1、疫情三年下的中国商业白皮书赢商网中城研究院出品本报告的所有图片、表格、数据及文字内容的版权归广东赢商网数据服务股份有限公司（以下简称“我司”）所有，其中部分注明来源的文字、图片及数据来源于公开信息或采购授权，版权归属原著作者所有。如需转载、引用、刊发本报告，需经我司授权并注明出处，且不得对本报告进行有悖愿意的删减与修改。违者讲追究其法律责任。COPYRIGHT DECLARATION版权说明目录第一章宏观截面：疫情之下中国商业的变和不变一、宏观之变：人均可支配收入三连涨，买买买却“谨慎”了二、12大关键词，看商业地产三年之变第二章品牌截面：疫情下实体品牌之深刻变局一、疫情下的品类&品牌沉浮录：2、有人玩砸了，有人巧上位二、近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性三、消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识第三章项目截面：“适者生存”下的迭代演化一、一、项目观察：疫情之下越活越好的三类商场二、上海筹开商业中心“信心”调研疫情的第三年，重置了中国商业的基本面，也让原有的一些商业趋势加速发生。作为以线下服务为主的实体商业，购物中心/品牌商户们从2020年初的盲目、慌乱，到2021年相对从容应对，再到2022年“倒春寒”多点爆发再次慌乱。三年来，有的企业转向精细化运营，有的企业稳健为本，有的企业反而逆势扩张。在“适者生存”规则之下，中国商业世界的运行系统正演化迭代。什么会被淘汰，什么会留下来3、，什么发生优化？又产生了哪些新物种？赢商网独家发布疫情三年下的中国商业白皮书疫情三年下的中国商业白皮书，从行业宏观数据变化、个体观察、行业访谈等维度，试图反映疫情之下行业的努力、变化和趋势。前言宏观截面：疫情之下中国商业的变和不变1.宏观之变：人均可支配收入三连涨，买买买却“谨慎”了宏观之变：人均可支配收入三连涨，买买买却“谨慎”了人均GDP突破8万元，超世界人均水平n 疫情2019年，中国人均GDP近7.08万元，按全年人民币与美元的平均汇率折算约为1.03万美元，为全球人均的90%。n 人均GDP破万美元，意味着中国经济已经达到中等发达国家水平，同时透露出关键信号：消费是拉动中国经济增长的4、主力“马车”；居民消费能力释放与升级持续进行。n 这股向上的力量，虽遭到疫情黑天鹅突袭，依旧强劲。2020年，中国人均GDP达72447元，同比微增2.0%。而至2021年，这一数字升至80976元（环比增8.0%），按年平均汇率折算达12551美元，超世界人均水平。n 稳居全球第二大经济体的中国，经济发展进入新阶段，站在了“高收入国家”门槛的不远处。随之而变，国内的经济活动将由以前的“重生产，变成重视消费”。人均可支配收入三年连涨，破3万元大关 数据来源：国家统计局与人均GDP节奏同步，自2019年至2021年，全国居民人均可支配收入实现了三连涨。对应的具体数字分别为30733元、321895、元、35128元，同比增速则为8.9%、4.7%及9.1%；扣除价格因素，实际分别增长5.8%、2.1%及8.1%。可支配收入是居民美好生活的基础因素，疫情反复影响之下，这一数字保持稳定增长，可大限度稳定消费者对未来的期望和信心。另一方面，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局之下，不断增加的可支配收入正在推动中国消费市场进入新纪元。宏观之变：人均可支配收入三连涨，买买买却“谨慎”了人均消费支出43年首次负增长，而后攀升2019年，全年全国居民人均消费支出21559元，比上年增长8.6%，扣除价格因素，实际增长5.5%。行至疫情肆虐的2020，全年全国居民人均消费支出212106、元，比上年下降 1.6%，扣除价格因素，实际下降4.0%。背后的原因，一方面是因为疫情防控，线下消费场景受限，想消费也可能消费不了；另一方面，人均可支配收入增速放缓，一定程度上影响了人们对未来的消费预期。但在国内有效的疫情防控之下，2021年国内消费复苏之势强劲，消费需求持续释放。2021年全国居民人均消费支出24100元，比上年增长13.6%，扣除价格因素，实际增长12.6%。宏观之变：人均可支配收入三连涨，买买买却“谨慎”了12大关键词，看商业地产三年之变12大关键词，看商业地产三年之变关键词一“市场格局”：重奢、高能、下沉三级分化，结构性增长疫情三年，国内购物中心展示出了强韧性及不可替代7、性，以及因城市格局、人口结构、消费偏好变迁而呈现的分化和结构性增长。以产品特性、城市线级、市场规模等维度，赢商大数据对疫情之下的购物中心市场进行了结构划分。注：城市商业线级：赢商大数据通过考虑城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等多维因素，构建城市商业线级指数，能综合评估城市商业发展程度，从而划分各个城市的商业线级。关键词一“市场格局”：重奢、高能、下沉三级分化，结构性增长重奢市场：寡头竞争格局形成，港资不会永远领跑重奢市场：寡头竞争格局形成，港资不会永远领跑l 内地重奢市场主要有三类玩家内地重奢市场主要有三类玩家：恒隆、太古等港资开发商；较早涉足的高端百货企业；华8、润置地、SKP等内资开发商。l 疫情以来，高端消费回流、新世代消费者崛起、数字化发展以及海南离岛免税购等因素凸显中国重奢消费力，国内重奢市场表现景气，重奢购物中心企业租赁收入、零售销售业绩齐升。l 消费者品牌忠实度高，高收入客户群相对稳定，重奢市场抗周期性强，但进入门槛非常高：丰富的高端品牌资源，“抢时机、抢地段”的前瞻性，高运营力及拓展力。12大关键词，看商业地产三年之变关键词一“市场格局”：重奢、高能、下沉三级分化，结构性增长高能级市场：竞争激烈，各出奇招，增加竞争路径高能级市场：竞争激烈，各出奇招，增加竞争路径l 高能级市场以中高档、中档的体验式购物中心类型为主，竞争企业多，同质化明显，9、但不乏财务稳健、规模优势、品牌力强、运营团队经验丰富高阶玩家。l 优等生龙湖，发力TOD。优等生龙湖，发力TOD。发力TOD项目是龙湖近年来的独有特征。截止2020年年底，龙湖持有超70个TOD项目，开发面积近千万平方米。仅2020年就拿下15个TOD项目，为历年之最。l“潮人”大悦城，定位于年轻消费市场，强化项目独特性。“潮人”大悦城，定位于年轻消费市场，强化项目独特性。运营营销方面，擅长制造营销热点、打造独特商业IP、增加平台资源联动。l“购物中心化”转型的王府井，开辟免税新路径。“购物中心化”转型的王府井，开辟免税新路径。2020年王府井被授予免税品经营资质，成为中国第八个拥有免税牌照的10、企业，“免税”金牌的加持将重新定义王府井。注数据来源：企业中期报告、企业官网;购物中心建筑面积不含停车场12大关键词，看商业地产三年之变关键词一“市场格局”：重奢、高能、下沉三级分化，结构性增长下沉市场：投拓能力重要，先发优势形成虹吸效应下沉市场：投拓能力重要，先发优势形成虹吸效应l 下沉市场主要分布在商业三线城市，受到城市能级、消费力等因素的影响，单城市市场容量相对有限，但总市场容量相对较大，增量市场也大。l 目前有效下沉市场集中在长三角地区长三角地区，以新城、宝龙新城、宝龙两大企业的表现尤为突出。l 低能级商业市场进入门槛较低，但规模化布局也不是易事需要产品模式的标准化和强复制性；要有快人11、一步的圈地实力和良好的运营能力加持。12大关键词，看商业地产三年之变关键词二“行业集中度”：中国购物中心CR5企业存量增速加快l 2011年至2020年，中国购物中心CR5企业存量份额保持在15-20%区间，但在2020-2021年CR5企业的存量增速明显加快。l 2020年，CR5企业增量份额大幅增加；至2021年，CR5企业增量份额同比略有下降，但依然接近30%。l 在黑天鹅事件中规模性企业竞争优势明显，强者愈强，未来轻资产战略或是企业其实现规模扩张的重要途径，垄断的竞争格局将会越来越明显。行业集中度：行业集中度一般以某一行业排名前5位的企业的市场份额占行业总额比例来度量。CR5越大，说明12、这一行业的集中度越高。12大关键词，看商业地产三年之变关键词三“购物中心存/增量”：绝对增量缓升，存量增速连续下滑l 作为中国城市线下最核心的消费场景，过去十年，购物中心面积高速增长。但是从总量上来看，中国购物中心存量的相对增速从2015年开始同比下降。l 2020年疫情之下，不少项目因疫情暂缓开业，推迟至2021年。商场开业数量的回升也间接显示了开发商仍然看好市场的潜力。l 在各大企业规模化扩张的同时，也在加速产品线的迭代和扩容。以往那种复制化的策略已经逐渐弱化，而更精细的产品细分或在不确定的市场环境中占有一定竞争力，其目的同样指向企业的扩张和市占率的提升。12大关键词，看商业地产三年之变关13、键词四“产品线创新”：拓宽商业版图，强化差异化u疫情常态化之下，抢食不断的商业地产企业们不断更新“多元产品线”思维，以拓宽商业版图，打造差异化。透过万达、龙湖、万科、印力、金茂等多个玩家产品线求新之变，可窥见商业地产大势之变。l 2021年，万达广场新增51个。其中，全国首个第四代万达广场深圳龙岗万达广场开业，打造“城市微旅游目的地”，引进超80%体验业态，实现“社交感+体验感+美感+沉浸感”的多重升级。l 发力TOD项目是龙湖近年来的独有特征。截止2020年年底，龙湖持有超70个TOD项目，开发面积近千万平方米。仅2020年就拿下15个TOD项目，为历年之最。万达广场：从1.0单店模式到4.14、0“社交生活”场景万达广场：从1.0单店模式到4.0“社交生活”场景龙湖：发力TOD项目，批量造天街龙湖：发力TOD项目，批量造天街12大关键词，看商业地产三年之变关键词四“产品线创新”：拓宽商业版图，强化差异化l 2021年，万科商业在全国新开12个项目，包括万科西安首座万科广场西安长安万科广场、万科商业首个万科里2.0万科里瑧、以及万科在淮海经济区打造的首个文旅产业创新项目徐州万科新淮中心等。l 2021年，印力开出10余家商场。其中，大体量项目如印力汇德隆杭州奥体印象城、温州印象城MEGA等备受关注。