1、广场广场:购物中心业态组合分析与建议购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模 式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理 念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市 综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住 宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、 零售型专业店、 专 卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、 健身中心、 大型中式酒楼、 特色餐饮美食广场、 美容院及发廊、 银行、 便利店、折扣店、专业市场等。 2、(二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商 业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的 过程。 业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是 购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各 业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量 的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体 或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定 位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则3、 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发 展要求。购物中心业态的选择与配比规划 须符合城市综合体的整体 定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心 的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功 能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其 承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别： 如上海五角场 广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京 CBD 广场为城市 特定功能区域内的综合体,而宁波广场则属于典型的郊区型城市 综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城 市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差 别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择 及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及