1、标准项目策划的编制xx年6月项目策划编制逻辑基于运营的工程思路（工程是主体）项目基本信息及计划项目概况1.1 区位及效果图1.2 项目目标1.3 展示区方案1.4项目重点工程策划2.1建造体系及提效模型2.2场地现状分析2.3各阶段施工组织2.4交付策划2.5组织架构2.6工程目标实现2.7工程难点2.8需求分析基于运营及工程思路的成本规划成本策划3.1 成本策划指引表应用情况3.2 基于产品的成本策划3.3 0以下工程的成本策划3.4 基于建造的成本策划3.5 限额设计及级配适配策划3.6 费用限额3.7基于运营的成本策划3.8 成本挖潜目标3.9成本难点基于运营、工程、成本思路的合约规划合2、约策划4.1 合约策划指引表应用情况4.2 项目前置信息策划4.3 管理目标4.4 资金筹划4.5 合约规划4.6 总包专项4.7 分包专项4.8 示范区专项策划4.9合约难点基于运营、工程、成本、合约思路的采购规划采购策划5.1 采购策划指引表应用情况5.2 主要资源采购策划5.3 主要采购计划5.4 示范区采购情况介绍5.5 采购价值创造5.6采购难点基于运营、工程、成本、合约、采购思路的客关论证客关策划6.1项目信息6.2规划评审6.3联合审图6.4不利因素6.5重要信息6.6过程管理6.7策划小结策划关键2、本策划编制说明所列目录为最低要求，每条目录都采用示例方式进行了详细说明，其中标3、红点条目为必须要点，更多内容可以填加1、本策划主干思路为确定运营计划从而制定工程策划，再基于工程策划提出相对应的成本策划、合约策划、采购策划、客关策划并基于自身角度对工程策划提出改进意见和自身实现难点。工程成本合约客观采购项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.1 区位及效果图包含项目场地位置及周边环境、设计指标、土地获取方式、开发模式、开发节奏、项目组成、项目定位、项目装修方式、效果图1.2 项目目标包含运营目标（产里程碑节点及核对）、销售目标（销售计划）、工程目标、成本目标、户型方案、项目备案标准及交付标准、基于里程碑节点的交付计划和示范区计划1.3 展示区方案包含示范区具体4、施工计划、开放时间、样板方案、各功能分区布置、交通流线1.4项目重点包含项目计划实现重点目标（观摩等）项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.1 区位及效果图包含项目场地位置及周边环境、设计指标、土地获取方式、开发模式、项目组成、项目定位、项目装修方式、区位图、效果图示例：项目位置：项目位于西安市未央区凤城四路与经九路十字西南侧，北邻万科幸福里小区，东邻恒大帝景，西侧为红旗专线铁路，距离万达广场直线1.6KM。获取方式：2017年11月14日，项目通过招拍挂方式获取。开发模式：万科全资，西安万科全面负责项目公司日常运营和开发管理。项目组成：共由6栋高层，1栋幼儿园以及2栋商业组成5、，售楼部沿用之前幸福里旧售楼部，进行改造投入使用。项目定位：以首置首改为主，纯T3户型，容积率2.8.项目装修：采用集团新工艺体系，室内装修采用轻钢龙骨隔墙+整体卫浴+干法地暖。幸福臻园幸福臻园万达广场万达广场幸福幸福臻园臻园B B1.6km项目区位图效果图项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.1 区位及效果图包含项目场地位置及周边环境、设计指标、土地获取方式、开发模式、项目组成、项目定位、项目装修方式、区位图、效果图示例：设计指标项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.2 项目目标包含运营目标（里程碑节点及核对）、销售目标（销售计划）、工程目标、成本目标、户型方6、案、项目备案标准及交付标准、基于里程碑节点的交付计划和示范区计划示例：与里程碑节点核对 项目目前暂未开工，土方开工时间为2018年3月15日，各项节点计划、结合目前实际情况，与产策会上运营计划时间暂无偏差，各项风险因素均可控。大江东项目里程碑计划计划时间（一期）实际完成计划时间（二期）实际完成1取得土地中标通知2016-10-172016-10-172016-10-172项目公司注册成立2016-12-162016-12-162016-12-163项目定位会2016-12-292016-12-292016-12-294战略规划会2017-3-312017-3-312017-3-315取得土地使7、用权证2016-4-202016-4-202016-4-206取得建设用地规划许可证2017-5-152017-5-152017-5-15商业主力店招商确认（主力店业态和平面确认）7方案决策及项目启动会2017-4-182017-4-182017-4-188方案设计批复2017-4-152017-4-152017-4-159销售样板区开工2017-4-302017-4-302017-4-3010取得建设工程规划许可证2017-6-142017-5-312018-6-232017-5-3111施工总包中标（首批销售主体）2017-4-252017-4-252018-7-82017-4-2512取8、得建设工程施工许可证2017-6-152017-6-152018-7-232017-8-3013取得项目开发贷款14开始桩基/围护工程2017-4-202017-4-202018-7-262017-4-2015开始基础土方开挖（首批销售单体）2016-6-52016-6-52018-10-242017-9-3016主体施工达到预售条件（首批销售单体）2017-10-282017-10-282019-3-317样板区工程完工开放2017-10-292017-10-1518首次开盘策略会2017-10-292017-10-152019-2-1419取得预售许可证（首批销售单体）2017-11-259、2017-11-212019-3-320开盘预售（首批开盘销售）2017-11-282017-11-232019-3-1621完成整盘销售30%（完成全部销量30%的时间）2017-12-202017-11-292019-5-2022完成整盘销售85%（完成全部销量85%的时间）2018-8-202019-10-2023主体结构封顶2018-9-252019-9-2624完成外立面落架2019-1-112020-1-1225精装修单位进场（全装修项目）2018-3-302019-4-3026交付准备会2019-5-312020-5-3127完成各项验收，取得竣工备案证2019-5-21202010、-5-2128取得交付证29完成交房（结转）2019-6-302020-6-3030取得大产证2019-8-192020-9-28商业开业（若是商业项目）运营目标（里程碑节点）项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.2 项目目标包含运营目标（里程碑节点及核对）、销售目标（销售计划）、工程目标、成本目标、户型方案、项目备案标准及交付标准、基于里程碑节点的交付计划和示范区计划示例：一批二批三批产品定位T3T3T3地上可售面积(万平)4.54.24.1住宅整体均价(元/)12000总货值(亿)5.25.15.3开盘时间2018.72018.82018.9交付时间2020.52020.511、2020.5销售目标确定项目总图方案排铺；确定项目户型方案。户型A户型B户型C户型方案备案标准及交付标准毛坯竣备，精装交付项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.2 项目目标包含运营目标（里程碑节点及核对）、销售目标（销售计划）、工程目标、成本目标、户型方案、项目备案标准及交付标准、基于里程碑节点的交付计划和示范区计划示例：工程目标1、房屋质量满意度调查：72分（70分）2、交付检查得分：85分（82分）3、综合检查得分：88分（87.5分）、89分、90分4、实测实量合格率96分（95分）5、集中交付缺陷率（精装房）：0.5条/户6、交付六个月缺陷率（精装房）：1.5条/户7、12、渗漏率：3户/百户（3户/百户）8、维修服务满意度：75分（72分）9、维修及时关闭率：90%（85%）10、创优目标：河北省安济杯成本目标目标成本对比表投资版战规版定位-战规建筑面积127498.1建筑面积127498.1建筑面积0编号成本科目目标成本建面单价目标成本建面单价目标成本建面单价（万元）(元/平)（万元）(元/平)（万元）(元/平)汇总四项费用586704602591534640483381.2前期工程费2550200 2550 200001.3建安工程费470723658 475563696484381.4基础设施费6375500 6375 500001.5公建配套设施267313、210 2672 21000项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.2 项目目标包含运营目标（里程碑节点及核对）、销售目标（销售计划）、工程目标、成本目标、户型方案、项目备案标准及交付标准、基于里程碑节点的交付计划和示范区计划示例：成本目标目标成本对比表投资版战规版定位-战规建筑面积127498.1建筑面积127498.1建筑面积0编号成本科目目标成本建面单价目标成本建面单价目标成本建面单价（万元）(元/平)（万元）(元/平)（万元）(元/平)汇总四项费用586704602591534640483381.2前期工程费2550200 