1、1 产品线景观产品标准与成本关系思考 2 景观成本 景观成本分级 与 产品线 关系？产品线下景观成本对应的产品标准分级？3 景观成本？景观在开发成本、项目售价中的关系 景观可售成本与景观的溢价体现4 0%10%20%30%40%50%60%70%土地成本土地成本 土建成本土建成本 外立面成本外立面成本 二装成本二装成本 景观成本景观成本 室内精装室内精装 誉峰 上海星河湾 北京御园 上海华府天地 杭州公元沐桥 杭州悦府 金悦湾 园林景观成本明显低于其他主要成本构成项，景观成本占项目园林景观成本明显低于其他主要成本构成项，景观成本占项目开发成本开发成本（含土地成本）的平均比重不大于的平均比重不大2、于3%3%。园林景观园林景观*数据分析来源：成都大区增值服务部景观在开发成本、项目售价中的关系 5 从置地各产品线项目分析，景观成本占建安成本的平均比重约从置地各产品线项目分析，景观成本占建安成本的平均比重约为为4%4%-5%5%左右，占售价比重平均值约为左右，占售价比重平均值约为1%1%。置地住宅产品线置地住宅产品线 景观成本景观成本-售价售价 复核复核测算表测算表 产品线细分产品线细分 项目与分期项目与分期 分期开发成本分期开发成本 （元/平米）景观可售成本占比景观可售成本占比 平均售价平均售价 （元/平米）景观售价占比景观售价占比 居住改善居住改善 城市改善（南）城市改善（南）合肥幸福里3、合肥幸福里B2B2区区 2646 6.03%6.03%8500 1.88%1.88%合肥幸福里合肥幸福里B3B3区区 2646 2.98%2.98%7950 0.99%0.99%合肥紫云府合肥紫云府 2881.55 3.53%3.53%7000 1.45%1.45%品质追求品质追求 城郊品质（北）城郊品质（北）唐山橡树湾1期*4980.02 2.31%2.31%10430.3 1.10%1.10%唐山橡树湾2期*4189.45 4.98%4.98%12796.6 1.63%1.63%城郊品质（南）城郊品质（南）福州橡树湾福州橡树湾1 1期期 3838 15.47%15.47%26699 2.24、2%2.22%福州橡树湾2期*10175 2.15%2.15%13000 1.68%1.68%厦门橡树湾1期B标*3008 3.48%3.48%11000 0.95%0.95%高端置业高端置业 万象高端（北）万象高端（北）合肥凯旋门1期*4800 2.34%2.34%9500 1.18%1.18%万象高端（南）万象高端（南）深圳中心幸福里深圳中心幸福里 9898 1.42%1.42%40000 0.35%0.35%南宁中心幸福里1期*7879 2.10%2.10%23500 0.700.70%景观在开发成本、项目售价中的关系 6 景观单方造价景观单方造价 指以景观实际建造的占地面积为单位（指以5、景观实际建造的占地面积为单位（M2M2）的造价）的造价例：例：500500元元/平米平米 景观造价折合可售建筑单方的比例景观造价折合可售建筑单方的比例 例：以容积率为例：以容积率为2.52.5的项目，通常建筑密度为的项目，通常建筑密度为30%30%，景观单方造价为，景观单方造价为500500元元/平米，折平米，折合可售建筑面积为合可售建筑面积为140140元元/平米，景观造价占可售成本比重为平米，景观造价占可售成本比重为0.280.28，所带来的溢所带来的溢价比接近价比接近1 1：4 4。从景观单方造价占可售成本的比例看，景观能带来良好的溢价从景观单方造价占可售成本的比例看，景观能带来良好的溢6、价效果。效果。C C景观单方造价景观单方造价 X =X =C C景观单方可售成本景观单方可售成本 景观可售成景观可售成本占比系数本占比系数 景观可售成本与景观的溢价体现 7 景观成本分级 与 产品线 关系？景观成本敏感度主要影响因素 各产品线景观成本的分配依据8 由建安成本敏感性分析看，景观产品标准的提高对单方成本的由建安成本敏感性分析看，景观产品标准的提高对单方成本的影响也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在影响也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在800800元元/平米平米以上以上的景观成本标准。的景观成本标准。园林景观园林景观*数据分析来源：工程管理部景观成本敏感度主要影响因素 7、9 容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目（如居住改善类产品）景观可售成本占比较容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目（如居住改善类产品）景观可售成本占比较低；容积率不高，建筑密度也相对较低的多层或低层项目（如郊区高端、城郊品质）的低；容积率不高，建筑密度也相对较低的多层或低层项目（如郊区高端、城郊品质）的景观可售成本占比则高企；景观可售成本占比则高企；容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。