1、地库设计常见误区地库设计常见误区CONTENTS目录1地库设计4大误区2如何规避提升去化 地库设计4大误区一、车位配比不均匀，不合理l 现在拿地越来越难，很多项目都算不过账。为了拿地，很多项目会千方百计提高货值，比如规划大量车位、开发地下小开间的储藏室等等，最终导致供大于求，形成滞销。l 比如有些三四线项目，客户对车位投资需求低，但项目却盲目规划了两层甚至三层车库，有些组团车位配比最高去到1:2.6，供应远大于需求。l 还有些文旅型、养老型项目，入住率比较低，业主对车位需求低，车位配比却也高达1:2。l 此外，有些项目组团间车位分配不均，布局不合理，也容易造成车位配比大的组团车位滞销。比如某项2、目分为AB两个组团，A区域车位配比1：1.47，另外还有部分人防车位，B组团车位配比1：1.2左右。两区配比不均，让业主跨区购买基本很难。二、为了抠成本，忽略客户需求1.尽端车位过多 部分房企出于对单车位指标的控制，设计了大量尽端车位，但这种车位使用时非常不便，泊车难度极高。2.车库出入口不足 比如部分楼栋明明前后均有设置停车位，但为了省钱，只设了前端一个车库出入口，导致楼栋后端车位业主明明离家很近，却要绕路归家。3.动线不合理部分项目做了地下两层车库，但负一到负二层不能直接下去，而要兜一个大圈。还有的项目做了负二层车库，电梯却不能直达。或者在地库到处转都找不到回家的路。4.层高不足或车位尺度3、小按照经验值，地下室层高每增加100mm，则地下室综合成本增加30-50元/，所以部分项目为了控制建安成本，控制地库层高，导致业主的高端车型进不了车库。甚至有些项目车库出现设备过低影响层高的情况，净层高甚至不足规范2.2米。还有些改善项目，未考虑到高端客户的豪车停放需求，车位尺寸偏短偏小。三、不利因素影响多，车位价值低l 车库通常受到墙体、消防拴、管道、柱子、人防等诸多因素影响，一旦考虑不周全，很容易造成停车开门受阻，业主使用体验差。l 比如设计人员有个习惯是标准柱跨排到头，尽端不注意根据车位排布调整柱定位，或者出于便于车身入库的考虑，柱子放置得过于靠后，就会导致柱子影响车门开启。这主要集中在4、精装和材料的使用上，比如有些车库还存在阴暗、潮湿、通风不畅、气味难闻等问题，严重影响业主购买意愿。如何规避提升去化一、优化指标，合理布局，分配均匀l对于像文旅、养老等入住率较低的项目，业主对车位需求低，尽量在投资阶段就要介入，优化指标。某房企指出，前期拿地阶段，就要结合市场和项目需求判断车位配比是否过高，比如可结合项目周边是否有大量可停车的设施、竞品车位去化速度、项目常住率等数据来测算合理的配比指标。l一旦车位配比指标确定后，各楼栋车户比应该均匀分配，不能出现有些楼栋下没有配车位的情况。l对于车位划分，可以以楼栋电梯间为中心，朝计算楼间距的方向取50m半径，以此确定圆形范围。对于重合的区域内车5、位，一般划分为距离更近的楼栋。1.车行人行动线合理人车分流、车车分流除了人车分流，还要考虑非机动车对行车的影响。比如绿城在交通流线设计上，非机动车流线优先设计在园区外环，并将其车库出入口贴临围墙设置，实现真正的人车分流。归家距离保利某项目采用双侧入户设计，可切实大大改善业主归家距离，提升业主使用感受，提高高价值车位的分布数量。来源：poly设计汇出入口设置合理，避免绕路对于设有负二层的地库，负一与负二层车道出入口建议设置在同一端，避免负二层车辆绕路。而且出入口旁不适宜设置停车位，容易被被剐蹭，客户抗性大。科学的交通标识，确保动线流畅，行车安全比如绿城对地下车库的交通标识有着非常严苛的标准，并划6、分为车行指向标识、柱面分区标识、定点指示牌、停车位车牌指示、综合类标识等五大标识系统，指引清晰，确保业主归家动线流畅。图片与此同时，绿城还要求车库柱身设置醒目的安全防撞条，库内设置人行斑马线，十字、T字路口，转角处等视线盲点处，则统一设置反光镜，保障业主行车安全。图片融创有个项目甚至将业主车牌号直接显示在顶部，方便业主快速找到自己的车位。汽车车库建筑设计规范中规定车行出入口高度为2.2米。绿城车库出入口标准不低于2.4米，并考虑到房车、卸货车、救护车通行需求，要求至少有一个出入口高度应在2.8米以上。