1、地产公司综合体项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月75可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分 项目总论21.1 项目背景21.2 项目概况31.2.1 地块面积及范围31.2.2 地形地貌31.2.3 交通状况41.2.4、项目周边情况61.2.5、2、配套设施7第二部分 市场研究102.1 宏观环境分析102.1.1 经济环境102.1.2 政策环境132.1.3 规划环境212.2 成都房地产市场分析232.2.1 土地市场232.2.2 商品房市场302.3 区域市场分析342.3.1 土地市场342.3.2 商品房市场35第三部分 项目预定位373.1 项目SWOT分析373.1.1 项目优势分析（S）373.1.2、项目劣势分析（W）383.1.3 项目机会分析（O）393.1.4、项目威胁分析（T）403.2 项目初步定位413.2.1 市场定位413.2.2 主力客户群定位413.2.3 产品定位42第四部分 投资收益估算4343、.1 项目技术经济指标434.2 项目投资估算434.3 销售收入测算444.4 项目收益测算444.5 现金流量表45第五部分 财务评价525.1 静态财务评价525.2 动态财务评价525.2.1 财务内部收益率 FIRR：525.2.2 动态投资回收期525.2.3 财务净现值(FNPV)53第六部分 不确定性分析546.1 盈亏平衡分析546.2 敏感性分析55第七部分 项目社会效益评价577.1 项目对社会的影响分析577.2 项目与社会互适性分析577.3 社会风险分析577.4 分析结论57第八部分 结论与建议588.1 结论588.2 建议58第一部分 项目总论1.1 项目背景4、 本项目宗地是成都xx经贸发展有限公司于2008年3月份，通过招、拍、挂的方式获取。我司已经同成都xx经贸发展有限公司的全体股东签订了股权转让协议，收购成都xx经贸发展有限公司100的股权，获取项目宗地的使用权。股权交易价款总价为59446.3万元，折算成土地价格约609万元/亩。另外，成都宏图投资有限公司协助我司完成此次股权转让，我司若成功取得前述项目公司100%的股权，按双方签订的居间合同规定，我司应向成都宏图投资有限公司支付1300万元的中介费用。截止今日，我司共支付了41836.3万元，其中股权转让款25788万元，相应获取成都xx经贸发展有限公司58.37%的股权；剩余土地款14745、8.3万元，已办理项目宗地的国土证；中介费用1300万元，进入共管帐户，按照股权变更比例解除共管。具体股权交易价款的支付情况见表1。表1：股权交易价款支付进度序号支付项目支付时间支付金额(万元)备注1定金2008012000作为股权交易款一部分2土地款20080114748.3支付剩余土地出让款及契税3中介费用2008011300进入共管帐户，按股权转让比例解除、支付3股权转让款2008013000转让51%的股权需支付的4股权转让款2008032000转让51%的股权需支付的5股权转让款2008041288转让51%的股权需支付的6股权转让款2008043000转让51%的股权需支付的7股权6、转让款2008051000转让51%的股权需支付的8股权转让款2008063500转让51%的股权需支付的9股权转让款20080710000支付后，股权转让58.7%10股权转让款20080718910按合同应于2008年7月底前支付，股权转让100%11合计60746.31.2 项目概况1.2.1 地块面积及范围地块总占地面积：141.4138亩（94275.85m2）；其中，规划建设净用地面积90.19亩（60127.95 m2），包括：住宅用地47.12亩（31413.33 m2），商业金融业用地43.07亩（28714.32 m2）；另有代征地51.2218亩（34147.9 m2），7、其中：代征道路用地17.7876亩（11858.43m2），代征绿地33.4342亩（22289.47m2）。本项目地处正在规划建设中的机场路东延线（即建设路）和玉双路东延线交汇处，也是规划中的地铁4号线和7号线的换乘站。项目南临的城市绿地面积达77.17亩1446.67m2,其中：市政公园66.15亩，街头绿地11.02亩。1.2.2 地形地貌地块由A、B、C三个地块组成，地势平坦，地块形状规则，没有菱角。三个地块之间由两条道路隔开，因此地块的临街面很长。地块南面是77亩的城市绿化广场，北面视野较为开阔。1.2.3 交通状况项目所在地的建材路是连接蜀都大道和成洛大道的枢纽线，北距成洛大道608、0m，南距蜀都大道迎晖路300m，向东1500m为三环路东四段，向西约3000m为二环路东二段。而且建材路是今后的机场高速东延线，只需要10分钟可抵盐市口。同时，项目邻近地铁2号线，今后地铁4号线和7号线的交叉站口。于是，这里将构成由机场路东延线、二环路、三环路、成洛大道、蜀都大道和玉双路东延线组成的“四纵三横”立体式交通网络。目前有33、98、219、412、80、97等多路公交车途经此地，交通状况良好。（1）东2.5环从沙湾路西延线一直延伸到沙河堡、全长20公里、双向6车道的“2.5环路”。其具体路线为：由沙湾路西延线与黄忠大道北延线的交接路口开始向南延伸，经黄忠大道、青羊大道、机场路东延9、线，最终抵达沙河堡。“2.5环路”在二环路与三环路的西、南环之间，将大大减少二环路、三环路的交通压力。目前，“2.5环路”在西面已经基本连通，其东段将结合新建沙河堡综合客运枢纽进行建设。按照成都市重大办的建设规划，机场路东延线工程预计工期为6个月，其中跨锦江大桥段在2007年国庆节后进入大规模建设期。作为“2.5环路”规划一部分的建材路，起于迎晖路，止于成洛路，长约1.4公里，红线宽度为40米，预计于明年底建成。届时，该片区的居民可以由此通往更多的放射性道路。（2）玉双路东延线二环路-沙河，含跨沙河大桥。全长约1.4公里，红线25米。已纳入2007年成都市建委重大办重点实施“八大工程”中的“出10、入城通道建设工程”。根据规划，玉双路东延线在二环路外将首先穿越“华润24城”，过沙河，经过“香港信和”366亩地块，到达本项目，且由本项目穿成昆铁路到达三环路。本项目正处于建材路与玉双路东延线的黄金十字交叉路口。（3）轨道交通、本项目所处位置，今后将是地铁七号线和地铁四号线的交换站口。、城际铁路根据规划，城际铁路枢纽经济圈规划占地5.8平方公里，车辆转乘等都在地下完成，而地面上区域将形成1平方公里的保和万年片区的中央商务区，同时还将修建市政公园等配套设施。依托城际铁路中心站建设，保和辖区将针对城际家庭休闲消费需求，以超大型综合购物休闲城为载体，打造一个综合性的大型区域性商圈。1.2.4、项目周11、边情况表2：项目周边情况项目位置紧临设施紧临道路宽度紧临设施情况相临其他配套设施情况A 地块东侧规划道路16米2423平方米街办用地；4250平方米养老院用地；20718平方米中学用地南侧市政公园35kv蓉玻线（防护绿地）蓉玻线：防护宽度10米18.20亩（12133平方米）；2.19亩（1463平方米）规划道路（玉双路东沿线）25米宽；“优品尚东”180余亩西侧建材路40米地铁7号线北侧现状房屋6层住宅8米宽大头河，河岸5米绿化带B 地块东侧建材路40米地铁7号线南侧市政公园规划道路（玉双路东延线）25米26.82亩（17882平方米）绿地3549平方米（含200平方米居民健身设施一处）；农12、贸市场4207平方米；公用服务设施用地5080平方米（含250平方米社区服务中心，配医务室）；4500平方米幼儿园用地西侧规划道路16米北侧二类住宅用地35KV蓉玻线（防护宽度10米）C 地块东侧规划道路16米南侧市政公园规划道路（玉双路东延线）25米19.03亩（12685平方米）18327平方米中学用地；7882平方米公用服务设施用地西侧规划道路30米16156平方米公用服务设施用地；110kv成槐线防护绿地1822平方米北侧二类住宅用地12876平方米小学用地；3748平方米幼儿园用地；8842公用服务设施用地；4150平方米农贸市场用地1.2.5、配套设施表3：配套设施情况配套设施名称13、位置距项目距离幼儿园（6所）东升幼儿园槐树店路37号800M杨柳幼儿园杨柳南路800M好日子双语幼儿园成渝高速路口芙蓉社区1000M小天使幼儿园晨曦幼儿园竟成路2号2000M金苹果幼儿园万科魅力之城二期4000M小学（7所）五桂桥小学五桂北路1000M成都市华建学校东校区槐树店路45号1000M杨柳小学迎辉路建材路口800M双庆小学长天路20号2500M沙河铺小学东大路与古雅坡路交汇处3500M成都市xx小学南校区二环路东三段33号3500M成都市万年实验学校二环路东三段3500M中学（5所）锦江育才中学双桂路21号2500M双庆中学长天路21号2500M川师大附中川师大旁（北大门）5000M14、成都市万年实验学校二环路东三段3500M成都南华实验学校xx大道崔家店3号3000M职业学校及大专、本科院校中国五冶职工大学（成都电大五冶分校）槐树店路800M四川理工学院成都教学分部槐树店路800M四川建筑职业技术学院五冶校区槐树店路800M成都交通高级技工学校槐树店路32号800M成都体育运动学校五桂北路6号800M成都经济技术学校五桂桥建材路1号800M成都大学十陵5500M四川师范大学净康路（北大门）5000M四川邮电职业技术学院静康路5000M指南针计算机总校万年场二环路口3000M成都市建设学校双林路45号3200M四川省林业科学院林业干部学校东大路与古雅坡路交汇处3500M农贸市15、场槐树苑（东升）农贸市场槐树店路交通学校门外800M竟成农贸市场竟成双桂路口2000M跳灯河农贸市场跳灯河路3000M农夫菜市二环路东三段3000M医院成都市老年康疗院东虹路1500M攀钢集团成都钢铁有限责任公司总医院万年诊所双林路17号3200Mxx区双桥子社区卫生中心双林路3200M成都市锦江区第二人民医院经华北路4000M双林中西医门诊部双林中横路3500M成都市万厚医院双桥子立交3500M成都市第六人民医院迎辉路1500M华庭诊所槐树苑拆迁安置小区800M恒康中西医结合门诊部槐树店路800M瑞华药业瑞华企业集团大厦（万年场）3000M槐树店路1000M同善堂槐树苑拆迁安置小区1000M16、xx惠民诊所槐树苑拆迁安置小区1000M博特医药连锁槐树苑拆迁安置小区1000M永银中医诊所槐树苑拆迁安置小区1000M商场国美电器万年场二环路口3000M永乐电器生活馆万年场二环路口3000M苏宁电器万年场二环路口3000M五星电器万年场二环路口3000M红旗连锁多宝寺分场槐树店路800M东风商场超市槐树店路800M双星体育休闲用品槐树店路800M红旗连锁长融分场长融路（槐树苑拆迁安置小区）1000M回音连锁超市长融路（槐树苑拆迁安置小区）1000M惠多超市便利店长融路（槐树苑拆迁安置小区）1000M农业银行槐树店分理处（建材路口）800M万年场分理处（双林路1号）3000M双林路支行（双林17、中横路22号）3500M建设银行双林路7号3000M双林中横路3500M中国银行双林路支行（双林中横路2号）3500M商业银行双林路138号3200M双林中横路89号3500M成都市农村信用社成都龙泉驿农村合作银行槐树店支行（槐树店路）1000M成都市农村信用社 （万年场二环路口）3000M通讯营业厅中国移动跳蹬河南路3000M中国电信电信沙河厅（沙河铺）4500M中国联通新惠通讯代理店（槐树店路）800M派出所万年场派出所长天路2500M保和派出所长春社区警务室槐树苑拆迁安置小区800M保和派出所东升社区警务室槐树店路89号1500M第二部分 市场研究2.1 宏观环境分析2.1.1 经济环境18、（1）2007年成都经济综合发展状况2007年，成都市以统筹推进“三个集中”和“三大工程”为核心，以产业结构调整为主线，经济社会呈现出加快发展、科学发展、又好又快发展的良好势头。