1、钢铁集团职工商品房住宅工程可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第1章 总 论- 1 -第2章 市场需求分析- 4 -第3章 项目SWOT分析- 27 -第4章 xx钢集团xx职工商品房项目分析- 29 -第5章 项目建设2、内容- 32 -（一）平面功能设计- 34 -（二）造型风格设计- 34 -第六章 项目场址条件- 34 -第七章 环境影响评价- 40 -第8章 投资估算及资金来源- 47 -第9章 工程建设进度及资金使用计划- 50 -第10章 项目经济评价- 50 -第11章 结论- 52 -第1章 总 论1.1 项目背景xx钢集团xx住宅项目是xx钢整体环保搬迁至长寿区江南镇的一个重要配套项目，是满足xx钢整体搬迁后职工能就近舒适居住的基本保障，是体现xx钢集团环保搬迁以人为本，构建和谐社会的重要举措，是xx钢整体搬迁保障职工居住的基本条件，主要针对xx钢环保搬迁到长寿新厂区的职工定向销售，同时按商业3、化运作适度对外销售。1.2 项目概况项目名称：xx钢集团xx职工商品房，简称“xx6号原舍”项目业主：xx钢铁集团xx房地产股份有限公司建设地点：xxD-4号、xxD-8号地块用地面积：xxD-8号（A区）40967平方米(约61.45亩)；xxD-4号（B区）179913平方米（约269.87亩）；总计220880平方米（约331.32亩）。建设规模：51.73万（A区13.87万、B区37.86万）。1.3 项目建设单位介绍xx钢铁集团xx房地产股份有限公司是xx钢铁集团控股子公司，国家一级开发资质，专注从事房地产开发，资本金3.3218亿元，资产规模近7亿元。1.4 可行性研究主要范围根4、据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括：项目市场需求分析项目SWOT分析项目建设规模项目投资估算经济效益评估可行性研究结果第2章 市场需求分析2.1 xx市宏观市场整体情况xx市的城市性质：我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。 xx市的发展目标： 全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略等机遇，把xx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现建设全面小康社会的目标。 （一）经济发展走在西部前列，加快建成西部地5、区的重要增长极和长江上游地区的经济中心。 （二）统筹城乡走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市。 （三）社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标。 （四）人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。 xx市人口与城镇化水平 ：规划至2010年，全市总人口3000万人，城镇人口1615万人，城镇化水平达到53.8%；至2020年，总人口3100万人，城镇人口2160万人，城镇化水平达到70%左右。 xx市城镇体系结构： 市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个等级。规划至2020年，形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市6、495个左右小城镇的城镇体系。 xx市“一圈两翼”战略： 构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以都市区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。分别发挥三大区域各自的优势，取长补短，争创特色，实现错位发展：渝东南和渝东北两翼地区实施生态移民和加快剩余劳动力转移；依托一小时经济圈带动渝东南和渝东北两翼地区发展，逐步缩小市域的城乡差距和区域差距，形成大城市带大农村的整体推进格局。 xx1小时经济圈：吸引三峡库区、渝东南地区人口转移，实现减人、减排（污染）、减压力（资源环境）三大目标。这个经济圈以主城区为中心，1小时车程为半径，覆盖涪7、陵、长寿以西的23个区县，面积2.87万平方公里，去年常住人口1674万，其中城镇人口接近1000万人， GDP2710亿元，分别占全市的60%和78%，是xx的城市经济主体。主城人口将超过800万：作为1小时经济圈的第一个层次，包括主城9区、西部新城、南部新城。主城9区将突出国际性和商务功能为主的第三产业、以高新技术为主的第二产业，建设国内装备制造基地。重点发展西部新城、南部新城，三大城区形成特大组团城市，到2010年，主城城镇人口超过800万人。打造3个双核心副城：涪陵和长寿、江津和永川、合川和铜梁，将被分别打造成3个双核心副城，形成1小时经济圈的次增长极。涪陵和长寿重点发展化工、食品纺织8、新型建材等产业；到2010年双核心副城市的城区常住人口，有望在100万人左右。预计10年15年以后，地区生产总值可超过全市生产总值的80%，集聚城镇人口超过2000万，城镇化率达到75%左右。其后“1小时经济圈”的乘数效应还会进一步显现。 2007年xx经济增长再创新高2007年，xx在直辖十年之际迎来了党的十七大胜利召开，xx在经过十年“打基础、建平台、增后劲”的积累阶段，经济保持高速增长， GDP达到4111.82亿元，增长15.6%，比1996年快4.4个百分点，比2002年快5.3个百分点，比2006年快3.4个百分点，十年磨砺，xx市经济跃上新的发展平台，是直辖以来增长最快的一年。9、1996-2007年xxGDP增长速度 计量单位：亿元，2007年xx市全年地方财政收入788.56亿元，同比增长48.9%，其中，一般预算收入442.70亿元，同比增长39.3%，税收收入294.46亿元，非税收入148.24亿元，同比增长分别为36.8%和44.7%。与此同时，经济发展的社会效益逐步彰显，城乡居民收入较快增长。全年城镇经济单位职工平均工资达到23106元，同比增长20.2%。城市居民人均可支配收入达到13715元，同比增长18.5%，农民人均纯收入达到3509元，同比增长22.1%。经过10年直辖的高速发展，依靠良好的经济基础和口岸优势，xx国民经济、城市建设，居民收入等都10、已得到跨越式发展，xx已经逐渐成长成为长江中上游经济中心、中国西部的领头羊。 xx市房地产快速增长2003年-2007年是xx市房地产开发投资高速增长的五年，房地产投资处于投资合理偏快年份。2003年327.8亿逐年增长至2007年849.9亿，同比增长35.0%，较2006年加快了13.4个百分点。2007年xx市商品房施工面积突破1亿平方米，达到10578.84万平方米，同比增长19.3%，新开工面积3555.87万平方米，同比增长31.2%。