1、房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning房山十渡国际旅游度假区总体规划从十渡到十度 不一样的十渡，不一样的精彩（竞标稿）正本新华联不动产北京大地风景旅游景观规划设计有限公司 2016年8月 房山十渡国际旅游度假区总体规划本次规划的核心命题：深入场地研究，理顺和解决交通、用地、资源整合等问题。深入研究度假市场和产品，创意具有核心吸引力的引爆项目。探索居游共享发展模式，实现老百姓、政府、投资企业多赢。探索平台企业合作模式，实现对现有项目的多渠道合作。房山十渡国际旅游度假区总体规划序言针对十渡2、的现状，打造最具十渡特色的文旅度假产品针对十渡的未来，打造能落地、有市场的文旅度假产品1、如何打造不一样的十渡？满足不断变化的市场。2、如何创意不一样的精彩？十大务实创意亮点兑现十渡落地。3、如何迎接未来四季的变化，市场的变化？不断创造十渡度假的新卖点。4、如何真正将十渡百姓与十渡发展相连？实现旅游转型提升后新的生活方式的创造。房山十渡国际旅游度假区总体规划路径:十渡十渡“十度十度”“度度”1.01.0的十渡的十渡 旅游区：曾经围绕山水的旅游景区旅游区：曾经围绕山水的旅游景区2.02.0的十度的十度 度假区：现在围绕度假方式度假区度假区：现在围绕度假方式度假区3.03.0的度的度？：未来立体度3、假的新时代：未来立体度假的新时代十渡：盘活一条山水十渡：盘活一条山水十度：盘活山水十度：盘活山水+乡镇及周边土地乡镇及周边土地+景区景区十度十度：盘活整个区域：盘活整个区域房山十渡国际旅游度假区总体规划目标:镇镇景合一景合一 居游共享居游共享打造十大不同主题的文旅度假项目打造十大不同主题的文旅度假项目创造十种度假生活方式创造十种度假生活方式镇景合一：实现十渡资源整合，度假品牌塑造 居游共享：实现政府、村民、企业利益多赢房山十渡国际旅游度假区总体规划不一样的十渡，迎接北京度假时代的来临不一样的十渡，迎接北京度假时代的来临打造全北京人民的休闲度假基地打造全北京人民的休闲度假基地满足人们对于度假的一4、切幻想满足人们对于度假的一切幻想房山十渡国际旅游度假区总体规划度春 度夏度秋 度冬一年四季 十渡春秋房山十渡国际旅游度假区总体规划度山水度小镇度民宿度运动度露营度美食度艺术度余生几度人生 十度生活房山十渡国际旅游度假区总体规划理想很丰满，现实很骨感！拒绝不现实的大拆大建！/成本/时间/规范。专业的人干专业的事！用最好的产品征服市场。专业、敬业、职业绝不辜负每一块土地的期望序言房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围 项目地位于北京市房山区十渡镇及张坊镇区域，东起一渡村，西至十八渡，其中十渡镇辖区21个行政村，6883户，11250人。项目地沿拒马河长约20公里，东西长约27公里，南北最宽约16公5、里，面积为301平方公里。图0-1：项目地规划范围图东西长约27公里南北最宽约16公里房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析区位格局之于大北京环北京休闲度假游憩圈：环北京休闲度假游憩圈涵盖了密云古北水镇、怀柔、延庆八达岭、门头沟、房山十渡等京郊主要度假旅游目的地。京西南旅游黄金通道的重要节点：十渡是四大出京黄金旅游通道京西南方向的重要节点，山水生态资源最具优势明显，该线路需要打造高品质度假项目，重塑京郊的旅游格局。京津冀超1亿旅游度假市场：京津冀交通一体化和旅游一体化，十渡承载北京、天津、张家口、保定等周边城市超1亿人口红利，其中北京45岁以上人口将突破50%，潜在度假市场巨大。项目地位于北京6、房山区十渡镇，环北京1-2小时休闲度假游憩圈，京西南旅游黄金通道的重要节点，对接北京、天津、河北超1亿人的旅游流量1-2小时环北京休闲度假游憩圈京西南旅游黄金通道的重要节点京津冀超1亿的旅游度假市场图0-2：项目地之于大北京区位格局图房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析区位格局之于京西南旅游黄金线路京西南旅游黄金游线：依托门头沟、房山及周边区域旅游资源，沿京昆、张涿高速及108国道，形成京西南旅游黄金环线。串联景区：北京潭柘寺石花洞百花山十渡野三坡云居寺周口店北京人遗址。西南旅游黄金环线上文化山水观光产品有余，品牌休闲度假产品不足，十渡国际旅游度假区将成为京西南度假旅游核心。图0-2：项目地7、之于京西南黄金旅游线区位格局图北京十渡潭柘寺石花洞周口店北京人遗址云居寺野三坡张家口市八达岭长城北戴河天津市唐山市百花山北京西南方向黄金游线房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析区位格局之于房山区北京房山世界地质公园八大片区旅游大环线上的重要片区，兑现房山区度假旅游转型的资源及价值核心。北京房山世界地质公园八大片区：周口店“北京人遗址”园区、石花洞园区、十渡园区、百花山白草畔园区、云居寺上方山园区和圣莲山园区属地为房山区；野三坡园区和白石山园区属地为保定市的涞水县与涞源县。图0-3：项目地之于房山区旅游区位格局图房山十渡国际旅游度假区总体规划目录/CONTENTS战略规划篇核心启动篇实施路径篇8、一、北京民宿小镇二、十渡拒马古镇三、世界休闲体育大会公园四、国际露营公园一、发展战略二、创意亮点二、项目定位三、空间结构四、项目布局五、产品体系一、企业优势二、政策支持三、土地路径四、资金路径五、经营管理六、发展路径七、分期建设与投资估算八、效益分析九、土地增值十、基础建设保障020305基础分析与专题研究一、交通解决专题二、文化研究专题三、产品市场专题四、场地分析专题五、模式分析专题六、专题分析小结01其他片区篇一、国际拒马乐园二、七彩漂流小镇三、集装箱创意街区四、葡萄酒庄园五、东沟美丽乡村谷六、影视IP小镇04房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析01基础分析篇深刻解读十渡现状 梳理核心问9、题房山十渡国际旅游度假区总体规划立体交通解决方案专题房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析项目地外部主要公路为京昆、张涿高速及国道108，未来将规划新高速连接京昆、张涿，北与国道108相连，现有京原铁路1对2列客运，停靠十渡、平峪两站，公路交通是北京游客出游首选。周边道路主要外部道路包括：G5、G95、G4、G108、S320、X017和京原铁路十渡段。外部交通图1-1：项目地区位交通格局图十渡站至张家口至涞水县至高碑店至定兴县南六环南五环G95G95G5G5G4G4G107G107G108G108S320S320S328S328X017X017地铁房山线X017X017X018X018十 渡10、 景 区规划高速高速公路国道省道县道五环道路、六环道路铁路线路火车站图图 例：例：张涿高速京昆高速京港澳高速国道108平峪站现状出游方式：公路京昆（G5，张坊出口）-涞水线京石（G4）-国道108-六石、红井、涞宝路张涿（G95）-十大路铁路6437（北京西-十渡），2小时20分6438（大涧-平峪），4小时9分房山十渡国际旅游度假区总体规划交通分析 十八渡至张涿高速野三坡收费站5.0km，野三坡收费站至京昆高速与张涿高速连接处24km，京昆高速张坊收费站至京昆高速与张涿高速连接处11.5km。规划高速在与X017（涞宝线）和X018（六石线）相交处设置高速路口。内部交通包S320（108辅道11、）、X017（涞宝路）、Y754（红井路）、X018（六石路）。六石路全长30km，涞宝路北段全长30km，红井路全长19km。内部交通图 例：高速公路国道县道涞宝路规划红线高速收费站张涿高速京昆高速 野三坡收费站涞宝路北段红井路六石路涞宝路十大路京原铁路G108京昆路 张坊收费站G108京昆路 图1-2：内部交通格局图房山十渡国际旅游度假区总体规划交通问题研判第一 过境车辆与旅游车辆不分，货运客运不分。第二 进入景区交通主要为京昆高速-涞水路，涞水路双向单车道，道路等级无法承载旅游高峰期的大量旅游车辆，极易造成拥堵。第三 公共交通方式落后，京原铁路北京方向开出只有一趟车，北京西（17:45）12、-十渡（20:05），车次太少，用时过长。公交车没有旅游直达专线，现状公交：917：天桥、六里桥-十渡（1h一班）;836：天桥-十渡（2h一班）。第四 景区内交通管理换乱，公共停车设施较少，占道停车现象严重。且私人电瓶车、骡车等交通工具占道拉客。第五 景区内部交通未统一引导旅游环线，进出一个方向，六石路、涞宝路、红井路及张涿高速疏导力度不够。交通拥堵，已经成为制约十渡旅游的重要因素房山十渡国际旅游度假区总体规划立体交通解决方案立体交通体系建设立体交通体系建设：未来十渡度假区以道路交通为主，同时立体建设包括旅游观光火车、旅游空中游览系统（小飞机、热气球、飞行器等），通过水系治理和水位调节，实现13、部分河段观光型水上交通体系的建设。交通方式类型数量位置旅游公路高速1条G5-G95连接线疏导县道3-5条涞水线与G108连接线等旅游铁路1条3站十渡、平峪、野三坡空中游览小飞机起降点重点项目及景区其他相关景区水上游览10几个码头通航集中一渡到六渡张涿高（G96）京昆高速（G5）涞宝路（X017）十大路（X029）十大路（X017）红井路（X045）六石路（X018）京原轻轨十渡站平峪站至九龙镇G108国道至潭柘寺镇野山坡景区至涞水县至涞水县周张路（S320）房易路（S318）野山坡站高速公路国道旅游公路旅游铁路水路航线轻轨站直升飞机停靠点热气球起降点码头图图 例：例：房山十渡国际旅游度假区总体14、规划交通规划图 道路交通提升主要是三个方面：1、新建G5，G95连接高速。2、提升六石路、涞宝路环线及自驾配套功能：安全服务设施和景观绿化。3、停车设施管理：张坊、野三坡东西入口设计大型交通换乘停车场，六渡、十渡、石门设计区域枢纽停车场，其他重点景区及项目配套停车。实现十渡-野山坡景区内部交通统一管理。立体交通解决方案内外部道路交通提升方案张涿高速京昆高速G108国道涞 宝 路 北段京原轻轨红井路十大路涞宝路六石路五合村马鞍村西石门村太平庄村两峪口井儿峪大地港太平西PPPPPPPPPP至百花山自然风景区至龙门台至霞云岭乡至易县至良乡至涞水县至张家口至涞水县至北京高速公路国道省道县道轻轨规划高速15、联络线提升道路轻轨站停车场图图 例：例：P房山十渡国际旅游度假区总体规划观光火车路线：利用现有火车轨道建设开通北京十渡野山坡区间观光轻轨，提升沿线标识指引系统，种植山花及彩色林，打造京西南最美火车观光线路，在十渡站、平峪站设计游客旅游交通服务中心，实现二次公共交通对接。公共交通线路：在北京西站、六里桥、西直门、北京南站等主要交通枢纽地区开通北京房山十渡的一站式直达旅游交通，并引导村民车辆参与旅游接待运营，同时增加景区免费公共交通建设，实现十渡野山坡的景区公共交通统一管理。立体交通解决方案公共交通提升方案野山坡观光火车十渡北京观光火车直达旅游公交景区内部交通村民管理车辆度假私家车旅游指定用车外围16、停车外围停车张坊镇观光火车景区内部交通度假私家车村民管理车辆旅游指定用车房山十渡国际旅游度假区总体规划立体交通解决方案高峰期流量疏导方案统一景区内部交通管理，增加便捷进入交通方式，实现旅游环线及高峰期交通疏导。双向单车道单向双车道涞宝路北段十大路涞宝路十渡景区六渡六石路G108国道至房山区入京红井路十渡镇石门路房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡镇涞宝路北段G108京昆路红井路G108京昆路张涿高速京昆高速入京入房山区六渡六石路G108京昆路张涿高速京昆高速入京入房山区 旅游旺季时，涞宝路张坊镇至六渡镇段由双向单车道改为只可进入景区的单向双车道。十大路十八渡至六渡段仍保持双向单车道。以十渡镇为景17、区内部交通集散中心。在此对出入景区内车辆进行分流。旺季时离开景区的路线有所改变，张坊镇方向禁止驶出景区。改为由涞宝路北段、红井路以及六石路向北驶出景区。由十渡镇向北延涞宝路北段和红井路、六渡村向北延六石路行驶至G108疏导，至张涿高速白草畔收费站或野三坡收费站，向东行驶可进入房山区后入京。或经石门路疏导至张琢高速。立体交通解决方案高峰期流量疏导方案房山十渡国际旅游度假区总体规划文化专题研究一、历史文化二、建筑文化三、名人文化四、民俗文化五、美食文化六、商贾文化七、宗教文化八、养生文化房山十渡国际旅游度假区总体规划文化类型历史文化建筑文化名人文化民俗文化美食文化商贾文化休闲文化养生文化场地文化+18、京西区域拓延文化，整合8大文化类型房山十渡国际旅游度假区总体规划时间历史载体事件文化兑现五十万年前北京猿人遗址人类文明的发祥地，大约四、五十万年前，我们的祖先“北京猿人”就在周口店龙骨山一带渔猎谋生，与大自然抗争，写下了人类文明史中光辉灿烂的篇章。房山因此便以“龙的故乡”饮誉华夏龙的故乡博物馆新石器时代幽都黄帝部族在幽州建立了北京地区最早的都邑，称为幽都，亦称聚即聚落。文化聚落西周燕都遗址燕国曾设于境内，房山琉璃河2000年燕国蓟城；商周遗址出土甲骨文，现存世上最早的文字文化博物馆战国时期皇家行宫战国时期北京地区最早的园林景观“祖”，是皇家的休闲之地皇家休闲秦上谷郡汉良乡县隋唐幽州辽宋金宋辽金19、古战场巾帼英雄穆桂英坚守穆柯寨与杨家将共同抗敌遗迹民国时期名流别墅民国期间各界名流在京西区域建有别墅35座名流别墅近现代平西抗日根据地1939年，萧克同志遵照党中央的指示，创建平西抗日根据地 红色文化一、历史文化房山十渡国际旅游度假区总体规划二、建筑文化建筑类型内容文化兑现帝王行宫黄辛庄行宫、半壁店行宫度假行宫名流别墅各界名人避暑度假别墅度假别墅民居明清民居建筑主题民宿山寨穆桂英抗敌遗址，穆柯寨主题部落寺院云居寺，是房山现存最古老的塔；昊天塔是北京地区唯一阁楼式宝塔房山因现存古塔108座，享有“房山古塔冠京师”的美誉宗教文化古桥京西古道古桥牌坊古牌坊牌坊亭台古亭台亭台古道驼铃古道商业街区房山十20、渡国际旅游度假区总体规划二、建筑文化塑形艺术文化塑形艺术内容文化兑现石雕汉白玉石雕建筑体现石木经刻云居寺的石经、木经景观小品摩崖景观小品景泰蓝景观小品、购物根雕景观小品、购物泥雕景观小品、购物房山十渡国际旅游度假区总体规划时间人物事件文化兑现唐代贾岛著名苦吟诗人，生于房山，现存贾岛墓。