1、目录Part.1Part.2Part.4Part.5Part.6养生养老地产模式研究国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产盈利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究Part.2Part.4Part.5Part.6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产模式研究Part.1第一阶段传统养老2、院形成条件老龄化初期运营主体政府社会保障社会保障水平低第二阶段老年公寓老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持第三阶段老年社区老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中我国养老住宅的发展有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养老院医护型养老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼。老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬3、老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年公寓老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。养生养老社区养生老年社区的发展过程现阶段养生养老模式分类（1）养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老综合性养生养老（按照驱动因素划分）产品特色典型案例n用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取n区位环境：依山傍水，生态资源良好；务4、的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康n康疗型养老住宅的功能体系居住功能得；学习交流功能康疗型养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体针对客户运营主体运营方式n功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。n对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助n出租及会员制5、，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服昀城。医疗护理功能休闲娱乐功能康复型养生养老模式模式定义阐释主要应用领域医疗支持条件典型代表案例以自然疗法为核心，旨在促进身体、以物理科技疗法和激素疗法为核心理和生活方式的平衡，达致身心健心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、康减压、排毒、抗衰老肥胖、皮肤和身体护理传统中医医学高科技体检设备健康咨询师和中医师泰国齐瓦颂Chiva-son Resort巴厘岛Ayana Resort衰老、运动创伤等的身体康复慢性病、运动创伤癌症、体检、抗衰老、美容缩身现代科技医学高科技的医学设备医院或诊所、医疗专才及6、软件德国Soarow Therme德国巴登巴登瑞士CPN嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体疗养型养生养老模式（已危害身体）（尚未危害身体）康疗型养生养老案例链接：台湾长庚养生文化村用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式非居住用地位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动完善的社区功能，包括超市、银行、书店等入住客人：年满60岁的老年人游客：13岁以上台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助7、出租：分长住与试住体验；养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加场地出租：提供多功能会议场所，可提供企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流等活动使用康疗型养生养老产品特色n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。养老居住社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能基本社区服务功能地产大盘家居式养生养老在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高8、收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式针对客户运营主体运营方式典型案例n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。n开发商n不受用地性质限制，住宅直接销售。n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓家居式养老功能西城东城孝贤坊案例链接：绿地21世纪孝贤坊用地性质居住用地区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式社区建有大面积的中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式的居住环境孝贤坊与其他社区内其他组团互补共生，依托彼此功能配套，塑造不同风格组团，打造以养老为功能特色的城郊新城考虑老年人的特殊需求，建造无障碍设施医院，文化馆，餐厅，超市等配套设备齐全55-65岁年龄段的上海地区高9、收入且身体健康的群体绿地集团住宅直接销售。建造住宅的同时引入了众多老年人必备的配套设施，如同济大学附属医院等，从而自然形成一个市场话运作的养老社区家居式养生养老产品特色n用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；n区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；n功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强n农家休闲养老的功能体系居住功能休闲度假功能投资功能异地养生养老非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强针对客户运营主体运营方式典型案例n针对有一定经济实力的健康10、活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系n开发商n直接销售n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘分类分类代表案例典型特征模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华11、人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中异地养生养老模式的分类情况及基本情况产品特色针对客户n用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；n区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；n功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。