1、金鹏清风明月11月份营销报告二二1111月目标及执行动作月目标及执行动作三三一一市场回顾市场回顾目目 录录1010月项目回顾月项目回顾PART1010月回顾月回顾板块市场分析客户分析4政策市场2018年10月11日滁州市人民政府办公室发布关于调整滁城商品住宅价格备案方案通知将滁城规划区域划分为城南版块、老城区板块、科教园区（花博园区域）、城东板块、琅琊新区和乌衣板块六大区域，实行最高限价：1、城南版块：最高限价11000元/；2、老城区版块：11000元/；3、科教园区板块：11000元/；4、琅琊新区板块：8600元/；5、城东板块：7200元/；6、乌衣板块：8000元/；本次限价主要针对2、高层与多层，低层住宅销售价格由企业自行定价按规定申报5住宅市场第一周第二周第三周第四周050010001500200025000500001000001500002000002500003000007292203221922737751925109423194823756210月1日-10月28日网签套数面积统计图套数面积截止2018年10月28日滁州10月份网签住宅7424套，网签面积798123。商品房住宅网签同比下滑63.8%截止2018年10月28日，目前滁州整体可售住宅的套数为55356套，而市区里可售套数为20336套，面积为272.7万。类别 区域一手房普通住宅一手房住宅库存(套3、）面积（万)库存(套）面积（万)琅琊区9339103.881096131.97南谯区10997120.9112188140.73市区合计20336224.7913284272.7定远县209022.57223725.47明光市360140.68388746.16凤阳县404046.04426949.84天长市467550.15506457.56来安县10990109.4611392116.72全椒县9624107.4510419122.39合计55356601.1450552690.84住宅市场2018年10月银行放贷利率表银行名称利率首套房二套房三套房及以上中国银行上浮20%上浮30%停贷农4、业银行上浮20%上浮30%停贷工商银行上浮25%上浮35%停贷建设银行上浮20%上浮30%停贷交通银行上浮22%上浮25%停贷浦发银行上浮20%上浮30%上浮35%皖东银行上浮30%上浮30%停贷徽商银行上浮25%上浮30%停贷兴业银行上浮20%上浮25%停贷中信银行上浮25%上浮35%停贷 目前滁州房贷利率首套房贷款利率上浮全面超20%，二套房贷款利率全部上浮至30%。住宅市场本月共有6宗土地公开出让，其中除2号地块为商业地块其余均为住宅用地，将于2018年11月9日公开拍卖土地市场监测第1号宗地位于芙蓉路与敬梓路交叉口西北侧，宗地号:3411030110080074000第2号宗地位于农科5、巷与中都大道北延交叉口西南侧，宗地号:341102005004GB00168第3号宗地位于乌衣镇滁宁大道与二道河路交叉口东南侧，宗地号:341103100001GB00569第4号宗地位于乌衣镇滁宁大道与康泰路交叉口西南侧,宗地号:341103100003GB00260第5号宗地位于滁阳路与全椒路交叉口东南侧,宗地号:3411030110120067000第6号宗地位于滁阳路与永乐路交叉口西南侧,宗地号:3411030110120066000地序号土地出让面积m规划用途主要规划指标出让年限（年）起叫价（万）容积率绿地率建筑密度建筑层数（限高）1139790（209.99亩）居住，商业（3%-16、0%）1.4-1.835%30%80m70、4083880217276（25.91亩）商业1.2-1.05%60%24m405182353527（80.29亩）居住，商业（3%-10%）1.0-2.235%22%80m70、40176