印象城MEGA系列是印力旗下超大型商业中心/目的地商业，管理面积近60万m。l 针对都市15、的国际化生活方式转变以及商业形态、功能、模式的不断重构，印力集团在印象城、印象汇、印象里三大主力产品线的基础上创新升级产品体系，全新旗舰产品印象城MEGA应运而生。万科商业：万科里2.0、首个文旅产业创新项目面世万科商业：万科里2.0、首个文旅产业创新项目面世印力集团：大体量项目吸睛，加码旗舰产品MEGA印力集团：大体量项目吸睛，加码旗舰产品MEGA12大关键词，看商业地产三年之变关键词四“产品线创新”：拓宽商业版图，强化差异化l 2021年，南京金茂汇正式升级换标为南京金茂览秀城，商户二装、招商签约、开业预热等多线发力，针对年轻人群消费需求，营造了更加轻松舒适的消费场景，结合线上线下的方式打16、造社群，加大社群活动，不断壮大社群规模，项目经营稳定。l 金茂商业官方数据显示，目前金茂商业已经进驻上海、丽江、南京、长沙、青岛等13座城市，在营及筹开项目共16座。l 在中国金茂的“5年20城”战略计划下，2021年4季度金茂商业还将迎来青岛金茂览秀城、张家港金茂览秀城、天津金茂汇三座新项目入市。金茂商业：逆势上行，三大商业产品线构筑新版图金茂商业：逆势上行，三大商业产品线构筑新版图12大关键词，看商业地产三年之变关键词五“客流”：随疫情态势波动，不同城市分化明显l 据赢商大数据监测，2021年全国3万方及以上购物中心日均客流近2.5万人次，同比增幅近10%，但与疫前水平相比尚有距离。l 具17、体到季度，2020年二至四季度，随着疫情防控解封、宏观调控刺激，消费阶段性复苏，至四季度全国购物中心客流强势回弹，甚至赶超2019年同期水平。l 行至2021年，一季度客流回落，二季度小幅上扬，三、四季度同比2020年增速分别为-10.10%、-17.15%。12大关键词，看商业地产三年之变 注：场日均客流：平均每日每场客流值。计算公式=某一研究时间段内特定范围中全部购物中心客流总和/（购物中心数量*天数）。关键词五“客流”：随疫情态势波动，不同城市分化明显l 据赢商大数据监测，一线城市2021年购物中心日均客流量较疫情前回落13.98%，但较2020年增长11.01%；二至四线等下沉城市无论18、是相较疫情前还是上一年，整体客流增速都相对平稳。l 二至四线城市，商业发展稳中有升，人口基数波动小。线下消费群体结构仍然以本地客户为主，线下消费需求体量相对稳定，且对线下产品的需求敏感度正在提高。随着线下消费市场的下沉及优化升级，低线城市消费体量的跃升未来可期。12大关键词，看商业地产三年之变聚焦到具体线级城市，因客群结构差异，疫情之下的客流动态分化明显。聚焦到具体线级城市，因客群结构差异，疫情之下的客流动态分化明显。关键词六“空置率”：疫后较高，未来关键在于运营创新l 据赢商大数据监测，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率一二线城市购物中心平均空置率同比下降18.2%至9.0%；19、但相比疫前的6.1%的较低水平，仍有差距。l 分城市线级分城市线级，基于经济环境、人口密度、消费力强综合力，叠加着积极求变、经营能力佳等因素，一线、强二线城市购物中心抗周期力更强，2021年空置率水平回落至8.48.5%。l 二线城市消费力提升不及商业开发速度，购物中心生存压力仍较大，2019年空置率水平已逼近10%，2020、2021年均超过10%，运营创新已刻不容缓。12大关键词，看商业地产三年之变关键词六“空置率”：疫后较高，未来关键在于运营创新l 2020年、2021年满铺出租的商场（即空置率为0）占比持平，均为8.9%。l 当下，一定数量的“空铺”成为行业普遍现象，于商场运营者而言，20、优化品牌组合、提升商场吸引力更为关键，只有这样才能真正实现长期低空置率水平。12大关键词，看商业地产三年之变关键词七“开关店”：缓慢回弹，整体趋于上行对比近三年情况对比近三年情况u据赢商大数据监测，2021年全国20个一二线城市购物中心平均新开、关店率维持在12%15%之间，开关店率差值大于1%，趋于上行。l 2019年下半年，疫前新开、关店率较高，而开关店率差值亦为正值，购物中心品牌调整幅度大，同时品牌开店积极性强，市场信心较强。l 2020年，上下半年新关店率均较高，同时开关店率差值为负值，上半年更是达到-4.1%，表明购物中心受疫情影响较大，品牌拓店信心受重创。不过，下半年新开店率亦较高21、，头部品牌纷纷“抄底”开店，行业加速洗牌。l 行至2021年，上下半年新开、关店率水平均不及以往、回弹情况不及预期，品牌更迭速度减弱，加上2020年开关店率差值下行幅度较大，购物中心迈出疫情阴霾还需一定时日。12大关键词，看商业地产三年之变关键词七“开关店”：缓慢回弹，整体趋于上行l 2019年上半年，各线级城市开关店率差值均为正值，其中二线城市表现突出，开关店率差值达3.7%。l 至2020年上半年，随着疫情深化，各线级城市开关店率差值急转直下，但步入下半年，一线、强二线城市明显回暖，但二线城市开关店差值仍为负且绝对值维持较高水平。l 2021年上下半年，各线级城市开关店差值转正，但均低于222、%，呈“横盘”态势，市场信心亟待提振。细分到各线级城市细分到各线级城市12大关键词，看商业地产三年之变关键词七“开关店”：缓慢回弹，整体趋于上行l 零售业态在2019下半年的开关店率差值已接近0，开店与关店力量势均力敌，2021年回调力度远不及其它业态；餐饮在疫前发展向好，2020年受疫情影响严重，2021年迅速回暖，积极拓店。l 生活服务作为“刚需”型业态，抗周期能力强，即使是在疫情严控期，亦能保持正向增长；文体娱在疫前表现亦较好，虽2020年关店不少，但2021年明显反弹。分业态来看分业态来看12大关键词，看商业地产三年之变关键词八“大宗交易”：投资者偏好稳现金流项目，市场向头部集中u大宗23、交易，本质上是存量物业在市场上的重新优化配置，区位价值与运营价值不匹配的资产，在市场力量引导下会进入资管能人之手。u据赢商网不完全统计，截至2021年12月31日，中国内地投资市场大宗商业物业（包括零售商业、综合体、商办物业，不含纯写字楼及其他类型物业）交易总额超775.9亿元，涉及27宗案例。u与2020年相比，2021年交易数量下降42%，但涉及总金额更高，这反映出在疫情防控常态化之下，市场上买家的风险偏好更保守，交易项目更向头部明星项目集中。u市场越来越向头部集中，优良项目在头部资本方中形成交易闭环，可能是未来的趋势。12大关键词，看商业地产三年之变内资是交易主力，外资单宗交易规模更大内24、资是交易主力，外资单宗交易规模更大l 以交易笔数计算，2021全年内、外资买家占比分别为89%、11%。若剔除未知交易金额的案例，内、外资交易金额数量分别为627.13、148.77亿元，内、外资平均单宗交易规模分别达31.4、49.6亿元。关键词八“大宗交易”：投资者偏好稳现金流项目，市场向头部集中l 交易数量来看，2021年中大宗商业物业交易集中发生在一线城市，占比55.56%，北京、上海是交易最集中的城市。而2020年，一线城市交易数量占比62%，说明一线城市始终是买家关注的核心区域。l 究其原因，一线城市的核心资产，具有稳定的现金流、良好的抗风险能力。投资者可以通过收购核心项目，重新定25、位改造等，实现更好收益或资产增值。一线城市是核心交易区，数量占比55.56%一线城市是核心交易区，数量占比55.56%12大关键词，看商业地产三年之变关键词九“资产证券化”：巨头热情高涨，马太效应显现u2020年，疫情之下，资产证券化开始成为房企重要的融资拓展手段。基础设施公募REITs正式开启，是中国资本市场里程碑事件。u2021年，由于金融政策收紧等原因，头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，为构筑多渠道金融链条赢得先机。市场集中度越来越高，马太效应明显。u相比起2020年共发行CMBS 49单，发行规模1144.4亿；类REITs共20单，发行规模358.7亿。2021年发行的CMBS发行数26、量提高24%，规模降低6.4%，类REITs发行数量减少37.5%，规模减少19.6%。u头部企业的优良资产融资在金额上占比极高。12大关键词，看商业地产三年之变关键词九“资产证券化”：巨头热情高涨，马太效应显现l 作为今年CMBS单笔最大发行规模的案例，“中金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划”的产品规模为80亿元，是续发产品。其中，优先级资产支持证券发行规模75亿元，发行利率为4.35%，是历史最大规模单体购物中心CMBS产品，其底层资产为北京朝阳合生汇商业、停车场物业。l“中信证券-国君-上海万象城资产支持专项计划”在上交所成功发行。产品规模50.01亿元，优先档AAA评级，期限为127、5年，优先档证券利率为3.85%。l 中信证券-华润置地重庆万象城资产支持专项计划在深交所成功设立，产品规模45.01亿，为10月最高。其标的资产为重庆万象城，2014年开业。l 面对商业地产庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本也是行业亟待解决的难题。而资产证券化将是商业地产目前乃至未来最合适的路径之一。北京朝阳合生汇：历史最大规模单体购物中心CMBS北京朝阳合生汇：历史最大规模单体购物中心CMBS两个万象城：华润加速资产证券化进程两个万象城：华润加速资产证券化进程12大关键词，看商业地产三年之变关键词十“轻资产”：盛宴提前到来，独立上市商28、管公司加剧混战l 疫情催化下，商业地产从增量向存量转变明朗，“轻资产化运作”的商业模式受到追捧，加速着商业地产领域的碎片化整合。l 这种整合，叠加着存量改造、规模扩张，以及高能玩家之于低效物业的重现分割与排列组合。l 截至2020年9月底，据赢商大数据不完全统计了29个企业（有轻资产输出业务，且总在管面积10万）共有287个在管轻资产项目（开业时间截至2023年）；至2021年底，这一数字已经攀升至388个。