1、房地产开发有限公司财务、工程、销售及拆迁管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一章 总 则4第二章 公司经营目标、职工守则5第三章 组织机构6第一节 组织机构图6第二节 岗位职责8第三节 业务流程14第四章人事管理制度28第一节 人事任免制度28第二节 薪酬管理制度30第三节考勤管理制度32第四节 培训管理制度34第五节 奖惩制度36第六节 保密制度38第五章 行政管理制度39第一节 财产物资管理制度39第二节 印章管理制度41第三节 档案管理制度42第四节 车辆管理制度50第五节 会议管理制度52第六章 2、财务管理制度53第一节 财务收支管理制度53第二节 财务人员管理制度56第三节 财务费用管理制度58第四节 财务报销制度61第五节 支票现金管理制度63第七章 工程管理制度65第一节 前期工程管理制度65第二节 工程款支付管理制度67第三节 施工合同管理制度69第四节 工程材料管理制度71第五节 工程签证管理制度72第六节 预结算管理制度74第七节 竣工验收管理制度76第八章 销售管理制度79第一节 宣传、策划、广告管理制度79第二节 销控、认购管理制度84第三节 销售现场管理制度86第四节 销售合同及资料管理制度87第九章 拆迁管理制度89第一节 拆迁摸底调查管理制度89第二节 拆迁方案管理3、制度90第三节 拆迁档案管理制度91第四节 拆迁人员管理制度92第一章 总 则一、为加强公司内部管理，规范企业行为，完善各项规章制度，促进公司的健康发展，根据中华人民共和国劳动法以及国家有关法律、法规，特制定本制度。二、本制度适用于xx房地产开发有限公司、各分公司控股子公司。公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。三、公司下属各分公司、控股子公司根据实际情况制定补充规定或实施细则，呈报总公司审定后执行。四、本制度由公司董事长及其授权部门负责修改和解释。第二章 公司经营目标、职工守则一、公司经营理念： 勤奋务实、诚信创新。 诚诚恳恳做人、踏踏实实做事。二、公司经营原则： 服务4、员工、服务客户、服务社会。 服务员工保生存之源；服务客户保生存之本；服务社会保生存目的。三、公司经营目的：经济效益和社会效益的最大化。四、经营战略：农村包围城市，城市辐射农村。五、员工守则：严于律己、宽以待人、学习创新。员工、企业、社会和谐共存。第三章 组织机构第一节 组织机构图图1：董事长总经理总经办成本管理部行政副总总工程师开阳分公司施秉分公司贞丰分公司物管公司综合事务部财务部图2：董事长总经理拆迁副总营销副总工程副总行政副总总经办成本管理部拆迁部销 售部营销策划部工程管理部人力资源部综合事务部物管公司财务部项目部第二节 岗位职责2.1 董事长职位说明书职位名称董事长所属部门直接上级直接下5、级总经理岗位职责1、负责召集股东会，并向股东报告工作。2、执行股东会决议。3、决定公司经营计划和投资方案4、主持制订公司年度财务预算方案、决算方案5、主持制订公司利润分配方案或弥补亏损方案6、制订公司增加或减少注册资本方案7、任聘或解聘公司总经理。8、决定公司内部机构设置相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2 总经理职位说明书职位名称总经理所属部门直接上级董事长直接下级各部门经理、分公司经理岗位职责1、组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督2、根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督3、负责与董事会沟通，保6、证企业各项经营计划得到顺利实施4、组织实施各项经营计划，确保年度经营目标全面落实5、负责企业投资管理、工程项目管理、销售管理、财务管理的决策工作6、主持召开总经理办公会议，听取各部门经理、分公司经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果7、负责企业高层管理人员、高级专业技术人员的聘任、考核工作相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.3 行政副总职位说明书职位名称行政副总所属部门直接上级总经理直接下级综合事务部、物管公司经理岗位职责1、组织制定企业行政管理、人力资源管理相关规章制度与工作计划，并对制度的执行、贯彻情况进行监督、检查与指导2、根据7、企业现阶段的目标和年度计划，组织制定所辖部门的目标、工作计划和实施措施，保证企业业务正常运行3、组织、指导编制人力资源管理制度、培训计划及薪酬方案4、组织、安排企业行政事务管理，包括行政办公、资产管理及其他后勤保障工作5、负责下辖乾宸物管公司的管理工作相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.4 总工程师职位说明职位名称总工程师所属部门直接上级总经理直接下级岗位职责1、主管企业项目建设工程业务，全面负责建设工程施工、技术设计等工作2、组织、管理企业所有在建工程，负责审核、签批工程技术文件3、复制检查各项目施工进度，通过组织协调保障工程如期完成4、监督各项工程的施工质量，及时解8、决施工中的重大问题5、参与施工招标管理，对招投标工作予以技术指导6、主持大型工程的竣工验收工作相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.5 总经办组织机构与责权部门名称总经理办公室直属领导总经理部门编制工程助理2名；销售助理2名职责1、协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务2、负责月度例会会议资料的收集与整理3、代表总经理对各在建项目进行管理和技术支持4、汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计划和其他综合性文稿权力1、受总经理委托，具有对各工程项目的协调处理权2、企业经营决策的参与权3、工程招投标、工程合同签订的建议权相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审9、核日期批准日期2.6 综合事务部组织机构与责权部门名称综合事务部直属领导行政副总部门编制行政文秘1名；驾驶员2名；行政专员1名职责1、根据领导意图和企业发展战略，负责起草年度工作计划、年度工作总结和其他总要文稿2、负责传达、贯彻企业领导的指示，做好上下联络沟通的工作3、负责前台接待、客人来访登记迎送工作4、负责企业行政办公用品的管理工作5、负责企业车辆调度管理工作6、为丰富员工的文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动7、负责员工招聘、薪酬设计权力1、依照制度，有对行政稽查中发现的问题进行处理的权力2、依照制度，有对其他部门、员工实施处罚的建议权3、依照制度，有对企业行政资源（车辆、办公设备）10、合理调动的权力相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.7 成本管理部组织机构与责权部门名称成本管理部直属领导总经理部门编制主管1名；预算员3名职责1、根据设计图纸编制项目概预算2、根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付及工程决算工作3、审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件4、配合工程施工过程中出现变更、签证及时进行费用核算5、严格履行工程合同，严格控制合同内投资额，严格履行工程款支付的签字程序6、配合完成工程招标工作，编写招标文件中有关造价条款和标底的编制说明7、严格控制工程成本，实行动态监控权力1、工程预、决算文件的编制权、审核权及工程量的审11、核权2、招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、开标的参与权3、工程进度付款的审核权相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.8 财务部组织机构与责权部门名称财务部直属领导总经理部门编制主管1名；会计2名；出纳1名职责1、健全企业财务管理体系，保证资金正常运转2、组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督3、负责开展企业财务预算编制、控制与管理工作4、组织部门人员定期进行各项财务核算工作5、组织部门人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告6、统一组织企业报税工作7、监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件进行及时处理8、参与项目投资决策，12、为项目开发提供决策参考权力1、有对企业对外支付款项的审核权2、有对企业会计账目的审核权3、有对企业经营状况、财务状况的建议权4、有对企业财务收支开展审计的权力相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.9 营销策划部部组织机构与责权部门名称项目部直属领导总经理部门编制职责1、负责策划与实施各项目楼盘的推广、促销活动2、负责开展各项目开盘前的市场调研，为制定销售策略提供支持3、负责制定各项目营销推广策划方案和销售策划并组织实施4、负责制定定价策略、营销推广进度计划以及费用预算等5、负责制定并实施项目广告宣传、促销推广策略6、负责企业各类广告宣传的媒体选择、内容审核权力1、有权参与13、制定企业经营战略和项目开发战略2、在预算范围内有权支配各类宣传、推广费用3、有对本部门内部组织机构建立、员工考核的权力4、有对本部门内部员工聘任、解聘、奖惩的建议权相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.10工程部组织机构与责权部门名称项目部直属领导总经理部门编制职责1、负责工程项目的施工技术管理、开工准备、对外技术协调等2、熟悉施工图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底工作3、负责工程变更初审、工程量确认签证、隐蔽工程验收等工作4、参与分项、单项工程的完工验收，组织工程的竣工验收5、会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表6、协助签订工程施工合同、编制材料供应计划7、负14、责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作权力1、对现场工程建设技术的指导权2、对现场工程建设质量的监督权3、对工程现场实施方案的协调权、建议权4、对工程建设设计变更、工程洽商的审核权和决策权5、在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权6、对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.11 销售部组织机构与责权部门名称项目部直属领导总经理部门编制职责1、编制年度销售预测报告，制订年度销售计划并组织实施2、负责设立、管理、监督各售楼处的正常运转3、负责组织、完成各楼盘项目的销售及销售队伍建设与管理4、合理控制销售管理部的各项费用预算15、5、做好销售服务和售后服务工作，维系并促进企业与客户的关系6、配合营销策划部做好楼盘项目推广及促销工作7、配合财务部统计、催收和结算房款权力1、对企业制定经营战略、销售策略拥有建议权2、有在销售管理部开展具体工作的自主权和决策权3、有权对部门计划执行结果进行考核、奖惩4、拥有对本部门内部组织机构建立、员工考核的权力5、有对本部门内部员工聘任、解聘的建议权相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第三节 业务流程一、项目投资与开发管理工作流程1.1 企业经营决策管理流程开始提出要求决策的事项组织协调相关意见或建议做好召开决策会议的准备主持召开决策会议是否开董事会董事会讨论是否编制决16、策文件审批下发文件决策执行结束相关部门各部门主管综合事务部总经理董事会1.2 项目前期策划流程开始年度投资计划获取土地信息进行实地考察结束相关部门总经办项目部总经理办公会审批与总经理办公会一起初选项目组织市场调研形成初步项目可行性报告项目定位审批形成详细可行报告通过招标获得土地审批配 合参加 合1.3 项目前期手续办理流程开始获得土地交纳土地出让金结束相关部门设计部门项 目 部办理建设用地规划许可证投资项目备案办理土地证将地形图转设计部获得地质勘探报告、施工图财务部提供资金办理建设用地批准书审查规划设计方案审查建筑方案办理开工证办理预售许可证地下管线测绘完成规划设计方案完成建筑方案设计提供地质17、勘探报告、施工图财务部提供资金二、造价管理工作流程2.1 工程预算编制流程开始提供施工图纸计算单位工程预算造价了解施工组织设计资料和施工技术规范熟悉施工图了解工程现场情况掌握计价定额计算工程量编制基价直接费计算表计算定额直接费，进行工料分析结束相关部门成本管理部总工程师总经理编写工程预算编制说明装订签章配 合提供施工组织设计资料和施工技术规范提供工程项目资料审核复核审核审批2.2 