1、发展房地产新项目市场研究及规划设计管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一部分 前言6一、编制目的6二、适用范围6三、职责权属6第二部分 操作规范6一、 部门职责6（一） 项目委员会6（二） 发展部6（三） 分子公司6二、新项目发展信息通报6三、工作内容和流程7（一）分子公司意向项目7（二）发展部意向项目8四、论证报告8五、项目听证会8六、取得土地竟买资格或签署合作意向9七、签署土地出让合同或正式协议10八、付款审批程序10第三部分 附则10附件：10附件:11一、城市基本情况13（一）、城市基本背景132、城市概况13、行政辖区概况13、交通条件13、主要经济支柱及产业13（二）、城市宏观经济概况13、经济总量13、固定资产投资13、社会消费13、财政收入13、城市居民生活水平13、年市主要预期目标14、城区中长期（或十一五）房地产发展规划14二、房地产市场概况14（一）、房地产投资开发概况14、房地产投资14、房地产开发概况14（二）、土地市场14（三）、商品房市场价格14（四）、市场供需分析14（五）、市场版块分析14、市场版块划分14、区域版块供需分析14、区域版块价格和典型楼盘分析14、区域版块典型楼盘一览表14三、意向项目地块初步分析15（一）、意向地块基本情况15、地块位置15、用3、地指标15（二）、意向地块的经济测算15、定价15、成本15、土地成本与利润16二、 目标分析17六、结论17某房地产发展股份有限公司17一、前言17三、 可行性报告内容指引17项目决策背景及摘要17一、项目背景17二、项目投资的必要性17第一部分：项目概况18一、宗地位置18二、宗地现状18三、项目周边的社区配套18（一）、周边-2000米范围内的社区配套18（二）、宗地周边2米外但可辐射范围内主要社区配套现状19四、项目周边环境19五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）19六、规划控制要点20七、土地价格20八、土地升值潜力初步评估。20九、立即开发与作为土地储备优缺点分4、析20十、项目前期进展概况20第二部分 可行性研究报告编制依据及结论20一、可行性研究报告编制依据20二、可行性研究结论及建议21第三部分 市场研究21一、 土地市场现状21二、 近三到五年已出让未竣工项目土地分析21三、近三到五年整体未开工项目土地分析21四、房地产市场现状（整体竞争格局，供求现状）21五、房地产市场发展趋势22六、板块市场分析22（一）、区域住宅市场成长状况22（二）、区域内供应产品特征23七、区域市场目标客层研究23八、项目拟定位方案23第四部分 规划设计初步分析24一、规划设计的可行性分析24二、规划设计的初步概念25第五部分 工程及销售计划25一、截至项目施工、取得销5、售许可证，报批报建分别需要的工作日。25第六部分 投资收益分析25一、成本预测25二、税务分析26三、经济效益分析26四、项目资金预测28第七部分：管理资源配置29第八部分：综合分析与建议29四、结论和建议29第九部分 竟拍策略29一、主要指标测算29二、竞争对手分析30三、制定策略30四、资金筹措30法律及政策性风险分析30一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述30（一）项目立项30（二）项目用地现状31（三）项目用地规划31（四）项目用地取得土地使用权程序评估31（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）31（六）政策性风险评估31二、合作方式及风险评估32三、总体6、评价32城市发展和住宅市场调研报告32第一部分 城市总体规划32一、城市概述32二、城市性质与发展目标33三、城市规模33四、产业发展与布局33五、市域城镇体系33六、中心城总体布局33七、城市近期建设33第二部分 城市国民经济和社会发展规划纲要34一、发展目标34二、主要指标34第三部分 房地产市场34一、城市房地产市场总体特征34四、 城市住宅市场供求分析34二、城市（中心城）商品房市场数据报告34三、城市住房建设与保障规划35四、项目所在区域住宅市场分析35区域市场需求和消费者特征调查分析36五、外部评价36附件：项目所在区域商品住宅市场需求问卷调查表37附件：项目所在区域商品住宅市场需7、求调查分析报告39附件：39某发展提交听证会项目概况表39某房地产发展股份有限公司44关于提请审议*地块项目投资可行性44某房地产发展股份有限公司44 房地产新项目发展管理制度第一部分 前言一、编制目的为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，规避投资风险，结合公司房地产开发业务规范等相关制度，特制定本制度。二、适用范围本制度适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产分子公司和总公司发展部（以下简称发展部）在开拓新项目过程中涉及立项报审、可行性研究报告报审、城市发展和住宅市场调研报告报审及项目委员会审批等项工作范围。三、职责权属、公司战略委员会负责本制度的制订、修改、指导8、和监督；、本制度解释权、修订权归公司战略委员会所有。第二部分 操作规范一、 部门职责（一） 项目委员会1、 负责总公司发展部和分子公司新项目投资意向书、项目可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的评估和决策意见审批；2、 负责组织召开新项目论证会；3、 负责合同文本或相关协议的审核。