1、科规划设计要点一、xx内部设计管理流程解析1 xx的五个设计管理阶段2 xx内部评审节点及原则3 xx-水石项目操作流程比较4 两大集团设计评审会关注点解析目录二、投资分析阶段规划设计要点1 可行性研究规划设计部分2 规划设计草案3 初步市场定位4 初步成本测算三、设计前期阶段规划设计要点1 土地价值的结论2 产品定位的结论 3 概念设计方案内容四、实施方案要点1 方案深化2 硬性指标审控3 盈利指标核算4 密切政府沟通四内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三第一部分xx内部设计管理流程解析1.项目基础资料2.可行性研究规划设计部分3.规划设计草案2、4.初步市场定位5.初步成本测算1.土地价值的结论2.产品定位的结论3.概念设计方案内容(1)强排方案(2)指标表(3)规划结构分析1.方案深化2.硬性指标审控3.盈利指标核算4.密切政府沟通1.xx的五个设计管理阶段2.xx内部评审节点及原则3.xx-水石项目操作流程比较4.两大集团设计评审会关注点解析四1.xx的五个设计管理阶段2.xx内部评审节点及原则3.xx-水石项目操作流程比较4.两大集团设计评审会关注点解析 内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三1.1 xx五个设计管理阶段1、xx五个设计管理阶段及相关评审xx设计流程与计划管理1投资分3、析拿地概念设计规划、单体设计初步设计/施工图设计配合景观设计室内设计项目过程设计管理阶段2设计前期3实施方案4施工图5设计配合可研报告项目定位规划草案产品定位指标规划方案产品户型立面方案政府认可可施工的图纸销售资料项目施工采购招标（门窗、幕墙、钢结构）客服投诉 集团充分授权 区域管理一级评审一级评审 1.概念设计一级评审 2.规划设计二级评审 3.详细规划二级评审 4.单体户型二级评审 5.立面确定 集团充分授权 区域管理一级评审 二三级授权一线公司三级评审 6.示范区综合控制三级评审 7.景观方案确认三级评审 8.材料部品2、项目评审原则1.1 xx的五个设计管理阶段【普通项目】集团或区域重4、点项目至少审控一二级评审节点。一级评审1.概念设计一级评审2.规划设计二级评审3.详细规划二级评审4.单体户型二级评审5.立面确定三级根据实际情况授权或给予技术支持。三级评审6.示范区综合控制三级评审7.景观方案确认三级评审8.材料部品【集团或区域重点项目】【xx架构】：集团 区域 城市1.2 xx目管理流程及原则3、设计管理程序流程图1.2 xx项目管理流程及原则3、设计管理程序流程图节点内容对应部门水石配合节点本阶段的核心工作和目的项目基础资料收集宗地自然条件项目发展部1-项目接洽3-基本信息收集4-踏勘(答疑)投资分析阶段1、职责分配：项目发展部主导，设计部配合 宗地社会条件竞争楼盘可行5、性研究(规划设计部分）分析自然和社会条件对于规划设计的影响项目发展部5-项目资料整合6-制定项目策略及等级9-中期沟通草案文本目录2、项目发展部提供项目基础资料；设计部进行初步强排测算；强排得出的数据供市场营销部进行初步市场定位；同时供成本管理部进行初步成本估算强排测算 1.容积率确定设计部10-规划方案目标（参照）11-中期沟通汇报2.容积率不定规划设计成果：1规划草案总平面 2综合经济技术指标 3产品分析水石课堂20121011初步市场定位竞争楼盘信息-市场竞争分析市场营销部5-项目资料整合6策略会模板强排测算-产品线选择14-规划方案（经济）（前期测算模板）初步成本测算 强排测算-投资收6、益分析成本管理部14-规划方案（经济）缺项（成本估算）xx标准表单P64设计计划工程计划、销售计划项目发展部7-服务建议书（项目）8-进度表确定设计单位 批准选择本阶段的设计单位公司总经理2-服务建议书（市场）12-商务确定3、目的是分析项目财务前景，决定是否立项1.3 xx-水石项目操作流程比较水石课堂可行性研究 (规划设计部分）水石缺项：初步成本测算强排测算-投资收益分析 xx标准表单P64 投资分析阶段（拿地）节点内容对应部门水石配合节点本阶段的核心工作和目的概念方案设计前提土地规划要点设计部9-中期沟通草案文本目录11-中期沟通汇报设计前期阶段1、职责分配：设计部和营销部各为1/2主角7、关于土地价值的结论项目发展部关于产品分析的结论市场营销部概念方案强排总平面多方案比较设计部13-成果文本框架及目录14-规划方案（经济15-规划方案（形态）18-文字排版输出2、在土地认知的基础上，多方案比较；产品决策（确定盈利模式）；市场定位（确定目标客户和营销策略）；成本测算（预估成本和利润）综合经济技术指标表规划结构分析功能分区及产品分布图交通分析图分期开发示意图配套分析图景观分析图视线分析图日照分析图组团基本单元分析图经济技术指标表坡度坡向分析图（地形复杂时）水石课堂-湘源软件地形改造土方平衡图（地形复杂时）其他工作模型su或工作模型效果图或模型照片16-数字效果图表达设计3、目的测算8、投资收益，选定实施方案汇报及修改各部门联合19-概念规划成果汇报目标成本修订 成本管理部缺项（土建估算）1.3 xx-水石项目操作流程比较设计前期阶段（概念方案）水石课堂-湘源软件坡度坡向分析图（地形复杂时）节点内容对应部门水石配合节点本阶段的核心工作和目的方案深化规划设计层面 1可售比设计部 缺项（指标）实施方案阶段（规划设计部分）1、职责：设计部为完全的主角 2道路交通组织20-施工图团队介入意见(前期合作）3停车率和停车方式 4商业及业态2、规划设计方案继续深化；报规报建风险控制；盈利模式反复确认；保证与政府沟通顺畅 5会所及配套 6人防及分区户型及立面意向 1产品附送率17-产品（空间9、）专项设计缺项（指标）2初步立面形态21-建筑形态专审景观方案对建筑的影响33-规划节点操作手册精装修方案对建筑的影响与室内专业的合作硬性指标审控退界20-施工图团队介入意见(前期合作）间距消防超宽超限配套指标规划指标报建风险盈利指标核算明确销售周期和售价市场部/成本管理部/财务部缺项（预算专业）项目成本估算利润情况估算密切政府沟通土地要点设计部缺项（政府沟通模板）政府政策4、目的：报规报建通过，进度快速推进面积规定政策红利报建风险1.3 xx-水石项目操作流程比较实施方案设计（第一阶段规划设计部分，后续单体确认和扩初设计暂略）水石缺项：方案深化规划设计层面 1可售比指标水石缺项：户型及立面意10、向 产品附送率指标水石缺项：盈利指标核算预算专业水石缺项：密切政府沟通（政府沟通模板）1.4 两大集团设计评审会关注点解析成果文件具体内容所属阶段1项目可行性研究报告项目基础资料投资分析阶段可行性研究规划设计草案2项目设计工作控制性计划 3集团设计部对设计工作总体计划的意见 设计前期阶段4集团设计部对设计前期工作结论的意见 5概念设计方案任务书 6概念设计方案文本设计说明 综合经济技术指标及产品分析 设计图纸7项目设计指导书项目概况及用地分析 市场定位与产品建议 概念设计研究结论 方案设计需解决的问题8规划方案设计招标书 9规划方案设计任务书 10规划方案设计文本设计说明及综合经济技术指标实施11、方案阶段 设计图纸11规划方案分析表户型配比部分 经济技术指标部分 设计成果部分集团规划设计评审会附表注：投资分析阶段,设计前期阶段,实施方案阶段，三阶段中与规划设计相关的内容。进行整合与梳理后上报集团规划设计部。四内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三1.项目基础资料2.可行性研究规划设计部分3.规划设计草案4.初步市场定位5.初步成本测算1.土地价值的结论2.产品定位的结论3.概念设计方案内容(1)强排方案(2)指标表(3)规划结构分析1.方案深化2.硬性指标审控3.盈利指标核算4.密切政府沟通1.xx的五个设计管理阶段2.xx内部评审节点及原12、则3.xx-水石项目操作流程比较4.两大集团设计评审会关注点解析 第二部分投资分析阶段规划设计要点投资分析阶段1、职责分配：项目发展部主导，设计部配合 2、核心工作：项目发展部提供土地信息，确定拿地意向，初定容积率；设计部强排测算，得出初步产品数据（类型、数量）市场营销部进行初步市场定位成本管理部进行初步成本估算3、目的：分析项目财务前景，决定是否立项本阶段的核心工作和目的节点内容对应部门水石配合节点项目基础资料收集宗地自然条件项目发展部1-项目接洽3-基本信息收集4-踏勘(答疑)宗地社会条件竞争楼盘可行性研究 (规划设计部分分析自然和社会条件对于规划设计的影响项目发展部5-项目资料整合6-制13、定项目策略及等级9-中期沟通草案文本目录强排测算 1.容积率确定设计部10-规划方案目标（参照）11-中期沟通汇报2.容积率不定规划设计成果：1规划草案总平面 2综合经济技术指标 3产品分析水石课堂20121011初步市场定位竞争楼盘信息-市场竞争分析市场营销部5-项目资料整合6策略会模板强排测算-产品线选择14-规划方案（经济）（前期测算模板）初步成本测算 强排测算-投资收益分析成本管理部14-规划方案（经济）缺项（成本估算）设计计划工程计划、销售计划项目发展部7-服务建议书（项目）8-进度表确定设计单位 批准选择本阶段的设计单位公司总经理2-服务建议书（市场）12-商务确定xx-水石项目操14、作流程比较投资分析阶段（拿地）四1.可行性研究规划设计部分(1)自然和社会条件对于规划设计的影响(2)初步强排测算2.规划设计草案(1)规划草案设计概念(2)规划草案总平面(3)综合经济技术指标(4)产品影响因素3.初步市场定位(1)市场竞争分析(2)产品线选择4.初步成本测算内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点三一（宗地自然条件表1）2.1 可行性研究规划设计部分要分析四至及控规通过分析，加深对宗地的土地认知特殊地形或景观一定要分析（宗地自然条件表2）（1）自然条件对规划设计的影响要点1.四至范围；2.地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3.地15、面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4.