1、xx住宅设计标准负面清单(试行版)使用说明1.集团住宅产品标准负面清单基于设计底线错误、高频错误、客户投诉常见问题等进行归纳；2.如负面清单与地方特殊要求相冲突，以地方要求为准；3.各事业部住宅产品应执行负面清单标准，做好标准培训、项目落地、巡检、后评估等相关工作；4.未体现在负面清单中的标准同样重要，各事业部应针对各自特点进行补充和完善；5.本负面清单为试行版，结合使用情况逐步更新，清单中的标准如有问题，请及时反馈至集团技发部标准中心。xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号规划总图1报审图、施工图（包括地库范围、人防图纸）、销售单片、合同附图，四图应核查一致2总图应明确表2、示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系，并核对周边市政道路的标高、出入口位置的准确性，同时应与景观竖向设计一致3总图退界距离、建筑间距符合规范与政府要求，应为建筑装饰面距离，非结构面。红线、蓝线、绿线、青坎线等退界按要求核查4住宅应全区设置无障碍，包括小区出入口，地面单元大堂，地下单元大堂等5规划道路红线应取得规划或测绘部门划示红线的电子文件，不得依据土地局的界址点自行绘制道路红线；河道蓝线应取得水务部门划示蓝线的电子文件，不得依据土地局的界址点自行绘制河道蓝线；小区内所有单体，包括基础、附属设施、道路控制在红线内6垃场房设置在地下时,不应设置在住宅投影面内；垃圾房设置在地上时，垃圾3、房与住宅的间距须满足地方相关部门规定，且不应小于10m，并用绿植隔离7总图上的敏感设施，如变配电站（箱变）、煤气调压站、垃圾压缩站（收集房）、地下车库出入口、进排风竖井、公厕、门卫、分期围墙、大型景观构架、景观连廊等应符合规范，同时应清晰表达并制作总图不利因素文件，在销售前书面提交营销（建议营销书面告知客户）8日照应在满足规范的前提下留几分钟余量（避免因外立面、屋顶设备等引起的日照不足）；出正式桩位施工图前，施工图设计单位应取得规划部门认可的第三方单位的日照审核盖章报告（应注意不同地区日照审核的规定）；要提前确认外立面复杂的凸出凹进，如标准层装饰板与线条、装饰柱变化、顶部立面变化等遮挡住户的采4、光，是否产生日照问题或客户投诉；每个凸出于主体的建筑体量，都必须进行日照和日照间距的复核xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号规划道路9小区内主要行人道路应进行无障碍设计，通行宽度不应小于1.5m10小区人行地库出入口正对人行通道必须设置辅道或台阶缓冲，防止发生人员（特别是儿童）跌落伤害事故11园区内人行道交汇处和拐弯处，应设置三角形铺装等必要措施，避免踩踏植物出入口12地库坡道入口距离城市道路规划红线应7.5m，且满足交评相关规定13基地出入口不应直接与城市快速路相连接，且不宜直接与城市主干路相连接14住宅区域应与其他功能区域（如幼儿园、学校等）隔离，不可共用同一出入口消5、防15消防通道宽度及高度均不得小于4米16消防回车及登高场地不得与地下室风井冲突17入口处为消防登高面，雨棚突出不得超过4米竖向18现场实测标高必须与方案设计高差合图19小区场地标高较低处应采取有效的排水措施，避免形成积水20严禁靠近住户的建筑单体散水，勒脚部位的景观堆坡高度超过室内0.000标高线xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号建筑外立面21单元入口门头立面高度（含女儿墙）不应高于二层住宅窗下口，以避免对二层住户的视线和采光遮挡22消防栓、消防立管、雨水管设置应隐蔽，并与建筑外立面协调23煤气立管设置应在非主要立面，煤气立管不应在玻璃幕墙外设置24应按照政府征询意见6、严格控制高度（如航空限高、规划限高），并注意是按绝对高度还是按建筑总高度控制；提前确认建筑屋面设备与任何构筑物高度是否计入控高。25严禁建筑装饰线脚采用GRC。大线脚用混凝土直接浇筑，小线脚用保温板，保证可踩踏面为钢筋混凝土现浇结构，宜有现浇钢筋混凝土托板。26严禁为装饰效果而设置的横梁、飘板、连廊、外框、造型线脚等构件影响住宅的采光、通风、视线。27上人屋面女儿墙或栏杆净高度应达到多层1050mm净高，高层1100mm净高的最低要求，栏杆应避免复杂可登踏翻越的造型，以免产生安全隐患。28各户间如有较宽横向贯通构件，如连梁、较宽的外装饰线条、空调板、平台、阳台等相连通，应设置铁栅栏与弱电技防等7、防护措施或技防措施。