1、岛屿旅游开发中心项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月55可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1项目背景11.2项目概况11.3项目建设单位简况21.4项目提出的理由与过程4第二章 项目建设的必要性8第三章 市场分析103.1土地市场运行现2、状103.2项目升值潜力分析与价格预测14第四章 场址建设条件214.1场址现状214.2场址建设条件21第五章 建设方案285.1总平面布置285.2道路工程305.3给排水345.4供配电及弱电375.5燃气工程425.6绿化工程435.7消防44第六章 节能、节水、节约土地措施466.1节能466.2节水措施466.3节约土地46第七章 环境保护477.1编制依据477.2环境现状477.3环境影响477.4综合治理及措施47第八章 项目的运作与管理498.1项目运作模式498.2项目运作思路498.3项目管理50第九章 项目实施进度安排及招标方案519.1项目实施进度安排519.2招标3、方案51第十章 投资估算与资金筹措5210.1投资估算5210.2人工及主要建筑材料估算5510.3资金筹措5510.4投资计划56第十一章 财务评价5711.1财务评价依据5711.2收入估算5711.3税金估算5711.4成本估算5811.5资金来源与运用平衡分析5811.6偿债能力分析5811.7财务评价结论58第十二章 社会评价5912.1项目对社会的影响分析5912.2项目与社会的互适性分析6112.3社会风险分析6212.4结论62第十三章 风险分析6313.1项目风险因素识别6313.2风险评估6313.3降低风险的主要措施65第十四章 研究结论与建议6614.1结论6614.24、建议66附表附表9-2： 项目总投资使用与资金筹措表附表10-1：收入表附表10-2： 总成本费用估算表附表10-3： 利润与利润分配表附表10-4：项目投资现金流量表附表10-5：贷款还本付息计算表附件附图：附图1：总平面布置图第一篇 总论1.1 项目名称及概况1.1.1 项目名称：*岛旅游开发中心项目1.1.2 主办单位：*市*有限责任公司1.1.3 项目概况 本项目位于*县xx镇xx村与xx乡湖塘村交界处，东面的湘江，水面宽广，鳞波荡漾；三面环水，地理位置优越，公路和水路交通非常便利。尤其是*航电枢纽的建成，使湘江*县段水位明显抬高，水面更加宽阔，是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。5、项目总用地面积125596m2，总建筑面积63500 m2。分为酒店，会议中心，娱乐休闲中心，餐饮中心，贵宾楼，渡假别墅，行政办公，职工宿舍，码头、管理用房及其它共九大部分。气象条件: *县属中亚热带季风湿润气候区，具有明显的季风气候，并有一定的大陆特征。气候湿润多雨，光热丰富，四季分明，表现为春温多变、夏多暑热、秋高气爽、冬少严寒、雨水充沛、热量丰富、涝重于旱。年平均气温为19，月平均气温1月最低约5、7月最高约29.8、极端最高气温达40.5，极端最低气温-11.5。年平均降雨量为1409.5mm，日降雨量大于0.1 mm的有154.7天，大于50mm的有68.4天，最大日降雨量195.76、 mm。降水主要集中在46月，710月为旱季，干旱频率为57%，洪涝频率为73%。平均相对湿度78%。年平均气压1006.6 hpa，冬季平均气压1016.1 hpa，夏季平均气压995.8hpa。年平均日照时数为1700 h，无霜期为282294天，最大积雪深度23 cm。常年主导风向为西北偏北风，频率为16.6%。冬季主导风向西北偏北风，频率24.1%，夏季主导风向东南偏南风，频率15.6%。静风频率22.9%。年平均风速为2.2 m/s，月平均风速7月最高达2.5 m/s，2月最低，为1.9 m/s。按季而言，夏季平均风速为2.3 m/s，冬季为2.1 m/s。地质条件:该片区地貌由河流7、冲积小平原和小山岗构成，分别占39.3%60.7%，东北部沿江一带多为河漫滩地，地势平坦，海拔一般40m左右；西南面多为小丘岗地，地势略高，丘岗海拔一般100m左右。该片区土壤类型分自成土和运积土两大类，自成土以砂壤和第四纪红壤为主，广泛分布于丘岗地；运积土由河流冲积、沟流冲积而成，经人工培育成水稻田和菜土，分布于沿江一带。本项目所在地上述两种类型土壤兼而有之，土壤组成为粘土、亚粘土及砂砾层，地质条件好，施工方便。*县位于罗霄山脉西麓，南岭山脉至江汉平原的倾斜地段上，市域总的地势东南高、西北低。北中部地形岭谷相间，盆地呈带状展布；东南部均为山地，山峦迭障，地势雄伟。地震：根据中华人民共和国地震8、参数区划图（GB183062001），该区域地震峰值加速度为0.05g，地震反应谱特征周期为0.35，对照地震烈度为度。为地震设防区。依据公路工程抗震设计规范（TJJ004-89）的规定，采取简易抗震设防。交通条件: *县地处*发展重心五区一廊经济带中枢，居长沙、*、湘潭金三角城市群南缘，且水陆交通发达，地理位置得天独厚。紧连最大的铁路交通枢纽*市，相距大型黄花国际机场仅50公里。京广铁路、京珠高速公路、省道1815线、湘江航运纵贯南北，湘赣铁路、三二0国道连通东西。全县公里通车里程581公里，实现村村通公路，路网密度达到每百平方公里44.7公里，居全国先进行列。湘江水运可朔江而上至衡阳、零陵9、，顺江而下直达长沙、岳阳入长江；境内*航电枢纽工程已投入运行，渌水大桥也已通车。而*岛距*县城渌口20公里，距京珠高速伞铺互通口仅15公里，由*市中心出发，走京珠高速伞铺互通口下，仅40公里。水路方面，*岛距航电枢纽7公里，距下游*市区31公里，距上游衡山县城77公里。地理位置得天独厚，自古为湘东重要门户，扼中原通往广东沿海之咽喉。县城距江南工业重镇、最大的铁路交通枢纽*仅 15 分钟路程，社会、经济、技术均与长、株、潭城市群有着十分密切的联系，广泛接受其市场、技术、资金、信息、人才的辐射和影响，是典型的城郊县。随着特区造势空间的内移和国家西部大开发政策的全面实施，*县已成为*对外开放的前沿阵10、地，被确定为全省招商引资重点县之一。供电、供水:*县能源丰富，该处距航电枢纽只有7公里的距离。工业用电均价0.47元/度，重点工业0.41元/度，低谷电价0.17元/度。*县水资源丰富，取水很方便，项目所在地将自行建立供水站，于湘江取水。1.1.4 项目建设规模项目总用地面积125596m2，总建筑面积63500 m2。其中酒店20000 m2，会议中心6000 m2，娱乐休闲中心20000 m2，行政办公500 m2，餐饮中心4000m2，贵宾楼4000 m2，度假别墅5000 m2，职工宿舍3000 m2，码头、管理用房及其它1000 m2，建筑占地面积15071 m2，容积率0.5，绿地11、率68%，建筑密度12%。总投资约48798万元，建设期三年，即2011年1月至2013年12月。1.2 研究工作的范围和总体规划设想本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。*岛旅游开发中心项目占地188.38亩，是一个集客房、美食、康体、娱乐休闲及商务金融于一体的高档休闲酒店。酒店开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的酒店商务区。本项目规划在南边及西边各设置吊桥与西面的陆地相12、通，亦可通过开发中心胡西南处乘小船与陆地相通。岛上酒店与湖光水色、花草树木互相辉映。1.3 研究结论与主要经济指标主要经济指标指标项目名称所得税前所得税后内部收益率（%）因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值（I=12%）（万元）5044.73367.4动态投资回收期（含建设期）5.617.2静态投资回收期（含建设期）5.587.1投资利润率（%）48.64投资利税率（%）72.87上缴税金（万元）8521.3 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。1.4 问题和建议关于总体规划：因编制时，各方意见尚未统一，本可行性研究方案仅为13、概念性规划，在此基础上需进一步细化和优化。关于*岛的区位：*岛目前人气尚未提升，关于基础设施：本项目周边的市政基础设施已列入*县总体规划，建议*县政府务必与本项目进度同步实施，还有自建的水利设施也务必同期规划施工。