1、栖城养老地产研究与实践背景“他想要创建一个让老人们不必介意别人的目光，随心所欲、充满朝气地生活的场所。在这里，无论发生了什么事，老人们都可以坦然面对。他更想要的是自由的生活，并在自由的生活中死去。”渡边淳一 复乐园背景“人生最大一种痛，不是失败，而是没有经历自己想要经历的一切。”“The greatest pain of life,is not thefrustration,buthavenotexperiencedeverything you want to.”-飞越老人院 Full Circle“即使没有别人给你理由，生命依然值得坚持。”“Even if no one else gives2、 you a reason,but you should still keep living.”-桃姐 A Simple Life中国老龄化特点规模大速度快不平衡城乡倒置未富先老老年人口规模巨大人口老龄化的速度比较快、达到的水平比较高020406080100120140法国瑞典澳大利亚/美国中国65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%的时间年数中国人口老龄化的特点分析根据世界发达国家的经验，65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，一般需要45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程，并在今后长时间内保持高递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。目前，中国人口数量约占世界总3、人口的1/5，是世界第一人口大国。基本国情决定了中国是世界上老龄人数最多的国家。据中国老龄委和联合国预测，2014年老年人口将达到2亿人，2026年将达到3亿人，2037年超过4亿人，2050年达最大值，之后将较长期维持在3亿-4亿人规模。21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的1/5；21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。老龄化阶段推进速度不平衡根据中国五次人口普查及2005年1%人口抽样调查资料，中国老年人口数量从1953年到1964年由年均负增长（-0.53%）转向正增长，从1964年到1982年，老年人口平均增长速度达到3.93%，比总4、人口平均增长率高1.8个百分点，是中国第一个老年人口高速增长时期。从1982年到1990年老年人口年均增长率略有下降，但仍高达3.09%。从进入90年代以来，中国老年人口数量又呈现加速增长之势，尤其是进入21世纪以来，老年人口年均增长高达6.12%，与总人口年均增长率的下降趋势相反，比总人口平均年均增长率高5.3个百分点。人口老龄化在空间分布上不平中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征。上海、浙江、北京等东部沿海经济发达地区明显快于宁夏、新疆等西部经济欠发达地区。上海早在1979年就步入了人口老龄化社会，而西部地区的人口老龄化速度比较慢，像西藏还处于成年型的人口增长模式。据20105、年人口抽样调查，东部地区人口老龄化水平高于中西部地区。上海60岁及以上老年人口所占比重最高，为23.4%，宁夏最低为10.62%。上海市老年人口基本数据（截止2010年12月31日）年龄人数（万）比例（）60+331.0223.465+226.4916.070+164.3311.680+59.834.260+指60岁以上，65+、70+、80+以此类推城乡倒置显著发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。2000年我国农村老龄化水平为10.9%，比城镇高1.24个百分点。据全国老龄委的预测，2020年、2030年农村老龄化还将分别高于城镇5个和7个百分点，6、这种状况将一直持续到2040年。21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这种现象的原因是我国大规模的城市化使青壮年人口进入城镇，而老龄人口留在农村。老龄化超前于现代化发达国家的老龄化一般是伴随着城市化和工业化呈现渐进的特点，进入老龄社会时的人均国内生产总值在5000-10000美元以上，属于先富后老或富老同步。对比而言，中国由于计划生育政策，人为控制自然出生率导致人口结构变化，使老龄化进程超前于社会经济的发展，属于未富先老。老龄产业是一个横跨了第一、第二、第三产业的产业体系，涉及到国民经济的各个领域，即指为老年人口提供产品或劳务、满足老年人口衣食住行用等各方面需求的各种行7、业。是伴随着人口老龄化而发展的一个新兴产业，其产业发展无论是在广度上，还是在深度上都有着巨大的前景。当前在我国，老年产业既包括老年日常生活用品、老年家政服务、老年娱乐活动、老年保健服务等竞争性行业，也包括老年社会保障、老年公益服务设施、特困老年救助等非竞争性行业。其中竞争性行业是以盈利为目的的，所提供的老年产品或老年服务能在市场上得到完全的价值实现，从而满足其再生产的需要；非竞争性行业不以盈利为目的，偏重于社会利益，具有较多的正外部性，主要由政府提供供给。我国老龄产业有着巨大的发展潜力，必将形成庞大的市场需求。