1、一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1.1.研发设计前控研发设计前控2.2.招标采购前招标采购前控控3.3.开发报开发报建前建前控控4.4.工程管理前控工程管理前控5.5.技术管理前控技术管理前控6.6.成本管理前控成本管理前控7.7.营销需求前控营销需求前控8.8.物业管理前控物业管理前控受益者案例：厦门龙湖嘉屿城项目、泉州嘉天下项目，半年开盘。受益者案例：厦门龙湖嘉屿城项目、泉州嘉天下项目，半年开盘。重庆照母山项目，一年工程质量从后五位进入前十！重庆照母山项目，一年工程质量从后五位进入前十！事前控制，事2、前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前研发设计前控控（进度影响之施工图质量进度影响之施工图质量）关键点关键点1 1：理出：理出设计质量控制线路图设计质量控制线路图，尤其是新进合作的设计院需，尤其是新进合作的设计院需在合同签订前准确完成的交流交底在合同签订前准确完成的交流交底我们的出图要求及设计产品的我们的出图要求及设计产品的交付标准。交付标准。案例：厦门合道图纸质量的案例：厦门合道图纸质量的提升提升（施工图设计必须满足甲方的要施工图设计必须满足甲方的要求、习惯求、习惯）启示启示：图纸是工程的宪法及主线图纸是工程的宪法及主线，有了这个主线，工程实施才能，有了这3、个主线，工程实施才能顺畅，高效率。顺畅，高效率。TipsTips：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本地资源做施工图设计。地资源做施工图设计。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点2 2：从：从方案阶段方案阶段就投入就投入1/31/3的精力介入的精力介入设计设计（进度和质量（进度和质量）案例：嘉屿城一期的图纸研发（入门级联排别墅，地上式车库）案例：嘉屿城一期的图纸研发（入门级联排别墅，地上式车库）4、售楼处的方案售楼处的方案确定确定启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体项目管理的项目管理的影响影响建议建议：从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖向、总平面、基础选型、开挖操作面、户型、安装系统电表、燃向、总平面、基础选型、开挖操作面、户型、安装系统电表、燃气箱、水表位置、相关优化等）前置解决。气箱、水表位置、相关优化等）前置解决。一、如何有效预控工5、程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-生化池设计生化池设计 案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利 提示：提示：小区生化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门小区生化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门口、单元出口口、单元出口 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发6、生-市政配套市政配套-室外污水系统室外污水系统 案例描述：案例描述：原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及200米接入市政米接入市政DN300污水管网，新增污水管网，新增60米米DN300污水管网，其中污水管网，其中35米为超过米为超过3米深管网（在道路施工前完成此段施工）米深管网（在道路施工前完成此段施工）。此方案可。此方案可极大节约造价（一套生化处理设备价格约极大节约造价（一套生化处理设备价7、格约70万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。提示：提示：总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不能只关注是否满足功能需要。能只关注是否满足功能需要。事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点3 3：关注单位工程的每一个：关注单位工程的每一个细部节点大样细部节点大样，关注图纸上的每，关注图纸上的每一个文字及一个文字及符号符号（进度和质量（进度和质量）案例：建筑、结构总说明出8、图过程案例：建筑、结构总说明出图过程（附（附CADCAD图纸）图纸）启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸的审核，特别是关系到报价的细部大样，要提前向设计明确标准的审核，特别是关系到报价的细部大样，要提前向设计明确标准做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会；建议建议：工程部平时可以联合设计部共同把总结出的以往项目的建工程部平时可以联合设计部共同把总结出的以往项目的建造标准、每一个细部节点大样进行公司内部审批通过，为下一期造标准、每一个细部节点大样进行公司内部审批通9、过，为下一期施工图设计节约时间，避免后期招标报价后调整做法，规避留给施工图设计节约时间，避免后期招标报价后调整做法，规避留给施工单位索赔的机会，清理出基本做法大样及说明与设计研究讨施工单位索赔的机会，清理出基本做法大样及说明与设计研究讨论，固化在蓝图中是多快好省的做法！论，固化在蓝图中是多快好省的做法！一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.研发设计前控研发设计前控关键点关键点4 4：从：从标准样板图标准样板图到到设计样板图设计样板图的的审核审核（进度和质量（进度和质量）案例：样板区及一期案例：样板区及10、一期2 2次大规模的集中审图，蒙图法读图次大规模的集中审图，蒙图法读图启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率；题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率；TipsTips：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图。案例案例：厦门龙湖嘉屿城项目（：厦门龙湖嘉屿城项目（照母山项目照母山项目），出图前的设计院交底、甲方蒙图），出图前的设计院交底、甲方蒙图11、审图。审图。施工图读图审图是否会占用工程部大量的时间而且效果不好？如何在短施工图读图审图是否会占用工程部大量的时间而且效果不好？如何在短期内高效让工程部所有人员读懂全部专业（建筑、结构、给排水、电气、暖通、期内高效让工程部所有人员读懂全部专业（建筑、结构、给排水、电气、暖通、景观）的施工图？从而做到工程信息交圈景观）的施工图？从而做到工程信息交圈。