1、土建工程成本管控字典分析,土建工程成本管控字典分析,成本管控字典作用：工具书 开拓思路、提升招标效率、提示过程管控要点,前言,招采前注意事项,1、每月报计划，招采是否可以掌握整体计划，过程预警（施工总承包、EPC、PPP)2、项目/机关 二级评审,1、技术要求 2、施工期 3、现场条件4、收入单价、投标测算价、责任成本单价5、施工图预算量,评什么,如何优化,招标申请评审,谁来评,前言,谁编写？谁复核？招标清单内容填写齐全。图纸与规范是否齐全？要不要提供给拟投标人？,招采前注意事项,招标文件的重要性,商务关注重点内容：,1、可计量。计算规则清晰，无漏洞。2、可计价。对应价格适用性。3、可考核。履2、约、材料消耗考核。4、可执行。原则清晰，接地气。,1、工作内容全面 2、总价预估准确 3、工序包含完整 4、部位对应明确,不要前后矛盾。不要生搬硬套。不要自欺欺人。不要模棱两可。,分包合同草拟注意事项,主体结构分包合同清单价目表,不要前后矛盾。不要生搬硬套。不要自欺欺人。不要模棱两可。,分包合同草拟注意事项,总价包干是否等同于暂定合同总价？,如政府统一协调土源，土源费用不计取，运距据实调整；如政府统一指定弃土/弃淤场，消纳费统一执行政府定价，运距据实调整。基准运距是多少公里，合同中并未明确。,前言,质量很重要。,分包合同草拟注意事项,1、差别对待。2、先自知（如万科企业标准、LEED金奖）3、3、未达到目标如何定责。4、返修成本如何分摊。,主体结构分包合同质量条款。,前言,时间很重要。,分包合同草拟注意事项,1、中标时间与签约时间。2、签约时间与履约时间。3、合同时间与持续时间。4、完工时间与结算时间。,1、科学合理。2、可匹配。料具损耗考核、文明施工、窝工费计算。3、可考核。起止时间计算确认。4、可执行。定责、处罚。,前言,清单设置很重要。,分包合同草拟注意事项,1、不可照搬收入清单2、不可拆分工作内容3、单价包含内容描述准确4、无图可控计量原则明确,工程量计算规则：按照图纸设计尺寸以实际施工工程量计算。是否有歧义？施工范围、计量原则混淆。,前言,清单设置很重要。,分包合同草拟注意事4、项,1、钢筋人工费按平方米计量 计算平均数是分单层、单栋、单队伍、或是整个工程2、压型钢板浇砼和钢筋制绑按平方米砼厚度、钢筋含量、侧面模板是钢板还是木模3、人工清槽（清槽浇垫层防水保护层）展开面积/投影面积、按图/按方案4、保温面积计算结构边线、保温中线/外边线5、外架计量、防水计量（翻边）、钢结构计量6、碎石按立方计量、垃圾清运按立方计量7、二次结构浇砼、钢筋、模板、植筋、脚手架拆分计量,计量规则,前言,清单设置很重要。,分包合同草拟注意事项,计量规则,1、主体结构设置人工挖土、回填土2、机械与人工挖土共存3、防水层下铺薄膜，是否需单独设置4、抹灰前钢板网，是否需单独设置5、设计不明确，如何5、设置选项报价（如：补桩，报高价）6、,土建工程成本管控字典分析,土石方工程,生产区临建,降水,防水,生活区及办公区临建,水、电、管理费,目录,土石方工程,第一部分,一、土石方工程,前期调研,招标,策划,多方案评估,进场管理,合同,施工记录,签证变更,施工控制,进度结算,最终结算,管控要点,一、土石方工程,技术部牵头，工程部配合。1、征拆情况；2、气候环境；3、社会环境；4、市场行情；5、地勘情况；6、方格网复核；7、所在地土石方施工时间要求及主要弃土场和弃土路线的情况；8、当地政策；9、运输路径调查、当地道路使用情况。,前期调研,技术部牵头，商务部配合。1、开挖方案；2、回填方案；3、换填方案6、；4、土石方平衡及取弃土场策划；5、外运方案（消纳）；6、特殊部位处理方案。