工程竣工结算流程开始按合同约定进行工程计价核查合同条款、约定价款编制工程竣工验收报告竣工结算报告调整结算内容落实设计变更签证相关事宜按施工图纸核实工程量结束财务管理部成本管理部项目经理部总经理编制工程竣工结算报告确认18、核对隐蔽工程验收记录认可审核审批支付工程结算款接收竣工工程三、工程施工管理工作流程3.1 工程进度控制管理流程开始按计划、方案组织施工配 合制定工期总目标审核未通过编制工程施工进度计划与施工方案审核通过结束其他相关部门项目部总经理办公室总经理组织检查计划执行情况、实际进度与计划对比分析按期完工向承包单位下达施工目标一致审核纠正进度计划签发偏离计划通知书施工单位审批通过继续组织施工调整工期计划审批能实现工期目标实现总目标通过通过不能是否3.2 工程施工现场管理流程开始接收图纸与技术交底编制工程施工管理配合要求及安全文明施工办法组织技术交底会参 加结束施工单位监理单位项目经理部工程开工发现问题工程19、施工准备现场协调施工关系检查、监督、落实现场管理措施其他相关部门编制工程施工管理配合要求及安全文明施工办法编制工程施工管理配合要求及安全文明施工办法配 合定期召开工地例会、对发现的问题提出解决方案纠正现场施工问题完成施工目标配 合配 合参 加3.3 工程竣工验收管理流程开始施工单位施工结束，提出验收申请根据工程进度计划与施工方案编制验收计划接到验收申请施工单位监理单位项目经理部施工单位返工或处理审 核工程现场验收其他相关部门相关单位与监理单位配合施工单位按照施工方案组织施工组织技术、质量等相关部门以及监理单位实施验收汇总技术、质检等部门的审核意见提供相关技术文件配合现场技术审核配 合验收合格进20、行整顿、改进工程移交工程移交验收资料的汇总、分类和保存结束四、营销管理工作流程4.1 企业营销战略制定流程开始财务部提供中长期资金计划细化初选方案提出备选营销战略方案收集历史数据汇总分析数据对备选方案进行对比分析就备选方案征求意见确定初选方案结束相关部门销售部总经办总经理确定最终方案存档并组织实施提出意见是否审批提出意见提供项目资料提供项目资料4.2 项目市场调研管理流程开始拟写调研分析报告数据资料汇总统计制定项目调研计划方案组织调研收集周边楼盘信息提交调研数据调整补充数据信息结束相关部门销售部项目经理总经理修订分析报告报告存档参 与审阅讨论分析审批指导组织讨论参 与审核审批用于营销策划4.321、 楼盘项目定价管理流程开始备选方案对比分析，征询意见分析，拟定项目定价策略，选择定价方法明确项目营销策略、计划收集项目数据资料制定项目定价备选方案结束相关部门销售部项目经理总经理定价方案的初步选择、提交修订完善定价方案审核审批审核提出参考意见提出意见审批最终定价方案确定审批提出参考意见审核确定各户型售价及折扣方式4.4 项目广告投放管理流程开始寻广告公司，签订合作协议进行营销策划下达项目营销策划任务组织实施项目市场调研确定宣传策略及费用预算结束相关部门销售部项目经理总经理广告创意设计、提供广告脚本根据项目营销推广要求进行广告试投放审核了解项目信息审 定审批监测评价，提出修正意见制作媒体计划审核22、广告修正并配合项目推广进度适时推出审批审核审 定审批审 定审批广告效果评价，及时总结、调整五、行政管理流程5.1 行政经费控制流程开始编制行政经费统计台帐分解行政经费控制目标编制年度行政经费预算提出行政经费申请办理报销手续结束相关部门综合事务部财务部总经理考核结果反馈行政费用支出审核审批审核审核审批将经费控制纳入部门绩效考核5.2 招聘录用管理流程开始审批编制招聘方案结束用人部门人力资源部管理层汇总、编制人力资源规划书简历筛选面 试提出人员增补申请联系招聘媒体或其他招聘措施签订劳动合同审 核发出录用通知书办理录用手续做出录用决策审核审批中高层管理人员第四章 人事管理制度第一节 人事任免制度一、23、 任免权限1、董事长任免总经理、财务负责人。2、总经理任免副总经理、总经理助理、分公司负责人、部门经理。3、分管副总经理提请总经理任免部门经理。4、财务总监提请总经理任免财务人员。5、分公司经理提请总经理任免分公司人员。二、 员工聘用和辞退（一）、录用程序 1、公司各机构需要增加人员时，先填写人员增补申请表，经主管领导核准后，由人力资源部门统一内部协调或对外招聘。2、应聘人员填写求职申请表，人力资源部门进行初试，初试合格者，由公司相关部门进行面试考核，并将考核意见填求职申请表，经总经理审批后正式录用。人力资源部办理录用手续。3、被聘用人员需提供个人简历、学历证明、职称证书、身份证及其他个人证明24、文件的原件备查，复印件留存建立个人档案，另提供照片2张。4、人力资源部代表公司后与被聘用人签订试用协议。5、公司副总经理以上高级管理人员的聘用任免由公司总经理或董事会核准。（二）、试用期及转正1、所有新录用员工试用期为3个月，必要时可延长试用期，试用期公司可随时解除协议。2、新员工试用期满后，填写员工转正申请表，并附试用期个人工作总结，报用人部门， 用人部门负责人及公司人力资源部共同考核后，由人力资源部报公司总经理核准，签定正式劳动合同。3、劳动合同期限根据岗位设置评定。4、劳动合同到期前三十日公司通知员工是否续签，双方达成一致意见后，于合同到期日之前续签。（三）、离职（辞退、辞职、除名）1、25、员工在试用期或合同期内，若不能胜任本职工作，劳动态度差或其他严重问题，由所在部门填写离职人员审批表，由人力资源部报总经理审批。有下列情形之一者，予以辞退：（1）、试用阶段不能胜任本职工作；（2）、不能胜任现职工作，又不接受其它安排的；（3）、因部门调整、合并、撤销或者减员需要调整岗位，本人拒绝公司合理安排的；（4）、无正当理由连续旷工三天以上，或一年内累计旷工超过七天的；（5）、患传染病或慢性疾病者，按劳动法有关医疗期的规定，超过医疗期的。2、试用期内员工辞职需向主管部门提交书面申请；合同期内员工辞职具体提前时间为：一般工作人员：一周部门主管人员：两周部门经理以上人员：1个月3、员工提出离职时26、，须填写离职人员审批表，并附退还资料及物品清单经所在部门、综合事务部、财务部、人力资源部等相关部门会签，必要时接受财务审计后，报总经理批准。4、凡不辞而别五天以上者或未办理请假手续（审批同意后），未上班达五日者，公司有权作除名处理，同时追究其相应的责任。5、未办理离职手续，不予办理相关手续。第二节 薪酬管理制度一、总述：（一）、为规范公司薪酬管理，特制定本制度。（二）、每月工资由公司人力资源部按公司本部和分公司统一造册，经财务总监审核，总经理签字后生效，并于每月5日计发上月工资。（三）、有关工资项目当月的考核结果由部门和分公司经理于每月5日（如遇节假日顺延）上午10点以前报公司人力资源部。二、27、公司本部人员薪酬： 公司本部人员系指在公司本部上班的行政、财务、工程等从事难以定量考核、多为定性考核的非竞争性工作的人员。（一）、公司本部人员薪酬主要以固定工资为主，奖金为辅。 （二）、奖金为不定期、不定额由公司董事会或总经理班子考核后于年终统一发放。（三）、公司本部人员暂不定员。（四）、有关岗位编制及工资标准如下表： 上述工资标准说明： 1、上述工资“合计”为每一岗位员工的工资总额，包括各种津贴。 2、“其他工作人员”的具体工资标准定级由公司总经理考核批准。 3、工龄工资从2002年元月开始计算，不含入上述工资总额。正式员工每满一年按年工龄工资20元/年标准计算，工龄期满下月起执行。 三、分28、公司人员薪酬：（一）、分公司人员系指在各分公司直接从事生产经营，可以定量考核项目（或经营）盈亏的人员。（二）、分公司人员薪酬由月固定工资、年终效益奖励组成。（三）、各分公司定员五人，具体说明如下：1、超编制人员（含各种临时人员）经公司总经理批准后可以造册发放工资，但该工资由分公司自行承担，从项目年终奖励中扣除。2、分公司会计不占分公司编制，其工资由总公司承担并造册发放。3、分公司出纳占分公司编制，其工资由分公司承担并列入分公司造册发放。4、财务人员实行垂直管理。所有财务人员工资增减变动的批准权在公司。（四）、各分公司月工资总额（五人）标准为13500元。（五）、各分公司编制及各岗位月工资标准为29、： 上述工资标准说明： 上述工资“合计”为每一岗位员工的工资总额，工龄工资从2002年元月开始计算，正式员工每满一年按年工龄工资20元/年计算，不含入上述工资总额。（六）、效益奖励：1、项目按总公司总体计划进行，达到公司目标要求，按年度售房收入的3%计提用于奖励，其中1.5%用于奖励分公司人员（但分公司经理的奖励额不高于40%），1.5%作为总公司奖励基金。发放时间为每年每年春节前一周内。2、上述奖励每年度只能发放60%，另外40%作为项目风险金预留，待项目实施完成，经总公司考评后发放。3、效益奖励金额及其分配方案须报经公司财务部核实并经公司总经理签批。四、福利公司员工福利制度适用于工龄满一年30、以上的公司正式员工。（一）、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、生育保险1、试用员工在试用期内，公司不为其参保。2、正式员工转正签订劳动合同，公司统一办理养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险和生育保险。3、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险和生育保险按国家政策规定比例由公司和个人承担。个人部分每月从工资中代扣代缴。4、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险和生育保险的标准以贵阳市的工资标准为准。（二）、公司每年组织正式职工旅游一次。（三）、逢公司正式员工生日，公司给予100200元生日礼物。（四）、公司正式员工结婚生子，公司给予500元贺礼。（五）、公司正式员工直系亲属逝世，公司给予31、1000元葬礼；傍系亲属逝世，公司给予以500元葬礼。第三节 考勤管理制度（一）、工作制度：1、遵守国家的法纪法规和公司规章制度。 2、认真履行岗位职责，正确处理分工与协作关系。 3、服从上级指挥，有不同意见应当面或书面陈述，并提出相应的措施。一经上 级决定，应立即遵照执行。 4、准时上下班，对所负责的工作保证时效，不拖延、不积压。 5、上班时间不得接待私人来访，不得擅离职守。 6、下班后、节假日期间或有特殊、紧急需要，服从加班、值日等安排。7、各控股子公司、分公司应制定宿舍管理制度，下班后在公司宿舍居住的员工应遵守宿舍管理规定，超过晚12：00回宿舍时需告知负责人，否则造成的损失及危害由员工32、自已负责。8、各控股子公司、分公司常驻贵阳市以外工地的员工，每月可回贵阳探亲一次，给假4天（不含路途），公司给予报销汽车或火车票费用，其他时间不得擅自回贵阳（除总公司工作需要回贵阳外），特殊情况需报总公司批准，车旅费用自理。（二）、工作时间1、公司实行每周五天工作制度，周一至周五为工作日，周六、周日为休息日。夏季（5月1日至9月30日）工作时间为：上午8：3012：00，下午14：3018：00。冬季（10月1日至4月30日）工作时间为：上午：9：0012：00，下午14：0017：30。2、各分公司工作时间可根据具体业务而定，但需报总公司备案。（三）、迟到、早退、旷工的界定及处罚1、迟于规定33、时间15分钟上班为迟到。2、员工于下班时间前15分钟非因公务需要而擅自离岗，即为早退。3、员工无故不到岗或请假未核准，以旷工论处。旷工一次扣发三日工资。连续旷工三日以上者，公司可视情节辞退员工。（四）、国家法定假： 五一（三天）、十一（三天）、元旦（一天）、春节（三天）。 公休假：每周公休日（五）、请假管理办法：员工请假必须提前填写“请假单”，经批准后方可休假；特殊情况下，可电话或委托他人请假，但事后须补办请假手续，进行销假。（六）、假期类别：公司员工给假分为扣薪假和带薪假两大类：1、带薪假：每周公休假、法定节日假、婚假、产假、丧假、工伤假、年休假。2、扣薪假：事假、病假。各类休假均不含每周公34、休假日，如遇法定节假日顺延。1、每周公休假：实行每周五天工作制。2、法定节日假：指元旦、春节、国际劳动节、国庆节及其它法定节假日，按国家有关规定。3、婚假：员工达到法定年龄结婚，给假3天；如属晚婚（男满25岁，女满23岁），给假13天；再婚者不享受晚婚待遇。4、产假：在公司工作三年以上的女员工，符合国家计划生育政策生育时，凭证明给假 90天；员工之配偶分娩，给假3天。5、丧假（1）员工父母、配偶、子女丧亡给假5天；（2）员工兄弟、姐妹丧亡给假2天。6、工伤假：按国家有关规定执行。7、年休假：年休假应在不妨碍工作之时，提前一周提出申请。 公司正式员工工作13年（不含），每年年休假5天； 工作3635、年（不含），每年年休假7天； 工作6年以上，每年年休假10天。8、事假：每次最长不超过5天，年累计不得超过15天。9、病假：公司正式员工每月可享受2天带薪病假，2天（含）以上病假须持市级以上医院证明，否则以事假计。（七）、假期工资： 1、每周公休假、法定假、年休假、婚假、丧假不扣工资；2、30日（含）以上的产假及工伤假，假期只发基本工资。3、事假期间扣发全部工资。4、病假按日均工资的60%计发。第四节 培训管理制度一、目的为规范和促进企业培训工作，提升员工职业技能及职业素质，使之适应公司业务发展的需要，特制定本制度。