代表作寻隐者不遇、题李凝幽居、剑客文人墨客宋穆桂英巾帼英雄穆桂英坚守穆柯寨与杨家将共同抗敌遗迹历史故事元代 高克恭绘画家，代表作云横秀玲图、墨竹坡石图绘画艺术帝王明清时期，帝王出行休闲行宫皇家园林休闲度假明代董其昌书法家，石经山，是房山石经刊刻的起源书法艺术姚广孝明初著名高僧，杰出的政治家、军事家、史学家和诗人。21、作为朱棣的谋臣，他是“靖难之役”的策划者，功居首位永乐皇帝赐给姚广孝的别墅，名叫香光园民国时期高书官爱国人士邱雪樵爱国文人近现代张学良张学良来此避暑休闲度假休闲度假三、名人文化房山十渡国际旅游度假区总体规划民俗文化分类内容文化兑现节庆庙会西山奶奶庙会文化节庆非物质文化遗产技艺吹糖人、捏面人、画脸谱、烫葫芦、草编、“菊花白”酒酿造技艺、京绣体验工坊旅游商品非物质文化遗产非物质文化遗产普查项目225项，其中宋氏杂技等38项入选区级非物质文化遗产名录；大石窝“石作文化”村落、五虎少林会、水峪中幡、京绣、北京灯彩、狮子会等8项入选市级非物质文化遗产名录；“菊花白”酒传统酿造技艺、杨家将（穆桂英）传说和22、京绣3项入选国家级非物质文化遗产名录。区内驰名中外的北京猿人遗址（周口店镇）是世界文化遗产之一，享有“北京人之家”的美誉；西周燕都遗址（琉璃河镇），称为“北京城之源”文化展示旅游商品四、民俗文化房山十渡国际旅游度假区总体规划五、饮食文化分类名称传统菜品满族二八席、房山八八席、春饼、饺子、全羊宴、柴鸡、黄豆焖鱼、流水鱼、核桃宴特色物产红薯、冻柿子、磨盘柿、黄金梨、菱枣、核桃传统小吃聚庆斋糕点、李记面茶传统农耕的“棒碴儿味儿”。京西农业传承了中原的古代农作文明，带有鲜明的小农经济特征，讲求精耕细作。京西美食把春饼、饺子等应时应景的传统美食发扬光大，让更多人回归传统美食。京城不仅是红墙绿瓦，也有茅檐23、篱园；如果说，一条条胡同是京城的文化脉络，那么，京西则是带着泥土芳香的文化根茎。房山十渡国际旅游度假区总体规划六、商贾文化文化名称文化内涵文化兑现京西古道因出产石材，琉璃的烧制更是闻名京城，于是驼马成群结队，日复一日、年复一年地在山路石道上来来回回，久而久之便形成了京城到西部山区，再远至内蒙古、山西地商旅道路驼铃古道再现古道商街商贾云集，出售土特产、提供餐饮、住宿服务古道、古桥、商街茶馆商人停歇场所，茶马古道文化茶馆客栈住宿主题客栈特产店塞北土特产、各个区域特产特色购物店旗袍店京绣旗袍工艺体验店杂货店土特产、日用品服务配套饭馆餐饮体验店酒肆“菊花白”酒酿造工艺酒坊书画装裱书画艺术中心京西，自古24、以来就是京城通往西山、塞外的交通要道，是京西古道的必经之地，这里山林翠柏，暮鼓晨钟，传统休闲文化积淀丰厚，源远流长、博大精深。房山十渡国际旅游度假区总体规划七、养生文化文化类型文化内涵文化兑现禅修文化云居寺：隋末唐初，“世界石经博物馆”十渡：“十渡”是佛教的“十方世界，普渡众生”的简称宗教养生禅修养生物产文化农耕作物，物产丰富；流水鱼等绿色健康食材，提供特色物产、餐饮体验美食养生山水文化十渡拒马河水系资源丰富，水质优良；山体植被较好，山水度假、避暑、养生环境适宜；郦道元曾经在水经注，山水度假养生房山十渡国际旅游度假区总体规划八、宗教文化文化载体文化内涵文化兑现潭柘寺西晋（307年），北京最早寺25、院宗教文化、禅修体验云居寺隋末唐初，“世界石经博物馆”宗教文化、禅修体验上方山寺院林立，明祖章皇帝赐势至庵扁曰：“空中见佛”宗教文化、禅修体验圣莲山北京佛教道教名山宗教文化、禅修体验妙峰山皇家道教祭祀道场宗教文化、禅修体验白草畔五龙观等道教文化宗教文化、禅修体验房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡文化梳理山水文化房山文化梳理人类文明发祥地，北京城的发源地京西南区域文化梳理京西古道，商贸塞道文化研究小结文化脉络文化专题研究梳理出三条文化脉络自然本底区域文化核心商业文化代表房山十渡国际旅游度假区总体规划核心文化要素文化兑现方式文化产业化文化空间化文化形态化文化演绎化文化旅游化核心文化品牌北京祖源，寻26、缘之旅拒马古镇历史文化名人文化民俗文化京西美食文化研究小结文化兑现龙的故乡北京城发源地建筑文化商贾文化养生文化禅修文化养生山水文化养生康体文化养生京西古道驼铃古道京西美食特色物产非物质文化遗产民间传统工艺皇家帝王各界名人皇家行宫名流别墅特色民居塑形工艺宗教文化佛缘普照十渡房山十渡国际旅游度假区总体规划度假产品及市场专题房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析欢乐谷环球影城主题娱乐度假板块游客365万崇礼冰雪度假板块十渡、野山坡山水度假板块游客300万-400万古北水镇度假板块游客147万，收入4.62亿承德文化及温泉假板块秦皇岛滨海度假板块环京度假板块崛起，度假产品市场对比看北京度假市场偏好，京27、北度假优势明显，京西南缺少高品质度假产品，十渡应在价值洼地中寻找出路金海湖度假板块游客19万雁西湖-云蒙山度假板块京西南度假空白度假产品研究京津冀度假产品竞合分析房山十渡国际旅游度假区总体规划京津冀区域度假旅游市场形成京东北优势，主题娱乐和文旅小镇市场反映热烈。项目主题定位规模投资额度运营状况北京古北水镇集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地，长城脚下独具北方风情的度假式小镇，也是北京夜游时尚新地标。景区规划面积4000亩，43万方建筑（645亩）。约50亿其中土地成本25,915万元人民币，使用年限40年28、2014年开业，每周接待游客约3 万人，2015年接待游客150万人次，旅游综合收入达10亿元，收益来源：景区门票，民宿商业经营、旅游地产北京通州环球影城建设影视主题乐园、商业街和主题度假酒店，打造集餐饮酒店、休闲娱乐、度假等为一体的全球最大的环球影城。核心区占地1.2平方公里，外围控制用地2.8平方公里投资超过200亿元预计2019年开通，预计年接待游客超过1000万人次，峰值可达1500万人次，年平均经营收入约80亿元天津山水六旗小镇主题公园为主，兼有健康抗衰老机构、文化机构、医疗机构，城镇化机构的综合性的全业态生活中心1500亩投资300亿预计2018年正式开业崇礼翠云山国际旅游度假区集29、滑雪、运动休闲、会议酒店、地产为一体的旅游综合体。50平方公里50亿崇礼太舞四季文化旅游度假区集文化体验、滑雪运动、会议等为一体的旅游度假区200万200亿预计游客规模达到497万人次/年。预计年综合收入32.5亿元，直接就业3万人，带动综合就业15万人。秦皇岛冷口长城温泉旅游度假区集文化体验、温泉度假、休闲娱乐、会议于一体的度假区2平方公里10亿元北京欢乐谷主要以人文景观、艺术表演和娱乐设施体验为三大核心内容，以高科技为依托，以六大主题节庆活动为载体，全力打造所有人的主题旅游度假目的地。56万平方米每年3亿元投入更换和增加新的产品2006年开业，2015年年接待游客365万人次，至今累计接待30、超过2000万游客。度假产品研究京津冀度假产品竞合分析房山十渡国际旅游度假区总体规划度假产品研究区域度假产品分析板块划分度假项目位置项目特色野山坡板块圣诞老人小镇涞水冬季度假市场、欧式小镇投资20亿。月亮湾休闲小镇涞水酒店，会议，养生度假民宿度假村乡村民宿京西百渡度假区野三坡、白石山、易水湖全域旅游示范区莲花峰度假小镇莲花峰度假酒店、景区，投资11亿白石山风情小镇白石山温泉度假，10亿星空音乐节涞源湖阳光传媒投资53亿打造音乐度假房山城郊板块北京基金小镇长沟镇金融产业示范区，北京文化硅谷时尚文化创意小镇 西路街道时尚创意智创宜居小镇长阳镇商业，养生，宜居颐养小镇良乡养生养老，休闲农业文旅创新小31、镇青龙湖文化旅游运动休闲小镇张坊镇滑雪、高尔夫，度假运动十渡西部野山坡板块，东部房山城郊板块已形成的度假项目发展势头，其中以野山坡景区周边的涞水区域包括主题度假小镇，主题节庆节事，旅发大会等带动，对十渡区域已经形成较大产品竞争压力，十渡差异化打造，品质化打造。不玩度假概念，只做好的度假产品。房山十渡国际旅游度假区总体规划度假市场分析市场现状分析十渡景区年接待游客300万人次左右，但近几年旅游人数和收入的增速放缓，但旅游搜索指数逐年上升，说明项目地市场预期存量较大项目地市场关注度逐年上升，主要集中在4-10月。以暑假期间和法定节假日为高峰期。房山十渡国际旅游度假区总体规划度假市场分析北京度假市场32、分析 按照北京市公布的2016年中产阶级（人均月收入1万-6万美元，家庭收入12万-100万人民币）55%的占比，北京市度假消费市场规模1200万左右。从度假距离流量看，选择100-200公里度假产品的占比最多，超过40%，300公里内的度假游客数量达到80%。北京度假市场距离流量图北京度假市场主体细分图北京度假市场总规模1200万，其中有500万集中消费在距离北京100-200公里范围内的度假项目，自驾车家庭度假市场、亲子度假市场及养生度假市场为主。从北京度假市场细分看，家庭度假市场（39%）、养生养老度假市场（33%）构成了度假产品消费的主体。北京家庭度假市场以自驾车旅游为主，规模在46033、万，北京45岁以上中老年市场规模在390万左右，此外，会晤商务度假及私人伙伴度假占比共25%。房山十渡国际旅游度假区总体规划三、市场研判北京度假市场分析北京度假市场产品偏好及消费投资偏好可看出，以文旅度假项目、主题娱乐、乡村民宿类项目为主，其中消费投资偏好以微度假房产、休闲住宿、康体运动为主要内容北京度假市场产品偏好图 按照主要度假产品的人数和收入进行分析，北京市度假产品偏好为：文旅度假项目、主题娱乐、乡村民宿类项目，占比共超过57%。山水景区较人文景区受到更多度假市场关注。北京度假市场消费投资偏好图 根据北京度假市场消费规模分析，北京市度假消费及投资偏好为：度假地产、休闲住宿（包括分时度假）34、康体运动养生（温泉、高尔夫、亲水运动等），占比共超过76%。周边景区及其他消费占比24%。房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析三、市场分析目标市场定位京津冀1亿人的休闲度假需求精准北京1200万中产阶层，具有高品质度假消费能力专注家庭亲子、养生运动核心市场实现京西南度假产品的新突破1234以北京度假市场为主，以周边市场为辅，精准家庭度假、养生养老、亲子度假、健康运动度假等重复消费的度假专项市场房山十渡国际旅游度假区总体规划场地用地及项目整合专题房山十渡国际旅游度假区总体规划气候空气山地地貌河流水体植被物产场地资源度假生态资源十渡具备高品质度假生态资源，度假区的重要的度假营销卖点度假生态最佳35、度假标准场地最佳区域山地8001200m十渡村、平峪村等地貌喀斯特谷地地貌（长寿地貌例如巴马）十渡全域气候（夏季平均气温）2023十渡全域夏季平均气温22好天气指数PM2.5低于100十渡全域超过240天森林覆盖率越高越好十渡全域森林覆盖80%河流水体一类水质有冷泉或温泉资源拒马河上游（十四度-十八渡）四季分明，春暖夏凉，夏季均温22，负氧离子超万个，好天气超过240天太行山脉，山地最高海1200m,乐佛山967m、蝙蝠山896m大西岭883m。最典型的喀斯特地貌拒马河惟一长年不断的河流,一类淡水，有矿泉资源。原始次生林森林覆盖率高达82%，黄檀、黑松养生森木丰富房山十渡国际旅游度假区总体规划36、生活型形态的村镇居游共享文旅度假区轴线引导、环状链接、片区联动流域、21个村庄、山地沟域五态合一，镇景合一，居游共享十八渡平峪村北石门十渡村蝙蝠山西庄村九渡八渡六渡五渡一渡三渡西石门七渡十渡镇大洼尖牛角山穆柯寨孤山寨南方大峡谷万景仙沟笔架山东湖港西湖港仙峰谷普渡山庄银滩乐园薰衣草花园婚庆基地现状村庄及景区沿河分布房山十渡国际旅游度假区总体规划现有企业资源景区体验项目投资 合作模式北京拒马娱乐有限公司拒马乐园、五渡仙峰谷，六渡碧波园度假村、七渡孤山寨、八渡麒麟山、望佛台山庄、九渡碧莹水上游乐场、太秀山、万景仙沟等蹦极跳，高空观光缆车、峡谷飞人、滑翔飞翼、攀岩、漂流、玻璃栈道、水上飞车、皮划艇、鸭37、子船、飞机船、热气球等总面积达100余平方公里，集中五渡到十渡，总资产9000余万元，年游客接待量100多万人次。项目合作：与拒马河公司优势度假项目及体验项目实现线路、营销、功能业态合作北京乐满地旅游投资有限公司乐谷银滩景区，三渡，规划内容：沙滩娱乐休闲区、中国青少年户外运动嘉年华、太行山山居文化体验谷。主要景点：峡谷漂流、观景台、情人谷、三世佛等。蹦极、索道、攀岩及空中索道、露营、沙滩娱乐规划面积3平方公里，总投资2亿元，一期投资9000万元项目资源合作、入股合作北京东湖港旅游开发有限公司东湖港景区，十五渡，峡谷、漂流、东湖港山庄。七彩栈道、索道、江南竹筏、水上自行车、水上滚筒、水上步行球、38、越野卡丁车以及沙滩娱乐总投资1.5亿。项目资源合作、入股合作平峪村旅游开发企业十渡龙湖湾自然风景区，平峪村彩虹不夜谷（爱梦缘婚庆主题公园）、西湖港景区、前头港景区拓展：水上冲关、树上穿越、漂流、花海摄影。控股收购、项目租赁其他旅游企业及个人十一渡普渡山庄乐佛山景区，十八渡漂流、蝙蝠山、太平猴山景区、石门村仙龙岛景区、西北石门采摘园。宗教文化、漂流、登山、采摘、露营控购收购现状村庄及景区项目开发集中在一渡到十渡拒马娱乐公司已将集中开发了五渡到十渡，采用资源项目合作方式整合，其他开发项目如果需要可采用控股收购，入股合作，项目租赁等方式实现项目的整合房山十渡国际旅游度假区总体规划现状业态旅游业态：景39、区为主、特色体验项目住宿业态：农家乐、度假村餐饮购物业态：农家特色菜、商品观光旅游业态度假旅游业态提升休闲度假住宿业态景区：住宿：餐饮购物=6:3:140%业态空间60%居民生活空间20%文旅核心吸引物80%其他商业业态1/3自持2/3出售度假地产及商铺文旅度假旅游项目当地村民餐饮及旅游经营业态住宿：餐饮：休闲购物娱乐：=4:3:3改变业态性质、优化业态比例、重塑业态内核、合理业态分区房山十渡国际旅游度假区总体规划图1-4：十渡镇镇域土地使用规划图用地性质十渡镇用地面积(ha)比例(%)建设用地135.0 0.70 其中城镇建设用地60.0 0.31 村庄建设用地75.0 0.39 非建设用地40、19027.8 99.10 耕地157.2 0.82 园地254.1 1.32 山林地17545.9 91.38 其中防护绿地406.3 2.12 对外交通用地103.9 0.54 水域560.4 2.92 镇外用地37.2 0.19 合 计19200.0 100.00 十渡镇域土地使用规划平衡表根据十渡镇总体规划（2008-2020年），十渡镇总建设用地135公顷，其中镇区建设用地60公顷，村庄建设用地为75公顷，非建设用地19027.8公顷。