1、1 1基地与城市基地与城市The Site & SurroundsDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN区域位置Regional Setting南山区在深圳市位置高新园区在深圳市位置项目基地位置SITENan ShanHi-Tec ParkDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN城市印象City Impression经过26年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为欣欣向荣的现代化城市，综合济实力跃居全国大中城市前列，创造了罕见的工业化、城市化和现代化发展速度。经过26年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为欣欣向荣的现代化城市，综合济实2、力跃居全国大中城市前列，创造了罕见的工业化、城市化和现代化发展速度。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN城市肌理Urban Context深南大道沿线ShenNan Blvd.道路走向Road Alignment城市主要开放空间Major open spaces城市现有肌理Existing Urban Textual城市底图关系Figure Ground城市主要功能组团Major Land UseDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN城市交通Regional Circulation framework地块靠近深圳三大 东西走廊之中的深 南大道与北环3、路。 地块东侧的沙河路 是将二者连接起来 的南北向城市干道。川流不息的人流和 车流将为项目带来 巨大的活力。地块南侧深南路与 鼓路的交叉口设置 有地铁一号线高新 园站，拥有非常便 利的轨道交通系 统，这大大提高了 地块的可达性，是 本地块商业价值的 重要体现之一。城市交通脉络地铁系统DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN商业区域节点Major Commercial Centers本项目位于深圳 西部三大商圈辐射影 响的盲点地段，三大 商圈目前均属于次级 的城市商业中心，影 响范围和服务半径不 大，而本项目地块几 乎位于三者的正中 间，属于商业稀缺地 段。随着近年高科技 园4、的扩大和发展，在 本地块周围已形成了 很大规模的居住和工 作人群，并且还在膨 胀之中，供需关系失 衡。这样的区位条件 和周边现状为本项目 的商业成功提供了很 好的基础和前景。?DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN酒店区域节点Regional 5 Star Hotels?深圳主要的高 档酒店主要集 中中华侨城以 东区域。华侨 城以西尚未有 较高品质的酒 店出现。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN办公区域节点Major Office ClusterDACHONGCONCEPTUALMASTER PLAN?深圳现有的 主要办公区 域主要集中 在罗湖、5、福 田CBD、和车 公庙一带。 本片区内办 公建筑以企 业自建自用 为多，缺少 对外服务及 高品质的写 字楼产品。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN城市地标Urban Landmarks整个深圳 西部片区 现在暂时 未有真正 意义上的 地标建筑 出现。?DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN次中心区特征东门片区特点：1.改造再利用，小规模2.以服装及娱乐业为主3.以青年人群为主4.旧，不安全5.代表20世纪的发展模式华强北片区特点：1.以电子产品专业市场为主导2.较大比例的办公及商业建筑 由厂房改造而成，品质不高3.居住功能较弱福田CBD特点：16、.商务区2.大街区，大尺度3.以车行环境为主4.浦东模式华侨城片区特点：1.“第二家园”2.主要针对外来旅游者3.高尔夫，休闲4.度假休闲模式南山后海片区特点：1.高密度居住区2.发展中的3.自发性的，由文化衍生出 的服务小范围区域为主的商 业模式宝安新中心片区特点：1.行政功能为主2.较大规模住宅区3.滨海模式本项目特点：本项目特点：1.西部通道门户2.新概念3.复合（生活，工作，娱乐）生活模式4.高科技产业及教育基地5.可持续发展模式Character Of Major SubcentersDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN2 2规划理念规划理念Conceptua7、l FrameworkDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN基地分析Site AnalysisOpportunities 开发机会分析：1.随着深港西部通道的正式通车，大冲片区作为深港城市一体化的门户地段的地位日益凸显出来。本项目位于西部通道入关之后的迎宾道路沙河路一侧，项目的建设既可以充实美化沙河路的城市形象，同时未来随着深港的紧密联系，沙河路会逐步的发展成为香港进入深圳的主要道路，为本项目带来更多的游客资源。2.本项目位于深圳西部三大商圈辐射影响的盲点地段，三大商圈目前均属于次级的商业中心，影响范围和服务半径不大。而本项目地块几乎位于三者的正中间，属于商业稀缺地段。但8、同时也有很大的商业消化能力，随着近年高科技园的扩大和发展，在本地块周围已形成了很大规模的居住和工作人群，并且还在膨胀之中，供需关系失衡。这样的区位和商业现状，为该项目的商业成功提供了基础并孕育了美好的前景。3.地块南面为深南路，东侧为沙河西路，北面靠近北环路，还有西侧的鼓路连接深南路与北环路，这些道路为进出地块的公交或私家车提供了极其便利的条件。深南路作为深圳市最主要的城市干道之一，有极强的通行能力并提供了商业开发最为重要的门面。