1、集团人力资源部 1 1规划设计学习宝典集团人力资源部 2 2指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值，容积率以公式表示如下（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）：地上总建筑面积建设用地面积容积率=建筑面积=1倍用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=0.5倍用地面积红线内可建设用地面积一、容积率集团人力资源部 3 3 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；属城市秩序管理范畴（为改善城市居住环境条件、控制人口密度和产业密度）容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小2、于等于某一数值 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积 容积率关系到居住的舒适程度,并与之成反比。容积率越低，舒适度相对越高；容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降一、容积率集团人力资源部 4 4计入容积率的建筑面积，即计容建筑面积哪些面积不计容？地下室面积是否计容？完全位于地下室的面积不计容半地下室面积是否计容？各地规定不一样，一般来说，仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0的半地下室不计容架空层是否计容？住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不低于2.83、米、不高于5.1米的建筑面积不计容2.2M以下层高是否计容？因为不计入建筑面积，所以不计容，同理还有其他的地上不列入建筑面积的，均不计计容一、容积率集团人力资源部 5 5常见的容积率数值与产品的关系一、容积率集团人力资源部 6 6 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB二、塔式建筑与板式建筑集团人力资源部 7 7住宅的塔楼与板楼塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和方型塔楼对于住宅来看，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲公用建筑的塔楼：超高层塔楼比较常见，一般的布置是垂直交通系统、厕所盥4、洗、设备管道、附属用房布置在中心部位，主要使用空间布置在四周二、塔式建筑与板式建筑集团人力资源部 8 8建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，可以反映出一定地范围内的空地率和建筑密集程度建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。从而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，场地的室外空间越少，可用于室外活动和绿化的土地越少；可见，建筑密度也间接反映了场地内开放空间的比例，并与场地环境质量相关建筑密度=基底面积/项目总用地面积x100%三、建筑密度集团人力资源部 9 9决定5、建筑体量的因素建筑体量：单层面积X 建筑高度因素：建筑密度建筑层数影响建筑密度的因素：绿化率是住宅区环境品质的硬指标日照间距南北差异大;与周边建筑有关建筑进深环境品质与个体品质的平衡影响建筑层数的因素：建筑控高层高建筑密度经济性三、建筑密度集团人力资源部 10 10不同容积率区间的建筑分类容积率住宅类型注:此表仅描述大多数可能性,不涵盖全部住宅类型容积率住宅类型建筑密度建筑密度三、建筑密度集团人力资源部 11 11日照分析的量化指标：建筑物窗户的日照时间必须满足规定的限值四、日照分析集团人力资源部 12 12四、日照分析集团人力资源部 13 13四、日照分析集团人力资源部 14 14绿地率，是6、指建设项目用地范围内各类绿地占地面积的总和和占建设项目用地面积的比率所指的建设项目用地与范围，是指建设项目总用地中扣除有建设项目方代征的区外道路、公共对外道路用地（即净用地面积）绿地率是衡量居住区绿化现状的经济技术指标。绿地率不同于绿化覆盖率。绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和和居住区用地的比率（%）国家要求的指标是绿地率，绿地率不同地区多少有区别，且要求严格。一般讲，新建小区的绿地率不低于30%,旧区改建绿地率不低于25%（参见城市居住区规划设计规范）五、绿地率集团人力资源部 15 15各类绿地面积总和绿地率=净用地面积武汉市绿化条例对居住区的规定：密一区内绿地率不低于25%，公共7、绿地人均不少于0.5平方米密二区内绿地率不低于30%，公共绿地人均不少于0.8平方米密三区内绿地率不低于35%，公共绿地人均不少于1平方米各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算在武汉市，绿地计算很苛刻：1、距道路要后退1米计算绿地2、距建筑墙脚要后退1.5米计算绿地3、地下室、半地下室顶板绿化覆土厚度超过0.6米的按2/3计算4、水景按1/3折算成绿地面积各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地五、绿地率集团人力资源部 16 16建设用地红线：建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线道路红线：指规划的城市道路（含居8、住区级道路）用地的边界线。