1、（初稿）,青岛国际露营公园总体策划,项目背景,壹,、项目总述、项目概况、框架体系,青岛国际露营公园依托优越的区位优势、山地资源和农业资源，承接山东半岛现有大众客源市场，引领青岛市民新型生态休闲旅游潮流，以“露营旅游+创意农业+风情小镇”的TOLD（旅游为导向的土地综合开发）为路径，以现状生态资源为核心，以国际露营公园为手段打造国内独特的多元主题露营与风情小镇及创意农业相融合的国际露营旅游目的地。,项目总述,项目概况,一、策划范围 项目策划范围包括青岛市黄岛区临港工业园胜利村整个村域，总研究范围面积：1200亩；核心区策划面积：1177亩，约0.79平方公里。二、策划性质 本次项目性质为场地型总2、体策划。三、策划期限 2013年-2025年近期：2013-2017年中远期：2018-2025年,分析篇,策划篇,运营篇,背景篇,框架体系,基础分析,贰,、区位分析、交通分析、场地分析、资源分析、市场分析、开发主体分析、案例模式分析,一、项目区位1、项目地位于山东半岛南部沿海地带，在山东黄金海岸旅游带上。2、黄岛区（原胶南市区域）是青岛市次中心城市，属于海滨旅游区的重要节点。这使项目地处于青岛城市发展主轴上，为项目开发提供空间支撑。3、项目地紧邻新城市中心，是未来城市的发展方向。,区位分析,交通分析场地导入交通分析,公路“10分钟连接”：同三高速、204、S309；高速“1小时经济圈”：周边3、郊区、大连、日照；高铁2小时：潍坊、烟台、南京；飞机3小时：京津冀豫、东北亚、港澳台及其他。,交通分析场地内部交通分析,场地内部交通分析：场地东部有同三高速高架路段穿过，但未与场地连接。场地内部主要对外交通在东北部，通往黄岛区方向；两外两条次要对外干道在场地东南部，通往黄岛区方向，三条对外干道宽4米。场地内部分布数条乡村土路，宽度不一，路面没有硬化。,场地分析地质地貌分析,高程分析：东北部地块地势较平坦，高程变化不大，基本处在海拔4968.8米之间；东南部以平原和低山丘陵为主，处在海拔68.8-99.9米之间；西部山地地形较丰富，高程变化较大，处在海拔99.8162米之间。,场地分析地质地貌分4、析,坡度分析：东部地块坡度绝大部在10%以下，适合项目建设；西部地块坡度变化较大，但坡度基本处于25%以下，可以进行建设，应充分利用地形依山就势进行建设。,场地分析地质地貌分析,坡向分析：东部地块地势较平坦，对建筑方位布局影响较小；西部地势变化较大，主要以东向和东南向为主，建筑布局应充分考虑沿海城市风向的问题。西南部山体坡向向北，不太适宜过多的建筑，可以考虑项目以观光或活动为主。,场地分析现状用地分析,现状用地：,场地分析分析小结,农业资源是项目地的主要依托资源，也是项目开发的主导资源之一；建设资源集中在场地中部，便于今后项目的集中开发，提高土地利用率；场地内森林资源、林地资源、田地资源分布集5、中，且有明显的区块划分，便于组团开发。,建设用地,建设用地,资源分析,山,水,园,居,资源分析,林,溪,路,资源分析分析小结,青岛人口数量多，经济发展水平高,人口数量多，经济发展水平高旅游市场广阔,第六次人口普查青岛市常住人口达到871.51万人,位列山东省第三位，同第五次人口普查增加了122.09万人，平均增长1.25%；青岛市人均GDP达到11266万美元，在全国排名第25，在山东省排第二位，GDP总量占全国的1.4%，占全省的14.56%；青岛市城镇化率达到67%，城镇人口为达到583.91万人，到2010年城镇居民收入达到23657元（3665美元），在山东省内排名第二位，超过30006、美元，城镇居民旅游消费向休闲型、体验型转变。,2010年山东省各市人口数量和人均GDP分布图,2010年山东省各市城镇居民收入水平（美元/人）,市场分析青岛市民经济水平分析,黄岛区人均GDP高，人口数量增长快,人口数量多，经济发展水平高旅游市场广阔,2011年青岛市各个区人口和经济发展水平,黄岛区人口数量增长快，第六次人口普查中黄岛区较第五次人口普查增长120%，将胶南市并入黄岛区后，是青岛市人口数量最多的区。同时2011年黄岛区的GDP和人均GDP是全市最高的区，人均GDP达到1.87万美元，在岗职工工资达到36223元/人，休闲旅游市场广阔。家庭户数增多，但平均户数减少，一个孩子和丁克家庭7、逐渐增多。,第六次人口普查青岛市各区人口数量及增长率,四次人口普查家庭户数及平均家庭户规模,市场分析青岛市民经济水平分析,2009年和2011年青岛市位居中国十大宜居城市榜首，温和的气候及优美的环境是其主要优势。