2550200001.3建安工程费470723614、58 475563696484381.4基础设施费63755006375500001.5公建配套设施2673210267221000项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）本项目计划同批次交付计划交付时间：2020年4月30日基于运目标的交付批次及时间第三批次楼栋号5、6#楼、商业面积住宅42518.68商业套数住宅348套商业2栋地库面积2927开工面积2018.8.25计划交付2020.4.30第一批次楼栋号1、2#楼面积住宅48340.56商业0套数住宅396套商业0地库面积446开工面积2018.8.25计划交付2020.4.30第二批次楼栋号3、4#楼面积住宅40298.715、6商业0套数住宅330套商业0地库面积2843开工面积2018.8.1计划交付2020.4.30基于运营目标的示范区开放计划1.2 项目目标包含运营目标（里程碑节点及核对）、销售目标（销售计划）、工程目标、成本目标、户型方案、项目备案标准及交付标准、基于里程碑节点的交付计划和示范区计划示例：项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.3 展示区方案包含示范区具体施工计划、样板方案、各功能分区布置、交通流线示例：各功能分区布置现有售楼处约250米二批三批 参观流线交通流线示范区位于7、8号楼商业北侧，出入口通道位于7号楼西北侧，示范区与凤城四路用围挡隔离，客户出入口均位于7号楼商业北侧16、凤城四路。非参观客户通道均位于项目西侧施工通道样板间：商业内做样板间，共实施4套，其中2套为营销样板，2套交付样板。园林展示：利用小区主入口、商业、正式大门和市政绿地，样板方案项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.3 展示区方案包含示范区具体施工计划、样板方案、各功能分区布置、交通流线示例：展示区计划售楼部改造2017年12月10日2018年3月20日样板间主体2018年4月10日2018年5月5日商业外立面2018年5月15日2018年7月10日样板间装修2018年6月1日2018年7月20日室外景观2018年6月5日2018年7月23日售楼部开放时间/样板房开放时间示范区具17、体施工计划项目概况（提供各条线决策必要的信息，明确经营计划）1.4项目重点包含项目计划实现重点目标（观摩等）（该部分可以放在工程策划最后）示例：项目重点安全文明观摩工地策划3洗车池办公区预制加工区成品堆放区1安全台2消防器材234门禁系统41办公楼55围墙办公区绿化办公室淋浴食堂宿舍工程策划2.1 建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间、主要节点计划、主要参建单位进场要求2.2 场地现状分析包含地上地下不利因素分析，复核用地红线和地块现场的实际情况、周边现状及施工大门出入口定位、市政配套现状及接入风险分析2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地18、下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（临时道路、设备布置）2.4交付策划包含配套运营计划分析、验收计划、主要功能设备用房数量及位置工程策划2.5工程目标实现包含质量目标实现、安全目标实现、进度目标实现2.6组织架构包含组织形式、成员2.7工程难点、风险点包含工艺应用难点、风险点分析及应对措施2.8需求分析包含需要其它专业配合的重难点需求及应对措施（图纸计划、采购计划、成本计划、配套计划、运营计划达成）工程策划2.1建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间、主要节点计划、主要参建单位进场要求示例：工工艺是否选用是否选用备19、注注全全砼外外墙铝模模/大大钢模模爬架爬架/挂架挂架高精砌高精砌块 必须三选一ALC/陶粒隔陶粒隔墙板板无机复合板隔无机复合板隔墙高精地坪高精地坪如不做，需报备免抹灰免抹灰/薄抹灰薄抹灰止水止水节全全砼电梯井道梯井道人人货梯梯进爬架、下地爬架、下地库预制楼梯制楼梯如不做，需报备叠合板叠合板PC外外墙PC内内墙选择选择建造体系建造体系工程策划2.1 建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间、主要节点计划、主要参建单位进场要求示例：具体具体提效提效模型模型（需作专项策划）（需作专项策划）公共区域装修除面漆外，其余同室内施工节奏为确保穿插施工，园建先行，精装材料堆放区、加工区均设于地库内，施20、工电梯下到负一层地下室。土建阶段精装阶段地库加工材料区N 层：主体结构施工N-1层：缺陷整改、螺杆洞封堵、楼层清理、可视化N-2层：外墙保温、门窗安装、塞缝及防水施工、栏杆、外墙排水管道安装N-3层：烟道安装、反坎及施工洞封堵、室内穿线、室内排水管道 安装、防水施工N-4层：防水闭水、精装移交、放线、轻钢龙骨安装、整体卫浴备料N-5层：整体卫浴墙板安装、隔墙穿线、分电器安装、新风管道安装N-6层：赤泥板安装、吊顶施工N-7层：精找平、地砖施工N-8层：入户门安装收口、墙面找平施工、一遍腻子N-9层：墙面及天棚二遍腻子、打磨、铝扣板安装N-10层：橱柜及台面安装、天棚面漆、户内门套安装N-11层21、：干法地暖安装、木地板施工N-12层：墙纸铺贴、脚线安装、户内门扇安装、玄关柜安装N-13层：开关面板、灯具、五金洁具安装N-14层：调试、细部整改N-15层：保洁、验收维修整改施工电梯运输通道工程策划2.1 建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间分析、主要节点计划、主要参建单位进场要求示例：提提效时间分析效时间分析西安西安万科幸福臻园全项目万科幸福臻园全项目节点计划节点计划 1、2号楼3、4号楼工序节点开始时间 完成时间 工序节点开始时间 完成时间 基础施工2018/7/52018/7/25基础施工2018/8/12018/8/21主体施工2018/7/262019/6/30主体施22、工2018/8/222019/7/31计划交付2020/4/30计划交付2020/4/305、6号楼工序节点开始时间 完成时间 基础施工2017/8/252017/9/15主体施工2018/9/162019/9/20计划交付2020/4/30工期及提效比434天，提效33%1，项目标准工期按地上33层，地下一层计算集团标准工期，为813天2，项目分三个批次开工，最晚一批垫层施工时间为2018年8月25日，交付时间为2020年4月30日，实际工期434天。3、本项目计划同批次报建、同批次验收，故先行施工完成的楼栋需要等最后一批次楼栋具备条件后开始组织专项验收。4，为规避风险，合同交付时间为20223、0年5月30日，项目整体提效可达到33%。工程策划2.1建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间、主要节点计划、主要参建单位进场要求示例：主要节点计划（与主体进度形象发生关系）主要节点计划（与主体进度形象发生关系）开工封顶交付8层20层15层屋面完成塔吊拆除封顶-外立面完成（4个月）封顶-景观完成（5个月）封顶-室内装修完成（4个月）封顶-交付（6个月）0.0爬架拆除桩基完成基础开挖地库/后浇带/防水完成回填土+市政管网完成30天30天4层30天60天32天24天35天25天6N+1020天15天15天10天30天货梯拆除30天立面完成封顶-货梯拆除（3个月）景观完成50天全套蓝图装修24、门窗、栏杆、百叶、外遮阳、保温、涂料、人防定标30天室内电梯投入使用开始室内电梯安装人货梯正式使用装修进场，在2层完成样板评审（12层结构施工前）、人货梯安装开始工程策划2.2 建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间、主要节点计划、主要参建单位进场要求示例：主要节点计划（基于与主体形象进度关系制定具体时间）主要节点计划（基于与主体形象进度关系制定具体时间）楼栋号 开工时间封顶时间砌体开始时间外立面开始时间样板间装修开始时间外墙保温完成时间开放时间（示范区）2018.5.152018.6.52018.6.12018.6.62018.6.102018.7.102018.7.25工程策划25、2.1 建造体系包含选择建造体系、具体提效模型、提效时间、主要节点计划、主要参建单位进场要求示例：主要参建单位进场要求主要参建单位进场要求1#、2#楼参建单位进场时间3#、4#楼参建单位进场时间5#、6#楼参建单位进场时间序号单位进场时间单位进场时间单位进场时间1总包单位2018.4.1总包单位2018.5.15总包单位2018.6.252门窗单位2018.8.15门窗单位2018.9.20门窗单位2018.10.203消防单位2018.10.10消防单位2018.10.30消防单位2018.11.104装修单位2018.10.10装修单位2018.11.10装修单位2018.12.155户内26、门单位2019.8.10户内门单位2019.9.5户内门单位2019.10.156柜体单位2019.8.10柜体单位2019.9.5柜体单位2019.10.157木地板单位2019.11.10木地板单位2019.12.10木地板单位2019.12.158园林单位2019.4.20园林单位2019.4.20园林单位2019.6.20工程策划2.2场地现状分析包含地上地下不利因素分析，复核用地红线和地块现场的实际情况、周边现状及施工大门出入口定位、市政配套现状及接入风险分析示例：高压线目前正在迁移中，预计2018年2月10日前迁移完成；文勘已完成，文物发掘单位已进场，预计2018年3月5日完成。