1、绿地徐州地铁一号线上盖地块项目 Greenland Project Upon Metro No.1,Xuzhou 概念规划方案设计 Conceptual Design International Bid Invitation Urban Architecture 2015年01月 January 2015 绿地徐州地铁一号线上盖地块项目 GREENLAND PROJECT UPON METRO NO.1,XUZHOU 站东广场 一号线 四号线 韩山路 西安路 火车站 铜山路 一号路 徐州地铁 打造徐州地铁站点和上盖物业结合的标杆之作打造徐州地铁站点和上盖物业结合的标杆之作 典型业绩典型业绩 地2、铁与商业的三种模式 地铁物业地铁物业 正上盖正上盖 弱连弱连 接式接式 通道通道 式连接式连接 香港朗豪坊 上海久光百货 上海来福士广场上海来福士广场 正上盖、弱连接、通道式连接 朗豪坊 无锡怡东广场 朗豪坊位于香港，朗豪坊位于香港旺角砵兰街，是旺角地铁站上盖商业，建成于2004年，总体量16.7万平方米，成为九龙区著名的地标建筑。朗豪坊上盖地铁站上，结构复杂，功能综合，巧妙利用了地铁带来的海量人流，是典型的地铁上盖项目。正上盖 久光百货位于上海静安寺，由香港利福国际集团出资打造，位于南京西路1618号。地下一层不地铁2号线静安寺地铁站连接，交通十分便捷。上海久光百货 弱连接式 上海来福士广场3、 是一座由凯德置地开发幵管理的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府，是3条地铁线路的交汇点，属于通道式连接商业。上海来福士广场 通道式连接 结构对地铁上盖物业的影响 （一）地铁柱轴网、柱尺寸、基础承载力对上部结构布置有较大影响，上部结构柱网应不地铁结构柱网对应；（二）上部物业部分尽量布置荷载较小的功能，如中庨。（三）地铁不商业开发如丌同步，地铁设计应考虑中间过程工况,远期商业开发的地下室不车站连接处应设置变形缝。（四）轨道开发不物业开发如丌同步，要预留站房区域结构柱的荷载，将车站本身结构柱的尺寸截面适当加大，配筋适当加强，幵在设计中将结4、构柱钢筋伸出顶板预留衔接条件。结构剖面示意 上部中庨（一）物业不地铁如果是正上盖，考虑设计与门的设备夹层，如果是弱连接或通道式连接，设备管道转换在覆土中解决。（二）地铁风井出地面有两种方式：1.独立风井需考虑不物业的间距要求 2结合裙房需考虑其高度及出风口面积百叶对物业及环境的影响，对于物业立面设计要求增高，建议：排风井口处屋面；而进风井面可设置物业侧面（三）地铁不物业设备在地面上的重合区域，如建筑排污水，雨水管井等不市政接口的位置兲系，建议地面设置互通通道预留已备共用（四）地铁不物业最好可以共享设备，结合用地条件将车站不物业开发的化粪池合设，车站的无障碍电梯不物业裙房结合幵共用，通过电梯的停5、站设置来控制地铁停运后物业客流进入地铁站内。设备对地铁上盖物业的影响 设备夹层剖面示意 徐州1号线六项目汇总 西安路站 类型：正上盖 特点：本方案通过扶梯连通地下二层站厅和地下一层商业；地上商业有部分落在站点机房上；机房管井结合裙房设计。站东广场站 类型：正上盖 特点：本方案结合火车东站集散人流，将负一层商业设置在车站出站人流不地铁进站口部必经路径上，提升商业价值，同时设置多个竖向交通核，快速提升人流进入地面，增加地面人气，盘活地面商业。一号路站 类型：正上盖 特点：本方案的指挥中心为正上盖地铁物业，通过不指挥中心相呼应的下沉广场不地铁1、4号线的地下站厅及地铁商业相联系，做到开发的一体化。韩6、山路站 类型：正上盖+连通道式 特点：本方案通过下沉广场连接地铁站厅层，幵通过体验式动线贯穿基地，地下一层不地铁站无缝连接；地铁出入口采用物业上盖模式。火车站站 类型：正上盖 特点：本方案 利用1、3号线连通道和1号线站厅上层打造地下商业，地铁和商业人流无缝链接；地铁出入口不商业造型结合设计，提升城市形象。铜山路站 类型：正上盖 特点：本方案通过垂直交通和地下一、二层的人流梳理把地面集中商业不地下站点结合设计，疏导地铁人流，提高商业价值。：PART 01 铜山路站 铜山路站 韩山金融街站 火车站站 站东广场站 西安路站 一号路站 本案 军事用地 鸡山 家和源 无名山 徐工集团 黄山云龙小区 军7、事用地 军事用地 金陵山 长城黄山 花园 交通现状：基地北侧为铜山路、城东大道，西侧为三环东路，南侧为黄山路，B地块、C地块之间的道路为坝山路，东侧为徐工集团用地，距离徐州城市中心区6km左右。地块临近地铁1号线铜山路站，位于1号线中段核心位置，同时方便换乘地铁2、3、4、5号线，地理位置较好，具备明显的交通优势。基地周边：项目南侧为住宅小区，西侧为军事用地，北侧为军事用地，东侧为工厂厂房。轨道线路：轨道一号线南北向斜穿过B地块，并在基地左上角设置铜山路站点，未来将是商业人流的重要来源。景观现状：基地西南方向紧邻鸡山，北向紧邻无名山、金陵山，拥有良好的景观资源。综合考虑：基地开发条件比较成熟,8、具备城市高层住宅及社区商业的开发条件。考虑铜山路、徐海公路及三环东路沿线景观，以及地铁站资源充分利用，沿徐海公路以住宅产品为主。基地现状 THE BASE OF THE STATUS 1号线 铜山路 3号线 2号线 5号线 4号线 地块名称地块名称 轨道一号线铜轨道一号线铜山路站周边地山路站周边地块块 位位 置置 铜山路以南铜山路以南，三环东路以东三环东路以东。用地范围用地范围 四四 至至 南至黄山路南至黄山路，西至山环东路西至山环东路，北至铜山路城东大道北至铜山路城东大道。(实实际出让范围以国土局最终界定为准际出让范围以国土局最终界定为准)用用地地面面积积 总总 用用 地地 面面 积积 6 9、6.7272公顷公顷（100100.8 8亩亩）。其其 中中 城市道路城市道路面积面积 绿化带及绿化带及街头绿地街头绿地面积面积 1 1.5555公顷公顷（2323.2525亩亩）。参与指标参与指标平衡用地平衡用地面积面积 5 5.1717公顷公顷（7777.5555亩亩），其中其中B B地块地块2 2.7676公顷公顷（4141.4 4亩亩），C C地块地块2 2.4141公顷公顷（3636.1515亩亩）。建设控制建设控制 用地性质用地性质 A A地块：公园绿地；地块：公园绿地；B B地块：居住用地；地块：居住用地；C C地块：居地块：居住用地住用地。容积率容积率 B B、C C地块：地块10、：2 2.0 0-3 3.0 0。建筑密度建筑密度 B B、C C地块地块2020。绿地率绿地率 B B、C C地块地块3030。建筑高度建筑高度 需征求大郭庄机场意见需征求大郭庄机场意见。建筑退让建筑退让 退道路红线退道路红线 按规范退道路红线按规范退道路红线。退用地边界退用地边界 按规范退建设用地边界按规范退建设用地边界。退蓝线绿线退蓝线绿线 建筑按规范退让绿线建筑按规范退让绿线。日照间距日照间距 按规范按规范、规定执行规定执行。交通组织交通组织 出入口位置出入口位置 沿三环东路沿三环东路、城东大道不得设置机动车出入口城东大道不得设置机动车出入口。停停车车 机动车机动车 按规范按规范、规定11、执行规定执行。非机动车非机动车 按规范按规范、规定执行规定执行。其它其它 处理好地块与周边道路的衔接处理好地块与周边道路的衔接，规划设计方案应委规划设计方案应委托具备资格的咨询单位编制交通影响评价报告托具备资格的咨询单位编制交通影响评价报告。市政配套市政配套 道路道路 按规范配置按规范配置。工程管线工程管线 按规范配置按规范配置。市政公用设施市政公用设施 按规范配置按规范配置。公共配套设施公共配套设施 按控规配置按控规配置。公共绿地公共绿地 按规范配置按规范配置。景观要求景观要求 建筑造型建筑造型、风格风格、体量体量、色彩等应与周边整体风貌色彩等应与周边整体风貌相协调相协调。重点处理好三环东路12、与铜山路沿线景观设重点处理好三环东路与铜山路沿线景观设计计。综合意见综合意见 1 1、规划设计方案要符合规划设计方案要符合城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范GBGB5018050180-9393（20022002年版年版）、江苏省城市规划管理技术规定江苏省城市规划管理技术规定（20112011年版年版）等现行的有关法律等现行的有关法律、法规法规、规范规范和技术规定要求和技术规定要求。2 2、住房套型结构比例按有关规定执行住房套型结构比例按有关规定执行。居住地块的管理围墙须后退道路红线居住地块的管理围墙须后退道路红线、绿线不少于绿线不少于3 3米米。3 3、建筑建筑、市政管线后退轨道站13、点及线路的安全距离应征求轨道公司意见市政管线后退轨道站点及线路的安全距离应征求轨道公司意见。4 4、规划与建筑设计应注重太阳能利用规划与建筑设计应注重太阳能利用，符合节能的有关规定符合节能的有关规定，达到绿色建筑要达到绿色建筑要求求。太阳能热水器太阳能热水器、空调机位考虑安排在建筑外立面空调机位考虑安排在建筑外立面，两者均须统一位置两者均须统一位置、形式形式，不得裸露不得裸露。5 5、建筑外立面色彩应符合建筑外立面色彩应符合徐州城市色彩规划徐州城市色彩规划要求要求，低层建筑外立面用材为低层建筑外立面用材为石材；多层及以上建筑外立面底层石材石材；多层及以上建筑外立面底层石材，上部须采用面砖上部须14、采用面砖、石材或真石漆石材或真石漆。6 6、规划方案应考虑建筑亮化规划方案应考虑建筑亮化，附建筑夜景效果图和亮化方案附建筑夜景效果图和亮化方案。7 7、地块周边的城市道路地块周边的城市道路、绿化带和市政管线等由国土部门负责协调建设绿化带和市政管线等由国土部门负责协调建设。8 8、地块拍卖前地块拍卖前，要按规定做好环境影响评价报告要按规定做好环境影响评价报告、地质灾害评估报告地质灾害评估报告，并报相并报相关行政主管部门批准关行政主管部门批准。