1、景区休闲避暑旅游开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月景区休闲避暑旅游开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论1一、项目背景1（三）可行性研究报告编制依据1（四）项目提出的理由与过程2二、项目概况7（三）主要建设条件7（四）项目投入总资金及效2、益情况9（五）主要技术经济指标10三、问题与建议10第二章 需求分析与建设规模11一、需求分析11（一）旅游需求态势分析11（二）旅游客源市场定位与营销12（三）游客人次预测13（四）项目SWOT分析13（五）产业关联度分析15二、项目建设必要性及可行性16（一）必要性16（二）可行性21三、建设规模方案23（一）建设规模23（二）主要建设内容24主要建筑物分类情况表25第三章 场址选择26一、场址现状26（一）地点与地理位置26（二）场址土地权属类别及占地面积27（三）项目现有场址利用情况27二、场址条件27（一）地形地貌27（二）工程地质与水文地质条件28（三）环境条件28（四）区域性规划3、28（五）交通条件28（六）社会环境条件29（七）项目建设的法规依据29（八）公共设施条件29（九）征地拆迁条件29（十）施工条件30三、建设场址比选30（一）拟选方案30（二）建设地址方案比选30四、场址方案31第四章 项目建筑方案32一、指导思想与原则32（一）执行标准规范32（二）基本原则32二、项目建设规模34（一）建设规模34（二）主要建设内容34主要建筑物分类情况表35三、产品方案35四、项目总体规划36（一） 总平面布置和功能36（三）总平面布置37五、建筑方案38（一）度假公寓与度假别墅38（二）度假宾馆40（三）老年活动中心（公寓）41六、基础设施43（一）景区道路43（二）4、道路绿化44（三）游步道45（四）观景台47（五）环保厕所、垃圾箱48七、公共工程49（一）电气工程49（二）通信及电视50（三）给水工程51（四）排水工程52八、消防工程53（一）消防系统设计53（二）建筑消防54（三）消防管理54九、绿化设计54（一）绿化现状分析54（二）绿化设计原则54第五章 节能节水措施56一、能耗指标分析56（一）耗电56（二）耗水56综合能耗计算表56二、节能措施56（一）建筑节能56（二）用电节能57（三）用水节能57第六章 环境影响评价58一、项目建设对环境的影响58（一）施工扬尘影响分析58（二）施工噪声影响预测58二、施工期环境保护措施59（一）施工期大气5、污染防治措施59（二）施工噪声防治措施60（三）施工期固体废物处理措施62（四）施工期废水防治措施62三、营运期污染防治措施62（一）大气污染防治措施62（二）水污染防治措施63（三）噪声防治措施63（四）固体废物污染防治措施63四、环境影响评价64第七章 劳动安全卫生消防65一、危害因素及危害程度分析65（一）项目主要隐患部位65（二）有害物质种类及危害性分析65二、安全设施65（一）医疗服务65（二）旅游安全措施65（三）卫生防疫66（四）安全管理66三、消防措施66（一）保持消防通道畅通，配备足够的消防器材，并定期组织检查；66（六）景区停车场应当配备专用灭火器材。67第八章 组织机构与6、人力资源配置67一、组织机构及人员配置676、后勤部负责景区内的安全保卫和卫生保持工作，定员6人。68二、人力资源配置68（一）人力资源合理配置68（二）人力资源开发68第九章 项目实施进度70一、建设工期70二、项目实施进度安排70主要建筑物建设期分配表71三、项目实施进度表71第十章 投资估算与资金筹措73一、投资估算73（一）投资估算范围及依据73（二）建设投资估算73（三）投资估算结果74二、资金筹措方式与来源75项目总投资使用计划及资金筹措表75第十一章 财务评价77一、财务评价基础数据77（一）依据77（二）原则77（三）基础数据77二、服务收入支出预测78（一）服务收入估算78（7、二）成本估算79三、财务评价指标79第十二章 社会评价81一、项目对社会的影响分析81（一）社会影响分析81二、项目与所在地区互适性分析82社会对项目的适应性和可接受程度分析表82三、社会风险分析82四、社会评价结论82第十三章 研究结论与建议83一、拟建项目总体方案83二、拟建方案优缺点84（一）优点84（二）存在问题84三、结论与建议85（一）结论85（二）建议85附图、附表86（一）附图86（二）附表86项目建设投资估算表及财务评价表86第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称：利川市xxxx景区xx休闲避暑旅游开发项目（二）承办单位概况1、承办单位：*市*有限公司2、单位概况*市*有限8、公司系xx房产改制更名而成。公司集房地产开发、旅游开发、农业开发、建筑建材为一体，注册资金2500万元。公司下辖控股xx等子公司，设行政部、财务部、企划部、工程部、营销等部门，现有高、中级技术职称人才58人。公司自成立以来主要开发了xx等开发项目，开发总面积近50万平方米,目前正在开发的xx,总投资5亿元。公司曾被全国质量协会、全国总工会、共青团中央、全国科协评为全国优秀质量管理单位。近年来曾多次被*市政府及相关部门评为先进开发企业，质量管理优秀企业，非公有制重点企业，优秀民营企业等多项殊荣。公司坚持以“敬业修德、精诚合作”作为企业精神；坚持以“科学发展、诚信交友”作为公司宗旨。公司将一如既往9、以科学、环保的开发理念，成熟的高品质开发经验，诚实守信的经营作风，为城市建设做出更大的贡献。（三）可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法实施条例；2、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）；3、中国旅游业“十二五”发展规划纲要；4、湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、湖北省人民政府关于促进服务业加快发展的若干意见；6、湖北省旅游条例；7、湖北省旅游发展总体规划（2001-2020）；8、湖北省旅游业发展“十二五”规划纲要；9、中共湖北省委、湖北省人民政府关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定（鄂发200816号文）；10、湖北省利川市国民经济和社会发展第十二10、个五年规划纲要；11、湖北省利川市“十二五”旅游业发展规划；12、利川旅游业发展规划；13、利川市xx镇xx旅游度假区控制性详细规划；14、业主提供的其它相关资料。（四）项目提出的理由与过程1、利川市基本概况利川市位于湖北省最西部，南邻潇湘、西靠蜀渝、北依三峡。清江自西向东横贯境内，平川大坝与山地丘陵镶嵌两岸，为有利之川，故名“利川”。全市平均海拔1100米，总人口92万人，常住人口654197人。城市建成区面积突破13平方公里，城市人口突破15万人。在4602平方公里土地上生息繁衍着以土家、苗族为主体的18个民族。是恩施土家族苗族自治州面积最大、人口最多的县级市。利川气候独特，资源丰富，有丰11、富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资源，素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、“山药之乡”、“歌舞之乡”的美誉。已探明的矿产资源有43种，其中，天然气储量达98.67亿立方米，石膏矿藏量144亿吨，生物礁藏量200万立方米，可供开发的水能资源31.3万千瓦，风能资源80万千瓦。境内有一个洞世界容积量最大的溶洞腾龙洞；一座寨目前世界上保存最完美的土家古寨鱼木寨；一棵树被称为植物活化石的“水杉王”；一口井全国重点文物保护单位古建筑群落大水井；一首歌世界25首优秀民歌之一、并传唱全球登上世界艺术殿堂维也纳大厅的“龙船调”的故乡。现在有蒙古族、回族、藏族、维吾尔族、苗12、族、彝族、壮族、布依族、朝鲜族、满族、侗族、瑶族、白族、土家族、哈尼族、傣族、黎族、畲族、高山族、水族、纳西族、土族、撒拉族、仡佬族、锡伯族、阿昌族、羌族、塔吉克族、京族等民族分布。2、利川市经济社会发展背景2010年，利川市规模以上企业完成工业总产值74090万元，同比增长24.21%；实现工业增加值25900万元，同比增长10.80%；利润总额3150万元，同比增长20.46%；缴纳税金总额3245万元，同比增长38.15%；两项资金总额20320万元，同比增长13.21%；技改工作量8547万元，同比增长12.75%；产销率96.9%；万元工业增加值综合能耗下降4.5%；净增规模以上工业13、企业2户。同时，利川市继续实施“亿元工程”，调度的亿元企业由原来的6家增至12家，这些亿元企业上半年完成工业总产值49552万元，同比增长66.15%，占全市规模以上工业企业总产值的66.88%，使“亿元企业”支撑作用日益明显。其中，2010年新调度的6户亿元企业（郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业）实现工业总产值18684万元，比同期9967万元增长87.46%。3、利川市旅游资源现状利川历史悠久，保存有大量古遗址和名胜古迹。境内有古遗址13处、古墓葬11处、崖墓14处、古建筑13处、古石刻6处、革命遗址及革命纪念地6处，均列为市级文物保护单位。其中：大水井古建筑群、14、鱼木寨2处为国家级重点保护单位，太平塘摩崖题刻为省级文物保护单位；建南古代巴人崖葬遗址、xx谌家牌坊、南坪如膏书院、团堡石龙寺等5处为省级文物保护单位。境内自然景观奇特秀丽，丰富多彩。位于城东北6公里处的腾龙洞，是中国目前已知的最大的岩溶洞穴，被中外专家认定为世界特级溶洞之一，为省级风景名胜区。自1985年开发建设以来，接待了大批中外游客。位于团堡乡境内的玉龙洞风景区和凉雾乡境内的水莲洞公园，经当地政府开发建设，已初具规模。位于xx镇东南的水杉古树，是目前地球上已知的最大、最古老的一棵水杉母树，树龄达500余年，人称“水杉王”、“活化石”、“天下第一杉”。位于xx镇北边的xx，有“森林中的伊甸15、园”之称，被誉为“中国最美的小地方”。位于毛坝乡东南部的星斗山国家级自然保护区，星斗山山形如弓背，山脊似刀梁。在利川境内，山上有十条大沟呈扇骨形展开，汇集于芭蕉溪内。山麓有三条小河蜿蜒奔流，潺潺山泉清澈甘甜。山顶曾有明天启时所修的三邑寺一座。传说，该山主峰隔天宫极近，常有神仙摘星辰当灯，来往于星斗山与天宫之间，故名星斗山。以其植被区系庞杂、起源古老、植物种类丰富著称于世，人称“华中天然植物园”，为省级自然保护区，曾接待中外植物学家前往观光、考察。其中尤以腾龙洞闻名遐迩。4、利川市xx自然地理和人文风情（1）、自然地理、气候条件xx位于北纬30，地处长江南岸，海拔1500余米。气候为亚热带大陆性16、季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温111，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数15189小时。xx旅游区坐落于湖北省利川市西北部xx国道新老线交汇处的xx镇镇区东北方向，北部紧邻*万州，东距利川市城区42公里，西距*市万州城64公里。（2）、人文风情xx是世界优秀民歌龙船调的发源地，境内有被称为“天下第一杉”的“活化石”水杉王；有保存完好的省级文物保护单位，被称为“土家第一山寨”的鱼木寨；有“中国南方最大的山地草场”之称的齐跃山；有黄中土司遗17、址船头寨；有白莲教遗迹女儿寨；有“一夫当关、万夫莫开”的古关隘铜锣关、南浦雄关等。xx文庙、禹王宫、谌家牌房，上、下支罗土司等文化底韵深厚。这里还是著名的“水杉之乡”、“黄莲之乡”、“黄花之乡”的故乡，更有民间绝技肉连响、打绕关等。5、本项目提出的理由与过程利川属云贵高原东北的延伸部分。