n针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。n农家休闲养老的功能体系居住功能瓜果采摘绿色农家膳食农村文化体验农家休闲养老养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使12、用权出售的运营方式运营主体运营方式典型案例n以开发商为主，社会机构协助n出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户n江苏生态农庄、浙江城仙居案例链接：浙江城仙居用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式集体土地位于山水景区，有农业休闲资源让城市人体验“候鸟式”生活，通过采摘蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入的老年人联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市政府创业基金、上城区政府创业基金及自然人共同持有结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、收13、购、合作、租赁等经营方式，底层用于农民自住，将24层经营权出售给养老客户，农家休闲养老使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。产品特色针对客户典型案例n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；n功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。n面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。n北京太阳城、上海亲和源精神实现功能休闲娱乐功能n区位环境：安静恬然，有一定的景观14、资源；文化交流功能亲子功能康体养生功能医疗护理功能居住功能休闲需求服务需求n立体化养老住宅的功能体系服务性需求功能需求休闲性需求健康活跃期6064岁年龄阶段高度护理期75岁以上低度护理期6574岁精神实现文化交流休闲娱乐亲子康体养生医疗护理立体化养生养老综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高运营主体运营方式n民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助n租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老案例链接：北京太阳城用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主15、体运营方式居住用地位于北京小汤山，社区周边有绿色长廊、河流、果园、草坪等集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，全程化的养老服务模式，从医院，购物中心到老年大学、酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套设施北京地区的高收入老年客户，年龄跨度较大，从50岁的中老年人到80岁以上的老年人均为社区居民宝氏华商经济集团，北京市计委、建委、规划局及昌平区政府各级领导和专家给予大力支持居住形式灵活多样，租售并举，有居家式、租住式、安养式、度假式四种立体化养生养老方式。人文大境对养生养老地产模式的研究养生养老地产模式的研究养生养老地产运营模式建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中16、国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。养生养老地产同时具有旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及老龄化产业的属性及产品内容及特点。人文大境观点：养生养老模式的运行模型项目资源市场产业政策自然资源、人文资源老年化市场、房地产市场休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等养生的理念及方案养生的理念及方案养生的理念及方案养生的理念及方案休闲产业休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要的支柱17、产业。休闲产业一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的产业群。休闲产业不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供保障。为休闲而进行的各类生产活动和服务活动正在日益成为经济繁荣的重要因素，特别是在大中城市中，各类休闲活动已成为经济活动得以运行的基本条件。休闲产业的概念休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代社会的产物。它发端于欧美，19世纪中叶初露端倪。进入20世纪，随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐的应运而生。20世纪70年代进入快速发展时期。在欧美国家，休闲产业18、十分发达，据有关数据表明，美国的休闲产业已处于国民生美国的休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。产总值第一的位置，其就业人口占全部劳动力的四分之一。旅游产业目前国际旅游产业所指的是泛旅游产业，已经超出观光、休闲、度假等传统旅游概念的更加泛化的旅游产业概念，是为人们提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特性的体验消费的一系列产业的总称。它是以旅游业生产力六要素吃（旅游餐饮业）、住（旅游宾馆业）、行（旅游交通业）、游（旅游景观业）、购（旅游商品业）、娱（旅游娱乐业）为核心，以旅行社为产业龙头，由一系列行业部门组成的社会、经济、文化、环境的整合产业，是一个开放的复19、杂系统。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。旅游产业的概念旅游产业包含的内容：观光农业、会展产业、运动康体产业、参与性娱乐产业、休闲商业、博彩业、创意产业。