12大关键词，看商业地产三年之变关键词十“轻资产”：盛宴提前到来，独立上市商管公司加剧混战l 以省份来看，广东最活跃，是唯一一个数量占比超10%的省份。其次为浙江、四川、安徽、江苏、山东。29、这与存量项目的数量、不同区域商业地产市场的成熟度高度相关。地域分布：华东区为轻资产项目的重点布局区域，其次是西南与华南。地域分布：华东区为轻资产项目的重点布局区域，其次是西南与华南。12大关键词，看商业地产三年之变关键词十“轻资产”：盛宴提前到来，独立上市商管公司加剧混战玩家特征：头部企业占绝对优势，独立商管公司掀起混战玩家特征：头部企业占绝对优势，独立商管公司掀起混战l 轻资产化的前提是必须拥有大量优质的固定资产，只有打造过优质的持有项目，才能拥有管理经验，向外输出品牌溢价。l 就国内商业地产目前发展状况而言，持有大量优质资产的商业地产公司十分有限。因此，头部企业将进一步向二三线城市加速拓展30、轻资产项目。12大关键词，看商业地产三年之变关键词十一“数智化”：从风声到落地，已成实体商业战略驱动力l 疫情催化之下，国内购物中心的数智化转型从风声到落地，已成实体商业战略驱动力。l 在行业看来，目前国内购物中心的数智化发展经历了三个阶段：以库存管理、收银系统为代表的库存数字化阶段；通过会员管理、工作流程管理系统，对购物中心实行一体化管理阶段；以及，数字化营销时代。l 以这三个阶段为基，当下购物中心数智化转型已应用到购物中心运营的全链条、全流程、全场景。l 目前，赢商tech已经推出了城市商业地图、CMiCloud云商管、MI闪购等SaaS产品，覆盖商业项目从城市进入、地块判断、项目选择、前31、期招商到开业后商户招调管理、客户营销管理等环节的全生命周期。l 以智慧商业数智化解决方案CMiCloud云商管为例，在传统商管系统（ERP）基础上，提供4万+结构化品牌数据及同类品牌智能匹配逻辑，为招商、招调全周期资源加持，以大数据关联对比及多维评价体系，赋能企业精细决策。l 而在数字化营销方面，在赢商tech副总裁兼首席数据官朱智看来，过去两年，疫情和内部需求两股力量推动着购物中心数字化营销的激进式尝试，且已经跨入了营销4.0时代。12大关键词，看商业地产三年之变关键词十二“品牌变奏”：两极化、细分化及多品牌化两极化：头部玩家谋变新生，新兴品牌长红不易两极化：头部玩家谋变新生，新兴品牌长红不32、易l 在疫情之前，新兴品牌的增长速度很快，在缩小和巨头的差距；但是，在疫情打击之下，新兴品牌的运营管理水平和风险抵御能力的短板逐渐暴露了。l 在赢商网2021年度中国领军品牌TOP100中，海底捞、喜茶等品类头部玩家mall门店数量在200家及以上的品牌占比近70%。可见以规模瓜分流量、建立护城河，依旧是品类头部们竞争的关键制胜点。l 对比之下，以“高成长力、高承租力、高热力值”为据，赢商网2021年度新兴品牌TOP100遴选出的一批“造新”能力出众的品牌，虽开局大热，但不少都面临着优势单一的“成长烦恼”难以发展壮大，给了后来者乘胜追击的机会。12大关键词，看商业地产三年之变关键词十二“品牌变33、奏”：两极化、细分化及多品牌化细分化：人群、功能与场景，皆可细分细分化：人群、功能与场景，皆可细分l 当下，玩得最high、最疯狂的，当属“新”品类的品牌们。这种“新”并不等于“创造”，而只是“发现”。它们是消费洪流中成熟品类面对着特定、个性需求而被迫优化、裂变、细分的结果。资料来源：品类十三律12大关键词，看商业地产三年之变关键词十二“品牌变奏”：两极化、细分化及多品牌化细分化：人群、功能与场景，皆可细分细分化：人群、功能与场景，皆可细分u按照品类十三律的说法，成熟品类自发进入变革期后，产生的品类细分，主要来自方面：l 人群细分：追求个性需求，注重自我标签。“盲盒第一股”【泡泡玛特】市值一度34、突破1100亿港元。可盐可甜的盲盒玩具，让潮玩这一玩具届小众品类彻底出圈。l 功能细分：创造新概念，凸显新功能点。【Bananain蕉内】通过体感科技等技术，成功占领了“科技内衣”的品类认知。l 场景细分：深耕特殊场景，做透做红。奈雪的茶PRO门店产品比标准店多元，加入了咖啡，以及部分零售产品；喜小茶饮料厂，主推预包装产品，以提升消费场景与频次。12大关键词，看商业地产三年之变关键词十二“品牌变奏”：两极化、细分化及多品牌化多品牌化：扩充业务版图，寻找增量市场多品牌化：扩充业务版图，寻找增量市场l 多品牌化，已经是消费领域品牌的成熟打法之一。一方面是希望扩充业务版图，实现多元化发展，寻找新的增35、量市场；另一方面是通过布局“副牌”，将触角延伸至主业以外的领域。l 其中，典型代表非餐饮莫属。如海底捞试图以“极致性价比”抢占快餐市场，呷哺呷哺则希望跻身“高端火锅”市场.12大关键词，看商业地产三年之变品牌截面：疫情下实体品牌之深刻变局2.疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位下 行 品 类/品 牌失意型：品类关注度、购物中心进驻率整体下滑，代表品牌大幅关店失意型：品类关注度、购物中心进驻率整体下滑，代表品牌大幅关店u快时尚：高光不再，加速撤离l 疫情前，快时尚就已陷入困境，2019年开关店比0.51，趋于收缩；疫情发生后，收缩加速，36、开关店比降至0.35（2020年）、0.41（2021年）。l Inditex集团旗下姐妹花品牌ZARA、Pull&Bear、Bershka闭店求生；H&M中国区收入暴跌；La Chapelle被多位债权人申请破产清算；FOREVER21连续三次撤退中国市场。l 疫情，不过是加速快时尚走向衰退的催化剂。顶着“性价比低、面料不环保、风格廉价、设计同质化”四大缺点标签，快时尚品牌购物中心进驻率整体下滑。l 2019-2021年，韩妆购物中心门店占比从0.36%、0.28%到0.19%，连年下跌，三年整体开关店比仅0.33，收缩剧烈。l 早在2016年限韩令出台时，曾在中国风生水起的韩妆画风就已生变37、，各韩妆巨头谋变求生；2018年，曾被LG生活健康寄予厚望的菲诗小铺彻底告别中国；同年，iPEERES公司深陷破产风波，旗下Skinfood所有北京门店关闭。l 2021年，韩妆颓势更甚，开关店比仅0.19。韩国爱茉莉太平洋关闭旗下伊蒂之屋全部在华门店后，又关闭Innisfree近80%中国门店，连高端线HERA也遭遇线下撤柜。l 韩妆小清新的不败传说宣告“失灵”，除了韩流失效，亦与国内消费环境变化、国货品牌崛起密切相关。疫情发生后，国内消费者文化自信提升，加之深谙“平替”玩法、长于营销、更懂国人需求的国货美妆崛起，致使韩妆逐渐暗淡。下 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，38、有人巧上位u韩妆：大规模关店，被国货美妆取代l 疫情时代，书店近黄昏。2019-2021年书店购物中心门店占比由0.28%跌至0.26%，整体开关店比为0.83，原本并不高的“存在感”，进一步削弱。l 疫情之前，电商红火已让实体书店陷入生存困境。2018年前后，一批跨界复合型网红书店因高颜值设计、多业态跨界组合屡上热搜，但这并未从根本上改变实体书店盈利难的困境。l 除了西西弗书店凭借超强的经营管理能力一枝独秀，多数被mall追捧的网红书店，虽顶着“最美书店”头衔成为打卡地，但客流转化率低，加上装修成本高、扭亏周期长，长期处于亏本赚吆喝状态。图片来源：猫的天空之城官博下 行 品 类/品 牌疫情下39、的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u书店：获客难上加难，遭购物中心冷遇洗牌型：品类增长放缓，开店、关店并行，头部品牌更迭洗牌型：品类增长放缓，开店、关店并行，头部品牌更迭u美妆集合店：平价选手从得意到落寞，高端玩家走俏 图片来源：HARMAY话梅官博下 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位l 疫情发生前，新兴平价美妆集合店以高颜值门店、海量SKU、去BA化横空出世，迅速成为大众化购物中心追捧的“流量收割机”。l 疫情发生后，TA们仍频获融资，高速拓店，2020年开关店比达1.79。l 然而，经过两年孵化，当更多的同类品牌随风口涌入商场，TA们开始变得“新也40、不新”，消费者“见怪不怪”。2021年平价美妆集合店转向关店调整，开关店比跌至0.64。l 与之对照，在疫情下，始终紧握大牌货源、门店风格多变、竞争壁垒较高的高端美妆集合店活出了反面人生。l 2021年11月，丝芙兰新开门店38家，是自入华15年来年均增速的2倍左右；l HARMAY话梅与HEYDON黑洞凭借“一店一主题”设计风格成为Z世代热门打卡点，小红书笔记数分别为9万和4万。l 2016-2019年，中国新中产加速崛起、消费升级如火如荼，映射“美好生活”的家居集合店风靡，2019年开关店比1.12。l 然而，囿于疫情冲击，消费者更加理性，对“非刚需”的创意杂货店热情褪去，2020年家居集41、合店开关店比降至0.64。l 以吸睛设计蹿红的筑梦美学因低配产品与高配审美不相匹配，沦为昙花一现的网红店；ABS家居、洱东等因风格调性趋同，面对众多产品力强、玩法多变的新入局者，逐渐落后。l 2021年，得益于集合店业态再次风靡，家居集合店开关店回暖至0.89。凭借时尚空间设计、与时俱进的潮玩“盲盒”创新玩法、优秀选品能力等，KKV、九木杂物社等一批新型家居集合店保持扩张势头。下 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u家居集合店：入局者众，高频迭代l 疫情前，教育培训在“鸡娃”、“精进”等需求下持续火热，2019年开关店比为1.1。而经历2020年线下停课，步入242、021“最强监管年”，开关店比两年连降至0.7，陷入闭店潮。l 首当其冲的是，曾“傲气十足”的英语培训2021年开关店比仅0.32。新东方股价暴跌后谋求转型，华尔街英语破产，其它玩家也挣扎在停课、退费边缘。l 而随着教育政策从应试教育向综合素质评价转型，素质教育成培训机构“大象转身”的新方向。