1、用地4500平商品房住宅建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月206可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 项目简介4第一节 位置及周边4一、项目位置图4二、项目用地现状5第二节 项目描述8一、项目内容8二、外观形象8三、项目用地图8第二章 XX经济2、与房地产9第一节 XX市简介9第二节 XX经济发展状况9一、2006年经济发展状况9二、2007年第一季度状况12第三节 XX基础设施建设水平13第四节 XX房地产发展状况及趋势13一、XX房地产市场分析13二、项目周边调研19三、附图23第三章 项目定位及方案规划25第一节 项目定位25一、客户定位25二、产品定位25第二节 方案规划26第四章 项目进度计划29第一节 项目总体计划29第二节 工程施工进度计划30一、施工进度计划表30二、其他安排31第三节 销售方案及计划32一、项目销售综述32二、销售方式及策略32三、销售进度计划32四、销售价格测算33第四节 物业管理计划34第五章 成本3、控制和收益分析35第一节 成本收入表（含投资收益分析）35第二节 现金流量表（含盈利平衡分析）36第三节 投资回报方式37第四节 重大财务管理控制事项37第六章 项目公司38第一节 组织结构图38第二节 董事会人员构成38第三节 各部门人员构成表39第四节 公司薪酬39第五节 岗位职责40一、董事会40二、执行董事40三、总经理40四、部门岗位职责42第七章 风险及规避52第一节 国家宏观政策风险及规避52第二节 市场的风险及规避52第三节 项目本身可能的风险及规避53附件一：考察过的项目户型图54附件二：公司管理规章制度87一、行政管理制度87二、人事劳资制度97三、工程管理制度104四、财4、务管理制度107五、岗位职责126附件三：各项申报审批流程136一、发改委136二、市规划委147三、市建委159四、市国土资源和房屋管理局169五、市政管委172六、市消防局174七、市人防办178第一章 项目简介第一节 位置及周边本项目位于XX长江大桥与菜园坝大桥之间的长江南岸的高地上，俯瞰长江并与渝中区隔江相望，属南岸区罗厂湾小区。东邻XX国际会展中心、亚太商谷，东北方向紧邻XX科普中心，西北方向紧邻帝景名苑别墅区，北面紧邻高档别墅生活小区。项目周边交通极为便利，邻近长江大桥、菜园坝大桥。年内开工的轻轨三号线也将通达至项目地。项目所处位置自然环境优美，坐拥广阔的江景和大片的绿地（科普中心5、），周边高档住宅社区上海城、融侨半岛、帝景名苑及高档商务中心亚太商谷与之毗邻，地块升值潜力巨大。本 案本 案一、项目位置图二、项目用地现状（目前地上建筑物，3层小楼） （现场西北方，帝景名苑） （现场东面，科普中心） （现场东北面，科普中心游乐园） （现场正北面，朝江、高档别墅）第二节 项目描述一、项目内容项目总建设用地面积4540.2平方米。总建筑面积46350.975平方米。配有完善的社区配套设施。规划的“XXX”为两栋34层连体成“工”字形塔式高层住宅，建筑风格现代时尚，个性鲜明，室内采用精装修。项目面向年轻的中高档白领及投资客户。二、外观形象该项目为双栋联体塔式34F高层住宅。户型设计6、定位于中高档年轻白领消费群体及外地投资商。外立面设计采用简洁、现代的风格。三、项目用地图四、项目规划条件(图)第二章 XX经济与房地产第一节 XX市简介XX市简称渝，位于我国西南地区东部。1997年以原四川省XX、万县、涪陵三地级市区域设中央直辖市XX,是我国面积最大、行政辖区最广、人口最多的中央直辖市。全市面积8.3万平方千米。2006年末XX全市常住人口2808.00万人，比上年增加10万人，其中城镇人口1311.29万人，增加45.34万人，城镇化率达到46.7%，提高1.5个百分点。人自然增长率为3.4，上升0.4个千分点。每年有50万左右的农村人口转为城市人口。2007年6月7日，国7、家发展与改革委员会发文，批准XX市与成都市建立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，XX已成为中国的第四个经济特区。 第二节 XX经济发展状况一、2006年经济发展状况2006年XX市经济呈现出又好又快发展的总体特征，全年实现地区生产总值3486.20亿元，比上年增长12.2%，增速比上年提高了0.7个百分点。其中，第一产业实现增加值428.54亿元，因受旱灾影响比上年下降5.0%；第二产业实现增加值1500.07亿元，增长16.8%；第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。三次产业增加值比例为12.3:43.0:44.7。三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和48、9.7%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到12437元，比上年增长11.9%。 见图示：2006年全社会固定资产投资2451.84亿元，比上年增长24.9%。建设与改造投资1822.21亿元，比上年增长26.1%。分地区看，城镇投资2291.46亿元，增长25.3%；农村投资160.38亿元，增长19.6%。都市经济圈完成投资1279.29亿元，增长27.9%；渝西经济走廊完成505.60亿元，增长21.8%；三峡库区生态经济区完成666.95亿元，增长21.7%。六大区域性中心城市完成投资446.09亿元，增长22.8，占全市投资总量的18.2%。分行业看，全年一、二、三产业投资分别比上9、年增长37.6%、32.4%和21.4%。工业投资735.47亿元，占全社会投资总量的30.0%，比上年增长33.4%。房地产开发投资629.63亿元，占全社会投资总量的25.7%，比上年增长21.6%，增速比上年回落6.2个百分点。全市重点项目累计完成投资623.54亿元，占投资总量的25.4%，其中基础设施建设完成投资465.85亿元，占重点项目投资总量的74.7%。2006年全年商品房施工面积8864.37万平方米，增长18.4%，竣工面积2224.84万平方米，增长0.7%；商品房销售面积2228.46万平方米，增长13.3%，销售额505.69亿元，增长17.4%，其中住宅销售额增长10、22.9%，占商品房销售额的82.8%。2006年全年城镇单位职工平均工资达到19215元，比上年增加2585元，增长15.5%。城市居民人均可支配收入达到11570元，扣除价格因素实际增长10.3%。其中人均工薪收入9266元，增长18.1%；人均家庭经营收入525元，增长6.7%；人均财产性收入193元，增长2.5%；人均转移性收入2564元，增长0.6%。城市人均消费支出9399元，增长9.0%。城市居民家庭恩格尔系数为36.3%。城市居民人均住房建筑面积26平方米，比上年增加1.7平方米。2006年农村居民人均纯收入2874元，比上年增加65元，增长2.3%。其中人均工资性收入131011、元，比上年增长20.3%；人均家庭经营收入1350元，减少12.5%；人均转移性收入187元，增长26.1%。农村居民家庭经营费用人均支出791元，比上年减少5.7%；人均生活消费支出2205元，增长2.9%，其中用于衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。农村居民家庭恩格尔系数为52.2%。农村居民人均住房面积34.3平方米，比上年增加1.4平方米。二、2007年第一季度状况全市GDP达783.77亿元，同比增幅13.5%，其增幅首次突破了13%大关，刷新直辖10年单个季度经济增幅纪录。预计2007年全年GDP将达12、到3800亿元。城市居民人均可支配收入实现4061元，同比增长20.7%，约合696元；农村居民的人均现金收入也比去年同期增长了17.2%，达到1011元。全市规模以上工业企业中，实现的利润总额高达20.15亿元，同比增加5.36亿元。全市餐饮、住宿、汽车、住房等消费总额高达407.24亿元，同比增长了16.8%。仅3月份的糖酒会，全市批发零售、住宿餐饮等行业的增幅就分别高达16.4%和20.8%，当月实现社零总额130.5亿元。全市固定资产投资397.76亿元，同比增长22.6%。其中，堰坝水利设施、城乡环境、公共基础设施的投资总额就达到了54.66亿元，增幅达58.6%。全市房地产开发投资13、额为118.93亿元，增幅比去年同期回落7.5个百分点，经济适用房、农业方面投入同比分别增长49.7%和38.4%。XX宏观经济研究院院长易小光说，经过了直辖10年打基础，第一季度经济出现的高增长，并不存在过热现象。依靠投资拉动经济增长，XX经济在一季度得到了根本改善。而拉动经济增长的投资、消费、净出口等三驾马车中，消费的贡献力量也首次表现出了其强劲动力。（以上数据来源：国家统计局：2006年XX国民经济与社会发展公报）第三节 XX基础设施建设水平XX市把加快交通基础设施建设作为参与西部大开发的切入点，积极构筑经济起飞的“跑道”。目前XX的高速公路、水运、环城公路及地铁、轻轨的建设水平正在不断14、加强。 已完成“八小时XX”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设。XX已出台一个中长期包括地铁在内的轨道交通线网规划“一环六线”，包括4条地铁线、1条地铁环线和2条轻轨线。 除此之外，XX的信息基础设施建设水平2002年位居全国第二。未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设。第四节 XX房地产发展状况及趋势一、XX房地产市场分析（一）综述XX市作为西部的直辖市，在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，人民生活水平大幅度提高，为XX房地15、产业发展提供了良好的机遇。XX作为新兴的直辖市，房地产政策十分灵活，房地产市场呈现一片繁荣的良好势头。XX市住宅房地产市场近年一直保持持续、快速、稳定、协调的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。目前XX正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时XX”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进XX房地产开发投资和消费的进一步活跃。16、 经过宏观调控的“洗礼”，XX市房地产市场已由成长期向成熟期迈进。2005年，XX市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，比2003年同期增长8.45%，较2004年13.7%的增幅，增速已经明显放缓。2005年，XX市主城区商品房成交均价为2587元/平方米，稳中有升。2005年房地产开发投资中住宅投资300.37亿元；商业营业用房投资71.39亿元。主城区批准可售的商品住房，面积在120平方米/套以下的普通住房占到了60.85%，价格在3000元/平方米以下的占73.34%。2006年上半年，XX市商品房销售面积累计807.23万平方米，实现销售额188.69亿元。其中住宅销售733.17、87万平方米，实现销售额156.68亿元，占全市商品房销售比重的90.9%；办公楼销售10.84万平方米，比重为1.3%；商业用房54.97万平方米，比重为6.8%。上半年全市商品房现房均价1816元/平方米，同比上涨2.5%；商品房期房预售均价2550元/平方米，同比上涨9.3%。XX做为西部大开发的龙头城市，近年来在房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，XX房地产经济发展趋势良好。随着各项房地产政策法规的贯彻落实，XX房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境将越来越好，房地产业将持18、续健康的发展。2007上半年XX房地产市场总体运行平稳，直辖十年XX已站在一个新的起点上，胡锦涛总书记“314”战略布置，以及XX“统筹城乡综合配套改革试验区”的设立，为XX房地产市场持续、健康发展注入了新的活力。今年以来，我市房地产开发投资持续平稳增长，商品房销售大幅回升，房价适度上涨。同时，面向中低收入人群的经济适用房和廉租房建设受到政府部门的高度重视，投入资金和供应量显著增加，房地产市场总体呈现出健康、有序的平稳发展态势。（二）2007上半年XX房地产市场投资与房价均较快增长1、上半年XX房地产市场状况1）房地产开发投资（1）房地产投资总额上升，增幅平稳从发展态势看，我市房地产开发投资由19、今年1-2月的增长20.3%起步，增幅呈逐月攀升态势。上半年，XX房地产开发完成投资总额为302.64亿元，同比增长26.5%，增幅与上年同期基本持平，低于同期全社会固定资产投资增幅6.5个百分点。房地产投资占同期全社会固定资产投资比重为26.8%，比上年下降1.3个百分点。从投资用途分组看，商品住宅完成投资195.40亿元，同比增长41.7%；经济适用房投资14.08亿元，增长72.3%；办公楼投资5.41亿元，减少0.5%；商业用房投资25.95亿元，增长0.1%。 见图示：（2）投资重点集中在主城区从房地产投资地区分布上看，截止6月末，“一小时经济圈”、“渝东南翼”和“渝东北翼”分别完成20、房地产开发投资285.72亿元、3.63亿元和13.29亿元，同比增长26.5%、41.6%和23.4%，占全市比重为94.4%、1.2%和4.4%。房地产开发重点仍集中在主城九区的格局仍未改变。2）房地产开发上半年，XX房地产土地开发投资8.67亿元，同比增长141.9%；完成土地开发面积332.99万平方米，增长35.2%；土地开发投资占房地产开发投资比重为2.9%，同比上升1.4个百分点。土地开发投资和土地开发面积均较大幅度增长，说明开发商对XX房地产未来发展的预期进一步增强。值得关注的是土地开发投资增长率远高于土地开发面积增长率，表明随着国家实施严格土地供应制度、规范拆迁行为等宏观调控21、措施，房地产开发企业的单位土地开发成本有所增加。上半年，全市房屋施工面积7706.86万平方米，同比增长16.2%；新开工面积1556.94万平方米，增长28.2%；竣工房屋面积639.60万平方米，增长13.7%。 见图示：3）房地产销售大增截止6月末，XX商品房销售面积累积1206.67万平方米，同比大幅增长49.5%。其中现房销售236.45万平方米，增长1.2%；期房销售970.22万平方米，增长69.1%。实现销售额302.04亿元，同比净增113.35亿元，增长60.1%。从商品房销售结构看，商品住宅销售面积为1123.44万平方米，同比增长53.1%，占商品房销售比重为93.1%22、；办公楼销售10.89万平方米，增长0.4%，占比为0.9%；商业用房销售60.64万平方米，增长10.3%，占比为5.0%。经济适用房销售44.01万平方米，增长25.6%，占比2.1%。4）商品房空置随着商品房销售大幅回升，商品房空置面积有所减少。截止6月末，我市商品房空置面积累积585.09万平方米，较上年末减少25.21万平方米。其中，住宅空置169.57万平方米，减少20.43万平方米；办公楼空置43.57万平方米，减少3.35万平方米；商业用房空置266.26万平方米，增加2.12万平方米。上半年XX房地产开发投资增幅低于全国平均2.0个百分点，增幅居全国第19位。在西部地区中，X23、X房地产开发投资额仅次于四川（572.94亿元）排在西部地区第二位，投资增幅排西部第8位。四个直辖市中，XX房地产投资增幅高于北京（10.9%）、上海（6.2%）和天津（24.8%），居第一位。经济适用房投资是今年我市房地产市场的一大亮点。16月全国经济适用房建设投资增幅34.4%，同期XX市经济适用房建设投资增长72.3%，占全国比重为4.8%，较去年同期提高1个百分点，我市经济适用房投资绝对额居全国第8位比去年同期上升3位。2、当前XX市房地产市场的主要表现1）主城区房价上涨较快从上半年商品房销售情况看，主城区商品房销售价格均不同程度出现上涨。其中，巴南区、大渡口区和江北区商品房价同比增幅24、超过10%，其余主城区房屋销售价格增幅均在4%至8%之间。分析XX市商品房销售价格上扬原因。首先，近年来全市经济高速增长，上半年GDP增长达14.5%，城乡居民收入分别增长18.4%和22.2%，城镇化进程的加快和居民消费结构的升级换代，以及多元化投资理念的逐步形成，房价的上涨成为经济发展的必然。同时，XX作为直辖市，客观上其房价水平在国内二线房地产开发城市中偏低。在国家批准设立XX“统筹城乡综合配套改革实验区”后，消费者对XX的发展背景看好，预期值升高。在各种预期的综合作用下，更多的消费者开始购买商品住房，从而在客观上掀起一轮购房浪潮，推动房价了上涨。其次，房地产开发企业土地开发成本上升，水25、泥、钢材等建筑原材料价格上涨等客观因素也是造成房屋销售价格上涨的原因。另外，在证券市场步入调整行情后，部分资金从证券市场抽回进入房地产市场。无论是作为获利终结还是寻找新的投资渠道，购买房产无疑成为这一部分资金的选择之一。此轮房价上涨主要是由于消费者在“新特区”效应刺激下，消费与投资需求提前集中释放导致房地产市场供求火爆，价格上扬。在抢购商品房的消费者中，来自我市主城以外各区县的市民和不在少数的外地投资者占较大比重。据分析，来自区县的市民购房，既有投资，更多的是以自住或为子女、父母居住而购。而外地来渝购房者则投资性居多。2）市场供给偏紧促使房价上扬近年来，我市房价一直处于一个相对平稳的小幅增长态26、势中，但今年以来，房价出现了较快的增长，其主要原因还是需求提前释放导致市场短期供给不足。上半年我市房屋竣工面积639.60万平方米，而销售商品房面积达1206.67万平方米。供求关系的紧张推动市场价格的上涨，而价格的上涨又放大投资和投机需求增长。3）大量商业用房空置的共存从我市现存的空置一年以上商品房情况看，截止2007年6月末，我市空置一年以上商品房同比增长17.7%，其中商业用房的空置问题显得更为突出，其占空置一年以上商品房比重达48.2%。在空置三年以上的较难消化的商品房中，商业用房同比增长59.7%，占比已达57.5%。二、项目周边调研（一）本次市场调研考察过的楼盘项目1、南岸区南岸区27、楼盘情况项目名称阳光100国际新城融侨半岛.云满庭C区融侨半岛.香弥山上海城.嘉天下(二期A区)亚太商谷金阳.罗马假日海棠晓月帝景名苑喜来登位置朝天门对岸(弹子石商务区)南岸区鹅公岩大桥南桥头和菜园坝复线桥之间南岸区融侨半岛云满庭B区前面南岸区南坪西路32号（金台大厦斜对面）南岸区XX国际会展中心南岸区经开区青龙路36号，新南湖社区南岸区南坪东路海棠溪南岸区铜元局新村一号南岸区XX南滨路烟雨公园旁占地面积800亩76000平方米3000亩17万平方米240000平方米建筑规模120万平米110万平方米24万平方米容积率2.514.135.484.9922绿化率35%32.14%30.17%3128、%31%50%50%建筑类型多层、小高层、高层高层普通住宅, 七栋29、31、33层及两栋板式小高层普通住宅270度江景准现房33层高层(二期A区)，普通住宅高层，写字楼商务公寓、精装酒店式公寓、LOFT公寓高层，高尚住宅小户型(二期) 酒店式温泉公寓(高层)高层景观住宅，普通住宅含铂金五星级喜来登酒店、超级5A智能化写字楼和国际商业街区三大部分 (铂金SOHO公寓)装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装毛坯毛坯毛坯全装修开盘时间2006-11-252007-05-312007-03-272007-7-152006-05-182005-07-102004-05-122006-12-23开盘价格3500江29、景房：5000元/平方米；其他：3900元/平方米（均价）3900元/平方米4500元/平方米均价3200元/平方米均价4100元/平方米均价3500 4300元/平方米均价:17000元/平方米目前主力户型两居、三居两居、三居、四居一居、两居、三居一居小户型一居、二居二居、三居目前主力户型面积90130M2109147平米7010922-46平米6080平方米90120目前价格范围420010000元/M24500元/平方米 5500元/平方米目前均价5500元/M242005500元/平方米4900元/平方米6300元/平方米3500元/平方米主要客户温州等外地投资商推出一期投资品种C座销30、售状况D1-2栋已售完，最高售价1万5；D3即将开盘，初步定价5500元吸引了上海、温州等外地的投资商4、5两层已被整体买走小户型全部售完已完已完已完开发商XX渝能融侨锦江(XX)房地产开发公司XX嘉发实业有限公司渝能集团、天津融创集团XX润邦置业有限公司XX浦辉房地产开发有限公司XX帝景置业有限公司香港港迪万斯集团 XX泰正（集团）物业费1.5元/M21.40元/平方米月1.20元/平方米月1.50元/平方米月2、江北区和渝北区江北区楼盘情况渝北区楼盘情况项目名称富力.海洋广场阳光100.城市广场龙湖.弗莱名戈龙湖.好望山玛雅上层位置江北区商圈核心地段，江北区洋河路11号(海洋公园旁)江北C31、BD核心区，黄花园大桥北引道西侧，与解放碑隔江相望渝北区金开大道蓝湖郡体育中心旁渝北区金开大道好望山山顶观景区渝北区北部新区黄泥塝紫荆路与新溉路交汇处占地面积5.5万平米132亩10000平米的体育中心，200亩体育公园、30000平米商业配套地块面积7014平方米建筑规模39.2万平米40万平方米容积率6.556.316.04绿化率21.14%30%55%37%建筑类型高尚住宅公寓、酒店、写字楼、商业综合高层，集商业、办公、酒店、住宅、休闲娱乐为一体的大型城市建筑综合体小高层，花园洋房独栋别墅,双排别墅5层，花园洋房源自别墅的山顶花园洋房高层，普通住宅装修标准精装毛坯毛坯毛坯毛坯开盘时间0732、-1-28开盘价格目前主力户型小户型居多小户型目前主力户型面积90110平方米39-121平米154平米，159平米 23.8345.18目前价格范围目前均价9600元/平米4000左右520050003700主要客户销售状况基本售完已全部售完07年2月开盘，6月已售罄开发商XX富力城房地产开发有限公司XX渝能万怡房地产开发有限公司XX龙湖地产发展有限公司XX龙湖地产发展有限公司荣锦地产物业费3、调研项目初步反映出以下共同特征：1）各项目在今年上半年，特别是在57月之间，销售价格有较明显上涨；2）一居或小户型热销。调查项目中，有些是配比建设部分小户型，有些是纯小户型项目，开盘项目的小户型房屋都33、已售罄；3）同一项目、不同楼层与朝向的价格相差很大，特别是江景房，单价能相差千元或一倍以上；4）面积大、总价高的大户型商品房销售速度较慢。三、附图（一）考察过的主城区重点楼盘项目位置图富力.海洋广场 9600阳光100.城市广场 4600阳光100.国际新城4千1万5本 案融侨半岛.香弥山6200海棠晓月3200（05年）融侨半岛.云满庭4200金阳.罗马假日 4000北上海城.嘉天下 5500亚太商谷6500（二）考察过的南岸区（周边）重点楼盘项目位置图海棠晓月3200（05年）亚太商谷6500上海城.嘉天下 5500融侨半岛.