旅游产业的发展到2015年，我国入境过夜旅游者将达到1亿人次，国内旅游将达到28亿人次，人均出游2次，出境旅游将达到1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大的国内旅游市场。到2015年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP的4.8%，约占服务业增加值的11%，旅游业对GDP增长的贡献率可达1个百分点，对服务业增长的贡献率可达20、2个百分点，旅游业可以为经济发展发挥积极作用；到2015年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增长的贡献率可达2个百分点，旅游业可以为社会就业发挥积极作用；到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占全国旅游总收入的50%左右文化产业文化产业就是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动的集合。文化产业的概念文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。最后从消费角度看，文化产品是21、与日俱增的消费热点。六中全会提出了到2020年文化改革发展奋斗目标是把中国建设成为社会主义文化强国。2010年我国文化产业增加值突破1.1万亿元，比上年增长了25.8%，“十一五”期间。占GDP的比重达到2.75%。各级财政对文化的投入大幅度增加，全国文化事业费累计超过1200亿元，“十一五”期间年均增长率为19.3%。其中，国家对城市和农村地区文化建设的投入5年间增幅分别达到110.6%和226.1%，均已实现“翻一番”。2010年，全国文化事业费为323.06亿元，与2005年的133.82亿元相比，增幅达141.4%。文化产业的范围一 为社会公众提供的实物形态文化产品的娱乐产品的活动，如22、书籍、报纸的出版、制作、发行等。二 为社会公众提供可参与和选择的文化服务和娱乐服务，如广播电视服务、电影服务、文艺表演服务等。三 提供文化管理和研究等服务，如文物和文化遗产保护、图书馆服务、文化社会团体活动等。四 提供文化、娱乐产品所必须的设备、材料的生产和销售活动，如印刷设备、文具等生产经营活动。五 提供文化、娱乐服务所必须的设备、用品的生产和销售活动，如广播电视设备、电影设备等生产经营活动。六 与文化、娱乐相关的其他活动，如工艺美术、设计等活动。健康产业健康产业是一种有巨大市场潜力的新兴产业，目前涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相23、关的生产和服务领域。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的健康产业成为21世纪引导全球经济发展和社会进步的重要产业。健康产业的概念在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，健康行业增加值占GDP比重超过15%，而在我国，健康产业仅占中国国民生产总值的4%5%，低于许多发展中国家。健康产业包含的范畴医疗及技术产业医疗及技术产业医疗医疗、康复康复、护理护理、医疗科技医疗科技、医疗器材设备医疗器材设备、医学信息医学信息、复健复健器材器材、居家护理设备居家护理设备、人工器官人工器官、组织工程等组织工程等生物医学产业生物医学产业药物研发药物研发、诊24、断技术诊断技术、生物信息生物信息、疫苗开发疫苗开发、健康食品等健康食品等养生养老产业养生养老产业养生体验养生体验、养生公寓养生公寓、养生学院养生学院、养生运动养生运动、CCRCCCRC社区社区、养生养生研发等研发等健康管理产业健康管理产业健康体检健康体检、健康干预健康干预（含咨询含咨询、顾问顾问、措施等措施等）、基因检测等相基因检测等相关技术关技术、慢病管理慢病管理、健康网络等健康网络等其他知识型产业其他知识型产业保险和财务管理保险和财务管理、精密机械精密机械、材料科学材料科学、电子信息电子信息、电子商务电子商务、移动咨询等移动咨询等健康产业产业链 相互涉及的产业：医疗保健养生养老金融保险养生25、地产信息技术文化创意生物技术工业制造其他知识型产业养老产业中央“十二五”规划建议提出要“优先发展社会养老服务”，养老服务及养老产业发展成为社会各界关注的焦点。养老产业是一个与众多行业相关联的“朝阳产业”。包括为老年人提供日常生活用品，还包括养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料、养老机构等多个方面。养老产业的概念据统计，2010年我国60岁以上的老年人口已经达到1776亿，占总人口的13.26%。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时老年人口的比重将达到总人口的312%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占26、总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。几大产业之间的关系休闲产业及旅游产业之间相互交叉、相互结合、相互弥补，实现休闲与度假、休闲与旅游、旅游与度假的共存，完善养生养老地产的休闲、娱乐、旅游及度假方面的功能；文化产业与休闲产业之间同样相互交叉相互弥补，丰富休闲与文化产业之间的功能，使得休闲具有文化性，同时文化的东西同样具有休闲性，共同结合形成独特的文化休闲养生养老地产的功能；健康产业与休闲产业之间也存在相互交叉相互弥补，实现健康产业的休闲性，休闲产业的健康性，共同结合丰富养生养老地产的综合性功能；养老产27、业则是以衣食住行为基础，兼容休闲产业、旅游产业、文化产业及健康产业，通过养生的理念和方法，在房地产开发运营下形成独特的养生养老地产模式。养生的起源养生”一词，最早见于先秦、战国时期的黄帝内经灵枢本神：“故智者之养生也，必顺四时而适寒署，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔，如是则僻邪不至，长生久视。”生产生于上古先民为抗御严酷的自然环境，调整体力，抗御疾病，防治疾病的需要而产生的。养生是中华民族的瑰宝，养生是中华民族传统文化的一个有机组成部分，养生是我们的先民在长期的生活实践中认真总结生命经验的结果。“养生”的起源一、要顺应春夏秋冬的变化，与所处的节气和谐，始终保持融入自然的的状态。这部分占了养生的28、十分之七，所谓“三分调七分养”之七二、保持和谐的心态随遇而安，保持健康的心理。这部分占了养生的十分之二，即“三分调”的个人调养部分三、及时调理身体失衡之处，使人体在变化的时空中处于平衡状态。这部分占了十分之一“养生”的理论养生的理念养生又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世的意思等。所谓生，就是生命、生存、生长的意思；所谓养，即保养、调养、补养的意思。养生就是将疾病消灭在萌芽阶段，达到内经所说的“治未病”的境界。养生就是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、延长寿命的目的的科学理论和方法。