯大陆东西的陇海铁路东端，濒黄海，与朝鲜，韩国，日本隔海相望。现辖赣榆，东海，灌云，灌南四县和新浦，海州，连云三区及国家及连云港经济技术开发区。全市74444平方公里，其中市区建成区面积65平方公里。全市470万人口，其中市区人口70万。连云港属暖温带季风海洋性气候，常年平均气温14摄氏度，平均降水量930毫米，全年无霜期约为220天。2.2.连云港市宏观经济环境分析及预测经济发展高位运10、行，总量实现历史突破纵向比较：从2000年至2004年，GDP指标从291.3亿元增长到416.36亿元 ,2004年GDP比2003年增长18.58%。人均GDP指标从6443元增长到8891元,2004年人均GDP比2003年增长17.98%。20002004年连云港市国民生产总值情况20002004年连云港市人均国民生产总值情况横向比较：综合实力显著增强，城市地位持续上升。据国家统计局测算，在2003年，连云港市城市综合实力在全国所有地级市中位居第72位，较上年前移了11位。在江苏较泰州高出3位，在苏北仅落后于徐州，较盐城领先11位，明显好于淮安，较宿迁高出53位。据初步核算，2004年11、，人均GDP达到8891元，按汇率计算则突破1000美元，为连云港市历史最高水平。2004年淮海经济去主要指标城市地 区生产总值比上年增长人 均生产总值比上年增长三 次产业比重（亿元）（%）（元）（%）（%）徐 州市1095.8014.01200513.214.0：49.5：36.5连云港市416.3613.9889113.421.3：45.2：33.5淮 安市500.9713.8959713.122.3：47.1：30.6盐 城市871.3614.01092813.822.8：44.9：32.3宿 迁市335.3913.8647412.928.7：42.2：29.1泰 安市732.1016.12、41376716.012.8: 52.7: 34.5日 照市387.7817.21387516.616.1: 49.3: 34.6枣 庄市503.3017.21381116.710.8: 61.4: 27.82.2.2.结构调整成效明显，发展质量有所提高2004年连云港市三次产业结构调整为21.3：45.2：33.5，第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为54.4%和34.2 %。财政总收入占GDP的比重为10.2%，较上年提高0.45个百分点。 20002004年三次产业生产总值情况 （单位：亿元）20002004年国民生产总值中三次产业所占比例（%）2000200120022003200413、第一产业25.324.725.423.621.3第二产业43.243.441.142.245.2第三产业31.531.933.534.233.52.2.3.居民生活水平显著提高居民收入明显提高20002004年连云港市城乡居民收入情况表 2000年2001年2002年2003年2004年农民人均纯收入25972763299131393501城市居民人均可支配收入645669816953778288722005年19月份城市居民可支配收入表1月2月3月4月5月6月7月8月9月城市居民可支配收入（元）72918642674344843035077589566577508比上年同期增长（%）-52.14、29.111.11313.113.613.413.2居民生活切实改善。连云港年城市居民人均消费支出6218元，较上年增长7.8%；城市居民恩格尔系数为38.8%。农村居民人均生活消费支出2048元，增长15.2%，农村居民恩格尔系数为49.8%。城市居民家庭人均住房总使用面积23.5平方米，较上年增加2.6%；农村居民家庭人均住房面积平均为23.05平方米，较上年增加2.4%。2000年2001年2002年2003年2004年农民生活消费支出15411627172317782048农村居民恩格尔系数45.946.544.947.749.8城市居民生活消费支出47354908505957686215、18城市居民恩格尔系数38.738.536.936.038.8类比城市日照宏观经济情况分析日照市和连云港市的地理位置以及经济发展模式十分相似，可以说日照市就是未来几年的连云港，通过我们对日照城市的了解，我们可以初步预测连云港未来几年的发展情况，从而更准确的为本项目做出“动态”的投资背景。20002004年日照市国民生产总值情况20002004年日照市人均国民生产总值情况 20002004年日照三次产业生产总值情况 （单位：亿元）20002004年日照国民生产总值中三次产业所占比例（%）20002001200220032004第一产业24.322.220.418.516.1第二产业39.140.16、241.444.649.3第三产业36.637.638.236.934.6依据上述连云港市目前的宏观经济的增长速度以及居民的人均可支配收入的不断提高结合日照市的宏观经济的发展轨迹,我们可以预测未来5年连云港市的经济增长必将以13%以上的速度快速增长,人均可支配收入在2010年可达到14000元,三次产业的结构将不断优化,到2010年预测三次产业比例将会优化为15:50:35。2.3、城市规划分析2.3.1连云港市城市性质、规模连云港市的区域定位： 新亚欧大陆桥东桥头堡； 上海和青岛之间迅速发展的港口城市； 江苏省城镇体系一级类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合17、轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸； 江苏沿海区域性国际商务中心城市。城市规模：中心城区人口规模：近期（2007年）：72万人，其中新海城区50万人，连云城区22万人；中期（2010年）：80万人，其中新海城区55万人，连云城区25万人；远期（2020年）：100万人，其中新海城区68万人，连云城区32万人。连云港市新规划中的城市定位和城市规模对城市整体发展提出了更高的要求。连云港市的城市化水平和经济发展在未来会逐步走上快车道，城市化进程会促使大量的乡镇居民走进城市，国际性海港城市、江苏沿海区域性国际商务中心城市的定位和第二、三产业的发展将会吸引大量外来人口的涌入，城市人口增加和人18、民生活水平提高，这些都为未来房地产市场提供了更多的潜在客户。2.3.2连云区规划连云区在连云港城市发展中的地位逐步提高 连云区是连云港市与海洋连接的主城区，同时也是连云港市发展的核心组团之一。随着连云港市总体规划的实施，连云区在城市发展中的地位逐步提高 。