云满庭4200融侨半岛.香弥山6200金阳.罗马假日 4000本34、 案第三章 项目定位及方案规划第一节 项目定位一、客户定位根据XX房地产市场、项目所处地理位置及条件，综合研究，初步设想将本项目的客户群定义为中高档的年轻白领阶层和部分投资客户。 项目客户定位主要基于以下原因：1、住宅市场刚性需求大（年轻人结婚成家分户需求）。二是年轻人对未来预期良好，观念时尚，希望拥有自已独立的住房，目前市场对住宅需求强劲，小户型住宅销售状况非常之好（调查的周边项目，小户型住宅均脱销）；2、由于普遍的住宅上涨预期，住宅成为公众投资保值的理想产品，随着收入水平的不断增加，投资购买的比重会越来越大；3、由于XX总体收入水平制约，小户型住宅以总房价低，供房压力小，自住与投资均可，成35、为目前XX房地产市场炙手可热的紧俏产品。随着外地投资者的逐步进入（目前北京、上海、江浙的住宅投资客在逐日增加），加之本地的投资客热度不减速，预期在一两年内小户型仍将热销，价格也将会逐步上涨；4、由于占地面积不大、难以形成完善居住生活配套和社区环境，无法开发成纯生活居住的社区。但项目景观条件良好，临江景，并且紧邻XX国际会展中心商圈，周边具备较强的商业氛围，因此对住宅产品来说面向商务居住客户、面向投资客户应是最适宜的选择。二、产品定位依据客户群的定位，针对目标客户的特点、特征、爱好和关注点，本项目产品定是有别于其他类似产品的独特的、现代时尚的、精装纯小户型公寓，其中户型99%为一居户型。建筑外观36、现代时尚并体现出浓郁的商务风格，户型设计新颖亮丽，商务居住的配套完善、景观别致而有个性。要构思、营造出丰富、独特的项目亮点，从建筑空间的巧妙组合和变化、使用功能科学合理、环保节能充分运用、处处体现出卓尔不俗的品位及人本原则，充分地挖掘项目的内在价值，尽可能实际最大的客户价值，以提升该项目的市场竞争力和升值潜力，力争使项目成在XX同类产品中性价比最高的，最受客户欢迎的精品之作！第二节 方案规划规划方案初步设想：1、建筑总高不突破100米，整体外观现代、时尚、具备浓郁的商务风格。建筑地上34层，首层架空处理作公共出入大堂、公共交通走廊、配套设施、公共活动空间和景观绿化，并在首层营造出一景观水池或泳37、池。首层实现人车分流，地下一层布置功能用房和地下停车位；2、配套设施：干洗店、迷你超市（兼营图书）、快餐吧、健身房（含跳操、瑜珈等用途）、小型网吧、菜蔬水果店、及客服中心；3、一居户型的建筑面积不大于35平方米，二居户型的建筑面积不大于70平方米，公摊系数控制在20%；户型尽可能充分考虑到江景、采光、通风及舒适性等；层建筑面积约：1260平方米（不含阳台），每层28户左右。每梯7户，电梯共4部；附：规划平面图1）2-8层平面图：2）9-34层平面图：第四章 项目进度计划第一节 项目总体计划项目总体计划（计划起至日期：2007年9月1日2009年9月30日）续号主要工作项目天数进度计划一项目公司38、成立2007-09-01二项目规划设计1822007-10-082008-02-291设计合同签订12007-10-152方案设计252007-10-202007-10-313初步设计及施工图设计1312007-10-252008-02-29三工程报建报批1182007-09-152008-01-111建筑用地规划许可证报批602007-09-152007-11-152建筑工程规划许可证报批462007-11-152007-12-313施工许可证报批112008-01-012008-01-11四销售3082008-05-012009-02-281销售许可证报批152008-07-012008-39、07-152项目销售推广宣传922008-05-012008-07-313正式销售2122008-08-012009-02-28五工程施工6662007-11-212008-09-181地上物拆迁，通水、通电462007-11-212008-01-052土方工程642008-01-122008-03-1530.0以基础工程652008-03-172008-05-20415层以下结构1052008-05-192008-08-31511层以下结构验收12008-09-012008-09-01616-33层结构1442008-09-012009-01-227地上结构验收12009-02-15200940、-02-158屋面工程752009-02-152009-04-309外装修1122009-03-012009-06-2010内装修2092008-09-022009-04-1611机电安装2452008-10-012009-06-2012精装修3472008-04-022009-04-0113室外工程302009-06-212009-07-2014竣工验收22009-10-182009-10-1915绿化工程492009-08-012009-09-18六交付入住302009-11-012009/11/30第二节 工程施工进度计划一、施工进度计划表 见施工进度计划表：二、其他安排1、屋面、外装及41、墙面 外装施工和墙面做法有关：第一种外墙外保温时，用电动吊篮进行做业，一个面一个面的施工，刷涂料从上到下，色差小；利于外保温施工。第二种外墙内保温，可采用插口架施工，费用小，但刷涂料应使用电动吊篮，色差小。2、施工用电机械及用水1）施工用电机械共计：H36B塔吊一个1个 80 KVA 外用电梯1个 40 KVA 锥螺纹套丝机2个 210 KVA 电焊机2台 240 KVA 电锯1台 15 KVA 生活用电150人 45KVA 合 计： 280 KVA （一台300 KVA变压器够用）2）施工用水主要为生活用水，50直径，0.8Mpa以上压力即可第三节 销售方案及计划一、项目销售综述本项目计划可42、销售住宅套内总面积32040.78平方米，可销售户数957 套，其中一居户型891套，二居户型 66套，地下车位103个。 计划最早开盘价格（最低销售单价）5640元/平方米，销售末期最高销售单价7590元/平方米，项目销售套内均价 6803元/平方米。一居户型最低销售总价14.358万元，最高销售总价26.835万元。二居房型最低销售总价26.959万元，最高销售总价42.857万元。计划住宅全部销售收入21797.343万元。地下车位103个，计划车位销售单价6万元/个，车位按售出50个计算，车位销售收入300万元。项目全部销售总收入22097.3426万元。二、销售方式及策略1、预售前343、个月组建或确定销售机构或公司，并开始项目的销售推广宣传及预热。采取公司自已销售方式，或委托专业销售公司销售。采取公司自已销售方式时，将组建专门销售队伍，并采取公司固定销售人员与外聘销售员相结合方式进行；2、项目的宣传推广紧盯目标客户，广告及营销手段要准确高效；3、计划销售采取低开高走的销售策略，根据项目的进展和市场情况逐步提升销售价格；4、建议项目尽可能早地开盘预售，并争取在短的时间内完成销工作，降低广告销售费用，也以期规避市场和政策风险，安全快速地回笼投资。三、销售进度计划销售进度表时间08/08-08/1209/01-09/0309/04-09/0609/07-09/0909/10-09/44、11套数38319119114448比例40%20%20%15%5%备注总数957套；按销售78%即套计算销售价格测算销售单价（元/平方米）销售面积（平方米）销售收入（万元）楼层均价楼层销售收入楼层朝向好朝向一般 朝向差朝向好55%朝向一般20% 朝向差25%朝向好朝向一般 朝向差1664061405640499 182 227 332 111 128 6290571 2666061605660499 182 227 333 112 128 6310573 3668061805680499 182 227 334 112 129 6330575 4670062005700499 182 22745、 335 113 129 6350577 5672062205720499 182 227 336 113 130 6370578 6674062405740499 182 227 337 113 130 6390580 7676062605760499 182 227 338 114 131 6410582 8678062805780499 182 227 339 114 131 6430584 9698064805980499 182 227 349 118 136 6630602 10700065006000499 182 227 350 118 136 6650604 1170206546、206020499 182 227 351 118 137 6670606 12704065406040499 182 227 352 119 137 6690607 13709065906090499 182 227 354 120 138 6740612 14711066106110499 182 227 355 120 139 6760614 15713066306130499 182 227 356 120 139 6780616 16715066506150499 182 227 357 121 140 6800617 17720067006200499 182 227 360 1247、2 141 6850622 18722067206220499 182 227 361 122 141 6870624 19724067406240499 182 227 362 122 142 6890626 20726067606260499 182 227 363 123 142 6910627 21731068106310499 182 227 365 124 143 6960632 22733068306330499 182 227 366 124 144 6980634 23735068506350499 182 227 367 124 144 7000636 247370687048、6370499 182 227 368 125 145 7020637 25742069206420499 182 227 370 126 146 7070642 26744069406440499 182 227 371 126 146 7090644 27746069606460499 182 227 372 126 147 7110646 28748069806480499 182 227 373 127 147 7130647 29753070306530499 182 227 376 128 148 7180652 30755070506550499 182 227 377 128 49、149 7200654 31757070706570499 182 227 378 128 149 7220656 32759070906590499 182 227 379 129 150 7240657 33754070406540499 182 227 376 128 148 7190653 最低单价：5640元最高单价：7590总共 957套均价6803 四、销售价格测算第四节 物业管理计划由于物业面积较小，单独成立物管公司进行管理难以形成规模化平台，其服务质量和经济效益会面临诸多因难。本项目可采取委托已成熟的专业管理公司方式进行物业管理，也可与周边相邻项目的物业管理相结合。宗旨是保证50、对本项目入住业主提供高质量的物业服务，保证物业的不断升值。第五章 成本控制和收益分析第一节 成本收入表（含投资收益分析）见成本及收入表：第二节 现金流量表（含盈利平衡分析）见现金流量表：盈亏平衡点出现在2009年3月。第三节 投资回报方式 本项目投资回收有以下几种方案供选择：1、方案一：将项目作为纯住宅项目，投资、建设、销售获得收益；2、方案二：项目进展到一定程度后转让该项目，获得转让溢价收益；第四节 重大财务管理控制事项1、 注意土地增殖税清算问题，在项目前期就要做好项目公司的财务和税务规划，充分利用政府的相关政策进行合理的避税减税工作；注意项目转让费的税务问题；2、 项目的市场预期和销售价51、格增长估算偏于乐观，因此如保守看项目还应注意充分利用政府给予的各项优惠政策，享受政策带来的经济收益；并做好项目的各项成本控制，以提高项目的利润空间。第六章 项目公司第一节 组织结构图公司董事会 执行董事总经理工程部财务部费控部营销策划部行政人事部前期开发部第二节 董事会人员构成董事会由5人构成，2+2+1，来自三方合作公司。第三节 各部门人员构成表部门 人员岗位设置人数管理层执行董事1名、总经理1名2前期开发部报建专员1名1工程部工程经理1名、电气工程师1名2费控部费控经理1名1营销策划部营销策划经理1名1行政人事部设行政人事经理1 名，行政人事专员1名 2财务部财务经理1名、会计1名、出纳152、名3总计人员编制共12人12第四节 公司薪酬薪酬原则：参照员工所在原单位的工资水平。第五节 岗位职责一、董事会根据公司章程，在公司股东会下设立公司董事会作为公司的执行机构，设立5名董事，董事会成员由公司股东会推选，并推选和任名公司董事长和执行董事。二、执行董事公司设置执行董事一名，负责公司日常运营管理，执行董事由公司董事会任名。三、总经理公司设经理一名，负责协助配合执行董事的工作。总经理岗位职责总经理对公司董事会负责，在董事会授权范围内负责公司的日常经营管理工作。一、职权1.组织实施董事会决议，贯彻执行公司章程；2.拟定公司当年施工组织计划、经营计划及发展规划；3.拟定公司机构设置及人员编制方53、案；4.拟定公司有关规章制度；5.拟定公司年度财务预算方案；6.决定公司部门经理及以下人员的聘用、解聘、奖励及处分；7.列席董事会，并有权对董事会的有关决议要求复议。二、责任1根据董事会、监事会要求，定期或及时汇报公司有关情况；2接受董事会委托的机构或人员检查工作及了解情况，包括对工程设计、施工及大宗材料或关键设备采购的招标工作（包括计划方案、实施程序及制约机制等）组织的监督；3执行公司法定代表人委托的对外签约权限及程序；4组织实施工程施工计划、资金使用计划、年度经营计划及中长期发展规划；5检查、督促、考核各部门对公司各项计划及经济技术指标的执行情况，确保完成任期责任目标和年度经营目标；6建立54、健全公司统一、高效的组织和工作机制。加强员工队伍建设，充分发挥员工的积极性和创造性。加强公司企业文化建设，树立公司良好形象，创立公司优质品牌；7按照任期考核及年度考核要求，向董事会上交述职报告；8接受董事会委托办理的其他事项。三、守则总经理在经营活动中应遵守以下规定：1. 奉公守法、纪律严明，遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利，不得利用职权收受贿赂或其它非法收入，不得侵占公司的财产；2. 未经董事会同意，不许以公司财产对外担保、抵押、质押；3. 不得挪用公司资金或将公司资金借贷给他人，不得将公司资金以其个人名义或其它人名义开立账户存储；4. 不得55、自营或为其他人经营与其任职公司同类的业务或从事损害本公司利益的活动。从事上述业务或活动的，所得收入应当归公司所有。除公司章程规定或董事会同意外，不得同本公司订立合同或进行交易。四、部门岗位职责（一）前期开发部根据公司项目总体计划，对项目报批报建的全部流程及进度进行控制，以保证项目的要求使得项目顺利实施。并在报建过程中为公司创造价值；1、根据项目总体进度计划，制定项目立项与报建的工作计划并组织实施。获取设计要求、设计条件，明确报建的要求，协助设计部明确设计过程中的条件要求。2、对设计等单位部门需提供的报建资料的要求进行指导，并对报建资料是否符合要求把关。3、负责与政府各主管部门建立并维护良好的公56、共关系。4、制定部门年度、季度、月度计划，制定并审核部门预算，监督计划和预算的执行。5、建立合理的人员架构和业务管理流程，明确各级人员的工作职责和工作标准，制定、执行公司、项目评估与报批报建方面的管理规范、制度和程序。（二）工程部经理岗位职责1、主持工程部的全面工作，向公司领导提出业务范围内的建设性意见，当好参谋。2、认真贯彻执行公司的批示、决议、决定、完成公司领导交办的各项任务。3、贯彻执行国家有关技术政策、规范、规程、标准等各项技术管理规定。4、组织和健全工程与技术统计工作，不断提高统计工作质量和统计管理水平。5、全面掌握工程各项业务工作的进展情况，进行综合分析，并提出积极可行的建议和办法57、。6、组织规划设计、工程施工、工程监理的招标、议标，对投标单位提出资质审查意见。7、负责主持编制开发建设组织总设计，审查施工单位编制的施工组织设计方案。8、根据公司开发详细规划，审定总图、单体施工图、配套外线图的委托设计书及设计变更联系单。9、负责协调设计、施工、监理等单位的工作，确保工程顺利进行。10、负责重要材料、设备的质量复核验定。11、负责组织有关部门定期进行工程质量检查，及时解决施工过程中的技术问题，对重大技术问题和重大质量事故在申报的同时，提出技术鉴定和处理方案。12、主持图纸会审、设计交底、审批、处理核定有关技术文件。13、主持召开工程部例会，进行工作安排，解决现场问题。14、负58、责组织工程材料设备的供应考察，招标以及供应实施。15、按照工程签证管理的有关规定，负责工程签证事宜。16、负责审核有关工程类经济合同、工程进度款、工程预、决算和年度有关统计报表。17、主持工程竣工验收工作，拟订质量优劣奖惩意见，审定报验的单位工程质量等级。18、负责组织推广应用新结构、新技术、新工艺、新材料、新设备，审定本公司报批的科技成果和技术进步奖。19、负责组织内部技术培训工作，对本公司工程技术人员的使用、技术考核、职称评定及晋升提出鉴定意见。20完成领导交办的任务，及时准确地为公司领导提供决策依据。（三）工程部工作职责一、贯彻执行国家、省、市有关基本建设、城市房地产开发的各项政策、法规59、。二、负责项目的设计工作。1申办规划许可证及其它与工程有关的手续。2按照规划设计要求，提出委托设计任务书，办理施工总图及单项工程的委托设计手续。3负责对设计文件、图纸的全面审核，确保施工图的完整齐全、经济合理、技术先进、方便施工，并及时解决设计中的问题。4项目开工前，整理有关图纸和资料，办理有关手续，申办施工许可证。5负责工程项目的设计变更，参与图纸会审，及时办理设计变更的有关手续。三、负责施工用水、电、占道等各项手续的办理及配套工程的移交。1负责公司开工项目的用水、电申办工作，保证施工、生活用水、用电，负责临时用水表、变电设备及配电箱安装。2负责办理施工用水、电表的移交，并与施工单位签订移交60、管理合同，每月定期抄表，双方签证。3负责检查、督促用电安全和节水、节电工作。4办理工程竣工后通水、通电事宜，负责界区内的正式供电线路的安装和主线路及设备的管理，负责区内正式供水主管道的接口申办工作。5负责小区内主体以外的配套工程及设施的移交。6办理施工用水、电、占地、刨掘、搭建临时设施手续及交费工作，收集、保管相关资料，工程竣工后统一归档。四、开工前期准备工作：1组织有关人员审查施工图纸，进行图纸会审、设计交底。2负责办理工程开工报告。3做好开工前期现场“三通一平”的组织和管理工作。4负责办理工程质量监督委托。5负责工程施工招标工作，并与中标单位拟订施工合同。五、工程施工管理及质量控制：1编制61、施工组织总设计，督促审查施工单位编制的施工组织设计及编制年、季、月工程进度控制计划。2办理工程定位放线、验线、隐蔽工程和工程质量实测验收的签证工作。3负责检查进入工地的原材料、构件成品、半成品及设备的质量合格事宜。4负责现场工程管理工作，组织解决施工过程中的质量和技术问题，参加质量事故处理，并办理有关手续。5协调解决施工过程中影响施工的有关问题。6审核签发办理工程进度款的手续。7认真填写工程日志。六、工程竣工验收及维修工作：1组织并做好工程竣工验收备案工作。2参加工程竣工验收，办理工程移交，组织工程决算。3负责接收竣工图纸、工程技术资料，及时办理归档。4编写工程总结报告。5负责项目的维修工作。62、七、完成公司领导交办的其他工作。（四）财务部经理工作职责在总经理的领导下，开展公司财务管理、会计核算工作。1、落实资金筹措和使用方案；2、编制公司财务预算，根据批准的公司年度财务预算，审查各项开支；3、拟定公司的开支标准，按程序批准后予以执行；4、负责拟定财务管理与会计核算制度。5、开展公司会计核算与内部业务核算、按期提报公司财务数据及会计报告；6、负责公司财务与成本分析，努力降低成本、增收节支；7、负责公司会计内部控制，参加经济合同的审定；8、就公司投资事项提出财务分析与风险分析；9、根据国家规定，落实公司的纳税方案；10、监督公司遵守国家财经法令、纪律，以及董事会决议；11、完成总经理交办63、的其他工作。（五）财务部会计岗位职责1、对各会计科目的经济事项进行结算，必须按财务及会计等有关规定执行，严格审查，包括内容、用途、审批手续是否完备、原始单据及大小写金额是否完备、原始单据及大小写金额是否相等。2、格执行财务制度和财务开支标准，对一切不符合规定的开支和违反收支原则的结算，均要拒绝办理，并及时向财务经理汇报。3、负责编制年度、季度、月度会计报表，并做出编表说明，做好每月的财务分析报告。4、负责装订记帐凭证、会计报表及各种帐册，并分类编号，对凭证、报表、帐册按月顺序进行妥善保管，并作好会计档案的保管登记工作。5、按照国家有关财务制度的规定及实业公司的要求，认真编写费用及资金预算表并严64、格执行财务计划预算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，合理使用资金。6、按照现行银行制度的规定合理使用贷款及实业公司给予的借款，加强现金管理，做好结算工作。7、按照国家会计制度的规定记帐、算帐，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、按时上报。8、按照经济核算的原则，定期检查分析财务计划预算的执行情况，挖掘增收节支的潜力，考核资金使用效果，发现经营管理中的问题，及时向领导提出建议。9、作好各项财务数据的统计工作，如销售收入统计等，定期提报业务数据，为公司决策提供依据。10、完成上级交办的其他工作。（六）财务部出纳岗位职责1、主要负责公司现金和支票的收支工作。当天收入的本、65、外币现金、支票等要在当天下班前送交银行，无正当理由不得拖延到次日。2、及时准确登记现金和银行日记账，按规定结出当天余额，要做到日清月结。每月核对银行对账单，并作出未达账项调节表和调节账目，并与总分类账核对。3、对办理报销的单据，必须按会计审核程序审核。凡手续不完备或未经部门经理核实、财务部经理审查及总经理签字的报销单据，一律拒绝付款；对于工程付款，必须有总经理审批签字，财务经理核实账务及合同无误后，方可付款，否则一律拒绝付款。4、库存现金按核定金额（3000.00）执行，不得私自挪用库存现金，不得使用白条入帐。5、对开出的支票，要及时催收发票，最长不得超过五天期限。6、对公司发生的经济业务，根66、据原始凭证，及时作出记账凭据并及时登录计算机交于会计记账，配合会计做好财务工作。7、负责公司全体员工的工资福利及各项补贴的计算与发放工作。8、负责公司员工养老保险及住房公积金的交纳工作，保证按时交纳。9、负责登记合同的付款情况及每月现金流量报告的编制工作。10、完成公司领导及财务部经理交办的其他工作。（七）行政人事部经理岗位职责1、主持综合部的全面工作，向公司领导提出有利于公司建设的建议，为总经理当好参谋。2、负责公司行政管理工作，协助公司领导搞好各部门间的协调。3、组织筹备公司的各种会议，整理下发会议决议、纪要，并监督贯彻执行。