其中十渡村规划40公顷建设用地，平峪村规划10公顷建设用地。张坊镇区域现有乡村集体建设用地村庄名称现有建设用地面积（ha）户数片上村13.8303千河41、口村7.2130现状规划用地用地指标重点集中在十渡村及平峪村房山十渡国际旅游度假区总体规划以上位规划194米水红线为标准，综合用地规划及项目资源开发条件，重点选择以下地块重点开发：平峪村地块、十渡村地块、蝙蝠山下地块、石门村地块及十八渡地块。蝙蝠山下周边地块十渡村地块石门村地块平峪地块十八渡地块194194水位线水位线地块范围地块范围图图 例：例：现状水位及用地选择房山十渡国际旅游度假区总体规划（一）十渡蝙蝠山下地块1、蝙蝠山下及周边用地建设条件（GIS）高程分析 现状基地范围内为喀斯特容地貌，蝙蝠山下地块整体线较为平整，地势西高南低，西北面和东北为陡峭的山峰，高差较大大。基地最高海拔715.42、5米；基地最低海拔77米；基地内部北部和西部地势起伏大，坡度大，蝙蝠山下峡谷地带势起伏平坦，起伏小，坡度小，开发难度小。蝙蝠山地势起伏比较大，西北面有起伏的山体。项目基地内主要以西北，东南为主，南面景观视线良好。坡度分析坡向分析715.577629.7 无 北 东北 东 东南 南 西南 西 西北图例房山十渡国际旅游度假区总体规划蝙蝠山下及周边用地现状图村庄建设用地中小学用地水域耕地园地林地图 例：蝙蝠山下及周边城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积（h）占城乡用地比例（%）H建设用地20.045.41其中村民住宅用地16.754.53中小学用地3.290.89E非建设用地303.7382.0643、其中水域2.690.73耕地24.756.69园地127.334.39林地148.9940.25城乡用地370.141002、蝙蝠山下及周边用地现状分析（一）十渡蝙蝠山下地块房山十渡国际旅游度假区总体规划3、蝙蝠山下及周边用地现状分析结论面积约70公顷面积约40公顷（一）十渡蝙蝠山下地块房山十渡国际旅游度假区总体规划高程分析 现状基地范围地块整体较为平整，地势西北方向高差较大，中部有山峰 基地最高海拔447.2米；基地最低海拔135米；基地内部北部和中部地势起伏大，坡度大，南面地带势起伏平坦，起伏小，坡度小，开发难度小。基地整体地势起伏不大，西北面有起伏的山体。项目基地内主要以西北，东南为主，44、南面景观视线良好。坡度分析坡向分析447.2135319.9 无 北 东北 东 东南 南 西南 西 西北图例1、十渡村用地建设条件（GIS）（二）十渡村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡村（火车道南侧部分）用地现状图村庄建设用地水域林地、园地图 例：2、十渡村用地现状分析十渡村城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积（h）占城乡用地比例（%）H建设用地67.0934.02其中村庄建设用地67.0934.02E非建设用地114.9558.28其中水域2.251.14林地、园地112.757.14城乡用地197.23100（二）十渡村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划3、十渡村用地现状分析结论面45、积约50公顷（二）十渡村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡村开发优势：1、交通优势，十渡火车站旅游列车开通后为主要游客集散区，同时涞水路为区域外围重要道路，将有大量客源流量集中此片区。2、现状用地为林地、园地、部分耕地，可部分扭转，部分租赁实现开发。3、周边项目组合较好，距离拒马河乐园核心项目区较近，同时闹中取静，可做其他项目度假配套，蝙蝠山等资源可开发包装景区，与本度假项目形成组合。4、现状西庄村等乡村旅游发展基础较好，提升改造意愿强烈。5、该区域土地相对其他板块村民有吸引力，有利于引导拆迁安置。开发分析及产品导向十渡村开发建议：1、充分考虑做好本项目与十渡村民旅游发展的利益关系。2、充46、分考虑好本项目与拒马河等旅游项目的功能组合关系。3、充分考虑十渡镇镇域建设及回迁需求。4、包装民宿业态，养生养老度假业态，引导持续经营。房山十渡国际旅游度假区总体规划高程分析 现状基地，地势西北和东北方向地势起伏大，中部丘壑地。基地最高海拔546.5米；基地最低海拔12米；基地为沟状地势起伏大，坡度大，中部势起伏平坦，起伏小，坡度小，开发难度小。基地中部整体地势起伏大。平坦地主要分布在中部，以东北，东南为主。坡度分析坡向分析546.512262.5 无 北 东北 东 东南 南 西南 西 西北图例1、平峪用地建设条件（GIS）（三）平峪村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划平峪土地利用规划商业用地47、宅基地广场用地公园用地市政设施用地耕地园地图图 例：例：2、平峪土地利用规划用地面积用地名称用地面积（h）耕地17.99宅基地4.53商业用地0.04公园用地0.07广场用地0.32市政设施用地0.2规划红线面积96.8（三）平峪村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划3、平峪村用地现状分析结论面积约96公顷（三）平峪村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划平峪村开发优势：1、地势较高，建设用地集中，不受水位红线限制，利于整片规模开发。2、浅山生态开发条件优越。3、偏离十渡现有核心开发区（六渡-十一渡），可集中投入开发高品质文旅度假项目。开发分析及产品导向平峪村开发建议：1、整体打造文化旅游度假项目，48、集中打造成十渡片区最核心的文旅度假小镇。2、保留现状村庄，实现项目对村庄村民旅游收入的带动。房山十渡国际旅游度假区总体规划高程分析 现状基地，地势西面和东北方向有山峰，中部有小丘。基地最高海拔579.8米；基地最低海拔45米；基地内部北部和东北部地势起伏大，坡度大，中部和南面地带势起伏平坦，起伏小，坡度小，开发难度小。基地中部整体地势起伏不大。项目基地内主要以西北，东南为主，南面视野开阔。坡度分析坡向分析579.845577 无 北 东北 东 东南 南 西南 西 西北图例1、石门村（西石门、北石门）用地建设条件（GIS）（四）石门村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划西石门、北石门用地现状图村庄49、建设用地水域园地林地图图 例：例：2、石门村（西石门、北石门）用地现状分析石门村城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积（h）占城乡用地比例（%）H建设用地36.296.73其中村庄建设用地36.296.73E非建设用地272.2550.51其中水域32.686.06园地197.8736.71林地279.2751.81城乡用地539.02100（四）石门村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划3、石门村（西石门、北石门）用地现状分析结论面积约90公顷（四）石门村地块房山十渡国际旅游度假区总体规划高程分析 现状基地，地势西面和东北方向有山峰，中部有小丘。基地最高海拔654.8米；基地最低海拔30米；基50、地为沟状地势起伏大，坡度大，拒马河沿线地带势起伏平坦，起伏小，坡度小，开发难度小。基地中部整体地势起伏大。平地较少基地内主要以西北，东南为主。坡度分析坡向分析654.830501.8 无 北 东北 东 东南 南 西南 西 西北图例1、十八渡用地建设条件（GIS）（五）十八渡地块房山十渡国际旅游度假区总体规划十八渡用地现状图建设用地水域林地图图 例：例：2、十八渡用地现状分析十八渡城乡用地汇总表用地代码用地名称用地面积（h）占城乡用地比例（%）H建设用地13.494.24其中建设用地13.494.24E非建设用地312.2198.14其中水域34.4810.84林地277.7387.30城乡用地51、318.12100（五）十八渡地块房山十渡国际旅游度假区总体规划 村民参与合作方式：四金模式民居村落新居村民参与，民宿改造合作多赢，居游共享如何引导当地村民参与，实现旅游致富：途径成为股东股金成为民宿主现金为企业打工薪金出租土地租金用地拆迁及村民参与方式：房山十渡国际旅游度假区总体规划实现政府、村民、企业利益共赢：股份合作模式，实现利益“四金”为村民增收提供保障1.土地从村民手中流转到村政府。2.由村政府向村民支付租金以及地上物补偿。3.村政府出面与企业洽谈，村政府在村民与企业间发挥协调作用由政府与企业牵头成立旅游发展公司，村民以土地经营权入股1.设置了土地流转租金调整机制，获得租金2.流转土52、地企业优先安置本地劳动力，获得薪金3.农户以土地经营权入股，获得股金4.乡村旅游收入，获得现金租金、薪金、股金、现金“四金”为村民增收提供保障制定规范土地流转的委托流转合同范本和村集体对外土地租赁合同范本，营造了公平有序的土地流转整体环境。土地流转形式村民合作途径用地拆迁及村民参与方式：房山十渡国际旅游度假区总体规划五、五态分析居态分析现状民居石门村平峪村平峪村房山十渡国际旅游度假区总体规划五、五态分析居态分析民居改造指引房山十渡国际旅游度假区总体规划五、五态分析居态分析民居改造指引房山十渡国际旅游度假区总体规划重点项目模式分析专题房山十渡国际旅游度假区总体规划文旅小镇十二大模式1影视IP主题53、文旅小镇横店影视小镇、华谊冯小刚电影公社2创意农业依托型文旅小镇蓝莓小镇、葡萄小镇、牡丹小镇3主题娱乐型文旅小镇冰雪童话小镇、迪士尼小镇4休闲运动依托型文旅小镇长白山万达滑雪小镇、露营小镇5历史文化主题文旅小镇彝人古镇、乌镇6景区依托型文旅小镇黄山脚下小镇、九寨沟漳扎镇房山十渡国际旅游度假区总体规划文旅小镇十二大模式7主题民宿型文旅小镇中国河桥民宿小镇、深圳较场尾民宿小镇8艺术主题型文旅小镇丽江彩色小镇、梵高小镇9康体疗养型文旅小镇天沐温泉小镇、依云小镇10主题购物型文旅小镇奥特莱斯小镇、天津佛罗伦萨小镇11节会拉动型文旅小镇博鳌小镇、达沃斯小镇12边境风情型文旅小镇满洲里边境小镇房山十渡国际54、旅游度假区总体规划文旅小镇怎么搞三十六解分解体系分解数量分解内容有颜值12解格局、尺度、场景、景观、街区、巷弄、店铺、建筑、色彩、导视标识、景观小品、生态体系有体验8解活动吸引物体验、特色餐饮体验、特色交通体验、特色住宿体验、旅游综合服务体验、文化艺术体验、特色购物体验、特色节会体验有度假8解观光度假、休闲度假、居住度假、购物度假、运动度假、养生度假、主题娱乐、文化艺术度假有文化2解文旅小镇主题文化类型、文旅小镇文化开发方式有产业2解特色产业支撑、产业融合发展有认同3解硬件、软件、民生有主体1解企业主体+市场运作+政府引导房山十渡国际旅游度假区总体规划复合式开发模式文旅度假项目的5种开发模式门55、票 商业租赁 旅游地产 资本金融 CTC本文旅小镇项目的开发模式房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡国际旅游度假区：十大文旅度假项目+十种度假方式模式市场场地六、基础分析小结北京1200万度假需求市场山水度假本底+文旅度假业态地域代表文化+文旅度假业态从十渡到十度，立体兑现全方位的度假生活房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析02战略定位篇战略、定位、项目创意兑现十度房山十渡国际旅游度假区总体规划 整合十渡现有资源旅游、土地、旅游项目等资源，通过资本整合、规划整合、市场整合三种途径，实现从十渡景区到十渡国际旅游度假区的转变。资源整合战略 通过十大文旅度假综合体的打造，提升和创造品牌度假产品，体验56、十种度假生活方式。文旅度假提升战略 一脉相承、镇景合一，打造融入自然的叶脉型旅游空间结构，优化场地空间，形成度假旅游新格局。空间优化战略 品牌景区、休闲商业、乡村旅游、度假地产、创意旅游综合体等多种类型组合，实现分频经营分频盈利。分频经营战略 通过乡村度假项目引导当地居民参与度假旅游升级，实现村民利益共享，居游共享居游共享战略四大发展战略房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡生活，十度精彩从十渡景区到十渡国际旅游度假区十个度假文旅度假综合体、十种度假生活方式迎接北京立体度假时代的到来 依托十渡山水、田园、乡村度假资源，以打造国际旅游度假区为目标，以十大文旅度假项目为抓手，以旅游为导向的文旅综合开发57、和创意旅游综合体为模式，以休闲度假旅游为产业发展核心，打造以山水观光、文旅小镇度假、主题娱乐、文化体验、养生养老、健康运动、乡村休闲旅游等为主的山水观光与休闲度假并存的居游共享型国际旅游度假区及示范中国、享誉世界的休闲度假旅游目的地。项目定位1、总体定位房山十渡国际旅游度假区总体规划项目定位2、功能定位山水观光旅游与休闲度假并存居游共享型国际旅游度假目的地房山十渡国际旅游度假区总体规划项目定位3、目标定位北京度假旅游第一品牌黄金廊道、中国度假旅游目的地阶段目标：STEP 2 3年内完成核心文旅度假项目开发与资源整合，将十渡国际旅游度假区打造成为中国文旅度假一线品牌。实现镇景合一，乡村度假旅游提58、升改造，打造3-5个乡村民宿旅游样板。STEP 3 5年内实现十渡十大文旅度假综合体全面发展，通过平台合作模式，实现资源整合，资本融通，将十渡国际旅游度假区打造成中国品牌度假旅游目的地。实现十渡国家级特色小镇建设及北京乡村民宿度假旅游目的地。三年大变五年巨变房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点一：不一样的空间亮点一：空间生态再造一脉相承、镇景合一不一样的十渡，不一样的精彩房山十渡国际旅游度假区总体规划图2-1：空间模式推导图生态模式结合自然，融入自然基于项目地山地沟谷的地形地貌特征，结合旅游新区开发的主要经验，将十渡国际旅游度假区的整体空间发展定位成为叶脉结构。