关于政策扶持：因*县的开发尚未形成规模，对本项目的影响显而易见，恰恰该项目的实施对提升*县乃至*市的城市品位有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目谈判时的最好政策优惠。第二篇 项目提出的背景和建设意义2.1 项目提出的背景2.1.1*市总体城市定位目标与战略思想把*建设成生态宜居园林城市;全国旅游城市;构筑高科技产业群；营造都市文化氛围。进一步增强*市作为*城市群14、和其在湘赣、湘粤重要通道上的中心地位。到2020年，基本实现社会、经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。2.1.2 *市域城市空间结构布局*城市远景空间结构为“一主三区”，城市人口为180230万人。建成以城市快速环道为骨架的主城区，面积约150平方公里，是*主要核心地区；建成新马新城、云田新城和远景纳入市区的渌口城区。*市整体交通体系构建：2.1.3 市区人口规划*市规划到2015年，全市城镇化水平达60%以上，建成为国家卫生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。*确立加快推进新型城市化的发展目标。 到2015年达到以下目标：全市城镇化水平达60%以上，建成国家卫15、生城市、国家交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。城市化水平大幅提升，超过全省全国平均水平；城镇人均住房建筑面积达到33平方米；城镇生活垃圾无害化处理率85%以上，城市生活污水集中处理率达85%以上，清洁能源使用率达70%。基本建成资源节约型和环境友好型城市。 到2015年，城区人口发展到160万人，建成区面积160平方公里。加快形成“一体三极”的城市格局：即北接长沙，建设云龙示范区；西连*，拓展天易示范区；南带*县，建设枫溪新城区。形成城市外环、内环、中环，全面增强城市的创新力和带动力。大力实施“四创四化”工程，完善城市基本功能，提升城市品位。2.1.5 城市扩展与经济发展对16、人口增量的推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口的增容膨胀速度较快，虽然目前*并未出现人口迅速扩增的高潮，但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建，以及*经济的快速发展，城市化进程加快，城市化水平的将不断提高，在*市城市总体规划（2006年2020年），*建设特大城市的发展方向：2010年城市人口规模达到100万，城市建设用地规模达到100平方公里；2020年城市人口规模达到120万，城市建设用地规模达到120平方公里。2.1.6 *城市发展对酒店服务的要求在这一总体规划中，到2020年，城市规划区总面积达到5367平方公里。*城市建设用地向西依托*大道、西环路形成河西17、新区；向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心、龙头铺新区；向东沿东环北路和新塘路形成金钩山、大丰、桂花新区；向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。构成“一江两岸双中心，两主五次七主团”的城市空间结构。立足带动*经济整体发展，将建成三大区域性经贸交流中心，即在河西新塘片区规划建设新的金融商务办公中心，在河东芦淞商贸中心建设以服装和小商品为主的交易展示中心，在河西的栗雨高科园建设以高新技术及信息发布、商贸洽谈和定期的省市文化经贸周（节）为主题的区域性会展中心。近期建设重点：主要是一江两岸，双中心，二主五次，一环四射，河东的“六横六纵”。产业：一区三园，绿地：一带两圈四楔，等近期重点建设项目。由此可18、知，*岛旅游开发中心项目既处于一级城镇发展轴带体系的范围内，又位于远离闹市区湘江生态经济圈，具有比较好的区位优势。因此，从整体市政施工时间进度分析，*岛旅游开发中心项目正处于整个市政交通施工期，虽然在*岛旅游开发中心项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少*岛旅游开发中心项目的地理优势已完全凸显，其潜在消费者对*岛旅游开发中心项目的心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于*岛旅游开发中心项目的开发与附加值的提高。2.2项目的建设意义2.2.1满足城市消费和促进经济增长近年来，*的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而*市至今无一家远离闹市、非常幽静的五星级规模的休闲酒19、店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。2.2.2促进城市建设、提高城市品位随着城市的发展，该地段的商业网点、学校、集市必将形成，交通、购物、通讯、储蓄、就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设、提升城市品位。*岛的旅游发展定位是以中医文化为主题，以休养度假为主要功能的旅游区。规划沿岛边缘设置一条游览主环路，连接自北向南布置的四个景点：灵洲祈福园、中医文化园、休养度假区、康体休闲区。环岛四周20、种植常绿乔木，中部则种植多种草药类植物。游客由岛北部西侧码头上岸，沿环形游览线由北向南游览。岛北的灵洲祈福园，占地面积约02公顷，构筑物以自然石材为主要材料，包括石廊、石柱阵列和祈福石等内容。岛中部的中医文化园，总用地面积为65公顷，主要由草药园、药王谷、中医文化街三部分组成。岛中部偏南的休养度假区，占地16公顷，包括中医理疗中心、温泉洗浴中心、药膳以及音乐氧吧等内容。岛南部的康体休闲区，占地53公顷，主要由阳光康体中心、沙滩浴场、休闲木屋、森林露营地以及网球、排球等运动场地组成。*地理位置优越，交通运输发达，是我国南方重要的交通枢纽。*素有“被火车拖来的城市”之称，京广、浙赣、湘黔三大铁路干21、线在这里交汇，与北方铁路枢纽城市郑州并称北郑南株。*火车站是全国五大客货运输特级站之一，平均每3分钟接发列车一次，*北站是中国南方最大的货运编组站同时也为特等站，日均办理车辆，解编辆，*为铁路双特等站城市。同时，武广高速铁路在*设一等站，沪昆高速铁路在*境内醴陵设站*市内交通便利,座大桥横跨湘江,湘江五桥红港大桥、湘江四桥天元大桥、芦淞区建设路和天元区长江路形成*的“城市内环线”,响石路、响田路、东环路、南环路、西环路条路，东湖、田心、红旗座大型城市立交桥，湘江二桥石峰大桥、湘江三桥建宁大桥两座跨湘江大桥形成*的“城市中环线”。*公路四通八达，106国道、320国道、211省道、京珠高速公路、22、醴潭高速公路、沪昆高速公路及规划中的京珠高速复线、上瑞高速公路和连接闽南、赣南、湘南的“三南”公路都在境内穿过，全长41.629公里的长株高速公路使得*和省会长沙距离更近。绕城而过的长江第二大支流“湘江”，四季通航，沿江上溯衡阳、广西，下通洞庭湖、长江，*港为*省八大港之一。千吨级船舶顺湘江、经长江、通上海达世界各地。空运方面，*距黄花国际机场37公里，经长株高速公路二十五分钟可以到达。建设中的“衡茶吉”铁路和“衡炎”高速公路开通后，*将县县通铁路，县县通高速公路，交通强市地位进一步巩固。*的大点的物流公司都在北区那边 主要为 *化工 *冶金 南方集团 南车集团 唐人神 太子奶 货运集中点的 23、还是在芦淞区 大市场不远 服装等货运 也有数十家物流货运公司第三篇 市场调查分析与市场定位3.1 *市经济发展现状2009年，面对极其严峻复杂的国内外环境，在国家实施应对国际金融危机的一揽子计划和市委、市政府全面落实“保二争一、科学跨越”战略的有力带动下，全市经济快速实现“V型”反转，回升速度超出年度预期，总体发展形势积极向好。全年各项经济社会发展预期目标全面实现，提前一年实现“十一五”规划确定“四个一”目标。一、总体形势积极向好，快速实现“V型”反转 经济总量实现千亿跨越。2009年全市实现地区生产总值1022.6亿元，增长14.2%，成为继长沙、岳阳、常德和衡阳之后的*第五个，中部六省非省24、会城市第九个过千亿元的市州。提前一年实现“十一五”规划确定的“四个一”目标。经济快速实现“V型”反转。二、三次产业竞相发展，非农产业贡献增强 农村经济稳定发展。2009年，全市一产业实现增加值107.8亿元，增长5.6%，较上年回落0.5个百分点。第二产业回升加快。2009年，全市第二产业实现增加值560.3亿元，增长16.1%，较上年提高1个百分点。