（二） 发展部1、 负责新城市项目的拓展和投资意向书、项目可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的编写；2、 负责分子公司新项目的立项评审和投资可行性建议；（三） 分子公司负责分子公司管辖范围内新项目的拓展和投资意向书、可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的编写；（四） 其他职能部门（工程系统、财务系9、统、研发系统、营销策划系统、行政办公系统） 负责出具所管辖系统专业评审意见；二、新项目发展信息通报分子公司定期向项目委员会及发展部通报新项目概况和进展程度，发展部及时汇总整理包括发展部负责的新城市项目拓展情况并在项目委员会月度例会上通报；如遇特殊情况发生，分子公司必须及时通报发展部及项目委员会。新项目发展信息通报制式格式参见附件三、工作内容和流程（一）分子公司意向项目、适用于分子公司为发起方的项目。分子公司发起报审时，须向项目委员会及发展部同时提交由分子公司编写的项目投资意向书；发展部根据项目投资意向书进行评估，个工作日内向项目委员会提交评估意见。项目投资意向书模板详见附件、项目委员会依据项目10、投资意向书进行评估，并结合发展部意见决定是否立项，个工作日内下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。、如获得立项，则分子公司个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实地调查和研究工作，并向项目委员会和发展部报送项目可行性研究报告。如未获得立项，分子公司将根据项目委员会批复文件安排下一步工作，工作流程终止。项目可行性研究报告模板详见附件、发展部依据分子公司项目可行性研究报告和对市场的了解并通过与分子公司的沟通，个工作日内向项目委员会提交评估意见；、项目委员会依据项目可行性研究报告进行评估，并结合发展部意见决定是否需要发展部进行实地调研并出具项目可行性研究评审意见。如不需要，项目委员会则个工作日内下11、达批复意见至分子公司并抄送发展部。、如需要发展部出具项目可行性研究评审意见，发展部需深入实地进行调研，分子公司须密切配合与支持，原则上个工作日内向项目委员会提交项目可行性研究评审意见。项目可行性研究评审意见主要内容包括区别于分子公司项目可行性研究报告的独立意见等。、项目委员会依据发展部项目可行性意见和项目情况，决定是否需要就专项问题征询相关职能部门意见。营销系统负责项目及产品定位等问题；工程系统负责地质构造勘查、建安成本、工程进度安排等问题；财务系统负责银行系统调查、公司资金筹措和经济测算等问题；研发中心负责项目规划及产品设计配比等问题。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司并抄送发展部12、。、各相关职能部门须针对项目委员会专项问题及时反馈意见，各职能部门反馈意见原则上需在日之内报送项目委员会。如日内某相关职能部门未能向项目委员会提交反馈意见，项目委员会将判定该职能部门无意见并书面告知该单位第一负责人此判定结果。、项目委员会依据分子公司、各职能部门相关意见和项目综合情况，决定是否召开项目听证会。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。、如决定召开项目听证会，项目委员会应向项目委员会委员、分子公司或发展部、其他与会人员发出会议通知和项目可行性研究报告、各职能系统专业意见等资料，同时抄送公司其他有关职能部门负责人。会议通知包括会议召开的时间、地点、方式。、听证会由13、项目委员会出面主持。具体内容和安排详见五、项目听证会、项目通过论证后，分子公司或发展部对各评委意见须予以高度重视并跟进相关工作，须将跟进结果及时汇报项目委员会，直至正式签署土地出让合同或正式合作协议。、项目委员会对正式签约合同文本负有审核责任。如项目委员会发现合同文本与项目委员会审批意见或听证会通过内容有较大差异，须及时提请分子公司或发展部给予合理解释，同时评估是否签约。只有项目委员会审批通过，才能签署土地出让合同或正式合作协议。工作流程图相见附图一：一线公司投资意向书和可研报告上报流程（二）发展部意向项目发展部意向项目除发起审批方为发展部外，其余类同以上工作内容和流程。过程中除项目委员会特别14、授权外，分子公司不参与期间流程。工作流程图相见附图二：发展部投资意向书和可研报告上报流程四、论证报告如报审项目立项，必须编写项目投资意向书、项目可行性研究报告。进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写城市发展和住宅市场调研报告。城市发展和住宅市场调研报告模板详见附件五、项目听证会、会务组织：项目委员会负责听证会会务工作。、会议主持人：项目委员会主任或副主任。、评委成员：项目委员会成员、项目相关分子公司总经理（新项目报审发起人为分子公司）、发展部经理、其他有关职能部门负责人以及委员会授权的其他参与人员。、与会人员：评委、项目所在分子公司相关人员、发展部成员、其他人员。、会议形式：现场15、远程会议。、相关工作内容：（）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。（）项目委员会负责在听证会召开个工作日前将项目可行性研究报告和某发展提交听证会项目概况表报送各位评委。（）评委应认真研究分析项目可行性研究报告和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。（）听证会召开前，项目委员会可就专项问题向公司职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。（）听证会议程为：分子公司或发展部介绍项目可行性研究报告内容、其他与会人员质询、分子公司答复质询、评委投票表决、授权工作人员唱票及项目委员会主任提出论证决策意见。（）评委应认真分析讨论项目的可行性，须于会议结16、束前填写某发展关于提请审议*地块项目投资可行性表决票，详细写明对项目的评估意见、开发建议和评估结论。