1、营地建设条件分析1营地定位2营地规划3营地投资与效益分析4目录CONTENTS壹营地建设条件分析41 营地区位营地选址紧邻大湾子码头与蒲草塘区域，距离游客中心8.4公里，距离双甲山码头4.8公里，距离普者黑村3.3公里。2 规划范围5项目规划面积11公顷63 营地选址基础条件市场基础A环境资源B交通可达性C用地条件C营地选址四方面基本考察条件73 营地选址基础条件大湾子营地已经具有一定的市场知名度，曾举办过“汽车发布会”、“国际房车人体彩绘大赛”、“户外婚礼”等多样户外活动，同时，也是露营爱好者的首选之地。大湾子具备了十分良好的营地市场基础83 营地选址基础条件项目地块四周青山绿树、水网密布、2、山水相映、绿草如毯，私密性好、环境静谧；项目地地块相对独立、可以整体利用；是最佳的露营理想地。93 营地选址基础条件一级公路间接接入高铁游客方向营地与一级公路普炭公路间接接入，交通便利，项目南部近邻蒲草塘停车场（小车117、大车46），能满足3S营地的外部交通条件标准。昆明自驾游客方向电瓶车线路游客步道大湾子电瓶车站水上游线蒲草塘停车场103 营地选址基础条件用地性质项目地入口区域具有可建设用地、林地园地可建设非永久性建筑，满足用地条件。用地权属项目地块流转公司收储已完成；地块权属清晰。水电排污条件紧邻项目地东部的蒲草塘片区供电、给水、排污设施市政管网配套成熟，项目地可就近接入市政管网。1143、 营地规划与标准解读3S营地标准解读营地3S核心指标选址外部连接有二级公路直接进入或一级公路间接进入基本要求空气质量地面GB 3095 的一级标准噪声质量GB 3096 的一类标准水环境质量GB 3838 规定的类水要求外部环境周边100 km范围内应有、镇或居民点分布环境（内部环境）营地内绿地比例40以上营地内非永久性方式建造建筑70以上木板、竹制、藤制等环保材料作为建筑材料的比例不少于 50%营地规模总要求总占地面积应不少于 30000 营位总数不少于 100 个房车营位不少于 30 个木屋营位不少于 30 个帐篷营位不少于 40 个营区设置管理服务区、宿营区、公共生活区、休闲服务区、附属4、设施等五大营区年接待能力不少于30000人次停车场停车位不少于 70 个12营地3S核心指标各营区要求宿营区房车营位（拖挂式房车营位、自行式房车营位）、木屋营位、帐篷营位帐篷营位营位之间的间距应不少于 0.5 m木屋营位营位的面积（含卫生间和门廊）不少于 25 留有不少于 20 左右的预留活动区域面积营位内的装修风格、设施设备等需参照 GB/T 14308 中三星级酒店客房要求管理服务区游客服务中心面积不少于 150 办公区相对独立、面积不少于 80 配套设施项目6个以上休闲服务区营区面积应不少于2000综合性露天广场不小于1000 左右娱乐休闲项目至少6种公共生活区盥洗间18 h 提供热水不5、少于 3 台投币式洗衣机卫生间厕位不少于 20 个三星级旅游厕所要求残疾人专用卫生厕位应不少于 3 个淋浴间独立的男女更衣间及淋浴间18h提供热水服务烧烤炉不少于 60 个开放式厨房4 营地规划与标准解读3S营地标准解读135 营地、自驾游大数据解读2014年之后，营地的关注度持续上升营地的市场特征表现为：19-34之间的客户群为主体，男性所占比例非常之大。本项目产品设计的市场群体，要基于营地市场、自驾游市场、与普者黑旅游市场多重市场进行考量145 营地、自驾游大数据解读自驾游的市场特征表现为：25-34之间的客户群为主体，男性所占比例非常之大。对比营地市场可以看出，25-34岁之间的群体，虽6、然是自驾游的主力市场，但对营地的关注度没有19-25岁市场高，所以大湾子营地产品设计要有针对性的吸引30岁左右的家庭自驾潜在市场。贰营地定位161 总体定位营地位于大湾子湖滨区域，拥有绝佳的交通区位和无与伦比的资源环境，是普者黑景区中最能够充分体现自驾车露营生活的亲近自然、体验自然的营地选址。