1、福清项目营销代理提报Code of this report|2Copyright JAVELIN MR,2019104111500成立于2009年已有10年历程北京/福州/厦门/西安横跨四大区域旗下拥有11家分子公司公司规模近1500人嘉论机构-海西地产综合服务先行者优秀的不动产综合服务商公司目前规模逾上千人（福州公司规模达500+人）致力于创新及全方位房地产策划代理综合服务，西安、福州两大区域，福州作为总部，历经多年发展打下了坚实的基础，赢得“海西四大杰出服务商之一”的美名。公司先后服务过60多个知名地产项目，已操作数百万方体量地产项目，涵盖普通住宅、高端豪宅、别墅、城市综合体、写字楼、商业2、等物业类型。Code of this report|3Copyright JAVELIN MR,2019嘉论机构嘉论营销策划有限责任公司福州公司西安公司厦门公司金恒置业西安公司嘉美行广告有限责任公司福州公司西安分公司嘉美行房产经纪有限公司福州公司嘉锐网络科技有限公司福州公司安家网络技术有限公司福州公司西安分公司嘉论文化产业投资管理公司北京公司嘉论机构分子公司布局Code of this report|4Copyright JAVELIN MR,2019前期研究营销策划推广顾问互动传播居间服务文创资管七大主营业务，以跨区全程运作房地产专业营销服务为主代理分销20172017-20192019年福3、州地区服务项目分布年福州地区服务项目分布2009年福州公司销售部成立以来，10年时间先后服务过100100个项目（不含顾问类项目）近3年年均操盘量均在3030个以上，面对多样化市场环境销售管理、资源整合、业绩突破经验丰富。业务量极速扩张，深耕福州，目前市场占有率位居第一。20182018年截至目前，嘉论营销福州区域代理项目5757个（含结案），推广项目7979个代理项目个数排序前4 4名乙方公司总销金额 认购额20182018年3939个单位/个单位/亿20172017年2828个20162016年2020个20182018年7070亿20172017年9191亿20162016年6161亿近4、三年来，嘉论营销代理遥遥领先，个数与总销金额皆出彩，系行业领军者前四公司代表作品（福州区域策划及销售代理项目）项目总建面积（万）项目性质开发商开始服务时间是否结案备注海西佰悦城55城市综合体（SOHO/住宅/商业）恒安集团/华隆置业2010年已结案仓山恒宇国际公馆4写字楼/商业恒宇集团2011年已结案鼓楼恒宇国际公园13高层住宅恒宇集团2012年住宅已售99%，即将结案晋安中铁城294680亩荆溪新城规划/住宅/商业中铁二局/中铁润海2013年已结案闽侯杉林悦榕公馆13高层住宅/商业杉林地产2013年已结案仓山永硕龙庭湾23高层住宅/商业永硕地产2013年已结案长乐中国贵谷80高层/别墅时代华5、奥2014年已结案连江首山新都汇5高层、商业中茂地产2014年已结案仓山万科城80别墅/高层住宅万科地产2012年已结案永泰海峡传媒港50高层住宅/商业/写字楼/SOHO传媒港地产2014年已结案闽侯杉林华府10高层住宅杉林地产2016年已结案金山恒宇国际首府15高层住宅、商业恒宇集团2016年已结案青口恒宇国际华府10高层住宅、商业恒宇集团2015年在售连江恒宇国际观邸9高层住宅、商业恒宇集团2016年在售连江永泰恒宇国际观邸9高层住宅、商业恒宇集团2018年服务中永泰冠城大通华玺9高层住宅/商墅/商业冠城大通2019年服务中连江海峡传媒港50高层住宅/商业/写字楼/SOHO传媒港地产2016、9年服务中闽侯总计全程销售代理1717个项目总建面积（万）项目性质开发商开始服务时间是否结案备注万科广场35高层住宅万科地产2014年已结案鼓楼万科金域榕郡37高层住宅/别墅万科地产2012年已结案鼓楼万科又一层70SOHO/商业/高层住宅万科地产2013年已结案闽侯融侨悦城20住宅融侨集团2015年已结案晋安融侨小院600别墅融侨集团2015年已结案闽侯中发印象外滩40SOHO/商业/高层住宅中发置业2014年已结案仓山金辉淮安半岛80高层住宅/别墅金辉集团2014年已结案仓山阳光城大都汇50SOHO/商业/高层住宅阳光城集团2014年已结案仓山阳光城凡尔赛40高层住宅阳光城集团2015年已7、结案台江世茂云上鼓岭1700亩别墅/公寓世茂集团2015年已结案晋安泰禾红峪10高层住宅/叠拼别墅泰禾集团2013年已结案仓山世欧王庄SOHO世欧集团2013年已结案晋安保利天悦高层住宅/商业保利地产2015年已结案鼓楼金辉珑园7住宅、商业金辉集团2016年已结案晋安融信双杭城40住宅、商业融信集团2015年已结案台江中央第五街8商业福州住总2012年已结案台江阳光城檀悦13住宅、商业阳光城集团2016年已结案晋安代表作品（福州区域策划及销售代理项目）总计联合销售代理5757个项目总建面积（万）项目性质开发商开始服务时间是否结案备注金辉优步大道10住宅金辉集团2016年已结案晋安阳光城檀府188、住宅阳光城集团2016年已结案仓山鲁能公馆21住宅、商业鲁能地产2016年否晋安融侨官邸39高层住宅融侨集团2016年否福清万科金域滨江26高层住宅万科地产2015年否仓山金辉十六三房4别墅金辉集团2016年否仓山府37.08双拼,联排,叠拼,小高层,高层产品金辉、2017年否鼓楼万科仓前九里10.3板楼 多层万科2017年否仓山碧桂园正荣悦玲珑7.7碧桂园、正荣2017年否桂湖万科云城23.6高层万科2017年否台江世茂璀璨滨江23.3高层住宅、超高层世贸2017年否闽侯碧桂园贵安府17板楼,联排,高层碧桂园2017年否贵安融信双杭城92.5板塔结合 低层 多层 小高层 高层 超高层融信209、17年否台江万科九如府23.2平层万科2017年是鼓楼中铁城江督府25.7高层中铁城2017年否闽侯万科翡翠里8.6高层万科2017年否仓山万科都会国际3.4高层万科2017年否鼓楼代表作品（福州区域策划及销售代理项目）总计联合销售代理5757个项目总建面积（万）项目性质开发商开始服务时间是否结案备注福晟钱隆双玺5.99住宅福晟2018年否福州万科阳光城翡翠之光21.03住宅万科（操盘）、阳光城、融侨、碧桂园、平安、2018年否福州中发首府4.92高层，洋房鲁能地产2018年否长乐冠城悦山郡13.6别墅，高层，洋房冠城大通2018年否永泰世茂禹洲璀璨江山14高层世茂，禹州2018年否福州天空之10、城33高层万科、保利、建发、首开、碧桂园2018年否福州福晟印江南10.1住宅瑞聚2018年否福州恒宇国际尚品8.55住宅永林2018年否连江恒宇国际观湖10.11住宅永林2018年否连江冠城华玺19.7高层、别墅冠城大通2018年否连江凯景江山府19.6住宅宏凯2018年否福清永鸿名城14.9住宅益源2018年否福清金辉江山云著15.9住宅金辉2018年否福清世茂金融街茂悦中心3.6SOHO世茂2018年否福州代表作品（福州区域策划及销售代理项目）总计联合销售代理5757个项目总建面积（万）项目性质开发商开始服务时间是否结案备注平潭奥园翡翠岚都7万方住宅/商业奥园2019年否平潭长乐漳港中发11、海悦天澜3.5万方住宅/商业中发2019年否长乐连江冠城大通华玺19.7住宅/商业冠城大通2019年否连江永泰冠城大通悦山郡冠城大通2019年否永泰永泰恒宇国际观邸住宅/商业恒宇集团2019年否永泰融侨悦公馆1住宅/商业融侨集团2019年否福州侨福晟雲樾东升住宅/商业福晟2019年否南通阳光城檀境住宅/商业阳光城集团2019年否福州地铁榕心映月10万住宅/商业绿城2019年否金山代表作品（福州区域策划及销售代理项目）总计联合销售代理5757个Code of this report|12Copyright JAVELIN MR,201910年深 耕 福 州 最 懂 地 缘 客1600组/周购 房12、 客 户 资 源 提 供 支 持150万组客户资源数据库市中心资源我们最全五四北市中心江滨板块金山区仓山区鼓楼北Code of this report|13Copyright JAVELIN MR,2019 万科世玺 府 融 信 双 杭城 碧桂园高尔夫庄园 云 上 鼓 岭.20万组高端圈层数据100家高 端 圈 层 大 客 户 资 源类别资源商家类别资源商家类别资源商家区域行业资源（10家）金桑会汽车行业类（11家）星之宝（宝马）银行证券类19家招商银行（私人银行、五四支行、晋安支行、江滨支行、白马支行、仓山支行）川捷高尔夫俱乐部福州中宝汽车（宝马）医药协会波士骏达（奔驰）工商银行（总行/五四13、路支行）福建船舶协会福州东星4s店（奔驰）建设银行（五一支行）矩派投资福建砂石协会欧利行（法拉利、玛莎拉蒂）五四北农商银行福建餐饮协会原动力奥迪平安保险及银行路虎4S 店台江服装批发老板平台VOLVO4S店阳光保险集团进口大众太平保险福建省绍兴脱胎漆器Foochow汽车俱乐部诺亚财富教育机构(鼓楼晋安)9家福州田野教育机构康体养生类（7家）窈窕淑女汇中投资弗里曼连锁机构人寿保险五四北悦SPA福州文化6家福建诗友会海扬教育金粉丽人寿山石协会启点教育（私立校培训）新东方教育连锁康美妆园书画协会小金星教育连锁臻美轩美容机构福建茶协会五四北吉的堡幼儿园浩沙健身旗袍协会新高达教育易安居省网球协会一线高端14、圈层资源报 告 框 架A n a l y z eS y s t e m0101本体本体&市场分析市场分析定位定位&战略输出战略输出02020303嘉论优势嘉论优势&团队团队0404分分阶段计划铺排阶段计划铺排Code of this report|15Copyright JAVELIN MR,2019Code of this report|16Copyright JAVELIN MR,2019U r b a ni n t e r p r e t a t i o na n do n t o l o g i c a la n a l y s i sCode of this report|17Cop15、yright JAVELIN MR,2019用地分析1 1、项目位置及经济指标：位置偏远，规划指标受限、项目位置及经济指标：位置偏远，规划指标受限 用地面积：56305 容积率：2.22.8 用地性质：住宅用地、商服用地 建筑规模：157654回购住宅：66246（42%）可售住宅：81469（52%）可售商业：3580（2%）配套用房：6359（4%）位于城市新区、边缘地带的居住项目，与城市核心功能区距离约2公里；目前区域规划有限，落地以医疗配套为主，未来区域将逐步抬升区域热度，但短期内产生较大认知的可能性小 商回混合社区，项目规划总平受限，形式受限；Code of this report|16、18Copyright JAVELIN MR,2019用地分析2 2、项目区位及四至：项目周边较为荒芜，配套匮乏，周边多为村落、荒地，规划未明确，大、项目区位及四至：项目周边较为荒芜，配套匮乏，周边多为村落、荒地，规划未明确，大型医疗配套部分客户存在心里抗性；型医疗配套部分客户存在心里抗性；项目北侧为规划教育中学用地，但规划未落地；项目南侧为规划商业和交通设施用地，规划未落地；项目西侧为福清医院 项目东侧为规划绿地，目前未落地；Code of this report|19Copyright JAVELIN MR,2019用地分析3 3、比较分析：、比较分析：利用交通与地块空间优势，积极塑造自我17、价值，扭转距离与配套不被认可的现状；利用交通与地块空间优势，积极塑造自我价值，扭转距离与配套不被认可的现状；地块中等规模，且方正，易于打造品质住宅 场地现状土地较为平整 土地成本低于当前西区土地成交价格，有一定的优势空间 对外交通便利，临近城市级商圈万达商业综合体；优势 脱离核心城区，区域认可度不高 临近医院，现期客户具备一定抗性 交通、配套是制约项目价格的主要因素，且短期内很难发生改变；劣势Code of this report|20Copyright JAVELIN MR,2019AnalysisontheOpportunityPointsandBlankPoints in Fuqing 18、MarketCode of this report|21Copyright JAVELIN MR,20191、福清拥有福莆宁地区最好的港深、岸线条件，近年来江阴港快速发展，江阴港区是福州“沿江向海”发展的重要战略节点，马尾港的集装箱职能正在逐步向江阴港整合，江阴港未来将建设成为支撑福莆宁产业发展，联动海外、辐射内陆的重要设施枢纽。2、福清是福州外围重要的产业高地，其境内融侨开发区的工业总产值位列福州各类开发区的首位，同时境内还有元洪投资区、江阴工业集中区、龙田工业园、镜洋工业园等多处国家、省级开发区，工业基础雄厚。