,多方案评估,工程部牵头，商务部配合。1、土石类别；2、特殊部位降效；3、场内短驳（场内平衡）；4、土石二次利用；5、挖深策划；6、分包模式；7、标段划分；8、地下障碍物破除策划；9、施工道路强化策划；10、按深度分解挖土单价。,策划,一、土石方工程,特别关注,1.前期调研：线性工程注意调查沿线经过河流泥沼、沿线运输状况、沿线项目部、搅拌站及机械集中停放场地适合地点（远离泥沼，滑坡）。2.多方案评估：a.开挖及回填方案内外有别，明确机械开挖方式、开挖顺序、运输方式及运输步骤。b.重点关注受限空间的开挖及回填。,一、土石7、方工程,招采牵头，商务部配合。1、竞争性（充分竞争）；2、分包价测算（投标测算成本价、询价、报价，是否不平衡报价需策划）；3、工作内容；4、明确损耗（实方与虚方的差异）；5、分包资源投入（设备数量、进出场时间、小型机具备置需求）；6、计量规则；7、价格风险范围；8、安全文明施工要求(与现场其他单位不重叠计量计价）。,招标,招采牵头，商务部配合。1、月结月清告知书、原始地面确认单作为合同附件；2、节超奖罚；3、工期控制（奖励）；4、质量处罚；5、安全文明施工处罚：明确不符合安全文明施工规定处罚条款。,合同,工程部牵头，技术部、器材部配合。1、分包验收；2、合同交底；3、材料验收。,进场管理,一、8、土石方工程,特别关注,招标：1.明确土方开挖综合单价是否已包干考虑桩间土开挖。（超灌部分桩身体积是否要扣减？）2.开挖过程中的降排水（包括方式、移交要求等）要特别说明。文明施工要求应尽量细化，避免只用报价含文明施工费用来解释具体工作。3.土方与石方、不同石质的界线与单价差异。4.於泥质土开挖是否包含在报价中，如果单列，如何计量（按外运的车次或方 量？现场测量？5.机械与人工挖土、填土是否会重合？人工挖土、填土如何计量？,一、土石方工程,工程部牵头，技术部配合。1、开挖前：标高、开挖方案、开挖图纸等经双方书面签字。2、开挖过程：收集分包有可能要提出涨价的证据；3、开挖后：及时复核现场质量，形成记9、录。4、复杂基坑，做好施工及测量控制。,施工控制,工程部牵头，商务部配合。1、单据管理：杜绝事后补领签证，严控签证流程时效性。2、确认及移交：合同外签证需完成指令单、确认单、签证单后，7天内交商务部办理合同外结算。,签证变更,项管部牵头，技术部、商务部、物资部配合。1、设备进场台账；2、材料消耗台账（砖渣、钢板等）；3、奖罚台账；4、分包资源统计。5、标高复测；6、特殊处理；7、过程记录；8、临时增加材料记录。9、方案明确工序，避免结算纠纷；10、业主确认。,施工记录,一、土石方工程,特别关注,1.施工控制：土方开挖过程中开挖工作面、放坡等的内外偏差有效控制。2.签证变更：签证单须连号，跨号单10、据滞后于紧后一份单据的情况视作后补签证单，该单据按照作废处理。3.施工记录：存在二次土方开挖的项目，关注因基坑长期积水可能引起的低强度淤泥或泥浆面与前一个单位接收时的硬底标高及现场条件差异。,一、土石方工程,济南地下空间项目，此工程招标清单中，关于 土石方工程运距，甲方考虑节省成本，按“运至场区内甲方指定渣土堆放点”、“运至场区外政府指定渣土堆放点”各50%工程量进行考虑，要求我司将50%的土石方开挖方量运至中央商务区场区内指定地点。其中石方开挖及外运收入单价88.55元/立方,成本73元/立方，单价盈利15.55元/立方;石方开挖内倒收入单价21.77元/立方，成 本40 元/立方，单价亏损11、18.23元/立方。项目拟策划以场区内部不具备堆土条 件为由，将全部土石方外运，并 由建设单位、监理单位、审计单 位进行事实确认，达到降本增 效的目的。