1、无效成本过滤器争取一次做对一、成本部角色错位导致的管理浪费设计部是成本的责任部门成本部是成本的显现部门营销部是成本的失控部门设计部是组织资产库成本部是组织资产的迭代和反馈部门二、合约部是工程管控的第一防线为什么同一个开发商开发的项目质量参差不齐？质量、进度关键控制方是谁？甲方（责任承担者）、监理（法规执行者）、施工方（工程实施者）三者关系？合约的核心四附件施工企业组织要求施工管理100份预案标准工法展示系列验收标准实施细则1.施工组织总设计2.施工组织设计3.建筑节能施工方案4.临时用电施工方案5.临时用水施工方案6.外脚手架工程施工方案7.卸料平台施工方案8.起重吊装工程施工方案9.电气节能2、施工方案10.施工测量放线施工方案11.人工挖孔桩施工方案12.预应力管桩施工方案13.旋挖桩施工方案14.钻冲孔桩施工方案15.地基加固处理施工方案16.爆破工程施工方案17.后浇带施工方案18.地下室施工方案19.地下室底板混凝土浇筑施工方案20.混凝土结构工程施工方案21.网架施工方案22.土方开挖施工方案23.基坑支护施工方案24.基坑降排水施工方案25.基坑监测方案26.地基处理施工方案27.钢筋工程施工方案28.模板工程施工方案29.高大支模施工方案30.混凝土工程施工方案31.大体积混凝土工程施工方案32.砌体工程施工方案33.装饰装修工程施工方案34.幕墙施工方案35.给水、排3、水工程施工方案36.机电安装施工方案37.防雷工程施工方案38.通风与空调施工方案39.屋面工程施工方案40.智能建筑施工方案41.钢结构工程施工方案42.地下防水工程施工方案43.屋面防水工程施工方案44.保温工程施工方案45.铝合金门窗工程施工方案46.厨厕防水施工方案47.化粪池施工方案48.塔吊基础施工方案49.塔吊安装拆除施工方案50.群塔防碰撞施工方案51.施工电梯基础施工方案52.施工电梯安装拆除施工方案53.物料提升机安装拆除施工方案54.外用电防护专项施工方案55.吊篮作业专项施工方案56.电梯安装施工方案57.拆卸工程施工方案58.结构加固改造施工方案59.预应力施工方案64、0.市政工程施工方案61.园林绿化施工方案62.电渣压力焊施工方案63.钢筋机械连接施工方案64.环境管理方案65.项目质量计划66.安全文明施工方案67.安全文明施工创优方案68.质量创优施工方案69.防暑降温施工方案70.消防施工方案71.雨季施工方案72.冬季施工方案73.工程桩检测方案74.“三宝、四口、五临边”施工方案75.住宅工程质量通病防治方案和施工措施76.突发性事故应急救援预案77.施工现场应急救援预案78.防台风雷雨应急救援预案79.消防应急预案80.人工挖孔桩应急救援预案81.施工升降机安全生产事故应急救援预案82.塔吊安全生产事故应急救援预案83.高压线防护施工方案845、.工程质量责任制度85.安全生产责任制度86.文明施工制度87.质量保证措施88.地下管线保护施工方案89.“四控制一确保”目标实施方案90.职业健康安全管理方案91.分户验收方案92.细部节点施工方案93.成品保护施工方案94.项目管理实施规划95.项目临建施工方案96.总承包管理方案97.新技术、工艺、材料、设备施工方案98.实体检测施工方案99.工程检测与试验方案100.资料整理收集方案101.转换层施工方案102.混凝土试块留置方案103.质量检验批划分方案104.钢管柱施工方案105.绿色施工实施方案三、产品策划阶段的时间浪费产品决策依据产品的固化套路产品二级基因的定性决策产品一级基6、因的定量决策工具的实战运用成本敏感度（假设楼面地价1万，售价2万）资本期望税收筹划地库优化建安优化10000*（8%+10%）*3/12=45020000*1%=2002500*（0.38-0.30）=200 100成本敏感度（假设楼面地价0.5万，售价1.3万）资本期望税收筹划地库优化建安优化5000*（8%+10%）*3/12=22513000*1%=1302500*（0.38-0.30）=200 100成本敏感度（假设楼面地价0.05万，售价0.5万）资本期望税收筹划地库优化建安优化500*（8%+10%）*3/12=22.55000*1%=502500*（0.38-0.30）=200 7、100资金成本控制资金成本决策时间企业质量时间成本资金利率实施时间行业技术评价标准技术功力产品套路3.1、产品策划依据产品策划依据产品是依据市场需求来定制的吗？我们是为客户做产品还是为股东?客户决定产品，还是产品决定客户？卖鞋故事的启发3.2、产品的二级基因定性产品的二级基因定性产品二级基因确定的7个维度资产模型家庭结构项目规模配套条件企业价值市场价格面积区间碧桂园是否应该尝试做高端产品？理由？