与全国15个副省级城市对比来看，青岛房地产开发的整体处于中游水平，房地产投资额、商品房销售面积和销售额较2006年均提前两个名次，但发展速度较慢，青岛房地产开发空间发展空间仍较大。,青岛为全国宜居城市，地产发展空间较大,2011和2006年全国15个副省级城市房地产投资对比图（亿元）,2011和2006年全国15个副省级城市房地产销售面积对比图（万平方米）,2011和2006年全国158、个副省级城市房地产销售金额对比图（亿元）,中国10佳宜居城市排行榜,市场分析青岛房地产市场分析,木屋时代自然+古朴+野趣+闲适,木屋时代是一种生活方式，是在旅游景区（点）中，以木屋文化委核心脉络，以木屋建筑为特色景观，结合自然环境、民俗风情等载体，展开的休闲度假为主要目的新的居住生活体验。,发展模式,美化环境，节能环保,木质结构，隔热保温,地域不拘，建造灵活,款式多样，造型别致,人性设计，档次分开,优势特色,模式一：市场驱动型,模式二：景区拉动型,模式三：休闲娱乐设施带动型,现场组装，移动性强,价格多样，合理消费,依附于旅游景区，满足休闲度假的需求,立于大城市附近（车程2-3小时），交通便利，9、市场广阔,为满足游客的休闲娱乐需要，逐渐的发展壮大,发展前景,抗震抗风，经久耐用,房地产开发与旅游度假相结合，表现形式有树屋、木屋和竹屋，集住、休闲娱乐、康体健身、会议度假等多功能为一体，是综合性旅游休闲度假社区，发展前景广阔,市场分析木屋地产场分析,木屋成为国内旅游地产新宠儿,近年来，上海、北京、南京、苏州、安徽、杭州、成都、等城市对木质别墅的开发呈现出不断升温的态势。得到了越来越多的消费者的认可。杭州东方苑住宅小区，50多栋美式木质别墅在开盘三天内抢购一空；南京佳湖绿岛、昆山鹿澄天地等销售情况都非常良好。,国内市场供不应求,未来发展前景好,随着北方城市规划、园林建设、中高档住宅/商业小区等10、的快速发展和低碳、环保意识的不断提升，市场对木屋、木结构材料的需求越来越大。目前我国完工的木结构建筑仅有一千幢左右，这既预示着发展的潜力很大，木屋、木结构为消费者接受只是时间和观念的问题。,社会对木屋市场越来越重视,京市旅游局召开生态节能木屋项目研讨会，推广生态节能木屋建设及相关休闲、旅游产业的发展；2012年4月6日8日，中国（青岛）国际木屋、木结构及配套设施展览会与中国建筑节能第一展第六届青岛国际建筑节能博览会同期在青岛国际会展中心盛大举行；于2013年3月10日成功举办的首届广州国际木屋木结构产业展，还举办了木屋木结构发展论坛、精心设计制作了木屋文化墙、组织了木屋木结构交流酒会，加强了人11、们对木屋居住理念的认识。,国内著名木屋度假村,加拿大90以上、美国80以上的别墅和低层公寓采用木结构。日本每年的木结构住宅竣工数达到10万套，木材已成为在加拿大、美国和日本80以上的别墅及低层住宅建造的首选材料。,国外木屋市场发展成熟,市场分析木屋地产场分析,青岛国际木屋展览会为青岛木屋市场打开大门,基本情况时间：于2012年4月6日8日在青岛举行总规模：30000平方米参展企业：500家国际标准展位：1,000个专业观众：40,000人次协约采购商：2,000家展品范围：木结构建筑、木屋、木结构材料、木塑景观型材、木屋、木结构设备,多方交流，获得各界的认可业内知名企业、专家学者、国内外木结构12、设计单位、施工单位及相关科研技术部门人士通过多方互动交流，其中30000专业观众中有20%是主要目的是参观、考察木结构材料市场，了解行业信息与产品、技术更新情况并进行采购。,3天促成20亿元洽谈总额来自40个国家和地区的海外采购商1500多人次，展会现场成交额近6亿元人民币，意向洽谈总额达13亿元人民币。,与房地产在建工程会精准对接充分运用建设主管部门的资源优势，吸引不低于100家有明确采购需求的房地产开发商、工程承建商、大型酒店基建负责人、市政建设承建部门参会。,取得成果,市场分析木屋地产场分析,国外营地发展现状汽车露营作为一种露营主题的旅游模式，在发达国家甚为流行。据统计，欧洲拥有6千多个13、标准的露营地，每年的夏季都处于爆满的状态,各种文体活动也吸引了成千上万的爱好者以露营方式参与。,国外宿营地数量及分布,国外房车保有量（单位：万辆）,国内营地发展现状起步晚，发展慢分布于三圈两线地带依托景区经营,营地规模小，数量少服务水平较低不能满足市场需求,国内露营地分布情况,市场分析露营市场分析,投入少+见效快+跨行业性强+对人民整体素质要求高,露营产业,市场分析露营市场分析,市场分析青岛旅游市场分析,亲友结伴是青岛市旅游者出行的主要方式,出行方式,多数游客消费在500-3000元，消费水平较高,休闲度假成为旅游的主流,游客停留时间集中2-3天,年龄结构：2535年龄段的青年人,青岛自驾游市14、场调查分析,在2012年国庆双节期间，青岛市旅游市场自驾游占7成。