滨海新城八套规划方案的出台进一步提升了连云区的核心地位，将连云港发展中心由以前的新浦区向港口区转移连云区核心产业规划 （1）港口型工业，主要集注在连云港经济技术开发区 （2）物流运输 主要依托港口和铁路，依照港口规划，提升主港区功能，同时注重建设港口群，发展组合港 （3）旅游业 充分利用连岛、云台山、北固山、花果山等现有旅游资源同时结合滨海旅19、游区的建设进一步发展旅游业本项目板块规划及发展建设思路通过连云港滨海新城的八套方案的研究看到，滨海新城的战略规划方案基本确定了“一体，两翼”的发展思路。本地块所在区域为滨海新城的中心区域，功能定位为滨海新城的行政，住居，商业中心，同时也是连云港下一步打造的滨海旅游观光区2.4、区域人口及人口流动趋势2.4.1连云港人口总量及人口变动指标 2004年年末，连云港市总人口达到468.81万人，其中市区人口66.62万人。人口当年出生率10.46，连云港市人口计划生育率90.46%，均较2003年略有提高；独生子女率46.4%，提高2.6个百分点。全市人口城市化率达到36.3%，提高1.8个百分点。20、2.4.2连云港城市人口的发展规划连云港城市总体规划中提出了全市中心城区人口发展规划：近期（2007年）：72万人，其中新海城区50万人，连云城区22万人；中期（2010年）：80万人，其中新海城区55万人，连云城区25万人；远期（2020年）：100万人，其中新海城区68万人，连云城区32万人。2.4.3连云港城市人口增长构成至2010年，连云港城市增长人口约达到14万。其构成包括：城区人口自然增长；城市化进程中进入城区的郊区人口；外地到连云港工作居住生活的人口增长； 除此之外，随着连云港招商引资力度的加强，将会吸引越来越多的流动人口进入连云港市。2.4.4连云港人口流动趋势随着连云港东部城21、区规划的确定和进入实施阶段，连云港城市内人口流动趋势体现为：大量人员流向东部城区，尤其是“一体两翼”中处于核心地位的连云区将会吸引许多外来人口。随着东部城区的建设，这种流动将趋于平缓并保持相对平衡。2.5、政策引导健康房地产市场2005年三月份的银行加息；四月份的国八条；五月份七部委的关于做好稳定住房价格工作的意见，国家一系列调控政策的出台，此次调控主要是解决房市发展中存在的四个主要的问题：一是商品房价格上涨过快；二是部分地区房地产投资规模过大；三是商品房结构性矛盾突出；四是房地产市场秩序混乱。国家房市新政出台后，连云港市根据国家有关部委及省政府有关精神对连云港涉房有关税费做出了以下主要调整：22、从2005年6月1日开始，新建商品房在两年内再次转让的，按其转让总额全额征收营业税及附加，税率为5.55%,以首次办理产权证或交纳契税时间为准，高档住房契税按交易额4%征收，连云港高档住房标准暂按以下规定执行：一项目容积率低于1.0; 二单套房屋建筑面积大于、等于144；三房屋价格高于同区域商品房平均价格20%的。以上标准只要满足其中一条，即视为高档住房。有关调控政策出台后，对房地产市场的调控力度是前所未有的，必将对连云港市房地产业以后的发展起到现实而又深远的影响。通过业内人士反馈的信息来看，他们普遍感到压力骤增，皆称大有“山雨欲来风满楼”之感。我们经过仔细认真的分析之后，认为未必有想象的那么23、悲观。其一是因为国家出台的这一系列政策，其目的在于对当前发展“过热”的房地产市场降温，促使其回归到理性的发展阶段。其二是房地产市场需要进入一个相对平稳的整理平台之中。政府和开发商一直是房地产开发中最大的收益者，如果各方对未来预期能有一些改变的话，使房价水平能相对维持在一个大众能够接受的水平上，从而使房地产市场发展后劲更足，步子迈得更加稳健、长远，对政府、开发商、社会都是有益的。2.6、综合分析随着经济的稳步增长，2004年连云港市的GDP及人均GDP增长幅度都超过10%，根据经济发展的规律，当一个地区的人均GDP增幅超过10%时，城市化的速度已步入快车道，从连云港市的规划中，我们了解到200724、年城市人口要达到72万，连云区要达到22万，到2020年城市人口达到100万，连云区要达到32万；单靠自然增长显然达不到预期目标，这需要外来人口不断向城市流动，这样对普通住房的需求也是一个长期的刚性需求过程；同时随着连云港经济的日益增长，居民收入水平的不断提高，当居民的经济基础提高后，他们对住房的要求，特别是对产品品质、舒适性、配套、服务等提出了更高的要求。第三章 连云港市房地产市场分析3.1连云港市住宅市场成长状况连云港市的房地产市场在近几年持续升温，尤其是在2002年后，随着全市经济和城市建设的旺盛发展，房地产开发投资逐年加大，房地产价格迅速升高。尤其是住宅市场表现的更加明显。3.1.1市25、场投资量逐年增加指标2001年2002年2003年2004年房地产投资占GDP比重2.98%5.09%6.18%6.55%如上图所示，连云港市房地产投资量逐年增加，进入2005年，上半年全市房地产投资已达16.17亿元，同比增长48.8%。商品房施工面积236.96万平方米，同比增长0.5%；商品房新开工面积105.6万平方米，同比下降16.1%，竣工9.91万平方米，同比下降45.2%。目前已注册的房地产企业146家，其中66家有开工项目。连云港市房地产市场经过几年的快速发展，面对国家房产新政，虽然不像上海等高房价地区受到巨大影响，但控制房地产投资的成效初现，开发商在继续加大投资的同时更加慎26、重。3.1.2市场供求趋于平衡土地供应量逐年增加连云港市从2002年开始实行新的土地政策，经营性土地从主要以协议方式出让，转变为必须公开出让。由于连云港市房地产市场发展较晚，起点较低，所以在土地供应上，按照城市的总体规划和经营城市的发展理念，加大了部分新城区和城郊土地的供应量。随着土地市场的逐步规范化和房地产市场的持续升温，连云港市的土地市场一直较为活跃。由上图可知，连云港市的土地供应量从2002年开始一直保持快速增长。到2005年上半年，市国土资源局通过挂牌方式公开出让土地13宗，面积1271728.7平方米，比去年同期增加863317.1平方米；成交金额为97060万元，比去年同期增加7927、187万元。国家从2004年开始的宏观调控的措施之一是管紧土地，进入2005年后调控力度加大，措施更全面。连云港市则提高了土地闲置费，由原来2000元/亩调至3000元/亩5000元/亩。以出让方式取得土地使用权的，国有土地有偿使用合同生效满一年未动工开发建设的，按不超过土地出让金的20计征土地闲置费，其中工业用地按15计征，其他用地按10计征。（闲置土地：已开发建设面积不足总面积三分之一的，或已投资不足总投资25且未经批准终止开发建设满一年的建设用地）。土地是房地产开发的基础，由于连云港市总体经济和城市建设保持旺盛发展的势头，新政下开发商拿地的热情并未减弱。