中国养老产业总体状况优惠政策市政基础设施配套建设费区县建委审批，可酌情适当减收税费减8、免最大的一块优惠，所有税费全免（政府部门不再收取税费）水、电、气、暖、电信优惠政策上给予优惠，具体实施标准与各执行部门协商。社会福利机构所办医疗机构区县卫生局报批，审查合格后可纳入城镇职工基本医疗保险定点范围政府补贴床位运营补贴确定性补贴，区县民政局报批用工补贴确定性补贴，区县民政局报批培训补贴确定性补贴，区县民政局报批相关政策法规研究投资来源投资来源项目区位项目区位项目规模项目规模针对客户针对客户盈利模式盈利模式管理模式管理模式现状现状杭州金色年华郊区17万平高端出租亏损北京太阳城郊区42万平各层次出售75.5%出租8.4%盈利临平蓝庭公寓绿城地产郊区42万平高端出售亏损上海亲和源郊区8万平9、高端出租第三方经营亏损天津泰达国际养老院政府与险资0.75万平国内已投用项目研究个体老龄化进程研究与设计提示生物学意义上的适老化研究反应系统（Communicating systems）：内分泌系统的变化降低了老年人对于刺激的正确的判断和反应能力，从而增加个体的易伤性。另外，神经系统在运动调节方面的效率也会受到影响，反应能力降低，反应时间变长，储存和回忆信息的能力也逐渐降低。相应的设计策略包括：延长自控装置（电梯门，自动门）的控制时间；增强方向性信息（道路识别系统）的显著性；避免使用自动上锁的门；优化温控系统。生物学意义上的适老化研究机械系统（Mechanical systems）：肌肉系统的10、变化导致力量减弱甚至肌肉萎缩，从而影响体态和耐力。骨骼系统的退化导致骨质脆弱并增加意外发生率，同时还影响到弯腰、屈膝、转身和站立动作的完成。相应设计策略包括：提高公共空间休息设计出现频率；无障碍设计的老年人特殊要求；提供适老的家具。人体工程学研究生物学意义上的适老化研究控制系统（Control systems）：消化系统不良导致膀胱控制力减弱、消化困难；呼吸系统衰退导致运动量负荷降低；心血管系统能力下降。相应的设计策略包括：提高盥洗室设置密度和使用便捷性；提供餐厨合一厨房；缩短步行距离；提供多种就餐选择。生物学意义上的适老化研究感觉能力（Detection sense）：听力问题导致对高频声的11、失聪，甚至影响肌体平衡问题；视力衰退对外部环境感知度降低，比如调整远近物体的焦距时间延长，眩光引起瞬间失明，需要较高的亮度水平来弥补视力减退造成的影响，纵深感发生改变，对颜色感知度下降。相应设计策略包括：提供多感官接受的信息；提供支持性的就餐环境；避免使用光泽表面；提高环境照度水平；控制背景噪声。多感官接受信息方式社会学意义的适老化研究撤退理论（Disengagement theory）活跃理论（Activity theory）连贯性理论（Continuity theory）环境压力和个体能力（Environmental press and competence）相应设计策略包括：在公共设施上12、提供多层次的交流机会，还会在私密居住空间内提供老人生活记忆延续的载体，增加设计灵活性，提供多种选择和个性化设置的可能性。通用设计与适老化设计Equitable use 公平使用Flexibility in use use弹性使用Simple and intuitive 简易及直觉使用Perceptible information 明显的资讯Tolerance for error 容许错误Low physical effort 省力Size and space for approach and use 适当的尺寸及空间供使用不论使用者体型、姿势或移动性如何，这种设计提供了适当的大小及空间供操作及13、使用。这种设计可以有效、舒适及不费力的使用。这种设计将危险及以为或不经意的动作所导致的不利后果降至最低。不论周围状况或者使用者感官能力如何，这种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。不论使用者的经验、知识、语言能力或集中力如何，这种设计的使用都很容易了解。这种设计涵盖了广泛的个人喜好和能力。这种设计对任何使用者都不会造成伤害或使其受窘。Perceptible information 明显的资讯不论周围状况或者使用者感官能力如何，这种设计有效的针对使用者传达了必要的资讯。Size and space for approach and use 适当的尺寸及空间供使用不论使用者体型、姿势或移动性如何14、，这种设计提供了适当的大小及空间供操作及使用。养老地产类型学研究养老地产类型学分析模型工作模型服务内容可行性分析与评估现状评估结合运营的项目模型与运营方形成合作确定设计内容根据运营模型确立物业配比，并完成项目任务书方案设计量化的解决方案配合运营规划空间一体化设计成本控制施工图设计精细化设计图纸成果与概算施工阶段质量控制交付使用图纸归档提供参考手册回访与数据采集研发产品线可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用现状评估可行性分析与评估 现状评估 结合运营的项目模型 可向业主推荐运营方政策分析场地分析目标受众分析销售策略分析可行性分析与评估 现状评估 结合运营的项目模型 可向15、业主推荐运营方可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用结合运营的项目模型可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用结合运营的项目模型可行性分析与评估 