,职业构成：主要集中在教师、公务员、企事业管理人员、个体户、自由职业五个领域，消费能力较强且休闲时间较多,旅游动机：多为放松心情，舒缓压力,客源市场：青岛市居民及周边省内游客，出游频率一年5次以上的游客较多,游客偏好：中短程的短距离自驾，家庭游比重高，多选择，多选择生态环境好，自然风景区景点多的地方,停留时间：23天，多选择多选择环境幽雅、设施齐全的酒店或旅馆，部分选择野营帐篷,消费水平：人均10002000元，家庭消费30004000,青岛自驾游游客旅游动机,青岛自驾游游客旅游偏好,文化水平：文化水平较高，集中在专科及本科。,15、青岛自驾游游客旅文化水平,市场分析青岛旅游市场分析,青岛露营市场前景分析,大众旅游时代和休闲时代的来临为户外露营旅游带来巨大的潜在市场,巨大的私家车保有量和居民不断提高的收入水平促进自驾游市场蓬勃发展,居民生活水平提高：2000年以来青岛市城镇居民收入呈直线上升，2012年达到 32145元/人；居民购买私家车的能力不断增加：2012年青岛市成为全国14个汽车保有量过百万的城市之一，其中私人汽车保有量达到105.7万辆。交通条件不断完善：青岛市高速公路里程达到728.8公里，位居山东省第一位，随着青岛海底隧道的修建，由市中心到达黄岛区只需一个小时，交通条件便利。,旅游者开始注重“健康、时尚、个16、性”，旅游模式从传统长线观光型旅游开始转向都市度假休闲游转变，露营活动将很好地迎合了游客的旅游偏好，将会吸引越来越多的休闲旅游市场。,青岛市2008年2012年私人汽车保有量（万辆）,青岛市2000年2012年城镇居民收入（元/人）,青岛市2011年高速公路里程(公里),市场分析青岛旅游市场分析,露营产业发展大大滞后于市场需求,政府部门高度重视盈地旅游的发展，为其提供良好的政策环境,青岛目前只有蓝凤凰汽车露营地一家，为沙滩露营地，而青岛目前私人汽车保有量有105.7万辆，城镇人口为583.91万人，按照美国营地计算标准需2920个，按日本的计算标准需106个，按照台湾的计算标准需34个，目前远17、远不能满足未来的市场需求。,国家层面2009年发布的国务院关于加快发展旅游业的意见，明确指出“把旅游房车、邮轮游艇、景区索道、游乐设施和数字导览设施等旅游装备制造业纳入国家鼓励类产业目录，大力培育发展具有自主知识产权的休闲、登山、滑雪、潜水、露营、探险、高尔夫等各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品”。,山东省2010年1月，评审通过了山东省自驾车旅游总体规划 和山东省汽车露营地旅游服务星级评定标准，拟打造180个汽车营地。,其他各地北京、海南等地积极举行露营休闲论坛，加快各界的交流，进一步推进我国露营旅游的发展，同时旅游主管部门将露营地列入旅游十二五规划的重要地位。,中国露营产业巨大市场,美国全18、速达控股集团总裁张大仁预测，未来10年，中国露营产业包括房车生产、露营地建设、户外用品生产、房车网络销售、房车教育等产业链条在内，将带来“3000亿人民币的商机，26.5万个就业机会”。,青岛汽车露营地数量和类型少，无法满足未来大量的需求,市场分析青岛露营旅游市场分析,青岛露营旅游市场广阔，木屋地产将成为旅游地产新宠儿,青岛露营旅游市场广阔,市场分析分析小结,开发主体分析,具有经营创意农业的经验具有旅游地产开发的经验具有强大的资金支持,大地风景国际咨询集团,独创TOLD模式实证案例的见证,完美结合,案例模式分析汽车营地类型,按旅游动机分：登山营地、教育培训营地、娱乐营地、休闲营地、拓展营地等；19、按露营设施分：营帐式营地、房车营地、自驾车营地和木屋营地；按营地的功能分：过路型营地，基地型营地和度假型营地等；按地理位置可分：城市中营地、郊区营地和远山区营地等。,按营地的环境分：海岛型营地、海滨型营地、湖畔型营地、山地型营地、乡村型营地和森林型营地,案例模式分析,法国-Esterel 森林型露营地,它是拥有宜人的气候、迷人的美景、漂亮的海滩、美味佳肴和时尚的度假胜地，拥有众多美丽的罗马古典城镇和令人着迷的中世纪村落。,【项目配套】营地设施：房车营位、儿童游乐场、马场。生活配套：宾馆、餐厅、超市、酒吧、温水泳池、水疗SPA、美容中心等设施。营地活动：潜水、游船、舞会、主题之夜、音乐、魔术表演20、化妆舞会、火炬游行等活动。