一是工业经济稳步回升。二是建筑业恢复增长。第三产业提质增速。2009年，全市第三产业实现增加值354.5亿元，增长13.9%，较上年提高0.9个百分点。第三产业对全市经济增长贡献率为36.5%，较上年提高2.1个百分点，拉动全市经济增长5.18个25、百分点。三、投资消费大幅增长，启动内需成效明显 项目投资增长强劲。2009年，全市完成全社会固定资产投资563亿元，增长44.9%，较上年提高10.3个百分点。城镇投资完成518亿元，增长49.8%，农村投资45亿元，增长5.4%。城镇投资中一产业投资3.8亿元、二产业投资289.1亿元、三产业投资225.1亿元，分别增长0.3%、44.8%和58.1%。投资对全市经济增长的贡献率达到61%，拉动GDP增长8.66个百分点。居民消费持续升温。全市实现社会消费品零售总额364.4亿元，增长19.6%，扣除价格实际增长21.9%，同比加快5个百分点，其中城市市场加快4.4百分点，农村市场加快6.426、个百分点。最终消费对全市经济增长的贡献率为40%，拉动GDP增长5.68个百分点。四、经济效益稳步提高，人民生活继续改善 经济效益稳步提高。一是财政收入逆势增长。全年完成财政收入100.3亿元，增长22.2%，二是企业效益逐步改善。全市规模工业实现业务收入1065.4亿元，增长21%，三是城乡居民收入稳步增长。全市城镇居民人均可支配收入17433元，增长12.5%，其中工资性收入和财产性收入增长较多；农民人均纯收入6502元，增长11.4%，其中工资性收入和转移性收入增长较多。人民生活继续改善。城市面貌焕然一新，市民居住环境明显改善。五、发展要素保障有力，城市品位显著提升 发展要素保障有力。一27、是金融市场加快发展。全市各项贷款余额突破485亿元，二是建设用地较为充分。全年上报用地项目40余项，面积为上年2倍，批回用地面积大幅超过上年水平。三是招商引资形势较好。全年实际利用外资3.62亿美元，增长20.5%，引进省外境内资金94.8亿元，增长28.3%。成功引进深圳华强投资150亿元的“中国迪斯尼”文化产业项目落户*并开工建设。城市品位大幅提升。城区人口达到100.2万，建成区面积达到105平方公里，全市城镇化率达到50.3%，同比提高1.5个百分点。提前一年实现“双百”城市目标。创建国家卫生城市一举成功。城市绿化再度升温，城市绿化覆盖率为43.6%，人均公共绿地面积13.1平方米。关28、停重金属污染和造纸企业80家，取缔“十五小”企业24家。全市新建7座污水处理厂，结束污水直排历史。衡炎高速建成通车，实现了“县县通高速”目标。武广高速正式通车，*西站投入运营。县域经济增势强劲。县域经济发展较为强劲，主要表现为工业、投资、消费的强力支撑。六、经济结构稳步调整，综合能耗大幅下降 经济结构继续调整。2009年，三次产业结构由上年的12.1：53.8：34.1调整为10.5：54.8：34.7。一产业比重下降1.6个百分点，二、三产业比重将分别提高1个和0.6个百分点。2009年国民经济主要统计指标指标名称计量单位2009年比上年增长%人口和居民生活年底总人口万人6900.20.8其29、中:市镇人口万人2980.895.23城镇居民人均可支配收入元10.3城镇居民人均消费性支出元108289.1城镇居民恩格尔系数%38.6-农村居民人均收入元49108.8农村居民人均生活消费总支出元40205.7农村居民恩格尔系数%48.9-居民消费价格总指数上年为100102.4经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件,据统计*省2009年旅游收入已超过1099亿元人民币, 成为*第七个千亿元产业，年增长29%左右,潜在市场非常巨大。2009年，全省接待入境旅游者130.87万人次，同比增长17.87%；实现入境旅游收入6.73亿美元；接待国内旅游者15934.16万人次，同比增长2530、.28%；实现国内旅游收入1053.52 亿元人民币，同比增长30.25%；实现旅游总收入1099.47亿元，同比增长29.08%。这意味着，*旅游业成为全省继机械、食品、石化、轻工、有色、文化产业之外，又一个跨入千亿元行列的产业。 未来五年，全省旅游产业要瞄准“实现总量翻番，跻身全国十强”的目标。根据*统计局工作人员提供的资料，目前*平均每户家庭人数约为3.2,平均每户就业人数为1.8，就业负担系数为1.56。*城镇人口年人均可支配收入为17900 元。从我们对*居民的随机取样看，家庭月收入在2000-6000元的比例最大，为64.9%。以下依次为1000-2000元（21.2%），300031、-4000元（19.0%），4000-5000元（9.4%），5000-6000元（5.5%），1000元以下（5.1%），8000元以上（4.2%），6000-7000元（2.6%），7000-8000元（1.9%）。家庭月收入在800-2000元的占了68%，超过三分之二，表明*大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在2000-6000的也占了23%，将近四分之一，表明*居民还是具有比较强的消费能力。家庭收入在6000元以上的占了9%，近十分之一，*这部分最高收入人群是商业地产、别墅、高级公寓等高档物业的主导消费目标。2009年*城镇居民家庭人平消费性 总支出为 6958.86 元，32、 购商品房人平支出占总人平支出的 22%。另从食品支出分析,2009年人平食品支出为 2429.12 元,占人平消费性支出的36.1 %(恩格尔系数), 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数30-40为宽裕,由此说明*城镇居民于2009年,便跨入了宽裕型生活阶段,并逐渐向相对富裕方向发展。3.2 *市酒店业及旅业发展现状3.2.1 *市旅游市场分析3.2.1.1 地理位置与环境分析*市全市总面积1.82万平方公里，占*省总面积的8.6%。其中山区(山地、丘陵、岗地)面积987982平方公里，占全市总面积的54.1%；平原面积6984.28平方公里，占全市总面积的38.3%；水面面积138333、.9平方公里，占全市总面积的7.6%。*是一个历史悠久的古城，旅游资源较为丰富，近两年先后获得“中国优秀旅游城市”、 “全国卫生先进城市”的称号，还是*省唯一的“省级园林城市”和省 “文明城市”，现在正争创“国家园林城市”和“国家交通管理模范城市”，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。3.2.1.2 *市旅游发展现状与趋势分析多年来*市的经济总量一直位居*省第二、第三位。2009年城市人均收入1078元/月，旅游收入21亿元，已经具有发展旅游产业的市场基础。随着*市经济的发展与市民收入和生活水平的不断提高，效游度假将逐渐成为市民的一种消费时尚，60万*市民具有庞大的旅游市场消费力。 *市旅34、游对当地经济的贡献率低于全国6%的水平，也低于*全省5.7%的水平，旅游收入的增长速度也低于全国10.7%，*省17.14%的水平。旅游的发展还大有潜力，并需要加速发展。2009年，*省的入境旅游收入比上年增长15%，而*市的入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施、服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。*市现有旅游接待设施：饭店：300家客房：3000间床位：10000个*市旅游饭店客房的平均出租率：2009年：75%。以上资料显示，*市的旅游者接待量与旅游饭店的发展是基本平衡的，如果旅游接待人数增加，则显示*市的旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平、服务质量要提高水35、平和吸引力。同时，*市的旅游市场有以下发展趋势：A、旅游休闲度假者增多*市本地客源的增加和临近地市（主要是*）游客较前些年有大幅度的增加，更多的游客来*并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是*市旅游人口的一个重大转变。B、对高档次的旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对*市旅游住宿接待设施的一个调查表明，*市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客（包括团体和散客）的数量逐渐增大，占了*市旅游住宿接待设施开房数的30%以上。