1、LOHASCITYIMPLEMENTATIONOFTHETOTALSOLUTION养老产业的需求空间D e m a n d f o r s p a c e o f H e a l t h C a r e“421”“821”中国人口老龄化的特点：基数大 增长速度快 高龄化趋势明显 家庭结构“421”“821”未富先老16%1/3到2050年，中国将达到老龄化峰值2011年至2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/330%上海的老龄化程度最为严重，预计到2015年老龄化程度将达30%LOHASCI2、TYLifestylesfHealthndSustainability大健康乐活城LOHAS是90年代末由美国的社会学者保罗雷(PaulRay)和心理学家雪莉安德森(SherryRuthAnderson)提出的。其核心理念是倡导“成长、环保、健康、分享、实用、时尚”的生活方式，是21世纪全球生活的主流方向。打造永续环境Creatingasustainableenvironment居住生产消费生活配套养生公寓/养老住宅服务式酒店公寓产业孵化基地写字楼/企业总部商业设施/娱乐休闲商务/会议空间医疗机构/健康管理文化创意/国际学校我们的服务优势O u r a d v a n t a g e o f 3、t h e s e r v i c e强大的平台支撑强大的平台支撑完善的资源整合完善的资源整合一站式设计服务模式一站式设计服务模式大健康设计整体解决方案我们的解决方案I m p l e m e n t a t i o n o f t h e t o t a l s o l u t i o n研发R e s e a r c h a n d d e v e l o p m e n t设计D e s i g n运营O p e r a t e通过四大解决策略，整合大健康产业资源平台。通过四大解决策略，整合大健康产业资源平台。后评估E x-p o s t e v a l u a t i o n研发资源R4、 e s o u r c e o f R&D清华大学建筑学院周燕珉居住建筑设计研究工作室清华大学建筑学院周燕珉居住建筑设计研究工作室上海市建筑学会成员上海养老产业联盟成员中国房地产协会老年住区委员会成员全国房地产经理人联合会成员上海市建筑学会成员上海养老产业联盟成员中国房地产协会老年住区委员会成员全国房地产经理人联合会成员世联行克尔瑞世联行克尔瑞养老研究中心Uknowledge优知网养老地产委员会养老咨询平台养老研究中心Uknowledge优知网养老地产委员会养老咨询平台数据收集整理和分析标准设计导则定制设计专项研究一般养老模式信息分析养老+健康模式归纳关注开发商产品线及项目不同养老开发模式下5、的前期产品策划主要关注点关注老年人的真正需求老年人的需求对应的服务老年社区的建筑功能要求老年社区的规划要求老年住宅室内适老化设计研究老年社区景观设计研究机构养老建筑设计研究养老地产规划及建筑设计导则民营高端养老院设计要点（复星地产）养老地产前期策划初步研究万科养老环境产品后评估万科养老产品研发及设计标准研发成果A c h i e v e m e n t s o f R&D设计资源R e s o u r c e o f R&D规划设计室内设计建筑设计施工配合景观设计产品设计规划设计室内设计建筑设计施工配合景观设计产品设计清华大学建筑学院周燕珉居住建筑设计研究工作室GMPPEGS&PTENGBOM6、清华大学建筑学院周燕珉居住建筑设计研究工作室GMPPEGS&PTENGBOM万科华润绿城中海合众人寿泰康人寿中国人寿中国平安亲和源雅达国际田园东方万科华润绿城中海合众人寿泰康人寿中国人寿中国平安亲和源雅达国际田园东方运营资源R e s o u r c e o f O p e r a t e凯普投资基金思佰益东方汇富创丰资本美國亞美和思康健太陽城親和源凯普投资基金思佰益东方汇富创丰资本美國亞美和思康健太陽城親和源联新智网健康照护联新智网健康照护设计后评估P o s t E v a l u a t i o n养老理念设计流程D e s i g n p r o c e s s市场分析养老产业背景研究7、养老产业市场调研客户需求12研发策略研发产品各专业规范导则制定建筑后评估项目评估策划测算项目分析项目总体定位3专业设计设计打包服务设计策划整合精细化设计招商引资运营管理物业增值开业协调運營模式项目管理开业筹备456基金融资健康城市HEALTHY CITY复星集团推出的“蜂巢城市”概念。是其旗下星浩资本为新型城镇化发展量身定制的“产城一体”整体解决方案。复星地产也将自身定位成“蜂巢城市”实践家的角色，即在其多年来已经积累的产业整合、建设运营和城市配套服务的经验上，将健康、文化、旅游、金融、物流商贸等领域进行资源落地，无缝对接“蜂巢城市”。