（）项目委员会须于听证会结束后不超过个工作日内完成批复文件下发报审单位。项目委员会应于不超过个工作日内完成听证会会议纪要，并呈报项目委员会，评委、分子公司、发展部经理、公司其他职能部门负责人。、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在分子公司或发展部承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。某发展提交听证会项目概况表制式模板详见附件某发展关于提请审议*地块项目投资可行性表决票制式模板详见件六、取得土地竟买资格或签署合作意向已获得项目委员17、会批复同意或已召开项目听证会并通过，分子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合作方（土地方）签署合作意向； 七、签署土地出让合同或正式协议取得土地竟买资格确认书或签定项目合作意向书后，分子公司或发展部及时向项目委员会汇报协议谈判等项目进展情况，必要时，律师可介入项目谈判和合同（协议）起草工作。分子公司或发展部参加土地竟拍或与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：、获得项目委员会审批、同意或召开项目听证会并通过。、董事长授权最高土地报价和合作底限。、报送董事会通过。董事会议案由董秘处负责起草。、合同文本与项目委员会审批或听证会通过条件一致；若不一致，分子公司或发展部要重新论证，并18、将论证意见报项目委员会审批，必要时可提请原听证会评委重新论证。八、付款审批程序、分子公司或发展部在取得土地招拍挂报名资格或签署合作意向后，才可以申请并支付保证金或定金（诚意金）。、分子公司或发展部在签署正式合同（协议）后，方可按照签约合同条款支付地价款。注：付款程序参见公司制度第三部分 附则、本制度是公司房地产新项目发展的根本管理制度，适用于分子公司或发展部通过招拍挂、合作参股等方式取得土地。、拓展新项目进展过程中，如出现与本制度不适应的情形，可视具体情况由公司相关职能部门商议执行。、本制度可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。、本制度自执委会通过之日起执行。附件：附件：新项目发展信息通报19、附件：项目投资意向书附件：项目可行性研究报告附件：城市发展和住宅市场调研报告附件：某发展提交听证会项目概况表附件：某发展关于提请审议*地块项目投资可行性表决票附件:新项目发展信息通报表说明：、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映； 、上报时间：每月日、日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到公司发展部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，发展部邮箱： ； 、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。 、无论有否新项目，均需20、填列项目发展环境变化内容。 填报单位： 填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注 填报单位： 填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府21、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策22、略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件：项目投资意向书模板一、城市基本情况（一）、城市基本背景、城市概况从地理位置、交通、经济方面概括性描述城市。（城市地理位置区位图）、行政辖区概况描述城市辖区情况，包括面积、人口，尤其是城市主城区辖区规模和人口红利。、交通条件描述城市交通概况，包括对外铁路、高速公路、国道、水运和空运交通等，以及对内的城市主干线、和主要桥梁（对外交通有重大效应），以及未来城市重要交通发展规划等。、主要经济支柱及产业经济结构（三产比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发展状况。（二）、城市宏观经济概况、经济总量描述性文字，阐述城市经济总量发展状况，并23、注明数据来源。、固定资产投资描述性文字，阐述城市固定资产投资概况，并注明数据来源。、社会消费描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述城市消费情况，并注明数据来源。、财政收入描述性文字，概括性描述城市财政收入情况，并注明数据来源。、城市居民生活水平描述性文字，从城市居民可支配性收入、消费性支出和现有居住水平个方面概括性描述城市城市居民生活水平。、年市主要预期目标描述性文字，说明下年度主要经济发展目标。、城区中长期（或十一五）房地产发展规划描述性文字，阐述主城区中长期（或十一五）房地产发展规划。二、房地产市场概况（一）、房地产投资开发概况、房地产投资 、房地产开发概况在建面积、新开工面积、竣工面积24、等（二）、土地市场近年土地出让情况分析（土地出让面积、各地块成交价格、面积、容积率、建筑面积、楼面价、开发商、开发情况）（三）、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析每年新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、供销比等，以及供应量和需求量的波动变化。