l 瑞思英语以“综合素质教育平台”为新定位，改名为瑞思教育，推出然点科学馆、瑞思海芽成长空间和瑞思研学三大全新品牌，开出首家“然点科学馆”；l 励步英语宣布更名为励步，推出全新学习空间“励步儿童成长中心”，涵盖英文戏剧、口才、美育等新品。下 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上43、位u教育培训：英语培训“下课”，素质教育成新风口下 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u健身房：传统玩家爆雷，新零售健身风起l 2015年开始，互联网+健身的新模式诞生，随后经历一波又一波的融资，新零售健身房野蛮生长。2020年初，新冠疫情爆发，乐刻、超级猩猩等开辟线上产品，意外收获大批新用户。l 随着疫情防控常态化，“全民健身”需求更加旺盛，主打24小时、月付制、无推销理念的新零售健身房继续保持扩张势头，2020年开关店比达1.45。l 然而，传统健身房在疫后爆雷不断，门店倒闭、高层离职、裁员等屡见不鲜，2021年开关店比仅为0.46。l 模式硬伤+新物种冲击44、，成了压在传统健身房身上的大山，经历高光到落寞的品牌，包括金吉鸟健身、浩沙健身、奥森健身、威尔士健身、加州健身等。得意型：品类关注度、购物中心进驻率攀升，代表品牌大幅拓店，复苏力强劲得意型：品类关注度、购物中心进驻率攀升，代表品牌大幅拓店，复苏力强劲u奢侈品：连续三年开关店比1，拓店高速l 2019年奢侈品开关店比达1.64，瞄准中国高净值人群，拓店积极。麦肯锡咨询在2019年奢侈品报告的开篇写道，“得中国者，得奢侈品天下”。l 2020年，受奢侈品消费回流影响，中国成为全球唯一实现奢侈品正增长的市场。这一年，北京SKP业绩反超伦敦哈罗德，成为全球销售额最高的奢侈品百货“店王”。风光之下，是奢45、侈品在华加速布局，开关店比达1.61。l 2021年中国奢侈品消费持续向上，据招商银行联合贝恩公司发布的2021中国私人财富报告，可投资资产超过1000万元的人达到300万，是十年前的六倍。l 于是，当新贵人群接棒先富人群，奢侈品更为倚重中国市场，2021年开关店比1.03，“抗疫力”出色。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位l 疫前，运动爱好人群持续扩大，2019年运动装开关店比1.44，扩张积极。l 疫后，在健康意识提升、奥运赛事影响下，运动热潮再升温。2020-2021年运动装整体开关店比为1.0，虽受疫情冲击，但复苏力强劲，拓店稳健。国潮品牌中国李宁截46、至2021年10月全国门店约200家，成为李宁公司颇为亮眼的“第二增长曲线”；安踏搭乘奥运热潮加速拓店，截至2021年6月底，安踏(包括安踏KIDS)全国门店共9922家；瞄准中国增长市场，lululemon加码在华门店，截至2021年10月31日，lululemon中国（包括港澳台）门店数达71家，超过总部加拿大。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u运动装：复苏力强劲，拓店稳健l 疫前，随着内地各大菜系崛起，老牌茶餐厅面临品牌老化、吸引力下降之困，快捷出餐、低成本等优势难以为继，2019年开关店比小于1，小幅收缩。l后疫情时代，餐饮业的升级风潮吹进茶餐厅赛47、道，一些极具创新力的新派茶餐厅加速涌现，赛道生命力重新被激活，2021年开关店比高达2.0。被冠以冰室、冰厅、大排档等新派茶餐厅蜂拥而至，太兴集团推出的敏华冰厅一炮而红；肥韬、合兴发、东发道等口碑、资金、经验均在线，将粤式基因“移植”北京、上海等地，一跃成为“排队王”；蔡澜港式点心凭借手工现做工艺、原创精致菜品等特点，两度上榜赢商网百强榜年度新兴品牌TOP100。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u茶餐厅：新玩家涌现，激活赛道上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u咖啡：火热甚于疫前，“刚需”属性渐强l 2019年，星巴克“一48、家独大”的咖啡赛道发展相对平缓，虽然“互联网咖啡”瑞幸的出现催化了咖啡日常化认知教育，但热度不敌茶饮，咖啡开关店比0.98，小幅收缩。l 2020年，精品咖啡浪潮袭来，赛道进入“品质+体验”时期，线下精品连锁咖啡崛起。但疫情下，经历关闭、动态营业等调整的咖啡赛道整体略显低迷，开关店比降至0.89。l 2021年，随着消费习惯培养加深，“咖啡续命”热情高涨，加之资本热捧，国内外连锁咖啡品牌进入新一轮高速扩张期，开关店比涨至1.57，咖啡生意火热甚于疫前。星巴克2021财年在中国市场新开654家门店，相比2020年新开店581家，增幅达12.6%；瑞幸咖啡2021财年，净增门店1221家，同比增长49、25.4%，以6024门店总数家再超星巴克，位居国内连锁咖啡门店数之首；Manner2021年6月起，以一天开1.25家店增速拓店至300家门店，2022年持续拓店提速，三天连开200店，火力十足。新宠型：品类冒尖、热度飙升，代表品牌拓店表现突出新宠型：品类冒尖、热度飙升，代表品牌拓店表现突出u新能源汽车：拓店量飙升，集体涌入购物中心l 继特拉斯于2013年首次进入购物中心后，“蔚小理”等后来者，纷纷效仿，2019年新能源汽车开关店比达3.15。l 疫后“双碳”战略利好、电动化加速等，驱动新能源汽车品牌频获融资，加速跑马圈地，成为购物中心一道风景线。2020年-2021年，开关店比飙升至4.850、6、5.54。蔚来积极布局中高端购物中心，进驻了深圳万象前海、上海松江印象城等项目。截至2021年12月，官网显示蔚来购物中心网点已达335个，新增超100家店。理想汽车不遑多让，截至2021年12月，全国已有206家零售中心，较上年新开超140家，门店覆盖102个城市热门商圈。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位l 疫前，主要由外资品牌组成的折扣超市在中国发展“水土不服”，典型如2003年入华的“迪亚天天”由于经营不善，连年关店收缩，2018年向苏宁出售了全部中国业务。l 然而疫后，“用更低的成本来达成更高质的生活水准”成了年轻人的新消费特征，推动折扣店黑马51、新品牌跑出，主要分布在临期商品折扣店、正价商品折扣店，会员制折扣店三大赛道。如小象生活、爱折扣等均于2020年创立，次年拿到数千万元融资，开启高速扩张，占据各大社区店铺，成为家庭成员的“心头好”。l 2021年，打“骨折价”的折扣店加速井喷，开关店比为1.69，主要由食品零食带动。如，好特卖HotMaxx新增门店超100家，嗨特购新增门店超40家。图片来源：好特卖HotMaxx官博上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u折扣超市：驶入井喷期，剑指三大赛道l 2020年前，密室逃脱囿于产业链尚不完善，处于“各方割据”的分散局面，奋力从小众走向出圈。l 2020年密52、室大逃脱综艺热播，叠加疫后复苏期线下娱乐需求激增，密室逃脱以沉浸体验、内容丰富、0门槛等特点，在传统的娱乐项目中异军突起，成为社交游戏“顶流”，2020、2021年开关店比分别为2.59、3.31，拓店凶猛。l 看中这片勃发的市场，资本也在持续加码“密逃”赛道。2020年7月，沉浸世界曾获得千万级投资；2020年10月，游娱联盟完成了4000万的A轮融资，融资后估值达数亿元人民币。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u密室逃脱：从小众到异军突起，拓店凶猛上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u潮玩：凭“治愈力”出圈，新店连年攀升53、l 针对年轻人的潮玩在近十年来大行其道，市场容量快速增长。疫前，潮玩赛道已有一定热度，2019年开关店比1.67。l 疫情下，潮玩以“治愈神器”姿态热度高涨，从迪士尼原创IP玲娜贝儿补货上架、肯德基泡泡玛特联名盲盒被疯抢，到冬奥“一墩难求”.l 潮玩IP火热对应的是玩家们激烈的“线下战”，2020、2021年潮玩开关店比从1.84攀升至2.92。泡泡玛特2021上半年门店数量从2020年的187家增至215家，机器人商店数量从2020年的1351家增至2021年6月30日的1477家。2021年4月，成立不到5个月的TOP TOY迅速开出14家门店；一直发力线上渠道的52TOYS，也于202154、年积极投入线下，开出约20家门店。l 疫前，宠物馆较少出现在购物中心内，门店多以零售为主。l 疫后，宠物经济愈发成为年轻人的一种精神消费，网罗各种神奇动物的各类宠物体验馆纷纷冒出，为越来越多“弄潮儿”带来愉悦新体验与猎奇快感，2020、2021年宠物馆开关店比为1.81、1.75，拓店力不俗。白日梦撸猪社、爪爪喵星球、KOKOWAN宠物星球馆、猫咪派对等品牌疫情下稳健经营、逆势拓店，成为潮爸潮妈“遛娃”、年轻人社交之圣地。此外，狗道宠物DOGWAY、极宠家、電力宠物公司等品牌，以全新综合型宠物店进军mall，提供一站式萌宠服务，受“精致养宠”人群追捧。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉55、浮录：有人玩砸了，有人巧上位u宠物馆：撸宠体验趋于多元，拓店力不俗l“平平无奇”的面馆赛道受疫情黑天鹅冲击，开关店比由2019年的0.99，降至2020年的0.78，玩家们闭店不已。l 至2021年，连锁化、品牌化齐飞，满足疫后消费升级热潮，中式面馆品牌迎来高光时刻，和府捞面、遇见小面、陈香贵、五爷拌面、张拉拉等品牌获得融资，开关店比攀至1.36。陈香贵面世不到一年半的时间，全国直营门店超过200家（包括已签约待开门店），仅去年12月就开出45店，成为商场兰州牛肉面连锁品牌新秀；作为一家成立10年的餐饮品牌，和府捞面爆发于近两年，拿下4.5亿元和近8亿元两轮融资后，以2天1店的速度铺店，截至256、021年6月全国门店超340家。2022年初，和府捞面拟申请境外IPO。