,【项目区位】位于普罗旺斯的蓝色海岸盛拉斐尔东北方向的郊外【项目环境】宜人的气候、迷人的美景、漂亮的海滩，罗马古城镇。【项目规模】22万平方米。【消费群体】旅游爱好者、美景爱好者、休闲娱乐爱好者、家庭游爱好者,案例模式分析,法国-Esterel 森林型露营地,【布局类型】核心区由入口服务区、网球练习场、娱乐休闲区、度假休闲区、高尔夫球场组成。,网球练习场,入口服务区,娱乐休闲区,度假休闲区,度假休闲区,高尔夫球场,高尔夫球场,高尔夫球场,意大利-Sexten山地型露营地,Sexten营地全称为Caravan Park Sexten位于阿尔卑斯山脉脚下，意大利与奥地利21、的交界处，露营区域占地7万平米，这里拥有极其优越的露营氛围。,【项目配套】营地设施：设有房车露营地、帐篷露营地、木屋别墅、树屋阁楼等。营位面积：分为标准营位（80平米）、舒适营位（140平米）、高级营位（300平米）。生活配套：越高级的营位露营空间越大，所有营位均符合营位标准设计，配有不同级别的生活和娱乐设施。营地活动：漂流、林间漫步、山地滑雪、雪上摩托竞赛。,【项目区位】位于阿尔卑斯山脚下。【项目环境】周边是高大雄奇的阿尔卑斯山，清澈蜿蜒的河流。广袤的树林和草原，使得这里每个角落仿佛是人间仙境。【项目规模】营地占地约7万平方米【消费人群】户外运动爱好者，房车露营爱好者，家庭游爱好者。,案例模22、式分析,高级营位区（300/个）,舒适营位区（140/个）,儿童游乐区,洗浴及综合服务区,入口服务区,帐篷露营区,木屋区,标准营位区（80/个）,【布局类型】由入口服务区，综合服务区，儿童游乐区，木屋区，营地区，帐篷露营区组成。,意大利-Sexten山地型露营地,案例模式分析,案例模式分析,丹麦-Gammelbro海滨型露营地,Gammelbro位于丹麦王国日德兰半岛东岸的哈泽斯来乌东部的海岸边，是一个典型的海滨型露营地，与丹麦美丽的奥尔岛隔海相望。拥有配套设施齐全的营位总共将近一千个。,【项目配套】营地设施：提供房车营位，帐篷 营位、度假木屋等。生活配套：营地内配备餐厅、卫生间、浴室、洗衣房23、超市、加油站等。营地活动：配有大型室内水上中心、室内游泳池、创意工场。SPA、沙滩、娱乐操场、烧烤区、网球，迷你高尔夫球场等。,【项目区位】位于丹麦王国日德兰半岛东岸的哈泽斯来乌东部的海岸边【项目环境】与丹麦美丽的奥尔岛隔海相望【项目规模】20万平方米。营位约1000个。【消费人群】房车爱好者、无车族露营爱好者、休闲运动爱好者、家庭游戏爱好者。,案例模式分析,入口公共服务及休闲游乐区,组合服务区,组合服务区,营地区,木屋区,休闲娱乐区,营地区,露营区,【布局类型】由入口服务区，综合服务区，休闲娱乐区，木屋区，营地区，露营区组成。,丹麦-Gammelbro海滨型露营地,案例模式分析,斯洛文尼亚24、-Sobec 湖畔型露营地,营地环境清幽、设施齐全，为人们休闲度假、生活露营提供了理想的条件，在这里，人们可以与家人、朋友一起充分享受轻松、愉快的假期。,【项目配套】营地设施：公共卫生间和淋浴间，设施齐全，五星级露营地。生活配套：餐厅、超市营地活动：足球、排球、高尔夫、橄榄球、攀岩、滑翔伞、骑马等户外运动项目，钓鱼、游泳、冲浪、漂流、划船、独木舟比赛等水上项目。很多耕地种田、回归田园静谧悠闲生活的机会。,环境清幽、设施齐全，五星级露营地,【项目区位】坐落在斯洛文尼亚布莱德湖畔。【项目环境】坐落于Hohe Tauern国家公园和Nockberg 生态公园之间的马耳他谷中。【项目规模】营地占地约125、5公顷【消费群体】屋外游爱好者，露营爱好者，家庭游爱好者，休闲度假爱好者，,中国-北京南苑国际露营公园,是北京市距离市中心最近的生态休闲目的地和京郊休闲农业目的地之一。是世界性和国家性的文化舞台和活动场地。充分体现北城南野的、森林化、郊野气质的城市景观。,【项目区位】坐落在北京市丰台区南苑村【项目环境】夏秋夜晚，繁星点点之下，步入庭院式房车，树林、草坪、露台、花房、小桥、灯光.美轮美奂，令人陶醉。【项目规模】营地占地约131.7公顷【消费群体】老、中、青、少、幼全家总动员,【布局类型】一轴：中轴文化主题轴线（生态中轴、文化中轴、产业中轴）两翼：西翼都市创意农业发展翼、东翼生态休闲度假发展翼六大26、功能片区：入口服务及主题地产区、中轴文化展示及商业服务区、创意农业体验及核心展示区、国际文化体验及度假娱乐区、丛林生态露营及休闲体验区、儿童创意产业集聚及游乐区,【项目配套】营地设施：综合停车场、服务中心、管理用房、卫生间、邮局生活配套：餐厅、疗养中心、温泉会馆、茶室、邮局、美发店、医疗中心娱乐活动：林间餐厅、帐篷露营、房车酒店、日式烧烤、儿童驾校、马术俱乐部、圣诞岛、房车DIY大赛、露营厨艺大赛、露营生活摄影大赛、营地寻宝大赛、北欧式行走、路轨赛车争霸赛、汽车保龄球大赛、呐喊大赛、丛林音乐会等,高标准的硬件设施和环境,案例模式分析,中国-北京怀北国际汽车营地,是北京首家开门迎客的自驾车主题度27、假营地，营地内集露营、房车、户外、休闲、食宿为一体的自驾车主题度假营地。