（五）、市场版块分析、市场版块划分、区域版块供需分析、区域版块价格和典型楼盘分析、区域版块典型楼盘一览表区域版块项目名称项目规模产品类型价格面积区间销售状况开发商备注三、意向项目地块初步分析（一）、意向地块基本情况、地25、块位置意向项目地块地理位置和在城市或所属行政区的地位，特别是地块的四至范围及周边交通、配套等方面简述。（附意向地块地理位置图）、用地指标用地指标包括有用地性质、用地面积、建筑规模（含各物业形态规模要求）或容积率、建筑密度、绿地率、控高和拟上市时间计划等。（二）、意向地块的经济测算、定价参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定价格水平（住宅、商业，不含车库位、地下室）。、成本除土地成本外成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元）备注、建筑工程成本 小高层住宅 电梯、项目前期费用 规划设计费 住宅设计费 地质勘探 放线测量费 监理费 、政府规26、费 费 费 费 费 费、安装工程 燃气 自来水 污水、雨水 电力 供热 闭路电视 智能化、环境配套 景观、绿化 室外道路、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费总计、土地成本与利润 土地成本与利润关系见下表：土地成本测算表平均成本（万元亩）楼面价（元）土地出让金（万元）土地契税（万元）土地成本（万元）项目总成本（万元）项目税后利润（万元）项目销售利润率（）通过调查，该地块的楼地价为元较为合理，对应的土地成本在万元亩，经测算，该地块最高价格为万元亩。二、 目标分析六、结论投资机会如何等建议。 附件：某房地产发展股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力27、度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。三、 可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、项目背景、城市概况。历史沿革，行政区划，地理环境，自然资源，人口构成，综合实力，城市建设。、项目所在区域发展情况。所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。、城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响。、项目渊源，特殊的政治或文化背景。如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、项目投资的必要性、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一28、般年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公商务政府的关系）。二、宗地现状、四至范围；、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）29、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠30、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）、周边-2000米范围内的社区配套、交通状况（） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；、教育：大中小学及教育质量情况。、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）、宗地周边2米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境、治安情况、空气状况31、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心超市的建设等。、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置32、距宗地距离、涉及线路成本等。、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积、综合容积率、住宅容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况33、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析十、项目前期进展概况、已进行的调查研究项目及成果、项目地块初勘及初测工作情况、项目投资意向书编制、提出及审批过程、研究工作进展情况第二部分 可行性研究报告编制依据及结论一、可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。、城市居住区规划设计规范、市城市拆迁管理条例、城市居住区公共服务设施34、设置规定、住宅设计规范、住宅建筑设计标准、建筑工程交通设计及停车场设置标准、城市道路绿化规划及设计规范、高层民用建筑设计防火规范二、可行性研究结论及建议、市场研究、开发方案、投资估算与融资方案、财务评价、不确定性分析、综合评价、研究结论与建议、主要技术经济指标表第三部分 市场研究一、 土地市场现状1、 近三到五年土地出让面积分析2、 土地出让位置分析3、 土地出让价格分析二、 近三到五年已出让未竣工项目土地分析1、 在售项目未售出土地分析（库存）2、 在售项目未开工土地分析三、近三到五年整体未开工项目土地分析四、房地产市场现状（整体竞争格局，供求现状）、近三到五年城区商品住宅市场发展状况：开工35、面积、竣工面积、销售面积、销售额。、量值描述市场当前状况：当年市场主要指标：开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。