2007年全市商品房销售面积达3552.92万平方米，同比增长59.4%，实现销售额967.31亿元，同比增长91.3%。纵观全年，受多重利好影响，11、购房者对xx市商品房市场的良好预期持续升温，前十月xx市商品房销售面积和销售额齐头并进，10月累计同比增速达到其最高点92.8%和128.3%，此后受央行、银监会的关于加强商业性房地产信贷管理的通知影响，全国商品房销售市场出现增速放缓迹象，xx市商品房当月销售面积同比增幅从10月开始放缓，呈逐月下降态势，11月为52.7%，12月为5.3%。虽然收到央行、银监会的政策影响，房价涨势趋缓，但是，2007年xx市主城商品房建面成交均价为3155元/（套内每平方米3800元），同比增长15.1%。 市场分析结论2007年xx房地产市场保持了持续健康发展的态势，商品房供销两旺，供求基本保持平衡。全年城12、镇经济单位职工平均工资增长比例、城市居民人均可支配收入增长比例都已经超过主城商品房增长比例，提高了居民的消费能力和购买力。纵观xx直辖十年经济的高速发展，现代工业的发展将进一步促进城市化的发展，将带来就业、环境的改善、外来人口的增加和城乡居民收入的较快增长，随着基础设施建设，交通的改善等因素，未来xx市房价还将有较大上升的空间。2.2 xx市长寿区介绍2.2.1 xx市长寿区概况xx市长寿区位于xx腹心，幅员面积1423平方公里，人口89.5万。是xx“1小时经济圈”规划中五个大城市之一，距xx主城区60余公里，是xx陆路的交通枢纽和长江上游的深水良港，xx特大城市经济社会资源向三峡库区辐射的13、重要中继站，xx市重化工产业功能区和主城区“退二进三”的承接地，受xx主城特大城市辐射，影响和带动三峡库区产业发展。2007年，长寿区工业总产值185亿元，同比增长37，工业投资54亿元，同比增长59.3；全社会固定资产完成80亿元，同比增长33.3；社会消费品零售总额达30.5亿元，同比增长17.3；地方预算内财政收入达9.5亿元，增长51.4；xx、凤城商城、江南钢城以及一批重大基础设施建设快速推进；开放引资力度加大，共引进项目142个，协议引资493.3亿元，同比增长2.2倍。结合xx市未来发展目标和“1小时经济圈”战略布局，长寿在xx经济社会发展中的“三大定位”逐渐明朗：努力把长寿打造14、成为xx重要的经济增长点，独具特色的大城市和统筹城乡发展的先行区。2007年9月国务院批准xx市城乡总体规划（2007-2020）,长寿定位为主城区重化、冶金产业转移主要承接地，将建成西部地区重要的石油、天然气化工基地，是xx独具特色的大城市；随着xx市“一圈二翼”的区域发展新格局的确立，主城的版图再次东扩，作为xx“一小时经济圈”核心城市的长寿，融入主城发展被提上日程，主城第十大商圈正在崛起，长寿的未来值得期待。 xx市长寿区规划长寿区已完成了城市总体规划局部调整，为加快融入xx主城发展，长寿区政府提出了“三地一中心”为载体，把长寿建设成为独具特色的大城市的地位，到2020年，长寿城区常住人15、口将达到70万人，建成区面积将近150平方公里，包括凤城组团（商业中心）、桃花组团（政治文化中心）、渡舟组团（住宅新区）、晏家组团（工业园区）、江南组团（江南钢城）、长寿湖组团（旅游开发）。按照融入主城、加快发展的要求，长寿区坚持以人为本、城乡一体的规划理念，加快完成城市总体规划修编，协调推进土地利用、产业布局、生态环保规划，明确功能分区和产业发展重点，努力把长寿打造成为特色的大城市。凤城商城着力培育新型业态，打造渝东商业中心；xx着力建设优美人居环境，打造宜居新区及政治文化中心；江南依托xx钢环保迁建，建设西部最大钢城；晏家组团建设成全国天然气化工基地，国家级循环示范园区；长寿湖打造成全市的16、旅游胜地，山水花园居所。按照“公路一张网、铁路四根轴、沿江一片港、油气五条管”的建设要求，紧紧围绕构建大城市发展骨架，进一步完善立体交通网络。建成长寿长江公路大桥、城区至园区快速通道，南涪路长寿支线；建好长寿至南川一级公路、五桂路延伸至长寿段；桃西路连接道，形成与长寿长江公路大桥、龙溪河大桥、桃花溪新桥、渝怀铁路复线、渝利铁路、xx钢铁路专线建设、加快朱家坝码头、xx钢码头建设工程、程际列车、渝长等多条高速路为一体的城市内外立交网络。城市规模，对一个城市的商业发达程度有着决定性的意义，巨大的产业、交通、地理、人口及人文优势，就商业发展潜力而言，长寿是除xx主城区外的其他区域是难以媲美的，而作为17、统筹城乡先行区、独具特色的大城市，在政策上拥有更多优势。2.2.3 长寿现代工业带动经济的高速发展长寿现代工业的发展规划给长寿注入新的生机，坚定不移地走工业强区之路，转变经济发展方式，迅速聚集产业生产要素，实现长寿工业“井喷式”发展，把长寿打造成为xx重要的经济增长点。着力培育销售收入上300亿元的企业2家以上、上100亿元的企业3家以上、上50亿元的企业3家、上30亿元的企业5家、上20亿元的企业4家的大企业、大集团。主动承接国际国内产业的梯度转移，积极应对老化工基地调整改造，做大做强优势产业，到2012年，全区工业企业总产值达到800亿元以上，工业增加值达到250亿元以上。到2020年，全18、区工业企业总产值达到2000亿元，工业增加值达到600亿元以上。以xx钢集团为龙头，配合xx钢环保搬迁，快速打造江南绿色生态钢城，着力构建西部精品钢材加工产业群；以百亿川维、扬子乙酰等企业为龙头，着力构建中国最大的天然气化工产业群；以1000万吨炼油项目、巴斯夫40万吨MDI一体化项目和乙烯下游加工项目为龙头，着力构建西部一流的石油化工产业群；以云天化、环球石化、博腾科技为龙头，着力构建西部先进的新材料、精细化工、生物医药产业群；以国际复合为龙头，着力构建亚洲最大的玻璃纤维生产及深加工产业群。2.2.4工业与环境的有机统一，长寿宜居环境分析以xx钢环保搬迁为战略支点，推进江南场镇迁建、拆迁安置19、区、沿江城市走廊以及钢城服务区建设，拓展城市及产业发展空间。加快江南大通道、长寿长江公路大桥、长寿长江公路二桥、茶涪路、王家坝铁路专线、江南港区建设，优化江南钢城外接内连物流通道及枢纽站场设施。培植五堡山森林绿色屏障，加强江南山头坡地的护林、育林绿化，实施龙桥湖旅游综合开发，建设一批城市公用设施，完善城区水网、气网、电网、通信网，在江南迅速崛起一座功能配套、生态环保、充满活力的新兴绿色生态钢城。以优美人居环境为目标，大力建设宜居魅力新城。以行政中心北移桃花为纽带，东出渡舟，北越八颗，推进体育中心、碧桂园桃花岛、地产生态城等项目，推动多组团、多中心的长寿城市发展。按照建设宜居城市的要求，打造菩提20、山城市公园、桃花生态园、桃花溪风情树轴，打造沿长江、沿桃花溪、沿高速路、沿西岩关、三洞沟一带的“四沿”绿带，建设1个生态环廊、2条生态绿轴、3个以上享誉全国的精品住宅区、4个生态绿核。