但开发商对获取土地更加理智、谨慎，28、只有在做出合理的经济评价后才采取行动，这是连云港市开发商逐步成熟的体现，同时也利于提高未来开发项目的品质。市场供求结构趋于合理连云港市商品房供应量逐年增加，与之相对应的市场需求也保持旺盛。如下表所示： （单位：万平方米）2002年2003年2004年商品房施工面积190.28235.59306.12商品房竣工面积102.6105.71146.49商品房销售面积77.3102.76126.712005年上半年市区批准商品房预售面积489420.23平方米，与去年同期基本持平。其中，住宅397092.36平方米，比去年同期净增7.6万平方米，增加23.71%；非住宅92327.87平方米，比去年同29、期减少54.13%。由于连云港市2002年开始加大土地供应，其效应在近几年初步体现，新增上市商品房总量增加。连云港市不断加快的城市化进程持续推动旧城改造和城市建设的力度。从2004年到2005年上半年土地出让情况和今年下半年土地出让计划来看，包括今年在内的未来几年内全市住宅上市量可能接近或超过百万平方米。稳步增加的土地供应和增加的土地闲置成本促使在未来一段时间内，仍将会有大量的商品房上市。连云港市在2004年至2005年上半年市区商品住宅成交情况图一：住宅成交面积（单位：平方米）图二：住宅成交价格（元/平方米）如图所示，消费者在住宅消费时趋于成熟理性，根据自身经济实力和家庭结构需要选择面积和价30、格适合的住宅。从80平方米到160平方米的各个区间都有2成左右客户选择，60平方米以下的小户型也有一定的市场需求。受经济能力限制，消费者对房价承受能力有限，过高的房价市场接受度较低。住宅面积、价格仍然是连云港住宅消费中最敏感的影响因素之一。消费者需求的变化对开发商的开发水平提出了更高的要求。城市建设加大拆迁力度为适应连云港市城市总体规划的要求，全市将进一步加大旧城改造和拆迁的力度。2005年连云港市计划拆迁房屋70万平方米，其中上半年已批准拆迁项目23项，共需拆迁各类房屋20.16万平方米，涉及居民近1474户，单位9家。随着拆迁量的增加，这部分需求还会有较大的增长。连云港市城市化进程和城市建31、设推动居民改善居住条件的需求增长，未来刚性需求会有一定程度的增加。3.1.3住宅产品品质显著提升连云港市房地产市场起步较晚，在住宅投资初期，由于开发商不成熟和供求关系不平衡，住宅产品的开发水平不高，市场竞争也不很激烈，房价上涨的速度比较缓慢。随着房地产市场的发展，住宅市场行为逐渐规范化，产品品质提升。开发商在住宅开发前期注重对市场和消费者需求的研究，从小区规划布局、房屋外观、环境景观、户型配比直至物业管理，都追求产品的多元化和精细化。同时，开发商的品牌意识加强，越来越重视自身品牌的塑造，进一步提高企业的市场竞争力。3.1.4住宅价格稳步上涨连云港市住宅价格经过几年快速上涨，进入2005年，住宅32、市场供求关系趋于平衡，在国家宏观调控的大形势下，住宅价格的上涨势头得到一定遏制，目前保持稳步上涨的态势。截止到2005年2季度，连云港市住宅价格走势如图所示：连云港市城市居民2005年上半年人均可支配收入为5180元，同比增加13.0%，而商品住宅均价为2495元/，比去年上涨了15.89%，与去年同期增幅回落了3.5个百分点。从中可以看出，无论是从房价收入比指标，还是从房价与收入的增长速度来看，目前的住宅商品房价格水平仍略显偏高。连云港市住宅价格已进入一个阶段性高位，从市场消费水平来看已进入消费者相对承受的极限区域，从需要到有效需求的转变已渐为缓慢。自“国八条”和七部委“意见”出台后，购房者33、的观望气氛大增，楼盘成交量有不同程度下降。连云港市住宅市场的逐步成熟增强了市场竞争，为得到更多的市场份额，房价过高的上涨也是不现实的。另一方面，连云港市住宅房价水平在江苏省内的绝对水平仍处在较低位置，随着城市经济发展，住宅价格还有一定的涨升空间。国家宏观调控主要针对市场上的投机炒作行为，而连云港市主要楼盘这种行为所占比例较小，住宅需求较为真实。土地、建筑、人员等成本的上升趋势迫使房价仍然保持上涨的趋势。综上所述，连云港市的房价在经过一段时间的快速上涨后，在国家宏观调控和市场供求调控的共同作用下，势头有所放缓，在未来保持平稳的上涨态势，这是连云港市房地产市场健康发展的初步体现。3.1.5住宅营销34、水平提高连云港市房地产市场在几年前供求关系不平衡，市场竞争也不激烈，因此营销水平还比较低。随着房地产市场的成熟，连云港市的住宅营销推广水平有显著提高。譬如，新港国际推出了新港会，在模仿中衍生出适合连云港消费者的营销理念；温哥华国际花园聘请葛优为项目形象代言人，这在连云港市还是首家；公园壹号在现场为客户提供运动场所，使前来购房的消费者参与到体验式营销中去。同时，报纸广告、户外媒体等各种手法在住宅销售中已经得到了充分的利用。目前连云港住宅营销的分工越来越细，专业化水平不断提高，引进和衍生了不少专业机构，拓展了房地产服务业的外延。3.2连云港市住宅板块划分连云港市市区住宅市场按照地理位置和行政区域划35、分为六大板块：中心区、东区、南区、西区、北区、连云区。从2002年年末到2005年年中，六大区域住宅均价如图所示：3.2.1中心区中心区土地资源有限，已连续多时没有新住宅盘推出，现在建的项目销售价格均较高。由于该区域是城市中心，拆迁困难，造成土地成本上升，建成房屋价格上升。中心区不可复制的地段特性使得该区域房价上涨较快并维持在一个较高的水平上。3.2.2东区东区和新城区的房地产开发仍然是全市住宅市场最热点的地区。随着市政府新行政中心的建成使用，该区的房地产市场亦步入稳定发展期。3.2.3南区南区现开发楼盘较少，该区域是连云港市老居民住宅区，还有大量经济房项目。现在可供开发的土地资源有限，作为新36、浦区主城区的主要拓展方向，随着海宁大道的通车，住宅开发在经过一段时间的快速发展后，继续平稳增长。3.2.4西区西区（不包括海州区）由于近几年市政配套工程投入较大，原先起点较低，因此房价上涨速率较快。该区域楼盘整体品质和中心区、东区相比还有差距，在宏观调控后房价上涨趋缓，提升项目品质将有利于西区住宅市场继续稳定发展。3.2.5北区近几年北区住宅房价一直是市区各区域最低，但随着市政设施建设步伐加快和城市改造力度的不断加强，北区的房地产投资环境有明显改善，总面积80万平方米的旧城改造项目新港国际，以良好的性价比吸引了大量消费者，同时也推进了该区域楼盘品质的提升。3.2.6连云区连云区作为临海的独立行37、政区，内有港口及临港产业区和国家级旅游风景区。目前连云区的发展是连云港市工作的重点，该区域现有楼盘的数量和规模都和区域未来规划有不小的差距，随着阳光国际中心、金鼎湾、久和国际、中华豪庭等项目的上市或即将上市，连云区楼盘的整体品质、规模都有较大的提升，其住宅价格在未来将有一定幅度的上涨。