1、桩基础（人工挖孔桩）成本管控要点 成本介入基础选型的思路 01 桩基招标的六大关键要点 02 过程成本风险管控要点 03 人工挖孔桩的收方管理 04 目 录 造价指标数据的提炼 05 一、成本介入基础选型的思路 一、成本介入基础选型的思路【案例呈现7】案例背景：某大盘某地块，纯地库部分基础，提出三个桩基方案比选，经测算结果如右图所示；结构专家：天然基础直接以粉砂层作为持力层可行性交叉，需要慎重考虑。建议采用方案二；结构设计负责人：设计院专家方案偏保守，最终由结构设计负责人出面根据自己的专业经验，说服集团结构设计负责人和设计院专家，采用方案一。安全性有保障，且成本最低；成本优化：该地块该项优化节2、约成本：251.74万元，其余地块可参考采用（如无特殊情况），该项目共计节约桩基成本初步估算：250万元*10个地块=2500万元；一、成本介入基础选型的思路 设计主动引入结构优化设计单位，成本介入过程讨论分析。次选方案 招一个专业过硬，有责任心，具有经营意识的结构设计负责人，成本配合测算；首选方案 通过历史案例与数据，引导设计进行多方案必选，以达到方案相对最优。一般方案 成本借助结构优化设计单位强势介入基础选型工作，需要公司制度及文化的支持。对抗方案 二十一世纪什么最重要：人才 业绩归设计，成本可控，部门和谐 谁决策，谁担责，低姿态，协商讨论 开始得轰轰烈烈，结束得没头没尾 二、桩基招标的六3、大关键要点 要点一 要点二 要点三 要点四 要点五 要点六 确定前置 条件 招标范围 落实 清单计量 方式 材料调差 要点 充盈系数 问题 开办费用 要点 以人工挖孔桩为例 二、桩基招标的六大关键要点确定前置条件 三大前置条件 业态基本确定 总图及相关业态基本确定之后才能基本确定桩基础形式；明确基本要素 桩型、预估桩径、预估桩数、预估桩长、护壁砼标号，桩芯砼标号等桩的基本参数，才可以进行模拟清单招标。落实地勘报告 1.要正式的地勘报告；2.如果没有，则至少要有中间报告；3.如果没有，则至少要有旁边地块的地勘报告；二、桩基招标的六大关键要点确定前置条件 1.前置条件清晰：搞清楚三大前置条件，否则4、不要启动桩基招标；2.基本要素确认：为了避免基本要素出错，导致后期桩数出现重大变化导致结算金额与合同金额偏差过大，相关要素应由结构设计师邮件发送确认；3.地勘报告说明：招标中要注明，对于一家在本地区有丰富经验的承包单位，应知晓本地区的地质情况，甲方不对地勘报告的准确性负责。不应作为承包单位索赔的理由及依据。二、桩基招标的六大关键要点招标范围落实 如果有支护桩，且也为人工挖孔桩，则可以两者进行合并招标。支护桩 可以给总包，也可以给桩基单位，但是注意不要遗漏。凿桩头 如果支护工程较为复杂，桩基有相应的资质，则可以合并招标；如果支护工程较为简单，则可以与土方合并招标，以免界面划分扯皮 基坑支护 可由5、总包施工，包含在开办费中，可由桩基单位施工，总包出设计图纸，但不管如何不能遗漏；塔吊桩 1.垄断性弱，则放在桩基单位范围；2.垄断性强，则放在土方单位范围；桩芯土 塔楼及纯地库的基础形式要同时确定，避免招标范围中只含塔楼，导致地库桩基遗漏，结算金额大大增加；塔楼与纯地库桩基 