建议：建议：施工图施工图出蓝图之前，甲方各部门进行联合审图，要求设计院讲图交底，出蓝图之前，甲方各部门进行联合审图，要求设计院讲图交底，可以将大量施工图的错、漏、碰、缺、竖向标高等问题规避，甲方审核核准的可以将大量施工图的错、漏、碰、缺、竖向标高等问12、题规避，甲方审核核准的图纸才允许出蓝图，可以减少将来大量的设计变更、洽商工作量，减少后期工图纸才允许出蓝图，可以减少将来大量的设计变更、洽商工作量，减少后期工程管理中不必要的工作量。同时，可以让工程部所有专业的人员在一天内看完、程管理中不必要的工作量。同时，可以让工程部所有专业的人员在一天内看完、了解大部分各专业施工图，大幅减少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作了解大部分各专业施工图，大幅减少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作效率效率。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控13、工程问题发生-总图总图-与周边环境关系与周边环境关系-挡墙设置挡墙设置 提示：提示：核对不同施工阶段（土石方平场、核对不同施工阶段（土石方平场、主体施工、景观施工）的场地竖向主体施工、景观施工）的场地竖向标高，重点分析高差较大处的边坡标高，重点分析高差较大处的边坡处理。处理。案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为101米，回填完成米，回填完成标高为标高为109.9米，高差为米，高差为8.9米。如设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在持米。如设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在持力层上，施工难度大、成本高，设计采用一阶挡墙。力层14、上，施工难度大、成本高，设计采用一阶挡墙。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-与周边环境关系与周边环境关系-平场平场 案例描述：案例描述：15栋楼与栋楼与1号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行出号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行出入口从市政道路上到小区内通过梯步从入口从市政道路上到小区内通过梯步从284.5标高到标高到288.8标高。该区域场地岩石标高。该区域场地岩石露头，场平图未考虑出入口的设置，在场平时该区域场平标高为露头，场平图未考虑出入口的设置，在场平时该区域场平标高为288.5。按图实施。按图实施会造成后期景观进场约会造成15、后期景观进场约4m高石方（合计高石方（合计380m3石方量）的开挖。石方量）的开挖。提示：提示：对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与建筑总图核对，特别注意当小区内道路标高高于市政道路标高时，与外部市政道建筑总图核对，特别注意当小区内道路标高高于市政道路标高时，与外部市政道路相连的道路区域的场平。路相连的道路区域的场平。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程16、问题发生-总图总图-平面布置平面布置-风井位与建筑物关系风井位与建筑物关系 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-风井位与建筑物关系风井位与建筑物关系 案例描述：案例描述：9号号楼前，配电室风楼前，配电室风井设置井设置在住宅前在住宅前，影响影响业主业主视线视线。提示：提示：今后在初步设计今后在初步设计阶段，要将地下阶段，要将地下室全部出风口在室全部出风口在总图上体现，尤总图上体现，尤其是配电室风井其是配电室风井这类因功能要求，这类因功能要求，导致出地面高度导致出地面高度较高的，要重点较高的，要重点关注。关注。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有17、效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-风井位与建筑物关系风井位与建筑物关系 风井与室外地面略高的实景照片风井与室外地面略高的实景照片一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-建筑建筑标准层标准层-门洞尺寸门洞尺寸 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-建筑建筑标准层标准层-门洞尺寸门洞尺寸 案例描述：该户型卫生间窗未案例描述：该户型卫生间窗未设置窗垛，门窗尺寸未考虑外设置窗垛，门窗尺寸未考虑外墙保温及装饰面层厚度，导致墙保温及装饰面层厚度，导致实际施工时窗无法安装。实际施工时窗无法安装。提示：提示：外墙门窗必须设置不小于外墙门窗必须设置不小于10018、mm的门、窗跺，同时，的门、窗跺，同时，对于文化石、石材饰面部位应对于文化石、石材饰面部位应计算装饰层厚度，增加门、窗计算装饰层厚度，增加门、窗垛宽度。垛宽度。保质量，预控为主。保质量，预控为主。案例描述：案例描述：原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为2026mm2026mm，实际精装完成，实际精装完成后，仅为后，仅为19501950左右，无法满足规范要求，且规范要求，踏步外扩左右，无法满足规范要求，且规范要求，踏步外扩300mm300mm区域，净高应不低于区域，净高应不低于2200mm2200mm，此处也不满足设计要求。，此处也19、不满足设计要求。提示：提示：1 1、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意扣除装饰层厚度；扣除装饰层厚度；2 2、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-建筑建筑梯段及平台净高梯段及平台净高一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-结构结构-顶层露台临空面栏板高度顶层露台临空面栏板高度案例描述：案例描述：阁楼层该处露台临空阁楼层该处露台临空面栏板离地坪完成面面栏板离地坪完成面高高120、.6m，使得露台完，使得露台完全没有外眺视野，名全没有外眺视野，名为露台实为天井，后为露台实为天井，后期将该处结构调整，期将该处结构调整，取消结构梁，做成落取消结构梁，做成落地栏杆，在露台可看地栏杆，在露台可看中庭。中庭。