葡萄酒庄园影视IP小镇七59、彩漂流小镇国际拒马乐园国际露营公园东沟美丽乡村谷集装箱创意街北京民宿小镇京源古镇世界休闲体育大会公园房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡：北京民宿小镇十四渡：十渡拒马古镇十八渡：国际露营公园十三渡：世界体育休闲大会公园九渡：国际拒马乐园八渡：七彩漂流小镇六渡：集装箱创意街二渡：影视IP小镇二渡：东沟美丽乡村谷一渡：葡萄酒庄园滨水漂流体验带空间结构融入自然、镇景合一滨水漂流体验带文旅小镇首期启动核心区图 例：空间结构一带两核十大项目一条滨水度假体验带两个首期启动核心项目十大文旅度假项目图2-2：空间结构图房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点二：不一样的体验亮点二：度假项目的极致体验从十渡到60、十度的度假生活不一样的十渡，不一样的精彩房山十渡国际旅游度假区总体规划一脉相承、镇景一脉相承、镇景合一，融入自然的叶脉型空间结构合一，融入自然的叶脉型空间结构空间结构融入自然、镇景合一图2-2：空间结构图国际露营公园西湖港东湖港盛义庄京源小镇平西宾馆世界休闲体育运动大会双水度假山庄仙龙岛北京民宿小镇蝙蝠山龙山佛字国际拒马乐园拒马乐园万景仙沟七彩漂流小镇金沙乐园山光宾馆仙峰谷景区九脸画山集装箱创意街东沟美丽乡村谷三渡水上游乐园云泽山庄影视IP小镇南方大峡谷穆柯寨葡萄酒庄园云居寺张坊古栈道葡萄酒庄园影视IP小镇东沟美丽乡村谷集装箱创意街七彩漂流小镇国际拒马乐园北京民宿小镇世界休闲体育大会公园京源古61、镇国际露营公园房山十渡国际旅游度假区总体规划序号小镇名称位置开发方向度假方式1北京民宿小镇十渡镇十渡村民宿及双养度假产品民宿度假、养生度假2京源古镇十渡镇平峪村文旅度假小镇古镇度假3世界休闲体育大会公园十渡镇石门村国际大会驱动度假项目休闲运动度假、会议度假4国际露营公园十渡镇十八渡村露营及儿童游乐IP度假产品露营度假5国际拒马乐园十渡镇九渡村主题游乐项目IP提升主题游乐度假6七彩漂流小镇十渡镇八渡村沿街改造漂流度假7集装箱创意街十渡镇六渡村集装箱新业态产品自驾度假、购物度假8葡萄酒庄园张坊镇片上村休闲农业+葡萄酒度假9东沟美丽乡村谷张坊镇东沟村乡村民宿+乡村民宿度假10影视IP小镇张坊镇千河口62、村影视文化+影视文化度假项目列表房山十渡国际旅游度假区总体规划四季度假产品体系春 赏春花 民宿度假 古镇春秋 登山踏青 骑行运动 春季露营 春养活动夏 漂流运动 户外体育运动 主题游乐 森林旅游 露营度假 民宿旅游 古镇文化旅游 乡村旅游 音乐节 运动节秋 世界休闲体育运动 美食养生旅游 民宿度假 古镇文化旅游 森林彩叶观光 休闲农业冬 民宿度假 古镇旅游 冬季冰雪主题旅游 庙会节庆 圣诞及过大年北京京西南四季度假第一品牌房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点三：不一样的夜晚不一样的十渡，不一样的精彩灯光秀、夜景、演出房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点四：不一样的古镇不一样的十63、渡，不一样的精彩文化的古镇，购物的古镇，时尚的古镇，艺术的古镇，宜居的古镇房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点五：不一样的节庆不一样的十渡，不一样的精彩运动节，艺术节，音乐节.房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点六：不一样的民宿不一样的十渡，不一样的精彩北京四合院，禅养民宿，现代民宿，乡村民宿，森林民宿.房山十渡国际旅游度假区总体规划创意的十大亮点七：不一样的游览方式不一样的十渡，不一样的精彩最美山地自驾道，最美火车观光道，最美水上风情道，最美高空观赏房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析核心启动篇重点片区的文旅度假兑现北京民宿小镇十渡村十渡拒马古镇平峪村世界休闲体育大会公园石64、门村国际露营公园十八渡村房山十渡国际旅游度假区总体规划北京民宿小镇十渡村民宿度假+休闲商业+度假地产房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning规划范围：位于十渡村蝙蝠山下，规划面积133公顷。场地情况：场地现有规划建设用地40公顷，居民1200户，其中西庄村400户，十渡村800户。整合周边景区：蝙蝠山、乐佛山景区、拒马河乐园等。项目概况：依托十渡村现有建设用地及周边浅山生态资源，打造民宿度假产品，通过以特色民宿度假为核心卖点，开放部分物业平台，吸引长三角及北京地区品牌民宿投资者，将该板块65、打造成以品质度假民宿为核心的北京民宿小镇。（一）场地概况镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）红线范围图房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning北京民宿小镇空间结构图乡村民宿养生民宿组团度假体验带 山地体验带 山地体验带养生度假公寓山地休闲组团乡村民宿空间结构：两带、四组团两 带：山地体验带 民宿体验带四 组 团：度假公寓组团 乡村民宿组团 养生民宿组团 山地休闲组团二、空间结构镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总66、体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning六大片区功能十渡火车站及入口综合服务区（10公顷，150亩）：十渡火车站游客换乘服务及入口停车场。蝙蝠山度假公寓区（12.5公顷，188亩）：养生养老度假公寓，配套社区服务功能。蝙蝠山养生民宿区（16.6公顷，248亩）：精品度假民宿，作为拒马乐园及周边项目的高端接待配套设施。儿童山地乐园区（19公顷，285亩）：配套精品民宿周边的亲子娱乐业态。山地运动区（23.3公顷，350亩）：配套精品养生民宿，山地健康休闲运动业态。乡村民宿改造区（51公顷，765亩）：保留现状村庄67、，进行乡村民宿改造。北京民宿小镇功能分区图三、功能分区乡村民宿改造区乡村民宿改造区入口综合服务区十渡火车站蝙蝠山养生民宿区山地运动区儿童山地乐园区蝙蝠山度假公寓区十渡火车站及入口综合服务区蝙蝠山度假公寓区蝙蝠山养生民宿区儿童山地乐园区山地运动区乡村民宿改造区镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning不是纯住宅，而是旅游中的居住业态，居游共享，打造旅游居住产业链十渡村问题旅游民居发展业态十渡村最大问题是游客停留的问题，游客下车玩完68、漂流、游乐园就走了，怎么能让游客住下来，成为十渡村及整个地区旅游的最大问题。精品客栈主题民宿私房菜 家庭旅馆咖啡屋书吧旅游养生发展业态文化聚落养生公寓功夫茶馆 抗老会所非标准住宿养老养生高端住宿文创书屋主题饭庄四、业态定位镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning业态设置重点片区业态细节整合周边资源乡村民宿片区蝙蝠山的养生公寓蝙蝠山养生民宿区酒店民宿四合院民宿、主题客栈、特色旅馆等养生会馆、老北京公馆、等明清文化聚落等四合院民宿69、占60%，其余会馆等占40%配套拒马河、乐佛山、蝙蝠山等周边的餐饮购物设施。购物餐饮特色私房菜、酒坊、烤肉店、特色小吃店、咖啡小铺等餐饮。主题手工作坊（豆腐坊）、药铺、铁匠铺、肉铺、花店、礼品店、五金店、家居用品、蔬菜鲜果店等功夫茶馆、主题饭庄等；养生院子等院子烧烤、百年传统名吃店文化创意商品店、宫灯工坊、脸谱DIY。民居私房菜占70%，其余特色小吃、饭庄占30%手工作坊占60%，其余社区配套占40%休闲娱乐理发店、美容美体店、便利店、电影院高端医疗配套、养生抗老会所、国际幼儿园、老年大学明清服饰展览馆、明清瓷器馆、民俗古董博物馆老北京文化创意体验占40%，其余社区配套占60%业态配比：酒店民70、宿：购物餐饮：休闲娱乐=4:4:2以十渡村的乡村民居、蝙蝠山的养生公寓、养生民宿区为主的重点片区进行业态设置，构建不同档次的住宿餐饮、购物娱乐等接待设施，丰富周边资源蝙蝠山、乐佛山景区、拒马河乐园等的配套设施。四、业态定位镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning用地比例：商业用地：居住用地：公共绿地=1:2:1.5商业民宿公共绿地镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十71、渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning序号功能片区重点项目规模经营1十渡游客服务中心十渡火车站及入口商业街10公顷自营、租赁2蝙蝠山养生民宿区精品民宿16.6公顷自营、销售3蝙蝠山养生度假公寓40-80花园洋房容积率1.5左右12.5公顷自营、销售4儿童乐园区亲子山地乐园19公顷招商5山地休闲运动公园骑行绿道、山地露营、森林乐园23.3公顷自营6乡村民宿片区对现状乡村进行民宿改造，引导旅游业态经营51公顷政府投入总投资规模50亿133公顷五、重点项目北京民宿小镇项目分布图蝙蝠山养生公寓蝙蝠山养生民宿商业街区儿童森林乐园乡72、村民宿旅游集散中心山地运动公园1234563251546677房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning建筑指引建筑建设引导建筑组合建筑结合设计结构布局。相关功能组合成商业、民宿两个群落。建筑体量要求符合功能需求模式，营造人性化尺度为原则。建筑风格建筑应注重与景观道路之间的联系，不过分强调建筑，鼓励简洁明快的建筑风格。建筑风貌考虑简中式建筑、本地民居风格。色彩墙体采用青灰棕色等冷色系，屋顶为灰色，营造古朴，典雅的乡村度假体验。蝙蝠山养生民宿区131养生spa养生民宿养生酒店232镇景合一，73、度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）蝙蝠山养生民宿区项目布点图房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning建筑指引乡村民宿改造区建筑建设引导建筑组合建筑结合自然地形布局。相关功能组合成群落，可借鉴各国民宿经典案例。建筑体量建筑体量以符合功能需求模式，营造人性化尺度为原则。色彩墙体依照建筑风格选用色系，营造多种风格相协调的度假体验。1入口广场名宿院落1122镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划74、 ShiDu international tourist resort planning建筑指引建筑建设引导建筑组合建筑结合设计结构布局，相关功能组合成商业、民宿两个群落。建筑体量建筑体量以小规模民宿，小规模建筑商街为主，要求符合功能需求模式，营造人性化尺度为原则，同时以民宿、商街、工坊为主。建筑风格建筑应注重与景观道路之间的联系，不过分强调建筑，鼓励简洁明快的建筑风格。建筑风貌考虑简中式建筑、本地民居风格。色彩墙体采用青灰棕色等冷色系，屋顶为灰色，营造古朴，典雅的乡村度假体验。乡村民宿改造区121入口广场特色小吃街民宿工坊民宿院落23434镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+75、度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning建筑指引乡村民宿改造区镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning建筑指引乡村民宿改造区镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist reso76、rt planning建筑指引乡村民宿改造区镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning建筑指引建筑建设引导建筑组合建筑结合设计结构布局。相关功能组合成商业、民宿两个群落。建筑体量小体量配合院落组合形式的建筑。色彩墙体采用白、黄、杏色等暖色系，营造温和，舒适的度假体验。蝙蝠山度假公寓区1入口广场娱乐设施公寓住宅休闲绿地1223344镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡77、国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning六、开发模式独立开发 民宿及商业街区项目合作开发度假公寓及回迁项目开发模式小镇免费开放旅游地产销售、景区经营、住宿及业态经营回收。投资回收镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning1、蝙蝠山精品民宿：精品民宿项目1/3品牌合作，与长三角、云南等地区100家品牌民宿合作，优惠物业租赁政策或合作分成的方式合作，鼓励其投资并经78、营品牌民宿，借助品牌民宿打造北京民宿小镇的高品质民宿度假生活方式。1/3自持，创造自有民宿品牌，1/3分时度假销售代经营管理。成立民宿经营管理团队，统一对民宿进行经营。2、蝙蝠山养生酒店：作为十渡火车站游客服务接待配套，自持自营，预计房间100-200间。3、商业街区：引导入口街区沿街改造；主要业态：餐饮、购物、娱乐。按照业态经营需要规划建筑及相关服务配套，主要为民宿住宿提供商业娱乐配套。七、项目落地实施及经营管理镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist r79、esort planning4、蝙蝠山度假公寓：与品牌地产商合作开发销售型小户型度假公寓，与拒马河欢乐世界形成度假配套。5、回迁公寓：满足十渡镇及周边项目回迁需求，重点回迁平峪村、十渡村及其他项目拆迁。