二、桩基招标的六大关键要点招标范围落实【案例呈现8】案例背景：桩头由总包单位凿除，按个进行计算，每个桩头凿除80元，但是桩基单位超灌控制不利，规范要求超灌0.5米即可，但是桩基单位大部分桩基都超灌了1米-1.5米，导致总包单位凿除难度加大，总包单位向甲方提出索赔，增加50元/个，但甲方不能向桩基单位索赔，因为桩基单位的施工6、是符合规范要求的；经验教训：本次经与总包约谈，未增加成本，但是后期把凿桩头都放在了桩基单位承包范围里面；二、桩基招标的六大关键要点招标范围落实【案例呈现9】案例背景：桩头由桩基单位凿除，桩基单位超灌控制不利，规范要求超灌0.5米即可，但是桩基单位大部分桩都超灌了0.8米-1.2米，桩基为无证施工，发放施工证之前，相关部门需要尽快踏勘现场，但是现场要保持主体结构未动工状态，由于白天不能施工，晚上凿除效率较低，故需要将露出的桩头暂用回填土掩埋；签证金额：外露桩头+外露钢筋，平均回填土方深度为1.5米，两栋楼共计2*1000m2*1.5m=3000m3土方，场内转运及回填单价为20元/M3，再加上桩7、间土开挖外运比大开挖难度较大，每立方增加成本10元，总计签证金额约9万元；二、桩基招标的六大关键要点招标范围落实 经验教训：1.甲方提前交底，严格控制超灌标高，避免超灌过多，尽量控制在0.5米左右，满足规范要求即可；2.桩浇筑完毕后初凝前，立即由桩基单位凿除至桩顶标高以上30cm，凿除较为容易，效率较高；3.后期达到龄期后再进行凿除剩余30cm，在保证桩基质量的情况下，以免需要掩埋时转运土方过多；二、桩基招标的六大关键要点清单计量方式 计量方式 成桩、钢筋、护壁砼、桩芯砼、凿桩头 按照施工工序进行计量 直径1200，直径1400，直径1000，不同规格桩型按米计量 序号 计量方式 按照施工工序8、进行计量 按照不同规格按米计量 1 优点 1.方便设计材料调差条款；2.不需要列桩型，清单单价 清单计量相对简单，如无清单外桩型，结算简单 2 缺点 清单计量略微复杂 1.不便做材料调差条款；2.型号 无法穷尽，出现清单外桩型（异形桩）需要重新进行定价 二、桩基招标的六大关键要点材料调差要点 1.主材波动较大；2.施工周期较长；常规调差条件 合同工期一般两到三个月，看起来施工周期较短，故不设置调差条款 常规招标思路 1.无证施工、夜间施工、工期具有极大不确定性；2.由此导致材料波动不确定；实际情况呈现 1.以浇筑令作为桩基施工月份。2.按照施工月份信息价与基期信息价差距调差 材料调差建议【案例9、呈现10】案例背景：2017年签订合同，合同约定不调差，工期为2个月，但是实际由于无证施工，夜间施工，间歇性施工，导致工期增加为6个月。期间遇到环保督查，钢筋混凝土材料价格波动剧烈，导致总包单位提出材料调差的索赔约50万元；经验教训：后期如果桩基需要无证施工，合同工期贴合实际，并且设置调差条款；二、桩基招标的六大关键要点充盈系数约定 充盈系数计算：充盈系数=实际混凝土灌注的方量/按照外径计算的混凝土方量 充盈系数范围：充盈系数根据不同的桩型，不同地质条件等，一般在1.05-1.3之间，如果系数小于1，则可以判定桩质量不合格。他是判定桩身质量的一个指标之一：二、桩基招标的六大关键要点充盈系数约定10、 充盈系数影响因素 结 论 清单中一定要约定对于充盈系数及损耗，投标单位在综合单价中自行考虑，因为充盈系数的确定有太多不确定性；地质情况 不同的地质情况，例如对于沙土及粉砂层，部分混凝土会渗入周边土体当中，导致充盈系数较大，施工单位成本增加。01.成桩偏差 如果是正偏差，则导致充盈系数加大，如果是负偏差则充盈系数变小。02.桩型影响 不同类型的桩型由于施工工艺不同，导致充盈系数也会有相应的差别 03.超灌部分 超灌越多，会导致充盈系数越大。04.二、桩基招标的六大关键要点开办费设置要点 临时道路：临时道路在工程技术要求中不宜要求硬化处理，可以由桩基单位垫砖渣回填，以供混凝土罐车通过。