1、湖州天能项目提案整体定位思考0102030405写字楼思考商业思考住宅思考营销思考整 体 定 位 思 考01定位四探：一、湖州的城市历史与格局二、湖州人的性格与文化圈三、长东的版块形象与站位四、天能的项目使命与愿景一探城市历史认知中的湖州：战国始建城2500年，城址基本未变，历史底蕴深厚（楚）考烈王元年（前262年），春申君黄歇于吴墟西南立菰城县，青楼连延十里宋太平寰宇记历史认知中的湖州：天下大计，仰于东南，历朝中国经济的重镇“方朝廷在故都时，实仰东南财赋，而吴中又为东南根柢。语云：苏常熟，天下足。”清梁章钜农侯杂占当今赋出于天下，江南居十九。唐韩愈送陆歙州诗序当代认知中的湖州：长三角经济圈的2、“边缘城市”，人口少总量小，经济地位低下GDP：38155亿GDP：15373亿GDP：19235亿GDP：14030亿GDP：11985亿GDP：11852亿GDP：5370亿GDP：5780亿GDP：7400亿GDP：3122亿当代认知中的湖州：强邻环绕，城市能级在长三角城市群中缺乏存在感上海国家中心城市中国经济中心杭州浙江省会城市长三角中心城市苏州国家高新城市长三角中心城市湖州的城市格局：大县小城，辖区都比主城有钱，向心力和号召力弱德清：地理上紧邻杭州，身在湖州心向杭州，一心做“杭州后花园”安吉：环境好，传统上就是杭州人的度假居所购置地，同样是身在湖州心向杭州南浔：近代丝绸工业发达，曾经3、占据上海生丝业半壁江山。历史轨迹驱使，身在湖州心向上海长兴：行政地位曾经与吴兴平级，天能集团发源地产业发达，自成体系看不上湖州去上海去杭州去杭州自己玩孤家寡人湖州城市认知：尽管湖州的历史地位很重要，经济基础也不错，但是现状湖州是一个边缘化和缺乏存在感的城市。湖州城市格局：下辖县各自为政，湖州主城形同孤家寡人，影响力和号召力较差。湖州城市的核心问题：城市地位的复兴二探人内心情感上更偏向于上海的湖州人习惯于小富即安不愿大起大落的湖州人视优质山水景观为生活常态的湖州人惯于在生活中享受的慵懒安耽的湖州人（百坦、百坦）湖州人认知：安逸稳当、小富即安、百坦百坦的湖州人，形成了湖州一直不大的城市格局和传统产4、业布局，保守但也逐渐意识到湖州的掉队和亟需改变的现状。三探长东第一，长东是什么？长东=南太湖新区，我们占位南太湖新区没有长东就没有南太湖新区，没有长东南太湖新区就只是太湖度假区有长东，有产业、有天能，南太湖新区才能叫做南太湖新区第二，南太湖新区是什么？湖州进入融沪发展新时代后，承接产业布局的地方湖州等级最高的浙省省级四大新区之一总部中心、金融中心、产业中心，湖州未来的城市中心沪苏湖高铁、地铁全面接入城市级交通节点之一湖州发展的能量之源，湖州未来的城市中心，湖州城市复兴的主战场四探项目天能：新能源产业巨头，地产领域的陌生品牌46.5万方，片区第一体量完整城市功能的造城运动总建设用地：约246亩总5、建筑面积：约46.5万业态：商业、产业、居住承担天能转型平台型企业愿景的战略项目转型平台型企业，本案就是模式示范T3T4不是一个独立的地块，而是天能引领的造城运动的一部分，应当站在城市升级的高度上去理解他。能源巨头天能 赋能湖州未来由此我们这样理解本案之于天能与湖州的意义时代的雄心湖州城市复兴的主战场和未来城市的能量之源，能源巨头天能赋能城市与自我进化之作。本案的应当定位为复兴湖州 原力作品湖州复兴的主战场在南太湖新区，南太湖新区的领头羊看天能，在这里看见城市未来力量的源头。打造标准上建议紧抓政策风口，申报未来社区，强化扛旗能力写字楼思考02两个问题湖州写字楼市场本身容量不大2021年湖州全年6、写字楼成交不过7.06万方，其中4万方还是位于南浔。入市期间片区写字楼供应量集中井喷这种背景下如何将本案的体量优势转化为写字楼销售优势是写字楼产品力思考的要点从买写字楼的行为逻辑开始空间舒适？档次高端？有面子？配套完善？投资价值？买写字楼 买房而是生产工具站在企业角度思考如何为企业带来实际收益今天的中国企业需要思考的问题已经是：“大变局中，企业要怎么生存、怎么发展？”经济学家给了这个时代一个定义：非线性经济学时代一个创造力成为第一生产力，并不断改变游戏规则的时代。后疫情时代的非线性经济的现象级逆行是这样的薇娅卖房直播结束后的40小时内，复地累计成交10套，合同金额已经超1700万淘宝直播5分钟7、，就卖掉了15000支口红；1分钟卖出5000支小金条；5个半小时卖货353万电商主播罗永浩正式上线。三个小时的时间里，带货23件，支付交易总额1.1亿元，创下抖音直播带货新纪录。创新变革网红 流量 直播 带货这是后疫情时代的非线性经济新头部我们思考：抓住时代风口是南太湖新区和本案的双重使命，未来必然会有更多的传统企业顺应这一时代大势，也会有更多新经济企业横空出世。所以本案应当站在时代风口上去为湖州把脉，定位为：湖州的非线性经济地标OFFICE未来围绕四个方向去打造非线性总部的商务平台写字楼的客群抓争商业思考03天能T1天能T2天能T3（本案商业）天能T414000方商业5幢BLOCK形式规划8、邻里中心预计20000方左右BLOCK形式预计20000方左右显然，周边同类体量小型商业体众多，未来同质化竞争激烈，本案差异化竞争的肌理在哪里？我们所有的这样那样的消费都是因此产生：TIME所以本案商业的目标是创造一个时间性消费场所（时间）一般商业体的消费行为活动时间是无法满足需求的解决核心是如何增加商业体中社会性和自发性活动的比例城市公园的启示近些年出现的城市公园与传统意义上的公园截然不同，其独特的城市形象以及空间场所的营造，打造一种基于不同城市属性而形成的特质空间，演绎出世间与空间的不连续片段，影响并满足了市民的公共社交空间想象和憧憬。+本案商业打造思路：以城市公园思路打造公共商业社交空间9、商业定位为：南太湖新区的未来城市会客厅住宅思考04四种产品组成的高低配项目18F小高层9F洋房联排合院湖州住宅市场，传统上是一个内源性市场，但是我们所在的版块很特殊。南太湖新区是湖州唯二两个外地投资客占比极高的版块湖州楼市改善面积存在明显的天花板中梁湖州项目营销经理 孙*：“17-18年的时候太湖度假区刚起来（湖州人觉得）还是比较偏的，大多数是外地投资客，近两年（湖州人）接受度好点了。”原华夏幸福集团营销中心副总经理 袁*：“上海、苏州吴兴这边过来投资的很多，排屋不要做叠排，湖州人不认的，太湖这边土质排屋挖地慎重。”产品基本定位思路营销思考05这是一个站在城市风口上的项目！风口上的猪也会飞！闭着眼睛买就对了！基本思路：世界视野城市站台大势所向执耳城市高度的湖州高峰论坛轰动全城的无人机发布事件全民参与的点亮城市社会运动谢谢聆听Thanks