1、1创享智慧城市家园地下车库精细化管控培训2创享智慧城市家园CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略3创享智慧城市家园CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略4创享智慧城市家园4车库建设规模项目总规模的 20-25%车库建造成本项目总建造成本 20%1管控目的：提高效率 节约成本1、车库成本对项目总建造成本的影响 调研数据显示地库成本优化对节约项目总的建造成本的有较大意义；5创享智慧城市家园5注：普通二层地库建安成本约2500元/m2，如果车库售价按照10万元/车位计算；车库面积一定，停车效率对车库货值的影响车位数量一定2、，停车效率对地库成本的影响序号车库面积停车效率车位数量车位售价车位总货值15000033/辆1515个10万元15150万元25000034/辆1470个10万元14700万元3新增货值450万元序号停车数量停车效率地库面积建安成本车库总成本11500个33/辆495002500元/12375万元21500个34/辆510002500元/12750万元3节约成本375万元2、单车位停车效率对车库货值及成本的影响1管控目的：提高效率 节约成本6创享智慧城市家园6二、管控标准：行业标准参考万科上海区域注：分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）类型3、平均停车面积（/辆）备注普通地下室（含塔楼区和非塔楼区）a值1/301/151/101/61/41/31/21、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）；2、纯地下车库指有停车区的地下室（不含设备房）；3、a值=塔楼区地下室/地下室总面积；4、设备房指常规设备房（如水池水泵房、变配电、弱电、发电机房等），不包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水站等。指标27282931333642纯地下室25说明1、普通地下室停车效率指标应根据a值对应点采取内插法选取：当地下室没有设备房时，选取的指标应减2/辆；2、人防面积占地下室总面积的比例b值：当1/4b1/3、1/3b1/2、b1/2、4、时，表中数值分别增加1/2/3/辆；3、小柱网可以相应增加0.5/辆；4、高端产品配套地下室表中数值可适当增加（柱网和停车尺寸适当放大）；5、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求时，表中数值可酌情增加，但需经集团评估后确定。7创享智慧城市家园7保利世贸二、管控标准：行业标准参考8创享智慧城市家园8普通住宅类（毛坯）B/C档物业建造标准（2018版）层高：非人防车库地下一层优先选用无梁楼盖，层高不超过3.5m；地下二层采用普通梁板式，层高不超过3.8m；单车位指标：32/辆单车位指标=（A-B）/车位注：A=地下总建筑面积 B=住宅投影地下总建筑面积重点：住宅投影地下总建筑面积（含住宅投影范5、围外的地下大堂、非机动车库、可售地下储藏间、可售地下商业等）地下室标准30/辆二、管控标准：集团建造标准9创享智慧城市家园9三、管控要求：集团高度重视集团方案深化权限下放区域公司/城市公司后，在实际执行过程中存在地下室方案不签批、先报规后签批、签批指标不符合集团标准等现象。时间：方案签批移交后10个工作日内完成地下室方案签批。指标：单车位指标为30/辆（除去地块上塔楼标准层投影面积）；责任人：区域公司/城市公司设计总监考核：按集团全景计划2级节点进行考核；地下室管控通报七月重点工作通报 10创享智慧城市家园108月份完成地下室方案签批4个，除成都鑫苑城4#地块外，均满足集团30/车位建造标准要6、求。通报如下：地下室设计管控通报八月重点工作通报 序号项目名称规划方案移交地下室签批内控要求签批时间单车位指标评审意见1成都鑫苑城8#地块4月17日8月6日8月10日28.43/辆优2武汉藏龙世家地块一7月11日8月6日8月6日29.79/辆优3成都鑫苑城4#地块6月30日8月6日8月10日30.14/辆良4章丘御泉湾7月31日8月10日8月10日28.93/辆良三、管控要求：集团高度重视11创享智慧城市家园11设计强排工作情况通报集团设计部规范了强排设计指标表中关于停车位面积指标、风险提示的相关内容。要求各区域/城市公司对强排工作仔细研判，认真尽调，对存在风险的内容务必进行重点梳理审核。