1、疫情下地产企业如何有效控制建造成本 设计阶段的全过程全方位成本优化管理 疫情严峻，市场下行。开源难成，如何节流？前言 It is much harder to get rid of five extra pounds than it is not to put them on in the first place.In no other area is it as true as it is in cost control that an ounce of prevention is worth a pound of cure.No matter how well structured the2、 organization,its cost-effectiveness needs to be looked at again and again.Peter Drucker 减少5磅的体重比事先不增加它要困难得多。“预防为主，治疗为辅”这句话最适用于成本控制。无论组织结构多么完善，都需要反复检查其成本控制的有效性。彼得德鲁克 前言 一、研发设计与成本优化的关系 房地产建造成本占总成本的30%-70%，且具有相对刚性 一、研发设计与成本优化的关系 其中，研发设计决定项目约70%的建造成本 土地成本 建造成本 其他成本 一、研发设计与成本优化的关系 方案阶段 技术方案阶段 施工图阶段 研发设计3、 研发优化（建立产品配置、精装房标准、示范区标准等）技术优化 （技术指标限额、技术图纸优化）品控优化 （设计缺陷管控）成本优化 控制建筑、精装、景观、设备配置的成本 技术性地控制边坡、土石方、结构、车库相关成本 减少工程现场返工和无效成本类变更 成本风险 一次千万级，低频，意识不足 一次百万级，中频，意识较强 一次数十万，高频，意识一般，管理较弱 一、研发设计与成本优化的关系 二、研发优化 建立产品配置标准化 风格化模块（明显风格）功能化模块（去风格化）建筑专业 景观专业 精装专业 立面整体 外墙 门窗 百叶 栏杆 地下车库 车库入口 风井 室外楼梯 全龄活动区 景观会客厅 健身跑道 社区入口4、 楼栋入口 围墙 标识标牌 架空层 人性化细节 首层大堂 地下大堂 标准层走廊 电梯厅 二、研发优化产品配置 建筑：外立面方案图与立面控制手册。精装、景观同理 二、研发优化产品配置 新典雅 现代 新亚洲 集团外立面配置标准（高层）（单位：元/)外部对标 内部对标 建议价 建议理由 1 单元入口门头装饰 2 3 4 外立面装饰 高 230-800 210 210 结合实际 5 中 100-230 160 160 结合实际 6 低 60 110 110 结合实际 7 门窗工程 8 9 外部、内部对标，结合标准化产品成本，得到成本限额 二、研发优化产品配置 已删去相关数据 集团外立面配置标准（高层）5、（单位：元/)外部对标 内部对标 建议价 建议理由 10 空调百叶 高 11 中 12 低 13 景观阳台栏杆 高 14 中 15 低 16 生活阳台栏杆 高 17 中 18 低 二、研发优化产品配置 已删去相关数据 集团单元和入户门配置标准（高层）（单位：元/)外部对标 内部对标 建议价 建议理由 1 楼栋单元门 高 2 中 3 低 4 入户门 高 5 中 6 低 二、研发优化产品配置 已删去相关数据 二、研发优化精装房标准 精装房方案图 已删去相关数据 通过各公司行业内对比结论如下：1.C标各公司集中在800元/m以内；2.B标各公司集中在900至1200元/m；3.A标各公司集中在1506、0至1800元/m；4.除X辉地产3000-TOP标外,其他公司集中在2000至2500元/m；5.精装限额均未含机电等设配安装费用。典型开发商分级分档汇总 800 900 1000 1200 1500 1800 2000 2500 X辉 X创 X海 X地 X城 C标 B标 A标 T标 二、研发优化精装房标准 二、研发优化示范区标准 示范区成本限额标准以“示范区建造成本总额”和“单方成本限额标准”进行双控 “示范区建造成本总额”根据项目货值大小分为两档：（1）货值30 亿，示范区建造成本总额0.6%可售货值+400 万，且不超过 1800 万；（2）货值30 亿，示范区建造成本总额0.6%可售7、货值，且不超过 2500 万。