9 9、地块受让方应按规定做好本地块的交通影响评价报告地块受让方应按规定做好本地块的交通影响评价报告，并报相关行政主管部并报相关行政主管部门批准门批准。1015、10、本规划设计条件仅作为该地块拍卖的依据之一本规划设计条件仅作为该地块拍卖的依据之一，有效期为十八个月有效期为十八个月，逾期自逾期自行失效行失效，国土部门应重新申请规划设计条件国土部门应重新申请规划设计条件。最终出让范围以国土部门界定为准最终出让范围以国土部门界定为准。C C地块地块 B B地块地块 A A地块地块 防护绿地防护绿地 防护绿地防护绿地 规划条件 PLANNING CONDITIONS 地块B 1、北侧宽125米，中间宽110米，南侧宽33米，西侧长240米，东侧长277米，呈倒三角形状，在地块西北侧预留约2000平方米的地铁警务用地(蓝色范围)；2、南西北侧均有防护绿地，北侧16、贴临城东大道，北侧有地铁3号出入口，为人流方向，西侧贴临三环东路，有高架桥及地铁线路，东侧为坝山路，是地块连接城市主干路的交通道路；地块C 1、北侧宽94米，中间宽130米，南侧宽84米，西侧长230米，呈长方形形状；2、北侧有防护绿地，并贴临城东大道，邻近地铁3号出入口，为人流方向，南侧为南坝山小区，西侧为坝山路，是地块连接城市主干路的交通道路，东侧为徐工集团重型机械公司低、多层厂房；建筑退界：1、多层退坝山路道路红线3米，高层退坝山路道路红线8米，多层及高层退绿线5米；2、建筑退地铁隧道主线10米，退地铁站点15米，退风亭及冷却塔20米；3、多层退警务用地南侧及东侧3米，高层退警务用地南侧17、4.5米，东侧12.5米。铜山路站地铁出入口 C C地块地块 居住用地居住用地 2.41ha(36.152.41ha(36.15亩亩)B B地块地块 居住用地居住用地 2.76ha(41.42.76ha(41.4亩亩)130M A A地块地块 公园绿地公园绿地 0.18ha(2.70.18ha(2.7亩亩)防护绿地防护绿地 1.2ha(181.2ha(18亩亩)防护绿地防护绿地 0.17ha(2.550.17ha(2.55亩亩)规划条件分析 PLANNING CONDITIONS ANALYSIS 建筑退让线 用地红线 道路红线 退线要求 拆迁范围线 规划条件分析 PLANNING CONDI18、TIONS ANALYSIS 设计调整 1、根据市委领导和规划部门的两次会议意见，明确了地块西北角建筑的功能及形式，具体如下：、根据市委领导和规划部门的两次会议意见，明确了地块西北角建筑的功能及形式，具体如下：a、地块周边缺少服务于周边住宅的商业和服务性建筑，应在地块西北角合理布局和设计、地块周边缺少服务于周边住宅的商业和服务性建筑，应在地块西北角合理布局和设计 b、沿地块北侧的城东大道、沿地块北侧的城东大道(徐海路徐海路)以及地块西侧的三环东路是城市的主干路，建筑的立面风格应为公建以及地块西侧的三环东路是城市的主干路，建筑的立面风格应为公建 化化 c、本次地铁上盖物业的规划设计主旨就是地铁站19、点和上部建筑的结合设计，应体现出来、本次地铁上盖物业的规划设计主旨就是地铁站点和上部建筑的结合设计，应体现出来 2、在原规划设计方案的基础上，我们对地铁站点建设用地经行了更深一步的梳理；在地铁拆迁范围内，首先确保城市防护绿带，、在原规划设计方案的基础上，我们对地铁站点建设用地经行了更深一步的梳理；在地铁拆迁范围内，首先确保城市防护绿带，再把原再把原A地块融合进整个的地铁上盖设计中；并压缩了地块融合进整个的地铁上盖设计中；并压缩了B地块的用地面积，使得上盖物业比较的独立、完整。地块的用地面积，使得上盖物业比较的独立、完整。3、通过上一点的调整，地块的总用地面积由原来的约、通过上一点的调整，地块的20、总用地面积由原来的约5.17公顷增加到约公顷增加到约5.35公顷，相关的经济技术指标均略有调整；原公顷，相关的经济技术指标均略有调整；原A地块的街地块的街角公园结合地铁站点和上盖物业，设计成下沉广场的形式，形成了立体的城市休闲空间，提升城市绿地的公共使用功能，疏导地角公园结合地铁站点和上盖物业，设计成下沉广场的形式，形成了立体的城市休闲空间，提升城市绿地的公共使用功能，疏导地铁人流，服务大众。铁人流，服务大众。原规划设计 地铁上盖 地铁出口 地铁出口 拆迁面积：11364平方米 拆迁面积 说明：1.道路红线：根据上位规划严格控制。2.用地红线：根据城市规划要求，基地北部退用地红线退道路红线2021、米，西侧退24米。东侧和南侧结合住宅区项目设计要求确定。3.建筑退让线：根据上位规划，在满足建筑设计要求的同时，考虑城市街道景观，西侧，北侧后退用地红线5米，东侧，南侧后退用地红线7.5米。总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 总平面图 注：1、通过对基地整体和地铁站点的分析，警务用地和街角公园将本设计地块不地铁阻隔，建议对警务用地和街角公园进行微调，并加强地铁和基地的联系。2、建议把城市防护绿地结合北侧沿街商业，改造成市民 广场，提升城市绿地的公共使用功能，服务大众。3、综合以上两点建议，将地铁出入口、警务用房结合社区小型集中商业综合设置，疏导地铁人流，提22、高北侧沿街商业的价值，也保证了北侧城市界面的完整性。轨道一号线铜山路站A、B、C地块指标技术经济指标 项目 数值 单位 备注 用地面积 53491 总建筑面积 178357 其中 地上总建筑面积 136726 其中 A地块邻里中心 14880 其中 商业 12401 警务用房 2479 B、C地块高层住宅 110316 B、C地块配套公建 11530 其中 商业 9941 居委会 258 物业用房 710 配电间 621 地下总建筑面积 41631 其中 A地块地下建筑面积 12463 其中 地下机劢车库 7607 含人防面积2000 地下商业 3113 下沉广场 1743 B、C地块地下建筑23、面积 29168 其中 地下机劢车库 23563 其中 人防机劢车库 6425 非人防机劢车库 17138 住宅地下室兼非机劢车库 5275 配电间 150 消防控制室 180 容积率 2.56 规划要求B、C地块容积率：2.0-3.0 建筑密度 22%B、C地块建筑密度：20%绿地率 30%B、C地块绿地率：30%总户数 973 户 总人数 3113 人 3.2人/户 非机劢停车位 3984 车位 B、C地块：3车位/户，4车位/100（商业配套）机劢车停车位 1144 车位 其中 地面停车位 195 车位 占总停车位的20%地下停车位 949 车位 B、C地块：平层停车538辆，机械停车224、30辆 其中 住宅S建90 45 车位 B、C地块：0.5车位/户 90住宅S建144 883 车位 B、C地块：1车位/户 商业配套 30 车位 B、C地块：0.3车位/100 邻里中心配套 186 车位 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 技术经济指标 轨道一号线铜山路站A地块技术经济指标 项目 数值 单位 备注 用地面积 5261 总建筑面积 27343 其中 地上总建筑面积 14880 其中 商业 12401 警务用房 2479 地下总建筑面积 12463 其中 地下车库面积 7607 含人防面积2000 地下商业面积 3113 下沉广场面积 1725、43 容积率 2.82 建筑密度 25%绿地率 36%非机劢停车位 668 车位 机劢车停车位 186 车位 其中 地面停车位 4 车位 地下机劢车停车位 182 车位 轨道一号线铜山路站B地块技术经济指标 项目 数值 单位 备注 用地面积 24130 总建筑面积 81675 其中 地上总建筑面积 66139 其中 高层住宅 60937 配套公建 5202 其中 商业 4381 居委会 137 物业用房 347 配电间 337 地下总建筑面积 15536 其中 地下机劢车库 12516 其中 人防机劢车库 3332 非人防机劢车库 9184 均为平层停车 住宅地下室兼非机劢车库 2850 配电26、间 80 消防控制室 90 容积率 2.74 规划要求B、C地块容积率：2.0-3.0 建筑密度 20%绿地率 30%总户数 527 户 总人数 1686 人 3.2人/户 非机劢停车位 1756 车位 3车位/户，4车位/100（商业配套）机劢车停车位 522 车位 其中 地面停车位 104 车位 占总停车位的20%地下停车位 418 车位 平层停车293辆，机械停车125辆 其中 住宅S建90 18 车位 0.5车位/户 90住宅S建144 491 车位 1车位/户 商业配套 13 车位 0.3车位/100 轨道一号线铜山路站C地块技术经济指标 项目 数值 单位 备注 用地面积 2410027、 总建筑面积 69339 其中 地上总建筑面积 55707 其中 高层住宅 49379 配套公建 6328 其中 商业 5560 居委会 121 物业用房 363 配电间 284 地下总建筑面积 13632 其中 地下机劢车库 11047 其中 人防机劢车库 3093 非人防机劢车库 7954 均为平层停车 住宅地下室兼非机劢车库 2425 配电间 70 消防控制室 90 容积率 2.31 规划要求B、C地块容积率：2.0-3.0 建筑密度 20%绿地率 30%总户数 446 户 总人数 1427 人 3.2人/户 非机劢停车位 1560 车位 3车位/户，4车位/100（商业配套）机劢车停车28、位 436 车位 其中 地面停车位 87 车位 占总停车位的20%地下停车位 349 车位 平层停车244辆，机械停车105辆 其中 住宅S建90 27 车位 0.5车位/户 90住宅S建144 392 车位 1车位/户 商业配套 17 车位 0.3车位/100 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 鸟瞰效果图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 沿徐海路效果图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 单体效果图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 29、单体效果图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 单体效果图 设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 设计策略 项目定位为：社区商业级别 社区（居住区）商业服务设施是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的商业服务设施，每个社区（居住区）商业服务设施服务人口3-5万人，服务半径500-800米。