二、培训职责与分工1、综合事务部（1）负责企业培训制度的建立与完善（2）负责组36、织开展企业培训需求调查与分析，制订年度培训计划，经批准后组织实施和评估（3）负责协助、指导、督察各部门培训计划的制订、实施、评估（4）负责整合外部培训信息、资源，与专业培训机构的业务洽谈及员工外派培训管理（5）协助业务部门识别、选拔、培育业务技术骨干和后备管理干部2、各部门（1）负责组织开展部门培训需求调查与分析，制订部门年度培训计划，经批准后组织实施和评估（2）结合企业经营目标和管理现状，为企业提供培训需求建议或意见（3）负责识别、选拔、培育业务技术骨干和后备管理干部三、培训计划制订（1）各部门依培训制度及实际工作需要，拟定部门员工培训计划表，送综合事务部审核，同时便于综合事务部进行监督与统37、一管理（2）临时性的培训课程，也需填写培训实施计划表，呈核后实施（3）综合事务部就各部门所提出的计划汇编年度培训计划表，呈报总经理审批后实施一、 培训费用管理（1） 综合事务部根据企业经营情况及培训需要，合理确定年度培训费用预算金额，报总经理审批通过后实施（2） 培训费用做到专款专用，根据企业效益状况进行适当调整（3） 由企业出资参加培训（进修）的员工，需与企业签订培训协议。如在协议期内因离职、辞退等原因离职，员工需偿还培训费用（4） 培训人员在培训期间发生的交通费、食宿费，按照企业相关规定核准报销二、 培训对象与培训内容培训内容的确定根据员工担任的职务不同而有所不同，具体内容如下表所示培训对38、象培训内容新员工入职培训，主要分三个阶段：1、企业集中培训，由综合事务部统一组织，培训内容主要包括企业整体发展情况、企业规章制度、企业组织结构等2、部门引导，培训主要包括以下内容：（1）部门介绍（2）介绍部门结构、职责（3）介绍新员工所在岗位工作内容（4）介绍工作程序与方法3、岗位实地训练：以知识培训与技能培训为主管理部门员工企业战略规划管理、行业趋势研讨、投资与效益分析、房地产开发与策划、房地产项目管理与经营、房地产企业人力资源管理、房地产营销与管理、物业管理盈利模式、品牌推广等行政事务部门员工文书档案管理、接待礼仪、电话沟通技巧、会议组织技巧、员工职业规划管理、员工招聘管理、薪酬体系设计等39、营销部门员工房地产基本知识与相关法规、房地产开发管理、房地产基本知识、房地产销售管理与基本知识技能等财务部门员工预算规划与编制、融资与投资、资金控制、成本分析与控制内部审计管理等工程部门员工按分工细化水、电、土建、设备管理、安全施工等三、 培训方式（1） 培训方式可根据培训内容、培训对象及其工作性质采取多样化培训，如集中培训与分散培训相结合、企业内训与外派学习相结合、在职培训与脱产培训相结合等。（2） 培训方法包括课程讲授、专题讲座、工作指导、工作轮换、会议研讨、经验交流、案例研究、参观考察、拓展训练等。四、 外派培训管理（1） 凡外派进修培训的人员均由公司统一进行资格审查及总经理审批后方可参40、加。（2） 外派培训结束后，外派人员应于返回企业7日内将外派培训期间所填写的学习日志或相关记录交综合事务部审查。（3） 个人参加培训学习结束后，须持结业证、考试成绩或其他证明材料到综合事务部登记备案。第五节 奖惩制度一、具备下列条件者，经董事会视情况特批，公司可给予必要的物质奖励或精神鼓励。1、以个人行为对公司声誉、形象带来积极的社会影响和相当大的经济效益的，奖励10000元，工资晋升一级，携家属、子女免费省外旅游一次。2、在非工作职责范围内直接为公司创造较大的经济效益或为公司创造较好的外部环境，间接给公司带来较大经济效益的，奖励500010000元，工资晋升一级，个人免费出省旅游一次。3、以41、一定方式为公司的建设和发展做出较大贡献的，奖励5000元。4、公司对年度优秀员工给予学习培训，旅游或一定的物质奖励。5、其他公司认为应当奖励的各种形式。二、处罚处罚分为行政处罚和物质处罚。其中，行政处罚包括警告、辞退、开除；物质处罚包括工资降级、扣款等。三、 违反公司制度（一）情节轻微，未对公司造成任何损失。1、经有关负责人口头批评多次积习不改者，给予记行政警告一次，扣款20元。2、无理取闹，经批评，拒不接受意见，态度蛮横者，记行政警告一次，扣款100元。3、打架斗殴者，视情节给予警告、辞退、开除直至追究刑事责任。（二）情节严重，未对公司造成损失或有一定损失者，记行政警告一次，扣款200元。（42、三）性质恶劣或给公司造成较大损失者，视情节给予辞退或开除，直至提起诉讼。四、违反考勤制度1、病、事假未按规定办理请假手续，视为旷工。旷工每天扣款50元。2、行政人员超过规定上班时间10分钟为迟到。迟到一次扣款10元，迟到时间超过1小时为旷工半天。3、行政人员提前10分钟下班为早退。早退一次扣款20元。4、每月累计迟到早退30次作辞退处理。5、连续旷工5天，年度累计旷工10天作开除处理。6、事假按日均工资扣发工资，病假按日均工资的60%计发工资。五、违反有关财务制度1、未按规定时间办理报销手续。扣款20100元。2、未按规定管理和使用财产物资，按造成损失金额照价赔偿。3、用不真实的发票，以不真实43、事实报账者，处以报账额10倍罚款。六、工作能力综合考评制度1、不能胜任本职工作，经业务部门测评后作调换工作岗位、降职降级处理。2、不能完成本职工作，经综合部门测评后，作调换工作或劝其辞职处理。3、无能完成本职工作，作辞退处理。4、工作中有失误，按失误造成的损失比例处罚。5、工作中有失误，对错误的后果承担责任。6、工作中有失误，犯错误，屡教不改或情节严重者，作开除处理，直至追究法律责任。7、在工作中，被降职降级、辞退、辞退者，任期内的奖励照发，被开除者，所有奖励取消。七、其他1、年度内受上述第三条所列，被行政警告三次者，即予辞退处理。2、被国家行政拘留以上处理者，作开除处理。3、若有收受回扣，虚44、报进价、销价、舞弊行为者，一律开除，直至追究法律责任。4、不论任何人利用职务之便将公款挪为他用，降公司物资占为己有，一经发现作开除处理，并追究法律责任。八、效益奖励考评制度1、效益奖励按各职能部门的工作职责范围进行百分化考评。（细则另订）2、根据百分化考评办法计提效益奖励。不能完成职责范围工作的根据记分结果进行扣减。3、被扣减的部门或人员积分用于奖励代为完成工作部门或人员。第六节 保密制度凡加盟本公司的每位员工，都应自觉维护本公司的一切利益并做好相关保密工作。 一、保密范畴 公司各项规章制度、图纸、文件、资料、采购渠道、商品价格、用工合同、各类合同协议及一切技术、经济指标、帐条帐薄、原始凭证及45、其它经营业务记录。 二、绝对机密范畴： 公司发展计划，经营计划和经营决策；财务预决算、重要收支、各类合同协议；经营成本、费用、利益、企业经营目标、采购渠道、价格、工资方案、利润分配、内部制度政策；经营业务管理软件。 三、本人因工作需要掌握的保密情报，未经批准，严禁向第三人泄露。凡签署保密协议的员工，在受聘期满后，必须交回手中全部与公司经营业务有关的各种记录、图纸、文件等。 四、凡加盟本公司的员工在工作期间，未经许可，严禁向任何人泄露有关技术、经营以及一切与公司利益有关的保密内容。受聘期满，不再续约的员工，在离开本公司三年内不得将任何资料、信息及各种记录、复印、拷贝带出或用于自己谋利与他人合作。46、 如何特殊原因须带出的，必须由总经理签字认可。返还时限不超过3天。 五、处罚： 1 、违反上述保密规定的，本公司有权对责任人进行行政或经济处罚。按乙方泄露机密所取得的收益进行双倍索赔，如责任人或担保人不能足额赔偿时，对与其合作的单位及他人将有权追究连带责任。 2、各部门负责人在所管辖的范围内发生机密泄露、拷贝、复印、挪用等事件。公司将追究负责人的责任，并给予一定的行政处罚或解聘。 3、公司各部门将指派专人对保密资料、文件妥善保管。如需查阅，须经总经理批准，并限期催返归档。如发生遗失，将追究当事人的责任。第五章 行政管理制度第一节 财产物资管理制度一、目的为加强公司非工程用财产物资的管理监督，落47、实资产管理责任人，明确责任人的管理任，切实达到公司财产物资帐实相符的要求，以保证公司资产安全、完整，充分发挥资产使用效能。二、术语和定义根据资产的价值和使用年限，本财产物资的管理范围包括固定资产和低值易耗品两类。1、固定资产：指使用年限在一年以上，同时单价在人民币2000元以上的电子设备、电脑设备、房屋建筑物、汽车、成套办公用品用具等。部分设备虽然其单价不足人民币2000元，但出于实物管理的需要，也可列入固定资产。2、 低值易耗品：指单位价值在2000元以下的，使用年限在一年以上的各种用具物品。如办公桌椅、侧柜、文件柜、档案柜、书柜、沙发、会客桌椅、会议桌椅、会议设备、打印机、服务器、软件、网48、络连接器、光盘刻录机、扫描仪、投影仪、投影幕、功放器、音响、电视、空调、传真机、复印机、摄像机、相机、碎纸机、计算器、订书机等。上述设备的附属配件亦包含在内。三、管理部门及其职责权限职1、财务部门负责金额核算。2、办公室人员负责台帐数量登记财产物资的购入和分发使用情况，并适时监管。对有关财产物资的转移、维修及报废等进行全面的登记和管理。3、有关财产物资的使用部门和使用人须合理使用设备，严格按规程操作，并注意设备维护、保养。由于使用、保管不善造成的遗失和损毁，责任人要按资产重置价格或资产管理部门和公司财务部的评估价值赔偿公司损失。4、每年财务部和公司综合事务部至少应进行一次对公司所有财产物资的联49、合实物盘点。（附“固定资产盘点表”）四、固定资产的购置和使用1、所有固定资产的购置必须事前由办公室书面申请报经公司执行董事批转财务后方可安排购置。2、由公司办公室负责具体采购，采购前原则上应有两家以上对象的询价记录。3、所采购的固定资产应有质量和售后服务的相关合同规定或保证手段。4、固定资产购回后应尽快交付使用人或使用部门，并由相关人员验收后交使用人或使用部门签收。5、财务需核实专项申请报告，审核有关采购合同后方可办理有关结算手续。报销需有发票及经办人、验收人、使用人、公司总经理签字。6、公司办公室应台帐记录固定资产的使用、移动交接、维修、报废等情况，以加强对固定资产的监管。7、固定资产使用人50、或使用部门应确保固定资产的完好。六、低值易耗品的购置和使用：1、低值易耗品的购置需由公司办公室提交书面申请（含采购清单）经公司财务部审定报公司总经理签批后方可购置。2、所有低值易耗品的购置原则上应由公司办公室集中统一采购。4、购回低值易耗品后应有相关人员验收签字，方可报销。采购发票未能列明内容的应附采购清单。5、公司办公室应台帐记录采购和领用情况，领用人领用时应在台帐上签字。财务部门将对此不定期检查。七、资产使用人和有关财产物资发生变动时应办理移交手续并由相关财产物资管理人员监交，否则造成的一切后果，由使用人承担。八、其他：1、本暂行规定解释权归xxxx房地产开发有限公司第二节 印章管理制度一51、印章的使用范围1、印章的使用范围（1）公章使用范围 发送正式公文、电函、传真件等。报送或下达各类业务计划、业务报表、财务报表等。授权委托人、人事任免、劳动合同、对外介绍等。签订重要业务合同、协议等。上岗证、先进集体和个人荣誉证书等。需要代表本企业加盖行政公章的其他批件、文本、凭证、材料等。（2）各职能部门印章使用范围 在其职权范围内，与企业内部对口业务部门的电文、通知、函件等工作联系。用于对外工作介绍信和授权范围内的工作函件等。2、印章雕刻的申请、审核和批准 印章雕刻的申请、审核和批准。由需刻印部门负责人据工作需要提出雕刻印章的申请，经总经理批准后方可雕刻。二、印章的使用规定（3）对企业经营52、权有重大关联，涉及政策性问题或以企业名义对政府行政、税务、金融等机构以企业名义行文时，盖企业章。（4）以企业名义对国家机关团体、企业核发的证明文件，各类规章典范的核决等由总经理署名，盖总经理职衔章。（5）以部门名义于授权范围内对厂商、客户及内部规章典范的核决行文由部门经理署名，盖部门经理职衔章。（6）各部门于经办业务的职权范围内对民营事业、民间机构、个人的行文以及收发文件时，盖部门章。（7）常规用印或需要再次用印的文件，如事先与印章主管取得联系或用文字证明者，可省去填写申请单手续。印章主管人员应将文件名称及制发文件人姓名留存以备查考。（8）印章原则上不许带出企业，确因工作需要将印章带出使用的，53、应事先填写印章借用申请单，注明事项，经总经理批准后方可带出使用。（9）印章盖用用印前，先填写用印申请单，经主管核准后，连同经审核的文件文稿等交监印人用印。监印人除于文件、文稿上用印外，并应于用印申请单上加盖使用的印章存档。三、印章保管（10）企业印章的使用原则上由印章管理人掌握。印章管理人必须严格控制用印范围和仔细检查用印申请单是否有批准人的印章。（11）代理实施用印的人要在事后将用印依据和用印申请单交印章管理人审查。同时用印依据及用印申请单上应用代理人印章。（12）印章遗失时除立即向上级报备外，还应依法公告作废。第三节 档案管理制度一、总则1、目的 为加强企业档案管理，提高档案使用效率，特制54、定本制度2、管理部门 综合事务部为企业文书档案管理部门，其主要职责如下： （1）制定或参与制定档案工作的规章制度。 （2）做好企业档案的收集、整理、保管和利用工作。 （3）提高档案管理的水平和技术，逐步实现档案管理的现代化、科学化。二、企业档案管理体制3、归档范围（1）分类原则：符合公司文档管理的基本要求，满足部门日常工作需要，分类可适当灵活。公司提供基本类别设置要求， （2）根据档案资料的重要程度，分为公司级档案和部门级档案。公司级档案由总公司综合事务部保管、部门级档案由分公司负责保管。（3）各部门保管的资料内容（其中包括属于公司级档案但未到移交时间的资料。）详见下表：档案级别档案原件内容分55、类密级保管期限负责部门一公司档案1、 公司总部颁发的针对本公司执行的重要文件、材料、通知等；2、 各类公司级通知、通报、奖惩、任免、晋升等文件；3、 年终工作总结、重大的会议纪要、备忘录；4、 公司对外发文（需保存电子版）；普通长期综合事务部5、 重大案件司法文书等法律文件及其它应由公司保管的文件。6、 公司各类证照、公司印鉴；秘密长期7、 土地合同、协议；总包合同及相关资料；8、 公司重大历史活动图片及影音资料、奖状、锦旗、纪念品等。秘密永久9、 政府部门批复性文件；机密永久 二部门级档案（一）财务档案1、 公司往来转帐通知；普通短期财务部长期2、 房地产往来收据发票；各类凭证、帐簿；3、 56、税务文件；4、 财务报表；5、审计验资报告；6、其他。