3.3地块区域住宅市场分析 连云区的住宅开发水平在这几年中有很大的进步，在开发投资、产品、营销水平等方面都逐渐成熟。3.3.1市场投资量逐年增加连云区2004年统计公报显示：连云区2004年完成房地产投资3.31亿元，增长98.0%，一方面由于连云区房地产市场的起点较低，另一方面体现出连云区的房地产投资已经步入快38、速增长的轨道。进入2005年，在国家宏观调控的大形势下，由于连云区在经济、城市建设、人民生活水平等方面仍然保持健康发展，连云区房地产投资依然持续增加。3.3.2市场供求趋于平衡从连云区2004年统计年鉴（2004年）可知：连云区2004年施工房屋面积34.63万平方米，增长86.6%，其中住宅面积22.00万平方米，增长54.7%。 2004年连云区住宅供销情况： （单位：平方米）施工面积竣工面积实际销售面积预售面积22680416561713379244639 如图表所示，连云区的住宅供应量保持持续稳定的增长，2004年的竣工面积与实际销售面积之比约为1.2，实际销售面积和预售面积之和达到139、78431平方米。可见连云区的住宅供求关系随着供应量和需求量的双双增长，保持相对平衡。3.3.3住宅产品品质显著提升连云区住宅产品的水平在几年前还较低，产品结构较单一。随着房地产市场整体发展，目前连云区的住宅产品品质有显著提升，在楼盘的规模、外观、材料、景观等方面都有进步；同时市场上多层、小高层、高层、别墅多种形态的物业类型都有供应；连云区的山海特色也渐渐被一些项目运用，如阳光国际中心、金鼎湾等项目的海景楼盘。连云区的住宅开发在面对消费者不断提高的需求水平和市场竞争下，产品品质保持同速提升。3.3.4住宅价格稳步上涨连云区的住宅价格在近几年的涨幅为与连云港市各区域前列。进入2005年后，在国家40、宏观调控和市场调控的作用下，房价上涨放缓。但随着连云区独特地理、环境资源在住宅开发中的利用，连云区房价仍然保持稳步增长的势头，个别项目还开出了高价，如阳光国际中心作为临海高层，售价早已突破4000元/平方米。3.3.5住宅消费群分析目前连云区住宅消费群主要分为两类：居住型和投资型。居住型：目前连云区城区人口约18万，而连云区及其开发区、港口内有多家大型企业如港口集团、核电集团、圣戈班陶瓷等。从统计资料可知，连云区的人均可支配收入在连云港市位于前列。连云区当地居民在首次置业时会选择连云区，部分已经有房的居民在改善居住条件时也会首选连云区。随着连云区住宅开发水平的提升，部分在连云区工作的新浦区或海41、州区居民会选择在连云区置业居住，还出现“工作在新浦、生活在连云”的情况。同时城市化进程使得连云区周边郊县的有经济实力的居民进城落户连云区。但这部分消费群目前所占的比例还很小。投资型：由于连云区拥有得天独厚的山海资源，一些项目也充分挖掘山景、海景的优势，这使得连云区本地有实力的居民、连云港市其它区域的居民甚至外地的消费者选择连云区的一些项目进行投资。但由于连云区此类项目开发水平还不高，这类消费者所占的比例也不是很大。综上所述，目前连云区住宅消费群的主要构成还是连云区当地居民以及周边区域的居民，新浦城区和外地消费者相对较少。3.3.6住宅营销水平提高 连云区住宅的营销从最初的几乎没有营销到多种手法42、的运用，取得了明显的进步。报纸硬广、软文成为宣传的主流，炒作手法逐渐丰富，销售人员的水平在不断提高；一些外地进入的房地产企业和营销代理机构同时也引进了先进的营销理念与技术。这些都催化了住宅的销售。3.4典型项目分析3.4.1久和国际新城 位置：平山路和新光路之间,连徐高速公路东侧,新港城大道以西 开发商：南京久和置业有限公司 策划推广：深圳同路广告 规模：总占地823亩 物业类型：一期多层和两栋小高层；二期多层为主 户型：户型面积基本是在80-130之间 周边配套：周边交通便利，但环境欠佳，生活和商业配套较为缺乏 价格：一期多层和小高层均价2600元/平方米左右，二期多层最高价3000元/平方43、米，多层均价2800元/平方米左右，小高层预期比多层价格高100-200元/平方米左右 分析：连云港市教少见的大盘，位于开发区内，政策优势明显；户型面积以中小型为主，设计合理，符合目前周边区域居民需求；价格在周边区域处于中上水平，由于产品品质较高，宣传力度较大，有不错的市场接受度；小区内部配套较齐全，包括中央超市、酒店、写字楼、时尚购物街、菜市场、学校等，以一种“造城”的理念在开发；周边生活、商业配套目前很欠缺。3.4.2新港国际 位置：解放路以北，人民路以南，东接市民路，西至新河路 开发商：利玛置业 策划推广：深圳市爱地时代 规模：总占地面积80万平方米 物业类型：一期纯多层，共四期开发，后44、三期有小高层、商铺 户型：一期风和日丽为96平方米的两房两厅到135平方米的三房两厅不等 周边配套：中央百货、第一人民医院、陇海步行街、银行、新华书店、新浦中学、沈圩桥农贸市场等商业、生活配套较完善。该项目位于连云港老城区，交通方便 价格：开盘初期起售价只有2200元/平方米，目前均价在2500元/平方米左右 分析：位于老城区的大盘，是旧城改造项目，占地达到80万平方米；有巨大的拆迁量，故共分四期开发，开发销售周期长，先开发地理位置较差的区域，低价入市，后期开发可依附老城区成熟的配套；周边环境较差，道路狭窄，路况不佳3.4.3温哥华国际花园 位置：新浦区海连东路56号 开发商：连云港巨龙花园房45、地产开发有限公司/北京富腾房地产开发有限公司 策划推广：平凡广告&东夷部落 规模：总占地面积30万平方米 物业类型：多层、小高层为主 户型：户型从50多平方米的两居室到200平方米的跃层，共有十几种。其中数量较多的是100左右的两室两厅，到140左右的三室两厅 周边配套：工行、农行、商业银行，华联，第二、三人民医院，淮海工学院、新海中学等配套较为完善，但其中的生活配套和小区距离稍远。紧邻海连东路，交通较方便，但公交线路目前只有2路，不够齐全 价格：目前均价在2900元/平方米-3000元/平方米 分析：新浦区的大盘之一，周边人文配套较好，但生活、商业配套有所欠缺；以葛优为形象代言人，是连云港市46、首家明星代言楼盘，同时注重报纸广告等宣传；由加拿大蔡德勒建筑师事务所设计，香港睦恒置业为物业顾问，在产品设计、材料、物管等方面有特色；小区内部配套有室内外游泳池、会所、幼儿园，但外部生活、商业配套不全。3.4.4其他除了以上和本案规模类似的大盘，连云港市还有一些项目有其独特的参考性：阳光国际中心阳光国际中心作为临海高层商业项目，较充分的利用了海景资源，海景房的价格均早已超过5000元/平方米。海景高层是其最大卖点之一。21世纪金海岸21世纪金海岸作为连岛上的高档度假小区，不光吸引了大量连云港市的消费者，同时还吸引了外地投资型客户的资金，作为度假、休闲的居所。