地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5.地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6.土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7.地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗16、地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置 已制作宗地地形图 宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已收集宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位已制作宗地自然条件表一 2.1 可行性研究规划设计部分（1）自然条件对于规划设计的影响表单土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最 高 最 低 平 均 城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测水文宗17、地内有无地表水池塘水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠周边地表水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况水质良好水质较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测宗地有无特殊地下物冲沟有无暗河有无古墓有无化石有无地下军用设施、管线有无地下油罐房有无其它大型地下建筑物、有无宗地自然条件表二 xx标准表单，供学习 参考2.1 可行性研究规划设计部分（1）自然条件对于规划设计的影响xx阳光宣言郑州xx上海xx西安xx的阳光宣言：将项目周边的不利因素在售楼处做公示 昆明为云南省会，云南省政治、经济、文化、科技、交通18、中心，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市，以“春城”而享誉中外。昆明全市常住人口643万人。卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸显。昆明重庆贵阳昆明重庆贵阳GDP2510亿元10011.13亿元1383亿元人口726万人2884万人433万人房价（均价）7500元/8550元/6000元/人均GDP32965元69335元25941元主要商圈？解放牌观音桥三峡广场大十字2.1 可行性研究规划设计部分（1）自19、然条件对于规划设计的影响案例项目区位2.1 可行性研究规划设计部分一定要对道路进行分析（特别对于改建新区；有助于确定主入口及开发节奏）xx标准表单，供学习参考（2）社会条件对于规划设计的影响表单分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。（社会条件表1）土地名称/项目名称 图纸名称 内容要求完成情况 区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已收集 区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已收集 区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已制作 周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、20、尺寸及拟建道路的拟建时间等已制作 周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已制作 市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已收集说明：表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设 计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。道路系统：项目西面的彩云北路，是目前21、连接昆明老城与呈贡新城之间最主要的市政干道（双向6车道），与环湖东路、昆玉高速共同承担南北通达的交通任务，项目东面的绕城高速可迅速到达昆明新机场。公共交通：项目周边环绕昆明南部汽车客运站、公交总站、螺蛳湾公交枢纽站等，公共交通十分发达。2.1 可行性研究规划设计部分（2）社会条件对于规划设计的影响交通昆明南部汽车客运站螺蛳湾公交枢纽站公交总站宏观交通分析广福路为主要人流方向。设置城市级形象展示面。昆洛路为次要人流方向，设置社区级形象入口。道路系统:主要人流进入方向次要人流进入方向远期人流进入方向2.1 可行性研究规划设计部分（2）社会条件对于规划设计的影响交通宗地交通分析生活设施配套：商业购物22、中心：螺蛳湾国际商贸城、星天地商业广场、世纪城购物中心、云秀商务中心等，片区内所有大盘的商业配套都非常=成熟，集中分布在广福路、彩云北路沿线以及项目中间的市政路两旁，本项目南部也规划了大量商业配套；酒店：世纪金源大酒店、新亚洲尼斯大酒店、高原明珠大酒店、昆明官渡古镇大酒店；体育文化生活设施：星耀体育中心、云南大剧院（在建，预计2013年建成）、云南省博物馆（在建，预计2013年建成）、西亮塘湿地公园等。结论：本地块处于商业氛围浓厚的广福路北侧，商业价值巨大。2.1 可行性研究规划设计部分（2）社会条件对于规划设计的影响配套周边配套例：某地块的配套管线现状示意图2.1 可行性研究规划设计部分（223、）社会条件对于规划设计的影响市政管线分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。（社会条件表2）2.1 可行性研究规划设计部分（3）建筑间距对于规划设计的影响住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距。分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。xx标准表单，供学习参考 土地名称/项目名称当地政策法规要求 日照间距系数 消防间距 无特殊要求 其它间距 无特殊要求规划设计要点 总用地面积 ha暂无要点总建筑面积 m容积率 建筑密度 绿地率 车位总数 限高要求 层 或 m 配套的名称 与面积要求 退红线要求填表人：填写日期：年 月 日 朝向 最小 间距朝向多、低层建筑高层建筑长边山墙主要朝向次要24、朝向多低层建筑长边一控区以内：l.4H一控区以外：l.5H且低层相对：12.0米多层对低层：15.0米低层相对：8.0米多、低层相对：8.0米多层相对：10.0米高层位于南侧：0.5H(高)且30.0米；高层位于东、西、北侧：l.5H(多)且l8.0米或1.5H(低)且l5.O米。次要朝向面宽且l6.0米山墙6.0米相邻两山墙均有居室窗户或开门的，不得小于10.0米山墙面宽且l3.0米13.0米高层建筑主要朝向0.5H且30.0米次要朝向面宽且l6.0米次要朝向15.0米占地面积：85502.1 可行性研究规划设计部分占地面积：19482.例：xx乌鲁木齐地块勾地多层住宅建筑间距高层住宅建筑间25、距（3）建筑间距对于规划设计的影响建筑间距建筑间距规范退界道路名称及宽度高层退界裙房退界东侧红线10.8m8.2m市场西路（30m）10.8m9m规划道路（20m）16.2m9.2m市场南路（20m）20m9.2m注：建筑退界及间距根据乌鲁木齐市城市规划管理技术规定。容积率2.5商业10%限高80m容积率2.5商业10%限高80m例：新疆xx金域国际&金域缇香住宅规划建筑方案设计 2.1 可行性研究规划设计部分（3）建筑间距对于规划设计的影响土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点通达性好，公共交通差有教育配套共享世纪城商业配套距离金阳医院近一般自然资源，居住环境一般共享世纪城片26、区发展C类土地属性，周边公共交通及生活配套齐全，具备较高居住价值对首置不利有利有利有利一般有利对首改不利有利有利有利一般有利 对再改有利有利小有利小有利小不利一般对高端有利有利小有利小有利小有利小有利小本项目土地资源分析适合客户群分析2.1 可行性研究规划设计部分土地属性是客户群的决定性因素（4）初步强排测算土地分析结论2.1 可行性研究规划设计部分（4）初步强排测算7号地块7595105118125135户数标准层面积层数高度栋面积栋数2T1000000000002T940321836851341002893462T62022001020596341002026452T4000000341027、000小计867000999608826400285611比例31.54%0.00%36.36%32.10%0.00%0.00%项目净用地81383.00 总建筑面积411594容积率3.6276（原容积率3.62）绿地率建筑密度地上建筑295224高层住宅274924商业配套20000配套用房300地下建筑116369.6机动车停车泊位数2909.24 个住宅停车2749 个商业停车160 个地下平均层数1.8 层户数2856户总人口8568人7590107118125135住宅面积套数比例81606124081836285634003403400102011560952748028564028、.48%0.00%33.33%26.19%0.00%100.00%计划比例39%36%25%100%面积比例7590107118125135住宅面积86700099960882640027492431.54%0.00%36.36%32.10%0.00%0.00%100.00%两个指标：套数比和面积比！