机密 （二）成本类1、预算资料；2、结算资料；机密永久成本管理部（三）综合档案1、 人力资源档案（包括公司人员基本情况、人员任免、奖励处罚等人事文件、薪金情况、招聘资料及各类内外部培训资料）机密长期综合事务部2、 诉讼案件档案；秘密长期3、 固定资产档案；普通长期4、（四）销售档案1、 营销推广基础资料a) 项目销售说辞b) 素材照片、录像2、 发布广告存档，包括楼书、沙盘模型、报刊广告原件、电视广告录像、播音广告录音、户外广告的书面图样或照片，卖场照片公证件、其他宣传资料等）3、 广告类合同；4、 销售决策备忘，包括会议纪要、工作计划、专57、项报告、开盘方案、促销策略批复；秘密长期综合事务部5、 各类通知、往来信函；普通短期各项目销售部6、销售合同档案、客户身份证复印件； 7、销售特例；8、客户变更资料；9、客户投诉处理资料。秘密长期（五）客户档案1、 入住资料；2、 维修资料；3、 产权资料；4、 各类通知、信函、会议纪要普通短期各项目销售部5、客户档案；秘密长期6、投诉资料（客户投诉及处理情况、相关协议）机密长期（六）工程设计档案1、招标备案；2、封样清单；3、招标档案；4、未招标档案；普通长期综合事务部5、勘察报告；6、 图纸审查记录；7、 质量记录；8、 施工合同（五万元以上）秘密永久9、鉴定、检测报告；10、沉降报告；机58、密11、项目部发文；12、报公司文件；13、施工单位来文；普通短期各项目工程部14、施工合同（五万元以下）15、监理资料；16、设计变更、工程签证；17、竣工验收备案资料；18、其他。秘密永久（七）项目开发档案1、 证件类（包括土地证、地名证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、总平面图、准入证、准拆证、小配套证明及验收证明等）；2、 往来函件；秘密永久各分公司（取得当日或次日移交综合事务部）3、批复类（包括建议用地选址意见书、项目建议书及批复、土地出让合同、可行性研究报告及批复、投资计划住宅商品房准许使用计划、征地拆迁文件、规划要点通知书、规划方案审批、规划成果审批、规划许可证基础部位通59、知书、施工图审查意见书、开工意见函等）；3、土地出让合同、协议。机密永久（八）设计类档案1、 规划设计方案；2、 图纸；3、 设计合同；4、 咨询合同；秘密长期综合事务部4、管理部门 （1）企业档案管理工作实行集中分散管理相结合的体制，由总公司综合事务部负责主体档案管理，并对各分公司的档案管理工作进行监督。 （2）档案资料各部门不得随意处置，由综合事务部定期归档统一管理（财务资料除外）三、归卷要求目录清晰完整，档案盒（夹）、档案柜标签形式统一。1、案卷目录的参考格式1、合同协议类档案目录检索编号档案盒编号合同/协议名称签订时期份数备注2、客户档案目录检索编号客户姓名房号文件名称页数日期备注2、60、档案盒（夹）侧立面标签参考格式：xx房开分公司项目名称（类别）合同协议文件第 册 / 共 册3、档案柜标签参考格式：档案柜编号1项目名称：资料内容：档案类别如：招标文件工程合同4、档案保管年限和密级的划分（1）保管年限划分：短期为1至5年，长期为5至20年，永久为20年以上。 （2）档案的密级：根据档案资料对公司声誉、业务经营、人力资源的影响程度，分为普通、秘密、机密三级。不同密级的档案，其借阅权限和审批程序均不相同，具体内容详见本程序中有关档案借阅的管理规定。（3）由于资料的密级程度受特定因素影响，有可能发生变化，对于需要调整密级程度的档案，所属部门负责人可向总经理办公室提出变更申请，总经理61、办公室也可根据实际情况自行提出变更申请，经公司主管领导批准后予以变更。四、档案借阅管理1、凡需使用档案者，均须填写文件调阅单，依据调阅权限和档案密级，经各级领导签批后方能调阅。2、案卷一般不能带出使用，立卷的文件、资料需外借的须办理登记手续。3、借阅档案者应爱护档案，确保档案的完整性，不能擅自涂改、勾画、抽取等。交还档案时管理人员应进行检查，如发现遗失或损坏，应及时报告主管领导。第四节 车辆管理制度一、总则1、目的 为了严格管理车辆，合理使用车辆，节约费用开支，最大限度地发挥车辆的使用效益，以适应企业公务用车的需要，特制定本制度。2、适用范围 本制度所有车辆均指企业的行政办公用车。3、权责单位62、 本企业的办公用车统一由综合事务部管理二、行政用车管理4、企业各部门用车均按要求填写用车申请单，经行政管理部指派负责人签名同意后方可出车。5、部门用车超过半天以上，应提前一天申请。三、车辆管理6、企业公务车的相关证件及稽核等事务由综合事务部统一管理。7、每部车辆应设置车辆行驶记录表，在使用前应核对车辆里程表与记录表前一次用车的记载是否相符，在使用车辆后，应记载行驶里程、时间、地点、用途等。综合事务部每月抽查一次。四、车队纪律8、日常行为管理（1）司机必须遵守有关交通安全管理的规章规则和相关操作规程，安全驾车。（2）严禁在未经领导同意的情况下，接送客人或办私事。严禁将车辆借给他人使用。（3）任何63、车辆必须凭派车单外出，用车人认真填写派车单中的内容。填写完后由行政副总签字后才能出行。（4）司机应爱护车辆，随时保证车辆的清洁，产生故障要及时维修。（5）不得擅自将公车开回家，或作私用，违者按相关规定处理。（6）严格由专职司机负责出车任务，任何人未经同意不能驾驶企业车辆。五、车辆维修保养9、车辆的年审、保养维修统一由综合事务部安排办理。10、车辆需要维修时，先由司机填写维修项目单，车队队长审查并制定修理计划后，车辆方可进厂修理。11、企业车辆的维修，应在指定的修理厂修理。定点修理厂应该是修理质量好、价格合理的厂家。12、维修费用在1000元以下的，由行政副总审核；1000元以上的须由总经理批准64、。六、费用报销13、公务用车油料及维修费根据相关凭证实报实销。14、私车公用依凭证报销第五节 会议管理制度一、目的1、为规范企业会议管理，提高会议质量，降低会议成本，特制定本制度。二、会议类别2、月度办公会（1）月度办公会是由总经理本人或委托人定期召开的工作例会。（2）参加人员为总经理、各部门主管及分公司经理。（3）时间原则上定为每月初。（4）综合事务部转发会议通知，并做好会议准备工作。（5）会议纪要由综合事务部负责整理，并于会议结束第二天呈总经理审核后发至各相关部门。3、专题会议（1）专题会议是由总经理本人或委托人根据需要召开的会议。（2）参加人员为该专题所涉及的相关人员，会议记录由综合事务65、部负责整理。（3）会议纪要由总经理审阅后发至相关人员。三、会议准备4、所有会议主持人及与会人员都应分别做好有关准备工作（包括拟好会议议程、提案、汇报总结提纲、发言要点、落实会场等）。5、参会人员必须准时参加会议并签到，准备好与会议有关的资料，做好会议记录。6、会议涉及的机密事件，所有与会者要严守保密制度，不得外传泄露，否则按有关规定处理。四、会议记录7、会议记要由综合事务部派专人负责记录整理。8、会议纪要最迟应于会议次日呈报会议主持人审核签名。五、会议室管理9、会议室由综合事务部指定专人负责管理，各部门会议如需要使用会议室，须事先向综合事务部申请，由综合事务部统一安排。10、会议室电子设备的管66、理、使用和维护由专人负责，其他人不得随意操作，损坏者应按价赔偿。第六章 财务管理制度第一节 财务收支管理制度一、总则1、为规范公司各会计单位的财务收支行为，特制定本制度。2、企业在生产经营中取得的各项收入必须全部交到财务部，及时入账，任何部门、任何个人不得以任何理由或以任何形式截流或挪用。二、收入管理（一）、售房收入：1、收到售房款后应及时存入公司对公银行帐户或对公折子户。2、用银行卡或支票等结算的，出纳办理时应直接通过银行进帐，不得提现后再进帐。3、用现金结算的，出纳应按公司财务管理暂行规定有关条款不办理。4、收到房款后按公司相关规定开据发票或收据。（二）、出售废品物料收入、手续费、提成等分67、公司取得的其他所有各项收入：1、有关经办人员应及时交财务入帐处理。2、有关人员不得无故放弃可以或应该获得的公司利益，不得将对公利益变为对私利益，分公司负责人、财务人员不得对其他员工的前述行为视而不见甚至参与其中。（三）、各会计单位与其他单位之间的资金调度、拆借或借贷：1、必须经公司财务负责人批准。2、在资金进出的同时应办理办清必要的财务手续。3、财务人员应及时对帐，并按约定及时催结。（四）、未经公司财务负责人批准严禁虚开或代开发票或收据。（五）严禁截留、坐支和贪污、挪用，严禁私设小金库。三、支出管理（一）、日常现金支出：1、各分公司、控股子公司根据具体情况由公司财务部核定一定金额的备用金用于日68、常开支。2、备用金由出纳保管。其他人员原则上不得保有备用金。3、原则上所有现金支出一律由出纳办理，其他人不得中转代付现金。4、月底核报后补足备用金。每月提现补足备用金原则上只能提一次，如遇特殊情况备用金不够付现的，经公司财务部批准后由公司财务部通知出纳提现。5、除特殊情况事先经公司总经理批准外，当月发生的日常费用支出必须当月核报，超期不予报销。6、公司一律不对员工因私借款。7、不论因公因私如确需借支的，需经公司董事长批准，并应及时报销或还款销帐。不能及时清结的从其下月工资中扣还，并不再借支。（二）、除上述日常现金支出外，其他支出原则上必须通过银行转帐结算。特殊情况确需支付现金的，需经公司财务负69、责人批准。（三）、工程付款支出：按xxxx房地产开发有限公司工程付款暂行规定办理。（四）、除客户购房后退房及正常业务中的保证金、定金收退等因公情形外，不得对任何单位或个人发生代收代付、先收后付行为。（五）、出纳必须在确认付款手续完备有效后方可付款。（六）、各种支出的支付必须由出纳亲自办理并直接支付给收款人，现金支出严禁由经办人或其他人员支付，转帐付款严禁签发空白支票和远期支票。四、罚则（一）、未经批准擅自坐支或截留收入的，一经发现处以有关当事人坐支或截留收入金额十倍的罚款，情节严重的予以开除或按挪用、贪污公款报司法机关处理。（二）、财务人员违反上述规定视情节性质处扣除下月工资100%以上的罚款70、，情节严重的予以调离岗位或辞退处理。（三）、违反上述除五（一）以外其他条款的，一经发现视情节轻重扣除有关当事人下月10%至300%的工资。 五、附则：（一）、未尽事宜适时补充规定。（二）、特殊情况由公司董事长批准。（三）、本暂行规定的解释权在公司。第二节 财务人员管理制度为加强和规范对公司财务人员的管理，特制定本办法。一、本办法所称财务人员指专职或兼职在公司从事财务、会计、出纳及相关工作的人员。二、本办法适用于各分公司、控股子公司。三、财务人员的任职资格： 1、能以为股东负责为最高职业要求。2、能自觉遵守并认真贯彻执行公司的各项规章制度。3、有较强的工作责任心和敬业精神。工作仔细，吃苦耐劳。471、能保守工作机密。5、服从工作安排和调度。6、有与其工作岗位相应水平的职业水准。四、财务人员的任免：（一）、财务人员的任用权在公司。 1、 新任用的财务人员由公司行政部招聘，经公司财务部面试合格后报公司总经理批准方可录用。 2、 从公司内部其他岗位安排调整到财务岗位工作的人员需经公司财务负责人考核合格后报总经理批准方可录用。 3、 公司内部财务人员轮岗由公司财务负责人提出轮岗方案，经公司总经理批准后方可实施。（二）、财务人员的免职权在公司。1、财务人员的免职和调离岗位由公司财务负责人提出方案，公司总经理批准后方可实施。2、各会计单位无权对财务人员进行免职和调离。但有建议权。（三）、财务人员的任72、免、调职、轮岗、辞职、临时（一周以上）脱离岗位均需按规定进行工作交接。财务人员交接一律由公司财务负责人监交，但公司财务负责人的交接由公司总经理或其授权人员监交。交接不清的行政部不办理相关手续。五、财务人员的工作及其管理：1、财务人员的工作以财务工作为主，其他工作为辅。财务人员必须保质保量及时完成本职工作，若在时间上与其他工作相冲突，应区别轻重缓急分主次处理。2、各分公司和控股子公司财务人员由公司财务负责人和各分公司、控股子公司行政负责人共同管理。财务工作及其考核由公司财务负责人管理，其他工作及其考核由各分公司、控股子公司行政负责人管理。3、财务人员在财务工作上必须无条件执行且仅执行公司财务负责73、人的指令，但有不同意见或建议的应该及时提出。六、财务人员的工薪福利待遇：1、所有财务人员的工薪水平一律由公司决定。 2、财务人员的工资福利原则上由其服务对象承担，但其工资福利标准的制定权和工资福利待遇增减变动的批准权在公司。3、会计人员不占分公司编制，出纳人员占分公司编制。七、财务人员的激励和约束：1、财务人员在本职岗位上工作表现较好，公司将采取适当的物质和非物质方式予以奖励。2、会计人员不参加项目效益奖励的分配，但出纳参加项目效益奖励的分配。3、财务人员经任用后由于专业水准、职业操守、工作态度等原因不胜任本职工作的，一律予以调离岗位或就地免职。4、财务人员由于个人工作过失给公司造成损失的，应74、承担相应赔偿责任；并视情决定予以留用察看、调离岗位或就地免职。5、财务人员不能恪尽职守认真履行本职工作，不执行公司的有关要求和安排，违反公司的有关规章制度，公司将视情节轻重予以恰当处理。 6、财务人员违反公司相关规定，按其相应处罚条款处理。第三节 财务费用管理制度为规范公司及各分公司的各项费用支出管理，特制定本暂行规定。一、本暂行规定所称费用为公司及各分公司正常运行所必须的日常费用支出。1、各会计单位超过本暂行规定所列费用标准的支出从其效益奖励中扣除。2、专项或特殊的费用支出必须预算内经公司总经理、预算外经公司董事长批准后方可办理，不列入本暂行规定所列费用标准。二、工资： 参见公司xxxx房地75、产开发有限公司薪酬管理暂行规定。三、福利费：（一）、固定的职工福利费原则上只有伙食补助费。