（投标留伏笔）,商务策划案例：,二、降水,资料准备,策划,多方案评估,前期调研,合同,招标,二次利用,施工控制,进场管理,施工记录,最终结算,管控要点,最终结算,二、降水,技术部牵头，工程部配合。1、地勘资料；2、设计资料；3、规范及经验资料；4、利用高校资源。,资料准备,技术部牵头，商务部配合。1、周边环境；2、水文资料；3、市政管网情况；4、本地区降水价格。,前期调研,工程部牵头，商务部配合。1、研究现场条件；2、复核地勘资料；3、技术部制12、定方案时应咨询当地有经验分包商，有针对性制定内外方案。4、方案经济性对比；5、降水井及补水井的设置；6、抽排水处理方案。,多方案评估,二、降水,特别关注,1.资料准备：a.地下水类型（潜水、承压水）对封井难度影响大，易产生大额成本支出；b.综合分析降水与开挖淤泥土质经济效益，测算带水作业和降水费用平衡点；c.降水深度需考虑特殊部位基底标高（如电梯井、集水坑等）。2.前期调研：a.类似工程案例；b.需注意丰水期与枯水期水位差异；c.沿海及南方地区需注意江河湖泊海洋及承压水。3.多方案评估：a.根据降水量确定设备选型和设备数量；b.降水井的排布方式；c.内外有别降水时间确认；d.应急处置措施；e.13、有对地下水、环境影响评估手段、监测方法及相应措施；f.方案中规划用水途径，并结合水质情况，针对性利用；g.特别针对逆作法降水，项目应提前进行场内试降水，根据试降水情况，为调整优化方案做依据。,二、降水,技术部牵头，工程部配合。1、分包模式：成井建议选择专业单位施工；2、降水周期：设计允许前提下尽可能提前封井，缩短降水时间。3、采用自动控制设备（变频水泵），减少人工及用电。,策划,技术部牵头，商务部配合。1、计划性；2、竞争性；3、分包价测算；4、合同条款；5、清单编制；6、多方案报价。,招标,工程部牵头，商务部配合。1、签订时效：严禁无合同进场施工；2、与招标文件相一致，合同条件应经过评审后签14、订；3、月结月清告知书作为合同附件。,合同,二、降水,特别关注,1.策划：明确封井时间及方式（如何认定封井时间）；2.招标：a.设备、电线、排水管因降水工期延长易导致损耗争议，应在合同中明确相关处理条款；b.降水起点时间建议为开挖至地下水位前或者垫层开始施工时间；c.中转水箱、中转水泵须在合同中明确；d.明确水井选材（钢管、无砂砼 管）；e.建议降水期间降水台班费不包含电费，实际操作扣除电费时争议较大；3.合同：招标期间分包做出的承诺、询标纪录需增补进合同条款。分包合同中必须约定降水时间，总价包干风险大。按批量口数、按天或月折算。建议操作人员要有考勤记录。,二、降水,技术部牵头，工程部配合。115、分包进场：按合同约定对分包人员、设备、材料进行复核，尤其是对设备材料新旧、品牌进行验收。2、进出场记录完整：对分包进出场物料、设备等进行审批，明确记录并留照片作为对应支撑。,进场管理,技术部牵头，商务部配合。1、分包施工严格按照合同及招标方案执行；2、水井各项参数需进行过程验收，形成完整资料。3、定期排查电线、电箱隐患。4、对降水井进行编号，实行降水时间申请单，按项目指令进行抽水；,施工控制,工程部牵头，商务部配合。1、利用集水设备，存储降水用于降尘、清洗、养护、消防等，减少自来水的使用。,二次利用,二、降水,特别关注,1.进场管理：对分包主要管理人员进行合同交底；2.施工控制：a.工人、降16、水井数、排水量、抽水运行时间及时确认，资料完整；b.根据水量选择相应功率的水泵；3.二次利用：建议设置集水箱。,二、降水,技术部牵头，工程部配合。