道路红线一般是指道路用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑建筑红线：也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M六、建筑中的用地红线、道路红线、建筑红线集团人力资源部 17 17道路中心线用地范围线建筑退线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地范围线与建筑退线之间区域为净用9、地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处六、建筑中的用地红线、道路红线、建筑红线集团人力资源部 18 18城市总体规划：是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据控制性详细规划：以城市城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求修建性详细规划10、：是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种概念性规划：指介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性（未列入规划体系中）七、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划集团人力资源部 19 19 修建性详细规划应当包括下列内容：建设条件分析及综合技术经济论证 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图 道路交通规划设计 绿地系统规划设计 工程管线规划设计 竖向规划设计 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 修建性详细规11、划的文件和图纸应当包括：修建性详细规划文件为规划设计说明书 修建性详细规划图纸包括：规划地区规划图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/5001/2000.住房建设规划指制订出若干年内分年度建造住房的规划，包括居住区和住房建造的数量以及居住水平等多项指标 一般控规是政府规划部门做，开发商在依据控规的基础上做修建性详规，然后报政府规划部门审批，审批通过后进行施工图设计 广州市办理建设工程规划许可需深度和公布修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图，具体规定为：除了由城乡规划主管部门组织编制修建性详细规划的地块外，总用地面积1万平方米（含1万平方米）以12、上的建设项目，建设单位应当委托具有相应资质的规划编制单位编制修建性详细规划；总用地面积1万平米以下的建设项目，建设单位应当委托具有相应资质的规划编制单位编制建设工程设计方案总平面图七、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划集团人力资源部 20 20概念设计即是利用设计概念并以其为主线贯穿全部设计过程的设计方法。概念设计是完整而全面的设计过程，它通过设计概念将设计者繁复的感性和瞬间思维上升到统一的理性思维从而完成整个设计。一般指不经数值计算，尤其在一些难以作出精确力学分析或在规范中难以规定的问题中，从整体的角度来确定建筑结构的总体布置和抗震细部措施的宏观控制。八、概念设计集团人力资源部 213、1 21分类序号图纸名称低、多层高层备注总图1总平面图2产品类型分布图用于容积率分析3容积率分析表（见附件）4组团模块图5交通分析图含停车方式分析。6配套分析图7日照分析图8景观分析图要求景观价值最大化9分期开发分析图售楼处，样板区位置合理10坡度分析及土方平衡图山地或坡度较大时需要单体11典型户型图要求明确户型卖点12各层平面图（含地下）13立面意向图符合市场定位，适度创新14剖面图以剖面作为卖点时提供其它15设计说明说明设计构思和特点16效果图17模型18特殊价值分析八、概念设计集团人力资源部 22 22总平面设计是一项综合性非常强的设计工作，其主要表现在：知识范围广要了解住宅区、公建、学14、校、商场等不同性质的建筑单体及群体的特点、工程地质、水文地质情况、测量知识、建筑结构知识、道路工程知识、运输以及管理的知识、共用工程管线知识等。联系部门多城市规划、土地、建委、街道、园林、环卫、消防、交通、地震、文物、税务、自来水、煤气、供电、有线电视、电话、网络、地下轨道等。协调专业多建筑、结构、给排水、暖通、电气、燃气、热力、通讯、景观、路桥、水利等、遇到矛盾多建筑之间日照间距、道路与建筑之间、道路与场地竖向之间、景观与建筑之间、景观与管线之间、管线之间、管线与场地之间、管线与地上、地产建筑物之间的矛盾。九、总平面设计集团人力资源部 23 231.定位：建、筑物的平面布置、道路、绿化、停车15、场的平面布置。2、场地设计：确定场地设计标高、计算场地土方工程量（包括边坡、挡土墙的土方量）、场地排雨水设计及其排水构筑物（雨水口、雨水明沟）的布置设计，确定道路的设计标高。3.管线综合：对各种管线进行综合布置，确定管线的平面布置并对交叉管线的标高进行处理。配合景观设计：提供景观设计文件资料，对景观设计内容与总图文件内容加以控制和协调。配合业主：提供各种征询相关部门意见图纸，提供规划部门要求的图纸（公示图、规划局归档白图）以及其他业主要求的图纸。九、总平面设计集团人力资源部 24 24工作流程与成果文件九、总平面设计集团人力资源部 25 25建筑总平面图是表明新建房屋所在基地有关范围内的总体布16、置。它反映新建房屋构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地形、地貌、标高等以及与原有环境的关系和邻界情况等。总平面图是将拟建工程附近一定范围内的建筑物、构筑物及其自然状况，用水平（正)投影方法和相应的图例画出的图样。主要是表示新建房屋的位置、朝向，与原有建筑物的关系，周围道路、绿化布置及地形地貌等内容。是新建房屋施工定位、土方施工、以及绘制水、暖、电等管线总平面图和施工总平面图的依据。总平面的比例一般为1：500、1：1000、1：2000 等。