644112563（168.84亩）居住，商业（3%-10%）1.0-2.235%22%80m70、4037145547367（71.05亩）居住，商业（3%-10%）1.6-2.035%30%60m70、4014210696079（144.12亩）居住，商业（3%-10%）1.3-2.030%30%60m70、4028824市场小结市场政策：2018年10月117、日滁州市人民政府办公室发布关于调整滁城商品住宅价格备案方案通知，将区域备案价重新上调，城南板块、老城区板块、科教园区板块上调至11000元/，琅琊新区调至8600元/，城东板块调至7200元/，乌衣板块调至8000元/，本次调价主要针对高层、多层。土地市场：本月共有6宗土地公开出让，其中除2号地块为商业地块其余均为住宅用地，三块位于城南板块，将于2018年11月9日公开拍卖市场监测住宅市场：2018年10月商品住宅网签4799套，同比下滑63.8%，期间滁州市区仅三宗商住用地总出让金7.22亿同比下降71.4%。核心竞品分布p本案位于城南板块，整个板块在售项目较多，且区域属于滁州楼市置业热点板8、块。p在城南区域内，与本案直接竞争项目有石榴中都院子、正荣府、凯迪融创玉兰公馆、碧桂园仕府公馆、碧桂园紫薇天悦。p石榴中都院子为新亚洲风格产品为高层加叠墅加合院，毛坯交付，目前，凯迪融创玉兰公馆高层加洋房，前期加推精装洋房、高层去化效果不佳，后期均改毛坯交付。碧桂园仕府公馆，紫薇天悦后期剩余高层均改毛坯交付，正荣府目前仅剩余一栋高层未推，42套别墅未推。区域竞品市场10月份滁州城南板各楼盘集中加推，加推整体去化近四成左右，融创玉兰公馆加推21#、28#高层改毛坯交付，共160套均价8400元/去化多为中间户去化效果不佳。凯迪塞纳河畔加推后期备案价格调至7888元/上涨1588元/。石榴中都院子9、10月20日营销中心暨高层样板间正式对外开放。区域项目名称 建筑风格容积率精装 主力产品总套数剩余套数月均去化成交均价备注 与否（元/）（本月加推情况/后续动态）城南凯迪塞纳河畔法式2.6毛坯高层：88-13055001070366500本月加推61#、62#房源去化较好，首付5成起凯迪融创玉兰公馆法式2.0精装高层：95-12016161477309500/8410本月加推21#28#高层共160套，均价6300元/平方米，首付5成起。洋房：13011000碧桂园仕府公馆新亚洲2毛坯双拼：251、2644626315200加推6#高层共76套房源，去化35套房源，后期剩余高层改毛坯精装叠墅：10、154/16312072511200精装高层：148/110/2061175536209300碧桂园黄金时代新亚洲2精装高层：95/118/140970257559370/9550加推5#，75套房源，当天去化23套，目前案场首付三成99折，四成98折，全款9折剩余8#3栋楼未推，在售剩余少量房源，预计今年清盘滁州正荣府新亚洲1.6精装高层高层112/128/140961236659000/930010月1日别墅样板间开放，目前剩余一栋高层未推，六栋别墅未推，计划年底清盘毛坯联排150/170651616000碧桂园S4紫薇天悦新中式2精装高层90/105/118/1261905362708511、00-9000加推5#高层去化27套房源，面积105，目前商铺在售均价18000元/石榴中都院子新亚洲2.0高层566834834/10月20日营销中心暨样板示范范区开放，计划十一月中旬首开，备案价已出。