TOD模式 一种在轨道站点周围居住用地开发和强化的实践，轨道站点周围经过规划设计的紧凑、混合使用的社区，使得居民转而更多地乘坐大运量轨道交通。“TOD”的“3D”原则，即密度（Densit30、y）、多样性（Diversity）、合理的设计（Design）。地下商业业态（品牌快餐、24小时生活超市、银行ATM等商业体）下层商业业态（超市、餐饮、销售）上层商业业态（茶座、教育娱乐、运劢连锁）结论：业态定位主要为餐饮，大型购物商场，3C数码，健身娱乐。设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 局部总平面放大图局部总平面放大图 设计策略 地下二层平面地下二层平面 地下一层平面地下一层平面 一层平面一层平面 地下车库 商业 地铁设备用房 地铁进出站厅 垂直交通 警务用房 项目 铜山路地铁上盖项目 地铁上盖物业类型 正上盖式 特点 本方案结合地铁人流，在地下及一层设置商业31、；通过合理的垂直交通设计，在有效疏导人流的同时，提升商业价值。保证城市道路界面的完整性和连续性，加强地铁和地块的联系性，可同时开发，是高效并集约化的利用土地的有效手段。餐饮 商业用房 设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 设计策略 二层平面 剖面 三层平面 四层平面 五层平面 六层平面 警务用房 垂直交通 水平交通 建筑采光、通风 利用下沉广场和建筑顶部开设的采光井将自然光线引入室内及地下空间，具有一下几个有利的作用：1.自然光的引入减少了白天建筑内部照明的能耗。2.开敞的采光天井缓解了地下沉闷压抑的空间感受，使得空间层次更为丰富多元化。3.采光井的设置便于建筑内部的32、空气流通。采光示意 通风示意 设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 设计策略 为了减少风亭对建筑立面以及基地整体景观效果的影响，对轨道车站四个风口（活塞风、排风、新风）的外在形式进行优化处理，在保证风亭功能的同时将风亭融入下沉广场，隐蔽处理。风亭巨大的体量丌仅影响了建筑的立面和景观，同时给周边过往的行人带来压抑的空间感受。设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 风亭设计参考 设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 设计策略 地铁人流 一层平面一层平面 地下二层平面地下二层平面 上至-1层 下至地铁站厅 上至-1层 上至-33、1层 地下一层平面地下一层平面 下至-2层 上至地面广场 下至-2层 上至1层 下至-2层 上至地面广场 商业流线 地铁人流集散点 商业流线 地铁出口 地铁线路 地库入口 设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 设计策略 下沉广场 设计策略分析 DESIGN STRATEGY ANALYSIS 地铁出入口设计上盖物业，加强不地铁的联系。沿街商业上部建筑公建化，保证完整的城市界面。市民广场-交通，购物，休闲健身，服务大众 北侧沿街商业界面的完整性、连续性。设计策略 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 容量分析 城市高架 18F高层住宅34、 住宅底商 24F高层住宅 城市绿地 地铁出入口 地铁出入口 18F高层住宅 24F高层住宅 住宅底商 邻里中心 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 交通流线分析 机劢车入口 机劢车流线 人行流线 地下车库入口 商业流线 城市慢跑流线 邻里中心机劢车入口 邻里中心机劢车流线 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 消防登高场地 消防车道 消防车入口 消防分析 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 景观节点 中心景观 景观轴线 城市绿地 景观分析 城市景观 总体规划设计 OVERALL P35、LANNING AND ANALYSIS 地库分布图 人防区域（机械车库）机械车库 平层车库 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 日照分析 小于1小时 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 7小时 8小时 图例 住宅日照分析标准:位置：徐州市，北纬3417东经11712 日照标准日：上午8时至下午4时（大寒日）上午9时至下午3时（冬至日）时间统计方式：丌多于两时段，每段30分钟 分析采样间隔：1分钟 光线不墙最小夹角：15度 分析软件：鸿业日照分析软件 日照分析结果:经鸿业日照软件分析，除图示标注位置三层或以下丌满足大寒日日照2小时外，其他高层住36、宅均满足大寒日2小时的日照要求。1层日照丌满足 1层日照丌满足 13层日照丌满足 丌满足日照要求的住宅均作为物业用房和居委会 PART 02 韩山金融街站 铜山路站 韩山金融街站 火车站站 站东广场站 西安路站 一号路站 基地周边现状 湖 北 路 三 环 西 路 1.人民广场 2.理想国际广场 3.中级人民法院 4.汽车客运西站 基地 基地周边条件：1.基地位置优越，交通便利，拥有良好的自然山水景观；2.基地周边基本已建成完善的居住区，具有充足的客源基础与需求；3.基地周边有法院、客运站、市体育馆、休闲度假景区，办公资源充足，区位价值极高；4.基地周边大型商业品牌稀缺，购物娱乐供给量低，急需商37、业综合体进入。5.基地毗邻客运西站，将带来大量人流。1 2 3 4 5 6 7 8 人民广场 汽车客运西站 徐州市体育馆 云龙湖沙屿公园 5.韩山 6.开元名都酒店 7.云龙湖沙屿公园 8.徐州市体育馆 9.滨湖西村 10.湖滨花园 11.雁山小区 12.金阳家园 周边配套 9 10 11 12 规划用地红线 地铁沿线 地铁站 基地北至淮海西路，东至韩山路，南至湖北路，西至规划路紧靠韩山；基地内两条规划路贯穿东西；规划地铁一号线沿淮海西路，紧靠用地北侧，地铁站位于用地西北角。地块名称 韩山商业街站地块 位置 淮海西路以南、韩山路以西 用 地 范 围 四 至 东至韩山路，南至湖北路，西至规划路，38、北至淮海西路（实际出让范围以国土部门界定为准）。用 地 面 积 总用地面积 约21.98公顷（329.7亩）。其 中 城市道路 面积 绿化带及 街头绿地面积 参与指标平衡用地面积 约21.98公顷（329.7亩）。其中A地块6.03公顷（90.45亩）；B地块7.68公顷（115.2亩）；C地块6.73公顷（100.95亩）；D地块1.54公顷（23.1亩）。建 设 控 制 用地性质 A地块：商业办公；B、C、D地块：居住用地。容积率 A地块：4.0-5.0；B、C地块：2.0-2.5；D地块：2.5-3.0 建筑密度 A地块40%；B、C、D地块20%绿地率 A地块20%；B、C、D地块3039、%。建筑层数 住宅：小高层、高层，建筑高度小于100米。规划控制指标 总图 MASTERPLAN 方案总平面图 韩山路商业街站地块主要技术经济指标 数值 单位 备注 用地面积 219800 329.7亩 总建筑面积 728234 其中 地上建筑面积 580607 其中 商业建筑面积 49233 办公建筑面积 47750 28F*1,层高4.2 公寓（LOFT）建筑面积 35460 18F*2,层高5.4，29700折算计容35460 公寓(SOHO)建筑面积 57000 25F*4,层高3.05 住宅建筑面积 381964 幼儿园建筑面积 3000 物业用房 2940 居委会 740 配电室 40、2520 地下建筑面积 147627 含人防面积39986 其中 地下商业面积 4500 机动车库面积 117238 其中 人防机动车库 35353 计入人防面积 非人防机动车库 81885 非机动车库面积 23949 A地块3493计入人防面积。消控室 360 A地块90计入人防面积 配电室 1580 A地块1050计入人防面积 容积率 2.64 建筑密度 29%绿地率 27%机动车位 4613 辆 其中 商业部分 193 辆 办公部分 812 辆 住宅部分 3132 辆 公寓部分 472 辆 幼儿园部分 4 辆 其中 地面停车 923 辆 地下停车 3690 辆 非机动车位 17114 辆41、 其中地上非机动车位1900辆。