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，冬季无严寒，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。山奇水秀，是一个最适合人类居住、休闲避暑、休闲娱乐、养生等的好地方。xxxx气候四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温18左右，是盛夏“绝无仅有”的天然18、空调。据了解，xx风景区万余亩的森林基本上处于次原始森林状态，植被保持了多样性，千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物奇观独具特色。景区内有着石英沙地貌所特有的优质矿泉水，苏马神水、凤凰泉在当地闻名遐迩。本项目主要依靠利川市优越的自然地理、区位优势、独特的气候条件、当地民俗风情以及充足的旅游客源和庞大的旅游市场，同时结合利川市xx丰富的自然旅游资源和土家族自然文化遗产地以及历史文化底蕴，并以xxxx景区旅游总体规划为基础，拟实施打造以“休闲避暑度假”为主线，突出避暑和养生文化旅游品牌，规划为休闲广场体验区、山地公园游览区、养生文化体验区、避暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐园区、高档酒店及会所19、接待区、老年养生园等功能分区为主的xx休闲避暑旅游开发格局。综合考虑以上背景，提出了建设利川市xxxx景区xx休闲避暑旅游开发项目。二、项目概况（一）拟建地点：湖北省利川市xxxx景区（二）建设规模和目标本项目用地1000亩，其中规划建设用地79.8亩，房屋总建筑面积199800平方米。拟实施xxxx景区综合开发，包含多层度假公寓，独立别墅，连排别墅，度假宾馆，老年活动中心，广场，观景台，游泳池，儿童游乐场等和配套建设景区道路、绿化等附属设施工程以及设施设备购置。（三）主要建设条件1、区位与交通条件xx避暑度假区位于湖北省利川市西北部xx国道新老线交汇处的xx镇镇区东北方向，北部紧邻*万州，东20、距利川市城区42公里，西距*市万州城64公里。2、自然气候特征xx镇地处长江南岸，海拔1500余米。 气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温111，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数15189小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。3、历史文化xx镇曾属四川省万县管辖，后划归湖北利川管辖。该镇是湖北省25个重点口子镇之一和“百镇千村”建设重点镇、恩施州十佳明星集镇、利川市6大重镇之一。xx镇凭借厚重的历21、史文化和独特的民族风情，以魅力指数二比一胜过西递宏村，获得2005年CCTV评选的“中国传统习俗名镇”荣誉，这是恩施州也是湖北省在此次活动中唯一获此荣誉的小镇。2008年7月，他又被确定为“湖北省旅游名镇创建试点镇”。4、自然生态资源xx山青水秀、鸟语花香，境内自然景观繁多：乌龟石、扑地狮子、xx、麒麟峰、老虎山天然园林等不胜枚举。吊脚楼规模宏大，植被处于次原始森林状态并且保持了其植物的多样性。项目地处长江南岸，一边是纵横奇美的磁洞沟峡谷，一边是一望无际的苍茫林海，一边是南方最大的草原齐岳山。麒麟峰、乌龟石、蛇山、罗汉山等美丽如画的景致，宛如多情的少女让人流连。红豆杉、水红树等各种特色植物以及22、小桥、流水、鸟鸣，把景区编织成魅力无比的一首诗、一幅画、一首歌，让人吟度不尽！景区森林密布、气候凉爽、宁静自然，风情独特，保留着土家族原生态特色，大自然赋予她原始、自然、纯朴和美丽，是人们休闲、度假、纳凉的绝佳去处。景区至今仍保持着我国最具原始生态特色的土家族村落，大自然惠予独特的原始、自然、古朴、奇特和美丽，以其“古、秀、雄、奇、幽”成为天地间灵性山水的绿色生态家园，成为天地间最为厚待生命的温床，堪称森林中的伊甸园。5、基础设施条件（1）、水电气项目地水电气均由xx镇市政设施供应，能满足项目建成后运营的水电气需求。（2）、排水根据xx镇xx旅游度假区控制性详细规划，景区生活污水经处理符合污水23、排入城市下水道水质标准（CJ 3082）的规定统一排入xx镇污水处理厂处理。（3）、通讯xx镇以具有完善的固定电话和移动通讯设施，能满足项目的需求。（四）项目投入总资金及效益情况1、项目总投资项目总投资51350万元。其中建筑工程费36746.8万元，设备购置及安装费2000万元，工程建设其它费用8660.6万元，预备费3792.6万元，铺底流动资金150万元。2、资金筹措资金全额由业主自筹51350万元。3、项目效益本项目为旅游项目，旅游产业包括食、住、行、游、购、娱等要素，关联到许多行业。本项目收入来源主要为公寓销售、餐饮、住宿、游乐等，项目建成后年接待游客10万人次，人均消费700元，年24、增加营业收入7000万元，正常年份可实现营业税金及附加364万元，利润3119.8万元，投资收益率8.7%，项目投资回收期9.8年，项目投资财务净现值5423.8万元，项目投资财务内部收益率10.6%。（五）主要技术经济指标主要技术经济一览表序号指标名称单位指标备注一建设规模本项目规划用地1000亩，其中建设用地79.8亩，修建房屋总建筑面积199800平方米。二项目建设地点湖北省利川市xxxx景区三总投资万元51350.0 1其中：土建工程费万元36746.8 2设备购置及安装费万元2000.0 3工程建设其它费用万元8660.64基本预备费万元3792.65铺底流动资金万元150.0 四融25、资方案万元51350.01业主自筹万元51350.0五经济效益1营业收入万元7000.0 正常年份2补贴收入万元0.0 3总成本费用万元3516.2正常年份4营业税金及附加万元364.0 正常年份5利润总额万元3119.8正常年份6所得税万元175.0 正常年份7投资利润率%7.8%正常年份8项目投资回收期年9.8息税前9项目投资财务净现值万元5423.8 息税前10项目投资财务内部收益率%10.6%息税前三、问题与建议本项目建设符合湖北省和利川市旅游业发展总体规划以及利川市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，是实现利川市旅游经济远期规划发展、建设旅游强市和现代服务业发展的需要，项目建成可以26、进一步提升利川市的旅游接待能力和旅游休闲品质，是改善利川市投资环境和提升招商引资能力和水平的重要举措。同时，项目的建设对利川市xx旅游区建设成为集国家4A级旅游景区、国家生态旅游示范区；土家族自然文化遗产地、国内一流文化养生旅游圣地；宜居宜游的休闲生活示范地、国内知名的健康旅游度假地为于一体的鄂西民族风情旅游目的地以及利川市经济社会发展和利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力利川、活力利川、魅力利川均具有明显的推动作用和重大的现实意义。项目社会效益和经济效益显著。项目规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的；工程建设技术保障，环境影响度小，组织措施得力，项目建设条件成熟。项目业主实力雄厚，27、有能力实施、建设好本项目。该项目的建设是必要的，也是可行的。建议政府有关部门批准、并予以支持，促使本项目早日实施。第二章 需求分析与建设规模一、需求分析（一）旅游需求态势分析1、国内旅游市场需求旺盛据世界旅游组织预测，2020年我国不仅将成为世界第一大旅游目的地,并将成为世界主要旅游客源国。随着国内居民收入提高和闲暇时间的大幅度增加，国内居民的国内旅游、短程旅游乃至出境旅游的需求大大增加。依托“十一”、春节长假及其他节假日，为城市居民提供了休闲度假的客观条件。湖北省和*市的统计数据也表明，省、直辖市内公民近郊游的发展势头迅猛。2、生态旅游和休闲度假正在成为时尚随着社会文明的进步和可持续发展观念28、有增强，旅游产品的结构正在发生变化，传统的观光型产品正在向观光+休闲度假型产品转变。社会大众，尤其是城市居民更倾向到大自然中去参加休闲型的生态旅游活动。在我国，休闲度假旅游市场正在兴起，尤其是大中城市周边特色显著的绿色旅游地，更是人们出游首选之地。2001年，湖北省委、省政府提出湖北经济社会发展战略的“三个基地，一个后花园”的构想，意义重大深远。其中，“一个后花园”就是湖北要充当沿海地区和中心城市旅游休闲的“后花园”。3、养生保健游渐成为旅游的热点随着社会的发展与进步，人类的需求已超出了基本需要的范畴，对健康、安全和长寿的渴望更加迫切。然而人口的剧增、环境污染加剧和劳动强度的加大对人的健康乃至29、生命威胁也在加大。据研究全国有70%的人口处于亚健康状态。因此，保健旅游渐成为旅游的热点。（二）旅游客源市场定位与营销根据xx旅游区的资源条件、交通区位，充分考虑今后旅游业及客源市场的发展态势，确定其客源市场开发的空间定位是：一级客源市场(核心市场)：以*市、武汉市和万州区城市为一级市场。武汉市是湖北省省会城市，是全省经济最发达、旅游支付能力强且出游意识最浓和出游率最高的地区。*作为四大直辖市之一，其经济发展比较迅猛，加上其紧邻利川市，也是xx旅游区重要的客源市场。二级客源市场(发展市场)：以湖北省及其周边四川省、陕西省、湖南省、江西省、贵州省、甘肃省、广东省的大中城市为主。重点是以成都市、西30、安市和以广州为中心的珠江三角洲、以上海为中心的长江三角洲。长三角”与“珠三角”是我国经济最发达、旅游支付能力强且出游意识最浓和出游率最高的地区。三级客源市场(机会市场)：国内其他地区。重点是以京津唐为中心的环渤海湾地区。（三）游客人次预测游客人次预测主要基于xx旅游发展的现状和趋势、我国旅游需求态势以及同类旅游区旅游开发的成功经验制定。根据经验估算，2015年xx旅游区接待旅游者人数达到10万人次左右，到2025年xx旅游区年接待旅游者人数达到35万人次。（四）项目SWOT分析1、优势（Strength）分析（1）、风景区区位优势明显，交通便捷。距利川市仅30公里，距*万州港80公里，xx国道31、从景区穿过。恩施通往武汉的火车也于2010年年底通车，从武汉到达恩施只需7个小时。（2）、作为周边海拔相对较高的地势，夏季气温凉爽。海拔1500余米,年平均气温111，是*、武汉两大火炉夏季最为理想的生下避暑之地。（3）、当地历史文化底蕴深厚，自然景点类型丰富。周边有鱼木寨、齐岳山、水杉王等湖北甚至全国著名景点。每年5月初，风景区内杜鹃花盛开的时候，漫山红遍，姹紫嫣红。这里还有全国罕见的紫色杜鹃花。（4）、恩施州是湖北省唯一纳入西部大开发范围的地区。（5）、湖北“鄂西生态文化旅游圈”已经形成并逐步走向成熟。州委、州政府提出”旅游兴州”战略，目标定位是把恩施州建成中国健康旅游基地与旅游目的地。（32、6）、2011年，湖北省率先启动武陵山少数民族经济社会发展试验区建设，范围包括恩施州的8个县市和宜昌市的长阳、五峰二个自治县。2、劣势（Weakness）分析（1）、海拔高，气温低，冬季路面结冰，路况较差。（2）、旅游基础设施相对滞后、不完善，沿路乱搭乱建现象比较严重。（3）、周边景区优势资源突出，项目竞争优势不突出。（4）、项目突出资源受季节气候影响较大。（5）、风景区内较多景点不通道路，游客难以到达。（6）、旅游投入不大，旅游人才缺乏。3、机遇（Opportunity）分析（1）、当地政府高度重视xx旅游区的开发建设。xx旅游区被列为重点整治提升开发区域。（2）、湖北省为打造鄂西旅游圈，激33、活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优势，破解交通、通讯、体制、机制等瓶颈障碍，使其成为国内外知名的旅游目的地，规划投资1000亿元以上。（3）、养生理念更多深入民心，越来越被广大的国人认可与推崇。4、挑战（Threats）分析（1）、周边同类型风景区对项目开发的挑战。（2）、基础设施前期投资额高。（3）、旅游开发与生态环境保护的协调。