地27、上地下不利地上地下不利因素分析因素分析，复核用地红线和地块现场的实际情况复核用地红线和地块现场的实际情况古墓场内高压线工程策划2.2场地现状分析包含地上地下不利因素分析，复核用地红线和地块现场的实际情况、周边现状及施工大门出入口定位、市政配套现状及接入风险分析示例：地上地下不利地上地下不利因素分析因素分析，复核用地红线和地块现场的实际情况复核用地红线和地块现场的实际情况序号地块内及周边障碍物位置风险等级影响组团风险描述应对措施1地块东侧地铁三墩站车站附属结构红线外二组团地铁2号线三墩站收尾阶段，项目桩基土方工程需考虑对地铁站体影响提前与地铁单位沟通，了解双方进度，做好围护及施工方案论证工作；施28、工前提前预埋好地铁沿线沉降观测点，实时监测基坑变形情况，做好预控措施。2炮兵部队红线外一组团位于红线外，存在无法夜间施工，影响工程进度提前与炮兵部队做好沟通。3场内老基础红线内一、二组团位于红线内，对桩基施工有较大影响，影响工程进度根据详勘说明及老基础示意把原始情况放入招标文件，告知投标单位，在桩基及土方施工期间，重点区域重点关注4军用光纤红线外二组团位于项目南侧，地下室开挖沉降容易对其造成破坏基坑阶段加强监测，严格分层分段开挖，拆撑采取静力切割。5周边居民红线外一、二组团夜间施工、扬尘等，存在投诉风险夜间施工提前与城管及小区业委会协调，加强与街道、业主的沟通；工地现场加强扬尘控制。6新纪路与29、项目地块标高存高差红线内一、二组团新纪路完成面与项目场内自然地面存约1.5米高差，三轴施工及土方施工过程中，新纪路存在路面沉降开裂风险与研发结构提前沟通，在高差处做挡墙处理工程策划2.2场地现状分析包含地上地下不利因素分析，复核用地红线和地块现场的实际情况、周边现状及施工大门出入口定位、市政配套现状及接入风险分析示例：周边现状及施工大门出入口定位周边现状及施工大门出入口定位 西侧铁路围墙南侧规划红线 东侧经九路（在建）北侧凤城四路（在建）北侧幸福里（已交付）AB周边道路情况道路名称道路宽度道路情况通车时间 风险凤城四路32m部分已完成2018年11月 暂无风险经九路32m土方未动2019年1030、月 暂无风险规划路32m评估阶段待定 不影响说明：1、经九路与凤四路均为断头路。2、凤四路上的A口预计2018年10月可以启用。3、经九路B口预计2019年10月可以启用，存在一定变数，但风险可控。风险：无风险，交付时可以保证凤四路通车。工程策划2.2 场地现状分析包含地上地下不利因素分析、复核用地红线和地块现场的实际情况、周边现状及施工大门出入口定位、市政配套现状及接入风险分析示例：市政配套现状及接入风险分析市政配套现状及接入风险分析燃气管光纤污水管给水接驳口燃气管燃气管箱变箱变环网柜凤城四路排水接驳口排水井给水井经九路经九路光纤通信项 目 用 地燃气管燃气管规划燃气线路凤城四路1、项目北侧31、凤城四路有给水、排水井，可用于给排水接驳。-无风险。2、凤城四路燃气暂未接通，需协调市政天然气将燃气管接入凤四路，预计完成时间2018年12月。-中风险3、热力为自建锅炉。无风险工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：基坑支护基坑支护土钉墙：护坡桩：商业基坑支护施工前先将北侧超挖区进行回填；按照车库外墙线外扩5米，1:0.8的坡度分步分层夯填至自然地坪。东侧、北侧采取二级放坡。土钉墙+支护桩的支护形式西侧采取支护桩32、形式南侧采用土钉墙住宅区设计开挖深度约为-6.5m。住宅北半部分与商业挖通不考虑支护。东侧、西侧、南侧考虑为土钉墙。西南角为支护桩。工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：土方开挖阶段总平布置、施工流向、施工安排土方开挖阶段总平布置、施工流向、施工安排宣宣传传区区办办公公区区预预制制加加工工区区成成品品堆堆放放区区施工道路备选道路施工安排：本项目虽为三批次开工，三批次销售，但为一批次交付。各开工批次及各销售批次间隔33、时间短不具备场内土方调运的条件。本项目四周场地狭窄，且相邻地块土地已拍卖也不具备就近弃土堆土的条件。综上，本项目土方全部外运，回填土全部外购。总平面图总平面图：临水、临电、道路：临水、临电、道路、塔吊基础、塔吊基础、货梯货梯基础基础、加工、加工场、堆场场、堆场11、临时道路：、临时道路：临时道路位于红线外西侧代征道路上，修建临时道路位于红线外西侧代征道路上，修建4m4m宽混凝土道路，宽混凝土道路，保证出行通常。保证出行通常。22、设备布置、设备布置因考虑首开因考虑首开11、22号楼，故马道预留在号楼，故马道预留在11号楼北侧，下基坑内号楼北侧，下基坑内施工道路宽施工道路宽55米、长约米、长约334、20320米。由于地下室施工及周边道路限米。由于地下室施工及周边道路限制，洗车槽位于红线外，设置三联冲洗设备。工地大门如图制，洗车槽位于红线外，设置三联冲洗设备。工地大门如图所示。所示。33、备选道路、备选道路项目东侧为恒大帝景，先期有临时施工通道位于经九路上，项目东侧为恒大帝景，先期有临时施工通道位于经九路上，可作为备选通道使用。可作为备选通道使用。施工流向施工流向：工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：基础施35、工挖阶段总平布置、施工流向、施工安排挖阶段总平布置、施工流向、施工安排施工施工安排安排：11、1#1#、2#2#楼与楼与7#7#、8#8#楼商业先行施工，达到预售形象后即楼商业先行施工，达到预售形象后即刻开始主楼之间地库施工。刻开始主楼之间地库施工。22、3#3#、4#4#楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地库与主楼同时开始施工。库与主楼同时开始施工。33、最后施工、最后施工5#5#、6#6#楼楼主楼主楼及幼儿园，地库作为最后一个流及幼儿园，地库作为最后一个流水段进行施工。水段进行施工。宣宣传传区区办办公公区区预预制制加加工工区区成成品品堆堆放放36、区区总平面图：道路塔吊基础、货梯基础、加工场、堆场总平面图：道路塔吊基础、货梯基础、加工场、堆场施工流向：施工流向：工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：地下室阶段阶段总平布置、施工流向、施工安排阶段总平布置、施工流向、施工安排施工施工安排安排：11、1#1#、2#2#楼与楼与7#7#、8#8#楼商业先行施工，达到预售形象后即楼商业先行施工，达到预售形象后即刻开始主楼之间地库施工。刻开始主楼之间地库施工。22、337、#3#、4#4#楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地库与主楼同时开始施工。库与主楼同时开始施工。33、最后施工、最后施工5#5#、6#6#楼楼主楼主楼及幼儿园，地库作为最后一个流及幼儿园，地库作为最后一个流水段进行施工。水段进行施工。宣宣传传区区办办公公区区预预制制加加工工区区成成品品堆堆放放区区总平面图：道路塔吊基础、货梯基础、加工场、堆场总平面图：道路塔吊基础、货梯基础、加工场、堆场施工流向：施工流向：工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、38、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：地面以上结构阶段总平布置、施工流向、施工安排地面以上结构阶段总平布置、施工流向、施工安排施工施工安排安排：11、1#1#、2#2#楼与楼与7#7#、8#8#楼商业先行施工，达到预售形象后即楼商业先行施工，达到预售形象后即刻开始主楼之间地库施工。刻开始主楼之间地库施工。22、3#3#、4#4#楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地库与主楼同时开始施工。库与主楼同时开始施工。33、最后施工、最后施工5#5#、6#6#楼楼主楼主楼及幼儿园，地库作为最后一个流及幼儿园，地库作为39、最后一个流水段进行施工。水段进行施工。总平面图：总平面图：道路、塔吊、加工场、堆场、人货梯、室外集中道路、塔吊、加工场、堆场、人货梯、室外集中样板样板施工流向：施工流向：工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：回填土阶段总平布置、施工流向、施工安排回填土阶段总平布置、施工流向、施工安排施工施工安排安排：11、1#1#、2#2#楼与楼与7#7#、8#8#楼商业先行施工，达到预售形象后即楼商业先行施工，达到预售形象后即40、刻开始主楼之间地库施工。