层高29刚需类住宅标准层层高不应大于2.9m单元入户大堂30应设置雨蓬，并采用有组织排水31至少有一个地下室楼梯间可直接连通至首层大堂32信报箱、门禁系统应遮蔽，避免被雨水淋到33电梯厅内的设备管井应设距建筑完成面100高的门槛，梯门下口做高差1020mm的反坡，防止电梯井进水xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号建筑入户门34入户门开启90度后如紧邻墙面、柜体，应加限位设施，避免门把手与墙面、柜体碰撞35在入户门、消防门开启或关闭的整个过程中，入户门之间、入户门与消防门之间不应相互碰撞，入户门开启后不应遮挡电梯门36入户门门洞宽度不应小于1100mm，8、入户门门洞高度，花都，新里类不低于2.2m,晶舍，海珀类不低于2.4m公共区域37在走廊侧墙内置消火栓时，应预留50mm的宽度38公区墙面应采用可擦洗材料，标准层走道装饰净宽不应小于1200mm，结构毛面净宽不应小于1300 mm39公共区域地面必须采用防滑材料等防滑措施,严禁公共区域出现积水,滑倒等风险电梯40电梯门洞开口净宽不应小于1米，净高不小于2.2米，轿厢净高不小于2.4m41电梯不应与卧室、客厅紧邻布置，受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔音墙等有效措施，减少噪声与振动带来的影响42严禁电梯前室不与公共楼梯间连通,如通过其他形式，需提前沟通，并经过电梯验收相关部门的认可43公共使用9、的电梯，其候梯厅应在公共空间，不能直接开门到户内空间，不得私自占用44当电梯前室设计为开敞空间时，须设置必要的挡水防水措施，防止雨水飘入xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号建筑公建配套45当配套商业设置餐饮业态时，必须设计排烟道，且排烟道应设置在常年季风的下风口46配套商业的排烟方式如采用低空排放，除满足当地相关部门规定外，建议当设置除油烟设施时，排烟口与住宅的间距宜20m47底商上层有住宅时，底商屋顶女儿墙距住户窗口的水平距离与女儿墙高度之比3：1，且水平间距宜3.0m，以避免对住户的视线和采光遮挡48裙房商业应预留室外机位置，应充分考虑建筑立面美观且不影响住户49商业10、首层门为地弹门时，门洞宽度应大于等于180050考虑和界定配套商业的店招位置使用权属，避免客户纠纷51餐饮业态应设置隔音降噪设施地下车库52当停车位一侧靠墙时，停车位宽度应不小于2.7m（若与地方规范相冲突，以地方规范为准）53当停车位两侧靠墙时，停车位宽度应不小于3.0m54所有设备、设施不应挤占车位空间55要结合项目实际，全面控制地库综合成本，多方案论证，严禁为降低某单项指标（如单车位面积指标），将地下室轮廓随意扭曲、延伸、切割，造成额外的施工难度及成本增加56要进行综合管线及结构设计，如管线集中处梁上翻、精确安排管线走向与形式、局部采用诱导风机等，将平层车库层高控制在3.3m至3.6m范11、围内，不得将设备机房高度简单定为地库层高面积赠送57赠送面积区域及相关使用要求（例如赠送的花台、设备平台、假凸窗交房时候样式，赠送的夹层层高及增加楼板的材料要求）应经过事业部四线合一签字，设计时要充分考虑未来二次改造的不利因素，并在项目销售前以书面形式书面提交给营销部门（建议案场应告知客户）xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号户型玄关及走道58玄关内应考虑玄关柜的设置空间，预留玄关柜外径不得小于900mm X350mm59套内入口过道净宽不宜小于1.20m；通往卧室、起居室(厅)的过道净宽不应小于1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90m；当走道长度12、大于2m时，应相应加宽至1.1m室内净高60刚需及改善类精装修项目，室内地面完成面距离天花完成面最高点不应小于2.7m，室内地面完成面距离天花完成面最低点不应小于2.4m户内门61户内门门洞高度，花都，新里类不低于2.2m,晶舍，海珀类不低于2.4m阳（露）台62阳（露）台的排水不得采用散排方式。应设置地漏及排水管，排水立管应设置于阳台内侧、靠近外墙处63当阳台设有洗衣设备时,应设置专用给、排水管线及专用地漏，阳台楼、地面均应做防水洗衣机位64每户应预留洗衣机位，600mmx500mm厨房65厨房应尽可能采用U型厨房（如不采用，需向集团技发部进行特殊说明），净宽度不小于2200mm(600mm13、台面+1000mm走道宽度+600mm台面)66厨房灶台与燃气立管的远边距离不得小于1400mm67厨房通风开口面积不小于厨房面积的1/10，并不小于0.668厨房面积不应小于4.0，操作台面不应小于2700mm（不含冰箱、管井宽度）。