3.5类比城市日照市分析日照市作为连47、云港市的临近城市，其在房地产开发尤其是滨海区域的开发中有一些是可供参考的。日照市近五年房地产投资情况：指标2000年2001年2002年2003年2004年房地产投资(亿元)2.4136.5813.3112.8房地产投资占GDP比重1.15%1.28%2.52%4.27%5.62%对比连云港市的房地产投资增幅显示：日照市的城市规模比连云港市小，城市总GDP也比连云港市低，但日照市房地产投资的增长速度要快于连云港市。日照市近五年房地产市场供销情况： (单位：万平方米)指标2000年2001年2002年2003年2004年施工面积45.9552.0876.52132.14219.9竣工面积12.348、419.3433.3961.6695销售面积12.6319.6740.0363.3274.32005年前三季度房地产市场供销情况： (单位：万平方米)指标1季度2季度3季度施工面积150.92204.53231.88竣工面积9.943.2266.37销售面积15.0434.0445.60通过对日照市房地产市场的实地调查，我们了解到日照市住宅均价在2004年只有1973元/平方米，但其在滨海地区的住宅尤其是景观楼盘的开发较成熟，最贵的海景房单价达到五千元以上。连云港与之相比，海景项目的开发相对落后，目前除阳光国际等个别项目，景观资源没有充分利用，价格还有一定的上升空间。第四章 地块区域住宅市场预49、测随着东部城区滨海新城规划的确定和逐步完善，本案地块区域内的住宅市场将会迎来又一轮快速发展时期。4.1住宅供求预测4.1.1住宅供应参考连云区土地供应、人口增长、经济发展速度、城市规划发展等因素，可以预测未来地块区域住宅供应量的增长速度和幅度将会大于需求量的增长速度和幅度。供大于求是未来连云区住宅市场的趋势。通过市场调查，我们了解到今年末到2006年上半年主要上市的项目总供应量达到108.4万平方米。 上市项目总建筑面积表一 （单位：万平方米）项目名称龙门山庄东城海岸金鼎湾中华豪庭海客瀛州精英国际东源地块久和国际亿家公寓xx世纪园建筑面积5.965.65103.62.36055根据2005年目50、前的土地出让情况，预测在未来三到五年上市的项目总供应量达到223.6万平方米。上市项目总建筑面积表二 （单位：万平方米）地块编号地块坐落预计土地面积（）容积率建筑面积LTC2005-31中华路以西、平山路以南、工运路以北、铁路以东157218.7按市规划局东区分局已批准的方案公开出让57LTC2005-32大港路以北、碱厂生活区以西、西墅河以东192450.5按市规划局东区分局已批准的方案公开出让LTC2005-27新港城大道以西、平山路以南、工运路以北、中华路以东129944.62.532LTC2005-28新港城大道以东、平山路以南、工运路以北、核电南路以西140327.62.535LTC51、2005-29开发区北入口以东、新光路以南、北排淡河以北94580.52.019LTC2005-33大港路北、碱厂渣池东约366668.52.280.6合计223.6由此可见，在未来五年内，连云区住宅供应量将会随着滨海新城的建设较快速的增长。2005年到2010年的住宅供应量将会大于332 (223.6+108.4)万平方米。4.1.2住宅需求与市场供应量相比，市场需求量的增长速度和增幅都有所不足。人口增长带来的住房需求预计人口增长量(2005-2010)预计人均居住面积住房需求6万20/人120万城市居民住房条件改善带来的住房需求2005年城市人口2005年人均居住面积预计到2010年人均居52、住面积增加住房需求18万15/人20/人90万综合考虑投资需求和外地迁入人口的置业需求，连云区住宅需求约达到210万平方米。综上所述，未来连云区住房需求量和供应量之间将存在较大缺口，供大于求的矛盾会日益突出。4.2住宅产品预测连云区的住宅产品开发水平在不断提升，在未来供大于求的环境下，市场竞争将会更加激烈，为了吸引消费者，未来住宅产品的品质将会更高，产品结构将会更加丰富。开发商需要引进优秀的策划公司、建筑设计机构、景观公司、物业管理公司等等，通过资源的有效组合，在实现经济效益的前提下，建造出符合消费者需求的产品，在楼盘的风格、材料、景观、物管等方面提升品质。同时根据不同消费能力和喜好的客户，提53、供多层、小高层、高层、别墅，注重和滨海新城整体规划相吻合，海景项目的开发数量和水平都会有较大的提升。4.3住宅价格预测随着东部城区滨海新城规划的完善，连云区的重点发展核心地位逐步突现，该区域内的住宅价格将会保持平稳的上涨。另一方面，由于山海特色的稀缺性和不可复制性，一些充分展现山海特色的项目的价格将会有较大幅度的上涨。4.4住宅消费群变化预测随着滨海新城规划的成熟，连云区的住宅消费群将会有所变化。首先，连云区本地居民仍是消费群主体，但比例有所下降。连云区的经济发展和城市建设确保很多连云区居民在首次置业或改善居住条件置业时会继续首先考虑连云区。其次，其他区域甚至外地客户作为居住的比例增大。滨海新54、城规划为连云区描绘了美妙的蓝图，会吸引连云港市其它城区居民前来置业；随着招商引资力度的加大，外地引进的管理、技术人员也会选择在工作的区域置业。这两部分比例相比以前将会有较大增加。第三，投资型客户增多。滨海新城规划充分发挥了连云区的山海特色，作为一种稀缺和不可再生的资源，依附山海特色的项目将会吸引本地和外地的投资型客户。这些变化是连云区不断发展带来的积极效果，同时也是为了适应市场需求变化的市场调节。由此对本案未来的消费群定位如下：投资客及其他城市化进程中进入城区的居民新浦区或连云港其他城区居民连云区尤其是墟沟地区居民滨海新城规划拆迁居民招商引资带来的管理、技术人员主力客户群：连云区尤其是墟沟地区55、居民：随着东部城区滨海新城规划的确定和成熟，本案地块将会吸引连云区尤其是墟沟地区居民在选择第一次置业或改善居住条件置业。新浦区或连云港其他城区居民：随着连云区城市建设的完善和经济快速发展，连云区在景观、规划方面的优势将会吸引新浦区或连云港其他城区居民到连云区置业、生活、养老等。滨海新城拆迁居民：连云区在建设滨海新城的规划实施过程中，必将会有巨大的拆迁量。即使政府有安置房项目开发，但安置房在楼盘品质、物业管理等方面的水平和纯商品房还有差距，部分拆迁居民将会选择纯商品房居住。招商引资带来的管理、技术人员：在建设东部滨海新城的过程中，连云区需要进行大量的招商引资，由此带来的专业管理、技术人员有经济实56、力和居住需求，实用的高品质住宅将会成为这类客户置业的重要选择。边缘客户群：城市化进程中，连云港市郊区郊县的部分居民进入城区居住是连云区住宅需求之一，但由于连云港市城乡居民收入差距较大，这部分客户群规模较小。