综合来看，07年成都国民经济快速增长。经初步核定，2007年全市实现地区生产总值3324.4亿元，比上年增长15.3%。其中：第一产业实现增加值235.5亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值1504.0亿元，增长18.9%；第三产业实现增加值1584.9亿元，增长13.6%。一、二、三产业比例关系为7.145.247.7。按常住人口计算，全市人均生产总值达26527元（按2007年平均汇率折算为3634美元），增长119、3.7%。另一方面，市场物价上涨较快。受食品类价格大幅上涨影响，全年居民消费价格总水平比上年上涨5.2%。其中，食品类价格上涨12.4%，衣着类上涨1.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨2.7%，医疗保健和个人用品上涨1.7%，交通与通讯下降1.7%。商品零售价格总水平比上年上涨4.2%。工业品出厂价格上涨2.6%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。固定资产投资价格上涨5.4%。经济发展中存在的主要问题是：物价上涨过快，经济发展的资源环境约束加剧，结构性、体制性矛盾依然比较突出。（2）2008年第一季度成都市经济发展状况 经济保持较快增长势头初步核算，一季度，全市地区生产总值762亿元，20、比上年同期增长15.1%。其中：第一产业实现增加值42.5亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值356.5亿元，增长18.6%；第三产业实现增加值363.0亿元，增长13.0%。一、二、三次产业比例关系为5.6:46.8 :47.6，对全市经济增长的贡献率分别为1.9%、54.8%和43.3%。 工业生产形势良好一季度，全市工业实现增加值305.4亿元，增长22.0%，对经济增长的贡献率为54.7%，带动经济增长8.3个百分点。其中规模以上工业实现增加值257.2亿元，增长25.8。 固定资产投资继续增长一季度，全社会固定资产投资完成424.9亿元，同比增长27.5%。投资运行主要有三个特点：21、一是基本建设投资明显回升。一季度，基本建设投资完成173.6亿元，增长28.8%，增速比上年同期提高14.3个百分点。二是投资结构继续调整。分产业看，二产业投资比重继续提升,三产业投资比重下降。一季度，全市二产业投资占总投资的比重为32.2%，比上年同期提高0.8个百分点，其中工业投资占总投资比重提高1.3个百分点；三产业投资占总投资的比重为67.2%，与上年同期基本持平。分经济类型看，国有经济投资占总投资比重下降3.5个百分点，非国有经济投资占比上升3.5个百分点，其中民间投资占总投资比重上升4.6个百分点。三是工业投资增长较快。一季度，全市工业投资完成134.7亿元，增长32.9%，增幅比22、总投资高出5.4个百分点。其中：制造业完成投资128.4亿元，增长38.8%。 消费品市场持续繁荣一季度，全市实现社会消费品零售总额399.5亿元，增长21.3%。其中市、县和县以下消费品市场分别完成零售总额306.4亿元、21.0亿元和72.0亿元，分别增长22.5%、20.7%和17.0%。分经济类型看，非国有经济增长较快。私营个体经济增长23.1%；股份制及其他经济增长22.4%，外商及港澳台经济增长20.5%。 对外经济发展势头良好利用外资成效显著。一季度，全市新批外商投资项目85个，合同外资金额24.2亿美元,增长3.2倍；实际利用外商直接投资6.0亿美元，增长90.7%。增速比上年23、同期提高59.8个百分点。外贸进出口增长较快。一季度，全市实现进出口贸易总额26.2亿美元，增长66.8%，增速比上年同期提高48.1个百分点。其中出口额14.1亿美元，增长45.4%，增速比上年同期提高11.7个百分点。 市场物价涨幅有所回落一季度，我市居民消费价格累计上涨7.8%。其中食品类价格上涨23.1%，比同期提高20.1个百分点。进入3月以来，我市消费价格有所回落，当月同比上涨7.6%，比2月回落0.8个百分点，其中：食品类价格回落2个百分点。工业品价格继续走高。1-3月，工业品出厂价格同比上涨4.4%，涨幅提高2.2个百分点；企业生产原材料、燃料、动力购进价格上涨11.0%，涨幅24、提高4.8个百分点。 经济运行质量稳步提高财政收入快速增长。一季度，全市财政总收入达到344.6亿元，比上年同期增长54.7%；一般预算收入98.5亿元，增长54.4%；其中税收收入59.8亿元，增长44.6%，增速比上年同期提高9.9个百分点。金融形势稳定。3月末，金融机构各项存款余额为6918亿元，增长25.3%，其中城乡居民储蓄存款余额2692亿元，增长10.7%，储蓄存款增速较上年同期回落2.6个百分点；金融机构各项贷款余额为4379亿元，增长22.8%，增速较上年同期提高2.8个百分点。城乡居民收入稳步提高。一季度，城市居民人均可支配收入4447元，同比增长16.8%；农村居民人均现25、金收入为2272元，增长12.4%。就业形势基本稳定。三月末，全市有城镇单位从业人员137.4万人，其中，国有经济单位77.1万人，比上年同期减少3.0万人，其他经济单位50.8万人，增加3.1万人。城镇登记失业率为2.72%。 企业景气指数保持较高水平企业景气调查显示，一季度，企业家信心景气指数为148点，企业综合生产经营景气指数为147点，比上年同期分别提高12.3点和9.9点，指数保持在相对较高的中度景气区间内运行。2.1.2 政策环境（1）金融货币政策2007年的中国经济处于高位加速运行的态势，但同时也面临贸易顺差加大、货币投放过快、物价持续上涨等问题。今年为预防经济过热的金融货币政策26、对房地产市场也造成了重要的影响。面对过剩的流动性引起的通货膨胀压力，今年出台的货币政策从频率和力度上都是近年来罕见的。央行3月18日、5月19日、7月21日、8月21日、9月15日、12月21日共6次加息，8月起储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20调减为5%，一年期贷款利率由年初的6.12%上升到年底的7.47%，存款准备金率经过年内的10次上调。（参见图1）图1：2007年存款准备金、利率和CPI情况一系列针对国民经济的“从紧”政策也体现在了中国经济的重要行业房地产业上。最直接反映是今年9月底央行和银监会出台的关于加强商业性房地产信贷管理的通知和12月出台的补充规定。规定对已利用27、贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。另外。央行同时严格限制了按揭和加按揭贷款，进一步紧缩住宅贷款。一系列的从紧货币政策不仅加大了开发企业的资金压力，房地产需求方的投资者也面临更大的风险，甚至是对整个房地产市场预期的转变，预见未来市场资金收紧的风险所带来的风险值得重视。就重庆市场而言，以自住为首要购房目的的消费者占到约90%左右（数据源于中原近几届房交会需求调查），紧缩政策对购房者的影响相对于一线城市而言较低，对城市未来发展的预期和刚性的住宅需求使大多数的购房者会按原计划购房，少部分的购28、房者会选择观望和延后购房。从2007年中央经济工作会议来看未来的金融政策。预计2008年国家将采取紧缩的货币调控政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。对房地产业的调控将是在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，抑制房地产投资过快增长，防止经济增长过度依赖投资。（2）土地政策今年国家出台了关于提高土地一费两税征收标准、工业用地全面实行招拍挂、加大闲置土地处置力度以及多项土地专项治理等调控措施，土地调控的政策手段正在日趋多元化，不仅以规划和供应计划来调控土地，更利用了土地价格、土地税收和土地供应等调控手段。2008年土地调控政策仍是多元化的，重点在于措施29、的落实，并有效地解决土地利用问题。表4：2007年出台土地政策列表政策名称发布单位颁布日期实施日期对房地产市场的影响 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局1月7日2月7日各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法，正式向企业征收30-60不等的土地增值税。国务院关于开展第二次全国土地调查的通知国务院5月15日7月1日第二次全国土地调查，查清土地利用状况，为严格土地管理提供依据。关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知国土资源部7月2日7月2日促进工业用地节约集约利用，做好工业项目建设用地控制指标修订。关于开展国有土地使用权出让30、情况专项清理工作的通知监察部8月07年8月治理捂地囤地的行为。最新版本招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部10月9日08年10月明确工业用地须通过招拍挂出让，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款后才能获得，不得按比例分期发放。土地储备管理办法国土资源部、财政部、央行12月3日12月3日为规范我国土地储备的全国性第一部法规，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行。（3）保障性住房政策2007年国家对保障性住房的调控措施格外引人注目。国家对保障性住房的调控不仅包括保证低收入者的住房问题，也有信号表明，政府也意将占城市主体的中等收入群体纳入保障性住房的范畴。这些信号对未来31、房地产市场的格局也会产生很大的影响。今年8月和11月，各部委先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、廉租住房保障办法和经济适用房管理办法，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，明确廉租房的对象为城市低收入住房困难家庭，对其实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，只能拥有有限产权，单套经济适用住房的建筑面积要在60平方米左右。另外，廉租住房保障资金管理办法等文件又从保障性住房的资金保障和工地供应上做出规定，其中包括了廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70。（参32、见表5）另外，温家宝总理年底在关于解决房地产问题的“四点考虑”的讲演中首次提到了“经济适用房大多数是面向中产阶级的”、“对于高档住房，主要靠市场调节”等观点，也预示着保障性住房的覆盖面将不断扩大。与以往对房地产市场的调控相比，今年出台的保障性住房文件最大的不同就是政府不是全面的对市场进行干预，预示着政府对后的住房宏观调控的重新定位，遵循保障性住房和商品房市场两条线的道路。