后续7、，将依据集团人力资源部正式下发的投发专项激励考核追责细则进行考核。地下室面积指标对成本影响巨大，为规范拿地指标的合理性，在新版指标表的模板中，明确了在不含楼座地下室的前提下，原则上，人防单车位面积不超过38、非人防单车位面积不超过32。九月重点工作通报 单车位指标：30/辆三、管控要求：集团高度重视12创享智慧城市家园12四、管控措施：加强管控、严肃考核时间：方案签批移交后10个工作日内完成地下室方案签批，避免因报规、施工等原因导致地库无法优化的现象。指标：单车位指标为30/辆（除去地块上塔楼标准层投影面积），总体单车位指标也要控制。责任人：区域公司/城市公司设计总监为第一责任人，考核到具体执8、行层面设计经理及建筑工程师。考核：按集团全景计划2级节点进行考核；即2分/天，会在每月的月度会通报项目排名考核及每年的晋级或加薪测评中体现。13创享智慧城市家园CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略14创享智慧城市家园14一、存在问题：签批时间滞后、单车位指标超标完成地下室签批方案9个，待签批地下室方案 2个，通报如下：序号项目名称规划方案移交签批时间单车位指标1成都鑫苑城8#地块2018年4月17日8月10日28.43/辆2武汉藏龙世家地块一2018年7月11日8月6日29.79/辆3成都鑫苑城地块四2018年6月30日8月10日30.14/辆4章丘御9、泉湾2018年7月31日8月10日28.93/辆5武汉藏龙世家地块二2018年8月15日9月6日28.46/辆6武汉藏龙世家地块三2018年8月15日9月6日29.13/辆7成都鑫苑城地块二2018年8月30日10月26日30.95/辆8成都鑫苑城地块三2018年8月30日10月26日31.55/辆9郑州金水观城2017年9月22日10月15日31/辆10青岛灵山湾龙玺11郑州东方首玺2018年5月22日15创享智慧城市家园15问题：1、地下室轮廓不规整，但已报规无法修改；2、车位超配，停车低效区可不做地下室；3、单边停车效率较低；4、环形停车优化为尽端停车；5、停车排布不合理；6、车位数7710、5辆，优化后车位数883辆（子母车位22辆，每辆按1.5辆折算）增加98辆。负一层-优化版负一层12334555二、案例分析 郑州名城三期项目16创享智慧城市家园16问题：1、行车道靠地下室外墙，停车效率低；2、设备机房占用停车高效区；3、出入口坡道在车库主体内，占用停车位较多；4、单面停车，停车效率较低。地下一层1222233二、案例分析 郑州国际新城1001地块417创享智慧城市家园17111二、案例分析 郑州国际新城1001地块问题：1、552辆车，地下二层至一层可优化两条双向坡道，提高停车效率。地下二层18创享智慧城市家园18问题：1、地下室车位存在超配，停车低效区可不做地下室，已施工11、无法修改；2、单面停车较多；3、设备用房占用停车高效区；4、出入口坡道数量较多、位置处在地库主体内，占用车位较多；5、非机动车布置在地库停车高效区，1222333544444二、案例分析 郑州东方首玺项目19创享智慧城市家园19优点1、出入口坡道垂直地库主体布置占用车位较少，停车效率高；2、别墅区楼栋间距合理，鱼骨状布车，效率较高；不足：1、高层区单边停车较多；2、人防口部占用停车高效区；3、停车方向与长边平行，停车效率较低；1211111322二、案例分析 章丘御泉湾项目20创享智慧城市家园20二、案例分析 武汉藏龙世家一地块21创享智慧城市家园21优点1、出入口布置在地库主体之外，占用车位12、较少；2、除去塔楼轮廓，地库较为规整，停车效率较高；3、优化掉停车低效区，减少地下室面积。不足：1、坡道因场地限制在地库主体之内，占用较多车位；2、设备用房占用停车高效区。二、案例分析 武汉藏龙世家一地块12232122创享智慧城市家园22总图二、案例分析 武汉藏龙世家二地块23创享智慧城市家园23地下一层优点1、出入口布置在地库主体之外和停车低效区，占用车位较少；2、除去塔楼，地库轮廓规整，为较为标准的环形停车布局；不足：1、存在单边平行停车；2、设备用房占用停车高效区；武汉藏龙世家项目地库签批方案面积比集团拿地指标（61300）优化4559（优化方案56741），按3000元/地下室单方估13、算，约为集团节省1367万，在此对武汉公司设计部提出通报表扬。