现状评估 结合运营的项目模型 可向业主推荐运营方全龄社区市区型持有型特点交通便捷配套好需要关注的问题成本目标客户偏向高端特点投资回报稳定物业可再次抵押需要关注的问题回报周期管理成本及团队特点受众广风险小需要关注的问题通用设计医疗与养老服务健康老人社区郊区型销售+持有型特点适应性强需要关注的问题生活便利性医疗资源特点适应性强目标受众更广需要关注的问题各物业配比管理成本及团队特点目标受众清晰需要关注的问题受众16、持续照料社区景区型销售型特点自然或人文资源需要关注的问题生活便利性医疗资源特点通过养老概念提升溢价能力需要关注的问题医疗与养老服务特点能实现在地养老需要关注的问题政策管理成本及团队可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用正在与我们形成合作的运营方可行性分析与评估 现状评估 结合运营的项目模型 与运营方形成合作亲和源（上海）DDH（丹麦）高桥和子（日本）可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用根据运营模型确立物业配比，并完成项目任务书确定设计内容根据运营模型确立物业配比，并完成项目任务书依据运营模式周边物业使用对象项目项目单位（平方米）单位（平方米）指17、标指标说明说明用地性质商业用地面积 4500建筑面积 13099配套1964.85含护理功能，地上总建筑面积的15%公寓11134.15公共部分列表（地上部分）房间名使用面积（平方米）功能说明大厅大厅接待90日常管理，服务中心洽谈室30设置2间，中间以活动墙板分隔。主要用于商务洽谈、小型会议合计120文化中心活动室/教室45为兴趣小组活动提供的房间，可被用于会议室、教室书画手工室70书画手工活动、网吧多功能厅90可用于健身、球类运动、讲演会、音乐会、舞会，有声音的活动课限制利用时间，地面为木地板装修合计205社交棋牌麻将室50桌球房50影音室50大屏幕，影院效果合计150健康管理医务室70常勤18、的医生、护士为生病或身体不适的客人提供迅速的服务护理单间、护理浴室70设置2护理单间，为身体不适的客人提供静养和接手观察的场所。附近配置一个为供轮椅使用者的浴室理发店10合计150餐饮（一层）茶餐厅/咖啡厅/图书馆/阅览室300提供日常餐饮服务（自助餐为主），150个座位；免费提供咖啡、茶水等，是入住者之间或与家属、朋友交流的场所；阅读功能场所，会员作品展示餐厅-包间45设置2间，中间以活动墙板分隔。一大间利用时可满足生日派对等功能需要，平时也可以用作卡拉OK公共厨房30家庭聚餐备餐室25用来为地下厨房备餐并服务于餐厅的场所合计400其他公共区域卫生间80公共部分每层设置一处消防控制室50合计19、1155公共部分列表（地下部分）房间名使用面积（平方米）功能说明厨房厨房及其管理室70职工食堂20可兼做职工休息室管理管理室190财务、日常办公、物业管理管理室235监控室职工用房职工更衣室30含淋浴房卫生间10其他会员储物空间100按照每套4个平方考虑仓库40洗衣房10垃圾房-生活垃圾15垃圾房-厨房垃圾10设备用房合计430下表为我们与运营方共同拟定的”金地格林世界养老住宅项目”物业配比任务书公司项目建筑部位住宅适老化设计措施（建筑内部）养老公寓一养老公寓二花园洋房合院别墅塔式高层板式高层A级 适用对象：半护理需求，轮椅使用B级 适用对象：生活自理，偶用轮椅或拄拐C级 适用对象：健康活跃，20、生活自理。全程考虑轮椅使用可能性。全程考虑轮椅使用可能性。一至三层考虑轮椅使用可能性。首层考虑轮椅使用可能性。首层公共部位考虑轮椅使用可能性。首层公共部位考虑轮椅使用可能性。楼公共区域1.住栋单元出入口1-A-01出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于0.50m。1-B-01出入口有效宽度不小于1.10m。或洞口宽度不小于1.2m。1-C-01出入口有效宽度不小于1.10m。或洞口宽度不小于1.2m。1-A-02出入口内外不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积。入口平台宽度不小于2m,过厅门扇开启最小间距1.5m。1-B-02入口平台宽度不小于1.5m,过厅门扇开启最小21、间距1.2m。1-C-02入口平台宽度不小于1.5m,过厅门扇开启最小间距1.2m。1-A-03建筑物出入口设置雨篷。雨篷挑出长度超过台阶首级踏步0.5m以上。1-B-03建筑物出入口设置雨篷。1-C-03建筑物出入口设置雨篷。1-A-04出入口的门宜采用自动门或推拉门；设置平开门时，应设闭门器。不应采用旋转门。1-B-04无特殊要求。1-C-04无特殊要求。1-A-05出入口宜设交往休息空间，并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。1-B-05无特殊要求。1-C-05无特殊要求。1-A-06安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近，呼叫按钮距地面高度为1.10m。1-B-06无特殊要求。1-22、C-06无特殊要求。1-A-07设置无障碍坡道。1-B-07设置无障碍坡道。1-C-07无特殊要求。1-A-08室外台阶300 x150，有效宽度900，设连续双层扶手（少于3级不设）。