产品线细分产品线细分 项目与分期项目与分期 容积率容积率 建筑密度建筑密度 景观单方成本景观单方成本（元/平米）景观可售成本转化景观可售成本转化系数系数8、 景观单方可售成本景观单方可售成本 （元/平米）分期开发成本分期开发成本 （元/平米）景观可售成本景观可售成本占比占比 平均售价平均售价 （元/平米）景观售价占比景观售价占比 城市改善（南）城市改善（南）合肥幸福里B2区 1.95 20.00%389 0.41025640.4102564 159.5897436159.5897436 2646 6.03%6.03%8500 1.88%1.88%合肥幸福里B3区 4.24 21.80%427 0.1844340.184434 78.7533018978.75330189 2646 2.98%2.98%7950 0.99%0.99%合肥紫云府 4.9、22 22.00%550 0.18483410.1848341 101.6587678101.6587678 2881.55 3.53%3.53%7000 1.45%1.45%城郊品质（北）城郊品质（北）唐山橡树湾1期*3.65 16.00%500 0.2301370.230137 115.0684932115.0684932 4980.02 2.31%2.31%10430.3 1.10%1.10%唐山橡树湾2期*1.85 22.84%500 0.41708110.4170811 208.5405405208.5405405 4189.45 4.98%4.98%12796.6 1.63%1.610、3%城郊品质（南）城郊品质（南）福州橡树湾1期 0.620.62 22.74%22.74%476.4476.4 1.2461291.246129 593.655871593.655871 3838 15.47%15.47%26699 2.22%2.22%福州橡树湾2期*2.55 10.87%625 0.34952940.3495294 218.4558824218.4558824 10175 2.15%2.15%13000 1.68%1.68%厦门橡树湾1期B标*3.47 31.50%530 0.19740630.1974063 104.6253602104.6253602 3008 3.4811、%3.48%11000 0.95%0.95%万象高端（北）万象高端（北）合肥凯旋门1期*4.21 21.15%600 0.18729220.1872922 112.3752969112.3752969 4800 2.34%2.34%9500 1.18%1.18%万象高端（南）万象高端（南）深圳中心幸福里 7.77.7 20.00%20.00%13491349 0.10389610.1038961 140.1558442140.1558442 9898 1.42%1.42%40000 0.35%0.35%南宁中心幸福里1期*6.26.2 17.00%17.00%1234.481234.48 0.12、1338710.133871 165.2610323165.2610323 7879 2.10%2.10%23500 0.70%0.70%景观成本敏感度主要影响因素 10 不同产品线之间，因产品类型不同不同产品线之间，因产品类型不同（容积率、建筑密度）景观的成本景观的成本敏感度存在差异。敏感度存在差异。各产品线下景观的成本敏感度差异，是否会形成产品决策的差各产品线下景观的成本敏感度差异，是否会形成产品决策的差异，并作为景观成本分配及产品标准分级的依据。异，并作为景观成本分配及产品标准分级的依据。各产品线景观成本的分配依据的思考各产品线景观成本的分配依据的思考各产品线景观成本的分配依据 11 C13、 C景观单方造价景观单方造价 X X=C C景观单方可售成本景观单方可售成本 可售成本可售成本占比系数占比系数 建安成本建安成本 产品售价产品售价 产品策略产品策略 标准细分标准细分成本、售价成本、售价占比关系占比关系%通过分析景观造价对可售成本的影响程度，思考各产品线景观通过分析景观造价对可售成本的影响程度，思考各产品线景观单方造价的分配，提供目标成本限额的决策依据。单方造价的分配，提供目标成本限额的决策依据。各产品线景观成本的分配依据 12 产品线下景观成本对应的产品标准分级？景观成本弹性与客户关注差异 不同成本对应下的产品标准分级13 各产品线下，景观产品标准需最终与成本限额对标，确定合14、理各产品线下，景观产品标准需最终与成本限额对标，确定合理的对应关系。的对应关系。