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u中式面馆：品类升级，迎来高光时刻l 疫情以前，香水香氛品牌“暗戳戳”发力，2019年开关店比1.25，拓店积极，但囿于小众，尚处“爆发前夜”。l 疫情肆虐下，“香水指数”替代“口红指数”，疗愈等特点满足年轻人“悦己”需求，嗅觉生意迎来爆发。正如CBNData发布的2021线上嗅觉经济研究报告显示，中国香水市场正加速增长，发展潜力巨大，有望成为未来全球市场的主要增长动力。l 虽受冲疫情影响，2020年香水香氛开关店比1.06，有所回落，但在融资潮下，国内57、外香水香氛品牌加速落子，2021年开关店比升至1.59。上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u香水香氛：迈入爆发期，存在感渐强 本土香氛选手：融资、拓店表现亮眼。近两年来，气味图书室、摩登巴赫、Scentooze三兔、闻献等品牌相继融资；定位高端小众的观夏、闻献相继在上海、北京等地开设首店、概念店。外资香氛玩家：接连发力“首店经济”。馥马尔香水、KILIAN凯利安、Creed 和 LArtisan Parfumeur中国首店均落子上海国金中心。高端购物中心、精品专卖店两大标签，是其打响中国第一枪的武器。图片来源：观夏官博上 行 品 类/品 牌疫情下的品类&品牌58、沉浮录：有人玩砸了，有人巧上位u香水香氛：迈入爆发期，存在感渐强近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性总体分析：投融资总数连续三年“三连涨”l 2019年投融资事件数虽然同比下跌两成，但在2020年光速反弹，并在2021年迎来“大爆发”：2021年，消费品牌投融资事件为525起，远超2019年、2020年之和。l 具体看，2020年二季度起，消费品牌投融资数量稳步增长，消费市场从因资金困难导致的“冷清”中复苏，并逐步走出疫情的阴霾。总体分析：资本青睐早期项目 资金加速流向餐饮、美妆赛道从融资轮次来看，早期融资占主流从融资轮次来看，早期融资占主流l 2059、19年-2021年，B轮及以前融资占比分别为67.59%、59.44%、75.81%。2020年起，中后期融资开始活跃起来，在鞋服、美妆、餐饮、健身等领域，部分品牌甚至进入了E轮或F轮融资，意味着赛道迈向成熟阶段，头部玩家跑出。近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性总体分析：资本青睐早期项目 资金加速流向餐饮、美妆赛道融资金额来看，大额融资占比持续下滑融资金额来看，大额融资占比持续下滑l 2019年-2021年，亿元或以上的融资占比分别为42.07%、34.54%、30.67%，且加速流向餐饮、美妆等赛道。资本变得更加谨慎，他们更愿意将资金投向成熟的品类。l 疫情过后，市场出现一个罕见的现象60、不少品牌1年完成多轮融资。l 2019年-2021年，融资轮次（包括IPO）在两轮及以上的品牌分为4个、33个、78个，其中新兴品牌占3个、16个、49个，创立时间主要集中在2018年、2019年、2020年。兴盛优选是名副其实的资本宠儿，2019年-2021年分别获得3轮、2轮、3轮融资；理然、NOWWA挪瓦咖啡、溪木源亦连续两年获得多轮融资。近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性总体分析：资本青睐早期项目 资金加速流向餐饮、美妆赛道IPO大爆发，跑出多个本土“第一股”IPO大爆发，跑出多个本土“第一股”l 2020年以来，品牌上市热潮一浪接一浪，从中诞生了多个本土“第一股”。l 202061、年共有10个消费品牌登陆资本市场：疫情前夕九毛九赴港上市，疫情爆发初期良品铺子“云上市”，其余8起IPO事件都集中在下半年爆发。2021年有9个品牌成功“上岸”，其中WeWork以SPAC方式登陆纽交所，孩子王“转板”创业板。l 餐饮是IPO大热门，3年内有7个品牌上市，既有“中华老字号”同源楼，也有“咖啡新秀”瑞幸。休闲零食同样“吃香”，有5个品牌上市，三只松鼠、良品铺子等高端零食品牌受关注。l 进入2022年，品牌IPO热度有增无减，年初至今已有七欣天、乡村基、杨国福麻辣烫、百丽时尚、Keep赴港递交招股书。此外，紫燕百味鸡更新A股招股书，捞王二次递表，绝味食品“官宣”和府捞面拟境外上市消62、息，绿茶餐厅通过上市聆讯.近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性总体分析：资本青睐早期项目 资金加速流向餐饮、美妆赛道CVC投资模式逐年走强，餐企做起“金主爸爸”CVC投资模式逐年走强，餐企做起“金主爸爸”l“创而优则投”，越来越多新消费头部品牌转身做起了投资。l 2019年-2021年，全年CVC投资案例（即由企业独立投资或企业与VC共同投资的案例）分别为42起、62起、129起，呈现逐年走强之势。CVC投资事件分布于餐饮、美妆、宠物、潮玩等领域，其中餐饮最集中，2020年-2021年分别有20、56起CVC事件，占比分别为32.7%、43.7%。l 以2021年为例，餐饮CVC投资主流力63、量主要有两种，一种是来自本土互联网科技公司，如阿里、腾讯、美团（主要以旗下美团龙珠为主体）；另一种则是头部餐饮企业，主要有喜茶、茶颜悦色、西贝、喜家德、豪客来、西贝等。l 就模式而言，主要有两类：一是瞄准与主业务相关品牌，如喜茶投资WAT鸡尾酒，茶颜悦色入股果呀呀；二是“跨界”投资其他品类，如豪客来投资蛮霸。l 头部餐企大玩CVC，既为了补齐短板，寻找增量，亦为分散风险，实现更长久的发展。图片来源：喜茶官微近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位整体情况：餐饮赛道“吸金力”最强，酒店、线下健身房、教育培训等被资本“抛弃”整体情况：餐饮赛道“吸金力”最强64、，酒店、线下健身房、教育培训等被资本“抛弃”l 横向对比过去3年数据可以看到，餐饮赛道“吸金力”最强，投融资总数持续领跑；美妆护理、鞋服、休闲零食、酒饮等业态在2020年强势崛起，潮玩、营养保健等小众业态在2021年迎来了“春天”。l 疫情反复，加之政策变动，部分业态如酒店、线下健身房、教育培训等，正被资本“抛弃”。近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 茶饮、咖啡、美妆、服饰赛道“常旺”茶饮、咖啡、美妆、服饰赛道“常旺”咖啡、茶饮被资本看好，过去3年投融资数量逐年翻倍增长。在消费升级大潮下，消费者追求“高品质”咖啡，精品咖啡逐渐走俏，一批本土咖啡品65、牌乘势崛起，并走入资方视野，Manner、NOWWA 挪瓦咖啡、M Stand已进入B轮中期融资。中期耐力赛阶段，各品牌加速拓店，今年更“卷”出新高度：瑞幸1月开店360家，刷新单月开店总数纪录；Manner 3天开店200家，平均每小时2.7家店开业。茶饮赛道上，资本“移情”养生茶、纯茶、水果茶等细分品类，奶茶“霸主”地位遭到挑战。去年下半年，柠檬茶意外“翻红”，成为当年最火的单品型茶饮，季柠、丘大叔柠檬茶、LINLEE、王柠柠檬茶均获得融资。近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u咖啡、茶饮“新秀”涌现品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 2019年-2021年，美妆护理投融资事件66、分布为5起、48起、82起，疫情之下，资本对美妆赛道的信心不降反升。人们长期佩戴口罩，彩妆需求让位健康护肤需求，推高了健康护肤细分品类的资本热潮。2020年、2021年分别有7个、29个护肤品牌完成融资。男性消费意识觉醒，开始精致、悦己。2020年、2021年男士护理品牌的融资事件分别为8起、6起。需要注意的是，这些品牌成立时间较短，融资也以早期融资为主，赛道处于发展的早期阶段。近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u美妆护理“起风”，资本押注男士个护品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 2020年，鞋服业态融资暴增明显，同比翻了约3倍达到23起，2021年增加至28起；其中，运动品牌67、内衣品牌最受宠，连续3年有品牌获得融资。更进一步看，女性运动服饰潜力可观，明霓菲完成Pre-A轮融资，MAIA ACTIVE完成C轮近亿元融资。另有两个细分品类值得关注，一是无性别服饰，bosie是“课代表”，该品牌自成立以来连年获得融资；二是“三坑”服装，该品类在2020年“冒头”，次年成功出圈，十三余、十二光年、重回汉唐、猫星系、诗与万花镜均获得融资。图片来源：bosie伯喜微博近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u鞋服持续走高，“三坑”、无性别服饰表现惹眼品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 2021年，粉面、烘焙成为了资本眼中的“香饽饽”，分别有27起、14起融资，大额融资68、频现。粉面赛道战况激烈，谭仔国际成功上市，遇见小面、五爷拌面、和府捞面、霸蛮、陈香贵、肥汁米蘭斩获过亿元融资，其中和府捞面E轮融资金额高达8亿元，刷新行业单笔融资纪录。烘焙赛道同样看点十足，墨茉点心局半年内连获3轮融资，虎头局也获得2轮融资。微醺经济持续升温，酒馆成为“新风口”，猫员外、RISSE锐肆酒馆、Blue Ark获得融资，但融资轮次均为天使轮或A轮。海伦司登陆港股，成为“小酒馆第一股”。图片来源：海伦司官网近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u粉面、烘焙、酒馆接连“刷屏”小众品类齐爆发，谁是真正的“潜力股”小众品类齐爆发，谁是真正的“潜力股”品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势69、上位 2020年12月，泡泡玛特上市，带火了潮玩赛道，2021年相关投融资事件达9起，同比翻了4倍多，ToyCity、子非鱼、52TOYS、KataWorld、AMAZING PANDA 潘哒、模言文化等都有融资动态。