提示：提示：对阁楼层部位露台周对阁楼层部位露台周边墙体高度及屋面向边墙体高度及屋面向露台外挑檐宽度仔细露台外挑檐宽度仔细核对，并在结构实施核对，并在结构实施完成后到现场感受其完成后到现场感受其合理性合理性一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-结构结构-地下室外挡墙分段设计问题地下室外挡墙分段设计问题案例描述：案例描述：地下室外挡墙设计为地下室外挡墙设计为梁21、梁+挡墙，分段施工，挡墙，分段施工，成本增加，且极易渗成本增加，且极易渗漏。应该设计为一次漏。应该设计为一次性整体浇筑完成。性整体浇筑完成。提示：提示：对于地下室外侧挡墙对于地下室外侧挡墙有防水要求的部位，有防水要求的部位，应一次性整体浇注砼，应一次性整体浇注砼，确保结构不渗漏，在确保结构不渗漏，在施工前应仔细核对结施工前应仔细核对结构施工图，并在结构构施工图，并在结构实施完成后做闭水试实施完成后做闭水试验。验。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-结构结构-坡屋顶结构现梁坡屋顶结构现梁问题问题案例描述：案例描述：洋房、别墅坡屋顶结构现梁，影响交房。洋房、别墅坡屋顶结构现梁22、，影响交房。提示：提示：在施工图出图前联合审图规避此类问题，在施工图出图前联合审图规避此类问题，在施工前应仔细核对结构施工图，在施工前应仔细核对结构施工图，并并在首批次结构施工完成后拆模进行点评确认。在首批次结构施工完成后拆模进行点评确认。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-强电强电电梯配电箱配置双电源电梯配电箱配置双电源案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，故只设计了单电源供案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，故只设计了单电源供电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会延长，造成业主被困，引发投电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会23、延长，造成业主被困，引发投诉诉提示：提示：1、所有的电梯应是双电源供电。、所有的电梯应是双电源供电。2、清理所有的双电源回路是否正确。、清理所有的双电源回路是否正确。3、或者采用停电自动平层开门的电梯。、或者采用停电自动平层开门的电梯。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌案例描述：案例描述：建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内漏水。漏水。产生原因：产生原因：1.室内外高差室内外高差150mm，偏小；，偏小；2.种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡；种植后导致单体外墙处地面竖向倒24、坡；3.土壤不密实，降雨后塌陷积水土壤不密实，降雨后塌陷积水 4.建筑室外缺乏排水沟；建筑室外缺乏排水沟；提示：提示：1.建筑雨落水管有组织外排；建筑雨落水管有组织外排；2.加大室内外高差、保证竖向正确、回加大室内外高差、保证竖向正确、回填土密实、防水及套管施工质量；填土密实、防水及套管施工质量；3.建筑室外设计排水沟；建筑室外设计排水沟；4.结论写入设计任务书。结论写入设计任务书。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-给排水给排水-排水系统排水系统 提示：提示：雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设建筑明沟，雨水排雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设25、建筑明沟，雨水排至明沟。至明沟。明沟为什么不沉降？明沟为什么不沉降？一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-水暖水暖-小区自来水泵房、消防泵房设置位置不合理小区自来水泵房、消防泵房设置位置不合理提示：提示：自来水、消防泵房设在自来水、消防泵房设在2#地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房1年，年，2#地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带来很大风险。建议：地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带来很大风险。建议：根据开发节奏，合理设置泵房位置。根据开发节奏，合理设置泵房位置。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问26、题发生-综合管网综合管网-商铺内管网商铺内管网提示：提示：各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静高影响，避免后期交房风险。高影响，避免后期交房风险。案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用在商铺内，全部设计27、为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用的影响。的影响。提示：提示：各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静高影响，避免后期交房风险。高影响，避免后期交房风险。案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使28、用在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用的影响。的影响。一、一、研发设计跨部门工程、成本、客服、营销联动协同作战！研发设计跨部门工程、成本、客服、营销联动协同作战！一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-暖通暖通-设备在屋顶的平面位置设备在屋顶的平面位置 案例描述：原设计风机设备在塔楼建筑周边，影响塔楼的进出通道及首层业案例描述：原设计风机设备在塔楼建筑周边，影响塔楼的进出通道及首层业主，后修改设计采用屋顶做风管隧道的方式将设备移开。主，后修改设计采用屋顶做风管隧道的方式将设备移开。原设计原设计 调整后设计调整后设计 一、一、如何有效预控工程问题29、发生如何有效预控工程问题发生-暖通暖通-设备在屋顶的平面位置设备在屋顶的平面位置 提示：提示：1、商业的升顶管井较多，且为避免在商业内的转换管道过多，商、商业的升顶管井较多，且为避免在商业内的转换管道过多，商业顶的塔楼周边的管井一般都较多，审图中必须重点考虑管井的处理及风业顶的塔楼周边的管井一般都较多，审图中必须重点考虑管井的处理及风机设备的位置处理。机设备的位置处理。2、屋面上如冷却塔、风冷热泵等大型设备，必须考虑其与塔楼之间的距离，、屋面上如冷却塔、风冷热泵等大型设备，必须考虑其与塔楼之间的距离，同时控制设备选型中的噪音、震动等。