其中 商业部分 2163 辆 办公部分 1671 辆 住宅部分 10488 辆 公寓部分 2774 辆 幼儿园部分 18 辆 总图 MASTERPLAN A地块指标 韩山路A地块主要技术经济指标 数值 单位 备注 用地面积 60300 90.45亩 总建筑面积 218668 其中 地上建筑面积 174182 其中 商业建筑面积 32622 2F,层高5.0 办公建筑面积 47750 28F*1,层高4.2 公寓（LOFT）建筑面积 35460 18F*2,层高5.4，29700折算计容35460 公寓(SOHO)建筑面积 57000 25F*4,层高3.05 物42、业用房 880 配电室 470 地下建筑面积 44486 含人防面积39986 其中 机动车库面积 35353 计入人防面积，机械停车泊位数989辆（占总停车位70%）。机械车库人防区按30/车位计，平层车库人防区按40/车位。非机动车库面积 3493 计入人防面积 地下商业面积 4500 消控室 90 计入人防面积 配电室 1050 计入人防面积 容积率 2.89 建筑密度 40%40%绿地率 20%20%机动车位 1414 辆 其中 商业部分 131 辆 0.4/100*0.85 公寓部分 472 辆 0.6/100*0.85 办公部分 812 辆 2.0/100*0.85 其中 地面停车43、位 283 辆 20%地面 地下停车位 1131 辆 80%地下，其中总车位10%平层车库，70%机械车库 非机动车位 5750 辆 其中地上非机动车位1900辆。其中 商业部分 1305 辆 4/100 公寓部分 2774 辆 3/100 办公部分 1671 辆 3.5/100 总图 MASTERPLAN BCD地块指标 韩山路B地块主要技术经济指标 数值 单位 备注 用地面积 76800 115.2亩 总建筑面积 265220 其中 地上建筑面积 210788 其中 商业建筑面积 2636 2F,一层层高4.5，二层层高4.2 住宅建筑面积 202632 物业用房 1070 居委会 39044、 配电室 1060 幼儿园建筑面积 3000 地下建筑面积 54432 其中 机动车库面积 43506 不设人防，机械停车泊位数407辆（占地下停车位30%）。机械车库按25/车位，平层停车库按35/车位。非机动车库面积 10556 地下夹层设计 消控室 90 配电室 280 容积率 2.7 2.02.5,B、C地块均衡2.5 建筑密度 19%20%绿地率 30%20%机动车位 1699 辆 其中 商业部分 15 辆 0.3/100 住宅部分 1680 辆 S建90，0.5个/户；90S建144，1.0个/户；144S建200，1.2个/户 幼儿园部分 4 辆 1/100生 其中 地面停车位 45、340 辆 20%地面停车 地下停车位 1360 辆 80%地下停车，其中地下部分70%平层停车，30%机械停车 非机动车位 5864 辆 其中 商业部分 206 辆 4/100 住宅部分 5640 辆 S建140，3个/户；140S建200，2个/户 幼儿园部分 18 辆 5/100生 韩山路C地块主要技术经济指标 数值 单位 备注 用地面积 67300 100.95亩 总建筑面积 188295 其中 地上建筑面积 149442 其中 商业建筑面积 12560 2F,一层层高4.5，二层层高4.2 住宅建筑面积 135132 物业用房 760 居委会 240 配电室 750 地下建筑面积 346、8853 其中 机动车库建筑面积 31614 不设人防，机械停车泊位数296辆（占地下停车位30%）。机械车库按25/车位，平层停车库按35/车位。非机动车库面积 6949 地下夹层设计 消控室 90 配电室 200 容积率 2.2 2.02.5,B、C地块均衡2.5 建筑密度 20%20%绿地率 30%20%机动车位 1235 辆 其中 商业部分 43 辆 0.3/100 住宅部分 1192 辆 S建90，0.5个/户；90S建144，1.0个/户；144S建200，1.2个/户 其中 地面停车位 247 辆 20%地面停车 地下停车位 988 辆 80%地下停车，其中地下部分70%平层停车47、，30%机械停车 非机动车位 3860 辆 其中 商业部分 572 辆 4/100 住宅部分 3288 辆 S建140，3个/户；140S建200，2个/户 总图 MASTERPLAN BCD地块指标 韩山路D地块主要技术经济指标 数值 单位 备注 用地面积 15400 23.1亩 总建筑面积 56051 其中 地上建筑面积 46195 其中 商业建筑面积 1415 2F,一层层高4.5，二层层高4.2 住宅建筑面积 44200 物业用房 230 居委会 110 配电室 240 地下建筑面积 9856 其中 机动车库建筑面积 6765 不设人防，机械停车泊位数63辆（占地下停车位30%）。机械48、车库按25/车位，平层停车库按35/车位。非机动车库面积 2952 地下夹层设计 消控室 90 配电室 50 容积率 3.0 2.53.0 建筑密度 20%20%绿地率 30%20%机动车位 264 辆 其中 商业部分 4 辆 0.3/100 住宅部分 260 辆 S建90，0.5个/户；90S建144，1.0个/户；144S建200，1.2个/户 其中 地面停车位 53 辆 20%地面停车 地下停车位 211 辆 80%地下停车，其中地下部分70%平层停车，30%机械停车 非机动车位 1640 辆 其中 商业部分 80 辆 4/100 住宅部分 1560 辆 S建140，3个/户；140S建49、200，2个/户 总体鸟瞰效果图 效果图 DESIGN SKRTCH 打造城市地标，突出超高层形象 效果图 DESIGN SKRTCH 超高层效果图 围合中央城市广场，打造规划中轴线 效果图 DESIGN SKRTCH 中央广场效果图 地铁上盖，下沉广场导入人流 效果图 DESIGN SKRTCH 下沉广场效果图 打造体验感商业主动线，提升区域价值 效果图 DESIGN SKRTCH 内街效果图 分析图 ANALYSE 设计策略 复合性开发-合适的业态比例有利于项目的有效开发和运行 案例分析-上海莘庄莘庄地铁上盖综合体 项目基地距离上海城市中心区约15公里，属城郊地段。用地面积近12万平方米.50、总建筑面积逾50万平方米，包括高级住宅17.5万，商业、办公楼及五星级酒店约22万。韩山路地铁站项目，用地面积逾20万平方米：总建筑面积近70万平方米，包括住宅近38万，商业、办公及公寓近20万，其中大型商业设施及配套商业近5万，办公近4.8万，公寓近9.3万（有公寓型办公和公寓型住宅）.。案例分析-苏州吾悦广场 项目基地位于吴江区滨湖新城中心地段，距离苏州城市中心区16.7公里。用地面积近15万平方米。总建筑面积65万平方米，包含高端住宅近44万，商业及办公11万。案例分析-徐州西区温州商贸城 位于徐州西部商圈人民广场西侧，用地面积62,445平方米，总建筑面积约15万平方米由10栋小高层、51、高层住宅，2栋公寓式办公楼和一个30000平方米的商业广场组成。案例分析-徐州金茂大厦 位于淮海西路南，中枢北巷东，用地面积：3543平方米.总建筑面积：2.8万平方米。包括近20853平方米办公和6000平方米商业。位于淮海路CBD，人民广场正核心，用地面积：8700平方米。总建筑面积：3.5万平方米 13层精品商业，412层办公楼。案例分析-西都国际中心 淮海西路 淮海西路 因地制宜-适合徐州该地段的商业能级 分析图 ANALYSE 设计策略 尊重自然-合适的建筑尺度 重新确定建筑体量，以削弱对韩山的压迫感和对周边地块的视线遮挡。商办地块建筑体量压缩，一栋办公建筑高度近120米，两栋公寓型52、办公近100米，四栋公寓型住宅近80米。住宅地块控制建筑高度以22米、53.7米、77.1米为主。韩山 景观渗透 分析图 ANALYSE 流线分析图 地库分布图 项目 韩山路地铁上盖项目 地铁上盖物业类型 正上盖式+连通道式 特点 本方案通过下沉广场连接地铁站厅层，并通过体验式动线贯穿基地，地下一层与地铁站无缝连接；地铁出入口采用物业上盖模式。（需调整地铁图纸，需于轨道设计公司进一步研究）（需调整地铁图纸，需于轨道设计公司进一步研究）地铁站点 地铁上盖物业 地铁出入口上盖 下沉广场 分析图 ANALYSE 地铁上盖分析 地铁上盖意向 下沉广场案例 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析 地下53、商业流线 地面商业流线 办公公寓流线 3号出入口上地面广场 商业动线分析 2号出入口物业上盖 下沉广场连接地铁站厅层 分析图 ANALYSE 节点设计 超高层沿城市主要道路，正对主要人流方向塑造城市地标 双塔围合中央城市广场，打造基地中轴线 下沉广场与地铁无缝对接，引入人流 打造体验感主动线，提升整体价值 平面 PLAN B1层平面图 商业 地库 下沉广场 地铁 一层平面图 商业 办公公寓 二层平面图 平面 PLAN 商业 办公/公寓 一层连廊 三层平面图 办公/公寓 三层门厅 剖面示意图 剖面 SECTIOM 1 1 办公 公寓 商业 下沉广场/地下商业 地铁 地库 2 2 2-2剖面 1-54、1剖面 剖面示意图 24F高层 18F高层 6F花园洋房 地库 剖面 SECTIOM PART 03 火车站站 铜山路站 韩山金融街站 火车站站 站东广场站 西安路站 一号路站 项目概况 BRIEF INTRODUCTION 区位分析 徐州火车站 一号线 三号线 SITE 淮海东路 城市主干道 城市次干道 SITE 城市水系 黄河故道 项目地块位于徐州火车站西侧，地处繁华市中心。觃划中轨道交通一号线和三号线在此处交汇并设有车站，人群基数较大，商业价值高，未来城市发展方向明确，属于高速发展区。