加强新城功能完善和设施配套，拓展xx“三横三纵二环”路网，适度发展商贸、金融，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游观光、生态居住为一体的特色新城。长寿区于07年10月通过市级山水园林城市考核验收组的验收，目前城区绿化覆盖率达到了42.61%，绿地率达到了38.37%，人均公共绿地面积达到了6.63平方米，处处充盈着山青水秀、舒适优美的诗意，长寿日渐成为一座“楼在树中、人在绿中 ”的魅力之城。长寿，将迎着前所未有的城21、市发展机遇，成为城市商业腾飞之路上最优质的平台。2.2.5长寿区近年房地产市场供应和销售情况近年来长寿区商品房供销情况非常火爆，具体数字详见“长寿区近年商品房销售情况表”。长寿区近年商品房销售情况表时 期批准预售情况实际销售情况比上年同期增长情况%建筑面积()套数建筑面积()套数批准预售实际销售2005年度410780380626421724482006年度56497351673601613294+37.54+36.312007年度62611362365914555891+10.82+64.222008年一季度328142560071+135.32+230.96注：不包括单位集资建房修建的房屋22、。 透过数字，可以用两个字概括长寿楼市的繁荣：那就是“超越”。首先是近年来长寿经济的“超越”在长寿楼市得到了充分的体现，它带动了一部分人的购买力的“超越”，从而支撑了楼市的火爆。第二，是品质的超越。从单体楼到小区房到大社区，仅用了二三年时间。第三，是火爆程度的超越，在年之前，长寿房地产在xx并不耀眼，但这几年的发展速度之快大大超越了人们的预料。外来房产商、本地房产商竞相登台，市民的消费热情也空前高涨。近两年商品房交易量近百万方。第四是价格的超越，长寿目前的房价与三年前相比，呈稳步上升的态势，商品房价格从2005年平均单价1323元/上涨到现在的2900元/左右。据不完全统计，今年四五月份长寿楼23、市供应量将超过60万平方米，有8个楼盘集中上市，其中有新盘首次开盘，也有老盘加推新组团，且新推出的房源几乎涉及到包括高端、大众以及低端楼盘在内所有品类的房地产项目，其中仅长寿碧桂园五一开盘，就放量约40万平方米，长寿区房地产市场呈现购销两旺的良好态势。据长寿2020年总规，未来10年内主城城市人口将增加50万，加上旧城工程，从今年开始，每年有100万平方米住房需求，因此对这部分物业的需求将还会增加。 2.2.6道路交通等基础条件分析 长寿是xx市都市经济圈通往三峡库区的交通枢纽，也是xx主城通往上海、武汉、长沙和广州等大都市的交通要塞，对外交通条件优越，具有集水路、公路、铁路、航空近距离联运独24、特的交通优势。渝长、渝涪、长万三条高速公路的汇集处长寿桃花立交 公路：渝长、长涪和长万高速公路在xx交汇，正在建设的长寿长江公路大桥、xx至长寿湖旅游公路、桃西路(桃花转盘至长洪路)连接道，延伸xx路网至八颗等的建成，xx至晏家、江南钢城等只需要十分钏的车程就可到达，路网十分发达，本项目至xx钢江南钢城、晏家工业园区交通极为方便，按照“向西融入xx主城、向东对接涪陵，依托过江通道、江北纵向通道向南延伸”的大交通发展战略，未来几年内，还将启动长寿至北碚连接道(三环高速路)建设，将渝宜、渝邻、渝合三条高速公路有机的连接在一起。铁路：贯穿长寿、沟通西南、中南、华东经济区的渝怀铁路，2005年底已建成25、。xx钢专用铁路线将于2009年上半年建成，将成为xx钢长寿江南钢城的运输大动脉。 渝怀铁路拓宽了长寿连接东部沿海的通道水运：长江在区境内长20.9公里，全区航道总里程159.32公里。长寿冯家湾港区，是长江上游三大良港之一，具有5个深水码头，18个泊位，常年可停靠万吨级船队，年吞吐能力达1000万吨。 航空：长寿距离xx江北国际机场仅50公里。 长寿区已基本形成以公路交通为主体的综合交通网络框架。基础设施完善。境内有水电站30余座，变电站16座，总变电容量达1098.5mva（兆伏安）。新中国第一座水电站狮子滩水电站在这里诞生，它被称为新中国水电工程师的摇篮。境内的500千伏变电站是西电东输26、的重要枢纽站。 长寿电话通信实现了程控化，微波、光纤长途传输，建成了900兆赫移动通信网和自动转报系统；城乡电话交换机容量达到16万门，移动电话用户已超过15万。 长寿朱家坝作业区长明码头 500kv付何变电站连接西电东输骨干网2.3xx市长寿区xx概况近年来，中国城市的重要更新平台之一，就是依托行政新区的迁移建设，利用新区崭新良好的基础设施进行新城市建设。xx，位于长寿城区东北部，系长寿区城市规范发展的重点地区，规划城市建设区面积6.62平方公里，规划人口10万。它集行政中心、商务中心、商业中心、体育中心以及生态中心等五大中心于一体，是长寿无可争议的城市内核，标志着长寿城市发展新方向，商业前27、景不可限量。长寿区xx已经成为长寿主城地产开发的旗舰板块。长寿区xx规划示意图中央行政区汇集众多政府机关及政务机构，与政府为邻，条件无线优越。中央商务区汇集大量金融、商业、贸易机构，具备完善的市政交通条件。中央商业区相对于CBD而诞生，使CBD更加的休闲化和娱乐化。中央居住区尽享快捷、时尚的品质生活，是为都市精英及成功人士量身打造的未来城市核心区域。中央休闲区包含了美食、娱乐、休闲等内容，是主要满足商务以及生活配套的特定区域。2.4 xx市长寿区xx房地产项目概况本项目位于xx，xx作为长寿政治经济文化的中心，考虑到本项目今年动工，明年面市的需要，因此，选取了xx周边竞争楼盘进行比较，对本报告28、可行性作为一个参考的依据。宝润国际开发商：xx优图投资有限公司楼盘地址：xx区政府对面用地面积：40000平方米（约60亩）容积率：2.91总建筑面积：102660平方米总户数：840套物业形态：19F高层主力户型：7699二室户型、116117三室户型建面均价：2850元/平方米述评：小区处于桃花政治中心，周边汇集众多政府机关及政务机关，具备完善的交通，小区以动态的水景景观打造整个小区环境，小区内部配置在整个xx都具有较高的品质。碧水天城开发商：xx龙创房地产开发有限公司楼盘地址：xx高速路转盘用地面积：62667平方米（约124亩）容积率：2.5总建筑面积：175000平方米总户数：14929、9套物业形态：18F高层、6F+1多层主力户型：77113二室户型、117130三室户型、88125园洋房建面均价：高层2950元/平方米、花园洋房3500元/平方米述评：1.该项目位于新城中心，属中高档盘，开发体量居中。东、南临唯丰.丽水菁华，北临洋世达.圣天湖，西临阳光世纪城。2.该小区以主入口景观大道为中心，依循地势由南至北，由低至高居住组团，并设计了入口水景区。小区居住环境舒适度较高，区内设计比较人性化.景观优美,植被品质较优。3.价位在区内属于中等水平。价格涨幅不大,在目前市场比较低迷情况下,据销售人员介绍,不会再调价.户型结构设计比较理想,主要卖点在送大面积空中院馆,主次卧均有飘窗30、,采光度高。4不足是一期小区楼栋管网布置不美观,入户门厅设计简单。