（二）、各分公司伙食补助费按1500元/月的标准包干使用。1、各分公司伙食补助定额节余留用，超支不补。2、分公司该伙食补助费只能用于食堂作为统一专项支出，不得私分现金，不在分公司食堂吃饭的人视为自动放弃享受公司福利。（三）、公司本部按100元/月.人的标准补助伙食费。（四）、其他福利支出参见xxxx房地产开发有限公司人事管理暂行规定。四、业务招待费：1、本“业务招待费”指日常业务用烟用酒，餐饮游玩娱乐，实物及现金馈赠等任何形式的对外业务支出。2、内部职工以任何名义任何形式的餐饮等均不能作为业务招待费报销，76、但经公司总经理或董事长批准的除外，且不计入本费用考核范畴。3、业务用烟用酒及实物礼品均应由专人管理，且需台帐记录领用事由、领用人签名。4、其他业务招待费在报销时均应用铅笔在发票背面注明事由。5、单次招待费金额在1000元以上的应事前报经公司总经理批准方可实施。6、各分公司的业务招待费在项目完成后按以下标准核定最高限额。超过限额的业务招待费从分公司在该项目的项目成本、分公司和总公司的效益奖励中各扣除三分之一。业务招待费项目限额：项目总销售额(万元)提取比例金额（万元）X1500万元千分之五7.51500万X5000万千分之三10.55000万X1亿元千分之二101亿元X的部份千分之一五、差旅费 77、1、在省内各分公司间出差由带队人员负责安排途中生活，在本着节约的原则下据实报销。省外出差经公司总经理规定报销要求或标准后据实报销。2、往返交通费凭发票实报实销。市内出租车费一律不报，但往返机场、车站的车费可以凭票据实报销。 3、分公司人员到贵阳出差，不能解决住宿的由公司安排后凭发票据实报销。 4、公司人员到各分公司出差，分公司应尽量解决公司出差人员的住宿，实在不能解决的凭发票视情在分公司或公司据实报销。5、会议出差或外出培训凭会议或培训通知书及相关发票报销。 6、借公差之机就近返家探亲的，其绕道交通费由个人自理。7、出差交通工具一般只报硬卧或长途客车票，乘坐飞机或软卧需经公司总经理批准。六、书78、报、资料费1、各分公司因工作需要购置的专业书籍，在200元（含）以下经分公司负责人批准，200元以上由公司总经理批准。财务人员代行保管职能验收签字后报销。财务人员负责办理有关登记、借阅手续；2、公司因工作需要购置的专业书籍、资料，在200元（含）以下经部门负责人批准，200元以上由公司总经理批准。公司综合事务部行使保管职能验收签字后报销。公司综合事务部负责办理有关登记、借阅手续；3、各分公司、公司各部门需要长期订阅的报刊杂志，应于事前书面申请报公司综合事务部汇总经公司总经理批准后方可订阅。七、通讯费用1、各会计单位座机、传真、上网费凭发票实报实销。2、个人通讯补贴已包含在工资总额中，具体标准及79、报销办法由公司财务部另行规定。八、汽车费用：1、公司及各分公司公务用车正常费用凭发票据实报销。2、由于驾驶员个人原因违犯交规、未及时审车或发生的全部费用扣除由保险公司和他人赔偿部分后由司机本人全部承担；3、公司员工因私借用公司车辆产生的油费、路桥费用及违反交规罚款等由个人承担，交通肇事产生的修车及其他费用也由本人完全承担。九、行政办公费用1、购置固定资产、低值易耗品、办公用品用具按xxxx房地产开发有限公司财产物资管理暂行规定、xxxx房地产开发有限公司办公用品管理暂行规定办理。2、各分公司租用办公场所、员工住所的选址和租费，以及租赁其他设施设备均应经公司总经理批准。3、其他日常办公费用按公司80、相关规定办理。十、其它支出按xxxx房地产开发有限公司费用报销暂行规定办理。十一、其他：1、公司负责人、会计及其他有关人员为分公司事宜而发生的差旅费等费用由分公司承担。2、本规定解释权归xxxx房地产有限公司。第四节 财务报销制度为进一步规范公司、各控股子公司及各分公司的费用报销手续，特规定如下：一、各种费用发票的取得1、报销人取得各种费用发票时必须要求开票单位或自行填全填清楚时间、地点、费用内容。购买办公用品、用具发票上不能完整填写细项的，应另附清单。2、不能取得发票但可以用白条报销的可用白条代替，如付民工费等。3、不能取得发票也不便用白条报销的，先用白条注明事实事由经有关审签人审签后方可找81、发票代替白条。替换后的白条交公司财务负责人统一处理。4、所取得的费用发票内容与实际发生内容不符的，应用铅笔在发票背面注明。二、各种费用发票的粘帖填报（一）、所报费用为单项单次发生，取得的发票只有一张的，可直接据发票签报。（二）、所报费用为单项单次发生，但单据超过两张，应用“费用报销单”加总填报，并在“费用报销单”上注明总计单据张数和总计金额。（三）、所报费用为同类多项多次发生，用“费用报销单”分项分次列明填报，并在“费用报销单”上注明总计单据张数和总计金额。（四）、差旅费1、每出差一次发生的费用填报一张“差旅费报销单”，差旅费报销单”时间、地点、事由、随行人员等各项目必须详细规范完整填写。2、82、经常性前往异地出差或上次出差未及报销接着又连续出差形成多次出差集中报销的，应逐次分别每次往返单独填写“出差报销单”。3、出差期间发生的交通费、住宿费、招待费等一并按住宿地先后顺序详细规范填写“差旅费报销单”；附件按交通费、住宿费、招待费等分类分次按时间先后顺序粘帖；一次出差招待费超过二次（不含二次）的，将招待费单独逐次规范填写“费用报销单”附报。不得将非当次出差发生的不相关费用单据夹在“差旅费报销单”中混合报销。4、不附在“差旅费报销单”填报的异地各种费用发票一律不报。（五）、业务招待费1、单次报销业务招待费时，必须在发票背面用铅笔注明事由。2、发生两次以上（含两次）各种业务招待费必须用“费用83、报销单”分行逐次规范填写时间、地点、金额、附件张数，并用铅笔详细注明事由，铅笔所写内容最后由会计人员擦掉。3、报业务招待费的“费用报销单”不得夹报其他费用。三、各种费用发票的填报时间1、各种费用必须于费用发生后（差旅费为出差回来后）一个月内填报并审签送达财务。否则除总经理特批外一律不报。2、费用发生时间以发票开具时间为准，填报日期以发票或“费用报销单”或“差旅费报销单”上填报的日期为准。四、各种费用发票的报销签字手续1、报销人在将有关单据交财务报销前一律须有报销事项经办人签名，相关事项还须有证明人、验收人、保管人签名。2、控股子公司按其有关报销规定办理。但其公司常驻第一负责人须经其常驻第二负责84、人签字，交会计审核后再报该子公司执行董事审签方可报销。非常驻子公司执行董事、财务人员及其他相关人员由子公司常驻第一负责人审签核报。3、各分公司常驻第一负责人、常驻财务人员须经其常驻第二负责人或公司授权人员签字报公司财务负责人和总经理审签后方可报销。其他人员由其常驻第一负责人、常驻财务人员签字报公司财务负责人和总经理审签后方可报销。4、公司本部董事长和总经理报销由财务负责人核定后交其对方互签核报；财务负责人报销由总经理审签；其他各部门负责人报销由财务负责人审签后交总经理签报；其他人员由部门负责人审签后交财务负责人和总经理核报。5、建安项目相关工程付款报销签字手续见xxxx房地产开发有限公司建安工85、程付款暂行规定。五、罚则1、违反上述规定的报销，各签字人不予签报。2、违反上述规定或没有完善有效的签字手续的报销单据，财务人员不予受理。3、违反上述规定签报或受理报销单据，处以签字人或受理会计人员报销金额两倍的罚款。4、无完善的财务手续出纳擅自违规付款的，由出纳完全承担由此给公司带来的一切损失，并处出纳500元以上罚款。5、报销人有虚假或不实报销的，一经查实，处以报销人所报金额五倍以上罚款。六、附则1、上述条款若有例外需经公司董事长特批。2、本暂行规定解释权归xxxx房地产开发有限公司3、本暂行规定自公布之日起执行。第五节 支票现金管理制度一、现金管理1、为保证现金的安全，同时又不影响现金的合86、理使用，库存现金最高不得超过 元。2、对每笔超过 元的大额现金支出应提前三天通知财务部，以便做好提前准备。3、现金的收支范围严格执行国家的现金管理规定。任何人均不能以未经批准或不符合财务要求的票据字条等充抵现金，更不能擅自挪用现金。不得坐支现金。4、每笔现金支出都必须根据审核无误并经财务总监签批的原始凭证支付，并编制记账凭证。5、每笔现金收入也必须根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。6、对发生的业务要逐笔登记现金日记账，做到日清月结，每日盘点现金，确保帐实相符，月末与总账核对，保证帐帐相符。出现问题要查明原因，及时纠正。7、对造成损失的责任人，依企业有关规定追究其责任。8、除差旅费和必须以现金87、支付的 元以内的采购款外，其他支出均不能借用现金，严禁因私借款。9、借用现金应说明用途、归还（或报销）时间，且必须按期归还（或报销）。逾期不还者，将从其工资中扣除。10、借用现金时，申请人应填制现金借款申请表，写明用途，经总经理批准签字后方可领用。二、支票的领取及管理 1、领取支票时，需先填制支票申领单，写明用途、金额、使用人等项，经有关财务人员审核、总经理批准后方可领取。 2、如签发支票的金额超过 元，在填写申领单时，须提交符合审批程序的用款合同及附件（合同、采购单、计划书等。） 3、领取人应办理登记手续，与领取后10日内报账。 4、在支票有效期内未使用的支票，或因情况变化未使用的支票应及时88、退还财务部。对未及时归还者财务部应及时督促，并不予签发新支票。 5、持票人应对支票妥善保管，如丢失，将由个人承担经济责任。 6、所签发支票应填写日期、金额（限额）、用途，不准签发空白支票。 7、建立银行支票使用登记簿，详细登记每笔银行支票的领用时间、号码、用途、金额、领用人和收款单位等。 8、出纳人员应每日编制银行存款变动表。准确掌握账户余额，不准发生空头、透支资金现象。 9、出纳人员应于月末填制银行账户余额表，送交财务主管审批后报总经理。 10、出纳人员应及时申购支票，并妥善保管。 11、企业财务专用章、法人章要分专人妥善保管。第七章 工程管理制度第一节 前期工程管理制度一、项目前期规划设计89、1、由项目部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。2、由项目部对选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下：（1）项目概况项目名称。项目地理位置。包括项目所在区域、街道，项目周围主要建筑物等。项目所在地周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。项目的性质及主要特点。（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。调查开发项目用地范围内建筑物的种类90、，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量及面积等。（3）市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析，目标客户分析。 3、项目部负责组织编写项目可行性研究报告，报送总经理审核。4、项目确定后，与土地持有方签订土地出让合同。5、土地合同签订后，成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制项目开发详细计划书，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图设计及优化。（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。6、前91、期手续办理由项目经理部制定相关人员有步骤地办理有关手续。（1）向房地产开发管理部门申报经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。（4）向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。二、现场施工准备7、由项目部委托相关资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘查资料等。8、组织实施场地“三通一平”，联系办理水、电进场。9、具备开工条件时，工程部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、设备材料的采购准备及时间、质量控制计划等。10、工程开工前，项目部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、92、施工许可证、质量监督和安全监督等手续。11、工程开工前，工程部依据设计施工图纸做好设备、材料选型、定位等工作。选择设备供应商。第二节 工程款支付管理制度一、目的为规范公司建安工程项目付款工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保质量、效率，控制成本的目的，特制定本暂行规定。二、适用范围各分公司建安工程付款，材料设备采购、拆迁安置补偿及其他与建安工程项目相关的款项支付。三、建安工程进度款1、建安合同签定人应控制好合同付款条件、约定付款时间和合同付款次数（每单合同每月至多付款一次，特殊情况除外）。2、分公司在收到乙方结算申请或到合同约定付款时间后，应根据现场签证等原始单据核实乙方的实际完成93、工程量、完工进度，并及时整理对施工单位的罚款、预付款、代垫维修款、代垫水电费及其他代垫款等确认资料，然后填写工程付款审批表（附后）。3、分公司填表人和分公司负责人对所填工程付款审批表的合理性、正确性、真实性负责。4、分公司填写工程付款情况表后汇同有关资料提交公司合约预算部。5、公司合约预算部审核后签转公司分管工程副总，财务总监。6、公司财务部按照公司相关规定收单审核再签注付款意见报公司总经理签字确认后财务部方可办理结算手续。