因此，我们预计，今年国家关于保障性住房的调控虽然在短期内不会对商品房市场格局造成太大影响，但从长远来看，不同的消费群之间的产品差异将会扩大。虽然保障性住房制度在不断完善，但对普通商品住房在短期内不会有太大冲击。目前政府建立保障33、性住房体系的对象重点是低收入人群，而目前重庆市场上供应和成交的主体仍是普通商品住宅，其消化对象是重庆市的中等收入家庭。政府建立的保障性保房的主体：廉租房、经济适用房、两限房等均难在短期内惠及重庆市住宅消费主体，保障性住宅政策难对普通商品房造成太大冲击。表5：2007年出台保障性住房政策列表编号政策名称颁布日期实施日期颁发单位对房地产市场的影响1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见8月中旬8月中旬国务院解决城市低收入家庭住房困难的问题。2关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知9月30日9月30日国土资源部要求廉租房、经济适用房、中低价位和中小户型普通商品房建设用地，其年度供应总量不得34、低于住宅供应总量的70%。3廉租住房保障办法11月26日12月1日建设部、财政部、国土资源部等九部委明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。4廉租住房保障资金管理办法11月14日08年1月财政部廉租房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用。土地出让净收益资金中不低于10%的比例用于廉租住房保障。5经济适用房管理办法11月30日建设部、财政部、国土资源部等七部经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，只拥有有限产权，可优先回购，单套经济适用住房的建筑约60。6重庆市廉租住房保障申请办理办法，9月30日重庆市国土房管局严格规定申请廉租房条件及申请过程中。35、7农民工购买首套住房实行契税优惠10月11月1日重庆市财政局对农民购买商品住房实行契税优惠政策。（4）物权法颁布并实施中华人民共和国物权法于2007年3月16日签发，于2007年10月1日起实施。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，其目的在于“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”。物权法首次承认和明确了物权的私有性，约定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”物权法的颁布对于作为物权之一的房地产及其行业具有重要的影响。尽管在目前情况下城市土地所有权仍归国家所有，但物权法承认了业36、主对房屋所有权和土地使用权的所有权，并明确其该项权利是受法律保护的。物权法的出台将在一定程度上刺激了消费者对于房地产的消费需求，房地产所有权或使用权的持久性得到保证的前提下，“一铺养三代”的消费观念将更加深入人心。同时，物权法的出台也使房地产资产的金融性得到进一步体现，房地产将会逐渐成为民间资本的主要投资方式之一。整体而言，物权法首次明确了房产的私有性，使房地产行业的根基得到保证，公民的住房消费需求有望得到进一步激发和体现，有利于促进房地产行业的长远发展。（5）其它调控政策除了以上提到的金融货币政策、土地政策和保障性政策外，2007年的国家政策还从税收、房地产市场秩序整顿和限制外资等方面进行宏37、观调控，具体内容参见表6。表6：2007年国家宏观调控其它政策列表政策名称内 容发布单位颁布日期实施日期对房地产市场的影响 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法，正式向企业征收30-60不等的土地增值税。国税总局1月7日2月1日通知精神的落实，可能会抑制房地产投资的增长，但有可能间接导致房价的上升关于开展房地产市场秩序专项整治的通知针对房地产项目审批、开发、交易、中介等环节开展房地产市场秩序专项整治，打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制。建设部、国土资源部等八部委3月29日4月下旬强调38、规范市场秩序，促进房地产业持续健康发展。关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严处地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。监察部3月19日3月19日强调规范市场秩序，促进房地产业持续健康发展。关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知在进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜作出了规定。商务部是、外汇管理管局5月23日5月23日进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。外商投资产业指导目录(2007年修订)对外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营39、领域等继续限制，增加了进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。发改委、商务部12月1日12月1日着眼于产业调整，需待政策细则出台。（5）成都本土重点政策“成都十条”“成都十条”正式名称为关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见，全文如下：为认真贯彻落实国务院关于汶川地震灾后恢复重建条例的有关精神，促进我市地震灾害后房地产业恢复发展，扶持居民安居置业，现提出如下意见：一、 鼓励社会力量参与灾后重建各类企业、社会团体和个人可以通过投资、联建、土地整理、项目转让等方式，开发建设普通商品住房、旅游服务设施和商业服务设施。鼓励各类企业、社会团体和个人积极参与基础设施、公共服务设施和集中40、安置住房建设。已建成和在建的普通商品房，政府可以根据需要按照公开、公平、公正的原则进行采购，用于集中安置和危房改造安置。二、 加大金融支持服务力度各类银行业金融机构要按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知（银发2008 152号）的精神，进一步加大对我市企业的支持力度。对有良好社会信誉、发展业绩和积极参与灾后重建的房地产、建筑安装企业，应按有关政策继续给予信贷支持。对因灾不能按时偿还贷款的房地产企业，不催收催缴，不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得有效益的开发建设项目的信贷支持。三、 依法落实各项税收扶持政策税务部门要按照财政部、国家税务局关于认41、真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知（财税62号）的精神。充分考虑当前我市房地产开发企业和建筑安装企业的实际困难，认真落实好税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策。在实际征收工作中注意依法掌握清算、预征的节奏和力度，帮助企业共渡难关。四、 鼓励建设项目按期开工按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009年5月31日前，房地产企业按期开工的，报建费在166.5元/平方米的征收标准上减免48元/平米。经国土资源部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，报建费减免36元/平米，；延期不超过1年开工的，报建费减免24元/平米。在经批准的延长期内不作为闲置土地。五、42、 加大住房保障力度我市因房屋毁损或房屋有安全隐患的城镇居民，经相关机关审核同意，可申购经济适用房、租凭廉租房住房。因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品房的，可享受首次购房的信贷优惠政策。凡在我市购买70平米以上的商品住房的，可按有关规定办理入户手续。六、 降低公积金贷款首付比例购买商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可以我市申请住房公积金按揭贷款购买商品房。七、 实施购房财政补贴购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量43、住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。购买90平方米(含90平方米)以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米(含144平方米)商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米(含180平方米)商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴。在2009年5月31日前购买商品住房的我市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税）地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。八、 鼓励盘活利用已出让地块对已通44、过招、拍、挂等方式取得土地使用权的地块，符合城市规划，具有地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用权人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国土使用证。对出让取得开发用地使用权的企业，可以土地使用权与他人联合开发，国土资源部门应为其办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续。规划、建设等部门应为其办理项目报建手续。以土地使用权进行联合开发所产生的各方当事人的权利义务，应由其按有关法律规定通过协议约定。对出让取得开发用地使用权的企业，因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，经国土资源部门审核批准，可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企45、业，有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。已按招、拍、挂方式出让的经营性用地，因地震灾害原因，不能按合同约定期限缴纳土地价款的，房地产开发企业可提出延期付款申请，经国土资源部门审核批准，地价款的付款期限可适当延长，延长期不超过半年。在批准延长期内，不计滞纳金。九、 简化审批，放宽维修资金使用范围建筑区划共用部位、共用设施设备因地震损坏，可提出房屋专项维修资金使用申请，在保修期内不属建筑质量问题的也可提出申请，房屋专项维修资金监管部门按紧急维修程序及时调查、核实、划拨资金。十、 提高审批时效、强化政务服务市级部门、五城区政府要高度重视房地产业的恢复发展工作，营造宽松的发展环境。要加强46、同企业的联系，及时解决企业经营活动中遇到的困难。