建筑、精装、景观方案图及立面控制手册（1）售楼部：售楼部装修标准 高 中 低 售楼部 面积段 600/800/1000m2 销售开放区 硬装成本 软装成本 销售办公区 硬装成本 机电成本 二、研发优化示范区标准 外部、内部对标，结合标准化产品成本，得到单方成本限额 已删去相关数据（2）样板房 样板房装修标准 高 中 低 展示样板房 高层 硬装成本 软装成本 洋房 硬装成本 软装成本 别墅 硬装成本 软装成本 机电成本 批量装修样板房 分档 A标 B标 C标 硬装成本 软装成本 二、研发优化示范区标准 已删去相关数据（3）示范区景观 景观成本限额标准（元/）产品业态8、 面积5000 面积5000 高层 洋房 别墅 示范区景观面积管控表 项目占地面积 示范区景观面积 200亩 13000 m2 二、研发优化示范区标准 已删去相关数据 二、研发优化管理策略 1、原则上不得超成本限额。如果项目超限额，必须有合理解释，例如产品定位提高、政府要求等。2、在不影响观感的前提下，尽量采用替代性材料。例如用仿石砖、防石涂料代替石材，用EPS线条代替金属线条等。3、通过标准化降低材料种类，增加同类材料用量以降低材料采购成本。三、技术优化 技术优化双控=技术指标（静态）+技术图纸（动态）三、技术优化 住宅建筑设计限额指标控制表 序号 类别 限额指标 管控级别 指标定义 指标说9、明 1 可售比 高层75%，小高层75%，多层70%参考 可售比=地上可售面积/总建筑面积*100%受地下车位配比或其他因素影响，出现可售比高出或低于标准时，均应进行情况分析说明。2 地下地上比 高层28%，洋房32%参考 地下地上比=地下室（包括地下车库及设备用房，赠送面积单列）建筑面积/地上建筑面积 /3 得房率 高层78%，小高层80%，多层85%；强控 得房率=指套内建筑面积/套型建筑面积/4 单车位指标 车位平均面积（/辆）强控 单车位指标=（所有地下室面积-（赠送业主面积+规划要求自行车为或摩托车位面积+特殊设备房面积）/地下室车位数 1、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）10、；2、纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）；3、a 值=塔楼投影区地下室面积/地下室总面积，a 值为0时，表示纯地下车库；4、特殊设备房，包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开闭所、污 水站等（不含水池水泵房、变配电房、弱电机房、发电机房）。5、人防面积占地下室总面积比例b指：当1/4b1/3,1/3b1/2,b1/2时，表中指标值分别增加2、3、4/辆。a值 0 0-1/30 1/30-1/15 1/15-1/10 1/10-1/6 1/6-1/4 1/4-1/3 1/3-1/2 除浙江以外区域 26 27 28 29 31 33 36 40 浙江区域 28 31 32 33 311、5 37 40 45 三、技术优化技术指标 序号 类别 限额指标 管控级别 指标定义 指标说明 5 层高 住宅层高 高端：高层3-3.15m，洋房：3-3.15m；中端：高层2.9-3.0m，洋房3-3.15m；低端：高层2.9-3.0m，洋房3m 强控 指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离/车库层高 地下室类型 层高控制值 1.高端产品配置地下室的层高控制值可增加 0.1 米；2.因绿化率、冻土层等原因覆土厚度超过1.5米时，层高控制值可增加0.1米；3.采暖地区当地下室内梁下有热力管通过时，层高控制值可增加 0.1 米；4.本表不适用于机械车库，若地下室局部配置双层机械车位12、，该处净高宜采用3.6 米；5.