叠墅204合院64金鹏清风明月纯中式1.6高层109/115/144501501/10月1日项目临展开放，10月24日启动验资高层三万，别墅五万合院联排156/187126126/合计152966180/碧桂园仕府公馆产品配比物业类型面积套数占比双拼251242%264222%叠墅154/1631209%高层14872254%11036127%206927%碧桂园仕府公馆加推剩余房源正常去化中12、，后期计划加推7#、12#高层但具体信息暂未定项目名称碧桂园仕府公馆开发商滁州碧胜房地产开发有限公司项目位置中都大道与醉翁西路交汇处占地面积98000总建筑面积2500000产品档次改善高档社区建筑风格新亚洲产品类型16栋高层、20栋叠墅、23栋双拼别墅，共计1341套绿化率35%容积率2.0首开时间2017.9.19已推套数809套未推套数532套项目动态加推剩余房源去化中客户结构市区改善型为主，周边小区改善客户，别墅主要为厂区老板核心价值点地段城南政务核心地段，未来发展潜力大科技精装、地暖、直饮水、全网覆盖、车牌识别等品牌中国地产前三强，世界500强企业已售楼栋产品配比产品类型面积套数占比13、小高层11251453%12817118%14017118%联排别墅15010511%170已售楼栋正荣府项目名称滁州正荣府开发商滁州正宏置业有限公司项目位置醉翁东路与阳明南路交汇处东北侧占地面积80867总建筑面积19万产品档次改善高档社区建筑风格新亚洲产品类型14栋小高层，105套联排别墅共计961套绿化率35.9%容积率1.6首开时间2017.12.28已推套数841套未推套数114套均价高层t约9000元/，叠墅均价15000元/客户群体高层客户主要为企事业单位群体项目动态目前高层剩余78套未推，别墅剩余36套未推核心价值点地段城南政务核心地段，未来发展潜力大产品叠墅+高层改善型社区品14、牌中国房地产百强企业前50位目前项目仅剩余一栋高层未推，六栋别墅未推，计划今年年底清盘凯迪融创玉兰公馆户型类型户型面积套数户型占比高层9521813%10531219%12054234%洋房144-150底跃1147%160-165底跃141%128标准层31419%142标准层1026%项目名称融创玉兰公馆开发商安徽凯迪世纪实业有限公司项目位置凤阳路与花园路交口东北侧占地面积98608总建筑面积197216产品档次改善社区建筑风格法式产品类型11栋高层，14栋洋房、共计1616套绿化率35%容积率2.0首开时间7月中旬已推套数497套未推套数1119套均价精装高层9500元/毛坯8410元/15、，洋房11000元/。项目动态20日加推28#高层共80套房源当天去化13套，目前项目高层去化116套，洋房去化23套核心价值点地段城南城中交界地段产品洋房+高层高档社区品牌中国房企TOP4已售楼栋本月加推21#、28#两栋高层共160套，均价8400元/工地施工现状：目前已加推楼栋正常在建，东边未推高层区域正进行负一层钢筋支模工程，25#、26#、27#栋洋房主体结构均已完工。凯迪融创玉兰公馆石榴中都院子石榴中都院子户型配比分析产品类型套数占比高层56668%叠墅20424%合院648%合计834100%项目名称石榴中都院子开发商滁州新紫金房地产开发有限公司项目位置中都大道与醉翁路交叉口西北16、侧占地面积59263总建筑面积118419万产品档次改善高档社区建筑风格新亚洲产品类型5栋高层，7栋叠拼，6大合院合计共834套绿化率35.%容积率2.0首开时间预计2018年11月已推货量/目前销量/均价待定客户群体/项目动态10月20日项目营销中心开放暨高层样板间开放，计划十一月中旬首开核心价值点地段城南政务核心地段，未来发展潜力大产品合院+叠墅+高层改善型社区品牌中国房地产百强企业前100位10月20日项目营销中心暨示范区，计划首开11月中旬首开，高层8栋房源全部备案均价8900元/，叠墅9#、10#、11#、13#备案共108套，均价12399元/，合院备案17#、19#共16套房源，17、均价19800元/石榴中都院子10月20日石榴中都院子营销中心暨示范区高层临时样板间开放，到场约150人，大多为媒体记者及置业顾问邀约过来的亲朋好友及工作人员，真实客户较少，其售楼部为别墅改造后期将作为商品房成交，活动当天开放124高层临时样板间。