乌镇国际健康生态产业园开发商：雅达国际规模：1516亩设计8、时间：2011-2012年泉州大健康蜂巢城市开发商：星浩资本规模：488,000平方米设计时间：2013-2014年厦门大健康蜂巢城市开发商：星浩资本规模：650,000平方米设计时间：2013-2014年养老社区T H E E L D E R L Y C O M M U N I T Y在人口老龄化趋势下，革新养老观念、突破养老模式的意义深远。从规划区域之间的联通、景观、活动场地和文体设施的比重，到老年人的尺度、对突发情况的预判，从老年人的心理和生理特征全方便考虑，营造一个健康养老社区。宁波象山亲和源老年社区开发商：亲和源规 模：83,662平方米设计时间：2013-2014年天津空港经济区养9、老社区开发商：中國人壽规 模：96,401平方米设计时间：2013-2014年合悦江南养老社区开发商：平安養老地產规 模：85,577平方米设计时间：2012-2013年青岛嘉凯城老年社区开发商：嘉凱置地规 模：60,550平方米设计时间：2011-2012年老年公寓T H E E L D E R L Y A P A R T M E N T老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。万科酩悦老年健康公寓开发商：万科集团规 模：20,727平方米设10、计时间：2010-2011年无锡太湖国际社区老年公寓开发商：华润置地规 模：60,550平方米设计时间：2011-2012年机构养老P E N S I O N A G E N C Y机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。无锡锡东新城敬老院业 主：锡东新城管委会规 模：53,261平方米设计时间：2011年汕头市社会福利中心业 主：汕头市福利院规 模：241,319平方米设计时间：2013年金山区第二福利院业11、 主：金山区民政局规 模：10亩床 位：212床设计时间：2014年田园养生R U R A L H E A L T H针对越来越多消费能力与教育水平都较高的老年人，目前市场上的养生养老模式也同样层出不穷，不同特征的老年人群对不同的养生养老方式具有不同诉求，而作为以农业休闲为主体的田园养生养老模式，因其特殊的自然养生条件与康复身心的人文环境，正与生态休闲、农业旅游等产品相结合，开创了养生养心、医疗康复、休闲度假、田园生态享受的新养生养老时代。农业产业+养老社区+相关产业的新型商业经营模式。东方田园无锡养生度假综合体业 主：东方田园规 模：3,500平方米设计时间：2012-2014年医养结合CO12、MBINATION OF MEDICAL AND HEALTH利用“医养一体化”的发展模式，即集医疗、养生、养老为一体并整合了产品和服务，也就是“医养结合”，覆盖了生命全周期的完整健康系统。河北医科大学第二医院正定新区医院业 主：河北医科大学第二医院规 模：481,660平方米设计时间：2011年合 作：GS&P建筑师事务所昆山市东部医疗服务中心业 主：昆山市规划局规 模：180,000平方米设计时间：2013年合 作：瑞典腾博设计集团宁波象山东海铭城修身堂业 主：修身堂规 模：6,000平方米设计时间：2014年乌镇国际健康生态疗养度假村开发商：雅达国际规 模：68,736平方米设计时间：213、013-2014年合 作：德国GMP建筑师事务所安邦集团石景山五里坨镇养老项目谁在做养老?怎么做养老?我们的理念是什么？如何经营与盈利？我们能做什么？高端or中端？配套怎么做？谁在做养老?目前中国主要目前中国主要房地产公司的养老住宅项目的养老住宅项目市场现状目前中国主要目前中国主要房地产公司的养老住宅项目的养老住宅项目市场现状目前中国主要目前中国主要房地产公司的养老住宅项目的养老住宅项目市场现状中国中国民营养老服务机构项目养老服务机构项目市场现状目前中国主要保险机构的养老住宅项目市场现状目前中国主要保险机构的养老住宅项目市场现状结论：从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的主要14、力量。市场现状目前中国保险机构的养老住宅项目特点：2010年9月保险资金投资不动产暂行办法正式出台，明确了保险机构投资不动产的操作细则，意味着保险机构投资不动产从准备阶段进入实操层面。通过保险金融平台、使金融与不动产联动，进而研究、开发出适宜中国环境的养老健康产品，保险能够提高养老的支付能力，使更多的原本只能依靠储蓄、养儿养老的人也能享受高品质的养老资源。将养老社区资金来源的问题与将潜在需求转化为现实需求相结合。