1-B-08室外台阶300 x150，有效宽度900，设扶手（少于3级不设）。1-C-08室外台阶300 x150，有效宽度900。2.楼层公共走廊2-A-01走廊有效宽度不小于1.50m。2-B-01走廊有效宽度不小于1.20m，并在走廊两端设有不小于1.501.50m的轮椅回转面积。2-C-01走廊有效宽度不小于1.20m。2-A-02公用走廊应安装扶手。扶手宜保持连贯。2-B-02无特殊要求。2-C-0223、无特殊要求。2-A-03走廊转弯处的墙面阳角做成圆弧或切角。2-B-03无特殊要求。2-C-03无特殊要求。2-A-04入户门口预留不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积。2-B-04无特殊要求。2-C-04无特殊要求。2-A-05各层走廊宜增设交往空间，以48户老年人为单元设置。2-B-05在首层增设交往空间。2-C-05无特殊要求。3.楼梯及电梯3-A-01公用楼梯的有效宽度不小于1.20m。不采用螺旋楼梯。3-B-01符合楼梯设计一般要求。3-C-01符合楼梯设计一般要求。3-A-02楼梯踏步宽度不小于0.30m，踏步高度不大于0.15m3-B-02符合楼梯设计一般要求。3-C-02符24、合楼梯设计一般要求。3-A-03两侧设置连续扶手。高度0.800.85m。3-B-03内侧设置连续扶手。高度0.800.85m。3-C-03符合楼梯设计一般要求。3-A-04设置担架梯。3-B-04电梯轿厢最小规格1.4m1.1m。轮椅直进直出。轿厢门开启净宽不小于0.8m。3-C-04符合住宅电梯设计一般要求。3-A-05候梯厅的深度不小于1.80m，宽度不小于1.8米。呼梯按钮高度为0.901.10m。3-B-05候梯厅的深度不小于1.80m，宽度不小于1.6m。呼梯按钮高度为0.901.10m。3-C-05候梯厅的深度不小于轿厢深度。3-A-06轿厢内两侧壁安装扶手，距地高度0.901.25、20m设操作按钮及报警装置。3-B-06轿厢内两侧壁安装扶手，距地高度0.901.20m设操作按钮及报警装置。3-C-06无特殊要求。套内区域4.门厅和过道4-A-01户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应于0.40m。4-B-01户门的有效宽度不小于0.8m。4-C-01户门洞口宽度不小于0.9m。4-A-02户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。4-B-02户门内外高差不应大于20mm。4-C-02无特殊要求。4-A-03设更衣、换鞋空间，并设置座凳、扶手。预留不小于1.50m1.50m的轮椅回转面积4-B-03设更衣、换鞋空间，并设置座凳、扶手26、。4-C-03设更衣、换鞋空间，并设置座凳、扶手。4-A-04过道的有效宽度不小于1.20m，宜设连续扶手。4-B-04过道的有效宽度不小于1.20m，设连续扶手预埋件。4-C-04入口过道不小于1.2m,通往起居、卧室不小于1.0m，通往厨房、卫生间不小于0.9m。4-A-05过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm，并设坡面调节。4-B-05过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm。4-C-05无特殊要求。5.卫生间5-A-01与老年人卧室近邻布置。卧室直接向卫生间开门。5-B-01与老年人卧室近邻布置。5-C-01无特殊要求。5-A-02入口的27、有效宽度不小于0.90m。5-B-02入口的有效宽度不小于0.80m。5-C-02入口洞口宽度不小于0.7m。5-A-03采用推拉门或外开门，并设透光窗及从外部可开启的装置。5-B-03无特殊要求。5-C-03无特殊要求。5-A-04门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-B-04门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-C-04无特殊要求。5-A-05门内预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-B-05无特殊要求。5-C-05无特殊要求。5-A-06轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m，设扶手。5-B-06轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m，设扶手。5-C28、-06无特殊要求。5-A-07设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。5-B-07无特殊要求。5-C-07无特殊要求。5-A-08无障碍淋浴间，内外无高差。设洗浴座椅及扶手。5-B-08设洗浴座椅及扶手。5-C-08无特殊要求。6.厨房和餐厅6-A-01入口的有效宽度不小于0.90m。6-B-01入口的有效宽度不小于0.80m。6-C-01入口洞口宽度不小于0.8m。6-A-02轮椅使用者使用的厨房，面积不小于6m2，轮椅回转面积宜不小于1.50m 1.50m。6-B-02老年人使用的厨房面积不应小于4.5m2。6-C-02厨房面积不应小于4m2。