也能在营地内举行大规模的露营大会、精彩的烧烤派对、品牌推广活动、团队拓展训练等大型活动。,【项目配套】营地设施：综合服务大厅内设有阳光餐吧、呼叫中心、接待中心、医疗站、淋浴、卫生间、汽车救援等设施，这些设施将为露营者提供安全、快捷的服务。娱乐活动：休闲吊椅、儿童城堡、戏水乐园、足球、山地自行车、ATV越野沙排、网球、长城徒步穿越、军事模拟对战（真人CS）、垂钓、烧烤、吊床等设施。,环境清幽、设施齐全，五星级露营地,【项目区位】坐落在北京市怀柔区怀北镇九谷口自然风景区内【项目环境】河边漫步、吊床散读、垂线钓鱼、林间私语至此的28、露营者 无一例外都融于美景之中，憩于山涧之间。【项目规模】营地占地约12公顷【消费群体】不同年龄、不同爱好的露营者,【布局类型】以营地内的综合服务大厅为轴心，向西、北、南三方面成放射状分列四大主题营地边关营地（A区）、运动营地（B区）、水岸营地（C区）、长城营地（D区）。,案例模式分析,案例模式分析,露营指数 基本情况：怀北国际汽车营地主要活动营地，设有中央灯光舞台，是举办拓展训练、推广活动、企业年会、户外自助餐及户外音乐节的绝佳地点。在冬季这里是怀北国际滑雪场的中级雪道和初级道缆车出发站建设规模：容纳18辆房车及40余辆汽车停靠的露营位，中央草坪面积达到1500平米住宿设施：山景别墅、木屋别29、墅娱乐设施：儿童乐园、充气迷宫、风筝放飞区、露天电影放映餐饮设施：中餐厅、商店、野炊灶台、印第安风情酒吧、九谷鱼香中餐厅配套设施：水电供应设施齐全，共用洗手间、公共淋浴间、山间凉亭、医疗站、CS装备店安全保障：夜间巡逻,北京怀北国际汽车营地之边关营地（A区）,北京怀北国际汽车营地之运动营地（B区）,露营指数 基本情况：运动营地位于怀北国际汽车营地综合服务中心的正前方，建设规模：内设18个房车和80辆汽车露营位，及3500平米的帐篷露营草坪。该区域中提供了足球场地、2公里长的ATV四轮摩托场地及4000平方米的真人CS军事体验游戏场地；娱乐设施：足球场、ATV四轮摩托、真人CS军事体验战场、未来30、将建成沙排场地和戏水游泳池餐饮设施：阳光餐吧辅助设施：综合服务大厅、商店、户外用品出租站安全保障：夜间巡逻,案例模式分析,北京怀北国际汽车营地之水岸营地（C区）,北京怀北国际汽车营地之长城营地（D区）,露营指数 基本情况：三座水库错落在营地中，容纳百余顶帐篷露营3号水库：3号水库的树林是间最理想的露营区域，不但非常凉爽，而且树林中种植了大面积的草坪，在此安营扎寨烧烤休闲，仿佛进入欧洲林景花园。2号水库：是专门为扎筏泅渡而提供的水面，露营者可以在这里体验水上娱乐项目。1号水库：毗邻运动营地边缘，是垂钓水域，设有垂钓码头，还提供垂钓渔具、遮阳设施的出租。住宿设施：林间别墅、木屋别墅、野型房车娱乐设31、施：垂钓、竹筏、吊床、烧烤台、5.8公里的自行车环形山地运动场；辅助设施：服务站、商店、公用洗手间安全保障：夜间巡逻,露营指数 基本情况：长城营地是细化登山攀长城的露营者最好的选择，这里不仅四周被长城环抱，而且还是著名的夹扁楼烽火台攀登线路的出发地，在营地北望翠山绿柏，南眺绝壁断崖，东观木莉芽谷，西看扁楼烽火台，景致十分优美。距营地服务中心较远，这里也是营地最为安静的一个区建设规模：共15个房车露营位及50个汽车露营位。由于。辅助设施：服务站、商店、公用洗手间登山线路：银河谷望城谷2小时线路、银河谷白杨谷3小时线路安全保障：夜间巡逻,案例模式分析传统露营地与本项目资源对比分析,国内外传统露营地32、,青岛国际露营公园,45,案例模式分析汽车营地模式分析,发展模式,46,案例模式分析营地盈利模式分析,盈利模式,出租营地营位：包括露营营位、房车营位和自驾车营位，相当于门票的收取,出租空闲场地：可将空余场地出租用于会展业务，汽车营地办理房车展销会、户外营地办理户外用品展览会、渔具会等，或出租会议场地承接企事业单位的会议及个人婚礼包办等事宜。