启示：市场现状目前中国保险机构的养老住宅项目特点：2010年保监会下发保险资金投资不动产暂行管理办法规定：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、15、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地、不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。2012年7月16日保监会下发关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知明确指出：保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。据悉，泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区。利用第三方资金对该项16、目进行合作开发投资，采取“租售并举”的模式来进行经营，即与商业地产一样，可以进行产权的买卖。启示：市场现状怎么做养老?国内典型案例研究案例一：北京东方太阳城国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究核心配套：太阳医院，24小时医疗服务，引入医保；太阳会所具备文化、娱乐、餐饮、健身等多重功能；商业；度假酒店。辅助配套：幼儿园。功能配比：太阳医院+太阳会所+商业+度假酒店+其它3%16%10%25%46%总结2、服务功能阶层：高端，95%以上为高知、高收入的中老年人。来源：以北京市17、老人为主。3、客户特征1、选址：位于北京市东北部六环以外的城郊，距离北京市区25公里。住宅出售，公建配套提供的服务按照年/月或者使用次数/人数等形式收费。公建配套先行，项目落地性强，形成良好的居住氛围和一定的人气。分三期开发，有节奏的推盘，物业类型多元，面积段可选范围大。4、经营模式国内典型案例研究案例二：曜阳系列老年公寓国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究核心配套：医院、文娱、餐饮、超市等。辅助配套：日常服务功能配比：不详。总结2、服务功能阶层：高端，大多为高知、高收入的中老年人。来源18、：以北京市老人为主。3、客户特征1、选址：位于北京市东北部六环以外的密云县，距离北京市区约70公里。在无法出售的情况下，采取会员制运营模式。虽带有浓厚的官方公益背景，实则完全按照商业项目运作。4、经营模式国内典型案例研究案例三：台湾长庚养生文化村国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究核心配套：社区医院、多功能活动中心。辅助配套：招待所、公共餐厅、体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场、宗教活动场所等。总结2、服务功能阶层：各阶层人均可，中老年人。来源：台湾人为主。3、客户特征1、选址：位于台湾北部。依靠住房出租出售、养生体验活动等多种经营模式并存的方式获利19、。收费均设定为以退休人员可负担为目标，另提供有酬工作的机会为其减轻负担。以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成全球最大的银发地产社区。4、经营模式国内典型案例研究案例四：万科幸福汇国内典型案例研究运营模式：资源整合管理自建：自己建立和培养养老管理团队进行管理。医疗外包：找到一些知名体检医疗机构合作。国内典型案例研究国内典型案例研究案例五：上海亲和源国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究核心配套：亲和源医院，24小时医疗服务，引入医保盈利；健康会所、老年大学和酒店。辅助配套：商20、业街、餐厅。功能配比：护理中心+健康会所+度假酒店+老年大学+商业街+餐厅25%21%20%23%4%7%总结2、服务功能年龄：老夫妻为主，平均72岁。阶层：较高端，退休前多为初级以上干部、大学教授等。来源：以靠近项目周围的人员为主。3、客户特征1、选址：靠近上海市区，可达性强。两部收费制：通过会员卡收回前期投资成本，年费保持经营期内现金流稳定。多个服务功能外包：包括会所、餐厅和老年旅游等项目，实现管理服务的输出。4、经营模式国内典型案例研究案例六：北京太申祥和山庄国内典型案例研究北京市昌平区北清路5号北京太申祥和山庄有限公司占地面积10万平方米国内典型案例研究国内典型案例研究国内典型案例研究21、国内典型案例研究国内典型案例研究核心配套：太医馆、敬老院、度假酒店、太医馆特色中医服务等。辅助配套：书院、垂钓等文化休闲空间。总结2、服务功能阶层：高端，95%以上为高知、高收入的中老年人。来源：以北京市老人为主。3、客户特征1、选址：位于北京市北部六环以外的城郊，距离北京市区约23公里。整合资源，集养老、度假、医疗为一体的综合性园区。特色的建筑、园林、装饰和服务。