如果是豪宅项目，除了考虑层高，还要考虑地面平整度、车位尺度等等。现在很多豪宅项目入口高度基本做7、到4米多甚至5米多。除了层高，车位尺度把握也很重要。绿城为了满足不同客户需求，将停车空间细分为微型车位、标准型车位、访客车位、充电车位、无障碍车位，一来避免车位尺寸太小，高端客户豪车停不了，同时也避免车位太大，停车空间过度浪费。还有些项目会在地库设置女士车位以及充电停车，满足不同客群需求。融创某项目地库配齐7大车位类型，包括标准车位、子母车位、无障碍车位、VIP车位等。VIP车位配备了专属监控系统，子母车位解决一个家庭2辆车停放问题。来源：陕西新楼市3、停车方式车位划线可采用U型双层线，更大程度避免车辆擦挂。三、减少不利因素影响，提升车位价值l 地库受到各种构件影响比较多，设计阶段，应尽量避免8、构件对停车的影响。l 比如柱网优化，柱网位置从车位腰部移至端头，减少柱位、墙体对车辆开门的影响。l 比如距离楼栋50米内车位行车动线建议设置回环车道，避免尽端车位。l 天津保利认为，也可以考虑将多个不利因素集中于同一车位，将不利因素车位设置集中化、最小化，尽可能减少对车位价值的影响。来源：poly设计汇对于确实不适合作为车位或难销空间，可考虑改为商业、共享储藏间、会所、超市、洗衣房等等。来源：车位产品提升专题除了停车便利性，客户越来越看重地库空间的颜值和视觉体验。所以要舍得在地库精装上投入，提升地库品质感、仪式感和尊贵感，也能大幅提升车位价值，促进去化。1.出入口l 出入口可谓是地库的“门面”9、，也是客户敏感点，现在改善及豪宅项目都很重视出入口的打造。比如门头和入口墙面，采用外立面材料装饰，地面采用铺装设计，与室外景观融合，整体更和谐、美观。l 比如融创这个项目出入口采用蓝宝石石材与深灰色铝板设计，让整个入口显得高档，又充满仪式感。杭州远洋上塘宸章 实景图除了在入口墙面配置氛围照明，车库坡道入口通常设玻璃顶作灰空间过渡，缓冲光环境变化，营造温馨的回家气氛。同时，也起到降噪隔声效果。来源：陕西新楼市入口铺装上，融创某项目选用芝麻黑小料石铺设，凸显品质感，而且耐磨防滑，安全性高。2、入库玄关在高端项目里面，入库玄关非常有必要，带给业主移步换景的视觉体验，营造仪式感。比如融创这个项目，进库10、后，迎面便是一幅金属格栅制成的对景墙。3.精装吊顶和地面地库顶部很多管道和走线，如果不处理，显得很凌乱和压抑。一方面可考虑对顶部管线进行统一排布，更整洁清爽。还有些豪宅地库，车道采用铝板封顶，车位采用黑格栅天花。另一方面，对于高端豪宅项目，层高通常比较高，可以直接做吊灯对天花进行遮挡，更显高大上。比如绿城项目地库层高达到3.6米时，主要车行道与地下门厅前采用栅吊顶装饰。l 除了天花板，还有地面铺装也追求质感。很多高端地库，车行道采用金刚砂甚至花岗石进行铺装，停车区则采用环氧树脂地坪，更能凸显档次。l 比如瀚海观象车库，车行道用了金磨石，车位空间也采用了金刚砂，很舍得成本。再比如宝华紫薇花园地库11、车行道用的是花岗石，柱子墙面是大理石，投入不是一般大。4、人性化照明现在大部分地库都采用LED条形灯带，而且采用双排“鱼骨线”凹槽设计，能柔化灯带光源，保证眼睛舒适性。此外，越来越多地库会通过天井或下沉式庭院引入自然采光，进一步增加地下车库的通透和明亮度。比如万柳书院地库就配了6个尺寸为6.5米X6.5米的采光天井。5、精装入户大堂除了地库空间提升品质，业主从地库归家的入户大堂也必须重视。有些豪宅项目地库入户大堂甚至比地上精装入户大堂还要高大上，因为豪宅业主通常都是开车回家。6、人性化配套万科瑧车库每个地库开设了客户杂物储藏系统，而且都有自己的密码锁，方便且安全。万科臻地下车库储物柜绿城项目实景金力紫御华府在车库设计了客厅、卫生间、影音室、淋浴间等多样生活功能区，除了可以作为司机的等待空间、业主得休息室，也可以作为业主接待外来客户得会客室。还有些项目，为业主解决了进入地库后手机没信号的痛点，以此提升业主满意度。重庆东原有项目在地库为业主设置取快递窗口，业主开车回家顺便就取上快递，不用另外跑下楼去取，非常贴心。