尤其是*市中高档次的旅游住宿接待设施，这个比例达到了35%。C、商务和会议客源增大随着*成功举办了一系列的展览会和交易会，为*市带来了大量的商务客源，在展销会期间*的旅游住宿接待设36、施保持了90%的入住率。上述情况还表明，开发建设上规模、项目齐备具有吸引力的度假中心，不仅具有良好的市场空间与发展前景，而且符合*市作为一个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平的现实需要。3.2.2 *市主要酒店调查分析我们首先对*市旅游住宿市场状况进行一个详细的分析。3.2.2.1 旅游住宿接待设施数量*市城区拥有旅游住宿设施（包括星级酒店、宾馆）共十五家。酒店档次五星级酒店四星级酒店三星级酒店二星级酒店数量1149 酒店名称*大酒店 *大酒店*大酒店*宾馆 在*市区内旅游住宿接待设施所拥有的数量上看，似乎已经形成一定规模，但是只要略加分析就不难看出：低档次、低星级的旅游住宿接待设施占据了37、大多数。这些仅仅属于一般型的旅游住宿接待设施。 中、高档旅游住宿接待设施只占40%，在这些旅游住宿接待设施中较高级别的旅游住宿接待设施（四星级），仅仅只有两家。而属于高级别的五星级酒店，在整个*市来讲，只有*大酒店一家。近几年，旅游产业正迅猛发展，如日中天。*又是举世闻名的张家界旅游胜地必经之道。本身又具有丰富的旅游资源，如：等等；其二，*的经济也在飞速发展，并需要大量的引进外资。就这两点而言，*建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。3.2.2.2 旅游住宿接待设施客房累计在*市区的高级别旅游住宿接待设施中，拥有各种类型与档次的房间，共计约有1500间（套）。较高级别的房间343间（套），仅占38、星级酒店房间的22%左右；舒适型房间（指三星级酒店）计413间（套）仅占星级酒店房间总数的27%；而那些低档次房间的数量却高达800余间（套），竟占星级酒店客房总数的一半还要多。3.2.2.3 出租情况*市星级旅游住宿接待设施的出租情况一般都较好，特别是中、高档旅游住宿接待设施的客房出租率一般都在80%以上。（如图所示）酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议 *大酒店 五218358+15%32825885%以上旺季时满员 *大酒店 四125388+15%30823880%旺季时满员 *大酒店 三 11029526821680%旺季时满员黄金大酒店三9832025623880%旺季时满员39、景逸*三9530822820070%九方大酒店三11029823820050%从以上星级旅游住宿接待设施的出租率情况上来看，在*市高星级的旅游住宿接待设施有着更高的出租率。尤其是*的四星级旅游住宿接待设施平均开房率达80%以上，旺季更是供不应求。这一方面由于*市五星级旅游住宿接待设施市场空缺，相当一部分客人入住到四星级旅游住宿接待设施。3.2.2.4 营业构成纵观市区内的几家中、高星级酒店的营业构成情况，是各具特色。*市星级旅游住宿接待设施餐饮状况一览表酒店名称星级大厅(个)包房(个)餐位(个)日均营业额(万元)人均消费(元)大厅包房 *大酒店 五3131000850-60150-200 *大40、酒店 四213600650-60150-200 *大酒店 三223800540-50120-150黄金大酒店三212500435-45120-150景逸*三2157003.535-45100-120九方大酒店三210600/*市星级旅游住宿接待设施娱乐项目一览表酒店名称星级娱乐健身休闲 *大酒店 五卡拉OK电游/台球乒乓球健身桑拿美容美发 *大酒店 四大剧场电游台球保龄球游泳馆健身桑拿美容美发 *大酒店 三卡拉OK电游/保龄球游泳馆健身桑拿美容美发黄金大酒店三卡拉OK歌舞厅/桑拿美容美发景逸*三演艺厅/桑拿美容美发九方大酒店三卡拉OK/桑拿美容美发从以上六家星级旅游住宿接待设施的营业构成来看，41、他们各具特色。但有一个情况不容忽视，旅游住宿接待设施项目比较完善，或某一个部分比较完善的，他们的经营状况就要好一些，客房出租率或那一个部分的经营效果就要强一些。3.2.2.5 未来旅游住宿接待设施建设情况今年*市教委有一家“教育宾馆”凯悦宾馆于2005年5月试营业；其它如银座大酒店和另外一家合资酒店都处在无限期停建阶段或法律纠纷时期，未来两年内不会有所举动。3.2.2.6 旅游住宿接待设施业发展趋势分析*市的旅游旅游住宿接待设施业发展较快，并已具有一定数量。我们认为*市今后旅游住宿接待设施业的发展主要是两点：一个是量的增加：另一个是质的提高。可以从以下几个方面去看*旅游住宿接待设施的发展。1）42、旅游住宿接待设施布局超越繁华区域从旅游住宿接待设施的布局上看发展。目前，*市的旅游住宿接待设施主要分布在城区的中心地带。随着城市的发展和扩大，繁华区也会扩充。随着周末度假、节日度假、自驾度假等度假方式的增多，郊区与风景区有可能成为新的繁荣区，因此将来的*繁华区域也会增多，旅游住宿接待设施业的发展空间和机遇也随之到来。2）自然旅游资源与旅游住宿接待设施相结合，度假酒店、特色酒店异军突起。从发掘旅游资源上看发展。*是个旅游资源极为丰富的城市。有等。如何充分发掘这些旅游资源，充分利用这些旅游资源，发挥他们的综合价值，这些都给旅游住宿接待设施的发展提供了空间。3）多功能综合性旅游住宿接待设施成为趋势从43、旅游住宿接待设施类型上看发展。现在的旅游住宿接待设施基，基本上是一个类型的。即商务、会议兼旅游综合性住宿接待设施。从旅游住宿接待设施发展史上看，这只是旅游住宿接待设施发展的初级阶段。*市还没有专门是旅游度假性的旅游住宿接待设施，更没有风景如画的康体、娱乐型度假村。而这恰恰是目前中国旅游发展的重要趋势。专家们早已预测到，观光性度假将让位于保健、娱乐型度假；周末及节假日的的家庭式度假和情侣式度假已经在形成一种趋势。*有丰厚的自然资源优势，关键是发展的速度。*市旅游住宿接待设施的经营状况，从某种程度上已指出了发展方向。从*旅游住宿接待设施行业需求上能够看到*旅游住宿接待设施业的发展。旅游住宿接待设施44、星级高的，设施完善，项目齐全，服务优秀，经营就好，出租率就高。反之经营状况就差一些。它充分说明了社会需要高质量的生活。这恰恰证明了社会在进步，需求在提高。只有发展高星级旅游住宿接待设施才能满足人们的需求。何况，*市本身就没有一家五星级休闲旅游住宿接待设施。3.2.3 *市康体娱乐分析3.2.3.1行业现状在各娱乐项目当中较为市民喜爱的有KTV包房、茶艺休闲、桑拿足浴及歌舞表演。在市区内不乏一些经营较好，生意红火的场所，如KTV就有九重天歌厅、金碧辉煌歌厅、天上人间歌厅、金色年华歌厅，茶艺有红珊瑚茶艺广场、热带雨林茶艺厅、米萝咖啡，剧场有百家剧场、芙蓉剧场，桑拿有*桑拿中心、芙蓉桑拿中心，阳光台45、球俱乐部。同时值得注意的问题如：临近*酒店有一条商产云集的小街，个体经营者已组建一个初具规模的桑拿足浴街，但因为其个别规模小，形式单一，服务等各种原因、生意清淡，消费这些项目的客源多数选择到装饰豪华、档次高的宾馆和酒店去消费这些项目。另据调查20052009年之间*市保龄球运动、健身房、台球等娱乐项目开始时均有众多场所，但市民对这一项目的热情不大，至使这些娱乐项目现今基本处于闲置状态。A、*市的康体娱乐项目的构成可分为三大类：第一类 娱乐类，其中包括KTV包房和演艺剧场。第二类 休闲类，其中包括茶艺与美容按摩。第三类 健身类，其中包括桑拿足浴、台球、保龄球。B、行业容量与经营概况:从统计年鉴统46、计数字2009年游客带来的消费收入为26亿元。经营规模及上座率分析第一类 娱乐类场所名称项目名称规模上座率九重天歌厅KTV36间95%金碧辉煌歌厅KTV40间90%天上人间歌厅KTV43间90%金色年华歌厅KTV60间95%百家剧场演艺歌舞近1000/座位86%芙蓉剧场演艺歌舞近1000/座位72%第二类 休闲类场所名称项目名称规模（茶位数）上座率红珊瑚茶馆茶艺20085%热带雨林茶馆茶艺20095%米萝咖啡茶艺15090%第三类 健身类场所名称项目名称规模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%*桑拿中心桑拿、足浴3096%阳光台球俱乐部台球1595%金太阳保龄球馆保龄球2455%（1）第一类47、（娱乐类）*市KTV大多分布在七一路一带，它们具有不同规模、不同档次，共计数十家。普遍的上座率均在50%60%。