4、经营模式国内典型案例研究案例七：泰康养老社区国际化养老活力社区保单捆绑制+不涉及产权的销售国内典型案例研究作为中国“医养活力社区”概念的缔造者和实践者，泰康之家养老社区定位泰康之家燕园于世界级标准的“医养活力社区”。社区集居家生22、活、美食餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的服务与功能于一体。社区搭建的“三甲医院临床诊疗+社区配建二级康复医院+CCRC持续关爱养老社区”三层次医养服务体系，将全面提升社区居住者健康质量。拥有中央公园、快乐农庄、活力光装、健身会所、学校、康复医院等配套设施，提供24小时管家服务。：泰康人寿保险股份有限公司下属泰康之家（北京）投资有限公司：北京昌平小汤山：总建筑面积30万平米，3000户住户：国际化养老活力社区：新古典主义，提升建筑品质。国内典型案例研究医院+文化娱乐+健身运动餐饮+球场+温泉泳池等将养老保险、健康保险与养老社区结合，以养老社区为载体，整合上游保险产品和下游针对老年人服23、务的产品，打造更完整的产业链，创造一种新保障模式。人寿保险养老社区终身保障国内典型案例研究核心配套：医院+文化娱乐+健身运动辅助配套：餐饮、球场、温泉泳池等。总结2、服务功能阶层：高端，90%以上为高知、高收入的中老年人。来源：以北京市老人为主。3、客户特征1、选址：位于北京市北部六环以外的城郊，距离北京市区约20公里。保单捆绑制，不涉及产权的销售。4、经营模式国内典型案例研究核心配套：基本均包含医院，24小时医疗服务，引入医保；具备文化、娱乐、餐饮、健身等多重功能；商业街、度假酒店。辅助配套：招待所、公共餐厅、商业街、体育馆、健康俱乐部、游泳池（或温泉泳池）、网球场、宗教活动场所、生活广场、24、幼儿园等。结论：2、服务功能阶层：高端为主，90%以上为高知、高收入的中老年人。来源：临近项目的城市人群为主。3、客户特征1、选址：基本均位于城郊，北京的项目基本均位于六环以外。开发商：以卖房为主，采用多样化的经营模式并存。民营：租售并举、会员制等多样化经营模式并存。险资：持有型/以第三方对项目进行合作开发投资，“租售并举”。4、经营模式国内典型案例研究我们能做什么？按规模和客户群划分中国养老地产的五种形式福利院福利院模式模式社会福利院社会福利院：主要面向城镇“三无”老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人，或其法定赡养人、抚养人确无赡养、抚养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所25、和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。敬老院敬老院模式模式敬老院：敬老院：主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，自负盈亏。老年公寓老年公寓模式模式老年公寓老年公寓：主要面对健康老人和介护老人，一般有居家服务式公寓、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公寓。所有物业均以每月计费方式使用，只租不售。养老社区养老社区模式模式养老社区：养老社区：养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老，公寓养老和看26、护养老三种类型的养老用房。养老地产形式全全龄社区：社区：社区社区规模一般模一般较大，适合所有年大，适合所有年龄段的人居住，在段的人居住，在规划与划与设计方面均充分考方面均充分考虑老人的需要。老人的需要。除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老，公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。全全龄社区社区模式模式全龄社区与传统养老机构,养老社区的差别内容传统养老机构养老社区全龄社区选址一般分布于成熟社区；属地化分布，服务于当地或周边居住老人自然环境好、交通便利的近郊自然环境好、交通便利的近郊人群困难老人为主（以不能自理和半自理居多）中高端养老人群从幼儿到27、介护老人的全年龄段人群产品以固定面积的标准间为主养老设施完备的老年养老专门社区房型多样，可选择性较多可供老人体验居住、子女探望居住适合全年龄段的多种居住和配套物业产品类型单一的宿舍式公寓居家式公寓安养式公寓度假公寓普通住宅适老化住宅养老公寓养护院养老设施配套管理养老管理公司统一管理养老管理公司统一管理普通物业管理+可选择性养老服务养老管理公司统一管理入住方式租住多种形式（包括出售产权、产权酒店式、会员制、租住式等）产权多种形式(租住,会员卡等)配套解决吃、穿、医等基本生理需求自用满足老人医疗、教育、餐饮、休闲娱乐活动等多方面需求自用+商业化运营满足幼儿,年轻人,老人的各年龄段生活需