举例：举例：景观成本限额标准 400 元/平米？成本限额标准能否实现品质感的景观成本限额标准能否实现品质感的景观？需要的成本支撑底限需要的成本支撑底限？如何形成对应的产品标准分级如何形成对应的产品标准分级 如何成立如何成立 景观成本限额标准 800 元/平米如何成立如何成立 14 景观中非客户敏感部分的成本弹性较小，在同类产品中的景观成景观中非客户敏感部分的成本弹性较小，在同类产品中的景观成本份额具有趋同性；客户敏感部分的景观，其成本的幅动差异较本份额具有趋同性；客户敏感部分的景观，其成本的幅动差异较大。大。土方与15、绿化地形 滤水层（地库顶板）沥青车道 围墙基础 基本照明与水电费 变更与预留费 水景水景 景观铺装景观铺装 绿化苗木绿化苗木 关键景观节点（大门、构筑物）关键景观节点（大门、构筑物）围墙装饰建设 室外设施 雕塑小品雕塑小品 非客户敏感部分 客户敏感部分 特色照明灯具 泳池 关注景观成本的弹性差异，合理区分客户关注点，思考不同的关注景观成本的弹性差异，合理区分客户关注点，思考不同的应对策略。应对策略。景观成本弹性与客户关注差异 15 地库顶板滤水层做法差异与标准化制定地库顶板滤水层做法差异与标准化制定 序号 做法 单位 价格 元/m2 备注 1 结构找坡 m2 0 2 仅局部大乔木附近排水 m216、 7 按大乔木所占比例为30%考虑 3 100厚陶粒+无纺布 m2 22 陶粒约16元/m2 无纺布约6元/m2 4 100厚碎石+无纺布 m2 20 碎石约14元/m2 无纺布约6元/m2 5 排水板+无纺布 m2 32 排水板（1公分厚）厂家报价约26元/m2 无纺布约6元/m2 景观中成本弹性较小、客户非敏感的部分，应通过设计标准化保证景观中成本弹性较小、客户非敏感的部分，应通过设计标准化保证质量安全，合理控制造价。质量安全，合理控制造价。景观成本弹性与客户关注差异 示例：滤水层（基层）滤水层（基层）m2 75000 20 150 4.47%4.47%16 示例：人行路基层 说明：基层综17、合造价（含人工及管理费）约 45元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。基础做法：基础做法：100100厚厚 C15C15混凝土混凝土 综合价格：综合价格：35元元/垫层做法：垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣/级配砂石 综合价格：综合价格：8.5元元/素土夯实素土夯实 综合价格：此部分价格含在垫层价格之内综合价格：此部分价格含在垫层价格之内 面层面层 景观成本弹性与客户关注差异 17 分类依据：分类依据：按照景观刚性成本部按照景观刚性成本部分进行系统分类：分进行系统分类：一一 硬景基础系统硬景基础系统二二 绿化基础系统绿化基础系统三三 给排水系统给排水系统四四 电气系统电气系统具体说明：具体说18、明：对于各个部位特点进行详细描述，作对于各个部位特点进行详细描述，作为选择依据。对设计、材料、品牌等为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。进行全面的说明。成果样式例举 18 面层材料面层材料面层价格面层价格（元/）基层价格（元/）基层价格（元/）合计备注（元/）合计备注5+6沥青85134植草水泥砖80129植草格130179面层材料面层价格面层材料面层价格（元/）基层价格（元/）基层价格（元/）合计备注（元/）合计备注5+6沥青85182植草水泥砖80177植草格130227普通石材/砖110-150210-25049车行路车行路/停车位/停车位价格包含人工97价格包含人工消防路消19、防路/登高面/登高面通过设计标准化给予控制和成本限定通过设计标准化给予控制和成本限定 举例：车行基层价格分析 景观中成本弹性大、客户敏感的部分，可通过产品标准分级提供不景观中成本弹性大、客户敏感的部分，可通过产品标准分级提供不同产品线差异化配置选择，并确立成本对应关系。同产品线差异化配置选择，并确立成本对应关系。景观成本弹性与客户关注差异 19 砖的选择 混凝土砖 陶土烧结砖 石材选用 陶土砖石材工程价105元/平米工程价210元/平米10%90%199.520%80%18930%70%178.540%60%16850%50%157.560%40%14770%30%136.580%20%12620、单方砖石比分级 示例：铺装面层的标准分级 景观成本弹性与客户关注差异 20 SuperSuper级级 TopTop级级 A A级级 B B级级 D D级级 硬硬景景对对比比 1.铺装：石材2.侧石：石材3.木材：进口老美松4.入口管理：铸铁大门1.铺装：石材或砖2.侧石：石材3.木材：进口老美松红柳桉4.入口管理：铸铁大门1.铺装：大部分石材，部分水泥砖；2.侧石：混凝土，部分石材3.