（五）产业关联度分析旅游属于劳动密集性行业，可以直接增加就业岗位，同时带动、交通运输业、建筑、服务业、娱乐文化、餐饮、住宿等相关产业的发展。根据产业关联的乘数效应，参考劳动密集性行业平均水平，劳动密集性行业每实现增加值1元能够带动相关产业实现工业增加值3元；每创造134、个就业岗位，就将直接产生3-5个关联就业机会，间接产生10个就业机会。因此，本项目的建设，可以发展优势旅游特色产业，壮大经济总量，扩大就业，增加地方财政收入，促进区域经济的发展。 二、项目建设必要性及可行性（一）必要性1、项目建设是利川市经济社会实现跨越式发展的需要“十二五”开局之年，利川市出口创汇实现253.2万美元，同比增长216.3%；2011年，利川市共接待游客近17万人，实现旅游综合收入6438.24万元，游客人数和旅游收入分别同比大幅增长。在“十二五”开启之际，利川市在产业发展上迎来了“开门红”。利川市科学谋划十二五发展蓝图，作出了决战十二五，加快建设中等规模城市，打响“全国优秀旅35、游城市”品牌，积极主动融入长江经济带、湖北武陵山试验区建设的战略部署，同时明确了今年经济发展主要指标，确保十二五开好局，起好步。利川市今年经济发展主要指标是：国民生产总值增长15%以上，规模企业增加值增长28%以上，全社会固定资产投资增长25%以上，社会消费品零售总额增长20%以上，地方一般预算收入增长20%以上，外贸出口增长20%以上，城镇居民人均可支配收入增长12.5%以上，农民人均纯收入增12.5%以上。努力开创新局面为实现经济发展主要目标，利川市着重围绕推进三大战略，发展“三特”经济，打造“三力”利川的发展思路，坚持以城市经济发展引领市域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展，突36、出特色农业、新型工业、生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点。未来三至五年，利川市旅游经济发展的主要预期目标是：将利川建设成为“鄂西生态文化旅游圈”最富特色的核心板块和全国知名旅游目的地，力争旅游经济年均增长30%以上，旅游总收入达到全市生产总值的20%，把利川建设成为生态宜居的全国知名旅游城市。本项目的建设，是利川市着重围绕推进三大战略，发展“三特”经济，打造“三力”利川的发展思路的具体内容，是坚持以城市经济发展引领市域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展，突出特色农业、新型工业、生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点的具体举措。项目的建设，有力的带动了利川市旅游经济的快速持37、续健康发展，是实现以旅游业带动一、二、三产业共同发展的重要基石。同时，对实现利川市经济社会又好又快和跨越式发展奠定了坚实的基础和提供了强有力的保证。2、项目建设是利川市旅游业发展的需要改变利川旅游后进状态，就要敢于创新，出奇制胜，充分利用后发优势，使利川旅游业实现跨越式的发展。首先要树立并强化大旅游意识。旅游不是一个孤立的产业，它关系到食、住、行、游、购、娱、康、教各个方面，是全社会的事，需要依靠社会大环境来支撑旅游业。需要进一步解放思想，确立与市场经济体制相适应的新观念，主要是市场观念、需求观念、创新观念和效益观念。其次，要明确旅游业在利川国民经济中的大产业地位。从利川产业结构调整战略高度来38、认识旅游作为一个先导产业的重要性。旅游业能带动第三产业发展，促进传统的第一、第二产业的发展和升级。充分利用旅游业所具有的关联辐射功能，调整产业结构，形成合理的发展格局，促进国民经济的良性循环。全面认识旅游业在促进利川对外开放和招商引资方面的独特作用，把旅游业作为利川改革开放的一个窗口，让世界了解利川,使利川走向世界。旅游引来人流、物流、信息流、资金流、技术流，促进改革开放的深入，促使人们更新观念，也为招商引资、开放搞活创造较好的外部环境。再次，要强化大市场观念，营造利川独特而富有魅力的旅游新形象本项目的建设，依托利川市现有旅游资源的多样性和独特性，打造以“休闲避暑度假”为主线，突出避暑和养生文39、化旅游品牌，规划为休闲广场体验区、山地公园游览区、养生文化体验区、避暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐园区、高档酒店及会所接待区、老年养生园等八大功能分区，通过项目的建设有力的促进了利川市旅游业的快速发展。3、是利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力利川、活力利川、魅力利川的重要举措近年来，利川提出推进工业兴市、旅游强市、项目利市，发展特色农业、特色工业、特色旅游业，打造实力利川、活力利川、魅力利川的发展思路。坚持以城市经济引领市域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展。着力打造旅游精品。加快打造核心景区，将腾龙洞景区建设作为全市旅游龙头产业来培植，打造5A景区，将其打造成为国40、家乃至世界级精品。将福宝山生态旅游开发作为重点招商项目，建设成生态旅游景点；加快大水井景点建设，在开发过程中实现更好的保护；加快齐岳山配套设施建设，将齐岳山打造成健康休闲之地；加强鱼木寨基础设施建设，加快开发利用进程；在旅游线路的设计上下功夫，科学规划一日游、两日游、三日游精品旅游线路，全面带动旅游消费市场。着力改善旅游设施水平。完成城市发展战略定位研究，开设城市发展战略研究论坛，完成重点区域的控制性详细规划和专项性规划修编。加快城市建设步伐，着力加强旅游基础设施建设，完善城市功能，拓展城市骨架；充分发挥城市综合执法局的职能，加强城市管理。着力培育完善旅游产业体系。加大培育力度，形成完整配套的41、旅游产业链，力争建成五星级饭店1家、四星级饭店2家、三星级饭店3家；加强旅行社建设，力争建成国内旅行社15家、国际旅游社2家；创建一批星级宾馆、绿色旅游饭店和具有地方民族特色的餐饮点。着力拓展旅游市场。宣传促销是加速旅游业发展的助推器，加快形成“政府主导、企业为主、市场动作”的宣传促销机制。加强与周边旅游影区的合作，消除壁垒，实现“资源共享、优势互补、客源互送、市场共赢”。本项目建设是利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力利川、活力利川、魅力利川的重要举措和核心内容，项目建成后，丰富了利川市旅游的形态和模式，壮大了利川市的旅游市场和规模、格局，提升了利川旅游的品质，为推动打造实力利川、活42、力利川、魅力利川具有十分重要的意义。4、是利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名的旅游目的地的需要2008年11月，湖北省委、省政府作出重大战略决策，在着力开展国家批准的鄂东地区“武汉城市圈”两型社会建设的同时，运用后现代理念，激活鄂西地区丰富的生态、文化等资源优势，破解交通、体制、机制等瓶颈障碍，协调组织建设“鄂西生态文化旅游圈”，使其成为国内著名、国际知名的旅游目的地，以推进鄂西地区经济社会更好更快地发展。利川市委、市政府立足资源优势，确定把旅游产业作为优先发展的支柱产业予以培植，认真实施“旅游强市”战略，坚持“围绕大生态，培育大产业，开发大市场，发展大旅游”，抢43、抓“鄂西生态文化旅游圈”建设机遇，努力把利川建成全国知名旅游目的地。在工作思路上，坚持“四好两快”。“四好”即进一步明确好发展思路，准确把握旅游经济发展定位；配置好旅游产业要素，同步发展吃、住、行、游、购、娱相关产业；培植好旅游品牌，增强以腾龙洞为重点景区的旅游核心竞争力；营造好发展环境，切实改善与旅游产业相关的文化、生态和治安环境。“两快”即加快核心景区建设步伐，加快相关景区规划和招商力度，让景区尽早“串线成珠”。利川市着力于景区开发、要素配套建设、行业管理和宣传推介，各项工作快速推进，旅游发展良好。客源市场有新拓展，旅游收入有新增长，旅游事业有新突破，旅游形象有新提升。本项目建设是利川建成44、鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名的旅游目的地的重要内容，依托湖北省委、省政府建设“鄂西生态文化旅游圈”的重大机遇，大力实施相关景区开发建设。通过项目的建设，强有力的推进了利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名旅游目的地的进度，具有十分重大的现实意义。综上，本项目的实施是非常有必要的。（二）可行性1、利川市委、市政府高度重视利川市委、市政府高度重视旅游业的发展，并制定了利川市旅游发展总体规划。其中明确指出：利川市立足资源优势，确定把旅游产业作为优先发展的支柱产业予以培植，认真实施“旅游强市”战略，坚持“围绕大生态，培育大产业，开发大市场，发展大旅45、游”。以腾龙洞景区为龙头，以龙船水乡、玉龙洞、朝阳洞为主的洞旅游景点；以齐岳山为龙头，以佛宝山、清江源、甘溪山、石板岭为主的高山避暑休闲旅游景点；以大水井、鱼木寨为龙头，以七孔子崖墓、太平塘为主的民族文化旅游景点的三大板块特色旅游集群精品线路。旅游产业体系逐步完善，全市开发接待游客的景区达到13个。本项目的建设顺应利川市旅游发展的总体规划，为本项目的建设创造了良好的外部环境条件。2、良好的政策支持2009年11月，国务院出台加快旅游业发展的意见，明确提出要“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，确定了旅游业在国民经济发展中的重要地位。同时，国务院又相继批复了关46、于深入实施西部大开发的若干意见等，都为恩施旅游业发展提供了区域宏观决策，为利川市xxxx旅游发展指明了方向。3、优越的地理位置和交通条件利川市xx旅游区坐落于湖北省利川市西北部xx国道新老线交汇处的xx镇镇区东北方向，北部紧邻*万州，东距利川市城区42公里，西距*市万州城64公里。4、自然资源特色鲜明xx崖壁风光、百里杜鹃长廊、土家老寨相互组成xx“巴国蓬莱”的自然景观，其中土家老寨作为风景区内人文景点散落镶嵌在整个用地内。长约几公里的崖壁风光，其中有长度约1公里左右的岩街。整个xx旅游区在5月份是漫山遍野的杜鹃花，五彩缤纷，姹紫嫣红。5、自然气候特征舒适宜人xx位于北纬30，地处长江南岸，海47、拔1500余米。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温111，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数15189小时。6、充足的旅游客源2011年，利川市共接待游客近17万人，实现旅游综合收6438.24万元，游客人数和旅游收入分别同比大幅增长。在十二五开启之际，利川市在旅游产业发展上迎来了开门红。利川市委、市政府规划近期目标到2015年，xx旅游区年接待旅游者人数达到10万人次；规划中期目标到2020年，xx旅游区年接待旅游者人数48、达到25万人次；规划远期目标到2025年，xx旅游区年接待旅游者人数达到35万人次。因此，本项目的实施是可行的。三、建设规模方案本项目用地1000亩，项目建设用地79.8亩，总建筑面积199800平方米。本项目由入口广场区、多层度假公寓区、连排别墅区、独立别墅区、休闲娱乐区5个功能区组成。方案总体规划通过入口广场考虑了度假区人流的集散空间，又结合入口装饰、绿地及水系，形成景区的入口广场景观。部分建筑底层用作旅游特色商场、超市、土家族特色商店、土家族特色餐馆等具有土家族特色的商业场所，度假公寓区形成一条集观赏、消费的土家族特色旅游街。本项目充分利用山坳中小溪，结合道路进行整治，形成宽窄不一的水面49、效果，景区主要道路行车道宽度 6m，支路行车道路宽4m。在本项目布置林下种植及养殖。（一）建设规模1、建设用地（1）项目用地1000亩；（2）建设用地79.8亩，其中拟新征土地59.32亩。2、总建筑面积199800平方米。