6、山地运动及露营 与木屋、房车、帐篷等公司合作开发，利润分成。7、儿童森林乐园 儿童亲子类项目，打造森林童话世界，满足家庭自驾市场的亲子旅游需求和户外教育需求，重点项目有森林幼儿园、森林树屋、森林童话世界、森林植物园、儿童欢乐谷等。七、项目落地实施及经营管理镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu i80、nternational tourist resort planning北京民宿小镇交通规划通过道路升级、增设出入口、形成环形游线，设立与用道等方式尽可能大提升基地内主要功能区块的可达性；为游客提供多种交通方式和交通线路的选择，从而增加基地内部交通体验的多样性；在片区入口设计立集中停车场，基地内部提倡绿色环保的交通方式，设立绿色交通与用道；图 例：一级道路（6-8米）二级道路（4-6米）铁路停车场火车站及游客中心规划红线镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）八、道路规划房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international 81、tourist resort planning北京民宿小镇游线规划图 例：主要游线次要游线水上游线规划范围根据场地产品布局和道路级别，分为主要民宿体验游线，深度乡村特色游线。九、游线规划镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning十、服务设施规划北京民宿小镇交通分析及游线图图 例：重要服务点餐饮设施购物设施户外运动设施旅游服务中心停车场通信设施医疗救护设施游赏景点娱乐设施住宿设施卫生间无障碍设施火车站点“一主”：场地南侧，提供全面82、的食、行、购、问询等旅渤服务；“一次”：未来火车出站口，提供全面的食、行、购、问询等旅渤服务；“各板块”：位于其他各功能板块的核心旅游节点，提供食、行、购、问询等旅渤服务；“多节点”：位于其他各景点，提供简单的换乘、休息、查询，等服务。主要入口次要入口镇景合一，度民宿：北京民宿小镇（民宿度假+休闲商业+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡拒马古镇平峪村休闲度假+文化体验+度假地产房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（83、一）场地概况策划思路：依托平峪村现状肌理条件，结合山水资源，融入区域房山北京起源文化、京西商贸文化，重点打造民俗文化、历史文化、名人文化主题业态，提供古镇休闲度假，民俗文化体验、康体禅养等功能为一体的拒马古镇。主题定位：寻根溯源，拒马古镇市场定位：文化休闲市场、休闲度假市场、休闲娱乐市场、康体度假市场开发模式：整体开发铁路北侧地块，铁路南侧村庄保留做民宿提升。项目位置十四渡平峪村规划面积80公顷规划用地建设用地10公顷村集体用地（可调）20公顷周边景区檀园香谷景区、乐佛山景区、普度寺山庄、婚庆基地、果蔬超市地形地貌平峪村地势较高，依山就势，整村都在水位红线以北，且建设用地和可置换用地量较大房山84、十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：三带、六组团三 带：滨河景观带 文旅小镇体验带 浅山度假带六 组 团：民俗文化体验组团 十渡禅养度假组团 浅山养生组团 温泉佛谷养生组团 度假公寓组团 乡村民宿组团 浅山养生组团乡村民宿改造组团禅养民宿度假组团度假公园组团拒马古镇空间结构与功能分区图滨河景观带文旅小镇体验带浅山度假带民俗文化体验组团温泉佛谷养生组团镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（二）空间结构房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning镇景合一，度文化十渡拒马古85、镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（三）功能分区序号功能分区指标功能定位1入口服务区及温泉养生区10.4公顷，156亩入口综合服务停车场、温泉养生2古镇主题文化体验区20.22公顷，303亩古镇文化体验休闲、餐饮、娱乐、购物、演艺3十渡禅养度假区4.48公顷，67亩禅养主题精品民宿，禅养活动体验4宗教文化体验区6.64公顷，100亩寺院主题精舍、宗教文化体验及养生5浅山别院休闲区21.66公顷，325亩休闲运动度假民宿6度假公寓区4.27公顷，64亩分时度假销售型度假地产，住宿配套7乡村民宿接待区13.22公顷，198亩餐饮、住宿民宿接待入口及温泉养生区古镇主题文化体验区十渡禅养度假区宗教文化86、体验区浅山别院休闲区度假公寓区乡村民宿接待区拒马古镇功能分区图房山十渡国际旅游度假区总体规划入口服务及温泉佛谷拒马古镇主题街区十渡禅修民宿云居精舍酒店十方塔十渡莲居浅山别院平峪乡村民宿81234563218764十渡拒马古镇方案一：总投资约80亿用地规模：80公顷（镇域建设用地、铁路北侧近80户拆迁建设用地及部分耕地果园地流转置换）优势：可整体开发，统一管理经营，用地规模达到文旅小镇建设要求，可实现业态回收。劣势：需要一定拆迁成本（80户），需要扭转和置换部分耕地及果园（也可租赁方式获得）拆迁及改造区域图拆迁改造火车站拒马古镇项目分布图57（四）项目布点房山十渡国际旅游度假区总体规划重点项目列87、表序号功能片区重点项目规模经营1入口服务区及温泉养生区游客服务中心、佛谷温泉主题酒店10公顷自营2古镇主题文化体验区民俗文化街（餐饮、娱乐、庙会大集、民俗客栈、店铺、酒肆、当铺、手工作坊）、莲花广场演艺舞台（大型演艺）、名人大院20公顷自营3十渡禅养度假区禅养工坊、精品民宿4.5公顷自营4宗教文化体验区云居禅寺（精舍酒店）、十方塔（地标建筑）6.7公顷自营5浅山别院休闲区骑行绿道、茶室、书院、度假山庄4.3公顷自营、招商6度假公寓区十渡莲居（50-80中式低层、容积率1.5左右）22公顷销售7乡村民宿接待区乡村民宿改造，引导村民进行旅游业态经营13公顷政府投入总投资规模80亿80公顷镇景合一，88、度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划房山十渡国际旅游度假区总体规划1、入口服务及温泉佛谷 拒马古镇入口服务区设置自持的经营性温泉主题酒店、提供休闲度假、温泉养生功能，打造彩色植被佛谷景观，营造生态环境。镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划内容功能占地面积（平方米）其他指标建筑设计文化融入温泉主题酒店休闲度假住宿接待11000明清建筑区域宗教文化、佛文化、山水文化融入大客车停车场团队停车25000500辆大巴车位硬质路面小客车停车场散客停车300001200辆小车车位生态停车位入口临时停车场临时停车2000200辆小车车位89、硬质路面入口车辆枢纽车辆掉头1500硬质路面景区入口广场游客集散1000硬质路面游客服务中心散客接待、贵宾接待、行李收发50008000建筑面积明清院落围合建筑房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning131入口服务中心心莲广场温泉主题酒店232项目名称建筑风格入口服务中心明清建筑风格心莲广场主题景观广场温泉主题酒店皇家园林建筑风格镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）入口服务及温泉佛谷项目布点及建筑指引房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 S90、hiDu international tourist resort planning2、古镇民俗文化街 植入北京西南及房山地区的特色文化：如琉璃厂的古玩、名人大院、蓟城商文化、宋金文化及民俗建筑、北京习俗非遗、民俗饮食等，打造以民俗文化体验、演艺、餐饮、购物、娱乐于一体的民宿文化体验街区。业态设置：餐饮、住宿、娱乐、购物、公共游憩空间镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划内容设置文化内涵驼铃古道再现驼马成群结队，繁荣商贸场景茶馆商人停歇场所，茶马古道文化主题客栈住宿特产店塞北土特产、各个区域特产旗袍体验店京绣旗袍杂货店土特产、日用品饭馆特色民俗餐饮、十渡91、地方特色餐饮酒肆“菊花白”酒酿造工艺手工体验坊琉璃、京绣、吹糖人等民宿工艺体验坊房山十渡国际旅游度假区总体规划2、古镇民俗文化街业态设置游览步行线广场餐饮零售酒店民宿茶馆、酒吧、咖啡厅业态分布 旅游景点 序号业态重点项目占比1酒店麒麟客栈、张家大院、蓟都王府等5%2民宿驼铃客栈20%3旅游景点莲花广场、戏台、琉璃一梦、张学良故居、商会会馆等20%4餐饮豆腐坊、柿子糕、甜栗子、烤鸭、九门小吃坊、月盛斋等北京品牌小吃30%5娱乐茶楼、酒吧，咖啡、传统工艺表演、巾帼英雄穆桂英10%6休闲购物体验工坊：宫灯、酒肆、剪纸、制香、年画等、京绣、文创商品20%旅游吸引物：商业=2:8其中商业业态中住宿：餐饮92、：购物及娱乐=3:4:3拒马古镇主题文化体验区业态分布图镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划名人大院明清四合院风格名人大院组团镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）2、古镇民俗文化街名人大院建筑指引名人大院民国别墅风格房山十渡国际旅游度假区总体规划体验工坊（宫灯）精品客栈京剧表演镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）2、古镇民俗文化街建筑指引房山十渡国际旅游度假区总体规划3、云居禅养度假民宿依托区域宗教文化，佛文化，禅修文化，打造 以休闲度假、禅修、康养等功能为一体的禅养度假民宿。项目内容：（1）93、云居禅意主题街禅意主题街区（2）云居禅院民宿禅修度假（3）竹溪银杏谷生态休闲度假区业态设置：体验花道、茶道、禅修、抄经、祈福树、素食餐厅、佛画室、禅舞蹈、禅音乐、瑜伽、心灵课程等活动。邀请禅养灵修的大家名师授课，打造民宿+禅养的度假生活方式。建筑形态：围合庭院，退台式建筑镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划231云居禅意主题街云居禅院竹溪银杏谷231房山十渡国际旅游度假区总体规划云居禅养精品民宿镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）3、云居禅养度假民宿建筑指引房山十渡国际旅游度假区总体规划4、云居禅寺精舍酒店 引入云居文化，集合现94、代寺院精舍度假方式，打造云居禅寺精舍酒店，收藏部分佛经雕刻真品，开展以宗教文化研学、素斋体验、禅修生活体验于一体的寺院+禅修的文化体验项目。镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划5、十方塔 十方塔是拒马古镇的地标性建筑，寓意十渡的十方世界，普度众生。佛塔为隋唐风格建筑，重檐八角，可登高观光。11十方塔云居禅寺酒店22房山十渡国际旅游度假区总体规划6、十渡莲居主题定位：度假公寓市场定位：分时度假销售型度假地产，面向北京度假市场，实现住宿接待服务配套和投资回收。建筑指标：新中式风格；50-80中式低层、容积率1.5左右镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+95、禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划131十渡莲居度假酒店花海232房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划7、浅山别院策划思路：依托项目地山地地形，优良生态，结合名人文化，艺术文化、打造浅山别院，提供山地运动、艺术交流、山庄度假等功能。功能定位：休闲度假项目内容定位：骑行绿道、茶室、书院、度假山庄131浅山度假山庄山地运动基地艺术交流中心232房山十渡国际旅游度假区总体规划8、平峪乡村民宿策划思路：由政府政策引导，村民参与，对现有保留的平峪村进行民宿提升改造，实现依托古镇的民宿业态经营，增加村民收入。项目内容：流水民宿田园96、民宿花海民宿经营模式：政府引导，政府+村民，作为古镇的服务配套镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（五）重点项目策划131入口景观广场流水主题民宿田园花海民宿232项目名称建筑风格入口景观广场田园浪漫风情流水主题民宿托斯卡纳乡村建筑风格田园主题民宿乡村建筑风格，用石头、木材等装饰平峪村乡村民宿建筑风格指引房山十渡国际旅游度假区总体规划平峪乡村民宿改造镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）平峪乡村民宿建筑指引房山十渡国际旅游度假区总体规划1、拒马古镇商业业态配比：核心吸引物占到20%，其他商业业态占到80%，其中有1/3的主力店，出售部分占2/3。餐97、饮、住宿、购物及休闲娱乐的业态配比是3：3：4。2、投资经营：拒马古镇为封闭收费景区，以门票、度假业态经营、商铺租赁、度假地产销售等为主要回收。20%不盈利、1/3主力店（短期免租）、2/3卖掉返租（1/3 自持 2/3 销售回笼资金）。主力店、品牌店、老字号先期优先招商设计，有位置优选权。