求自用+商业28、化运营服务常规服务（安全检察、换洗、清扫房间、介助、介护或专护服务）常规服务+教育文化、休闲娱乐等其他增值服务常规物业服务+常规养老服务+自选养老增值服务养老地产形式中国养老地产的六类进入策略和竞争策略类别模式第一类：与社区共同建设专门建设综合型养老社区新建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配建各类养老产品成熟社区周边插建多功能老年服务设施第二类：与相关设施并设与医疗机构结合，就近设置养老设施养老设施与幼儿园并设与教育设施结合，建设养老公寓第三类：与旅游或商业地产结合在旅游风景区中开发养老居住产品与商业地产结合，开发老年公寓第四类：与国际品牌接轨引入外资，建世界型连锁老年设施与国际知名养老品29、牌共同开发，引进管理模式第五类：以其它方式转型与保险业结合，利用险资投资养老地产与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产利用自身独特资源转型开发养老地产将旧的国有资产盘活，改造为老年设施第六类：综合类结合以上五类，共同作用进入和竞争策略项目规模：项目分析该项目总建筑面积200W平方米。项目区位：10KM五环六环该项目位于五里坨街道位于石景山区的最西端，紧邻北京六环。距离一号线西始站苹果园站6.9公里，可乘公交到达地铁站；距离北京西站22.2公里；距离天安门30公里。相较于其它案例：1、本案距离北京市区较近；2、交通较为便捷；3、自然环境优良；是否适合做综合型的旅游度假型养生养老地产？项目分析项30、目区位：该项目位于五里坨街道位于石景山区的最西端，紧邻北京六环。距离一号线西始站苹果园站6.9公里，可乘公交到达地铁站；距离北京西站22.2公里；距离天安门30公里。4、客源主要来自地块周边及北京其它地区；地块区域距离天安门30公里距离北京西站22.2公里距离苹果园站6.8公里10KM五环项目分析项目区位：该项目辖区内有北京军区联勤部机关、工程兵管理处、卫戍区教导大队、装备部训练大队等团级以上部队单位18个。1、具有较好的高端客源基础。2、客源类型有多样化的可能性，不仅局限于老人使用和居住。地块区域距离天安门30公里距离北京西站22.2公里距离苹果园站6.8公里10KM五环是否可以做全龄化的综31、合型旅游度假养生养老地产？项目分析北京老人入住养老项目的特征：自理和半自理的老人占比66%。34%34%全护理健康自理老人需要一定照顾的半护理老人26%26%半护理40%40%自理需要全面照顾的全护理老人项目分析老人入住养老院最关注什么？选项小计比例1、医疗服务能力好15349.68%2、自然环境好、居住舒适13945.13%3、子女居住区域附近10935.39%4、自己目前居住区域附近10032.47%5、照护服务水平好9731.49%6、丰富的老年活动7022.73%7、餐饮安全健康5317.21%8、建筑设计适合老年居住3611.69%9、有亲戚朋友已经入住134.22%10、其他51.32、62%第一层级因素自然环境及医疗服务，占比4550第二层级因素原有圈层保持及照护服务，占比30左右第三层级因素照护服务及老年活动，占比2030除了医疗服务外，老人最希望与子女临近或居住于自己熟悉的环境。项目分析养老行业3大误区养老，规模化（集中式养老)养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立的“老人城”，与市场需求存在偏差。养老，自理化候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚性需求的老人和家庭。养老，机构化养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比，然而，真正的养33、老机构应该像家，是一个有温情，有幸福感的养老居所。项目分析我们的理念是什么？“三位一体”养老服务体系社区嵌入式小型机构根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，针对老旧社区回购配套，针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，配备老年餐桌、日托中心、活动中心等服务设施，提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健康管理等服务。养老服务综合体建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务中心，在针对全龄老年人服务的基础上，提供社区综合性配套服务。全龄化养老服务社区建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年34、大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套，整个社区进行适老化配套。