要按照“统一受理、分头审批、限期完成、集中回复”的原则，在立项、规划、用地、建设、产权办理五个环节推行主协办工作制度，减少审批环节，缩短审批时限。市级有关部门要密切配合，依据本意见制定具体实施办法，保证各项政策措施顺利执行。本意见中的房屋面积按建筑面积计算，购房时间以商品房网上签约时间为准。本意见实施前已购买的商品房，通过退房后再购的方式（包括换名购买）改变网上签约时间的，不享受以上政策。本意见中有关购房优惠政策除所得税补贴外，适用对象为凡在我市锦江、青羊、金牛、武侯、xx区（含高新区）范围内购买商品住房的市内外购房者。我市其他区（市）县可参照执47、行。本意见自公布之日起至2009年12月31日执行。本意见实施期间，国家、省有新的优惠政策出台，按国家、省的规定执行。意见涉及居民购房补贴、首次购房信贷优惠、鼓励企业恢复生产等多方面内容。对政府部门提高审批时效、强化政务服务提出了要求。意见从2008年6月15日起至2009年12月31日，在成都市锦江、青羊、金牛、武侯、xx区（含高新区）范围内执行。意见一共十条，涉及居民购房补贴、强化政务服务、落实中央政策以及鼓励企业恢复生产等多方面内容。此外，居民购买商品房或二手房都会享受到极大的实惠。根据意见，成都市因房屋毁损或房屋有安全隐患的城镇居民，经相关机关审核同意，还可申购经济适用房、租赁廉租住房48、。同时，建筑区划共用部位、共用设施设备因地震损坏，可提出房屋专项维修资金使用申请，在保修期内不属建筑质量问题的也可提出申请，房屋专项维修资金监管部门按紧急维修程序及时调查、核实、划拨资金。意见中加大了对受灾城镇居民的住房保障力度，鼓励灾后居民购房置业，同时充分体现了成都敞开胸怀、更加开放，为大力支持全省灾后重建、扶助灾区居民安居置业应尽的责任和义务。除购房给予不同程度的补贴外，为缓解居民购房压力，意见对公积金贷款也有了新的规定，降低首付比例，延长了贷款期限。意见中明确，鼓励社会力量参与灾后重建，鼓励在地震中遭受损失的房地产开发企业恢复生产，在金融、税收、土地等方面给予开发企业大力支持，降低开发49、企业因地震造成的损失。其中，对因灾不能按时偿还贷款的房地产开发企业，不催收催缴、不罚息、不作不良记录，不影响其继续获得有效益的开发建设项目的信贷支持。意见还要求政府各部门进一步提高审批时效、强化政务服务，有助于为房地产业的恢复发展营造宽松的环境，加快灾后重建，也有助于购房者在办理产权登记时享受到更便捷的服务。同时，意见鼓励盘活利用已出让地块，对已按招、拍、挂方式出让的经营性用地，可延长地价款的付款期限，不计滞纳金等。因此，意见的出台对成都房地产市场的利好是不言而喻的，但是未来还需要众多配套文件的出台及其他市县的安置方案实施细则来进一步完善。2.1.3 规划环境（1）东部新城东部新城范围在外环路50、以西，沙河、成仁路以东，成南高速以南，成龙路以北区域，建设用地面积62万平方公里，人口74万；是成都市向东发展战略和对外开发的黄金地段。东部新城区域的规划采用了国际上非常先进的多元网络城市理念；定位以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主，具有历史、人文特色的生态型城市新区。该“新城”自身优势明显，交通十分便利，有东西走向的成渝高速路、成南高速路、成洛路、老成渝路，有南北走向的二环路、牛龙路、建材路以及三环路，毗邻规划中占地5000亩的沙河堡火车站及配套，是成都市向东发展交通枢纽核心地带。（2）片区规划保和街道东升、团结片区位于三环路都市经济“大走廊”、xx大道经济带的交汇处，紧邻成都理工大学51、塔子山公园。成渝、成南、成绵高速，成洛路、xx大道以及成绵乐城际高速等重点道路都在保和辖区交汇。根据xx区规划：以东方新城、迎晖路片区、“二十四城”为载体，整体、成片规划发展房地产业和商贸服务业；在建材路（机场路东延线的一段）两侧、保和辖区与万年辖区交汇的地方打造一个东部新城的片区商业中心，并与城际铁路枢纽经济圈对接；依托保和城际铁路中心站，针对城际铁路形成的消费需求，建设超大型综合购物休闲城、银行、电信等设施，按东部新城的标准分别在两大功能区打造规格不同的城市区域中心，形成城市形态优美、配套服务完善、充满活力的东部新城。（3）规划中的待建设施据xx区建设局资料，保和-万年片区将新建社区卫生52、服务中心、规划修建大型文化娱乐设施（暂名为“xx大剧院”），依托成都体育学校建成较大规模的市民体育运动场所，规划修建恐龙博物馆。“该片区计划在未来5年内引进石室中学、泡桐树小学等高品质学校的教育资源以及其他文化教育设施，全面提升东部新城的教育环境！”根据成都市规划局“多宝寺片区规划”，项目周边拟建的配套设施情况如下：本项目A、B地块拟建商业状况项目B地块为商业金融用地，总面积33.96亩（22639.17），容积率4.0.建筑密度45%，可建地上建筑面积为90557。项目A块土地中，商业用地面积9.1112亩（6074），按容积率4计算，可修建商业建筑面积24296。A、B地块共计商业建筑面积53、11.5万；属于区域内最大的集中商业项目。本项目被规划为万年场、多宝寺片区中心商业配套核心，片区内其他楼盘多为临街小商铺。周边2公里以内不再设大型商业配套规划。明达玻璃厂地块拟建设施情况与B地块一墙之隔的200余亩土地目前为明达玻璃厂所有，城区规划为2类商住用地。根据“东调”政策，该厂目前正在异地建设新厂，老厂地块将于2008年底拆迁，2009年3月上市拍卖。从区域控规知，该地块邻建材路部分也是商业。所以，可以共同组成区域内最大的商业集中区。拟建其他配套设施情况根据成都市规划局多保寺片区控制性详规，本区域方圆1000米内，拟建中学2所、小学3所、幼儿园5所、养老院2所、农贸市场4座，另有街道办54、事处和派出所各2个，还有3个菜市场；其他配套有六处居民健身设施、两处文化活动站、一个公共停车场。详见下表：配套设施名称序号方位占地面积（m2）最近距离（m）幼儿园1北偏东4582约1802东南4373约4003南4500约804西南3576约10005西北3748约450小学1北偏东15338约1802西北12876约6003西南13760约600中学1北偏东20718约402西南18327约100养老院1东4250约302西南4000约650农贸市场1东南5003约2302南4207约503西南9132约9004北偏西4150约120街道办事处1东2423约302西南2425约700派出所155、东2436约702西南2139约700机动车地下停车场1东南5023约300社区服务中心1南5080约50文化中心及居委会1西南11521约5002.2 成都房地产市场分析2.2.1 土地市场（1）06年成都市区土地市场分析2006年，成都市区供应93宗（拍卖63宗，挂牌30宗），共计6907亩，成交86宗6470亩，成交金额180亿元，流拍及停标7宗437亩。图2：成都市区（五城区含高新区）近年土地成交量走势（单位：亩）随着2003年土地市场规范、旧城改造力度加大及各区域地王的出现，成都市土地交易量逐年递增。2004年由于中海1811亩、合计黄埔1036亩等大宗地块的推出，该年土地成交量达到56、第一个高峰。2006年更是由于华侨城在城北沙西线的3055亩，不仅单宗地块规模达到历史之最，也让06年的市区土地成交量达到又一个高峰。图3：2006年成都市区各方位土地成交量（单位：亩）图4：2006年成都市区各环域土地成交量（单位：亩）图3和图4中的数据均为计入城北沙西线3055亩华侨城地块。按方位来划分，2006年成都市区范围内东部和南部的土地成交量最大，西部和中部相对较少，也说明07年及08年房屋供应的主力也将集中在东部及南部。按环域来划分，2005年二三环内土地成交占了整个成都市区土地成交的绝大部分，06年三环外的土地成交量显著上升，基本与二三环内的土地成交量持平，这也是城市发展的必然57、规律。2006年成都市区土地交易竞争异常激烈，地价节节攀升。从成交均价看，市区拍卖土地平均地价由2005年292万元/亩增至2006年的511万元/亩，增长了近一倍（见图5）；为了城市容貌的改变，整个成都市都较为提倡高容积率，因此楼面地价的涨幅没有单亩地价的涨幅大，但是拍卖土地的楼面地价也增加了近500元/平方米（见图6；按区域划分，城南和城西的土地成交均价最高，城东和城北相对较低（见图7）。另外，从成交价与起拍价的比率来看，成交价在起拍价一倍以上的成交地块所占的比例已由2005年的16%激增至2006年的44%，这些都表明开发商对成都楼市未来发展的良好预期。图5：2006年与2005年成都市58、区土地拍卖、挂牌成交均价（单位：万元/亩）图6：2006年与2005年成都市区土地拍卖、挂牌平均楼面地价（单位：元/平方米）图7：2006年成都市区各区域地块成交均价（单位：万元/亩）城北城东城西城南市中心一环二环三环380509560350(挂牌)564363175(挂牌)530(挂牌)307(挂牌)266(挂牌)563(挂牌)168(挂牌)1043680453347606469注：图5、6、7中数据均未计入城北沙西线3055亩华侨城地块（2）07年15月成都全市土地市场分析统计范围包括五城区、高新区，以及龙泉、温江、双流、都江堰、郫县等近郊区。据不完全统计，2007年15月成都全市共成交759、1宗地块，总计3997.6亩，共计成交金额约141.64亿元，土地成交均价为354.3万元/亩。其中，成都市区共成交37宗地块，总计1990.4亩，成交金额约121.49亿元，成交均价为610.38万元/亩，比06年全年土地成交均价上涨了29.6%。市区范围内，xx和高新区成交量最大，说明进入2007年后，城东和城南仍是土地交易较为活跃的区域。周边郊区以郫县的成交量最大，其次是都江堰区和龙泉驿区（见图8，不包括未计入统计范围的区域，温江区数据为零可能是无法获取数据的原因）。五城区的土地成交均价都突破500万元/亩，高新区的成交均价也达到454.7万元/亩，其中锦江区以1174.1万元/亩的成交60、均价高居榜首；郊区中，龙泉驿区和郫县的成交均价突破110万元/亩，领跑郊区市场（温江区无法获取数据，见图9）。图8：2007年15月成都全市各区域土地成交量（单位：亩）图9：2007年15月成都全市各区域土地成交均价（单位：万元/亩）（3）区域对比分析 市区表6：成都市区各区域楼面地价楼面地价等级区域最高楼面地价(拍卖)2006土地成交(亩)土地供应量与地价关系级区域城中3000元/平米以上242量少价高（CBD区域）级区域城西20003000元/平米292.1量少价高城南20003000元/平米1017.6量价齐高(三环外区域为主)级区域城东二环内2000元/平米二三环10002000元/平61、米1258.9量多价低级区域城北1000元/平米以下10002000元/平米605（不含华侨城地块）量少价低（环境限制）后期已整理出大量空地表7：成都市区各区域楼面地价涨幅楼面地价涨幅等级区域楼面地价涨幅100%片区楼面地价基数与增幅关系基数增幅增幅影响级区域城东建设路理工大九眼桥沙河静居寺川师大中高领涨级区域城中整体高高领涨级区域城北五块石沙河片区低中补涨级区域城西城南无涨幅超过100%片区高低补涨表8：成都市区各区域住宅均价房价等级区域房价房价与供需量级区域城中单价上限已突破10000元/平米量少价高级区域城西城南三环内住宅均价普遍超过5000元/平米，高于城东城北约1000元/平米；三环62、外的外双楠、南部新区片区已率先突破5000元/平米量价齐高级区域城东三环内均价集中在41004500元/平米量高价低级区域城北三环内均价集中在38004200元/平米量少价低表9：成都市区各区域住宅均价涨幅房价涨幅等级区域房价涨幅20%的片区房价基数与涨幅关系房价涨幅与供需量增幅关系基数涨幅涨幅影响级区域城西光华片区黄忠大道片区高快领涨供需量基数高且快速增长整体区域均价快速增长城南神仙树片区高较快领涨供需量基数高且快速增长整体区域均价快速增长级区域城东八里建设路万年场较低快补涨供需量基数高但增速较缓局部区域均价快速增长级区域城中最高较低尚有一定空间供需量基数低整体区域均价增速较缓级区域城北李家63、沱片区低低补涨潜力巨大供需量基数低、急速增长均价增速较缓表10：成都市区各区域住宅均价与供需量涨幅区域目前住宅均价目前住宅供需量土地供应量与地价关系楼面地价占房价比重预计房价涨幅潜力基数涨幅基数增幅供应量楼面地价城东较低快较高急速多较低2030城南高较快高快较多高3040城西高快高快较少高40城北低慢低较快少低1020城中最高较慢低较慢少最高30402006年以来，城东的土地成交量稳居各方位之首，将会是未来几年成都市区内房地产开发的热点区域。