6-A-03台面高度不宜高于0.75m，台29、下净高不宜小于0.70m、深度不宜小于0.25m。6-B-03无特殊要求。6-C-03无特殊要求。6-A-04厨房的墙体尽量设计为隔墙，便于日后改造为开敞厨房。6-B-04厨房的墙体尽量设计为隔墙，便于日后改造为开敞厨房。6-C-04无特殊要求。6-A-05对于封闭式厨房，餐桌靠近厨房设置，并在一侧墙体上开窗直通餐桌。6-B-05对于封闭式厨房，餐桌靠近厨房设置。6-C-05无特殊要求。6-A-06餐厅预留轮椅座位空间。6-B-06无特殊要求。6-C-06无特殊要求。7.起居室7-A-01起居室短边净尺寸不宜小于3m。7-B-01起居室短边净尺寸不宜小于3m。7-C-01符合住宅设计一般要求。30、7-A-02与厨房、餐厅连接时，不应有高差。7-B-02无特殊要求。7-C-02无特殊要求。7-A-03考虑轮椅座位，茶几与电视柜之间预留不小于0.9m的轮椅通过宽度。7-B-03无特殊要求。7-C-03无特殊要求。7-A-04保证厨房递送窗口对餐厅及起居区域的观察视角。7-B-04无特殊要求。7-C-04无特殊要求。8.卧室8-A-01轮椅使用者的卧室短边净尺寸不宜小于3.20m。8-B-01符合住宅设计一般要求。8-C-01符合住宅设计一般要求。8-A-02采用推拉门。采用平开门时，采用杆式门把手。选用内外均可开启的锁具。8-B-02无特殊要求。8-C-02无特殊要求。8-A-03入口的有31、效宽度不小于0.90m。8-B-03入口的有效宽度不小于0.80m。8-C-03入口洞口宽度不小于0.9m。8-A-04门内外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。8-B-04门内或门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。8-C-04无特殊要求。8-A-05设凸窗，窗体内侧墙两侧设扶手。（也可在起居室设置）8-B-05设凸窗，窗体内侧墙两侧设扶手。（也可在起居室设置）8-C-05无特殊要求。8-A-06预留不小于0.9m轮椅通过宽度至窗口。8-B-06无特殊要求。8-C-06无特殊要求。9.阳台和窗台9-A-01阳台进深不小于1.5m。9-B-01阳台进深不小于1.2m。9-C-01无特32、殊要求。9-A-02室内外高差不应大于20mm，并设坡面调节。9-B-02室内外高差不应大于20mm。9-C-02无特殊要求。9-A-03保证轮椅者视野，窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。9-B-03无特殊要求。9-C-03无特殊要求。量化的解决方案方案设计量化的解决方案配合运营规划空间一体化设计成本控制适用对象适用楼栋适用位置（来源：儋州海阳城项目）可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用针对不同部位，不同物业，选择不同标准方案设计量化的解决方案配合运营规划空间一体化设计成本控制可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用建筑景观部品室内运营33、公共空间交通空间生活空间.植栽布置公共设施环境心理.灯光系统色彩系统面材选择家具电器小 部 件.可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用方案设计量化的解决方案配合运营规划空间一体化设计成本控制一体化设计规划建筑景观室内部品方案可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用公司项目成本控制根据适应性原则提供设施设备等比选方案，确定最优配置方案设计量化的解决方案配合运营规划空间一体化设计成本控制（来源：儋州海阳城项目）电气（举例）经济成本平均成本超越常规的成本低压供配电装置：选用满足供电可靠性的普通品牌产品馈电线缆：选用满足供电可靠性的普通品牌保护管和线槽桥架34、：选用满足供电可靠性的普通品牌弱电设备：选用满足使用可靠性的普通品牌产品照明设备：荧光灯灯具和节能灯灯具，经济性产品分支电路工作：平均每个房间使用一个照明开关，每个号码一个插座电动机工作：仅考虑现场启停语音系统：带有麦克风和呼叫装置的主体扩音器紧急照明：自带蓄电池的应急照明灯局部可听到警报声的安全系统有线紧急呼叫系统中央紧急呼叫站经由电话系统的网络连接高低压供配电装置：选用满足供电可靠性的优质品牌产品馈电线缆：选用满足供电可靠性的优质品牌保护管和线槽桥架：选用满足供电可靠性的优质品牌弱电设备：选用满足使用可靠性的优质品牌产品照明设备：大部分功能性空间采用荧光灯灯具和节能灯灯具（优质产品）。出于35、艺术性的考虑，大空间场所采用一些装饰性照明灯具。所有照明要符合老年人照明设计要求还要符合节能设计标准。使用多功能转换的电源连接器插座电动机工作：集中控制和现场控制相结合语音系统：带有麦克风和呼叫装置的主体扩音器电视系统：电缆或接收天线、放大器和接收端口紧急照明系统：自带蓄电池的应急照明灯，应急发电机和带自动转换开关（事故）备用配电柜带有门铃警报的安全系统，能向中央安全站汇报情况区域专用的无线紧急呼叫系统中央紧急呼叫站，带有无线工作人员的呼叫/显示功能除电话系统之外的专用网线及网络设备一卡通门禁管理及消费系统公共区背景音乐系统：带有事务性广播和应急广播高低压供配电装置：选用满足供电可靠性的优质合36、资或进口品牌产品馈电线缆：选用满足供电可靠性的优质合资品牌母线槽：选用满足供电可靠性的优质合资品牌保护管和线槽桥架：选用满足供电可靠性的优质合资品牌弱电设备：选用满足使用可靠性的优质合资或进口品牌产品照明设备：除对显色性要求高的场所采用荧光灯光源灯具和节能灯光源灯具，增加专用照明和局部照明，如台灯、床头灯、壁灯等。