3、福建省特有的“八山一水一分田”的地理特征，凸显出了可建设用地资源的稀缺性，而19、福清在这方面的优势也很明显，是福州市范围内存量建设用地最为丰富的地区，具备福州最强的空间承载力，再加之依托港口、临近平潭，是福州再工业化、实现产业集聚发展的最佳空间选择。未来完全有条件承担更为重要的产业发展职能，承载福州中心城区、平潭实验区的职能外溢和产业转移。4、福州市委市政府多次提出建设“海上福州”的战略构想，力争将福州建设成为海峡蓝色经济试验区的核心区、海洋自主研发和高端产业的集聚区、海洋生态环境保护的示范区。城市区位分析福清独有的地缘优势和资源优势，使其与大陆和台湾、平潭和福州福清独有的地缘优势和资源优势，使其与大陆和台湾、平潭和福州的全面繁荣捆绑在一起，将成为平潭效应最大化释放、的全20、面繁荣捆绑在一起，将成为平潭效应最大化释放、福州跨越式福州跨越式发展和大福州地区紧密合作共赢的重要纽带。发展和大福州地区紧密合作共赢的重要纽带。Code of this report|22Copyright JAVELIN MR,2019城市经济发展2018年福清与类比城市GDP总量横向比较（福建百强县比较）2229.0 1102.1 1094.5 1067.8 908.4 836.0 600.0 574.4 471.7 469.3 05001000150020002500晋江市福清市惠安县南安市龙海市石狮市闽侯县安溪县连江县福安市2018年福清与类比城市常住人口横向比较（福建百强县比较）2121、0.3149.9130.5101.9101.394.971.569.158.857.6050100150200250晋江市南安市福清市安溪县惠安县龙海市闽侯县石狮市连江县福安市20182018年，福清市位居福建省百强县的第年，福清市位居福建省百强县的第2 2位，在全国综合实力百强县市中排名第位，在全国综合实力百强县市中排名第1919位，在全国县域经济百强位，在全国县域经济百强县中排名也是县中排名也是1919位，八县经济首位，经济稳步发展，人口规模处于上层水平；位，八县经济首位，经济稳步发展，人口规模处于上层水平；Code of this report|23Copyright JAVELIN M22、R,2019产业市场占位/典型企业现代农业鳗鱼出口全国第一，约占日本市场的五分之一电子信息产业冠捷电子：显示器产量世界第一，京东方：第8.5代新型半导体显示器件生产线玻璃产业福耀玻璃：占了全国市场的60%,美国市场的20%,日本市场的10%,澳大利亚市场的20%,欧盟市场的15%塑胶管材产业冠威塑料工业有限公司，全国生产规模最大的再生LDPE塑料企业。福清市首家在美国纳斯达克主板上市公司。纺织产业祥兴集团，中国最大亚麻纺织企业食品加工业元洪国际食品产业园，逐步形成全国乃至世界最大的食品加工、采购销售基地电力能源产业福建三峡海上风电国际产业园，由三峡集团与福州市政府共同投资建设福清核电站，位于福23、清市三山镇前薛村，由中核集团福建福清核电有限公司投资建设化工新材料产业形成千亿化工新材料产业集群。中景石化科技园引进全球最先进技术世界500强荷兰利安德巴塞尔工业公司的生产技术，总投资50亿元，年产150万吨、年产值180亿元福清作为全国百强县（市）之一，传统的福清作为全国百强县（市）之一，传统的8 8大支柱产业，各领头企业在全国乃至世界，在同行业中占有一席之位，为房地产发展大支柱产业，各领头企业在全国乃至世界，在同行业中占有一席之位，为房地产发展提供经济保障。福清人在外产业基础雄厚，为福清回乡高端置业提供基础。提供经济保障。福清人在外产业基础雄厚，为福清回乡高端置业提供基础。产业结构情况2024、16年底，全国福清异地商会总数22家：三明、永安、郑州、建宁、武汉、厦门、沙县、襄阳、昆明、宁德（福清平潭）、西安、龙岩、漳州、深圳、南平、广东、长沙、宁德（福清）武夷山、甘蔗、新疆、四川。市工商联直属商（协）会7家：福清浙江、上海福清商会、福清市服装协会、福清是沙滩鞋行业协会、福清市电子商务协会、金融同业协会、福清市餐饮烹饪协会。Code of this report|24Copyright JAVELIN MR,2019527083900204060801001992年2003年2008年2016年侨胞人数（万人）侨胞人数（万人）目前，福清侨胞人数近目前，福清侨胞人数近9090万人，福清籍25、海外华侨总资产万人，福清籍海外华侨总资产800800亿元，且华侨在福清总投资超亿元，且华侨在福清总投资超100100亿元，可看出，亿元，可看出，华侨的回乡意愿及资产都为福清的房地产需求提供条件。华侨的回乡意愿及资产都为福清的房地产需求提供条件。60%,40%侨资企业其他侨资企业占比侨资企业占比2016年，在产在建的600家三资企业19世纪20世纪初，新加坡与马来西亚为第一侨居，19世纪末，出国日本兴起，民国时期，印尼占63%，新加坡占31%；1958年福清人开始赴美国，1978年后、日本、印尼、新加坡、美国及阿根廷为主要侨居地。2004年，日本侨居地第一。而截止目前纽约福清人近30万+，占比326、3%以上，日本其次。日本英国阿根廷南非美国澳大利亚加拿大华侨人口Code of this report|25Copyright JAVELIN MR,2019福清城市面小结：区位：福州新区副中心，交通便利，与福州各区县互动程度高 经济：经济表现强劲，百强县市位居上游，福州八县位居首位，消费能力不低，；产业：二产占比较高，有一定规模，具备一定增值能力，电子信息为龙头，但以加工为主；但福清人外地创业比重较大；人口：城市人口基数尚可，但自然增长率低，自身需求持续增长空间有限，未来人口吸纳有限，人口流动活跃度不高；目前城市发展格局扩展速度放缓，主力以城市自我升级为主，对外来人口吸纳有限，需求持续性不可27、预计，需强化自我，创造需求，加速跑量。Code of this report|26Copyright JAVELIN MR,2019政策表现政策影响力：政策影响力：20172017年，福清除年，福清除“限购”政策外，限价销售等政策紧跟福州，整体政策环境趋紧，“限购”政策外，限价销售等政策紧跟福州，整体政策环境趋紧，20192019年初福年初福清限价政策有所放松，西区板块突破清限价政策有所放松，西区板块突破1350013500元元/，调整至，调整至1680016800元元/左右，但限价仍执行，短期内较难突左右，但限价仍执行，短期内较难突破；破；根据2017年2月15日，由福清市人民政府办公室发布28、的融政办201716号福清市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知房地产开发企业商品住房销售价格要按规定向市发改局（物价局）进行报备，按照“一房一价”和明码标价的原则，对商品住房销售价格进行公示。同一批次房源应当在批准商品房预售许可后15天内一次性全部公示销售价格，并公开对外销售；同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。对于之前未有备案的在售楼盘，以2016年10月、11月和12月等三个月的商品住房成交均价作为上一批次的备案价格。新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。限购政策无限购政策限29、价政策新建商品住宅项目首次开盘申请价格备案按照同区域、同品质、同类型备案均价确定首次备案价格限签政策确保我市2017年每月商品住房网签备案均价不高于2016年10月份商品住房价格水平。限售政策凡在我市购买新建商品住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。信贷政策首套房20%首付，二套房30%首付，房贷利率普遍上浮10%-20%公积金政策贷款额度（双职工家庭80万，单职工50万）；二套房公积金利息升为1.1倍；三套房停止发放。房企不得阻扰拒绝公积金贷款购房。福清现期销售政策表现：Code of this report|27Copyright JAVELIN MR,2030、19土地市场225.9207.4143.4204.3137.2143.2168.0149.1275.6119.83126301349283997706601000200030004000500060007000800005010015020025030020152016201720182019.1-92015-2019.9 福清城区土地年度供需量价走势供应量（万）成交量（万）成交价格（元/）2015年供应225.9万，成交143.2万，供求比为1：0.63，此时成交楼面价仅仅3126元/，5幅商住流拍，2幅观音埔、2幅东区、1幅西区；2016年供求逐渐趋于平衡，2016年供应11幅商住用地，231、07.4万，北区流拍2幅商住用地，39.4万，共成交9幅商住地块，168万，以西区和北区以及宏路为主成交区域，名城紫金轩、华润中央公园、中庚香滙融江等；2017年城市向北向东发展，主力成交虎溪、北区、石井、老城区片区合计成交94.1万，占63%，无流拍地块，2017年元洪供应1幅商办地块，于2018年成交；2017年知名房企相继进入，土拍竞争竞争激烈，楼面价出现小波峰；2018年供小于求，受西区旧改和东区拓展，成交量达到高峰，成交275.6万，受元洪商办、商服地块成交价影响，拉低整体楼面价，此时东区已达5015元/、西区6788元/；2019年以去库存为主，政府放缓土地供应，20152015-32、20182018年随着城市向北和向东发展，供求有所上涨，楼面价小幅上涨，年随着城市向北和向东发展，供求有所上涨，楼面价小幅上涨，20192019年以去库存为主，土地供应年以去库存为主，土地供应有所放缓，回归西区主力成交楼面价出现跳跃式增长，高达有所放缓，回归西区主力成交楼面价出现跳跃式增长，高达70667066元元/。Code of this report|28Copyright JAVELIN MR,20192018拍-21号待售2018拍-22号待售2019年福清市区供应土地10幅，供应量约552.48亩，其中包含10幅商住用地和0幅住宅用地，10幅无流拍，1幅取消出让，商品房用地成交量约33、552.48万，其中楼面价均值为6431元/。商住用地2018拍-33号福清福泽房地产可售楼面价：8055元/可售总建：824042018拍-34号福建恒瑞投资（融创）可售楼面价：8600元/可售总建：1347852018拍-42号福清融湾置业可售楼面价：6944元/可售总建：561592019拍-03号融创地产可售楼面价：9056元/可售总建：911872019拍-12号个人可售楼面价：7507元/可售总建：223242019拍-05号金辉地产可售楼面价：5073元/可售总建：606442019拍-04号中梁房地产可售楼面价：4614元/可售总建：535832019拍-11号个人可售楼面价：34、6267元/可售总建：914082019拍-09号融湾投资可售楼面价：3896元/可售总建：255702019拍-10号个人可售楼面价：4298元/可售总建：240242019年福清土地成交分布Code of this report|29Copyright JAVELIN MR,2019市场综述福清市区2015年-2019年10月普通住宅年度量价走势58.5567.66155.43165.40126.9345.2875.01128.98149.30127.949567926388841160512273020004000600080001000012000140000.0020.0040.0035、60.0080.00100.00120.00140.00160.00180.002015年2016年2017年2018年2019年供应量（万）成交量（万）成交均价（元/）020004000600080001000012000140000.0010.0020.0030.0040.0050.001701170217031704170517061707170817091710171117121801180218031804180518061807180818091810181118121901190219031904190519061907190819091910供应量（万）成交量（万）成交均价（元36、/）碧桂园华榕世纪城早期由于拆迁停滞，目前再集中备案，价格拉低福清市区2017年-2019年10月普通住宅量价走势福清市场福清市场20172017年起成交份额大幅上涨，目前年成交量稳定在年起成交份额大幅上涨，目前年成交量稳定在130130-150150万，成交均价保持稳定，小幅上涨；万，成交均价保持稳定，小幅上涨；20192019年项目销售回归西区板块，成交均价涨幅明显；年项目销售回归西区板块，成交均价涨幅明显；备注：数据更新至2019.10.13Code