、各行政区市场比较：（）量值描述：开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（）各行政区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前名发展商最近年的开工量、竣工量、销售量36、销售额、销售率、市场占有率。、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征、客户的购买偏好、购买关注的要素、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）五、房地产市场发展趋势、需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对住宅的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对住宅的需求。（参考城市人均住宅面积、人口数量、历年成交面积、住宅开发计划和城市总体规划等指标）、供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对住宅的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上住宅的供给情况。（37、结合前面土地分析中的内容）六、板块市场分析（一）、区域住宅市场成长状况、区域住宅市场简述（）形成时间（）各档次住宅区域内分布状况（）购买人群变化、区域住宅市场各项指标成长状况（近年）（）开工量竣工量（）销售量供需比（）平均售价、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势（二）、区域内供应产品特征、各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征（）平均售价（）开发规模（）产品形式（）平均消化率（）平均容积率（）物业在区域内分布特征、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。、未来年区域内可供应土地状况、产品38、供应量和产品类型、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点、结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势（）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制（）本案在区域内开发市场潜力（）本案在开发中的营销焦点问题七、区域市场目标客层研究、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）、结论：本案目标人群区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。八、项目拟定位方案、可类比项目市场调查（）地段位置 （）配套设施 （）规划设计 （）物业管理 （）交通情况 （）楼盘规模 （）产品外观 （）户型设计 （）发展商实力 （）营销水平 （）39、合计 各行权重乘以拟建楼盘分值（）拟建楼盘价格备注：（）主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。（）使我们的价格制定更客观合理。（）各因素的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 、项目分析，可提升项目价值因素、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。、产品定位及建议（）市场定位（）目标市场定位（）项目产品定位（）价格定位第四部分 规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。、容40、积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。、周边生活配套设施对产41、品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、规划设计的初步概念、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造某的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分 工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作42、日。二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）第六部分 投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项 目投资总额（万元）单位成本（元）土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施43、费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。建筑安装工程费用，工程成本（桩基，地下室，主体，电梯）。室外工程费，室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。建设配套费用，包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。