,开发旅游地产：开发木屋别墅、野奢饭店及其他生活服务设施；,车辆的出租和出售：汽车及山地自行车的租赁和出售,娱乐项目开发：根据不同的资源开展开发不同的收费性娱乐项目，很多国内外营地都有儿童娱乐中心或者大型娱乐项目，如篝火晚会、BBQ,47,案例模式分析青岛国33、际露营公园发展模式,总体策划,叁,、战略定位、空间结构、功能分区、分区策划、保障体系、市场营销,露营旅游+创意农业+风情小镇,以“露营旅游+创意农业+风情小镇”的TOLD（旅游为导向的土地综合开发）为路径，以现状生态资源为核心，以国际露营公园为手段打造国内独特的多元主题露营与风情小镇及创意农业相融合的国际露营旅游目的地。,战略定位开发模式,两大目标：近期：青岛露营旅游首选目的地 中远期：国家AAAAA级景区,战略定位发展目标,岛城山海之间的梦想田园 宣传口号岛城情，田园梦。归居田园，栖息自然。,形象定位,战略定位形象口号,空间结构,一心、一环、八区联动一心：核心风情小镇一环：环山主题露营地八区34、：八个功能分区 入口服务区 风情小镇区 田园露营区 花海露营区 森林露营区 山地露营区 原野露营区 果园采摘区,功能分区,功能分区：入口服务区 风情小镇区 田园露营区 花海露营区 森林露营区 山地露营区 原野露营区 果园采摘区,项目布局,分区策划入口服务区,一、入口服务区1、分区现状 本片区位于项目场地东北部，占地2.58公顷（约38.7亩）东部紧邻同三高速，北部为田园露营区，西接风情小镇，南部为原野露营区，现状场地中央有东西向道路是景区主要对外交通。2、策划思路 该区主要依托场地对外交通和周边自然景观打造生态型景区入口，以花田、雕塑和广场引导游。3、功能定位景观引导、服务咨询、售票检票、游客35、集散、停车。4、重点项目（1）入口景观广场（2）入口服务中心（3）花田广场（4）主题雕塑群（5）停车场,1,3,2,4,5,索引图,5、重点项目策划（1）入口景观广场 将现状4.5米宽水泥路拓宽至6米，在道路两旁设置景观雕塑，同时整理道路两旁绿化景观，种植乔灌木及花卉达到景观引导效果。,（2）入口服务中心 将景区大门与入口服务中心合并打造，内部包含，咨询中心、信息中心、售票、检票、卫生间、休息室、医疗室。,（3）花田广场 进入景区后的第一个形象广场，四周以彩色花带和高大乔木营造生态震撼的景观效果。,（4）主题雕塑群 在花田广场的中央位置打造标志性水景雕塑群。,（5）停车场 景区入口处的生态停车36、场，共约350个停车位。,6、分区技术指标,分区策划入口服务区,分区策划风情小镇区,2,3,9,5,4,8,7,6,1,二、风情小镇区1、分区现状 本片区位于项目场地中部，占地16.4公顷（约246亩）东部紧邻入口服务区，北部为花海及音乐田园露营区，西接山地露营区，南部为田野露营区，现状为规划 场地中部。2、策划思路 依据场地，打造集住宿、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的景区核心度假小镇。3、功能定位 住宿、购物、娱乐、餐饮。4、重点项目（1）租售中心（2）北欧风情小镇（3）流水餐厅（4）湖滨会所（5）主题酒店（6）露天影院,（7）田园风情馆（8）综合租赁中心（9）绿林垂钓台（10）童趣游乐园（37、11）花间休闲道,5、重点项目策划（1）租售中心 提供场地内物业承租管理、木屋展示销售、政策法规咨询、物业投资咨询等服务。,（2）北欧风情小镇 风情小镇集餐饮、购物、娱乐休闲为一体。打造特色商业街。引进异域风情店铺，定期举办时尚活动及派对。,（3）流水餐厅 流水餐厅提供休闲的就餐环境、时令休闲菜品，推崇自由搭配组合的餐饮理念，适合家庭宴会朋友聚餐等。,（4）湖滨会所 产品定位于度假会所提供俱乐部、健身房、酒吧、咖啡厅、网吧、阅览室、私家菜等综合空间，营造时尚休闲的聚会交流平台。,分区策划风情小镇区,（5）主题酒店 以度假田园主题为主，提供标准化规范化的服务，重视顾客体验。,（6）露天影院 露天38、汽车影院是随着汽车工业高度发达后所衍生的汽车文化娱乐方式之一，深受爱车族，新潮消费者喜爱。,（7）田园风情馆 生态餐厅集餐饮，休闲，植物科普为一体。,（8）综合租赁中心 提供帐篷，渔具，健身器材等租赁.配套加油站、小型超市等。,分区策划风情小镇区,（9）绿林垂钓台,（10）童趣游乐园集游乐、运动、趣味、健身为一体的儿童娱乐活动中心。,（11）花间休闲道休闲游步道，引导游人深入景点、小径穿梭于山峦、丛林、花间使游人完全融入大自然。,6、分区技术指标,分区策划风情小镇区,2,3,9,5,4,8,7,6,1,三、田园露营区1、分区现状 本片区位于项目场地北部，占地3.82公顷（约57亩）东部紧邻同三39、告诉，北部为场地边缘，西接花海露营区，南部露营中心区，现状为规划 场地北部。