养生理念研究的依据素问宝命全形论日：“人以天地之气生，四时之法成。”再如灵枢岁露篇载：“人29、与天地相参也，与日月相应也。”素问金匮真言论曰：“长夏善病洞泄寒中，秋善病疟。”以上道出了：“天人相应”养生依据，提出了适应外在环境的变化。人与自然的密切关系，要适应外在环境，人体内在环境必须要统一，这就要求五脏六腑机能互相联系，以互相制约，保持相对平衡和协调。正如素问生气通天论日：“阴平阳秘，精神乃洽。”的道理。素问刺法论载：“正气存内，邪不可干。”素问评热病论日：“邪之所凑，其气必虚。”养生养老地产的研究就是以“天地人合一、天人相应”为依据对养老地产 进行研究的。人文大境观点：环境养生医疗保健养生六大核心理念营养养生运动养生文化艺术养生科学知识养生养生六大核心理念九大养生的方法运动养生游乐30、养生居住养生生态养生美食养生医疗养生养生方法环境养生生理美容养生文化养生两大养生养老地产模式养生养老地产模式城区模式郊区模式城区模式城市地产项目养生养老地产项目社区配套社区服务特殊设计健身、娱乐配套医疗配套休闲配套城市公园城市广场疗养院专科医院综合医院运动设施健身中心老年大学文化宫无障碍设计子母房设计老年公寓设计社区公园社区广场社区会所物管服务家政服务托管服务在充分利用城市配套设施的基础上，发挥项目作为养生养老社区的功能，同时保证项目作为城市居住社区的需要。城市配套项目配套郊区模式郊区地产项目养生养老地产项目旅游配套休闲配套特殊设计度假配套生活配套健康配套运动设施康复疗养商业购物超市餐饮酒店、31、会所会议中心老年大学健身中心无障碍设计子母房设计老年公寓设计风景区体验区游乐场温泉、洗浴茶馆垂钓、马术充分利用良好的自然资源及便利的交通条件基础上，大力打造旅游、休闲娱乐、健康、生活、度假、商务及社区配套功能，为养生养老提供优越的条件，同时能够满足短期及长期居住的需要。娱乐配套拓展设施酒吧KTV社区服务物管服务家政服务托管服务项目配套四大主题养生养老地产模式旅游主题休闲主题文化主题健康主题养生养老地产+主题型养生养老地产允许同时出现多种主题，也可以只有一个主题为核心，兼容其他功能出现。常见的主题型养生养老地产模式养生养老地产模式温泉养生养老地产中医养生养老地产农业休闲养生养老地产度假区养生养老32、地产旅游区养生养老地产养生养老地产八大功能居住居住康复康复交流交流亲子亲子旅游休闲娱乐娱乐教育教育休闲休闲投资投资Part.1Part.4Part.5Part.6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产选址模式研究Part.2养老养生地产选址的关键要素选址关键因素社会因素外部因素老龄化经济水平政策养老政策银行政策气候条件区位交通资源配套地块条件自然资源人文资源内部因素社会因素研究项目辐射区域的人口状况及是否进入老龄化（33、60岁以上老人占总人口比例的10%以上），对老年住宅的需求程度参照西方发达国际的发展经验，当项目辐射区域的人均GDP达到5000美元时，养老住宅处于快速发展期项目所在地政府能提供政策支持，包括政府补贴，及能从银行得到较优惠的贷款银行政策对养生养老的支持力度，如是否可以进行反向抵押等。养生养老地产的开发必须基于城市发展的大视觉，结合区域人口状况，经济发展水平及政策环境，是确定养生养老重要前提。老龄化程度经济发展水平当地政策支持力度项目外部因素研究年均日照时间，全年无霜期，年平均气温、年度最冷月平均气温、年度最热月平均气温，年平均降雨量，水文等，项目在区域范围内拥有相对较好的气候条件。气候条件资源34、状况交通状况配套设施周边是否拥有购物、医疗、休闲度假、娱乐、学校、康体中心、运动健身中心、会议中心及高等级宾馆、酒店等，或者具备建设大型配套的条件。资源如大型风景区、度假区及旅游区等；拥有大面积森林、湖泊、水流、峡谷风光、田园风光及特色的民族文化及历史文化等；项目拥有2种以上强势资源。交通便利，有高速公路等高等级道路通过，或距离高等级公路不超过30KM；距离城区的交通时间在1小时以内，不超过2小时区域内项目外部因素的基本状况是项目在特定区域范围内是否可行，是否具备强大的吸引力及竞争力的判定依据。项目内部因素研究项目内部因素主要从项目所在的大区位出发，到项目所在的区位位置考虑，再通过项目的自身地35、块条件进行判定项目的具体选址，是否具有较强的开发潜力。项目地块条件郊区养生养老建设用地不小于500亩，坡度不超过25%；项目景观面积占用地面积不小于70%；具有一定的资源优势，如温泉等项目区位选择的区域具有良好休闲度假基础，旅游度假发展趋势较好；距离城区100KM以内；距离景区或度假区周边10KM以内；距离高速公路出口(或高等级公路）不超过30KM;养生养老地产选址综合评分选址因素分类选址因素分类评分评分选址因素选址因素社会因素社会因素老龄化水平老龄化水平5 52020政策政策5 5经济水平经济水平1010外部因素外部因素气候条件气候条件10104545资源资源2020交通交通1010配套配套36、5 5内部因素内部因素区位区位10103535地块条件地块条件2525备注：以上评分表为参考模型，权重（即分值）可根据不同的项目而设定，各个项目中，各因素权重所占的比值情况也并非固定。Part.1Part.4Part.5Part.6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.3国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产规划设计模式研究Part.31、养生养老地产规划模式选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。37、场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。住宅与场地设计原则容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备容积率老年住宅应当配备的基础设施明细表配套设施文化娱乐配套医疗护理配套p提供老人追求进38、步、提升自我的空间p提供老人渴望年轻，享受童真的空间p24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理居住配套生活休闲配套p注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间p提供老人增进友谊、交流的空间紧急呼叫棋牌室 茶室 健身房种植园 老年大学图书室 歌舞厅医疗室、护理室咨询室日常护理单间公寓套房别墅生态公园户外健身区服务配套商业配套其他配套p保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等p满足基本的购物、日用品采够等需求p满足到此度假、陪伴老人的家人需求代办服务超市洗衣美发餐厅儿童托管中心配套设施配套功能功能类别功能类别服服 务务 39、内内 容容居家养生、养老居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生别墅、养生公寓入住养生活动开展养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏类、卡拉、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百40、种各项养生活动。