南桥胜天开发商：长寿永泰房地产有限公司楼盘地址：xx法院办公楼旁用地面积：15495平方米（约23.24亩）容积率：6.3总建筑面积：52562平方米总户数：420套物业形态：33F高层主力户型： 4058一室户型、7389二室户型、104三室户型（错层）、108跃层建面均价：2800元/平方米述评：该楼盘地处xx，位于长寿法院新办公楼旁，属于中高挡商务公寓式单体楼盘，一至三楼为商用，以租为主，四至三十三层为住宅，户型较全，与周边楼盘相比，价格适中，地理位置较为优越，但因其为单体楼，因此，绿化面积相对较少，容积率较高。08年1.31、29开盘，销售率59%。维丰沁园坊开发商：维丰地产楼盘地址：xx长寿中学旁用地面积：87000平方米（约130亩）容积率：1.26总建筑面积：130000平方米总户数：800套物业形态： 6F多层主力户型：7988二室户型、107127三室户型、147180四室户型建面均价： 3300元/平方米述评：作为xx高档花园洋房，小区内部设施配套完善，小区楼栋间距开阔，小区植被丰富赋予变化，容积率低， 绿化率高，长寿区楼盘的代表。洋世达圣天湖开发商：xx凯谊实业有限公司楼盘地址：xx桃源大道用地面积：250000平方米（约375亩）容积率：1.6总建筑面积：360000平方米总户数：2600套物业形态32、： 6F多层主力户型：94105二室户型、117135三室户型、139183四室户型、147155五室户型、254六室户型建面均价： 3600元/平方米述评：洋世达圣天湖比邻洋世达阳光世纪城，作为洋世达的高档花园洋房项目，项目的各方面素质都比较高，不论是小区的绿化、容积率、楼栋距还是小区本身提供的配套，整个项目都是很令人满意的，作为花园洋房项目可以说是长寿区的高品质楼盘的代表。盛世桃源开发商：华盛集团/xx华融置业发展有限公司楼盘地址：xx高速路转盘用地面积：266668平方米（约400亩）容积率：1.79总建筑面积：550000平方米总户数：3800套物业形态：11F小高层、 7F+1多层主33、力户型：6899二室户型建面均价： 3100元/平方米述评：1.该项目是目前长寿区开发体量最大的项目。位于长寿中学、体育中心、区图书馆斜对面，地段优越。2.商业和小区的公共配套设施较其它项目要齐备。3.价位在区内属于中等微偏高水平。小区内绿化率虽较高，但是绿植品质一般，细节方面做得不够。水木年华开发商：大众集团xx渤能房地产开发有限公司楼盘地址：xx公安局对面用地面积：33334平方米（约50亩）容积率：3.7总建筑面积：100000平方米总户数：800套物业形态： 18F、32F高层主力户型：5060一室户型、8090二室户型、120130三室户型建面均价： 2900元/平方米述评：1、该项34、目属于高档楼盘，但物管费按1元/收取，自己的物业。属于本土企业开发。2、外观上看，环境较好。户型配置较合理，属于本土开发企业，有信誉度，3月销售达70。3、属于新城中央，东临正在开发的碧桂园、丽水箐华新盘，西面正对公安局、南面是新城景观大道，地理位置优越。碧桂园长寿碧桂园开发商：xx市碧桂园房产开发有限公司用地面积：415040平方米（约622亩）容积率：1.5总建筑面积：560000平方米（估计）物业形态：五星级酒店、仿古商业街、别墅、花园洋房等长寿碧桂园凤凰酒店仿古商业广场目前，长寿区政府和各政府相关职能部门已进驻xx，xx的基础配套设施如长寿区医院、体育馆、长寿中学、小学建成并投入使用，35、商业氛围正在不断聚集中，已建成楼盘的入驻率在85%以上，物业出租价格在1200元/套月左右（二室户型以上）。另外碧桂园5月1日开盘，建有五星级酒店、仿古商业街、别墅、花园洋房等，待这些楼盘建成后，xx将发生很大的变化。xx作为长寿区政府建设优美人居环境，打造宜居新区及政治文化中心的目标，随着xx环境的日益改善，宜居性新城将逐步形成。xx楼盘基本情况序号开发商项目名称开发体量容积率建筑形态销售均价元/开盘时间占地面积()总建面积()1xx渤能房地产公司水木年华333501000003.7高层29002维丰房地产维丰沁园坊870001300001.26多层33003xx优图投资有公司宝润国际40036、001026602.91高层28504xx华融置业发展公司盛世桃源2668005500001.79多层、小高层31005xx龙创房地产公司碧水天城827081750002.5高层、花园洋房31006长寿永泰房地产公司蓝桥胜天15495525636.3高层28007xx凯谊实业房地产公司洋世达圣天湖2500003600001.63600第3章 项目SWOT分析3.1优势本项目对xx钢环保搬迁职工因有长寿区和xx钢集团的优惠政策实行优惠售房；地块大，有利于规模开发；开发商具有国企背景的雄厚实力，并且是定向销售给xx钢环保搬迁到长寿新厂区的职工，xx钢环保搬迁将有10000多职工到长寿江南钢城工作,37、无销售压力。xx钢集团xx房地产股份有限公司对本项目的定位原则是:对内把握xx钢集团的要求,对外要有适应性和竞争力。首先对产品成本和质量作精细化控制，使产品在质量上要有竞争力；第二利用xx钢环保搬迁的背景，获取长寿区政府在政策上的倾斜，进一步降低开发成本，在价格上形成竞争力；第三充分利用xx的品牌资源，将资源优势化为竞争优势；第四发挥本公司在户型设计、外立面处理、小区特色和亮点，全面提高产品竞争力。3.2劣势目前本地块周边基础配套不足，商业氛围薄弱.随着xx钢环保搬迁到长寿新厂区，将带来新的消费观念,长寿区政府同时也承诺将全方位提供后勤保障，包括长寿长江一桥、二桥的建设，职工入住后会带动周边人38、气和商业氛围。3.3机会长寿区政府大力支持xx建设，xx开发区内目前正在建设和完善大规模的配套设施，已具有一定规模的中高档的住宅区。3.4威胁国家宏观调控政策落地，房价涨幅趋缓；本地块及周边房地产开发项目居多，提供了大量的住宅，将对xx钢职工具有一定的吸引力。3.5本项目运营面临的风险本项目开发体量大，必须控制好开发成本，筹措足够的建设资金，确保项目进度，满足环保搬迁对职工住房建设的时间要求；把握市场需求和客户需要，在产品品质上凸显亮点，避免产品同质化形成的竞争；xx作为xx市知名品牌，第一次进驻长寿区xx开发，在长寿区市场上未形成品牌效应，这对xx品牌是一次考验。力争合理利用项目优势和机会，39、争取合理避免项目劣势和威胁。为企业获得利益的最大化。第4章 xx钢集团xx职工商品房项目分析结合对长寿区xx项目的调查，结合本项目的实际情况，对项目进行如下分析：4.1项目客户定位本项目作为xx钢搬迁重要的配套设施，销售对象主要针对xx钢环保搬迁的职工（约8000余人，按摸底调查资料估算有在长寿购房意愿的人数大约为6300人），本项目将为xx钢职工提供大约6560套左右的房源，可基本满足xx钢环保搬迁对职工住宅的要求，约占总户数的95%，由此可见本项目核心客户群为xx钢职工，其余5%的客户群为政府机关及政务机构工作人员，不确定客户为长寿新城、老城居民。4.2项目档次定位根据本项目的特点，本项目40、定为中档高层住宅及高档花园洋房。