总平面图的图例采用总图制图标准（GB/T50103-2001）规定的图例十、建筑总平面图集团人力资源部 26 26示例1十、建筑总平面图17、集团人力资源部 27 27示例2新建房屋的底层平面轮廓应拆除的建筑物计划建造的房屋室外整平地坪的绝对标高室内地坪的绝对标高房屋的层数花坛草坪阔叶乔木已有建筑十、建筑总平面图集团人力资源部 28 28建筑方案设计是依据设计任务书而编制的文件。它由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等四部分组成，一些大型或重要的建筑，根据工程的需要可加做建筑模型。建筑方案设计必须贯彻国家及地方有关工程建设的政策和法令，应符合国家现行的建筑工程建设标准、设计规范和制图标准以及确定投资的有关指标、定额和费用标准规定。建筑方案设计的内容和深度应符合有关规定的要求。建筑方案设计一般应包括总平面、建筑、结构、给水排水、电18、气、采暖通风及空调、动力和投资估算等专业，除总平面和建筑专业应绘制图纸外，其它专业以设计说明简述设计内容，但当仅以设计说明还难以表达设计意图时，可以用设计简图进行表示。建筑方案设计可以由业主直接委托有资格的设计单位进行设计，也可以采取竞选的方式进行设计。方案设计竞选可以采用公开竞选和邀请竞选两种方式。建筑方案设计竞选应按有关管理办法执行。十一、建筑方案设计集团人力资源部 29 29建筑方案设计流程汇报、审批确定方案建筑内部功能分析外部环境条件分析设计任务书实例参观查阅文献阅读任务书收集实录资料功能关系图环境条件分析图意念简图立意构思模糊性意向草图表现性方案草图控制性方案草图方案表现深化方案参观19、建设地点定案业主方案方案多方案比较反馈放弃十一、建筑方案设计集团人力资源部 30 30方案设计成果总图和户型图政府批文项目术语（方案版）（1）地块分期开发编号图；（2）在总平面图上标注地块区域、楼栋编号、别墅户位编号等；（3）在标准层平面编号图标注电梯公寓、商业项目户位编号等；（4）临街商铺平面编号图；（5）户型编号图（各类户型编号）及其他产品交付标准（方案版）项目材料选样清单（方案版）项目经济技术指标统计：项目技术经济指标一览表（流转版）各楼栋户数统计表、户型分析表面积核算报告书（规划局信息中心编制）概念设计重大调整及修改说明此阶段还可开展工作：形成项目的地基处理方案、抗浮方案、护坡方案、降20、水方案、地下水质分析、主体结构设计方案，同时结合各种方案的成本进行技术经济分析比较。（此阶段性成果主要针对北京、成都等软基础地区）十一、建筑方案设计集团人力资源部 31 31初步设计：初步设计是在方案设计的基础上根据设计任务书而编制的初步设计文件。初步设计文件由设计说明书（包括设计总说明和各专业的设计说明书）、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分内容组成。初步设计文件的编排顺序为：封面；扉页；初步设计文件目录；设计说明书；图纸；主要设备及材料表；工程概算书。在初步设计阶段，各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的21、合理性，并将其主要内容写进本专业初步设计说明书中。初步设计文件深度应满足审批要求：1应符合已审定的设计方案；2能据以确定土地征用范围；3能据以准备主要设备及材料；4应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据；5，能据以进行施工图设计；6能据以进行施工准备。初步设计文件编制深度可执行建筑工程设计文件编制深度规定(2008年版)。十二、初步设计集团人力资源部 32 32初步设计阶段成果售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划项目景观方案设计：图纸部分（彩色总图、其他相关资料链接）；私家花园面积统计数据及图纸（方案版）图纸政府批文项目术语（初设版）：（1）地块分期开发编号图；（2）在总平面图上22、标注地块区域、楼栋编号、别墅户位编号等；（3）在标准层平面编号图标注电梯公寓、商业项目户位编号等；（4）临街商铺平面编号图；（5）户型编号图（各类户型编号）及其他产品交付标准（初设版）项目材料选样清单（初设版）项目经济技术指标统计：项目技术经济指标一览表（流转版）各楼栋户数统计表、户型分析表面积核算报告书（规划局信息中心编制）方案设计重大调整及修改说明十二、初步设计集团人力资源部 33 33初步设计图纸内容1、建筑设计图纸包括：目录、四至图、总平面图、地下室各层平面、首层及以上各层平面(各层平面注出建筑面积、首层平面另加注总建筑面积)、各向立面图、剖面(剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复23、杂的部位)。2、结构设计图纸包括：目录、桩位及基础平面图、地下室结构平面图、各层结构平面图(选取有代表性的楼层、过渡层、结构转换层、并标注板厚及梁截面尺寸)、新型结构的构造要求或节点简图。3、给水排水设计图纸包括：目录、总平面、各层平面、给水系统图、排水系统图、主要设备及材料表。4、电气设计图纸：目录、供电总平面图、变配电站、电力平面、系统图、建筑防雷、各弱电项目系统图(方框图)、主要设备及材料表。5、采暖、空调与通风设计图纸包括：目录、各空调、通风平面图、主机房、热交换间主要冷热源机房平面图(设备位置及规格)、特殊自控系统原理图、主要设备及材料表。6、热能动力设计图纸包括：目录、设备平、剖面24、布置图、原则性热力系统图、燃料及除渣系统布置图、区域布置图、管道平面布置图、主要设备及材料表。7、消防设计图纸包括：建筑各层平面防火及防烟分区、疏散路线图；消防给排水总平面图、各层消防平面图、消防给水系统示意图；电气消防系统图、各层消防平面图；消防排烟通风各层平面图、前室、楼梯间、内廊加压系统图、各工种主要设备及材料选型。8、环境设计图纸包括：建筑首层平面加室外绿化、小品、雕塑等布置。