以上列表所述的均是规模较大、档次较高的场所，一般上座率均在90%以上，甚至经常爆满。有时还需要提前预订。两家剧场的规模也都在千人左右，上座率竟达到了70%80%。这就不难发现市民对这些项目比较热爱。他们对文艺表演形式的喜爱，有着优良的传统。*丝弦就是*民间文艺的重要组成部分。另外，对那些规模较大、档次高的娱乐场所有所偏好。（2）第二类（休闲类）以上列表中所述几家茶艺场所，也是众多茶艺厅中的佼佼者。它们以各自的装饰特色和规模受到了市民的喜爱，从上座率的数字中可以看出，均达到8085以上48、甚至更高。（3）第三类（健身类）目前健身类项目主要是桑拿和足浴，市民则比较偏好时下流行的盐浴和盐水足浴。像提供这样项目的桑拿、足浴场所虽然很多，但规模较小的场所终未受到大众的青睐。客源基本上集中到规模大、档次高、服务好的宾馆、酒店桑拿中心，以至一些宾馆，酒店的桑拿足浴项目非常火爆。通过对以上项目列表说明之后，总的来说*市的KTV包房、茶艺、剧场和桑拿、足浴这些项目，都普遍受到了市民的喜爱。在调查的过程中，了解到现在康体娱乐业的客源，是以本地客人为主、商务与旅游客人为辅：从经济角度上看，以中等以上收入的人群为主，工薪阶层为辅。随着*市旅游事业的飞速发展，商务与旅游客人将会逐渐增加；随着经济的发展49、，工薪阶层的收入逐渐增多，目前，以工薪阶层的收入来看，康体娱乐项目难以参与过多，故大多工薪阶层人士对娱乐市场在持观望态度。但是，随着收入的提高和娱乐市场不断的完善，工薪阶层人士将不断卷入进来，定会给娱乐市场带来一个更大的客源空间。C、消费状况现将几类娱乐项目消费情况进行列表说明，下表中列出的都是*市行业内做得较好的几家。休闲类：场所名称项目名称价位（最低消费）规模（座位）红珊瑚茶馆茶艺10元/人200热带雨林茶馆茶艺10元/人200米萝咖啡茶艺25元/人150娱乐类：场所名称项目名称价位（最低消费）规模（座位）九重天歌厅KTV6898元/小时36金碧辉煌歌厅KTV6898元/小时40天上人间歌50、厅KTV6898元/小时43金色年华歌厅KTV6898元/小时60百家剧场演艺歌舞40元/人近1000芙蓉剧场演艺歌舞40元/人近1000健身类：场所名称项目名称价位（最低消费）规模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300450元/2小时24*桑拿中心桑拿、足浴350500元/2小时30阳光台球俱乐部台球15元/小时15金太阳保龄球馆保龄球2060元/小时243.2.3.2 经营现状分析A、消费潜力巨大从各项资料分析可看出，*市休闲娱乐业总体；消费偏高，即便在这种情况下，娱乐行业的上座率依然保持在80%至90%以上，这足以证明*市民有较强的消费能力，目前休闲娱乐市场的消费能力有市场溢出。同时目前*市51、休闲娱乐场所不论从硬件还是从软件上来看，都有明显提高的空间，*市的休闲娱乐市场的潜力巨大。B、特色不鲜明、缺乏文化品位*市现有的康体娱乐项目，在经营上均没有形成自身的特色。不论装修、产品、还是服务上都没有形成自己的风格。以红珊瑚茶艺馆为例，在装修上，颇具一定特色，具有中国传统茶艺文化的特点，但也仅仅如此。在产品上、服装上、在茶艺文化上，却再也没有体现自己的独特风格。如果市场上能够出现重特色、有独特文化品位的休闲场所，在市场上必将异军突起，形成强大的竞争优势。C、品牌效应没能充分发挥目前*市的休闲娱乐市场内的品牌缺乏长久的生命力。很多品牌都只是昙花一现。这一方面与企业本身品牌定位与宣传方面的意识52、不足有关，另一方面也体现缺乏规模与特色，很难产生品牌轰动与连带效应有关。再者与管理与服务水平也有关系。在充分考虑到消费者的消费需求的前提下，创建综合性的、有自身鲜明的特色的，注重服务质量与个性服务的休闲娱乐场所，就必定能显现整体效应，树立企业品牌。D、项目单一，未能整合从现状上看，*市各种娱乐场所（除酒店外）都只经营单一的项目。缺乏集多种娱乐项目为一体的综合性娱乐场所。随着时间的推移，人们对娱乐生活将会呈现多元化的需求，对健康、运动等保健性项目，将会逐步增强。如羽毛球、网球、游泳、垂钓等等。这样既满足了人们对休闲娱乐的多元化需求，又促进社会的消费刺激地方经济增长。多种项目于一身的娱乐场所，这样53、既增加了客源的覆盖面，又可大大提高经济效益。E、运动休闲初露苗头，但缺乏设施配套，条件有限*市休闲娱乐市场已经出现了很多以体育休闲为主要功能的休闲场所，这证明*市市场有体育休闲的需求。同样以*市为例，几年前体育休闲暂露头角；经过这今年的发展已经成为*市休闲市场的一个新热点。以*市与*市的体育休闲场所做比较，发现不论在环境塑造、设施种类、服务质量等等方面，*市的体育休闲场所都有很大的不足，同时配套设施差，没有规模。虽然价格便宜，但缺乏核心的竞争力。加之，健康与自然的概念逐渐深入人心，各种疾病的繁衍令人们审视以往忽视自然与运动的生活方式，体育休闲必将成为广大消费者休闲娱乐的重要组成部分。从*市体育54、健身休闲市场现状出发，以消费者调查作为基础，建立以生态、自然环境为基础，各种配套设施齐全的体育健身休闲场所无疑将吸引大量的消费者前来消费。3.3 客源调查分析与市场规模预测3.3.1 客源分析*市主要的酒店分布在市中心商住区，主要针对比较富裕的消费者。年龄在3055岁的这一阶层是主要的消费群体，其中公务员、银行职员、教师、商人、效益好的企业职员、医生等是消费的中坚力量。各家酒店将消费水平确定地200350(元/人次)的范围内也主要是针对这部分消费群体。另外根据前面对*是旅游市场分析:*市本地客源的增加和临近地市（主要是*）游客较前些年有大幅度的增加，更多的游客来*并不是来旅游观光而是来休闲度假55、；*市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客（包括团体和散客）的数量逐渐增大，占了*市旅游住宿接待设施开房数的30%以上。尤其是*市中高档次的旅游住宿接待设施，这个比例达到了35%；商务和会议客源增大。3.3.2市场规模预测预测假设:1.*金州岛旅游开发中心为现实五星级酒店;2.国民经济和社会发展基本稳定.*市民除了“爱消费”、“敢消费”外，还“想消费”，“爱热闹”，市民想去有新意、有特色，人气旺的地方去消费。在*一些新酒店、新酒楼往往得到市民的青睐，这就是市民在消费方面一个对求变、求新的心理表现。大酒店在*之所以红火，除了创新以外，庞大的规模所带来的火旺人气也更体现出了民众对于爱热闹的消费心56、理体现。规模预测。*市区的年人均收入1.3万元/年左右，人口60多万。长沙市人口170万人，拥有日营业额过5万的餐饮企业十多家，而*餐饮除了*酒店外无一家酒楼日营业收入过5万，由此可见，*市民消费能力还有很大的增长空间。一般来讲，一个地区较富裕的人群站当地比例的22%，假如其中30%入住五星级酒店2.5次，*市约每年有10万人入住,加上外来入住者,每年约有16万人入住。按预测模型：Y=N*（1+r）t Y：旅客规模，N：基数，r 为增长率，t：时间本项目旅客规模预测表序号rY（万人）2011年2015年2020年15%16194248210%16234377根据项目的特点，从高速增长，然后增长57、趋于缓慢，故项目建成时，市场总量约16万人/年，然后基本稳定在23-25万人/年。从客房入住率考虑，假设本酒店为500间，故每年需12万人左右即能满足设计要求。3.4 本酒店市场定位目标客户定位：考虑到*市经济情况和收入水平，本项目应已面向本地区较富裕阶层为主，立足*本地市场，努力开拓国内市场，全力争取外来游客。功能定位：建成*市乃至*省最出名的高级酒店，满足高级别客人的服务需求，引领*的酒店、休闲以及健康娱乐消费市场。建筑定位：建成为*标志性建筑，打造成综合型服务酒店品牌。第四篇 项目总体规划方案4.1 规划设计理念4.1.1 规划原则尊重现状： 充分考虑现有地形地貌与景观资源的留存与利用，58、尽力避免对原有山体与自然景观的大面积毁灭性破坏。土地的混合使用： 充分利用地形，形成各种功能网状交叉，相互渗透, 资源共享，相互依存的整体结构。 可持续发展： 充分考虑不同建设时期的用地价值变化和建设的规模效应，对分期开发计划的实施次序给予科学的安排。4.1.2 用地分析建设用地位于*市的重要地段老龙头，东临湘江，与中心市区隔江相望，沿江景观效果极为重要，西北为德山，基地内地形地貌复杂，高差变化较多。用地中部地势较缓，建设及景观条件最佳。 基地南面有两条城市道路交汇，为该地段陆上主要交通依托，东南面临江有旧的挖砂码头，为水上交通主要来源，有改造利用价值。 用地西北为*十景之一“”，应考虑建筑与59、其的关系以及借景作用。用地西面为一中学，建筑质量不高，从景观方面考虑应予以遮挡。