因此营地十分注重自驾车露营产品与大湾子湖滨水岸相关特点的结合，强调传达出的“自然生态、湖畔悠游、渔人生活”等特质，形成“以营地核心、以自然生态湖畔为意向、以渔人生活为特点”的湖滨码头营地生活方式，即：湾子湖畔 渔人营地“湾子湖畔”是项目的区位特征，是大湾子品牌和环境特点的结合；“渔人”既结合了大湾子码头的7、特征，也传递出普者黑水上生活的最大特质，即：“渔人生活”，并依托概念延伸出特色营地的产品系列。172 发展战略升主题盛满鱼虾的池塘湖畔体验、渔文化拓空间管理服务区、特色宿营区、休闲娱乐区、公共生活区、停车区立支撑渔猎文化体验、湾子湖畔生活、亲水近水休闲普者黑大湾子营地打造以渔人文化为主题、以湾子湖畔为景观的特色营地18湾子湖畔景观休闲渔人生活水岸度假亲水近水营地体验大湾子营地3 功能定位叁营地规划1 总平面布局图20大湾子营地主要建设指标营区总面积：110000管理服务区占地面积：13000游客中心建筑面积：250办公区建筑面积：160停车场占地2000停车位78个宿营区占地面积：66000营8、位总数110个房车营位30个木屋营位30个帐篷营位50个年接待能力87500人休闲服务区占地面积：17000综合性露天广场面积：2400公共生活区占地面积：140002 功能分区及项目策划21管理服务区休闲服务区宿营区房车宿营宿营区木屋宿营宿营区帐篷宿营大湾子营地主要建设指标营区总面积：110000管理服务区占地面积：13000游客中心建筑面积：250办公区建筑面积：160停车场占地2000停车位78个宿营区占地面积：66000营位总数110个房车营位30个木屋营位30个帐篷营位50个年接待能力87500人休闲服务区占地面积：17000综合性露天广场面积：2400公共生活区占地面积：140009、公共生活区宿营区帐篷宿营22管理服务区项目策划：入口区域建设综合服务中心与办公区域，服务中心与办公区相独立、互不干扰，服务中心提供综合问询、营位租赁、自行车租赁、帐篷及营地配套用品租赁、应急救援、营地信息电子查询系统、自助保险柜等服务。以资源有效利用、节约土地原则，于营地入口区域集中设置小型生态停车，满足3s营地停车位需求。对标规范游客服务中心的面积应不少于 150，办公区设置相对独立，且面积应不少于 80，应至少有 6个以上配套设施项目。停车位不少于70个。大湾子营地服务中心占地面积游客中心建筑面积办公区建筑面积配套项目停车场占地面积停车位9502501607个200078个2 功能分区及项10、目策划主入口门禁停车场游客服务中心办公室23管理服务区2 功能分区及项目策划生态停车场游客服务宿营区-梨园房车项目策划：结合入口区西侧现有的梨树林，打造林下房车宿营休闲区，供专业房车停放，让游客可以享受房车宿营乐趣，房车营配有水电桩、及排污水管等专门设施，另还配有帐篷、运动游乐设备等露营设施，满足亲子和家庭团队市场的宿营需求。242 功能分区及项目策划对标规范房车营位不少于 30 个，设有房车营位（拖挂式房车营位、自行式房车营位）大湾子营地房车营位30个，设有拖挂式房车营位12个、自行式房车营位18个自行式房车营位拖挂式房车营位林下休闲252 功能分区及项目策划房车营区设置在梨树林花海绿荫之中11、，有自行式房车营位与拖挂式房车营位，满足房车自驾游者的营位需求。房车外部配备可移动式露台、搭配休闲座椅及其他户外配套，使得体验者贴近大自然。项目策划：以整个营区景观最好、且环境较为静谧的独立水岸设为豪华帐篷体验区，以湖畔水岸环境为景观基底，将渔文化主题特色帐篷沿水岸布设，帐篷营位设有独立的滨水露台，具有完善的热水、淋浴等各类配套，是游客体验大湾子山水互动景观与闲适生活的特色营位区。宿营区-滨水豪华帐篷262 功能分区及项目策划对标规范帐篷营位不少于 40 个大湾子营地豪华帐篷营位装修标准20个三星级以上滨水豪华帐篷组团服务点半岛休闲帐篷滨水餐吧27宿营区-滨水豪华帐篷2 功能分区及项目策划宿营12、区-滨水自助帐篷营位项目策划：利用项目地水滨东岸的亲水环境，打造满足帐篷露营爱好者的休闲露营需求，以架设木质平台为搭建帐篷的基础，每个营位之间距离满足0.5m以上，游客可以通过服务中心租借帐篷，亦可自带帐篷。滨水休闲帐篷区距离公共生活区与休闲娱乐区的距离都较近，可以满足基本功能设施需求。282 功能分区及项目策划对标规范帐篷营位不少于 40 个，每个帐篷营位之间的间距应不少于 0.5 m。