9、人防设计图纸包括：建筑首层人防入口平面图、地下室人防平面图、各口部平面及剖面图；人防顶板结构布置图、人防底板结构布置图、临时封堵、战时加柱、防爆隔墙等大样；通风系统图与操作说明、通风平面图、滤毒室及机房、口部25、大样、予埋件图；地下室人防给排水平面图、各口部给排水平面图及系统图、人防地下室战时排水系统图；地下室人防配电平面图、人防配电系统图、进排风、水泵控制电路图、移动电站、人防配电室、进排风机室配电平面图。十二、初步设计集团人力资源部 34 34“扩初设计”即“扩充初步设计”，是指在初步设计方案设计基础上的进一步设计，但设计深度还未达到施工图的要求，也可以理解成设计的初步深入阶段。拿建筑设计举例：扩初设计通常做到建筑各主要平面、立面、剖面，简单表达出大部尺寸、材料、色彩，但不包括节点做法和详细的大样以及工艺要求等具体内容。景观扩初图剖面图景观扩初图大样图十二、扩初设计集团人力资源部 35 351、平26、面图2、平面索引图3、墙体定位图4、地面铺装图5、顶棚平面图6、强弱电插座点位图7、电器开关定位点位图8、电源开关与电器连线图9、给水点位图10、排水排污管道定位图11、煤气管道走位图12、消防管道分布走向和喷淋点位分布示意图13、空调布局及控制器定位图14、地暖控制器点位图15、电源配置图16、立面图主要立面17、门窗列表详图【门窗表】18、局部立面详图19、局部立面造型剖面图20、造型模型剖面大样图21、装修技术大样图22、装饰面造型放样图扩初设计图纸文件十二、扩初设计集团人力资源部 36 36施工图设计主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工27、工作的桥梁。对于工业项目来说包括建设项目各分部工程的详图和零部件，结构件明细表，以用验收标准方法等。民用工程施工图设计应形成所有专业的设计图纸：含图纸目录，说明和必要的设备、材料表，并按照要求编制工程预算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。某小区景观施工图别墅施工图十三、施工图设计集团人力资源部 37 37施工图设计成果内容十三、施工图设计集团人力资源部 38 38建筑工程设计文件编制深度规定中条款1.方案设计文件，应满足编制初步设计文件的需要。2.初步设计文件，应满足编制施工图设计文件的需要。3.施工图设计文件，应满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要。28、对于将项目分别发包绐几个设计单位或实施设计分包的情况，设计文件相互关联处的深度应满足各承包或分包单位设计的需要。彼此关系：1.方案设计是报规划等政府部门审批用的，详规方案设计一般包含建筑初步设计；2.建筑初步设计主要是针对建筑使用功能、平面布局、立面效果等细化，为施工图设计做好基础；3.扩初设计是在初步设计方案设计基础上的进一步设计，但设计深度还未达到施工图的要求4.建筑施工图设计是必须按照政府部门已批准的建筑方案进行设计，不得随意更改的，建筑施工图是施工的依据、验收的依据。建筑施工图也必须报审后才能使用。方案设计、建筑初步设计、扩初设计、施工图设计的关系集团人力资源部 39 39建筑平面图、29、立面图、剖面图表达建筑的平面布置、外部形状和主要尺寸，但因反映的内容范围大，比例小，对建筑的细部构造难以表达清楚，为了满足施工要求，对建筑的细部构造用较大的比例详细地表达出来，这样的图称为建筑详图，简称详图，有时也叫做大样图。详图的特点是比例大，反映的内容详尽常用的比例有1：50、1：20、1：10、1：5、1：2、1：1等局部构造详图，如楼梯详图、墙身详图等构件详图，如门窗详图、阳台详图等装饰构造详图，如墙裙构造详图、门窗套装饰构造详图十四、建筑详图集团人力资源部 40 40墙身大样图一般用1：20的比例绘制，由于比例较大，各部分的构造如结构层、面层的构造均应详细表达出来，并画出相应的图例符30、号。十四、建筑详图集团人力资源部 41 41硬质景观简称硬景，它主要指的是采用人工材料塑形的景观，如雕塑、铺装等。软质景观即软景，它主要是指利用绿化、水体造型的景观。硬景突出点题入境、装饰、标志等表意作用；软景则突出情趣、和谐、舒畅、自然等抒情作用。两者有机结合，可使景观房达到一种身临其境的境界。软景硬景十五、软硬景集团人力资源部 42 42大项分项面积比例备注硬景铺装广场30%硬景、软景中各分项的分配比例按项目实际情况灵活调节。人行道木平台及栈道构筑小品硬底水景泳池运动场地各类活动场地软景草坪70%地被灌木、乔木景观面积控制表：注：硬景面积比例需在完整全区内(以市政路自然划分边界为准)综合统31、计，不可因施工分期原因划分成零星地块计算。上海区域和X区域硬景比例=硬景面积（剔除地面车行道、停车位、人工基底水景、泳池）/总景观面积（本区地块总占地-建筑投影面积-沥青车行道路）注：1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标.硬景比例30%。景观硬景面积比例技术解决方案：十五、软硬景万科软硬景比例规定集团人力资源部 43 431.计算景观投影面积：用地红线内面积-建筑占地面积-小区内车行路面积+屋顶绿化面积硬景比例：硬景（铺装+水体）投影面积32、占用地红线内景观投影面积比例2.比例龙湖景观三大纪律十项注意中规定：独栋别墅8-10%；联排别墅10-12%；花园洋房15-17%；高层公寓16-19%(若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降3-5%)十五、软硬景龙湖软硬景比例规定集团人力资源部 44 44建筑面积：指建筑物各层面积的总和，它包括使用面积、辅助面积和结构面积使用面积：可直接为生产或生活使用的净面积辅助面积：为辅助生产或生活所占的净面积，包括房屋的楼梯、走道结构面积：建筑物各层中的墙体、柱、垃圾道、通风道等结构在平面布置中所占的面积作用：表示建筑技术经济效果，计算某些分项工程量。