4.1.3 规划概念借鉴造船上的概念，充分利用了地形高差，先用多层不同标高的“甲板”作为各种功能的载体，再用各类不同性质的交通及活动场地加以连接并最终将其熔铸为一个“超级平面”，使得整个地段成为湘江岸边一艘超级游轮。4.2 总平面布局及酒店综合体方案4.2.1 总平面布局设计方案用一条强有力的景观轴线及视觉通廊将用地划分为两块，西侧作为向自然山体过渡的缓冲带，东侧临江面为主要的建设用地，获得了较为规整的建设地块的同时也为建筑获得了最好的江景观赏面。 整个地段顺地势被分为44.0、48.0、52.0三个不同高度的平台60、，分别设置了高级住宅区、酒店综合体、超豪华客房等不同的功能，形成了三个形态各异，功能不同的院落，并用一条景观轴线将其联结。以居中的酒店综合体为支点，担起两头不同性质的使用空间，形成整体上的平衡，同时借助融汇其中的娱乐及商业将其熔铸为一个完备的整体。所有商业空间均沿江设置，对江面开放，结合临江大面积的开放休闲空间，形成了不同高度上的多个休闲娱乐平台，从而将商业从室内引向了室外，创造了多元化的商业娱乐空间。基地面积94408平米，容积率1.88，建筑密度30，绿地率30。4.2.1 酒店综合体方案酒店主体高84.9米，地下两层，地上27层，建筑面积70625平米，共500套客房，配置有餐饮中心、会61、议中心、娱乐中心、商业、及酒店办公辅助设施。酒店主体采用独特的风帆状造型，运用表皮“编织” 的概念，减轻大体量建筑的沉重感，强化了现代性，呼应了城市游轮的总体概念，使得客房获得了最大的观江面，同时也使得自己成为整个区域的标志性建筑。所有餐饮面向江面展开，使得来宾享受美食的同时也获得了良好的视觉享受。结合当地钓鱼台的传说，利用地形的自然高差，设置了大面积的观江平台，配以设置的古文物，作为临江亲水休闲区的终结与高潮，是整个区域最佳的江景观赏点。 4.3 交通系统基地南侧的城市干道乾明路以及湘江的水上交通是本区域与其他区域间良好交通的有力保证。方案设计中，在基地内通过临江设置的主干道及西侧的原有道路62、通过尽端创造性的以地下停车场作为连接，同时结合中部连接路在场地内形成了交通环路，最大限度的利用了现有地貌，保证了区域内的交通顺畅。 区域内利用地形将大多数停车设置在地下，大量引入步行交通，除保证了商业娱乐必要的人气，同时也使得人们有更多的视角观赏江景，有更多的机会亲近自然。4.4 景观系统方案设计采用三个各具特点，不同标高的景观院落与一条景观轴线构成了整个区域的景观体系核心，加以大量不同高度上的休闲娱乐广场，强调了参与性与娱乐性，保证了整体区域令人激动人心的景观效果与充满生机活力的气氛。方案充分利用湘江极为优越的自然景观优势，沿江形成多个观江小广场，以自然步道连接，创造了充满活力的滨江亲水休闲63、区。良好的建筑序列形成了丰富优美的建筑天际线，结合自然地形以及多个高度上的大量休息平台，创造出了沿湘江逐级后退，层层叠叠的景观效果，并很好的结合孤峰岭及孤峰塔，使得自身成为主城区观江景观的一部分。4.5 绿化、生态及水系统方案合理利用当地良好的绿化植被及生态条件，梳状绿化与建筑群紧密契合，结合沿江的条状绿化，创造出舒适宜人的生活环境摈弃传统规划中房子围合绿地的单调模式，提出“公园中的建筑”的开放式结构概念，将各类建筑与环境相结合，使得建筑如同从自然中生长出来一样。4.6 技术设计4.6.1 给水系统（包括室内外给水系统）1) 水源：从市政给水管网管段上引入两路DN200给水水管，在红线以内开成64、环网，供酒店的生活和消防用水，环状管网上按规范要求布置室外消防栓和消防接合器以确保本酒店的室外消防用水。设立600M地下消防水池以保证酒店的室内消防用水，同时设立200M的不锈钢生活水箱保证酒店的生活用水。2) 生活给水系统。生活给水系统分为三个区。地下室至三层为低压由市政管网直接供水，四层至十八层为中区由设置地下水泵房的中压变频给水设备供水，十九层以上为高压由设置地下水泵房的高压变频给水设备供水。绿化浇洒道路用水和冷却塔补水、游泳池补水由市政管网直接供水。3) 生活热水系统。4) 热水用水量：酒店客房按200L/人d考虑，其它人员按50L/人d考虑，生活热水日用量估计200M。5) 热水供应65、方式：在地下室设置两台热水锅炉，水温为60，锅炉供热形式：烧油、烧燃气、用电，根据当地的实际环境况而定。4.6.2 排水系统排水体制，采用雨水、污水分流制。污水系统生活污水量按生活给水量的90%计。粪便污水由管道及检查井收集后经化粪池处理，动力自流排至市污水管。地下室的排水和消防电梯下的积水汇集至水井，经潜水泵提升后排出。4.6.3 电气照明系统。高低压供配电系统。酒店地下一层设立一座高低压变配电室，电源由市区两座变电站分别引来二路10KV的电源，一用一备。另设置一组约600KW的柴油发电机组，以确保停市电后供消防、电梯等重要设施的一级负荷供电用。本酒店用电负荷按6000KW考虑。动力、照明系66、统动力部分。所有供消防、报警、消防电梯等动力配电，按一级负荷考虑，实行双电源供电。照明系统。建筑物照度按建筑照明设计标准进行设计。公用部位采用高效节能灯源。在地下室、大厅、楼梯间、消防前室、走道、电力设备房等重要场所设置应急照明，出口指示灯及疏散指示灯。该部分灯具以双电源供电与在灯具内安装充电电池相结合的方式供电。亮泛照明系统用电容量考虑为1000KW，保障节假日及重大商务活动本酒店的亮泛照明。防雷接地系统本系统按二类防雷建筑物进行防雷设计。利用自然基础接地，在本酒店20米高以上，每隔3层作一个闭合的均压环，防侧击雷。消防中心、消防泵房、变配电房、空调机记等重要机房采用专用接地线。防雷、电力及67、其它弱电系统共用接地装置，接地电阻小于1欧姆。本工程采用TN-S系统，设置总等位联接，在卫生间某处设置局部等电位联接。4.6.4 暖通系统及通风系统从节约能源考虑，采用循环水及补充水系统，保障冷、暖空调系统的正常工作。4.6.4.1 空调冷热源考虑建筑的使用功能及建筑规模，在分析其负荷特点的基础上，从节能和方便运行管理的角度出发，酒店空调冷热源采用直燃式溴化理冷温水机组，以保障酒店的冷热源的用量。4.6.42空调风系统本酒店采用三种空调送风形式：大空调场所采用柜式空调机组，低走单风道集中送回风方式，送风采用散流器顶送各双层百叶风口侧送方式，回风采用格栅风口顶部回风或侧墙回风。中等空间采用吊装式68、可变风时空调机组，低速风道集中送风，顶送顶回方式客房、小开间等采用风机盘管加独立新风系统方式另分层设立新风系统，由设在走道吊顶内的吊装式新风机组集中处理后送至各空调房间。4.6.43通风系统本酒店根据各空间的功能不同，采用自然通风和机械通风两种方式。另本机械通风系统还起到防排烟系统的作用。战时或火灾时，该系统通风加压送风起到防排烟作用。4.6.5智能弱电系统智能弱电系统以计算机智能化信息处理、宽带交互式多媒体网络技术为核心。有线电视信号从当地有线电视网接入，宽带上网从当地电信服务提供商接入Internet；酒店管理系统负责酒店商务的日常工作处理，客人来了可以快速开房，客人在住期间提供优质、舒适69、便捷的五星级服务，客人离开可以快速结帐；酒店办公自动化系统为酒店日常的经营管理助力，加强酒店日常管理工作的自动化。4.6.6消防系统4.6.61消防给水系统本工程消防系统包括室内消火栓系统、室外消火栓系统及自动喷水灭火系统。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：40L/S自动喷水灭火系统：30L/S消防给水及储水量：从市政给水管网不同管段上引入两根DN200给水管，开成环网，供应酒店的生活及消防用水。在建筑地下室设消防储水池，储存室内消防用水600M，包括3小时的室内消火栓用水量及1小时的自动喷水灭火用水量。室外消火栓系统：室外消火栓系统由酒店市政压力给水管直供。沿建筑周70、边均匀布置室外消火栓，间距不大于120M。至内消火栓系统宾馆、商场、公共场所及车库均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层的两支水枪充实水柱同时到达室内任何部位。室内消火栓，采用临时高压系统，在地下水泵房内设消火栓泵两台（一用一备）。消火栓箱设有消防按钮可直接启动消防泵。在室外设置多台水泵接合器与室内管网接通，供城市消防车加压之用。自动喷水灭火系统。（略）水喷雾系统。（略）灭火器设置。按建筑灭火器设计规范（GBJ 140-90）布置灭火器。4.6.62火灾自动报警及消防联动控制系统。本工程采用智能型二总线火灾自动报警系统负责各建筑物的火灾自动报警及联动控制。消防控制中心设在酒店地下一层，内设集中71、报警器、联动控制器、消防电话及消防广播柜。