1、 物业公司房屋维修及用户装修管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第1条 目的为加强物业辖区内房屋的修缮管理工作，保障房屋的安全使用以及业主利益，特制定本制度。第2条 适用范围本制度中的房屋维修工作是指房屋过了保修期后的物业修缮工作，保修期内的质量缺陷由开发商负责，人为损坏由业主承担。第3条 “安全、经济、合理、实用”原则1. 安全是指通过维修，是房屋结构牢固，保证居住和工作人员的安全。2. 经济是指在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力。3. 合理是指维修计划与方案合理，不扩大维修计划。4. 实用是指以实2、际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住/用户在使用功能与质量上的需求。第4条 定义1. 专用部分，是指房屋户门以内的部分，包括水电等分户表内的管线（含计量表以及表前的第一个阀门或开关），以及自用阳台、门、窗，室内自用分隔，维护墙、共用分隔墙的内面，排水管分户支路部分。2. 公用部分，是指房屋的承重结构部分（基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（构造柱、梁、墙等），外墙面、分户门以外部分、水电分户表以外部分、排水管房屋总管路部分。第5条 细则1. 专用部分由业主负责修缮，物业公司可提供有偿服务，按所花实际材料的人工计算费用，由业主承担。2. 公用部分的物业正常损坏的修缮工作，由3、物业公司负责，费用从物业管理费和本房屋的维修基金中支出。3. 多户业主房屋毗连部分（公用管道、平台等）的正常损坏修缮，物业公司有义务负责协调维修责任的分担，并协助业主联系维修，费用由毗连户按分享份额分摊；如属毗连业主中某一户在使用或装修改造过程中人为损坏的，由该业主单独承担责任。4. 人为造成公共设施损坏的，其修缮费用应由损坏者承担。5. 凡房屋及其附属设施有影响房屋外观或者可能危及公共安全的，物业公司有权要求该业主整改或修缮，业主应及时进行整改和修缮，拒不进行整改和修缮的，有物业公司进行，其费用和由此产生的法律责任由该业主承担。6. 房屋本体的修缮（如棚面、承重结构部分等），由该幢房屋的本体4、维修基金开支，如果费用不够，通过管理委员会审定后，由该房屋的全体业主或使用人按房屋所占份额分摊。3.2.2用户装修管理办法第1章 总则第1条 目的为规范用户装修行为的管理工作，保证用户装修的顺利、有效实施，特制定本办法。第2条 适用范围本办法适用于本公司物业管理处辖区的小区（或大厦）用户实施室内装修过程的管理。第2章 管理职责与分工第3条 物业管理处客户服务中心物业管理处客户服务中心的职责如下。1. 负责受理用户装修申请。2. 检查用户的装修资格及装修申报材料。3. 填写用户室内装修批准书，通知用户缴纳装修费用。4. 批准用户装修加班申请；批准用户大件物品放行等。5. 负责处理因用户室内装修引5、致的各种投诉，保证装修不滋扰其他住户。第4条 物业管理处工程部物业管理处工程部的职责如下。1. 负责对用户房间装修前的检查。2. 负责审批装修图纸及较大工程改动的装修项目。3. 负责定期巡检装修单位，确保装修按图纸施工，并符合安全要求；巡检期间，如果发现严重的违规装修，应及时向物业管理处主任报告，并提出处理意见。4. 审批施工单位的临时用电申请，并核定收费。5. 装修完毕后，负责对装修单位进行验收或二次验收，直到验收合格。6. 验收合格后，在用户室内装修工程竣工验收表上签批意见，交财务部安排，并于规定时间内退还装修保证金。第5条 物业管理处保安部物业管理处保安部的职责如下。1. 负责检查装修单6、位的灭火器配备和使用情况。2. 负责定期巡检装修单位，巡检期间如发现严重的违规装修，及时向物业管理处主任报告，并提出处理意见。3. 与工程部共同审批装修单位动火申请。第6条 物业管理处财务部物业管理处财务部的职责如下。1. 根据用户室内装修申请书向用户收取装修保证金等费用。2. 根据用户室内装修工程竣工验收单于装修验收合格后的一个月后，为用户办理装修保证金退款手续。第3章 装修申请第7条 由客户服务中心受理用户室内装修申请，审核用户装修资格（包括验证用户身份），经确认为本小区（或大厦）的用户，其物业管理费已按规定缴付，承租资料齐备后，根据用户室内装修申请书给用户。第8条 用户按要求填写室内装修7、申请书，连同装修图纸一起交物业管理处，并做出遵守装修规定的承诺。第9条 受理人向用户简述室内装修的程序及规定，将用户室内装修规定发给用户。第10条 装修审批1. 装修受理人将申请书、装修图纸交工程部审查。2. 检查符合规定的，工程部上报装修受理人，装修受理人通知用户缴纳有关装修费用。第11条 装修收费及有关手续1. 财务部向用户收取装修保证金、施工人员出入证押金、用户室内装修批准书押金、装修垃圾清运费等。2. 交费后，用户为施工人员办理出入证，并将用户室内装修批准书与用户室内装修违约记录以书面形式上交给用户。装修期间，用户须将用户室内装修批准书悬挂于门外正上方，以便物业管理处核检。3. 客户服8、务中心经理填写装修通知，交保安派发给装修单位相邻房间。4. 施工现场需配备一定数量的灭火器。施工单位可以自行购买或向物业管理处租借。第4章 装修过程的监督第12条 工程部负责监督用户按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反用户室内装修规定，如发现违规装修，及时将其记录在表上，交用户签名确认后存档。第13条 物业管理处的相关负责人每天对装修单位进行巡检，确保装修不影响其他用户正常办公，不损坏和污染公共设施和环境，并将日常检查情况记录在用户室内装修巡检记录表上。第14条 保安部负责检查用户室内灭火器的配备和使用情况、施工人员佩戴施工证情况、装修施工是否违反消防安全条例等。第15条 工程部和保安部在9、巡查期间应注意以下几点。1. 若发现装修单位初次违反用户室内装修规定，应及时加以制止并口头警告要求其纠正，同时记录第一次口头警告的时间、巡查人，要求装修负责人签名确认。2. 装修单位若屡次不听劝告，物业管理处将向用户发出室内装修为违约单，情节严重者，将会发给用户关于贵单位违反装修规定的最后警告书。3. 如违规现象仍然存在，其他用户投述不断，物业管理处将安排保安部对装修单位停电或清场，直至装修单位承认错误，保证遵守装修规定，方可让其重新进场施工。第16条 装修过程中须动火作业的，应到物业管理处申请，动火时须接受工程部、保安部的监督指导。装修施工单位需有动火负责人在现场监管。第17条 装修过程中用户需临时用电的，应到物业管理处申请，经工程部审核定价、财务部收费后，由工程部提供临时用电。第5章 完工检验第18条 用户室内装修完毕后，口头或电话申请验收。第19条 客户服务中心将验收单交工程部，工程部于两个工作日内到用户室内验收，将验收结果填写在记录表内。1. 若验收不合格，物业管理处发室内装修整改通知书给用户，要求在限期内整改。2. 如验收合格，财务部凭验收表于一个月后把装修保证金退还用户。用户到物业管理处的客户服务中心办理施工出入证的退款、退证手续。 第6章 附则第20条 本办法由物业管理处负责制定、修订补充和解释工作。第21条 本办法自颁布之日起执行。