如它可以表示土地利用系数、每平方米预算造33、价、每平方米材料消耗量等；同时，它也是计算某些分项工程量的依据，如计算平整场地、综合脚手架、楼地面工程等十六、房地产各面积计算集团人力资源部 45 45可售面积：就是取得了商品房预售许可证、可以进行预售和销售的商品房面积从数字上说，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电34、通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等十六、房地产各面积计算可售面积集团人力资源部 46 46套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体35、面积、套内阳台建筑面积三部分组成套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积内墙面装饰厚度计入使用面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。按国标建筑工程建筑面积计算规范GB36、T 50353-2005 3018 建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算十六、房地产各面积计算套内建筑面积集团人力资源部 47 47所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下：计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和计算容积率面积=规划条件容积率X规划建筑用地面积注:规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积地上建筑面积=计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积,还包括可以申报产权的部份地下37、建筑面积(车库或停车位)计容建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的建筑面积（底层架空绿化公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）十六、房地产各面积计算计容面积集团人力资源部 48 48建筑面积套内建筑面积套内使用面积房产证面积住宅可售面积商铺套内墙体面积公共配套设施营利性阳台建筑面积非营利性产产权归开发商公共建筑面积参加公摊公共建筑面积幢内电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备等产权不明套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半、无偿赠与地方政府、公共事业单位以外其他单位无偿移交地方政府、公共事业单位不可售面积产权属业主共38、有本幢值班警卫室、物业房公共配套设施（非营利）公共配套设施1不参加公摊公共建筑面积为多幢服务的警卫房、管理用房、发电配电设备房。无产证面积公共配套设施2地下人防工程及过道地上架空层次品1、建筑面积-不参加公摊公共建筑面积=产证面积=套内建筑面积+公摊公共面积2、产证面积-有产证不可售公共配套设施面积=可售面积3、不可售面积=不参加公摊公共建筑面积+有产证不可售公共配套设施面积建筑面积、产证面积、可售面积区分图示十六、房地产各面积计算集团人力资源部 49 49按建筑层数分类十七、建筑形态分类集团人力资源部 50 50 按房屋的建筑结构分：1、砖木结构（住宅）：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用39、砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构2、砖混结构（住宅）：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重3、钢筋混凝土（住宅）：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强4、钢结构（住宅）：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻十七、建筑形态分类集团人力资源部 51 51 混凝土梁柱承重，叫做框架结构，常用于10层以下的多层公共建筑，比如办公楼，商场等。在非地震区也用40、于高层建筑 优点：室内空间大，可以满足复杂的建筑形式，抗震能力稍强，房间隔墙可以随意拆改 缺点：框架柱尺寸过大，不适合民用住宅。在地震区很难超过7层 混凝土梁和混凝土墙承重，叫做剪力墙结构 常用于普通高层住宅，和房型非常复杂的多层洋房和别墅 优点：承重结构为片状的混凝土墙体，房间不见柱子的棱角，比框架结构更适合用于住宅。混凝土墙体的抗震能力最强，房屋安全度很高 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m。混凝土墙体为高强度承重墙体，房间不能拆改 框架结构掺加部分混凝土墙，叫做框架剪力墙结构 常用于高层的办公楼、商场和酒店 优点：室内空间的使用以及房间隔墙的拆改，和框架结构一样灵活多41、变。抗震性能与纯剪力墙结构一样坚固 缺点：混凝土用量多，自重大，总高度通常无法超过150m十七、建筑形态分类钢筋混凝土结构集团人力资源部 52 521.住宅建筑别墅洋房及多层高层超高层2.公共建筑商业建筑体育建筑文化建筑教育建筑交通建筑市政建筑十八、建筑性质（产品性质）集团人力资源部 53 53别墅如何分类独栋别墅：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落；这一类型别墅历史最悠久，也是别墅建筑的终极形式特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质十八、建筑性质（产品性质）集团人力资源部 54 42、54双拼别墅：由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅，它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品。