1、台账管理；2、双方确认；3、业主确认；4、水位监测；5、工期延长,施工记录,技术部牵头，商务部配合。1、分阶段办理结算；2、办理时效；3、分包承诺书；4、扣款月结月清。,进度结算,工程部牵头，商务部配合。1、以月度结算和过程记录办理最终结算，要求完工后按合同约定及时锁定成本。,最终结算,特别关注,防范分包因工期延误恶意索赔，做好分包成本投入的统计，特别关注业主桩基、土方单位影响工期造成降水费用增加；签证变更部分需月结月清,三、防水,策划,多方案评17、估,前期调研,合同,招标,主材控制,施工控制,进场管理,施工记录,反索赔管理,管控要点,外部因素,防水薄弱环节管控,三、防水,技术部牵头，工程部配合。1、选材注意地域差异及不同施工时间材料适用性。2、防水材料市场行情。3、业主惯用防水品牌。4、公司集采库品牌与分供方。,前期调研,技术部牵头，商务部配合。1、工艺分析；2、适用性分析；3、测定损耗；4、细部节点；5、材料品牌；6、施工降效；7、综合比对。,多方案评估,工程部牵头，商务部配合。1、分包模式；2、界面划分（不得随意调整）；3、标段划分（不得随意调整）；4、新模式探索：防水集采时可与施工生产一体化企业探索人工与材料分离签订合同。,策划,18、三、防水,技术部牵头，工程部配合。1、招标答疑；2、竞争性（充分竞争）：适当引进属地化资源及当地优质资源，形成与内部原有资源的充分竞争；3、清单编制：完善分包合同工程量清单，规避分包过程扯皮调价的风险。,招标,技术部牵头，商务部配合。1、及时性：杜绝无合同进场施工。2、延续性：；3、合同交底；4、熟知合同条款，明确各项要求；5、界面划分；6、月结月清告知书作为合同附件。,合同,工程部牵头，商务部配合。1、按时按量进场设备人员，确保工期；2、做好分包的进退场通知书、工作面移交等的签订工作，划分工期责任；3、材料质量把控，相应三证齐全，现场见证取样并复试合格后方可使用。,进场管理,特别关注：,1.19、合同：a.二次闭水责任认定；b.建议适当提高保修金比例，防止后期维修费用高于质量保证金费用。如发现分包偷工省料、以次充好，发现后如何处罚？如何承担相关损失？工期、质量隐患。,三、防水,技术部牵头，工程部配合。1、细部节点；2、成品保护；3、质量控制；4、坡屋面；5、地下室外墙穿墙螺杆。,施工控制,技术部牵头，商务部配合。1、收集总结常见防水薄弱环节，制定相应节点控制做法；2、地下室防水关键节点节选：1）止水螺杆节点；2）穿墙管根节点；3）后浇带节点；4）防水收头节点；5）施工缝节点；6）防水卷材搭接节点。,防水薄弱环节管控,工程部牵头，商务部配合。1、材料进场；2、材料送检：材料检验试验费提供20、材料一方负责；3、过程抽检，杜绝分包以次充好；4、砼防水外加剂的品牌、掺量的控制。,主材控制,三、防水,技术部牵头，工程部配合。1、施工日志；2、过程记录；3、动火管理；4、复试及实验记录。5、各部位上翻高度。,施工记录,技术部牵头，商务部配合。1、对于非分包原因导致的停工、窝工，若时间较长应组织分包有序退场，可补贴工人往返车费。2、明确延误工期奖惩措施，规避分包索赔。3、采用实名制管理及门禁系统。,反索赔管理,工程部牵头，商务部配合。1、业主原因：1）材料甲供：材料甲指乙供将材料费付款压力向业主转嫁；2）业主、政府罚款；2、政策影响；3、环境保护；4、气候影响；5、市场行情波动。,外部因素,21、三、防水,工程量计算规则,施工图与现场实际施工部位不一致，是否就小？是否应有规范的施工指令？上翻高度，如何确定？是方案，或是施工指令？涂膜厚度如何确定，是否有必要不定期去现场实测。