2、策划思路形成露营、生态木屋、服务配套等完善的营地产品体系。3、功能定位 提供房车营地、度假木屋，田园度假营地。4、重点项目（1）田园露营服务中心（2）音乐田园房车营地（3）音乐田园小木屋（4）音乐田园帐篷营地,2,3,4,1,分区策划田园露营区,5、重点项目策划（1）田园露营服务中心 服务中心，内部包含包含咨询中心，信息中心、售票、检票、卫生间、休息室、医疗室。,（2）音乐田园房车营地提供标准化完善化的营位，举办活动例如夏季狂欢节、丛林音乐节等。,（3）音乐田园小木屋打造芬兰音乐木屋主题区。强调生态、强调实用性等特40、征。提供自助服务区、美食区、娱乐区等配套设施。,分区策划田园露营区,(4）音乐田园帐篷营地 打造野奢露营,提供帐篷露营，满足不同的露营需求。,6、分区技术指标,分区策划田园露营区,1,3,2,4,5,分区策划花海露营区,四、花海露营区1、分区现状 本片区位于项目场地北部，占地4.1公顷（约61.5亩）东部为田园露营区，北部紧邻胜利村北边界，西接森林露营区，南部为风情小镇区。2、策划思路 迎合创意农业的旅游发展潮流，将其打造成一个以鲜花世界为主题的自然片区，点亮周边绿色，提升景区“品味”。3、功能定位服务咨询、木屋露营、帐篷露营、观赏、休闲。4、重点项目（1）花海露营服务中心（2）花海木屋（3）41、花海帐篷营地,1,3,2,3,索引图,5、重点项目策划（1）花海露营服务中心主要提供咨询中心、信息中心、卫生间、休息室、淋浴间、医疗室等。,（2）花海木屋 以木屋形式打造露营场地，能体验到生态、自然、纯净的休闲世界。木屋内部设施有电视机、电脑、空调、茶几、马桶、热水器、淋浴设备、床及床上用品等。,（3）花海帐篷营地 品味花海风光，愉悦身心；沐浴在阳光清风里，远离城市的喧嚣，尽情享受大自然的恩赐；在这里，被美丽的景色和泥土绿草的芬芳所陶醉，忘却生活的烦恼。,6、分区技术指标,分区策划花海露营区,分区策划森林露营区,五、森林露营区1、分区现状 本片区位于项目场地西北部，占地9.87公顷。（约14842、.1亩）东部为花海露营区，北、西部紧邻胜利村西北边界，南部为风情小镇区和山地露营区。2、策划思路 以现状良好的植被环境为依托，倡导返璞归真的原生态生活理念；同时提供多种户外运动项目于一体的户外休闲平台。3、功能定位服务咨询、木屋露营、观赏、休闲。4、重点项目（1）森林露营服务中心（2）森林木屋,1,2,2,索引图,5、重点项目策划（1）森林露营服务中心主要提供咨询中心、信息中心、卫生间、休息室、淋浴间、医疗室等。,（2）森林木屋 该项目以林为依托结合木屋，屋外观均以体现郊野生态为主，木屋影映在错落有致的树木林中，远远望去，仿佛与大自然融为一体。,6、分区技术指标,分区策划森林露营区,分区策划山43、地露营区,六、山地露营区1、分区现状 本片区位于项目场地西南部，占地5.92公顷（约88.8亩）东部紧邻风情小镇，北部为森林露营区，现状场地由景区主要环路贯穿。2、策划思路 依据青岛国际露营公园地块的地形以及现有资源将其山地部分打造成为一个野外登山、徒步、宿营等旅游休闲，参与性极强的综合露营基地，使游客在这里充分体验做“驴友”的感受，野战的刺激以及拓展训练的乐趣，还可以置身于各种特色的木屋营地中，享受那种浪漫与温馨。无论青少年还是成年人都会因为乐趣而爱上这里。3、功能定位 露营、旅游、休闲、运动、餐饮、拓展训练、体验CS野战4、重点项目（1）山地露营服务中心（3）山地帐篷营地（2）山地木屋,144、,3,2,索引图,5、重点项目策划（1）山地露营服务中心 山地露营服务中心，内部包含，咨询中心、信息中心、售票、检票、卫生间、休息室、医疗室。,（2）山地木屋 该项目主要是集聚了欧洲国家建筑和国内古典建筑的特色，让人们可以直接在这里领略异国风情，感受温馨雅致的露营氛围，是家庭休闲度假的好去处。,（3）山地帐篷营地 该项目主要是以搭建帐篷的方式露营，家人、朋友可以再此烧烤、篝火晚会、观光赏景等活动。,6、分区技术指标,分区策划山地露营区,分区策划原野露营区,七、原野露营区1、分区现状 本片区位于项目场地东南部，占地21.62公顷（约324.3亩）东部紧邻同三高速及果园采摘区，北部紧邻风情小镇，现45、状场地由景区主要环路贯穿。2、策划思路 打造浪漫柔情的诗意原野露营区，以原生态为主打，融入“北欧乡间”田园风情，通过错落有致的小木屋，唯美意境的风车，淳朴又不失雅致的麦田餐厅，以及色彩艳丽的四季果蔬园，让游客享受原生态自然肌理，淋漓尽致体验写意生活，旨在打造一种活在景中，行在画中的别致露营区。