（4）初步强排测算2.1 可行性研究规划设计部分产品线户型市场毛坯总价段（万元xx毛坯总价段（万元）xx精装总价段（万元）精装均价（元/平米）面积定位（平米）面积配比推导首置两房605055750070-7515%紧凑型产品去化快，控制面积段；市场容量不大，控制产品配比；紧凑三房75606575029、085-8935%当前市场空白点，应增加配比，当作主力产品；银海樱花语（竞品楼盘1）此类产品去化最快；首改小三房7065757500100-10525%市场未来供应量较小，抢占市场机会；普通三房8075877500115-12020%海伦国际（竞品楼盘2）的主力产品，建议适当控制配比；再改四房100901057500135-1445%总价较高，在当前市场下滑期，需控制配比；当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行xx最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指30、标表与产品分析表。当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表与产品分析表。2.1 可行性研究规划设计部分（4）初步强排测算2.1 可行性研究规划设计部分（4）初步强排测算项目所在地市场要素 A:市场消化能力B:市场消化速度C:市场成长预期xx集团战略要素A:本项目现金流B：本项目开发周期C:项目的利润率 最佳的容积率要素四1.可行性研究规划设计部分(1)自然和社会条件对于规划设计的影响(2)初步强排测算2.规划设计草案(1)规划草案设计概念(231、)产品影响因素(3)综合经济技术指标(4)规划草案总平面3.初步市场定位(1)市场竞争分析(2)产品线选择4.初步成本测算内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三一设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。金色(城市住宅),城花（园）(城郊住宅),四季（城）(郊区住宅),TOP(高档墅庭）技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。2.2 规划设计草案（1）规划草案设计概念A.有利因素对于产品售价的影响（良好的建筑朝向，景观朝向等）B.不利因素对于产品售价的影32、响（不良建筑朝向，不良景观，噪声,高速公路，高压走廊等）2.2 规划设计草案（2）产品影响因素不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。良好建筑朝向：“南偏东15至南偏西15范围内”的朝向；2.2 规划设计草案（2）产品影响因素高压走廊高速公路不利因素不利因素：本案东南角的广福路与昆玉高速的交叉口目前设置了4个收费点，导致早晚高峰及节假日大量交通拥堵。解决方案：沿广福路回家通过红绿灯对交通进行疏导，从老城区回家可选择昆洛路进入社区。光卫立交桥：立交建成、收费站搬迁地面交通可以得到缓解，有利于商业运营及回家的感受。注：地面收费站是否因立交建成后33、搬迁，需要业主确认。立体交通2.1 可行性研究规划设计部分（2）产品影响因素地面交通序号地区最佳朝向适宜朝向不宜朝向1哈尔滨地区南偏东15-20南至南偏东15 南至南偏西15西北、北2长春地区南偏东30 南偏西10南偏东45 南偏西45北、东北、西北3沈阳地区南、南偏东20南偏东至东 南偏西至西东北东至西北西4旅大地区南、南偏西15南偏东15至南偏西 至西北、西北、东北5呼和浩特地区南至南偏东 南至南偏西东南、西南北、西北6北京地区南偏东30以内 南偏西30以内南偏东45以内 南偏西30以内北偏西30-607石家庄地区南偏东15南至南偏东30西8太原地区南偏东15南偏东至东西北9济南地区南,南34、偏东10 15南偏东30西偏北5-1010郑州地区南偏东15南偏东25西北11青岛地区南,南偏东5 15南偏东15至南偏西 15西、北12乌鲁木齐地区南偏东40 南偏西30东南、东、西北、西北13银川地区南至南偏东23南偏东34 南偏西20西、北14西宁地区南至南偏西30南偏东30至南 南偏西30北、西北2.2 规划设计草案（2）产品影响因素部分城市建筑朝向参考表摘自xx建筑统一要求2.2 规划设计草案（2）产品影响因素序号地区最佳朝向适宜朝向不宜朝向15西安地区南偏东10南、南偏西西、西北16拉萨地区南偏东10 南偏西5南偏东15 南偏西10西、北17成都地区南偏东45至南偏西15 南偏东435、5 至东偏北30 西、北18重庆地区南、南偏东10南偏东15 南偏西5东、西19昆明地区南偏东25-50东至南至西北偏东35 北偏西3520南京地区南偏东15南偏东25 南偏西10西、北21合肥地区南偏东5 15南偏东15 南偏西5西22上海地区南至南偏东15南偏东30 南偏西15北、西北23杭州地区南偏东10 15南,南偏东30北、西24武汉地区南偏西15南偏东15西、西北25长沙地区南偏东9左右南西、西北26福州地区南,南偏东5 10南偏东20以内西27厦门地区南偏东5 10南偏东22 30 南偏西10南偏西25 西偏北3028广州地区南偏东15 南偏西5南偏东22 30 南偏西5至西2936、南宁地区南,南偏东15南偏东15-25 南偏西5东、西部分城市建筑朝向参考表摘自xx建筑统一要求说明：根据xx项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层类进行统计。设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。项目名称有无规划要点项目规划总用地 ha 容积率居住区用地 ha 建筑密度总建筑面积 M 绿地率%住宅总建筑面积 M 住宅总户数 户公共服务设施总面积 M 汽车位总数 个住宅内 容类 型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅37、（19层100m）超高层住宅（100m）公共服务设施 内 容类 型建筑面积(M)用地面积(M)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车 内 容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内 容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修填表人：填写日期：年 月 日2.2 规划设计草案（3）综合经济技术指标xx标准表单容积率分析表土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅38、：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中 高 层 住 宅（1218层）高 层 住 宅（1 9层100m）超 高 层 住 宅（100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中 高 层 住 宅（1218层）高 层 住 宅（1 9层100m）超 高 层 住 宅（100M）填表人：填写日期：年 月 日（3）综合经济技术指标2.2 规划设计草案xx标准表单2.2 规划设计草案（4）规划草案总平面图四1.可行性研究规划设计部分(1)自然和社会条件对于规划设计的影响(39、2)初步强排测算2.规划设计草案(1)规划草案设计概念(2)规划草案总平面(3)综合经济技术指标(4)产品影响因素3.初步市场定位(1)市场竞争分析(2)产品线选择4.初步成本测算内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三一标杆楼盘：3个“最”竞争楼盘：3个“同”最好的发展商的楼盘售价最高的楼盘销售速度最快的楼盘同区位的楼盘同总价的楼盘同产品的楼盘区位社区户型装修交通、配套、环境、自然资源实用性、附加值、差异化配套、活动场所、环境、安全公共部分装修、外立面装修竞品选择标准竞品分析内容（1）市场竞争分析2.3 初步市场定位新亚洲体育城、海伦国际等区域大盘40、是项目的主要竞争对手，区域内当前存量44万方，未来新一年增供应37万方（城中村项目供应31万方）在售项目项目品类项目规模容积率主力产品线主力产品面积段（平米）价格（元/平米）总价段（万元）存量（万方）一年预新增供应量（万方）竞争度新亚洲体育城七期 G327万方2.60首改、再改120-138三房140-162四房790095-110110-13017-奥宸橙郡二期G311万方1.00首置、首改33-69一房77-99两房660025-5060-657.5-银海樱花语G360万方1.77首置、首改71-88两房134-143三房850070-85125-13513-新亚洲欢乐城G313.5万方241、.40首置、首改74-89两房101-126三房670050-6068-856.26格拉斯香水小镇C11万方1.50首置、首改87三房6500560.245待售项目项目品类项目规模容积率主力产品线主力产品面积段（平米）预计价格（元/平米）总价段（万元）预计上市时间预新增供应量（万方）竞争度海伦国际G3288万方3.80首置、首改88-94两房109-132三房650057-6075-8512年2季度11泛亚国际G3300万方-首置、首改75三房99-120三房65005065-7512年2季度15（1）市场竞争分析2.3 初步市场定位2.3 初步市场定位（2）产品线的选择【xx产品分类=客户-42、土地-产品】产品 土地 客户 xx的品类：在不同特征土地上，满足不同客户需求的不同产品 家庭生命周期支付能力(家庭收入)房屋价值低 中 高 社会标志品味体现社交娱乐照顾老人孩子成长工作场所独立空间生活保障栖身居住老年家庭三代家庭成熟家庭小太阳家庭丁克家庭单身lxx客户群分类及对应的产品 2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）五类家庭比例主要特征彰显地位的成功家庭9.6%家庭成员髙学历，高收入，是社会所认同的成功人士。他们把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志，房屋成为一个社会标签，能 移拉近或增加与周围同阶层人之间的联系，促使事业再上一个台阶。