所以对于工11、程部提供的工程技术要求，成本也需要进行审核。检测配合：检测单位的配合费用应包含在开办费用中；安全文明施工费用：一定要注明包括环保网覆盖费用。质量成本：因局部成桩质量问题，需要扩大检测范围的，其检测费用需要包括在开办费用中，最终如果出现此类问题，则费用需要从桩基单位中扣除。夜间施工费用：因为非乙方原因，需要进行夜间施工的，其费用考虑在开办费用中。三、过程成本风险管控要点 此夜间施工需要区分为了满足合同工期而赶工需要的夜间施工 01.无证施工导致的夜间施工 很多人会套用地勘报告的风险由承包单位承担，所以不予增加费用 03.水位丰富导致砼强度提高 避免移交空窗期，导致基坑排水签证扯皮费用 05.及时12、移交工作面避免无效签证 如果你条款中只约定间歇性替停工不增加费用即可，你觉得可行么？02.无证施工导致间歇性停工 检测不合格导致的承台加大、桩数量增加要特别注意；04.检测不合格导致成本增加 计量规则和施工界面的划分不清楚，都会导致大额签证的发生。06.桩芯土外运大额签证发生 三、过程成本风险管控要点 1、无证施工导致的夜间施工 夜间施工 情况：在桩基施工阶段，通常都是无证施工，经常会出现白天无法施工，晚上偷偷摸摸施工的情况。夜间施工情况不可避免，而且对于承包商存在“施工降效”和“人工工资增加”的情况，此种情况需要在清单中进行描述，承包商考虑其相关风险，开办费用进行包干处理。一般合同约定：般合13、同中都会约定“施工单位不以夜间加班为由向甲方要求增加任何费用”，但这样约定，真的管用么？三、过程成本风险管控要点【案例呈现11】施工单位以合同中的“夜间施工”仅仅指的是合同工期内赶工需要进行“夜间施工”，而项目基本上是因为无证施工导致需要“夜间施工”，“无证施工”是甲方的责任，故向甲方索赔“夜间施工增加费”约20万元。后期应对措施：一是：清单中列支一项夜间施工费用，由投标单位进行填报；二是：清单中约定非乙方原因导致的夜间施工费用包含在 开办费中，招标 同事口头输出会有无证施工；三是：在定标之前书面约谈拟定标单位，本项目会出现无证施工（重要的非乙方原因）的情况，其导致的夜间施工费用是否在开办费中14、考虑齐全。1、无证施工导致的夜间施工 三、过程成本风险管控要点 2、无证施工导致的间歇性施工 间歇性停工的情况 由于无证施工，项目现场经常会需要应对执法检查，所以不可避免的出现间歇性不连续的施工。这种不连续的施工。白天晚上均会进行检查 对劳务班组的影响 作为成本，应了解到，这样的停工会对“劳务班组”的稳定性造成影响，因为你停工会造成劳务班组同样时间内工作量降低，工资收入则会减少，所以一旦停工时间略长，会造成“劳务班组”要求离场，去别的工地施工干活。三、过程成本风险管控要点 2、无证施工导致的间歇性施工 一般性合同约定 对于间歇性停工，一般性合同中都会进行约定：对于非因乙方原因导致的停工，经甲方15、批准后，工期可以予以顺延，但乙方承诺费用可以不予增加。但是你觉得这个条款会有用么？【案例呈现12】如果一旦预期停工超过三天以上，他会告诉你：抱歉，这些工人要到另外一个工期去干活，我可以不向你甲方要补偿费用，但是如果工人一旦出场，那么等你复工就需要7-10天左右的时间，你能接受么？如果你不能接受，请支付窝工费用。项目部由于要抢预售节点，但合同条款定死不能支付费用，届时项目部将进退两难。