如何体现优质优价？材料送检监测环节如何监管？,三、防水,商务策划案例：,滨海科技园渤龙新苑北地块项目：基础底板防水及防水保护层做法优化。,标准制定,分供方选择,方案,周转及其他,履约管理,管控要点,结算,四、生活区及办公区临建,技术部牵头，工程部配合。1、制定标化图册：1）确定项目定位（A/B/C类）；2）项目进场前依据临建标准图册绘制临建施工图；2、年度集采:1）劳务年度招标；2）板房年度招标3、资料收集：业主动态22、及场地移交时间。,标准制定,技术部牵头，商务部配合。1、前期调研：1）场地条件；2）周边环境；3）冻土深度调查，当地是否存在台风等特殊气候等；2、方案选择：1）临建模式；2）永临结合；3）主城区外临时设施原则上采用租房。4）考虑装配式元素，以多次重复利用，降低成本。,方案,工程部牵头，商务部配合。1、策划：1）采购模式确定；2）自建临建按需修建；2、招标：1）劳务及板房从年度集采入围分包中选择；2）合同条款明确；3）清单编制；3、合同：1）签订时效；2）损耗约定；3）工期约定；4）质量约定。,分供方选择,四、生活区及办公区临建,特别关注,1.前期调研：a.原有场地状态；b.水电接驳容量及接驳点23、。2.方案选择：a.杜绝装修奢华，过度硬化；b.北方临建设计还需考虑锅炉房及取暖。3.招标：a.招标时分包进行勘察场地；b.需有审批通过的临建方案和平面布置图；b.明确维修条款。,四、生活区及办公区临建,技术部牵头，工程部配合。1、进场管理：1）按通知要求进场；2）进场记录；3）板房进场；4）月结月清承诺书。2、施工控制:1）提前交底；2）过程质量监管；3）实测实量收方；4）人员考勤；3、材料控制：1）计划管理；2）损耗控制；3）调拨材料；4）零星材料采购需价值评判；4、施工记录：1）分包记录；2）程量收方；3）工期记录；4）用量记录；5）零星机械记录；6）竣工图；7）零星用工、拆改需完整手续24、。,履约管理,技术部牵头，商务部配合。1、拆除调拨：1）可周转围挡后勤物资等；2）进行盘点登记；3）制定调拨费用办法；2、外部因素：1）因业主原因停工、窝工；2）因政策、环保造成停工；3）因气候原因造成停工；4）交通管制等；5）燃油、人工、机械价格上涨等。,周转及其他,工程部牵头，商务部配合。1、板房结算：1）办理时效；2）月结月清；3）完工后根据合同约定，2个月内完成结算。2、劳务结算：月度结算与最终结算按要求办理。,结算,四、生活区及办公区临建,特别关注：,1.进场管理：根据现场施工情况确保临建投入使用时间，分批搭建。2.施工控制：a.重视交底；b.过程实行旁站机制；c.对人员进行考勤管理25、；d.需绘制临建竣工图，作为结算依据。3.材料控制：a.制定合理损耗，与分包实行包干；b.及时完成成本分析；c.采用可周转类围挡的建议使用属地化资源，降低成本的同时便于后期维保。4.记录施工：过程记录、收方记录双方确认。5.结算：a.阶段锁定成本；b.按实物工程量结算，原则上不容许计时工、零星机械；c.根据已确认资料按月清理，过期失效；d.签订结算承诺书。6.外部因素：a.制定专人定期摸底市场行情，定期进行资料收集、整理与确认工作；b.及时向业主发函做到信息沟通。,四、生活区及办公区临建,履约管理,施工方案,方案比选,出场管理,管控要点,五、生产区临建,五、生产区临建,技术部牵头，工程部配合。26、1、规模及档次；2、分批搭建:1）根据不同施工阶段编制平面布置方案；2）堆场及加工厂严禁盲目根据高峰期一次性建成；3）业主分期开发项目；3、永临结和；4、整体布局，一次成活，避免二次搭拆；5、按需设置；6、多方案比对。