商业房地产投资十三参数分析报告( 43页).doc-地产文库

商业房地产投资十三参数分析报告( 43页).doc

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商业（其它）

上传人：焦** 编号：66130 2021-03-19 43页 118KB

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1、商业房地产投资十三参数分析商业房地产投资十三参数分析第二章商业房地产投资十三参数分析在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和服务从而收取租金。市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这2、种摊位式的市场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场，因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好，而人们日常生活用品这类稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。在人均收入低的国家，市场的环境差，但产品价格便宜，适合低层次的消费者。所以在任何一个城市，消费较高的人往往去商场、专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市，市场业态的生意越红火；反之，人均收入越高的3、城市，市场生意则越差。例如，上海、北京的商场生意很红火，而近邻的石家庄、天津的商场收益就较差；反而天津的大胡同，石家庄南三条、新华市场在当地则是无人不知。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市场的表现方式也就越初商业房地产投资分析 16 第二章商业房地产投资十三参数分析级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在市场，导致了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费高达 50 万（而在 2001 年，兰州市的一个普通民宅商品房才售 78 万元）。反之在人均收入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均 GDP 为 4000 美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位式市场生意就相对很差。随着经济的发展，市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态，市场模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。一、时机性市场这种

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