木材：进口红柳桉南方松4.入口管理：道闸1.铺装：花岗岩和水泥砖2.侧石：混凝土3.木材：南方松4.入口管理：道闸1.铺装：水泥砖，混凝土道路2.侧石：混凝土3.无木材铺装4.大门管理：道闸绿绿化化对对比比 1.21、绿化施工：祥符2.行道树规格：28cm3.装修花园，面积1001.绿化施工：祥符2.行道树规格：25cm3.装修花园，面积301.绿化施工：金山2.行道树规格：22cm3.底层花园1.绿化施工：金山、其他待战略2.行道树规格：18cm3.底层花园1.绿化施工：指定施工2.行道树规格：12cm家家俱俱对对比比 1.儿童游乐和健身：进口eibe；纳奥hags2.桌椅：大宅门进口老美松或艾比夫金柚木手工3.花钵：石材制品或陶土1.儿童游乐和健身：纳奥hags2.桌椅：大宅门进口老美松3.花钵：宜兴陶罐1.儿童游乐和健身：纳奥hags或乐普森2.桌椅：嘉宜3.花钵：普通品牌1.儿童游乐和健身：纳奥ha22、gs或乐普森2.桌椅：嘉宜3.花钵：普通品牌1.儿童游乐和健身：国产品牌2.无桌椅配置3.无花钵配置分类依据：分类依据：按照景观弹性成本部按照景观弹性成本部分进行系统分类：分进行系统分类：一一 硬景系统硬景系统二二 绿化系统绿化系统三三 家具部品系统家具部品系统四四 活动设施系统活动设施系统成果样式例举 21 标杆值标杆值/高限值高限值？不同成本对应下的产品标准分级 各产品线下不同类型特点的景观应建立对应的经济技术指标。各产品线下不同类型特点的景观应建立对应的经济技术指标。示例：22 不同成本对应下的产品标准分级 示例：23 高端高端品质品质改善改善景观定位景观定位 注重品质和身份体现，配套完23、善休闲时尚，注重活动空间体现价值，关注老人儿童活动空间 客户对景观关注点排序客户对景观关注点排序 No.1 No.1 No.2No.2 No.3No.3 水景、休闲配套水景、休闲配套软景软景（a级）硬景、泳池硬景、泳池泳池泳池软景软景（b级）架空层配置架空层配置活动配套活动配套入户空间入户空间软景软景（C级）策略：策略：根据客户关注点根据客户关注点加大重点投入加大重点投入优化：优化：根据地区和产品不同，根据地区和产品不同，缩减或增加非关注点的成本缩减或增加非关注点的成本不同成本对应下的产品标准分级 不同产品的景观成本投入需体现不同侧重！不同产品的景观成本投入需体现不同侧重！示例：24 追求模拟24、自然生态式景观追求模拟自然生态式景观 绝对私密性绝对私密性 高品质高品质 大面积私有花园为标准配置大面积私有花园为标准配置 追求设计风格特殊性追求设计风格特殊性 不求大空间，但需精细，重视感觉不求大空间，但需精细，重视感觉 要求有私家花园要求有私家花园 要求绿化要求绿化整体感觉好整体感觉好 社区社区功能齐全功能齐全 有高品质、大面积的公共空间绿地有高品质、大面积的公共空间绿地 要求社区的安全感和便利性要求社区的安全感和便利性 有社区感有社区感 有中心绿地有中心绿地 门口绿化好门口绿化好分级分级 客户需求描述客户需求描述 景观景观 成本成本 绿化绿化 成本成本 产品景观策略产品景观策略 景观成本25、策略景观成本策略 品质品质1 1 （低层）（低层）品质品质2 2 （高（高+低）低）功能增强型功能增强型 品质品质3 3 （高（高+低）低）效果增强型效果增强型 改善改善1 1 （高层）（高层）改善改善2 2（多高层）（多高层）900 550 750 350 750 400 450 200 500 250 不同成本对应下的产品标准分级 示例：25 马斯洛需求马斯洛需求 客户景观需求排序客户景观需求排序 景观载体景观载体 成本预算（元成本预算（元/m/m2 2)5.自我实现的需要优美的景观视线 外部景观 地段外部条件决定 泳池景观 1500 4.尊重的需要良好的品质感 架空层 1000 水景 426、50 硬景 200-350软景 65-3003.感情上的需要完善的交往空间 运动场地、儿童活动场地、老人活动场地 100-5002.安全上的需要完好的私密性 小区围墙、灯具 1.生理上的需要基本的景观处所 标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他 车行道路 160 考虑不同客户的关注价值点差异考虑不同客户的关注价值点差异 不同成本对应下的产品标准分级 示例：26 景观占总体开发成本比重低，而对产品的溢价实现度高；产品成本分配策略中，在关注景观成本控制的同时，应兼顾合理有效提升的可能。小结 1：27 容积率、建筑覆盖率指标是影响景观成本敏感度的主要因素，可以从各产品线之间的差异中思考不同的成本限额策略，作为景观产品标准分级的基本评判依据。小结 2：28 园林景观中，成本弹性大且客户敏感的部分，可作为产品标准分级的关注对象；对成本弹性有限且客户非敏感部分，可通过设计标准化实现成本控制。小结 3：