of this report|30Copyright JAVELIN MR,2019板块分析14%14%34%15%12%12%19%1837、%27%15%53%42%30%50%43%0%0%10%4%5%21%25%9%4%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2015年2016年2017年2018年2019年北区板块东区板块西区板块水南板块观音埔板块福清西区板块及观音埔板块属于高价快速去化板块，市场份额占比基本在福清西区板块及观音埔板块属于高价快速去化板块，市场份额占比基本在70%70%以上，其余板块价格差异明以上，其余板块价格差异明显，但去化速度缓慢，客户对地段关注度高；显，但去化速度缓慢，客户对地段关注度高；福清市区2015年-2019年10月普通住宅年度量价走势13186 12323 138、1700 11236 10800 10404 02000400060008000100001200014000西区板块观音浦片区东区板块老城区水南片区北区板块福清2019年各板块商品住宅成交均价走势图051015202530西区板块观音浦片区东区板块老城区水南片区北区板块已推库存去化周期（月）福清2019年9月底各板块商品已推存量及去化周期分析Code of this report|31Copyright JAVELIN MR,2019产品表现福清市区2015-2019年高层住宅分面积段比例区域2016-2017均价2018-2019均价价格涨幅（%）存量（万方）存销比（月）60-91231239、19734%1.0319.360-8084931117232%1.1312.180-10088261061820%12.8010.7100-12095461137119%27.018.6120-140100751209020%32.516.2140-16096991318036%10.107.0160-180101631172215%3.916.5180-200106001317224%1.196.9200-250102121339331%2.208.9250-300101241230222%0.081.6300+100941352034%0.071.0从成交面积段上看，从成交面积段上看，1040、0100-140140市场绝对份额；市场绝对份额；100100-120120首改产品比例扩大趋势，首改产品比例扩大趋势，120120-140140相对稳定维持在相对稳定维持在4040-45%45%；虽；虽120120-140140库存最大，但属市场热销，库存压力合理；库存最大，但属市场热销，库存压力合理；8080以下与以下与160160以上低供应，低库存；以上低供应，低库存；备注：数据更新至2019.10.130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%60-60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-41、300300+2015年2016年2017年2018年2019年Code of this report|32Copyright JAVELIN MR,2019福清市区旺销单盘去化量在福清市区旺销单盘去化量在1010万左右，主力分布区域观音埔、西区板块，其他区域以价换量趋势明显，万左右，主力分布区域观音埔、西区板块，其他区域以价换量趋势明显，产品面积基本在产品面积基本在120120-140140，套均总价，套均总价140140-160160万为市场主力；万为市场主力；在售项目情况排名所处板块项目名称成交面积（万）成交套数成交金额（亿元）成交均价（元/）套均面积（）套均总价（万元）1观音埔板块世茂42、璀璨滨江11.3591713.57119621241482西区板块金辉江山云著8.9978712.61140301141603观音埔板块保利金香槟8.4066911.03131281261654西区板块融侨悦府7.7458212.78165081332205西区板块名城紫金轩5.544116.86123811351676北区板块中庚香匯新时代4.654525.02107851031117东区板块世茂璀璨云城4.604104.99108381121228东区板块正荣府4.533715.95131351221609西区板块融侨锦江玖里4.483406.011341513217710观音埔板块金辉观43、澜云著4.374035.701302610914111水南板块凯景江山府4.123584.881182811513612西区板块世茂璀璨天元3.933324.661186811814013宏路板块碧桂园华榕世纪城3.473183.0989171099714西区板块华润中央公园3.322714.191262012315515西区板块世茂璀璨天悦3.272694.8214734122179福清市区2019年1-10月商品住宅成交面积排行榜Code of this report|33Copyright JAVELIN MR,201920192019年迎来市场供应高峰，众多项目入市，主要集中于西区板块44、，均价年迎来市场供应高峰，众多项目入市，主要集中于西区板块，均价1300013000-1600016000元元/；市场产品、客；市场产品、客源同质化，销售市场竞争激烈；源同质化，销售市场竞争激烈；名城紫金轩均价：16000/华润中央公园均价：13000/（毛坯）融侨锦江玖里均价：14000/（毛坯）凯景悦江山均价：10500/（毛坯）中庚香澜均价：11500/中庚香滙新时代均价：11000/汇成天悦均价：10400/恒大御府均价：13000/（精装）凯景悦蓝山均价：9500/（高层）10500/（复式）金辉碧桂园铂玥府均价：11000/（高层）11500/（复式）恒大城均价：11500/（精装45、）玉融正荣府均价：11800/（高层）20000/（别墅）世茂云城均价：13000/（高层12800/（复式）金辉优步书苑均价：11700/（高层）13000/（洋房）江山云著均价：15000/（毛坯）学府公馆均价：9700/（高层）中联名城均价：12800/世茂璀璨滨江均价：瞰江：13500（毛坯）不瞰江：12000（毛坯）保利金香槟均价：12800/观澜云著均价：13500/（高层）13000/(复式)凯景江山府均价：12000/（毛坯）北区碧桂园华榕世纪城均价：10500/三福龙景均价：11000/永鸿名城均价：14000/融侨悦府均价：17000/金辉优步大道待售中梁首府壹号待售福泽公46、馆待售融创滨江壹号均价：16561/（毛坯）融湾澜月待售福清壹号待售在售待售在售项目分布Code of this report|34Copyright JAVELIN MR,2019福清住宅市场目前普通住宅总量福清住宅市场目前普通住宅总量243243万，按照（万，按照（20182018-2019.102019.10）月均去化）月均去化12.612.6万计算，去化周期约万计算，去化周期约1919个个月；月；水南片区北区东区老城区40.9万37.08万13.3万31.17万64.25万12.46万43.4万库存表现Code of this report|35Copyright JAVELIN MR47、,2019福清市场面小结：政策：福清目前政策无限购、限贷、但限价，高价项目市场压力较大；土地：福清土地放量较大，目前多集中在西区板块，楼面价格持续上涨；市场：供需相对平稳，但成交板块集中度较高，7成以上分布在西区和观音埔区域，受福州楼市影响敏感度不高，市场供货及成交产品结构相对同质120-140/3-4居是主力；存量：经历2019年外围板块的以价换量和核心区优势项目的入市，福清市场库存压力尚可，243万平米，近1年半的去化周期，相对安全；整体市场稳定，供需相对平稳，目前处于快速发展阶段，区域产品同质化，核心区（西区板块）仍有较大体量及项目入市，项目地段劣势凸显；Code of this rep48、ort|36Copyright JAVELIN MR,2019竞品界定西区板块作为福清市核心区域，共享成熟的区域生活、教育、医疗配套，故项目主要竞品为西区项目。单西区板块作为福清市核心区域，共享成熟的区域生活、教育、医疗配套，故项目主要竞品为西区项目。单价上万达周边项目价格在价上万达周边项目价格在1.61.6-1.71.7万，靠近宏路区域价格回调至万，靠近宏路区域价格回调至1.31.3-1.41.4万；万；永鸿名城均价1.4万元/名城紫金轩均价：1.6万元/华润中央公园均价：1.3万元/融侨锦江玖里均价：1.35万元/融侨悦府均价：1.68万元/世茂璀璨天悦均价1.52万元/融创福清壹号实际楼49、面价9056元/融湾澜玥实际楼面价6944元/融创滨江壹号均价：1.65万元/福泽公馆实际楼面价8055元/项目名称楼面价（元/）主力户型（）均价（元/）华润中央公园5648125/复式4房、139/4房13000名城紫金轩6901125/3房、158/4房13000-14000（加车位22-25万/个）融侨锦江玖里6542102/3房、142/4房13500永鸿名城（二期）6894124/3房、141/4房14000融侨悦府8374125/3房、140/4房16871世茂璀璨天悦6459120/3房、134/4房15200滨江壹号8600128/3房、143/4房16561福泽公馆8055850、3-170待定福清壹号9056待定待定融湾澜月6944待定待定Code of this report|37Copyright JAVELIN MR,2019项目名称入市时间状态总体量（万）可售住宅（万）已推量(万）总存量（万）月均去化（万）去化周期（月）华润中央公园2017.11在售27.2525.0722.215.30.896名城紫金轩2018.3在售18.317.6315.15.230.688融侨锦江玖里2018.12在售16.3911111.130.692融侨悦府2019.3在售13.928.948.940.20.791世茂璀璨天悦2019.5在售12.137.663.544.120.551、97滨江壹号2019.9在售24.8713.484.29.441.347永鸿名城2019.6在售11.57.72.116.580.6011福泽公馆-待售14.928.2408.24-福清壹号-待售17.239.1209.12-融湾澜月-待售12.455.6205.62-合计214.44149.91102.5554.985.5810竞品销售速度表现项目入市面临西区核心区福泽、福清壹号、融湾等项目竞争，区域快销项目核心区受追捧，去化速度快在项目入市面临西区核心区福泽、福清壹号、融湾等项目竞争，区域快销项目核心区受追捧，去化速度快在0.80.8-1.31.3万万/月，外围板块常规去化月，外围板块常规52、去化60006000-70007000，部分低价快销项目实现，部分低价快销项目实现90009000；Code of this report|38Copyright JAVELIN MR,20192018-2019.10西区板块普通住宅产品结构分析：西区板块主流产品集中西区板块主流产品集中120120-140140，其次为，其次为140140-160160和和100100-120120受项目档次定位不同，产品线倾向不同，但受项目档次定位不同，产品线倾向不同，但区域产品同质化及集中度高，区域产品同质化及集中度高，160160以上市场份额低，总价门槛上以上市场份额低，总价门槛上250250万属于价格53、天花板，万属于价格天花板，250250万以上份额骤减；万以上份额骤减；总价段/面积段60-60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300+总计80万-2%0%0%2%80-100万0%0%0%0%1%100-120万1%2%1%0%0%4%120-140万0%2%7%1%0%0%10%140-160万0%7%8%0%0%0%15%160-180万4%21%2%0%0%0%26%180-200万0%13%5%0%0%0%19%200-250万8%6%3%1%0%0%19%250-300万2%0%1%1%0%0%4%354、00万+0%1%0%0%2%总计2%1%5%18%50%16%4%2%2%0%0%100%竞品产品线结构Code of this report|39Copyright JAVELIN MR,2019典型项目个案金辉观澜云著项目地址开发商金辉地产楼面价6431元/项目代理团队嘉论+同策+自销占地4.94万容积率3.0项目分销团队/计容总建14.83万（可售8.34万）总户数812物业公司金辉物业销售均价12000元/停车位923建筑风格新亚洲风格物业费2.15元规划10栋高层交房时间2021年销售动态项目共10栋高层，余3栋高层未推，商回混合小区客群周边客户为主，部分投资客1：项目总评图：2：项55、目基础信息3：项目销售表现全盘户型配比房型户型面积户数套数占比1房45638%3房11021026%3.5房13024730%4房140506%复式3房120-1259111%合计812100%待推已推123567891011Code of this report|40Copyright JAVELIN MR,2019凡尔赛园林特点：主打轻奢改善社区，三段式殿进空间，五进归家的尊贵礼序1、四季园林景观2、200米社区景观中轴3、儿童乐园4、环型跑道1四季园林景观儿童乐园3环型跑道42200米景观中轴1234典型项目个案金辉观澜云著Code of this report|41Copyright 56、JAVELIN MR,2019典型项目个案名城紫金轩项目地址福清清昌大道与福融路交汇处（紫金香山对面）开发商名城地产楼面价6901元/项目代理团队众泽占地91.5亩容积率3.0项目分销团队/计容总建18.30万方总户数1265物业公司名城物业销售均价高层毛坯价格：13000元/+4000（现金）；一次性全款:16000元/；复式毛坯：14000元/+7000（现金）停车位1196个+地上186个建筑风格Aatdeco物业费2.15元/.