基地东侧为城市主干道，南北侧为城市次干道，交通便捷,。项目概况 BRIEF INTRODUCTION 周55、边环境 1、周边已建成完善的居住区，具有充足的客源基础不需求，未来商业发展潜力大。2、周边有餐饮、酒店等，基础设施完善。3、基地东南侧为徐州火车站，人流量大。4、周边公寓型产品较少，有一定市场需求。利民路口规角 徐州火车站 复兴路西北规角 复兴路东北规角 大马路口规角 复兴路街对面 复兴路东南规角 基地 香榭丽小区已建 苏宁电器 和信广场 在建 白云大厦 徐州饭店 项目概况 BRIEF INTRODUCTION 基地分析 觃划难点：1、轨交一号线不轨交三号线经过本案地块，并在地块东南角设换乘大厅，图中紫色范围区域为觃划地铁站台轮廓线，绿线为轨交一号线建设控制线。轨道及站厅占用地面积一半以上，图56、中红色区域为非上盖区域。故本地块需做完全上盖物业满足建筑密度要求。2、图示黄色区域范围是保护建筑同和裕银行，影响地铁施工，建议此建筑迁秱。3、地铁站台左侧风亭位于地块正中央，建议调整位置。4、基地西北侧香榭丽花园为已建住宅，距地块较近，需考虑对其的日照影响。5、复兴北路丌设置机动车行出入口。非上盖区域 保护建筑 楼梯 风亭 地铁轮廓线 地铁控制线 非上盖区域 觃划用地范围线 地铁轮廓线 轨道建设范围线 保护建筑-同和裕 银行 徐州火车站 已建住宅 项目概况 BRIEF INTRODUCTION 觃划条件 用地红线 多层建筑控制线 高层建筑控制线 轨道建设控制线 地铁轮廓线 风亭调整位置 8M 57、3M 多层建筑控制线 8M 高层建筑控制线 12M 地块名称 宏达宾馆地块商办用地 位 置 复兴北路以西，利民路以南，大马路以北。用地范围 四 至 觃划范围详见附图，实际出让范围以国土局最终界定为准。用地面积 27413 其中 城市道路面积 绿化带及街头绿地面积 参不指标平衡用地面积 建设控制 用地性质 商业、办公、混合用地 容积率 4.0-5.0 建筑密度 50。绿地率 20。建筑高度 100m 建筑退让 退道路红线 按觃范退道路红线。退用地边界 按觃范退建设用地边界。退蓝线绿线 建筑按觃范退让绿线。日照间距 按觃范、觃定执行。交通组织 出入口位置 沿复兴北路路丌应设置机动车出入口。停车 机58、动车 按觃范、觃定执行。非机动车 按觃范、觃定执行。其它 处理好地块不周边道路的衔接，觃划设计方案应委托具备资格的咨询单位编制交通影响评价报告。市政配套 道路 按觃范配置。工程管线 按觃范配置。公共配套设施 按控觃配置。公共绿地 按觃范配置。景观要求 建筑造型、风格、体量、色彩等应不周边整体风貌相协调。重点处理好一号路不和平路沿线景观设计。SITE 地铁出入口位置调整 方案总平面图 总体规划设计 OVEALL PLANNING AND ANALYSIS 方案经济技术指标 项目 数量 单位 备注 用地面积 27413 总建筑面积 153622 其中 地上建筑面积 137445.00 其中 商业建59、筑面积 42112.37 3F，一层层高5.0M,二三层层高4.5M,商业占比30.6%公寓建筑面积 94254 28F，层高3.05M 物业用房面积 607.36 总建筑面积0.4%配电室面积 471.27 公寓面积0.5%地下建筑面积 16177.00 其中地下人防面积13080，非机动车库计入地下建筑面积 其中 地下商业 3097.00 非人防区 机动车车库 9959.22 全计入人防面积，全机械停车 非机动车车库 2559.86 全计入人防面积 配电室 470.92 全计入人防面积，车库面积0.5%+地上商业面积1%消控室 90 全计入人防面积 容积率 5.0 4.0-5.0 建筑密度60、 46%绿地率 20%20%机动车位 436 辆 商业：0.3辆/100 公寓：0.4辆/100 其中 地上 88 辆 地下 348 辆 全机械停车 地下停车占比80%非机动车位 5088 辆 商业：5辆/100 公寓：3辆/100 其中 地上 2244 辆 地下 2844 辆 效果展示 Vision 鸟瞰图 效果展示 Vision 沿街透规图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 容量分析 换乘大厅 地铁及地下商业入口 风亭 3#线 1#线 地铁及地下商业出入口 公寓：9.43万 商业：3.61万 地铁及地下商业入口 风亭 酒店：6000 总体规划设计 O61、VEALL PLANNING AND ANALYSIS 地铁上盖分析 3F 1号线站台层 2F 1号线站厅层 1F 地下一层商业 2F 1、3号线换乘大厅 2F 3号线 站厅层 商业 公寓 地铁上盖物业类型 正上盖式 特点 本案属于正上盖式物业，与地铁站台同步设计施工，高效的利用人地铁人流，在较大限度的挖掘地下一层商业价值的同时，有效提升整个地块的商业价值，高效并集约化的利用土地资源。充分利用地铁站厅与建筑主体之间的过度空间，打造充满活力的地上、地下商业空间。3F 3号线站台层 总体规划设计 OVEALL PLANNING AND ANALYSIS 地铁商业流线 地铁人流通过扶梯从站台层到达站62、厅层，换乘乘客可通过换乘大厅直接换乘；出站乘客可通过连通口直接进入本案非机动车库和地下商业；可地下商业街的端头和中庭区域有扶梯通向地面商业广场。从3#站厅通往地面 从3#站厅通往本案地下一层 从地下一层通往东北角商业广场 从3#站厅通往1#站厅 非机动车库 从地下一层商业通往地面 从地下一层商业通往站厅层 从地下一层商业通往地面 机动车库 通过地下一层商业实现站外换乘 从地下一层商业通往换乘大厅 总体规划设计 OVEALL PLANNING AND ANALYSIS 人形流线 地下商业流线 地上商业流线 公寓流线 地铁站外换乘流线 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANA63、LYSIS 一层平面图 地下一层平面图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 二层平面图 三层平面图 总体规划设计 OVERALL PLANNING AND ANALYSIS 示意剖面 本案为完全上盖物业类型，地块人群不地铁无缝衔接，需地铁公司配合；地下一层地铁上盖空间可开发为地下商业，打造充满活力的地上、地下商业空间。PART 04 站东广场站 铜山路站 韩山金融街站 火车站站 站东广场站 西安路站 一号路站 9 基地周边现状 基地周边条件：1.项目周边1.5公里范围内以成熟的住宅片区为主，未来定位为以居住为主的高尚生活社区；2.轨道一号线东西向横穿地块，64、幵在基地左下角设置站东广场站点，未来将是商业人流的重要来源；3.基地东北向紧邻子房山不响山，北向紧邻东山寺，拥有良好的景观资源；4.基地开发条件比较成熟,具备交通枢纽地段及周边的开发条件。1.徐州火车站 2.火车站西广场 3.嘉利国际酒庖 4.汽车客运总站 5.囿梦花园小区 6.觃划奥运城 7.山水康桥 8.响山 9.子房山 10东山寺 周边配套 1 2 3 4 6 8 10 东山寺 5 囿梦花园小区 子房山 7 基地内部：目前站东地块基地内以棚户区为主。交通现状：基地西侧为津浦东路，东侧为子房北路。南北均无明确的觃划道路。地块在地铁1号线站东广场火车站地块北侧，位于市区交通枢纽核心地段，地理65、位置较好，具备明显的交通区位优势。地块名称 站东广场站地块 位 置 津浦东路以东、囿梦花园小区以北 四 至 东至响山路，南至觃划路，西至津浦东路，北至觃划路（实际出让范围以国土部门界定为准）。用用地地面面积积 总用地面积 约12.27公顷（184.05亩）。其 中 城市道路面积 绿化带及街头绿地面积 参与指标平衡用地面积 约12.27公顷（184.05亩）。其中A地块1.62公顷（24.3亩）；B地块2.74公顷（41.1亩）；C地块0.73公顷（10.95亩）；D地块2.88公顷（43.2亩）；E地块2.17公顷（32.55亩）；F地块2.13公顷（31.95亩）。用地性质 A地块：商住用地66、；B地块：商办用地；C地块：公共绿地；D、E地块：商业办公用地；F地块：广场用地。容积率 A、B地块：4.0-5.0；D、E地块：4.0-5.0。建筑密度 A、B地块：50%；D、E地块：50%。绿地率 AE地块20%。建筑层数 住宅：小高层、高层，建筑高度小于100米。退道路红线 按觃范后退道路红线。退用地边界 按觃范后退用地边界。退蓝线绿线 按觃范、觃定执行。日照间距 按江苏省城市觃划管理技术觃定(2011年版)执行。出入口位置 沿淮海东路丌宜设置机动车出入口。停停车车 机动车 按觃范、觃定配置。非机动车 按觃范、觃定配置。其它 图示阴影部分为轨道站点。处理好地块不周边道路、和轨道站点的衔67、接，觃划设计方案应委托具备资格的咨询单位编制交通影响评价报告。道路 按觃范、觃定配置。管线 按觃范配置。市政公用设施 按觃范配置。公共设施 按觃范配置。公共绿地 按觃范配置。景 观 要 求 建筑造型、风格、体量、色彩等应不周边整体风貌相协调，充分考虑子房山、火车站广场等周边沿线景观。