在地块内除了设有公交始末站外，地铁1号线也将在地块内设置站点出入口；深港西部通道已开通，这些因素都大大提高了地块的可达性。4.地块周边景观资源丰富：东侧与两个高尔夫球9、场仅一路之隔！东北方向45公里有塘朗山山景，东南方向23公里则是后海湾海景，西南还能眺望深圳大学。这些资源为地块内住宅提供了不同层次的景观。大冲地块位置显著，商业潜力大，交通便捷，景观资源丰富，为项目营造一个兼顾居住，工作，购物的社区，并创建一个融社交，娱乐，休闲等多元化活动的都市中心提供了很好的基础与前景。位置显著，位置显著，商业潜力大，商业潜力大，交通便捷，交通便捷，景观资源丰富景观资源丰富DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN基地分析Site AnalysisPlanning Principles 规划理念 1：规划理念 1：Balance Interest amo10、ng Key Stakeholders社会、村民及开发商的利益平衡兼顾社会、村民及开发商的利益平衡兼顾大冲村旧城改造项目的规划设计方案将在深圳市南山区创建一个充满活力的都市核心社区。方案将大冲片区高新开发区、华侨城片区、后海片区及宝安片区结合考虑，建立一个既与地段周边环境紧密结合，又反映出地域传统街区传统特色的规划设计框架。项目建成后，大冲片区将转型成为深圳最著名的商业办公区和最受欢的居住区，营造一个集居住、工作、娱乐为一体的综合社区，是展现深圳未来的多元化都市活力中心。项目开发的核心目标是在开发商和现有村镇居民之间建立密切的合作关系。这一合作关系将为项目涉及的利益各方带来济效益和社会效益，并11、为深圳市未来的旧城改造项目乃至全国提供一个成功的范例。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN地块现状Existing ConditionsDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN地块现状Existing ConditionsPlanning Principles 规划理念 2：规划理念 2：Celebrate Shenzhen Dachongs Cultury Heritage拥抱文化遗产，发扬并创新拥抱文化遗产，发扬并创新我们在设计中不惜余力保存这一地区的历史建筑和空间文脉，并重新利用它们，赋予这些历史建筑新的内涵。这一策略十分重要，因为它将新社区与12、传统文化连结起来，同时保留了有的魅力，对旅游者和小区居住者深具诱惑。新加坡就是这方面的典范。大冲的历史文化遗迹将成为一个倍受欢的“老深圳”，象上海的”新天地”一样抚慰着人们怀旧的情怀。方案保留了村庄里有的郑氏宗祠、大王古庙、水塘、五颗老榕树，及它们所形成的村庄文脉肌理、一条将这些在人们日常生活中具有重要意义的场所连接起来的道路。这条倾斜的道路将成为我们规划设计中的一条“HIGH STREET”主街，将以郑氏宗祠、大王古庙、水塘各为主要特色的三个开放空间节点有机的串连起来。历史的文脉将在我们的规划中得到延续，并被发扬创新，赋予新的意义及功能，适应现代生活方式的需要。规划设计中还将保留现有商业分布13、模式，及适宜步行的道路网格及街区尺度，为行人提供多种选择的步行线路以及与各种目的地相连接的便捷通道。此外街道空间还形成了良好的景观视廊，联系各个景观节点，并重点突出地标塔楼，形成视觉焦点。由传统的街道空间和有街道路 网形式发展而来的规划理念， 在生机勃勃的商业系统和多功 能空间环境中建立一套由细致 街区路网组成的城市空间体系。 这一体系将促进社会交往、对 话，并激发当地的归属感和自 豪感，也为未来的业主及住地 的村民们提供一个和谐的社区 氛围和怡人的环境，进而生成 一个更具凝聚力的和谐社区。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN建立功能分区Creating Mixed U14、seDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN建立功能分区Creating Mixed UsePlanning Principles 规划理念3：规划理念3：Integrated Lifestyle体现现代价值观的综合完整的生活方式体现现代价值观的综合完整的生活方式位于深圳深南大道和沙河西路交汇处西北角的大冲项目，将成为深圳这个拥有一千多万人口并仍在高速发展中的特大型城市的地标性建筑群。总体规划为深圳创造了一个真正意义上的都市化的“生活、工作与娱乐”的复合使用概念。该概念将进一步巩固“大冲片区”作为深圳西部门户的关键项目的地位，本项目的建成将改变大冲村作为“城中村”旧面貌，一15、个具有国际品质、深圳第一的地标性商业、商务、居住综合体将在这里诞生。根据大冲片区的城市区位提出的功能组合，满足城市对该地块的用地要求、符合交通系统和基础设施配套能力。通过我们的精心设计“生活、工作与娱乐”的功能即分区明确，又相互连接与支持，是可持续发展的新型都市社区。购物娱乐：主要分布在鼓路西侧、主街两边，商业型态各异，空间丰富，包括华润室内购物中心、主街、精品步行街，营造出一种多元化的购物娱乐体验。各种业态及档次的零售商业在项目中各有位置，相辅相成。商务办公：在主街轴线端头，围绕大王古庙广场形成主要的商务办公区，这个办公组群中包含有一栋300米高的本项目中最高的地标性写字楼及配套酒店；在沙河16、西路和深南大道的交叉口设置有另外一栋次地标写字楼。这样的分布即可以充分发掘地块的价值，体现写字楼的可看到性，形成的最佳展示效果和地标性。由于靠近主要道路交叉口，地铁站、公交站等城市交通系统，可以有效的疏散大量商务人流。居住功能：包含还迁房、商务公寓和商品房。部分居住塔楼底层设置便利商业或配套公共设施，遍布整个地块，创造既能支持济发展，又能提升都市活力的社区环境。在居住区的核心部位设置社区公共配套包括学校及幼儿园。并通过公园及林荫步道等适合步行尺度的开放空间，将不同的住宅产业类型自然分割又相互联系，形成多样化，空间丰富的整体社区。