据不完全统计，2007年城东楼市的总体放量将在400万平米左右。其中东二环路区域就有150万平米的供应量，占总体放量的38%左右。同时，城东地价上涨幅度最64、高，2005年仅250万元/亩左右，到2006年12月715万元/亩，再到2007年3月龙湖的815万元/亩，地价成倍增长。再加上众多国内知名开发商进入城东，主要集中在东二环区域，包括首创、龙湖、万科、华润、阳光100等。城东房价上涨的潜力不可限量，将逐步与城南和城西的房价持平。城南和城西目前供应较大，但城西土地供应量较少，未来将不是热点区域。而城南仍保持较大的土地供应量，主要集中在南部高新区，23年内城南能将是成都楼市的热点板块。城中区域的房地产开发已逐步趋缓，主要以商务及商业物业为主，但其城市CBD的核心地位不可动摇，因此也是一个不可忽视的板块。城北由于自身环境改造速度较慢，暂时还无法成为65、成都楼市的主力板块。 郊区图10：近年来各郊区（温江、双流、龙泉、郫县）住宅供销量走势（单位：万平方米）郫县温江双流龙泉图11：近年来各郊区（温江、双流、龙泉、郫县）住宅均价走势（单位：元/平方米）郊区之中，城南双流在与市区无缝连接后，在远大、中粮、大连海昌、雅居乐等大牌开发商的带动下，发展势头明显。温江是继双流之后又一崛起的郊区，尤其是光华大道两侧，大盘云集，市场开发热度直逼市区。到2007年，郫县随着中信集团与政府合力打造的东南部新城建设，也进入了快速发展的阶段。同时，龙泉在占地面积3平方公里东山国际新城，500亩御源大湖区、300亩艺锦湾的推动下，将走出低谷，迎来新的发展契机。另外，新都66、区、都江堰市等近郊区也在成都大发展的环境得到有力的带动，房地产市场也在快速成长中。2.2.2 商品房市场（1）数据指标2006年，成都房地产投资额在2005年的高基数的基础上继续快速增长，连续第二年增速超过全社会固定资产投资增幅，并且超过全国房地产投资额平均增幅15.6个百分点。图12：成都市历年房地产投资额及增幅（单位：亿元；）2007年15月，成都全市商品房新增供应1039.89万平方米，同比增长39.3%；成交901.40万平方米，同比增长14.4%。其中，商品住房新增供应856.08万平方米，同比增长43.7%；成交785.68万平方米，同比增长14.0%。同期成都市区（五城区含高新区67、，下同）商品房新增供应547.04万平方米，同比增长64.5%；成交469.71万平方米，同比增长27.1%。其中，商品住房新增供应413.75万平方米，同比增长69.3%；成交389.56万平方米，同比增长27.7%。图13：成都市区（五城区含高新区）住宅供销量及增幅（单位：万平方米；）04年之前，成都市区住宅市场略微供不应求；05年以来，住宅供应保持高增长率，住宅市场供求关系发生转变，供略大于求；06年之后住宅销售量也进入一个持续快速增长期，市区住宅市场供需基本平衡。2007年15月，市区成交的商品住房中有54.9%的面积被本地人买走，4.9%的住房被郊区（市）县人员买走，另有40.2%的68、面积被外地人买走，与去年全年基本持平。其中，28.4%的住房被本省其他地区个人买走；11.5%的住房被外省市个人买走；0.3%的住房被境外人士买走。这说明，成都对外具备较强的辐射和吸引力。2007年15月，前5个月，全市商品房成交均价为3905元/平方米，其中住房成交均价为3764元/平方米。同期，成都市区商品房成交均价4650元/平方米，同比上涨6.5%，涨幅较去年回落3个百分点；其中住房成交均价4480元/平方米，同比上涨16.94%，涨幅较去年全年回落1.8个百分点。图14：成都市区（五城区含高新区）住宅均价及增幅（单位：元/平方米；）（2）市场特征供应激增市场低迷依旧交易数据显示，0869、年第一季度，成都主城区共成交商品房面积约187万平方米，交易量同比下降约三成；而供应量同比增加了约86%。季度末可售量达到了约1510万平方米，较07年同期增长28.6%。供销比居高不下 图中显示，07年1-3月供销比在1.0以下，而08年1-3月该指标一般在1.4-2.5之间，供应量远大于销售量。可见，在市场未见回暖的情况下，供应量却有大幅度增加，未来竞争将会更加激烈。4月份将进入传统的推盘旺季，预计供应量仍将会有大幅度的增加，但市场是否回暖仍是个未知数，楼市将掀起一轮惨烈的竞争。商品房的交易价格呈现相对平稳，小幅回落的态势。 价格主要集中在3000-8000元/平方米价格显示，主城区的住宅70、价格主要集中在4000-8000元/平方米，第一圈层的住宅价格则主要集中在3000-5000元/平方米。市场低位盘整，开发商优惠力度加大今年春季，品牌开发商率先举起各类“优惠”大旗，纷纷“平价走量”，加速资金回流速度，并保证年度销售任务计划的实现。以蓝光为代表的品牌开发商集中优惠走量，是造成3月初市场“回暖”迹象闪现的主要原因。目前市场周成交量在10-15万平米之间震荡。由于供需对峙，降价和优惠促销的状况在房交会和五一期间更甚。2.3 区域市场分析2.3.1 土地市场项目位于成都市xx区，东三环和二环之间，项目周边房地产开发用地近期的成交情况见表11：表11：项目周边土地成交情况序号地块位置面71、积(亩)成交单价(万元/亩)楼面地价(元/平方米)竞得人成交日期1xx区二环路东二段五号82.636162200成都龙湖2006-9-82xx区建设路1号70.417152145成都万科2006-12-153xx区二环路东二段1号1138152445成都龙湖2007-3-304xx区二环路东二段29号38.668102437成都永进合能2007-4-205xx区二环路东二段6号148102437成都万科2007-4-206xx区迎晖路33611303390香港信和2007-7-207xx区双桂路以南25912003560新鸿基2007-12-178xx区双庆路51号77.514802400干道72、建设总公司2007-12-179本项目90.1965919822007-12图15：城东xx区近年来典型地块成交价格走势（单位：万元/亩、元/平方米）香港信和龙湖万科龙湖首创华润图16：成交地块分布图8976543122.3.2 商品房市场随着“东调”政策的逐步实施，市政基础设施的不断完善，城东区域是近来成都市的一个热点板块，开发量居成都五城区各方位之首，价格近来也在稳步提高。目前项目周边的开发氛围已经比较成熟，已经聚集了众多知名开发商，龙湖、华润、万科等都已正式进入，香港信合近期以天价拍下周边一块366亩土地也正说明了竞争的激烈性，此另外还想进入的开发商也多不胜数。从产品形态来看，周边项目主73、要以高层住宅为主，周边典型楼盘见下表：项目名称项目地址面积区间（）形态均 价（元）进度银玺xx区建设北路三段，联华超市正对面378332层其中商业3层；地下2层未定6月销售进场上城国际xx区xx大道与二仙桥东路的交汇处塔楼加裙楼，商住未定未开盘，下半年开首创国际城xx区东三环路成渝立交桥外侧未定未开盘，基础施工中汇融云庭xx区二仙桥北二路7号60-130 塔式2单元420户32层48001月开盘，房源还比较充裕水岸华庭xx区东二环、万年场、沙河畔、长天路60-130小区，电梯高层57001月开盘，房源比较充裕锦绣上城xx区二仙桥南一路6号建设北路三段（世纪联华对面）47-122小区，电梯高层未74、定9月开盘漫岭云天xx区东三环内华龙路中段，建材路口51-109主力47-672栋4单元半围合，高层折前4500排号中富丽东方xx区东三环与成渝立交桥78-9888的主力小区，仅剩一栋可售4200起折后均价450019号开盘3万存款证明排号天空城xx区xx大道二段26号（成都理工大学旁）53-12286的主力7栋电梯高层，围合式朝外的4300均价。朝内的4800均价销售已过半，尚东美林xx区保和乡东洪路（三环与成渝路的夹角）83-120全小高层，均价5000，折后4800尾房销售华润24城xx区双桥子原成都420厂厂区第 8 栋87-90电梯高层均价714990左右的2房快清盘了，124左右的75、三房几乎没动优品尚东xx区建材路66号第15栋76-88电梯高层15栋4849成交均价尾房销售万科魅力之城xx区东三环5段万科路1号118电梯高层成交均价5366房源尚多第三部分 项目预定位3.1 项目SWOT分析3.1.1 项目优势分析（S）（1）“东部新城”的优势区域发展最大的推动因素是自身特点、交通优势、产业现状和xx区政府远景规划，“东部新称”发展潜力巨大，随后还有大量土地推出，一旦集群效应显现，房产开发将会很快形成规模。业内人士分析，目前品牌企业云集，规划条件宽松且前瞻性较好的东部新城片区，在外来人口不断增多，购房压力不断增大的环境下，将在五年内成为成都最为重要的住区之一。（2）片区76、规划的优势按照成都市土地总体利用规划，保和辖区近万亩土地规划为商住用地，以高层为主，并将打造成为人流、物流、资金流、信息流发达的核心地带，逐步建成成都向东发展的“区域性中央商务区”。成都市规划局xx分局有关人士分析，未来5年-10年，保和万年片区的人口将达到20万以上，这个城东最大的人居聚集地，将成为助城东腾飞的最大“发力点”。（3）地铁经济、城际铁路经济的优势本项目地处成都地铁4号线和7号线交汇的成洛路站旁，加之“绵成峨”城际客运专线及规划的成渝客运专线，在东三环内侧的东部新城、西地块西侧、新成都站均设立了换乘站，再加上新成都站配套设置的公交车场、长途汽车场、出租车场及社会停车场，未来的东三77、环，尤其是这里的东部新城区域必将成为成都交通最为便捷的居住区之一。（4）项目紧临77亩城市绿地的优势项目紧临66.15亩市政公园（其中：33.4323亩为本项目代征绿地），属于区域内最大的城市街头公园；加上公园旁11.02亩街头绿地，绿化面积总共77.17亩。因其与本项目代征绿地融为一体，是本项目业主专享的公园。77.17亩绿地汇聚一处，这在城东二、三环路之间是极为稀有的宝贵资源，也是区域内最大的街头公园，由于面积较大，其绿化品质有打造的空间。（5）交通优势本项目北距成洛大600m，南距蜀都大道迎晖路300m，向东1500m为三环路东四段，向西约3000m为二环路东三段；构成由机场路东延线、二78、环路、三环路、成洛大道、蜀都大道和玉双路东延线组成的“四纵三横”立体式交通网络。这使本项目的业主可以轻松便捷的自驾出行。因本项目公交线路众多，且与周边各公交车站和几个长途汽车站距离较近；加之地铁4号线、7号线在这里交汇，成际铁路枢纽距离项目不到远，这些又给本项目业主搭乘公交线路出行带来极大的便利。尤其是在玉双路东延线通车后，本项目穿越“信和”366亩地块、“华润”24城到达二环路的时间，将不到10分钟。