同时控制设备选型中的噪音、震动等。一、一、如何有效预控工程问30、题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位划线与规范不符车位划线与规范不符 第第1类问题：由于设计柱间距不满足划线要求，实际划线车位宽度连微型车规范类问题：由于设计柱间距不满足划线要求，实际划线车位宽度连微型车规范都达不到。（图示都达不到。（图示3-118业主已经投诉），涉及业主已经投诉），涉及11户。户。目前解决方案：目前解决方案：不满足微型车位规范要不满足微型车位规范要求，如报事就按调换做求，如报事就按调换做预案。预案。调换车位来自未售产权调换车位来自未售产权车位，但是与业主当时车位，但是与业主当时购买车位位置差异较大，购买车位位置差异较大，增加沟通成本。增加沟通成本。一、一、如何有效31、预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位划线与规范不符车位划线与规范不符 第第2类问题：由于划线，车库消防水管等布线，导致管道占用面积导致车位无类问题：由于划线，车库消防水管等布线，导致管道占用面积导致车位无法满足规范。（图示法满足规范。（图示2-200业主已经投诉），涉及业主已经投诉），涉及9户。户。目前解决方案：目前解决方案：1、如现场条件可拓宽划线，则加、如现场条件可拓宽划线，则加宽到宽到2.4米；米；2、需改消防管道，改完后重新画、需改消防管道，改完后重新画线满足规范。线满足规范。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位使用不便车位使用不32、便第第3类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特别需考虑唐宁别需考虑唐宁ONE业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位11月月18日在日在现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉3户。个案报事沟通解决。户。个案报事沟通解决。3-039：已投诉。业主车为保姆车，车：已投诉。业主车为保姆车，车身长，且车位前有墙体，且正好在车道身长，且车位前有墙体，且正好在车道转弯处，当天试验无法顺利停车。转弯处，当天试验无法顺利停车。2-403：已33、投诉。车位临近车库出口，车：已投诉。车位临近车库出口，车道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停车。车。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位划线与规范不符车位划线与规范不符 部分车位改完布线后满足车位规范要求部分车位改完布线后满足车位规范要求 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-顶板结构找坡做法顶板结构找坡做法 案例描述：地库顶板局部采用结构找坡，但仅在建筑平面图中表示结构找坡，建案例描述：地库顶板局部采用结构找坡，但仅在建筑平面图中表示结构找坡，建筑、结构图中均未体现相应位置的节点做法。筑、结构图34、中均未体现相应位置的节点做法。提示：提示：在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-车库车库-建筑及结构蒙图建筑及结构蒙图 案例描述：负一层建筑平面范围与结构平面范围不统一。案例描述：负一层建筑平面范围与结构平面范围不统一。提示：提示：负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙图检查，审图时应重点负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙35、图检查，审图时应重点关注。关注。屋顶结构找坡，有利于屋顶结构找坡，有利于防渗漏、防植物溺死。防渗漏、防植物溺死。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-车库车库-建筑及结构蒙图建筑及结构蒙图 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-园林景观园林景观-地库排烟口地库排烟口案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过消防验收消防验收 此处景观楼梯拆除，更换为钢楼梯，此处景观楼梯拆除，更换为钢楼梯，将车库消防排烟风口露出来。将车库消防排烟风口露出来。提示：提示：景观图纸不仅36、要与地面构筑物核对，还要注意安装洞口对景观的影响。景观图纸不仅要与地面构筑物核对，还要注意安装洞口对景观的影响。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-园林景观园林景观-地库排烟口地库排烟口案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过消防验收消防验收。景观楼梯景观楼梯位置与车位置与车库消防排库消防排烟风口冲烟风口冲突突 事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点5 5：抓好：抓好设计交底和图纸会审设计交底和图纸会审工37、作工作（进度、效率（进度、效率）案例：一期的案例：一期的1 1次设计交底，次设计交底，2 2次图纸次图纸会审会审启示：施工蓝图下来，设计交底和图纸会审是解决减少后期设计启示：施工蓝图下来，设计交底和图纸会审是解决减少后期设计变更技术洽商的最后一次机会变更技术洽商的最后一次机会。Tips:Tips:要注意政府的审图和内审图意见的关系。（是否有阴阳版本，要注意政府的审图和内审图意见的关系。（是否有阴阳版本，规避验收隐患）规避验收隐患）一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键38、点6 6：如何最大限度解决：如何最大限度解决设计周期短与招标时间设计周期短与招标时间紧张及招标精紧张及招标精度的矛盾度的矛盾？（进度）进度）案例：一期招标案例。方案图纸招标，附带标准做法、建造做法、案例：一期招标案例。方案图纸招标，附带标准做法、建造做法、节点节点大样大样启示：在项目计划确实无法避免冲突的情况下，标准做法节点的启示：在项目计划确实无法避免冲突的情况下，标准做法节点的完善清理完善清理至关重要至关重要 TipsTips：宁多勿少原则，绝大多数情况下别墅和高层及地库是能够：宁多勿少原则，绝大多数情况下别墅和高层及地库是能够清理完善做法清单的。清理完善做法清单的。一、如何有效预控工程问39、题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前研发设计前控控（进度、效率（进度、效率）关键点关键点7 7：通过施工单位向监理讲图、：通过施工单位向监理讲图、监理向甲方讲图，甲方工程监理向甲方讲图，甲方工程师内部讲图等消化图纸问题；师内部讲图等消化图纸问题；有效规避施工过程中不读图、不按有效规避施工过程中不读图、不按图施工导致出错、返工、浪费工期等问题。