基础店铺全面招商20%核心吸引物80%其他商业业态商业业态1/3自持（主力店）商业业态2/3出售业态指标体系-核心吸引物与商业业态配比餐饮：住宿：购物及休闲娱乐343：业态指标体系-商业业态配比指标（六）业态定位镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十98、渡国际旅游度假区总体规划 ShiDu international tourist resort planning用地比例：商业用地：居住用地：公共绿地=1:2:1.5商业民宿公共绿地镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）拒马古镇用地比例房山十渡国际旅游度假区总体规划拒马古镇业态配比：酒店民宿：餐饮：商业购物娱乐=4:3:3镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）（六）业态定位业态设置功能分区业态细节入口服务及温泉佛谷片区古镇主题文化体验区十渡禅养度假区宗教文化体验区浅山别院休闲区度假公寓区乡村民宿接待区酒店民宿温泉主题酒店名人大院民俗客栈云居禅院度假民99、宿云居禅寺精舍酒店度假山庄十渡莲居流水民宿田园花海民宿客栈民宿占60%，主题酒店等占40%购物餐饮温泉主题养生餐饮豆腐坊、柿子糕、甜栗子、烤鸭、九门小吃坊、月盛斋等北京品牌小吃内蒙、山西、北京品牌餐饮店素食餐厅素食餐厅绿色有机私房菜特色农家菜特色品牌菜系占60%，其余特色小吃、饭庄占30%休闲娱乐温泉休闲茶楼、酒吧，咖啡、传统工艺表演、巾帼英雄穆桂英体验工坊：宫灯、酒肆、剪纸、制香、年画等、京绣、文创商品花道、茶道、禅修、抄经、祈福树、素食餐厅、佛画室、禅舞蹈、禅音乐、瑜伽、心灵课程等活动宗教文化研学、素斋体验、禅修生活书法、绘画、山地运动社区康体配套乡村民俗体验农耕体验传统民俗工艺占50%，100、文化意体验10%，宗教文化体验占20%其余社区配套占20%房山十渡国际旅游度假区总体规划同类项目案例对比分析及投入产出类比对比内容古北水镇十渡拒马古镇对比分析规模规划面积267公顷，4000亩，建筑43万方规划规模面积80公顷，1200亩，建筑量10万20万方之间控制建筑规模，满足文旅业态需求投资规模项目总投资46亿（土地成本19亿），度假地产投资10亿项目总投资50亿，度假地产总投资15亿，经营性投入10亿红线拿地，最大化降低拿地成本开发模式合作开发：中青旅（26%）、乌镇（15.5%）STC（24.5%），京能集团（20%），和谐成长（14%）？建议考虑合作开发模式，降低投资风险回收202101、0年项目主营收入15亿，累计收入41.2亿，地产回收10亿2025年主营收入18亿，累计收入45亿，地产回收20亿如新华联控股40%，市值增长30亿业态经营民宿400间，精品酒店3个，五星级酒店1个（酒店1500间）精品酒店2个（云居精舍酒店，温泉佛谷酒店），民宿400间。酒店、民宿自持自营游客量预测2020年317万（过夜187万）2025年游客350万（过夜230万）延长游客过夜需求旅游地产长城原著6.9万方十渡莲居（7万方）及禅养民宿（4.5万方）地产销售回收投资政府关系司马台长城免费使用权高速公路投入20亿密云财政基建补贴4200万？建议政府实现轻轨旅游列车及道路交通建设镇景合一，度文102、化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线拒马古镇道路交通规划及游线图P图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P镇景合一，度文化十渡拒马古镇（文化体验+禅养度假+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡拒马古镇方案二：总投资约70亿用地规模：70公顷（铁路北侧30户拆迁建设用地及部分耕地果园地流转置换）优势：拆迁量减少，用地规模可以满足文旅小镇业态的旅游业态需求。劣势：度假业态项目和可销售项目减少，后续项目扩展可能面临更大的拆迁成本。拆迁及改造区域图拆迁改造平峪乡村民宿入口服务及温泉佛103、谷十渡民俗文化街云居精舍酒店十方塔浅山精品民宿1234563216451拒马古镇方案二项目分布图房山十渡国际旅游度假区总体规划莲花厝水街云居禅寺十方塔莲花水幕舞台上方佛学院主题酒店佛谷温泉民宿十渡民俗文化街十渡云居1234567832618547十渡拒马古镇方案三：总投资约100亿用地规模：94公顷（镇域建设用地、900户拆迁建设用地及部分耕地果园地流转置换）优势：整体开发，项目体量放大，具有规模效应，同时可引水做水镇景观。劣势：拆迁成本较大，建设成本较高。拆迁区域图拆迁拒马古镇方案三项目分布图房山十渡国际旅游度假区总体规划世界休闲体育运动大会公园运动度假+国际赛事+度假民宿房山十渡国际旅游度104、假区总体规划镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）规划范围：位于十三渡石门村，规划面积约200公顷。场地情况：石门村分为西石门（300户），北石门（109户）两个自然村，近1000多人。场地浅山坡地，乡村建设用地约36公顷，且有大量园地、林地可扭转利用。项目概况：引入世界休闲体育大会，接2020年在北京申请世界休闲大会（两年一届）之际，建议在房山十渡举办第三届世界休闲体育大会（五年一届），依托石门村现有户外运动条件及周边接待配套提升，打造国际会议依托型休闲体育运动度假目的地。重点项目：世界休闲体育大会 世界休闲体育论坛 世界休闲体育运动博览会 世界休闲体育运动公105、园 世界休闲体育运动艺术节开发模式：北京政府及房山政府牵头，平台招商、企业协助建设。重点项目：序号重点项目位置主要建设内容经营管理1世界休闲体育大会石门村开设山地骑行、攀岩、射箭、自由轮滑、龙舟、峡谷漂流等20项休闲体育项目国际大会2世界休闲体育论坛仙龙岛酒店会议论坛国际会议3世界休闲体育博览会石门村十八渡国际露营、户外设备、房车等展览交易会国际会展4世界休闲体育运动公园石门村会后会场永久开发，开展休闲体育运动旅游自营、招商5世界秀体育运动艺术节石门村定期举办表演性质的体育艺术活动，如轮滑U型谷表演，攀岩节等节事活动招商6度假民宿西石门村山地度假民宿自营、销售7乡村民宿石门村乡村改造民宿改造总106、投资规模20亿投资回收：会议赛事转播及广告，会后场地项目的经营。房山十渡国际旅游度假区总体规划图3-12：世界休闲体育大会公园项目图世界休闲体育大会世界休闲体育论坛世界休闲体育博览会世界休闲体育运动公园世界秀体育运动艺术节度假民宿乡村民宿12314671234567镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）7房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划2015年青岛世界休闲体育公园占107、地面积788亩，场地建设概算总投资2亿元。参会人数累计总人数超过9.6万人，游客超100万人次。除国际休闲体育赛事门票收入外，包括博览会招商、节事活动招商、住宿餐饮接待带动等综合收益超过5个亿。其中博览会达成交易2.9亿，节庆活动收入近1亿，旅游收入超过2亿。同类型案例研究镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：两带、三组团两 带：滨河景观带 休闲运动带三 组 团：休闲体育赛场组团 民宿度假组团 论坛及博览会组团休闲体育赛场组团论坛及博览会组团民宿度假休闲运动带休闲运动带滨河景观带滨河景观带民宿度假世界休闲体育大会公园空间结108、构及功能分区图镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）空间结构功能分区房山十渡国际旅游度假区总体规划 图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线 图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P世界休闲体育大会公园交通分布图镇景合一，度运动：世界休闲体育大会公园（运动度假+国际赛事+度假民宿）交通游线规划房山十渡国际旅游度假区总体规划国际露营公园露营度假+儿童乐园+度假民宿房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于十八渡村及周边，规划面积210公顷。场地情况：十八渡位于拒马河上游，北距野山坡景区仅30公里，是连接河北市场的重要区域，规划与高109、速出口2k，场地村庄分散，以林地、河滩地为主。项目概况：整合十八渡现有河滩用地及景区项目，打造以亲子家庭市场为目标，打造以亲水露营、山地露营、森林露营、儿童露营、青少年教育、主题乐园等为主要内容的旅游项目，打造家庭及亲子露营度假生活方式。整合周边景区：西湖港水上乐园、露营公园、十八渡漂流、十渡仙西山风景区。开发模式：搭建露营项目平台，吸引露营设备商合作开发。股份合作，利润分成。收购十八渡漂流项目，重点开发亲子漂流及儿童乐园。重点项目：序号重点项目主要建设内容经营管理投资规模1亲子户外运动基地美吉姆户外训练营、儿童马术、亲子露营、亲子漂流等与美吉姆等亲子机构合作5亿2滨水露营公园水乐园、漂流、房110、车、水幕喷泉秀、汽车影院自营、合作5亿3森林露营地森林木屋度假酒店帐篷酒店森林图书馆自营、销售5亿4田园露营乡村民宿酒吧街木屋帐篷自驾车露营地自营5亿5十渡森林发现王国利用森林浅山资源，打造森林主题乐园与海昌集团合作15亿总投资规模30亿投资回收：项目经营性收入、度假产品销售及租赁。镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+儿童乐园+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：两带、四组团两 带：滨河景观带 露营体验带四 组 团：房车露营组团 森林乐园组团 田园露营组团 儿童户外运动组团滨河景观带田园露营 儿童户外运动森林乐园露营体验带房车露营镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+亲111、子教育+度假民宿）国际露营公园空间结构与功能分区图空间结构功能分区房山十渡国际旅游度假区总体规划国际露营公园项目分布图青少年户外教育基地滨水露营公园森林露营田园露营森林发展王国乡村酒吧街木屋度假酒店12345672315467镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+儿童乐园+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+儿童乐园+度假民宿）露营度假露营度假房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+儿童乐园+度假民宿）儿童教育及娱乐儿童教育及娱乐房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+儿童乐园+度112、假民宿）森林发现王国森林发现王国房山十渡国际旅游度假区总体规划图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线国际露营公园交通分析图镇景合一、度露营：国际露营公园（露营度假+儿童乐园+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析04其他片区篇十大度假项目最终兑现从“十渡”到“十度”国际拒马乐园九渡村七彩漂流小镇八渡村集装箱创意街区六渡村葡萄酒庄园张坊镇片上村东沟美丽乡村谷张坊镇东沟村影视IP小镇张坊镇千河口村房山十渡国际旅游度假区总体规划国际拒马乐园主题娱乐+休闲购物+度假地产房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于十渡景113、区核心区域九渡村，拒马乐园。项目类型:拒马河乐园项目提升策划思路：基于拒马河乐园及周边景点基础，提升产品内容，国际拒马乐园，融入托马斯小火车主题、探险朵拉主题、海绵宝宝主题、超级飞侠主题、熊出没主题等主题娱乐产品，打造京西南最大的主题乐园，实现游乐度假生活。业态配比：主题娱乐：主题酒店：餐饮购物=6:1:3开发模式：新华联与拒马河乐园合作开发相关产品。投资回收：门票收入、娱乐设施收入、酒店住宿。新建重点项目：序号功能片区重点项目合作IP1多多岛托马斯小火车蓝山矿山 英国HIT娱乐有限公司2探险岛朵拉探险世界小矮人乐园布茨森林维亚康姆集团3海洋岛（室内）海绵宝宝之家海底乐园维亚康姆集团4飞翔岛超114、级飞侠环游世界千骐动漫5熊熊岛熊大马戏团狗熊岭冰雪世界华强集团6欢乐小镇主题酒店度假公园自营或酒店集团合作总投资规模50亿五、镇景合一、度欢乐：国际拒马乐园（主题娱乐+休闲购物+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划231546海洋岛（室内水主题乐园，餐饮接待）熊熊岛（大马戏、室内滑雪场）多多岛（托马斯小火车、蓝山矿山）飞翔岛（空中娱乐）探险岛（森林探险）欢乐小镇（度假配套）123456国际拒马乐园项目分布图五、镇景合一、度欢乐：国际拒马乐园（主题娱乐+休闲购物+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划多多岛海洋岛五、镇景合一、度欢乐：国际拒马乐园（主题娱乐+休闲购物+度假地产）房山十渡国际115、旅游度假区总体规划狗熊岭冰雪世界朵拉探险岛熊大马戏团飞翔岛熊熊岛五、镇景合一、度欢乐：国际拒马乐园（主题娱乐+休闲购物+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：两带、三大组团两 环：主题娱乐带 滨水游憩带三 组 团：滨水休闲组团 主题娱乐组团 欢乐小镇组团主题娱乐带滨河游憩带欢乐小镇组团 滨水休闲组团主题娱乐组团国际拒马乐园空间结构和空间结构图五、镇景合一、度欢乐：国际拒马乐园（主题娱乐+休闲购物+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线 PP 图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P国际拒马乐园交通分析图五、镇116、景合一、度欢乐：国际拒马乐园（主题娱乐+休闲购物+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划七彩漂流小镇亲水度假+商业街区+度假民宿房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于八渡村，漂流长2公里，规划面积220公顷。