4.6.7环保及节能措施从节约型社会理念考虑，本酒店尽量采用环保、节能的设备和器具。如，1）设计上各系统的优化组合；2）采用节水型卫生器具；3）采用高效节能式光源；4）充分利用市政给水管道的压力；5）采用变频供水技术；6）空调机房送风主管上均设有消声器等；7）制冷机房、空调机房、平时使用的风机房等采用吸间及隔音措施；8）热水锅炉烟气由土建风道从裙楼屋顶排放。第五篇 项目实施进度计划5.1 项目实施进度建议2010年11-12月完成全部可行性论证，公司融资意向基本完成。概念性规划和征地拆迁全部完成。2011年1-2月完成场地平整，建筑设计基本完成。20172、1-12月建筑主体工程完工。2012-12月完成全部装饰装修及附属设施。2013年6月完成酒店营业准备工作，2013年7月1日试营业。5.2 项目进度计划表见附表.进度计划第六篇 投资估算与资金筹措6.1 投资估算表估算依据：依据本项目设计方案确定的建设规模；依据国家建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数；依据万马公司与政府签订的项目开发协议及会议纪要；参照本地区同类型房地产开发已完工项目的经验数据；总投资48789万元，估算表附后。6.2 资金筹措计划本项目客房全部考虑产权出售，反租经营，其他建筑除大堂和酒店辅助面积外考虑出租的融资方案，资金拟按如下方式筹措：1） 自筹资金：15000万元273、） 开发贷款：15000万元见附表.投资估算 第七篇 投资收益与经济效益分析7.1销售收入估算本项目工程 占地面积6.87公顷，总建筑面积70625平方米。包括餐饮9715平方米，会议中心3243平方米，娱乐中心8879平方米，商业3138平方米，酒店办公辅助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。其中客房全部考虑产权出售，反租经营，其他建筑除大堂、会议中心和酒店辅助面积外考虑出租。按现行规定，工程在完成投资额的25%后开始销售工作，预计从2006年开始预售起3年内可全部销售完毕。7.1.1销售价格通过对*市房地产市场情况进行调查分析研究，并按市场比较法推算确定本项目出售、出74、租价格及客房价格。主要楼盘出售、出租价格楼盘名称产品定位建筑面积价格销售情况金钻广场产权商铺公寓880007500/20000出售出租93.44%铜锣湾广场产权商铺酒店299904800/20000商铺40%得利紫荆酒店产权酒店180间3688剩约10间汇美家居广场商住1-2层约8000平米5000-12000金钻广场写字楼投放现状：写字楼在G区二、三层共计209间左右，每间平均分隔面积约为3040 平方米。租赁价约为25元/ 平方米；F区二至六层总计面积约17000 平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为450万。主要酒店客房价格酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议 *大酒店75、五 218 358+15% 328 258 85%以上旺季时满员 *大酒店四 125 388+15% 308 238 80%旺季时满员 *大酒店三 110 295 268 216 80%旺季时满员黄金大酒店三 98 320 256 238 80%旺季时满员景逸*三 95 308 228 200 70%考虑地段因素、人文环境、自然环境故本项目客房出售价格均价定为4000元/m2；客房经营价格均价定为350元/套；租赁价格均价定为20元/月.m2。7.1.2销售收入序号分项名称面积（m2）价格（元/月）年租收入（元）1餐饮97151517487002会议中心32433娱乐中心8879303196476、404商业3138207531205酒店办公辅助28806大堂27587合计5698260按以上原则估算各期收入，从2006年开始预售，至2008年底销售完毕，并按第一年50%，第二年30%，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收入为18005.4万元。详见下表：序号分项名称面积（m2）价格（元）销售收入（元）1客房400124000160，048，000销售收入年估算：2006年：160048000*50%=80，024，000元2007年：160048000*30%=48，014，400元2008年：160048000*20%=32，009，600元7.1.3 正常年出租收入汇总表（试77、营业按60%计算。）7.1.4 经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为70%，年经营日为360天计算，得35050070%360天=44，100，000元。试营业按60%计算。7.2 项目财务经济评价7.2.1 基本前提与说明（1） 水、电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及*市现行价格计算。（2） 固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类别中。（见附表2）（3） 职工年平均工资按人，年9600元计算，包括各种工资性补贴。职工福利基金按14%计取，定员编制案280人计算。（4） 无形资产及递延资产按15年进行摊销，每年摊销额为43.9万元。（5） 经营费用按经营收入的78、5%计算。（6） 成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是一个常数，平均年总本费用见附表，年经营成本平均为1621.79万元左右。（见附表3）从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水、电及物料消耗费用所占比例为20%，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本的重要途径。（7） 经营收入及税金经营收入项目包括产权酒店销售收入、反租房营业收入、餐饮娱乐商业设施的租赁收入。按照项目变化，试营业年按正常收入的60%计算。各年收入见附表1。（8） 税金按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为3%，附加包括：城市维护建设税79、税率7%；教育费附加，费率为3%，各年税金额详见附表1。企业所得税率按33%计算。（9） 利润在经营期内，各年度利润总额也不是一个常数，利润总额为11713.8万元，按此计算的投资利润率为48.64%，投资利税率72.87%。企业每年从所得税后利润是提10%盈余公积金，各年度未分配利润见附表4。（10） 财务盈利能力分析通过财务现金流量计算（见附表5），按此计算的各项评价指标为：指标项目名称所得税前所得税后内部收益率（%）因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值（I=12%）（万元）5044.73367.4动态投资回收期（含建设80、期）5.617.2静态投资回收期（含建设期）5.587.1投资利润率（%）48.64投资利税率（%）72.87上缴税金（万元）8521.37.2.2 营业收入与营业税金（表1）7.2.3 固定资产折旧估算表（表2）7.2.4 总成本费用表（表3）7.2.5 损益表（表4）7.2.6 全部资金财务现金流量表（表5）7.2.7 财务经济评价指标（表5）(以上表见附表)7.3 项目不确定性分析7.3.1 项目盈亏平衡分析由于本项目组成较为复杂，酒店客房产权出售，再以每年10%的回报反租经营；酒店餐饮、娱乐等拟外租经营，故做盈亏平衡分析时有如下基本假设：假设一：项目销售率、出租率同比变动。假设二：交易81、价格，交易价格为研究期内总收入/租售面积之和。根据总成本费用表（表3），本方案基准投资回收期内(10年)固定成本总数为31786.3万元，可变成本总额为11657.8万元，预计营业总收入为63811万元。可租售面积为：61744m2，故10年内：研究期内单位平均可变成本总额：1888元/m2研究期内单位平均价格总额10335元/m2产品促本销售、出租数量：317863000/（10335-1888）=37630m2产品促本收入总量：37630*10335=38890万元产品促本交易率：37630/61744=0.61=61%结论：项目促本交易率61%，小于行业基准促销率70%，因此项目抗风险能82、力较强。