与地面之间应采用木板隔离，且保持5cm 左右的空间。大湾子营地自助帐篷营位30个组团服务点自助帐篷营位草坪广场292 功能分区及项目策划对标规范木屋营位不少于 30 个，单个木屋营位的面积（含卫生间和门廊）应13、不少于25,并应留有不少于20 左右的预留活动区域面积。营位内的装修风格、设施设备等需参照 GB/T 14308 中三星级酒店客房要求。大湾子营地木屋营位装修标准30个三星级以上项目策划：将木屋宿营区设置与项目地东部三个小山体沿线，靠山面水，木屋设于梨园之中，环境静谧，木屋具有两种不同户型，分别满足青年市场及家庭市场。宿营区-渔人木屋组团服务点草地滚球棋牌室木屋营位302 功能分区及项目策划宿营区-渔人木屋31项目策划：根据场地滨水特性，结合普者黑渔家文化，设立具有特色娱乐的休闲服务区，打造滨水餐厅、房车酒吧、房车k歌、露天草坪广场、草地滚球、林下迷你球类、儿童乐园、渔人码头、棋牌室、划船、便14、利店、露天电影等体验休闲项目。休闲服务区-兴奋点与消费点相结合2 功能分区及项目策划对标规范整个营区面积应不少于 2000。应有不小于 1000 左右的供游客进行活动的综合性露天广场。应至少拥有 6 种娱乐休闲项目。大湾子营地营区面积露天广场面积休闲娱乐项目17000240010种以上草地滚球林下休闲林下迷你球类儿童游乐棋牌室房车ktv房车酒吧草坪广场滨水咖啡吧组团服务32策划思路：针对普者黑家庭团队市场，尤其未来以吸引带儿童家庭市场，营区配套儿童乐园，包括秋千、滑梯、沙池等；同时提炼出星星、鱼、虾等普者黑本土的文化元素，再将儿童游乐功能进行融入，形成特色化小型儿童游玩区。2 功能分区及项目策15、划休闲服务区-儿童娱乐33休闲服务区-多种娱乐配套2 功能分区及项目策划餐吧咖啡吧滚球林下迷你球射箭34休闲服务区2 功能分区及项目策划娱乐项目重视夜间体验，打造篝火晚会、夜间烤吧、星空影院、移动房车酒吧、房车ktv等，弥补夜晚休闲需求的空白35项目策划：根据3S营地标准，利用现有公共厕所基础上，完善包括公共厕所、盥洗间、淋浴间、烧烤间、开放式厨房等公共生活设施。公共生活区2 功能分区及项目策划公共厕所竹林烧烤公共烧烤炉开放厨房滨水餐厅对标规范盥洗间18 h 提供热水不少于 3 台投币式洗衣机卫生间厕位不少于 20 个三星级旅游厕所要求残疾人专用卫生厕位应不少于 3 个淋浴间独立的男女更衣间及16、淋浴间18h提供热水服务烧烤炉不少于 60 个开放式厨房大湾子营地盥洗间：24h 提供热水、5台投币式洗衣机卫生间厕位：25个、三星级旅游厕所要求、残疾人专用卫生厕位3个淋浴间：独立的男女更衣间及淋浴间、24h提供热水服务烧烤炉：60个、开放式厨房次入口门禁淋浴间盥洗间滨水咖啡吧36公共生活区2 功能分区及项目策划公共卫生间盥洗间淋浴间烧烤炉与开放式厨房373 专项规划道路交通规划主入口次入口蒲草塘停车场383 专项规划电力规划接入蒲草塘10kv电力线，通过变压器入地暗敷线路，满足营区用电需求393 专项规划给水规划接入蒲草塘市政供水管网，满足营区用水需求403 专项规划排水规划每个房车营位设17、有排污口接入排污管，帐篷及木屋营位污水可直接接入城市市政污水管网。413 专项规划环境保护规划营区除了环境卫生设施外，最重要的是污水处理露营地内产生的各类污水有以下几种处理方式：1 每个营位设有排污口，污水可直接接入城市市政污水管网；2 污水经化学处理脱水后将残渣外运至堆置场，利用房车黑水箱；3 营地所处地域无城市市政污水管网，但有接纳污水的水体，营地内可设置小型污水处理装置达到排放标准后排入水体，其排放标准应符合污水综合排放标准（GB8978）的要求。