4、做好人事劳资、考核、奖金分配方案及人员聘任的管理工作。5、负67、责起草公司的综合性工作计划、工作总结、报告等各类文件，做好信息调研和内外交往业务。6、负责组织收集、整理公司大事记。7、编制本部门工作计划，并贯彻执行经批准的工作计划。8、负责公司办公用品的采购计划、审核及领用。9、负责对外接待工作和行政管理方面事项的谈判。10、负责公司车辆的管理工作，合理调配使用车辆。11、负责管理员工工作业绩档案的建立，组织对员工的各项考核。12、负责一般的对外联络，与有关部门建立良好关系。13、协助公司办理开发项目所需的证件、手续。14、负责公司的企业文化建设及各项宣传工作。15、负责公司的日常办公秩序、来宾接待、安排和清洁卫生。16、完成公司领导交办的其他工作。（八）68、行政人事部工作职责1、认真贯彻公司的各项规定、决议、指示，负责处理公司的综合行政工作。2、负责公司规章制度制订的组织牵头工作，检查各项制度的执行情况，协助公司领导做好各部门间的协调工作。3、积极开展公共关系，加强对外联络，与政府等有关部门建立良好关系，努力疏通业务渠道。 4、负责公司文件的收发、编号、分送、归档及核稿。负责起草公司的情况简报和公司召开的各种会议纪要，并做好会务工作。5、负责公司印章、介绍信的管理和使用。6、负责公司固定资产和低值易耗品的采购和管理工作。7、负责公司对外接待工作，维持内部正常工作秩序，保证办公区的清洁卫生。8、负责公司用车的调度管理和相关手续、维修、保养等工作，及69、时对驾驶员进行交通安全教育，保证工作用车和行车安全。9、负责公司各类通讯设施及通讯设备的管理。10、负责公司人事、工程技术、工程设备等各类档案的管理。11、负责公司各类文件的管理和打字、复印等文秘工作。12、负责公司员工招聘工作、办理公司各部门人员聘任和解聘的手续；负责劳动合同及“社会劳动保障”的管理及手续；员工劳动纪律和考勤管理；员工工资管理、员工休假安排等工作。13、负责公司的生活福利，组织各种文体活动，活跃员工业余生活。14、完成公司领导交办的其他工作。（九）费控部工作职责1、优化项目成本价值，制定项目的目标成本；在目标成本内合理控制项目实施成本，组织提供项目实施资源，确保项目实施。2、70、会同营销、设计，对项目前期策划进行价值分析，制定符合客户价值工程的成本目标。3、项目的工程分判的执行策划。4、根据项目总计划，编制项目招标计划；根据项目实施情况，按时调整招标计划。5、预测项目招标和合约履行中的重点和风险点，并在计划或合约中予以预警和解决。6、形成标准规范的合约体系，并向有关人员培训到位。7、组织实施项目总承包商、监理工程师招标选择，办理相关政府手续。8、组织对其他甲方直接分包商，甲指分包商、材料供应商的招标选择。9、公司授权范围内的合同谈判，形成合同文件及签约。10、重大承包商和材料供应商的考察评审。11、审核、变更、洽商工程材料进度款。12、选择管理测量师，审核评价其工作结71、果。13、工程及合约材料供应的结算。14、负责设计变更、洽商的经济审核确认。15、所有工程经济文件的档案管理。16、根据集团公司要求向集团汇报。17、合格供应商管理评估。18、参加工程例会及公司召集的相关协调会议、图纸会审、重点技术方案交底。19、相关业务部门的反馈和项目实施情况，检讨部门工作的执行结果，提出改进措施。 20、部门年度、季度、月度计划，制定并审核部门预算，监督计划和预算的执行。21、合理的人员架构和业务管理流程并培训到位，明确各级人员的工作职责和工作标准，制定并监督执行公司各类成本管理规范、制度和程序。（十）营销策划部1、根据公司总体方针，合理形成各项目营销推广策略，确定明确的72、销售目标。根据公司总体目标，明确的销售目标。协调推广广告，形成各项目营销年度/季度推广策略。各部门根据执行策略，借助各方资源制订行动计划和方案并由营销牵头达成共识，月度协调深化执行方案，执行后检查和评估营销活动对销售目标的有效性，并对策略加以调整。2、为确保总体目标的实现，制订各项目每阶段营销计划，并根据实际情况及时调整阶段计划。3、组织项目前期市场分析、项目评估、可研分析、产品定位工作，为公司项目决策提供信息支持及依据。4、参与项目规划、产品设计、工程施工方案阶段，并对相关部门提交营销准备要求和配合条件要求。5、重点负责项目推广策划阶段工作，研究项目卖点、营销思路、明确整体推广策略及阶段性针73、对策略并跟踪实施。组织营销例会，落实媒体计划、活动组织方案等。6、项目销售阶段主要把握销售周期安排、节奏控制，督导签约及收款工作。7、组织项目交付工作，协调相关部门，根据实际情况整合资源、优化流程，做好客户服务。8、根据各项业务需要，搜集相关信息资料，逐步建立完善档案资料系统。9、建立合理高效的部门组织架构及各项工作流程。10、协调相关政府部门、合作单位及服务商，保持良好协作关系。11、协调公司内部相关部门，保持各项工作流程的畅通。12、与部门员工建立良好的沟通渠道，及时准确的传达阶段性任务及销售方针与策略，反馈各种现实问题。13、对各项目销售目标进行定期跟踪和总结，14、对各项工作执行与实施74、过程进行督导和及时有效的进行改进和控制15、对工作过程中的问题应及时予以纠正或采取预防措施第七章 风险及规避第一节 国家宏观政策风险及规避国家抑制房地产过热及房价过高的一系列政策，如银行放贷款的紧缩、个人住房按揭首付比例的提高、控制土地的放量、限制二手房交易等等政策的出台会对房地产市场造成一定的影响。但这些影响回素互为消涨，有时限制了供应量，促使了房价的增长，所以实际的调控并不效果并不明显。但也应看到随着人们对房价怨言的增多，相信政府还会采取各种措施限制住房需求，扩大供应量，以稳定房价。但这现象的背后是国家的意图主要在限制房价过快地增长，并非是希望房价回落，也并非改变人们对房价的预期（从政府控75、制土地上可看出政府的真实意图），由此尽管会不断有新调控政策的出台，但市场总体上涨的趋势不会改变。 至于价格上涨的幅度，由于XX在同类城市中房价属低谷，按价格回归的倾向，其房价的上涨速度应高于普遍的水平。因此、国家宏观政策对本项目影响不大。第二节 市场的风险及规避市场的风险主要来自价格下跌的风险：明年预售时当地楼市的价格水平的高低，会对项目的盈利水平带来很大程度的影响。商品房价格高低取决于消费者的购买力、投资者的看涨预期以及当时市场上新竣工面积的投放量等。从近几年XX人均GDP的增长情况来看，XX居民的购买力不会有很大的变化。股市的持续走牛也将会让财富重新得到分配，使消费购买力增强。投资者对XX76、未来楼市价格的看涨，大致基于以下几点原因：1、第四个经济特区、直辖市与其目前的低房价不相符；2、近几年XX的经济发展水平很快，人均收入增长很快，这就使得当地消费的购买力旺盛；3、每年有50万农民转为城市人口，需要买房置业；4、XX市对房地产行业发展的大力支持的态度。明年上市的住宅面积投放量不会很快增长。所以价格下跌的风险不会很大，而且可以被控制在合理的范围内。 如果市场发生出于意外的下跌，本项目也可以采取缓售等方法，以避开不利的局面。第三节 项目本身可能的风险及规避客观地分析，项目本身具有潜在的风险和不确定性，主要包括：1、获得政府批准的建筑总规模的风险：本项目获批的建设规模，也即政府批准的地77、上可销售的面积对本项目投资经济收益至关重要。由于用地面积小，容积率高，加之周边现有建筑退距要求，建筑总规模存在一定的不确定性；2、产品规划的优劣和报批的风险：随着XX小户型项目的增多，特别是未来一两年市场的竞争一定会加剧。本项目的创新是否能做成市场认可并高于市场预期的产品的关键，本项目各种创新能否获得政府的批准存在一定不确定性；3、项目施工条件潜在的风险：项目场地小，周边紧临居民，可能存在施工扰民问题。进入项目道路狭窄（长型、重型施工车进出困难），规划道路短期内实现可能不大等问题将会给施工带来不利影响；4、内部管理效率的风险：本项目是由各股东方成立的合资公司经营运作，合资公司人员由各股东方人员78、抽调组成，合资公司是一个新的团队，能否行成有效团队运作能力存在一定不确定性；要规避这些风险，主要应采取以下措施：一、重视和加强政府工作，充分利用股东各方的人脉关系，保证项目的主要报批满足项目的需要；二、充分利用政府资源为项目争取最大利益和为项目保驾护航。三、各股东方要大力支持合资公司的工作，严格按公司制度行事，以大局为重，及时沟通，真诚合作，使合资公司成为为股东创造利润的实体。附件一：考察过的项目户型图1、亚太商谷1）效果图 2）户型13）户型2 4）户型35）户型46、户型52、阳光100.国际新城 1）效果图2）户型图13）户型图24）户型图35）户型46）户型53、上海城.嘉天下1）效果79、图2）户型图13）户型图24）户型图35）户型图4 6）户型图54、融侨半岛.云满庭、香弥山A、云满庭C区：1）效果图2）户型图1 C6a:3室2厅2卫1厨111.313）户型图2 3室2厅2卫1厨109.66平方米C74）户型图3 3室2厅2卫1厨124.54平方米C85）户型图4 4室2厅2卫1厨147.67平方米D1B、香弥山1号：1）外景图2）户型图1 2室2厅2卫3）户型2 4）户型图3 5）户型图4 6）户型图5 7）户型65、阳光100.城市广场1）效果图2）外景图3） 户型图14）户型图25）户型图36）户型图47）户型图56、富力.海洋广场1）效果图 2）户型13）户型24）80、户型37、金阳.罗马假日1) 实景图2) 户型1 E户型:373) 户型2 G户型:1室1卫1厨374) 户型3 F户型:1室2厅1卫1厨385) 户型4 A户型:1室2厅1卫1厨586) 户型5 C户型:2室2厅1卫1厨718、龙湖.弗莱明戈、好望山A、弗莱名戈：1）效果图2）户型图1 5室2厅2卫1厨154.35平方米C3-7型3）户型图2 159.46平方米D2-6型4）户型图3B、好望山：1）户型图9、玛雅上层1）户型图1 23.83平方米A1 ，1室 1厅1卫2）户型图2 1室1厅1卫1厨43.86平方米C3）户型图3 1室1厅1卫1厨44.79平方米E4）户型4 1室1厅1卫1厨481、5.05平方米B1-25）户型5 1室1厅1卫1厨45.18平方米D10、海棠晓月1）户型1 2室2厅1卫1厨106.222）户型2 3室2厅2卫1厨139.02 11、帝景名苑1）户型图 3室2厅2卫1厨157.81平方米附件二：公司管理规章制度一、行政管理制度（一）内部会议制度一、公司的各种会议一般由行政部安排。行政部根据会议重要程度，对出席人员提前发出书面或口头通知，以便会议出席者能安排好工作。二、会议出席者应准时到会，如果无法参加，应事先向会议组织者请假，未请假或请假未经允许而缺席、迟到者，按考勤办法承担责任。与会人员应做好会议记录。缺席者事后应及时主动补阅会议记录，了解会议精神。三、82、会议应遵循讲效率、开短会的原则。四、会议有：经理办公会、公司办公会、全体员工大会。每次会议，由行政部负责记录，并按会议指示，形成会议纪要、决议或决定。五、会议纪要及所形成的决议与决定的文稿应妥善保管，无关人员未经公司领导批准不得借阅。（二）保密制度一、总则1公司秘密是关系公司权利和利益、依照特定程序确定的在一定时间内、只限于一定范围的人员知悉的事项。2全体员工都有保守公司秘密的义务。二、保密范围1公司重要决策或计划；2尚未付诸实施和公布的人事安排、经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策；3公司内部掌握的合同、协议、意向书及可行性报告、会议纪录等；4公司财务预算报告及各类财务报表、统计83、报表；5特别约定的保密事项；6关于业主或租户的档案材料；7公司员工人事档案、劳务收入资料；8其他经公司确定应当保密的事项。三、机要文件分类1秘密级，不能向业务相关人员以外公开；2机密级，不能向部门负责人及相关人员以外公开。四、机要文件承办机要文件及事项的密级种类由公司领导认定，行政部负责办理。五、保密措施1属于公司保密范围的文档（含各类合同）的使用、传递、复制、保存及销毁，由总经理指定专人专项负责；2未经总经理批准，任何人不得复制、摘抄保密文档；3保密文档必须在完善的保险装置中存放；4因工作需要确需外出携带的保密文档，须经总经理批准，由综合部办理相关手续，文件携带人员途中要妥善保管，不得遗失，84、事后及时归还综合部；5公司涉密会议需控制与会人员，并确定保密内容的传达范围；6公司员工不准在私人交往中泄漏公司秘密，不准在公共场所谈论公司秘密，不准私自传递公司秘密，不准宣扬公司劳务收入情况，不该看的保密文件不准偷看，不该知道的涉密事项不准打听；7员工发现公司秘密已经或正在或可能泄漏时，应立即向公司领导或综合部报告，自觉维护公司权益不受损害；8对于违反保密制度者，公司按考核奖惩条例执行，对因泄密造成公司重大损失者，视情节轻重给予罚款、降级、降薪、直至辞退处理。（三）接待工作须知一、公司对外接待工作，由行政部负责，相关部门积极配合。二、接待范围上级公司及其业务部门；本公司系统内来公司联系工作的人85、员；公司承办会议的与会人员；来公司的内、外宾客；公司领导交办接待的其他人员。三、招待标准由行政部经理根据有关规定和实际情况确定，报总经理批准后执行。日常对外招待用品，由行政部根据实际情况列出计划，经总经理同意后，方可购买。四、接待工作的要求热情周到、端庄大方，维护公司的声誉和形象；记录所接待人员的单位、姓名、性别、职务、人数及事由。请示有关领导明确接待规格，拟定参加会客的人员。安排会客场所与接送车辆。落实宴请、住宿、用车及票务等事宜。（四）办公用品管理办法一、行政部负责办公用品的采购、保管与发放。二、公司各部门负责保管其领用的各类办公用品。三、办公用品采购应本着节约、实用的原则，反对铺张浪费。86、四、办公用品的采购，由各部门做出采购计划，由行政部汇总并报总经理批准后实施。领取办公用品时须填写“办公用品领取登记表”。五、属于固定资产类的办公用品，应建立台帐和实物卡片，健全出入库等手续，防止损坏与丢失。六、对库存的办公用品由管理人员定期进行清点，做到帐物相符。（五）印章管理使用办法一、公司印章的使用范围公司印章包括公章、公司领导人名章、合同专用章、财务专用章及部门业务章。各类印章的使用范围如下：公司公章：（）用于以公司名义印发的文件、函件、年度计划、人事、财务报表、合同、协议、备忘录、公证及相关证明等；（）各部门在业务工作中，需加盖公章的各种票据、介绍信、证明材料等。专用章：（）合同章和财87、务章，分别用于签订合同、协议、财务支票、收据等；（）公司领导人名章，用于涉及法人及财务方面的业务；（）部门章，主要用于公司内部、部门与部门之间的业务。二、印章的使用与管理 公司印章、合同印章由综合部专人管理；公司领导人名章、财务印章由财务部专人管理。印章管理人员要确保印章绝对安全和正确使用，防止被盗用和滥用，不可委托他人代管代用。若印章被盗用和滥用，印章管理人员要承担由此产生的后果。1公章管理人员在用印之前都必须确切了解用印是否符合规定范围，使用公司公章必须经总经理批准，并认真登记公章的用途和使用公章的时间。2未经批准不准将公章带到办公室以外。特殊情况时，经公司领导批准公章管理人员要到场监印。88、3公司董事长印章由总经理负责管理，使用时须经名章本人同意。4各部门代表公司签订合同时，须向总经理请示，经批准后方可签订和用章。（六）公文管理规定一、公文种类1请上级批示和批准 ，用“请示”；2向上级部门报告工作、反映情况，用“报告”；3对下级布置工作，用“指示”或“通知”。二、公文处理要及时、准确、安全、保密。三、公司印发的各种文件（包括请示和报告）必须使用统一文纸，要求署名。四、文件编号采用以下几种格式1正式上报和下发文件： 渝XXX综字年号；2一般便函、通知： 渝XXX函字年号；3人事专用文： 渝XXX人字年号；4财务专用文： 渝XXX财字年号；5工程专用文： 渝XXX工字年号；6营销专用89、文： 渝XXX销字年号。五、行文规则为一文一事。凡注明机密及不准翻印的文件均不得复印。拟制公文注意事项见附件。六、行文过程由行政部统一负责，其中：包括收文、办文、发文。七、公文立卷、归档和销毁1公文办完后，行政部存档2份，原件由行政部立卷、归档。2公文销毁应按期限进行；永久保存的不得销毁；长期保存的期限为20年；短期保存的期限为5年。附件：拟制公文注意事项1. 符合国家的法律、法规，符合党和国家的方针、政策及公司有关规定。2. 情况确实，观点明确，条理清楚，层次分明，篇幅力求简短，文字精练，标点准确，书写工整。3. 起草公文，应严格准确使用规范的文种，即命令、指令，决定，决议，指示，布告、公告90、通知，通报，报告、请示，批复，函，会议纪要等十种。不能混用或合并文种，更不能另造文种。4. 人名、地名、数字、引文要准确，时间应写具体的年、月、日。5. 公文中的数字，除发文字号、统计表、计划表、序号、百分比、专用术语和其他必要用阿拉伯数字者外，一般用汉字书写。在同一公文中，数字的使用应前后一致。6. 引用公文，应注明发文时间、机关、标题和文号。7. 用词准确、规范，不使用自造词、生词，不写不规范的字，在使用简称时，应先用全称，并加以说明。8. 公文要写明主送、抄报、抄送部门。9. 凡涉及其它部门的问题，应共同协商、会签，公文拟草人、核稿人和会签人都要签署自己的姓名、部门和日期。（七）合同管91、理办法一、合同审批程序1实行经办人、部门经理、法律顾问、总经理及法定代表人逐级审批制度。2经总经理（必要时经董事长）同意后才能向合同对方发出要约书。二、合同的订立1合同须经公司法定代表人或法定代表人授权人同意并签字后，加盖公司合同专用章或公司公章，方可形成正式合同。2合同内容要字迹清晰、条款齐全 。3业务部门应就对方签字、盖章及担保、抵押等有关资料的真实性进行查实。三、合同的变更按具体合同的具体条款执行。四、合同管理部门及管理办法1公司的合同由综合部管理；2综合部设置合同登记册，并标注合同主要标的事项。五、合同序号的编制方法1项目开发合同： 渝XXX开发（ ）号；2存款合同： 渝XXX银存（）92、号；3委托存款合同： 渝XXX委存（）号；4委托贷款合同： 渝XXX委贷（）号；5贷款担保合同： 渝XXX担保（）号；6贷款抵押合同： 渝XXX抵押（）号；7工程合同： 渝XXX工程（）号；8销售合同： 渝XXX销售（ ）号；9采购合同（设备、材料）： 渝XXX采购（ ）号；10 其它合同： 渝XXX综合（）号；六、合同登记后，合同正本由行政部存档，总经理、分管领导、合同执行部门及财务部各保存复印件一份。七、财务部就送存的合同复印件建立合同台帐，作为出入资金及作账的依据。各部根据合同到财务部办理出入款手续时，须提供合同复印件以相互核对。八、合同的管理1各部及财务部要将合同复印件及与合同相关的资93、料进行档案管理，形成业务备查档案，作为业务处理的依据。2非经总经理批准，合同正本不得调阅。3合同履行完毕后，保留时间至少十年。（八）车辆使用管理办法一、车辆派遣及调配原则1车辆派遣由行政部负责；2总经理、总工、财务总监保障用车；3其他人员因工作需要用车，应提前向行政部申请登记；4公司职工就医或住院，公司尽力解决用车；5可视情况安排车辆到机场、车站接送出差人员；6.用车原则：急事急办，公务事项优先安排。二、用车管理1公司各部门用车，由部门负责人提前办理申请用车登记；2用车人员应按要求填写“车辆使用登记表”，将用车事项、驾驶人员、目的地及用车时间填写清楚，以便行政部统筹安排；3用车人要合理安排所办94、事项，提高工作效率，避免重复用车，造成浪费；4用车人如需延长使用车辆时间必须及时向行政部报告；5.车辆使用后，用车人应及时将车钥匙交回行政部，并说明车辆状况。三、车辆管理1公司车辆不准私自外借。如需外借时，必须经总经理批准；2如车辆在使用过程中发生交通事故或故障，用车人应立即报告行政部。对发生无对方责任交通事故的责任人，综合部根据具体情况提出处罚意见并报总经理批准后，对其进行适当的行政或经济处罚；3用车人员出差、休假、请假时须将车辆停在公司办公地点，并将车钥匙交回行政部；4行政部定期对车辆进行保养和清洁，每行驶公里更换机油与“三滤”，并做好保养记录；5一般维修由行政部负责。需中修、大修时由综合95、部根据车况做出维修计划的书面报告，报总经理批准；6行政部负责油票的购买和领用工作，并做好相关登记以便备查；7行政部负责办理车辆的年检、保险费、养路费、车船使用税等手续；8.车辆使用过程中的停车费、路桥费、油料费、维修费用等，须凭正式票据，由行政部、财务部核准，经总经理签字报销。二、人事劳资制度（一）劳动人事管理基本制度一、 公司人事工作由行政部统一管理。二、 员工对所在岗位承担相应的责任、拥有相应的权力，同时取得相应的待遇和劳动报酬。三、公司遵循平等自愿、协商一致的原则与员工建立劳动关系，实行双向选择。四、录用员工坚持公平竞争、严格考核的原则。五、公司负责办理录用员工的人事档案管理手续。六、录96、用员工的党团关系随档案转移，由档案保管单位出具组织关系证明，参加公司的党团活动。七、录用员工及回聘人员的试用期为三个月。八、员工的社会工龄从参加工作之日起计算；公司工龄从公司与聘用签订劳动合同之日起计算。九、录用员工一律实行合同制，签订劳动合同。十、公司内部实行岗位聘任制，签订聘任合同。（二）员工守则 一、遵守公司章程及各项规章制度，按照岗位职责，接受上级的领导和同事的监督。提倡分工协作的团队精神，爱岗敬业，勤奋工作，按时保质保量完成工作任务。 二、仪表端庄大方，言行诚实谦和、办事廉洁谨慎，同事间相互友爱，注重提高自身素质与品德修养。 三、爱护公司的办公设施，节约使用办公物品，保持良好的工作环97、境和求新进取的精神，不断提高工作效率。 四、善于总结经验教训，努力学习业务知识，熟悉工作标准和程序，探索管理工作艺术和技巧，争当业务内行和专家。 五、发扬“严格要求、自觉奉献”的工作精神，急公司事业之所急，想公司事业之所想，帮公司事业之所需。 六、执行工作任务时力求高效率，不得推诿或拖延。 七、尽忠职守，严守公司机密，维护公司利益。 八、注重维护公司信誉和形象，除办理本公司业务外，不得对外擅用公司名义。 九、未经公司同意不得兼任本公司以外的职务，不借职务上的便利营私舞弊侵占公司财产或接受他人的贿赂和非法收入。 十、服从公司领导的管理、指导和派遣，因需要调整工作岗位时，不得无理拒绝。 （三）员工98、考核工作办法一、指导思想通过定期的全员考核，公司可以准确了解与评价每位员工的工作实绩、综合素质与工作能力以及对公司做出的贡献或造成的损失。据此进行奖惩以激励员工的积极性，提高工作效率，确保公司各项目标的实现。二、考核内容主要有德、能、勤、绩四个方面：1、德：坚持三个代表，按政策、法规办事，品质好，作风正，工作责任心强，团队精神好，在业务管理、后勤等岗位按全局要求完成好任务；2、能：工作能力及业务专长； 熟悉本职工作情况，承担本岗位工作能力，对承担任务进行调查研究、分析、解决实际问题的能力，工作中有无改革、开拓创新能力。3、勤：出勤与加班情况；4、绩：工作业绩的实际情况表现。（1）完成本岗位职责99、情况（包括实际工作成绩、质量、实效等衡量对此的指标）（2）完成领导交办的任务在项目操作中的突出成绩或为公司做出的贡献（包括本职内外）。三、考核办法 1、由总经理、副总经理、总工、总监、行政部经理等组成公司考核工作领导小组。公司考核的日常工作由综合部负责并填制考核表；2、考核工作分季度与年度进行、每季度填写季度总结考核表，第四季度填写年度总结考核表；3、部门经理对本部门员工做出综合评价。公司领导对部门经理做出综合评价。年度考核评价通知本人；4、考核表在行政部存档。考核结果作为评选先进、奖惩、晋职、晋级、确定效益工资等的参考。四、附则本办法补充修改及解释权归公司考核工作领导小组。