4.3项目技术指标：宗地面积：220880；建设用地：150281；容积率：3.1；总建筑面积：51.73万；其中：住宅面积45.94万； 商业门面0.72万； 地下车库4.04万（泊位1263辆，暂不销售作沉淀资产处理）；居住总户数为6560套。（详见附表1xx钢集团xx商品房项目主要技术指标）4.4项目户型配比鉴于本项目作为xx钢搬迁重要的配套设施，其项目核心客户群针对xx钢职工，因此，在项目确定之前对xx钢职工进行了一个购买意愿及户型需求的市场调查，再结合长寿本区市场的需求，户型配比情况如下：xx钢xx商品房项目户型配置方案一览表项 目问卷调查情况(套内面41、积)调整方案(建筑面积)户数%套数%单间配套户型(面积50以下)41326.94196830小型二室户型(面积6070)23715.46196830标准二室户型(面积7085)61740.25196830标准三室户型(套内面积8595)21914.2865610大三室以上户型(面积110以上)473.0700合 计15331006560100考虑到本次xx钢环保搬迁到长寿新厂区的职工在xx主城基本上都有住房,从回收的1857份问卷调查情况看,已购产权房的职工占62.68%,其它职工基本上是居住的xx钢在大渡口区的廉租房,并且已购产权房的职工大多采用的按揭方式购房（占购房人数的64.86%)，本42、项目是xx钢环保搬迁的重要配套项目，直接关系到xx钢环保搬迁能否顺利实施的人文保证，争取第一批到长寿新厂区的职工都能在本项目拥有一套住房,在保证职工居住的同时又不能让职工有过大的经济压力。4.5项目开发建设指导原则及管理模式规划设计以人为本、尊重自然；高层低密度、大景观；结合建筑布局，形成人行步道景观主轴；人车分流、景观车道，合理利用地形高差。开发模式适度密集分期，整体规模开发。价位档次中高档楼盘，对内结合xx钢集团对职工异地安家补助实行优惠售价、对外采用高品质适中价位吸引客户。营销操作形象包装、整合推广。物业管理利用xx钢集团xx物管国家一级的资质，实行优质服务、品牌化物业管理。开发层次配套43、先行、景观建设先行；建筑主体分期建设，按地块成熟度首期建设A地块，再依次建设B地块。4.6本项目组织机构及人员构成xx钢集团xx房地产股份公司成立的长寿项目部，该项目部在公司领导下及公司相关业务部门指导旧展开工作,机构设计原则精简高效，分工负责。公司及长寿项目部机构图董 事 会公司总经理公司副总经理公司副总经理监 事 会长寿项目部公司开发部公司物资部公司财务部公司办公室公司研发部公司计划部公司人事部公司工程部工程部商务部综合部营销部财务部 人员编制:本项目人员构成为项目前期工作及开工建设时的人员编制，综合部4人，营销部3人，工程部9人，商务部4人，本项目共20人。第5章 项目建设内容5.1规划44、理念 本项目作为长寿区xx组团的城市生活的焦点，不仅是xx钢集团环保搬迁成功融入长寿生活的象征，同时也将其优越的生活居住环境成为xx城市建设迈向现代化水准的一个里程碑。在规划上充分依托xx大环境，使小区与城市空间、用地环境完美结合。项目定位为中偏高档封闭式园林住宅小区。在设计上体现以生态、环保、健康为主题，使小区更有序、更安静，达到安全、舒适的住宅设计主导思想。 建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局、室内外环境、区域配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。 合理的规划结构体系。在规划中采用树状的开放结构，不仅满足各组团私密的需求，同时也为规划具有动态的可能性提45、供了基础。在规划中着重突出自然风光与公共性活动之间的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的生活模式。把自然引入建筑，把建筑融于自然是我们关于生态、健康住宅的设计理念。5.2建筑设计风格 设计中充分体现以人为本的设计理念，以创造合理，舒适，高品位为目的，在建筑风格上采用点式高层，以降低建筑覆盖率，扩大绿化及庭园空间，立面以创造新颖，个性，实用为目的，使建筑单体融合于优美、恬静的社区。 建筑设计充分满足时尚人群居家生活需求及住宅设计规范的要求。围绕绿色自然、享受智能社区这一主题进行设计建造。5.3建筑物布局 建筑单体力求使空间流通，并通获得宽阔的视野。第一期（A区）充分利用外部城市景观和46、小区内部景观，沿小区中部形成一条主要景观道，在中部形成约10000平方米的开放式公共绿地，绿地间设置不规则康体步行道，联接各方向出入口， 6栋塔式建筑呈点状布置，尽量避免相互间的视线干挠，最大限度地增加各栋建筑主采光面之间的距离，体现小区的高品质环境空间，在用地西南面临城市道路一侧考虑适度的商业用房，作为该小区配套商业及其它用房。第二期（B区）充分利用天然台阶地形，临桃花溪布置18栋多层花园洋房建筑、中间布置4栋板式小高层建筑作为过渡、靠后布置13栋高层建筑，同时小区中轴形成一个休闲、交友、康体、娱乐等功能为一体的步行景观带，并在东侧形成一个码头广场及“表演舞台”形成小区的一个景观高潮，将现代47、建筑掩映在浓绿之间、山水之间，使每户住宅均能享受到优美的景色，感受到现代生活与绿色自然完美相携的美妙。5.4建筑设计 （一）平面功能设计 所有建筑单体力求功能合理、使用方便，空间富有变化及情趣，特是因各种户型标准的不同而注意相应的房间比例及各房间的面积比例。 （二）造型风格设计根据该建筑本身功能性质住宅楼、幼儿园及社区活动用的会所、商业等，建筑造型和风格首先考虑到亲切、美观和浪漫、温馨的家园气息，与不同历史时期的精神和社会文化相应产生不同的建筑艺术风格，对现代人来说它们仍然强烈地表达和隐喻着不同的文化和艺术气质，使现代人通过它们表达出对美好时代和精神的向往及赞美。第六章 项目场址条件6.1地质48、地貌情况长寿区地层地质为侏罗系上统。地质构造属于压应构造形迹，具有闭斜紧闭、向斜开阔和陡倾纵横张裂隙发育的特征。长寿地处低山丘陵区，地貌总趋势是由南北两端向长江河谷逐次降低。水文地质属于低山丘陵区，地下水资源为14.08亿立方米/年。长寿区地貌属典型的川东丘陵地貌，属中部构造平行岭（低山）谷（丘陵）区，受构造控制明显，山体走向与构造形迹展布方向基本一致。背斜构成条状中低山岭，向斜构成宽缓开阔的槽谷丘陵。岭谷相间平行构成平行岭谷地貌景观，为典型的梳状褶皱地貌。晚近期地壳运动仍以缓慢抬开为主，向源浸蚀作用加强，堆积作用微弱。按成因可分侵蚀堆积地貌、中浅丘地貌、深丘地貌、锯齿状裂缝中低山。长寿地处川49、东平行岭谷地带，地貌基本骨架为低山、深丘、中浅丘、平坝。长寿花xx位于长江北岸的山地上，地势较高，形成了明显的沟谷地貌，具有明显的长寿区域地质地貌特征，三洞沟防护林区域及长江和长江支流的自然消落带山表现尤其突出，另外，由于人工建设改造，xx区内地质地貌比较周边地区发生了明显的变化。除地形坡度相对平缓地区作为城市建设用地之外，保留了原始的低山、中浅丘的山地地貌，这些为营造多样化的城区绿化系统结构提供了可能性。