剧本杀同样火热，2021年共有7个相关品牌获得融资，其中探案笔记、推理大师、洛阳卡卡、来闹LIENOW、天剧均以“剧本杀”定位，定位中国首家民营戏剧文化产业园的“繁星戏剧村”、沉浸式游乐园“戏精桃花源”提供剧本杀娱乐形式。潮玩、剧本杀业态融资轮次以天使轮、A轮为主，融资金额以千万元级为主，表明资本对它们态度保守，行业仍处早期阶段。因缺乏标准的管控约束，这两个行业均存在不少问题，潮70、玩行业“炒盲盒”之风盛行，剧本杀行业不良内容频现、侵权盗版严重。不过今年，上海、辽宁先后发布剧本杀管理相关规定，明确规定了内容自审制度、在经营活动中的限制行为，将推动行业规范化发展。推理大师探案馆，图片来源：品牌官网近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u潮玩、剧本杀热度高，但问题不少品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 去年5月底，国家正式宣布开放“三胎”政策，瞬间点燃了儿童经济市场，资本市场也紧跟沸腾。2021年，与“四脚吞金兽”消费相关的融资事件共28起，同比翻了将近一倍，且各个细分赛道都有品牌跑出，可谓“全面开花”。儿童零食和母婴零售火力最猛，分别有7起、6起融资，较前两年明显71、增多，其中儿童零食品牌“天然”、“健康”标签明显。新一代父母自主意识较强，他们追求个性化与精细化育儿。伴随消费升级，母婴家庭对于天然、健康概念的需求，将带动相关健康食品和健康护理品的增长。近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u三胎政策红利下，儿童经济全面爆发品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 疫情之后，人们健康意识增强，健康消费品市场迎来一波高速发展红利期，营养保健食品一跃成为资本新宠，2021年共有19个品牌传出融资消息，其中KOOYO连续完成4轮融资，薄荷健康完成2轮融资，另外17个品牌均获得1轮融资，以种子轮/天使轮、A轮和B轮为主。工作学习和熬夜通宵让90后成为养生大军的急72、先锋，他们不满足于基础的泛保健，更关注营养保健品的细分功能，其中口服美容、肠胃营养、熬夜养护需求旺盛。休闲零食品类发展趋势亦呈现“健康化”特点，新兴品牌狂打“健康牌”，如健康即食品牌“鲨鱼菲特”从即食鸡胸肉切入，去年完成B轮亿元融资；功能性食品品牌“minayo”已布局“功能零食线”和“专业补剂线”两条产品线，去年获得数千万元融资。图片来源：摄图网近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u“健康风”劲吹，营养保健食品、健康零食走红品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位教培、酒店、线下健身房逐渐“失势”教培、酒店、线下健身房逐渐“失势”2021年7月，“双减”政策出台，提到“减轻校外培训负担73、”，教培市场随即进入“极寒模式”。2021年，教育培训行业投融资事件仅有5起，与2019年13起、2020年23起相比，降温明显。细看过去3年数据，可以看到行业“风口”不断变化：2019年，儿童教育机构是融资“主力军”，13起投融资事件，儿童教育占了8起，其中又以婴幼儿早教、少儿英语教育为主。2020年疫情爆发后，全国线下教培机构被迫按下“暂停键”，在线教育“爆火”，资本闻风而动，纷纷涌入，猿辅导1年获得4轮融资，吸金额超过35亿美金，火花思维、作业帮均获得过亿美元融资。2021年，“双减”政策正式落地，K12赛道快速降温，非学科类教育培训悄然升温，育想家、火星人俱乐部、猩猩橙、种子新星累计获74、得5轮融资。图片来源：育想家官方渠道近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u“双减”之下，教培行业熄火品类分析：餐饮、美妆被疯抢 小品类强势上位 2019年，有8个线下健身房品牌合计获得8融资，其中超级猩猩进入D轮融资，金额高达3.6亿元。2020年疫情冲击下，线下健身房频传倒闭，资本对其态度也发生180度转变，全年仅有3个品牌获得融资，金额均为数千万元。全民被迫宅家，居家健身需求井喷，健身APP迎来流量高光，Keep时隔两年再获融资，金额高达8000万美元；Fiture、金史密斯等智能健身器材公司也获得大额融资。2021年，资本目光再回到线下，4个线下健身房品牌合计获得5轮融资，但远不及275、019年。被疫情“重创”的还有酒店行业。2019年，酒店行业发生6起投融资事件，次年这一个数字锐减至2起，至2021年直接变为0。图片来源：摄图网近三年消费投融资复盘：从大爆发到回归理性u疫情反复，线下健身房、酒店日子不好过消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识共识：“消费者信心受到影响”是共识有人决定优化门店，从粗放式扩张转向精细化运营有人认为，虽然整体消费在下降，但消费需求并未消失，只是转向了“少而精”u2022年，多点开花的疫情，让越来越多的人陷入恐慌。随之而来的是多地城市按下半暂停键，线下购物中心停摆，餐厅禁止堂食，这让线下实体商业原本已经76、脆弱的神经越来越敏感。赢商网走访了餐饮、服装、美妆、亲子娱乐等四个业态的一线品牌创始人或相关负责人。l CFB集团情况：今年截止目前单店同比增长超20%CFB集团情况：今年截止目前单店同比增长超20%拥有DQ、棒!约翰、悦璞食堂、三道入川四个品牌、共计1100家门店。从3月中旬疫情释放反复信号到3月25日短短10天左右的时间，CFB 集团旗下约10%门店临时全关，可外带及外送的堂食临时关店的比例也达10%，尤其陕西、山东、上海、深圳等近期深受疫情影响的省市门店更是拉高了平均关店率。但惊喜的是，2022开年至今甚至在集中受疫情影响的三月，整体集团单店同比都有超过20%的增长，尚未影响到CFB业绩77、及利润的目标。CFB集团CEO许惟抡“拓店数只会有时间上的延迟，目标上不会出现大幅修正拓店数只会有时间上的延迟，目标上不会出现大幅修正”消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识CFB集团CEO许惟抡“拓店数只会有时间上的延迟，目标上不会出现大幅修正拓店数只会有时间上的延迟，目标上不会出现大幅修正”消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识l 应对做法：适应因势变化的消费习惯和趋势应对做法：适应因势变化的消费习惯和趋势 对外卖的依赖：对外卖的依赖：针对堂食的间歇式关店管制和外卖的需求，CFB建立“安心送”标准，订立整套SOP，包括每日检测员工体温、上岗前洗手消毒、全程佩戴口罩、接触食材全面消毒78、在外卖上附外卖小哥测温安心卡、员工定期核酸检测等。私领流量运营：私领流量运营：从2020年3月起，CFB集团以企业微信平台门店粉丝群为主的私域流量经营正式开启。私域流量为DQ的高单价产品蛋糕、桶装冰淇淋雪胖胖，棒约翰的生日餐会及披萨课堂，悦璞食堂卖酒等方面带动了增长，这也是CFB集团能从2020年下半年至今都持续高增长的原因之一。懒人经济、尝试预制菜：懒人经济、尝试预制菜：DQ推出的雪胖胖预制菜，口味、方便性、性价比是关键，以及能否和已有的产品形成差异化，及与品牌自身定位和特性是否相符。BONI堡尼塑型男装品牌主理人汪荣泽“越是在这样的情况之下，企业越要关注自身，去思考如何能分得更多的市场蛋79、糕，而非陷入恐惧和焦虑中越是在这样的情况之下，企业越要关注自身，去思考如何能分得更多的市场蛋糕，而非陷入恐惧和焦虑中”l BONI堡尼情况：BONI堡尼情况：百家BONI堡尼门店，目前受疫情影响的店铺数量超20%。感受到消费者信心的影响，2022年收入以及市场环境的不可预期。l 应对做法：应对做法：开店按整体计划推进：2022年进一步开店，将更多的开店计划安排在了下半年。注重和用户之间“链接”的搭建：通过线上，BONI堡尼可以更好地为客户服务，成为链接客户的桥梁，提高触达客户的效率。BONI堡尼会将更多的当季新品搬到线上，尤其是直播不仅是销售渠道，也是品牌文化传播的入口，同时，线上也能满足一些80、VIP客户无法到店的需求。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识林清轩创始人孙来春“以无理由的乐观去拼力工作，以最悲观的业绩预测降以无理由的乐观去拼力工作，以最悲观的业绩预测降”l 林清轩情况：林清轩情况：林清轩全国过半数购物中心门店暂时歇业、即使仍然营业的门店没有客流、线上快递停发。l 应对做法：明确“危”在哪里，“机”在哪里，要向哪个方向努力。应对做法：明确“危”在哪里，“机”在哪里，要向哪个方向努力。林清轩的40多个主播“武装到牙齿”：每人配备应急包，里面有直播需要的三脚架、补光灯、一整套直播需要用的产品等，随时随地直播。应对快递停运：林清轩利用同城快递，当地城市尚能营业的门店成为了81、货仓，虽然物流成本上升，但保障了消费者体验。林清轩阶段性的应对措施和长期的投入仍在继续：持续建设林清轩山茶花基地；9月份四代山茶花油也将面世；林清轩的碳中和绿色化妆品科研智造基地正持续建设中。将更多门店开到消费者身边：林清轩宣布加快联营门店，目前已签约太原、石家庄、厦门等城市，预计今年将开出50家联营门店。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识卡 通 尼 董 事 长 方 立 宸“做好亲子业态并得到消费者的认同，绚丽外表已远远不够，优质运营及独家产品将成关键做好亲子业态并得到消费者的认同，绚丽外表已远远不够，优质运营及独家产品将成关键”l 卡通尼情况：卡通尼情况：在卡通尼共110家的线下门店82、里，已有70%处于停业的状态，涉及城市已包括上海、武汉、青岛、天津、山东、烟台。