科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等会、养生相关活动展示等养生护理养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等社区服务社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及41、电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。其它社区服务等。医疗健康医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务其它服务2、养生养老地产建筑设计模式总体设计原则便利 关爱 低碳居住生活特征：老年人的身体功能（运动能力、骨骼关节等）、感觉功能（视觉、听觉、嗅觉、触觉、平衡感等）都发生了变化，社区生活的便利性尤为重要心理情感需求：老年人在心理上更容易产生孤独感，从产品设计上注重细节处理，以便于老年人进行情感交流；低碳环保是国际趋势，在老年社区更应该率先示范，包括太阳能利用、生态环保、低耗材料使用、42、倡导健康绿色的生活方式等。空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。建筑设计原则设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。坡道无障碍设计设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面43、宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。坡道无障碍设计留足轮椅可转身的空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，44、方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。楼厅和电梯的设计设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行45、人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。公用走廊设计易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。公用楼梯设计防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地46、面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。院落设计1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙47、面无凸出物2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。细部空间设计要点2.2.1门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆住宅室内空间的设计要点易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产48、生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。门厅的设计要点连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用49、防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。室内走廊的设计要点楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区；扶手半径以3040mm为宜，扶手与墙之间应有4050mm的空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）楼梯的设计要点宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或50、墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。楼梯的设计要点无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。卫生间设计要点开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。门上应51、安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm50cm。浴室设计要点使用方便的操作台设计合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量52、使用没有明火的电磁等厨房器具。安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。方便使用的开关安装便于操作的大面板开关操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。厨房设计要点冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁53、。与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料地面应铺设防滑材料。使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。居室设计要点从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及54、景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。轮椅使用设计庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。庭院与室内的关系庭院与室外的关系老年人室外休憩场所的设计要点室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。老年人室外活动场所的细部设计要点室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间55、色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持1012回/小时。物理环境Part.1Part.5Part.6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究Part.4Part.2Part.3养生养老地产运营模式运营模式会员制的俱乐部模式度假基地连锁模式分时度假式模式连锁养老超市以房养老模式模式代表案例典型特征模式点评会员制的俱乐部北京56、太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客57、户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。