地下室层数原则上控制在1层，地下室顶板平均覆土尽量控制在1.5米以内 普通地下室（水、电、风管线齐全）小柱网层高 非人防：3400 人 防：3500 长短跨柱网层高 非人防；3500 人 防；3600 大柱网层高 非人防；3700 人 防；3800 6 高宽比 非抗震 6、7度 8度 参考 高宽比=建筑总高度H/建筑投影 平面的有效宽度 1、特殊建筑形式产品，表中数值可适当增加；2、表中所列数字为剪力墙结构，核心筒体结构增加1。7 6 5 7 窗地比 高端：高层0.25，多层0.25；中端：高层0.22，多层0.25；低端：高层0.21，多层0.22；强控 窗地13、比=门窗洞口面积/（住宅部分可售面积+赠送落地凸窗面积+可封闭空间面积（有附加门窗时才计入）当地政府对外立面效果有特殊要求时，表中数值可适当增加。8 墙地比 高层1.2，多层1.5；参考 墙地比指标（只计算住宅部分）=地上建筑单体住宅部分的外墙（扣除门窗洞口）展开面积地上家住单体住宅部分的建筑面积（分子分母不包含住宅下裙房的外墙面积及其规划建筑面积）/9 体型系数 区域 夏热冬暖地区 夏热冬冷地区 寒冷地区 严寒地区 参考 建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。1、外表面积，不包括地面和不采暖楼梯间隔墙和户门的面积，不包括女儿墙，也不包括屋面层的楼梯间与设备用房等的墙体。突出墙14、面的构件如空调板在计算时忽略掉，按完整的墙体计算即可；2、高层点式住宅可相应增加0.05；3、当地政府对建筑造型有特殊要求时，表中数值可适当增加。高层 北方0.4；南方:不限 0.35 0.26 0.25 洋房 0.4 0.33 0.3 三、技术优化技术指标 三、技术优化技术指标 三、技术优化技术指标 为什么还需要技术图纸优化？模糊性、离散性、更优、超标 三、技术优化技术图纸优化 专业 优化重点 优化方法 建筑 总图优化 调整标高、道路、边坡以减少土石方或混凝土工程 节能保温 保温体系调整、保温材料优化 地库优化 地库轮廓、行车流线、柱网选型、车道车位精细化 结构 结构布置 剪力墙布置、剪力墙15、面积比控制、避免超限 基础优化 基础选型、承载力控制、配筋控制 塔楼优化 板、梁、墙的截面和配筋控制 岩土优化 边坡、挡墙选型 设备 设备用房 优化设备房平面、布置 管线路径 优化路径以减少数量 设备选型 按需选用，不得超标 三、技术优化技术图纸优化 选择停车效率高的区域，充分利用“高效区”和“中效区”，避开“低效区”三、技术优化地库优化 优化前优化前 优化后优化后 地下车库充分利用“高效区”，避开“低效区”，分析可建范围与合理范围。最短车库轮廓线减少支护成本，多27辆车，面积少约700，节约391万元。车位数285，面积10658平方 单车位面积37.4/辆 车位数312，面积9985平方 16、单车位面积32.0/辆 三、技术优化地库优化 优化前优化前 优化后优化后 单边停车效率低 减少单边停车，双边停车提高停车效率。此处流线及停车布置调整后，增加地下车位14辆。三、技术优化地库优化 结构优化 保证安全、符合规范的前提下，使用尽量少的结构材料（混凝土、钢筋）。剪力墙结构成本构成如下：（1）结构材料造价钢筋占 5565%，混凝土占4535%。（2）楼板含钢量 板厚为100120mm 时，7 10kg/m 板厚为130150mm时，10 12kg/m 板厚为160180mm时，12 15kg/m（3）梁含钢量 9 20kg/m（4）剪力墙含钢量 6度区10 15kg/m 7度区15 2017、kg/m 8度区20 30kg/m 三、技术优化结构优化 剪力墙的布置应整片、均匀，避免过多的墙体开洞及小墙肢。三、技术优化结构布置 成都某项目塔楼筏板基础优化 原设计采用板厚1.2m整体筏板，优化后墙下1.1m、中间板厚0.6m。最终布置如下图。塔楼基础优化可节省造价约180万元。三、技术优化基础优化 重庆某地块北侧高边坡处理 三、技术优化边坡优化 优化前：AB段加抗滑桩+BC段加抗滑桩。抗滑桩长度3035米，施工困难。成本2570.88万 优化后：AB段放坡+BC段放坡+高架桥单侧做抗滑墩+11#楼后花园架空。抗滑墩12米长，施工较方便。