以上两者目标客户置业主要目的是居住。次要客户群：连云区是连云港市的滨海城区，其山海特色已经吸引了不少的投资客户，随着滨海新城的规划建设，山海连城的优势将会得到更充分的利用。本案临近xx和海洲湾，位于未来滨海新城的休闲居住区，会吸引投资型客户或者作为休假养生的第二居所。综上所述，本案地块在未来的目标客户定位将会很广泛，在符合城市规划的企业经济利益的前提下，提供较多的产品形态，从而吸引不同类型的57、客户。4.5住宅营销水平预测为了适应不断加剧的市场竞争，地块区域内的住宅营销水平将会不断提高，更多的先进的营销手法将会运用到实际中去。在自身进步和吸取外来经验的共同作用下，开发商会借助外力，致力于发挥不同机构的优势。很多先进的营销方式将会得到更合理的运用，如关系营销、体验式营销；营销过程中的宣传、展示的手法更加多样化；销售人员的知识、沟通能力更加丰富；消费者、项目之间的联系会更加紧密，譬如本案这种大盘可以采用让潜在客户评选未来规划的操作手法等等。这是开发企业的进步，也是消费者成熟的体现。综上所述，连云区作为东部城区滨海新城规划的重点区域，将会步入发展的快车道。招商引资力度加大、城市化进程加快、58、拆迁量增加、人口增长等都对住宅市场有积极的作用。未来住宅市场供应量将明显大于需求量，市场竞争加剧，房价保持稳定上涨，消费群扩大，住宅产品品质和营销水平显著提升。第五章 项目分析5.1、连云区区域研究分析连云区是连云港市的重点发展区域，其位于连云港市的东部海滨城区，处于新亚欧大陆桥东桥头堡的前沿。目前连云区2004年实现地区生产总值21.55亿元，按可比价计算比上年增长13.9%。三次产业结构由上年的17.3：39.2：43.5调整为15.9：40.8：43.3。人均GDP12220.92元，同比增长15.4%。区域人口规模继续扩大。随着城区规模的扩大经济的发展及其对区外人员吸引力的增强，人口规59、模不断扩大。城乡居民生活水平不断提高。全区城镇集体以上在岗职工平均工资13142元，增长12.1%。农民人均纯收入5897元，增长14.0%。城市住户人均可支配收入9080元，增长15.2%。 连云区目前正处于重新规划中，在各方调查中，可选八套方案中的三号与八号方案得票最高，而这两套方案中规划项目地块所处区域位于城市未来的商业及居住区，重新规划后的连云区将对房地产市场有个很大的需求，同时政府也将会有很多的土地供应，那么连云区的房地产开发也将会有个飞跃的增长。5.2、项目的动态SWOT分析这里之所以提出动态SWOT这个新说法，是因为项目未来是否可行不是取决于现在而是取决于项目正式启动开发期间的S60、WOT因素。5.2.1、项目“动态SWOT”分析1、项目优势分析项目目前优势政策优势目前连云区经济发展很快，政府招商引资的力度加大，由于该地块所在区域为连云区发展模式中的“一体”，政府对此区域的开发力度很大。在这样的政策环境下，此区域的发展必将是欣欣向荣。规模优势本项目地块约550亩，建成后将是一个综合性的居住“小镇”，将会成为该区域最具规模、最适合居住的住宅小区，并且在规划设计等方面有很大的突破。交通优势地块所处位置交通便利，南临连云区主干道大港路，向西不远就是连徐高速公路，向北有32路公交车到达西墅休闲区，离连云区中心地段仅10分钟车程。成本优势 本项目的土地成本很低，土地单价为42万/亩61、，合630元/平方米，较低的土地成本可以提高该项目的利润空间。项目开发期优势区位优势项目地块位于xx下，目前连云区滨海新城规划的八套规划方案中均是以xx为中心的，形成“一体两翼”的发展模式，而本项目临近海边，靠xx，且正处于中心“一体”之中，区位优势明显。 配套优势将来本项目所处的位置为连云区的居住、文化、休闲、商业中心区域，其生活娱乐配套、商业配套及市政公共配套必然逐步完善。 环境优势项目位于xx下，北临海州湾；观山望海、空气清新、绿地率高。规模优势 本项目地块约550亩，建筑面积将达到80万平方米，建成后将是一个综合性的居住“小镇”，将会成为该区域最具规模、最适合居住的住宅小区，并且在规划62、设计等方面有很大的突破。交通优势地块所处未来城市中心位置交通便利，南临连云区主干道大港路，向西不远就是连徐高速公路。2、项目劣势分析项目目前劣势配套不全项目地块目前处于发展初期，周围交通不便，人气不足，配套不成熟，商业氛围处于真空状态，在区域规划没有实施的情况下，将对潜在消费者的选择阻力较大。营销展示劣势项目虽然与人口密集的中心区域仅有10分钟车程的距离，但与区中心区域相比昭示性相对较弱，在宣传上受到限制，项目信息经过性口头传播几率小，这样在项目的展示、包装、广告等投入增大。项目开发期劣势3、项目机会分析项目目前机会市场机会随着连云区逐渐成为连云港市的发展重点，以及经济的告诉增长和城市人口的不63、断增加，在连云区的住宅市场需求量将快速增长，市场潜力巨大，对本项目将是个绝佳的市场机会。区域发展机会本案所在区域处于新规划模式“一体两翼”的“一体”之内。而该区域是连云区的重点开发区域，为未来连云区的中心区域，相信未来2年将是该区域的大发展时期，对本案而言带来了很大的升值潜力，从而带来了很大的投资机会。项目开发期机会 品牌机会该项位于市区中心区域且规模大品质高，对贵司与我司都是提升品牌价值的绝好机会。4、市场威胁项目现在市场威胁竞争威胁目前在经济开发区久和国际新城、海棠路的海客瀛洲等住宅项目成为本项目的较大的竞争对手。环境威胁从连云区的总体规划来看，项目周边的化工厂将会拆迁，对本案的环境威胁不64、大，主要是项目南邻大港路以及南边的铁路可能带来的噪音污染对本项目将会形成较大环境污染威胁。项目开发过程中市场威胁 竞争威胁由于连云区的房地产开发增长速度很快，其后将还会有很多项目的开发也将对本项目形成威胁。5.2.2、本项目主要竞争板块分析老城板块国际商务区板块平山板块板块特色区域配套成熟,拆迁难度较大,开发地块规模小区域土地资源少,定位起点高,配套较成熟, 海景优越大量可开发地块,配套不成熟,临开发区市场供应量2005-2010年不确定,看旧城改造的速度约30万平米大于200万平米核心优势配套成熟山海景观,定位高档地价低,规模大劣势项目规模小,缺少内外景观.