石榴中都院子工地施工现状：目前施工现场土方开挖工程已全部结束，高层区域垫层浇筑完成目前正进行地下防水卷材的铺设，叠墅区域正进行一层砼浇筑工程。项目名称金鹏清风明月开发商滁州远鹏置业有限公司项目位置滁州醉翁路与全椒路交叉口东南角占地面积5.3万方总建筑面积12.7万方产品档次改善型社区建筑风格纯中式产品类型7栋高层，10栋合院、4栋别墅、2栋商业绿化率18、31%容积率2首开时间暂未开盘已推货量暂未开盘目前销量暂未开盘均价暂未开盘本月销量暂未开盘项目动态9月21日项目案名发布会，10月1日城市展厅开放核心价值点地段城南政务地段，未来发展潜力大产品高层+合院+联排品牌中国房地产综合实力100强，安徽民营企业50强金鹏清风明月产品类型户型面积（）套数户型占比高层10921634.39%11912319.79%13010817.20%143548.60%别墅151558.70%159325.10%178132%181142.20%192101.60%26220.30%9月21日项目案名发布会，10月1日项目城市展厅开放、9月24日启动验资金鹏清风明月施19、工现状：目前工地正进行土方开挖工程，5#、11#高层进行一层钢筋工程，售楼部主体框架完工，目前正进行屋面防水工程施工。10月20日城南区域碧桂园共加推306套房源去化95套，去化三成，其中碧桂园紫薇天悦、黄金时代项目推出首付两成9.9折，三成9.8折，依次类推全款9折，优惠力度较大。凯迪融创玉兰公馆改毛坯交付，高层均价由原先精装9500元/改至毛坯8410元/，去化仍然仍较差。凯迪塞纳河畔最新一期备案价上调至7888元，较上一期备案每平米增加1500元/。预计11月城南区域本案核心竞品中都院子计划加推入市，目前高层备案价8900元/。市场监测小结PART1010月回顾月回顾销售线策划线月度工作20、完成情况186组282组截止2018年10月30日，本月项目共来访186组。截止2018年10月30日年度总来访282组。月度主要工作成绩 12组截止2018年10月30日项目验资人数12人。营销数据分析截止10月30日，本月清风明月项目一共到访186组金鹏：56 组风尚：130 组截止10月30日清风明月项目验资12组金鹏：5 组风尚：7 组56130本月来访数据分析风尚金鹏75本月验资数据分析风尚金鹏来访分析来访客户职业以企业职工为主，其次为个体户和公司职员。来访客户关注物业类型多为高层为主，其次为别墅产品。个体商户 企业职员 企业高管公务员互联网教师金融医疗退休房地产自由职业01020321、040506070806070343453442610月来访客户职业分析高层合院别墅（联排、双拼）020406080100120140160150132310月来访客户关注物业类型分析来访分析来访客户居住区域主要以城南区域为主。来访客户认知渠道主要以路过，自然来访，老带新为主，其中路过与自然来访位居来访渠道前列。南谯区琅琊区来安周边乡镇省内省外010203040506070809079626313510月来访客户区域分析项目展示渠道拓展内部员工老带新媒体广告户外广告朋友介绍电转访02040608010091263157532710月来访客户渠道分析月度工作完成情况目前线上乐居、新安、365、嗨22、滁网、E滁州均已投放项目信息月度工作完成情况项目临展（珑玺臺、五中）均已改造完成，全椒路段道旗更换完成。