图6-1 地质评价区位图6.2工程地质条件场地上覆土层土壤类型为紫色土，工程地质为梁平开县平坝、方山红层水土流失工程地质亚区。工程地质岩类为砂、泥互层岩组。海拔高度A区在325328米左右、50、B区在315334米左右。按xx市工程地质条件分区，xx属中部平行峡谷工程地质区，构造上属xx、万州弧褶束，新构造运动总体表现为均衡微弱抬升，并形成新生代小型沉降盆地，属地质灾害不易发区域。6.3地质构造及地震环境6.3.1地质构造及地震设防情况本项目处于菩提山向斜东南翼、丹渡背斜南翼和焦家场向斜西南翼，岩层产状3203501225。主要发育3组裂隙：2002157280，间距12m，张开度13mm，较发育；1251407075，间距23m，微张，不发育；851007075间距12m，张开23mm，不发育。综上所述，场地无断层通过，地质构造简单。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）51、附录A.0.1及中国地震动参数区划图（GB18306-2001）的规定，本项目抗震设防烈度为度，地震动峰值加速度为0.05g。6.3.2xx市地震情况简介公元1010年（宋大中祥符三年）到1949年止，xx地区及其周边曾有86次地震记载，其中xx地区较大的地震3次，分别是1854年南川5.1/2、1855年彭水4.3/4级和1856年黔江6.1/4级。除1854-1856的一次中强地震集中活跃外，5级以上地震活动始于1989年渝北统景地震，至今共发生5级以上地震4次，分别是统景5.2、5.4，荣昌5.2、5.0级地震。历史上最大地震6.1/6.4级。地震在时间上集中活动在两个时段，一个时段为152、854年1856年，第二个时段为1989年至今。从历史资料上来看，xx的地震烈度较小，本项目严格按国家规定的标准设防，完全能抵御地质灾害对本项目的影响。图6-2 地质构造纲要图6.4气象、气候条件xx气候为中亚热带区，年平均降水量为11001200毫米，降水相对变率为15%，其中：春季平均降水300350毫米，降水相对变率为24%；夏季平均降水450500毫米，降水相对变率为24%；秋季平均降水250300毫米，降水相对变率为20%；冬季平均降水100150毫米，降水相对变率为50%。年蒸发量为1200毫米。 年平均气温1718，气温年较差21，其中：一月份平均气温67，气温日较差5；四月份平53、均气温1718，气温日较差8；七月份平均气温2728，气温日较差8；十月份平均气温1718，气温日较差6。年平均风速为1.1米，年平均日照时数为11001300小时，年平均太阳总幅射33003600千卡/平方厘米?年。年平均大风日数为2天，年平均霜冻日数为53天，年平均气压为980百帕，年平均雾日数为60天，年平均相对湿度为80%，年平均暴雨日数为3天，年极端最低气温为-10，年极端最高气温为40，年平均雹日数为0.5天。年平均地表水资源为73.3亿立方米，所处的地热构造区为高隆起背斜构造以硫酸盐型为主的低温微咸热水区，地热水热储盖层为侏罗系（J）。长寿栽培植被为渝中平行岭谷水田（稻麦）水旱轮54、作一年两熟，栲类、大头茶林小区，自然植被类型为马尾松林、衫木林、柏木林。6.5水文地质条件根据地下水赋存条件、水动力特征等，区内地下水主要有基岩裂隙水、基岩风化带网状裂隙水、第四系松散岩类孔隙水。基岩裂隙水主要赋存于砂岩地层中，砂岩层中地下裂隙是地下水运移、储存的通道。地下水接受大气降雨及水的补给，由于砂岩地层倾角平缓，岩层厚度小，故该类地下水富水性较差。未见该类地下水露头。基岩风化带网状裂隙水主要赋存于泥岩表层网状风化裂隙中，主要接受大气降雨的补给，水量受季节性影响大，具有埋藏浅、水量小，就近补给、就近排泄的特点，富水性差。松散岩类孔隙水赋存于地表堆积层中，该类地下水具有就近补给、就近排泄的55、特点，且受季节影响显著，属季节性潜水。该土层具厚度薄、透水性较差的特点，因而该类地下水贫乏。6.6道路交通条件渝长、长涪和长万高速公路在xx交汇，并设有出口，本项目周边市政道路已形成，交通极为便捷。6.7其它条件 本项目周边市政设施已形成，给水管道及接口已至地块边界；施工临时用电线路也已至地块边界；市政排水管网已接至地块边界。第七章 环境影响评价7.1场址环境现状本项目所在地位于长寿区xx，位于xx腹心，是xx“1小时经济圈”规划中五个大城市之一，场地内无珍稀动植物和文物古迹分布，环境质量现状尚可。7.2主要污染物7. 2. 1施工期主要污染源 废水 施工期产生的废水主要有施工机械、运输车辆冲56、洗产生含SS、石油类的废水；建、构筑物的养护、冲洗、打磨等产生含SS的废水；施工人员排出的生活污水，主要含BOD、COD、SS。 施工人员预计1200人/d，生活用水量按200L人d计算，污水产生系数取0. 9 ，则污水量为180L/人d，因而，将产生生活污水216m3/d，主要污染物浓度COD400mg/L, BOD200mg/L, SS 250mg/L。 废气 施工期环境空气污染主要有废气和粉尘两类。 废气：各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖、填土石方、运输、建筑结构等施工作业时产生的废气，主要含有C0, NO2；施工人员伙食供应产生的油烟等。 粉尘：零星建构筑物的拆除、土石方开挖、出渣57、装卸、原材料运输等产生的扬尘，其中以汽车运输作业时产生的扬尘为主，根据类比分析，施工区域内粉尘浓度TSP可达到1. 53mg/M3，但施工粉尘对100m以外的区域影响较小。 噪声施工期噪声是最为敏感的环境问题之一，也是当前房地产开发建设中民众投诉的热点问题。但本项目施工区属新城建设区域，附近无居民迁入，施工噪音不会成为居民的投诉点，施工期噪声主要来自施工机械，其噪声源见表7-1。7-1各施工阶段主要噪声源状况表施工阶段声源声级dBA施工阶段声源声级dBA土石方阶段挖土机78-96装修及安装阶段电 钻100-115风 镐95电 锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-1058、5无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨91-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电 锯100-110云石机100-110电焊机90-95角向磨光机100-115 固体废物 土建及安装施工期产生的固体废物主要是建筑垃圾和场平时工程弃土。 本项目A区土石方挖方量约为7万m3，填方量较少，约2万m3，挖方量大于填方量，则弃土约8万m3；B区由于落差较大，采用坡度绿化方式，除自身消化掉本区场院地的挖方外，还需填方约6万m3，A、B两区平衡后还需向外弃土约2万m3，弃土采用渣场处置，渣场位置根据当地环保部门要求确定。