7、公司合约预算部及分公司应建立付款台帐，每次付款均应认真仔细填写，公司财务部和公司综合事务部定期或不定期检查。四、工程用设备材料（一）、施工单位包工包料的工程不适用本规定94、，但应组织相关人员验收。（二）、各控股子公司、各分公司自行采购工程用设备材料1、分公司自行采购工程用设备材料应有两人以上询价或招标等相关程序。2、分公司自行采购工程用设备材料原则上应报公司签定供销合同。采购工作人员必须维护公司利益，在物资采购工作中，必须本着公正、公平、公开、廉洁奉公的原则办事。如有违者，一经查出严肃处理。3、采购到位后分公司应组织监理单位和施工单位对材料设备进行验收，并办理相应交接签字手续。4、分公司应及时根据采购合同、有关采购验收单证填写工程付款情况表，并按本规定第三条第三、四、五、六款的规定办理结算。五、拆迁补偿安置：1、分公司在完成调查后应即按国家和当地有关规定制作拆迁95、补偿安置方案并清单列出各户支出预算，报公司分管拆迁副总、公司总经理签字确认后方可执行。 2、各户支出预算财务部复印存查。3、需实际支付拆迁安置补偿费时：1）、预算内款项或虽超预算但经公司总经理授权批准的部份由分管副总签字后转财务办理结算。2）、未经授权批准的超预算部份由分管副总报公司总经理批准后财务方可办理。4、各单位在拆迁阶段发生的拆迁安置补偿款项的支付情况应至少每周向公司财务部汇总报告一次。六、其他相关付款1、原则上应有合同、协议，按真实、有效、完整的原始单据办理财务结算。2、所有付款均须经经办人或相关人员、分公司负责人、公司相关副总、总经理签字后财务方可办理结算手续。第三节 施工合同管理96、制度一、目的为了加强对建设工程施工合同的管理，确保合同的履行，特制定本制度。二、合同签订1、工程开标工程开标后，工程部向总承包单位发出招标文件、中标通知书、中标预算、答疑资料、图纸、承诺书等相关资料原件，作为签订施工合同、编制施工预算、经济承包、工程结算等相关工作的依据。2、合同起草工程部按照报标条件、招标文件及其他相关规定和要求，起草拟定项目施工合同协议条款。3、合同会签工程部组织有关部门对拟好的合同条款进行评审，达成一致意见后，与总承包方进行洽谈。评审情况记录在合同会签单上，与施工合同一并保存。4、合同洽谈就会签的合同文本内容及条款与总承包方进行洽谈、协商。5、合同修订经洽谈、讨论、协商达97、成一致意见后，对原施工合同的个别条款进行更改、修订。6、合同印制、成文修订的正式文本经总承包方确认无误后印制成正式合同文本并加盖正副本章。7、合同签订、生效由双方法定代表人或委托代理人签字并加盖双方法人用章，合同生效8、合同交底由工程部组织成本管理部、项目部、财务部等相关职能部门参加，介绍合同的主要条款及目标，并填写项目施工合同交底内容表。三、合同的履行和管理9、合同的履行（1）合同签订后，项目经理部要及时编号，建立分类登记台帐并交底。（2）项目部负责合同的具体实施 计划工期必须保证合同工期，并充分留出工程验收整改时间。项目部负责协调影响合同履行的各个方面，保证合同的顺利履行。10、合同履行的98、检查（1）工程施工过程中，项目经理部对合同工期、文明现场目标进行监督检查。（2）项目部对合同约定的质量标准进行监督检查。（3）财务部对合同约定的付款情况进行监督检查。11、合同变更的管理（1）由于不可抗因素，致使合同无法履行或无法继续履行，需要变更或终止时，必须以书面形式通知对方。合同的变更或解除，必须由法定代表人签署或委托代理人、承办人办理手续。（2）对总承包方、设计、监理提出的设计变更、洽谈变更，每份变更金额达一万元以上时，由项目负责人组织有关人员进行评审，确定能满足变更要求后，办理签证，并由总经理签字认可。评审记录（设计变更、估算书、洽谈记录评审表）由项目部保存。每份变更金额不足一万元的99、不评审，经总经理签字同意后，办理签证。（3）项目部根据实际情况提出的设计变更、洽商或合同变更，经总承包方签认后实施，不再进行评审。（4）合同在实施过程中修改、补充、变更时，项目经理部与总承包方签订补充协议条款，并及时传递到财务管理部等相关部门，并将其与施工合同一并保存。12、合同的评审 合同履行完毕后，由项目经理部组织相关职能部门对合同进行最终履约评审，各部门提出履约评审意见，并填写施工合同履约情况评审表。 第四节 工程材料管理制度一、目的为规范本企业所有项目施工现场材料的管理，特制定本方案。二、施工材料管理程序（一）项目部应及时向总公司提供材料采购计划，经总公司批准后进行订货或市场采购，按计100、划供应给项目经理部，采购设备部应对供货方进行考核，签订供货合同，确保供应工作质量和材料质量。（二）进场的材料应进行数量验收和质量验收，做好相应的验收记录和标识，不合格的材料应更换、退货，严禁使用不合格的材料。（三）进入现场的材料，应有生产厂家的备案证明书及复印件和材料证明（包括厂名、品种、出厂日期、出厂编号、实验数据）和出厂合格证，要求复试的材料要有取样送验证明报告。新材料未经试验鉴定，不得用于工程中。（四）材料储存应满足下列要求 1、入库材料应按型号、品种分批堆放，并分别编号、标识。 2、易燃易爆的材料应专门存放，派专人负责保管，并有严格的防火、防爆措施。 3、有防水防潮要求的材料，应采取防101、水防潮措施，并做好标识。 4、要保质期的库存材料应定期检查，防止过期，并做好标识。 5、易损坏的材料应保护好外包装，防止损坏。（五）应建立材料使用限额领料制度。对于超限额的用料，用料前应办理手续，填写领料单，注明超耗原因，经有关人员批准。（六）建立材料使用监督制度，材料管理人员应对材料的使用情况进行监督，做到工完、料净、场清；建立监督记录；对存在的问题应及时分析处理。（七）建立材料使用台帐，记录使用状况。（八）办理剩余材料退料手续。对设施用料、包装物及容器应及时回收，并建立回收台帐。第五节 工程签证管理制度一、目的为规范设计变更和工程签证的工作程序，确保设计变更和工程签证的有效性、可执行性，满102、足工程的质量、成本和进度要求，进而控制设计变更、签证的费用，利于公司项目建设工程的有效管控，特制定本制度。二、工程签证程序1、工程签证的审核（1）工程签证由施工单位提出，有关设计变更引起的工程签证单，由设计部门提出。现场监理工程师对签证进行初审。项目部工程师及成本管理部进行审核。项目负责人审核。（2）当签证费用不超过10000元时，经项目负责人最终审核后直接交施工单位实施。 （3）当签证费用超过10000元时，项目部填写内部联系单上报，直至公司总经理核准后，完成签证，并发给施工单位实施。（4）经估算，因设计变更而引起工程费用增加超过50000元或超过合同额10%的属重大设计变更应进行会审。评审103、会由项目部、成本管理部、监理单位、施工单位等参加，必要时外请专家参与，并将会审结果报总经理批准。2、工程签证的执行（1）工程签证单签发后，由项目部专人统一分类并编号、加盖印章。未盖章者均不予结算。（2）工程签证单经确认签证后，施工单位必须在三天内给予回复，否则视为认可签证结果。（3）工程签证单需进行二次签证的情况若第一次签证时可以明确签证结算价的，第二次签证仅为确认执行情况，最后由项目部将本周所发生的工程签证单直接汇总并于次周第二天提交至财务部。若第一次签证无法明确签证结算价的，施工单位必须先提供较为准确的预估金额。施工完成后三天内进行第二次签证，由施工单位上报准备预算书，项目部组织进行第二次104、签证并明确签证结算价，同时确认执行情况，第二次签证完成后由项目部将本周所发生的工程签证单汇总并于次周提交至财务部。（4）财务部每月10日前将上月发生的所有工程签证单汇总并上报至公司总经理处。（5）签订施工合同或补充协议时，须约定签证人员的名单及权限。（6）项目部应要求监理公司督促施工单位检查设计变更及工程签证的执行，并定期汇报设计变更及工程签证的执行情况。（7）企业可签证人员需在财务部预留签字样章，并由其签字方可生效。3、应急情况处理 由于原设计存在的问题将造成工程停工的，为了确保工程工期，按照应急情况进行处理。（1）由项目部编制书面内部联系单，经上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同意后，105、先交施工单位执行。（2）以上未经过标准程序批准的文件为非正式文件，有关经办人员应在七天内，按正式程序补办手续并注明补办原因。4、争议签证的处理 对有争议的工程签证单，可经公司工程负责人及项目负责人审核后先行处理，待双方协商达成一致后，再按正式程序补办手续并注明补办原因。5、工程结算 工程签证单属原合同增减部分的，须在原合同的工程项目结算审定表中并入，结算时间按原合同约定。工程签证单属独立的工程，则无须填写工程项目结算审定表，结算时间则在签证中明确。第六节 预结算管理制度一、目的为合理确定工程造价，有效提高工程预结算编制和审核质量，维护预结算正常秩序，促进合同和成本管理的规范化，特制定本制度。二106、承包工程（合同）预结算1、成本管理部作为项目预结算编制和审核的统一管理部门，设置一名主管工程师和两名预算员。2、预结算管理的总体原则是“合同为本、事实为据、合法合理”。3、在工作和外方交往中，要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争。4、在项目内部，要做到：“工程和经济相结合”，各部门要相互支持、协作，使工程和经济目标能同步实现。三、工程量统计及审核签证5、图纸总工程量统计（1）鉴于开工初期工程技术人员尚未掌握各专业的预算工程量统计规则，项目图纸总工程量仍由成本管理部预算人员负责统计，再由工程部相关技术人员核对。在总包方审核过程中，要按预算员要求由工程技术人员提供协助。（2）图纸总工程量107、统计时间要求，原则上应于分项工程开工当月完成。6、每月完成工程量统计 （1）项目部工程技术人员每月统计实际完成工程量和累计完成进度百分比，并上报成本管理部。 （2）成本管理部负责编制承包工程预结算文件，并根据项目工程技术人员上报的进度报表计算已完成工程量及工程款申请额，报送总经理及项目负责人处。7、设计修改、变更和总包方委托承包合同临时项目施工（1）项目工程技术人员负责统计工程量（包括增补工程量及因修改造成返工的工作量），成本管理部进行审核。（2）项目工程技术人员将每月已经完成的工程量统计资料，以及经审核签证的工程签证单，送交成本管理部审核。 8、成本管理部预算人员具体负责编制工程预结算文件。108、（1）原则上，成本管理部在分项工程开工当月完成该分项工程施工图的预算编制工作。材料设备采购供应人员和财务部应根据工程结算的需要，提供材料设备采购合同和票据等支持性资料。（2）每月成本管理部向总包方报送月度工程预结算文件。（3）单位工程完工并验收合格一个月内，成本管理部编制完成单位工程决算书报总承包方审核。 9、预结算过程中分歧和争议的解决（1）应当从企业的整体利益出发，根据合理合法的原则，尽量通过友好协商的方式解决。（2）对于较为重大的分歧或争议应及时报告项目负责人或总经理，以便尽早采取对策。四、竣工结算 （1）单位工程完工验收一个月内，分包单位编制完成单位工程决算书报项目审核。 （2）发包工109、程竣工结算，实行全面逐项审核法。审核内容和程序如下：工程供方办理决算（送审前）审批表会签手续。成本管理部签收结算书并登记台帐。对工程量进行审核和确定。成本管理部审核结算单价、取费费率。相关部门审核会签。财务部核减各项应扣费用，预扣质量保证金；若是分包单位在本工程最终的总结算，预留的安全保证金余额予以退还。经项目部审核后，经总经理批准支付。总经理批准后的结算资料，由成本管理部负责整理分析和归档。 （3）竣工结算书的审核时间应当按照合同规定时间完成，如遇上大规模竣工结算，项目应当在征求供方的基础上编制整体结算计划，经项目经理批准后执行。 （4）竣工结算审核人员在对工程变更价款的计算时，应执行以下原110、则。合同或审定的施工图预算中已有与变更工程相同的单价时，按已有单价计算。合同或审定的施工图预算中均没有适用和类似的单价时，双方协商解决。五、对预结算编审人员的要求 （1）预结算编审人员，应当加强合同预算、造价管理等方面的知识的学习，提高工作责任心，做好各项基础工作，维护企业、项目的合法利益。 （2）编审人员在审核供方编制的结算过程中应当做到既合法又合理，按合同约定办事，不故意克扣压低价格，不以下浮金额的多少作为结算审核质量好坏的标准。 （3）在审核过程中如发现供方编制的结算中有漏算、少算现象，应当在内部了解、现场实际调查确凿的基础上及时通知结算编制人，根据实际情况和相关约定予以补正。第七节 竣111、工验收管理制度一、目的规范工程竣工验收范围和验收活动，确保验收的工程符合规定。二、职责工程部负责单位工程、分部工程、分项工程竣工验收的组织，并代表甲方参与验收。必要时应组织企业其他有关部门参加。三、竣工验收工作程序1、工程验收应具备的条件（1）工程竣工验收应具备的条件 已按设计文件、相关标准和法规要求、合同规定完成交验的工程。已通过工程施工单位进行的自检且符合规定。涉及验收应准备或提供的图样、记录、证件，交验方已备齐。（2）开发项目竣工综合验收应具备的条件 开发项目的所有工程已按标准的项目规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。 开发项目涉及消防、煤气、人防、绿化及其他公共配套设112、施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。 开发项目建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求。 单项工程、分部工程及分项工程均已通过验收并符合规定，且验收资料齐全。 施工机具、临时建筑、建筑余土垃圾、剩余构件已全部拆除清运完毕，达到场清、地平。 