三房以上大户型的厨房操作台面尺寸应达到4200mm，厨房面积不应小于5，且预留双开门冰箱位置69冰箱位宽度不小于650mm，冰箱和煤气炉之间至少有800 mm间距。冰箱应考虑门的开启方便，内置冰箱应考虑散热问题70水槽与煤气灶的中心间距不小于600mm，煤气灶与冰箱的中心间距不应小于600mmxx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号户型客厅（起14、居室）71客厅的使用面积不应低于10平方米72套型设计时应减少直接开向起居厅的门的数量。起居室(厅)内布置家具的墙面直线长度宜大于3m73当客厅餐厅合二为一时，二者的使用面积不应小于2074客厅开间不应低于3300mm餐厅75靠边摆放餐桌的餐厅，餐桌到墙之间的走廊的完成面距离不应小于1000mm76餐桌居中摆放时，餐厅净面宽不应小于2600mm卧室77主卧室净面宽不应小于3000mm，净进深不小于3600mm；其余卧室净面宽不应小于2600mm，净进深不小于3200mm78卧室使用面积：双人卧室不应小于9m；单人卧室不应小于5m；兼起居的卧室不应小于12m79主卧床宽不应小于1.8m,次卧床宽15、不应小于1.5mxx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号户型卫生间80卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房、餐厅的上层81无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房82卫生间门在开启过程中不应与淋浴间门、坐便器冲突83淋浴间门在90度开启范围内不应碰撞坐便及洗手台84卫生间淋浴房的空间净尺寸不应小于900mm*900mm，座便器两侧为实墙的，其净宽尺寸不应小于900mm，一侧为实墙，一侧为台盆的，其净宽尺寸不应小于800mm，台盆台面宽度净尺寸不应小于900mm85浴缸尺寸宜不小于1500mm，晶舍及以上定位的主卫浴缸不应小于1800mm86三件卫生设备集中16、配置的卫生间的使用面积不应小于2.587公共卫生间台盆宽度不得小于1200mm，其他的卫生间不小于500mm，深度不小于100mm88卫生间墙面防水高度应满足以下要求：淋浴房区域防水高度不小于2.0m；卫生间除淋浴房外的区域防水高度应不小于500mm,且高于该区域所有给水点位置100mm.89严禁在干湿分离卫生间的干区地面选用地板、严禁墙面使用涂料xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号设备设施燃气90燃气调压站应设置在绿化区域内，应有景观遮挡，位置应远离小区主出入口及小区主通道91燃气管道不应穿越客餐厅、卧室及浴室92室内水平燃气干管严禁穿过防火墙93燃气管道在室内不应出现17、绕行整个厨房的情况94外墙燃气干管与建筑物门窗洞的水平距离不应小于0.3米给排水95立管不应遮挡排气口96公共区域的排水不应排入客户私有和专有空间内97窗口范围的外侧严禁设置各种管线，避免对视线、采光造成影响98严禁消防水泵接合器直接暴露在建筑物主要出入口99地下车库入口坡道坡顶及坡底均应设置截水沟100室外检查井、窨井、化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽除，严禁设置在小区主要出入口和单元入口处。101雨水立管下端严禁直接在散水坡上无组织排放102地下车库消火栓箱或立管的安装位置严禁影响车位103湿式报警阀处（室）应设置有排水明沟104潜污泵集水坑尽量设计在柱子后面或隐蔽处，尽量避免设置在车位上18、xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号设备设施暖通105分体式空调的室外机空调板应紧邻该空调的使用房间，且该房间的外立面开窗位置应开向有利于空调安装、检修的一侧106设备平台的设置应考虑设备安装、检修和更换的便利性，设备平台应设置排水地漏或有效排水措施107空调插座电源与冷媒管预留洞位置应相互匹配，应符合设备安装及使用要求108空调室外机不可相互对吹，如不能避免，室外机间距应2.0m109空调室外机位百叶应向顺水方向倾斜，避免雨水进入，同时保证空调通风率110空调板墙根设置混凝土反坎应高度200mm，空调板应设置3%的排水坡度111空调板设有外装饰或反坎时，要控制外装饰或反19、坎的高度，不能遮挡空调室外机的排风口，并设置地漏112设置空调标准孔内径净尺寸=70mm，预留10倾斜角内高外低113垃圾房排风管道应单独设置，严禁与普通排风合用管道或建筑井道。