施工人员生活垃圾分类收集，生活垃圾排放量约6059、0kg/d（以0. 5 kg/人.d计），由环卫部门统一处置。施工期污染因素分析见表7-2表7-2 施工期污染因素分析表序号类 别污 染 源污 染 物1废气燃油施工机械、施工人员生活设施等CO、NOx、SO2、烟尘土石方开挖、原材料运输、除渣装饰、散装水泥作业、建构筑物拆除等粉尘2废水施工机械、运输车辆冲洗SS、石油类建构筑物养护、冲洗打磨SS施工人员生活设施BOD、COD、SS3噪声施工机械、安装器具噪声4固体废物施工作业建筑垃圾、弃土生活设施生活垃圾7.2.2营运期主要污染源 废水 本项目室外排水系统采用雨水、污水分流排水系统。项目建成投入使用后，外排废水排放主要有住宅、商业、幼儿园的外排60、废水等。 项目所在地区处于规划城市二级污水处理厂（长寿污水处理厂）收集范围，长寿区xx排水工程已于2006年底建成使用，早于本项目的建设和运营，因此，小区废水排入城市污水截流管网，进入长寿污水处理厂处理，污染物主要控制BOD5, COD, SS。污水排放量按照用水量的90%核定，本项目排水量为2790m3/d。 废气 小区住宅厨房、幼儿园食堂以天然气为燃料，烹饪时产生含少量油烟的烟气。车库排出的汽车尾气含有H2C2 、CO、N02等大气污染物，由于国家已禁止使用化油器的汽车，汽车尾气均达到排放要求，再加上车辆进出时间短，因此车库废气量不大。同时，当市电网停电时，自备柴油发电机投入运行，产生少量61、含NO2和CH2的废气。 噪声 项目建成后，主要噪声源有水泵、风机、备用柴油发电机。水泵主要用于消防、加压供水。风机主要用于地下车库、地下设备用房、低压配电室通风换气。柴油发电机作为备用电源，仅在停电时使用。这些设备均是低噪声设备，并采取了相应的减震措施，对环境的影响小。其余噪声源主要是社会噪声，环境影响小。 固废 项目投入营运后，产生的固体废物主要是住宅及商业区产生的生活垃圾。住宅人均垃圾产量按1 kg/d计，总人数16336人，则生活垃圾日产生量为16. 34t，年垃圾产生量为5962. 64t/a；商业区人均垃圾产量按0. 5 kg/d计，商业1500 A次/d，则生活垃圾日产生量为0.62、 75t，年垃圾产生量为273. 75 t/a。 以上分析表明，项目投入营运后，生活垃圾日产生量为17. 09 t/a，年生活垃圾产生量为6236. 39 t/a。 营运期污染物排放情况见表6-3表6-3营运期污染物排放情况表序号类别污染源污染物产生量1污水生活污水BOD5、COD、SS2790 m3/d2废气厨房油烟少量汽车房、发电机房CHx、CO、NOx少量3噪声水泵、风机、柴油发电机噪声85-95dBA4固体废物生活设施生活垃圾6236.39t/a7. 3环境保护措施7. 3. 1施工期环境保护 废水 施工废水排放应建立排水沟、集水井、沉砂池，施工作业产生的废水经沉砂池沉淀处理后排放市政63、雨水管网；施工燃油机械维护和冲洗的含油废水经隔油、静置沉淀后排放到拟建项目已埋好市政雨水管；施工人员不得将生活污水直接排放，应经简易生化处理池处理后，排入市政污水管网。 废气 虽然本项目周围无居民居住，但施工时仍应作好防护工作。应采取以下措施： 施工期间对施工粉尘产生的作业点定时洒水，将施工用的水泥集中堆放在库房（或临时工棚），对破包和撒落于地面的水泥及时清扫。施工中使用商品砼，严禁设置混凝土搅拌站。物料与土方运输合理装车，易产生粉尘的物料密闭运输，施工车辆上路前应冲洗干净限制车速，抑制粉尘和运输中的二次扬尘。施工楼房用网罩遮挡，文明施工。严禁使用燃煤设施。 严格按照建筑施工场界噪声限值标准和64、xx市人民政府令第152号xx市人民政府关于进一步控制主城区尘污染的通告的要求进行施工作业，弃渣车辆必须采用经改装后加盖的车辆；各建筑单体封顶断水后，各楼层的建筑渣、灰等必须逐层清理，并采用编织袋、箩筐等工具有序清运，严禁高空扫抛，防止产生大量的扬尘。 加强施工机械的使用管理和保养维修，降低燃油机械废气排放，将其不利影响降至最低。施工人员的生活炉灶使用天然气或液化气，以减轻对环境的不利影响。 噪声 噪声对打桩机等高噪声设备只限于白天作业，严禁在夜间22: 00-次日6: 00施工。施工时场外的运输作业尽量安排在白天进行。将可在固定地点施工的机械设置在临时建筑房内作业。合理安排施工时间，采用低噪65、声设备、低噪声施工方式，敏感时段、敏感路段应减速禁鸣。采用先进施工设备，缩短工期，使用商品混凝土。必须连续24小时作业时，需取得长寿区环保分局的同意和批准。施工单位认真实施降噪措施。 固体废弃物 施工人员的生活垃圾采用分类收集后由环卫部门统一处置，保护好施工人员的生活、生产环境，减少施工人员传染病的发病率。 建筑弃土和废料应及时清运至市政府批准的建筑垃圾堆放场倾倒填埋，并设置简易雨棚；废料严禁乱堆乱放，以防止被雨水冲入附近水体，污染环境。7.3.2营运期的环境保护 废水小区排水实行雨、污分流制，根据地形条件以及建设规模，拟建3个生化处理设施，位于A区西南侧、B区东侧和北侧，设计处理能力280066、 m3/d。生活污水排入小区生化池进行生化处理。所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。 生化池可采取地埋式生化处理工艺，采用钢筋混凝土结构，保证质量，并采取严格的防渗漏措施，其上可覆土绿化。少量臭气通过临近建筑雨水管高空排放，高度要高出屋面2 m。 xx地区夏季空调的使用频率较高。由于空调机冷凝水对房屋外环境及行人有一定的影响。设计应考虑空调机统一安放位置，设置冷凝水排放立管，作到有组织排放。 生活污水采用生化方式处理，其工艺流程为： 污水一格栅一接触氧化池一沉淀池一排入市政下水道 生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（GB8978-1996）一级标准执行。 废气 油烟：厨房产67、生的油烟经油烟净化器后，通过变压式排气道引至屋顶高空排放。 油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB18483-2001 )的要求，即排放浓度应不高于2. 0mg/m3。 废气：卫生间设置抽排系统，废气引至屋顶排放；车库废气经烟道屋顶排放；备用发电柴油机使用轻质柴油产生的废气，通过设置通风过滤排气系统将废气引至屋顶排放。 噪声 项目的噪声源主要为抽排放系统风机、水泵和备用发电机组等设备，设备室内设置，采取尽可能声源屏蔽、利用低噪声设备，采用消声、减振、隔声等措施，同时合理布局房间功能和设计房间门窗朝向，尽可能避开噪声源方向。 固废 小区内设有9个垃圾收集点，生活垃圾采用袋装收集，定点收集及时68、外运至城市垃圾处理场处置。小区生活垃圾应考虑分类收集，以便对垃圾进行妥善处置。商业用房产生的废弃物应收集后集中处置，不得随意丢弃。7.4环境影响评价 本项目功能设施配套齐全，污染防治措施可行，项目建成投入营运后，区域环境将朝好的方面改善。从环境保护的角度出发，本项目作为居住环境是适宜的，在拟建场地建设是可行的。 