（6）便于分期开发的优势因本项目用地被规划道路划分为三个地块，则可根据市场情况，分期开发。而分期开发，更有利于项目定位的细微调整、项目价值的深度挖掘、项目利润率的增长。（7）重庆xx品牌优势重庆79、xx的公司实力和品牌影响力，对于本项目的推广有较大的推动作用。3.1.2、项目劣势分析（W）（1）地段环境因素项目身处xx区重点打造的“东部新城”，片区及周边发展前景虽好，但现状观感较差，项目周边分布的外观破败小型私营企业、玻璃厂厂房、汽车维修车间，以及破损的道路等不利因素在一定时期内存在。（2）周边配套档次低、缺乏综合性医院、大型购物超市的因素因周边拆迁进度缓慢，规划的配套未能及时跟进，现状配套多为临时，所以档次较低；周边规划尚未启动，综合性医院和大型购物超市也未建设，现状综合性医院和大型购物超市与本项目距离较远。（3）交通阻碍因素关系本项目的两条重要道路：机场路东延线和玉双路东延线的设计、80、施工进程放缓，尤其是玉双路东延线沙河外至本项目这段的设计和施工尚未提上成都市建委重大办的议事日程。（4）治安状况因素因周边拆迁、厂房搬迁、现状拆迁安置小区等因素，造成片区内常住人口素质偏低、流动人口量大，导致当前治安问题在一定时期内存在。（5）市场竞争激烈因素城东房地产发展迅速，房地产产品质量好、销售水平高；商品房供应量增大的竞争因素。城东房地产先期因“万科城市花园”而启动，发展至今，“华润”、“蓝光”、“香港信和”等国内品牌企业纷纷进驻，而“交大房产”、“南欣房产”等本土开发企业也不忘在此分一杯羹，导致城东房地产开发水平日益提高，房地产销售服务水平也相应提高，区域竞争呈现白热化；且房地产产品81、同期开发、供应量猛增，消费群分流严重；整个竞争形势越发激烈。3.1.3 项目机会分析（O）（1）政策带来的机会点2007年6月7日，国务院批准在成渝两市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，这是国家推动区域协调发展、推进和谐社会建设的重要举措，意义重大。选择成渝两市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，体现了中央继续推进西部大开发的战略思维和协调区域发展的战略部署。所以，中央政府推动的、地方政府和民间力量参与的统筹城乡发展，就成为中西部制度创新的主攻方向，这个方向就是加快进行市场化改革。成渝两市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，是我国，尤其是中西部地区市场化改革进程的一个重要举措。有分析82、人士认为，“城乡综合配套改革试验”，意味着成都一直在推行的“城乡一体化进程”将有实质性的改革深化，并且近郊农村的土地能名正言顺地进行整体规划，大规模用于城市整体的扩展建设。新的政策对房地产市场有两个方面影响：一是投资环境，外资关注，需求量加大；二是消费环境，买房的人会增加，尤其是投资性购房群体会增大，最终房价是稳步的上升。xx区着力发展和打造“东部新城”，保和片区规划为“区域性中央商务区”，而保和-万年片区规划人口20万。以上两项都将给本项目的成功开发带来政策方面的机会点。（2）地铁和城际铁路带动区域价值攀升的机会点轨道交通在改善功能布局中整合了城市资源。地铁、轻轨在空间穿行中，以立体化配置资83、源的方式，对城市功能布局进行调整。对沿线的土地、房屋、道路、河湖、生态，以及人口、资本、商业产生深刻的影响，赋予了新的价值含义。地铁、城际铁路及周边配套设施的建成和投入使用，无疑会对本项目区域内的人气、商气起到极大的带动作用，也给本区域的房地产产品的价值提升带来机会点。（3）临市政公园带来的机会点“专享”的市政公园，优美的居住环境，开阔的视野，给本项目产品品质的提升带来可能。（4） 博瑞、华润、“信和”等品牌企业的相继在项目附近区域内圈地、开发，带来片区房地产形象和价值提升的机会点博瑞“优品尚东”2期、华润置地24城一期、香港信和等项目的开发，在很大程度上增加了购买本区域房地产产品的消费群的购84、买信心，也给本项目价值的提升带来了机会点。（5）“xx”品牌带来的机会点作为本土一级开发企业，在成都成功开发过众多楼盘，尤其是近期开发的“水韵天府”项目，“xx”积累了大量的客户群体，且在客户群中有相当不错的口碑，这也给本项目的快速销售带来机会点。3.1.4、项目威胁分析（T）（1）建筑规划方面的威胁因项目用地被规划道路划分为三块，致使项目每块的规模较小，小区内不易形成面积宽阔的中庭花园，给项目环境的打造带来一定威胁；因项目临路户数增多，噪音的影响也会对项目的销售造成一定威胁。（2）周边区域拆迁进度缓慢带来的威胁xx区虽着力发展、打造“东部新城”，但本项目片区的拆迁进程现阶段基本处于停滞状态，85、这种状态是否要持续到项目交付、业主入住后这给项目目标消费群的购买信心造成严重威胁。（3）周边道路体系尚未完成，造成交通阻碍的威胁建材路改造工程政府虽宣布在2007年11月份动工，2008年春完成；但玉双路东延线的改造开工、竣工尚无定日，而这条道路又是以后本项目业主进入城区方向的主要道路，它的工期如不尽快确定，必将给本项目造成交通阻碍的威胁。（4）具有相当实力的品牌开发企业的竞争威胁“华润”、“信和”等在片区内的大型项目供应量大、销售周期较长；而相临小地块的开发供应量也在近期陡增；若本项目的住宅产品与其若无明显差异，势必导致短期内本区域内各楼盘的竞争急速加剧，消费者分流严重带来的威胁。（5）房地86、产市场整体状况带来的威胁去年10月以来，国家控制、打压房地产业，银行等金融机构对房地产项目贷款、个人住房按揭贷款采取的紧缩的政策，使得成都房地产市场持续走冷，价格下滑，开发商竞相推出降价优惠措施，市场竞争更加惨烈。另一方面，根据相当统计数据，今年13月商品供应住宅已达350万m2，预计到今年底还将推出1021.16万平米，而今年第一季度的成交量为152万m2,，整体供应量成交量的差距明显，竞争压力突显。3.2 项目初步定位3.2.1 市场定位根据xx区规划的东部新城的城市功能和保和片区规划为“区域性中央商务区”的功能，住宅部分的项目定位为：依托未来成都市东部新城区域商业中心，做区域房地产价值提87、升者；打造高性价比品质住宅，锁定过渡型居住和首次置业市场。3.2.2 主力客户群定位项目周边各企业的管理人员、部分教职员工、城东工作的白领：2545岁；成渝高速沿线，来蓉居住人士：3045岁；项目区域内的拆迁户：无明显年龄限制；城东原国企的退休职工：50-65岁；投资者：无明显的年龄限制3.2.3 产品定位（1）住宅户型及面积区间 3570 m2 一室一厅：30%70-90m2 两室两厅：50% 90110m2三室两厅：20%（2）功能定位集高层住宅、小型购物中心、商务公寓等多项物业的城市综合体根据片区规划，将B地块集中商业打造成区域商业中心。依托区域商业中心、市政绿化公园，打造环境优越、生活88、便利、交通便捷、配套设施齐备的精品住区。（3）风格定位建议采用市场主流的现代简约建筑风格，建筑的外立面，简洁、时尚，立足“林韵”，在建筑上与市政森林公园、内部的景观保持风格一致，呈现清新典雅、现代大气、简洁流畅现代简约风格。第四部分 投资收益估算4.1 项目技术经济指标征地用地面积()94275.40 建筑面积（）可售面积（）规划净用地面积()60127.70 总建筑面积()320310.72 高层住宅157000.00 157000.00 商务公寓76000.00 76000.00 商业35000.00 35000.00 其他公建及配套3068.00 -地下车库38400.00 38400.89、00 人防10842.72 -容积率(含地下)5.33 可售面积合计（）306400.00 地上容积率4.51 建筑密度18.03%4.2 项目投资估算编号项 目投资金额 （万元）建面分摊 （元/）备 注（一）土地费用60746.301896.48（二）前期费用1602.5550.03（三）房屋开发费用64226.272005.12包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费（四）规费4099.98128.00（五）开发管理费3912.40122.14按照销售收入的2%计算（六）不可预见费1926.7960.15根据项目的具体情况，取房屋开发费用的3%（七）前期物管费320.311090、.00（八）建设期资金财务成本5643.75176.20贷款利息（九）建设总投资142478.354448.13本项目土地费用含股权转让费59446.3万元及中介费用1300万元，共计60746.3万元。开发管理费以销售收入的2%计，为3912.4万元；不可预见费以房屋开发费的3%计，为1926.79万元；另有财务费用5643.75万元。建设总投资共计142478.35万元，按建筑面积分摊为4448.13元/平方米。4.3 销售收入测算销售价格参考周边楼盘的定价，住宅一期销售均价为5200元/平方米，商务公寓价格范围为70007500元/平方米，商业销售均价为1.5万元/平方米，车位为10万元91、/个，具体销售收入见表12。表12 销售收入测算表编号项 目建筑面积()售价(万元/)销售收入（万元）1一期高层住宅60000.00 0.5200 31200.00 2二期高层住宅57000.00 0.5600 31920.00 3三期高层住宅40000.00 0.6000 24000.00 4三期商务公寓30000.00 0.7000 21000.00 5四期商务公寓46000.00 0.7500 34500.00 6商业30000.00 1.5000 45000.00 7车库（800个）25600.00 10万元/个8000.00 8公建3068.00 -9人防10842.72 -10合 92、计302510.72 -195620.00 商业及车库有一部分作为保留资产，保留资产的市场价值相对降低一部分，保留资产的价值见表13。表13 保留资产测算表编号项 目建筑面积()售价(万元/)市场价值（万元）1商业5000.00 1.20 6000.00 2车库（400个）12800.00 9万元/个3600.00 3合 计17800.00 -9600.00 4.4 项目收益测算表14 项目损益表序 号项 目金额（万元）备 注（一）销售收入195620.00 （二）已售部分对应的建设总投资134560.68 不含保留部分的投资（三）税金及附加14272.61 （四）清算增值税5037.27 减93、免区级部分的35%,区级收60%（五）销售费用3912.40 销售收入的2%（六）所得税5436.95 税前利润的25%，减免区级部分的35%（七）保留部分的建设投资7917.67 （八）静态税后现金利润24482.42 （九）自有速动资产市场价值9600.00 （十）静态税后利润总额34082.42 整个项目按照6384.46元/平方米的销售均价完成全部销售后，在收取各项税费之后，共有24482.42万元的税后现金利润，加上9600万元的保留资产，项目开发的税后收益总额为34082.42万元。