二、案例分析 武汉藏龙世家二地块11221224创享智慧城市家园CONTENTS01地下车库管控要求0203存在问题及案例分析地下车库优化策略25创享智慧城市家园25优化项26创享智慧城市家园26问题设计停车位数量较规范要求偏多，造成项目成本增加；指引进行地下车库设计时严格控制地下车库规模及面积，只要满足报批和功能要求即可。车位配比根据项目所处的地域、成本控制以及楼盘定位和目标客户群制定。超 配一、指标问题可计入指标的地上停车位数量未做够导致地下停车位数增多，造成项目成本增加；指引地上停车位指标在满足绿地率等要求的条件下尽量用足以减14、少地下车位数量。少 配问题机械停车位、微型车位的指标计算不准确，造成车位数量指标计算错误指引各地停车位计算一般以小型车为标准，计算车位时按地方相应规定执行。品质较高的项目可根据项目具体情况适当提高停车位配比以满足实际使用的需求。误 算27创享智慧城市家园27二、总图规划在总图规划方面，要地上地下综合考虑，从提高停车效率的原则出发，在满足日照间距情况下，应尽量使楼间距 L 满足Y=5.1x2+8.1 x N(N为奇数，大于3）28创享智慧城市家园28二、总图规划2.4+5.5+5.3=13.2米5.3*2+5.5=16.1米13.2米16.1米29创享智慧城市家园29三、平面轮廓常见问题：1)车15、库在项目中位置设置不合理，造成后期使用不便；2)车库平面异型不方正，平面锐角多，不利于停车的空间较多，造成停车效率偏低；3)车库外挡墙曲折，挡墙偏长，成本提高；30创享智慧城市家园30三、平面轮廓设计指引：1)规划总体设计应将地上与地下作为整体来考虑，原则上：在中庭大的地块布置地下车库时，优先选择独立地下室；在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时宜选择整体地下室。2)地库设计：开敞地库半地库单层地库多层全地库（尽量避免）尽可能形成集中的、规整的地下停车空间3)外形轮廓设计：轮廓线应简洁，避免出现多段折线，造成外墙增多；轮廓线应紧凑，避免出现多余空间，造成无效面积；轮廓线应方正，避16、免出现锐角弧线，造成布车障碍。31创享智慧城市家园31根据车库建筑设计规范JGJ100-2015第4.1.1条，小型车标准车位尺寸为2.4x5.3m。根据第4.3.4条，针对背靠背停车方式，车位尺寸可调整为2.4x5.05m1、小型车尺寸为：4.8米*1.8米 通常车位尺寸5.3米*2.4米2、对于背靠背小型车位：横向净距0.6米，纵向净距0.5米则小型车位尺寸为（4.8+0.5/2）米*（1.8+0.3+0.3）米=5.05米*2.4米。相对于标准车位，一个车位面积减少：（5.3-5.05）*2.4=0.6需要事先跟规划部门沟通，是否存在当地规范高于行业标准的情况。四、地库柱网32创享智慧城17、市家园32四、地库柱网标准柱网与小柱网柱网经济分析成本比较：1、理论上，小柱网每个车位比标准柱网至少可以节约0.921.89平米；2、单车位可节约20244158元3、一个地库如果有1000个车位，采用小柱网车库，至少可以节约202.4380.6万元；4、建议优先选择小柱网。单车位指标车尾对车尾车尾对墙体备注小柱网20.1420.79柱网：7.7标准柱网21.06-21.8721.84-22.68柱网：7.8-8.1单车位差值0.92-1.731.05-1.8933创享智慧城市家园33五、地库排布环形布局柱网：8100 x8100单车位：3100/108=28.63/辆经济型布局柱网：810018、 x8100单车位：3100/124=25/辆34创享智慧城市家园34五、地库排布两者排布方式的经济性分析 1.相同柱网，但因排布方式差异，两种车库的单车位面积差：28.63-25=3.63/辆；2.集团一年开发车位大约2万个，两种车库面积差：2万x3.63=7.26万3.仅通过设计合理排布，可以节约地库成本：2500X7.26万=1.815亿元4.如果多出的7.26万平米，可以多增加车位数量：7.26万/30=2420辆5.每辆车按10万进行销售，车位的销售收入可以增加：2420 x10=2.42亿元6.净利润增量：2.42-1.815=0.605亿元 在相同的柱网情况下，合理的车位排布方式19、可以有效的提高停车效率，以达到节约成本或增加货值的目的。35创享智慧城市家园35五、地库排布车位排布黄金法则一：区分高效、低效区1：高效停车区域不应布置设备用房、楼梯等2：低效停车区域宜布置设备用房、楼梯等3：主楼地下室区域尽可能布置停车位36创享智慧城市家园36车位排布黄金法则二：把主楼扣除以后的面积是个典型的长方形，垂直长边布车五、地库排布优化前停车115辆优化前局部停车布置方式不合理，且尽端车位过长，且有单边停车问题。