图施工导致出错、返工、浪费工期等问题。案例：失败的讲图案例案例：失败的讲图案例启示：启示：讲图讲图应该应该=研究图研究图=熟悉图熟悉图，而不是光动口不动脑的照本宣，而不是光40、动口不动脑的照本宣科科一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点8 8：通过编制固化图（深化图），解决施工图深度不足的问：通过编制固化图（深化图），解决施工图深度不足的问题题；（进度和质量（进度和质量）案例：砌体、防水固化案例：砌体、防水固化图图启示：固化图的深度要求，是要达到劳务班组能够直接按图施工启示：固化图的深度要求，是要达到劳务班组能够直接按图施工的效果。的效果。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点41、1 1：重视前期考察，：重视前期考察，认真认真调查研究分供方调查研究分供方（尤其是其真正的老（尤其是其真正的老板）的背景和历史板）的背景和历史 案例：案例：招标管理原则中的招标管理原则中的 考察制度考察制度TipsTips：1 1、考察是了解新资源诚信及合作情况的方式之一，更重要的是、考察是了解新资源诚信及合作情况的方式之一，更重要的是要调查清楚其之前合作人对其的评价绝对不能认为招标采购仅仅是造要调查清楚其之前合作人对其的评价绝对不能认为招标采购仅仅是造价采购部的事情，而应转变想法，回归本原，造价采购是在为项目选价采购部的事情，而应转变想法，回归本原，造价采购是在为项目选择合理合适的分供方。择42、合理合适的分供方。2 2、对总包单位考察关注范围深入至劳务层面，至少应了解到真、对总包单位考察关注范围深入至劳务层面，至少应了解到真正出资人的经济实力及与项目的关系、项目主要管理团队的能力（项正出资人的经济实力及与项目的关系、项目主要管理团队的能力（项目经理、技术负责人、造价人员、主要施工员）、管理人员工资水平、目经理、技术负责人、造价人员、主要施工员）、管理人员工资水平、劳务班组的承包方式（不能大包，建议班组仅做劳务及包简单辅材）、劳务班组的承包方式（不能大包，建议班组仅做劳务及包简单辅材）、项目资金的使用方式（避免挪用）、其它原有业主对项目团队的真实项目资金的使用方式（避免挪用）、其它原有43、业主对项目团队的真实评价及多方摸底评价及多方摸底一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生4242工程职能的一个核心两个基本点工程职能的一个核心两个基本点政府职能管理政府职能管理分供方管理分供方管理工程职能内部管理工程职能内部管理工程职能内部管理是核心，自身强壮了，才能打好硬仗，工程职能内部管理是核心，自身强壮了，才能打好硬仗，这是影响工程质量的内因。这是影响工程质量的内因。政府职能管理和分供方管理是我们的两个基本点，政府职能管理和分供方管理是我们的两个基本点，两手都要抓，两手都要硬。两手都要抓，两手都要硬。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2 2.招标采购44、前控招标采购前控事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点2 2：招标启动招标启动会会（进度、工程策划（进度、工程策划）案例：案例：总包招标启动会、总包招标启动会、防火门招标启动会等，防火门招标启动会等，招标前、开工前招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些的工程推演如何做？做哪些启示：通过启示：通过“招标启动会招标启动会”这个平台和节点设置，将合同需求与这个平台和节点设置，将合同需求与招标采购、图纸与深化设计之间联系起来，有效提高招标效率和招标采购、图纸与深化设计之间联系起来，有效提高招标效率和质量质量。Tips:Tips:45、每一个招标启动会的成果都能成为梳理一种材料或服务的每一个招标启动会的成果都能成为梳理一种材料或服务的知知识。识。做好、做透彻总包招标启动会成果，做好工程推演、工艺工做好、做透彻总包招标启动会成果，做好工程推演、工艺工法等，这是工程管理的重中之重！由于此项工作非常复杂和专业法等，这是工程管理的重中之重！由于此项工作非常复杂和专业要求较高，建议通过借用外脑、外部资源进行号脉、确诊，快速要求较高，建议通过借用外脑、外部资源进行号脉、确诊，快速完善工程推演、工艺工法标准，并逐渐演变成工程部自己的能力。完善工程推演、工艺工法标准，并逐渐演变成工程部自己的能力。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控46、工程问题发生2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点3 3：坚持做：坚持做标前辅导标前辅导-先说断后不乱，丑话说在前面先说断后不乱，丑话说在前面 案例：嘉屿城一期总包投标前的招标辅导、厦门文明施工的标准案例：嘉屿城一期总包投标前的招标辅导、厦门文明施工的标准 启示：在定标前是甲方市场，定标后是乙方市场，在招标前，一启示：在定标前是甲方市场，定标后是乙方市场，在招标前，一定要尽可能的将所有不利情况和要求讲清楚、写明白。大家好才定要尽可能的将所有不利情况和要求讲清楚、写明白。大家好才是真的好是真的好.Tips:1 Tips:1、考察考察确定入围单位确定入围单位-发标书（尽可能清楚，并经项目发标47、书（尽可能清楚，并经项目团队尤其是工程团队讨论）团队尤其是工程团队讨论）-标前辅导标前辅导投标投标-分析技术标分析技术标-合格合格技术标开经济标技术标开经济标-议标议标定标报告定标报告-定标定标 2 2、标前交底应包括公司介绍及项目概况、项目工程管理要标前交底应包括公司介绍及项目概况、项目工程管理要求（工期、节点、质量、文明施工、配合、停止点、样板带路及求（工期、节点、质量、文明施工、配合、停止点、样板带路及点评、月度检查、技术管理要求等）、资金支付（时间、报表、点评、月度检查、技术管理要求等）、资金支付（时间、报表、方式、比例等）、方式、比例等）、违约金及合同处罚违约金及合同处罚等、后期的发48、展计划，树立等、后期的发展计划，树立投标单位信心等投标单位信心等一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2.2.招标招标采购前控采购前控总包投标的技术标的主要要求：总包投标的技术标的主要要求：1、项目主要管理人员架构及其简历。、项目主要管理人员架构及其简历。2、劳务班组承包模式及其各专业劳动力投入情况、劳务班组承包模式及其各专业劳动力投入情况3、主要机具设备投入情况。、主要机具设备投入情况。4、施工流水段的划分以及模板等周转材料周转方式。、施工流水段的划分以及模板等周转材料周转方式。5、现场各阶段平面布置。（临时设施、场内交通、施工用水用电、塔、现场各阶段平面布置。