拆迁居民已全部合理安置。 2、编制验收计划 验收计划应包括验收阶段和收尾阶段的全部工作，适用于开发项目综合验收、单项工程验收。验收计划明确下列事项：（1）预计进行的日期；（2）工作内容；（3）依据的标准和要求；（4）执行单位。3、竣工验收应提据的文件、资料（1）根据竣工验收的类别和竣工验收资料，由施工、供方和公司有关113、部门或单位分别收集、整理、汇总报竣工验收组织部门。竣工综合验收应提交的文件、资料，由工程部负责汇总后报建设行政主管部门。（2）提报的文件、资料应完整、齐全、清晰、装订规范，并办理文件交接手续。（3）竣工综合验收应提报的文件、资料需符合城市住宅小区竣工综合验收管理办法和项目所在地建设行政主管部门的规定。（4）单项工程、单位工程、分部工程和分项工程竣工验收资料，均应符合相关的规定要求。4、工程竣工验收的实施（1）明确验收依据 国家有关行政主管部门批准的文件。 适用的法规、国家及行业技术标准、规范和质量评定标准。 有效的设计图纸、设计文件及变更通知单。 相关合同约定。（2）明确竣工验收标准 土建工程114、按照设计施工图纸、技术说明验收规范进行验收，工程质量必须符合各项要求，在工程内容上按规定全部施工完毕，建筑物、构筑物周围两米以内场地平整、障碍物清除、道路及下水道畅通。安装工程必须按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范进行验收，各道工序保质保量，施工完毕，排水道必须做好冲洗、试水，保证畅通，给水管需完成清洗试压等工作，各项设备、电气、空调、消防、通信、有线电视、监控、可视对讲、电子门控等工程项目应全部安装结束，符合安装技术质量要求。人防、消防、电梯等专业工程在验收前，需满足有关政府主管部门的验收条件和标准。5、竣工综合验收的程序 验收会议签到； 主持人宣布验收会议开始，宣布验收委员115、会组成及其分工； 项目部汇报项目开发过程和预验收结果； 按分工分别进行审查、检查； 按分工分别报告审查、检查结果及评价意见； 验收委员会做出并宣布综合验收结论； 进行竣工验收证书和验收签订证书的签字仪式； 记录验收结束。 6、验收后的收尾（1）项目部应督促施工、承包单位对竣工提出的问题进行整改、施工，并对整改、施工结果进行检查，直至达到要求为止。（2）项目部应督促施工单位拆除临时建筑、设施，撤离施工机械和设备、材料、配件。（3）工程移交：施工、承包单位应向项目经理部移交竣工验收合格的工程，办理移交接收手续。（4）技术资料的移交、交档和保存 技术资料移交的内容应满足当地行政主管部门关于城市建设工116、程档案管理的规定和要求。 工程部应按规定对施工单位和公司各部门移交的有关文件、资料进行整理、编目、立卷、装订，并向当地城市建设档案管理部门交档。交档的文件应予以复制，其中一份应交公司档案部门存档。单位、单项工程的有关竣工验收资料应在验收后，由组织验收部门收集、整理后向公司档案管理部门交档。（5）工程承包单位在向项目部提交竣工报告时，应向项目部出具质量保修书，质量保修书应明确保修范围、保修期和保修责任，除双方约定以外，最低保修期限应符合建设工程质量管理条例的规定。第八章 销售管理制度第一节 宣传、策划、广告管理制度一、目的 为规范项目营销策划、广告发布行为，保证活动的有效性，控制项目营销成本，特117、制定本制度 二、营销活动策划应遵循的原则 1、活动目的性明确 在进行活动策划之前，策划人员必须明确活动的目的性，以使营销活动不盲从。 2、活动要有其必要性 营销活动必须是一项有目的、有计划、由步骤地组织众多人员参与的公关、推广活动，会涉及大量的人力、精力、财力和时间。因此，在策划活动前，应充分思考活动开展的必要性。 3、活动的可行性 对于活动策划案，策划人员首先要初步判断其可行性，盘点活动可能涉及的重要方面，如果核心问题无法解决，就必须另想办法。 4、活动切忌流程繁复、过多 （1）一个项目的营销策划案，不宜开展过多活动，活动内容与主题要相符。 （2）在一次策划中，若开展活动过多，不仅要导致活动118、成本的增加，而且容易导致操作人员执行不力，最终致使策划失败。三、活动实施的规范要求 5、所策划活动在执行时，策划人员要做好突发事件的预防和处理准备。事先想好可能发生的意外情况，准备好对策，以备不时之需。 6、在活动执行过程中，工作人员还要注意以下细节。 （1）导视系统要完善，方向、地点要明确。 （2）接待流程分多个层次，让客户体会尊崇感。 （3）对于有重要客户到访的活动，要设置一对一的接待程序。 （4）开展户外活动时，天气情况要提前调查。 （5）提前对服装进行规划，能充分体现企业的整体形象。三、广告发布原则1、真实广告须保证所传达信息的真实性，任何明确具体的描述均应有事实依据，不应对自身无法控119、制的事项作出承诺，不应含有虚假的内容，不应有意误导受众。2、合法广告发布须保证其内容和程序不违反法律、法规、规章。3、公平和诚实信用广告陈述应遵循公平竞争的原则，不应诋毁竞争对手或贬低同行，广告中涉及的具体明确的事项应能够兑现。对不利于客户的客观信息，不应掩饰。四、行为控制准则1、广告发布审查广告发布稿应由公司销售部负责拟定，涉及各部门确认的，应以书面方式征询意见，相关部门须以书面回复意见并对该意见负责。汇总各部门意见后，拟稿部门组织各相关部门召开广告文稿确认会，最终经公司第一负责人签发后发布。2、广告存档广告发布后，应保留原件，因载体性质不能保存原件的，应当复制留存，并分项目按日期存档。五、120、广告发布规范1、广告法明确禁止的情形： l 使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌、军旗、勋章；l 使用外国的国旗、国徽、国歌、军旗；l 使用国际组织的旗帜、徽记；l 未经授权使用“五环”、“红十字”、“红新月”等标志；l 使用国家机关和国家机关工作人员的名义；l 使用国家级、最高级、最佳等用语；l 妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；l 妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；l 含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；l 含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；l 妨碍环境和自然资源保护；l 在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查检验、统计、公布市场调查结果等对企业及其商品、服务进121、行排序或综合评价的内容。（如“全国销量第一”、“市场占有率第一”、“市场主导品牌”、“消费者首选品牌”、“中国公认名（品）牌”、“推荐产品（品牌）”、“认定”、“认可”、“指定”、各种满意率、信任率等。）2、房地产广告特殊规定l 预售、销售广告，应当载明以下事项：(一)开发企业名称；(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(三)预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。l 房地产租售的基本单位，应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。l 广告中表现价格，应当是实际的销售价格，并且明示价格的有效期限。l 广告表现项目位置，应以道路的实际距离表示，不能以所需122、时间来表示距离。项目位置示意图应当准确、清楚、比例恰当。l 广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件如在规划或者建设中，应当在广告中注明。l 广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。l 广告中涉及贷款年限和额度的，应当注明“银行提供最高成年按揭”。l 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘的，应当真实、准确，注明出处。l 不应在项目未具备销(预)售条件的时候发布该项目房地产销(预)售广告。l 未取得商品房预售许可证之前，不应以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布房地产广告。l 广告中不应含有开发商对买受人的户123、口、就业、升学等事项的许诺。l 广告不应含有风水、占卜等封建迷信内容，不应有悖社会良好风尚。l 广告不应利用其他开发商的项目形象。使用万科其他项目的效果图或者模型照片，应当在广告中注明。l 广告中不应出现融资或者变相融资的内容，不应含有升值或者投资回报的许诺。l 广告中使用全国地图时，对国界、省界、台湾、南海诸岛等敏感因素应特别谨慎。3、关于肖像权、姓名权和知识产权（1） 广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得肖像权或姓名权人的书面同意。（2） 广告中使用图片、书法、音乐，均有可能涉及他人著作权，应当取得著作权人的书面同意。委托广告经营单位制作、发布广告的，应当要求广告经营单位提供合法使用的124、证明，并应当在合同中明确约定：因本广告引致的对任何第三方关于人身权和知识产权方面的赔偿责任均由广告经营单位承担。（3） 广告中涉及专利的，应当标明专利号和专利种类。不能使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。（4） 广告中在注册商标上使用标记的，所使用的商标图样应当与注册商标图样一致，不能更换字体。4、 关于不正当竞争（1） 广告不应贬低其他生产经营者的商品或者服务，不应贬低同类产品。（2） 有奖销售，奖金不能超过人民币伍仟元。5、 关于隐私权和名誉权广告和软文如报道他人的姓名及其他个人资料，必须取得当事人书面同意。业主和万客会会员的个人资料涉及隐私权，公司负有保密义务。125、6、 实物广告的存档在现场向公众展示的沙盘、模型、样板房，应当拍摄录像或附日期的照片，存档备查。7、 广告中避免涉及国家机关及其工作人员l 广告中不要提及具体的国家机关名称和领导人职务、姓名。l 对含有国家机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。8、 售楼书 售楼书应标明印刷日期。分期开发的项目，应注明是哪一期的售楼资料。 在总平面图及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施等与业主利益密切相关的信息要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第期126、用地”。对上述数据，以约数表示为宜。 在户型组合平面图及相关文字介绍中，对电梯间、配电、消防设施间等可能对居住产生不利影响的设施，要准确标注。 在介绍户型图、交屋标准等信息时，应注明其适用或不适用的范围（第号楼第单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。 售楼书提示语：1售楼书为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本公司保留对售楼书修改的权利，敬请留意最新资料。2总平面图提示语：本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。3.关于项目周边道路交通状127、况、文体商业服务设施介绍等，应提示：“以上资料为截止于年月日的情况”；4.对政府规划中待建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示“以上信息来源于”。5.户型图如标有尺寸，应提示：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。6.介绍项目周边信息时，应提示：“本页中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。” 本提示语与本条3.4.中的提示语同时使用。7在介绍所使用的设备、材料的页面，应提示：“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。（但如果发生材料/设备变更，应当在合同附件中更正）8128、.提示语的字体不得小于同一版面的主要文字。l 对售楼书的各项要求适用于报刊广告及各种宣传手册/单页/折页。9、 沙盘 / 模型 对售楼书的各项要求适用于沙盘和模型。 沙盘/模型应严格按比例制作，但不要标注比例尺。注明“项目第期示意图/户型示意图”。 楼盘模型的外立面、窗、阳台、花园、地平标高、色彩等业主关心且易于对照的因素，应当按设计方案准确体现。 提示语：“本沙盘/模型因制作比例和材质所限，与实景可能存在一定差异。”10、 效果图在广告中使用非实景图片，应注明“效果图”。11、 相关法规：中华人民共和国广告法广告管理条例广告管理条例施行细则广告语言文字管理暂行规定房地产广告发布暂行规定店堂广129、告管理暂行办法印刷品广告管理办法户外广告登记管理办法第二节 销控、认购管理制度一、销售控制管理1、销控工作由销售部经理统一负责，售楼员需要销控单位时，须同销售管理部经理联系，确认该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。2、销售部经理销控单位前，必须以售楼员先交客户的认购金或身份证原件为原则。