（四）员工休假办法100、 （参考）一、年休假1、工龄满一年不满五年者，每年休假7天；工龄满五年不满十年者，每年休假10天；工龄满十年以上者，每年休假14天；2试用期未满者，不享受年休假；七月份以后录用的员工，不享受当年的休假；3休假时间中含星期六、星期日，不含法定节假日；4年休假可延续到第二年一并使用，但最多不能超过两年休假总和。二、探亲假1以户口所在地为准，凡与父母不住在一起者，可享受探望父母的待遇；已婚员工与配偶不住在一起者，可享受探望配偶的待遇。2探望配偶者，每年准假一次，假期30天；未婚员工探望父母者，每年准假一次，假期20天；已婚员工探望父母者，每四年准假一次，假期20天。3试用期未满者，不享受探亲假；七月101、份以后录用的员工，不享受当年的探亲假。4探亲假包括公休日和年休假在内，路程除外。根据国务院关于“凡实行休假制度的职工，应在休假期间探亲，如果休假期较短，由本单位安排补足其探亲假的天数”的规定，休假人在当年度只能享受一次性休假。三、婚、产、丧假1婚假一般为3天。初婚达晚婚年龄者，可享受晚婚假7天，即连同婚假共10天。2女员工产假一般为3个月。晚育女员工增加奖励假30天。婴儿一周岁之内，按国家规定每天有1小时哺乳时间。3员工直系亲属（父母、配偶、子女、公婆、岳父母）死亡，给予丧假5天（路程除外）。二、病假1员工患病应及时向部门经理请假；部门经理向总经理请假；工程部经理需经分管的副总经理或总工同意，102、报总经理批假；副总经理、总工向总经理请假。2凡月请假累计超过5天者，按请假天数扣发相应的奖金。三、事假1员工经批准所请事假，可从年休假中扣除，但不得超过规定的当年本人休假时间。2员工年休假期满后，如遇特殊情况可申请事假。申请事假经部门经理批准，报总经理审批；部门经理请假，报总经理批准；公司领导请事假报总经理批准。3凡请事假连续超过5天者（从年休假中扣除者除外），按超过的天数扣发岗位工资，并视情况扣发部分奖金，直至停发季度奖金。（五）工资管理规定（参考）一、工资给付原则。公司从业人员的工资实行职务给与制，按其所担任的职务，给与相应的工资。二、员工工资实行月薪制度。工资计算期以上月底为结算日，支付103、日为当月5日，如遇发放日为休假日时，则提前一天支付。三、工资结构。员工工资原则上只包括岗位工资及奖金两部分（含税）。四、岗位工资为收入中固定部分，其中已包含物价、交通、书报、洗理、独生子女以及房补等补贴。岗位工资按所在岗位及级别逐月发放（见附表）。同一岗位设八个级别，每满两年经考核合格者晋升一级工资；有突出贡献者，经总经理批准可提前晋升。五、奖金为工资收入的浮动部分，分为季奖和年终奖两部分。由总经理按“北京国华时代房地产有限公司奖金发放办法”实施发放；年终奖由国华时代公司董事会按年度给时代公司下达的年度经营指标的考核结果兑现，由总经理按每个员工全年工作完成情况等综合考虑发放。总经理年终奖由董事104、会研究决定。六、公司员工社会统筹养老保险等按北京市政府相关规定执行。七、工资发放以现金直接支付给员工或为员工建立工资账户。支付工资时为员工出具工资条，详列各个项目及扣除额、缴纳个人所得税额。八、公司新聘用的员工，工资按照所在岗位一级的标准发放。（六）差旅费用报销办法一、差旅费管理原则维护公司利益，坚持勤俭节约。二、费用分项计算差旅费实行住宿费、伙食补助费、交通费和出差补助分项计算的报销方法。三、报销与补助标准项目地区总经理 （元/日)总助、总工(含)以上人员(元/日)部门经理级(元/日)其他人员(元/日)住宿费报销标准特区400300180150其它地区300240150120伙食费补助标准特105、区80606060其它地区60404040交通费报销标准飞机经济舱经济舱经济舱经济舱火车软卧软卧硬卧硬卧轮船二等舱二等舱三等舱三等舱市内交通50元/日包干(凭票报销)注：不含部门经理以上人员往返机场交通费出差补助 50元/日 注：含加班、夜班等补助四、报销规定1凡费用超支部分，原则上由本人自理。如遇特殊情况，说明超支原因，经总经理批准签字后方可报销；2法定探亲休假只报往返车票；3因公出差到家庭所在地，一般不报销住宿费；4员工出差必须按级报告，须经总经理审批，否则不予报销；5往返机场无特殊情况不允许乘坐出租车；6员工出差日开支不超过分项计算总额，均可报销。（七）行政费用开支管理办法（参考） 一、106、坚持执行计划审批制度。公司各项行政费用的开支必须由经手人填写借款单，说明用款理由，经部门经理初审后签字，由总经理审批，出纳方可支付（支付的形式按现金、支票有关管理规定执行）。二、严格执行票据法。报销必须凭据合法有效的发票。特殊情况需经总经理批准。三、严格报销手续。购买办公用品必须凭发票并附有所购物品明细表，有采购人和验收人的签字，经逐级审核后才能报销。招待费用报销时，须有经手人、部门经理、财务部经理、总经理四方签字方可报销。四、严格审查制度。报销前要先经财务审核，包括票据是否有效、开支金额是否在预算范围内、金额是否正确、有无欠款未清等，并由财务部经理在报销单据上签字后再由总经理审批。采用一事一107、结，月末结清的方法。前帐不清，一般不准以各种理由再借款。五、各项费用报销标准（一）手机费报销标准： 1、总经理全额报销；2、总工、总监500元/人、月；3、部门正、副经理350元/人、月；4、其他人员100元/人、月。（二）住宅电话费报销标准：1、总经理全额报销；2、总工、总监200元/人、月；3、部门正、副经理150元/人、月；4、业务经理（含中级技术职称）130元/人、月；（三）通讯设备购置：个人住宅电话、手机原则上由个人购买，公司不予配备。特殊情况经总经理批准。（四）餐费补助：员工享受公司提供的每个工作日5元餐费补贴。综合部汇总报总经理审批后，财务部发放。（四）交通补助办公用车由公司提供108、，如遇特殊情况不能保证办公用车，经本部门和公司领导同意方可报销市内交通费。（五）业务招待费业务招待费是公司开展各项公关活动所发生的经费开支。应由经手人填写领款项目、数额，经部门经理审核，总经理审批，方可从出纳处领取支票或现金，超出计划的需经总经理批准后方可实施，否则超出部分不予报销。三、工程管理制度（一）工程部人员工作注意事项遵循集中领导、分工协作、各司其职、密切配合、逐级负责、及时汇报的原则。遵守法律、法规及行业规范，执行全部有效合同。熟悉施工图纸，做好设计变更衔接工作。敦促监理人员，承建商严格接照有关合同及规章、规则办事。协调甲方供应进场的设备、材料，及合同规定由甲方协调的各种与现场施工有109、关的关系。6准确提供建设红线周边各类市政管线、军事设施的具体情况，确保施工方案合理 及施工安全。7签署办理有关的技术签证和经济签证。8参加由监理主持的工作例会，协调计划安排和工程进度，处理承建商与监理提出的各项问题。9定期抽查监理人员开展工作的情况，不定期会同监理人员检查承建商管理人员岗位职责履行及现场作业情况。10监督监理人员严格执行监理实施细则。11定期听取监理通报。12勤于总结，刻苦钻研业务，灵活运用管理技巧，辩证处理“质量、工期、成本”关系，及时准确为上级领导提供决策依据。（二）工程成本控制管理办法一、对各类工程合同条款严格把关。二、图纸会审：协调建设、设计、建设及施工单位相关技术人员110、认真阅读图纸，做好图纸技术交底工作。应具有预见性和超前性，优先采用新材料、新设备及新工艺，并及时反馈给设计单位，优化设计、降低成本、确保工程顺利进行。三、施工图预算的形成1考察确定工程造价咨询单位，选资质高、素质好、收费低的单位签订委托合同；2确定施工图预算的范围、内容等，分别送交公司工程预算人员、工程造价咨询单位和工程施工承包商；3公司工程预算人员、造价咨询单位和工程施工承包商分别完成施工图预算的编制。四、工程进度款的支付 建筑施工承包商每月25日向监理报送当月实际完成工程量，监理在当月28日前完成审核并附工程实际完成计量单报公司工程预算员。预算员在次月1日完成审核，签署意见后交施工单位、监111、理各一份。预算员将审核情况汇总列表，经工程部经理签署认可，分管副总经理或总工据此确定本月进度付款额，总经理签批后，由财务部支付进度款。施工单位按施工图月实际施工量、图纸变更调整量、经济签证量分开报量，经济监理分开审核。五、工程结算管理办法1、工程结算审核单项或全部工程结算，由施工单位编制“工程结算书”并报监理初审，监理出具审核意见后报甲方审核。甲方由预算人员审核签字后，报经部门主管领导审批，再经公司总经理批准，加盖公章后生效。2、 指导价材料价格管理按京造定20003号文，“指导价材料，按定额分析量，参照北京工程造价信息发布的市场供应价，承发包双方协商并在合同中约定。”鉴于施工合同中并未明确约112、定指导价材料具体价格，则双方应尽快协商确定。具体办法应由施工单位分品种、规格列指导价材料市场价清单报甲方，双方以造价信息为依据协商确定市场价。协商确定后的材料价格清单由甲乙双方签字盖章，作为结算调整指导价材料价差的依据。3、 设备价、暂估价管理设备价按实际采购价及费用结算，原中标概算中有估价的调整价差，无估价的按实际价格列入结算。暂估价材料也应按实购价格调整价差。对重要设备及主材甲方应指定产品，由乙方采购或自行采购，以控制价格和质量。甲方指定采购的材料也应调整价差。设备价、暂估价、指定采购价报批方法同指导价材料。六、工程施工经济索赔（经济签证）的控制管理1条件变化的处理：由承建商根据施工条件编113、制施工方案，经监理、甲方论证审批，签字盖章确认后实施。2施工方案变化的处理：承建商编制的工程施工组织设计一经审核批准后，不得变动。如因甲方原因造成承建商施工措施费用增加，由甲方预算管理人员根据实际发生费用与原施工费用的差额，给予补偿。七、工程施工反索赔施工过程中，承建商如不遵守施工合同约定或相关行业规范。则甲方代表会同监理人员，向施工单位出具施工反索赔单。八、适用政府有关规定。（三）材料、设备采购与供应办法一、材料设备的采购由工程部负责。二、工程所需价值在30万元以上的成宗材料或设备，都要通过招标采购。价值在30万元以下的成宗材料、设备，具备必要条件时应采取招标方式采购。三、由工程部根据施工图114、纸与有关计划列出工程设备、材料供应清单，经市场询价、调研后，提出拟招标设备、材料的初步意见，报公司领导研究决定。四、选择投标人的原则：技术能力、以往成就、经济实力、规模、信誉、相关物品质量等。一般选择3-5个单位。在确定投标人时应对其资格进行核审。五、由工程部根据实际情况对投标人进行考察，并出具评标意见，由总经理定标。四、财务管理制度（一）总 则一、为加强公司财务工作管理，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，根据中华人民共和国财政部颁发的企业财务通则和房地产企业财务制度，特制定本制度。二、本制度适用于XX天筑房地产开发有限公司，公司各部门和员工在办理财会事务的行为中，必须遵守本制度。115、(二) 财会人员须知一、公司财务部门的基本任务1认真贯彻执行国家和本公司有关财务的各项管理制度；2建立健全财务管理的各项规章制度。编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律执行情况；3积极为企业的经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。4厉行节约，合理使用资金；5合理分配公司收入，及时缴纳各项税款；6对有关机构及财政、税务、银行等部门了解、检查公司的财务工作，应主动提供有关资料，如实反映情况；7完成公司领导交办的其他工作。二、财务部经理主要工作1. 编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟订融资计划和使用方案，广开资金来源，有效合理使用资金；2. 进行成116、本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高经济效益；3抓好经济核算，利用财务会计资料进行经济活动分析；4完成公司领导交办的其他工作。三、会计的主要工作1按照国家会计制度和上级有关规定，记账、复帐、报账做到手续完备，数字准确，账目清楚，按期报账；2按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，考核资金使用效果，及时向财务经理提出合理化建议；3妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料；4完成财务部领导交付的其他工作。四、出纳的主要工作1认真执行现金管理制度；2严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不坐117、支现金，不认白条抵押现金；3建立健全现金出纳各种账目，严格审核现金收付凭证；4严格支票管理制度，编制支票使用手续，使用支票须经总经理签字批准；5积极配合银行做好对帐、报账工作。6配合会计做好各种帐务处理。7完成财务部领导交办的其他工作。（三）财务工作管理办法一、本公司会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。二、会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计制度的规定。三、财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭证。会计、出纳员记账，都必须在记账凭证上签字。四、财务工作人员应当会同综合部专人定期进行有关财务清查，保证账物、款项相符118、。五、财务工作人员应根据账簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。会计报表每月由会计编制并上报一次。会计报表须由会计签名或盖章。六、财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。七、财务工作人员发现账簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理书面报告，并请求查明原因，作出处理。八、财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。九、出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管及收入、费用、债权和债务账目的登记工作。十、财务工作人员调动工作或者离职，必须办清交接手续。十一、财务工作人员办理交接手续，由总经理指119、定专人监督交接过程。（四）现金管理办法一、公司可以在下列范围内使用现金1员工工资、补贴、奖金；2个人劳务报酬；3出差人员必须携带的差旅费；4结算起点以下的零星支出；5总经理批准的其他开支。6.结算起点定为1000元，结算规定的调整，由总经理确定。二、财务人员支付个人款项时，超过使用现金限额的部分，应当以支票支付；确需全额支付现金的，经会计审核，总经理批准后支付现金。三、日常零星开支所需库存现金限额为3000元。超额部分应存入银行。四、财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付(即坐支)。五、公司员工因工作需要借用现金，需填写借款单，经会计审核后，120、报总经理批准方可借用。超过还款期限即转应收款，在借款人当月工资中扣还。六、凭发票、差旅费单及公司认可的有效报销或领款凭证，经手人签字，部门经理和会计审核，报总经理批准后由出纳支付现金。七、出纳人员应当建立现金日记账，逐笔记载现金支付。账目应当日清月结，每日盘点现金并填写库存现金核对报告单，做到帐款相符。（五）资金、成本及费用管理办法根据公司管理的需要，建立完善的内部控制制度，力求降低项目开发成本，特制定资金、成本及费用管理办法。一、公司现金流入、现金流出、费用支付、工程款结算等涉及资金、成本及费用的项目皆需按审批单所列支付审批程序履行相应的审批手续。二、公司发生与现金流入、现金流出、费用支付、121、工程款结算等涉及资金、成本及费用事项时，由经办人员持相应格式的单据履行审批程序后，到公司财务部办理相关手续。三、未按规定审批程序办理审批手续的，公司财务部不得承办资金、成本及费用支付。四、公司确定相关审批人员，审批人员签字报公司财务部备案。审批单作为公司财务部会计凭证的附件，构成会计档案。五、本办法报董事会讨论通过后实行。（六）附件：1、备用金借款审批单2、费用报销审批单3、办公用品报销审批单4、材料及设备采购报销审批单5、购置固定资产报销审批单6、工程结算审批单7、预付工程款审批单8、工资及奖金发放审批单XXXXX房地产开发有限公司备用金借款审批单年 月 日借款内容借款金额人民币大写 人民币122、小写总经理财务总监部门主管借 款 人XXXXX房地产开发有限公司费用报销审批单年 月 日报销事项报销金额人民币大写 人民币小写总经理财务总监部门主管验收人员经办(领款)XXXXX房地产开发有限公司办公用品报销审批单年 月 日购置办公用品名称购置单价购置数量报销金额人民币大写 人民币小写总经理财务总监综合部经理验收人员经办(领款)XXXXX房地产开发有限公司房地产开发有限公司购置固定资产报销审批单年 月 日购置办公用品名称购置单价购置数量报销金额人民币大写 人民币小写总经理董事长财务总监综合部经理验收人员经办(领款)XXXXX房地产开发有限公司房地产开发有限公司材料及设备采购报销审批单年 月 日123、供货单位已付款采购事项 合同总额已付款 合同编号报销金额人民币大写 人民币小写总经理工程主管财务总监工程主管预算审查工程部经理验收人员经办(领款)XXXXX房地产开发有限公司工程结算审批单年 月 日合同编号施工单位采购事项合同总额 已结算数额 工程编号本次结算人民币大写 人民币小写总经理董事长工程主管财务总监监理公司工程部经理预算审查经办(领款)XXXXX房地产开发有限公司预付工程款审批单年 月 日合同号码施工单位与对方往来余额 预计承包总额 本次预付人民币大写 人民币小写总经理董事长工程主管财务总监工程部经理预算审查经办(领款)XXXXX房地产开发有限公司工资（奖金）发放审批单年 月 日事项124、发放金额人民币大写 人民币小写总经理财务总监综合部经理经办人（七）会计档案管理办法一、凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应归档。二、会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章(包括制单、审核、记帐、主管)，由总经理指定专人归档保存，归档前应加以装订。三、会计报表应分月、季、年报、按时归档，由总经理指定专人保管，并分类填制目录。四、会计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须经总经理批准。（八）处罚办法一、出现下列情况之一的，对财务人员予以警告并扣发本人月薪13倍：1用不符合财务会计制125、度规定的凭证顶替银行存款或库存现金的；2未经批准，擅自挪用或借用他人资金(包括现金)或支付款项的；3利用帐户替其他单位和个人套取现金的；4保留帐外款项或将公司款项以财务人员个人储蓄方式存入银行的；5违反本制度条款认定应予处罚的。二、出现下列情况之一的，财务人员应予解聘。1违反财务制度，造成财务工作严重混乱的；2拒绝提供或提供虚假的会计凭证、帐表、文件资料的；3伪造、变造、谎报、毁灭、隐匿会计凭证、会计帐簿的；4利用职务便利，非法占有或虚报冒领、骗取公司财物的；5弄虚作假、营私舞弊，非法谋私，泄露秘密及贪污挪用公司款项的；6在工作范围内发生严重失误或者由于玩忽职守致使公司利益遭受损失的；7有其他126、渎职行为和严重错误，应当予以辞退的。（九）低值易耗品的管理规定一、低值易耗品的界定：单位价值为200元2000元(含200元、不含2000元)、使用年限在一年以下的各种工具、器具及办公用品为低值易耗品。二、低值易耗品的购买：购入低值易耗品，须先报总经理批准。三、低值易耗品的摊销采用全额摊销法。 四、由财务提供公司所购低值易耗品的类别和数量，综合部对低值易耗品进行管理，综合部和财务部每半年对低值易耗品清查一次，并填写盘点表，防止资产流失。五、领用低值易耗品采用以旧换新（首次除外），由领用人填具物品领用单按领用程序办理。六、低值易耗品的移交：移交人到综合部办理移交手续。（十）固定资产管理规定一、固127、定资产指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。二、综合部为公司固定资产实物总体管理及监督部门，财务部为公司固定资产资金形态核算控制部门，使用部门为固定资产保管责任部门。三、公司有关固定资产的购建、维护、转移等业务必须遵循下列规定，完善必要手续。1、固定资产的购置应实行预算管理。2、购置固定资产需由使用部门提出固定资产购置报告，说明购置该固定资产的原因，报综合部会同财务部审核。3、综合部与财务部应本着合理、节约的原则进行查实，公司有同类闲128、置资产的，首先应在公司各部门调剂余缺，如确需外购的，再按如下程序报批： (1)购置固定资产须报总经理审批。 (2)重大事项报公司董事会审批。4、经有关领导批准后，需用部门填制固定资产申购单，由财务部安排资金，需用部门配合综合部购置。5、凡属国家专控商品的，除上述手续外，还必须申报控办批准方可购置。6、固定资产购置后，综合部应填写“固定资产（转资）移交清单”（样式见后）一式三联，第一联由综合部转记入“固定资产登记卡”，第二联由财务部连同固定资产购置发票作为入固定资产帐的依据，第三联使用部门留存。财务部应每月与综合部核对固定资产的记载事项。四、固定资产调出与报废1、固定资产在公司内相互拨转时应由移129、出部门填写“固定资产转移单”一式四联交综合部签章后，送移入部门签认。第一联送综合部，第二联送财务部，第三联送移入部门，第四联送移出部门。2、固定资产调出、转让、出租等需由综合部同财务部报总经理审批，报废的固定资产须由使用部门、综合部、财务部及技术人员共同作出鉴定后，报总经理审批。3、对外调拨、转让固定资产，应采用有偿的方式，其价格由综合部会同财务部制订，原则上应不低于调拨、转让固定资产价值扣减累计折旧和清理费用的净值，特殊原因由公司总经理办公会研究后，报董事会审批。4、对外出租出借固定资产价格应由综合部会同财务部比照市场相应价格确定。5、固定资产因减损拟报废者，应由使用部门填具“固定资产减损单130、”一式四联，注明减损原因，送综合部及财务部签注处理意见后呈报总经理，经批准后，第一联送综合部转记入“固定资产登记卡”，第二联依处理意见办理后连同该废品送资材仓库（盘亏部分免办缴库），第三联连同有关资料送财务部据以进行帐务处理，第四联使用部门自存。 6、未经批准，任何人不得私自转让、出售、出租、出借公司固定资产，如有违纪行为，除责令当事人追回外，还应视情节轻重给予适当处分。 五、固定资产日常管理 1、综合部、财务部及各使用部门应做好固定资产账目与实物的监督、管理和控制工作。 2、综合部设置分部门的固定资产登记卡，标明品种规格、数量、使用部门、监督各部门固定资产使用情况。 3、财务部设置固定资产总131、账，二级明细账，反映和监督固定资产资金形态的增减变动情况。 4、财务部应协同综合部将公司固定资产的保管责任落实到各部门负责人，并在资产保管人处签名。 5、固定资产购入后，应首先登记入综合部、财务部的固定资产账目中。 6、固定资产报废、毁损、调出、转移等，经批准后，应由综合部通知财务部，以便作好固定资产变动的账务处理。 7、各部门经理承担监督本部门固定资产使用情况的责任，督促使用人管好、用好各项固定资产。