,方案比选,技术部牵头，商务部配合。1、临时道路；2、场地硬化、材料堆场；3、加工棚及加工厂；4、安全通道及防砸棚；5、围墙围挡；6、消防设施；7、临水临电；8、其他。,施工方案,工程部牵头，商务部配合。1、进场管理：1）进场验收；2）根据项目生产区临建整体部署，按需分批进场；3）制定项目调拨目标；2、主材控制：1）主材三算对比；2）分包施工错误导致材料超耗的及时处罚；3）及时移27、交，规避零星易损耗材料丢失损坏；3、施工记录。,履约管理,特别关注：,1.方案比选：a.生产区临建综合各施工阶段功能需求，满足各施工流水段施工需求，避免重复搭拆；b.道路、堆场等按照项目区段划分、流水布置及物料需求总计划进行推演复核，杜绝堆场、道路超需求设置；2.加工棚及加工厂：a.分期开发的项目或者先后开发的项目加工棚及钢筋废料池建议使用定型化，统一吊运，硬化采用钢板，便于后期周转使用；b.对工具式防护棚多采用螺栓连接，提高周转率；3.临水临电：临水临电推广使用节能设施，如限电措施、电缆材质比选（铜芯与铝芯）、地埋电缆同时设置标识及保护措施，防止破坏。4.临水临电：a.重点防范电缆丢失损坏；28、b.库存材料定期盘点。,五、生产区临建,五、生产区临建,技术部牵头，工程部配合。1、拆除：1）可整体周转物资的保护性拆除、及时清理并调拨；2）需要拆除清理后周转物资及时进行清理并转运至制定区域堆码整齐；3）需要破除设施二次开发利用，冲抵项目成本。,出场管理,技术部牵头，商务部配合。2、调拨：1）制定物料调拨细则；2）实验室、围挡、钢板路面、装配式路面、加工棚等推广使用标准化构件；3）分阶段按照实际情况与初期传调拨计划对比，及时纠偏；4）将项目可周转类物料管理全部纳入料具站管理。,出场管理,特别关注：,调拨：可调拨不购买，可内部周转使用不新建。,济南汉峪项目关于A7地块南侧临建道路B3路费用均摊29、策划：A7地块B3路原属于我方临建道路硬化的施工范围，也是A7地块一条重要通道，因实际施工需要，A7地块其他总包有时也会从我方硬化的B3路上通行。项目多次给 业主灌输B3路提升了整个地块形象的 思想，并主张“谁使用谁分担”原 则，最终成功获得业主支持，决议 由其他总包分摊道路费用，项 目成功收取其他总包单位使用 费。同时，通过项目经营作，提高道路总造价，增大分摊 基数，实现效益最大化。,商务策划案例：,五、生产区临建,技术部牵头，工程部配合。1、前期调研：1）水资源接驳口调查；2）水费单价调查；3）市政中水系统使用调查；2、方案评估：1）用水类型；2）水源选择；3）节流方案；4）费用测算；5）30、打井；6）回收利用。,方案比选,技术部牵头，商务部配合。1、用水宣传：2、循环水利用：1）新科技新技术；2）雨水利用；3）中水利用；4）节水器具；5）降水回收；3、用水管理制度；4、计量规则约定。,方案策划,特别关注：,用水管理制度：工人生活区按照分包住宿人数进行分摊。如何在提升了工人住宿质量的前提下，节约用电？,一、水费：,六、水费、电费、管理费,六、水费、电费、管理费,技术部牵头，工程部配合。1、先进的养护方法：2、砼搅拌新型添加剂；3、给水管材采用优质材料；4、定期检修水管线路；5、现场降尘；6、泵管清洗。,过程管理,技术部牵头，商务部配合。1、水费缴纳：1）与政府自来水公司协商水费计取31、标准；2）水费缴纳税务策划；3）水资源损耗分担；2、政策影响。,外部因素,一、水费：,技术部牵头，工程部配合。1、前期调研：1）电源接驳口调查；2）电费单价调查；3）常规节电措施及使用新技术节电。