觃划控制指标 觃划用地红线 地铁沿线 地铁站 总图 MASTERPLAN 综合地块技术经济指标 总用地面积 122700 m2 包含A、B、C、D、E、F用地面积 可建设用地面积 94100 m2 仅含A、B、D、E用地面积 总建筑面积 435157 m2 其中 地上建筑面积 339524 m2 其中 住宅 23568、020 m2 商业 23597 m2 公寓 71680 m2 火车站房 5447 m2 物业用房 1705 m2 总建筑面积的0.4%居委会用房 464 m2 20m2/百户 地上变配电间 1611 m2 地上总建筑面积的0.5%地下建筑面积 95633 m2 其中 地下商业 6124 m2 地下机动车库 69284 m2 其中 人防机动车库 21698 m2 普通停车：38m2/车位 机械停车：25m2/车位 非人防机动车库 47586 m2 地下非机动车库 19381 m2 1.5m2/车位，夹层设计，计入地下建筑面积 地下变配电间 484 m2 地下建筑面积的0.5%，商业按地上建筑面积69、的1%消防控制室 360 m2 单地块90m2 道路广场面积 49959 m2 建筑基底面积 25321 m2 建筑密度 27%仅含A、B、D、E用地面积 绿化面积 18820 m2 绿化率 20%仅含A、B、D、E用地面积 容积率 总用地面积 2.77 包含A、B、C、D、E、F用地面积 可建设用地 3.61 仅含A、B、D、E用地面积 住宅户数 2314 户 其中 S建90m2 1004 户 90m2S建144m2 1310 户 居住人口数 7405 人 3.2人/户 机动车停车位 2610 辆 其中 住宅 1813 辆 其中 S建90m2 503 辆 0.5辆/户 90m2S建144m270、 1310 辆 1辆/户 商业 106 辆 配建标准详见分地块指标 公寓 431 辆 0.6辆/100平米建筑面积 火车站 260 辆 0.3辆/年平均日每百位旅客 其中 地面停车位 520 辆 地下停车位 2090 辆 其中 机械停车位 1085 辆 普通停车位 1005 辆 非机动车停车位 12890 辆 其中 住宅 6942 辆 3辆/户 商业 1197 辆 4辆/100平米建筑面积 公寓 2151 辆 3辆/100平米建筑面积 火车站 2600 辆 3辆/年平均日每百位旅客 总图 MASTERPLAN 分地块经济技术指标 A地块 B地块 A地块技术经济指标 可建设用地面积 16200 71、m2 总建筑面积 70271 m2 其中 地上建筑面积 56701 m2 其中 住宅 54390 m2 商业 1641 m2 物业用房 282 m2 总建筑面积的0.4%居委会用房 104 m2 20m2/百户 地上变配电间 284 m2 地上总建筑面积的0.5%地下建筑面积 13570 m2 其中 地下商业 0 m2 地下机动车库 10981 m2 其中 人防机动车库 0 m2 普通停车：38m2/车位 机械停车：25m2/车位 非人防机动车库 10981 m2 地下非机动车库 2429 m2 1.5m2/车位，夹层设计，计入地下建筑面积 地下变配电间 70 m2 地下建筑面积的0.5%消防72、控制室 90 m2 单地块90m2 道路广场面积 10659 m2 建筑基底面积 2301 m2 建筑密度 14%绿化面积 3240 m2 绿化率 20%容积率 3.50 住宅户数 518 户 其中 S建90m2 259 户 90m2S建144m2 259 户 居住人口数 1658 人 3.2人/户 机动车停车位 394 辆 其中 住宅 389 辆 其中 S建90m2 130 辆 0.5辆/户 90m2S建144m2 259 辆 1辆/户 商业 5 辆 0.3辆/100平米建筑面积 其中 地面停车位 78 辆 地下停车位 316 辆 其中 机械停车位 79 辆 普通停车位 237 辆 非机动车73、停车位 1620 辆 其中 住宅 1554 辆 3辆/户 商业 66 辆 4辆/100平米建筑面积 B地块技术经济指标 可建设用地面积 27400 m2 总建筑面积 119430 m2 其中 地上建筑面积 95730 m2 其中 住宅 88830 m2 商业 5768 m2 物业用房 476 m2 总建筑面积的0.4%居委会用房 176 m2 20m2/百户 地上变配电间 480 m2 地上总建筑面积的0.5%地下建筑面积 23700 m2 其中 地下商业 0 m2 地下机动车库 19192 m2 其中 人防机动车库 0 m2 普通停车：38m2/车位 机械停车：25m2/车位 非人防机动车库74、 19192 m2 地下非机动车库 4298 m2 1.5m2/车位，夹层设计，计入地下建筑面积 地下变配电间 120 m2 地下建筑面积的0.5%消防控制室 90 m2 单地块90m2 道路广场面积 17007 m2 建筑基底面积 4913 m2 建筑密度 18%绿化面积 5480 m2 绿化率 20%容积率 3.49 住宅户数 878 户 其中 S建90m2 439 户 90m2S建144m2 439 户 居住人口数 2810 人 3.2人/户 机动车停车位 677 辆 其中 住宅 659 辆 其中 S建90m2 220 辆 0.5辆/户 90m2S建144m2 439 辆 1辆/户 商业75、 18 辆 0.3辆/100m2 其中 地面停车位 135 辆 地下停车位 542 辆 其中 机械停车位 108 辆 普通停车位 434 辆 非机动车停车位 2865 辆 其中 住宅 2634 辆 3辆/户 商业 231 辆 4辆/100m2 总图 MASTERPLAN 分地块经济技术指标 D地块 E地块 D地块技术经济指标 可建设用地面积 28800 m2 总建筑面积 122661 m2 其中 地上建筑面积 100465 m2 其中 住宅 91800 m2 商业 7493 m2 物业用房 484 m2 总建筑面积的0.4%居委会用房 184 m2 20m2/百户 地上变配电间 504 m2 76、地上总建筑面积的0.5%地下建筑面积 22196 m2 其中 地下商业 0 m2 地下机动车库 17413 m2 其中 人防机动车库 0 m2 普通停车：38m2/车位 机械停车：25m2/车位 非人防机动车库 17413 m2 地下非机动车库 4581 m2 1.5m2/车位，夹层设计，计入地下建筑面积 地下变配电间 112 m2 地下建筑面积的0.5%消防控制室 90 m2 单地块90m2 道路广场面积 15783 m2 建筑基底面积 7257 m2 建筑密度 25%绿化面积 5760 m2 绿化率 20%容积率 3.49 住宅户数 918 户 其中 S建90m2 306 户 90m2S建77、144m2 612 户 居住人口数 2938 人 3.2人/户 机动车停车位 788 辆 其中 住宅 765 辆 其中 S建90m2 153 辆 0.5辆/户 90m2S建144m2 612 辆 1辆/户 商业 23 辆 0.3辆/100平米建筑面积 其中 地面停车位 157 辆 地下停车位 631 辆 其中 机械停车位 505 辆 普通停车位 126 辆 非机动车停车位 3054 辆 其中 住宅 2754 辆 3辆/户 商业 300 辆 4辆/100平米建筑面积 E地块技术经济指标 可建设用地面积 21700 m2 总建筑面积 122795 m2 其中 地上建筑面积 86628 m2 其中 78、商业 8695 m2 公寓 71680 m2 火车站房 5447 m2 物业用房 463 m2 总建筑面积的0.4%地上变配电间 343 m2 公寓地上建筑面积的0.5%地下建筑面积 36167 m2 其中 地下商业 6124 m2 地下机动车库 21698 m2 其中 人防机动车库 21698 m2 普通停车：38m2/车位 机械停车：25m2/车位 非人防机动车库 0 m2 地下非机动车库 8073 m2 1.5m2/车位，二层夹层设计，单层4037m2，计入地下建筑面积 地下变配电间 182 m2 地下建筑面积的0.5%，商业按地上建筑面积的1%消防控制室 90 m2 单地块90m2 道79、路广场面积 6510 m2 建筑基底面积 10850 m2 建筑密度 50%绿化面积 4340 m2 绿化率 20%容积率 3.99 机动车停车位 751 辆 商业 60 辆 0.4辆/100平米建筑面积 公寓 431 辆 0.6辆/100平米建筑面积 火车站 260 辆 0.3辆/年平均日每百位旅客 其中 地面停车位 150 辆 地下停车位 601 辆 其中 机械停车位 393 辆 普通停车位 208 辆 非机动车停车位 5351 辆 其中 商业 600 辆 4辆/100平米建筑面积 公寓 2151 辆 3辆/100平米建筑面积 火车站 2600 辆 3辆/年平均日每百位旅客 总图 MAST80、ERPLAN 分地块经济技术指标 各业态建筑面积配比表 总建筑面积 435157 100.0%其中 地上建筑面积 339524 78.0%地下建筑面积 95633 22.0%总地上建筑面积 339524 100.0%其中 住宅 235020 69.2%商业 23597 7.0%公寓 71680 21.1%火车站房 5447 1.6%物业用房 1705 0.5%居委会用房 464 0.1%地上变配电间 1611 0.5%总地下建筑面积 95633 100.0%其中 地下商业面积 6124 6.4%地下机动车库面积 69284 72.4%地下非机动车库面积 19381 20.3%地下变配电间 4881、4 0.5%消防控制室 360 0.4%A地块 地上建筑面积 56701 100.0%其中 住宅 54390 95.9%商业 1641 2.9%B地块 地上建筑面积 95730 100.0%其中 住宅 88830 92.8%商业 5768 6.0%D地块 地上建筑面积 100465 100.0%其中 住宅 91800 91.4%商业 7493 7.5%E地块 地上建筑面积 86628 100.0%其中 公寓 71680 82.7%商业 8695 10.0%火车站房 5447 6.3%效果图 DESIGN SKRTCH 总体鸟瞰效果图 效果图 DESIGN SKRTCH 沿街效果图 效果图 DE82、SIGN SKRTCH 沿街效果图 商业区 国王十字广场+出租车上下客区 国王十字中心商业区 西大厅 大北方酒店 西楼 分析图 ANALYSE 交通枢纽案例分析 国王十字火车站：地点：英国 概况：1、西大厅是国王十字火车站改造项目的最核心部分，大厅由极具表现力的锥形中央漏斗状屋面辐射至周边的16根树状钢柱承重，成为欧洲单体跨度最大的车站建筑；2、优雅的半囿形大厅不大北方酒庖交相呼应，从酒庖首层可以直接进行车站大厅；项目借鉴其设计乘客既可以从地面层入口进入售票大厅，经由西楼到达站台，也可以从夹层入口进入，经由新建的跨越站台的人行天桥到达各站台。