8、固定资产发生毁损或丢失现象时，经有关部门鉴定后，视情况追究当事人责任，并给予适当的罚款。 9、如遇人员变动的情况，部门经理要协助综合部做好变动人员所使用固定资产的移交工作。10、每年二次由综132、合部、财务部组成清产核资小组，对公司各使用部门进行固定资产账目核对，实物清理，确保公司财产的安全。七、固定资产的折旧固定资产的折旧采用年限法，具体折旧年限为：1、房屋30年；2、轿车6年3、计算机等设备5年4、其他设备5年以上资产均保留3的残值。八、固定资产的修理日常维修应正常进行，大中维修按规定并经总经理批准后进行。大中维修实行待摊费用核算。九、公司财务应按季编制固定资产明细表，上报总经理及董事会，而且要上报实业公司财务。（十一）附件：固定资产（转资）移交清单资产类别预计残值资产编号预计清理费资产名称应提折旧总额资产规格预计使用期限数量验收交付使用日期资产来源开始启用日期资产附件年折旧额资产133、使用部门年折旧率资产购建价月折旧额资产运杂费月折旧率资产安装费资产归口管理部门资产原始价值预计大修理次数验收部门签章资产使用部门综合部财务部（十二）支票管理规定一、支票由出纳员或总经理指定专人保管。支票使用时须有“支票领用单”，经总经理批准签字，然后将支票按批准金额封头，加盖印章、填写日期、用途、登记号码，领用人在支票领用簿上签字备查。二、支票付款后凭支票存根，发票由经手人签字、会计核对(购置物品由保管员签字)、总经理审批。填写金额无误，完成后交出纳人员。出纳员统一编制凭证号，按规定登记银行帐号，原支票领用人在“支票领用单”及登记簿上注销。三、公司财务人员支付(包括公私借用)每一笔款项，不论金134、额大小均须总经理签字。总经理外出应由财务人员设法通知，同意后可先付款后补签。四、具体要求(一)支票的保管1、支票由财务部出纳统一向银行购买，购买支票应在支票登记簿上登记。2、支票统一由出纳保管。保管支票者不得同时保管有关财务印章。3、出纳因故离岗超过二天，应在离岗前报告财务经理，并办理移交手续,将支票交给财务经理保管。4、由于填写错误或超过付款期限等原因作废的支票，应将废票和原票根附在一起加盖“作废”章后，与记帐凭证装订在一起。(二)支票的领用1、转账支票的领用(1)因业务需调拨资金或提存需要使用支票支付，应填制付款凭证。经财务部经理审核，总经理同意后，由出纳开具支票。(2)因业务管理费用开支135、，需要使用支票支付，需填写费用申请单，经部门经理核实。财务部经理审核，总经理同意后，由出纳开具支票。(3)因业务需要对外支付款项时，要求经办人先办理签报手续，然后持结账单据，交财务经理审核(包括单据、账目、合同)无误后，交出纳办理付款手续。 (4)出纳必须见总经理签批的签报，经办人员签字、财务部经理审核的结款单据(发票或收据)方可开具支票，支票存根上必须有支票领用人、会计及总经理签字。 (5)每次现金提取不得超过2万元。2、现金支票的领用(1)现金支票的使用权限于出纳。(2)需用现金支票提取现金时，应首先报财务经理批准。3、外单位人员来领支票，必须提供合法的身份证明及单位介绍信。4、领用支票时136、，支票领用人应按要求在支票登记簿上登记，并在支票根上签字。 5、支票因故未使用，领用人于当天(最迟不超过次日)退回财务部，并说明理由。出纳应在支票上加盖“作废”章，并在支票登记簿上登记。(三)支票的签发1、签发支票前，应先核对银行存款余额，不得开空头支票。2、签发支票必须使用碳素笔，并严格按照规定填写收款人、金额、用途、日期；金额大小写必须一致；支票开出后不得涂改，否则无效。3、签发小额费用开支支票时，如无法确定收款人和金额，应在支票上注明使用限额并填写用途和签发时间。4、不得签发空头支票。5、支票金额起点为100元，支票的付款期限为10天(从签发的次日算起，到期日遇国务院规定的节假日顺延)。137、6、签发支票需加盖预留银行印鉴方能生效，印章保管者应从严审核后再予盖章。 (四)报账1、因业务需要外出付款领用支票时，对外付款后应索要合法发票或收据，凭票据与支票存根报财务经理审核，总经理签字后方可报账。2、因业务管理费用开支领用的支票，支票领用人应于领用支票的五日内 (用支票购机票的应于出差回公司五日内)，将正式票据送回财务经理审核，总经理签字后方可报账，报账时应做到以下三点： (1)费用单必须由领用人、财务部经理及总经理签字。 (2)收据人签章与支票上所填收款人一致。 (3)领用支票应在当月报账。 (五)有关责任 1、财务经理应不定期对支票管理及使用情况进行检查。 2、由于财务部门对支票保138、管不善或签发错误造成经济损失的，应由财务保管人或签发人负直接的经济责任和法律责任。 3、由于支票领用人保管不善及使用不当造成损失的，应由领用人负相应的经济责任及法律责任。 4、支票领用人如不及时报账，将停止签发其本人及其所在部门所需领用的所有支票，直至报账后方可解冻。(六)财务人员支付(包括公私借用)每一笔款项,不记金额大小均经总经理签字。总经理外出应由财务人员设法通知，同意后可先付款后补签。(七)本制度由财务部负责解释。（十三）发票及收据管理办法一、为确保公司经营活动顺利进行，监督、保证资金、资本的安全与完整，规定发票及收据使用人与保管人不能为同一人，即：使用人与保管人分开。二、发票由财务部139、经理负责定期向税务部门购买，并将每次所购票据进行登记，使用人员根据工作需要从票据保管人处领取，并登记领用人、领用日期及票据编号。三、票据使用人在开具票据时，应严格按照票据所列项目逐项填置(日期、客户名称、交款事由、交款金额等等)。销售收款由销售人员开具收款收据，出纳收取款项并加盖财务章，然后在收据存根上签字，以示款项收到。四、出纳收到款后，必须于当天下班前送存银行，并根据当日收据填制记账凭证，并交会计审核。会计核实凭证及销售月统计表是否相符。五、销售收款程序将由财务部会同销售部就个案进行具体安排。 五、岗位职责（一）总经理岗位职责总经理对公司董事会负责，在董事会授权范围内负责公司的日常经营管理140、工作。一、职权1.组织实施董事会决议，贯彻执行公司章程；2.拟定公司当年施工组织计划、经营计划及发展规划；3.拟定公司机构设置及人员编制方案；4.拟定公司有关规章制度；5.拟定公司年度财务预算方案；6.决定公司部门经理及以下人员的聘用、解聘、奖励及处分；7.列席董事会，并有权对董事会的有关决议要求复议。二、责任1根据董事会、监事会要求，定期或及时汇报公司有关情况；2接受董事会委托的机构或人员检查工作及了解情况，包括对工程设计、施工及大宗材料或关键设备采购的招标工作（包括计划方案、实施程序及制约机制等）组织的监督；3执行公司法定代表人委托的对外签约权限及程序；4组织实施工程施工计划、资金使用计划141、年度经营计划及中长期发展规划；5检查、督促、考核各部门对公司各项计划及经济技术指标的执行情况，确保完成任期责任目标和年度经营目标；6建立健全公司统一、高效的组织和工作机制。加强员工队伍建设，充分发挥员工的积极性和创造性。加强公司企业文化建设，树立公司良好形象，创立公司优质品牌；7按照任期考核及年度考核要求，向董事会上交述职报告；8接受董事会委托办理的其他事项。三、守则总经理在经营活动中应遵守以下规定：1. 奉公守法、纪律严明，遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利，不得利用职权收受贿赂或其它非法收入，不得侵占公司的财产；2. 未经董事会同意，不许以142、公司财产对外担保、抵押、质押；3. 不得挪用公司资金或将公司资金借贷给他人，不得将公司资金以其个人名义或其它人名义开立账户存储；5. 不得自营或为其他人经营与其任职公司同类的业务或从事损害本公司利益的活动。从事上述业务或活动的，所得收入应当归公司所有。除公司章程规定或董事会同意外，不得同本公司订立合同或进行交易。（二）副总经理、总经理助理岗位职责6. 副总经理协助总经理处理前期工作（包括项目前期、工程前期有关办证、公共关系、设计、施工、监理等各环节的招投标工作）对总经理负责。7. 在协调各专业工程技术问题基础上，结合质量、工期与成本等因素，抓主要矛盾进行综合决策。8. 总经理助理协助总经理处理143、公司管理、项目有关手续、组织协调关系，参与组织项目销售工作。（三）总工程师岗位职责1、在总经理领导下，负责公司的技术和技术管理工作。2、贯彻执行国家有关房地产开发的行业法规与技术规范。3、参与相关的考察、调研，收集相关技术资料，分析、研究并提出可行性意见或报告，协助总经理对项目做出工程技术决策。9. 主持编制项目开发建设方案，组织设计、审查、交底、审批、核定有关技术文件，协调设计、施工、监理、设备材料供应及其它协作配合单位工作中的技术衔接关系，指导项目进展中外部关系的处理。10. 掌握项目工程进度，负责项目实施过程中的质量控制，成本控制和工期控制，审核、签署现场发生的技术经济签证。11. 织技144、术工作会议，检查督促和考核会议决议执行情况，保证工程进展中技术工作的完成。12. 负责建立健全公司工程技术管理规则制度，协调技术人员工作配合，及时解决工程进展中的重大技术问题。13. 完成总经理交办的其他工作。（四）财务总监职责在总经理的领导下，负责组织公司财务管理、会计核算工作。1、拟定并协助组织与落实公司资金筹措和使用方案；2、组织编制公司年度财务预算，组织落实并监督批准的公司年度财务预算；3、组织拟定财务管理与会计核算制度。指导公司开展会计核算与内部业务核算，建立财务数据管理体系；4、组织开展公司经济活动分析，努力降低成本、增收节支。5、参与公司开支标准的制定、重大投资决策；6、根据国家145、规定，制定公司的纳税方案，协调财政、税务及相关财务关系。7、拟定财务部门岗位设置，负责财务机构负责人及会计主管人员的业务考核。8、审查公司重大投资计划、概预算、经济签证与合同、财务预算、会计报告，并向总经理报告审查情况，必要时负责拟定报董事会的上述审查报告。9、监督公司遵守国家财经法令、纪律，以及董事会决议。10、完成总经理交办的其他工作。（五）综合部经理岗位职责一、 主持综合部的全面工作，向公司领导提出有利于公司建设的建议，为总经理当好参谋。二、 负责公司行政管理工作，协助公司领导搞好各部门间的协调。三、组织筹备公司的各种会议，整理下发会议决议、纪要，并监督贯彻执行。四、做好人事劳资、考核、146、奖金分配方案及人员聘任的管理工作。五、负责起草公司的综合性工作计划、工作总结、报告等各类文件，做好信息调研和内外交往业务。六、负责组织收集、整理公司大事记。七、编制本部门工作计划，并贯彻执行经批准的工作计划。八、负责公司办公用品的采购计划、审核及领用。九、负责对外接待工作和行政管理方面事项的谈判。十、负责公司车辆的管理工作，合理调配使用车辆。十一、负责管理员工工作业绩档案的建立，组织对员工的各项考核。十二、负责一般的对外联络，与有关部门建立良好关系。十三、协助公司办理开发项目所需的证件、手续。十四、负责公司的企业文化建设及各项宣传工作。十五、负责公司的日常办公秩序、来宾接待、安排和清洁卫生。十147、六、完成公司领导交办的其他工作。（六）综合部工作职责一、认真贯彻公司的各项规定、决议、指示，负责处理公司的综合行政工作。二、负责公司规章制度制订的组织牵头工作，检查各项制度的执行情况，协助公司领导做好各部门间的协调工作。三、积极开展公共关系，加强对外联络，与政府等有关部门建立良好关系，努力疏通业务渠道。 四、负责公司文件的收发、编号、分送、归档及核稿。负责起草公司的情况简报和公司召开的各种会议纪要，并做好会务工作。五、负责公司印章、介绍信的管理和使用。六、负责公司固定资产和低值易耗品的采购和管理工作。七、负责公司对外接待工作，维持内部正常工作秩序，保证办公区的清洁卫生。八、负责公司用车的调度管148、理和相关手续、维修、保养等工作，及时对驾驶员进行交通安全教育，保证工作用车和行车安全。九、负责公司各类通讯设施及通讯设备的管理。十、负责公司人事、工程技术、工程设备等各类档案的管理。十一、负责公司各类文件的管理和打字、复印等文秘工作。十二、负责公司员工招聘工作、办理公司各部门人员聘任和解聘的手续；负责劳动合同及“社会劳动保障”的管理及手续；员工劳动纪律和考勤管理；员工工资管理、员工休假安排等工作。十三、负责公司的生活福利，组织各种文体活动，活跃员工业余生活。十四、完成公司领导交办的其他工作。（七）工程部经理岗位职责一、主持工程部的全面工作，向公司领导提出业务范围内的建设性意见，当好参谋。二、认149、真贯彻执行公司的批示、决议、决定、完成公司领导交办的各项任务。三、贯彻执行国家有关技术政策、规范、规程、标准等各项技术管理规定。四、组织和健全工程与技术统计工作，不断提高统计工作质量和统计管理水平。五、全面掌握工程各项业务工作的进展情况，进行综合分析，并提出积极可行的建议和办法。六、组织规划设计、工程施工、工程监理的招标、议标，对投标单位提出资质审查意见。七、负责主持编制开发建设组织总设计，审查施工单位编制的施工组织设计方案。八、根据公司开发详细规划，审定总图、单体施工图、配套外线图的委托设计书及设计变更联系单。九、负责协调设计、施工、监理等单位的工作，确保工程顺利进行。十、负责重要材料、设备150、的质量复核验定。十一、负责组织有关部门定期进行工程质量检查，及时解决施工过程中的技术问题，对重大技术问题和重大质量事故在申报的同时，提出技术鉴定和处理方案。十二、主持图纸会审、设计交底、审批、处理核定有关技术文件。十三、主持召开工程部例会，进行工作安排，解决现场问题。十四、负责组织工程材料设备的供应考察，招标以及供应实施。十五、按照工程签证管理的有关规定，负责工程签证事宜。十六、负责审核有关工程类经济合同、工程进度款、工程预、决算和年度有关统计报表。十七、主持工程竣工验收工作，拟订质量优劣奖惩意见，审定报验的单位工程质量等级。十八、负责组织推广应用新结构、新技术、新工艺、新材料、新设备，审定本151、公司报批的科技成果和技术进步奖。十九、负责组织内部技术培训工作，对本公司工程技术人员的使用、技术考核、职称评定及晋升提出鉴定意见。二十、完成领导交办的任务，及时准确地为公司领导提供决策依据。（八）工程部工作职责一、贯彻执行国家、省、市有关基本建设、城市房地产开发的各项政策、法规。二、负责项目的设计工作。1申办规划许可证及其它与工程有关的手续。2按照规划设计要求，提出委托设计任务书，办理施工总图及单项工程的委托设计手续。3负责对设计文件、图纸的全面审核，确保施工图的完整齐全、经济合理、技术先进、方便施工，并及时解决设计中的问题。4项目开工前，整理有关图纸和资料，办理有关手续，申办施工许可证。5负152、责工程项目的设计变更，参与图纸会审，及时办理设计变更的有关手续。三、负责施工用水、电、占道等各项手续的办理及配套工程的移交。1负责公司开工项目的用水、电申办工作，保证施工、生活用水、用电，负责临时用水表、变电设备及配电箱安装。2负责办理施工用水、电表的移交，并与施工单位签订移交管理合同，每月定期抄表，双方签证。3负责检查、督促用电安全和节水、节电工作。4办理工程竣工后通水、通电事宜，负责界区内的正式供电线路的安装和主线路及设备的管理，负责区内正式供水主管道的接口申办工作。5负责小区内主体以外的配套工程及设施的移交。6办理施工用水、电、占地、刨掘、搭建临时设施手续及交费工作，收集、保管相关资料，153、工程竣工后统一归档。四、开工前期准备工作：1组织有关人员审查施工图纸，进行图纸会审、设计交底。2负责办理工程开工报告。3做好开工前期现场“三通一平”的组织和管理工作。4负责办理工程质量监督委托。5负责工程施工招标工作，并与中标单位拟订施工合同。五、工程施工管理及质量控制：1编制施工组织总设计，督促审查施工单位编制的施工组织设计及编制年、季、月工程进度控制计划。2办理工程定位放线、验线、隐蔽工程和工程质量实测验收的签证工作。3负责检查进入工地的原材料、构件成品、半成品及设备的质量合格事宜。4负责现场工程管理工作，组织解决施工过程中的质量和技术问题，参加质量事故处理，并办理有关手续。5协调解决施工154、过程中影响施工的有关问题。6审核签发办理工程进度款的手续。7认真填写工程日志。六、工程竣工验收及维修工作：1组织并做好工程竣工验收备案工作。2参加工程竣工验收，办理工程移交，组织工程决算。3负责接收竣工图纸、工程技术资料，及时办理归档。4编写工程总结报告。5负责项目的维修工作。七、完成公司领导交办的其他工作。（九）财务部经理岗位职责在总经理及财务总监的领导下，开展公司财务管理、会计核算工作。一、落实资金筹措和使用方案；二、编制公司财务预算，根据批准的公司年度财务预算，审查各项开支；三、拟定公司的开支标准，按程序批准后予以执行；四、负责拟定财务管理与会计核算制度。五、开展公司会计核算与内部业务核155、算、按期提报公司财务数据及会计报告；六、负责公司财务与成本分析，努力降低成本、增收节支；七、负责公司会计内部控制，参加经济合同的审定；八、就公司投资事项提出财务分析与风险分析；九、根据国家规定，落实公司的纳税方案；十、监督公司遵守国家财经法令、纪律，以及董事会决议；十一、完成总经理及财务总监交办的其他工作。（十）财务部会计岗位职责一、对各会计科目的经济事项进行结算，必须按财务及会计等有关规定执行，严格审查，包括内容、用途、审批手续是否完备、原始单据及大小写金额是否完备、原始单据及大小写金额是否相等。二、格执行财务制度和财务开支标准，对一切不符合规定的开支和违反收支原则的结算，均要拒绝办理，并及156、时向财务经理汇报。三、负责编制年度、季度、月度会计报表，并做出编表说明，做好每月的财务分析报告。四、负责装订记帐凭证、会计报表及各种帐册，并分类编号，对凭证、报表、帐册按月顺序进行妥善保管，并作好会计档案的保管登记工作。五、按照国家有关财务制度的规定及实业公司的要求，认真编写费用及资金预算表并严格执行财务计划预算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，合理使用资金。六、按照现行银行制度的规定合理使用贷款及实业公司给予的借款，加强现金管理，做好结算工作。七、按照国家会计制度的规定记帐、算帐，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、按时上报。八、按照经济核算的原则，定期检查分析财157、务计划预算的执行情况，挖掘增收节支的潜力，考核资金使用效果，发现经营管理中的问题，及时向领导提出建议。九、作好各项财务数据的统计工作，如销售收入统计等，定期提报业务数据，为公司决策提供依据。十完成上级交办的其他工作。（十一）财务部出纳岗位职责一、主要负责公司现金和支票的收支工作。当天收入的本、外币现金、支票等要在当天下班前送交银行，无正当理由不得拖延到次日。二、及时准确登记现金和银行日记账，按规定结出当天余额，要做到日清月结。每月核对银行对账单，并作出未达账项调节表和调节账目，并与总分类账核对。三、对办理报销的单据，必须按会计审核程序审核。凡手续不完备或未经部门经理核实、财务部经理审查及总经理158、签字的报销单据，一律拒绝付款；对于工程付款，必须有总经理审批签字，财务经理核实账务及合同无误后，方可付款，否则一律拒绝付款。四、库存现金按核定金额（3000.00）执行，不得私自挪用库存现金，不得使用白条入帐。五、对开出的支票，要及时催收发票，最长不得超过五天期限。六、对公司发生的经济业务，根据原始凭证，及时作出记账凭据并及时登录计算机交于会计记账，配合会计做好财务工作。七、负责公司全体员工的工资福利及各项补贴的计算与发放工作。八、负责公司员工养老保险及住房公积金的交纳工作，保证按时交纳。九、负责登记合同的付款情况及每月现金流量报告的编制工作。十、完成公司领导及财务部经理交办的其他工作。 附件159、三：各项申报审批流程一、发改委（一）XX市建设领域行政审批制度改革试点立项环节实施办法（试行）第一章总则第一条为进一步优化我市投资环境，提高行政审批效率，根据XX市建设领域行政审批制度改革试点方案和XX市人民政府关于进一步规范行政审批事项的指导意见，制定本实施办法。第二条本办法适用于市发展改革委权限内的政府投资项目审批和企业投资项目核准。由市发展改革委核准的外商投资项目，凡属于试点范围的，适用本办法规定的核准程序。企业投资的实行备案的项目不适用本办法（具体范围见附件一）。交通（包括公路、铁路、管道等）、水利、电力（含电源和电网）、矿山类项目和主权外债项目暂不纳入改革试点范围。上述项目的审批或核160、准仍按XX市政府投资项目管理办法和XX市企业投资项目核准和备案暂行办法的有关规定执行。第三条立项环节的行政许可审批事项包括：（一）并联审批事项：政府投资项目可行性研究报告审批、企业投资的重大类和限制类项目核准，并联项目建设用地预审、项目环境影响评价文件审批。（二）单独实施的审批事项：政府投资项目的项目建议书审批，总投资概算审批。并联审批的事项按照本办法的规定办理；单独实施的审批事项仍按现行程序和规定办理。政府投资项目的项目建议书与可行性研究报告合并审批，按有关规定办理。第四条立项环节的并联审批实行主协办制度。市发展改革委为主办部门，市国土房管局、市环保局为协办部门，共同承担项目并联审批工作。市161、发展改革委负责政府投资项目的项目建议书审批、可行性研究报告审批、总投资概算审批和企业投资项目核准。通过审查政府投资项目建设的必要性和可行性，分析投资风险，作出项目是否实施的决定，确认政府投资额度；通过审查企业投资项目是否符合规划、产业政策及布局规定，是否合理有效利用资源，是否对生态环境及公众利益造成损害等，核准项目实施的外部条件。项目审批或核准决定须在规划部门出具项目选址意见、国土房管部门进行建设用地预审、环保部门进行环境影响评价审批等行政许可的基础上作出。市国土房管局负责项目建设用地预审（已在规划选址阶段取得用地预审手续和已以招拍挂方式取得国有土地使用权的项目除外），通过审查项目建设是否符合162、土地利用总体规划、供地政策、用地标准的要求等，提出建设项目用地的预审意见，作为项目审批或核准的前置条件。市环保局负责项目环境影响评价文件审批，通过审查建设项目对环境影响的评估意见及保护措施是否可行，明确是否同意环境影响评价文件结论的意见，提出对项目建设的环境保护要求，项目环境影响评价文件审批意见作为项目审批或核准的前置条件。第五条并联审批的基本原则为“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复、共同监管”。第六条设立 “立项环节并联审批窗口”。市发展改革委、市国土房管局和市环保局应选派熟悉项目审批工作的人员作为行政审批联络员参与“立项环节并联审批窗口”的工作，具体承担本部门行政许可申请受理审查、文163、件资料移送、信息传递沟通等相关工作。第七条主办部门和协办部门都应在规定的时限内回复意见。其中，主办部门实施的审批项目应在自统一受理之日起20个工作日内回复，协办部门实施的审批项目应在自统一受理之日起10个工作日内回复。第八条立项环节所有行政审批项目的名称及其依据、条件、程序、期限、需提交的全部材料目录和申请书示范文本等，在市发展改革委办公场所及相应的网站公示。第二章申请受理第九条项目申请人在向市发展改革委申请可行性研究报告审批或企业投资项目核准之前，应先取得规划行政主管部门出具的规划选址意见书。第十条项目申请人将以下申请资料一并送市发展改革委：（一）政府投资项目可行性研究报告及其审批请示或企业164、投资项目核准申请报告（可行性研究报告和项目申请报告须由合格的咨询机构编制）一式五份，并附相应的附件资料；（二）用地预审需提交的申请材料；（三）环境影响评价文件审查需提交的申请材料。项目申请人提交的申请应为书面形式，可采取当面送达或挂号邮寄送达的方式（需提交的材料目录详见附件二）。