114地下车库（非机械停车位）风管严禁沿车道上方设置115高低压配电间内不应有水管路穿过，进入房间的风管应预留防虫防鼠措施。116空调室内机采用吊顶安装时，应在盘管进管处设置检修口117厨房和卫生间排风管井严禁合并xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号设备设施强弱电118高低压配电间不应与水泵房、水箱间相邻设置119需预留各项用电容量，含景观照明、泛光照明等。120消防控制室与安保控制室应合用机房，20、进出机房的管道、桥架预留位置合理，数量满足要求。121变电站应按电力规范实施，严控建筑标高，严禁处于低位122户内强电箱应优先考虑嵌装于储藏空间、玄关墙上，不应设在电梯外墙、客厅以及剪力墙上。可变空间的隔墙上严禁设置强、弱电箱xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号景观报批报建123绿化施工图及二次报建图xx率应满足前期xx报批指标。如项目分地块验收，应同时满足小地块指标。严禁景观翻建面积过大造成成本浪费124在确保景观效果的前提下，景观总图中消防车道、登高面的的位置、宽度、转弯半径、地面停车位、非机动车位的位置及数量应与报规总图完全一致125围墙位置、高度、样式与规划总图保21、持一致。围墙高度须符合项目所在地政府部门相关规定。报规则阶段使用景观围墙图纸，防止后期实际施工围墙样式与规划图纸围墙样式不一致导致影响验收管网叠图126在方案全过程应与综合管线图进行多轮合图，调整出地面构筑物的位置及数量，无法避免的出地面构筑物必须进行遮蔽隐藏127各类井盖应布置在绿化中，避免出现在铺装及道路上，如无法避免，应使用化妆井盖室外庭院128室外庭院面积属于公共xx范畴，如项目产品存在室外庭院，必须与营销部门统一签字确认，避免交付维权安全隐患129水景、平台、地库坡道两侧临界边的护栏高度要在1050mm以上，水深超过300mm的汀步、小桥应设置栏杆130室外景观不得出现只有一级台阶高22、差的设计，应以坡道方式解决高差问题131室外水景设计必须满足国家相应规范标注，并设置漏电保护装置。所有室外水景用电必须使用低电压供电，水下灯具至少采用IP65防护等级132中大型乔木与相邻住宅窗户的水平间距不应小于3.0m，避免交付维权133儿童活动设施必须以安全使用为第一要务。常规型室外儿童活动设施应以成品采购为主，成品设备必须具有合格资质、生产许可及第三方承保意外险。定制型儿童活动设备施工单位除需具备相应施工资质外，还需日常维护，如产生安全隐患需承担相应法律责任xx集团住宅设计标准负面清单（试行版）一级分类二级分类序号结构/134关系到客户安全的雨棚、钢结构、屋面网架、沿街商铺广告牌、高于23、2m的景墙、围墙（含大门）、外挂于外墙的装饰构件等附属构筑物，必须经施工图设计院进行结构安全验算、并加盖施工图设计院（或有相关设计资质的设计公司）出图章确认；相关构筑物及装饰构件的预埋件必须固定在结构主体上135严禁空调室内机、热水器、空调百叶、装饰百叶、室内外装饰线脚等有坠落隐患的设备、部品直接外挂在没有具体构造措施的轻钢龙骨、条板、轻质砌块等轻质隔墙上136对于有面积附送或后期需补板的挑空空间，结构设计时应预留荷载，挑空周边设置结构梁为今后增加楼板预留条件137工程桩桩基静荷载试验应在基坑开挖前完成138住宅门厅门头及景观连廊的基础结构应与主体建筑成一体或采取有效措施减少门厅门头、连廊与塔楼沉降差139别墅、叠加结构选型应优先考虑短肢剪力墙结构，应尽量避免柱突出于室内140因下层净高需要，局部采用上翻梁(梁上无墙)时，梁顶面标高不得高于建筑完成面141当结构构件超过建筑墙宽时，应偏向功能更不重要的房间142工程次结构与主体结构连接的埋件应优先考虑采用结构预埋方式，因条件限制需采用后置式埋件时，应优先考虑采用穿墙螺栓（墙板构件）或抱箍式（砼柱）固定，受力结构埋件必须设置于主体钢筋混凝土结构之上，严禁设置于填充墙等二结构上，当采用化学螺栓或植筋时，应进行现场拉拔试验，验证螺栓承载力能否满足设计要求，受拉构件严禁采用膨胀型锚栓、扩孔型锚栓