出于艺术性的考虑，大范围采用装饰性照明灯具，但所有照明要符合老年人照明设计要求，并且提高照度值要求。所有灯具均选用低眩光高品质灯具，选用世界著名品牌的光源产品，大量采用LED照明，室外景观照明采用太阳能光伏产品。使用多功能转换的电源连接器插座，不但布置有220V插座，还在需要使用电器37、的地方，设置110V插座，满足不同国家电压制式的电器产品，所有电源插座均能满足各种不同形式的电源插头使用。电动机工作：采用BAS设备管理系统，对设备进行数据采集、监控、管理。语音系统：在其他与选择性呼叫装置互相连接的系统中，都是主要系统与次要系统共同工作。电视系统：电缆和/或天线、放大器、全部接收端口以及节目产生和发射的装置。可能的电视演播室紧急照明系统:自带蓄电池的应急照明灯，应急发电机和带自动转换开关（事故）备用配电柜有特色的电话系统（语音邮件等）：带有馈电线导管、终端电缆和端口的完整系统。内部通信电话系统：自动切换的电话带有门警报铃的安全系统，能向中央安全站汇报情况，并与工作通信接收器和38、监控设备相连位于特殊场所且依赖电话系统的无线紧急呼叫系统中央紧急呼叫站与工作人员无线通信电话/显示器公共区背景音乐系统：带有事务性广播和应急广播一卡通门禁管理及消费系统基于射频技术（RFID）发射与接收设备，掌控老年人的实时动态为高速的网络连接建立建筑内部的局域网光纤到终端：光纤、光纤接续箱设计要考虑未来的发展可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用公司项目精细化设计施工图设计精细化设计图纸成果与概算以使用者的生活模式为出发点的细节设计以运营模式为出发点的功能布局设计室内与景观在扩初阶段共同参与功能细节体系折叠式淋浴椅（成品）无障碍台盆无障碍扶手（成品）无障碍台盆折叠式淋39、浴椅（成品）无障碍扶手（成品）无障碍扶手（成品）室内与建筑共同确定卫生间的细节设计（来源：儋州海阳城项目）可行性分析与评估确定设计内容方案设计施工图设计施工阶段交付使用公司项目施工阶段与业主共同材料定板与业主共同挑选部品图纸归档提供参考手册回访与数据采集质量控制交付使用交付使用图纸归档提供参考手册回访与数据采集施工阶段质量控制设计实践实践儋州海阳城养老项目位于海南儋州海岸线，总建筑面积32.6万平方米，其中养老公寓4.7万平方米，属于“景区型持有+销售模式全龄社区”金地格林世界养老住宅项目位于上海市南翔镇格林世界，总建筑面积1.3万平方米，包括老年住宅及配套，可定位为“市区型持有模式健康老人社40、区”上海颐和苑老年服务中心项目位于上海市金山区朱泾镇，总建筑面积3.4万平方米，为老年养护院及养老院，可定位为“郊区型持有模式持续照料社区”宁国市“世外桃源”老年社区项目位于安徽省宁国市，总建筑面积约28万平方米，包括养老公寓及配套，属于“郊区型销售模式全龄社区”项目:海阳城项目位置:海南省儋州市类型:景区销售+持有型全龄社区规模:32.6万m全国退休人员养老示范基地海南省儋州市2012年重点工程海南省儋州市养老居住区试点工程整个社区低层多层建筑占15%,养老公寓占7.4%,酒店及配套占18%,其余为高层住宅老年公寓厨房起居室餐厅卫生间卧室书房阳台卧室餐厅起居室阳台卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台41、卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台卫生间厨房厨房起居室餐厅卫生间卧室书房阳台无障碍电梯客梯卧室餐厅起居室阳台卫生间厨房BDABCDBAB标准层平面厨房卫生间餐厅鞋柜卧室起居室阳台B户型平面图4-A-01户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.40m。6-A-01入口的有效宽度不小于0.90m。6-A-02轮椅使用者使用的厨房，面积不小于6m2，轮椅回转面积宜不小于1.50m 1.50m。6-A-05对于封闭式厨房，餐桌靠近厨房设置，并在一侧墙体上开窗直通餐桌。6-A-06餐厅预留轮椅座位空间。7-42、A-01起居室短边净尺寸不宜小于3m。7-A-02与厨房、餐厅连接时，不应有高差。7-A-03考虑轮椅座位，茶几与电视柜之间预留不小于0.9m的轮椅通过宽度。4-A-02户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。4-A-04入口过道不小于1.2m。厨房卫生间餐厅鞋柜卧室起居室阳台B户型平面图5-A-03采用推拉门。4-A-04入口过道不小于1.2m。5-A-05门内预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-A-06轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m，设扶手。5-A-06无障碍淋浴间，内外无高差。设洗浴座椅及扶手。8-A-02采用推拉门。8-A-03入口的有43、效宽度不小于0.90m。9-A-01阳台进深不小于1.5m。