第十一条自申请材料送达之日起，市发展改革委、市国土房管局、市环保局在2个工作日内分别完成对相关申请材料的审查，“立项环节并联审批窗口”在4个工作日内按下列规定办理：（一）申请材料齐全并符合法定形式，予以受理，统一出具“立项环节行政审批受理通知书”，并在通知书上标注受理编号和受理日期；（二）申请材料不齐全或不符合法定形式165、，在“立项环节行政审批受理通知书”中一次性告知申请人需要补正的全部内容，并说明暂不予受理。待申请人补正材料全部合格之后，重新出具“立项环节行政审批受理通知书”，受理日期为“立项环节并联审批窗口”收到合格的补正材料之日。若申请人提交材料不属立项环节并联审批项目，则按行政许可法的相关规定处理。第十二条项目申请人也可选择将项目申请材料递交到项目所在地区县（自治县）发展改革部门，由其代为转送，区县（自治县）发展改革部门应在7个工作日内转送到市发展改革委。区县（自治县）发展改革部门可对项目可行性研究报告审批和项目申请报告核准提交的申请材料是否合格进行初审，对不合格的应一次性告知项目申请人予以补正。经区县166、（自治县）发展改革部门转送项目申请材料的，市发展改革委仍需按本实施办法第十一条规定向项目申请人出具统一的受理通知书。此环节为发展改革部门的便民措施，项目申请人可自行选择。区县（自治县）发展改革部门转送文件的时间不计算在项目审批时间之内。第十三条对于企业投资项目，如项目申请人把握不准核准条件，可先将项目初步设想（其深度相当于项目建议书）提交市发展改革委预审。市发展改革委在10个工作日内出具“基本符合核准申请条件”或“不可能被核准”的预审意见，供项目申请人投资决策参考。预审通过之后，项目申请人按核准规定提交正式的项目申请资料，进入立项环节并联审批程序。本阶段预审为市发展改革委提供的服务性措施，是否167、预审由申请人自行选择。预审所需时间不计算在项目核准时限之内，项目最终能否核准与预审意见也可能不完全一致。第十四条项目申请人可在申请并联审批之前就该项目的环境准入条件、环境影响评价的形式等向市环保局、各区县（自治县）环保局提出咨询请求。市环保局、各区县（自治县）环保局接受请求后应在10个工作日内出具书面咨询意见或建议，供项目申请人参考。本阶段咨询为环保部门提供的服务性措施，由申请人自行选择。咨询时间不计算在项目环境影响评价文件审批工作时限之内。第十五条 “立项环节并联审批窗口”最迟应在出具“立项环节行政审批受理通知书”的当日将已决定受理的申请材料转送相应的行政机关负责办理行政审批许可的具体机构。168、第三章审查程序第十六条统一受理项目申请材料之后，市发展改革委、市国土房管局、市环保局按照职能分工和法定审查程序进行审查。第十七条市国土房管局、市环保局领取项目申请材料后，应及时确定是否属于本部门审批权限内的事项。如属下级对口部门的审批权限，市国土房管局、市环保局应在自领取材料之日起2个工作日内向相应的部门移交项目申请材料，并督促对口部门在规定的时限内完成审查。市国土房管局、市环保局应及时将材料移交办理情况告知“立项环节并联审批窗口”。第十八条 国土房管和环保部门应在自统一受理之日起的10个工作日内，分别出具项目建设用地预审意见、项目环境影响评价文件审批意见，以书面形式正式向市发展改革委回复。回169、复意见分为“同意”、“不同意”、“需转报相应的中央国家机关批准”三类。回复“同意”和“不同意”的，还应附送相应的审批意见一式三份；明确表示不同意的，在项目批准文件中须说明不同意的理由，并告知申请人享有申请行政复议或提起行政诉讼的权利；回复“需转报相应的中央国家机关批准”的，市国土房管局、市环保局应在规定的时限内将项目申请材料转报相应的中央国家机关。因情况特殊，国土房管和环保部门在10个工作日内难以回复的，经本部门主要负责人批准，最多可以延长5个工作日，但应在10个工作日届满之前将延长期限的情况以书面形式告知市发展改革委。市发展改革委主办审批事项的时限亦可相应延长并告知申请人。在国土房管和环保部170、门回复意见之前，市发展改革委已决定不批准项目可行性研究报告或项目核准申请报告，应当立即通知国土房管和环保部门终止审批。第十九条在协办部门审查项目申请材料的同时，市发展改革委对项目可行性研究报告和项目核准申请报告进行审查，依据或参考市国土房管局和市环保局回复意见，在自统一受理之日起20个工作日内对项目可行性研究报告或核准项目申请报告作出“同意”、“不同意”、“同意上报中央国家机关审批”的书面审批决定。因情况特殊，难以在上述规定时限内完成审批的，经市发展改革委主要负责人批准，可以延长5个工作日。需报市政府审批的项目不受此时限限制，但应及时告知项目申请人。国土房管部门或环保部门在规定的审批期限内未回171、复审批意见，也未告知需延长审批时限的，视为“同意”。国土房管部门或环保部门回复的意见未使用“同意”、“不同意”字样的，视为“同意”。第二十条下列项目市发展改革委应当组织协办部门会审：（一）重大、复杂的；（二）申请人申请会审，市发展改革委认为有必要的；（三）协办部门提出会审的。申请人申请会审的，市发展改革委应当于会审2日前通知申请人参加会审。第二十一条 并联审批项目办理完毕之后，由市发展改革委在自作出审批或核准决定之日起10个工作日内将项目可行性研究报告批复或项目核准文件、项目建设用地预审意见、项目环境影响评价文件审批意见书统一送达项目申请人。项目申请人凭市发展改革委出具的项目可行性研究报告批复172、或项目核准文件即可办理建设领域后续相关行政审批手续。第二十二条对需要进行咨询评估的项目，市发展改革委应在正式受理项目申请后4个工作日内，委托有资质的咨询机构进行评估。市发展改革委应及时将咨询评估所需时间告知项目申请人。咨询评估所需时间不计算在行政审批的时间之内。对于依法需要举行环境影响评价听证的建设项目，环保部门应在领取审批材料后4个工作日内征得市发展改革委同意才予以举行听证。听证由环保部门独立组织，听证所需时间不计算在行政审批的时间之内。第二十三条 出现下列情形之一，市发展改革委可决定中止项目审批或核准，并及时告知项目申请人：（一）国土房管部门或环保部门回复审批事项“需转报相应的中央国家机关173、批准”的；（二）环保部门回复需组织建设项目环境影响评价听证的。属于前款第一项的情况，市发展改革委应立即中止审批或核准，应在中央国家机关完成审批后再决定是否批准或核准。属于前款第二项的情况，市发展改革委应在环保部门根据听证情况出具意见后再作出审批或核准决定。第四章审批衔接第二十四条实行并联审批之后，由市发展改革委一个窗口受理相应的并联审批项目。市发展改革委不得要求项目单位自行到市国土房管局、市环保局办理试点范围内的项目建设用地预审和环境影响评价文件审批手续；市国土房管局和市环保局也不得要求项目单位到本部门办理应当在立项环节并联实施的行政许可项目。第二十五条在立项环节并联审批项目实施过程中，市发展174、改革委与市国土房管局、市环保局应各司其职，协调配合，高效服务，不得出现责任推诿。市发展改革委、市国土房管局、市环保局派驻“立项环节并联审批窗口”的联络员应切实履行职责，按要求传递、移送文件资料，不得出现延误，否则将承担由此产生的法律责任。第二十六条立项环节并联审批应与规划、用地、设计等环节审批有机衔接，市发展改革委应保持与市规划局、市国土房管局、市建委等部门畅通的信息渠道，共同协调解决建设项目推进中存在的问题。第五章附则第二十七条属国家和区县（自治县）审批、核准权限内的项目，仍按现行规定办理相关行政许可审批手续。本办法不适用于申请市及市以上财政性补助资金的审批。财政性资金申请审批，仍按现行规定175、办理。第二十八条本办法施行后，凡与本办法不相符的规定，以本办法为准。本办法与XX市人民政府关于创新行政管理培育六大区域性中心城市的决定（渝府令200号）不相符的规定，以XX市人民政府关于创新行政管理培育六大区域性中心城市的决定（渝府令200号）为准。第二十九条本实施办法自发布之日起施行。附件一：纳入改革试点的项目范围一、市发展改革委审批的政府投资项目：使用市级财政性资金，以及用财政性资金作为还款来源或还款担保的借贷性资金投资建设的项目。但是，交通（包括公路、铁路、管道等）、水利、电力（含电源和电网）、矿山类项目，主权外债项目，以及需要上报国家审批项目建议书的项目除外。二、市发展改革委核准的企业176、投资项目（根据2004年版核准目录整理，国务院及区县（自治县）政府投资主管部门的核准权限，请参阅XX市企业投资项目核准和备案暂行办法（渝府发2004109号）附件材料）：（一）农业：涉及开荒的项目。（二）能源1.煤炭液化：年产50万吨以下的项目。2.液化石油气接收、存储设施（不含油气田、炼油厂的配套项目）。（三）原材料化肥：10万吨及以上、50万吨以下的钾矿肥项目，10万吨及以上的新建磷矿肥项目。水泥：除禁止类项目外的其他项目。稀土：总投资1亿元以下的稀土深加工项目。（四）机械制造汽车：按照国务院批准的专项规定执行。（五）轻工烟草纸浆：年产3.4万吨及以上、10万吨以下纸浆项目。糖：日处理糖料177、1500吨及以上项目。（六）城建城市供排水：日供水5万吨及以上城镇供水项目、日处理能力5万吨及以上城镇生活污水处理项目。垃圾处理：城镇垃圾焚烧处理场项目，日处理能力500吨及以上的城镇垃圾填埋场项目。（七）社会事业教育、卫生、文化、广播电影电视：市级部门（单位）所属投资项目，以及其他单位所属的总投资1亿元及以上的非园区性建设项目。旅游：市级以上（含市级）风景名胜区、自然保护区、森林公园、重点文物保护单位区域内总投资1000万元及以上、5000万元以下的项目，以及世界自然、文化遗产保护区域总投资1000万元及以上、3000万元以下的项目。体育：市级部门（单位）所属投资项目，以及其他单位所属的总投178、资1亿元及以上的建设项目。娱乐：除大型主题公园外的项目。民政、社区、计划生育、劳动社会保障、新闻出版等其他社会事业：市级部门（单位）所属投资项目，以及其他单位所属的总投资1亿元及以上的建设项目，但国家有专门规定的除外。（八）属于上述产业范围的以下外商投资项目：外商投资产业指导目录中总投资（包括增资）1亿美元以下、3000万美元及以上鼓励类、允许类项目；外商投资产业指导目录中总投资（包括增资）5000万美元及以下限制类项目。说明：市发展改革委与万州、黔江区、涪陵、江津、合川、永川的审批和核准权限，以XX市人民政府关于创新行政管理培育六大区域性中心城市的决定为准。附件二：立项环节各审批项目需提交的179、审批要件一、项目建议书审批（由市发展改革委实施）需报送符合编制要求的项目建议书、审批请示及有特殊规定必备的附件材料。二、可行性研究报告审批（由市发展改革委实施）除提交由有资质的单位编制的可行性研究报告及审批请示外，还需提交以下附件材料作为审批前置要件：（一）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书；（二）建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具的建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让合同）；（三）环境影响评价文件报审材料；（四）涉及国有资产或土地使用权出资的，须由有关部门出具确认文件；（五）涉及特许经营的项目，需提供有权部门出具的批准意见；（六）涉及拆迁安置的，需附拆迁安置方案审查意见；（180、七）属联合建设的，需出具项目联合建设(或合资、合作)合同书；（八）除市级和中央财政性资金外的建设资金已落实来源的有效证明文件，企业最新财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表），对信贷资金需有商业银行分行以上机构出具的承贷意向书；（九）其他特殊规定必备的材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）。三、项目申请报告核准（由市发展改革委实施）除提交由有资质的单位编制的项目申请报告外，还需提交以下附件材料作为核准前置要件：（一）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见书；（二）建设用地预审报审材料（或国土房管部门已出具的建设项目用地预审意见或国有土地使用权出让合同）181、；（三）环境影响评价文件报审材料；（四）涉及国有资产或土地使用权出资的，须由有关部门出具确认文件；（五）涉及特许经营的项目，需提供有权部门出具的批准意见；（六）其他特殊规定必备的材料（但主办部门不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批、备案手续）。属外商投资项目的，还需增加提交以下附件：（一）中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证、最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；（二）合资协议书、增资、购并项目的公司董事会决议；（三）涉及银行贷款的，由有关银行出具融资意向书。四、建设用地预审（由市国土房管局实施）（一）建设项目用地预审申请表（182、原件1份）；（二）建设项目用地预审申请报告（原件1份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）；（三）属政府投资项目的，需提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告（1份，项目建议书与项目可行性研究报告合并审批的，只提供项目可行性研究报告文本）；（四）区县（自治县）国土资源管理部门对建设项目用地的初审意见（1份，项目跨区的，应提供项目所涉及的各区县（自治县）国土资源管理部门的初审意见）；（五）1：500现状地形图（2份）。五、项目环境影响评价文件审查（由市环保局实施）（一）XX市建设项183、目环境影响评价文件审批申请表（原件2份）；（二）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书（原件2份，附电子文档）；（三）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原件1份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。六、项目总投资概算审批（由市发展改革委实施）除报送由有资质的单位编制的项目总投资概算报告及审批请示外，还需提交以下附件：（一）具有相应资质的设计单位所完成的项目初步设计全套图纸及设计说明书；（二）设计单位或具有相应概预算编制资质单位的项目投资概算表；（三）其他特殊规定必备的材料（但不得以此为由要求申请人办理其他部门的许可、审批184、备案手续）。（二）审批项目开工报告暨下达年度投资计划程序一、申报程序 项目具备开工条件后，项目单位应按照项目建议书的申报程序向市发改委报送开工报告暨年度投资计划申请文件。 二、开工报告的主要内容 1、项目初步设计批准的总规模和主要建设内容； 2、项目初步设计批准的总投资和资金来源； 3、项目当年需建设的规模和建设内容； 4、项目当年需要的工程投资及资金构成； 5、工程监理及重大建设项目招投标工作组织情况、书面报告。 三、所需附件 1、项目初步设计批复文件； 2、项目资金来源中除市级以上财政性资金外的其它资金当年的到位情况证明； 3、监理公司资信证明； 4、招标范围、招标方式、招标组织形式及发185、包方案； 5、其他特殊规定必备的材料。（三）审批固定资产投资项目工程可行性研究报告程序一、申报程序 项目单位自项目建议书批准后，6个月内应按照项目建议书申报程序报送工程可行性研究报告及其申请文件，逾期市发改委不再受理工程可行性研究报告审批事宜，项目建议书批复文件也自动失效。 项目工程可行性研究报告原则上由项目单位委托有资质的咨询机构或工程设计单位编制。工程可行性研究报告批准后，其初步设计文件中若概算超过可研报告确定的总投资10%或建设规模超过可研报告确定的5%，需按照程序重新审批工程可行性研究报告。 二、工程可行性报告研究的主要内容 1、项目法人责任制实施方案，包括法人资产质量情况、经营业绩、186、筹资能力分析等； 2、项目建设的必要性和可行性； 3、项目建设地址、占地面积、工程地质情况、外部条件落实情况，拆迁面积、拆迁安置方案等； 4、工程建设总规模，主要建设内容及建筑面积，拆迁还建面积和内容； 5、建设工程标准，包括工程技术参数、建筑物的结构设计、设备选型、内外装修标准等； 6、生态与环境保护措施； 7、工程建设及招投标方案； 8、项目总投资及其构成，资金筹措方案和资金落实情况； 9、经济效益和社会效益预测； 10、结论意见。 三、工程可行性研究报告的附件 1、规划部门关于工程设计方案审查意见通知书和审定的总平面图复印件； 2、建设用地预审报告或土地出让合同复印件； 3、项目联合建设187、(或合资、合作)合同书； 4、拆迁安置方案审查意见； 5、行业主管部门关于工程可行性研究报告的行业审查意见书； 6、除市级和中央财政性资金外的建设资金已落实来源的有效证明文件，其中对项目业主的自有资金由有资格的审计事务所或会计师事务所出具验资报告，对信贷资金需有关商业银行市分行以上机构出具的承贷意向书； 7、招标基本情况表；招标初步方案； 8、项目环境影响评价报告书； 9、有资质的投资咨询机构或专家评估论证意见； 10、项目建议书批准文件复印件； 11、其他特殊规定必备的材料。 二、市规划委（一）选址意见书审批建设工程选址的申请决定受理后，其审查与决定按以下程序办理： （一）市局管理建筑工程（188、市局审查、分局办理） 1、同意受理的，分局经办人负责绘制相关规划控制线送审图、综合有关资料、草拟建设工程规划选址会审表（简称选址会审表）和经办意见，三日内提交分局业务办公会审核。 2、分局业务办公会负责拟定选址会审表中的相关内容和分局意见，三日内提交选址会审查。 3、选址会审查不同意的，五日内办理建设工程规划选址审查复函(简称选址审查复函)。其中，决定终止审批的，同时向协办部门发出规划环节终止审批函（简称终止审批函）。 4、选址会审查同意的，分局在当日或次日将送审图通过带图运行系统传给规划信息服务中心；规划信息服务中心负责二日内绘制规划道路红线和相关规划控制线图交市政处；市政处负责审核相关内容189、，五日内交回分局；分局负责绘制规划用地红线、拆迁范围线、征地范围线和其他相关规划控制线，核算建设用地面积，拟定选址意见书并验核附图内容。 5、不需协办部门审批或协办部门回复意见全部为同意的，办理选址意见书及其附图。协办部门回复意见中有不同意情形的，分局经办人收齐协办部门审批意见或协办部门办理期限届满后三日内，综合有关资料，再提交选址会审查。选址会审查同意的，办理选址意见书及其附图；不同意的，办理选址审查复函。 （二）市局管理市政及管线工程（市局审查、市局办理；市局审查、分局办理） 1、同意受理的，经办人负责绘制相关规划控制线送审图、综合有关资料、草拟市政及管线工程会审表（简称市政会审表）和经办190、意见，实行“市局审查、市局办理”的建设工程三日内提交市政会审查；实行“市局审查、分局办理”的建设工程三日内经分局业务办公会初审后三日内提交市政会审查。 2、实行“市局审查、市局办理”的市政及管线工程，市政会审查不同意的，五日内办理选址审查复函（决定终止审批的，同时向协办部门发出终止审批函）。市政会审查同意的，市政处经办人在当日或次日将送审图通过带图运行系统传给规划信息服务中心，规划信息服务中心负责绘制规划用地红线、拆迁范围线、征地范围线和其他相关规划控制线，核算建设用地面积，五日内交回市政处。 不需协办部门审批或协办部门回复意见全部为同意的，办理选址意见书及其附图。协办部门回复意见中有不同意情191、形的，市政处经办人收齐协办部门审批意见或协办部门办理期限届满后三日内，综合有关资料，再提交市政会审查。市政会审查同意的，办理选址意见书及其附图；不同意的，办理选址审查复函。 3、实行“市局审查、分局办理”的市政及管线工程，市政会审查不同意的，五日内办理选址审查复函（决定终止审批的，向协办部门发出终止审批函）。市政会审查同意的，分局经办人在当日或次日将送审图通过带图运行系统传给规划信息服务中心；规划信息服务中心负责二日内绘制规划道路红线和相关规划控制线图交市政处；市政处负责审核相关内容，五日内交回分局；分局负责绘制规划用地红线、拆迁范围线、征地范围线和相关规划控制线，核算建设用地面积，拟定选址意192、见书并验核附图内容。 不需协办部门审批或协办部门回复意见全部为同意的，办理选址意见书及其附图。协办部门回复意见中有不同意情形的，分局经办人收齐协办部门审批意见或协办部门办理期限届满后三日内，综合有关资料，再提交市政会审查。市政会审查同意的，办理选址意见书及其附图；不同意的，办理选址审查复函。 （三）市局管理区县建设工程（市局审查、市局办理） 1、同意受理的，经办人负责综合区县规划管理部门提供的审核意见及其附图等有关资料、草拟区县建设工程会审表（简称区县会审表），五日内提交区县会审查； 2、区县会审查同意的，办理选址意见书及其附图；不同意的，办理选址审查复函。 （四）分局管理建设工程（分局审查、193、分局办理） 1、受理后不需协办部门审批的，经办人负责三日内绘制与申报项目相关的规划控制线图，提交分局业务办公会审查。 受理后需协办部门审批的，经办人在收齐协办意见或协办意见办理期限届满后三日内，综合有关资料，草拟选址会审表和经办意见，提交分局业务办公会审查。 2、分局业务办公会审查同意的，经办人五日内负责绘制规划用地红线、拆迁范围线、征地范围线和其他相关规划控制线，核算建设用地面积，拟定选址意见书并验核附图内容。办理选址意见书及其附图；不同意的，办理选址审查复函（决定终止审批的，同时向协办部门发出终止审批函）。 另外以招标、拍卖或者挂牌方式出让，取得建设用地使用权的建设工程，自签收土地行政主管194、部门发出的关于XX市建设用地公告函的申请之日起，按以上程序办理。 通过招标、拍卖、挂牌方式出让，取得国有土地使用权的申请人持书面申请、国有土地使用权出让合同及其附图、1：500实测地形图（2套）申请核发选址意见书和建设用地规划许可证的，市规划局、区分局应在十日内完成选址意见书和建设用地规划许可证及其附图的审签、制作，并按限期办理制度公布、颁发。（一续）审报所需提交资料（一）通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设工程项目，无并联审批项目，申请人持规划部门所需下列申请材料直接领取建设工程选址意见书和建设用地规划许可证。之后，即可申请建设工程规划设计方案审查。 1、书面申请 （原件1份）； 2195、国有土地使用权出让合同（复印件1份，需核对原件）； 3、1：500现状地形图（原件2份，附电子文档）。 （二）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设工程项目，建设工程选址意见书的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料： 1、书面申请（原件1份）； 2、土地权属证明（复印件1份，限在自有土地权属范围内申请建设的工程项目）； 3、1：500现状地形图 （原件2份 ，附电子文档）； 4、项目建议书批复文件（原件1份，限需投资行政主管部门审批的建设工程项目）； 5、相关协议（原件1份，限联建的建设工程项目）； 6、开发办批文及相关协议（原件1份，限转让的建设工程项目）； 7、开发资质证书（复印196、件1份）。 （三）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设工程项目，建设工程选址意见书的审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料： 1、消防安全审查（限经批准的规划中未明确的易燃易爆建设项目） XX市公安消防局 （1）建筑工程消防设计申报表（原件1份）； （2）1:500现状地形图（原件1份，火工生产及储存项目，还需提交反映周边2000米范围现状的1：2000地形图1份） 2、地质灾害危险性评估审查（限经批准的规划中未作场地地质灾害评估的区域内的建设工程项目和已作区域性评估中属地质灾害易发区的建设工程项目） XX市国土局 （1）地质灾害危险性评估报告（原件1份）； （2）地质灾害危险性评估报197、告专家审查意见（原件1份）； （3）地质灾害危险性评估报告备案登记表（原件1份）。 3、建设用地预审（限需新征集体土地的建设工程项目）XX市国土局 （1）建设项目用地预审表（原件1份）； （2）建设项目用地预审申请报告（原件1份）； （3）项目建议书批复文件（1份）。 4、国家安全审查（限位于党、政、军重要机关和要害部门周边的建设工程项目）XX市国安局 （1）涉及国家安全事项的建设项目申报表（规划选址）（原件1份）； （二）规划用地许可证审批纳入XX市建设领域行政审批制度改革试点方案试点范围的建设项目，市规划局、区分局在受理该建设工程规划设计方案规划审查申请之前，按以下程序对方案组织预审： （198、一）申请人到规定窗口提交书面申请（1份）和规划设计方案（2份，另备电子文档1份） （二）窗口负责核对、登录申请材料，履行交接手续，一日内转交经办人； （三）经办人负责验核资料，三日内提交相关业务办公会研究。分局管理建设工程提交分局业务办公会；市局管理建筑工程经分局业务办公会提出初步意见后三日内提交建管会；市局管理市政及管线建设工程中属“市局审查、市局办理”的提交市政会；市局管理市政及管线建设工程中属“市局审查、分局办理”的经分局业务办公会提出初步意见后三日内提交市政会。相关业务办公会负责对规划设计方案进行预审，确定预审意见和协办单位，形成会议纪要。 （四）经办部门根据会议纪要，拟定并签发建设工199、程规划设计方案预审意见（简称规划预审意见），并在收到预审材料之日起十日内，发出规划预审意见及附图。 建设工程规划设计方案审查的申请受理之后，其审查与决定按以下程序办理： （一）市局管理建筑工程（市局审查、分局办理） 1、受理后不需协办部门审批的，经办人在三日内综合有关资料、验核技术经济指标、草拟建筑工程建管会审表（简称建管会审表）和经办意见,提交分局业务办公会审核。 受理后需协办部门审批的，经办人收齐协办意见或协办意见办理期限届满后三日内，综合有关资料、验核技术经济指标、草拟建管会审表和经办意见,提交分局业务办公会审核。 经市局预审同意并发出协办审批函的建设项目，如协办部门复函同意，由分局在收200、齐协办意见后二个工作日内办理方案审查意见，未办理建设用地规划许可证的，同时核发建设用地规划许可证及其附图，不再上报建管会审查。 2、分局业务办公会负责初审建管会审表和经办意见，拟定分局意见，三日内提交建管会审查。 3、建管会审查同意的，办理方案审查意见及其附图，未办理建设用地规划许可证的，同时核发建设用地规划许可证及其附图。不同意的，办理方案审查复函。 （二）市局管理市政及管线工程（市局审查、市局办理；市局审查、分局办理） 1、受理后不需协办部门审批的，经办人综合有关资料、验核技术经济指标、草拟市政会审表和经办意见，实行 “市局审查、市局办理”的，三日内提交市政会审查；实行“市局审查、分局办理201、”的，三日内经分局业务办公会初审后，三日内提交市政会审查。 受理后需协办部门审批的，经办人在收齐协办意见或协办意见办理期限届满三日后，综合有关资料、验核技术经济指标、草拟市政会审表和经办意见，实行“市局审查、市局办理”的，三日内提交市政会审查，实行“市局审查、分局办理”的，三日内经分局业务办公会初审后，三日内提交市政会审查。 2、审查同意的，办理方案审查意见及其附图。未办理建设用地规划许可证的，同时核发建设用地规划许可证及其附图。不同意的，办理方案审查复函。 （三）市局管理区县建设工程（市局审查、市局办理） 1、同意受理的，经办人在五日内综合有关资料、验核技术经济指标、草拟区县会审表和经办意见202、，提交区县会审查。 2、审查同意的,办理方案审查意见及其附图，未办理建设用地规划许可证的，同时核发建设用地规划许可证及其附图。不同意的，办理方案审查复函； （四）分局管理建设工程（分局审查、分局办理） 1、受理后不需协办部门审批的，经办人在三日内综合有关资料、验核技术经济指标、草拟建管会审表和经办意见，提交分局业务办公会审查。 受理后需协办部门审批的，经办人在收齐协办意见或协办意见办理期限届满三日后，综合有关资料，验核技术经济指标，草拟建管会审表和经办意见，提交分局业务办公会审查。 2、审查同意的，办理方案审查意见及其附图，未办理建设用地规划许可证的，同时核发建设用地规划许可证及其附图；不同意203、的，办理方案审查复函。（二续）提交材料清单（一）建设工程规划设计方案的审查，申请人需向规划部门提交下列申请材料： 1、书面申请（原件1份）； 2、建设工程项目可行性研究报告审批文件或企业投资项目核准或备案文件（原件1份，限需投资行政主管部门审批、核准或备案的建设工程项目）； 3、建设工程规划设计方案（2份，含室外综合管网设计）； 4、彩色渲染图和建筑模型等（1套，限重要地段、重要节点及大型建设工程项目）。 （二）建设工程规划设计方案的审查，申请人需向协办部门提交下列申请材料：XX市公安消防局 1涉及消防事项的审查 （1）建筑工程消防设计申报表（原件1份，须加盖申请单位印章）； （2）建设工程规204、划设计方案（2份）； （3）设计单位消防自审小组自审意见书（原件1份）。 2涉及园林绿地指标事项的审查 XX市园林局 （1）建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）； （2）1：500绿化现状图（1份）； （3）建设工程项目配套绿地布置总平面图及说明（2份，附电子文档）。 3涉及防空地下室设置事项的审查（涉及民用建筑配套建设防空地下室的项目）XX市人防办 （1）民用建筑配套建设防空地下室申请书（1份）； （2）建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）。 4涉及市政公用设施安全事项的审查（涉及危及市政公用设施安全的建设项目）XX市市政委 （1）建设工程规划设计方案（2份，附电子文档）； （2）市205、政设施安全影响技术报告（原件1份）。 5涉及国家安全事项的审查（限涉及国家安全事项的建设项目）XX市国安局 （1）涉及国家安全事项的建设项目申报表（规划设计方案审查）（原件1份）； （2）建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）； （3）建设工程弱电系统设计图说（1份，附电子文档） 。 6涉及河道管理事项的审查（限河道管理范围内的建设项目）XX市水利局 （1）建设工程规划设计方案 （2份）； （2）建设工程涉及河道部分工程设计方案（2份）； （3）附专家评审意见的防洪评价报告（原件1份，限长江、嘉陵江两岸50年一遇洪水位以下区域内修建的建设工程项目、涉及封盖、改造次级河流及其它自然水域的建设工206、程）； 7涉及机场空域安全管理事项的审查（限机场规划用地范围的建设项目及机场净空保护范围内危及飞行安全的建设项目）XX市机场总公司 （1）、机场规划用地范围的建设项目 建设工程规划设计方案（2份，含建设项目室外地坪海拔高度、建构筑物净高度和最高点坐标及其海拔高度）； （2）、机场净空保护范围内危及飞行安全的建设项目XX市机场航管站 建设工程规划设计方案（2份，含无线电发射设备、有线传输设备、高压供电线路及工业高频炉等电磁辐射设备的情况）。 8涉及无线电管理事项的审查（限涉及总体规划确定的微波通廊的建设建设项目；大型地球站、大型无线电收发信台站、广播电视发射塔等的建设项目）XX市无线电管理委员会207、 （1）、涉及总体规划确定的微波通廊的建设建设项目 建设工程规划设计方案（2份，含经纬度、最高点海拔高度）； （2）、大型地球站、大型无线电收发信台站、广播电视发射塔等的建设项目 设置无线电台站申请表（2份）； 建设工程规划设计方案（2份，含经纬度、最高点海拔高度）； 无线电台（网）设计方案（2份）。 9涉及电力保护事项的审查XX市电力公司 （限在已建、在建电力设施保护范围和保护区内的建设工程；法律、法规规定与电力设施应保持足够距离范围内建设易燃易爆、通讯设施、军事设施、机场、领导（导）航台、污染源等项目） 建设工程规划设计方案（1份） 10、环境影响评价文件审批（限投资行政主管部门审批、核准208、之外的建设项目）XX市环保局 （1）XX市建设项目环境影响评价文件审批申请表（原件2份）； （2）环境影响评价报告书（表）报批版（原件2份，附电子文档）； （3）环境影响评价报告书（表）技术评估报告（原件1份）。 11建设行政主管部门的规划设计方案审查（限重大市政公用建设工程）XX市建设委员会 建设工程规划设计方案（2份）。 12涉及文物保护事项的审查（限需原址保护的建设项目、在文物保护单位保护范围和建设控制地带内进行的建设项目）XX市文物局 建设工程规划设计方案（2份）。 13使用港口岸线的审批（限需使用港口岸线的建设项目）XX市交委 （1）设置港口设施（趸船）的所有权证、船检证书（复印件各209、1份）； （2）建设工程规划设计方案（2份，只需总平面图）。（三）工程建筑设规划许可证建设工程规划许可的申请决定受理后，其审查与决定，按以下程序办理： （一）建筑工程（市局审查、分局办理；分局审查、分局办理） 1、实行“市局审查、分局办理”的建筑工程，经办人综合有关资料（需对其综合管线方案设计进行综合论证的，包括论证结论。以下同）、验核技术经济指标、草拟建管会审表和经办意见，二日内提交分局业务办公会审查。 2、实行“市局审查、分局办理”的建筑工程，分局业务办公会负责初审建管会审表和经办意见，拟定分局意见，三日内提交建管会审查。 市局对具体项目的审批管理主要对重要建设项目的设计方案进行审查，方案210、经市局审定后，其施工图审批及后续工作由分局直接办理。凡未对原批准方案的总体布局、使用性质、建筑规模、立面造型、建筑高度、强制性技术经济指标、基础设施和配套公共服务设施进行调整的，后续工作不再报市局。对验线和指标核算无误的建设工程，分局应在五日内作出行政许可决定，在缴清相关规费后二日内签发建设工程规划许可证。 3、“市局审查、分局办理”的建筑工程建管会审查同意的和“分局审查、分局办理”的建筑工程分局业务办公会审查同意的，如技术经济指标验核无误,办理建设工程现场放线通知单（简称放线通知单）及附图；不同意的，办理建设工程施工图设计规划审查复函(简称施工图审查复函)。 （二）市局管理市政及管线工程（市211、局审查、市局办理；市局审查、分局办理） 1、实行“市局审查、市局办理”的市政及管线建设工程 经办人综合有关资料、验核技术经济指标、草拟市政会审表和经办意见，二日内提交市政会审查。 审查同意的，办理放线通知单及附图；不同意的，办理施工图审查复函。 2、实行“市局审查、分局办理”的市政及管线建设工程 分局经办人综合有关资料、验核技术经济指标、草拟市政会审表和经办意见，二日内经分局业务办公会初审后，三日内提交市政会审查。 审查同意的，办理放线通知单及附图；不同意的，办理施工图审查复函。 （三）市局管理区县建设工程（市局审查、市局办理） 1、同意受理的，经办人综合有关资料、验核技术经济指标、草拟区县会212、审表和经办意见、五日内提交区县会审查； 2、审查同意的,办理放线通知单及附图；不同意的，办理施工图审查复函。 （四）分局管理市政及管线工程（分局审查、分局办理） 1、同意受理的，经办人综合有关资料、验核技术经济指标、草拟建管会审表和经办意见，二日内提交分局业务办公会审查； 2、审查同意的，办理放线通知单及附图；不同意的，办理施工图审查复函。 申请人按放线通知单的要求放线后，将建设工程现场放线回单及附图交窗口。窗口收到后一日内交经办人。 建设工程验线前，申请人应当拆除拆迁范围线内应拆除的建（构）筑物。需要临时保留使用的，在注销国有土地使用权证和房屋所有权证之后，可以申请临时使用，但应在申请规划验213、收前予以拆除。 经办人收到建设工程现场放线回单及附图后，会同规划跟踪管理联系人验线并检查拆除情况。符合要求的，办理建设工程规划许可证及其附图；不符合要求的，要求其进行调整后，再重新验线。（三续）提交材料清单由申请人提交下列申请材料后，由规划部门单独审批： （1）书面申请（原件1份）； （2）施工图说(2份，附电子文档，建筑工程限于建施图)； （3）土地权属证件（复印件1份）； （4）建设工程初步设计批准文件（原件1份，限政府投资项目，以及非政府投资项目中的大、中型建设工程）； （5）年度计划文件（原件1份，国家或市政府规定需要年度计划的工程项目）； （6）高切坡、深开挖的论证意见（原件1份，涉214、及高切坡、深开挖的建设项目。三、市建委（一）建设工程初步设计审批一、设置依据 XX市建设工程勘察设计管理条例、XX市建设领域行政审批制度改革试点方案（市政府令第190号）、XX市人民政府办公厅关于印发XX市建设委员会职能配置、内设机构和人员编制规定的通知（渝办发2000152号） 二、办理事项 （一）主办事项 建设工程初步设计审批 （二）协办事项 1、建设工程消防设计审查 2、建设工程附属绿化工程设计审查 3、建设工程防雷装置设计审查（限符合国家气象局第11号令第四条规定范围的建设项目） 4、建设工程防空地下室设计审查（限民用建筑） 5、市政环境卫生设计审查（限市政环境卫生项目） 6、建设工程215、涉及跨江河、跨越（穿越）公路或者与公路接口等事项的设计审查（限涉及跨江河、跨越穿越公路或者与公路接口的建设项目）。 三、承办部门 （一）主办部门 XX市建设委员会 （二）协办部门 1、市公安消防局 2、市气象局 3、市园林局 4、市人防办 5、市市政委 6、市交委 四、受理范围 （一）XX市行政区域内(除万州、涪陵、合川、永川、江津等地外)的以下项目新建、改建、扩建工程： 1、一般公共建筑：建筑高度50米以上（含50米），或立项投资4000万元以上（含4000万元），或单体建筑面积2万平方米以上（含2万平方米）的项目； 2、住宅、宿舍：20层以上（含20层）的项目； 3、住宅小区、工厂生活区：216、5万平方米以上（含5万平方米）的项目； 4、市政公用等行业：设计规模为大、中型的建设项目； 5、特殊公共建筑； 6、市级重点建设项目； 7、市级及以上财政资金或使用国债的建设项目； 8、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的建设项目。 （二）万州、涪陵、合川、永川、江津等地的以下项目新建、改建、扩建工程： 1、一般公共建筑：建筑高度100米以上（含100米），或立项投资8000万元以上（含8000万元），或单体建筑面积3万平方米以上（含3万平方米）的项目； 2、住宅、宿舍：建筑高度100米以上（含100米）的项目； 3、住宅小区、工厂生活区：10万平方米以上（含10万平方米）的项目； 4、市政217、公用等其它项目立项投资10000万元以上（含10000万元）的建设项目； 5、特殊公共建筑； 6、市级重点建设项目； 7、市级及以上财政资金或使用国债的建设项目； 8、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的建设项目。 五、初步设计审批 （一）初步设计审批所需提供的申请材料： 申请人应根据市建委预审意见，按分类成套提供下述材料，并对报件的真实性、一致性负责： 1、主办部门所需申请材料： （1）建设工程初步设计审批申请表； （2）初步设计图说； （3）规划设计条件通知书及红线图； （4）建设工程规划用地许可证及其附件； （5）工程勘察报告（初步勘察深度及以上）及其质量审查合格意见； （6）依法应当218、招标的勘察设计项目，应提供招标情况备案书； （7）投资行政主管部门的审批、核准或备案文件； （8）勘察、设计合同； 市外（境外）来渝勘察设计单位，提供登记备案证（审查原件留复印件）。 因房地产开发项目转让或联建变更建设单位名称等事项的，在办理建设工程初步设计审批时，应提供市开发办同意变更的文件。 涉及经济适用房或危旧房改造的项目，需提供其确认书。 属超限高层建筑工程需提供超限高层建筑工程专项审查核准通知书。 2、公安消防部门所需申请材料： (1)建筑消防设计防火审核申报表（可在“XX建设工程信息网”下载）； (2)初步设计图说（结构专业图说除外）。 3、园林部门所需申请材料： 初步设计总平面图219、绿化布置图及说明书，有建筑屋顶或平台绿化的还需提供建筑专业图说。 4、气象部门所需申请材料（限符合国家气象局第11号令第四条规定范围的建设项目）： 初步设计总平面图、建筑及电气专业图说。 5、人防部门所需申请材料（限民用建筑）： 防空地下室初步设计图说。 6、市政部门要求的申请材料（限市政环境卫生项目）： 初步设计图说。 7、交通部门所需申请材料（限涉及跨江河、跨越穿越公路或者与公路接口的建设项目）： 初步设计总平面图，涉及交通设施部分的工程的初步设计平面图、立面图、剖面图及说明。 （二）初步设计审批程序及办理时限 1、主办部门收到申请人提交的材料后向申请人出具申请材料接收凭证，并于5个工作220、日完成全部申请材料形式的审查。 申请材料不齐全或者不符合法定形式的，主办部门向申请人出具补正材料通知书，一次告知申请人需要补正的全部内容；材料齐全和符合法定形式的，主办部门向申请人出具受理的书面凭证；主办部门决定不予受理的，向请人出具不予受理的书面凭证，并说明理由。 2、协办部门到主办部门领取协办材料，并自领取协办材料和受理书面凭证之日起10个工作日内将审查意见书面回复主办部门，因情况特殊难以在10个工作日内回复的，经本部门负责人批准，可以延长5个工作日，并告知主办部门。主办部门向申请人出具延期通知书，主办部门办理时限相应顺延。 3、主办部门自受理之日起20个工作日内作出初步设计审批决定，审查221、合格的发给建设工程初步设计批复；审查不合格的，作出不予批准决定。 4、主办部门因情况特殊难以在20个工作日内完成审批的，经本部门负责人批准，可以延长10个工作日，并向申请人出具延期通知书。 5、办理主办事项依法需要进行专家评审、听证、检验、检测、鉴定、中介机构评估等事项的，所需时间不计算在20个工作日内。 注意事项: 1、主办部门和协办部门对申请材料形式与内容的基本要求及提请申请人注意的事项已在大厅公示，申请人可在主办部门政务大厅领取或在“XX建设工程信息网”上下载； 2、在市政府电子政务信息平台设置的专用电子邮箱正式启动前，主办部门、协办部门按照XX市建设领域行政审批制度改革试点方案的规定采222、用电话、传真、电子邮件等方式衔接相关工作。 3、主办部门采用电子邮件和网上公布的方式告知申请人补证、中止审批、审批等消息，申请人提交申请材料后应每日查阅电子邮件和登录“XX建设工程信息网”查询办件信息，以便及时获取相关信息，采取相关措施； 附件: 建设工程初步设计并联审批申报材料（初步设计图说形式、内容和数量）要求 一、统一要求 (一)内容与深度应当满足建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）或市政公用工程设计文件编制深度规定(2004年版)的相关要求； （二）签章应当符合XX市建设委员会关于规范工程建设勘察设计文件证书和证章的使用的通知（渝建发20037号）的规定； (三)申请人提223、交申请材料，应按部门分类成套提供。 二、各部门提醒申请人应注意的事项及特别要求 （一）建委 1、建筑工程技术经济指标应分栋按楼层、使用功能分别详细统计；居住建筑应当提供配套服务设施面积、位置统计表； 2、初步设计说明书中应当有节能设计专篇和节能计算书； 3、涉及高边坡、深开挖、高填方的说明书应附高边坡设计可行性评估意见； 4、图纸应含项目整体彩色效果图； 5、应提供要求图纸的XXX和白图(A3幅面)各一套(其中XXX总平面图应提供3份)，说明书一份；图纸和说明书的电子文件一份。 (三)消防局要求的报件 1、应按关于进一步落实消防设计责任制的要求通知（渝建发2002131号）要求，附设计单位消防224、自审小组自审意见书。 2、应提供要求图纸的XXX一套(其中总平面图应提供3份)，说明书一份；说明书和图纸电子文件一份； 3、不需提供结构专业图说。 （四）园林局要求的报件 1、有建筑屋顶或平台绿化的还需要提供建筑专业图说； 2、应提供要求图纸的XXX一套(其中总平面图应提供3份)，说明书一份；说明书和图纸的电子文件一份；。 （五）气象局要求的报件 应提供要求图纸的XXX一套。 （六）人防部门要求的报件 1、应提供项目总平面布置图和建筑专业全套图说； 2、人防地下室部分各专业图纸应齐备，应区分平时和战时，应包含主要设备和材料表； 3、应提供要求图纸的XXX一套。 （七）市政部门要求的报件 应提供225、要求图纸的XXX一套。 （八）交通部门要求的报件 1、提交图说应能充分反映建设工程与交通设施的空间关系、安全保障措、施工期限、涉及补偿的其补偿数额； 2、应提供要求图纸的XXX一套，其中总平面图应提供2份。附件：XX市建筑工程初步设计预审申报表 XX市市政工程初步设计预审申报表 XX市建筑工程初步设计审批申报表 XX市市政工程初步设计审批申报表（二）建筑施工许可证一、 设置依据 中华人民共和国建筑法、XX市建筑管理条例。 二、 提交资料 （一） 建设工程规划许可证1份（验原件，留复印件）； （二） 建筑工程施工许可证申请表1份； （三） 项目经理（或建造师）资质资格证书复印件1份（验原件，留复226、印件）； （四） 农民工工资保障金银行交费回执甲、乙双方各1份； （五） “一站式”交费回执。 三、 办理程序及时限 （一） 建设单位向发证窗口领取建筑工程施工许可证申请表； （二） 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表1份（内容填写齐全），向发证窗口提出申请。同时提供设计单位和监理单位的单位全称（注：因制证需要）； （三） 收到申请后，由建设单位完善建管“一站式”各窗口相关事宜。 按规定提供所需资料，对于符合发证条件的，应当自收到申请之日起15个工作日办结。 （三）建设工程竣工验收备案登记一、设置依据建设工程质量管理条例、XX市建设领域行政审批制度改革试点方案（市政府227、令第190号）、XX市建设工程验收环节并联审批试行办法、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法等。二、办理事项主办事项：建设工程竣工验收备案登记协办事项：建设工程规划验收建设工程消防验收建设工程环保验收或环保预验收三、承办部门主办部门：市建委协办部门：市规划局市公安局消防局市环保局四、受理范围在本市行政区域内由市建设行政主管部门颁发施工许可证的建设工程。五、提交材料申请人提交申请材料，应按部门分类成套提供。