3、功能定位 诗意田园，原生态体验，欧陆风情4、重点项目（1）原野露营服务中心（5）七彩风车（2）原野木屋（6）创意农业雕塑园（3）原野房车营地（4）原野帐篷营地,1,4,2,索引图,5,6,3,5、重点项目策划（1）原野露营服务中心 原野露营服务中心，内部包含，咨询中心、信息中心、售票、检票、卫生间、休46、息室、医疗室。,（2）原野木屋 为露营群体提供别具一格的小木屋，根据不同的主题及模仿北欧电影情节里的小木屋进行精致装潢，如：地中海风情木屋，“那个杀手不太冷”电影中的小木屋，为游客带来不同的体验，及独特的经历。,（3）原野房车营地 该项目主要是以汽车露营为主，让人们在山林空地呼吸新鲜的空气，观赏优美风光。也是参与性较强的活动，满足了人们在紧张的工作之余，远离喧嚣，返朴归真，放松身心的需求。,（4）原野帐篷营地 该项目主要是以满足游客享受田园风情，融入自然的感受，在此搭建帐篷的方式露营，与家人，朋友共同感受自然的恬静与安逸。,分区策划原野露营区,分区策划,（6）创意农业雕塑园 由于农业技术的创新47、发展，人们借助创意产业的思维逻辑和发展理念，有效地将科技和人文要素融入农业中，创意农业雕塑园将带给野营游客视觉惊喜，丰富游客的旅游体验。,6、分区技术指标,（5）七彩风车 以风车为主题，打造浪漫的田园风车观光区，开设摄影工作室，为露营游客提供摄影全程服务，将精彩的露营生活录制下来，构筑婚纱摄影，甜蜜度假，毕业野营，风情体验等功能，形成特色露营区。,分区策划果园采摘区,八、果园采摘区1、分区现状 本片区位于项目场地东南北部，占地14.17公顷（约212.6亩）西部及北部紧邻同三高速和原野露营区，现状场地由景区主要环路贯穿。2、策划思路依托农业技术的创新发展，根据当地的土地资源，有效地将科技和人文48、要素融入农业中，打造农家乐园，科技农业，创意农业雕塑园等综合性农业旅游体验。3、功能定位露营、展览、休闲、采摘种植体验4、重点项目（1）果园停车场（2）农业科技园（3）四季菜园（4）果园农场,1,3,2,4,索引图,5、重点项目策划（1）果园停车场 打造生态型停车场，共约102个停车位。,（2）农业科技园 打造一个以市场为导向、以科技为支撑的农业发展园区，辅助人才培养和技术培训，对周边地区农业产业升级和农村经济发展具有示范与推动作用。,（3）四季菜园 四季菜园是为游客提供健康、天然、无污染的有机蔬菜，营养更丰富、更美味、更安全，使游客吃起来更有味道。,（4）果园农场 引进优良的果蔬品种,打造一49、个硕果累累的果蔬基地，满足露营游客的果蔬采摘体验。还能给长期度假的露营者，提供从种植到收获整个过程。,6、分区技术指标,分区策划果园采摘区,保障体系项目数据指标,保障体系规划用地,规划用地指标：,保障体系道路系统策划,保障体系水系策划,策划范围先,策划范围线策划水域,保障体系游线组织,策划三条游线：综合主游线风情小镇游线环山自行车游线,市场营销,以花为主题系列的活动：1、花都美食节2、花恋婚礼盛典3、花海音乐会4、盛夏狂欢夜,以丛林探险为主题的系列活动：1、丛林探险节2、野外求生训练3、国际户外运动节,以汽车露营为主题的系列活动：1、露天电影节2、爱车交流节3、ATV越野体验节,以田园为主题的50、系列活动：1、田园交响音乐盛典2、田园烧烤汇3、收获节4、田园美食节,实施运营,肆,、投资估算、盈利模式、管理体系、开发时序,投资概算,盈利模式分析,龙门湖清文化创意产业园从盈利模式来看，主要以旅游项目、商业地产和居住地产作为主要 的盈利模式。,露营,盈利模式分析,青岛国际露营公园从盈利模式来看，主要以旅游项目、商业地产和居住地产作为主要 的盈利模式。,“五统一”管理模式,管理体系管理体制保障,开发时序规划近期,近期（2013-1017年）,环境营造,基建设施,管理服务,土地开发,重点项目,河道拓宽与整治、植被改善、村庄风貌提升，改善核心区生态环境和休闲环境,核心区道路及工程管线建设、周边道路系统建设,管理体制的建立、成立协调机构、品牌营销推广、招商政策建立等,征地、拆迁、土地转换、土地预算、土地一二级开发,核心区公共建筑建设，引擎项目启动：一期项目建成营业等,跟进建设片区，以各个功能区内部景观营造为主,中远期（2018-2025年）,环境营造,基建设施,管理服务,土地开发,重点项目,基建设施跟进和改造完善，满足区域及城市发展需求,完善管理服务体制,土地一、二级开发,核心区项目全部启动，完善核心区产业体系；带动周边区域，商业用地及住宅用地开发,开发时序规划中远期,开发时序规划项目分期建设细分,青岛国际露营公园总体策划,谢谢！,