1、金成云南大理晋湖国际健康小镇JINHU INTERNATIONAL WELLNESS TOWNPROJECT PLANING&ARCHITECTUAL DESIGN概念建筑方案设计项目背景PROJECT BACKGROUNDPart 01北部新城北部新城大理经济大理经济开开发区发区项目所处区域在苍旬山和铁甲山之间，紧邻小湖西和大湖西，自然景观优美，可利用自然资源极其丰富，是大理市重点规划区域大理市洱海洱海佛塔寺佛塔寺鼓山鼓山狮头山狮头山塔山塔山羊毛山羊毛山项目区位PROJECT LOCATION杉木湖周边分析LOCATION ANALYSIS水水山山园园基地基地湿地湿地整体市场表现整体市场表现2、(2018(2018年年)高层产品成为市场供销的主力，全市高层供应占比91%，成交占比89%；洋房、别墅整体呈现供小于求的趋势；整体市场表现整体市场表现(20192019年五月底年五月底)截至2019年5月底，都匀市在售商品房存量164.04万，整体去化周期为12个月；其中别墅和洋房由于供不应求，余货去化周期较短，分别只有7个月和4个月；高层产品库存面积57.79万，去化周期为11个月；商业库存最大，库存面积为75.26万，去化化周期超过21个月；结论结论1.1.大理公馆大理公馆高层均价高层均价：70007000精装精装联排别墅均价：联排别墅均价：1300013000元元/元元/平米平米双拼别3、墅双拼别墅：1600016000元元/平米平米2.2.外滩名著外滩名著均价均价：1100011000元元/平米平米大理市大理市住宅产品整体供销相对平衡住宅产品整体供销相对平衡，高层高层产品是市场成交的主力产品是市场成交的主力，洋房洋房、别墅等改善型产品、别墅等改善型产品供不应求供不应求竞品分析COMPETITIVE PRODUCT ANALYSIS3.3.怡景尚居怡景尚居均价均价：1200012000元元/平米平米4.4.梦云南海东方梦云南海东方均价均价：2300023000元元/平米平米排屋业态排屋业态家庭年收入情况家庭年收入情况客户分类客户分类置业目的置业目的客户特征客户特征产品面积产品面4、积总价承受区间总价承受区间产品落位产品落位面积占比面积占比8080万以上万以上城市领袖终极居所私营企业主、大型企业高层220280240340万类独栋、双拼3%4040-8080万万城市权贵高端居住改善私营企业主、企业高管、政府官员160180150190万联排10%2020-4040万万城市精英品质改善政府中高层官员、企事业学校高层领导、拆迁户120130120130万MINI墅17%1010-2020万万都市白领品质置业泛公务员群体、科教人员、园区高级职工、拆迁户1201506080万叠墅15%1010万及以下万及以下企业职员居住改善普通企事业员工、拆迁户、周边居民1101304560万高5、层（2T4）55%目标客户群定位目标客户群定位项目目标客群主要锁定为改善型客户，依照不同客户的家庭收入水平，匹配不同类型的产品，满足全客群客户的购买需求项目目标客群主要锁定为改善型客户，依照不同客户的家庭收入水平，匹配不同类型的产品，满足全客群客户的购买需求市场分析MAKET ANALYSIS高知客群关注景观/生态高端人群关注品质/人文周边客群关注交通/配套7070%2727%3%3%都市白领普通职工企业中层政府中层官员私营企业主大型企业高管目标客群目标客群TARGET GROUPTARGET GROUP市场分析MAKET ANALYSIS市场分析MAKET ANALYSIS市场分析MAKET6、 ANALYSIS项目愿景：生态型复核度假小镇家园即公园，居家即度假02规 划 策 略规 划 策 略P L A N N I N GP L A N N I N GS T R A T E G YS T R A T E G Y在云南大理洱海这片极具生态优势的土地上高端度假度假酒店+高端人居人居产品该如何打造？