针对以上误区，根据国务院35号文精神，从我国养老服务业发展进程和特点分析，提出以下三点理念：1、机构养老社区化、机构养老家庭化。2、以养老机构(主要为护理型)为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。3、养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放，资源共享。养老理念提出综合解决方案全龄社区基础：房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台核心：养老产品设计是整个项目驱动的核心竞争力：加入优势资源才能产生竞争力，包括：环境、医疗、教育、服务、规模等全龄社区=房地产+养老产品+规模教育等优势资源+生活综合服务。养老地产构成35、中，利用房地产为依托，养老产品为核心，教育与完善服务体系为优势的大型市郊盘全龄社区，更具有综合问题解决能力和普适意义。养老理念高端or中端？北京养老需求以刚性需求为主，高龄自理老人需求短期内潜力巨大在家没人照顾减轻子女负担享受专业机构照顾和同龄人沟通交流64%48%34%27%客户阶层定位选项小计比例1、30004000元22873.31%2、4000-5000元6019.29%3、50006000元144.5%4、60008000元61.93%5、8000元以上30.96%入住上述养老社区，您能接受的最高月服务费是？客户阶层定位您最高能承受的一次性入门费/押金水平为？选项小计比例1、5-1036、万14072.16%2、10-20万2914.95%3、20-50万2110.82%4、50-80万42.06%5、80-100万00%6、100万以上00%客户阶层定位高收入的老年人，会愿意付更多钱吗？客户阶层定位结论：本案的客户群以高端为主，对于中端的客户需求进行一定的引导。健康自理半护理失能失智低龄（5570岁）中龄（7080岁）高龄（80岁）高龄自理老人高龄长照老人失智老人专业护理老人慢性病自理老人低龄健康老人引导需求刚性需求客户阶层定位如何经营与盈利？第一阶段第二阶段第三阶段经营与盈利经营与盈利经营与盈利模式代表案例典型特征模式点评1销售住宅快速盈利北京东方太阳城盈利绝大部分甚至全部37、来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发。资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。优点：资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。缺点：必须获得土地使用权，享受政府土地优惠政策的可能性很小，且不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。2会员制盈利模式上海亲和源、北京太申祥和山庄以出租为主要经营方式，配套产品经营收益为辅。一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让38、。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。优点：能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。缺点：通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分39、老年群体认可。全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。经营与盈利模式代表案例典型特征模式点评3逆抵押贷款购房南京汤山留园养老公寓即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。优点：利用原有住房养老，缓解养老压力。缺点：受到观念限制，在运营中有困难。4转让使用权模式万科随园嘉树项目在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速40、回笼和项目运营的理想模式。优点：资金回笼快速，有效提高资金周转率。5分散租赁模式绿城“蓝庭”采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。优点：方便老人根据自己的需要对住所进行适时的调整。缺点：资金回笼慢，资金周转率低，且管理较为复杂。6捆绑保险泰康人寿、合众人寿、新华人寿、太平人寿、中国平安通过买卖保险实现盈利，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，可以拿到分红。