（二）主要建设内容本项目建设内容为，根据xx镇旅游发展总体规划及xx镇xx旅游度假区控制性详细规划，在xx镇xx避暑度假区内配套建设景区基础设施、游乐设施、独立别墅、连排别墅、多层度假公寓、度假酒店等1、主要建筑物主要建筑物一览表序号建筑物名称 单位建筑单体幢数建筑物占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1多层度假公寓m8719888.2 119329.2 1.1一期 m2250、8.661371.60 358001.0 48006.0 1.2二期m228.661371.60 204572.0 27432.0 1.3三期m228.661371.60 327315.2 43891.2 2独立别墅m464600.0 13800.0 2.1一期 m1003300.00 151500.0 4500.0 2.2二期m1003300.00 161600.0 4800.0 2.3三期m1003300.00 151500.0 4500.0 3度假宾馆m21650.0 14850.0 3.1一期 m82597425.00 1825.0 7425.0 3.2二期m82597425.00 151、825.0 7425.0 4连排别墅m4012560.0 50240.0 4.1二期 m31441256.00 206280.0 25120.0 4.2三期m31441256.00 206280.0 25120.0 5老年活动中心m5.1二期m790.621581.20 1790.6 1581.2 合 计m17639488.8 199800 2、建筑物分类主要建筑物分类情况表序号建筑物类别单位建筑单体幢数建筑物幢/套/间占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1独立别墅m1003300.00 464600.00 13800.00 462连排别墅 m31441256.00 4012560.00 5052、240.00 1603多层度假公寓m228.661371.60 8719888.20 119329.20 20884度假宾馆m82597425.00 21650.00 14850.00 2565老年活动中心（公寓）m790.621581.20 1790.60 1581.20 合 计m39488.80 199800 第三章 场址选择一、场址现状（一）地点与地理位置1、项目建设地址项目建设地址位于湖北省利川市xx镇xx避暑度假区内。xx镇地处鄂西南边陲，扼鄂西渝东咽喉，素有“东据荆楚，西控巴蜀”之说，xx国道、宜万铁路纵贯全境，历为兵家商贾必争之地。古称“磨刀溪”，为晋代南浦县遗址，距今已有17053、0余年历史。全镇国土总面积336平方公里，辖56个村564个村民小组，乡村总户数17560户，总人口7.1万。民国四川总督赵尔丰曾为磨刀溪关庙题“大丈夫磨刀垂宇宙，士君子xx贯古今”楹联一幅。尚武可轻，修文该重，“xx”因此而得名。2、地理位置xx避暑度假区位于湖北省利川市西北部xx国道新老线交汇处的xx镇镇区东北方向，北部紧邻*万州，东距利川市城区42公里，西距*市万州城64公里。（二）场址土地权属类别及占地面积1、场址土地权属本项目拟选场址场址土地权属为农村集体土地。2、项目占地面积 本项目占面积1000亩，建设用地79.8亩。（三）项目现有场址利用情况目前，xx避暑度假区尚未开发利用。二54、场址条件（一）地形地貌xx山青水秀、鸟语花香，境内自然景观繁多：乌龟石、扑地狮子、xx、麒麟峰、老虎山天然园林等不胜枚举。吊脚楼规模宏大，植被处于次原始森林状态并且保持了其植物的多样性。项目地处长江南岸，一边是纵横奇美的磁洞沟峡谷，一边是一望无际的苍茫林海，一边是南方最大的草原齐岳山。麒麟峰、乌龟石、蛇山、罗汉山等美丽如画的景致，宛如多情的少女让人流连。红豆杉、水红树等各种特色植物以及小桥、流水、鸟鸣，把景区编织成魅力无比的一首诗、一幅画、一首歌，让人吟度不尽！景区森林密布、气候凉爽、宁静自然，风情独特，保留着土家族原生态特色，大自然赋予她原始、自然、纯朴和美丽，是人们休闲、度假、纳凉的绝佳55、去处。（二）工程地质与水文地质条件1、工程地质该场地工程地质稳定，历史上未发生过滑坡、岩崩等自然灾害。2、水文xx镇位于北纬30，地处长江南岸，海拔1500余米。 气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温111，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数15189小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。（三）环境条件拟建项目景区至今仍保持着我国最具原始生态特色的土家族村落，大自然惠予独特的原始、自然、古朴、奇特和56、美丽，以其“古、秀、雄、奇、幽”成为天地间灵性山水的绿色生态家园，成为天地间最为厚待生命的温床，堪称森林中的伊甸园。（四）区域性规划根据xx镇旅游发展总体规划、xx镇xx旅游度假区控制性详细规划的要求，本项目建设符合上述规划要求。（五）交通条件xx避暑度假区位于湖北省利川市西北部xx国道新老线交汇处的xx镇镇区东北方向，北部紧邻*万州，东距利川市城区42公里，西距*市万州城64公里。（六）社会环境条件xx镇曾属四川省万县管辖，后划归湖北利川管辖。该镇是湖北省25个重点口子镇之一和“百镇千村”建设重点镇、恩施州十佳明星集镇、利川市6大重镇之一。xx镇凭借厚重的历史文化和独特的民族风情，以魅力指数57、二比一胜过西递宏村，获得2005年CCTV评选的“中国传统习俗名镇”荣誉，这是恩施州也是湖北省在此次活动中唯一获此荣誉的小镇。2008年7月，他又被确定为“湖北省旅游名镇创建试点镇”。（七）项目建设的法规依据1、风景名胜区规划规范2、旅游发展规划管理办法（国家旅游局）3、旅游规划通则（国家旅游局）4、旅游区（点）质量等级评定与划分标准（GB/T177752003） 5、森林公园总体设计规范（LY/T513295）6、湖北省旅游管理条例 7、湖北省旅游发展总体规划（2001-2020）8、xx镇旅游发展总体规划 9、xx镇xx旅游度假区控制性详细规划（八）公共设施条件项目地水电气均由xx镇市政设58、施供应，能满足项目建成后运营的水电气需求。（九）征地拆迁条件项目建设场址内无大型建筑物及集中居住区建筑，在当地政府协调工作下，征地及拆迁能得以顺利进行。（十）施工条件建设场地已具备入场建设施工条件，道路交通、供电、通讯均能满足施工要求。三、建设场址比选本项目地址根据xx镇旅游发展总体规划、xx镇xx旅游度假区控制性详细规划要求选择，属于利川市、xx镇旅游开发重点支持的项目，建筑条件和投资条件优越，符合本项目建设要求。（一）拟选方案本项目建设地址的选择，拟选定有两个方案：方案一：位于xx镇中心地带更新村三组（与家属饭店相邻）；方案二：位于xx镇xx景区腹心地带民生村xx。（二）建设地址方案比选159、方案一xx镇民生村xx地处xx旅游景区腹心地带，与xx镇中心相距约3公里，该处地势较为平坦起伏不大，地域纵深狭长、视野好，景区大道横贯东西，水、电、气等基础设施正加紧建设，森林植被覆盖完好（大多为荒地和坡地），地块内旅游景点星罗棋布，适宜建设大型旅游地产项目。2、方案二xx镇更新村三组地处xx镇中心北侧（与家属饭店相邻），该处地势较平坦、交通便利、水源较好、购物进出方便等优势；但该处森林植被稀疏（并有部分民房）、地域较狭小不适宜建设规模较大的项目。综合以上两个方案比选，本项目拟选择xx镇民生村xx为本项目建设地址。四、场址方案本项目充分利用场地地形、落差，保护和利用现有绿化及林地，沿地形布置60、项目建筑物，地理位置图见下图。第四章 项目建筑方案一、指导思想与原则（一）执行标准规范1、旅游景区质量等级的划分与评定（修订）（GB-T177752003）2、旅游景区质量等级评定管理办法（国家旅游局局令第23号）3、森林公园总体设计规范（LY/T513295）4、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）6、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）7、室外排水设计规范（GB50014-2006）8、给水排水工程结构设计规范（GB50069-2002）9、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008年版）10、建筑结构可靠61、度设计统一标准（GB50068-2001）11、老年人住宅设计规范（JGJ122-1999）12、污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）13、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ2695)14、中华人民共和国森林法15、森林防火条例（二）基本原则1、保护先行的开发原则。旅游资源是大自然和人类留给我们最宝贵的遗产，一般都具有较高的科学价值、美学价值、历史文化价值等，但同时这些资源又都具有脆弱性，易遭到破坏，破坏后无法恢复的不可逆性。因此，在景区规划设计时首先考虑的是各种资源的保护措施，保证在不影响其长存性的基础进行合理的开发，如果发现旅游资源的开发会遭到破坏应坚决的停止62、开发。2、突出景观的特色和个性的原则旅游景区品位的高低、品牌的影响大小直接决定于旅游资源（景观）的非凡价值，而价值的高低就是景观是否有特色，人无我有，人有我优，人优我特，并形成自己的个性特色，景观的特色是旅游资源吸引力的根本所在。3、体现自然美与人工美的和谐统一和谐生美是景区规划设计的核心，景区中的旅游资源各具特色、各不相同，单一的组合会使景观景点显得单调、无生气，产生审美疲劳。在景观规划设计中应做到自然美与人工美的和谐统一。在自然景观为主的景点中要做到将人工设施有机的融入到自然中，因势、得体，体现“虽由人作，宛自天然”，如深山藏古寺如何藏而不露，和周围环境协调。4、维护生态平衡自然生态环境是63、旅游资源存在的基础，“皮之不存，毛将焉附”，没有良好的生态环境就没有良好的自然风景和较高的旅游价值。景区规划应该能够提供优美的风景、茂密的森林、清新的空气、清洁的水体、和煦的阳光、湛蓝的天空、幽幽的鸟鸣等，让游客有一个适宜的环境。5、运用整体性原则，让景区的自然、社会、经济效益达到最完美的统一。旅游业已成为当今世界最具活力的庞大的产业活动和人们最重要的休闲、娱乐活动，同时也是影响环境变化的一个重要因素。景区规划设计就必须从整体上充分的考虑自然、社会、经济三者之间的关系。二、项目建设规模（一）建设规模1、建设用地（1）项目用地1000亩；（2）建设用地79.8亩，其中拟新征土地59.32亩。2、64、总建筑面积199800平方米。（二）主要建设内容本项目建设内容为，根据xx镇旅游发展总体规划及xx镇xx旅游度假区控制性详细规划，在xx镇xx避暑度假区内配套建设景区基础设施、游乐设施、独立别墅、连排别墅、多层度假公寓、度假酒店等。