3.2、产品一级基因测算器产品一级基因测算器一级基因决定产品的价格区间学员动手跟老师完成产品基因选择器四、方案阶段的资源浪费内外资源分配预定车库效率立面无需纠结适度体型系数4.1、内外资源利用正资源让最8、多的面积分享负资源让最少的面积承担深圳星河丹堤深圳星河丹堤郡原郡原-长滩雨林规划图长滩雨林规划图用测算来评判用测算来评判“郡原郡原-长滩雨林长滩雨林”结果结果(1)方案一方案一方案二方案二高层高层洋房洋房别墅别墅高层高层洋房洋房别墅别墅单价单价2.21.652.21.51.653产品面积产品面积9.81.42.89.81.42.8总收入总收入30.0325.414.2、预定车库效率楼间距（5.3+5.5+5.3=16.1倍数）山墙间距（2.5+5.5=8）结构开间（停车库或停车位尺寸）剪力墙的短肢长度预设4.3、立面无需纠结流行立面政府期望材料成本路易斯路易斯.莎莉文：莎莉文：外部面貌是内在目9、的的镜子外部面貌是内在目的的镜子立面对价格的影响很大立面对价格的影响很大你们的立面风格？万科蝶园绿城诚园新中式立面内涵4.4、适度体型系数体型系数是舒适度和成本在地价上权衡体型系数是结构成本最大消耗者体型系数是材料数量的最大影响因素“小体型系数案例小体型系数案例”“大体型系数案例大体型系数案例”五、单体阶段成本分配效用的浪费品质=成本*客户敏感度客户敏感点高标的体量控制材料选择如果给你们增加1000元成本，你们愿意投放在精装还是立面？请说明理由5.1、品质的本质就是成本内部语言：成本客户语言：品质品质=成本*客户敏感度5.2、客户敏感点与成本权重刚性需求身体体验心理满足资源独享刚性成本（刚需）10、第一边际（差异）第二边际（改善）第三边际（再改）成本投放原则：成本投放在客户敏感度高的部分成本投放在能够提前展示的部分5.3、高标的体量控制高标=高价=小众=慢销高标与低标的资源分配5.4、材料选择选材阶段的作品情怀超越客户需求控制高单价产品的数量控制高数量产品的单价六、施工图阶段的标准缺失导致重复浪费施工图质量是迭代出来的用标杆企业的技术沉淀甲方标准输出方法走出限额设计的误区推动优化设计的落地方法施工图最多下发过2、5、10版？七、园林效果的“纸上谈兵”园林设计的逻辑如何在图上把控未来效果80%园林的成本与总图无关过于复杂工艺导致无效成本园林成本控制准则让你感动的是崎岖的小路,还是威严的大堂11、？7.1 展示区和入住区的园林差异展示区和入住区的园林差异展示区注重“看”，让人“做梦”入住区注重“用”，给人“亲切”7.2 园林设计第一步：定活动园林设计第一步：定活动给谁用打牌、下棋、喝茶、太极、跳舞、儿童游乐、观看、交流？7.3 第二步：第二步：配活动空间配活动空间开放型空间开放型空间-被看的活动-广场舞、球赛、打麻将、孩子的活动私密型空间私密型空间-不需要看与被看的活动-谈恋爱、健身器材半开放型空间半开放型空间-看别人的活动-喝咖啡、照看孩子等7.3 第二步：第二步：配序列空间配序列空间回家的门回家的门回家的门回家的门穿过的廊经过的院经过的院经过的院经过的院经过的院自家组团自家组团自家12、的门7.4 第三步：加第三步：加“文化文化”“文化”是园林的“灵魂”7.5 第四步：控成本第四步：控成本选材决定成本7.5 第四步：控成本第四步：控成本选材决定成本同种石材整体化整体化自然化自然化震撼感强震撼感强园建用材的最高境界：同质异构园建用材的最高境界：同质异构同种同种石材石材7.5 防止失误防止失误小区雕塑和地面构图案例小区雕塑和地面构图案例八、地下室是无效成本的大仓库体型系数是投入的最大成本滞销车位是资金的最大成本柱网规划是最易落地的优化专利技术应用带来意外惊喜创新优化传统优化平面优化保品降本降低品质全面结构优化专利应用地下室结构优化体型优化促进销售易落地高创效住宅地库优化车库空间耦13、合创新商业住宅地库优化我们争取为您创造20%以上的成本优势地库优化全面升级地库优化全面升级经验主义最优排布数字智能九、精装成本控制六要点平面错觉造成的成本浪费空间与功能的必然关系面材选择偏好造成的效果返工墙面设计缺失照成的成本遗漏样板先行是解决工程和设计问题的捷径用客户视角让我们一次做对9.1、平面错觉造成的成本浪费 好户型空间创新好户型空间创新不在乎用多大，在乎看到多大案例：原户型平面案例：原户型平面调整后平面调整后平面9.2、空间与功能的必然关系空间与行为暗示空间与行为暗示9.2、空间与功能的必然关系空间与行为暗示9.2、空间与功能的必然关系空间与行为暗示9.2、空间与功能的必然关系难以抗拒的仪式感9.3、面材选择偏好造成的效果返工风格是偏好，目的都一样9.4、墙面设计缺失照成的成本遗漏豪装豪装9.4、墙面设计缺失照成的成本遗漏9.5、样板先行是解决工程和设计问题的捷径提前15天做一套，95%的问题都可以解决9.6、用客户视角让我们一次做对人工成本主材成本精细成本十、用样板区套路控制成本进入售楼部前的洗脑空间售楼部控制装修的成本妙法样板房体量控制与效果感染样板区验收铁律谢谢聆听！欢迎继续以下精选课程：房地产产品策划实战演练房地产营销策划实战演练房地产设计管控速成法则房地产无效成本过滤器房地产工程人员职业进级路径