3、售楼员应于销控单位得到确认后，方能与客户办理认购手续。4、售楼员不能在销售经理不知情或销控单位未果的情况下，自行销控，否则自行承担由此产生的一切后果，企业也将严肃处理当事人。5、销控后，如客户即时下订单并落订，销售经理需将最新资料登记于销控登记表上；销控后，如客户没有下订单并落订，销售部经理需及时取消该单130、位的销控登记。否则，因此产生的后果由销控员承担。 6、如客户已确认落订，售楼员必须第一时间向销售部经理汇报。二、认购管理7、定金与尾数 （1）售楼员必须按企业规定的订金金额要求客户落订，如客户现金不足，售楼员可争取客户以企业规定的最低订金落订。 （2）如客户的现金少于企业规定的最低订金，必须经销售经理同意后方可受理，否则不予以销控及认购。 （3）如客户未交齐全部订金，售楼员必须按企业所规定的补尾数期限要求客户补齐尾数。如客户要求延长期限，须通知销售经理并取得同意后方可受理。 8、收款、收据与临时认购书 （1）售楼员向客户收取订金或尾款时，必须与客户当面点清金额。核对无误后，才能开具收据，并即时131、收妥订金及相应单据。 （2）若客户交出的订金不足，需补尾数的，只能签订临时认购书。 （3）客户交尾数时，原已开出的收据不需收回，只需增开尾数收据，确认无误后与客户签订认购书，并收回临时认购书。 （4）客户交出的订金或尾数为支票的，开具支票收条，在收条上登记认购情况，并进行销控，在支票到账后，方可办理认购手续。 9、认购书 （1）认购书中的楼价栏，须以客户选择的付款方式所能达到的折扣之后的成交价为准。如该单位有额外折扣，须按审批权限交由销售经理签名。 （2）认购书中的收款栏，须对订金核实无误后如实填写，并注明所开收据的编号。 （3）售楼员填完临时认购书后，必须交销售经理核对，确认无误后将客户联作132、为认购凭据交给客户，并收好余联。 10、楼盘签约程序规定 （1）售楼员应按照企业统一要求向客户解释标准合同条款。 （2）售楼员带领客户到现场销售主管处确认客户身份和查看房间的销售状态，填写签约确认单。 （3）签约确认单须经销售经济签字后方可正式签订合同。 （4）售楼员执签约确认单及正式合同，带领客户到财务部交纳首期房款及办理销售登记时所需的相关税费。 （5）财务人员复核并收款后，收回客户订金收据，开具首付款发票，并在签约确认单上盖收讫章并签字确认。 （6）售楼员执签约确认单、客户首付款发票、购房合同到合同主管处签字盖章。 （7）将签约流程中涉及的相关材料及时集中到客户服务主管处审核统计。 （8133、）客户服务主管填写签约客户档案交接单，经销售经理签字后将合同转交到相关部门。第三节 销售现场管理制度一、目的 为规范各售楼中心销售员的行为，提升售楼中心的形象，为客户提供优质到位的服务，特制定本制度。 本制度适用于售楼中心工作人员，内容涉及日常纪律、着装规定、行为规范、样板间参观管理等。二、售楼中心日常纪律管理1、各售楼中心的售楼员必须严格遵守现场考勤及值班时间，每天上班时在考勤记录薄上签到。不得迟到和早退，不得擅自离开工作岗位。2、销售经理负责安排销售员轮休，售楼员请假或补休应提前一天向售楼经理请假并填写请假单。3、售楼员不得于工作时间在售楼中心工作范围内吃任何零食或饮料（中、晚饭时间除外）134、，不得接打私人电话，不得做其他与售楼无关的事情。4、各售楼中心成语必须团结一致、互帮互敬，严禁拉帮结派、背后拆台。不得在售楼中心的任何地方向客人推介其他企业的楼盘。5、售楼人员必须遵守工地的安全管理规定，一律不得操作未经有关部门检查合格的和未正式交付使用的电梯带领客户进入工地。带客户看房时，售楼员和客户必须头戴安全帽，并提醒客户注意脚下杂物。6、各售楼中心必须张贴考勤轮值表、销售统计控制表，必须将上、下班时间贴在醒目的位置。7、在售楼中心，无论发生什么情况，一律不得与客户、发展商、同事发生争吵，如果出现此类事件，不问原因，立即对当事人予以除名处理。8、售楼员必须按企业规定和程序进行售楼活动，不135、得违规向客户承诺和收受客户的定房号费、订金、房款及其他金额。9、售楼员必须应熟练掌握销售过程中各项操作技能，如签订各项售楼文件、计算按揭月供等。10、允许售楼员休息时自愿上班。11、与客户办理售楼、催款和入住业务时，必须维护客户的隐私。三、着装规定12、售楼中心工作人员必须在8：508：55之间进行着装准备。 13、售楼中心工作人员必须按照企业要求，着标准制服上岗。14、售楼中心女性必须化淡妆，长头发必须束起，不能佩戴太过夸张的耳环及项链，手上最多只能佩戴一枚戒指，不能涂抹太过妖艳的指甲油。15、员工工装必须保持干净整洁，衬衣必须经常更换及洗熨。16、所有员工必须穿深色办公鞋，每天擦鞋油，保持136、鞋面清洁。17、售楼中心所有员工上岗必须佩戴统一制作的胸卡或胸牌。四、客户接待规范18、前台接待规范（1）前台接待员工必须在客户进门时起立，同时说：“欢迎参观！”（2）面带微笑与来访客户沟通，同时将其引荐给各售楼员或客户指定的售楼员。（3）客户离开时，前台人员必须同时起立，并说：“谢谢光临，请慢走！”（4）接听电话时，必须在铃响三声内接起电话，并说：“*，您好！”做好接听记录。（5）前台接待员工必须每日做好客户登记工作，并保证各类统计数据的准确性。19、售楼员接待规范（1）在售楼现场，售楼员需按事先规定的顺序接待客户，若轮到的售楼员不在或正在接待客户，则跳过或补接。（2）销售经理负责监督协调现137、场客户接待秩序，尽量做到公平合理，并保证每个来访客户都能及时得到售楼员的主动接待。（3）售楼员不得挑选客户，不得使客户感觉受到冷遇。不论客户的外表、来访动机，售楼员都要全力接待。（4）售楼员不得在其他售楼员接待客户的时候，主动插话或帮助介绍，除非得到邀请。（5）售楼员不得私自为客户放盘、转名，否则将做违纪处理。（6）当需与客户坐下洽谈时，应先为客户拉开座椅，并示意其请坐，等客户落座后方能坐下，售楼员必须只坐座椅的三分之二，挺胸立腰，手放于桌上，面带微笑，平视客户；当接待完毕，客户离座时应先将客户座椅放回原位，并送客户至售楼中心门口。（7）工作中因事离岗须事先报请上级并获得上级批准，无故不得离开138、工作岗位。一经发现严肃处理。（8）售楼员有义务提出合理化建议，完善项目的销售工作。第四节 销售合同及资料管理制度一、目的为了加强对销售合同及销售资料的规范管理，做好各部门的协同工作，保护企业的商业信息，特制定本制度。二、购房合同签署及管理1、购房合同签署过程（1）购房合同由本企业法人代表委托授权人负责签署。（2）合同签署前必须向客户解释清楚相应条款，有异议的地方要解除后方能签署。2、合同条款的依据（1）合同面积以设计部门出具的房屋暂测面积为准。（2）合同金额以总经理签发的房屋价格报告书为准。以低于标准价格出售时，须经总经理同意。（3）付款方式、违约责任、设计变更、质量承诺、产权登记、物业管理、139、保修责任等各项事宜均以总经理签发的有关文件为准。（4）以上标准文件应交综合办公室存档，由财务部备份。3、合同查询及使用（1）综合办公室负责合同资料的准确性、及时性、保密性。（2）购房合同的查询、调用权限为总经理、销售部经理、该合同签署人、财务经理。4、建立客户档案，以便跟踪（1）客户个人资料（如通信方式明确、生日情况明细表）。（2）每份合同变更情况（客户要求申请、批核单、业务处理单、催款单等）。5、运用购房合同，跟踪客户（1）根据客户合同的执行情况，定期列出应收款明细及客户联系电话，交由售房人员催款。（2）根据客户合同执行情况，每周一列出待办按揭的客户明细，交由按揭经办人催促客户办理按揭。（3140、）每月统计出客户的生日明细，提供给客户服务人员，安排寄送生日礼物。三、销售报表编制及管理6、销售报表种类 销售报表一般包括销售月报、周报及来电来访客户情况、客户合同执行情况表、销售价格监控情况表等。7、销售月报的填制内容、时间及申报程序（1）填制内容：当月销售情况、回款情况。（2）填制时间：每月首日上午12点前。（3）申报程序：以书面形式，由报表填制人给销售经理审核，销售经理再上报总公司综合办公室。8、来访来电客户情况填制内容、时间及申报程序（1）填制内容：每天来访来电的客户情况，并作分析，以图表形式表示。（2）填制时间：每周一上午12点以前。（3）申报程序：以书面形式，由指制表人填制，报销售141、经理审核，发给经理级以上人员传阅。9、合同执行情况表的填制内容、时间及申报程序（1）填制内容：销售的每个单位房号、面积、成交价、首期款、按揭款、各期付款时间和金额、逾期款。（2）填制时间：每天上午10点前统计前一天的合同执行情况。（3）申报程序：在销售专用电脑上共享，方便售楼员随时查阅。10、销售动态监控情况表的填制内容、时间及申报程序（1）填制内容：销售总情况、各房型的销售情况、销售楼盘表、销售分析数据及判断。（2）填制时间：每周一上午10点前。（3）申报程序：以书面形式，由售楼中心经理填制，向总经理、销售经理、财务经理汇报。第九章 拆迁管理制度第一节 拆迁摸底调查管理制度一、目的为规范拆迁142、人员入户谈判、摸底调查的行为，保证拆迁摸底调查的顺利实施，特制定本制度。二、拆迁摸底调查安排1、人员组织 入户谈判、摸底调查的拆迁人员按23人一组进行分组，入户谈判拆迁人员不得少于2人，谈话记录必须两人签字方可生效。2、调查内容 拆迁摸底调查的内容包括：（1）被拆迁户户型、面积、装修情况、空地面积等；（2）被拆迁人补偿意向，是货币补偿还是产权置换，农户还可选择划地迁建；（3）被拆迁人的家庭情况、收入情况等。3、调查时间 拆迁摸底入户调查时间要灵活安排，不一定按正规上下班时间进行，晚饭后亦是理想的入户时间。4、谈判原则（1）不得与被拆迁户发生冲突，谈判技巧要灵活运用，不得激化矛盾。（2）坚持公司143、的拆迁补偿原则，未经领导同意不得随意给被拆迁人任何优惠的承诺。（3）入户前拆迁人员应做好相关准备，对被拆迁户情况要了解清楚，不能盲目入户。（4）对被拆迁户提出的具体补偿要求，若在公司原则规定范围内，可当即答复被拆迁人，若超出原则，则必须及时告知公司领导，商讨后才能答复被拆迁人。5、资料整理（1）必须由专人做谈话记录，尽量做到详尽记录，参加入户的拆迁人员必须全部在谈话记录上签字方可生效。（2）每户的相关资料进行单独整理与保存，并由专人进行管理。（3）被拆迁户房屋平面图尺寸必须标明，附属设施及装修细节必须注明，应得到被拆迁户的签字认可。第二节 拆迁方案管理制度一、目的 为保证拆迁方案的顺利贯彻实施144、，特制定本制度。二、拆迁补偿安置方案1、方案内容（1）被拆迁人姓名（2）拆迁地域范围（3）拆迁总户数（4）拆迁时间（5）拆迁方式（6）安置原则（7）安置地点（8）拆迁补偿范围（9）拆迁补偿、安置标准（10）有关房屋拆迁的其他规定（11）在拆迁、安置过程中有关问题的处理方法（12）其它2、实施细则（1）拆迁补偿安置方案是拆迁谈判、制订拆迁补偿协议的纲领性文件，必须严格贯彻。（2）对部分拆迁户补偿标准超出方案规定范围的情况，必须在取得公司相关领导同意后方可实施，拆迁人员不能擅自做主。（3）拆迁谈判过程中拆迁人员应主动向被拆迁户解释方案内容，并争取达成共识。（4）方案中制订的补偿标准随时间推移可能发145、生变化，应根据当时市场情况制订合乎实际的补偿标准。三、拆迁实施方案1、方案目的 拆迁实施方案是公司根据项目拆迁工作的实际情况，结合拆迁管理条例、拆迁补偿方案所制订的拆迁工作具体安排。2、方案内容（1）拆迁计划时间表（2）拆迁补偿标准及安置房源（3）拆迁工作步骤安排（4）拆迁人员安排（5）拆迁人员工资及奖金3、实施细则（1）拆迁工作必须严格按照实施方案的规定进行，任何人不能违反。（2）应对拆迁工作结合实际做出统筹安排，科学分组。最好能责任到人，以利于拆迁工作按计划推进。第三节 拆迁档案管理制度一、目的 为规范拆迁档案的整理、归档及管理，特制定本制度。二、拆迁档案归档要求1、拆迁档案内容（1）被拆146、迁人（2）拆迁房屋位置（3）拆迁房屋平面图、面积（4）拆迁房屋结构、室内装修情况、附属设施情况（5）拆迁安置补偿协议（6）谈话记录（7）拆迁房屋价值评估报告（8）其他相关资料2、归档规范（1）按拆迁区域划分不同片区、每户一档，档案袋上注明被拆迁人及档案内容（2）由拆迁人员专人进行管理，其他人员借阅必须做登记，一旦发现资料遗失必须及时增补。（3）对可能进行报拆的拆迁户，需提前准备的资料有：相关土地手续；用地红线图；拆迁许可证；项目立项批复；房屋价值评估报告；拆迁安置补偿协议；谈话记录（三次以上）；裁决申请书。三、档案借阅、利用管理1、借阅管理（1）凡需使用档案者，均须填写文件调阅单，经领导签批后147、方可调阅。（2）档案一般仅供企业内借阅，外借的必须办理登记手续。（3）借阅期限不得超过两天，到期归还；如需再借，应办理续借手续。（4）借阅档案者应爱护档案，确保档案的完整性。第四节 拆迁人员管理制度一、拆迁人员配置视项目拆迁量大小，项目负责人向总公司申报配置拆迁人员人数，一般情况下项目部设拆迁负责人一人，拆迁工作人员35人，设专门的拆迁办公室。 二、拆迁人员工作安排1、由拆迁负责人统筹安排拆迁人员具体工作，科学分工，充分激发拆迁人员的工作积极性。2、因拆迁工作的特殊性，拆迁人员与一般行政办公人员实行不同的上下班制度需根据实际情况安排入户时间。3、拆迁人员一般分两组进行入户谈判，每次谈判结果需及时进行互相沟通，保证信息畅通，每周召开一次拆迁专题会议，由拆迁负责人统筹安排。4、拆迁人员奖惩方法、拆迁人员奖金计算方式按拆迁实施方案执行。三、拆迁人员行为规范1、拆迁人员不得单独与被拆迁户进行谈判，不得泄露公司拆迁补偿底限，违反者作开除处理。2、拆迁人员不得随意给予被拆迁人任何口头承诺，只能在规定权限内进行答复，超出权限的不能当即答复被拆迁人，必须请示公司领导做决定。3、拆迁人员必须按照拆迁安置补偿标准的规定进行安置补偿金额的计算，不得超出或低于标准。