刻开始主楼之间地库施工。22、3#3#、4#4#楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地楼主楼施工，预售形象满足后地库开始施工，地库与主楼同时开始施工。库与主楼同时开始施工。33、最后施工、最后施工5#5#、6#6#楼楼主楼主楼及幼儿园，地库作为最后一个流及幼儿园，地库作为最后一个流水段进行施工。水段进行施工。总平面图：总平面图：道路、塔吊、加工场、堆场、人货梯、室外集中道路、塔吊、加工场、堆场、人货梯、室外集中样板样板施工流向：施工流向：工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、41、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置（含集中样板，CI形象）示例：装修装修阶段总平布置、施工流向、施工安排阶段总平布置、施工流向、施工安排总平布置：道路设备施工流向：施工安排：1、装修材料集中堆放在首层及地下室；2、交付样板间按时完成并组织各专业端口走场确认。3、外立面吊篮施工涂料时的安全控制；4、塔吊及施工电梯拆除以及正式电梯启用时间；5、本阶段需严格按照样板节点完成样板施工；工程策划2.3 各阶段施工组织包含基坑支护、土方开挖阶段、桩基施工阶段、基础施工阶段、地下结构阶段、地面以上结构阶段、回填土阶段、精装修阶段、园林景观阶段等各阶段的施工流向、施工安排及场地布置42、（含集中样板，CI形象）示例：园林园林阶段总平布置、施工流向、施工安排阶段总平布置、施工流向、施工安排材料材料堆场堆场材料材料堆场堆场材料材料堆场堆场总平布置：道路、设备施工流向：土方回填消防道路施工管网施工乔木种植灌木草皮施工；施工安排：黄线为临时道路，道路宽5m,长320m,第一批次园建完成后，钢围板对第一批次进行封闭，封闭时间为2020年3月1日；第二批次园建完成后钢围挡对第二、三批次进行分隔，分隔时间为2020年4月1日；第三批次园建完成后，园区对外全部开放，三批次同时完成交付。地下室施工时，需在消防道路下方设置顶撑，防止顶板开裂消防道路需在出正负零两个月内完成；土方回填在主体施工至243、/3楼层时开始；园路铺装需提供排版图；管网综合图在消防道路施工前完成。小区入口小区入口重难点：1、施工顺序：土方回填消防道路施工管网施工乔木种植灌木草皮施工；2、地下室施工时，需在消防道路下方设置顶撑，防止顶板开裂3、消防道路需在出正负零两个月内完成；4、土方回填在主体施工至2/3楼层时开始；5、园路铺装需提供排版图；6、管网综合图在消防道路施工前完成。工程策划2.4交付策划包含配套运营计划分析、验收计划、主要功能设备用房数量及位置示例：配套报装计划楼栋号正式电自来水燃气计划交付1#2020年4月1日2020年3月20日2020年4月10日2020年4月30日2#3#2020年4月5日202044、年3月25日2020年4月10日2020年4月30日4#5#2020年4月10日2020年3月30日2020年4月10日2020年4月30日6#7#2020年4月10日2020年4月5日2020年4月10日2020年4月30日8#幼儿园本项目分批次施工，各批次配套报装计划均需在2020年4月30日前完成项目分批次施工，各批次完成后进行细部整改和品质提升，所有楼栋于2020年5月30日同时对外集中交付配套运营计划分析配套运营计划分析工程策划2.4交付策划包含配套运营计划分析、验收计划、主要功能设备用房数量及位置示例：验收计划验收计划1、本项目同批次报建，同批次验收，节能、规划、消防、人防一次完成45、。2、主体结构、电梯、防雷暂定一次验收，也可随各楼栋进度进行分批验收。交付批次交付楼栋交付时间交付标准一批次1#-6#楼2020-4-30精装验收计划序号验收项目验收时间验收风险管控措施1主体验收2019.11.10穿插施工装修需要提前插入与政府部门沟通，可分段验收，2电梯备案2019.11.25无正常推进3节能验收2020.03.05资料整理、相关试验跟上加强过程监管力度4防雷验收2020.03.20无正常推进5消防验收2020.04.01联动调试，室外工程进度提早完成施工，验收提早启动，预留整改时间。6规划验收2020.04.5面积误差、室外工程进展1、审图阶段管道井、外墙厚度等问题多发部46、位的注重核对纠错工作；2、认真履行验线程序，避免出现尺寸偏差成为死症；3、加强变更管理，确认变更手续的合法性避免漏项；7竣工验收2020.04.10无正常推进8竣工备案2020.04.30资料收集整理过程中加强管控工程策划2.4交付策划包含配套运营计划分析、验收计划、主要功能设备用房数量及位置示例：主要功能设备用房数量及位置主要功能设备用房数量及位置消防控制室热计量间柴油发电机房电信间公变配电室化粪池生活水泵房消防水池专变消防生活水泵房化粪池工程策划2.5工程目标实现包含质量目标实现、安全目标实现、进度目标实现示例：质量目标实现质量目标实现项目交底：基于集团9个停止检查点项目根据自身情况增加至47、15个停止检查，并编制停止检查点的清单：包含停止检查点内容、介入时间、检查方式、参与人员、控制要点。注重停止检查工作质量，保证动作不变形。停止检查既要保证过程的完整性，又要不流于形式；检查资料填写真实，影像资料齐全；检查面要全覆盖，区分首批次和所有批次概念。序号序号检检 查查 点点 名名 称称1单体定位2防水基层（地下室外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)3防水层（地下室外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)4模板排架系统（0.00首层结构、结构转换层、标准层首层、屋面顶层）5地下室后浇带6门窗框安装、塞缝7外立面保温层8外立面涂装施工9室外雨污水管道安装10外墙淋水实验11外门窗喷水实48、验12土建与装修界面移交样板确认13卫生间防水验证14室外雨污水管道安装15卫生间防水验证管理痕迹。举牌验收。1、房屋质量满意度调查：72分（70分）2、交付检查得分：85分（82分）3、综合检查得分：88分（87.5分）、89分、90分4、实测实量合格率96分（95分）5、集中交付缺陷率（精装房）：0.5条/户6、交付六个月缺陷率（精装房）：1.5条/户7、渗漏率：3户/百户（3户/百户）8、维修服务满意度：75分（72分）9、维修及时关闭率：90%（85%）10、创优目标：河北省安济杯工程策划2.5工程目标实现包含质量目标实现、安全目标实现、进度目标实现示例：安全安全目标实现目标实现招投标49、阶段1.细化安全文明措施清单。2.奖罚条例纳入合同条款或附件3.明确安全文明施工目标（创河北省安全文明工地）。前期准备阶段1.观摩学习优秀工地。2.组织总包监理合同交底、项目管理动作交底。3.组织总包监理学习北京旭辉项目安全文明专项管理方案并组织考试。施工初期1.成立安全文明创标杆联合小组、定岗定职。2.制定南栗安全文明检查与考核办法。3.依据集团安全文明标化指引建立统一的标化基础设施。施工过程1.定期组织安全文明培训考试。2.定期组织安全文明检查评比。3.制定阶段性的安全文明专项施工方案。模拟评估1.模拟集团安全文明评估考核。2.找差距，纠责任，想措施。零事故零事故工程策划2.5工程目标实现50、包含质量目标实现、安全目标实现、进度目标实现示例：进度进度目标实现目标实现为了保证各阶段计划目标的实现，项目制定了相应进度专题会议。会议名称每日晚会会议时间每日18:30召集人标段负责人参会主体主管工程师、监理、总包、分包主要管理人员输入材料今日进展情况输出成果当日各工作面开展情况、资源配置是否合理，明日重点工作安排，并微信形式发送项目管理群会议名称周进度例会会议时间每周一下午召集人标段负责人参会主体工程经理及主管工程师、总包项目领导班子、分包、监理输入材料上周进度计划；上周实际完成情况报表输出成果进度偏差总结、原因分析、并制定赶工措施和下周进度计划书形成书面汇报。会议名称月进度专题例会会议时51、间每月28号召集人工程经理参会主体成工/程本/采购PM及工程师、总包项目领导班子、总监输入材料本月进度计划；本月实际完成情况报表；计划与实际之间差距。输出成果进度偏差总结、原因分析、制定赶工措施和下月进度计划，形成书面汇报，根据奖罚条例签署奖罚单会议名称季度总结会会议时间每季度末月28号召集人工程经理参会主体项目总、成工/程本/采购PM、总包主管工程副总/项目经理、监理单位主管工程副总、总监输入材料本季度进度计划；本季度实际完成情况报表输出成果进度偏差总结、原因分析、制定赶工措施和下季度进度计划书面文件，根据奖罚条例签署奖罚书面文件。工程策划2.6组织架构包含组织形式、成员示例：组织形式、成员52、组织形式、成员项目总经理洪永刚土建工程师二名水暖工程师一名电气工程师一名前期PM 张 涛采购PM 侯 建 宇运营PM 缺 岗设计PM 张 栋工程PM 徐 云 双财务PM 李 长 山成本PM 夏 梦 超营销PM 杜 小 龙资料员一名出纳一名策划PM一名销售PM一名渠道PM一名综管PM一名工程策划2.7工程难点、风险点包含工艺应用难点、风险点分析及应对措施示例：难点难点点分析点分析 起重吊装困难，本工程分区施工，地上和地下结构同时进行，各专业同时施工，保证立体交叉作业的合理有序及施工安全是本工程施工的重点。