这波疫情对于卡通尼品牌来说，造成的影响可能将要持续波及至四月底。在被关停的这两个月里，因营收的停滞和成本的支出，卡通尼品牌的经济损失将达一个亿。l 应对做法：应对做法：优质且快捷的链接用户方式：建立私域群以触达链接用户，并同时拥有自己的实体商品及线上游戏。如今卡通尼的私域群已有近1500个，共覆盖60多万位消费者。实施更为稳妥的战略措施：放缓开店速度；着重对于现有门店进行调整和焕新。发力内容创新：自身品牌的IP能力、丰富零售产品、将内容持续不断的做深做精。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识伊芙丽集团副总裁、83、商务发展部总经理董俊 “只有每个单店运营能力及盈利能力优化提高，才能用更强大的品牌免疫力去抗击外界的冲击只有每个单店运营能力及盈利能力优化提高，才能用更强大的品牌免疫力去抗击外界的冲击”l 伊芙丽集团情况：伊芙丽集团情况：伊芙丽集团目前的代理及直营门店的总数达2000多家，单从直营角度来看，直营门店占比超过40%，而这40%的门店基本上都处于本次疫情的重灾区；这波疫情对伊芙丽线下实体店的影响起码要延伸到五月份，今年小半的时间都要被浪费掉了。l 应对做法：应对做法：全体员工发力社群营销，并在已发展成熟的电商系统上加大力度，展开全渠道视频直播流程；深度精细化运营，注重单店运营能力的优化，稳定规模拒84、绝盲目扩张。针对市中心、区域型、社区型等不同种类客群的消费心理进行深度运营；积极拥抱和分析消费者的变化，提高品牌附加值，让消费者与品牌之间产生更强大的粘性。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识蛙来哒联合创始人罗清 “建立疫情常态化应对机制，保证现金流稳健是企业自救的关键”“建立疫情常态化应对机制，保证现金流稳健是企业自救的关键”l 蛙来哒情况：蛙来哒情况：同样面对堂食收入下降、线下门店流量下降、突发状况时的人员管理、较高的房租以及员工工资压力等多个问题。l 应对做法：应对做法：拓展目标不变，2022年计划开店160家截，至2021年底，蛙来哒已在全国90多个城市布局超过300家门店。2085、22年的经营策略中，蛙来哒会更加注重门店的运营质量的提升，尤其特别关注老店的销售额的稳健和同比增长。建立疫情常态化应对机制，保持现金流稳健，会更加注重线上外卖版块的专业化管理。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识姚姚酸菜鱼、金戈戈香港豉油鸡创始人姚旻汐 “顺势做出自己的改变和调整，坚持初心把产品做好，这是餐饮的基本功”“顺势做出自己的改变和调整，坚持初心把产品做好，这是餐饮的基本功”l 姚姚酸菜鱼、金戈戈情况：姚姚酸菜鱼、金戈戈情况：此次疫情“倒春寒”说带来的影响，要比2020年疫情爆发之时来得更严重一些，并将影响归结为内部和外部两个方面。l 应对做法：应对做法：渠道建设方向一：“双下踩86、”。门店面积或租金下踩30%，租售比达不到红线必须要求放弃铺位。对销售业绩预估下踩30%，来确保毛利有抗跌性，在业绩波动时仍然能保证合理的投资回报。渠道建设方向二：门店拓展“小店”，加大写字楼店和社区店的布局，这些渠道相对更加稳定，而购物中心的选址布局还是保持优中选优，树标杆立品牌。未来发力点到家业务以及品牌性价比，在到家产品上开发和渠道、私域运营能力上，都要有进一步的提升；聚焦产品质量和分量的提升或者平价、低价产品的开发，提升品牌的性价比。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识老湘村品牌掌舵者易志勇 “在不确定的时代，应对变化的最好办法就是主动创造变化”“在不确定的时代，应对变化的最好办87、法就是主动创造变化”l 老湘村品牌情况老湘村品牌情况 老湘村已在广州、佛山立足，公司在营门店50家。今年计划继续拓店15家以上，深耕广州和佛山市场，成为“区域王牌”。老湘村在今年的疫情影响下，一季度的业绩对比去年同期下降了20%左右，这次连续的疫情导致整体损失将超千万。l 应对做法：应对做法：堂食暂停，外卖接力。老湘村进一步加强外卖平台的运营管理，提升外卖顾客的满意度，外卖业绩同比去年增长了20%左右。面推进食安管理升级。疫情之下，消费者不仅对新鲜、健康的食材需求更高，同样对于食品安全高度重视。老湘村在今年斥资200万元，全面推进食安管理升级。今年会按照已定的发展节奏继续开店，但会在渠道上优中88、选优。除了聚焦老湘村，还要做大新品牌湘辣辣。只有更锋利的门店模型，才能在这个不断内卷的经济下行大环境下保持竞争力。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识笨蛙牛蛙火锅创始人胡志伟 l 笨蛙牛蛙火锅品牌情况：笨蛙牛蛙火锅品牌情况：这两年来，无论老新品牌，餐饮企业都在与各种压力对抗。在今年疫情“倒春寒”下，笨蛙也受到了一定的冲击。l 应对做法：应对做法：保证品质。在食材方面，笨蛙坚持选用低密度养殖的牛蛙作为主食材，对供应链层层把关，最大程度满足消费者对食材的新鲜与口感的要求，确保消费者吃得安心。升级客户体验。兼顾就餐的全过程，包括食材、空间环境、线上推广等整个消费动线。在门店中融入潮玩、酒吧等当89、下年轻人喜爱的元素，并通过艺术故障风设计，使得空间的视觉冲击力以及趣味性十足。强化消费者品牌认知。通过多种渠道树立“广深牛蛙火锅头牌”的品牌印象。消费品牌访谈：“消费者信心受到影响”是共识项目截面：“适者生存”规则下的迭代演化3.项目观察：疫情之下越活越好的三类商场项目观察：疫情之下越活越好的三类商场高端商场：商业地产圈“掌上明珠”，吸客、吸金力在线高端商场增量、客流分析高端商场增量、客流分析l 据赢商大数据监测，截至2021年12月底，全国高端商场共计73座，包含购物中心以及独立百货，主要覆盖中国的商业一二线城市以及部分商业三四线城市，其中商业一线城市30个，商业准一线城市20个。项目观察：90、疫情之下越活越好的三类商场高端商场：商业地产圈“掌上明珠”，吸客、吸金力在线高端商场增量、客流分析高端商场增量、客流分析l 疫情爆发后，得益于奢侈品消费回流，以及项目自身的优秀运营能力，它们显示出更强的抗周期性。l 据赢商网不完全统计，2021年度全国销售额跻身“50亿俱乐部”的商场中，高端商场独揽17席位，占比超八成。l 在客流方面，2021年高端商场日均客流逆市上扬，同比增速高出其他档次商场超6%，客流水平亦回血至疫前水平。u高端商场能成为“最抗打”的吸金、吸客王，有天时地利之便，亦离不开硬核实力之坚：高端mall客群固定、目的性消费特征明显，客户忠诚度和转化率双高；头部企业凭借着引导性的91、经营战略，以及不断累积的品牌资源优势，必将强者恒强；随着城市居民生活水平不断提高，中高端消费群体壮大，与之匹配的高端消费市场上行不止，高端商场将继续 蓬勃生长；u华润、恒隆、九龙仓、SKP等头部运营商，品牌积淀充分，资本实力强大，是当之无愧的王者玩家。随着行业分化加剧，它们也演变出了差异化经营风格。高端商场：商业地产圈“掌上明珠”，吸客、吸金力在线高端商场运营者的硬核实力和差异化经营风格高端商场运营者的硬核实力和差异化经营风格项目观察：疫情之下越活越好的三类商场高端商场运营者的硬核实力和差异化经营风格高端商场运营者的硬核实力和差异化经营风格u品牌布局方面品牌布局方面以恒隆为例，近年来更加注重轻92、奢品牌的配置。从2019年至2021年，将轻奢品牌占比从19.82%提升至了21.12%，截至2021年底其高端商场板块绑定的品牌数量达到1144家之众。此战略丰富了后备品牌积累，储备了更多的新一代中产客户资源，有利于更好地规避经营风险。u产品形态方面产品形态方面上海IFC主打圈层、格调和氛围感体验。精确瞄准高财富净值消费群体，业态配置超脱于常见高端mall主打奢侈品零售的固定模式，在增强客户体验感上下足功夫引进以COVA、Blondel、thATRE 茶聚场等为代表的高端下午茶品牌，进一步丰富购物中心功能体系。高端商场：商业地产圈“掌上明珠”，吸客、吸金力在线项目观察：疫情之下越活越好的三类93、商场奥特莱斯：年销售额10亿+的项目数量、总业绩逐年递增疫情之下，主打“名品折扣”的奥特莱斯再次成为消费热点疫情之下，主打“名品折扣”的奥特莱斯再次成为消费热点l 疫下催生的本地及周边地区“微度假”消费需求增长，奥莱常见的“小镇模式”自带文旅属性，加上给力的品牌折扣、丰富的业态和沉浸式体验，成为城市白领周末或小假期休闲的好去处。l 不少奥特莱斯正在向一站式购物中心靠拢，除自身品牌流量和折扣力度的加持外，也在积极拓展餐饮、娱乐、体验板块，使之更能满足多元消费客群需求。l 2019年-2021年三年间，奥莱以每年开业15家的速度稳步增长。据赢商大数据收录统计，截至2022年3月，全国已开业奥莱项目94、数量达241家。每年开业15家，销售额10亿+的奥莱项目逐年增加每年开业15家，销售额10亿+的奥莱项目逐年增加项目观察：疫情之下越活越好的三类商场奥特莱斯：年销售额10亿+的项目数量、总业绩逐年递增l 奥莱领秀发布的“年度中国奥特莱斯业绩排行榜单”显示：2019年-2021年销售额10亿+的奥莱项目数量、总业绩逐年增加。2019年，34家10亿+奥莱总年销破700亿元；2020年，39家10亿+奥莱总年销达800亿元；2021年，46家10亿+奥莱逆势增长，总年销逼近1000亿元。l 从前三名来看，百联奥特莱斯广场（上海青浦）连续3年稳居榜首，并于2021年以55亿元的成绩成为国内首家超5095、亿元的奥莱。项目观察：疫情之下越活越好的三类商场奥特莱斯：年销售额10亿+的项目数量、总业绩逐年递增今年筹开奥特莱斯项目超30家，体量超400万今年筹开奥特莱斯项目超30家，体量超400万l 项目主要是大体量购物综合体，其中多个20万以上大体量项目，如包头中东奥特莱斯商业体量46万，无锡悦尚奥特莱斯36.8万，砂之船（福州）超级奥莱33万，重庆永川里奥特莱斯20万。