9-A-02室内外高差不应大于20mm，并设坡面调节。9-A-03保证轮椅者视野，窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。项目:金地格林世界养老公寓项目位置:上海市类型:市区持有型健康老人社区规模:1.3万m标准层平面图卫生间厨房餐厅客厅书房/卧室卧室阳台走道厨房客厅书房/卧室阳台卧室卫生间餐厅卫生间厨房餐厅客厅书房/卧室卧室阳台卫生间厨房餐厅客厅书房/卧室卧室阳台卫生间厨房餐厅客厅书房/卧室卧室阳台卫生间厨房餐厅客厅书房/卧室卧室阳台阳台卧室卫生间餐厅客厅书房/卧室厨房客厅书房/卧室阳台卧室餐厅厨房卫生间书房/卧室卫生间厨房卧室44、餐厅前室客厅阳台阳台客厅餐厅厨房书房/卧室卧室卫生间书房/卧室餐厅厨房卧室客厅卫生间卧室卫生间书房/卧室餐厅厨房客厅阳台阳台阳台客厅餐厅厨房卫生间卧室书房/卧室前室DDEFFFFFCABAC前室活动室A户型平面图卫生间厨房客厅阳台书房/卧室卧室餐厅4-A-01户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.40m。4-A-02户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。4-A-04入口过道不小于1.2m,。4-A-05过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm，并设坡面调节。6-A-01入口的有效宽度不小于0.90m。6-A-02轮椅使用45、者使用的厨房，面积不小于6m2，轮椅回转面积宜不小于1.50m 1.50m。6-A-06餐厅预留轮椅座位空间。7-A-02起居室短边净尺寸不宜小于3m。7-A-02与厨房、餐厅连接时，不应有高差。7-A-03考虑轮椅座位，茶几与电视柜之间预留不小于0.9m的轮椅通过宽度。A户型平面图卫生间厨房客厅阳台书房/卧室卧室餐厅5-A-02入口有效宽度不小于0.90m5-A-03 采用推拉门，并设透光窗及从外部可开启的装置。5-A-04门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-A-05门内预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-A-06轮椅专用厕位。便器安装高度不低于0.40m，设扶手。5-A46、-07 设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。8-A-02采用推拉门。8-A-03入口的有效宽度不小于0.90m。8-A-04 门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。8-A-05 设凸窗，窗体内侧墙两侧设扶手。9-A-01阳台进深不小于1.5m。9-A-02室内外高差不应大于20mm，并设坡面调节。9-A-03 保证轮椅者视野，窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。上海颐和苑老年服务中心项目本项目位于金山区朱泾镇，交通便捷，位置优越。项目用地性质为公共事业用地（老年护理院，养老院）。整体布局充分考虑老年人生活的便捷性和舒适性，以“街区式”形式布置。养老院主要面向健康老人，强调47、老人相对独立的生活方式。养护院主要面对需要介护或介助的老人，充分考虑老人的生活照料服务功能。项目:颐和苑老年社区位置:上海市类型:郊区持有型持续照料社区规模:3.4万m养护院养护院标准层平面图卫生间护理室护理室休息厅阳台卫生间护理室休息厅阳台休息厅阳台卫生间护理室上下护理室阳台卫生间观察室电梯厅配餐办公护士台公共客厅护理室阳台卫生间电水休息厅护理室阳台卫生间护理室阳台卫生间储藏污洗间卫生间休息厅阳台卫生间护理室休息厅阳台卫生间护理室卫生间护理室护理室上下休息厅A2A3A1A2A3A3A3A2A2A1A2户型平面图卫生间护理室阳台休息厅4-A-01户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺寸48、不应小于0.40m。4-A-02户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。4-A-04入口过道不小于1.2m,。4-A-05过道地面及其与护理室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm，并设坡面调节。7-A-02起居室短边净尺寸不宜小于3m。7-A-03考虑轮椅座位，茶几与电视柜之间预留不小于0.9m的轮椅通过宽度。A2户型平面图卫生间护理室阳台休息厅5-A-02入口有效宽度不小于0.90m5-A-03 采用推拉门，并设透光窗及从外部可开启的装置。5-A-04门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-A-05门内预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-A-49、06轮椅专用厕位。便器安装高度不低于0.40m，设扶手。5-A-07 设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。8-A-02采用推拉门。8-A-03入口的有效宽度不小于0.90m。