43、注重自我享受的社会新锐26.9%家庭成员年轻化，高学历。思想观念多元化，注重个性、品昧和自我享受。房屋能体现个人情调及品昧，也是自我享受的地方。关心健康的老龄化家庭22.5%家庭结构趋向老龄化，家中有老人或者未来打算和老人同住。对和父母同住的子女来说，房屋是照顾老人的地方；对老人来说房屋也是老人 安享晚年的地方。注重家庭的望子成龙家庭18.0%以孩子为生活核心，小孩的健康成长，是他们精神上的寄托。家庭观念强烈，非常关心家庭内部之间和睦、健康快乐。房屋是孩子健康才成长的地方，也是自己稳定感和归属感的来源。价格敏感的务实家庭23.1%收入不是很髙，还处在事业的起点或奋斗期。购房谨慎认真的态度，更多44、抱着置业的心态购房。房屋物理特征把关严格。看重房屋质量。xx客户群分为5类:社会新锐，望子成龙，健康养老，富贵之家，务实之家 lxx客户群分类及对应的产品 2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）xx四大产品系列TOP系列高档住宅金色系列城市住宅城花系列城郊住宅四季系列郊区住宅位置：市区或郊区，拥有稀缺资源交通：便捷配套：对配套无要求位置：市区（含新城区）边缘交通：便利配套：规划有完善的生活配套位置：市区或新城区交通：发达配套：生活配套完善位置：郊区或卫星城交通：不便利配套：不完善核心理念:墅庭.高尚生活核心理念:大城.丰盛生活核心理念:山水.悠然生活核心理念:都市.时尚生活l四大主流产品45、产品系列核心价值品类土地属性金色(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,关注产品服务及品质G1 （商务住宅）1)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况3)商业价值高4）居住价值一般追求居住改善和品质G2 （城市改善）1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2)适宜居住低总价优势G3（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般城花（园）(城郊住宅)舒适居住（第一居所）追求舒适居住C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密46、度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）四季（城）(郊区住宅)低价格价格务实T1（郊区栖居）1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决4）地块条件通常只有三通（水电路）舒适居住（第二居所）考虑父母养老或休闲T2（郊区享受）1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套(或有条件可做到)高档占有稀缺资源销售价格在市区均价2倍以上TOP1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资源2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）l土地属47、性是决定产品系的核心要素细化土地属性，初步建立细化后土地属性同客户的对应关系a、城市住宅（GOLDEN系列）都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式2.3 初步市场定位l四大主流产品特征（2）产品线选择（简介）xx无锡东郡 南京xx金色家园金域东郡xx无锡东郡 b、城郊住宅（CITY系列）大城.丰盛生活 将城市边缘转化为主流人群聚集的高水准居住群落2.3 初步市场定位l四大主流产品特征（2）产品线选择（简介）xx城xx第五园 xx城第五园 c、郊区住宅（TOWN系列）山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所2.3 初步市场定位l四大主流产品特征（2）产品线选择（简介）xx东海岸xx海48、岸清林径d、高档住宅（TOP系列）墅庭.高尚生活 独占稀缺资源，具有创造力的个性居所2.3 初步市场定位l四大主流产品特征（2）产品线选择（简介）棠樾兰乔圣菲上海xx翡翠别墅上海xx翡翠别墅2.3 初步市场定位（2）产品线选择【三大商业主流产品】三大商业产品线 写字楼xx大厦 购物中心 xx广场社区商业 xx红社区生活中心 新街坊2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）三大商业产品线lxx商业产品系列比较 购物中心xx广场为亮点”的商业xx广场定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐 原则49、规划。社区商业xx红xx红系列以生活配套和餐饮为主，旗下包括“xx红生活中心”和“xx红新街坊”两个子品牌。作为“精品社区生活全案”的xx红生活中心是具有较大规模的社区集中商业，位于布吉罗岗的首个xx红生活中心体量达3.6万平方米，将于今年年底开业。而作为社区底商及街铺的“xx红新街坊”，将在住宅配套建成后直接销售。生活广场根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山xx为例，在社区商业方面就有“生 活写广字场楼”及“商业金街”两大社品区牌，商而业在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“xx大”厦两个子品牌。xx红商业金街高端社区商业xx2049xx2049，上海xx顶级体验式商业品牌，引入50、国际先进理念，重新定义高端社区消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队同时由上海xx物业担纲物业管理，建立xx高端商用物业运营新标准。2049不是一个独立的社区商业，它是由xx培育、保护并将长期爱护的品牌，他有统一的规划、专业的宣传及后期运营管理团队，他致力于高端社区商业标准化并不断复制。写字楼xx大厦xx大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，目的在于提升周边区域整体办公品质和环境。2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）l购物中心 xx广场xx购物中心系列暂名为“xx广场”，主要通过依附于城市综合体存在，面积在 十万平米以上定位：城市级中高端购物中心目标客群：以家庭消费人群为重点，面51、 向全客层；商业功能：一站式家庭型购物中心品牌；商业原则：以家庭型综合消费为主，以 快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐 为亮点；建筑特色：三中庭设计、“大眼 睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点；楼层规划：地上五层，地下一层；项目进度：目前已开始对外招商，计划 于2012年底正式开业。龙岗xx广场 2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）l商业社区 xx红生活中心以生活配套和餐饮为主，旗下包括“xx红生活中心”和“xx红新街坊”两个子品牌,面积3万平方米左右。xx红生活中心是具有较大规模的社区集中商业。项目位置：龙岗龙岗区布吉街道锦龙路与惠康交汇处所属商圈：布吉罗岗中心商贸区核心范围内，距布吉52、客运站300米左右；占地面积：3.1万平米；建筑面积：15万平米，其中商业面积：约3.6万平方米,容积率：12.7业态组成：1.6万平米是大型超市，剩余1.6万平 米则是各种商业业态；乐购超市以及麦当劳、必胜客、屈臣氏、华润家便利店、illy咖啡和毛 家饭店等众多品牌商家；五年三统大一商经业营管产理品（线注：此处品牌需论证）商业类型：社区商业 吉布xx红 2.3 初步市场定位（2）产品线选择（简介）新街坊以社区底商和商铺的形式出现，通过一系列活动催化及视觉上、空间上、精神上的红色传达，让xx城和“红”紧密联系在一起，让人们看到xx城就会联想到“红”。芜湖xx城香堤雅境 l商业社区红新街坊2.353、 初步市场定位（2）产品线选择（简介）购物中心 xx广场l写字楼 xx大厦与城市综合体为依托，打造“购物中心”+“高档写字楼”+“住宅”的复合式项目定位：5A甲级写字楼产品类型：项目位于深圳龙岗区政府对面，属于龙岗中心城CBD核心，总占地面积26万平方米，总建筑面积超过120万平方米，包括10.5万平方米世界级购物中心、甲级写字楼集群、高尚居住区等多种业态。xx富春大厦 龙岗xx大厦 四1.可行性研究规划设计部分(1)自然和社会条件对于规划设计的影响(2)初步强排测算2.规划设计草案(1)规划草案设计概念(2)规划草案总平面(3)综合经济技术指标(4)产品影响因素3.初步市场定位(1)市场竞争54、分析(2)产品线选择4.初步成本测算内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点三一2.4 初步成本测算1.根据强排方案进行整体投入产出比，测算项目整体利润指标。2.一般根据强排规划指标通过估算和预计的方法而得到项目后续各种活动成本和项目总成本。名称销售额 土建成本销售额-土建成本方案0116F高层11F小高层总计方案0216F高层7F电梯洋房总计方案0316F高层花园洋房总计方案0416F高层叠加别墅总计销售额 土建成本 =毛利润 (土建成本每平方米1650元)方案A方案B方案C赠送比例可售单方建造成本可售单方开发成本可售单方财务成本平均售价净利润净利润率55、不同方案的盈利测算2.4 初步成本测算四内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三1.项目基础资料2.可行性研究规划设计部分3.规划设计草案4.初步市场定位5.初步成本测算1.概念方案设计的几个依据(1)土地价值的结论(2)产品定位的结论2.