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLANHig17、h StreetParkwayBoulevardsPlanning Principles 规划理念4：规划理念4：Palette of Streets丰富的街道元素丰富的街道元素地块内部我们设置有三种富有特色的道路，High Street、Parkway 和Boulevard。三种道路的尺度各异，街景特色不同，承载着各自不同的功能。由这三种道路为主框架形成的道路网络除了负责组织地区的主要交通，还将地块内部的开放空间、重要节点和地标塔楼有机的串连起来，形成一个整体，实现居住、商业、商务、文化活动和城市公交系统之间的良好连通。它为各种社区行为提供了充分条件，促进和鼓励行人活动和社区互动。行人优先是18、方案贯彻始终的则，以便为各种人流提供便利，并减少地块内往返使用机动车的必要性。三种道路均设置人行道，最大限度保护行人安全，同时考虑设置部分自行车道，鼓励以自行车代替机动车。三种道路均考虑了优美的绿化景观和近人尺度的沿街界面，并且以一定节奏布置公园和广场，张驰有度。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN体量策略Massing Strategy0-25 Meters: Podium Scale100-120 Meters: Mid Scale180 Meters: Tower Scale300 Meters: Landmark ScalePlanning Principles19、 规划理念 5：规划理念 5：Massing Strategy 建筑体量、天际线策略建筑体量、天际线策略过精心设计的建筑体量，将阳光朝向（朝南）与景观朝向（对景）最大限度的整合统一，尽量地减少高层建筑投影对周围环境的负面影响，界定出公共与私密的开放空间，创造了富于变化丰富的城市天际线，并在建筑体量和高度方面同周围环境（高新区和沙河公园）相互调。建筑立面及质感将反映出鲜明、现代但不失古典韵味能够历久弥新的风格。建筑材料的选择、考虑周全的细节以及精心设计的景观将为行人提供丰富而美好的体验。方案中300米高度的标志塔楼富于雕塑感，造型和精心推敲的比例，烘托出大冲片区门户空间的重要性，是大王古庙办公区20、写字楼群的体量控制。其优雅的造型将成为城市天际线中的重要标识。方案中180米高的次地标办公楼与购物中心上的酒店塔楼形成双塔格局，是沙河立交的门户景观，是片区中的次节点。方案中100-120米高的公寓和办公楼水平伸展，整齐排列，组成板式天际线，作为核心商业区的烘托背景。25米以下主要是购物中心和塔楼群房商业的高度，尺度近人，在这一尺度内我们强调使用高品质的材料和街道开放空间景观品质（行道树、路灯、标识牌、景观小品等），积极的沿街界面来形成人性化的空间形态。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN3 3总体规划总体规划The Master PlanDACHONG CONCEPT21、UAL MASTER PLAN初步概念Initial ConceptsDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN概念深化Concept RefinementDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN总平面图Illustrative Site PlanDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN透视图PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN鸟瞰图Aerial PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN规划布局Land Use Plan方案用地性质规划框架项目的用地22、性质规划框架以深圳市南山区分区规划（2005-2010）为参考依据。由项目周边地块用地性质总体规划图显示，在大冲片区规划方案中体现了下列用地策略。由有保留建筑及水塘提供一个开放空间系统，组织与之相连的用地性质开发。商业、酒店、办公和其它会产生大量交通流量的的功能项目集中靠近深南大道布置，充分利用最佳展示面、最便利的交通和景观良好的可见度。低矮的学校、幼儿园穿插于高层地块之中，有效缓解高容积率带来的压力，利用这些特性为开放空间提供定位节点，以强化地块个性特征。步行尺度的道路系统穿插于大尺度的街区内，并在沿街布置多功能街区商业及其它配套设施。保留现有的及与已规划的主要道路和重要交通接口，不做重大改23、动。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN产权分割Land OwnershipDACHONGCONCEPTUALMASTER PLAN项目规划形成清晰的产权分割结构，下图和下一页产权分割概念作为大冲村改造项目的参考模式：项目其中的土地和学校归深圳市市政府所有。The Plan suggests the following ownership structure as a potential model for the DaChong Area: Land and Education uses: The land of the DaChong Area and Educat24、ion uses will be owned by the government.DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN产权分割PropertiesOwnership项目规划形成清晰的产权分割结构，下图和下一页产权分割概念作为大冲村改造项目的参考模式：项目其中的土地和学校归深圳市市政府所有。The Plan suggests the following ownership structure as a potential model for the DaChong Area: Land and Education uses: The land of the DaChong25、 Area and Education uses will be owned by the government.DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN4 4分区规划概念分区规划概念Subdistrict ConceptsDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN核心区由滨湖区、购物中心、大王庙商务办公区和主街组成。