2、多方案评估：1）方案编制前要实地勘察及合理设置；2）根据实际情况总体部署用电；3）现场机械设备燃动力选择；4）根据业主提供信息整体分析。,方案比选,技术部牵头，商务部配合。1、进场管理：1）用电制度；2）加强意识；3）分包合同；4）核实分包机械燃动力；2、过程控制：1）降水阶段；2）过程施工生产用电控制；3）生活、办公用电量管控；4）节水器具；5）降水回收：3、调试运营：1）明确调试运营电费；2）32、调试阶段管控；3）竣工验收后管控；4、施工记录。,履约管理,特别关注：,1、多方案评估：综合考虑各阶段施工用电用电需求，包括路线布置、同时工作的用电设备负荷，避免前期考虑不充分导致后期增加线路或者拆改费用。2、调试运营：甲方提前启用的样板间及配套电梯，泛光照明，空调设备，注意电费分摊和收取。,二、电费：,六、水费、电费、管理费,技术部牵头，工程部配合。1、自行专业分包、甲指分包电费收取：1）合同明确约定；2）进场前交底；3）过程控制。2、专业分包机械用电控制：1）招标阶段；2）施工阶段3、甲直分包单位电费的收取：1）合同约定；2）测算用电量，签订缴费协议；3）施工交底，加强用电管控意识；4）费33、用扣除。,分包用电管理,技术部牵头，商务部配合。1、业主用电损耗分摊；2、业主、甲指分包等原因引起的工期延误以及增加冬季施工；3、停电引起的停窝工对工期的影响；4、电费开户为业主户头我方缴费的，可采取措施抵扣进项税。,外部因素,特别关注：,1、自行专业分包、甲指分包电费收取：根据分包施工计划及机械设备计划，计算分包用电总 量，签订用电控制责任状，明确各家占比，超用电费用按照比例分摊后从分包结算中扣除。,二、电费：,六、水费、电费、管理费,六、水费、电费、管理费,三、管理费：,技术部牵头，工程部配合。1、策划：1）办公耗材采购方式：a.统一集采；b.项目自行采购、网购。2)后勤费模式：a.项目自34、行配置管理；b.引进物业公司采用物业化管理3)资产管理：a.自行采购项目的固定资产；b.调拨其它项目已使用的；2、招标:1）办公耗材；2）车辆使用费。,采购管理,技术部牵头，商务部配合。1、项目人员配置；2、办公耗材；3、办公车辆使用费；4、安保费用；5、生活水电；6、资产管理（电器、办公）；,过程管控,工程部牵头，商务部配合。1、残值利用：具备调拨条件时，项目自有设施及时调拨。；2、外部因素：若出现项目中途停工等意外情况，项目要针对管理费进行及时盘点、分析。,调拨及其他,六、水费、电费、管理费,三、管理费：,特别关注,1.策划：建议办公耗材集采、后勤物业化管理；2.项目人员配置：a.建议推行35、片区管理和项目群管理；b.人员数量与项目规模、工期等匹；3.安保费用：保卫采用物业管理时，按门岗包干费用。,体育局生活区项目，本项目太阳能工程为甲指专业分包工程，与业主签订的总承包合同约定我方收取总包管理费为专业分包工程造价的2.5%，且设备价款不含在总包管理费计算基数内。项目计划通过现场配合与服务收取额外费用，将甲指太阳能 分包设备管理费由不收取更改为收取 合同额的4.5%，安装管理费由合同 额的2.5%提高至4.5%，增加收益，同时对外结算过程中，根据 市场行情，合理争取较高 认价，增加收益。,商务策划案例：,六、水费、电费、管理费,分包结算注意事项,分包结算注意事项,如何留下支撑性资料确36、保不重复计量。,1,分包结算注意事项,地砖为包工包料，主材品质无约定，造成的后果：1、队伍采购的材料没有参与验收，以次充好。2、过程破损，另增加成本。3、部位不明确，验收走形式。,2,分包结算注意事项,屋面保温层按劳务、专业分包模式的选择问题,某群体住宅，屋面保温层项目决议由主体劳务负责人工，项目采购材料模式发包。