概念设计方案内容(1)强排方案(2)指标表(3)规划结构分析1.方案深化2.硬性指标审控3.盈利指标核算4.密切政府沟通1.xx的五个设计管理阶段2.xx内部评审节点及原则3.xx-水石项目操作流程比较4.两大集团设计评审会关注点解析 第三部分设计前期阶段规划设计要点（概念方案）设计前期阶段1、职责分配：设计部和营56、销部各为1/2主角2、核心工作：在土地认知的基础上，多方案比较；产品决策（确定盈利模式）；市场定位（确定目标客户和营销策略）；成本测算（预估成本和利润）3、目的：测算投资收益，选定实施方案本阶段的核心工作和目的四1.关于土地价值的结论2.关于产品分析的结论3.概念设计方案内容(1)强排方案目的是明确项目定位(2)指标表xx标准化表单）(3)规划结构分析 内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二一项目用地价值优劣产品位置及分布土地价值分析 单一地块项目用地 土地价值结论的推导 3.1 关于土地价值的结论产品类型及配比住宅面积及配比项目用地 土地属性解读交57、通教育商业景观发展前景结论本项目要点通达性好，公共交通差有教育配套共享世纪城商业配套一般自然资源，居住环境一般共享世纪城片区发展C类土地属性，周边公共交通及生活配套齐全，具备较高居住价值对首置不利有利有利一般有利对首改不利有利有利一般有利 对再改有利有利小有利小不利一般对高端有利有利小有利小有利小有利小本项目土地资源分析适合客户群根据土地属性，得出结论本项目适合的客户群排序为：首置、首改!3.1 关于土地价值的结论3.1 关于土地价值的结论主要人流进入方向次要人流进入方向远期人流进入方向结论：将周边地块人群及周边配套共同考虑，打造昆明新商圈。地块沿广福路设置城市级形象展示面，沿昆洛路设置社区级58、形象入口3.1 关于土地价值的结论住宅价值分析商业价值分析整体价值结论价值最高价值较高价值最低城市商业轴情景商业轴商业片区绿地片区3.1 关于土地价值的结论单一地块价值结论1.经济适用房位于基地西侧影响较大，故回迁房布置在基地西侧。2.基地东侧和南侧为公共景观绿化，商品房建议布置于基地东侧和南侧价值最高的位置。3.本项目一期有20万平方米回迁房要求，按两梯九户布局需设置6栋百米高层。3.1 关于土地价值的结论二期建筑面积：309937平米l分期开发顺序三期建筑面积：348372.78平米四期建筑面积：442661.81平米一期建筑面积：607667.29平米住宅：584527.66结论：在保证59、项目各期开发量的同时，综合考虑项目周边交通，现状、配套、合理进行土地开发利用，推出分期建设建议方案。商业：18638.63教育：4501住宅：273839 商业：20600 教育：15500 住宅：312380 商业：13692.78 教育：22300 住宅：89100 商业：77045.81 办公：192068.46公寓：84447.543.1 关于土地价值的结论l分期开发顺序3.1 关于土地价值的结论学校 商业 回迁房 高层1T9 高层1T6 公寓l产品位置及分布3.2 关于 产品分析的结论产品类型单位面积面积比例净用地面积总建筑面积一地上建筑面积1居住建筑面积 2商业建筑面积 3办公建筑60、面积 4公寓面积 5教育建筑面积 6配套用房面积 二地下建筑面积 1居住地下室 2商业、办公及公寓地下室 三容积率居住用地 商业、商务办公用地四建筑占地面积 建筑密度居住用地%商业、商务办公用地%五机动车停车数居住用地 个商业、商务办公用地个六总户数回迁户数户销售户数 户l产品类型配比3.2 关于 产品分析的结论地块产品线户型套内面积公摊建筑面积套数总建筑面积套数比面积比 一期 二期三期 四期l住宅面积及配比3.2 关于 产品分析的结论四1.关于土地价值的结论2.关于产品分析的结论3.概念设计方案内容(1)强排方案目的是明确项目定位(2)指标表（标准化表单）(3)规划结构分析内部设计管理流程解61、析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二一尽早确认红线、容积率、限高、退界和配套1.建设范围和用地红线；2.建设用地及周边现状地形图；3.规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；4.规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；5.市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；6.当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）及水文、地质、气象条件；7.当地房地产市场调查结果；8.当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；9.规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见当地设计调62、研报告。尽早确认红线、容积率、限高、退界和配套每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：红线、容积率、限高、退界和配套，尽早明确3.3 概念设计方案内容（1）土地规划要点3.3 概念设计方案内容目的是明确项目定位容积率分析，测算比较不同产品解决方案的盈利能力，与竞品比较差异性，判断是否有竞争力？设计强排方案（2）强排方案Option1Option2Option3Option4名称建筑面积单价销售额土建成本销售额-土建成本模式一34层4088009300元380184万102200万282404万商业370014000元5180万740万总计385364万102960万模式二34层34963、1809300元324767万87295万285136万18层596209500元56639万13415万商业370014000元5180万740万总计386586万101450万模式三34层3491809300元324767万87295万294140万11层3696010000元36960万7392万6层2266012000元27192万4532万商业370014000元5180万740万总计394099万99959万模式四34层3491809300元324737万87295万301502万8层5962012000元71544万11924万商业370014000元5180万740万总计40164、461万99959万例：苏南xx相城区安元路项目3.3 概念设计方案内容xx强调强排的多方案比较（2）强排方案目的是明确项目定位满足指标和货值最大化，进行多方案比选，导出最合理的产品构成Option41、不要轻易否定前期对宗地分析的结论 强排方案要以分析结论为基础2、一定要牢记强排方案的目的对产品建议指标进行初步评估测算；规划结构探讨实质就是多种方案可能性算帐,关键在规划结构上探讨，不要做得太深一定要核算指标！牢记：规划解决盈利模式3.3 概念设计方案内容强排方案注意事项（2）强排方案目的是明确项目定位（1）Google（2）草模3.3 概念设计方案内容善用两个常用工具:google eart65、h和草模（2）强排方案目的是明确项目定位做足容积率；城市地标建筑 高层占地要小，补足容积率就好。做出城市化界面高端、高品质、高价值 低层享有的资源要好。引领整个社区的品质+含金量高容积率面积收益容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本地价外成本前期工程费基础设施及配套费期间费用3.3 概念设计方案内容用足容积率措施拉高拍低+高低（2）强排方案目的是明确项目定位3.3 概念设计方案内容用足容积率措施拉高拍低7层7层洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距业态容积率建筑密度社区商业 3层2367100%普通联排 3层0.60.72530%大院别墅 24层0.866、32%洋房 7层1.21.523%高层 22层2.53.51015%n 以配比的方式用足1.5的容积率n 产品业态组合有：1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层 各业态对应的容积率及密度经验值：拉高不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法。做总图之前要进行要进行业态业态组合比例模型的简单推演。价格举例：独栋联排，洋房高层（2）强排方案目的是明确项目定位3.3 概念设计方案内容用足容积率措施拉高拍低拉高拍低(不平衡使用容积率)，也可以丰富产品的群体空间形态,实现大规划、大社区、高品质（2）强排方案目的是明确项目定位成都xx金域西岭广州科学城3.3 概念设计方案内容 用足建67、筑密度措施赠绿规划、底层挖掘私家花园总计面积40900平方米私家花园占住宅区景观面积65%私家花园边界处理私家花园相临小径方案重庆睿城分绿案例将住宅周围的绿地尽可能的划给私家.增加首层住宅数量，提高项目溢价（2）强排方案目的是明确项目定位3.3 概念设计方案内容 用足建筑密度措施寸土寸金的底商最高：2万元/平米此处宜布置餐饮及规模较大商业最低：1.0万元/平米次高：1.8万元/平米商业价值排序（高至低）:12345678910高低12345861012119137151614中心广场步 行 街步 行 街市 政 道 路市 政 道 路用地红线退界线好地段的沿街底商要充分利用，且需要根据地段价值区分68、商业业态。(建议商业均为一层商铺，面积控制在50平米/间，1.2.3区考虑餐饮商铺设置)（2）强排方案目的是明确项目定位3.3 概念设计方案内容用足建筑密度措施抬高车库案例在地方法规允许不占用容积率、不计建筑密度的前提下，尽量将车库抬到地上一层。且可与沿街商铺结合，利润最大化.