月规划8栋商品房、1个泳池、1个羽毛球场交房时间2020年销售动态9#在售，8#部分余房在售客群江阴、东张、龙高等乡镇客户以及城关客户1：项目总评图：2：项目基57、础信息3：项目销售表现17235689待推已推可售户配房型户型面积户数套数占比建面建面占比三房两厅两卫117-12545036%5415531%三房两厅三卫130-14017013%2282113%四房两厅两卫141-15242534%6226035%155-1581068%166379%四房两厅三卫164-1691048%1735210%顶复201-20430%6080%221-24471%16191%合计-126511754521Code of this report|42Copyright JAVELIN MR,2019典型项目个案名城紫金轩42现代园林社区规划有：1、中央水景，2、夜光58、跑道，3、羽毛球场，4、泳池，5、中央景观花园，6、小区主入口，7、迎宾水景，中央水景羽毛球场泳池夜光跑道32143521467Code of this report|43Copyright JAVELIN MR,2019典型项目个案融侨悦府项目地址音西街道开发商融侨地产楼面价8374元/项目代理团队/占地63.3亩容积率3.3项目分销团队/计容总建13.92万方（可售8.94万方）总户数612（可售）物业公司融侨物业销售均价16871元/停车位-建筑风格新古典物业费2.15元/.月规划夜光跑道、儿童乐园、连廊走道、小区次入口、健身运动区、长者休闲区交房时间2020年11月销售动态3#、6#-59、9#：三房125；四房140、157客群江阴、东张、龙高等乡镇客户以及城关客户1：项目总评图：2：项目基础信息3：项目销售表现可售户配房型户型面积户数套数占比建面建面占比两房两厅一卫7620%1520%三房两厅两卫11411619%1318916%124-12514924%1855823%四房两厅两卫135-14125341%3523443%156-1579215%1441718%合计-612100%81550100%2#3#5#6#7#8#9#1#已推Code of this report|44Copyright JAVELIN MR,2019典型项目个案融侨悦府新中式园林社区规划有：1、新60、古典风格主入口，2、夜光跑道，3、连廊走道，4、儿童乐园，5、小区次入口，6、健身运动区，7、长者休闲区。社区大门连廊儿童乐园夜光跑道1122334476Code of this report|45Copyright JAVELIN MR,2019竞争板块西区市场面小结：目前福清西区市场商品住宅供应规模较大，市场竞争激烈；核心区域卖地段和配套，新区靠规划和舒适度争取客户 120-140/3-4房普遍热销，首置门槛180万，改善临界点在250万；核心区低总价快销项目受欢迎，刚需刚改占主流，对综合配套、地段有一定要求；升级改善客户对高端产品的需求有待引导；区域面积区间集中、产品整体规划较为同质化，61、品质化产品需引导；Code of this report|46Copyright JAVELIN MR,2019Target client analysisCode of this report|47Copyright JAVELIN MR,2019客户描述：板块内客户主要以改善客户为主，刚需为辅；片区内客户出价能力高；随着西区价格上涨，客客户描述：板块内客户主要以改善客户为主，刚需为辅；片区内客户出价能力高；随着西区价格上涨，客户来源结构中，城关地缘客比例略有下降，由户来源结构中，城关地缘客比例略有下降，由70%70%下降至下降至60%60%，具有一定出价能力的乡镇客户比例提高；，具有一定出62、价能力的乡镇客户比例提高；刚需客改善客主力需求面积及房型117-1253-4房130-140/3.5-4房145-170/4-5房需求总价140-180万180-250万人群结构30-35岁为主，主要私企企业员工、政府部门人员35-50岁为主，主要为私企高层管理者和私营业主区域来源市区市区地缘、江阴、龙田、高山、三山等乡镇客户购房主要考虑因素交通、学校、价格产品、配套、交通板块内客源来源占比60%35%5%市区乡镇其他板块客户描述Code of this report|48Copyright JAVELIN MR,2019典型项目客户分析融侨悦府客户主要以西区、江阴镇、龙田镇等客户为主，华侨、63、私营企业主为主要购买人群，主力购买客户年龄在客户主要以西区、江阴镇、龙田镇等客户为主，华侨、私营企业主为主要购买人群，主力购买客户年龄在3030-5050岁，以婚房、提升生活品质以及资产配置为主要置业目的，对于项目品牌、地段较为关注。岁，以婚房、提升生活品质以及资产配置为主要置业目的，对于项目品牌、地段较为关注。25%19%12%27%10%7%私营企业主事业单位企业员工华侨工商个体户其他24%16%15%7%13%12%5%6%2%市区江阴镇龙田镇高山镇三山镇海口镇渔溪镇上迳镇其他年龄段：40-50岁为主要购买人群，主要改善生活品质、资产配置；30-40岁购买客户，作为婚房、子女教育为主要购64、房目的客户来源：西区（中联天玺、中联天域、市区拆迁户等）客户约占24%；其次江阴镇客户约占16%，其中华侨（南非、阿根廷、意大利等）客户占比为27%，私营企业主占比25%，其次为事业单位职工占比19%关注点：品牌、地段、交通、价格客户来源客户职业Code of this report|49Copyright JAVELIN MR,2019客户主要以市区客户为主，江阴镇、龙田镇客户为辅，其中私营企业主和华侨为主要购买人群，偏客户主要以市区客户为主，江阴镇、龙田镇客户为辅，其中私营企业主和华侨为主要购买人群，偏3030-5050岁岁的购买年龄段，以改善生活质量、资产投资、婚房为主要购房目的，对产品65、及社区景观、配套较为关注。的购买年龄段，以改善生活质量、资产投资、婚房为主要购房目的，对产品及社区景观、配套较为关注。年龄段：40-50岁为主要购买人群，主要改善生活品质、资产配置；30-40岁购买客户，作为婚房、子女教育为主要购房目的客户来源：西区（中联天玺、中联天域、市区拆迁户等）客户约占24%；其次江阴镇客户约占16%，其中华侨（南非、阿根廷、意大利等）客户占比为27%，私营企业主占比25%，其次为事业单位职工占比19%关注点：品牌、地段、交通、价格客户来源客户职业典型项目客户分析名城紫金轩23%17%12%9%12%6%10%9%2%市区江阴镇龙田镇高山镇三山镇海口镇渔溪镇上迳镇其他366、1%19%12%22%9%7%私营企业主事业单位企业员工华侨工商个体户其他Code of this report|50Copyright JAVELIN MR,2019项目定位50%刚需刚改客户：土生土长的福清阳下街道客户，以政府公务员、企事业单位员工为主力，城市改造、家庭分化带来的改善、刚性置业需求；这部分客户会贯穿项目开发的始终；35%郊县进城型客户：一是城市化带来的福清乡镇的刚性进城；二是临近县镇的追求更优城市资源的城市升级型客户；身份以收入较高的公务员、教师、大型企业员工为核心主力，少数生意经商人士等，目的为落户、子女教育等15%主动外溢华侨等客户：在项目中后期，受益于城市竞争力的提升67、项目特色价值的兑现、品牌价值发力，形成部分老业主带动的在外的福清籍客户（外乡置业或华侨）；Code of this report|51Copyright JAVELIN MR,2019P r o j e c tp o s i t i o n i n ga n a l y s i sCode of this report|52Copyright JAVELIN MR,2019市场定位：土地因素指向首改、再改客户，但无强势外部资源支撑指向首改、再改客户，但无强势外部资源支撑地块带总平出让，可调整空间有限，基本以围合花园社区为主；地块回购体量，大比例140且分布端套，把再改产品分布受挤压；周边临近68、福清医院，部分客户存在抗性，且周边现期“荒地”感较重项目定位分析-市场背景Code of this report|53Copyright JAVELIN MR,2019市场定位：竞争因素打造精品为原则，塑造绝对性价比优势，跑赢竞争打造精品为原则，塑造绝对性价比优势，跑赢竞争受限于市场正常消化速度，产品线规模不宜过大（160以上不建议）；现期市场价格梯度差异明显，外围低价项目众多分流极刚客群；市场容量有限，锁定市场主流，控总价，错位价格竞争；地段优势不足，创造产品吸力，多元价值空间，创造需求；项目定位分析-市场背景Code of this report|54Copyright JAVELIN M69、R,2019市场定位：客户因素首改客群有基数，再改客户有需求首改客群有基数，再改客户有需求首改客群价格敏感，受低价临近板块分流可能性高；多改客户对品质配置要求较高且基数相对较小；项目未来客群锁定为首改、二改客户，易受面子、圈层等因素影响；项目定位分析-市场背景Code of this report|55Copyright JAVELIN MR,2019项目整体定位城市生活新中心品质标杆中式宽景住区地段/资源品牌价值/市场占位核心价值/差异化地段价值配套价值产品价值景观价值品牌价值服务价值学校/景观/商业城市核心板块户型功能强化中心花园/多景观组团央企物业服务Code of this repor70、t|56Copyright JAVELIN MR,2019项目户配建议市场产品线西区板块主流西区板块主流3 3房：房：4 4房：房：5 5房的比重为房的比重为45%45%：40%40%：10%10%；其中三房主力分布在；其中三房主力分布在100100-125125，四房主力面积分布在，四房主力面积分布在120120-145145，少量景观资源，少量景观资源5 5房面积在房面积在140140-155155；区域内；区域内1 1-2 2房比重较少，主要为安置型混合社区；房比重较少，主要为安置型混合社区；项目面积1房2房3房4房5房华润中央公园面积（）90-110（复式）125-130130-14071、130-140（复式）户型配比43%37%10%10%融侨锦江玖里面积（）100-110115-120140、160户型配比31%20%49%名城紫金轩面积（）110-125125-144125-144144-160160-180户型配比36%27%16%16%7%世茂璀璨天元面积（）87、95108、114、117136、143户型配比54%39%7%凯景悦江山面积（）98100-125复式100-110复式123户型配比7%28%52%13%江山云著面积（）4570-80110140复式120户型配比12%12%12%42%22%融侨悦府面积（）户型配比114-12539%135-141472、3%156-15718%金辉观澜云著面积（）户型配比458%110、复式120-12537%13030%1406%二房二房70-80三房三房100-110115-125为安置型混合社区一房一房45为安置型混合社区四房四房120-135135-145五房五房140-155景观资源较好位置Code