二、税务分析、营业税及附加、所得税、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身44、适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数、项目开发各期的利润体现经济指标年年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（）单位利润(元)利润(万元)、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。（）成本45、变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价（）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率（）容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率、盈亏平衡点分析（）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为()（）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净46、利等于未售面积的成本，则计算公式如下：()*()*式中：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）：表示保本销售率：表示单位售价：表示营业税率：表示所得税率四、项目资金预测、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。、资金回款计划：各期销售回款计划。、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项47、目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分 竟拍策略一、主要指标48、测算、预测直接建造成本（不包括地价）、售价、投资收益分析（参考以下格式）：经济指标2M楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注：代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价；代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如万元，变化值不宜过大。二、竞争对手分析、主要背景，控股股东情况、总资产、净资产、净利润（每股利润）、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况、近期或未来的发展战略、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。三、制定策略、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。49、销售净利率在时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。四、资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构某届时一定提供融资服务的协议。附件：、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。、按照公司成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程、经济测算标准报表、欲签定的意向书和合同文本、新城市发展和住宅市场调研报告、法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）项目立项、项目是否已经50、立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状、土地所有权归属、土地使用权归属、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三）项目用地规划、规划用地所有权归属、规划用地使用权归属、规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四）项目用地取得土地使用权程序评估、取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（五）项目用地51、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）、土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（六）政策性风险评估、政府资源利用的评估：（）当地政府对外来投资的态度；（）当地政府职能部门的办事作风；（）当地政府对该项目的关注程度；（）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（）与政府合作关系。、政策变更对项目开发的影响：（）城市规划限制或更改；（）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合52、作方式及风险评估、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。、主要合作条件、合作风险评估：（）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（）土地使用年限；（）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（）土地方的信用；（）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；（）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评53、价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。