4.5 现金流量表现金流 时间 项目2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月200894、年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月流出土地费用21048.30 0.00 2000.00 4288.00 1000.00 3500.00 10000.00 0.00 18910.00 前期费用160.25 160.25 设计费384.37 192.19 192.19 192.19 规费410.00 410.00 实际工程成本696.63 其它费用58.39 58.39 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 销售费用78.25 资金成本0.00 095、.00 915.00 1005.00 前期物管16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 税费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 流出合计21106.69 0.00 2442.76 4288.00 1308.97 3632.80 10485.24 703.05 20367.80 324.99 132.80 1912.68 资金筹措0.00 40000.00 0.00 0.00 24400.00 2400.00 流入一期二期三期四期商业车库流入合计0.00 0.00 0.096、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 当期净流量-21106.69 0.00 -2442.76 -4288.00 -1308.97 -3632.80 -10485.24 -703.05 -20367.80 -324.99 -132.80 -1912.68 累计净流量-21106.69 -21106.69 -23549.46 -27837.46 -29146.43 -32779.23 -43264.47 -43967.52 -64335.32 -64660.30 -64793.10 -66705.78 当期净流量折现值-20897.71 097、.00 -2370.92 -4120.68 -1245.44 -3422.26 -9779.77 -649.26 -18623.09 -294.21 -119.03 -1697.41 累计净流量折现值-20897.71 -20897.71 -23268.64 -27389.32 -28634.76 -32057.02 -41836.80 -42486.05 -61109.14 -61403.35 -61522.38 -63219.78 现金流 时间 项目2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月98、2009年11月2009年12月流出土地费用前期费用160.25 160.25 160.25 160.25 设计费192.19 192.19 192.19 192.19 规费410.00 410.00 410.00 410.00 实际工程成本5059.33 7197.81 其它费用116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 销售费用78.25 78.25 117.37 156.50 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 117.37 1199、7.37 资金成本1106.25 922.50 757.50 543.75 前期物管16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 16.02 税费0.00 0.00 0.00 455.28 341.46 341.46 227.64 227.64 227.64 227.64 227.64 465.78 流出合计211.05 563.49 1926.67 1154.57 744.69 6534.34 438.69 630.87 1356.44 1008.94 1079.99 8457.51 资金筹措2700.00100、 -4900.00 -4400.00 -5700.00 流入一期6240.00 4680.00 4680.00 3120.00 3120.00 3120.00 3120.00 3120.00 二期6384.00 三期四期商业车库流入合计0.00 0.00 0.00 6240.00 4680.00 4680.00 3120.00 3120.00 3120.00 3120.00 3120.00 6384.00 当期净流量-211.05 -563.49 -1926.67 5085.43 3935.31 -1854.34 2681.31 2489.13 1763.56 2111.06 2040.01 101、-2073.51 累计净流量-66916.83 -67480.32 -69406.99 -64321.56 -60386.25 -62240.59 -59559.27 -57070.14 -55306.59 -53195.52 -51155.52 -53229.03 当期净流量折现值-185.44 -490.21 -1659.54 4336.96 3322.89 -1550.26 2219.43 2039.95 1431.01 1696.02 1622.71 -1633.03 累计净流量折现值-63405.22 -63895.44 -65554.98 -61218.01 -57895.13 -102、59445.39 -57225.95 -55186.00 -53755.00 -52058.98 -50436.27 -52069.30 现金流 时间 项目2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月流出土地费用前期费用320.51 320.51 设计费192.19 规费820.00 820.00 实际工程成本6870.39 7171.03 其它费用116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116.78 116103、.78 116.78 116.78 116.78 销售费用78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 117.37 156.50 78.25 78.25 78.25 78.25 资金成本393.75 0.00 0.00 0.00 前期物管16.02 税费349.34 513.50 397.05 397.05 397.05 397.05 232.89 685.83 685.83 685.83 521.67 521.67 流出合计560.38 900.72 1306.34 1732.59 1412.08 7462.47 467.05 959.11 880.86 880.104、86 716.70 7887.73 资金筹措-4000.00 -10500.00 0.00 0.00 流入一期二期4788.00 4788.00 3192.00 3192.00 3192.00 3192.00 3192.00 三期9000.00 6750.00 6750.00 4500.00 4500.00 四期商业2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 车库400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 流入合计4788.00 7038.00 5442.00 5442105、.00 5442.00 5442.00 3192.00 9400.00 9400.00 9400.00 7150.00 7150.00 当期净流量4227.62 6137.28 4135.66 3709.41 4029.92 -2020.47 2724.95 8440.89 8519.14 8519.14 6433.30 -737.73 累计净流量-49001.41 -42864.13 -38728.47 -35019.06 -30989.15 -33009.62 -30284.67 -21843.78 -13324.64 -4805.51 1627.79 890.06 当期净流量折现值329106、6.56 4738.28 3161.31 2807.41 3019.79 -1499.04 2001.69 6139.09 6134.66 6073.92 4541.36 -515.62 累计净流量折现值-48772.74 -44034.46 -40873.15 -38065.74 -35045.95 -36544.98 -34543.30 -28404.20 -22269.55 -16195.63 -11654.27 -12169.89 现金流 时间 项目2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年1107、0月2011年11月2011年12月流出土地费用前期费用设计费规费实际工程成本6661.72 6243.44 其它费用116.78 58.39 58.39 58.39 116.78 116.78 58.39 116.78 116.78 58.39 116.78 116.78 销售费用78.25 117.37 117.37 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 资金成本0.00 0.00 0.00 0.00 前期物管税费521.67 550.85 1054.28 406.76 570.92 445.06 445.06 445.108、06 445.06 445.06 193.35 193.35 流出合计716.70 726.62 1230.05 543.40 765.95 7301.82 581.70 640.09 640.09 581.70 388.38 6631.82 资金筹措0.00 0.00 0.00 0.00 流入一期二期三期4500.00 4500.00 4500.00 四期6900.00 5175.00 5175.00 3450.00 3450.00 3450.00 3450.00 3450.00 商业2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 2250.0109、0 2250.00 2250.00 2250.00 2250.00 车库400.00 800.00 800.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 流入合计7150.00 7550.00 14450.00 5575.00 7825.00 6100.00 6100.00 6100.00 6100.00 6100.00 2650.00 2650.00 当期净流量6433.30 6823.38 13219.95 5031.60 7059.05 -1201.82 5518.30 5459.91 5459.91 110、5518.30 2261.62 -3981.82 累计净流量7323.36 14146.74 27366.69 32398.29 39457.34 38255.53 43773.83 49233.73 54693.64 60211.94 62473.56 58491.74 当期净流量折现值4451.87 4675.06 8968.01 3379.49 4694.29 -791.30 3597.38 3524.07 3489.18 3491.58 1416.82 -2469.76 累计净流量折现值-7718.02 -3042.96 5925.06 9304.55 13998.84 13207.5111、4 16804.92 20328.99 23818.17 27309.75 28726.57 26256.81 现金流 时间 项目2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月流出土地费用前期费用设计费规费实际工程成本3093.94 19310.11 其它费用116.78 58.39 116.78 58.39 116.78 58.39 116.78 116.78 58.39 58.39 销售费用78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 78.25 7112、8.25 78.25 资金成本0.00 0.00 0.00 0.00 前期物管税费29.