双拼别墅在我国是为规避政策的产物，由于国家明令禁止开发独栋别墅，开发商采用双拼、联排等方式开发，以规避政策。部分双拼别墅可以交房后打通变成独栋别墅特征：降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景十八、建筑性质（产品性质）集团人力资源部 55 55特征：43、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造户型设计丰富而前卫，有特色联排别墅：有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户十八、建筑性质（产品性质）集团人力资源部 56 56特征：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更合理，不存在联排进深长的普遍缺陷叠拼别墅：是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生44、的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点十八、建筑性质（产品性质）集团人力资源部 57 57建筑风格指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境外立面风格古典现代西方古典东方古典西方现代东方现代国际主义及其他法式风格英式风格意式托斯卡纳风格ART DECO风格西班牙式风格北美风格中式风格新古典主义风格新中式风格莱特风格现代简约风格十九、建筑风格集团人力资源部 58 581.放射45、状的太阳光与喷泉形式：象征了新时代的黎明曙光2.摩天大楼退缩轮廓的线条：二十世纪的象征物3.速度、力量与飞行的象征物：交通运输上的新发展4.几何图形：象征了机械与科技解决了我们的问题5.新女人的形体：透露了女人赢得了社会上的自由权利6.打破常规的形式：取材自爵士、短裙与短发、震撼的舞蹈等7.古老文化的形式：对埃及与中美洲等古老文明的想象8.明亮对比的色彩Art Deco的特色就是大量运用了鲨鱼纹、斑马纹、曲折锯齿图形、阶梯图形、粗体与弯曲的曲线、放射状图样等等来装饰，是现代艺术、设计上的一种运动与风格十九、建筑风格ART DECO风格集团人力资源部 59 59纽约克莱斯勒大厦曲折锯齿图形鲨鱼纹46、斑马纹粗体与弯曲曲线阶梯式图形退缩轮廓线条十九、建筑风格ART DECO风格集团人力资源部 60 601.“形散神聚”是新古典的主要特点。在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，新古典具备了古典与现代的双重审美效果，完美的结合也让人们在享受物质文明的同时得到了精神上的慰藉2.讲求风格，在造型设计的不是仿古，也不是复古而是追求神似3.用简化的手法、现代的材料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特点4.白色、金色、黄色、暗红色是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮新古典主义建筑的特色就是艳丽而丰富的色彩，通过色彩的巧妙对比，创造美妙的画境效果；古典元素抽象化为符号，47、既作为装饰，又起到隐喻的效果；粗与细，雅与俗的对比，两种鲜明风格既相互对抗，又相互统一十九、建筑风格新古典主义风格集团人力资源部 61 61三角形山墙两对圆柱艾斯特剧院，也是布拉格第一座新古典主义式建筑，正面三角形的山墙及两对圆柱，流露出古希腊的建筑风格几种常见主色调的色彩搭配与糅合使建筑色彩更显明亮布拉格艾斯特剧院十九、建筑风格新古典主义风格集团人力资源部 62 621.现代主义风格在形式特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等2.大气、简洁是对现代主义风格的简要概括3.反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和48、构筑技术创造符合现代特征的建筑作品4.现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间新古典主义建筑的特色就是几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理十九、建筑风格现代简约风格集团人力资源部 63 63美国世贸大楼双塔9.11事件前的美国世茂大楼应该是最具有代表性的现代简约风格的建筑，建筑外立面简洁流畅，几根简单的几何线条修饰构筑起了整个大楼的框架，虽然看似简洁，却不失大气之感十九、建筑风格现代简约风格集团人力资源部 6449、 64定义:建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层按结构功能，转换层可分为三类：上层和下层结构类型转换。多用于剪力墙结构和框架剪力墙结构，它将上部剪力墙转换为下部的框架，以创造一个较大的内部自由空间上、下层的柱网、轴线改变。转换层上、下的结构形式没有改变，但是通过转换层使下层柱的柱距扩大，形成大柱网，并常用于外框筒的下层形成较大的入口同时转换结构形式和结构轴线布置。即上部楼层剪力墙结构通过转换层改变为框架的同时，柱网轴线与上部楼层的轴线错开，形成上下结构不对齐的布置二十、转换层集团人力资源部 65 65避难层50、：是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。使得人们遇到危险时能够安全逃生避难层按其围护方式大体分为以下三种类型：敞开式避难层：指四周不设围护构件的避难层，一般设于建筑顶层或平屋顶上。这种避难层结构简单，投资小，但防护能力较差，不能绝对保证不受烟气侵入，也不能阻挡雨雪风霜，比较适合于温暖地区半敞开式避难层：四周设有高度不低于 1.2m的防护墙，上部开设窗户和固定的金属百页窗。这种避难层既能防止烟气侵入，又具有良好的通风条件，可以进行自然排烟51、。