全地下库全地下库商铺商铺赠送空间车库与商铺紧密联系（2）强排方案目的是明确项目定位项目名称有无规划要点项目规划总用地ha 容积率居住区用地ha 建筑密度总建筑面积M 绿地率%住宅总建筑面积M 住宅总户数户公共服务设施总面积M 汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住69、宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）公共服务设施内容类型建筑面积(M)用地面积(M)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修填表人：填写日期：年 月 日3.3 概念设计方案内容xx标准表单综合经济技术指标表说明：根据xx项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层类进行统计。设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。（370、）指标表填表人：填写日期：年月日3.3 概念设计方案内容容积率分析xx标准表单土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分 指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）方案二总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率 多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1271、18层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）（3）指标表三大商业产品线 写字楼xx大厦 购物中心 万科广场整体规划以围合式组团，大区开放、院落封闭式管理，既保证了社区的开放性，又保障了住户的安全。小区外围车行交通，由中央商业步行街和支路构成鱼骨状人行系统，人车分流，营造了安全的步行系统。围合式组团结合架空层，营造出丰富、怡人、多功能的邻里活动空间。规划住宅以多层为主，兼有小高层、TWONHOUSE、情景花园洋房和山地宽景洋房。产品 深圳xx四季花城 组团分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。3.3 概念设计方案内容（4）规划结构分析三大商业产72、品线 写字楼xx大厦 购物中心 xx广场深圳xx四季花城 组团基本单元分析图社区空间：纯公共领域，鼓励人们停留交往，主要包括中心步行街、街区广场等邻里庭院：半公共空间，车辆禁止通行、步行者可以进入，邻里庭园由步道相连，形成序列式共享 型园林空间，可做晨跑、休闲之用私家花园：纯私人空间，遍植花卉3.3 概念设计方案内容（4）规划结构分析考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。*幼儿园风情商业街 73、文化活动站卫生站菜肉市场文体 社区服务及物业xx南昌海创园3.3 概念设计方案内容（4）规划结构分析配套分析图3.3 概念设计方案内容（4）规划结构分析分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图1:10001：20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005组团基本单元分析图1:5001:10006配套分析图1:10001：20007景观分析图1:10001：20008视线分析图1:10001：20009日照分析图1:10001：200010坡度、坡向分析图1:10001：2000用 地 地形 74、复 杂时 需 完成11地形改造土方平衡图1:10001：2000住宅单体12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果图或模型照片说明：本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。xx概念设计图纸目录表四内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点二三1.项目基础资料2.可行性研究规划设计部分3.规划设计草案4.初步市场定位5.初步成本测算1.概念方案设计的几个依据(1)土地价值的结论(2)产品定位的结论2.概念设计方案内容(1)强排方案(2)指标表(3)规划结构分析1.方案深化2.硬性指标审控3.盈75、利指标核算4.密切政府沟通1.xx的五个设计管理阶段2.xx内部评审节点及原则3.xx-水石项目操作流程比较4.两大集团设计评审会关注点解析 第四部分实施方案阶段规划设计要点实施方案阶段（规划设计部分）1、职责：设计部为完全的主角2、核心工作：规划设计方案继续深化；报规报建风险控制；盈利模式反复确认；保证与政府沟通顺畅3、目的：报规报建通过，进度快速推进本阶段的核心工作和目的内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点1.方案深化 (1)规划设计层面 (2)户型设计层面 (3)景观方案对规划设计的影响 (4)示范区2.硬性指标审控3.盈利指标核算4.密切政府76、沟通一一二三项 目大连xx城花长春上东区三、四期鞍山xx城花二期可售比81.62%89.2%94%l可售比可售面积/建造面积100l不可售面积消耗成本，但不能直接增加收益，因此针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。4.1 方案深化A:可售比（1）规划设计层面4.1 方案深化A:可售比架空层减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安成本一般达2000元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空层面积.用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（1）规划设计层面4.77、1 方案深化1、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安成本约1012万元（2500元/m24050m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m22025m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；2、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；A:可售比地下室尽量减少地下停车位增加地面停车（1）规划设计层面不可分摊的走廊4.1 方案深化1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销78、面，效果立竿见影.2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。A:可售比会所，管理用房，设备用房，不可分摊的走廊配套用房按面积最小化原则的基础上，满足物业需求，位于最差的位置且面积严控（1）规划设计层面高附加值高地价高售价策略低附加值低地价平均售价策略4.1 方案深化A:可售比产品附送率遵循的原则（1）规划设计层面S1建安成本=100（无赠）*1500元=150000元上海建安成本：多层：1100-1300；小高层：1500-79、1700；高层：2000-2400；100平方米110平方米赠送10平方米S2建安成本=110（有赠）*1500元=165000元100平方米S1S2S2赠送S2赠送建安成本=10*1500元=15000元例：楼盘销售价格：30000元/平方米S1销售总价=100（无赠）*30000元=3000000元S2销售总价=100（有赠）*35000元=3500000元S1利润=3000000元 150000元土地价值=2850000元S1利润=3500000元165000元15000元土地价值=3335000元通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积80、部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。综合楼面地价、销售均价、建安成本决定产品的附送率4.1 方案深化A:可售比产品附送率（1）规划设计层面1.优先赠送客户既喜欢建造成本又低的赠送形式（如首层花园、屋顶花园等）2.重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米下夹层面积统计市场平均值，结合竞争楼盘确定赠送上限值4.1 方案深化A:可售比产品附送形式（1）规划设计层面1.同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒）81、，例如在成都，每个保安每月的费用至少在2000-3000元，每年将增加144000216000元2.两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通4.1 方案深化看好家门，减少入口B:出入口设置（1）规划设计层面二级道路次干道三级道路组团道根据居民生活习性,确定各类道路的数据规律和设置形态，获取最适合的指标形成道路装置。以保证在规划设计前期预留合理宽度、流线设计的合理性4.1 方案深化【道路分级别】一级道路主干道(1)道路形态道路分级C:道路交通组织（1）规划设计层面例：天津xx霞光道5号主入口次入口4.1 方案深化(1)道路形态C:道路交通组织主干路（一级道路）次干路（二级道路82、）组团道（三级道路）图例：（1）规划设计层面一级道路主干道尽快到达组团连接区内所有公共设施道路宽度15-17m基本组成4.1 方案深化1500150045002000450015001500双向车行道双向人行道中间隔离带绿化带绿化带一级道路：主干道。路宽15-17mC:道路交通组织(1)道路形态宽度控制1700（1）规划设计层面二级道路次干道进入组团后，最便捷连接各管理 单元的入口道路宽度6.5m-7.5m4.1 方案深化150015004500-500015001200二级道路：次干道。