l 新一批奥莱项目的入局者包括砂之船、首创、百联、杉杉、爱琴海等，其中砂之船作为中国最大的奥特莱斯运营企业，2022年将再迎来砂之船（银川）奥特莱斯、砂之船（南京江北新区）超级奥莱、砂之船（福州）超级奥莱三个项目开业。项目观察：疫情96、之下越活越好的三类商场免税店：中免成为世界级免税龙头，但区域免税巨头格局稳定免税店一路逆势增长免税店一路逆势增长u2020年，海南岛的离岛免税销售额超过320亿元。2021年，海南离岛免税店销售额突破600亿元，同比增长84%，成为疫情后全球免税行业的一枝独秀。u2022年春节法定假日期间，海南日均免税销售额2.60亿元，较去年春节同期增长58%，；日均购物人次3.97万，同比增长62%，环比增长93%。全省10家离岛免税店总销售额 19.83亿元，同比（公历口径）增长144%。其中，免税销售额 18.2亿元，同增153%；免税购物人数27.78万人，同增128%。u占市场份额90%左右的中国97、中免业绩喜人：2021年度，实现营业总收入676.69亿元，同比增长28.65；净利润95.92亿元，同比增长56.23。项目观察：疫情之下越活越好的三类商场免税店：中免成为世界级免税龙头，但区域免税巨头格局稳定外部消费回流+国家政策支持+自身能力提升外部消费回流+国家政策支持+自身能力提升u疫情下奢侈品消费回流，免税店承载重任疫情下奢侈品消费回流，免税店承载重任 2019 年全球奢侈品行业研究报告显示，2019 年有超 600 亿欧元的国人奢侈品消费在国外完成，消费外流现象十分严重。而2020 年我国境外旅行支出仅为 9,008 亿元，同比下降48.7%，倒退到2012年左右水平。购物是旅游98、产业链上附加值最高的环节，我国公民以往在香港、韩国、日本的中高端旅购需求，如今正在被海南等渠道吸收。在中国居民消费回流的过程中，免税店因其产品结构，以及相对于传统零售渠道的价格优势对游客的吸引力，能够承担起吸引国人海外消费回流的重任。项目观察：疫情之下越活越好的三类商场免税店：中免成为世界级免税龙头，但区域免税巨头格局稳定政策红利+行业自身提升，国内免税吸引力增强政策红利+行业自身提升，国内免税吸引力增强 长期来看，国内免税市场增长空间依然巨大，如何优化品类组合价格优惠、购物体验等方式增强国内免税市场竞争力，成为吸引海外免税消费持续回流的关键。免税消费具有高端化、奢侈化的特点，中高收入人群为免99、税消费的主要受众群体。通过对比核心大单品在各国免税店的价格发现，部分产品国内免税已经形成了明显的价格优势，部分商品拥有最低价格（在挑选的可比范围内），国内免税店吸引力有所增强。但同时也看到，国内免税在首饰和箱包等精品品类上距离国际免税市场仍有一定差距，未来有较大提升空间。项目观察：疫情之下越活越好的三类商场免税店：中免成为世界级免税龙头，但区域免税巨头格局稳定全球企业各具优势，中免已经成为世界免税龙头企业全球企业各具优势，中免已经成为世界免税龙头企业 从近年的旅游零售商排名来看，全球竞争格局受到疫情一定影响，但各地区龙头并未有明显变化，由于已经在其强势领域形成与其他地区不同的经营模式，区域性龙100、头均可维护住龙头地位。韩国是全球免税行业最发达的国家之一，三大免税公司乐天、新罗、新世界，在2020年全球旅游零售商排名中分别位于第二、五、七位。依托成熟的百货业和化妆品产业，韩国重点发展市内免税店，吸引众多亚洲旅客赴韩购物，济州岛也成为知名离岛免税区之一。中国免税行业的崛起使得中国免税国际地位显著提升，国内免税龙头中国中免已经取代了 Dufry 成为了新的世界免税龙头企业。据中免2022年1、2月经营数据公告，旺季经营情况喜人，预计实现归母净利润约24亿元，归母净利率约为 18.32%，创历史新高。项目观察：疫情之下越活越好的三类商场上海筹开商业中心“信心”调研上海筹开商业中心“信心”调研一101、场突如其来的疫情“倒春寒”，上海筹开购物中心不可避免受到影响。赢商网调研了包括MOHO上海、天空万科广场、龙湖金汇天街、龙湖奉贤天街、东虹桥中心、蟠龙天地、苏河湾万象天地、上海中信泰富广场、海梦一方、上海信泰中心、东渡蛙城、百金汉青年汇MOHO上海、天空万科广场、龙湖金汇天街、龙湖奉贤天街、东虹桥中心、蟠龙天地、苏河湾万象天地、上海中信泰富广场、海梦一方、上海信泰中心、东渡蛙城、百金汉青年汇等在内的近20个筹开商业项目，了解疫情下真实的筹开工作进度。上海信泰中心，图片来源项目方上海筹开商业中心“信心”调研开业时间是否调整？l 3个项目表示开业时间暂时没有变化，但具体将视疫情防控情况而定；l 4102、个项目表示开业时间会推迟，但会在2022年内开出；l 3个项目明确表示延期；l 3个项目则明确表示开业时间暂无调整，预计如期开业；苏河湾万象天地上海筹开商业中心“信心”调研疫情防控直接影响招商看场、项目施工、品牌进场工作，如何应对？l 考虑到很多意向品牌无法到现场看铺，天空万科广场及时调整工作方法，为品牌方提供线上VR扫码、云上看铺服务。天空万科广场u天空万科广场u龙湖金汇天街u上海中信泰富广场u龙湖奉贤天街l 招商率已突破92%，疫情爆发后招商工作仍在持续推进。项目现场施工进度基本符合原定计划，疫情结束后将加强多方协同，加快施工进度。l 居家办公期间，团队正在积极制定疫情后的施工计划与解决方103、案，待疫情结束后将加快各项工作节奏，高效推进开业筹备进度。l 对于已签约的租户，会根据政府相关指导政策，并参照同业标准制定相应的支持政策，和商户共同面对疫情，共克时艰。上海筹开商业中心“信心”调研疫 情 之 后，会 否 再 现“报 复 性 消 费”？l 居家封控期间无法购物甚至无法叫外卖，疫情过后一定会出现一波“报复性消费”，另外疫情过后很快进入夏季，换季消费需求高。u观点一：u观点二：l 出现个体性的“报复性消费”是有可能的，但受疫情防控政策影响，市场会出现一些经营主体破产关闭的现象，很多人面临失业，居民缺失收入来源或收入下滑，居民对未来的预期可能持谨慎态度，因而会克制消费需求。会否出现整体104、性的“报复性消费”，还要看接下来经济形势的走向。东虹桥中心内部上海筹开商业中心“信心”调研疫 情 之 后，会 否 再 现“报 复 性 消 费”？l 疫情会造成短暂的“报复性消费”，长远来看，还是要依靠政府各级部门、优质的商业运营方和品牌方的通力协作，刺激消费动力，提振消费信心，共同努力推动疫情后消费复苏。龙湖奉贤天街u观点三：u观点四龙湖金汇天街：l 疫情会造成短暂的“报复性消费”，长远来看，还是要依靠政府各级部门、优质的商业运营方和品牌方的通力协作，刺激消费动力，提振消费信心，共同努力推动疫情后消费复苏。u观点五龙湖奉贤天街：l 计划疫情过后与奉贤区内一些地标性企业，如奉贤博物馆、九棵树未来105、艺术中心等进行异业合作，通过联动活动，拉通已签约商户提前亮相，帮助商户提升信心。上海筹开商业中心“信心”调研不 浪 费 疫 情，借 机 思 考 并 做 好 规 划l 上海中信泰富广场上海中信泰富广场思考最多的是针对疫情后的全方面计划调整，包括但不限于招商、推广等策略的重新调整。时刻根据市场变化以及客户需求持续做好商业 定位，树立品牌形象。上海中信泰富广场上海筹开商业中心“信心”调研不 浪 费 疫 情，借 机 思 考 并 做 好 规 划l 东渡蛙城东渡蛙城 一是疫情防控常态化下的商业应该如何经营？在业态定位、经营模式、应急对策方面需要做哪些准备和调整；二是影院、KTV等传统主力店易受疫情影响，商106、场业态组合如何去调整，以应对未来或将反复的疫情冲击；如何引导现有商户积极应对疫情并作出改变，将损失降低到最小；三是如何优化商场的服务与功能，使商场在疫情之下仍能最大限度服务周边社区，提升自身的存在价值。东渡蛙城设计效果图上海筹开商业中心“信心”调研不 浪 费 疫 情，借 机 思 考 并 做 好 规 划l 龙湖金汇天街龙湖金汇天街4月发起“好好生活季”，希望传达“好好生活好好笑”的乐观态度，并龙湖公益基金会共同举办“好好笑哦100幅公益笑脸画作征集”活动，所征集画作将进行线下展出义卖，义卖款项将捐至由龙湖公益基金会和爱佑慈善基金会联合发起的欣芽计划。此外，金汇天街团队成员积极联络已签约品牌，面向107、奉贤区居民推出食品、母婴用品社区团购、理发公益服务等，为居民提供暖心服务。龙湖金汇天街上海筹开商业中心“信心”调研不 浪 费 疫 情，借 机 思 考 并 做 好 规 划l 龙湖奉贤天街龙湖奉贤天街对疫情后的全面复苏制定了相应计划：疫情结束后，日常的防疫措施要严格落实执行、不断完善防疫应急响应机制；构建内容、平台一体化的新型社交新场景更能满足消费需求。为此，奉贤天街将通过“岛”的概念，将深夜不打烊的餐酒吧街区，特色儿童主题互动空间、下沉式休闲广场等特色场景串联起来，并通过引入区域首店，为消费者搭建丰富多元的社交互动平台。龙湖奉贤天街n赢商网赢商网成立于2010年，是商业地产行业内最具影响力的整合108、传播渠道。依托分布全国的专业采编团队、强大的行业资源和数据优势，为中国商业地产和零售商业提供快速、深入的资讯和行业研究服务。目前，赢商网拥有图文、视频等多元传播形式和垂直传播渠道。既是深谙行业传播逻辑的营销专家，也是具有市场前瞻性的行业观察家。ABOUT US关于我们n中城研究院赢商tech旗下中城研究院，依托集团在实体商业11年的深耕、海量行业数据、前沿案例，结合独创的方法论和模型，开展指数研究、行业研究、企业研究、商圈研究等。中城研究院团队汇聚了金融、经济、地理信息、城市规划等多元专业背景，深刻理解实体商业的研究型人才。n数据优势自投身于实体商业数智化领域，赢商tech就以独有的商业地产数据能力及模型研发能力，与行业数字化进程相伴，通过建设行业大数据、研发数智化产品，为商业地产开发商、购物中心、品牌企业提供全生命周期业务赋能。目前，赢商tech已建成包含 300+城市、3000+商圈、4万+商业项目、4万+结构化品牌等行业最大数据库及衍生的客流/画像、地理POI数据库，并构建了数据相互关联的知识图谱，在此基础上研发了城市商业线级指数、城市购物中心饱和度研判、商圈发展预测、项目辐射力、项目租金预测、品牌分级指数等数据模型，未来将依据行业发展，与时俱进不断优化数据建设战略与路径。数智化产品ABOUT US关于我们