各种养生养老运营模式解析模式代表案例典型特征模式点评分时度假式模式云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。连锁养老超市辽宁连锁超市是一种新型的老年服务型机构这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方58、式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。各种养生养老运营模式解析81养生养老地产操作模式开发模式养生养老地产产业链发展旅游产业休闲产业养老产业健康产业文化产业养生养老83养生养老地产运营的目标七大目标老有所养老有所医老有所学老有所教老有所为老有所享老有所乐Part.1Part.4Part.6国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产经营模式研究养生养老地产营销模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产赢利模式研究Part.5Part.2Part.59、3美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/人=224 万美元高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两60、种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国外老年住宅赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型养生养老地产经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离国内养生养老地产主要赢利模式分析养生养老地产销售的定价策略除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是61、养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。物业服务赢利策略物业服务费由于养生养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。养生养老地产赢利模式的运用策略分析国内目前对于老年社区的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理养生养老社区的62、模式，还处在起步探索阶段。养生养老社区物业管理的收入结构、盈利预测收入结构常规物业管理服务收入针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入普通住宅会所收入1000 1000 30%30%100010003030万元万元老年住宅会所收入老年住宅会所收入1000 1000 80%80%100010008080万元万元注：以居住人口为注：以居住人口为10001000人人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%30%，老年住宅为，老年住宅为80%80%，会所费用，会所费用1000 1000 元元/人人年。由63、于养生养老社区年。由于养生养老社区的会所使用率高于普通住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，因此，经营收益将高于普通住宅经营收益将高于普通住宅，同时，同时经营经营成本也较普通住宅低成本也较普通住宅低。盈利预测由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。养生养老住宅物业管理赢利模式分析养生养老社区物业管理收入结构89养生养老住宅社区服务的供应及收费方式社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心体育活动方面适合老年人的各类运动如门64、球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面老年大学、图书馆中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。收费方式费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。国内老年住宅物业管理赢利模式分析普通房产项目普通房产项目养生房产项目养生房产项目对比结果对比结果物业形态物业形态赢利方式或方式赢利方式或方式赢利方式或方式赢利方式或方式使用权、入住权、产使用权、入住权、产权变现收益权变现收益酒店形态物业酒店形态物业持有，经营收益持有，经65、营收益持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益住宅住宅物业产权变现收益物业产权变现收益物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产使用权、入住权、产权变现收益权变现收益使用权、入住权、产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益其它商业物业其它商业物业持有，经营收益持有，经营收益持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产66、权变现收益物业产权变现收益物业产权变现收益社区配套社区配套由此可见，养生养老项目的盈利能力远远高于普通房产项目普通房产与养生房产项目赢利能力对比Part.1Part.5Part.4国内养老住宅背景分析养老地产开发建议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产运营模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产营销模式研究Part.6Part.2Part.3六大营销模式1、出售房屋2、出租房屋3、出售会员证4、旧房置换5、房屋居住置换6、交押金入住养生养老地产营销模式出售房屋出租房屋出售会员证房旧房置换房屋居住置换交押金67、入住通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同养生养老地产营销模式可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时交纳三个月租金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商跟就业者要求可代其出售68、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可养生养老地产营销模式特点出售房屋出租房屋出售会员证房旧房置换房屋居住置换交押金入住出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。