（临时设施、49、场内交通、施工用水用电、塔 吊吊布置、加工场地布置）布置、加工场地布置）6、工期、质量、安全文明施工专项策划。、工期、质量、安全文明施工专项策划。7、项目施工重难点分析。、项目施工重难点分析。8、提交项目总进度计划。、提交项目总进度计划。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.招标招标采购前控（采购前控（施工现场老是做做停停施工现场老是做做停停）关键点关键点4 4：深入理解项目：深入理解项目TQRTQR的基础上，提供合约规划的指导意见的基础上，提供合约规划的指导意见案例：嘉屿城案例：嘉屿城1 1、2 250、期期合约规划的制定及优化合约规划的制定及优化计划计划启示：启示：合约规划的界面适合项目，能框出面积最大的合约规划的界面适合项目，能框出面积最大的TQRTQR三角三角。工程工程部和成本部、设计部做好每年的合约规划的制定及优化计划，部和成本部、设计部做好每年的合约规划的制定及优化计划，能够找到公司和项目的时间、质量、成本的有效平衡点，并定期能够找到公司和项目的时间、质量、成本的有效平衡点，并定期检查更新，同时能够友好改善这几个部门之间的和谐工作环境。检查更新，同时能够友好改善这几个部门之间的和谐工作环境。建议建议通过培训对通过培训对公司内部跨部门之间做内训，去宣贯、影响、传公司内部跨部门之间做内训51、，去宣贯、影响、传授跨部门工作沟通的良好效果和方法。授跨部门工作沟通的良好效果和方法。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点5 5：细核：细核清单清单（进度、市场价（进度、市场价）启示：启示：细核清单细核清单项中工作项中工作内容的描述内容的描述：清单项的描述影响施工：清单项的描述影响施工单位的报价，细微的描述差异将导致双方理解不一致，报价有偏单位的报价，细微的描述差异将导致双方理解不一致，报价有偏差，引起后期的扯皮，同时注意总分包的描述要一致差，引起后期的扯皮，同时52、注意总分包的描述要一致。Tips:Tips:细核项目总分包界面、措施项目（如检验及测试费）、项目细核项目总分包界面、措施项目（如检验及测试费）、项目技术规范等，将项目的界面、重要分部的管理要求等描述清楚，技术规范等，将项目的界面、重要分部的管理要求等描述清楚，加强图纸的理解和熟悉有助于清单项的审核加强图纸的理解和熟悉有助于清单项的审核一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点6 6：评好技术标：评好技术标案例：一、二期总包技术标的案例：一、二期总包技术标的审核审核启示：53、技术标审核要重点关注对投标辅导及招标文件的启示：技术标审核要重点关注对投标辅导及招标文件的响应情况响应情况，避免出现避免出现“力争力争”“”“尽力尽力”“”“宜宜”等等虚词虚词TipsTips：关键点：关键点,如工期（尤其是阶段性工期要求），整体施工场地如工期（尤其是阶段性工期要求），整体施工场地布置，关键岗位管理人员应布置，关键岗位管理人员应重点审核重点审核一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前的工作在实施前落实落实3.3.开发报建前控。开发报建前控。案例案例：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘。（进度（54、进度影响）影响）关键点：关键点：新地区公司对新地区公司对报建流程的梳理报建流程的梳理 （尤其是第一次进入的城市及城市的新区域）（尤其是第一次进入的城市及城市的新区域）案例：案例：XXXX市市区报建流程的梳理、验收流程的梳理；市市区报建流程的梳理、验收流程的梳理；开工就输在开工就输在起跑线上起跑线上，施工许可证办理费时，施工许可证办理费时2 2个月，一开始就延期，按时交房个月，一开始就延期，按时交房如何保障？如何保障？启示：对启示：对关键线路节点关键线路节点的明确及各节点的明确及各节点“影响人影响人”的判断是关键的判断是关键TipsTips：报建各体系从：报建各体系从“国土国土”“”“立项立项”55、到到“规划规划”“”“建设建设”等之间等之间的衔接点是最有可能出的衔接点是最有可能出“危危”和和“机机”的地方。的地方。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实3.3.开开发报建前控。发报建前控。案例：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘。案例：厦门龙湖嘉屿城项目，半年开盘。关键点：关键点：在清理出关键线路的基础上，以在清理出关键线路的基础上，以“主人翁主人翁”的精神做的精神做好各个节点的好各个节点的跟踪管控跟踪管控和所承担的工作。和所承担的工作。案例：嘉屿城一期报建进程与二期报建进程的对比案例：嘉屿城一期报建进程与二56、期报建进程的对比（被动变主动）（被动变主动）启示：启示：1 1、主动熟悉外部资源，克服畏惧心理，主动的沟通比很多、主动熟悉外部资源，克服畏惧心理，主动的沟通比很多事情都重要事情都重要 2 2、规矩规矩做事做事建议：建议：熟悉熟悉项目开发报建流程，缩短施工许可证的办理周期，早日开工，规避无效工期项目开发报建流程，缩短施工许可证的办理周期，早日开工，规避无效工期问题，规避将来的后期施工抢工问题，规避将来的验收版本和报建版本不符的问题。同问题，规避将来的后期施工抢工问题，规避将来的验收版本和报建版本不符的问题。同时，会培养出将来更多的项目总。时，会培养出将来更多的项目总。一、如何有效预控工程问题发生57、一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实4.4.工程管理前控工程管理前控关键点关键点1 1：招标前、各分部工程开始前要做到：招标前、各分部工程开始前要做到“心中有树心中有树”案例：案例：嘉屿城一期招标前整体的工程管理思路嘉屿城一期招标前整体的工程管理思路形成形成 启示：招标前理清楚怎么管，项目管理的思路应相对清晰（标段启示：招标前理清楚怎么管，项目管理的思路应相对清晰（标段划分、交通组织、水电接口、道路成型及维护、围墙、项目风险划分、交通组织、水电接口、道路成型及维护、围墙、项目风险点分析、总分包界面划分及提供的条件、材料供应界面、土方调58、点分析、总分包界面划分及提供的条件、材料供应界面、土方调配场地等配场地等）Tips:Tips:要要清晰地告诉清晰地告诉分供方我们分供方我们想要的东西想要的东西是什么？是什么？一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实4.4.工程管理前控工程管理前控关键点关键点2 2：管理策划管理策划汇报汇报（进度（进度、质量质量）总包、分包单位都信誓旦旦拍胸脯，给甲方承诺保证质量进度没总包、分包单位都信誓旦旦拍胸脯，给甲方承诺保证质量进度没问题，实际上结果偏差很远，如何预控？问题，实际上结果偏差很远，如何预控？