山案例分析CASE STUDY山芽庄安缦 AMANOIAmanoi是在海滨胜地经营全方位的水疗服务的酒店。客房包括客人的亭台别墅面积覆盖了整个坡山。楼阁融合了越南传统建筑风格，散落在半山腰，隐匿在树叶中，提供了有游泳池的别墅和没有泳池的别墅类型。除了酒店以外也提供可销售的别墅。案例分析CASE 7、STUDY水HAITANGWAN INTERCONTINENTAL SANYA RESORT案例分析CASE STUDY水三亚洲海棠湾天房洲际度假酒店酒店坐落在国家海岸海棠湾，面朝蔚蓝南中国海，绵延二十余公里洁白沙滩海岸线近在咫尺，总占地面积15.3万平方米，总建筑面积近10万平方米，由1栋主楼和38栋别墅组成。酒店以海景房为设计理念，295套大客房装潢精致气派，20平米私享阳台，尽览无敌海景，营造出无与伦比的度假享受。案例分析CASE STUDY海棠湾洲际度假酒店INTERCONTINENTAL SANYA RESORT芽庄安缦AMANOI天山地水芽庄安缦与海棠湾洲际天房墅的住宅产品均是独栋8、独栋豪宅产品并且有市无价高端精品酒店高端精品酒店+独栋产品独栋产品=极限溢价溢价产品溢价逻辑：3F独栋（合院）4-6F叠加7-11F洋房11-18F小高层2500016000120008000其他要求其他要求需配置酒店8000基地尺度及规模基地尺度及规模地块指标：用地面积：80767.38用地性质：居住用地用地兼容性：商业用地容积率：1.5计容面积：121151.07建筑高度：60m 建筑密度：22%绿地率：35%基地退界基地退界依据大理市城市规划管理技术规定规划路S SI ITETE规划路高层退界高层退界：6 6MM湿地景观169169MM洋房洋房退界退界：5 5MM高层退界高层退界：6 69、MM洋房洋房退界退界：5 5MM高层退界高层退界：6 6MM洋房洋房退界退界：5 5MM高层退界高层退界：6 6MM洋房洋房退界退界：5 5MM高层退界高层退界：6 6MM洋房洋房退界退界：5 5MM规划条件分析CONDITIONAL ANALYSIS土地价值分析LAND VALUE ANALYSIS商业价值分析商业价值分析：一级一级 二级二级 展示性分析展示性分析优劣外部景观价值分析外部景观价值分析优劣综合综合：酒店价值分析酒店价值分析优劣可达性分析可达性分析优劣场地现状SYSTEMATIC DESIGN周边景观资源较丰富，提升本项目地块的价值。1 13 32 24 4SITESITESIT10、SITE ESITESITESITESITESITESITE铁甲山铁甲山苍甸山苍甸山1 12 23 34 4湿地公园湿地公园铁甲山铁甲山小湖西小湖西湿地景观湿地景观苍甸山苍甸山现状平房现状平房现状平房现状平房设计前期设计前期3 3大问题大问题1.1.高容地块高容地块独栋独栋品质品质2 2.整体推盘策略整体推盘策略3 3.酒店布局酒店布局方式方式设计前期设计前期3 3大问题大问题1.1.高容地块高容地块独栋独栋品质品质2 2.整体推盘策略整体推盘策略3 3.酒店布局酒店布局方式方式独栋院子产品对场地消耗巨大损容OR做足-损容难去化后风险过大发挥度假+人居联动优势极致单地块容量开发实现高容下的低密11、产品规划解题度假酒店是居住中最顶级最顶级的奢侈品酒店合院设计DESIGN巴厘岛alila soori巴厘岛alila soori入口巴厘岛alila soori回廊巴厘岛alila soori会所巴厘岛alila soori入户巴厘岛alila soori庭院将世界顶级酒店世界顶级酒店的空间序列映射到归家动线中回家的路应该是这样的开车走过的路应该是这样的产品应该是这样的设计前期设计前期3 3大问题大问题1.1.高容地块独栋品质高容地块独栋品质2 2.整体推盘策略整体推盘策略3.3.