优化后停车120辆尽端停车优化为环形车道，提高舒适度，增加5辆。37创享智慧城市家园37五、地库排布车位排布黄金法则三：一条车道沿两边停车，垂直长边布置停车，尽量不出现水平20、或者斜向停车。38创享智慧城市家园38五、地库排布车位排布黄金法则四：尽量不要出现靠墙边布置车道，靠墙边布置平行车位39创享智慧城市家园39五、地库排布车位排布黄金法则五：合理使用微型车位，对不能布置标准车位的地方，尝试布置微型车位；微型车知识贴：一个微型车位按0.7个标准车位进行换算，具体换算系数，每地规范不同，以当地文件为准；40创享智慧城市家园40五、地库排布车位排布黄金法则六：先布车位、后布设备用房正面案例：不便停车位置布置设备用房反面案例：设备用房布置停车高效区41创享智慧城市家园41五、地库排布车位排布黄金法则六：严格控制设备用房面积经验数据：10万平米规模的住宅小区，设备房面积约21、700800平米左右（未含车库排风、消防控制）。变配电房约150平米；公变房：约50平米；柴油发电机房：约100平米；电专业约300平米水泵房：约120平米；生活水池：约100平米；消防水池：约150平米；水专业约400平米其他：约50平米小区规模每增加10万平米，设备房增大30%左右。42创享智慧城市家园42五、地库排布车位排布黄金法则七：车库出入口布置地库主体之外，按规范下限控制，单车道4米，双车道7米出入口个数：车库建筑设计新规范，出入口个数较原规范有较大调整。尤其是停车在500-1000辆时，可控制2个双车道（依当地技术管理规定为准）。下层到上层地库坡道数按下层及以下所有楼层停车数确定22、。如：2层地下车库，总停车位610，地下一层320，地下二层290。此时地下一层到地面需两个双车道，地下二层到地下一层需1个单车道和1个双车道。地下室地下室车位数量与坡道数量、位数量与坡道数量、车道数、道数、车道道宽度度对应关系表关系表总车位251单车道（4m）25总车位501双车道（7m）50总车位1001双车道（7m）100总车位3001单车道（4m）+1双车道（7m）300总车位5001双车道（7m）+1双车道（7m）500总车位10001双车道（7m）+1双车道（7m）1000总车位20001单车道（4m）+1双车道（7m）+1双车道（7m）总车位20001双车道（7m）+1双车道（723、m）+1双车道（7m）（需交通模拟确定出入口及车道数量）注：当地规划部门有规定按地方规定43创享智慧城市家园43五、地库排布车位排布黄金法则八：尽量避免曲线坡道3.9米层高地库直线坡道：26X15%=3.9 3.5柱网曲线坡道：32.6*12%=3.9 5.5柱网曲线坡道内径一般取3.94.2米即可。根据汽车库建筑设计规范4.4.10条的计算公式，计算得出：车库汽车环行道的最小内径：一般取3.94.2米即可。44创享智慧城市家园44六、阳光车库45创享智慧城市家园45六、阳光车库46创享智慧城市家园46六、阳光车库具体尺寸根据小区定位确定设置中心下沉庭院设置中心下沉庭院47创享智慧城市家园4724、六、阳光车库外墙开敞：地库完整，利于停车及行车48创享智慧城市家园48六、阳光车库阳光地下大堂：利用天井，形成下沉小院，将自然光线引入地下车库住宅入口大堂，增强住宅入口大堂的可识别性，有效改善入口大堂环境，提升品质感。49创享智慧城市家园总结地库设计选 择1、中庭较大，设计独立地库；2、用地狭长或楼座均布宜选择整体地库；3、开敞地库半地库单层地库多层全地库总图规划综 合1、地上地下综合考虑；2、楼栋纵向间距Y=5.1*2+8.1*n；3、楼栋横向间距13.2米/16.1米；平面轮廓方 正1、扣除主楼规整方正；2、避免车库外挡墙曲折，挡墙偏长；柱网选择适 宜1、标准柱网：7.8（8.1）*8.125、；2、小柱网：4.8+6.1+4.8X8.1；5.0+6.1+5.0X8.1；3、建议优先选择小柱网；规划指标标 配1、车位满足报批和功能要求即可；2、合理利用地上停车；3、充分利用可计入指标机械停车及微型车位；50创享智慧城市家园总结设备用房控 制1、面积控制；2、位置设置在停车低效区；3、先布车位，后布设备用房；地库坡道外 限1、出入口设在地库主体之外；2、坡道数及宽度按规范下限设计；3、限制使用曲线坡道；行车流线长 垂1、沿长边排布车辆；2、一条车道两边垂直停车；阳光车库开 敞1、开天窗；2、开窗井；3、下沉庭院；4、开敞地下车库；地库排布经 济1、选择经济型布局；2、区分停车高效区、低效区；51创享智慧城市家园51地库方案管控要点通报52创享智慧城市家园谢 谢