1、主要建筑物主要建筑物一览表序号建筑物名称 单位建筑单体幢数建筑物占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1多层度假公寓m8719888.2 119329.2 1.1一期 m228.661371.60 358001.0 48006.0 1.2二期m228.661371.60 204572.0 27432.0 1.3三期m228.661371.60 327315.2 465、3891.2 2独立别墅m464600.0 13800.0 2.1一期 m1003300.00 151500.0 4500.0 2.2二期m1003300.00 161600.0 4800.0 2.3三期m1003300.00 151500.0 4500.0 3度假宾馆m21650.0 14850.0 3.1一期 m82597425.00 1825.0 7425.0 3.2二期m82597425.00 1825.0 7425.0 4连排别墅m4012560.0 50240.0 4.1二期 m31441256.00 206280.0 25120.0 4.2三期m31441256.00 2062866、0.0 25120.0 5老年活动中心m5.1二期m790.621581.20 1790.6 1581.2 合 计m17639488.8 199800 2、建筑物分类主要建筑物分类情况表序号建筑物类别单位建筑单体幢数建筑物幢/套/间占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1独立别墅m1003300.00 464600.00 13800.00 462连排别墅 m31441256.00 4012560.00 50240.00 1603多层度假公寓m228.661371.60 8719888.20 119329.20 20884度假宾馆m82597425.00 21650.00 14850.00 25667、5老年活动中心（公寓）m790.621581.20 1790.60 1581.20 合 计m39488.80 199800 三、产品方案项目产品方案见下表。项目产品方案一览表序号建筑物类别单位建筑单体幢数建筑物幢/套/间占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1独立别墅m1003300.00 464600.00 13800.00 462连排别墅 m31441256.00 4012560.00 50240.00 1603多层度假公寓m228.661371.60 8719888.20 119329.20 20884度假宾馆m82597425.00 21650.00 14850.00 2565老年活动中68、心（公寓）m790.621581.20 1790.60 1581.20 合 计m39488.80 199800 四、项目总体规划（一） 总平面布置和功能 1、本项目用地1000亩，项目建设用地79.8亩，总建筑面积199800平方米，分为三期建设。2、该项目由5个功能区组成。（1）入口广场区，入口广场区位于本项目场区的西端，北临xx国道，占地800平方米。广场既作为度假区人流的集散空间，又结合入口装饰、绿地及水系，形成景区的入口广场景观，铺地采用仿石地砖。（2）多层度假公寓区该区为87幢单体建筑，分布于道路（街道）两边，总建筑面积119329平方米，布置在景区的入口部，沿山坳西侧向北沿山依次排69、列，建筑物临街外立面按土家族特色建筑装饰。部分建筑底层用作旅游特色商场、超市、土家族特色商店、土家族特色餐馆等具有土家族特色的商业场所，度假公寓区形成一条集观赏、消费的土家族特色旅游街。（3）连排别墅区沿景区山势向北排列，顺公路两旁布置，共40幢，建筑面积50240平方米。（4）独立别墅区该区为46幢单体建筑物，总建筑面积13800平方米，分布于多层度假公寓和连排别墅的东面。（5）休闲娱乐区，占地面积约面积15000平方米，位于本项目场地南端。场内设置老年活动中心（公寓）、儿童游乐场、游泳池娱乐健身活动场所。3、道路、绿化及水系 本项目充分利用山坳中小溪，结合道路进行整治，形成宽窄不一的水面效70、果，并将空地加以草皮铺设，增添自然气息，景区主要道路行车道宽度 6m，支路行车道路宽4m。建设场地绿化，绿化面积不小于建设用地总面积的 40%。 本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。场区的东侧为主干道，景区内的道路布置为环道。本项目设两个出入口，均面向xx国道。4、林下种植及养殖在本项目用地北面高处，布置林下种植及养殖。种植以具有项目地特色的果品、蔬菜，养殖以珍禽、土鸡、山羊为主。（三）总平面布置如下图所示。五、建筑方案建筑主题以土家族风格为主，配以现代建筑元素。（一）度假公寓与度假别墅1、建筑艺术与风格 建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上71、，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从当地特有的徽派建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。设计采用与土家族建筑相结合，互为补充，互相融合的设计手法，努力把建筑风格与土家族文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。2、平面布置（1）度假公寓度假公寓设计为6层建筑，一梯四户，户型为两室一厅一卫，每户建筑面积5058平方米。标准层平面布置如下图所示。（2）度假别墅度假别墅设计为独立别墅和连排别墅，以满足不同层次的需求。（二）度假宾馆本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、会议团队提供一个高档的休闲72、度假酒店。宾馆楼高九层。房间布置为三星级标准房，为满足入住度假休闲的需求，房间内布置厨房间。标准层平面布置如下图所示。（三）老年活动中心（公寓）随着我国逐渐步人老龄化，老年游客的比例正在逐年上升。由于老年人具有行动迟缓，喜欢安静，注重休息，旅游周期长等特点。因此，尊重老人，全面的综合开发利用自然景观的宝贵资源，使其在取得良好经济效益、环境效益的同时，发挥更好的社会效益，为本项目首要解决的问题。1、设计理念（1）可持续发展理念其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽73、可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（3）服务定位本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。2、平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。（1）根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、74、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。（2）根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。（3）室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。（4）规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在活动中心内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。（5）、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。六、基础设施 （一）景区道路1、选线原则本道路工程为景区的基础设施配套工程，道路选线为进入景区后，75、结合房屋建筑而建。2、路幅形式（1）主路路幅宽度12米，横向布置：3米（人行道）+6米（机动车道）+3米（人行道）。（2）支路路幅宽度9.5米，横向布置：2.5米（人行道）+4.5米（机动车道）+2.5米（人行道）。3、路面结构采用柔性路面：其中基层充分利用当地材料，底层采用4%的水泥稳定砂砾，基层采用6的水泥稳定砂砾，下面层为6cm沥青碎面混合料，中面层采用5cm的粗粒式沥青混凝土，上面层采用3cm细粒式改性沥青( SBS）混凝土。 本项目拟采用的路面结构如下图所示：（二）道路绿化由于道路建设的开挖和填筑，使原有生态环境破坏，造成水土流失、植被死亡等，本项目用工程措施来防止水土流失，结合景区76、绿化工程,通过人工种植与工程防护措施相结合的方式，有效减少地表径流对路基的冲刷，减少水土流失，从而达到道路生态环境的恢复和保护。（三）游步道1、确定游步道的类型游道的类型大致可分为三种类型：一是历史性路径，但现已不再发挥原有运输功能。如历史上就存在的步游道、铁路、公路、运河等，；二是连接景区内各重要组成部分的游道；三是景区与周围区域之间必要的慢速连接交通线路。无论是那种类型的路径，其功能都集中于一点，即便于人们通达、体验、了解观光景观。2、游步道的路线选择游道的选线要综合考虑自然和文化两方面的内容。自然方面，游道的选择应适应自然的地形水文条件、不破坏重要的自然景观并能够让人欣赏体验优美的自然环77、境。文化方面首先应充分利用和改造原有的历史性路径，其次应实现各主要节点之间的连接，让人们能在运动中体味感受环境和场景。3、游步道的规划由于不同旅游区资源、位置、面积、地形、地貌、接待游人数量的不同，对游步道规划的长度、面积、容量要求也有所不同。一般考虑以下几方面的因素：一是游步道本身、游步道与旅游区内的主干道、次干道等路面要形成环路，不使游人走回头路，这是所有旅游区必须注意的一个问题；二是宽度因“人”而异。一般来说依托自然资源开发建设的旅游区由于面积较大，景点分布广泛，游步道的宽度可以窄些，而依托人文旅游资源开发建设的旅游区，由于面积相对较小，游客数量又较多，游步道要宽些；三是应避开可能发生山78、体滑坡或过陡、泥石流等危险区域，如果难以避让，应建设安全防护设施；四是要有利于保护资源。游步道建设应尽量避开生态环境脆弱、资源易于遭到破坏和野生动物经常活动的区域，在难以躲让的情况下应将游步道架空；五是同一旅游区内较近景点间的游步道应尽量延长，避免局促感，增强游客的期待心理；六是游步道应有利于观赏景观，应选择最佳位置和角度。4、游步道的建设游步道建设的基本要求是能够保证游人没有“脚下之忧”，把全部精力用于观光游览。游步道应符合生态性要求，材料使用木头、木板、竹子、卵石、石板等生态材料，少用或不用水泥、灰渣、沥青等人工材料。（四）观景台1、观景台的布局观景台的布局手法多样，风格各异。设计时可借鉴79、园林景观的设计方法，结合石、水、泉、树等其他造景手法，不拘泥于形式。根据其所在的地理位置及周围环境，从多方视角展现景点的独特魅力。2、观景台上景观小品的设计景观小品的设计既要突出实用价值，又要表现艺术特征，在满足功能的同时注重细节景观的设计。如桌凳椅、垃圾箱等功能性小品，用材与颜色处理应考虑周围景观特征，如通过与铺装相协调来达到整个观景氛围的和谐与统一;雕塑、叠石等装饰性小品，体现精神内涵和艺术追求，就地取材，融于自然，表现野趣。总之，观景台上景观小品的设计应针对不同的使用对象，表现不同的特性，如对儿童的趣味性、对老年人的休憩性和对青年人的文化性等。（五）环保厕所、垃圾箱1、环保公厕设置在游客80、集中活动的区域和旅游公路、游步道的两侧，供水条件好的区域设冲水厕所，生态厕所主要设置在生态旅游区。2、垃圾箱在游览线路、游客休憩游乐处、集散地等设置造型别致垃圾箱，与周围景点景观协调，垃圾桶的服务半径在200m以内，沿街两旁和路口设置废物箱，废物箱间距在2050m。并安排专人定期对垃圾进行清理、分类包装，送垃圾处理厂处理，并跟踪清扫垃圾，保证旅游沿途的环境卫生。在游客集中区要全天候进行垃圾和环境卫生维护工作。七、公共工程（一）电气工程1、设计依据（1） 民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92 ）（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（3）建筑物防雷设计规范( GBJ5005781、-94，2000年版）（4）低压配电设计规范（GB50045-95） （5）民用建筑照明设计标准（GBJ133 -90）（6）有线电视系统工程技术规范（GB50200-94） （7）建筑专业及相关专业提供的资料2、设计范围设计范围包括本项目工程全部的供配电、照明、防雷接地、通信、有线电视、电气消防。