但它仍具有敞开式避难层的缺点，不适用于寒冷地区封闭式避难层(间)：四周及隔墙采用耐火防护墙，室内设有独立的空调系统和防排烟系统，外墙及隔墙一般不开门窗；如开门窗，则采用甲级防火门窗。封闭式避难层可防止烟气和火焰的的侵害以及免受外界气候的影响二十一、避难层集团人力资源部 66 66避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00人/m2计算避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置避难层应设消防电梯出口避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘封闭式避难层应设独立的防烟设施避难层应设有应急广播和应急照明，52、其供电时间不应小于1.00h，照度不应低于1.00lx高层民用建筑设计防火规范GB5004595中有关避难层的规定：二十一、避难层集团人力资源部 67 67定义：竖向设计(或称垂直设计、竖向布置)是对基地的自然地形及建、构筑物进行垂直方向的高程(标高)设计；既要满足使用要求，又要满足经济、安全和景观等方面要求竖向设计的基本任务：利用和改造建设用地的原有地形，包括以下几方面：选择场地的竖向布置形式，进行场地地面的竖向设计确定建筑物室内外地坪标高，构筑物关键部位(如地下建筑的顶板)的标高，广场和活动场地的设计标高，场地内道路标高和坡度组织地面排水系统，保证地面排水通畅，不积水安排场地的土方工程，计53、算土石方填、挖方量，使土方总量最小，填、挖方接近平衡，未平衡时选定取土或弃土地点进行有关工程构筑物(挡土墙、边坡)与排水构筑物(排水沟、排洪沟、截洪沟等具体设计二十二、竖向设计集团人力资源部 68 68竖向设计的原则满足建、构筑物的功能布置要求充分利用自然地形满足各项技术规程、规范要求，保证工程建设与使用期间的稳定和安全解决场地排水问题满足工程建设与使用的地质、水文等要求城市用地竖向设计规范城市中心区用地应选择地质及防洪排涝条件较好且相对平坦和完整的用地，自然坡度应小于15%居住用地应选择向阳、通风条件好的用地，自然坡度应小于30%工业、储用地宜选择便于交通和生产工艺流程的用地，自然坡度宜小于54、15%二十二、竖向设计集团人力资源部 69 69基础的构造类型与建筑物的上部结构形式、荷载大小、地基的承载能力以及它所选用的材料的性能等有密切的关系基础按受力特点分有刚性基础和柔性基础按其使用材料分有砖基础、毛石基础、混凝土基础和钢筋混凝土基础等按构造形式分有条形基础、独立基础、板式基础、箱形基础和桩基础等二十三、建筑基础形式集团人力资源部 70 70条形基础适用范围当建筑物的上部结构采用墙体承重时，下面的基础设置通常是连续的条形基础；若上部建筑结构为柱子承重或地基软弱时，基础也常做成带有地梁的条形基础二十三、建筑基础形式集团人力资源部 71 71当建筑物上部结构为梁、柱构成的框架、排架及其他55、类似结构，或建筑物上部为墙承重结构，但基础要求埋深较大时，均可采用独立基础。其形式有台阶式、锥形等二十三、建筑基础形式独立基础适用范围集团人力资源部 72 72当建筑物上部荷载很大或地基的承载力很小时，可采用板式基础。这种基础由整片的钢筋混凝土板承受整个建筑的荷载并传给地基，它形似筏子，又称筏板基础。筏板基础的结构形式可分为板式和梁板式两大类二十三、建筑基础形式板式基础适用范围集团人力资源部 73 73当钢筋混凝土基础埋置深度较大，并设有地下室时，可将地下室的底板，顶板和墙浇注成箱形的整体来作为房屋的基础，这种基础叫做箱形基础二十三、建筑基础形式箱型基础适用范围集团人力资源部 74 74桩基础56、：当浅层地基上不能满足建筑物对地基承载力和变形的要求，而又不适宜采取地基处理措施时，就可考虑以下部坚实土层或岩层作为持力层的深基础，其中桩基应用最为广泛按照桩的受力方式可分成端承桩和摩擦桩按照桩的施工特点可以分成打入桩、振入桩、压入桩和钻孔灌注桩等按照材料可以分成钢筋混凝土桩、钢管桩桩的断面有圆形、方形、筒形、六角形等多种形式二十三、建筑基础形式桩基础适用范围集团人力资源部 75 75预制管桩：300130-150人民币/m400140-160人民币/m500150-200人民币/m钻（冲、旋挖）孔桩：1000-1400人民币/m3造价其它的：长螺旋80-100人民币/m沉管桩50-80人民币57、/m挖孔桩600-800人民币/m3预制管桩单价较高钻孔桩单价偏高长螺旋中等沉管桩最经济挖孔桩在大吨位桩里相对便宜二十三、建筑基础形式集团人力资源部 76 76外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然。通常情况下，外飘窗不算建筑面积之内如果外飘窗是落地的，并且层高达到22米的要算面积二十四、外漂窗集团人力资源部 77 77地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室注：在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半58、地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中二十五、地下室和半地下室集团人力资源部 78 78地下室面积的计算面积的计算：地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积是否计容：由地方规划建筑主管部门自行规定。一般地下室不计算容积率二十五、地下室和半地下室集团人力资源部 79 79普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层59、以上的楼房，高层住宅多安装电梯。