结果：物资计划单据共计28张，时间跨度11个月，涉及计划提报工长7名。有13张单据不是商务人员的亲笔签名。聚苯板和岩棉板的计划偏差超出40%以上。岩棉消耗超预算136立方，比例高达65%，采购成本850/立方，亏损11.56万元。结果：分包队伍人工费4元/平方，总人工费6万元，远远小37、于岩棉主材的亏损，考核扣款完全不可行。推测：保温材料被外墙保温队伍擅自使用,3,分包结算注意事项,分包合同约定：“安全网、安全设施回收达到项目部管理规定”项目未签订回收协议，未见消耗量考核。如：某项目止水带钢板300*3mm止水钢板人工费结算量 5272+1837=7109米，折合50.097吨 与物资采购钢板止水带比较，材料超耗10.215吨，超耗比例20%。解释原因：人工费结算未足额计量（漏水风险）。,非主材类材料消耗考核，合同中未明确,4,分包结算注意事项,1、预算量按与分包结算人工费量统计，盈利水平不高。2、人工费预算量（翻样量）被分包主导，人工费、材料费双损失。3、措施钢筋分包合同约38、定人工费不计量，考核消耗时数据混乱。,建筑面积20万平方米，地下4层,6层裙楼，仅消耗34吨措施钢筋，合理吗？大底板用型材或钢管做措施筋，是否计算人工费？怎么计？,措施钢筋计量与领料,5,分包结算注意事项,1、同楼栋两个单位元同步施工，变形缝处采用塞50mm厚挤塑聚苯板 结果：分包合同约定挤塑板由项目部提供。无图可控制量，模板量正常给予结算，分包净赚合同子项。2、后浇带、地下室局部基础侧面用挤塑板替代找平层结果：分包合同约定挤塑板由项目部提供。找平层正常给予结算，分包净赚合同子项。,6,分包结算注意事项,专业分包材料“优质优价”如何考核,问题：1、附件有两个材料品牌,平米用量相同，主材单价不同39、，但分包综合单价无差别。2、施工过程中如果项目不参与涂料进场量的验收，如何掌握真实的使用量？如何评价每平方米的消耗量？是物资部，质检，还是商务主导，均无定责任。3、中标人在投标期间报送了色卡，施工过程中项目是否保存了该色卡作为过程比对的依据？是物资部，质检，还是商务主导，均无定责任。,7,分包结算注意事项,以“桶”计量，比较难控制。如因分包使用量不够造成的后期返修维修及质量问题，如何考证？,分包结算注意事项,外墙保温材料“偷梁换柱”,设计：FTC自变相浆料保温价格：100元/m2,拟策划：普通建筑保温砂浆价 格：69元/m2,问题：FTC是什么？哪里出产？检测要求有哪些？材料单价多少？每平方米40、用量多少？如何保证厚度？,问题：普通建筑保温砂浆是什么？与前者差异在哪？材料单价多少？每平方米用量多少？如何保证厚度？,类似：防水材料、装饰装修材料等。,8,分包结算注意事项,9,住宅屋面保温层设计做法为挤塑聚苯板，项目在施工时采用聚苯板替代，策划节约主材费5072元。后经业主集团检查，发现我司未按图施工，要求全部拆除返工，再按图施工。剔凿与二次施工成本共计74914元。未经设计院可自行进行的策划变更：1、在保证施工安全与质量的前提下，可优化措施项。2、在规范允许范围内优化。3、提高质量标准，施工单位自行承担额外增加成本。,分包结算注意事项,钢结算工程量计算标准没有统一的模板。以一个项目的工程量为例：屋面钢梁、檀条计算规则：工程以现场实际施工情况按型钢图纸标注尺寸以吨计算（不计算连接板、螺栓等 重量，其余.不计算工程量）。,是否应计量？,解决建议：分包合同中附图，构件编号，明确约定,10,分包结算注意事项,问题还有很多。不一一列举。商务人员的本职工作：准确计算工程量 吃透分包合同 掌握现场变化情况 分析成本异动原因,