区位有限,地价高,房价高,客户面窄65、配套缺乏,离老城区远代表项目世纪园金鼎湾久和国际对本项目威胁较大小大结论：平山板块为本项目的核心竞争区域本项目区域与核心竞争板块对比分析本项目区域平山区域区域交通现在优未地段升值来平平区域配套现在平平未来平平区域环境现在优未来优外部特色资源临海临开发区地段升值潜力优结论：现在: 平山板块在交通条件, 外部环境上有优势，而本地块区域则无特别优势未来：本地块区域在区域环境，地段升值潜力上占有优势可利用特色资源：本项目区域临海 平山板块临开发区5.3项目综合分析及建议综合分析： 相对于本项目的核心竞争板块，本项目的优势不在现在，而在未来，在于政府规划下的良好的区域发展前景 相对于本项目的核心竞争板块66、的特色资源是本项目临海建议：利用资源：1、利用项目的规模优势，开发公司的品牌优势在结合滨海新城的战略规划，创造震撼力的项目开发运作气势2、充分利用临海靠山的区位特点，尽量挖掘项目亲海价值，如规划体现海域风情，营销体现海洋文化，展示项目特色和个性3、利用项目的规模优势和较低的地价成本优势，合理安排分期开发的节奏，价格低开高走，创造绝对的价格竞争力规避劣势：1、利用政府的大规划从心理上化解消费者对本区域配套不成熟，在一定的化工污染的抗性 2、利用本项目的内部配套填补相关外部配套不足造成的劣势把握机会：1、项目前期：抢占现有市场，抓住近两年墟沟旧城改造创造的市场机会，营销推广前期将市场目标瞄准这部分67、核心购房群体，利用项目开发前期的低价位和本区域美好的发展前景，炒作项目的投资价值，吸引投资者和二次置业者。2、项目中期：借东部城区大发展的大趋势，吸引新海区，赣榆县等连云港其他区县的购房者，可在新浦、赣榆等其他县区设立楼盘展示点或销售点。3、项目中后期：借连云区政府在本区域落户，项目所在地周边地块开始上市的区域大开发大发展的大势，吸引更多的外地购房者投资置。化解威胁： 1、项目规划体现个性特色，于本项目的核心竞争项目形成相对产品特色差异 2、利用项目区域特色，项目市场定位与核心竞争项目形成相对差异 3、营销推广中注重与消费者的互动及体验营销手法的运用5.4综合分析市场可行性分析项目的可行性，主68、要是对其市场占有率及吸纳率做出准确的评估预测。目前连云港市的经济高速稳定增长，城市化进程速度加快，居民生活水平的不断提高，这对整个连云港房地产市场将是个长期的需求过程。而本项目所在的连云区为连云港市重点开发区域，该区域的招商引资力度的加大，拆迁量也将会随着对连云区的重新规划而不断增大，城市人口必然增长的很快，这对房地产市场的需求量也将会扩大，目前连云区的住宅市场中较大规模的楼盘除了久和国际基本上没有，而本项目的大力开发将会满足其市场上不断增长的需求量，因此本项目的市场占有率将会很高。目前连云港市的房地产投资量由于受到国家宏观调控的影响，房地产投资增幅较前几年有所下降，整个房地产市场的商品房的供69、销基本持平，该区域现有楼盘的数量和规模都和区域未来规划有不小的差距，随着阳光国际中心、金鼎湾、久和国际、中华豪庭等项目的上市或即将上市，连云区楼盘的整体品质、规模都有较大的提升，其住宅价格在未来将有一定幅度的上涨。为了适应连云区新的规划的实施，加大城市基础设施建设和旧城改造力度，预计未来连云区的拆迁量还将增大，从而使得未来连云区的刚性需求有一定幅度的增加，因此我们预计本项目未来的市场吸纳率也将会较高。从项目来分析，目前连云区滨海新城规划中呼声最高的八号、三号规划方案中本项目所处区域为“一体两翼”中的中心位置“一体”的位置，属于商业/居住用地，处于未来的都市生活区，加上其拥有的交通和规模优势，有70、条件成为连云区乃至连云港市中住宅市场中的代表作。第六章 项目开发6.1、土地升值潜力初步评估本案地块位于大港路北侧，西面为盐田，东北面为xx，南面为居住区。位于连云区发展规划“一体两翼”中的一体，属于未来连云区的中心区域，未来该地块周边的市政配套将会十分的完善。加上目前连云港市的经济发展高速增长，产业结构逐渐优化，人民生活水平的不断提高为连云区的未来房地产市场创造了良好的发展前提和市场需求。未来的连云区是围绕xx 规划的，而本项目地处xx下，是连云港市政府未来发展战略的重要地区。从本地块的地理位置、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划城市未来发展战略等角度综合考虑我司初步估算该地块在升值潜力71、较大。6.2、项目方案初步定位6.2.1、立即开发与作为土地储备优劣势分析由于国家对房地产市场的新政策的出台，规定土地储备不得超过两年，因此本地块的储备时间也最多为两年，所以我们分为两种开发时期：一是立即开发；二是土地储备两年后开发。优势劣势立即开发资金的利用率高开发商品牌的及早的提升目前的房地产市场吸纳率、占有率高地块所在区域的规划不成熟地块周边配套不完善目前房价在稳定增长，较两年后开发，房价低 同期推出的楼盘较多储备年后开发土地所在区域的规划成熟 、周边市政配套完善土地价值将会提升房价稳定增长带来的经济收益上的优势对将来房地产市场的不可预见性占用大量资金，损失了资金的时间价值储备时间内的目72、标客户的流失综合分析在市场方面立即开发具有优势；而在项目地块方面储备两年后开发，并且两年后开发占用了大量的资金，综合以上的分析立即开发可以通过拉长开发周期减少销售压力，从而具有更大的优势。6.2.2、初步规划方案本项目初步地位为住宅小区，主要为小高层，框架结构。小区内除了配有日常生活配套和商业娱乐配套等，还将配有幼儿园和会所。规划设计的主要技术经济指标汇总表序号名 称单 位数 量1规划建设用地面积m2366668。52总建筑面积m2806670.72.1住宅面积m2759001.92.2商业面积m215889.62.3公共配套面积m231779.2 3建筑物占地面积m291667.134建筑密73、度255容积率2.06绿化率406.3、工程计划由于本项目占地较大，同期开发，不但给开发商带来了资金上的紧张同时给开发商带来了市场上和资金上的双重风险，故本项目建设实施分为四期进行开发，一、二期为第一阶段，三、四期为第二阶段。在连云区的总体规划正式出来之后，尽量按照该区域的总体规划的进度要求，在总体结构工程完工，其他工程须穿插进行。总建设期从2006年1月开工之日起计划为16个季度，于2010年1月全部竣工交用。6.4、销售计划据连云港目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，销售比例按下表所示比例估算。预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30%、70%收取，现房款项在交割时一次性收取。0674、年上06年下07年上07年下08年上08年下09年上09年下一期 20%40%20%10%二期20%40%20%10%三期20%40%20%10%四期20%40%20%10%商业10%20%20%20%20%10%第七章 项目价格评估及项目投资收益分析7.1项目价格评估7.1.1项目所在区域房地产价格分析目前连云区的房价经过几年的快速增长，到2005上半年住宅均价达到2500元/平方米。7.1.2 项目核心竞争板块商品房价格本项目核心竞争区域为平山板块, 开发项目有“久和国际”，即将上市项目有“LTC2005-27、LTC2005-28、LTC2005-29地块”。