附件：城市发展和住宅市场调研报告第一部分 城市总体规划 一、城市概述城市概况历史沿革行政区划地理环境自然资源人口构成综合实力城市建设二、城市性质与发展目标城市性质城市职能城市发展目标三、城市规模市域城镇化水平与人口规模市区人口规模中心城人口与用地规模（近期、远期、远景）四、产业发展与布局产业发展重点。产业布局。五、市域城镇体系市域城镇发展总体战略。城镇等级规模结构。城镇职能分工。六、中心城总体布局54、总体布局。公共服务设施。居住。工业。发展时序与城市远景。七、城市近期建设发展目标和规模。建设重点空间布局。住宅建设重点。 注：以上内容主要参考该城市经国务院批准的城市总体规划（年年）第二部分 城市国民经济和社会发展规划纲要一、发展目标二、主要指标 注：以上内容主要参考城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第三部分 房地产市场一、城市房地产市场总体特征三、 城市住宅市场的发展概况与回顾起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）四、 城市住宅市场供求分析市场供应方面（近年来的施工面积及增长）（数据55、来源：房地产开发办）市场需求方面（近年来的销售面积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）、土地一级市场总体供应及成交特征（近年）、二手房市场总体特征、城市住宅市场的发展特点、城市住宅市场格局（可根据行政区域划分版块）发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率二、城市（中心城）商品房市场数据报告、主要产品类型销售情况（近年） 商品住宅、公寓、商业用房、办公写字楼、地下室、车库等成交情况（成交套数、成交总价、销售面积、成交均价）、商品住宅每年月销售情况（成交量、成交均价）分析（近年）、商品住宅面积需求分析（近年） 商品住宅各户型（656、0m，,）成交情况（套数、面积、套数所占销售比重）统计、各区域（行政区）住宅成交情况（成交量、成交均价）分析（近年） 附：主力楼盘信息表（楼盘名称、在售类型、在售建筑形态、主力户型面积、成交数量、成交均价）五、 商品住宅销量三、城市住房建设与保障规划（五） 住房发展目标（六） 住房用地供应目标与空间布局附：商品房建设年度计划 经济适用住房、廉租住房建设年度计划住房用地安排一览表注：以上内容主要参考城市住房建设与保障规划四、项目所在区域住宅市场分析（前面区域市场分析中已涉及部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本项目提供依据）1、 项目所在区域住宅项目概况小区概况位置发展商占地面57、积总建面积物业类型组合分期开发进程规划布局特点建筑风格特色园林环境营造项目开盘时间装修设备标准楼盘公建配套物业管理收费标准： 元式管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数套销售率户型主力户型房 厅 卫 房 厅 卫 房 厅 卫主要面积范围 平面结构类型 价格多层均价小高层均价整体均价元顾客特征层次区域分布营销推广主题内容推广策略后续供应后续开发面积项目评价优势： 劣势：、项目所在区域的产品特点分析开发规模及配套情况规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）装修标准及智能化系统、项目所在区域的58、销售特点营销推广特点（通过目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）从营销策略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制从营销执行操作层面来看：销售场所、样板房、销售服务、人员素质售价情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因、项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系项目所在区域的市场供求及消化预测区域市场需求和消费者特征调查分析调查问卷内容（参考模板附件）问卷调查说明及统计分析内容（参考模板附件）问卷统计分析结论五、外部评价政府对项目评价媒体59、对本项目评价业内评价附件：项目所在区域商品住宅市场需求问卷调查表 先生小姐： 主问卷请问您的户籍在： 。、某市 、省内其他城市 、省外其他城市、港澳台地区 、其他请问您现在所住的区是： 。 工作地点是： 。、市中区 、天桥区 、历下区 、槐荫区、历城区 、其他 某购房所在区域是： 。、市中区 、天桥区 、历下区 、槐荫区、历城区 、其他请问您的购房目的是； 。、首次置业 、再次置业以改善居住条件 、用于出租 、投资升值、赠予亲友 、度假用 、其他 您购房最关注的因素是（五项）： 、 、 、 、 。、房价 、区域成熟度 、交通方便度 、规划建筑水平 、小区内部环境 、小区生活配套、周边环境 、户60、型设计 、物业管理、开发商品牌实力 、投资升值潜力如果有素质高、价格合理的小区型楼盘在（ ），您会考虑购买吗？ 。 不会的原因是（多选）： 。、会 （直接问下一题） 、不会、担心价格高 、离工作地点远 、自然环境差、周边社会环境复杂 、楼盘规模小 、其他 您打算购买的住宅类型是： 。、多层（层以下）无电梯 、多层（层）有电梯、小高层（约层） 、高层（层以上）、别墅您选择哪一种结构类型： 。、平面式 、跃式 、错层 、复式 、其他 您对住房的基本要求是：最重要 ， 其次 ， 再次 。、朝向 、通风采光 、景观、楼层 、间隔布局 、其他 您打算选购的户型是：。、一室一厅 、二室二厅 、三室二厅 、61、四室二厅 、四室以上您打算购买的住房建筑面积在：。