成本1074.71万 三、技术优化地库优化 山东某项18、目：设备用房布局不合理，不应占用最优位置停车位，应尽量利用塔楼及周边空间设置 优化前 优化后 三、技术优化设备优化 四、品控优化 客户导向 明确目标 匠心团队 供需互利 无缝沟通 预防评审 流程强控 数据绩效 有效决策 压力传导 持续改进 质量管理 逻辑闭环 质量管理逻辑闭环示意图 起点（终点）“质量管理逻辑闭环”在是”PDCA戴明环”的基础上，结合 ISO9004质量管理体系和工程实践发展而来，具有高度精确的可操作性。四、品控优化 经典的评审管理工具：清单式检查表 四、品控优化 目标：尽可能地在图纸阶段消灭潜在的设计缺陷，重点审查客户敏感点、成本敏感点、错漏碰缺以及企业标准落地情况。设计审查19、要点表 四、品控优化设计质量目标 案例名称 首层私家花园有车库风井 专业归类 设备 位置 私家花园 问题描述 洋房首层私家花园围墙上有地下车库风井，有业主投诉风险。改进措施 施工图审查要点中明确：地下车库排风口、进风口不应设置在住宅主景观面，排放应远离住宅设置，可设于山墙面等较为隐蔽的位置，也可结合景观合理设置。四、品控优化设计质量目标 案例名称 立面造型遮挡采光 专业归类 建筑 位置 造型梁 问题描述 客厅处景观阳台处立面造型梁较高，遮挡采光，室内采光极差，观感压抑 改进措施 住宅梁布置不应影响建筑相对完整空间（如客厅、餐厅、卧室等上部不应有梁穿越）四、品控优化设计质量目标 案例名称 排水管20、道横穿地下室功能房间 专业归类 建筑 位置 室内 问题描述 某项目洋房地下功能房间顶板下布置排水横管，导致净高只有2.4米，影响客户观感及使用，后期存在装修不便、噪音干扰及管道维修困难等隐患，造成客户投诉。改进措施 严禁公共设备横向管道穿越住宅主要功能房室内空间（含赠送功能房）四、品控优化设计质量目标 案例名称 车位停车后无法开启车门 专业归类 建筑 位置 车位 问题描述 某项目车位设计不合理造成停车后车门开启困难 改进措施 车库墙柱严禁影响驾驶室车门开启：车门开启60度范围内不被柱遮挡；车位驾驶室一侧距离墙边不小于0.5米。四、品控优化设计质量目标 设计质量问责不到位；质量压力和客户意识传导21、不够；施工图设计质量差 无人员、无工具 新模式 原模式 有人员、有工具 基于图审制度和人员，过程由PEM平台在线监控、对个人自动追责、传导压力 PEM互联网平台是一种覆盖全国的大数据平台，它根据设计人员身份证号码和设计图纸质量得分，追踪到每一个设计人员，把设计缺陷带来的压力直接传导到每个设计人，最大程度地提升其自身责任感，从而倒逼其提高设计质量。PEM符合ISO9004标准。借鉴金融行业监管、征信 对设计单位的穿透管理模式 新科技 四、品控优化技术管理工具 穿透管理压力传导模式 集团总部研发设计中心 区域、城市公司设计部门负责人 区域、城市公司审图人员 设计单位专业负责人 设计单位各专业设计师22、 在线监控 互联网公示 的压力传递 设计中 关键层 执行层 穿透管理不是越级，而是更高效的扁平化管理。既要把压力传递到各级设计人员，也要提升各级设计人员的能力。客户意识提升 设计质量提升 传递的信息 倒逼的效果 四、品控优化技术管理工具 在美国，类PEM的大数据质量监控和评估系统在航空、能源、医疗、教育等各大领域的应用无处不在。美国的各地医院也正掀起一场通过监测医生的目标达成情况来改变医生诊疗方式的运动。随着病历的编制从纸质图表改为电子手段，科技使医生的工作更容易监测，类PEM的工具Crimson，用于对医生进行工作监控和个人评估，从而提升医疗质量和削减医疗成本，病人返院率、死亡率和并发率等质23、量指标都有所改善。四、品控优化技术管理工具 内置全面准确的校审要点，利用大数据智能算法对每个设计师可能出错的要点进行预测，直接提升其设计能力和校审能力，从而提升设计单位设计水平。利用云存储建立甲乙双方沟通平台，将任务书、企业标准、会议纪要、联系函等文件进行永久存储，实现双方无障碍沟通。在线审图避免了现场的图纸会审。建立覆盖全国的大数据平台，追踪到设计单位每一个设计人员，把设计缺陷带来的压力直接传导到每个设计人，最大程度地提升其自身责任感，从而提高设计质量,为地产公司有效地降低成本、降低用户投诉风险。