应对措施：应对措施：1.独栋多层办公楼地上结构施工期间，靠近地下二层基坑区域的号楼坠物可能辐53、射的区域设置防护棚等防护措施；2.科学合理的组织施工，尽量错开同一方向的上下交叉施；将每日垂直交叉施工内容、注意事项等在公告牌上公示，并给工人交底，加强现场巡查；3.构件深化设计，确定科学的加工及安装构件单元，便于现场吊装；4.合理选用塔吊、吊车等起重设备，确保满足钢构件、混凝土预制构件的安装要求。吊装困难吊装困难工程策划2.7工程难点、风险点包含工艺应用难点、风险点分析及应对措施示例：风险点分析风险点分析工程策划2.8需求分析包含需要其它专业配合的重难点需求（图纸需求、采购需求、成本需求、配套需求、运营需求）示例：图纸需求图纸需求序号序号单位位高高层一期一期排屋排屋高高层二期二期设计出出图154、配电箱2018-03-202018-03-202018-07-152018-03-052智能信息箱2018-03-202018-03-202018-07-152018-03-053外墙涂料供料2018-06-152018-04-302018-09-152018-03-304消防工程2018-06-152018-06-152018-06-152018-03-305外墙石材工程2018-09-102018-08-102018-10-012018-06-256道路与雨污水工程2018-07-102018-07-102018-09-012018-04-247大区景观工程2018-08-102018-055、8-102018-10-012018-05-258防火门工程2018-04-302018-04-302018-07-012018-02-129公共部位精装修工程2018-09-15/2018-10-152018-06-3010室外供水管网工程2018-07-152018-07-152018-09-302018-04-2911无负压设备2018-10-012018-10-012018-10-012018-07-1612供配电工程2018-07-152018-07-152018-09-302018-04-2913潜污泵2018-05-012018-06-202018-09-012018-02-1356、14室外电缆排管2018-07-152018-07-152018-09-302018-04-2915生活水泵2018-10-012018-10-012018-10-012018-07-1616开关插座面板2018-10-202018-10-202018-10-202018-08-0417空气能热水器2018-10-012018-10-012018-10-012018-07-1618地坪漆工程2018-10-102018-10-102018-10-102018-07-2519精装工程总包2018-10-15/2018-10-152018-07-30工程策划2.8需求分析包含需要其它专业配合的重难57、点需求（图纸需求、采购需求、成本需求、配套需求、运营需求）示例：采购需求采购需求XX项目采购计划需求采购项进场时间备注分期高层一期排屋高层二期总包2017/4/152017/4/152017/4/15有铝模、爬架、高精地坪、轻质隔墙经验配电箱采购合同2018/3/12017/12/152018/5/1智能信息箱采购合同2018/3/12017/12/152018/5/1空调工程2018/4/20/2019/7/1太阳能采购合同2018/4/20/2019/7/1保温工程合同2017/12/202018/1/12018/8/1塑钢及铝合金门窗、铝合金百叶2018/3/102018/1/1520158、8/8/1防火门工程合同2018/3/15/2018/9/1室内精装修2018/3/30/2018/12/1消防工程合同2018/4/302018/4/302018/4/30工程策划2.8需求分析包含需要其它专业配合的重难点需求（图纸需求、采购需求、成本需求、配套需求、运营需求）示例：成本需求成本需求1、增加高精地坪补贴2、集中样板移位费用工程策划2.8需求分析包含需要其它专业配合的重难点需求（图纸需求、采购需求、成本需求、配套需求、运营需求）示例：配套需求配套需求1、地铁建设与本项目相对关系确定（2017/12/30）2、北面规划道路建设推进（2018/5/21/）3、正式电建设推进（20159、8/5/21/）工程策划2.8需求分析包含需要其它专业配合的重难点需求（图纸需求、采购需求、成本需求、配套需求、运营需求）示例：运营需求运营需求1、调整排屋区出正负零时间2、提前确定交付标准成本策划3.1 成本策划项目管控阶段及管控计划3.2 关键指标差异包含总成本、四项成本、可售比等指标的差异分析3.3 四项成本控制策划包含四项成本及各个业态的差异分析3.4 提效成本差异分析包含与投资版提效措施选用及工期及成本差异分析3.5 产品配置分析包含项目级配及竞品对比的适配决策3.6 示范区打造成本分析3.7 基准成本的对标分析包含基于基准成本或竞品项目的对标分析3.8 成本策划目标及实施途径3.960、 特殊成本投入及项目风险提示包含成本实现的难点及解决方案成本策划-项目管控阶段及管控计划：拿地阶段2018年1月20日摘牌定位阶段2018年2月28日战规通过方案阶段2018年3月31日方案总图审批施工图阶段计划2018年4月20日审图通过招标阶段计划大区总包2018年3月15日定标施工阶段计划开工日期2018年3月20日交付后评估计划交付日期2019年12月31日参考：各事参考：各事业部根据自身部根据自身项目成本策划管控要点及目成本策划管控要点及会会签表填写表填写总工期：月，比投资版提效：月，成本策划-关键指标差异分析序号关键指标单位投资版定位/战规版差额1项目总成本万元2四项成本万元3可售61、比%4总建筑面积m2 其中：地下建筑面积m25地库指标：地上车位配比%单车位面积 m2/个差异说明：1、四项费主要差异原因：价值成本成本投入增加 a、尊享调整为奢享产品，适配标准提高；b、地库面积增加；c、引进两所名校；d、景观品质提升；2、新工艺：穿插提效 市政先行 铝模(或大刚模）全砼外墙 高精砌块 免抹灰或薄抹灰 爬架/悬挑架 （总工期较标准工期缩短 月）成本策划-四项成本控制策划编号编号成本科目成本科目拿拿地版地版定位定位/战规版战规版差异分析差异分析建筑面积建面单价（元/m2）建筑面积建面单价（元/m2）建面单方（元/m2）差异原因【需填写】四项成本四项成本45895 45895 362、483 3483 47690 47690 4145 4145 661 661 1.21.2前期工程费前期工程费45895 45895 229 229 47690 47690 245 245 16 16 1 1、定位由乐享调整为优享，设计费增加、定位由乐享调整为优享，设计费增加6 6元元/m2/m22 2、增加精装修等成本增加导致物业保修押金增加、增加精装修等成本增加导致物业保修押金增加9 9元元/m2/m21.31.3建安工程费建安工程费45895 45895 2683 2683 47690 47690 3324 3324 641 641 1.3.5小高层（12F）10240 2353 11063、80 3699 1346 四项成本增加27422万元，主要原因为：面积增加12284平米，总成本增加6112万元；前期工程费增加33元/平米，总成本增加983万元，原投资版未考虑PC、全精装设计费用；建安工程费中高层住宅、仓储及配套成本考虑材料涨价原因，并经首开、开恒、旭辉三方共同讨论确定由原2172元/m2调至2300元/m2（首开成本为2450元/m2),此部分增加成本2518万元；建安工程费中地下车库成本考虑材料涨价原因，并经首开、开恒、旭辉三方共同讨论确定由原4000元/m2调至4200元/m2（首开原成本为4500元/m2),此部分增加成本1802万元;建安工程费中的PC构件拿地时按64、当时价格计入，目前北京市场需求量较大，构件厂家仅有四家，供不应求，经调研目前已涨至500-600元/m2，总成本增加7078万元；建安工程费中的共有产权房精装修工程，原拿地时住保办无精装标准明确要求，现最低标准为1000元/m2，故本次按1000元计入，总成本增加9311万元；1.3.6小高层（16F）15310 2589 15371 3734 1145 1.3.716层保障房8600 2271 8609 2320 49 1.3.8地下车库9726 3202 10530 3227 25 1.3.9沿街商业1427 2761 213 2983 221 1.3.10社区配套592 2646 89565、 2585-61 1.3.11售楼处精装800 4030 800 4030 0 1.41.4基础设施费基础设施费45895 45895 512 512 47690 47690 515 515 4 4 基本无变化基本无变化1.51.5公建配套设施公建配套设施45895 45895 60 60 47690 47690 60 60 0 0 成本策划-提效成本差异分析工艺工艺投资版选用投资版选用战规战规版选用版选用成本差异（成本差异（万元）万元）选择选择的理由的理由全砼外墙+*铝模/大钢模备注：铝膜或钢膜爬架/挂架高精砌块 ALC/陶粒隔墙板无机复合板隔墙+*高精地坪免抹灰/薄抹灰-*备注：免抹灰等止66、水节全砼电梯井道人货梯进爬架、下地库预制楼梯+*叠合板PC外墙PC内墙汇总*建面成本增加 元/m2；分析说明：1、比投资版增加 项新工艺，四项成本增加 万元，建面成本增加 元/m2；2、投资版工期 个月，战规版工期 个月，工期减少 个月；成本策划-产品配置分析业态模块定位/战规版（LHGT）级配包（LHGT）竞品（项目名称）高层赠送比层高外立面门窗进户门批量精装修大堂装修电梯厅装修连廊装修大区景观备注：1、填写主要业态配置情况；配置高于级配包的红色，低于级配包的蓝色，其余黑色；2、大堂装修、电梯厅装修、连廊装修填写方式：装修标准*单个/层面积。