of this report|57Copyright JAVELIN MR,2019项目面积（）房型套数月均去化套数世茂璀璨天元120312065恒大城12331826学府公馆12039423凯景悦蓝山12335025三福龙景12137127名城紫金轩120312547123344124392项目面积（73、）房型套数月均去化套数融侨锦江玖里1233.558104世茂璀璨滨江1253.532675世茂云城1243.512853优步书苑1243.56424铂玥府1223.518833凯景悦江山1253.53547碧桂园华榕世纪城1213.532411233.562世茂璀璨天城1223.5158651253.5169市场关于120-1253房产品销售表现：市场关于120-1253.5房产品销售表现：福清市场关于福清市场关于120120-125125关于房型供应趋势，关于房型供应趋势，3.53.5房占主流约为房占主流约为3 3房产品房产品2 2倍；去化速度上同区域倍；去化速度上同区域/同地段同地段/同面74、同面积，积，3.53.5房产品去化速度高于房产品去化速度高于3 3房产品；房产品；项目户配建议125产品线选择Code of this report|58Copyright JAVELIN MR,2019市场关于混合楼层或混合单元安置社区，市场关于混合楼层或混合单元安置社区，客户心理抗性不大；客户心理抗性不大；西区板块主流西区板块主流3 3房：房：4 4房：房：5 5房的比重房的比重40%40%：50%50%：10%10%；福清西区福清西区4 4房产品为主力；房产品为主力；120120-125125产品，市场均有产品及流速，但产品，市场均有产品及流速，但去化速度较快仍以去化速度较快仍以3.5375、.5房功能产品为主；房功能产品为主；Code of this report|59Copyright JAVELIN MR,2019项目户配建议需回购4583套3梯位8088套3梯位11030套1梯位12535套2梯位140298套11个梯位18031套1个梯位 125、140、180、110均需端头分布，且140东头占比50%即需6个梯位；80、45中间套，梯位数不宜超过5户；存在180回购111122233333按照地块素质分级：分为3级1、中心花园+大楼间距（考虑纯商品房）2、非交通主干道3、幼儿园+商业+临路+医院Code of this report|60Copyright JAVEL76、IN MR,2019项目户配建议装配1235678911121310楼栋楼栋0101面积0202面积0303面积0404面积0505面积建面建面楼层楼层建建面面1#14010510514049030147002#14012512514053032169603#1401402803289605#11045454512537030111006#12510510514047532152007#12510510514047532152008#14010510514049030147009#165180345321104010#125808014042520850011#125105105140475277、0950012#140105105140490251225013#12580801404252510625148735原始总平无增改楼栋标黄色区域为回购房梯位楼层均按照标注楼层架空1F计算Code of this report|61Copyright JAVELIN MR,2019项目户配建议房型面积段 面积小计 套数小计 套数占比小计1房454050907%7%2房807200907%7%3房1053549033827%29%3房1103300302%3.5房1252787522318%52%4房1405978042734%4.5房1655280323%6%5房1805760323%总计1478、87351262100%房型面积段 面积小计 套数小计 套数占比小计3房1053549033850%51%3.5房1252162517326%45%4房1401792012819%4.5房1655280325%5%总计80315671100%100%含安置房配比不含安置房配比（部分梯位安置房剩余不考虑）1235678911121310Code of this report|62Copyright JAVELIN MR,2019项目户配建议房型面积段 面积小计 套数小计 套数占比小计1房454050907%7%2房807200907%7%3房1053549033827%29%3房1103300379、02%3.5房1252787522318%52%4房1405978042734%4.5房1655280323%6%5房1805760323%总计1487351262100%房型面积段 面积小计 套数小计 套数占比小计3房1053549033850%51%3.5房1252162517326%45%4房1401792012819%4.5房1655280325%5%总计80315671100%100%含安置房配比不含安置房配比（部分梯位安置房剩余不考虑）1235678911121310Code of this report|63Copyright JAVELIN MR,2019项目户型建议项目名称：80、江山云著房型：3房2厅2卫1阳台产品面积：110户型卖点：大阳台、三房朝南、格局方正项目名称：保利金香槟房型：3房2厅2卫1阳台产品面积：110户型卖点：动静分区、三房朝南中间套1053房户型 需保证3开间朝南 两面宽大阳台 保证户型格局方正Code of this report|64Copyright JAVELIN MR,2019项目户型建议项目名称：金辉观澜云著房型：3.5房2厅2卫2阳台产品面积：130户型卖点：3.5开间朝南项目名称：世茂璀璨天元房型：4房2厅2卫1阳台产品面积：131户型卖点：动静分区、3开间朝南端头套1253.5房户型 需保证3.5-4开间朝南 两面宽大阳台 保证81、户型格局方正 全明户型Code of this report|65Copyright JAVELIN MR,2019项目户型建议项目名称：名城紫金轩房型：4房2厅2卫1阳台产品面积：143户型卖点：3.5开间朝南项目名称：保利金香槟房型：4房2厅2卫1阳台产品面积：141户型卖点：动静分区、4开间朝南端头套1403.5房户型 需保证3.5-4开间朝南 两面宽大阳台 保证户型格局方正 全明户型Code of this report|66Copyright JAVELIN MR,2019项目价格建议永鸿名城均价1.4万元/名城紫金轩均价：1.6万元/华润中央公园均价：1.3万元/融侨锦江玖里均价：82、1.35万元/融侨悦府均价：1.68万元/世茂璀璨天悦均价1.55万元/融创福清壹号实际楼面价9056元/融湾澜玥实际楼面价6944元/融创滨江壹号均价：1.65万元/福泽公馆实际楼面价8055元/目前福清政府对区域价格限制：15500-16000（永鸿名城项目）同属西区板块，万达周边项目销售价格在1.55-1.65万元/，非核心区项目销售均价降幅至1.35-1.4万元/；项目销售价格面临低于备案价格销售，在地段劣势的情况下，产品提升是关键，如名城紫金轩；区域备案价格15500-16000区域销售价格13500-14000Code of this report|67Copyright JAVE83、LIN MR,2019Code of this report|68Copyright JAVELIN MR,2019开发商目标及需求分析开发目标：开发目标：利润与现金流并重利润与现金流并重 企业品牌与项目形象企业品牌与项目形象 适宜企业发展理念的项目操作模式适宜企业发展理念的项目操作模式 成功树立项目品牌 成功实现项目收益 成功提升土地价值 成功改善区域形象价值导向品牌效益社会效益经济效益Code of this report|69Copyright JAVELIN MR,2019项目核心问题城市待发展区，市场认可度，如何突破城际吸引到访？城市待发展区，市场认可度，如何突破城际吸引到访？“城市84、生地”VS“可接受的客群”市场产品同质化，形象同质化，是否有突破的机会？市场产品同质化，形象同质化，是否有突破的机会？“传统市场”VS“品质突破”城市待发展区域，现状“空城”，房企的品质开发策略城市待发展区域，现状“空城”，房企的品质开发策略“城市非成熟区域”VS“品质的住宅开发”问题一：问题一：问题二：问题二：问题三：问题三：Code of this report|70Copyright JAVELIN MR,2019项目价值再梳理项目价值再梳理Code of this report|71Copyright JAVELIN MR,2019我们的启发：解决关注度问题，从三个维度找方向。品牌品牌85、价值价值产品产品价值价值区域区域价值价值核心问题突围之道Code of this report|72Copyright JAVELIN MR,2019品牌价值品牌价值世界世界500500强央企，中国科技豪宅教父强央企，中国科技豪宅教父中国控股集团有限公司（简称“中国”）是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在香港联合交易所主板上市（股票代码：HK.00817）。以“释放城市未来生命力”为己任，始终坚持高端定位和精品路线，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。基于对86、城市潜能的远见，中国整合国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已稳健布局四十余座核心城市，并成功打造了以“”品牌为核心的高端系列产品。“”为中国驰名商标。自2005年以来，“”品牌已连续十五次入围“中国500最具价值品牌”榜。2019年，“”以285亿元的品牌价值位居第190位。Code of this report|73Copyright JAVELIN MR,2019品牌价值品牌价值顶级产品系，每一处皆为城市豪宅顶级产品系，每一处皆为城市豪宅标杆标杆“”旗下拥有“府、悦、墅、山、湖、湾”六大产品系；国际精工及品牌实力的深度沉淀，每座城市87、，每个作品，皆为城市豪宅标杆。Code of this report|74Copyright JAVELIN MR,2019品牌价值品牌价值国家一级资质物业、国家一级资质物业、“金葵花五好金葵花五好”社区社区物业是一级资质物业管理企业。服务的项目类型涵盖高端住宅、高端写字楼、大型商业综合体、政府机关办公楼等多个业态。物业名列“2018中国物业服务百强企业”评比第25位。荣获“2018中国物业服务专业化运营领先品牌企业”称号，品牌估值16.88亿。荣登“2018中国蓝筹物业TOP30”。Code of this report|75Copyright JAVELIN MR,2019区域价值区域价值88、城市新中心门户，未来可期城市新中心门户，未来可期福清新中心，未来可期福清新中心，未来可期项目毗邻清荣大道、福人路、康达路、清泰街等主干道，对外交通便捷，自驾7分钟可达高速路口。多维立体交通，构筑便捷生活圈多维立体交通，构筑便捷生活圈项目周边将规划较多的商业、公园市政和康体娱乐等配套，0-18全周期、全维度教育系统，未来发展潜力大。商圈环绕，繁华咫尺可祥商圈环绕，繁华咫尺可祥毗邻裕荣汇广场、万达广场、利嘉中心的商业配套；Code of this report|76Copyright JAVELIN MR,2019产品价值产品价值绿金品质，未来健康人居绿金品质，未来健康人居样板样板内外双认证，科技89、权威教科书；中国首个荣获英国breeam认证&荣获中国科技三星奖项认证；十年之内唯一以科技人居荣登豪宅销售榜首。Code of this report|77Copyright JAVELIN MR,2019匠心筑造，匠心筑造，8484亩新中式科技豪宅。亩新中式科技豪宅。约105-140平层住宅，新中式风格建筑立面，围合式栋栋共享中央景观特点三开间朝南，稀缺户型。三开间朝南，稀缺户型。卧室、书房、客厅三开间朝南，三个不同功能区舒适度最大化满足各种居住需求。