启示：施工单位的管59、理策划汇报（如何实现市级文明工地和优质启示：施工单位的管理策划汇报（如何实现市级文明工地和优质结构、质量标杆和安全文明施工标杆、重要分部分项控制要点、结构、质量标杆和安全文明施工标杆、重要分部分项控制要点、农民工管理、土建和安装的配合、对分包的管理、应急预案、内农民工管理、土建和安装的配合、对分包的管理、应急预案、内部的资料管理等）双方共同树立标杆，要细化到图文并茂，落实部的资料管理等）双方共同树立标杆，要细化到图文并茂，落实到可操作程度上，它是到可操作程度上，它是提高施工单位标准的提高施工单位标准的利器利器TipsTips：管理策划汇报不仅适用于总包：管理策划汇报不仅适用于总包一、如何有效预60、控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实4.4.工程管理前控工程管理前控关键点关键点3 3：对：对分供方分供方尤其是关键的分供方应引入尤其是关键的分供方应引入风险评估及平衡风险评估及平衡机制和机制和措施措施（进度）进度）案例：二期总包划分为案例：二期总包划分为3 3个标个标段段启示：通过考察、议标过程答疑，第三方了解等，基本了解拟中启示：通过考察、议标过程答疑，第三方了解等，基本了解拟中标单位的优缺点，并有如何扬长避短及应对的管理方案，对症下标单位的优缺点，并有如何扬长避短及应对的管理方案，对症下药，提前做好风险药，提前做好61、风险预案预案TipsTips：213 213 的理论。应急队伍的准备的理论。应急队伍的准备一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实4.4.工程管理前控工程管理前控关键点关键点4 4 管理交底与技术管理交底与技术交底交底（进度和质量（进度和质量）案例：一期、二期所做的管理交底及实际效果案例：一期、二期所做的管理交底及实际效果启示：启示：1 1、坚持做好施工单位进场后的甲方管理交底，明确甲方管、坚持做好施工单位进场后的甲方管理交底，明确甲方管理标准和管理要求理标准和管理要求 2 2、坚持做好每个分部工程的前置交底、62、坚持做好每个分部工程的前置交底TipsTips：管理交底和技术交底是一项以少时间撬动大效果的买卖！管理交底和技术交底是一项以少时间撬动大效果的买卖！不论有无积累都应该坚持不论有无积累都应该坚持。工程部做好施工单位的第一次进场管工程部做好施工单位的第一次进场管理交底与技术交底、分项工程的交底，真正把甲方的要求和标准理交底与技术交底、分项工程的交底，真正把甲方的要求和标准传递到一线操作者，规避信息掉链子，规避施工操作者不按照甲传递到一线操作者，规避信息掉链子，规避施工操作者不按照甲方要求施工情况发生。方要求施工情况发生。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问63、题发生一、如何有效预控工程问题发生-交底模板交底模板事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实5.5.技术管理前控技术管理前控关键点关键点1 1：样板带路样板带路（现场样板点评、工法样板墙、样板房）（现场样板点评、工法样板墙、样板房）案例：重庆案例：重庆U U城项目实施工艺样板墙的案例及在政府部门的城项目实施工艺样板墙的案例及在政府部门的影响影响启示启示：样板是标准的高度，工程部主动坚持样板带路，运用其他样板是标准的高度，工程部主动坚持样板带路，运用其他职能部门帮助项目迅速确定标准，不仅仅是让工程进度一帆风职能部门帮助项目迅速确定标准，不仅仅是让工程进度一帆风顺进行，64、而且会形成各方共赢。顺进行，而且会形成各方共赢。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生5.5.技术管理前控技术管理前控关键点关键点1 1：样板带路样板带路+现场样板点评、工法样板墙、样板房现场样板点评、工法样板墙、样板房一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生序号序号项目项目区域区域点评内容点评内容参加单位参加单位点评时间点评时间备注备注1晋江17#别墅区域别墅铁艺栏杆固定点安装点评祥瑞，监理，栏杆单位，项目部2013/10/25郑权217#别墅区域室内抹灰样板点评祥瑞，监理，项目部2013/10/20郑权317#别墅区域室内天棚腻子样板点评祥瑞，监理，项目部65、2013/10/22郑权417#别墅区域别墅楼面地坪施工样板点评祥瑞，监理，项目部2013/10/25郑权517#别墅区域别墅外立面石材的深化图纸的读图讲图祥瑞，监理，项目部2013/10/29郑权617#高层区域基础接地样板点评祥瑞，监理，气象局，项目部2013/10/25简锦祥716#楼别墅别墅屋面防雷样板点评中泛、监理、项目部2013/10/29周利平817#高层区域首层拆模点评祥瑞、监理、项目部2013/10/17管中军917#高层区域外墙防水点评祥瑞、监理、项目部2013/10/18管中军事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实5.5.技术管理前控技术管理66、前控关键点关键点2 2：系统清理各分部工程的：系统清理各分部工程的关键技术细节关键技术细节，充分统一和运，充分统一和运用施工、监理单位，尤其是地方性特色的新技术问题的用施工、监理单位，尤其是地方性特色的新技术问题的清理清理。案例：桩基施工，空气源热泵，外案例：桩基施工，空气源热泵，外遮阳遮阳启示：对地方性规范、规定的清理和执行力度确认是技术管理重启示：对地方性规范、规定的清理和执行力度确认是技术管理重点，关键性地方规范、规定会影响启动会工程策划的内容点，关键性地方规范、规定会影响启动会工程策划的内容一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在67、实施前落实的工作在实施前落实5.5.技术管理前控技术管理前控关键点关键点3 3：统一统一技术及工艺做法技术及工艺做法标准标准（质量）（质量）案例：一期案例：一期1 1、2 2标段地下室挡墙与底板的浇筑方式、防水反坎一标段地下室挡墙与底板的浇筑方式、防水反坎一次性整浇到位的次性整浇到位的统一统一 启示：倡导、引导质量竞争，营造争先恐后的启示：倡导、引导质量竞争，营造争先恐后的气氛气氛TipsTips：对于没有质量追求、得过且过的分供方管理人员，坚决剔除：对于没有质量追求、得过且过的分供方管理人员，坚决剔除一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工68、作在实施前落实的工作在实施前落实6.6.成本管理前控成本管理前控关键点关键点1 1：分析找出：分析找出真正真正影响成本的影响成本的关键因素关键因素，并在此基础上参与，并在此基础上参与造价的合约造价的合约规划规划案例：案例：土石方工程的合约规划如何达到系统价值土石方工程的合约规划如何达到系统价值最优化最优化启示：启示：我们要抓住我们要抓住“西瓜西瓜”奖励奖励“芝麻芝麻”，招标之前必须确定参，招标之前必须确定参考报价标准，并以此为准线分析判断风险及采取相应的防范措施考报价标准，并以此为准线分析判断风险及采取相应的防范措施一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，669、0%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实6.6.