3、供配电系统（1）用电负荷本项目用电负荷等级为三级负荷，用电指标估算如下：用电负荷估算表序号负荷名称单位数量耗电指标（w/m）装机容量（Kw）需要系数计算容量（Kw）1多层度假公寓m119329.2404773 0.653103 2独立别墅m1380045621 0.65404 3连排别墅m50282、40452261 0.651470 4度假宾馆m1485050743 0.65483 5老年活动中心m1581.23555 0.633 6停车场、道路、绿化m34792 270 0.535 合 计8522 5526 （2）电源及线路敷设10（6）KVA线路在沿景区埋地敷设，380v低压线路在绿化地就近埋地敷设，线路穿过道路及混凝土硬质地面时每回路采用穿球墨铸铁管作保护管。电缆埋地直接敷设时埋深大于0.7米，下设沙或软土作垫层，上设保护扳，电缆与乔木树干和道路的水平距离大于5 米，与水管和排水沟的水平距离大于1 米。（3）变配电系统景区用房内设10（6）kv变配电房，总安装容量5600KVA ，83、用箱式变压器分片区供电。高压配电装置采用手车柜，采用真空断路器，弹簧储能，交流操作。低压配电装置为抽屉柜，单母线分段运行，中间联络，低压无功补偿。（二）通信及电视旅游区电话需求量预测采用下列指标：公共建筑：1.2-2 线对百平方米；公用电话：0.7-1线对百游客；预测项目区规划期电话需求量为110 线对。区内闭路电视由xx镇网络延伸覆盖。电信用户网近期仍采用交接箱配线为主，交接区基本上以各地块或景区为单位划分。配线交接箱选用卡接式模块型，落地安装于人行道或周边绿化。项目区所有建筑，必须按相关规定，预埋电信和CATV 室内管线及其交接装置。（三）给水工程1、设计原则（1）由于项目内高差变化比较大84、，可视情形设加压泵。市政给水压力能够满足用水点需求的区域山市政直接供水。（2）泵站供水水质必须达到国家 生活饮用水卫生标准 ，供水水压必须满足用水建筑接管点处服务水头不低于0.28MPa 。（3）鉴于旅游区用水量变化较大的特殊性，泵站采用先进的变频恒压供水技术。变频恒压供水，供水量能随时适应用水量的变化，可降低供水成本和稳定供水水压，并可免设影响景观的高位调节水池或水塔。2、用水量预测用水量估算表序号用水场所日耗用量（m）年耗用量备注单位数量标准耗用量1多层度假公寓套20880.51044 381060 2独立公寓幢461.255 20148 3连排别墅套1601160 58400 4度假宾馆85、间2560.7179 65408 5老年活动中心m1581.20.0116 5771 6停车场、道路、绿化ha3 1552 19049 合 计1506 549836 3、给水设计（1）给水管道原则上沿规划道路人行道敷设。给水线路及主干管管径详见附图。部分给水支管计算管径按消防要求采用D100 。区内给水主管道应按规划管径一次建设到位，以保证供水连续性。（2）给水管管材，采用球墨铸铁管。（四）排水工程1、设计原则（1）为提高环境质量，项目区内排水系统严格采用雨、污分流制。（2）区内雨水由雨水管网根据地形分片汇集后排入市政雨水管网系统。区内污水经地下埋地式污水处理装置处理，达到排放标准后由污水管网86、汇集输送至市政污水管网系统中。2、排水量估算生活污水量按生活用水量的85估算。预测项目区最大污水量为1280立方米日。3、排水设计（1）排入市政污水管网的污水，执行 国家污水排入城市下水道水质标准。（2）项目区内集中餐饮业的含油污水，排入市政污水管网之前必须经隔油池或隔油器进行预处理。（3）污水主管道沿道路敷设，污水主管道管径按污水量计算确定。污水支管管径按规范的最小管径采用，主要道路上的污水管最小管径采用D500，内部污水管最小管径采用D300。 （4）雨水管网计算，其暴雨量按区域暴雨强度公式计算，设计降雨重现期采用1.52年（重要地段取上限），地面综合径流系数取0.5- 0.85（按地面覆87、盖分片取值）。（5）为保护水体环境，要求在雨水主管沟排入水体处设置沉沙井。（6）雨水管网管材，主管沟采用地方材料石砌暗沟，支管采用钢筋混凝土管。污水管网管材，采用钢筋混凝土管。八、消防工程（一）消防系统设计本工程消防设计包括自喷消防、消火栓消防及气体灭火三部分。气体灭火采用EBM气溶胶，主要用于不宜用水灭火的房间及电气机房；消防给水用水标准：室内消火栓采用20L/s，自喷消防为轻危险级，采用12L/s。1、消防车道景区内外道路体系已完善，消防车可通过区内消防车道抵达主要建筑周围，建筑周围可形成环形车道或设置有回车场。2、消防水源消防用水由景区内给水管网供给。3、消防用水量室外消防用水量按现行 88、建筑设计防火规范 采用下列标准：同时火灾次数按1 次；一次灭火用水量10 升秒；灭火持续时间2 小时。一次性消防用水量72立方米。4、室外消火栓布置室外沿道路设消火栓，间距不大于12Om。（二）建筑消防建筑消防主要考虑建筑规模较大的公建，相关设计中严格按照 建筑设计防火规范的要求进行设计。（三）消防管理景区因此必须以预防为主，消防管理显得格外突出。经常开展消防检查，及时消除火灾隐患。加强消防宣传，提高职工、居民和游客的消防意识。九、绿化设计（一）绿化现状分析景区现有绿化植物品种多为自然生长，山林植被未经整治，生长情况较混乱，景观效果不良。（二）绿化设计原则1、生态优先原则生物多样性是人类赖以生89、存的基础。人类对自然的过度利用导致生物多样性的大量、快速丧失。保护生物多样性，成为实现可持续发展过程中面临的首要任务。在绿化规划中，首先强调生态优先的原则，最大限度地使原始自然的生态环境维持良性状态，保护当地生物多样化。2、突出特色原则结合当地气候和地形规划，充分利用本地植物资源，尤其是对本地风土条件适应能力和抗性较强的乡土树种，从而尽快达到良好的生态效应和观赏效果。为了体现悠久历史文化的特点，植被选用上适当配植成年国槐、银杏等能体现历史沧桑感的阔叶乔木和古树。3、以乔木为主，乔、灌、草合理配置原则乔木是园林绿化的骨干，景区绿化应以乔木为主。项目地植被类型是亚热带常绿阔叶林，自然植被层次丰富，90、林下有多种灌木、藤本和地被植物。区内的树种选择要体现和恢复自然植被景观，适当的乔灌比例使绿化具有丰富的层次，达到较好的绿化生态效益。因此景区内应以乔木为主，辅以地被植物、宿根花卉、常绿草坪、攀缘植物，通过植物的合理配置，创造景观，增加绿量，形成稳定的植物群落。4、速生与慢生、常绿与落叶搭配原则速生树种早期绿化效果好，容易成荫，但相对寿命较短，通常20 - 30 年后就进入衰老期，影响景区绿地的质量与景观。慢生树种绿化效果体现慢，寿命长，因此必须注意速生树种和慢生树种相结合。以速生树种作为绿化先锋树种，合理搭配一定比例慢生、长寿命的树种。树种选用上以常绿为主，通过适量的落叶树种来丰富风景区的季相91、变化第五章 节能节水措施一、能耗指标分析（一）耗电本项目耗电主要为景区照明和生活用电，年耗电约1215万Kwh。（二）耗水本项目耗水主要为景区内工作人员、游客生活用水及清洁用水，全年耗水约55万m。按照综合能耗计算通则（GBT2589-90）和电力的热功当量换算，本项目年耗标准煤约2376吨。综合能耗计算表序号能源名称 工质热值换算系数消耗估算（度、立方米）折标煤（吨）单位换算热值 kcal折标准煤Kg户数户均月耗用量年耗用量1电(当量值)Kwh28280.122912152925 1494 2自来水m6000.086549836 47 3天然气标m85001.214229425688200 92、835 合 计2376 二、节能措施（一）建筑节能建筑节能是指建筑物在使用和建造过程中，合理地使用和有效地利用能源，以便在满足同等需要或达到相同目的的条件下，尽可能降低能耗。建筑节能的技术途径，主要依靠减少维护结构的散热以及提高供热、制冷系统的热效率两个方面。1、采用新型节能建筑材料，合理进行总平面布置，确定好房屋朝向方位，减少维护结构的散热和充分利用天然能源。2、使用建筑节能隔贴膜建筑节能隔贴膜减少热量和眩光而增添舒适，广泛应用于商务楼宇、商业大厦、政府机构、玻璃幕墙、学校、医院、观光电梯、水族馆、动物园、采光顶棚、游泳馆顶棚等。建筑节能隔贴膜是一种直接安装于窗玻璃内表面的产品，它有助于修正93、光照强区和背阳区温度的不均恒，并分散刺眼的、不舒服的眩光，使室内的员工更舒适，效率更高。冬季热量透过窗户的散失不仅使室内人员感到不适，而且增加了不必要的能耗费用。把低辐射率阳光控制膜安装于普通单层玻璃的内表面能降低热损耗达30%。在夏季，通过阻隔高达79%的太阳热又可降低室内的制冷成本，减少制热制冷费用。（二）用电节能1、采用节能照明灯具，如路灯照明可采用LED节能灯，在满足照明要求的情况下可节电60%。2、应用智能照明控制系统，无人员时自动降低照度，采用高效低耗节能光源、灯具及照明附件，采取良好的照明控制方式，尽可能利用自然光。公共场所及功能性用房合理控制灯的开、关范围。3、选用节能变压器变94、配电室及电气竖井靠近负荷中心设置，装设低压电力电容器补偿无功功率，并采取抑制谐波的措施，对大型机电设备采用软启动器，合理选用电缆和电线，确保线路损失在规定范围之内。（三）用水节能1、雨水资源化利用屋面、地面进行雨水的收集和使用，雨水汇集后通过初级弃流池进入雨水蓄水池。蓄水池中的雨水经沉淀后可用作绿化浇灌用水。2、选用节水器材如节水龙头、节水马桶等。第六章 环境影响评价一、项目建设对环境的影响（一）施工扬尘影响分析对于施工现场的大气环境影响，根据相关的类比监测数据：在距污染源110 m 处，总悬浮微粒物浓度值在0.120.79 mg/m之间，能够满足大气污染物综合排放标准（GB16297-19995、6）中新污染源无组织排放监控浓度限值要求；浓度影响值随风速的变化而变化，总的趋势是小风、静风天气作业时，影响范围小，大风天作业时污染较大；对200米以外的环境空气影响微小。因此，施工期间的施工扬尘不会对周边敏感目标产生明显不良影响。（二）施工噪声影响预测本项目建设过程施工工程量较大，施工期噪声分为施工场地的施工机械噪声和施工运输车辆产生的交通噪声，前者为持续性噪声，后者为间歇性噪声。建设期施工噪声影响是短期的，施工结束后将一并消失。施工期分为土石方阶段、底板与结构阶段和装修安装阶段三个过程，通过对建筑施工主要噪声源的调查和分析可知：从声源的噪声值大小及工作时间长短来看对环境影响较大的是土石方阶96、段和底板与结构阶段。因此本项目分别对前两个施工阶段进行预测。相对营运期而言，建设期施工噪声影响是短期的，而且具有局部路段特性。根据建筑施工场界噪声限值（GB12523-90），不同施工阶段作业噪声限值为：昼间6575 dB(A)，夜间55 dB(A)；打桩作业昼间标准值为85dB(A)，夜间禁止施工。根据预测结果，土石方阶段场界处的噪声值能够满足建筑施工厂界噪声限值的要求。底板及结构阶段场界处夜间噪声值超标4.9 dB(A)，昼间噪声值达标。二、施工期环境保护措施（一）施工期大气污染防治措施施工期主要是施工扬尘的影响，施工单位应按照相关建设施工环境保护管理规定的要求进行施工。施工期应采取的扬尘97、控制措施如下：1、施工场地的垃圾、渣土应在3 日内清运完毕，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬简易绿化等有效措施防止扬尘；2、施工场地必须设置硬质围挡，每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；3、施工场地道路必须硬化，运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘，垃圾、渣土要及时清运；4、在工地出口处设置冲洗设施，运输车辆驶出现场前要将车轮冲洗干净，确保车辆不带泥土驶离工地；5、运输车辆应密闭运输，严防沿途道路遗散，进入施工场地应低速或限速行驶，以减少产尘量；6、凡浇注混凝土量超过100m 的施工现场，必须使用预拌混凝土；7、堆、料堆要有遮盖，水泥、石灰和其它颗粒物要在库内保存98、或严密遮盖；8、道路绿化产生的弃土、垃圾等要及时清运，不得在道路旁堆放；9、道路、管网等要合理分段施工，减少土方开挖面积和存留时间，严格采取围挡措施。（二）施工噪声防治措施施工噪声对环境的影响较大，建设单位和施工单位应采取以下措施，最最大限度的减少噪声的环境的影响。