路宽7.7-10.4m双向车行道双向人行道绿化带绿化带(1)道路形态宽度控制C:道路交通组织10200（183、）规划设计层面4.1 方案深化4500-500015001200三级道路：组团路三级道路组团路 到达停车场、停车位 单行道、双行道(1)道路形态宽度控制C:道路交通组织7200（1）规划设计层面Townhouse区地面停车路。路宽4.5+2*1.5+1m4.1 方案深化580045001500580015001000主墙间最小距离20.1m院墙间最小距离8.5mC:道路交通组织(1)道路形态宽度控制8500（1）规划设计层面4.1 方案深化(2)流线设计避免交叉C:道路交通组织地下车库出入口业主车行流线小区业主流线 住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近84、时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。例：xx嘉兴城南路项目（1）规划设计层面4.1 方案深化 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总300KN荷载。(2)流线设计消防满足C:道路交通组织登高面登高面宜在用的红线内解决,条件限制时可利用绿化带作登高面,但绿化带下应设硬地,并按消防车总重300KN计算。当建筑物凹入处进深不大于4m(净宽)时,该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面;如凹槽宽度不大于2.5m(净宽),该宽度可不计入建筑周边总长度。消防车道高层建筑周围宜设环形或沿建筑85、的两个长边设置消防车道;尽端式消防车道应设18m18m回车场。消防车最小转弯半径:高层12m,多层9m。消防车道最小宽度:登高面处6m,其它处4m。消防车道的坡度:登高面1%,其它处7%。消防车道距建筑物距离宜5m。高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道通道之间的距离不宜超过80m。摘自：xx住宅技术要点（1）规划设计层面4.1 方案深化(2)流线设计物管分级C:道路交通组织四级物业管理门厅中心大堂组团入口123344小区入口组团入口入口大堂中心大堂（1）规划设计层面小区主入口装置1.三 条 路2.两 个 场3.保86、 安 亭4.入 口 减 速 装 置5.道 闸6.标 识 景 观7.广 告 牌8.公 共 停 车 位4.1 方案深化(3)总图细部小区主入口C:道路交通组织（1）规划设计层面小区次入口装置 两 条 路 保 安 亭 入 口 减 速 装 置 道 闸 广 告 牌 4.1 方案深化(3)总图细部小区次入口C:道路交通组织（1）规划设计层面4.1 方案深化可视对讲外终端可视对讲外终端人行刷卡或密码人行刷卡或密码停留空间停留空间组团告示牌组团告示牌(3)总图细部组团入口C:道路交通组织（1）规划设计层面 门厅 景 观信报间 连 廊门厅+景观信报+童车存放公共客厅中心大堂组团入口连廊序列4.1 方案深化(3)87、总图细部入户大堂C:道路交通组织（1）规划设计层面4.1 方案深化大堂平面形式（一）平面分析：（1）平面经处理后入户大堂空间方正，利于家具的摆设。（2）局部墙体延长，走火梯门内收，使防火门处于隐蔽面。（3）设置残疾人通道。提高楼盘品质，同时解决信报箱的室外投递问题，杜绝住户安全隐患。区域划分：入户大堂 电梯厅 信报间 后台过道 无障碍通道图例说明：门禁开关公告栏垃圾箱信报箱手报、警铃开关疏散指示牌(3)总图细部入户大堂C:道路交通组织（1）规划设计层面4.1 方案深化各种产品车位配置比例；每户 0.6？Or 0.8？1？1.2 or 2？独栋别墅 2 普通Townhouse 1.2-1.5普通88、高层 0.8-1再改高层 1.2 首置首改：按规定，取下限营销定位各种产品车位配比确定D:停车率和停车方式停车率（1）规划设计层面4.1 方案深化地上停车库架空层停车库半地下停车库地下停车库地下室面积估算:普通32-34/车,人防36-39/车地上/架空层/半地下/地下D:停车率和停车方式停车方式（1）规划设计层面4.1 方案深化分类剖面示意优点架空层车库获得自然通风采光架空层D:停车率和停车方式停车方式（1）规划设计层面水面建筑建筑4.1 方案深化半地下D:停车率和停车方式停车方式分类剖面示意优点半埋式地下车库,沿河面开敞可以获得自然采光通风和精观半埋式地下车库,内街开敞可以获得自然采光,可89、以做诱导通风系统,引入景观（1）规划设计层面全埋式地下车库,开采光洞可以获得自然采光全埋式地下车库,设置景观中庭可以获得自然采光,可以做诱导通风系统,引入景观全埋式地下车库,采用侧面采光可以获得自然采光通风分类剖面示意优点全埋式地下车库不能获得自然通风采光4.1 方案深化地下D:停车率和停车方式停车方式（1）规划设计层面停车详细指标表 说明：1.本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。2.本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。3.方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。指 标项 目总体 期数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）90、是否可售（/）数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）自行车位摩托车位汽车位1.非露天汽车位半地下地下架空层地面车库2.露天汽车位汽车位小计地下、半地下车位平均面积（m）4.1 方案深化xx标准表单D:停车率和停车方式（1）规划设计层面资料来源：深圳社区商业专题研究/小组分析规划：社区商业的规划包括三种主要形式，分别适用于金色、城花、四季系列社区商业规划类型多个小集中商业+商业街纯商业街大型集中商业+商业街1、大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人流2、利用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费3、适合于成熟期的郊区盘或市区的91、大型盘。福田中港城，南山信和春天。适用于城花系列或金色系列1、周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小超市服务社区居民的基本需求2、商业街打差异化和特色，与集中性商业成为互为补充的街区3、适合于周边客流不足，但某方面需求充足的社区。适用于四季系列。1、周边已有大型的集中商业，已形成一个区域性商圈，周边商业氛围成熟2、商业街进一步丰富商圈内的功能与业态3、适合于市区内商业成熟区域的楼盘。适用于金色系列。4.1 方案深化E:商业及业态（1）规划设计层面4.1 方案深化E:商业及业态商业面积与位置（1）规划设计层面东侧与子君村商业形成双边商业街，商业价值较高南侧与商业地92、块形成双边商业界面，商业价值较高社区中部为教育用地，周边沿街商业也具有较高商业价值内部南北向道路，规划中有地铁出入口，后期具有商业价值 MM M 规划地铁出入口商业价值优商业需结合地铁规划4.1 方案深化E:商业及业态租售比能卖就卖为了保障xx市值长期稳定增长，短期内xx持有的商业资产比例将不会超过15%20%。（1）规划设计层面4.1 方案深化裙房商铺 底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。E:商业及业态餐饮业态的考虑 底商应设集中供冷,前期设计时可将平面适当分区分段设置;如条件限制采用分体空调,设计时应在隐蔽位置考虑空调机位,避93、免靠近住宅入口。底商应设专用的货运通道;当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时,商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置,避免人、货流交叉,减少交通安全隐患。卸货区考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100200M2 的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3 米的货车通道。摘自：xx住宅技术要点（1）规划设计层面城市出处依据居民住宅楼和有底层商业的住宅是否设置餐饮独立餐饮裙楼内餐饮上海上海DGJ 08-110-2004【饮食业环境保护设计规程】是独立饮食建筑与住宅建筑主朝向面的间距不应小于9m，次朝向面不应小于6m；裙房内饮食单位94、与本楼的住宅建筑上下贴邻时，其厨房与住宅的水平距离不应小于9m；北京北京【中华人民共和国大气污染防治法】否天津天津【大气污染防治条例】否河北承德河北承德【承德市大气污染防治管理办法】否杭州市杭州市政府【210号】令否底商是否可以做餐饮各地规范：在项目实践中请查询各地最新的相关要求4.1 方案深化E:商业及业态底商做餐饮的要求（1）规划设计层面城市出处依据居民住宅楼和有底层商业的住宅是否设置餐饮独立餐饮裙楼内餐饮苏州【苏州市人民政府95号令】否苏州【苏州市人民政府95号令】否厦门【厦门市餐饮业污染防治技术指导规范】否大连【大连市人民政府令第85号】否西安西安市饮食业项目环评审批细则是与相邻住宅建95、筑的间距不得小于9米商住楼中商业用房内的饮食单位与其上下相邻的住宅之间必须有不小于3米的隔层；饮食单位边界与相邻住宅边缘的水平距离不得小于9米昆明【昆明市餐饮业环境污染防治管理办法】（昆明市政府第46号令）否底商是否可以做餐饮各地规范：注意：住宅平面中烟道的预留。在项目实践中请查询各地最新的相关要求4.1 方案深化E:商业及业态底商做餐饮的要求（1）规划设计层面立店障碍面积要求建筑要求普通餐厅餐厅必须离开污染源 10 米以上大众型餐厅 80200 平方米，商务型餐厅 15010000 平方米均可。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。