场地情况：八渡村为拒马河漂流的主要漂段，十渡漂流的核心区域。策划思路：打造以体验不同漂流方式为主的漂流度假旅游项目，八渡村部分民居改造，打造七彩漂流小镇。开发模式：政府搭建平台，民居改造，引入企业经营，景区开发模式，重点开发漂流项目，局部开发度假配套项目。投资回收：漂流项目经营收入、餐饮住宿项目经营收入重点项目：序号重点项目主要建设内容经营管理1十渡第一漂七彩峡谷漂流起点：九渡拒马117、乐园终点：八渡七彩小镇招商2七彩漂流小镇乡村改造民宿政府+企业+居民3峡谷瀑布漂流人工建设山地漂流道招商总投资规模10亿六、镇景合一，度漂流：七彩漂流小镇（亲水度假+商业街区+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划七彩漂流小镇项目分布图十渡第一漂七彩漂流小镇峡谷瀑布漂流123123六、镇景合一，度漂流：七彩漂流小镇（亲水度假+商业街区+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划六、镇景合一，度漂流：七彩漂流小镇（亲水度假+商业街区+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：两带、三组团两 带：滨水漂流带 彩色小镇休闲带三 组 团：十渡第一漂滨水漂流组团彩色小镇街区组团乡村田园民宿组团民118、宿体验带 滨河景观带：滨河景观带彩色小镇休闲带滨水漂流带乡村田园民宿组团十渡第一漂滨水漂流组团彩色小镇街区组团七彩漂流小镇空间结构及功能分区图六、镇景合一，度漂流：七彩漂流小镇（亲水度假+商业街区+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划P图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线七彩漂流小镇交通分析图六、镇景合一，度漂流：七彩漂流小镇（亲水度假+商业街区+度假民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划集装箱创意街区集装箱度假+创意街区+汽车营地房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于六渡村。项目类型：新建项目场地现状：六渡村119、位于位于六石路出口，六石路评为北京最美乡村自驾山路。策划思路：结合六石路与G108国道连接的优势，打造一条北京最美乡村自驾道，全长30公里，并将沿线乡村进行提升，打造集装箱创意街区，提供休闲度假、餐饮住宿功能，创造自驾及创意度假方式。开发模式：合作开发模式。结合政府新农村建设及改造，企业重点打造商业及相关度假产品。投资回收：商业街区、民宿项目回收。重点项目：序号重点项目建设内容经营管理1十渡北京最美乡村自驾道自驾风景道自驾乡村驿站观景平台自驾节事活动政府2集装箱创意街区创意艺术汇鲜花集装箱七彩街精品购物租赁销售3自驾车营地房车营地、汽车营地帐篷营地、集装箱营地等销售招商总投资规模10亿七、镇景120、合一、度自驾：集装箱创意街区（集装箱度假+创意街区+汽车营地）房山十渡国际旅游度假区总体规划图4-7 集装箱创意街项目分布图123十渡北京最美乡村自驾道集装箱创意街区自驾车集装箱营地123七、镇景合一、度自驾：集装箱创意街区（集装箱度假+创意街区+汽车营地）房山十渡国际旅游度假区总体规划七、镇景合一、度自驾：集装箱创意街区（集装箱度假+创意街区+汽车营地）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：两带、三组团两带：最美乡村自驾带 创意休闲体验带组 团：集装箱创意街区组团 休闲民宿组团 自驾车营地组团 集装箱民宿自驾车营地0集装箱创意街空间结构和功能分区图休闲民宿组团最美乡村自驾带创意休闲体验带七121、镇景合一、度自驾：集装箱创意街区（集装箱度假+创意街区+汽车营地）房山十渡国际旅游度假区总体规划图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线集装箱创意街交通分析图七、镇景合一、度自驾：集装箱创意街区（集装箱度假+创意街区+汽车营地）房山十渡国际旅游度假区总体规划葡萄酒庄园酒庄度假+葡萄创意农业+葡萄民宿房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于张坊镇一渡片上村及周边。场地情况：片上村周边地形开阔，张坊镇是房山区重要的葡萄种植区，已种植葡萄800余亩，酒庄建设规划总面积1.63万亩。策划思路：打造以乡村田园、创意农业、乡村度122、假为特色的葡萄酒庄园，引入国内外知名酒庄，引入最新的葡萄种植技术，打造以休闲田园度假，葡萄酒文化体验，酒庄度假为一体的葡萄酒度假生活方式。开发模式：葡萄创意农业依托型开发模式，按照每20亩葡萄种植配套1亩建设用地，进行土地划分，实现招商。政府主导，招商投资回收：1/3自持经营，2/3销售，实现土地价值增值利润回收。重点项目：序号重点项目主要建设内容经营管理1葡萄酒庄及葡萄种植区品牌酒庄葡萄种植园招商汉森、轩尼诗、长城等国内知名酒庄品牌私人明星酒庄2田园游乐区花海、田园绿道招商3滨水游乐区滨水乐园滨水露营招商4葡萄酒博物馆主题酒店（会议会展、旅游参观、住宿餐饮）招商5葡萄人家葡萄主题民宿民居改造123、政府+村民总投资规模20亿八、镇景合一、度酒庄：葡萄酒庄园（酒庄度假+葡萄创意农业+葡萄民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划葡萄酒庄园项目分布图品牌酒庄葡萄种植园花海、田园绿道滨水乐园滨水露营葡萄酒博物馆葡萄人家12345623154677八、镇景合一、度酒庄：葡萄酒庄园（酒庄度假+葡萄创意农业+葡萄民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划八、镇景合一、度酒庄：葡萄酒庄园（酒庄度假+葡萄创意农业+葡萄民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划滨河景观带酒庄体验带葡萄人家酒庄度假滨水花海休闲空间结构：两带、三组团两 带：滨河景观带 酒庄体验带三 组 团：酒庄度假组团葡萄人家民宿组团滨水花海休闲组团葡萄酒庄124、园空间结构与功能分区图八、镇景合一、度酒庄：葡萄酒庄园（酒庄度假+葡萄创意农业+葡萄民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线葡萄酒庄园交通分析图八、镇景合一、度酒庄：葡萄酒庄园（酒庄度假+葡萄创意农业+葡萄民宿）房山十渡国际旅游度假区总体规划东沟乡村美丽谷乡村民宿度假+乡村自驾+山地运动房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于二渡张坊镇沿东沟村、瓦沟村沿线村庄谷地。项目类型：新建项目。策划思路：结合东沟村沿线现有的浅山山地环境和村庄资源，政府主导，打造以民居改造、山地休闲运动等功能为125、主的美丽乡村谷，打造北京乡村发展示范地。一期以东沟村为项目带动。开发模式：政府改造新农村项目，搭建招商平台。投资回收：村民自营+招商重点项目：序号重点项目建设内容经营管理1半山民宿山地民宿招商2山地运动公园骑行绿道登山步道森林公园政府建设3有机农场甜柿子、桃等水果、高山蔬菜采摘农民合作4特色民俗村餐饮配套政府+村民5自驾营地自驾配套招商总投资规模10亿九、镇景合一、度乡村：东沟美丽乡村谷（乡村民宿度假+乡村自驾+山地运动）房山十渡国际旅游度假区总体规划 东沟美丽乡村谷项目分布图半山民宿山地运动公园有机农场餐饮街自驾车营地1234512354九、镇景合一、度乡村：东沟美丽乡村谷（乡村民宿度假+乡126、村自驾+山地运动）房山十渡国际旅游度假区总体规划九、镇景合一、度乡村：东沟美丽乡村谷（乡村民宿度假+乡村自驾+山地运动）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：一带、三组团一 带：山地自驾运动带两 组 团：半山民宿组团 田园休闲组团 乡村民俗组团半山民宿田园休闲组团山地自驾运动带乡村民俗组团东沟美丽乡村谷空间结构和功能分区图九、镇景合一、度乡村：东沟美丽乡村谷（乡村民宿度假+乡村自驾+山地运动）房山十渡国际旅游度假区总体规划图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线规划红线图4-15 东沟美丽乡村谷交通分析图九、镇景合一、度乡村：东沟美丽乡村谷127、（乡村民宿度假+乡村自驾+山地运动）房山十渡国际旅游度假区总体规划影视IP小镇影视度假+休闲娱乐+度假地产房山十渡国际旅游度假区总体规划规划范围：位于二渡张坊镇千河口，规划面积160公顷。场地情况：千河口现状村庄户数较少，且周边滨河山地景观条件俱佳。项目概况：与华谊兄弟集团合作打造影视IP小镇，将影视文化、场景再现、影视旅游娱乐、休闲度假街区等项目植入，打造“影视+旅游+文化+商业”的影视度假生活。业态配比：旅游吸引物：商业购物娱乐：住宿=3:4:3开发模式：政府招商，搭建品牌合作平台，吸引品牌影视IP集团，共同开发。投资回收：门票、商业租赁、度假地产销售重点项目：序号功能区域主要建设内容经营128、管理1影视主题街区民国街区（拍摄、购物、娱乐）招商2/3自持1/32影视场景体验区导演公社蜡像馆招商3饮食休闲接待区电影民宿主题酒店自持销售4滨水影视娱乐区水幕电影水上影城招商总投资规模50亿十、镇景合一、度影视：影视IP小镇（影视度假+休闲娱乐+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划影视IP小镇项目分布图民国街区导演公社蜡像馆电影民宿主题酒店水上影城123456123546十、镇景合一、度影视：影视IP小镇（影视度假+休闲娱乐+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划十、镇景合一、度影视：影视IP小镇（影视度假+休闲娱乐+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划空间结构：两带、三组团两 带129、：水上影视文化体验带 影视小镇文化体验带三 组 团：电影主题民宿组团 民国风情街区组团 水上影城组团水上影视文化体验带影视小镇文化体验带民国风情街区组团水上影城组团电影主题民宿组团影视IP小镇空间结构及功能分区图十、镇景合一、度影视：影视IP小镇（影视度假+休闲娱乐+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划PP图 例：一级道路二级道路停车场游客服务中心规划红线P图 例：主干道主题民宿游线山地、农田游线滨河休闲游线规划红线图4-18：影视IP小镇交通分析图十、镇景合一、度影视：影视IP小镇（影视度假+休闲娱乐+度假地产）房山十渡国际旅游度假区总体规划游线规划1、主题游乐主题游线世界休闲大会体育运130、动公园国际拒马乐园七彩漂流小镇影视IP小镇东湖港景区西湖港景区2、休闲度假主题游线北京民宿小镇拒马古镇葡萄酒庄园集装箱创意街万景仙沟景区3、自驾主题游线国际露营公园集装箱创意街东沟美丽乡村谷最美自驾线4、康体运动主题游线世界休闲大会体育运动公园国际拒马乐园北京民宿小镇国际拒马乐园七彩漂流小镇蝙蝠山养生民宿主题游线规划房山十渡国际旅游度假区总体规划规划红线拒马河漂流游线山地自驾游线主题小镇游线轻轨观光游线图图 例：例：旅游线路规划图游线规划房山十渡国际旅游度假区总体规划基础分析05实施路径篇政策、土地、资金、资本、基础设施房山十渡国际旅游度假区总体规划北京新华联文化旅游发展有限公司 新华联集团 131、地产、矿业、石油、化工、投资、金融等多个产业板块 资本雄厚2015年营业收入605亿元，企业总资产736亿元 具有文化地产、旅游地产、文化旅游的基因 文旅项目实操项目经验丰富企业核心优势雄厚的资金资本支持专业的文旅项目实操团队丰富的社会资源、产业资源房山十渡国际旅游度假区总体规划新华联不动产在十渡国际旅游度假区旅游产业发展中担任四个角色资源整合者品牌塑造者平台搭建者资本融通者塑造“十渡十度”文旅品牌，组合推出十大文旅小镇等旅游品牌项目。整合十渡区域旅游资源，包括景区景点、文旅小镇、旅游项目，实现文旅上市公司依托文旅公司商引资的平台，搭建项目投资建设平台，吸引其他投资者进入，共同开发实现文旅+金132、融的经营运作方式，做好轻资产运营，有效协调人流、物流、现金流的运转企业角色房山十渡国际旅游度假区总体规划政府主导、企业运作模块组合、分频盈利房山十渡国际旅游度假区总体规划政策支持 基础设施的配套推进保障区域基础设施配套完善，推进水、电、路、网等配套建设。土地要素保障政策文旅小镇建设要按照节约集约用地的要求，充分利用低丘缓坡、滩涂资源和存量建设用地，协调维护企业、村民之间的土地流转权益。财政支持政策为符合特定产业引入条件的企业和个人提供收税等比例返还、奖励等政策。资本运作优惠政策产权及收益的资本市场抵押融资优惠政策。生态环境保护政府有责任维护好十渡国际旅游度假区良好的生态度假环境，吸引更多企业进133、入政府主导，营造良好的企业投资环境，提供政策支持房山十渡国际旅游度假区总体规划土地路径村庄保留拆迁回迁可建设用地部分用地以回迁安置用地置换，植入旅游服务产业业态村庄保留基础上，与当地村民合作，纳入旅游发展公司，房屋租赁改造可建设用地，与政府合作协商土地价格，获得土地开发权房山十渡国际旅游度假区总体规划资金支持政府基础建设投资：政府针对十渡国际旅游度假区提升完善需要的基础设施配套做出的基础设施建设投资。企业自身投资：新华联文化旅游发展公司企业投资资金，打造十渡国际旅游度假区文旅小镇样板，提升区域价值。文旅+金融平台融资：新华联文化旅游发展公司借助旗下金融平台进行融资、投资平台打造，吸引投资资金进134、入流通。