、 以下 、 、 、 、 、 、 、 、 、以上您喜欢的内部设计有（多选） 。、主人房带卫生间 、观景和工作阳台分开、房设外飘窗台 、设独立储物室 、主人房带阳台 、设独立书房、客、饭厅分开 、设入墙衣柜您喜欢的住宅建筑风格是： 。、欧陆风格 、现代时尚、某传统建筑形式 、其他 您选择哪一种户内采暖方式： 。1、 市政供热，室内暖气片 2、 市政供热，室内低温地板辐射采暖3、 分户式燃气、燃油炉、空调 、其他 您认为小区应有哪些配套设施（多选）：最有必要： 。不大需要： 。、游泳池 、健身设施 、商场超市、各类球场 、中西餐厅 、肉菜市场、幼儿62、园及学校 、老人活动场所 、儿童游憩设施、娱乐活动场所 、其他 按目前市场情况，您能接受（ ）区域的房价单价范围在： 元。、 以下 、 、 、 、 、以上 按目前市场情况，您能接受（）区域的房价总价范围在： 万元。、以下 、 、 、 、 、 、 、以上您某的交楼装修标准是； 。、毛坯房 、只装修厨卫 、全精装修一次到位、多种装修档次供选择，装修费另付如果您计划通过银行贷款购房，每月可承担的还款金额范围在：。、元以下 、元 、元 、元 、元 、元、元 、元 、元以上您能接受的物业管理费（小时封闭式管理）范围： 。、元 、元、元 、元请例举对您印象最深的本地楼盘： 、 、 、 您最感兴趣的楼盘主题63、是：（最多三项）。、园林绿化、生态主题 、智能化主题 、人文主题 、运动主题、山景主题 、水景主题 、老年人主题 、其他您获取房源的最主要的渠道是： 。、电视 、报纸杂志 、路过 、亲朋、同事介绍 请问您的年龄范围： 。、岁以下 、岁 、岁 、岁 、其他请问您的文化程度是； 。、硕士及以上 、大学本科 、大专 、大专以下请问您的工作单位是： 。、机关事业单位 、国有企业 、集体企业 、三资企业 、民营企业 、其他 请问您的职业是； 。、机关事业干部 、中高层企业管理人员 、老板、专业技术人员 、普通员工 、其他 请问您拥有产权的住房面积在； 。、尚无 、 以下 、 、 、 、 、 以上 请问您64、现在的住房来源是： 。、房改房 、自购经济房 、自购商品房 、自建房 、祖屋 、单位提供宿舍 、租用房请问目前您家里有哪些同住的家庭成员： 。、单身 、夫妇俩 、夫妇俩与小孩、与父母及小孩 、其他 请问您的家庭月收入在哪个范围： 。、元以下 、元 、元 、元 、元 、元以上为保证资料来源，请您留下您的联系电话 ，我们保证绝对保密。谢谢您的支持注：以上调研样本来自项目所在区域同档次楼盘意向客户。附件：项目所在区域商品住宅市场需求调查分析报告调查说明（前言、目的、抽样方式、时间、样本）潜在消费者特征分析（户籍，学历，年龄、家庭月收入的交叉分析，职业、家庭月收入的交叉分析购房动机及考虑因素（购房目的65、与住房来源的交叉分析、购房考虑的因素）潜在消费者的区域选择（区域选择与年龄的交叉分析、区域选择与文化程度的交叉分析、购房区域与家庭月收入的交叉分析潜在消费者的需求特征（户型、面积的交叉分析，户型、单价的交叉分析，总价，月还贷余额与家庭月收入的家庭分析，住宅类型，面积、文化程度的交叉分析）潜在消费者对住房的其他要求（对产品的自身要求（喜欢的功能结构类型、对住房的基本要求、喜欢的建筑风格、喜欢的内部设计）、对产品的延伸要求（对采暖方式的选择、某的交房标准、接受的物业管理费、小区应有的配套设施）、潜在消费者心理分析（获取房源的渠道、最感兴趣的楼盘主题、如果有素质高价格合理的小区楼盘在区域是否会考虑）66、结论与建议附件：某发展提交听证会项目概况表表一、宗地概况宗地全称 项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况需要安置或动迁的居民 户人涉及单位或生产队 个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住67、用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目非经营性公建项目综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注表三、合作条件合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等主要内容）合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文及其附图方案设计批准文件建设用地批准文件其他政府文件合 作 要 求土地成本（成本构成68、楼面地价）付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准表四、投资收益预测项 目 投 资 收 益 测 算规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计 住宅 多层住宅 高层住宅 公建 经营性 非经营性成 本 预 测项目总金额（万元）单价（元平方米）一直接成本小计土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费红线内市政工程费环境及配套设施费开发间接费其中：营销费用利息支出二管理费用总计投 资 收 益 测 算序号项目总金额万元单价元备 注销售收入直接成本销售税金及附加管理费用总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率总投资回报率内部收益率启动资金最大资金占用附件：某房地产发展股份有限公司关于提请审议*地块项目投资可行性表决票地块名称资料情况（是否完整）项目前景预判（高、中、低）项目风险判断（高、中、低）项目盈利能力（高、中、低）投资决策（同意、暂缓、否决）*地块*地块个人意见1、 *地块：、*地块：填票人签名： 某房地产发展股份有限公司战略委员会 XX年*月*日