成本策划-示范区打造成本分析示范区总成本（万元）营67、销费用承担（万元）示范区成本货值比（%）示范区面积占总占地比（%）序号三大件是否实体面积（m2）/套数软硬装标准（元/m2）一售楼处1前台2后台二样板房1高层2别墅三示范区景观1实体景观是2异地景观否成本策划-基准成本对标分析（不操盘成本可选填）科目定位/战规版版成本XX公司住宅基准成本基准成本差异（定位-基准成本）元/m2差异分析建筑面积单方成本目标成本单方成本四项成本310,236 4975154,354 前期工程费310,236 233 7,228 257-24 基准成本为政策性住房+少量别墅，本项目为全部共有产权房，故将前期费下调24元，主要体现在设计费、临时围挡等。建安工程费310,68、236 3,920 121,624 高层住宅186,347 2,300 42,860 2172128 基准成本为2172元，对目前部分材料涨价及配置变化进行了调整：砼价格，基准成本中含施工费为451元/m3，但目前C30砼主材价已上涨到460元，含施工费按530元/m3计算，此部分每平米增加43元；基准成本为政策性保障房，外立面全部为涂料，本项目首层二层为真石漆，每平米增加5元；。基础设施费310,236 650 20,165 698-48 基准成本有别墅业态，其景观成本、智能化配置偏高，本项目为全部共有产权房，配置降低，每平米减少48元。公建配套设施310,236 172 5,336 10969、63 此费用为政府收费，有收费标准，住宅160，商业200，基准成本为平谷区域自商房业态，由于是政策性住房收费标准为80元/平米，其他区域无此优惠。备注：1、没有基准成本的新公司及新业态，需要提供竞品项目成本对标分析；成本策划-目标及实施途径成本策划目标实施途径途径目标金额（万元）责任人地库优化（单车位从 m2/个降至 m2/个），限额及结构优化，减少成本。800设计、成本外立面指标墙地比优化等，优化成本300设计、成本对标市场及竞品，优化粗装做法800设计、工程、成本结合往期项目变更梳理，精细审图，减少返工浪费100设计、工程、采购、成本通过采购策划、价格优化控制1000设计、采购、成本合计70、3000降低成本目标为总投2%成本策划-特殊成本投入及风险提示特殊性成本投入简述：（例如、PC、绿色三星、进线电缆、政府政策）1、；2、；成本风险提示：1、；2、；合约策划4.1 合约策划指引表应用情况4.2 项目前置信息策划包含基于工程的图纸计划、进场计划4.3 管理目标4.4 资金筹划包含供应链融资方式、融资金额、支出方式4.5 合约规划包含标准合约规划、施工界面划分4.6 总包专项4.7 分包专项4.8 示范区专项策划包含示范区合约规划、成本优化4.9合约难点包含合约实现的难点合约策划4.1 合约策划指引表应用情况示例：关注维度作业指导点精益策划结论合作方推荐单位或遗留单位继续履约单位本71、项目无图纸及解决方案出图计划已与设计完成出图计划，见采购计划小专业图纸针对小专业图纸明确出图负责人场地现状风险场地垃圾土较多，有横跨小区高压线项目目标与措施安全文明目标见后面内容供应链融资供应链融资以补充协议方式签订合约规划承发包模式采用传统总包分期设置分为1期标段划分一期1个标段，3个批次合约包、合同按照中西部区域标准合约包划分界面划分见界面划分表总承包工程专项策划标段划分拟一个总包承包范围见总包专项策划建造体系铝膜、爬架关键施工机械塔吊、施工电梯措施费按照区域标准措施费模板进行建筑构造做法按照公司标准做法执行甲供材按照采购计划签订合同及供货包干方式采用区域战略总包，转固定后签订合同付款方式72、无预付款，按照合同进度款70%索赔对总包合同计量规则、清单进行明确统一，避免出现矛盾和遗漏关注维度作业指导点精益策划结论重点分项工程专项合约策划重点分包土方、门窗、景观、精装等重点分包施工方案施工前专项梳理供应商资源提前进行资源梳理招标策略除土方、电线电缆等部分甲供材外，其余全部总价包干招标示范区专项策划永久or临时示范区 示范区位于7号商业前，为永久示范区交付标准提前对样板间走场，明确交付标准，各专业交圈签字示范区位置交圈示范区召开专门会议，明确示范区计划单位进场前提总包及各项分包提前进场对场地进行铺排抢工措施因本项目考虑利用幸福里老售楼部，可提前蓄客，避免了示范区抢工后补指令杜绝后补变更，73、对施工单位和甲方工程师提前明确变更指令制度过程管理招投标管理招投标文件采购按照公司模板拟定，工程、成本进行审核造价咨询单位管理 集采单位签约包干率87%金额补充合同提前做好界面划分明确，避免补充合同签证变更提前做好签证梳理总结，在合同中进行明确结算管理在过程中进行结算，提前做好结算铺排计划合约策划4.2 项目前置信息策划包含基于工程的图纸计划、进场计划示例：序号类别图纸项目责任人下发对象出图节点1设计类开挖图建筑设计师项目部、土方单位土方进场前2桩基图建筑设计师项目部、桩基单位土方进场前3施工图（图审施工图4套）建筑设计师项目部垫层施工前4施工图（提供给合作单位计8套）建筑设计师项目部垫层施工74、前5户内装修图（重点是装修平面）建筑设计师项目部、精装单位 主体结构正负零前6大堂及公区装修图建筑设计师项目部、精装单位主体结构10层前7景观施工图建筑设计师项目部、景观单位主体结构10层前8二次深化类门窗深化图建筑设计师项目部、门窗单位 主体结构正负零前9栏杆/百叶深化图建筑设计师项目部、栏杆单位 主体结构正负零前10外墙内保温施工范围图建筑设计师项目部、保温单位 主体结构正负零前11电梯确认图纸建筑设计师项目部电梯单位主体结构正负零前12水电预埋图水电工程组项目部、总包主体结构正负零前13地板采暖深化图水电工程组项目部、地暖单位 主体结构正负零前14太阳能深化图水电工程组项目部、合作单位 75、主体结构正负零前15地下室综合管网图水电工程组项目部、管网单位垫层施工前16景观综合管网图水电工程组项目部、管网单位 主体结构正负零前17品质提升类铝模深化图建筑设计师总包垫层施工前18门窗洞口固化图土建工程组总包、合作单位主体结构正负零前19屋面施工策划图土建工程组总包主体封顶前一个月20公区电梯前室及走道施工策划图土建工程组总包、合作单位主体结构正负零前21公区水电安装施工策划图水电工程组总包、合作单位主体结构正负零前22户内瓷砖排版图土建工程组总包、合作单位主体结构10层前23公区瓷砖排版图土建工程组总包、合作单位主体结构10层前24吊顶施工图土建工程组总包、合作单位主体结构10层前2576、车库做法图土建工程组总包、合作单位主体结构10层前合约策划4.3 管理目标示例：内容具体内容安全管理安全管理费为发生1起非意外安全死亡事故，总价调减50万元/次；累加无上限。质量管理费季度评估：奖：在排名本公司前30%前提下，若排名区域前5%，奖励2元/m2；前10%，奖励1.5元/m2；前15%，奖励1元/m2。惩：区域排名后10%，罚2元/m2；排名后20%，罚1.5元/m2；排名后30%，罚1元/m2；质量评定为不合格，一次性罚款30元/m2.备注：每季度排名均进行奖罚，奖罚的面积以每次评估对应的标段或批次为准，计算口径为可售建筑面积，排名前10%定义为包含，其余类同。效率管理费提效基准77、比例罚款3元/；基准提效基准+5%不予奖励及处罚；提效基准+5%奖励3元/；提效基准+10%奖励5元/。三项合约合约三项（后补让利、超报扣款、3个月结算完成）签证管理总包对于变更指令的管理效益如果能控制在40元/m2以下，则降幅在20%以内的部分，奖励下降部分的50%；降幅超过20%的部分，奖励超额部分70%。变更签证为非乙方原因外不在范围内，包括：1.重大设计变更：规划变更、产品配置变更、建筑功能改变、户型变更、楼栋数或层数改变。2.承包范围增加：合同原界面外的承包范围增加。3.政府政策或国家规范引起的重大变更。4.增加甲方手续不全等非乙方原因引起的停工、赶工费用，及停工期间市场价格上涨的签78、证。目标维度目标维度目标值目标值进度工期目标：1.开盘、交付重大节点偏差控制目标为02.过程中进度计划对比偏差不超过15天3.穿插提效不低于33安全文明1.现场安全文明施工必须达到工程策划附件“施工场地文明施工标准”的要求。工程质量1.省文明工地；2.质量专项检查不低于95分；3.无系统质量问题，零渗漏。交付评估交付评估成绩不低于85分户均缺陷0.2条集中交付到访率不低于95三项合约包干率87%金额，后补合同上线800万、后补变更率0%、结算偏差率3%奖惩机制（总包）管理目标合约策划4.4 资金筹划包含供应链融资方式、融资金额、支出方式示例：融资方式融资金额支出方式保理、信用证、ABS计划工程79、类合同金额40%采用供应链融资采取单独补充合同支付合约策划4.5 合约规划包含标准合约规划、施工界面划分示例：标准标准合约规划合约规划严格按照中西部区域标准合约规划实施，除营销类外87个合约包，本项目采用76个。