1、施工期应严格执行相关规定，禁止夜间（22时至次日6 时）进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，必须夜间施工的应于夜间施工日3 日前，到所在区分局环境监察部门办理夜间施工登记确认。2、合理安排施工时间制定施工计划，应可能避免大量高噪声设备同时施工，此外，使用高噪声设备的施工阶段应尽量安排在白天，建设夜间的施工量。3、合理布置施工现场99、应尽量避免在施工现场的同一地点安排大量的高噪声设备，噪声局部声级过高。4、降低设备声级施工设备选型时尽量采用低噪声设备，如振捣器采用高频振捣器；固定机械设备与挖土、运土设备如挖土机、推土机等，可通过排气管消音器和隔离发动机振动部件的方法降低噪声；对动力机械设备定期进行维修和养护，避免因松动部件振动或消声器损坏而加大设备工作时的声级；闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，并较少鸣笛。5、减少人为噪声模板、支架拆卸过程中，应遵守作业规定，减少碰撞噪音；尽量减少用哨子、喇叭等指挥作业，减少人为噪声。6、建立临时声屏障对于位置相对固定的机械设备，能设在隔声棚内操作的尽量进入隔声棚，隔声棚的100、高度应超过设备1.5m 以上，顶部采用双层石棉瓦加盖；对不能入棚的机械设备，可适当建立单面声屏障，声屏障可采用砖石料、混凝土、木材、金属、轻型多孔吸声复合材料建造，当采用木材和多口吸声材料时，应作防火、防腐处理。7、尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆在进入施工区附近区域后，要适当降低车速，避免或杜绝鸣笛。（三）施工期固体废物处理措施1、每个工区工作面必须设立指定的渣土推放点，并设专人管理，防止渣土随意堆放，防止扰民。2、倒土过程中，工作面必须设置洒水、喷淋设施，并将渣土压实。3、土方阶段、铺路阶段、修正阶段抛洒、遗弃的沙石、建材、钢材、建筑材料等应有专人管理回收，及时清洁工作面。4、每个工101、区应设置流动卫生设施，并及时清理。（四）施工期废水防治措施1、施工期生产废水施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒物和矿物油等，建议车辆冲洗废水先经隔油池处理后排放。施工废水不得以渗坑、渗井或漫流方式排放，应有组织收集、经沉淀处理后排至下水管网。2、施工期生活污水本项目属于大型建设项目。建设区域周围有市政下水管网，工地临时建筑以及工地食堂、厕所等的排水均应排入市政下水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。三、营运期污染防治措施（一）大气污染防治措施根据工程污染分析，本项目营运期废气污染源主要是停车场废气。本项目属室外停车场，排放的废气不会对环境造成明显影响。（二）水污染防治措施利用市政污水处理设施。景区102、内的废水分别经过生化池预处理后，排入市政下水管网，最终进入xx镇污水处理厂。（三）噪声防治措施1、合理布局泵房、空调机房、配电室等设备间应远离展示厅设置；合理布置停车场，保证其附属设施和车辆行驶不对周边环境产生噪声影响；结合园林绿化设计，充分考虑植被的降噪作用，正常使用时应确保不对周围环境产生噪声影响。2、设备噪声主要噪声源设备应选用通过国家有关机构认证的低噪声产品；设备安装机设备间应采取有效的吸声、隔声、消声和减震措施；通风空调管道应安装消声系统，且保证通风顺畅； 3、社会噪声社会噪声主要是游客喧闹声、进出景区人流噪声、交通噪声等。通常参观在白天进行，声环境的影响是暂时和有限的。（四）固体废103、物污染防治措施项目建成后，固体废物主要是游客、服务人员产生的生活垃圾，本项目应采取以下措施以实现垃圾的减量化、资源化和无害化。1、倡导绿色消费，减少垃圾产生量尽量减少一次性消耗品，如纸杯、餐具等；尽量采用可再利用、可再生和可生化降解的物品，不用或少用包装材料，尤其是不可生物降解的包装材料；办公过程节约用纸，尽量采用无纸办公，或采用再生纸。垃圾分类回收、综合利用。建立完善的垃圾收集系统，对产生的垃圾实施分类收集。2、加强宣传教育、避免垃圾对环境的不良影响要求游客将垃圾进垃圾箱内，不能随地乱扔；管理、服务人员、保安等加强督查，制止游客乱扔垃圾的行为；利用景区内宣传资源向公众宣传垃圾分类收集、垃圾减104、量化、垃圾资源化等方面的内容。四、环境影响评价本项目的建设符合xx镇旅游发展总体规划、xx镇xx旅游度假区控制性详细规划等规划要求，拟建区域的整体自然环境状况良好。项目区域自然体系有较强的恢复能力，其生态完整性基本符合该自然体系应具有的能力级别，生态环境质量良好。区域无水土流失现象，区域的地表水环境、环境空气及声环境质量现状良好。因此，项目拟建区域的整体自然环境符合拟建项目的建设条件。项目的建设将会给区域环境带来一定的影响，且不利影响多集中表现在工程施工区域，影响范围有限。而且，通过采取一系列的环境保护措施，项目的建设对区域的不利影响可以控制在最小限度，仍能维持区域自然环境的原有功能，是区域自105、然环境可以承受的。项目的建设将会使项目所在区域获得较大的经济效益和社会效益，从环境保护角度考虑，项目的建设对区域环境的影响可以接受的，建设项目是可行的。第七章 劳动安全卫生消防一、危害因素及危害程度分析（一）项目主要隐患部位1、星级旅游宾馆及各类住宅建筑物火灾；2、游客旅游安全；3、景区森林火灾。（二）有害物质种类及危害性分析本建设项目尚未发现有害物质。二、安全设施（一）医疗服务 除依托当地附近医院的辐射功能进行服务保障以外，在景区内设立医疗急救点，并配备医务人员及医疗设备。 （二）旅游安全措施 在较为危险处设置醒目的警示标志，对游客进行旅游安全教育，定期对旅游区防护设施进行检查，及时维修、加106、固，确保游客人身安全。特别要对游览高峰期防护设施的承载能力加强保障，全面加固道路护栏，游客高峰时控制游客数量，及时疏导客流。 （三）卫生防疫 做好卫生防疫工作，特别要杜绝食物中毒事故发生。（四）安全管理安全是旅游的生命线。景点应把安全放在第一位。加强区内治安，在行路、娱乐、餐饮、游船、缆车、攀岩等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护，确保游客的生命和财产的安全。三、消防措施本项目依据国家及地方有关消防的规定，景区拟设置必要的消防设施。星级宾馆设立安全消防通道，消防设施经过职能部门验收合格后，才能进行接待。建立消防安全管理制度，保障景区的消防安全。（一）保持消防通道畅通，配备足够的消防器材，并107、定期组织检查；（二）建立义务消防队伍，定期组织所属员工的安全培训和应急演练；（三）加强景区内建筑物消防安全管理，禁止在建筑保护范围内堆存易燃、易爆物品；动火、用电应当按照中华人民共和国文物保护法的相关规定执行；（四）按照中华人民共和国森林法和森林防火条例的相关规定进行专项消防管理；（五）景区餐饮场所内灭火器材配置点的间距应当符合国家有关规定；在厨房操作间、燃气调压室等重点部位设置可燃气体报警探测器；（六）景区停车场应当配备专用灭火器材。第八章 组织机构与人力资源配置一、组织机构及人员配置（一）组织机构总经理副总经理办公室财务部经营部餐饮部工程部后勤部（二）各部门主要职责及定员1、办公室对内负责108、协调各部门工作及人事劳资、文件档案和后勤事务（包括车辆等），对外负责社会公共关系的协调等工作，定员5人。2、财务部下设会计、出纳各一人，负责制定企业财务计划和管理费的预算方案，监督资金运营，搞好会计核算，做好会计财务报表及费用分析报告，定员2人。3、经营部负责对景区内的旅游、餐饮、娱乐等业务进行统筹规划、管理和业务指导、培训，定员3人。4、餐饮部主要负责对景区内餐饮部门的全面工作，做好来宾的招待餐，不断改善餐饮质量，提高服务水平，努力做到物美价廉，创出自己的特色，定员10人。5、工程部主要负责基建、改、扩建工程的前期准备，施工进度和技术管理，对工程质量进行监督和验收。此外，还负责日常维修工程的109、管理。定员4人。6、后勤部负责景区内的安全保卫和卫生保持工作，定员6人。上述合计，项目定员总数为30人。二、人力资源配置该项目能否成功运行，除了建设的合理性，更主要的是科学管理及员工工作效率和敬业精神，因此，在项目建设过程中应着手招收员工，并对他们进行有关的业务培训。（一）人力资源合理配置任用多层次人才，避免大材小用，以免造成人工成本的浪费，各层次人才构成一个梯队，每个人都有实现自身价值的发展空间。（二）人力资源开发 1、精英培训挑选中高层管理人员到经济发达地区进修，学习先进管理经验和理念，以点带面，提高旅游企业及机构的经营管理水平。2、建立高水平的培训机构，聘请资深培训师，对宾馆、旅游区（景110、点）等在职人员及即将上岗人员进行岗位培训，注重实用性，专门致力于与宾馆、饭店、旅游区（景点）、旅游经营管理等相关课程。3、以优惠措施积极引进人才。通过招聘、调动等方式把一些懂业务、善管理、有相当资历、素质水平较高的人才，充实到各经营管理层之中。第九章 项目实施进度一、建设工期本项目建设期为五年，拟分为三期：（一）一期建设期两年（2011年-2012年），建设多层公寓35幢，独立别墅15幢，度假宾馆1幢及部分基础设施，总建筑面积59931平方米。同时启动观光农业工程，林下养殖场（鸡、羊、珍禽）200亩,林下种植100亩。（二）二期建设期两年（2013年-2014年） ，建设连排别墅20幢，独立别111、墅16幢，多层度假公寓20幢，老年活动中心、度假宾馆1幢及部分配套设施。二期总建筑面积66358平方米。（三）三期建设期一年（2015年），建设多层度假公寓32幢，独立别墅15幢，连排别墅20幢，总建筑面积73511平方米，完善功能配套。二、项目实施进度安排项目实施进度安排见下表：主要建筑物建设期分配表序号建设期 单位建筑单体幢数建筑物占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1一期1.1多层度假公寓m228.661371.60 358001.0 48006.0 1.2独立别墅 m1003300.00 151500.0 4500.0 1.3度假宾馆m82597425.00 1825.0 7425.0112、 小计m10326.0 59931.0 2二期2.1连排别墅 m31441256.00 206280.0 25120.0 2.2独立别墅m1003300.00 161600.0 4800.0 2.3老年活动中心（公寓）m790.621581.20 1790.6 1581.2 2.4多层度假公寓m228.661371.60 204572.0 27432.0 2.5度假宾馆m82597425.00 1825.0 7425.0 小计m14067.6 66358.2 3三期3.1多层度假公寓m228.661371.60 327315.2 43891.2 3.2独立别墅 m1003300.00 1515113、00.0 4500.0 3.3连俳别墅m31441256.00 206280.0 25120.0 小计15095.2 73511.2 合计 m17639488.80 199800 亩59.23 三、项目实施进度表项目实施进度表序号工程阶段建设期5年第12年（24个月）第3年第4年第5年12345624一前期准备1项目建议书编制、审批2方案设计3可研报告编制、审批二设计、招投标1初步设计、施工图设计2招标三施工建设1第一期工程2第二期工程3第三期工程四项目竣工验收第十章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）投资估算范围及依据1、投资估算范围本项目投资估算范围包括项目的建筑工程费、设备购置及安装费114、土地出让金、勘察设计费、建设单位管理费、预备费、铺底流动资金等。2、估算依据（1）依据本项目确定的建设内容、设备方案；（2）建筑安装工程参照2008年*市建筑工程计价定额、*市市政工程计价定额、*市安装工程计价定额和*市建设工程费用定额及相关配套文件及一些地方规范、指标；（3）设备参照市场最新询价资料估算；（4）有关税费按国家规定标准计取。