产品价值产品价值新中式科技豪宅新中式科技豪宅，三开间朝南户型，三开间朝南户型三代同堂，全龄社区。三代同堂，全龄社区。配备社区幼儿园，社区门口规90、划中学用地，同时社区规划底商生活配套。Code of this report|78Copyright JAVELIN MR,2019品牌关键词：品牌关键词：世界世界500500强央企、科技豪宅标杆强央企、科技豪宅标杆区域关键词：区域关键词：福清核心板块、未来发展潜力大福清核心板块、未来发展潜力大产品关键词：产品关键词：绿金科技、品质住宅绿金科技、品质住宅价值小结价值小结Code of this report|79Copyright JAVELIN MR,2019【项目定位】核心价值本案所处区域非城区核心区，规划远景好，但现状一般本案所处区域非城区核心区，规划远景好，但现状一般借助品牌，凸显品质91、感的冲击力，借助品牌，凸显品质感的冲击力，做福清高端项目中的品质奢居王者做福清高端项目中的品质奢居王者，是我们的取胜之道，是我们的取胜之道造，福清划时代豪宅作品造，福清划时代豪宅作品/品牌品牌导入导入/形象定位形象定位福清首席中式宜居科技豪宅福清首席中式宜居科技豪宅融合美学、科技、教育、休闲、康体于一体的高价值宜居豪宅融合美学、科技、教育、休闲、康体于一体的高价值宜居豪宅Code of this report|81Copyright JAVELIN MR,2019中国首次入融，福清首席中式宜居科技豪宅福清首席中式宜居科技豪宅这个目标如何实现？Code of this report|82Copy92、right JAVELIN MR,2019项目如何续势品牌使命？项目如何续势品牌使命？什么是目标客群非要不可的理由？什么是目标客群非要不可的理由？我们将任务分解如下：我们将任务分解如下：Code of this report|83Copyright JAVELIN MR,2019项目核心战略输出项目核心战略输出擎领豪宅的央企巨作擎领豪宅的央企巨作为世界侨乡而来为世界侨乡而来树品牌重体验实力央企实力央企 首入福清首入福清（品牌输出）（品牌输出）品牌&产品发布盛典事件营销炒作营销中心&展示区开放绿金科技绿金科技 品质豪宅品质豪宅（体验营销）（体验营销）项目产品力提升现场尊崇体验物业服务Code o93、f this report|84Copyright JAVELIN MR,2019B r a n do u t p u tCode of this report|85Copyright JAVELIN MR,2019“中国来了”“中国来了”品牌盛典暨绿金科技产品发布会品牌盛典暨绿金科技产品发布会品牌盛典：打响品牌知名度品牌盛典：打响品牌知名度1启动会亮点：启动会亮点：酷炫视频秀、酷炫视频秀、270270穹顶式立体环绕投影、触摸式矩阵光球启动仪式，体现创新科技主题穹顶式立体环绕投影、触摸式矩阵光球启动仪式，体现创新科技主题1、品牌&绿金科技产品发布会（设计理念产品价值白皮书发布）2、区域未来价值94、解说（让客户对话规划设计大师，畅谈未来居住趋势，大师现场与客户进行互动答疑生活方式、价值展现等解析给客户）3、邀请意向客户、主流媒体、业界精英；邀请当地权威媒体，进行全城活动直播参加。Code of this report|86Copyright JAVELIN MR,2019“他们都是业主”“他们都是业主”明星业主访谈，为中国代言明星业主访谈，为中国代言事件营销炒作：持续品牌热度事件营销炒作：持续品牌热度2活动亮点活动亮点：名人效应名人效应，以他们的影响力，为项目背书，提升项目关注度，以他们的影响力，为项目背书，提升项目关注度1、邀请的明星业主为项目录制视频，阐述选择的原因2、邀请一名明星业95、主参与城市展厅亮相活动，与福清客户互动Code of this report|87Copyright JAVELIN MR,20193事件炒作营销：品质体验之旅事件炒作营销：品质体验之旅“寻迹寻迹.传奇之路传奇之路”福清媒体及客户品质行福清媒体及客户品质行活动亮点：活动亮点：作为产品亮相的预热，让市场了解的品质传承，对有深入的印象。更快认可的产品；作为产品亮相的预热，让市场了解的品质传承，对有深入的印象。更快认可的产品；1、邀请福清当地媒体及优质意向客户前往福州鼓楼府/上海大厦参观2、邀请一名明星业主做为神秘嘉宾参与本次品质行，为客户提供惊喜Code of this report|88Copy96、right JAVELIN MR,2019营销中心营销中心开放开放一场大型开放活动一场大型开放活动，引起全场关注引起全场关注中国中国城市城市未来未来活动活动亮点：亮点：福清首个无人机表演，结合灯光秀，展示科技的一面，更好体现项目科技豪宅的价值点。4Code of this report|89Copyright JAVELIN MR,2019营销中心开放的同时举办古董艺术品展，为期1个月，在展出的最后一天进行拍卖，为福清有艺术品爱好者提供专业、优质的艺术品展览、拍卖空间。5“探索“探索.历史的痕迹历史的痕迹”苏富比古董展苏富比古董展&拍卖会拍卖会营销中心营销中心开放开放Code of this 97、report|90Copyright JAVELIN MR,2019形式：形式：突破传统的样板房看楼通道的功能，在样板房两侧对中外国际艺术进行展示，如中国的书法国画、国际的艺术品牌，传递项目的高品质和高品味，同时穿插品牌介绍。目的：目的：将样板房通道打造为首个艺术展区，以差异化的展示实现客户对项目所赋予的生活方式的再次极致体验。艺术展区样板房星光大道艺术展区样板房星光大道样板房样板房-开放活动开放活动5Code of this report|91Copyright JAVELIN MR,2019Experience promotionCode of this report|92Copyrigh98、t JAVELIN MR,2019幽径通道迎宾水道国宾级入口Code of this report|93Copyright JAVELIN MR,2019营销中心裸眼3D宣传片（10分钟）介绍（2分钟）区域沙盘（5分钟）项目沙盘（5分钟）营销中心品牌区位规划项目规划裸眼3D宣传片裸眼3D宣传片通过裸眼3D宣传片对品牌、区位规划、项目规划、12大科技有基础认识Code of this report|94Copyright JAVELIN MR,2019样板房宾利主题BV主题精装挑高双入户大堂香奈儿主题宾利主题奢侈品牌主题风格样板房更能吸引福清客户喜爱，更具尊崇感Code of this repo99、rt|95Copyright JAVELIN MR,2019人居体验馆福清首家对比型人居体验馆，将科技完整呈现在客户面前，给予客户最大一剂强心剂室外环境对比噪音、日光对比同层排水等比饮用水对比12大科技系统12大科技系统Code of this report|96Copyright JAVELIN MR,2019智能化体系智能家居家居智能控制四重门锁多重节能环保科技植入Code of this report|97Copyright JAVELIN MR,2019物业服务体系国宾服务自拥国宾物业金钥匙物业联盟成员五星级酒店服务体系大堂管家人性贴心几乎所有楼栋，都有专人管家服务。节日售楼处工作人员100、送温暖Code of this report|98Copyright JAVELIN MR,2019Code of this report|99Copyright JAVELIN MR,20192月3月4月5月外展厅开放营销中心&样板房开放销售节点销售节点首次开盘第一阶段项目亮相期第二阶段项目蓄客期第三阶段项目开盘前冲刺期品牌入市/外展厅开放/蓄客开始品牌发布会/营销中心&样板房开放/拓客收客炒作人气/升筹洗客/火爆开盘12月20年1月6月品牌入市品牌发布会Code of this report|100Copyright JAVELIN MR,2019项目年度目标1111亿销售排期销售排期推售101、计划推售计划年份年份月份月份推售楼栋推售楼栋推售面积推售面积（）（）套数套数销售均价销售均价（元（元/）货值货值（元）（元）20202020年年目标去化率目标去化率总销总销20202020年年6 6月月1#1#、2#2#、3#3#、9#9#、11#11#、12#12#、13#13#43615436153553551600016000697840000697840000首开首开90%90%全案全案85%85%109228400010922840008 8月月7#7#15200152001281282432000002432000001010月月6#6#、8#8#21500215001881883102、4400000034400000020212021年年车位车位/7937931515万万/个个118950000118950000/商业商业35803580/20000200007160000071600000/合计合计/838958389567167114755900001475590000/Code of this report|101Copyright JAVELIN MR,2019产品说明产品说明户型楼栋105125140165合计A1A2A3A41#60000602#06400643#00640645#000006#64323201287#64323201288#60000609#0103、00323210#0000011#4020006012#500005013#0250025小计33817312832671户型套数占比10533850%12517326%14012819%165325%Code of this report|102Copyright JAVELIN MR,2019首期首期1#、2#、3#、9#、11#、12#、13#楼推售策略楼推售策略阶段概要价格策略销售策略蓄客周期合理，有利于客户积蓄及梳理，同时确保客户有效性。推盘分析：首期推出产品线充足，最大限度吸纳客户，避免因竞品数量较多流失，确保首期销售率。项目分期项目分期排期排期推盘推盘蓄客期开盘时间机会点产品面积104、总销首期1月份临时售楼部进场，3月份启动认筹，4月份营销中心开放，5月份升筹6月份中旬品牌亮相、营销中心开放、样板房开放高层43615m6.97亿Code of this report|103Copyright JAVELIN MR,2019首开期：首开期：首期首期1#、2#、3#、9#、11#、12#、13#楼销售策略楼销售策略蓄客策略：蓄客策略：20202020年年1 1月上旬启动蓄客月上旬启动蓄客销售动作：CALLCALL客、企业拓展、周边商超、竞品拦截客、企业拓展、周边商超、竞品拦截海筹策略：海筹策略：海量蓄客，铺开客户面；蓄客方式客户登记（至样板房开放）预约升级策略（预约升级策略（3105、 3月份启动）：月份启动）：锁客方式5万元银行定存 锁客时间：营销中心、样板房开放进行洗客，并启动定存 升级方式10万元银行定存升级 升级时间：5月份中旬开盘策略：开盘策略：20202020年年6 6月初开盘月初开盘首开品牌造势，激发福清客户“好面子”的特点从而完成高效去化。以重要的节点配合客户动作，起到客户挤压。阶段概要价格策略销售策略Code of this report|104Copyright JAVELIN MR,2019蓄客周期合理，有利于客户积蓄及梳理，同时确保客户有效性。借助首期热销，开出7#。第二阶段：第二阶段：7#7#楼推售策略楼推售策略阶段概要价格策略销售策略项目分期项目106、分期排期排期推盘推盘蓄客期开盘时间机会点产品面积总销二期7月上旬认筹，8月份上旬启动升筹8月份中旬热销及业主基础高层15200m2.43亿Code of this report|105Copyright JAVELIN MR,2019蓄客策略：蓄客策略：蓄客方式5万元银行定存 蓄客时间：7月上旬 升级方式10万元银行定存升级 升级时间：8月上旬开盘策略：开盘策略：20202020年年8 8月中旬开盘月中旬开盘开盘当天结合抽奖，摇号选房。以重要的节点配合客户动作，起到客户挤压。开盘前激发一轮老带新。第二阶段：第二阶段：7#7#楼推售策略楼推售策略阶段概要价格策略销售策略Code of this 107、report|106Copyright JAVELIN MR,2019蓄客周期合理，有利于客户积蓄及梳理，同时确保客户有效性。借助热销，和业主基础加以充分挖掘，开出6#、8#。