提供定制化的图纸存储方式，图纸按用户要求进行分类存储在PEM服务器或用户服务器上。PEM系统具有24、如下四大核心功能：1 2 3 4 查错 预测 沟通 平台 压力 传导 成果 存储 四、品控优化技术管理工具 PEM设计、工程、成本联合审图 四、品控优化技术管理工具 对比维度 传统设计管理方式 PEM管理方式 管理洞察 管理者对审查内容、设计人、评审人员缺乏了解。管理者对审查内容、设计人、评审人员具有透明的、可视化的洞察功能。压力传导 设计缺陷压力主要集中在建设单位设计部和设计单位领导，难以传递到设计人身上。设计缺陷压力直接传导到每张图纸的实际设计工程师。评价效力 只要发生人员变动，原有评价数据将失效。评分与身份证号码绑定，终生伴随工程师，不因人员的变动而导致信息的缺失。评价结果 多为印象分，25、甚至为了得到印象分而凑分。不服众，难以落地。根据工程师设计的图纸，从一点一滴的数据积累来进行全面客观评分，而且经过设计单位负责人沟通确认。设计工作 设计人员责任心只能靠职业道德约束。由于担心得分较低和利益受损，有了压力，设计人员责任心更强，更认真尽责地进行设计和校审。设计自审 设计单位通常2天自查，应付了事。审完后立即进行另一个项目的设计或度假。设计单位主动申请7天的时间进行认真逐条自查。从以下7个维度对PEM和传统管理方式进行定性对比分析：四、品控优化管理成效 量化成果 2015年典型项目设计缺陷类成本平均值4.5元/m2，约为设计费的1/4。截止2016年12月底，设计缺陷类成本平均值约为26、 0元/m2。坚持精细化管理 参与2016年“零缺陷”管理的施工图设计缺陷 序号 项目名称 管理手段 建筑面积（平米）施工图设计缺陷描述 施工图设计缺陷变更金额（元）无效成本（是否进行拆改和重建）1 昆明林肯公园 内审复审流程+PEM 247154 无 0 0 2 武汉林肯公园 内审复审流程+PEM 398098 无 0 0 3 南充天娇城三期 内审复审流程+PEM 214496 无 0 0 4 成都公园悦府 内审复审流程+PEM 132380 无 0 0 5 成都空港8期 内审复审流程+PEM 70326 无 0 0 6 南京公园一号 内审复审流程+PEM 157285 无 0 0 7 重庆27、林肯公园一期 内审复审流程+PEM 263800 xxx 3693 0（在施工前及时修正了设计图）xxx 9927 0（在施工前及时修正了设计图）8 成都雍锦王府 内审复审流程+PEM 99000 xxx 2167.73 0（在施工前及时修正了设计图）9 南昌林肯公园 内审复审流程+PEM 136313 xxx 2176 0（在施工前及时修正了设计图）10 南昌雍锦王府 内审复审流程+PEM 122510 xxx 465 0（在施工前及时修正了设计图）11 合肥雍锦半岛 内审复审流程+PEM 500755 xxx 1493 0（在施工前及时修正了设计图）合计 2342117 19921.73 28、0 2016年1-12月参与施工图设计“零缺陷”管理的项目，施工图缺陷变更金额平均为0.008元/m20元/m2，造成的无效成本合计为0元。四、品控优化管理成效 已删去相关数据 设计单位专业工程师自审 设计单位专业负责人复审 建设单位工程师评审 第三方单位评审 建设单位负责人终审评分 设计单位专业负责人确认 在系统搜索栏中查询分数 设计变更对分数进行 动态修正 可回复评审意见 PEM设计审查流程 注：（1）项目中的每个子项，先由设计单位设计人逐点自查，再由设计单位专业负责人逐点校审，最后由专业负责人完成填写和提交。（2）建设单位和第三方单位仅对各子项进行抽查，任何子项出错，均视为该条出错。（3）建设单位专业工程师和第三方单位评审可以并行，最终由建设单位专业负责人评审。（4）建设单位专业负责人的意见为最终评审意见，但必须经过设计单位专业负责人的确认。四、品控优化流程管理 实名注册保证身份唯一性和真实性 用户注册 四、品控优化流程管理 P 四、品控优化流程管理 苦节不可贞，其道穷也。说以行险，当位以节，中正以通。天地节而四时成。节以制度，不伤财，不害民。周易节卦 优化有度，制度贯彻 结语