在施工和运营期中，项目业主应严格按环保部门下达的建设项目环境保护批准书的要求执行，落实环保投资，并专款专用，确保项目在建设和运营中产生的污染物长期稳定达标排放，尽量减少项目对环境容量的需求。第8章 投资估算及资金来源8.1投资估算8.1.1投资估算范围本可行性研究的对象xx钢集团xx职69、工商品房项目，包括各种附属设施及景观建筑。8.1.2投资估算的内容 项目总投资103343万元，包括固定资产投资及项目建成后经营所需的少量流动资金。总投资由以下几类费用组成： 土地费用21650万元，包括土地出让综合价金、土地契税等，详见附表2-2土地费用。工程的直接工程费用72412万元，包括结构、建筑、给排水、强弱电（含水、电、气增容）、消防及室外工程、勘察设计及监理费、不可预备费（包括常规预备费和涨价预备费等），详见附表2-3直接费用。 工程的间接费用1707万元，包括各种应缴纳的规费等，其中人防工程自做不缴纳异地人防费、城市建设配套费按xx钢集团与长寿区政府的“xx钢新区钢铁基地建设项70、目合作协议”予以免缴，详见附表2-4间接费用。 工程的期间费用7574万元，包括营销费、管理费、财务费用等，详见附表2-5期间费用。 其它：经营期间的税费10072万元，详见附表2-7税金。 资金筹措6.1203亿元，详见附表5资金筹措计划表。8.1.3投资估算结果经测算，xx钢集团xx职工商品房项目总投资103343万元，售房预计收入133718万元，应缴税金10072万元，利润总额20304万元，另有沉淀资产（地下车库1263个）6315万元，资金利润率33.17%，投资回报率19.65%。详细数据可见附表2-1项目总投资及收入、税金、利润表。8.1.4投资估算依据及说明xx钢铁集团xx房71、地产股份有限公司自编整理的有关资料；xx钢铁集团与长寿区政府签订的xx钢新区钢铁基地建设项目合作协议； 建筑工程计价定额、费用定额、安装工程预算定额及国家、xx市等有关规定； 设备购置价格参考国内设备生产厂最新报价资料估算； 土地出让综合价金及契税按本项目地块挂牌价加规划调增应补缴的土地出让金及收费系数预估计算； 建设期利息，根据项目进度安排和资金筹措情况按上浮后综合利率计算； 公司自有流动资金拨入，根据本企业准备投入的项目资本金计算。 8.2资金筹措由附表5资金筹措计划表可知，项目所需总投资103343万元，其中： 企业自筹37203万元，约占投资总额的36； 向贵行申请开发贷款24000万72、元，约占投资总额的23； 剩余资金42140万元由开发商通过销售回款解决（约占投资总额的41）。8.3借款还本付息计划借款还本付息计划可采用以下二种方式：方式一，一次性偿还本金，按季支付当期利息。 方式二，按照与贷款银行制定的还款条件进行还款。第9章 工程建设进度及资金使用计划9.1工程建设进度 本项目建设期为26个月，销售期20个月，项目计算期按26个月计算。 筹建期2008年7月前：完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备、部分配套设施及景观建设。工程建设期：2008.72010.6月。详见附表3xx钢集团xx职工商品房项目工程进度表。9.2商品房销售计划 销售期：2073、08.112010.6月。详见附表4xx钢集团xx职工商品房项目销售计划表。9.3资金使用计划根据工程建设进度，安排资金使用计划。开发资金在2008年投入31158万元，2009年投资52879万元，2010年投资119306万元。详见附表6项目总投资支出预测表第10章 项目经济评价本项目属新建项目，其经济评价是在可行性研究完成市场预测、建设方案定型、建设规模确定、市场组织和劳动定员明确的基础上，计算项目投入的费用和产生的效益。10.1经济评价的依据、原则及评价基础10.1.1依据 本经济评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数为依据； 本项目各项成本及效益核算内容以财政部制定的有关房地74、产企业会计制度有关规定为依据计算；本项目经济评价以xx钢集团xx职工商品房项目设计规划方案为依据；10.1.2原则 本经济评价遵循定量分析为主，定性分析为辅，动态分析与静态分析相结合的原则；本经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则。10.1.3评价基础 以现有市场发展趋势进行未来市场走向定性； 按同类型项目、同功能项目现有市场情况进行市场销售预计； 宏观环境保持相对稳定，计算期内税收政策相对稳定 计算期取26个月。10.2财务基础数据10.2.1项目筹建期、建设期及计算期 项目建设期：根据本项目规模，预计项目的建设期为26个月，销售期取20个月。 项目计算期：项目计算期取26个月，项目建成后75、，除住宅部分、商业门面出售外，地下车库等配套设施由xx物业公司自营。10.2.2经营收入及税金附加测算10.2.2.1经营收入售房收入 a、本项目房产销售价格水平 木项目是中高档园林小区，为简化计算使报告具有更强的抗风险能力，销售价格暂按高层、小高层住宅2750元平方米、花园洋房住宅3300元平方米、商业门面按6000元/平方米计算，此价格在中高档住宅小区销售价格中属偏中等水平。详见附表2-6售房收入及资产价值表。 b、本项目房产销售比率本项目全面开工后，当投资额达到一定比例，即可进行预售房操作，本项目价格定位合理，性价比较高，根据项目主要定向销售给xx钢环保搬迁的职工情况，结合当前房地产市场76、销售比率水平，预计在开始预售后的20个月内销售比例可达到100%。10.2.2.2税金及附加计算详见附表2-7税金。10.2.2.3总成本费用测算 详见附表2-1项目总投资及收入、税金、利润xx钢集团xx职工商品房项目26个月计算期内的利润额为20304万元，利润率19.65%。第11章 结论 从以上的市场分析及经济评价可以得出以下结论： 一、该项目符合xx钢环境搬迁的需要，并根据市场需求而定位，定向销售给xx钢环保搬迁的职工，因此在激烈的市场竞争没有风险性。 二、项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。 三、本项目的营销理念及市场营销运作模式先进，是项目成功的一个前提保证。 四、从项目的财务分析中可以看到，由于该项目依托xx钢环保搬迁的整体项目，政府支持力度大，政策倾斜明显，所以该项目的财务指标理想，财务盈利能力高，抗风险性强，是比较理想的开发项目，完全有能力归还24，000万元借款。 五、项目建成后，会对xx板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变长寿区在xx房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。综上所述，本项目是可行的。 xx钢铁集团xx房地产股份有限公司 二00八年五月