8-A-04 门外预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。9-A-01阳台进深不小于1.5m。9-A-02室内外高差不应大于20mm，并设坡面调节。9-A-03 保证轮椅者视野，窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。项目:“世外桃源”老年社区位置:安徽省宁国市类型:郊区销售型全龄社区规模:28万m居家式养老公寓项目地点：上海市建筑面积：11万项目状态：一 期施工图完成居家式养老公寓居家式养老公寓标准层平面图书50、房书房书房卫生间卫生间卫生间厨房厨房厨房卫生间厨房电梯厅强电弱电水书房卧室卧室卧室卧室卧室餐厅餐厅餐厅餐厅起居室起居室起居室起居室阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台B2B1B3B1B1户型平面图书房卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台阳台B1卫生间厨房客厅阳台书房/卧室卧室餐厅4-A-01户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应小于0.40m。4-A-02户门内外不宜有高差。有门槛时，其高度不应大于20mm，并设坡面调节。4-A-04入口过道不小于1.2m,。4-A-05过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm，并设坡面调节。6-A-01入口的有效宽度不小于0.90m。51、6-A-02轮椅使用者使用的厨房，面积不小于6，轮椅回转面积宜不小于1.50m 1.50m。6-A-06餐厅预留轮椅座位空间。7-A-02起居室短边净尺寸不宜小于3m。7-A-02与厨房、餐厅连接时，不应有高差。7-A-03考虑轮椅座位，茶几与电视柜之间预留不小于0.9m的轮椅通过宽度。B1户型平面图书房卫生间厨房卧室餐厅起居室阳台阳台B1卫生间厨房客厅书房/卧室卧室餐厅5-A-02入口有效宽度不小于0.90m5-A-03 采用推拉门，并设透光窗及从外部可开启的装置。5-A-05门内预留1.50m1.50m的轮椅回转面积。5-A-06轮椅专用厕位。便器安装高度不低于0.40m，设扶手。5-A-52、07 设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。8-A-02采用推拉门。8-A-03入口的有效宽度不小于0.90m。8-A-05 设凸窗，窗体内侧墙两侧设扶手。9-A-01阳台进深不小于1.5m。9-A-02室内外高差不应大于20mm，并设坡面调节。9-A-03 保证轮椅者视野，窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。合作与交流项目名称：86 plejeboliger og dagcenter项目地址：boulevarden,Grenaa开发主体：Norddjurs Kommune建设规模：6.400 m设计领域：ArchitectureLandscape interior项目名称：Pl53、ejeboliger og center项目地址：Asmild Dal 1,Viborg开发主体：Plejeboliger og center建设规模：3.600 m设计领域：Architectureinterior项目名称：Dgninstitution项目地址：Attruphjvej 15 9310,Vodskov开发主体：Aalborg Kommune 建设规模：2.350 m设计领域：ArchitectureLandscapeinterior项目名称：ldre og plejeboliger项目地址：Lions Park,9400 Nr.Sundby开发主体：Nr.Sundby Boli54、gselskab建设规模：13.500 m设计领域：Architectureinterior项目名称：Pleje-og ldreboliger项目地址：Shusvej,Ebeltoft开发主体：Ebeltoft Boligselskab建设规模：4.650 m设计领域：architecture项目名称：Plejecenter项目地址：Vibedalvej,7700 Thisted开发主体：Thisted Kommune建设规模：6.200 m设计领域：ArchitectureLandscapeinterior项目名称：Plejecenter项目地址：Rolstrupvej,Nykbing Mo55、rs开发主体：Mors Kommune建设规模：3.500 m设计领域：ArchitectureLandscapeinterior全经联“养老住区系列课程”主讲老年居住建筑设计理论与实践丹麦驻沪总领馆“养老产业研讨会”主题演讲中国养老住宅设计实践丹麦驻重庆总领馆“D-CARE”主题演讲丹麦养老住宅设计实践建筑中国周刊“对话建筑界”专访，并发文在自由的生活中老去-适老化设计理想与实践易居中国CRIC“养老地产精英论坛”主题演讲适老化住宅设计地产观察杂志发表从通用设计到养老地产中国老龄产业协会会员单位易居中国养老地产顾问单位全国房地产经理人联合会养老住区委员会会员丹麦“D-CARE”养老产业交流项目顾问单位丹麦“DEACON”养老管理公司顾问单位国际化视野本土化经验一体化设计专业化平台谢谢