酒店布局方式酒店布局方式推盘策略DESIGN CONDITIONS资金资金推盘节奏需考虑前期资金投入与回笼推盘节奏12、需考虑前期资金投入与回笼首期地块应投入少，产出大首期地块应投入少，产出大效果效果首期项目务必特色鲜明，一炮打响！首期项目务必特色鲜明，一炮打响！持续持续二三期视首期销售情况预留变化可能性二三期视首期销售情况预留变化可能性推盘三大要素推盘三大要素首开区首开区城中心城中心方向方向现状楼现状楼现状楼现状楼SITSITE E现状楼现状楼铁甲山铁甲山苍甸山苍甸山推盘策略DESIGN CONDITIONS首期首期该地块作为首期开盘，与酒店同期，以湿地为该地块作为首期开盘，与酒店同期，以湿地为特色，打造生态康养小镇。特色，打造生态康养小镇。二期二期在首期的基础上，打造湿地公园在首期的基础上，打造湿地公园三期13、三期将健康产业将健康产业引进，浙大创新创业园区等引进，浙大创新创业园区等推盘节奏推盘节奏首开区首开区城中心城中心方向方向现状楼现状楼现状楼现状楼SITESITE现状楼现状楼湿地公园湿地公园健康创新园区健康创新园区铁甲山铁甲山苍甸山苍甸山设计前期设计前期3 3大问题大问题1.1.高容地块独栋品质高容地块独栋品质2.2.整体推盘策略整体推盘策略3.3.酒店布局方式酒店布局方式酒店布局VALUE ANALYSIS一：酒店部分与住宅部分交错布置住宅住宅优点优点：住宅部分共享湿地景观资源住宅住宅住宅住宅二：酒店部分与住宅部分分开布置，售楼处与住宅交错二：酒店部分与售楼处放置一处，与住宅部分分开缺点缺点：14、酒店与住宅交错，后期不便于管理住宅区人流与酒店人流交错，酒店品质降低优点优点：酒店均沿湿地布置，景观良好，提升酒店品质缺点缺点：售楼处无好的景观资源酒店一部分沿街，沿街客房品质低优点优点：住宅与酒店售楼处分区较明确，便于管理售楼处沿主干道和湿地景观，有较强的展示效果商业产品COMMERCIAL PRODUCT高层联排合院酒店业态对地块排布影响至关重要规 划 设 计规 划 设 计P L A N N I N GP L A N N I N GD E S I G ND E S I G N在产品生产力在产品生产力的基础的基础上上好的规划是最佳的好的规划是最佳的竞争力竞争力全院墅全排屋4F叠拼6F洋房容积15、率 0.69密度24.6%容积率 0.72密度 25.6%容积率 1.03密度 27.1%容积率 1.5密度 26.3%产品组合PRODUCTS COMBINATION通过穷举法，进行各种可能性的尝试-单一产品列举小结：结合产品条件与当地规范要求，院墅的产品力更强。根据土地资源价值，加入叠拼产品，丰富产品线院墅+4F叠拼院墅+11F洋房院墅+15F小高层院墅+4F叠拼+11F洋房院墅+8F洋房+18F小高院墅+8F洋房+11F小高+15F小高容积率 0.85密度 23%容积率 1.5密度 18.2%容积率 1.5密度 13.5%容积率 1.5密度 20.8%容积率 1.5密度 13.5%容积率16、 1.5密度18%产品组合PRODUCTS COMBINATION输入多种产品，进行各种可能性的尝试多种组合规划方案MASTER PLAN规划方案MASTER PLAN示范区示范区D I S P L A YD I S P L A YAREAAREA DESIGNDESIGN展示区设计DESIGN1.停车场2.礼仪前场3.中央景观4.售楼会所5.