三、过程成本风险管控要点 2、无证施工导致的间歇性施工 间歇性停工的应对措施 一是：约定如果间歇性停工预期在几天之内（例如：三天之内），劳务班组人员不得离场，相关费用请综合考虑在开办费用中，包干处理；二是：约定如果16、间歇性停工预期在几天之上（例如：三天之上），劳务班组人员，施工单位可自行安排，费用不予补偿（三次及以内），但是在甲方下达复工通知后三天内，劳务班组应全部复工，否则按缺少的工人数量，按日进行罚款处理。三是：约定如果间歇性停工预期在几天之上（例如：三天之上），甲方处于工期考虑的原因，现场所有劳务班组现场待命，随时复工，那么超过三天以上的时间（三天内包含在开办费中），甲方按照每天的工人数量进行酌情补偿（例如：50元每工日）；四是：在定标之前与拟中标单位进行约谈，说明本项目存在“无证施工”的情况，同时合同中约定的“间歇性”停工，也包括因“无证施工”原因导致的“间歇性”停工。投标人表示知晓、理解，相关费17、用已经按照清单及合同要求考虑完整。三、过程成本风险管控要点 3、地下水丰富，需要水下浇筑砼，导致需要砼强度等级提高 地下水位的不确定性 虽然有地勘报告，但是实际情况，地下水位的丰富程度，还是具有不确定性，相关措施费用可以在开办费用中包干，但是风险不能无限分担；提高砼强度等级的增加费用 一般如果地下水位丰富，则有可能出现需要提高混凝土强度等级，才能确保桩身的质量。那么在清单中应该列明此项费用，让投标单位进行报价。如果一旦发生，根据图纸，后期直接进入结算，避免发生变更，导致变更率增加；重视不平衡报价的调整 砼强度等级增加所增加的费用，是否发生有 不确定性，所以为备用清单，如果不计入总价，则注意不平18、衡报价的情况发生。三、过程成本风险管控要点 4、桩基检测不合格导致的废桩、加桩、承台加大事宜 人工挖孔桩图纸情况 由于人工挖孔桩在施工的时候，一般单体图纸审查、施工图审查或者消防审查尚未通过，此时地上部分剪力墙的变动很有可能导致桩位置及数量发生变化，所以人工挖孔桩的图纸很基本是暂定的图纸，就算中间进行变动，设计也不会出变更单。本身招标的时候就没有图纸，所以后期也就无所谓变更。成本有可能 忽视的地方 此时，因为想到反正是按实结算，所以成本就会忽略过程图纸的变化，也因此很容易忽略一种情况，就是过程中有可能出现桩基检测不合格。而且桩基检测的不合格，不仅仅会导致加桩，检测费用增加，还有可能会改变承台的19、大小，导致总包成本发生变化。如果产生了这种情况，成本不知道，直接拿最终的竣工图纸进行结算，是非常危险的。三、过程成本风险管控要点 4、桩基检测不合格导致的废桩、加桩、承台加大事宜 成本的应对措施 所以作为项目成本应紧跟进每栋楼，每个批次的检测情况，并且跟进检测结果。如果一旦出现检测结果不合格，应协同工程、设计、施工单位，找出检测结果不合格的因素。并且积极跟进后期变更方案，因此导致的检测费用增加，桩数量增加，承台加大的费用增加，全部都应该由桩基单位承担。【案例呈现13】笔者经历的项目，一共六栋超高层，由于商品混凝土质量不合格，导致两栋楼的桩身强度不够，大部分桩成为废桩。最终导致要增加桩数量，增加20、检测范围，且承台直接改筏板，导致桩基施工单位损失多达百万级别。为避免施工单位的损失过大，导致其找其他理由向甲方索赔，甲方工程设计积极找寻最优方案，来共同商讨降低施工单位的损失。并且帮助施工单位搜寻相关证据，向混凝土搅拌站进行索赔起诉。三、过程成本风险管控要点 5、及时移交工作面，导致无效签证发生 桩基单位完成凿桩头工作以后，如果桩基单位口头或者书面提示过甲方要移交工作面给总包，甲方应及时响应，尽快组织三方工作面移交。如果甲方未及时响应，滞后移交，假设中间发生暴雨，基坑内部积水严重，那么此阶段的降排水费用，桩基单位会有可能会以此为由向甲方索赔降排水费用。