连锁餐厅离污96、染源 10 米之内不得立店200500 平方米框架结构，层高不低于 4.5 米。配套设施：电力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。火锅店离污染源 10 米之内不得立店120500 平方米框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。西点、面包房离开污染源 10 米以上60120 平方米框架式结构，层高不低于 2.8 米，门面宽度 6 米以上，橱窗开阔，各餐饮业建筑结构要求：房间名称顶棚形式餐厅各加工间大餐厅小餐厅平顶3.0m2.6m3.0m圆顶2.4m2.97、4m3.0m餐厅层高要求:4.1 方案深化E:商业及业态底商做餐饮的要求（1）规划设计层面4.1 方案深化E:商业及业态商业地下室设计商业遵循地形设计，利用高差做沿街商业，商业与地库连接处可做为赠送空间，增加商业附加值。（1）规划设计层面4.1 方案深化1.严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。2.会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房，配置要和项目定位一致。F:会所及配套（合理的面积控制）（1）规划设计层面6班7千人约1万人，需增补配套F:会所及配套（合理的面积控制）（1）规划设计层面4.1 方案深化人防地下室面积98、等级及布置方式将人防区设置在最下层下层可不再划分防护单元及抗爆单元（上层已划分防护单元的人防区需覆盖下层人防区）G:人防及分区集中布置，底层布置（1）规划设计层面4.1 方案深化尽量用足2000/防护单元人防区位置最佳：偏于地下室一端，靠近塔楼及汽车出入口坡道人防区位置最差：将地下室拦腰截断人防区位置不理想：可利用的塔楼及坡道不多F:人防及分区集中布置，利用塔楼及坡道，偏于一端（1）规划设计层面4.1 方案深化建议节点（2）综合景观方案进行方案完善利用半开放车行出入口至组团物管之间的缓冲段，清晰地自驾车回家和打车回家的车流形成极具有归属感的组团物管前区，提升住宅档次的同事具有进深感的林荫大道99、缓和解决场地高差。半开放式落户前区实现真正人车分流4.1 方案深化例：苏南xx相城区安元路项目（2）综合景观方案进行方案完善借用一句话示范区的范围不只是认识围墙边界而已，我们的示范区希望带给客户全方位直观地认识，项目的特点，区位，品质，信心更重要的是感知生活的未来4.1 方案深化（3）示范区红线外1 12 23 34 44 43 32 28 85 56 67 71.形象宣传阵地2.导示系统3.沪南路局部改造4.节点广场5.御界桥改造6.御桥路改造7.社区入口8.楼体泛光照明4.1 方案深化（3）示范区4.1 方案深化（3）示范区1 12 2整体感受：迅捷、顺畅、导向明确注意未来商业氛围的提前展100、示沪南路目标4.1 方案深化（3）示范区4 4567567整体感受：亲切、舒适、属地感强注意细节营造御桥路目标1.形象宣传阵地 2.导视系统 1 12 2高炮设置有难度，拟改为主题围板道路指引结合销售道旗4.1 方案深化（3）示范区4.1 方案深化（3）示范区1.形象宣传阵地 2.导视系统 1 12 24.1 方案深化（3）示范区3 33 3用更高更规整的红叶石楠替换修剪成较小的规整的卵形植物球3.沪南路局部改造 4.1 方案深化（3）示范区4 44 44.节点广场 4.1 方案深化（3）示范区4 44 44.节点广场4.1 方案深化（3）示范区5 5考虑到成本因素，维持原样不变，改项目Log101、o5.御界桥改造 4.1 方案深化（3）示范区5 5该植物过于凌乱，建议去除，使植物配置整洁有序5.御界桥改造 4.1 方案深化（3）示范区6 67 76.御桥路改造、7.社区入口4.1 方案深化（3）示范区7 7公交车站改造7.社区入口4.1 方案深化（3）示范区7 7公交车站改造其他意向7.社区入口4.1 方案深化（3）示范区8 88 88.楼体泛光照明4.1 方案深化（3）示范区9 91313141415151616171718181919191916162020202020209.主入口广场10.停车场11.售楼处12.庭院13.开心花园14.搭建样板房X315.河岸改造16.连廊17102、.社区大堂18.中心景观19.搭建样板房20.围板20000平米示范区红线内4.1 方案深化（3）示范区9 99.主入口广场4.1 方案深化（3）示范区111110.售楼处4.1 方案深化（3）示范区10.售楼处11114.1 方案深化（3）示范区1010121212.庭院、10.停车场4.1 方案深化（3）示范区131313.开心花园4.1 方案深化（3）示范区141414.搭建样板房4.1 方案深化（3）示范区151515.河岸改造4.1 方案深化（3）示范区1616161616.门廊16164.1 方案深化（3）示范区171717.社区大堂4.1 方案深化（3）示范区2020202020103、.围板内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点1.方案深化2.硬性指标审控(1)退线(2)间距(3)消防(4)超宽超限(5)配套指标(6)规划指标(7)报建风险3.盈利指标核算4.密切政府沟通一一二三4.1 硬性指标审控 n 退线n 间距n 消防n 超宽超限n 配套指标n 规划指标n 报建风险部位要点退线退让用地红线及道路红线建筑间距建筑间距幼儿园、学校间距垃圾站间距建筑高度限高建筑高度限高超宽超限底商建筑宽度用地属性与建筑层数学校幼儿园层数消防间距消防通道人行通道高层登高面高层商住楼高度规划指标规划指标配套指标报建风险提示2.硬性指标审控4.1 硬性指104、标审控 规划层面土建1、出入口是否满足规定，与道路交叉口距离符合规范2、出入口数量满足规范要求3、当地对沿街商业网点的控制情况，本规划方案是否满足当地相关要求4、道路宽度、转弯半径、消防车道、消防登高场地是否满足当地消防要求5、场地标高是否满足地库不计容要求的上限6、物业、居委会等配套的位置及面积要求7、建筑间距、退界、限高是否符合当地规范要求8、日照计算的满窗日照时长、连续情况等细节，本方案日照计算是否满足当地规范要求9、地面停车位指标是否满足当地规范要求10、底层门头等凸出物是否影响消防扑救面11、底层（包括住宅大堂及底商）出入口数量是否满足要求设备1、水泵房、水池、消防水池水泵房的位置及105、面积要求，是否能保证一期交房不受影响2、本方案是否需要设置煤气调压站，建议位置在哪里3、电信、电视等机房是否可以放在地下室，建议位置及面积要求4、变配电室、控制室是都可以放在地下，数量及面积要求；变配电室与最远端用户的距离要求5、竖向设计是否满足管道敷设的要求6、是否有露出地面的风井，数量、位置及面积、高度要求报建前期密切和政府部门的沟通。规划总图应严格按照有关规范绘制，绘制内容做到无缺项、无错项、无不确定项。规划报建文本编制的深度参考建筑工程设计文件编制深度规定中方案深度的要求及规定，不低于国家要求的设计深度规定。同时也应满足当地各规划部门的特殊要求及特殊规定。2.硬性指标审控报建风险提示内106、部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点1.方案深化2.硬性指标审控3.盈利指标核算(1)明确销售周期和售价(2)项目成本估算(3)利润情况估算4.密切政府沟通(一一二三4.3 盈利指标核算（设计师知悉）在规划方案基础上进行指标分析在规划方案基础上进行指标分析营销部销售周期及售价花多少钱成本部利润财务部（1）明确销售周期和售价 利润售价(地价建安成本营销成本开发间接费税金)买地阶段：建造阶段：地价=售价（建安成本营销成本开发间接费利润税金）建安成本售价（地价营销成本开发间接费利润税金）4.3 盈利指标核算（设计师知悉）（2）项目成本估算建安成本的分类构成4107、.3 盈利指标核算（设计师知悉）（2）项目成本估算合计 多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业 分散商业建筑面积可售面积四 主体安装工程费四 主体安装工程费1室内水暖气电管线设备2室内设备及安装费3室内智能化系统费五 社区管网工程费五 社区管网工程费1室外给排水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外高低压系统5室外消防系统6室外智能化系统7其他总成本（万元）合计合计合计合计序号成本项目建安成本的分类构成4.3 盈利指标核算（设计师知悉）（2）项目成本估算建安成本的分类构成4.3 盈利指标核算（设计师知悉）（2）项目成本估算合计多层住宅 小高层 联排别墅 情景洋房 集中商业分散商业建筑面108、积可售面积八开发间接费八开发间接费1工程管理费2资本化利息3营销费用 4物业完善费5不可预见费开发成本开发成本九 期间费用九 期间费用1管理费用2销售费用3财务费用项目总投资项目总投资序号成本项目总成本（万元）合计合计合计合计建安成本的分类构成4.3 盈利指标核算（设计师知悉）（2）项目成本估算类别预计面积销售预计单价（元）销售预计收入（万元）开发保守成本计划利润应税增值额的30%盈利车位店面住宅合计销售收入估算4.3 盈利指标核算（设计师知悉）（3）利润情况估算序号类目金额（万元）类目金额（万元）1总收入建安费合计总收入营业税金招投标勘察费销售费用室外总体及基础设施管理费用绿化费财务费用不可预见费土地增值税水电煤气、增容费开发成本监理费市政配套总费用总收入-总费用=元(纯利润)实投资金年净收益率:项目利润及投资收益率估算（总建筑面积：）4.3 盈利指标核算（设计师知悉）（3）利润情况估算内部设计管理流程解析投资分析阶段规划设计要点设计前期阶段规划设计要点实施方案要点1.方案深化2.硬性指标审控3.盈利指标核算4.密切政府沟通(1)政府政策(2)面积规定(3)政策红利(4)报建风险一一二三红线调整营销策略规划调整设计前提条件不确定是常态！根据公司拿地策略4.4 密切政府沟通（设计师知悉）p土地要点p政府政策p面积规定p政策红利p报建风险THANKS