新华联金融平台文旅项目招商合作资金流通房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡景区管委会新华联文化旅游发展有限公司十渡国际旅游度假区旅游公司综合管理办公室组织协调委员会投资开发公司规划投资管理部项目审批申报部财务预算部品牌营销推广部通过旅游平台公司整合十渡资源，三种资源整合模式：资本整合（股权收购），功能整合（规划控制），市场整合（市场导向）实现资源资本打包和平台公司上市经营管理组织管理机构十渡国际旅游度假区旅游发展公司：旅游管委会+新华联文化旅游发展有限公司共同成立旅游平台公司（融资平台+投资平台）房山十渡国际旅游度假区总体规划4321发展路径国家旅游度假区核心项目打造镇景合一资源整合或合135、作十大核心产品兑现国际旅游度假区十渡国际旅游度假区拒马河乐园孤山寨景区太平生态猴山景区乐佛山景区西湖港景区东湖港景区野山坡景区盘活全区整合 上市资本运作立体度假整合上市度民宿：北京民宿小镇度文化：拒马古镇度运动：世界休闲体育大会公园度露营：国际露营公园度欢乐：国际拒马乐园度漂流：七彩漂流小镇度自驾：集装箱创意街度酒庄：葡萄酒庄园度乡村：东沟美丽乡村谷度影视：影视IP小镇房山十渡国际旅游度假区总体规划序号 小镇名称启动首期建设（2016-2018年）投资（亿元）启动中期建设（20192021年）投资（亿元）后期建设（2022-2025年）投资（亿元）1北京民宿小镇（十渡村）502拒马古镇（平峪村136、）50303世界休闲体育大会公园（石门村）10104国际露营公园（十八渡村）20105国际拒马乐园（九渡村）20306七彩漂流小镇（八度村）557集装箱创意街（六渡村）558葡萄酒庄园（一渡片上村）10109东沟美丽乡村谷（二渡东沟村）5510影视IP小镇（二渡千河口村）50小计总投资330亿150亿105亿75亿分期建设规划及投资概算政府搭建平台，平台投资模式房山十渡国际旅游度假区总体规划效益分析至规划期末，实现投资收益平衡，以后依靠文旅项目经营及资本价值增值每年持续盈利并逐步增长。拆迁安置房建设收益文旅小镇商业租赁及销售150亿撬动330亿整体投资文旅项目经营性收益项目总收益途径：旅游度假137、地产销售文旅项目资本性收益房山十渡国际旅游度假区总体规划以度假旅游为导向的文旅小镇综合开发模式（TOLD）文旅创意旅游综合体模式（CTC）房山十渡国际旅游度假区总体规划十渡景区管委会金融服务机构，基金银行十渡国际旅游度假区开发公司文旅度假项目品牌景区项目旅游设施项目合作企业，各产业开发商股份收入盈利建设资金划拨土地抵押贷款土地入股资源入股土地出让收入投资建设土地增值土地开发模式土地增值模式通过资源整合，土地整理，平台搭建，资本金融运作，实现项目落地、土地价值增值、最终实现整个区域综合效益和价值回收。房山十渡国际旅游度假区总体规划十、基础建设保障政府政策及基础设施上加大投入力度，保障十渡道路、水138、治理及防洪工程，公共服务设施建设的完善，保障重大项目的落地及可持续发展。1、落实交通规划，投入重点交通道路的完善主导内部交通规划，促进旅游专线列车的开通，旅游公共交通等路线落实；2、公共服务设施规划完善停车场、服务中心、智慧旅游设备等公共服务设施规划；3、河道治理负责拒马河河道治理、水质生态保护监管等工作。4、乡村民宿提升政府主导，给予相关政策，引导村民特色小镇及美丽乡村建设。房山十渡国际旅游度假区总体规划基础服务设施规划图十、基础建设保障基础设施规划图图 例例:规划红线重要服务点餐饮设施购物设施户外运动设施旅游服务中心停车场通信设施医疗救护设施游赏景点娱乐设施住宿设施 以十渡村、平峪村作为旅139、游服务接待核心。在主要重点项目完善停车场、卫生间、餐饮、购物等公共服务功能。房山十渡国际旅游度假区总体规划十、基础建设保障水治理问题合理整治拒马河水治理问题，主要解决以下几个方面。1、防洪安全拒马河水系防洪标准按照20年一遇，194米警戒水位，严格遵循上位规划要求，不得在红线范围内新建设施和项目；2、水污染和管理存在漏洞部分项目存在直排现象，尤其是十渡到五渡之间水污染问题较严重。应建设小型污水处理设施，严格控制排放标准和监督管理。房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划排污电力规划图图图 例例:供水设施污水处理设施配电设施 在平峪村、十渡村、六渡村、千河口村、片上村分布设置140、小型污水处理设施。房山十渡国际旅游度假区总体规划十、基础建设保障河道治理及防洪规划 （一）泄洪防洪工程1、防洪原则该区域作为旅游区并且包含两个镇（十渡镇、张坊镇），因此在在选择防洪措施时，按照五十年一遇的防洪标准，须优先考虑以下原则：保护人们生命安全；保护住宅和私人财产安全；保护商业和公共财产安全。保护全国重点文物保护单位和历史古建；保护生态区和自然物种；尽量美观；增进公共和休闲娱乐设施。2、防洪工程设施规划区防洪工程设施主要是拒马河的堤防、河道整治等。在拒马河滨河景观大道两侧建立堤防坝，并设置合适的涵闸用于泄洪和控制库容。河道整治的重点包括河道清障，疏浚和扩大行洪断面，对拒马河河道内的各类淤141、积物、树木进行清理，拓宽河道的行洪断面，增加行洪流量。房山十渡国际旅游度假区总体规划二、水体生态修复工程 （一）水质净化 为保证拒马河上游的水质，同时对下游段水体水质进行水体生态修复工程。采取的工程措施方案备选如下：方案一：利用拒马河两岸硬质护坡，在硬质护坡基础上设置多级“梯田式”人工湿地系统，该系统中填充渗滤介质等湿地填料，同时混种多种湿生景观植物。构筑太阳能光伏发电站，利用光伏电站提供的电能将水提升在高处，向人工湿地系统进行布水，利用液面高差，使水从高处多级跌落而自然复氧，并在向下渗滤的过程中通过截留、吸附和生物降解的协同作用使污染物得以去除。在强化河水净化、达到水质处理的效果的同时，改善142、北岸硬质护坡景观，构建自然系统增加观赏性。方案二：建设占地面积小、处理负荷高的垂直潜流人工湿地为主的近自然净化系统，利用光伏电站提供的电能将水提升引入，经该系统水质净化后，重新排入河道中。湿地局部采用透明壁面，显示进、出口结构，填料结构和水流状态，增加景观效果。湿地局部应用吸磷能力强的填料自来水厂副产品脱水铝污泥，稳定保障出水总磷浓度。脱水铝污泥作为吸磷填料具有以下独特优势：超强的吸磷能力；源自饮用水处理过程，本身安全，对湿地植物和水环境无任何负面影响；以废治废，量大、廉价、易得；对草柑膦等除草剂、杀虫剂等也有高效的去除能力。硬质护坡梯田叠水修复示意图垂直潜流人工湿地示意图垂直潜流人工湿地示意143、图十、基础建设保障河道治理及防洪规划房山十渡国际旅游度假区总体规划二、水体生态修复工程 （二）汇入拒马河的水质净化 在汇入拒马河河的支流入河口附近，充分利用河道本身，选择以表面流人工湿地为主的近自然净化系统。表面流人工湿地优点在于投资省、操作简单、运行费用低。其在内部构造、生态结构和外观上都十分类似于天然湿地。自然沉淀、植物的拦截过滤以及附着在植物表面的微生物生化降解作用达到水质净化目的。（三）拒马河河道水体修复 在拒马河河水体间隔一段距离，在水体中投加生物滤料或者带有生物滤料的填料浮床，同时使用光伏电站提供的电能进行周期性强制水体自循环和微曝气。填料浮床是一种功能强化型生态浮岛技术，包括生态144、浮岛及生物滤料两部分。通过增加悬挂生物滤料部分，增强浮岛系统对水中污染物的截留作用，其中滤料巨大的比表面积更能为微生物提供优良的附着场所，强化系统净水功效。常见的栽植植物有：芦苇、香蒲、水葱、荷花、茭白、千屈菜、美人蕉等。浮岛单块边长1-5米不等，可拼接使用，形成各种效果。除净化水质作用外，浮岛还具有创造生物栖息空间、提升景观品质等作用。表面流人工湿地示意图表面流人工湿地示意图填料浮床系统剖面示意图填料浮床系统剖面示意图房山十渡国际旅游度假区总体规划三、两岸截污治污工程其他多种可选工程技术方案 （1）敞开式地面排水系统：沿着拒马河南北两岸，将场地内常年汇水冲刷形成的冲沟，通过生态化的工程手段将145、其改造为植草洼地和植草排水沟，包括无渗透植草排水沟、渗透式植草排水沟、干式植草洼地入渗、湿式植草洼地入渗等。通过重力流收集处理径流雨水，当雨水流经植草排水沟时，在沉淀、过滤、渗透、吸收及生物降解等共同作用下，径流中的部分污染物得到去除，达到消减径流水量和径流污染控制的目的。（2）沿线浅水区水生植物种植：拒马河沿线浅水区，特别是农田临近浅水区，种植吸氮、磷植物，如芦苇、水葱、黄菖蒲、茨菰和千屈菜，以上多种搭配种植，在进行拦截净化的同时，还有极高的观赏价值。（3）将部分生活污水处理厂处理出水引入进入周边的人工湿地为主的近自然净化系统处理后再排入拒马河。（4）在拒马河沿线下挖截污暗沟，收集地表径流，146、运输到选定区域，建设人工湿地系统进行处理。（5）在拒马河沿线附近下挖截污暗沟进行布水，利用前述的河岸“梯田式”人工处理系统进行处理后在排入拒马河。植草排水沟植草排水沟示意图示意图房山十渡国际旅游度假区总体规划四、拒马河沿河景观建设工程（1）沿着拒马河河道及X017（涞宝路）、六石路，打造水岸景观和景观大道。（2）乡镇公园建设，在十渡镇镇区、张坊镇镇区规划选址建设两个乡镇公园，作为周边居民休闲场所。（3）鸟类招引工程，营造不同水体，增加游禽等各种鸟类栖息环境。（4）河岸地域开阔处，开挖库塘，构建人工小岛，增加湿地类型和水体自净能力，增强生态系统稳定性与湿地景观。（5）浅岸植物种植与景观构建。湿地147、景观湿地景观示意图示意图房山十渡国际旅游度假区总体规划十、基础建设保障综合防灾规划图图 例例:应急防灾指挥部应急防灾避难区应急指挥宣传牌应急防灾通道应急防灾仓库安全监控系统安全消防设施 在十渡村建设应急指挥部，在平峪、十渡、六渡、东沟等地势较高的地方建设避难区，在水上游和人口密集区建设安全监控系统，重点项目要配套建设防灾通道及消费服务设施。房山十渡国际旅游度假区总体规划镇景合一 居游共享从十渡到十度一样的十渡，不一样的精彩谢谢 谢谢房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划我们是谁？我们是谁？房山十渡国际旅游度假区总体规划落地了上百个文旅度假综合体项目规划了上百个国家5A景区148、及旅游度假区服务了近30家国内一线文旅集团公司 文旅度假项目我们最专业旅游一站式集成服务商房山十渡国际旅游度假区总体规划建筑设计建筑设计景区管理景区管理旅游商品旅游商品游乐设施游乐设施教育培训教育培训智慧旅游智慧旅游大数据开发大数据开发文旅投资文旅投资旅游营销旅游营销乡建实践乡建实践模块化建筑开发模块化建筑开发旅游规划旅游规划十二大业务板块房山十渡国际旅游度假区总体规划我们落地的文旅度假项目？我们落地的文旅度假项目？房山十渡国际旅游度假区总体规划西安古城改造策划西安古城改造策划文旅古城西安古城房山十渡国际旅游度假区总体规划曲江新区曲江新区8 8大策划合作大策划合作 房山十渡国际旅游度假区总体规149、划曲江新区曲江新区8 8大策划合作大策划合作 房山十渡国际旅游度假区总体规划洛阳古城策划规划洛阳古城策划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划洛阳古城策划规划洛阳古城策划规划文旅古城洛阳古城房山十渡国际旅游度假区总体规划大同古城策划规划大同古城策划规划文旅古城大同古城房山十渡国际旅游度假区总体规划韩城古城韩城古城策划规划策划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划乌镇策划规划乌镇策划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划成都文旅平乐古镇策划规划成都文旅平乐古镇策划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 阆阆中古城升中古城升5A5A规划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划 宁夏贺兰山葡150、萄小镇宁夏贺兰山葡萄小镇房山十渡国际旅游度假区总体规划青岛藏马山国际旅游度假区蓝莓小镇房山十渡国际旅游度假区总体规划青岛灵山湾冰雪童话小镇房山十渡国际旅游度假区总体规划青岛国际啤酒节啤酒花园小镇房山十渡国际旅游度假区总体规划江门古城策划规划江门古城策划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划东溪古镇策划规划东溪古镇策划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划我们落地的我们落地的5A5A景区度假项景区度假项目及北京地区重点项目？目及北京地区重点项目？房山十渡国际旅游度假区总体规划九寨沟村寨设计九寨沟村寨设计房山十渡国际旅游度假区总体规划房山十渡国际旅游度假区总体规划西安华清池西安华清池 华清宫规划设计华清宫151、规划设计华骊一体化 华清池 骊山一体化经营策划房山十渡国际旅游度假区总体规划沂蒙山5A景区的落地全程服务商沂蒙小调文旅小镇及民俗街区世界第一索桥房山十渡国际旅游度假区总体规划黄山屯溪老街黄山屯溪老街策划策划规划规划房山十渡国际旅游度假区总体规划Tourism Development MasterPlanning of Beijing北京市旅游发展总体规划(北京市科技进步奖)项目时间项目时间1998-1999 年委托单位委托单位北京市科学技术委员会北京市旅游局旅游规划之先河旅游规划之先河 :“1231”:“1231”规划模式规划模式作为中国的首都和国际著名的历史文化名城,北京旅游业自1978年改152、革开放后就得到了较快发展。面对北京市旅游发展较为成熟的状况,规划从旅游系统的角度出发,贯彻“大旅游、大发展”的思路,由侧重开发规划转变为侧重管理规划的研究编制,以市场需求为导向,旅游资源为基础,以旅游产品设计和旅游时空布局为核心,旅游支持系统的构建为支撑,创造了旅游规划界众所周知的“1231”规划模式,即“确定一个发展目标、进行两个基本分析、作好三个发展板块设计、构建一个支持系统”。环城游憩带理论环城游憩带理论 :都市空间格局都市空间格局1999 年,吴必虎教授提出了环城游憩带(ReBAM)理论,指出在大城市郊区将形成环状的游憩活动频发地带。该理论对大城市的旅游空间结构布局具有重要指导意义。应用该理论,规划通过对地理区位、资源赋存、客流市场的分析,统筹规划了北京市旅游地域系统的空间格局,构建北京市3大旅游圈,即“中心城区观光商务娱乐旅游圈”、“近郊平原康体娱乐旅游圈”和“远郊山地长城文化及自然观光度假旅游圈”,形成3圈21区的基本格局。北京旅游发展总体规划北京旅游发展总体规划提出打造世界城市的目标提出打造世界城市的目标房山十渡国际旅游度假区总体规划北京大栅栏北京大栅栏房山十渡国际旅游度假区总体规划八达岭长城策划规划八达岭长城策划规划