虽然桩基的开办费用中包含降排水费用，但是桩21、基单位尽到了提醒的义务，甲方未积极响应，甲方过失在先。此种费用，成本基于合同的角度一般不会予以签证，那么此时项目则会陷入两难境地。三、过程成本风险管控要点 6、桩芯土外运约定不严，导致大额签证；合同中约定桩芯土外运由土方单位负责，土方单位提出两大签证理由：1.桩基单位把桩芯土都对方在桩与桩中间，实际上为桩间土开挖，此种土方不同于土方大开挖及外运，功效较低。土方单位要求在大开挖土方及外运单价基础上进行调价，签证费用约20万元；后期解决方案：桩基合同中都必须约定，桩芯土开挖后，桩基单位负责统一堆放至甲方指定的地点，堆放方案应事先征得甲方同意。2.由于桩芯土开挖后，相比开挖前，有松散系数，对于土方单22、位开挖时已经松散，工程量在桩芯土开挖的基础上，需要乘以相应松散系数1.2-1.3。要求新增费用约25万元。后期解决方案：合同中约定，所有土方的工程量均以开挖前的自然密实方量为准。四、人工挖孔桩的收方管理 影响成本达几十万元 五大步骤 05 全程公开 每个环节，全程拍照，全部公开 04 结果确认 当场确认，当场拍照 03 井深标高 井深测量：测绳的垂直度，井口标高：被遗忘的故事 02 人员分工 拿测绳，绑重物，测井深、读数，唱数，计数。01 人员到场 施工单位、监理单位、工程部，项目成本 四、人工挖孔桩的收方管理 对于人工挖孔桩的收方，必须四方人员到场：施工单位，监理单位，建设单位工程部，建设单23、位成本部。很多时候，由于收桩的频次相对偏高，甲方成本部的人员只会选择性到场，而不会每次收方都到场。但在这里，我要说的是，这个属于隐蔽性工程的收方，敏感度较高，甲方成本部的人员一定要全程参与收方。人员到场 四、人工挖孔桩的收方管理 拿测绳：测绳工具要求必须由甲方提供，而非施工单位，测绳子偏差度10cm（缘由：末端被剪掉）；绑重物：由甲方当场绑定重物，绑定的长度一定要合理，避免绑定过长，偏差10cm（缘由：绑定过长）测井深：施工单位下放测绳，注一定要垂直，重物落在桩中心与完全垂直，偏差5cm（缘由：垂直与斜边偏差）唱读数：由施工单位和甲方共同读数和唱数，站立斜着度数和弯腰水平读书，偏差2cm（缘由24、：视野原因）计数：必须由监理单位进行计数，如果由施工单位计数，则实际唱数与计数，偏差5cm；（缘由：光明正大正偏差）井口标高：大家经常都会全程跟踪井深测量，往往忘记井口标高测量，偏差5cm（缘由：选择性忽略）“人员分工”与“井深标高”四、人工挖孔桩的收方管理 偏差影响：上述偏差总计27cm，假设实际情况每根桩正向偏差为20cm，含护壁的桩身直径按照1.5米计算，6栋高层，每栋约150根桩，人工挖孔桩单方指标按照900元/m3计算，则对成本的影响为：0.2*3.14*(0.752)*6*150*900=29万 五、造价指标数据的提炼 建筑单方指标 1.区分业态：高层，超高层，底商，地库等；2.指标意义：基础选型的经济性，后期 同类型项目目标成本编制；含量指标 1.钢筋含量指标：长沙人工挖孔桩按照混凝土方量口径的含量指标约30-40kg/M3，一般为35kg/m3 2.检验清单：可快速检验咨询给出钢筋工程量是否出错。砼方量造价指标 1.指标=人工 挖孔桩总金额/桩混凝土总方量。2.口径：桩芯砼口径，桩芯+护壁砼口径，口径不同指标不同；3.指标意义：初步检验定标价格水平，快速估算工程费用；开办费比例指标 1.指标=开办费总金额/分部分项工程金额；2.比例范围：1%-2%；3.指标意义：大致判定不平衡报价的风险。THANK YOU!