实体样板房21435售楼处设计DESIGN售楼处设计DESIGN售楼处设计DESIGN售楼处设计DESIGN产 品 设 计产 品 设 计PLANPLAND E S I G ND E S I G N林语社区落客大堂独栋商墅天地会所养生空间礼仪中轴中央花园疗17、养会所度假度假归家归家O RO R两人世界大娃降临大娃独立二娃降临二娃独立二娃完全独立安享晚年满足各类需求全周期户型设计住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS8F8F洋房洋房户数户数2 2套内面积77.32建筑面积96.4阳台面积5.76公摊面积10.029595优势：南向资源优势明显 双卫生间设计 客厅大阳台设计住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS8F8F洋房洋房115115户数户数2 2套内面积95.01建筑面积113.23阳台面积8.68公摊面积13.88优势：南向资源优势明显 双卫生间设计 大阳台设计 客厅带大阳台 转角飘窗 北向卫生间大阳台设计住宅产品设计RES18、IDENCE PRODUCTS1201208F8F洋房洋房户数户数2 2套内面积101.62建筑面积118.57阳台面积10.62公摊面积16.95优势：南向资源优势明显 双卫生间设计 大阳台设计 客厅带大阳台 四卧室设计 独立玄关住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS高层95（1T2）外滩名著外滩名著99.18 优势：无优势：南向资源优势明显双卫生间设计客厅大阳台设计住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS高层95（1T2）外滩名著外滩名著99.2 优势：无优势：南向资源优势明显双卫生间设计客厅大阳台设计住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS高层115（1T2）外19、滩名著外滩名著112.95 优势：南向资源优势明显双卫生间设计大阳台设计客厅带大阳台转角飘窗北向卫生间大阳台设计优势：无住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS高层115（1T2）梦云南梦云南 海东方海东方114.1 优势：无优势：南向资源优势明显双卫生间设计大阳台设计客厅带大阳台转角飘窗北向卫生间大阳台设计住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS高层120（1T2）大理洱海寰球时代大理洱海寰球时代123.8 优势：南向资源优势明显双卫生间设计大阳台设计客厅带大阳台四卧室设计独立玄关优势：无住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS高层95（1T2）大理山海云著大理山海云20、著90 优势：无优势：南向资源优势明显双卫生间设计客厅大阳台设计住宅产品设计RESIDENCE PRODUCTS立 面 设 计立 面 设 计F A C A D EF A C A D ED E S I G ND E S I G N现代与传统对话现代与传统对话Modern Tradition简约与品质并重简约与品质并重Simple Quality建筑与环境交融建筑与环境交融Architecture Landscape中国核心与国际风度中国核心与国际风度立面现代、轻盈立面现代、轻盈现代化建筑材料与建造技艺的结合，营造通透、集约化居住空间，同时强调观景条件以及大尺寸阳台，满足亲近自然，感受自然的目标集约空间集约空间阳台空间阳台空间观景视野观景视野玻璃幕墙玻璃幕墙昆山九锦颐和昆山九锦颐和新亚洲风格新亚洲风格开封燕园地块开封燕园地块新亚洲古典新亚洲古典酒店别墅立面风格选型新亚洲新亚洲现代现代重庆龙湖重庆龙湖重庆龙湖两江长滩重庆龙湖两江长滩原麓原麓建议选择新亚洲新亚洲立面风格苏州万科苏州万科万科大家万科大家龙湖龙湖重庆龙湖龙兴项目重庆龙湖龙兴项目小高层立面风格选型旭辉旭辉铂宸府铂宸府北大资源北大资源开封未名府开封未名府万科万科佛山水景城项目佛山水景城项目建议选择现代典雅现代典雅立面风格新亚洲新亚洲现代现代THANKY O U预 祝 大 卖