差异说明：1、本项目钢筋、砼为乙供材，故不使用钢筋、砼甲供材此2项合约；2、本工程不涉及建造技术服务费、体育运动设施建设及引入合约包、交通站场设施建设及引入合约包、泳池设备工程合约、外遮阳卷帘合约、直饮水设备及安装合约、拆迁补偿、瓷砖粘接剂供货、外墙砖供货合约9项。合约策划4.5 合约规划包含标准合约规划、施工界面划分示例：施工界面划分施工界面划分项目名称目名称土建土建总包包/精装精装80、总包包专业分包分包供供货商商外框架结构体系结构面交付，平整度达到万科工艺标准移交条件（土建总包）保温专业分包接收总包移交面，进行保温涂料施工PC构件体系预制构件厂建设、构件加工、安装、保修等（土建总包）干法地暖体系负责户内干法地暖施工、分集水器安装、温控面板供货安装（精装总包）负责干法地暖的供货及相应供货内容图纸的二次深化快装吊顶体系负责快装吊顶施工（精装总包）负责整体吊顶的供货及相应供货内容图纸的二次深化水泥砂浆精找平负责水泥砂浆精找平施工（精装总包）轻钢龙骨隔墙负责轻钢龙骨隔墙施工（精装总包）负责轻质隔墙体系的供货及相应供货内容图纸的二次深化整体卫浴、整体厨房负责整体卫浴给排水点位的预留，81、负责墙板下挂给水支管、卫生间排水支管的连接。厨房墙板，卫生间底台、墙板、天花供货及安装；负责窗洞口尺寸及位置复尺。分电器体系+光电无线开关负责分电器体系+光电无线开关施工（精装总包）负责分电器、光电无线开关的供货及相应供货内容图纸的二次深化空贴壁纸负责空贴壁纸施工（精装总包）负责空贴壁纸的供货及相应供货内容图纸的二次深化室内门门洞口，墙面涂料工程户内门基层板安装（18mm细木工板）、门套安装合约策划4.6 总包专项示例：关注维度作业指导点本项目总承包工程专项策划1、标段划分考虑项目体量为19万方，物业类型为成熟T3高层，故确定一家总包。2、承包范围执行西安公司标准。3、建造体系全混外墙，铝模体82、系，爬架，穿插体系，楼梯、飘窗、梯间隔墙PC化。4、关键施工机械塔吊及人货电梯各六台，详见工程策划。5、措施费采取总价包干原则。6、包干方式采取总价包干模式。合约策划4.7 分包专项示例：将设计补图及清单考虑不全引起的补充协议签订问题在前端解决。合约策划4.8 示范区专项策划包含示范区合约规划、成本优化示例：示示范区合约规划范区合约规划成本优化成本优化 示范区总建造成本716万，单方成本53.67元/，较基准单方成本67.06元/低13.39元/。合约策划4.9合约难点包含合约实现的难点示例：1、施工界面划分采购策划5.1 采购策划指引表应用情况5.2 主要资源采购策划包含大区资源规划、示范区83、资源规划、快速建造专项资源规划、资源管理及维护措施5.3 主要采购计划包含基于工程的主要项采购计划、示范区采购计划5.4 示范区采购情况介绍包含基于工程的示范区采购计划5.5 采购价值创造包含有新产品调研、保有优质资源，整合体量提高价格竞争性5.6采购难点包含采购实现的难点采购策划5.1 采购策划指引表应用情况示例：采购策划5.2 主要资源采购策划包含大区资源规划、示范区资源规划、快速建造专项资源规划、资源管理及维护措施示例：大区资源规划大区资源规划大区主要资源规划大区主要资源规划电线杆迁移工程电线杆迁移工程直接委托垄断类直接委托，国网直属单位，已备案土方土方直接委托当地村民，已在年度垄断类资84、源规划备案监理监理邀请招标邀请季度排名前三的监理单位及两家新引入单位总包总包总对总西安公司主要合作的总包资源精装修、景观精装修、景观集采执行2018年度精装修资源规划水接驳、天然气水接驳、天然气直接委托已在年度垄断类资源规划备案其他其他集采执行2018年年度集采资源规划示范区主要资源规划执行集采划分执行集采划分零星采购，线下比价执行精装修、景观集采划分示范区幕墙幕墙幕墙铝合金铝合金门窗门窗泛光照泛光照明明精装修、精装修、景观景观快建造快建造资源源专项规划划项目采购方式供货单位合作模式供货能力轻质隔墙（唐盾板+纯平龙骨）窗口期集采唐盾+正普森甲供材唐盾板：月产能12万方；大货供货周期最长30天正85、普森：月产能300吨，供货周期30天分电器窗口期集采可邻甲供材供货无风险整体吊顶窗口期集采友邦甲供材供货无风险空贴壁纸窗口期集采韩利甲供材供货无风险整体卫浴、整体厨房（贴砖）集采大统田；鸿力甲分包大统田月产能600套；供货周期60天鸿力月产能3500套，供货周期30天干法地暖窗口期集采暖魔方甲供材月产能10万平米，大货供货周期30天示范区示范区资源规划资源规划快速建造专项资源规划快速建造专项资源规划采购策划5.2 主要资源采购策划包含大区资源规划、示范区资源规划、快速建造专项资源规划、资源管理及维护措施示例：资源管理及维护措施资源管理及维护措施分分类主要内容主要内容管控措施管控措施输出文件出文86、件节点安排点安排供供应商商资源管源管理理战略、优质供应商保有针对战略、优质供应商，优先协调付款及配合过程中其他问题，维护长期良好关系，确保资源不流失。/持续进行劣质单位淘汰根据西安公司供应商红黄牌及黑名单管理办法不定期更新黑名单西安公司黑名单季度汇报新资源引入根据需求进行不定期寻源发布，并组织考察及引入供应商资源引入表月度汇报/季度汇报供供应商供商供货管管理理年度要货计划确认每年底收集主要材料供应商要货计划并发给供应商进行确认及提前排产，并于每季度对年度要货计划进行动态调整，以确保要货准确定。年度要货计划供应商盖章确认每年初确定，季度动态更新月度到货状况根据年度要货计划每月核查供应商到货状况，87、并对未到货情况进行分析及解决。月度到货状况汇报月度汇报风险管控针对选型较晚、下单晚或供货周期长等可预见风险，提前进行排查及预警并协调解决，提前消除风险，实现供货“0”风险。月度到货风险汇报月度汇报供供应商商付款管付款管理理供应商付款情况统计及协调每月对供应商付款情况按项目按供应商进行统计分析，重点协调逾期时间较长供应商付款及影响项目进度的款项。月度付款情况分析汇报月度汇报供供应商商评估估评估每季度组织各项目对供应商合作进行季度评估，针对问题供应商进行整改约谈，并持续关注整改进度。供应商季度评估季度汇报反评估每月对供应商进行合作满意度调查及问题范酷，包含从下单、付款、供货、施工直至结算的全周期满88、意度及问题，针对满意度交底项和问题项进行反馈整改，持续提高双方合作满意度。供应商问卷调查结果汇报 月度汇报采购策划5.3 主要采购计划包含基于工程的主要项采购计划、示范区采购计划示例：西安万科幸福臻园项目主要项采购计划关键合约采购计划采购方式合同签约时间备注土方工程合同分散采购-直接委托已完成当地村民，已在年度垄断直委资源规划中备案桩基础工程合同集中采购2018/3/10西安公司集采基坑支护工程合同分散采购-直接委托2018/3/5当地村民，已在年度垄断直委资源规划中备案总承包工程合同战略总包2018/3/3总对总门窗百叶工程合同集中采购2018/4/5集团集采，执行2018年度集采资源规划消89、防工程合同集中采购2018/6/25公司集采，执行2018年度集采资源规划精装修工程合同集中采购2019/3/5执行2018年度精装修资源规划景观工程合同集中采购2019/10/17执行2018年度景观资源规划电梯供货合同集中采购2018/5/29集团集采，执行2018年度集采资源规划电线电缆采购合同集中采购2018/11/16集团集采，执行2018年度集采资源规划高低压配电工程合同集中采购2018/12/5公司集采橱柜供货安装合同集中采购2019/3/5集团集采，执行2018年度集采资源规划整体卫浴集中采购2018/4/5集团集采主项采购计划主项采购计划采购策划5.3 主要采购计划包含基于工90、程的主要项采购计划、示范区采购计划示例：示范区示范区采购计划采购计划计划关键合约采购计划采购方式合同签约时间样板间供货周期售楼部精装修改造工程已签订2018/3/1幕墙工程合同集中采购2018/4/20铝合金门窗工程合同集中采购2018/4/20泛光照明工程合同零星采购2018/5/10示范区景观工程合同集中采购2018/4/20示范区精装修工程合同集中采购2018/4/1样板间整体卫浴工程合同集中采购2018/4/20大统田样板间供货需要60天（需开模）样板间干法地暖工程合同窗口期集采2018/4/20样板间供货周期为5天样板间轻质隔墙工程合同窗口期集采2018/4/20纯平龙骨供货周期7天91、无机复合板供货周期5天样板间橱柜工程合同集中采购2018/5/10样板间供货周期30天样板间洁具工程合同集中采购2018/5/20样板间供货周期40天采购策划5.5 采购价值创造包含有新产品调研、保有优质资源，整合体量提高价格竞争性示例：产品调研产品调研关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知规定今后民用建筑外保温材料必须采用燃烧性能为今后民用建筑外保温材料必须采用燃烧性能为A级的材料级的材料。目前使用的A级保温材料主要为岩棉，岩棉因其本身的吸水、自重大等问题，影响外墙观感、涂料的使用且对施工工人及施工措施要求较高。