通过近人尺度的街道组织多功能人流，串连开放空间，形成现有的空间序列，每个塔楼都对其所处的特定空间环境和周围背景条件作出回应。滨湖区地块紧邻深南大道与沙河西路交界处立交桥，展示作用最佳，同时拥有开阔的视野和最为优越的景观资源，不仅能享受沙河、高26、尔夫球场的景色，还能远眺深圳湾海景，是最佳的酒店用地，应设置五星级酒店成为此处地标。购物中心地块位于用地南侧，紧邻深南大道,拥有最好的商业展示面，同时地铁站出入口、公交站位于其附近，可以带来大量的购物人群，适宜设置大型购物中心，购物中心南侧设有室外精品步行街将室内中庭与深南大道连接起来。购物中心的东西两侧各有独具特色的开放空间，一侧为滨湖区，另一侧为大王庙广场。商务办公区地块位于用地南侧，紧邻深南大道，同样靠近地铁站出入口和公交站，拥有较好的沿街界面和最便捷的交通，写字楼围绕大王古庙形成的广场空间布置，形成围合状，使办公人流车流集中，同时提升空间品质。这个办公组群中包含有一栋300米高的本项目27、中最高的地标性写字楼及配套酒店。主街位于购物中心北侧，是连接东侧湖滨区及西侧大王古庙商务广场的街道轴线。在商务公寓塔楼的下面是整齐的沿街商业界面，舒适的街道空间尺度，具有良好的室外商业街氛围的主街是对室内购物中心的有益补充。街道两侧将选择与购物中心不同的业态，突出餐饮和娱乐的使用。主街是复合使用区不同功能分区之间的衔接，是商业商务与居住区之间的过渡。核心区Mixed Use CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN核心区Mixed Use CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN核心区Mixed Use CoreDACHONG CONCE28、PTUAL MASTER PLAN滨湖区Lake DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN滨湖区Lake DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN购物中心Shopping MallDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN购物中心Shopping MallDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN购物中心Shopping MallDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN商务办公区Office Campus CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER P29、LAN商务办公区Office Campus CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN透视图PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN主街High SpineDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN主街High SpineDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN商业首层平面Retail L1 PlanHigh Street是整个商务区的核心脉络。它以精巧华丽的建筑细节、优雅闲适的街区氛围和大气磅礴的广场空间，引领着周边建筑群体的人文精神，为生活于其中的人们带来了富有激情和充满想象力的生活体30、验。华润商务中心区因而形成了自己的独特凝聚力，这种容纳商务、办公、居住、购物、休闲、娱乐为一身的复合型城市体将持久影响人们的生活方式，诠释全新的价值观。DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN购物中心平面Mall PlanDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN商业剖面Retail SectionHigh Street主街Shopping-mall购物中心Parking Garage停车楼Bus Terminal公交首末站SHEN NAN ROAD身南大道DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN村民还迁区Village CoreDAC31、HONG CONCEPTUAL MASTER PLAN村民还迁区Village CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN村民还迁区Village CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN村民还迁区Village CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN村民还迁区Village CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN村民还迁区Village CoreDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN商品住宅区Residential DistrictDACHONG CONCE32、PTUAL MASTER PLAN商品住宅区Residential DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN商品住宅区Residential DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN西区超高层空间节点Super Highrise Space At The West AreaDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN中密度住宅区Medium Density Residential DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN中密度住宅区Medium Density Resid33、ential DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN中密度住宅区Medium Density Residential DistrictDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN透视图PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN沙河西住宅区Residential District At West Shahe RoadDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN沙河西住宅区Residential District At West Shahe RoadDACHONG CONCEPTUAL M34、ASTER PLAN西区超高层空间节点Super Highrise Space At The West AreaDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN鸟瞰图Aerial PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN机动车交通分析Vehicular Circulation DiagramDACHONGCONCEPTUALMASTER PLANDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN停车系统分析Parking DiagramDACHONGCONCEPTUALMASTER PLANDACHONG CONCEPTUAL M35、ASTER PLAN外部交通分析Site Access AnalysisDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN外部交通分析Site Exit AnalysisDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN环境与景观分析Landscape Concept DiagramDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN步行系统分析Pedestrian Circulation DiagramDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN地块整体剖面Site Sections1-1 剖面2-2 剖面DACHONG CONCEPTUAL MA36、STER PLAN地块整体剖面Site Sections4-4 剖面3-3 剖面DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN鸟瞰图Aerial PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN透视图PerspectiveDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN规划灵活性FlexibilityDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN规划灵活性FlexibilityDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN规划灵活性FlexibilityDACHONG CONCEPTUAL MASTER P37、LAN5 5导则篇导则篇Planning GuidelinesDACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN地块划分Parcelization项目由三个可发展地块构成。地块A, B, C将整合成完整的发展项目。The project consists of three developable parcels. ParcelsA, B, C will incorporate the entire development program.DACHONG CONCEPTUAL MASTER PLAN道路系统及退线控制导则St.Network&Set Back开发商可以负责出资建造项目地38、段上的内部道路。这些内部道路包括仍未划为公共道路或城市道路的街道。而市政府可以负责管理与维护这些内部道路。这种开发策略在北美、澳洲和欧洲都很普遍。地块内建筑控制线（蓝线）是根据深圳市城市规划标准与准则进行退让。The developer may be responsible for costs associated with the construction of Project Streets. Projects Streets are identified as all streets not currently designated as a public right-of-way or municipal street. Ongoing management and maintenance of the Project Streets may be the responsibility of the municipal government. This implementation strategy is common in Nnorth America, Australia, and Europe.