楼面地价销售均价久和国际约275、00元/平米2800元/平米LTC2005-27地块300元/平米/LTC2005-28地块300元/平米/LTC2005-29地块375元/平米/7.1.3项目所在区域房地产价格走势分析随着东部城区滨海新城规划的完善，连云区的重点发展核心地位逐步突现，该区域内的住宅价格将会继续保持平稳的上涨势头。另一方面，由于近两年本区域商品房上市量剧增，市场需求量的放大远跟不上市场供应量的增长，房地产销售价格的增长也将有所回落。我们初步预测2006年2010年的住宅价格增长率为2006200720082009201016%14%12%10%10%7.1.4本项目开发期价格评估及价格变化预测本项目规模大，开76、发周期较长，为加速资金的周转率，同时也为提升项目的市场竞争率，宜以较低的市场价格开盘，后期不断拉升，开盘价初定为2700元/平米，分四期开发。每期价格如下表：第一期第二期第三期第四期开发期（年）20062007200720082008200920092010均价（元/）2700307834473792用市场比较法对可比项目进行估价分析，通过上述分析项目周边同质楼盘的价格及目前连云港市的房价走势，由于本项目的开发期较长，房价初步估算初期为2700元/后期房价有一定的拉升，后期房价初步估算为3792元/，故我司初步估算本项目的住宅均价为3380元/；商业物业的均价为8000元/7.2、项目开发成本77、测算项目面积单价总成本土地成本550亩42万/亩23100万建安成本806670.7850元/68567万配套及绿化成本806670.7120元/9680万销售成本23100+68567+9680取2.5%2534万管理成本23100+68567+9680取2.0%2027万不可遇见费用23100+68567+9680取2.0%2027万税费及其他费用806670.7185元/14923万合计122758万7.3、项目资本金投入及投资收益测算7.3.1销售收入的初步估算项目面积（m2）单价（元/）合计（万元）收入269254.32住宅759001.93380256542.64商业物业1588978、.6800012711.687.3.2项目财务静态投资分析项目投资额：122758万元项目收入额：269254.32元经营税收及附加：269254.30.0555=14943.6万元 土地增值税：增值额=269254.32-122758=146494.32万元增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的。应纳税款=增值额50%-扣除口项目金额15%。应纳税款=146494.3250%-12275815%=54834.46万元 所得税=（增值额-应纳税款）0.33=30247.75万元全部财务现金流量表序号项目合计1现金流入269254.32万元1.1销售收入269254.32万元2现金流出79、222783.81万元2.1投资（不含利息）122758万元2.2经营税金及附加14943.6万元2.3土地增值税54834.46万元2.4所得税30247.75万元3税后净利润46470.50万元第八章 风险分析及规避提示本项目的开发经营过程中主要风险包括住宅市场风险、经营管理风险、资金运用风险。8.1、市场风险分析从住宅市场方面考虑，与项目处于同一时期、类似区位、同一档次的住宅物业供给量较多，从而给本项目的在连云区的未来住宅市场带来市场风险。因此，项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着该区域的发展，各项设施的兴建，将大大促进本项目所处地区周边环境的改善，促使目标客户量的增加，80、并且要密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，做出变化。8.2、经营管理风险分析企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面造成的投资风险。因此，贵公司与我司在对项目的目标市场选择、产品定位选择、资金筹措选择、开发方式、营销方式选择等方面的决策要达到足够的理解并且达到共识，且在具体实施的各个环节中必须做到准确到位。8.3、金融财务风险分析本项目的资金筹措计划中，绝大部分资金是通过销售收入来回收的，即上期的销售收入用与下一期的项目投资中，如果上期的销售资金回收不及时，将影响项目的下一期的开发投资，这将给项目带来资金上的风险。因此，首期项目的建设过程中，小区配套设施最好同步进行，让购房者对本案有81、足够的信心。同时，加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强劲攻势，从而促使超额完成上期的销售收入的回收来降低资金链断裂的风险。第九章 结论建议9.1 、结论 连云港市目前的经济稳步持续增长，居民的生活水平不断提高，城市化进程的加快以及产业结构的优化等都为连云港市的房地产市场提供了良好的发展背景。山东日照与连云港具相当类似的地理位置与发展模式。我们通过对日照的宏观经济的发展情况进行分析可以预测未来连云港市的国民经济发将会持续较快的发展。目前连云区的房地产市场供略大于求，本项目所在的连云区为连云港市重点开发区域，该区域的招商引资力度的加大，拆迁量也将会随着对连云区的重新规划而不断增大，城市人口必然增82、长的很快，这对房地产市场的需求量也将会扩大，目前连云区的住宅市场中较大规模的楼盘除了久和国际基本上没有，而本项目的大力开发将会满足其市场上不断增长的需求量，因此本项目的市场占有率和吸纳率将会很高。所以在市场方面拿下该地块是可行的。通过对本项目初步的财务分析，得出其税后利润为46470.5万元在项目的财务上均为可行的。本项目所在区域为连云区规划中行政、商业、居住中心，地处连云区“一体两翼”中的“一体”核心地段，在连云区的区位优势明显，加上其拥有的交通和规模优势，发展潜力巨大，完全有条件做成连云区乃至整个连云港市的住宅项目中的代表作。9.2、 建议 1、 立即开发，分阶段开发，延长开发周期，增加目标客户群量，减少销售压力。2、 价格上宜采用低开高走的策略。3、 在产品上建议采用多层、小高层、高层等多种结构形式相结合的方式。充分利用项目地块的容积率。4、 充分利用周边自然环境，做好本项目的外部景观。5、 逐步落实项目建设的技术，管理组织体系、挑选房地产战线上有经验、有能力、与水平的各专业人才，直接参与从项目前期、工程设计、施工到竣工验收、物业管理；参与项目营销策划、招商与销售；参与项目投资控制与管理全过程的实施，使南京欧洲城项目从一开始就进入科学化、系统化、程序化的管理状态，组织一支能大打硬仗的管理队伍。67