为了寻找可替代的A级材料，针对保温材料在国内外范围做了专项调92、研，结果如下：序号项目岩棉HVIP气凝胶真空绝热板保温系统发泡陶瓷保温装饰一体175mm12mm90mm75mm2保温材料57.5132103.53粘接砂浆8.8710.018.586.54锚固件84155抗裂砂浆13.4413.4410.086网格布5.983.381.37人工费4729298辅材8.233109涂料16.36.246.24112.7510涂料施工费28.9722.1922.1966.711其他11.2812保温涂料系统单价194.26219.26187.89222.23涂料说明涂料按质感考虑涂料按弹性拉花考虑涂料按弹性拉花考虑备注损耗高，后期可能导致成本增加按照固克集采平面93、氟碳实色效果记取，如更改面层效果，价格在220350元/m2之间调研结论，目前最可靠的材料仍然是岩棉，发泡陶瓷需经过力学性能测试后小范围使用；气凝胶衍生品是目前保温领域最重要的研究方向，目前因技术限制，还没有成熟的低成本的材料产生；保温装饰一体板可大大节约外墙施工的工期，对于赶工项目，可推广使用。后期将持续关注相关的研究，与学校等可研机构及建研保持持续沟通，尽快找到可靠性高且成本较低的替代材料。保有优质资源保有优质资源2017年以来，西安公司三大类资源出现较大风险。景观因资源过度集中导致施工单位人员周转不平衡，现场进度投诉较多；精装修2017年度招标19次，多次突破参考价，且外部对我们资源引入94、较多，精装修资源流失风险较大；示范区幕墙因出图时间及施工进度紧凑，直接委托风险较大；基于以上问题，我们完成了西安公司景观（大区及示范区）、精装修（大区及示范区）、示范区幕墙的集采招标。可以看出，以上三大类较历史价格均有不同程度下浮。除此之外，通过本次资源整合，后期避免了示范区精装、景观及幕墙三大类的直接委托，减少采购风险；另对于西安公司的优秀资源进行了有效的维护。采购策划5.6采购难点包含采购实现的难点示例：1、现有单位无法满足垫付资金需求2、现有单位无新技术施工经验客关策划6.1项目信息包含基础信息分析、客群分析、配套风险分析6.2规划评审包含评审信息中客户敏感区分析6.3联合审图包含十步风95、险控制法中联合审图要点的落实6.4不利因素包含地块周边1公里范围不利因素梳理6.5重要信息包含项目重要信息提示评审6.6过程管理包含各条线风险梳理组织6.7策划小节包含策划目标及策划重难点分析客关策划6.1项目信息包含基础信息分析、客群分析、配套风险分析示例：基础信息分析基础信息分析l北邻万科幸福里小区，东临恒大帝景小区，西侧为红旗厂专线铁路；l项目为招拍挂万科全资项目，由西安万科全面负责项目公司日常运营和开发管理；l项目占地73亩，由6栋高层，1栋幼儿园以及2栋商业组成。其中住宅共计1074户，拟分三批次供货，一家总包单位承接，于2020年9月30日同时交付。l本项目采用集团新工艺体系，室内96、装修采用轻钢龙骨隔墙+整体卫浴+干法地暖。客群客群分析分析项目情况区位分析凤城五路延伸段，东北区目标客群首置其他区域外溢首置，城北片区功能型改善；幸福里老业主推荐；客群特点1、关注房屋价格，户型功能，教育配套；2、延续已交付项目幸福里，客户会存在园区及室内装标对比心理；3、幸福里小区6、7号楼采取新工艺，但存在交付后隔墙板开裂的情况并引起客户投诉，客户存在一定抗性。满意度底线1、考虑预计售价远高于已交付幸福里小区（开盘价7千多元），园区、楼内公区、室内装标等级应优于幸福里小区。（临近恒大帝景小区因园区设计差于幸福里而发生群诉）2、新工艺体系前期介绍到位，后续工艺施工把控到位，避免交付后系统问题97、；配套风险分析配套风险分析项目风险判断情况教育存在一定风险幼儿园：自建；小学：已交付幸福里签约锦园陕师大附小，臻园暂未确定。如不考虑继续签约，销售时应重点公示。如考虑签约，需提前摸底学校容量，避免后续交付后产生投诉。交通存在一定风险三面均临代征道路，目前凤城四路已经开始修建，其余两条道路暂未动工。公共交通资源欠缺。商业无项目所在区域多为建材市场，距离大明宫万达商城约3.2公里；项目周边幸福里及恒大帝景已交付，餐饮、生活类商业已完善。目前无配套商业的销售承诺客关策划6.2规划评审包含规划评审信息中客户敏感区分析示例：敏感区后续工作责任人等级商铺与住宅之前分隔考虑客户隐私，商铺与住宅之前的围墙建议98、采取实墙围合形式付俊苹小区主入口小区主入口设计在经九路上，预计通车2019年底，预计项目交付时间差距9个月，因未完工存在一定不确定性，故建议北侧次入口应在设计时保证功能及效果，作为备选回家流线。同时，北侧车库入口应考虑非机动车进地库通道；付俊苹、霍元杰地面停车位1、园区内地面停车位取消使用，需平衡景观设计与验收的关系；2、集中商业处考虑少量停车位，保障后期社区商业良性发展；崔帅、霍元杰消防环道平衡景观设计与验收的关系，避免大面积硬景铺装崔帅、霍元杰自行车棚1、园区入口处考虑地面停车棚；2、地下人防考虑地下停车棚，但电动车动线及门禁还未深化，后续需关注尽量人车分流；付俊苹物业、保修用房考虑接待客99、户区域为地上用房。物业住宿、食堂等物业用房，如需设置体现至红线内不利因素付俊苹、贺朋娜级别：存在法律风险，存在系统性客户风险，存在个诉风险客关策划6.3联合审图包含十步风险控制法中联合审图要点的落实示例：类别敏感区后续工作输出要求户型评审各功能区域功能需求联合设计院、施工单位、物业前介以及各专业端口进行封闭式联合会审1、跟进完成联合审图报告；2、设计端口图纸问题调整销项，并完成联合审图问题销项报告；3、无法修改项专项备档说明；公区评审大堂、电梯间、设备间、园林功能及品质需求管线评审设备管线、空调系统、排水系统功能需求车库评审出入口、车位、行车道、设备功能需求客关策划6.4不利因素包含地块周边1100、公里范围不利因素梳理示例：已针对地块周边1公里范围梳理不利因素，要求售楼部公示，并签入购房合同，以下为客户较为敏感的不利因素情况类别敏感区后续工作责任人等级红线外红旗厂专线铁路销售现场公示、签入购房合同；开盘时做不利因素宣讲；成玮环、贺朋娜三面均为在建道路考虑市政道路修建不确定因素，特别是本项目一次性交付，需提前筹划回家流线并制定备选流线，营造回家的居住氛围。霍元杰、贺朋娜红线内泵房等设施避免设计在楼栋正下方，造成临近住户夜间低频噪音影响，如确属无法规避，应提前考虑降噪减震影响。付俊苹燃气调压箱、风井尽量放置在空旷区域，减少对客户的影响付俊苹自建锅炉尽销售现场公示、签入购房合同；开盘时做不利因101、素宣讲；避免排烟对客户居住影响成玮环、付俊苹级别：存在法律风险，存在系统性客户风险，存在个诉风险客关策划6.5重要信息包含项目重要信息提示评审示例：评审项目关键信息梳理级别落地工作要求责任人报建差异本项目分三批次推售，但报建为一次性整体报批。故后期提效如计划分期交付，仍需考虑竣工备案表获取时间。项目、项事、客关及时交圈，在保证运营需求的同时，确保法律及客户无风险张安定、霍元杰、周涛、贺朋娜关键配套小学：已交付幸福里签约锦园陕师大附小，臻园暂未确定。如不考虑继续签约，销售时应重点公示。如考虑签约，需提前摸底学校容量，避免后续交付后产生投诉。须签订教育设施不确定信息告知书；张安定、成玮环幼儿园品牌102、宣传如销售需要告知具体品牌，一经宣传避免更改。成玮环政府因素治污减霾影响1、购房合同中提现治污减霾影响免责条款；2、及时收集雾霾影响施工记录；成玮环、贺朋娜差异户型A户型与C户型边户与中户开窗变化销售样板间进行风险提示并公证成玮环、贺朋娜其他重要信息新工艺使用1、销售阶段展示新工艺工法，并与大货保持工艺一致性；同时在装标中体现；2、施工阶段做好关键点施工风险把控：如干法地暖的木地板凹陷控制，整体卫浴防水施工；张安定、霍元杰、周涛、贺朋娜级别：存在法律风险，存在系统性客户风险，存在个诉风险客关策划6.6过程管理包含各条线风险梳理组织示例：设计营销示范区开放前7天差异户型等重要信息提示示范区开放前103、7天样板间风险提示开盘前7天开盘前7天设计针对销售口径培训并视频存档组织各端口联合检查按指引制作沙盘及模型设计变更核对样板间完成后3天内销售承诺核对样板间完成后3天内成本采购存档部品部件型号清单示范区开放前7天部品清单核对样板间完成后3天内核对销售承诺交付前3个月工程组织各端口联合检查示范区开放前7天施工工艺及品质核对样板间完成后3天内确保开放品质标准工地开放前3天工地开放问题100%关闭交付前3个月至交付前设计类风险整改方案制定交付前3个月客关打破沟通壁垒，达成共识，督促落地执行客关策划6.7策划小结包含客关目标及策划重难点分析示例：无红线内规划类、新工艺类客户群诉；准业主满意度不低于95分104、，磨合期一满意度不低于90分客关目标客关目标策划小结策划小结重难点分析重难点分析规划评审：风险可控联合审图：尚未具备条件。除了功能、缺陷性问题，应重点关注：景观、公区标准不低于幸福里不利因素：风险可控 1、项目西侧铁路需在销售期间提示；2、针对项目主入口在建道路，需动态评估并提前筹划备选方案；3、自建锅炉及烟囱需在销售期间重点提示；重要信息：风险可控 1、新工艺的风险控制；2、小学及幼儿园教育配套的风险控制；3、雾霾治理风险控制；结合客关策划过程管理及区域风险管理手册，建立本项目风险资料档案，做到风险管理工作从前期策划到后期落地不断档；建立收楼服务，工地开放化常态化，让客户更满意的接受新工艺；策划制度1、自发布之日起，旭辉集团所有新开项目策划编制按此模板进行；2、本版项目策划为项目负责人向运营中心陈述（各区域设有集团对接人）；3、评审通过的策划仍然需要走完线上审批流程；有所为有所为 无所畏无所畏谢谢谢谢