月度工作完成情况其他出街类物料：项目单图、活动前宣单图第一阶段项目主标：清风明月照我还月度工作完成情况一日一言系列单图月度工作完成情况物料系列画面月度工作完成情况活动主题：清风醉月山湖和鸣金鹏清风明月城市展厅风雅启阅活动时间：2018年10月1日活动形式：10月1日上午9点，金鹏清风明月项目城市展厅（原珑玺台营销中心）正式对外开放，活动现场到访共计213人，活动现场氛围较好，后期市场发声效果佳。活动主题：为爱车加油，为生活提速活动时间：10月23日-12月27日活动内容：通过贴车贴送油卡活动23、，进行线上线下宣传，同时通过200辆私家车将项目信息进行展示，扩大项目曝光，其次进一步发掘潜在客户为项目首开奠定良好基础。月度工作完成情况销售线：销售团队尚未组建齐全，组建系统专业培训；销售说辞整理审核达标，销售线销售说辞培训；院墅产品价值点培训，高端客户案场逼定能力培训；策划线：推广渠道少，基本无户外渠道，市场发声较弱；产品类销售道具尚未给到销售线支持；营销动作较少，前期筹备和组织不够充分；推广的效率低下，时效性有待提高。不足之处改进方法销售线：关注团队的动态，夯实业务能力，定期培训，提升业务员专业素养；强化信息及资料审核，精细盘客，务实工作；精细管理，数据完善，明确目标，责任到人；夯实外场24、团队管控力度，加强巡查处罚制度；加强销售线专业知识与技能培训,提高团队整体的专业性。策划线：工作前置，计划提前铺排沟通定向，确保有效及时；营销类方案提前规划并及时上级汇报，确保工作开展；与销售线及时沟通，发现并解决问题，帮助提升活动的高效性；及时调整推广过程中的方向，增加推广形式，以更好的贴近项目自身的实际。36PART 1111月目标月目标月度目标具体执行动作营销策略11月30日阶段推广主题推广诉求线上推广渠道一墅明月，一院清风线上结合产品形象、价值点对项目进行深度阐述，扩大项目市场声音自媒体、公众号、户外大牌、网络媒体（E滁州、新浪乐居、嗨滁网、新安房产网、365）10.2511.171125、.30活动铺排10月23-12月27日，贴车贴送油卡活动11月17日项目产品解析会11月25日营销中心开放线上增粉传播活动10月25日拓客策略珑玺臺、麓山院、爱丽舍宫等金鹏项目老业主拜访，深度挖掘业主资源，配合业主活动，促进老带新；全市范围类扫楼、扫街、地下车库拓展；营销策略活动一：项目产品解析会活动目的：项目价值、产品价值深度传播，产品立势，增加客户意向度；活动时间：11月17日活动内容：以生活发布会形式贩卖产品，深度阐述产品规划价、产品美学，生活美学；项目宣传片发布；邀约前期验资客户、意向客户及部分金鹏老业主、媒体现场进一步了解项目及产品；营销策略活动三：营销中心暨样板房开放活动目的：项目26、价值、产品价值深度传播，产品立势，增加客户意向度；活动时间：11月25日活动内容：景观示范区暨样板房开放；嫁接东方文化、中式生活线上系列炒作;11月销售目标验资515组11月份目标高层：448组合院：67组如 何 做营销策略小蜜蜂派单、竞品截客：拓展形式：全市范围内扫楼、扫街拓展，城南（中都石榴院子、仕府公馆、黄金时代、正荣府、时光澜庭）进行竞品截客人员安排：置业顾问+小蜜蜂要求：按拓客计划及区域执行，派单小蜜蜂留电、增粉，截客进行拉访，制定考核任务拓客物料：单页、项目二维码、拓客小礼品。到访要求：拓客蜜蜂10组留电/天/人，截客2组到访/天/人营销策略经纪人拓展：拓展形式：拜访经纪人宣贯项目经纪人政策，经纪人签约人员安排：置业顾问要求：及时向经纪人宣传项目信息确保客户准确导入拓客物料：门型展架、画框、单页及项目拓客礼品。到访要求：2组到访/日营销策略企事业单位拓展：拓展形式：推介会、嫁接活动人员安排：置业顾问要求：联系企事业单位关键人进行项目推介，洽谈嫁接、圈层活动；拓客物料：推介PPT、拓客礼品。到访要求：1组到访/日营销策略金鹏老业主拜访：拓展形式：上门拜访、圈层私宴人员安排：置业顾问要 求：维系老业主关系的宣传项信息，宣贯老带新政策，促进案场老带新拓客物料：定制礼品，项目产品手册、单页到访要求：1组到访/日