第三阶段：第三阶段：6#6#、8#8#楼推售策略楼推售策略阶段概要价格策略销售策略项目分期项目分期排期排期推盘推盘蓄客期开盘时间机会点产品面积总销二期9月上旬认筹，10月份上旬启动升筹 10月份中旬国庆节、热销及业主基础高层2150m3.44亿Code of this report|107Copyright JAVELIN MR,2019蓄客策略：蓄客策略：蓄客方式5万元银行定存 蓄客时间：9月上旬 升级方式10万元银行108、定存升级 升级时间：10月上旬开盘策略：开盘策略：20202020年年1010月中旬开盘月中旬开盘开盘当天结合抽奖，摇号选房。以重要的节点配合客户动作，起到客户挤压。开盘前激发一轮老带新。阶段概要价格策略销售策略第三阶段：第三阶段：6#6#、8#8#楼推售策略楼推售策略Code of this report|108Copyright JAVELIN MR,2019营销推广费用营销推广费用全案营销推广费用铺排全案营销推广费用铺排项目项目时间时间阵地包装阵地包装（道旗、围挡（道旗、围挡、导视等）、导视等）线下推广线下推广（户外、道闸、（户外、道闸、社区桁架等社区桁架等)线上推广线上推广（房产网、自109、媒（房产网、自媒体等）体等）渠道拓客渠道拓客（乡镇拓乡镇拓客客、小小蜜蜂派单、圈层蜜蜂派单、圈层导客等导客等）活动费用活动费用（品牌发布会、营（品牌发布会、营销中心开放、暖场销中心开放、暖场活动等）活动等）物料制作物料制作（海报、折页、（海报、折页、展架、桁架等）展架、桁架等）礼品费用礼品费用（随手礼、认筹（随手礼、认筹礼、认购礼等）礼、认购礼等）其他费用其他费用（全民营销、老（全民营销、老带新等）带新等）合计（万合计（万/元）元）20192019年年1212月月70706060303030302020404040400 029029020202020年年1 1-3 3月月6060606050110、50606015015030304040404049049020202020年年4 4-6 6月月404045454545606015015030303030404044044020202020年年7 7月月-1010月月30303535202045455050303030304040280280备注：备注：全盘货值预估全盘货值预估1515亿，营销费用按亿，营销费用按1%1%，预估，预估15001500万万Code of this report|109Copyright JAVELIN MR,2019Code of this report|110Copyright JAVELIN MR,201111、9阶段策略：强势出击、品牌导入阶段策略：强势出击、品牌导入阶段目标：品牌价值落地，影响力传播阶段目标：品牌价值落地，影响力传播营销动作：营销动作：品牌入市/外展厅开放/蓄客开始/拓客出街阶段主题阶段主题：第一阶段：项目亮相期第一阶段：项目亮相期擎领豪宅的央企巨作擎领豪宅的央企巨作为世界侨乡而为世界侨乡而来来Code of this report|111Copyright JAVELIN MR,2019接触点广告全覆盖接触点广告全覆盖户外大牌选址：1、中环广场；2、市政府旁；3、江滨路天悦酒店；4、清昌大道公安局前5、红星美凯龙对面；6、宏路与西环路交叉口1 1.户外大牌户外大牌Code of 112、this report|112Copyright JAVELIN MR,2019写字楼及社区电梯广告投放建议：写字楼及社区电梯广告投放建议：建议选择万达、裕荣汇、融商大厦写字楼进驻；万达广场建议选择万达、裕荣汇、融商大厦写字楼进驻；万达广场B1/2B1/2区、国际华城、融侨城、江滨御景等西区社区进驻。区、国际华城、融侨城、江滨御景等西区社区进驻。建议理由：建议理由：作为福清市最成熟的写字楼及社区区域，在该区域办公的精英阶层数量最多。投放该区域广告能作为福清市最成熟的写字楼及社区区域，在该区域办公的精英阶层数量最多。投放该区域广告能最大范围涵盖该阶层的客户最大范围涵盖该阶层的客户群体。群体。主力113、社区老城区万翔花园、香溪美地、玫瑰园、新亚花园、荷园、清泽花园、富丽华花园、洪鼎城、泰林.桂竹园、洪宽新村、云亭小区、锦绣花园、锦绣山庄、翰林天下、环球别墅山庄、名仕花园、南非花园、瑞府豪庭、卓越观天下、清荣花园、骏和御景 旺府御景山庄西区金珠水花园、凯福.新景苑、宏兴小区、天翔.凯旋城、福平小区、美嘉城、天和华府、西环小区、融侨城中联.江滨御景、中联蓝天花园、福荣花园、美景印象、云中花园、元洪新村、清辉小区、清展花园、祥和公寓、福政小区、元洪花园、华冠家园2 2.电梯广告电梯广告接触点广告全覆盖接触点广告全覆盖Code of this report|113Copyright JAVELIN 114、MR,2019外展点建议外展点建议在营销中心启用前，为确保蓄客目标，前期需先选址外展点，根据主力客群区域及人流聚集区开设外展点进行前期蓄客动作，同时外展点作为项目形象输出，需结合项目调性营造。2 2大主力外展点大主力外展点+N+N个商超及社区快展点个商超及社区快展点2 2大主力外展点：万达广场、裕荣汇广场大主力外展点：万达广场、裕荣汇广场N N个商个商超及商超快展点超及商超快展点：沃尔玛、永辉超市、新华都、国际华城、融侨城等：沃尔玛、永辉超市、新华都、国际华城、融侨城等Code of this report|114Copyright JAVELIN MR,2019WIFIWIFI连接连接-弹出115、式广告推送，强制关注弹出式广告推送，强制关注执行思路：执行思路：联动星巴克/哈根达斯/麦当劳等场所wifi，植入项目FLASH广告，用户连接wifi登入时，将会弹出10秒的项目FLASH广告。优点：优点：强制广告推送，保证广告传播效率。缺点：缺点：wifi连接强制绑定广告推送，可能引起接收者对广告的反感。补充补充媒体应用媒体应用Code of this report|115Copyright JAVELIN MR,2019微信互动游戏微信互动游戏-PKPK竞答竞答触点投放：触点投放：候车亭、商场、银行等接触点。执行思路：执行思路：项目广告上附二维码，进驻候车亭（或商场、银行等接触点），用户通过116、二维码扫描，关注项目官方微信，参与PK竞答，参与可获得美食劵、电影票，话费卡等好礼。1 1、广告接触、广告接触2 2、扫描微信、扫描微信3 3、互动游戏、互动游戏补充补充媒体应用媒体应用Code of this report|116Copyright JAVELIN MR,2019微信朋友圈：微信朋友圈：朋友圈定投/全员转发公众号：公众号：项目公众号发送项目动态及互动营销,也可与大V公众号（例：福清房产网、看福清房产等）合作炒作其它媒介：其它媒介：抖音广告投放、饿了么告投放热点借势和互动营销结合，传递项目价值，制造内容营销热点借势和互动营销结合，传递项目价值，制造内容营销补充补充媒体应用媒体应117、用Code of this report|117Copyright JAVELIN MR,2019执行地点：执行地点：南区、老城区、北区、东区、西区、观音埔片区及宏路拓客形式：拓客形式：1、巡游派发DM，对沿街商铺进行扫街；2、针对沿街商铺可建立联盟商家初步意向确认，收集商户信息；3、在商铺内或街道小巷张贴背胶贴；4、针对沿街停靠车辆插放DM单及挪车卡；1 1.市区海拓：市区海拓：渠道拓客渠道拓客Code of this report|118Copyright JAVELIN MR,2019福清市区主要由南区、老福清市区主要由南区、老城区、北区、东区、西城区、北区、东区、西区、观音埔片区及宏路118、组区、观音埔片区及宏路组成。项目位于福清西区商成。项目位于福清西区商业中心地段业中心地段。宏路宏路西区西区老城区老城区东区东区南区南区北区北区本案本案重点拓客区域重点拓客区域重点拓客区域重点拓客区域重点拓客区域重点拓客区域重点拓客区域重点拓客区域观音埔片区观音埔片区宏路厂区较宏路厂区较多，污染多，污染重，买房倾重，买房倾向于西区向于西区商业中心商业中心区，人流量区，人流量大，客户购大，客户购买力强。买力强。长途短途汽车站，连接长途短途汽车站，连接各大乡镇，人流量巨大各大乡镇，人流量巨大老城区居老城区居民数量民数量多，且重多，且重点高校都点高校都在老城在老城区。区。1 1.市区海拓：市区海拓：渠119、道拓客渠道拓客Code of this report|119Copyright JAVELIN MR,2019执行地点：国际华城执行地点：国际华城、融侨城、加州城、龙旺名城、诚丰世纪园、江滨御景、中联天玺等。拓客形式：拓客形式：1、在项目社区主人行出入口设置驻点，住户登记留电即可参与刮刮乐抽奖，抽中三等奖及以上奖品需留电并领取兑换卷，到城市展厅兑换相应礼品，幸运奖及安慰奖的客户则现场领取奖品；2、人少的时候置业顾问到楼栋内扫楼，张贴楼栋贴，插DM到门把或者门内，社区停车场停靠车辆插临时停靠牌，同时可登记车主临时停靠挪车电话作为电CALL。3、从点位到城市展厅提供路费报销。2 2.老社区拓老社区120、拓展：展：渠道拓客渠道拓客Code of this report|120Copyright JAVELIN MR,2019执行地点：执行地点：融侨悦府、世茂天悦、永鸿名城等竞品售楼部附近、万达广场、清昌大道、清盛大道、福人路、福政路、福和路拓客形式：拓客形式：1、在竞品售楼部周边进行举牌派单、引导客户去项目售楼部，凭海报领取随手礼2、凭竞品预约单，到访有礼，额外再优惠1%！(仅做为拦截使用说辞)3、带有项目广告的LED车在竞品周边主干道沿途巡游3 3.竞品拦截：竞品拦截：渠道拓客渠道拓客Code of this report|121Copyright JAVELIN MR,2019企事业名称企121、事业名称1、万达写字楼2、创元国际金融中心2、裕荣汇写字楼4、融丰大厦5、融商大厦6、冠捷电子7、福耀集团8、福融辉实业12456738执行地点：执行地点：万达商务办公区、融商大厦、裕荣汇商务办公区及宏路工业区企业拓客形式：拓客形式：1、以陌拜形式拜访企业高管以及一些拥有高支付能力的客户，形成团购及高导客的效益。在重点商务办公区附近餐饮聚集点拓展；同时洽谈资源导入与写字楼物料进驻同步推介会进行。2、写字楼底派送早餐，只要客户关注项目微信及留电即可领取。3、安排小蜜蜂于停车场插车。周边派单，在以推介会及洽谈企业团购的同时对该写字楼进行集中式轰炸。提高项目知名度。4 4.企事业客户拓企事业客户拓展122、：展：渠道拓客渠道拓客Code of this report|122Copyright JAVELIN MR,2019执行地点：福清水南车站执行地点：福清水南车站、福清动车站福清动车站拓客形式：拓客形式：1、租凭几辆大巴车，在车上挂上项目广告条幅，在停靠在福清水南车站及动车站附近，接送返乡客户回乡，客户需留电加微信，后期回访邀约来营销中心。2、用穿着奇特的小蜜蜂在动车站、汽车站附近派单，并释放凭车票、机票至城市展厅可领取随手礼一份，同时可享受购房优惠并报销车费及机票费的信息。5 5.返乡潮截客返乡潮截客：渠道拓客渠道拓客Code of this report|123Copyright JAVE123、LIN MR,2019阶段策略：产品落地、广蓄客深挖客阶段策略：产品落地、广蓄客深挖客阶段目标：产品价值落地，影响力传播阶段目标：产品价值落地，影响力传播营销动作：营销动作：品牌发布会/营销中心&样板房开放/拓客收客阶段主题阶段主题：第二阶段：项目蓄客期第二阶段：项目蓄客期世界骄子的显阔世界骄子的显阔大宅大宅Code of this report|124Copyright JAVELIN MR,2019邀请刘斐、邀请刘斐、CindyCindy ChaoChao、万宝宝三位全球著名华裔珠宝设计师，为客户定制珠宝，设计作、万宝宝三位全球著名华裔珠宝设计师，为客户定制珠宝，设计作品，在项目售楼处进行124、展出品，在项目售楼处进行展出。影响力影响力圈层营销圈层营销圈层活动启幕，打造客户体验式服务三大华裔设计刘斐、Cindy Chao、万宝宝为客户定制珠宝大牌联盟大牌联盟Code of this report|125Copyright JAVELIN MR,2019影响力影响力圈层营销圈层营销圈层活动启幕，打造客户体验式服务每个月底集中举办生日私宴。除了提供优质的用餐体验外，并根据每月不同主题提供名贵艺术品品鉴；提高品牌美誉度及项目认知度。打造分享平台，提供品质体验分享体验分享体验Code of this report|126Copyright JAVELIN MR,2019嘉论资源：嘉论资源：1125、嘉论在福州置业的福清客户2、嘉论在福清其它项目置业客户3、嘉论在福清的圈层资源回流方式：回流方式：1、通过电call邀约方式，释放项目信息及价值点承若兑现等2、利益点诱惑，到访营销中心，可领取100元沃尔玛超市购物卡3、异业圈层资源可嫁接营销中心活动，现场抽取家电大礼嘉论资源导嘉论资源导入入Code of this report|127Copyright JAVELIN MR,2019福清共有17个镇。