成本管理前控成本管理前控关键点关键点2 2：景观成本的：景观成本的倒置控制设计倒置控制设计案例：苗木清单案例：苗木清单列表列表启示：景观目标成本制定后要结合苗圃的实际囤货，进行限定性启示：景观目标成本制定后要结合苗圃的实际囤货，进行限定性设计，将效果和图纸的准确性结合起来对设计资源进行考核设计，将效果和图纸的准确性结合起来对设计资源进行考核一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实7.7.营销需求前营销需求前控控（进度和交房（进度和交房）关键点：从工程的角度关70、键点：从工程的角度前置思考前置思考和解决营销的客户体验及和解决营销的客户体验及销售销售的进度的进度要求要求案例：嘉屿城样板区的位置选定，花千树一期销售节奏案例：嘉屿城样板区的位置选定，花千树一期销售节奏调整调整启示启示：营销的节奏调整会极大影响工程及运营节奏，因此需要从营销的节奏调整会极大影响工程及运营节奏，因此需要从工程的角度在招标前前置思考和解决营销的客户体验及销售的进工程的角度在招标前前置思考和解决营销的客户体验及销售的进度要求。工程流水的划分除了尽可能在启动会阶段思考清楚外，度要求。工程流水的划分除了尽可能在启动会阶段思考清楚外，在样板区开放及销售前期，工程部要主动交流讨论销售的节奏，71、在样板区开放及销售前期，工程部要主动交流讨论销售的节奏，以应需而变。以应需而变。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生启动会启动会1、三栋样板楼外架一律、三栋样板楼外架一律采用挑架施工，为景采用挑架施工，为景观施工创造条件。观施工创造条件。2、样板区材料堆场、加、样板区材料堆场、加工场不得占用样板区工场不得占用样板区位置。位置。样板区材样板区材料堆场、料堆场、加工场加工场样板区材样板区材料堆场、料堆场、加工场加工场施工通道施工通道样板样板区区第一流第一流水段水段第二流第二流水段水段第三流水第三流水段段营销需求前控营销需求前控-花千树一期销售节奏调整花千树一期销售节奏调整3.272、59.153.204.104.156.105.256.306.206.106.108.58.158.158.259.309.308.2510.511.2011.152F8.104.10实际基础及主体结构施工阶段实际基础及主体结构施工阶段营销需求前控营销需求前控-花千树一期销售节花千树一期销售节奏调整奏调整26#楼楼样板区样板区第一流水第一流水段段第二流水第二流水段段第三流水第三流水段段剩余商铺剩余商铺1#2#3#12#11#10#9#8#7#6#5#4#18#17#16#15#14#13#20#19#实际内外装饰施工阶段实际内外装饰施工阶段营销需求前控营销需求前控-花千树一期销售节奏调整花千树73、一期销售节奏调整埋地的消防、绿化管网渗水，主要体现在交付使用后的2年后的项目，即质保期后，某地区每年损失接近100万元。具体原因为：管道埋地导致的部分问题 回填土沉降 管网锈蚀 回填时损坏管道 防腐施工工艺不到位一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-出入口关系出入口关系 事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实8.8.物业管理前物业管理前控（移交、承接查验）控（移交、承接查验）关键点：关键点：1 1、分析物业实际需求分析物业实际需求和政府规定要求（物管用房的面积和74、政府规定要求（物管用房的面积及定位），安防、门岗、绿化保洁用水需求，从物业长期运行的及定位），安防、门岗、绿化保洁用水需求，从物业长期运行的角度进行配置，包括后期运行问题：渗漏、使用不便、设计不合角度进行配置，包括后期运行问题：渗漏、使用不便、设计不合理（消防管道在室外）、降低运行成本等等。理（消防管道在室外）、降低运行成本等等。2 2、交房后的人车管理动线分析、交房后的人车管理动线分析案例：物业用房与商业用房合并调整的案例案例：物业用房与商业用房合并调整的案例启示：应站在全项目价值最大化的角度思考地产和物业的关系，启示：应站在全项目价值最大化的角度思考地产和物业的关系，合理配置物业设施合理配75、置物业设施一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实总结：工程八大前控的措施和效果总结：工程八大前控的措施和效果。3030多多个专业案例个专业案例问题分析问题分析 工程管理的工程管理的8大前控，结合龙湖的厦门嘉屿城项目的真实案例：新成立城大前控，结合龙湖的厦门嘉屿城项目的真实案例：新成立城市公司，全部新员工，拿地半年开盘销售，工程质量全集团第二名！以及结合市公司，全部新员工，拿地半年开盘销售，工程质量全集团第二名！以及结合排名全国房地产前排名全国房地产前20名的企业在重庆的项目，从集团名的企业在重庆的项目，从集团76、60多个项目原来多个项目原来2015年质年质量排名后量排名后5位，通过这一系列的前控管理，工程质量迅速提升，到位，通过这一系列的前控管理，工程质量迅速提升，到2016年质量年质量排名前排名前10！工程！工程8大前控管理，不仅是在龙湖，还是在其他的房地产公司，事半大前控管理，不仅是在龙湖，还是在其他的房地产公司，事半功倍的解决关键问题，让工程部减少返工，工程质量最大限度的一次成功，交功倍的解决关键问题，让工程部减少返工，工程质量最大限度的一次成功，交房有保证！工程师有信心、有成就感！员工成长快！工程部成绩斐然！房地产房有保证！工程师有信心、有成就感！员工成长快！工程部成绩斐然！房地产公司高效运行77、，交房效果好！公司有口碑、有品牌！房地产公司的其他部门也公司高效运行，交房效果好！公司有口碑、有品牌！房地产公司的其他部门也有成绩：帮助设计部的设计图纸质量提高、深度够；帮助成本部的成本控制达有成绩：帮助设计部的设计图纸质量提高、深度够；帮助成本部的成本控制达标、选择的施工方优秀，减少返工带来成本部同事的高效工作，同时也非常开标、选择的施工方优秀，减少返工带来成本部同事的高效工作，同时也非常开心的和工程部配合；营销部对工程质量、进度有信心，卖房也有信心！物业部心的和工程部配合；营销部对工程质量、进度有信心，卖房也有信心！物业部门信任工程质量和功能使用效果，接收手续办理也快；一次成功是最大的节约，门信任工程质量和功能使用效果，接收手续办理也快；一次成功是最大的节约，施工方有利润，有干劲，有意愿和甲方长期合作！监理公司的威信高，政府领施工方有利润，有干劲，有意愿和甲方长期合作！监理公司的威信高，政府领导对房地产公司认可度高！导对房地产公司认可度高！一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生