地铁港未来线 New Minato Mirai 2183、 subway line 至地标大厦 酒店 商务写字楼（3 栋）停车场（1700 辆）至太平洋酒店 车站中核 皇后商业街 地铁港未来线 New Minato Mirai 21 subway line 至地标大厦 酒店 商务写字楼（3栋）至太平洋酒店 车站中核 皇后商业街 分析图 ANALYSE 交通枢纽案例分析 港未来站 皇后广场：地点：横滨 横滨线 地铁 新干线 二号线 东京 1F PLAN 新大阪 2F PLAN 横滨线 新横滨站 地铁 新干线 东京 新大阪 站前广场 主干路 1F PLAN:站前区域仅为交通集散广场，尚未进行垂直方向上的高强度开发利用 1F/2F PLAN:随着站前广场的84、扩大，结合立体城市觃划制度开始展开位于站前广场上方的综合枢纽站舍建设 站前广场 步行网络系统 检票口内的通道 车站、站前广场、商业设施的积层化 各业态以通廊的形式无缝对接 交通枢纽通过步行平台不城市融为一体 分析图 ANALYSE 交通枢纽案例分析 港未来站 皇后广场：地点：横滨 地铁站台层 SUBWAY B1 地铁站厅层 STATION 商业人流主动线 商业不地铁、地面接驳动线 地铁轨道线 从B1层通往东地块 从B1层通往地面层 从F1层通往火车站出发层 从B1层通往火车站到达层 B1-F2三层通高中庭 地面层出口 从B1层通往北地块 注：所有地铁、火车站人流均穿经商业后，通过3层通高中庭里85、的通道集散 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析 从B1层通往火车到达层 从F1层通往F2层火车出发层 从B1层通往北地块 从B1层通往北地块 从B1层通往地面层 从B1层通往东地块 地铁站台层 SUBWAY B1 地铁站厅层 STATION 商业人流主动线 商业不地铁、地面接驳动线 地铁轨道线 从B1-F2层通高的转换中庭 有集散转换商业、地铁、铁路人流的作用 F1层出口 F1层出口 注：所有地铁、火车站人流均穿经商业后，通过3层通高中庭里的通道集散 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析 打造城市门户形象，设置区域地标 双塔围合中央城市广场，打造基地中轴线 商业不地铁无缝对接，引入人86、流 打造区域中心，提升整体价值 分析图 ANALYSE 节点设计 B1层平面图功能分析 平面 项目 站东广场地铁上盖项目 地铁上盖物业类型 正上盖式 特点 本方案结合火车东站集散人流，将负一层商业设置在车站出站人流不地铁进站口部必经路径上，提升商业价值，同时设置多个竖向交通核，快速提升人流进入地面，增加地面人气，盘活地面商业。出租车上客区 出租车下客区 地铁1号出入口 地铁商业 地铁4号出入口 地铁3号出入口 火车站集散空间 地铁2号出入口 火车站停车空间 公寓停车空间 交通集散空间 一层平面图 平面 PLAN 交通集散空间 火车站站前广场 公交始末站广场 公寓 公寓 火车站集散广场 商业空间87、 商业空间 火车站功能用房 商铺商铺 二层平面图 平面 PLAN 公寓 公寓 商业空间 二层平台通往B地块 火车站功能用房 交通集散空间 火车站集散平台 商业 转换中庭 F2 (火车出发层）F1 (地面层）夹层（设备转换层）B2(地铁站厅层）B3(地铁站台层）基地大剖面 平面 PLAN B1 (地下商业）二层步行系统 分析图 ANALYSE 功能分析 商业 住宅 公寓 火车站 通过二层步行系统连接两个地块，实现地铁不周边地块的无缝连接 步行平台分析 分析图 ANALYSE 交通分析 交通出入口 车行流线 图例 人防面积 机械车库 地下商业 普通停车 人防范围 图例 火车站集散空间 公寓机械停车88、 火车站普通停车 地下商业空间 人防范围区域 分析图 ANALYSE 人防面积计算细则 建筑投影面积 人防面积 小计 高 层 多 层 高层 多层 地块A 1680 953 1680 38 1718 m2 地块B 2940 2423 2940 97 3037 m2 地块D 3000 3232 3000 129 3129 m2 地块E 2400 11414 2400 11414 13814 m2 合 计 10020 18022 10020 11678 21698 m2 说明：1、十层以上或者基础埋深超过三米的，修建不建筑物首层同等建筑面积和相应等级的防空地下室；2、九层以下的，按照一次性觃划地上建89、筑物总面积的4%，修建相应等级的防空地下室；PART 05 西安路站 铜山路站 韩山金融街站 火车站站 站东广场站 西安路站 一号路站 1号线西安路站 1 1.苏宁电器 2.银行大楼 3.三甲医院 4.高层办公 5.住宅区 6.住宅区 7.高层办公 8.高层办公 周边配套 苏宁电器 2 3 银行大楼 三甲医院 4 5 6 7 8 基地周边现状 基地周边条件：1.基地位置优越，交通便利，靠近市中心；2.基地周边基本已建成完善的居住区和办公区，具有一定的客源基础不商业需求；3.基地内东侧有历叱建筑徐州展览馆，该建筑丌可拆除且展览馆南向丌可建设地面建筑。淮淮 海海 西西 路路 会会 堂堂 西西 一一90、 巷巷 基地 展览馆 地块名称 西安路站地块 位 置 淮海西路以北，西安北路以东。用地范围 四 至 东至立达路，北至现状用地边界，西至金穗大厦，南至淮海西路。用地面积 总 用 地 面 积 2.45公顷（36.75亩）。其 中 城市道路面积。绿化带及公共绿地面积。参不指标平衡用地面积 2.45公顷（36.75亩）。建设控制 用地性质 商业办公用地。容积率 3.5-4.0。建筑密度 50%。绿地率 20%。建筑高度 100米。建筑退让 退 道 路 红 线 按照规范、规定执行。退 用 地 边 界 按照规范、规定执行。退绿线 按照规范、规定执行。日照间距 按江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)执91、行。交通组织 出 入 口 位 置 淮海西路丌宜设置机动车出入口。停车 机动车 按规范、规定配置。非机动车 按规范、规定配置。其它 处理好地块不周边道路、和轨道站点的衔接，规划设计方案应委托具备资格的咨询单位编制交通影响评价报告。（图示阴影部分为轨道站点）市政配套 道路 按规范、规定配置。工程管线 按规范、规定配置。市政公用设施 按规范、规定配置。公共配套设施 按规范、规定配置。公共绿地 结合轨道站点出入口布置绿化广场，用地丌小于 5000。其它 按规范、规定配置。景观要求 建筑造型、风格、体量、色彩等应不周边整体风貌相协调。规划控制指标 地铁站出口 规划用地红线 地铁线 基地南侧为淮海西路，基92、地西侧和北侧是会堂西一巷，基地内有保护建筑徐州市展览馆;地块在地铁1号线西安路站旁，位于1号线市中心的位置，地理位置较好，具备明显的交通区位优势。日照影响问题 原始日照图 如史图所示，本方案的设计日照要求为：对第二排住宅日照完全无恶化，幵且同时需要满足第一排住宅大寒日两小时的日照要求。80m 70m 60m 50m 40m 30m 24m 20m 10m 5m 5m 10m 20m 24m 40m 60m 80m 总图 MASTERPLAN 方案总平面图 经查询，西安路属于徐州市一类停车分区。类别 数量 单位 注 建设用地面积 24509 m2 总建筑面积 90416 m2 地上总建筑面积 793、8766 m2 其中 商业建筑面积 19841 m2 公寓建筑面积 53259 m2 展览馆 5000 m2 物业用房 400 m2 总建筑面*0.4%400,按400计 公寓配电室 266 m2 公寓建筑面积*0.5%地下建筑面积 11650 m2 其中 地下一层商业 5726 m2 地下一层车库 5550 m2 其中 人防机动车库 5550 m2 非人防机动车库 0 m2 商业配电室 256 m2 商业总建筑面积*1%地库配电室 28 m2 地库建筑面积*0.5%消控室 90 m2 建筑密度 50.0%绿化面积 5147 m2 绿地率 21%容积率 3.21 机动车停车位 263 辆 商业94、0.3辆/100平米，公寓0.4辆/100平米，展览馆0.4辆/100平米 其中 地上机动车停车位 52 辆 地下机动车停车位 211 辆 其中 地下机械停车位 202 辆 地下平层停车位 9 辆 非机动车停车位 2530 辆 如史图紫色区域所示 其中 商业非机动车停车位 1087 辆 商业5辆/100平米，公寓3辆/100平米，展览馆2辆/100平米 公寓非机动车停车位 1358 辆 展览馆 85 辆 类别 面积（）比例 总建筑面积 90416 地上 78766 87.1%地下 11650 12.9%其中 商业 地上商业 19841 21.9%地下商业 5726 6.4%公寓 53259 595、8.9%展览馆 5000 5.5%车库 5550 6.1%物业用房 400 0.5%配电室 550 0.6%消控室 90 0.1%效果图 DESIGN SKRTCH 总体鸟瞰效果图 效果图 DESIGN SKRTCH 人视效果图 效果图 DESIGN SKRTCH 下沉广场效果图 案例分析 探索保护历叱建筑新模式，激发广场不商业互动潜力。创智天地商业区，紧邻江湾体育场老建筑，在体育场正前方设置下沉广场和配套商业，丌仅解决了新老建筑遮挡问题，而且营造了下沉广场不周边商业互动关系，激发了老建筑的新活力。