分别为海口镇、城头镇、南岭镇、龙田镇、江镜镇、港头镇、高山镇、沙埔镇、三山镇、东瀚镇、渔溪镇、上迳镇、新厝镇、江阴镇、东张镇、镜洋镇、一都镇。其中渔溪、上径、龙田、江镜、阳下、海口、城头等乡镇126、离市区较近。从离项目近的乡镇开始，再向外扩展。乡镇乡镇拓客：拓客：Code of this report|128Copyright JAVELIN MR,2019拓客地点拓客地点：渔溪、上径、龙田、江镜、阳下、海口、城头（主要人流密集的超市、集市或广场驻点，同时深入村落进行项目信息宣传）拓客方式拓客方式：1）沿路派发DM，对沿街商铺进行扫街；2）针对沿街商铺洽谈广告植入，通过纸巾、购物袋等物料赠送进行海报张贴；3）在街道显眼处墙壁、电线杆等张贴背胶贴，增加墙刷挂幅等；4）针对沿街停靠车辆插放DM单及临时挪车券；5）同时置业顾问对乡镇领袖（村委会、老人会等）进行拜访，挖掘潜在联动形式；6）在客户127、密集乡镇可配合当期活动结合看房车进行拉访；7）乡镇路演同步进行。建议渔溪、龙田、阳下等三地举办路演。乡镇拓客乡镇拓客Code of this report|129Copyright JAVELIN MR,2019执行地点：执行地点：渔溪、龙田、阳下等拓客形式：拓客形式：1、租凭LED车在乡镇进巡游，并释放晚上将在乡镇最热闹的地方进行路演或观影活动。2、路演建议歌舞魔术演绎及互动送礼品活动，中间穿插项目推介。3、露天观影建议以贺岁喜剧片为主，观影中插入项目推介环节；推介后开展项目知识互动问答，答对赠送业主一份礼品（建议在50元以内），带动客户参与积极性。乡镇乡镇拓客拓客-路演路演Code of 128、this report|130Copyright JAVELIN MR,2019阶段策略：持续发声、升筹洗客户阶段策略：持续发声、升筹洗客户阶段目标：产品价值落地，影响力传播阶段目标：产品价值落地，影响力传播营销动作：营销动作：炒作人气/升筹洗客/火爆开盘阶段主题阶段主题：第三阶段：开盘前冲刺期第三阶段：开盘前冲刺期世界家宅世界家宅 磅礴大开磅礴大开Code of this report|131Copyright JAVELIN MR,2019圈层活动圈层活动-私宴私宴顶级日料金枪鱼解体秀顶级日料金枪鱼解体秀米其林主题宴米其林主题宴大师现场新鲜调制，解体秀与品鉴大厨现场解体+演绎+顶级私宴世界129、级的米其林 舌尖上的艺术小提琴+米其林大师分享马爹利名仕之夜马爹利名仕之夜携手马爹利打造圈层饕餮盛宴乐队+马爹利品鉴+烟斗鉴赏+拉斯维加斯+金豆抽奖Code of this report|132Copyright JAVELIN MR,2019世界家宅世界家宅 磅礴大开磅礴大开开盘活动开盘活动活动内容：活动内容：举办一场大型带有表演抽奖的开盘活动，现场提供小点心，为客户准备开盘折扣和开盘礼品活动目的：活动目的：通过开盘活动，烘托现场气氛，使前期认筹客户转为认购客户，实现房源落位参与人群：参与人群：前期认筹客户Code of this report|133Copyright JAVELIN MR130、,2019Code of this report|134Copyright JAVELIN MR,2019选择嘉论的理由选择嘉论的理由嘉论敢说保障之所在嘉论敢说保障之所在Code of this report|135Copyright JAVELIN MR,2019嘉论2010年开始服务福清项目，已有近9年时间，对资源强而有效整合，而嘉论针对本案，更是量身打造了“三大”定制式的独家渠道，确保项目目标的达成。以嘉论资深人员为架构支柱，服务福清多年的团队组建更懂福清的金牌团队做保障。资源及团队两大优势，为项目保驾护航资源及团队两大优势，为项目保驾护航资源优势资源优势+团队优势团队优势嘉嘉论独家优势131、论独家优势两 大 优 势两 大 优 势，双 重 保 障双 重 保 障资源优势资源优势团队优势团队优势Code of this report|136Copyright JAVELIN MR,2019嘉论独家优势资源优势资源优势Code of this report|137Copyright JAVELIN MR,2019拟定进场后嘉论销售月会定于项目售楼部，进行销售全员项目推介。各路销售精英，齐聚项目售楼部；现场进行实地体验及PPT宣讲。STEP1.STEP1.案场举行嘉论销售月会，全员项目推介！案场举行嘉论销售月会，全员项目推介！嘉论优势嘉论优势1 1500500名置业顾问的全员转介名置业顾问132、的全员转介Code of this report|138Copyright JAVELIN MR,2019每一次的全员转介推广就是一轮定向广告的投放！STEP2.STEP2.定期要求各案场置业转发项目推广信息至朋友圈！定期要求各案场置业转发项目推广信息至朋友圈！嘉论机构嘉论机构500500名名置业，每名置业置业，每名置业500500位位微信好友，微信好友，每次微信朋友圈推广辐射每次微信朋友圈推广辐射250000250000人次。人次。Code of this report|139Copyright JAVELIN MR,2019海海callcall初步筛选客户初步筛选客户销售精英销售精英维护客133、户维护客户导入现场导入现场销售交接销售交接第一轮电第一轮电callcall持续维护持续维护/邀约邀约项目重要节点，安排其他项目成员成立专项项目重要节点，安排其他项目成员成立专项callcall客小组全线支援！客小组全线支援！嘉论优势嘉论优势2 2海量目标客源，海量目标客源，callcall客团队支援客团队支援Code of this report|140Copyright JAVELIN MR,2019入融入融9 9年，福清合作项目年，福清合作项目为项目提供鲜活客户资源！为项目提供鲜活客户资源！嘉论代理数据嘉论代理数据鲜活客户资源鲜活客户资源目前福州区域拥有45个代理项目，筛选有置业需求的福清134、籍客群；福福清世茂璀璨天城、世茂云城，金辉观澜云著，金辉清世茂璀璨天城、世茂云城，金辉观澜云著，金辉江山云著（已结案）江山云著（已结案）、福泽公馆、福泽公馆、永鸿名城永鸿名城正在服务的项目每天鲜活客户资源。福清客户福清客户社区、会员、车行、美容等各类客户资源社区、会员、车行、美容等各类客户资源各个区域社区业主电话资源。观音浦宏路老城区大福州客东区西区福州置业的福清籍客群！福州置业的福清籍客群！福清市区置业客群！福清市区置业客群！有利于初期海扣上客Code of this report|141Copyright JAVELIN MR,2019类别资源商家类别资源商家汽车行业福州玖玖丰田福清店银行135、证券上海浦东发展银行广汽本田福清店民生银行福建波士骏达福清店家居私人定制伍家装饰广汽三菱福清店名匠装饰大众4S福清店佐泽装饰北京现代福清店华浔品味装饰康体养生会所金妃佳人SPA养生会所方太厨具艾妃蒂美容养生华艺装饰聖妃美容美发会所新丝路装饰圣安娜美容美发会所教育资源天木美术舒简城美容养生会所噜哩美术机构酷动健身爱乐琦早教机构MK国际运动俱乐部星奇舞国际街舞教育零距离健身会所智成教育区域行业资源福清商贸协会九色鹿英语福清户外运动协会正一琴行福清丫好教育嘉嘉论深耕福清储备大量高端论深耕福清储备大量高端圈层大客户资源圈层大客户资源Code of this report|142Copyright JA136、VELIN MR,2019团队架构团队架构&激励管理激励管理Code of this report|143Copyright JAVELIN MR,2019本项目团队结构本项目团队结构项目总负责：何成项目总负责：何成销售销售主管（主管（1 1名）名）置业置业顾问（顾问（7 7名）名）销售组销售组策划组策划组销售助理（销售助理（1 1名）名）策划经理策划经理1 1名名策划专员策划专员1 1名名资深销售资深销售经理（经理（1 1名）名）项目项目总监总监：杨黎明杨黎明Code of this report|144Copyright JAVELIN MR,2019项目核心人员简历项目核心人员简历杨黎明137、杨黎明销售总监销售总监从事地产行业15年，服务过鲁能、阳光城、融侨、世茂、融信等品牌开发商，涵盖住宅及商业地产；熟知项目各阶段营销策略；注重案场业务执行及服务品质的把控，业务技巧及实战经验丰富，善于提升销售团队的整体销售能力并能够有效的解决各项目销售环节中出现的销售难点。陈龙陈龙销售经理销售经理嘉论机构销售经理，6年以上地产从业经验，服务过碧桂园、融侨、金辉等知名地产开发企业，具有极强的销售业务技能和团队管理能力，熟悉项目前期定位至交房产权办理全流程。具备优秀的执行力和客户谈判技巧，熟悉福清市场，拥有足够的责任心和职业道德。项目负责人项目负责人对地产负责统筹本项目策划与销售销售经理销售经理对项138、目总监负责对本项目负责人负责负责项目销售Code of this report|145Copyright JAVELIN MR,2019附：附：团队考核团队考核&激励激励Code of this report|146Copyright JAVELIN MR,2019激励机制激励机制全员激励绩效工资绩效佣金对赌机制销售奖励转介奖励五大保障五大保障Code of this report|147Copyright JAVELIN MR,2019绩效考核及激励绩效考核及激励工资激励工资激励月月绩效考核，月月绩效考核，保障蓄客量保障蓄客量销售经理：完成绩效2000销售人员：完成绩效1000 全员激励绩效139、工资绩效佣金对赌机制销售奖励转介奖励Code of this report|148Copyright JAVELIN MR,2019佣金最大化：置业顾问佣金梯次，最高可达佣金最大化：置业顾问佣金梯次，最高可达1.81.8！团队佣金梯次方案团队佣金梯次方案提点要求团队成员提点团队当月销冠提点完成嘉论自定团队目标（完成目标中任意一条）1.51.51.81.8未完成嘉论自定团队目标（完成目标中任意一条）1.21.21.51.5绩效考核及激励绩效考核及激励销售人员佣金销售人员佣金全员激励绩效工资绩效佣金对赌机制销售奖励转介奖励保障销售量保障销售量Code of this report|149Copyr140、ight JAVELIN MR,2019对赌计划：对赌计划：对赌奖金，自上而下，落至个人！对赌奖金，自上而下，落至个人！1、团队未完成目标（5亿年度销售目标），嘉论、团队总监扣罚50005000元，销售经理扣罚30003000元，销售经理扣罚20002000元。2、团队完成目标（定卡指标+嘉论销售指标任意一条），奖金翻倍，嘉论团队总监奖励2000020000元，销售经理奖励1000010000元，销售主管奖励50005000元。对赌奖惩细对赌奖惩细则：则：管理层激励管理层激励对赌计划对赌计划注：若团队完成开发商定卡目标，但未完成嘉论自定的团队目标，不予奖励。全员激励绩效工资绩效佣金对赌机制销售141、奖励转介奖励保障管理层目标明确保障管理层目标明确Code of this report|150Copyright JAVELIN MR,2019认购奖励认购奖励:团队置业顾问认筹转认购，额外再奖励10001000元元/套套。认购认购奖励奖励10001000元元/套套最大激励：佣金除外，达成指标认购奖励（最大激励：佣金除外，达成指标认购奖励（10001000元元/套）！套）！注注，此项奖励最终承况前提：此项奖励最终承况前提：1 1、嘉论团队嘉论团队完成销售指标完成销售指标；2 2、嘉论团队嘉论团队开盘认筹转认购率开盘认筹转认购率5050%；销售人员激励销售人员激励奖励机制奖励机制全员激励绩效工资142、绩效佣金对赌机制销售奖励转介奖励保障销量保障销量+转化率转化率Code of this report|151Copyright JAVELIN MR,2019 转介奖励：分产品转介奖励：分产品30003000-50005000元元/套套转介激励转介激励奖励机制奖励机制刺激到访刺激到访报销客户路费；报销客户路费；成功转介到访，转介人成功转介到访，转介人100100元元/组组刺激成交刺激成交荣誉激励荣誉激励全员激励绩效工资绩效佣金对赌机制销售奖励转介奖励保障客户流量保障客户流量 嘉论转介之星：嘉论转介之星：30003000元额外奖励元额外奖励T H A N KT H A N KY O UY O UF O RF O RW A T C H I N GW A T C H I N G