普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下非普通住宅：住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);(除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑)单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);(你买了套房子138平就是普通60、住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅)实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了)普通住宅和非普通住宅的区别以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅二十六、普通住宅和非普通住宅集团人力资源部 80 80个人所得税：成交价*1%1、普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收3、转让受赠住房一律按差额的20%征收4、直系赠与，看老证，满5年免征营业税：成交价*5.6%1、普通住宅满61、5年(含5年)免征2、普通住宅未满5年，全额征收3、非普通住宅满5年，差额征收4、非普通住宅未满5年，全征契税：1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收3、成交价*3%，(144平米以上含144平米)土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收土地增值税：1、成交价*1%，普通住宅免征2、非普通住宅，全征(无年限制)、“增值额”*30%征收印花税：成交价*0.05%1、普通住宅类，暂免2、赠与，非普通住宅，征收(双方各0.05%)转让手续费1、面积*2.562、元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)2、面积*6元/平方米，商品房3、面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅产权转移登记费1、80元/本，普通住宅及配套车库2、550元/本，非普通住宅及不配套车库3、10元/本，共有权证二十六、普通住宅和非普通住宅税费区别集团人力资源部 81 81房屋预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据房屋实测面积是指商品房竣工验收后，经相63、关主管部门审核合格，开发商依据国家规定，委托具有测绘资质的房屋测量机构，参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对楼宇进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积，它是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定二十七、预测面积和实测面积集团人力资源部 82 82两者差异过大如何处理？未征得购房者同意擅自变更建筑设计、不按施工图纸施工或向房屋土地调查机构提供不实资料等原因造成建筑面积增加的，购房者可以解除合同或不承担由此增加建筑面积部分的房价款；造成建筑面积减少的64、，购房者可以解除合同或由开发商退还减少建筑面积部分的房价款。解除合同的，开发商除应退还购房者已支付的房价款外，还应根据合同约定承担赔偿责任，合同未明确赔偿责任的，应根据中国人民银行同期公布的存款利率支付利息除上款规定情况外，其他原因造成房屋实测建筑面积和房屋预测建筑面积有误差的，应按合同约定处理；合同未作约定或虽有约定但不明确，当事人双方又不能就解决误差问题协商一致的，按下列规定处理：共有分摊部分建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；凡减少的，开发商应退还减少部分的房价款；套内建筑面积据实结算，但套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，按建设部商品房销售管理办法第二十条规定处理二十七、预测65、面积和实测面积集团人力资源部 83 83定义：用一个假象的水平剖切平面沿略高于窗台的位置剖切房屋后，移去上面的部分，对剩下部分向H面做正投影，所得的水平剖面图，称为建筑平面图，简称平面图作用：它反映出房屋的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等分类：建筑平面图按工种分类一般可分为建筑施工图、结构施工图和设备施工图建筑平面图按照其反映的内容可分为：底层平面图；中间标准层平面图；顶层平面图；其他平面图平面图二十八、图纸的平面、立面、剖面图集团人力资源部 84 84假想用一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。剖面图用以66、表示房屋内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平、立面图相互配合的不可缺少的重要图样之一立面图二十八、图纸的平面、立面、剖面图集团人力资源部 85 85定义：用一个假象的水平剖切平面沿略高于窗台的位置剖切房屋后，移去上面的部分，对剩下部分向H面做正投影，所得的水平剖面图，称为建筑平面图，简称平面图作用：它反映出房屋的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等剖面图二十八、图纸的平面、立面、剖面图集团人力资源部 86 86开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入67、的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。（卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放）一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡二十九、开间和进深集团人力资源部 87 87二十九、开间和进深集团人力资源部 88 8888