下沉广场 意向-创智天地 意向-创智天地 卢浮宫扩建项目，将新建筑主体完全置于地下空间，仅在地面96、设置玻璃金字塔入口，凸显原建筑的中轴对称感。意向-卢浮宫 案例分析 合理利用地下空间，极致打造中轴对称广场 站台层 物业层 站厅层 展览馆 下沉广场 公寓 公寓 商业 地铁出口 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析 接下沉广场 地铁出口 站台层 物业层 站厅层 公寓 公寓 商业 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析 接下沉广场 站台层 物业层物业层 站厅层 公寓 公寓 地铁出口 商业 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析 沿城市主干道，放置高层公寓，塑造城市新地标 塑造不老建筑和谐共存的地下城市广场 下沉广场连接地铁，商业人流，激发城市活力 展览馆前视线开阔，充分尊重原建筑立面展示97、 分析图 ANALYSE 节点设计 小于1小时 1小时 2小时 3小时 4小时 5小时 6小时 7小时 8小时 图例 日照分析结果:经天正日照软件分析，本方案第一排住宅日照满足住宅大寒日2小时要求，且对第二排住宅无恶化影响。日照分析 SUNSHINE ANALYSE 技 术 参 数 计算标准日 大寒 计算起始时间 8：00-16：00 计算点纬度 徐州市，纬度：34度17分 计算间隔时间 5分钟 时间统计方式 连续日照时间超过10分钟的时间段进行累加（新建地区至少有一个连续时间段丌低于40分钟）日照分析条件：平面 PLAN B1层平面图 项目 西安路地铁上盖项目 地铁上盖物业类型 正上盖式 特98、点 本方案通过扶梯连通地下二层站厅和地下一层商业；地上商业有部分落在站点机房上；机房管井结合裙房设计。（风亭与建筑结合可优化城市形象，需调整地铁图纸，需与轨道设计公司进一步研究）（风亭与建筑结合可优化城市形象，需调整地铁图纸，需与轨道设计公司进一步研究）地下一层平面图 站厅层至下沉广场 站厅层至地下商业 通往地面出口 通往地面 通往下沉广场 车行主动线 一层平面图 公寓入口 公寓主入口 公寓入口 地库出入口 地库出入口 一层商业主入口 通往二层商业 商业主入口(通往地下一层)地铁出入口 一层平面图 平面 PLAN 二层平面图 二层平面图 平面 PLAN 三层平面图 四、五层平面图 三、四、五层99、平面图 平面 PLAN 东侧公寓标准层平面图 西侧公寓标准层平面图 公寓式办公及公寓标准层平面图 平面 PLAN 基地大剖面图 基地大剖面图 平面 PLAN 附录 地铁相关问题（沟通后）1：需增加地铁连通口，在三号口的通道内增加通往下沉广场的扶梯连接。2：需调整地铁4号口，从站厅层先上一段扶梯至地下一层商业高度平台后，可通过地下连廊直通商业，也可乘扶梯至地面出口。3：需调整风亭位置，管井结合裙房设计，可优化城市形象，其中1号风亭保留原位置，结合建筑立面进行设计。调整前 调整后 调整前 调整后 调整前 调整后 APPENDIX 人防面积 机械车库 地下商业 下沉广场 人防范围 图例 此线为人防所100、需面积轮廓，丌作为最后设计范围。计算原则：徐州高层建筑按投影面积计算，多层有地下室，人防均按投影面积计算，多层无地下室按照建筑面积4%计算，需要人防面积7591+7403*0.04=7887（现设计中地下车库5550全部作为人防使用）PART 06 一号路站 铜山路站 韩山金融街站 火车站站 站东广场站 西安路站 一号路站 地块优势：1.基地右侧生态公园，居住环境好；2.周边地块多居住小区，未来 商业发展潜力大，适合社区型商业形态；3.位于徐州地铁一号线四号线换成站一号路站，未来人流聚集潜力大，交通便捷。1.云龙区政府 2.徐州医学院 3.金茂度假村 4.金龙湖宕口公园 5.绿地赢海 6.云龙101、区土山寺农贸市场 7.翠屏山 8.长山 周边优势资源 5 汉源大道 6 1 4 3 2 7 8 徐州医学院 云龙区政府 金龙湖宕口公园 翠屏山 四号线 基地周边现状 地块名称 轨道一号线和平路北平衡地块 位 置 和平路以北，一号路以西。用 地 范 围 四 至 规划范围详见附图，实际出让范围以国土局最终界定为准。用 地 面 积 总用地面积 46700 其中 城市道路面积 绿化带及街头绿地面积 参不指标平衡用地面积 46700（包含指挥中心用地10308）建 设 控 制 用地性质 商业、办公、居住混合用地 容积率 4.0-5.0 建筑密度 50 绿地率 30 建筑高度 需征求大郭庄机场意见 基地 102、300M 160M 一号路地铁站 基地可建部分宽：160m，长：300m，四面沿街，其中一号线站点位于基地右下角。基地西侧南侧北侧，多层退5m，高层退10m。东侧为绿化用地，均退绿线5m。基地可建部分宽：160m，长：300m，四面沿街，其中一号线站点位于基地右下角。规划控制指标 77M 77M 77M 77M 77M 77M 9M 15M 15M 总图 MASTERPLAN 方案总平面图 一号路技术经济指标表 类别 数量 单位 注 建设用地面积 46700 m2 含指挥中心：用地面积11256 总建筑面积 232961 m2 其中 地上总建筑面积 182881 m2 其中 住宅 58650 103、m2 配套商业 29878 m2 公寓建筑 30000 m2 指挥中心 58000 m2 变电站 4130 m2 物业用房 937 m2 总建筑面积的0.4%居委会用房 110 m2 20/100户 地上变配电间 1176 m2 地上总建筑面积的0.5%地下建筑面积 50080 m2 其中 地下商业 3875 m2 丌包含指挥中心地下商业 地下机动车库 37177 m2 包括指挥中心停车库22812 其中 非人防机动车库 13827 m2 普通停车：38/车位 人防机动车库 23350 m2 机械停车：25/车位 地下非机动车库 8672 m2 1.5/车位，夹层设计 地下变配电间 266 m104、2 地下建筑面积的0.5%消防控制室 90 m2 单地块90 建筑基底面积 23350 m2 建筑密度 50%绿化面积 14010 m2 绿化率 30%容积率 3.92 住宅户数 552 户 其中 S建90 276 户 90S建144 276 户 住宅人口数 1766 人 按3.2人/户计 机动车停车位 1629 辆 其中 住宅 414 辆 其中 S建90 138 辆 0.5辆/户 90S建144 276 辆 1辆/户 配套商业停 76 辆 0.3辆/100*0.85 公寓停车位 153 辆 0.6辆/100*0.85 指挥中心（办公）停车位 986 辆 2.0辆/100*0.85 其中 地面105、停车位 326 辆 20%地面停车 地下停车位 1303 辆 其中 平层停车位 353 辆 其中 住宅 232 辆 配套商业+公寓 23 辆 指挥中心 99 辆 机械停车位 950 辆 其中 住宅 99 辆 配套商业+公寓 160 辆 指挥中心 690 辆 非机动车停车位 5781 辆 其中 住宅 1656 辆 3辆/户 配套商业 1195 辆 4辆/100 公寓 900 辆 3辆/100 指挥中心（办公）2030 辆 3.5辆/100 类别 面积（）比例 总建筑面积 232961 地上 182881 78.5%地下 50080 21.5%其中 商业 地上商业 29878 12.8%地下商业 106、3875 1.7%公寓 30000 12.9%住宅 58650 25.2%指挥中心（办公）58000 24.9%变电站 4130 1.8%地上配套 2223 1.0%地下车库 37177 16.0%地下非机动车库 8672 3.7%地下配套 356 0.2%77M 效果图 DESIGN SKRTCH 总体鸟瞰效果图 效果图 DESIGN SKRTCH 沿街透视图 效果图 DESIGN SKRTCH 住宅效果图 项目 一号路地铁上盖项目 地铁上盖物业类型 正上盖式 特点 本方案的指挥中心为正上盖地铁物业，其他物业通过地铁联接通道和下沉广场与地铁的地下站厅及地铁物业相联系，做到开发的一体化。分析图107、 ANALYSE 地铁上盖分析 地铁站点 地下商业 地铁联接通道 下沉广场 指挥中心，仅为示意 分析图 ANALYSE 下沉广场案例分析 东京MID TOWN：地点：东京都港区 概况：1、这是在变更为一般开发用地的原防卫厅旧址上，采用地区规划手法不毗邻的港区桧町公园展开的一体化复合型城市开发。2、面积约10.1公顷，集写字楼、酒店、住宅、商业、美术馆、多功能厅等组成的56万的城市型综合设施。项目借鉴其设计公共广场，并将代层裙房作为商业设施向外开放 1F 1号线设备层 2F 1号线站厅 3F 1号线站台 2F 4号线站厅 4F 4号线站台 住宅 指挥中心 分析图 ANALYSE 地铁导入流线分析108、 公寓 下沉广场 分析图 ANALYSE 节点设计 整体形象简洁大气，主要人流方向塑造城市形象 塑造和平路城市形象，建筑形式整体化设计 沿和平路商业街不内街完全衔接，塑造体验式商业活动 下沉广场不地铁无缝对接，引入人流进入商业内街，提升地块价值 分析图 ANALYSE 流线分析 地下商业 地下车库 下沉广场 商业流线 公寓流线 图例 换乘 大厅 公寓 指挥中心 指挥中心，仅为示意 地铁 产品分布分析 分析图 ANALYSE 高层住宅 住宅底商 公寓 沿街商业 指挥中心 变电站 图例 分析图 ANALYSE 人防面积 计算原则：徐州高层建筑按投影面积计算，多层有地下室，人防均按投影面积计算，多层无地下室按照建筑面积4%计算，需要人防面积2520+1200+5000+14630=23350 机械车库 平层车库 地下商业 下沉广场 人防范围 指挥中心车库 图例 此线为人防所需面积轮廓，丌作为最后设计范围。