黑水箱适应于移动房车厕所污水收集每个营位配套完善，可接电源、水、及排污水管营地的排污口与排水口分开设置固体废物垃圾以定点收集、统一清运的方式处18、理423 专项规划智慧营地规划01020506线上预定（入住营地免景区门票）刷脸自助入住智慧电瓶车、智慧停车场移动支付03WIFE全覆盖04智慧公共设施（厕所、淋浴间、烧烤炉）智慧营地一部手机游云南07自助导览肆营地投资与效益分析441 投资估算序号工程或费用名称建筑工程费设备购置及安装费（万元）其他费用（万元）合计（万元）比例备注单位工程量单位造价（万元）建筑工程小计(万元)一工程费用2055.05 492.752547.80 84.99%(一)重点项目1750.75 1750.75 58.40%1管理服务区83.00 83.00 游客服务中心160.00 0.35 56.00 56.00 19、办公区90.00 0.30 27.00 27.00 2宿营区1388.75 1388.75 滨水豪华帐篷个10.00 32.00 320.00 320.00 套内45、含含装饰装修及家具费用滨水休闲帐篷个10.00 20.00 200.00 200.00 套内13、含含装饰装修及家具费用滨水自助小型帐篷位个25.00 0.35 8.75 8.75 木屋（豪华型）个10.00 32.00 320.00 320.00 套内48、含含装饰装修及家具费用木屋（经济型）个20.00 25.00 500.00 500.00 套内35、含含装饰装修及家具费用服务点项4.00 10.00 40.00 40.020、0 3休闲娱乐区188.00 188.00 迷你球类项1.00 7.00 7.00 7.00 儿童娱乐项3.00 8.00 24.00 24.00 房车酒吧项1.00 25.00 25.00 25.00 移动ktv项1.00 25.00 25.00 25.00 棋牌小屋项4.00 10.00 40.00 40.00 渔人码头项1.00 8.00 8.00 8.00 滨水餐厅100.00 0.35 35.00 35.00 咖啡休闲吧80.00 0.30 24.00 24.00 4公共生活区91.00 91.00 盥洗间项1.00 26.00 26.00 26.00 淋浴间项1.00 30.00 21、30.00 30.00 开放式厨房及烧烤位项1.00 35.00 35.00 35.00 451 投资估算（二）基础配套设施304.30 492.75 797.05 26.59%1停车及道路设施291.30 停车场20000.0240.00 主道路提升km1.02135.00 137.70 栈道km1.4280.00 113.60 2电力电信70.00 380v低压电缆km1.20 35.00 42.00 电信主线缆km1.00 28.00 28.00 3给排水189.75给水管线km1.8535.00 64.75热水器设备项50.00 0.35 17.50 公共区热水设备项1.00 15.022、0 15.00 污水管线km1.8550.00 92.50 4环卫3.00 4.00 垃圾收集点处1.00 3.00 3.00 垃圾桶个50.00 0.084.00 5消防10.00 6.00 室外消防栓套60.00 0.10 6.00 防灾救灾办公室处1.00 10.00 10.00 6标识系统项1.00 14.00 14.00 7房车水电桩个30.00 0.39.00 8营区景观及门禁系统项1.00 200.00 200.00 二其他费用246.24 246.24 8.21%1工程勘察项11.00%25.48 2工程设计项13.00%76.43 3可研编制及评估费项10.20%5.10 423、环评报告及评估费项10.06%1.53 5环保防护及恢复费项10.06%1.05 6建设单位管理费项10.90%22.93 7工程建设监理费项11.80%45.86 8施工图预算编制费用项10.40%10.19 9竣工图编制费项10.22%5.61 10竣工结算审计费项10.30%7.64 11场地准备费及临时设施费项10.40%10.19 12招标代理服务费项10.15%3.82 13施工图审查费项10.25%6.37 14策划费项10.60%15.29 15开办运营费项10.50%8.75 三工程基本预备费8.00%203.82 203.82 6.80%前两项费用8%四总投资额2997.824、6 100.00%462 