盈亏平衡图如下：（千万元）销售 60收入 50 40 BEP38.9 30 20 10 1 2 3 3.764 5 6 销售量（万平方米）盈亏平衡图7.3.2 敏感性分析影响因素因素异动 %财务净现值 万元变动后/变动前净现值异动 %销售收入-53155.2/3367.4-6.3-102943.1/3367.4-12.6出租收入（经营状况）-53027.3/3367.4-10-102687.2/3367.4-20固定投资成本532092/3367.4-4.7103051/3367.4-9.4本项目敏感性分析按单一因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收入影响、出租（包括客房）影响、固83、定资产投资成本影响，如下： 净现值变化率 经营状况敏感度 成本敏感度 产权销售敏感度 10% 5% 因子变化率 -15% -10% -5% 5% 10% 15% -5% -10%-15% -20%敏感性分析示意图棕上，销售收入、经营状况（出租收入）、固定资产投资成本对本项目经济效益影响的大小顺序依次是： 经营状况（出租收入）； 销售收入；固定资产投资成本。根据经济因子变化，财务净现值均大于零，故从敏感性分析项目是可行的。第八篇 综合评价与结论通过以上对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发钓鱼台国际饭店（暂定名）项目，经济技术上是可行的，各项经济财务指标也均符合国家酒店旅游业84、项目建设的有关标准。可以预计，本项目的实施，将为*市的酒店服务业起到很好的领路作用，并为*市的城市品位和城市综合竞争力将有大大的提升作用。建议本项目尽快立项实施。项目总投资使用与资金筹措表 表10-2 单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1投资总额82258675921700000261171.1建设投资800080008092240921.2建设期利息225675112520251.3流动资金02资金筹措82258675921700261172.1自筹资金2225267532170081172.2土地出让收入 02.3贷款融资600060006000180085、0收 入 表 表11-1 单位：万元序 号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1商住综合用地销售量（亩）120120120120121.3601.3单价（万元）6065707575收入72007800840090009097.541497.52营业税403.2436.8470.4504509.462323.86总成本费用估算表 表11-2 单位：万元序 号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合 计1工程成本（静态）80008000809200000240922建设期利息225675112500020253财务费用13501080810540270405086、4鉴证及销售费0057.662.467.27272.78331.985土地报批费0050450450450450425206总成本费用8225867592171911.61646.41381.21116846.7833018.986.1经营成本000561.6566.4571.2576576.782851.986.2工程成本（动态）822586759217000261176.3财务费用135010808105402704050利润与利润分配表 表11-3 单位：万元序 号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合 计1收入0072007800840090009097.54149787、.52营业税及附加00403.2436.8470.4504509.462323.863总成本费用8225867592171911.61646.41381.21116846.7833018.984利润总额-8225-8675-92174885.25716.86548.473807741.266154.665补前期亏损-8225-16900-26117-21231.8-15515-8966.6-1586.66154.666所得税（25%）1538.6651538.6657净利润4615.9954615.995项目投资现金流量表 表11-4 单位：万元序 号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年88、第7年第8年合 计1现金流入0072007800840090009097.541497.51.1收入0072007800840090009097.541497.52现金流出822586759217964.81003.21041.610801086.2431292.842.1建设投资822586759217000261172.2经营成本000561.6566.4571.2576576.782851.982.3营业税金及附加00403.2436.8470.4504509.462323.863所得税前净现金流量-8225-8675-92176235.26796.87358.479208011.26189、0204.664累计所得税前净现金流量-8225-16900-26117-19881.8-13085-5726.62193.410204.665调整所得税001538.6656所得税后净现金流量-8225-8675-92176235.26796.87358.479206472.5958665.9957累计所得税后净现金流量-8225-16900-26117-19881.8-13085-5726.62193.48665.995计算指标：项目投资财务内部收益率（%）8.45（所得税前）; 项目投资回收期（年）6.72(所得税前)；投资财务净现值（I=8%）(万元)406（所得税前）贷款还本付息计算90、表表11-5 单位：万元序号项 目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合 计1贷款 1.1年初借款累计60001200018000144001080072003600720001.2本年借款600060006000000180001.3本年应计利息22567511251350108081054027060751.4其中：建设期利息225675112520251.5本年还本36003600360036003600180001.6本年付息22567511251350108081054027060752还本付息资金来源22567511256235.26796.87358.4792080191、1.2612229.662.1利润4885.25716.86548.473807741.266154.662.2成本中的利息1350108081054027060752.3其他22567511252.4计算指标3利息备付率4.626.299.0814.6729.673.1偿债备付率1.261.451.671.912.073.2贷款年利率7.50%3.3贷款偿还期（年）8型 号）制 造 厂 家额定功率（KW）560额定电压（V）400额定电流（A）1010额定频率（Hz）50额定转速（r/min）1500功率因数0.8（滞后）励磁电流（A）2励磁电压（V）40定子绕组接线Y0冷却方式风冷励磁方式92、强励倍数2绝缘等级H防护等级蓄电池容量（Ah）921型 号形 式闭式循环水冷却、涡轮增压额定功率（KW）628额定转速（r/min）1500冷却方式闭式循环水带热交换器起动方式24V直流电起动燃油消耗（Lh）保护与报警定值与结果保护与报警定值与结果过载大于110%报警，大于120%延时5秒跳闸出口电压高卸载大于108%短路200%，延时0.08秒跳闸出口电压低卸载低于85%电流不平衡不平衡电流大于20%，延时5秒跳闸电压高跳闸大于110%漏电电流大于30%，延时10秒三相电压不平衡电压差大于10%逆功率大于8%，延时0.5秒过频率大于110%超速大于115%，延时5秒跳闸低频率小于85%蓄电池电压低小于21V蓄电池电压高大于30V差动保护0秒跳闸失磁保护跳闸单相接地保护跳闸过电流保护跳闸润滑油压低跳闸三次自起动失败发信并闭锁自起动冷却水温高发信润滑油温度高发信机油油压过低跳闸机油油压低发信冷却水断水跳闸燃油量过低发信油箱油位低发信冷却水水位低发信