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 流出合计224.22 136.64 195.03 136.64 195.03 3230.58 195.03 195.03 58.39 58.39 0.00 19310.11 资金筹措0.00 0.00 0.00 0.00 流入一期二期三期四期商业车库400.00 流入合计400.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113、当期净流量175.78 -136.64 -195.03 -136.64 -195.03 -3230.58 -195.03 -195.03 -58.39 -58.39 0.00 -19310.11 累计净流量58667.52 58530.88 58335.85 58199.21 58004.18 54773.60 54578.57 54383.54 54325.15 54266.75 54266.75 34956.65 当期净流量折现值107.95 -83.08 -117.41 -81.45 -115.10 -1887.67 -112.83 -111.71 -33.12 -32.79 0.00 114、-10629.24 累计净流量折现值26364.76 26281.68 26164.27 26082.82 25967.72 24080.05 23967.22 23855.51 23822.39 23789.60 23789.60 13160.36 现金流 时间 项目2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月各项小计流出土地费用60746.30 前期费用1602.55 设计费1921.86 规费4099.98 实际工程成本62304.41 其它费用5839.19 销售费用3912.40 资金成115、本0.00 0.00 0.00 5643.75 前期物管320.31 税费0.00 0.00 10474.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 24746.84 流出合计0.00 0.00 0.00 10474.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 171137.58 资金筹措0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 流入一期31200.00 二期31920.00 三期45000.00 四期34500.00 商业45000.00 车库8000.00 流入合计0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.116、00 0.00 0.00 195620.00 当期净流量0.00 0.00 0.00 -10474.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 24482.42 累计净流量34956.65 34956.65 34956.65 24482.42 24482.42 24482.42 24482.42 24482.42 24482.42 24482.42 当期净流量折现值0.00 0.00 0.00 -5540.56 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 7619.79 累计净流量折现值13160.36 13160.36 13160.36 7619.79 117、7619.79 7619.79 7619.79 7619.79 7619.79 7619.79 第五部分 财务评价5.1 静态财务评价静态财务评价主要是计算投资回报率、投资利税率、投资净利润率、销售净利润率、静态投资回收期等财务指标如下：投资利润率=利润总额（包括现金利润和保留资产）/总投资100% =20.52%投资利税率=利税总额/总投资100% =25.74%投资净利润率=税后现金利润/总投资100%=14.74%销售净利润率税后现金利润/销售收入100% 12.52%静态投资回收期累计现金流量出现正值的年份当年的流量值/（当年的流量值上年的流量值）2.89年5.2 动态财务评价5.2.118、1 财务内部收益率 FIRR：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0式中：CI-现金流入量CO-现金流出量t-第t年根据上式计算出内部收益率为：FIRR（全部投资）=18.44%5.2.2 动态投资回收期动态投资回收期=累计现金流量折现值出现正值的年份当年的流量折现值/（当年的流量折现值上年的流量折现值） 3.2年5.2.3 财务净现值(FNPV)FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t式中：FNPV-财务净现值CI-现金流入量CO-现金流出量ic-基准收益率，此处ic =12%t-第t年根据上式计算项目财务净现值：FNPV（全部投资）=7619.79万元。分析上述财务指标，项目静态投资回119、收期为2.85年，动态投资回收期为3.2年，相对5.5年的开发周期而言投资回收期限较短、投资回收较快；项目财务内部收益率为18.44%，高于基准收益率12%，财务净现值为7619.79万元，大于零；上述分析说明项目的盈利能力较强，项目从财务上讲是可行的。第六部分 不确定性分析6.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析计算项目产品的保本销售率。分析项目产品开发成本构成，其中管理费用、销售费用、不可预见费等为可变成本，其他为固定成本。项目的可变成本与产品销售率及销售收入相关，根据房地产开发统计资料分析计算，该项目产品开发总成本146390.75万元分解成固定成本136639.16万元、可变成本9751.59120、万元。项目可销售商品房建筑面积为306400m2，销售收入为205220万元，经营税金及附加为9499.48万元。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下，绘制盈亏平衡分析图见图20。图20：盈亏平衡分析图BEP（销售率）=82.34%BEP（售房量）=306400m272.34% =22489.76m2从盈亏平衡分析可以看出，项目的各类商品房出售率只需达到可销售面积的72.34%，即销售面积达到22789.76m2时，项目就可以保本。说明项目具有良好的抗风险能力。6.2 敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有商品房销售价格和建设投资，各单因素变化5%，10%时对项目财务内部收益率、静态投资回121、收期、现金销售利润率影响的程度见表。表15 敏感性分析计算表自变量应变量-10%-5%05%10%建设投资变化财务内部收益率(%)20.9219.6818.4417.1815.91静态投资回收期(年)2.842.862.893.013.04现金销售利润率(%)17.5815.0512.529.987.44销售价格变化财务内部收益率(%)10.1514.4518.4422.1625.65静态投资回收期(年)3.153.062.892.842.8现金销售利润率(%)7.129.9612.5214.8316.93上表中可以看出，项目盈利能力对售价的敏感性略高于对建设投资的敏感性，财务内部收益率随售价122、及建设投资的变化情况见图21。由下图可计算出，本项目售价变化的临界点为-7.9%，即若售价下降幅度超过7.9%，项目的收益率将低于基准收益率；投资变化的临界点为25.2%，即若投资上涨幅度超过25.2%，项目的收益率将低于基准收益率图21：财务内部收益率敏感性分析图第七部分 项目社会效益评价7.1 项目对社会的影响分析项目位于成都市xx区，属于成都“东调政策”执行的重点区域。xx区一直以来都是成都重要的工业聚集区，以前大量的大型工业企业在此区域内，随着城市化进程的推进，在城市总体规划的指导下，xx区的工业企业将迁至三环外，原企业用地则用来进行房地产开发，以改善区域形象，提高区域居住质量。本项目123、正是基于此背景下产生的，项目建设能为周边甚至整个xx区的企、事业单位职工提供居住和生活的美好家园，为xx区的城市改造提供了有力的支持，对加快成都国际化大都市建设将起到积极的推动作用。项目建设对周边区域的招商引资、经济发展具有积极的推动作用。从而起到增加当地就业、提高当地居民的生活水平、收入水平和生活质量的作用。项目建设占地面积不大，原为一玻璃厂的工业用地，开发建设过程将涉及到原单位的拆迁安置问题。在拆迁安置过程中应妥善处理好各方面的关系和问题，达到项目与社会双赢的目标。7.2 项目与社会互适性分析该项目为房产开发项目，项目开发建设符合区域发展规划，对区域经济发展、城市化建设有着积极的推动作用。124、同时项目的建设不会对周边环境造成不良影响和破坏。根据项目的建设性质分析，项目的开发建设与当地的技术文化、宗教信仰、民族风俗习惯等不存在矛盾，是互相适应的。同时项目的建设对区域的技术文化、医疗卫生、交通事业具有促进作用。7.3 社会风险分析该项目已经拆迁安置完毕，属净地出让，无可预见社会风险。7.4 分析结论通过对项目的社会影响分析、社会互适性分析和社会风险分析可知，项目的建设开发具有较好的社会效益和极小的社会风险。第八部分 结论与建议8.1 结论成都市目前城市化水平远低于规划要求，今后几年成都市城市化建设进度将加快，进而促进房地产业的快速发展。项目位于xx区的中心区域，该区域目前开发项目较少，125、物业稀缺性明显，并且房地产业具有巨大的升值潜力。项目具有很好的市场前景。财务分析表明项目具有较强的盈利能力、较好的清偿能力和较强的抗风险能力。说明项目的建设规模、建设投资是合理可行的。项目从财务上讲是可以接受的。社会评价分析表明项目具有较好的社会效益和较小的社会风险。综上所述，项目的开发建设是切实可行的。8.2 建议项目采取分期建设、滚动发展的模式开发建设。项目实施过程中应精心策划、安排各分期工程的建设，保证项目滚动模式有效运行。从而保证项目高效、顺利完成。应协调好与政府各部门的关系，尽快与市政供水、供电、供气、排污等部门签订相关协议，确保项目的立项、设计和后续工作顺利进行，从而保证项目的开发建设顺利进展。本项目对售价的敏感程度较高，一方面价格过低将影响企业的开发利润，另一方面价格过高将影响项目的销售，因此应重点注意区域内竞争对手在价格方面的动态，制定自身合理的价格体系。