商业房地产投资十三参数分析报告( 43页).doc
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商业房地产投资十三参数分析报告( 43页).doc
1、 商业房地产投资十三参数分析商业房地产投资十三参数分析 第二章 商业房地产投资十三参数分析 在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三 项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域 中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜 台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠 其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水 返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和 服务从而收取租金。 市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品 为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这
2、种摊位式的市 场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这 种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国 家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。 在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场， 因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好，而人们日常生活用品这类 稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。 在人均收入低的国家，市场的环境差，但产品价格便宜，适合低 层次的消费者。所以在任何一个城市，消费较高的人往往去商场、专卖 店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市，市场业 态的生意越红火；反之，人均收入越高的
3、城市，市场生意则越差。例 如，上海、北京的商场生意很红火，而近邻的石家庄、天津的商场收益 就较差；反而天津的大胡同，石家庄南三条、新华市场在当地则是无人 不知。 城市化水平越低的城市，人均收入越低，市场的表现方式也就越初 商 业 房 地 产 投 资 分 析 16 第二章 商业房地产投资十三参数分析 级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在市场，导致 了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费 高达 50 万（而在 2001 年，兰州市的一个普通民宅商品房才售 78 万元） 。 反之在人均收入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均 GDP 为 4000 美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位 式市场生意就相对很差。 随着经济的发展，市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态，市场 模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。 一、时机性 市场这种
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