每份保单的保费200万至300万元，可选择趸41、交或10年期缴。由此获得养老社区的居住资格，锁定了入住成本，售价不菲。优点：资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。缺点：进入门槛高。经营与盈利配套怎么做？8.2%12.6%19.3%31.9%16.4%29.4%28.1%23.7%16.9%23.7%21.3%7.3%差值【总体必要关注因素总体必要关注因素/促进购买关注因素促进购买关注因素 N=207】周边医疗设施及餐饮配套老年人生活起居综合安全性与家人朋友沟通社区环境价格生活区位便利性娱乐设施及服务运动设施及服务居所私密性区开发商/运营商77.3%72.5%70.0%65.2%62.8%61.8%61.4%55.6%51.42、2%42.5%31.9%12.1%69.1%59.9%50.7%33.3%46.4%32.4%33.3%31.9%34.3%18.8%10.6%4.8%必要因素促进购买因素必要性指标必要性指标弹性指标弹性指标弱势指标弱势指标关注的周边配套的因素分层：最注重医疗、餐饮、起居便利性、家人沟通便利性、价格、环境、安全关注的周边配套的因素分层：最注重医疗、餐饮、起居便利性、家人沟通便利性、价格、环境、安全老人心理特征研究老人对周边配套的需求研究从心理特点上看老年人对居住环境的需求从心理特点上看老年人对居住环境的需求工作时期退休后变化内容工作单位家庭活动重心改变以同事为主家人、邻居为主社会交往变窄根据工43、作决定自主决定生活节奏变慢围绕工作内容围绕自身兴趣知识技能变旧社会角色自我角色角色扮演减弱老年人的心理特点衰老感失落感孤独感自卑感抑郁感老年人的心理需求提高安全感增强归属感创造邻里感营造舒适感保障私密感老人心理特征研究年轻人：100老年人：3563年轻人：100老年人：5971【因为地面滑的原因摔倒因为地面滑的原因摔倒】【从楼梯摔倒、滚落从楼梯摔倒、滚落】因为地面滑的原因摔倒，65岁以上是年轻人的8.3倍从楼梯摔倒、滚落，65岁以上是年轻人的2.9倍运动能力下降运动能力下降 依靠视觉的平衡能力的低下成为一个很大的问题。老年人因为老花眼和暗适应能力低下，在照明不足的道路上、楼梯市区失去平衡摔倒，44、滚落的事情频繁发生。事故发生率增加事故发生率增加 超过65岁的老年人，和年轻人相比“发生在地面和楼梯上的事故”显著的增加。在地面和楼梯“滑倒和绊倒”和“视力、运动机能低下”是重要的原因。【运动机能运动机能：A A（视觉视觉听觉听觉触觉触觉）】【运动机能运动机能：B B（体力体力）】从台阶上跌落，滚落各年龄段人口比率滑倒，跌倒，绊倒各年龄段的人口比率老人生理特征研究【年龄增长变化的主要原因年龄增长变化的主要原因】不安，受情绪影响生活环境、习惯等疾患、遗传因素 老化老化心理因素社会环境因素身体因素【主要疾病主要疾病】No.老年人的主要疾病疾病名称1脑部疾病脑中风、帕金森病2心脏疾病心肌梗塞、心室颤45、动3呼吸器官疾病肺炎、肺结核4胃肠肝脏器官疾病食道癌、胃癌、大肠癌5骨骼关节相关疾病骨质疏松、骨折6慢性疾患高血压、糖尿病、高血脂、闭塞性动脉硬化7泌尿器官疾病前列腺肥大、尿路感染、肾亏老年人的身体特征老年人的身体特征 伴随年龄增长的身体变化，受生活环境即“心理原因、社会环境、身体原因”等的影响越来越大。表现如下：抵抗力低下：容易生病。内部环境的恒常性维持功能低下：体温调节能力低下 水电解质平衡异常 耐糖能力低下 血压上升 有多种疾病或症状：即使治愈也会留下后遗症，或衍变成慢性病。症状不按照教科书呈现：作为诊断标准的症状、症候不明确。易发生与目前疾病无关的并发症：疾病长期存在引起并发症。感觉功46、能低下：出现视力障碍、听力障碍。老年人各部位的疾病老年人各部位的疾病 根据体力和病状的不同，老年人患病的个体差异较年轻人大，这是特征之一,其它特征如下：发生波及多器官的疾病 多种疾病同时发生 因身体自愈能力变弱，所以难以恢复 同种疾病的个体差异较大老人生理特征研究老人的活动特征研究：从行为模式上看老年人对居住环境的需求老年人的行为活动特征集聚性时域性地域性老年人的行为需求独自活动（个人）成组活动（小组）群体活动（群体）【老年人的出行活动特征】活活动圈圈出行出行时间活活动半半径径出行方出行方式式频率率出行范出行范围心理感受心理感受基本生活活动圈5min180220m步行家及周边、自家小院、楼道口、宅前绿地、组团绿地安全感、亲切感、可信感区域活动圈（扩大邻里活动圈）10min（步行疲劳极限）450m步行步行去中心广场、小区公园、街边、老年活动中心归属感、熟悉、社交市域活动圈2045min公共交通市级公园、广场、动物园、博物馆、老年大学社会交往、价值感老人生理特征研究老人特征研究评估：1、本案周边设施配套的完备度是否与老人的需求相一致。2、本案需要配备什么样的设施以满足入住老人的需要。配套研究配套研究配套研究配套研究配套研究谢谢！