营业收入测算国内部分营地定价参考参考3月份携程价罗平航空营地978-1756元/日黄果树房车营地1970-2280元/日三峡房车露营地668-1319元/日南昌逸景营地650-2088元/日47闲云院复式落地窗家庭房1205元/日雅贝精舍酒店豪华房1088元/日普者黑景区周边定价参考参考3月份携程价2 营业收入测算非你莫属湖景酒店湖景房1112元/日上文山下度假酒店荷欢大床房1280元/日喳喳呀民族特色客栈湖景房1080元/日482 营业收入测算年份20182019202020212022202320242025豪华帐篷豪华帐篷平均单价（元）1500.00 1500.25、00 1500.00 1600.00 1600.00 1600.00 1800.00 1800.00 房间数（个）20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 营业时间（天）100.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 平均日入住率（%）80%80%80%80%85%85%85%85%年营业额（万元）240.00 840.00 840.00 896.00 952.00 952.00 1071.00 1071.00 木屋木屋营地平均单价（元）900.00 900.00 900.0026、 1000.00 1000.00 1000.00 1200.00 1200.00 房间数（个）30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 营业时间（天）100.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 350.00 平均日入住率（%）60%65%65%65%70%70%75%75%年营业额（万元）162.00 614.25 614.25 682.50 735.00 735.00 945.00 945.00 帐篷位租赁租赁单价（元）300.00 300.00 300.00 300.00 300.027、0 500.00 500.00 500.00 租赁个数（个）30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00 营业时间（天）60.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 180.00 出租率（%）50%50%50%60%60%60%70%70%年营业额（万元）27.00 81.00 81.00 97.20 97.20 162.00 189.00 189.00 宿营合计营业收入（万元）429.00 1535.25 1535.25 1675.70 1784.20 1849.00 2205.00 220528、.00 宿营累计营业收入（万元）429.00 1964.25 3499.50 5175.20 6959.40 8808.40 11013.40 13218.40 配套消费日入住人数113.00 119.00 128.00 136.25 141.25 143.50 163.00 166.00 人均消费（元）200.00 200.00 300.00 300.00 400.00 400.00 500.00 500.00 日消费收入（万元）2.26 2.38 3.84 4.09 5.65 5.74 8.15 8.30 年消费收入（万元）64.69 226.54 338.85 339.04 479.14 479.22 598.80 598.91 总项目合计营业收入（万元）493.69 1761.79 1874.10 2014.74 2263.34 2328.22 2803.80 2803.91 总项目累计营业收入（万元）493.69 2255.48 4129.58 6144.31 8407.65 10735.87 13539.68 16343.58 49愿景大湾子营地将与北面星空营地，联营共创，打造具有地标IP的普者黑星空营地度假目的地。大湾子营地星空营地THANKSTHANKS