（二）建设投资估算1、建筑工程费建筑工程费依据相关专业所提供的建构筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照*市土建工程定额和近期类似项目工程指标，并按现行材料价格水平予以调整。2、设备购置及安装费度假宾馆内设备设施费，按现行类似宾馆1000万元115、/座估算。3、土地出让金项目度假居住和酒店建设用地采用点征的方式办理土地出让，预计获得出让性质用地59.32亩，按50万/亩(熟地)估算，土地出让金2966万元。4、勘察设计费按照国家收费规定，本工程的勘察设计费取建筑工程费的3%计。5、施工图设计审查费按勘察设计费的8%计。6、招标代理费根据国家计委计价格20021980号计取。7、工程造价咨询服务费按建筑工程费的1%计。8、工程监理费按建筑工程费的1.5%计。9、前期咨询费根据国家计委计价格19991283号文。10、基本预备费按工程费用与工程建设其它费用之和为基数，按8%估算。11、铺底流动资金以企业经营情况及运转效率估算，取150万元作116、为铺底流动资金计入总投资。（三）投资估算结果项目总投资51350万元。其中建筑工程费36746.8万元，设备购置及安装费2000万元，工程建设其它费用8660.6万元，预备费3792.6万元，铺底流动资金150万元。投资估算汇总表序号工程或费用名称建设投资 (万元)建筑工程费设备购置及安装费其它费用合 计一工程费用36746.8 2000.0 0.0 38746.8 1一期（第1、2年）11200.1 1000.0 12200.1 2二期（第3、4年）11800.7 1000.0 12800.7 3三期（第5年）13746.1 13746.1 二工程建设其他费用8660.6 8660.6 三基117、本预备费3792.6 3792.6 四建设投资36746.8 2000.0 12453.2 51200.0 五建设期贷款利息六铺底流动资金150.0 150.0 七项目总投资36746.8 2000.0 12603.2 51350.0 详见附表1-投资估算表。二、资金筹措方式与来源项目总投资使用计划及资金筹措表序号项目名称建设及投产期12345投资比例26.3%26.3%17.1%17.1%14.2%1项目总资金10000.0 12000.0 6500.0 8850.0 14000.0 1.1建设投资10000.0 11925.0 6500.0 8775.0 14000.0 1.2建设期利息及118、融资费用1.3流动资金75.0 75.0 2资金筹措10000.0 12000.0 6500.0 8850.0 14000.0 2.1项目资本金10000.0 12000.0 6500.0 8850.0 14000.0 2.1.1用于建设投资10000.0 11925.0 6500.0 8775.0 14000.0 2.1.2用于流动资金0.0 75.0 0.0 75.0 0.0 2.1.3用于建设期利息第十一章 财务评价一、财务评价基础数据（一）依据1、国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则和企业会计准则的有关规定为依据119、；3、本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为依据。（二）原则本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则。本项目经济评价在计算期内项目营业收入及成本，均不考虑通货膨胀因素。（三）基础数据1、总成本费用估算（1）折旧费：按直线折旧法进行估算，设备、设施使用年限为10年，房屋建筑使用年限为20年,固定资产残值率为5%。（2）大修理费：按固定资产折旧的10%计提。（3）管理费用：指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，主要包括：公司日常经费、差旅费等，本项目按收入的2%进行估算。（4）财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项120、费用，本项目财务费用暂按收入的3%估算。（5）销售费用：指业主在经营过程中发生的各项费用，主要包括广告宣传费、保险费等费用，本项目销售费用按收入的5%进行估算。2、税金及附加本项目实行营业税：税率为5%。城市建设维护税=营业税1%教育费附加=营业税3%所得税：所得税税率按25%计。3、工资及福利费：项目劳动定员200人（含临时用工）,月均工资及福利费按1000元/人计，年工资及福利费240万元。二、服务收入支出预测（一）服务收入估算本项目为旅游项目，旅游产业包括食、住、行、游、购、娱等要素，关联到许多行业。本项目收入来源主要为公寓销售、餐饮、住宿、游乐等，项目建成后年接待游客10万人次，人均消121、费700元，年营业收入7000万元。餐饮收入10万人次120元1200万元住宿收入10万人次180元1800万元游乐收入10万人次300元3000万元旅游产品收入10万人次100元1000万元以上五项共计收入7000万元。详见附表3-营业收入及营业税金测算表。（二）成本估算本项目正常经营总成估算为3516.2万元，其中：固定成本2371.2万元，可变成本1145万元。详见附表4总成本表。三、财务评价指标（一）财务评价表序号项目名称单位数量备注1营业收入万元7000.0 正常年份2补贴收入万元3总成本费用万元3516.2 正常年份4营业税金及附加万元364.0 正常年份5利润总额万元3119.8122、 正常年份6所得税万元175.0 正常年份7投资收益率%8.7%平均值8项目投资回收期年9.8 息税前9项目投资财务净现值万元5423.8 息税前10项目投资财务内部收益率%10.6%息税前（二）其他详见附表：附表3-营业收入及销售税金测算表附表4-总成本费用估算表附表5-固定资产折旧表附表6利润及利润分配表附表7现金流量表第十二章 社会评价一、项目对社会的影响分析（一）社会影响分析本项目的建设对利川市xx旅游区建设成为集国家4A级旅游景区、国家生态旅游示范区；土家族自然文化遗产地、国内一流文化养生旅游圣地；宜居宜游的休闲生活示范地、国内知名的健康旅游度假地为于一体的鄂西民族风情旅游目的地以及123、利川市经济社会发展和利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力利川、活力利川、魅力利川均具有明显的推动作用和重大的现实意义。项目有明显的积极的社会影响，具体分析如下：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响直接影响较大收入增加（间接）2对居民就业的影响有一定正面影响增加少量就业机会3受益群体（辐射区域）的影响范围广、程度高改善生存状况、提高生活质量4对地区文化、教育、卫生的影响范围广、程度高有利于提高文化层次、文化水平、人口综合素质5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响影响较大可加速城市化进程6对少数民族风俗习惯和宗教的影响影响较小二、124、项目与所在地区互适性分析本项目的兴建，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持的态度。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议1不同利益群体适应支持肯定态度2当地组织机构适应支持肯定态度3当地经济技术条件适应能保障本项目开展4当地文化状况适应提升旅游文化内涵三、社会风险分析本工程符合当地广大受益群体的利益要求，不损害其他群体的利益，可促进当地旅游经济发展，不会产生、激化社会矛盾。随着我国社会经济的发展，人民收入和生活水平的提高，投入项目的资金将会逐步增加。综上所述，本项目无社会风险。四、社会评价结论本项目建设符合湖北省和利川市旅游业发展总体规125、划以及利川市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，是实现利川市旅游经济远期规划发展、建设旅游强市和现代服务业发展的需要，项目建成可以进一步提升利川市的旅游接待能力和旅游休闲品质，是改善利川市投资环境和提升招商引资能力和水平的重要举措。项目的实施，增加了少量就业机会，改善了当地居民收入生存状况、提高了生活质量，提高了文化层次、文化水平、人口综合素质，同时加速了城市化进程。本项目的兴建，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持的态度，符合当地广大受益群体的利益要求，不损害其他群体的利益，可促进当地旅游经济发展，项目无社会风险。第十三章 研究结论与建议一、拟建项目总体方案本项目用地10126、00亩，项目建设用地200亩，总建筑面积199979.2平方米。本项目由入口广场区、多层度假公寓区、连排别墅区、独立别墅区、休闲娱乐区5个功能区组成。方案总体规划通过入口广场考虑了度假区人流的集散空间，又结合入口装饰、绿地及水系，形成景区的入口广场景观。部分建筑底层用作旅游特色商场、超市、土家族特色商店、土家族特色餐馆等具有土家族特色的商业场所，度假公寓区形成一条集观赏、消费的土家族特色旅游街。本项目充分利用山坳中小溪，结合道路进行整治，形成宽窄不一的水面效果，景区主要道路行车道宽度 6m，支路行车道路宽4m。在本项目布置林下种植及养殖。二、拟建方案优缺点（一）优点1、突出景观的特色和个性本项127、目规划中，突出了旅游景区的功能配套，使项目内容人无我有，人有我优，人优我特的个性特色。2、体现了自然美与人工美的和谐统一本项目在设计方案中，景观规划设计力求自然美与人工美的和谐统一。以自然景观为主与人工设施（特色种植、林下养殖）有机的融入到自然中，因势、得体，体现“虽由人作，宛自天然”。3、维护生态平衡景区规划提供了优美的风景、茂密的森林、清新的空气、清洁的水体、和煦的阳光、湛蓝的天空、幽幽的鸟鸣等，让游客有一个适宜的环境。4、运用的整体性让景区的自然、社会、经济效益达到最完美的统一。（二）存在问题本项目建设针对景区入口区域进行了开发建设，本项目建设完工后，应继续加大对景区的深入开发，跟随国内128、旅游产业“二次开发”的大潮，顺应发展潮流，实现风景区土地的合理化利用、环境的可持续发展、区域经济的新一轮增长。三、结论与建议（一）结论该项目符合湖北省旅游业发展“十二五”规划纲要的要求，符合xx镇xx旅游度假区控制性详细规划的要求，是完善xx镇旅游基础设施建设的重要部分，是发展xx旅游事业的需要，也是推动当地经济增长的需要。xx镇xx风景区凭借厚重的历史文化和独特的民族风情，特色鲜明的自然景观资源和悠远深厚的人文景观资源，还有品种繁多的珍稀动植物资源，极具开发潜力。由于旅游资源的发展建设具有建设周期长，资金消耗大的特点，建设资金投入不足，是xx镇xx风景区旅游业发展缓慢的主要原因。因此，加快旅129、游业发展速度，建设景区设施是十分必要的。xx风景区的自然环境、森林风景资源、人文环境、社会经济状况和基础设施条件，已具有建设的基本条件。经论证，工程建设用地落实，地质条件良好，建设规模基本合理，建设方案可行，建设资金来源可靠，经济、社会效益显著。建设景区设施不但必要，也是可行的。（二）建议1、该项目符合国家产业政策,社会效益明显，经济效益良好，建议有关部门尽快予以批准实施。2、xx镇xx风景区开发建设的主要制约因素是资金短缺，应加大资金落实力度，尽早发挥生态旅游在经济发展中的作用。3、加大旅游宣传促销力度，强化区域合作，打造湖北利川xx镇鲜明独特的旅游形象。4、建议强化项目的后期管护，确保项目持续发展，产生良好的经济、社会及生态效益。附图、附表（一）附图1、项目总平面规划图2、各种类型建筑方案图，平、立、剖图及标准楼层图3、辅助工程及配套设施图（二）附表项目建设投资估算表及财务评价表