（一）建设行政主管部门所需材料1、建设工程竣工验收备案申请书1份（原件）；2、建设工程竣工验收意见书1份（原件）；3、施工图设计文件审查报告1份（复印件）；4、建设工程档案验228、收意见书1份（复印件）；5、施工单位出具的工程竣工报告书1份（原件）；6、监理单位出具的工程质量评价报告1份（原件）；7、勘察单位出具的勘察文件质量检查报告1份（原件）；8、设计单位出具的设计文件质量检查报告1份（原件）；9、施工单位出具的工程质量保修书1份（复印件）；10、施工单位提供的建设单位已按合同支付工程款的证明1份（原件）；11、XX市民用建筑节能工程竣工验收备案表1份（原件）12、经房地产开发行政主管部门核定的XX市房地产开发建设项目手册1份（原件）；13、商品房工程应提供新建商品房使用说明书和质量保证书1份（复印件）；14、市政基础设施工程还应提供有关质量检测和功能性试验资料1份229、（复印件）。（二）城市规划部门所需材料1、建设工程规划竣工验收合格证申请表(并联验收项目) 1份（原件）；2、建设工程竣工图（其中建筑工程只提交建筑竣工平、立、剖面图及竣工总平面图）2份（原件）；3、具有相应资质的测绘单位编制的房屋竣工测量报告（含电子文档）2份（原件）；4、具有相应资质的测绘单位测量绘制的1：500建设工程竣工实测地形图（附验线回单、含电子文档）1份(原件)；5、市政管线工程提交经市测绘产品质量监督站验收合格的管线竣工图和测绘资料（含电子文档）2份（原件）。（三）公安消防部门所需材料1、建筑工程消防验收申请表1份（原件）；2、初步设计消防审核意见书 2份 (复印件)；3、施工230、图设计消防审核意见书 2份 (复印件)；4、XX市建筑工程施工图审查合格报告1份 (复印件)；5、建筑工程消防安全质量验收报告表（附建设工程竣工验收消防质量合格承诺书、建设工程施工图消防设计质量合格承诺书、建设工程消防施工质量合格承诺书、建设工程消防质量监理合格承诺书）1份（原件）；6、消防产品选用清单，并提供产品合格证明 1份（原件）；7、建设行政主管部门颁发的施工许可证1份（复印件）；8、消防工程施工企业资质等级证书1份（复印件）；9、经消防部门审核同意的施工图或经中介审图公司审查同意的施工图（总平面图、标准层及非标准层平面图、立面图、剖面图、消火栓及喷淋系统图、火灾自动报警系统图、防排烟231、系统图）1份（原件）。注：（1）第3条限2006年1月1日前已通过消防部门审核的施工图消防设计的建设项目。（2）第4条限2006年1月1日后经中介审图公司审查通过的施工图消防设计的建设项目。（3）第8条应注明“此件与原件核对无误”，并加盖施工单位公章。（四）环保部门所需材料1、环保预验收（试生产）：（1）XX市建设项目环保预验收（试生产）申请表3份（原件）。2、环保验收：（1）建设项目竣工环境保护验收申请表（根据建设项目的具体情况分为4种形式）5份（原件）；建设项目竣工环境保护验收和污染物排放申请表（适用于以污染物排放为主的建设项目）；建设项目竣工环境保护验收申请登记卡（适用于以生态影响为主、232、填写环境影响登记表的建设项目）；建设项目竣工环境保护验收申请表（适用于以生态影响为主、编制环境影响报告表的建设项目）；建设项目竣工环境保护验收申请报告（适用于以生态影响为主、编制环境影响报告书的建设项目）。（2）有资质的监测机构或环评机构编制的建设项目竣工环境保护验收监测报告或验收调查报告2份（原件）（填写竣工环境保护验收申请登记卡的建设项目，申请人不提供此项申请材料）。六、办理程序及办理时限1、建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内，向主办部门政务办理中心提交申请工程竣工验收备案登记材料及专项验收材料。2、主办部门收到申请人提交的材料后向申请人出具申请材料接收凭证，并在5个工作日会同协办部233、门完成申请材料的审查。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，主办部门向申请人出具补正材料通知书，一次告知申请人需要补正的全部内容；申请材料齐全和符合法定形式的，主办部门向申请人出具受理通知书。3、协办部门自接到受理书面凭证之日起10个工作日内将专项验收意见回复主办部门。4、主办部门自受理之日起20个工作日内作出建设工程竣工验收备案登记决定，决定备案登记的，作出备案登记决定，核发XX市建设工程竣工验收备案登记证；决定不予备案登记的，作出不予备案登记决定，并说明理由。主办部门因特殊情况未能在20个工作日内完成审批的，经批准，可以延长5个工作日。5、办理主办事项依法需要进行听证、检验、检测、鉴定、专家234、评审、中介机构评估等事项的，所需时间不计算在20个工作日内。四、市国土资源和房屋管理局（一）商品房预售许可一、服务内容：商品房预售许可二、设定依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条；2、城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）第二十三条；3、XX市城镇房地产交易管理条例第十三条、第十四条；4、XX市物业管理条例第七十一条。三、申报材料：(一)新申办商品房预售许可证：1、商品房预售登记申请表，原件1份；2、建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图图原件/复印件各1份；3、建设工程施工许可证及建筑施工图原件/复印件各1份；4、国有土地使用权证 原件/复印件各1份5、235、公司营业执照 原件/复印件各1份6、房地产开发资质证书 原件/复印件各1份7、商品房预售面积测绘报告书 原件/复印件各1份8、预售方案 原件1份9、在项目所在地银行已设立预售款专用帐户的开户证明及预售资金监管协议原件1份10、经登记备案的前期物业管理合同 原件1份四、收件处理：由办件大厅会同信息中心承办。1、受理：属于本机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式或者申请人按照要求提交了全部补正申请材料或者当场更正后符合法定条件的，收件之日起1日内出具受理通知书。2、不予受理：申请事项依法不需要取得行政许可或依法不属于本行政机关职权范围的，收件之日起1日内作出不予受理通知书。申请人要求退件的，应予236、退件。3、补正内容：属于本机关职权范围，其中申请事项依法需要取得许可，但申请材料不齐全或不符合法定形式，收件之日起5日内作出补正材料（内容）通知书。五、审查内容：（一）审查条件：1、新申办商品房预售许可证：（1）是否已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；（2）是否持有建设工程规划许可证及施工许可证；（3）房屋系多层建筑（八层及其以下的）的，主体结构是否已封顶；系高层建筑的（九层及其以上的），主体工程进度是否达到规划建筑面积的三分之一以上；（4）是否具备规定的其他行政许可条件。2、商品房预售许可证变更审批：（1）售房单位名称变更是否已经工商部门批准并核发新的营业执照；（2）规划调整或设计变更237、是否已经规划部门批准（超出原规模）并重新委托测绘机构进行测绘，出具报告书；（3）预售期限延长是否已经建委施工管理部门同意（同意其工期展移）；（4）预售资金监管银行变更：是否已重新签定预售资金监管协议，并解除原监管协议；（5）是否具备规定的其他行政许可条件。（二）审查方式：按行政许可法规定的方式审查。六、工作时限：自受理之日起7个工作日内办结七、办理结果：1、准予许可：出具加盖本机关印章和注明日期的许可证件。2、不予许可：出具加盖本单位印章和注明日期、依据的书面决定，说明理由并告知申请人享有依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利。八、送达与公示：由办件大厅会同信息中心承办1、收件处理的送达、公示时238、间为作出书面通知之日起3日内。2、办理结果的送达、公示时间为作出书面决定之日起10日内。九、其他特别说明事项1、经济适用住房申请办理预售许可证的，申请人须提交物价部门的价格批准文件。2、联建合同及分房楼层、面积部位清单（涉及建联的）。 3、主城区（北碚区除外）外办理商品房预售许可证，由当地区县（自治县、市）房地产行政管理部门办理。 4、涉及拆迁的，需提供拆迁安置方案原件1份。五、市政管委（一）城市二次供水审批许可一、行政许可事项 城市二次供水审批许可二、依据 XX市城市供水节水管理条例第十三条第一款:超过城市供水企业服务压力的高层建筑或高地建筑的产权(管理)单位应当设置二次加压供水设施。设置二239、次加压供水设施的单位,应向市公用行政主管部门或区、县(市)城市供水节水行政主管部门申请办理二次供水许可证。 三、申请单位提交的材料目录 城市二次供水许可申请表及附件一式三份。 四、条件 符合城市二次供水许可评定标准。 五、期限 自受理之日起20个工作日内作出行政许可决定。（二）城市排水设施接沟申请表一、行政许可项目 城市排水设施接沟许可 二、依据 XX市市政工程设施管理条例第二十九条规定:凡向城市排水设施接沟排放污水的单位和个人,应向市政行政主管部门申请,办理接沟许可证后,方可接入,并负责排水设施完好。 XX市城市排水设施管理办法第十一条规定:新自建的排水设施确因生产、生活需要须与城市公共排水240、设施连接的,应当备齐有关资料向市政行政主管部门办理有关接沟手续后,方可接入,并保证排水设施完好。 XX市人民政府关于加强盘溪排水工程设施管理的通告第七条:凡向盘溪排水工程设施接沟排放雨、污水的单位和个人,应当按照雨污分流的原则,备齐有关资料向市市政行政主管部门提出排水和接沟许可申请,办理城市排水设施使用许可证和接沟许可证后,方可接入、排放,并保证接沟处设施的完好。 三、申请单位提交的材料目录 1. 规划部门核发的许可证； 2. 施工设计图； 3. 红线图； 4. 接沟示意图。 四、条件 符合城市排水设施接沟技术规范 五、期限 自受理之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的,经本级241、行政机关负责人批准,可以延长十日,并告 知申请人延期的理由。 联合办理或集中办理的,办理时间不超过四十五日,四十五日不能办结的,经本级人民政府负责人批准可以延长十五日,并应当将延长期限的理由告之申请人。六、市消防局（一）消防行政许可管理权限与审批程序一、消防行政许可管理权限（一）总队权限总队负责全市范围内下列建筑工程项目的方案、初步设计、内部装修审批、施工图设计备案及竣工验收：1小区建设项目：总建筑面积在30万平方米（含）以上的或总居住户数在1500户（含）以上的小区改造或开发项目；2单体建设项目：建筑高度超过100米的一类高层民用建筑，建筑面积在5万平方米（含）以上的一类高层公共建筑；3国家242、重点项目和市政府年度重点建设项目（轨道交通线路、车站（场）及配套建设项目除外）。（二）支队、大队权限各支队、大队（轨道交通支队除外）负责辖区内总队审批权限以外的建筑工程项目（含内部装修）的审批、备案及竣工验收；轨道交通支队负责轨道交通线路、车站（场）及配套建设项目（含内部装修）的审批、备案及竣工验收。经总队授权的工程项目，按授权范围办理。二、消防行政许可工作模式（一）实施消防行政许可简易程序各支队、大队对符合简易程序的建设项目，窗口受理时应注明“简易”二字，经领导分发后，承办人员只对相关资料进行复核，如无特殊原因不安排查勘现场，简易程序的办理时限为3个工作日。实施消防行政许可简易程序的项目范围243、为：1单体工程建筑工程的消防审核和验收。（1）建筑层数不超过6层的居住建筑（包括设置商业服务网点的居住建筑）；（2）一、二级耐火等级的单、多层丁、戊类厂（库）房。2内部装修工程的消防审核和验收。装修面积不超过100平方米的工程。3公众聚集场所开业和大型群众性活动举办前的消防安全检查。（1）商业服务网点的开业前消防安全检查；（2）室外大型群众性活动(体育场馆除外)举办前的消防安全检查。（二）实施建筑工程局部验收办法建筑工程在一定的前提条件下允许进行局部验收，原则上可以对建筑主楼和裙楼进行局部验收。对于以主楼和裙楼划分确有困难的，特殊局部区域同时符合下列条件的，可实行局部验收：1与其它区域之间进行244、了有效的防火分隔，防火安全互不影响；2有独立的直通室外的出口，安全疏散符合要求；3按照规范要求需设置的消防设施已安装到位，且调试完毕功能正常，符合消防验收条件。（三）推行消防设施系统验收方法在开展建筑工程消防验收时，应将土建验收与装修验收统筹考虑，推行消防设施系统验收工作方法。即：在进行土建工程验收时，对未装修的公建部分消防设施，着重对消防系统功能进行验收，将部分需要在装修过程中改动的消防设施，纳入装修验收过程进行，避免消防设施因装修改动而造成的损失。（四）同步办理消防行政许可申报建筑工程土建验收、内部装修验收以及开业前消防安全现场检查可一并申报，合并实施，分别出具验收意见书和消防安全检查意见245、书，但内部装修验收及开业前消防安全检查不能先于建筑工程土建验收。（五）“绿色通道”工程项目办理对市（区、县）级主办部门确定的“绿色通道”工程项目，各级公安消防部门应积极配合，主动服务，实行“一级审批制度”，由承办业务处领导或承办人员报经分管领导同意后，及时办结。（六）施工图备案办理施工图备案实行当场办理，对于送备资料齐全且符合法定形式的项目，由接件窗口当场予以备案。（二）消防行政许可业务办件要求一、接发件流转程序（一）方案设计审核1.都市区范围内，由各支队确定专人每日到各规划分局接件窗口领件，并根据审批权限于当日送总队或支队相关部门审批并办理交接手续。审批结束后，属总队审批办结的，由总队窗口负246、责通知相关支队领件并办理交接手续；属支队审批办结的，支队内部自行交接。领件人在领取办结件后，应于当日或次日将办结审批文件和资料移送规划分局窗口进行交接。2.都市区范围外，属总队审批权限的，由建设单位自行到总队窗口报件；不属总队审批权限的，由各支队、大队根据当地政府及建设行政主管部门相关要求接发件。（二）初步设计审核、竣工验收1.对纳入“并联审批”的建筑工程项目，总队在市建委接件大厅设有窗口，确定了专人负责“并联审批”项目报件资料的领取和移交工作，窗口工作人员领件后，按审批权限于当日分别通知总队、支队、大队到市建委接件大厅的消防窗口领取报件资料并办理相关交接工作。项目办结后，各承办单位应及时将相247、关资料移送市建委的消防窗口，办理交接手续，窗口工作人员应及时将相关资料移送市建委报件大厅。2.对未纳入“并联审批”，但属总队审批权限的建筑工程项目，由建设单位自行到总队窗口报件，按国家有关消防法律法规规定的程序实施消防行政许可。3.总队审批权限外的建筑工程项目，由各支队、大队根据当地政府及建设行政主管部门相关要求接发件，按国家有关消防法律法规规定的程序实施消防行政许可。（三）建筑内部装饰装修审核、验收该环节未纳入市级部门“并联审批”，对属总队审批权限的建筑内部装饰装修工程，由建设单位自行到总队窗口报件，按国家有关消防法律法规规定的程序实施消防行政许可；不属总队审批权限的建筑内部装饰装修工程，由248、各支队、大队根据当地政府及建设行政主管部门相关要求接发件，按国家有关消防法律法规规定的程序实施消防行政许可。（四）简易程序办理窗口受理时，接件人员根据项目规模判定是否符合简易程序适用范围，符合条件的在受理登记上注明“简易”二字，经领导分发后，承办人员只对相关资料进行复核，如无特殊原因不安排查勘现场，复核后报分管领导签发。对符合简易程序的行政许可，应在3个工作日内办理。二、受理资料要求（一）方案设计消防审核1填写建筑工程消防设计防火审核申报表，封面加盖建设单位印章。2提供建筑项目的规划选址意见通知书;方案设计图说（实测1：500现状地形XXX上布置的总平面图；建筑各层平面图，主要立面图、剖面图，249、方案设计说明文本，其中包括消防专篇）。总平面图纸上加盖图说专用章、注册建筑师执业章、设计单位行政印章 3设计单位消防自审小组自审意见。注：简易程序与一般程序受理资料相同。（二）初步设计消防审核1填写建筑工程消防设计防火审核申报表，封面加盖建设单位印章。2提供初步设计图说（总平面图、各层建筑平面图、主要立面剖面图、室外综合管网图和消防设施设备图纸，初步设计说明文本，其中包括消防设计专篇）。所送图纸应加盖图说专用章、注册建筑师执业章、设计单位行政印章。3设计单位消防自审小组自审意见。注：简易程序与一般程序受理资料相同。（三）建筑内部装饰装修设计消防审核1填写建筑内部装修设计防火审核申报表，封面加盖250、申报单位印章（或申报个人签章）。2报送装修设计图纸（平面功能布置图，天棚、地面平面图和消火栓平面图，均为XXX），图纸加盖图说专用章、设计单位行政印章、建设单位或物管单位行政印章。3对设有火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统以及防排烟等消防设施的装修工程，应有消防设施平面布置图（XXX）。注：简易程序装修设计图纸可以为白图，图纸不需加盖图说专用章、设计单位行政印章，但应加盖建设单位或物管单位行政印章。对设有火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统以及防排烟的装修工程，不需单独绘制消防设施平面布置图，但应将火灾报警探测器、喷头及排烟口的点位标注在顶棚平面图上。（四）建筑（装修）工程消防验收1建筑工程：（251、1）建筑工程消防验收申报表（原件）。（2）建筑工程消防安全质量验收报告表（原件）。（3）施工图设计消防审核意见书2份（复印件）或XX市建筑工程施工图消防设计备案告知书；初步设计消防审核意见书2份（复印件）。（4）消防产品选用清单（原件）。（5）建设行政主管部门颁发的施工许可证1份（复印件）。（6）消防工程施工企业资质等级证书1份（复印件加盖鲜章）。（7）经消防部门审核同意的施工图或经中介审图公司审查同意的施工图（总平面图、标准层平面图及非标准层平面图、立面图、剖面图、消火栓及喷淋系统图、火灾自动报警系统图、防排烟系统图）。注：简易程序只需第（1）、（3）、（7）项。2装修工程。（1）建筑工程消252、防验收申报表（原件）。（2）建筑内部装修工程消防安全质量验收报告表（原件）；（3）建筑内部装修工程施工图设计审核意见书2份（复印件）和经消防部门审核同意的装修有关图纸；（4）相关装修材料的见证取样检测报告或抽样检测报告。注：简易程序只需第（1）、（3）项。（五）公众聚集场所开业和大型群众性活动举办前的消防安全检查1公众聚集场所开业前消防安全检查（1）消防安全检查申报表（应加盖申报单位公章，以个人名义申报的要加盖私章或按手印）；（2）开业或使用场所的建筑工程消防验收意见书或建筑工程内部装修消防验收意见书；（3）开业或使用场所各级人员签定的消防安全责任书和逐级防火责任制等消防安全管理制度及员工培训253、资料。注：简易程序只需第（1）、（2）项。2大型群众性活动举办前消防安全检查（1）消防安全检查申报表（应加盖申报单位公章，以个人名义申报的要加盖私章或按手印）；（2）体育场馆等首次举办室内活动应提供举办场地的建筑工程消防验收意见书或建筑工程内部装修消防验收意见书；（3）活动方案及有关图纸（平面布置图、分配示意图以及舞台、特殊展台的平面装饰图、用电负荷情况及装台用材情况说明）；（4）主办、承办单位与相关场地单位签定的消防安全协议书和灭火及应急疏散预案（也可在活动方案中明确）。注：简易程序只需第（1）、（4）项。七、市人防办（一）人防行政审批办事指南建设单位在实施工程项目建设（含新建、改建）时，涉254、及人防行政审批的有两项：一是，拆除人防工程许可，即建设项目需要拆除人防工程或对人防工程功能造成损伤及影响的（这里的影响主要是指根据XX市人民防空条例的规定禁止在人民防空工程出入口正面二十米和左右两侧各十五米范围内新建无防护能力的地面建筑物或构筑物和其他危害人民防空工程及设施安全或降低人民防空工程使用防护能力的行为），要经人防主管部门以书面形式批准。即使是建筑红线范围内没有人防工程，也要由人防主管部门予以确认，否则，规划部门不予办理相关手续；二是，结合民用建筑修建防空地下室的审批，即在城市范围内修建场面建筑，都要按人防法的规定修建战时可用于防空的地下室，由人防主管部门依据相关规定对于修建防空地下255、室的数量（面积）、标准和位置提出明确意见。对于因地质等原因确实不能修建的，作出由建设单位按规定标准交纳易地建设费的决定。规划部门凭人防部门的审批意见及相关部门的审批决定发放规划许可证。办理上述行政审批的程序如下：一、办理拆除（损毁）人防工程许可（一）建设单位向项目所在地行政服务中心规划窗口或人防窗口提出拆除或损毁人防工程的申请，并提供相关材料，即规划红线图（原件）、立项批复等相关材料。（二）人防办审查后对建设单位的申请以书面形式予以答复，内容如下：、确认红线范围内有无人防工程；、同意或不同意拆除、损毁人防工程；、如同意拆除、损毁，则明确拆除、损毁人防工程的面积、等级等并确定补偿措施，包括就地补256、建、易地补建、经济赔偿几种方式。、提请注意的事项。（三）人防办下发批件（即涉及人防工程审查意见书）,由建设单位自行到规划窗口或人防窗口领取。人防审批事项承诺办结时限：个工作日。注：人防工程赔偿依据及标准依据：中华人民共和国人民防空法、XX市人民防空条例、XX市物价局XX市财政局关于重新核定我市人防部门行政事业性收费标准的通知(渝价2001493号)；标准：毛洞每平方米1500元；级人防工程每平方米2500元；级人防工程每平方米3000元；级人防工程每平方米3500元。拆除、损毁人防工程内部设备、设施（如防护密闭门、活门等）装修，按拆除、损毁时的重置价赔偿。二、办理结合民用建筑修建防空地下室或申257、请易地建设的审批（一）建设单位向项目所在地行政服务中心规划窗口或人防窗口提出防空地下室建设方案，并提供如下相关材料、工程立项批文；、规划部门签发的建设工程设计条件、要求通知书；、规划部门签发的建设工程设计审查意见通知书；、规划部门签发的红线图（或总平面图），平、立、剖面报建图；、市建委（或区建委）签发的建设工程初步设计审查批复；（二）确因特殊情况不能按规定修建防空地下室时，建设单位应向人防部门提出“关于防空地下室易地建设的申请”，内容包括：建设单位、设计单位、工程名称、建设地址、总建筑面积功能区分、资金来源、总投资及申请易地建设的原因等。符合减免易地建设费条件的，应提出减免理由及相关资料。符合258、以下情况的新建民用建筑项目可以申请减免易地建设费：享受政府优惠政策建设的廉租房、经济适用房等居民住房，减半收取； 新建幼儿园、学校教学楼、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取； 临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收； 因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收。 市政府规定的其它减免项目（三）区人防办接到申请后转呈市人防办审批，市人防办对建设单位提出的建设方案及易地建设申请进行审查，并以书面形式作出明确的审批意见。（四）市人防办对以上几种情况作出的审核意见按规定渠道流转至区规划窗口或人防窗口，由建设单位自行前往领取。人防审批事项承诺办结时限：个工作日。注：人防工程易地建设收费依据及标准依据：中华人民共和国人民防空法、XX市人民防空条例、XX市人民政府办公厅关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知（渝办发2005204号）、XX市物价局、XX市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知（渝价200432号）；标准：按建设项目地面规划设计总建筑面积每平方米30元收取。