1、顶流营销宁波江北慈城新城久云府项目2022推广核心6个月、15亿 难在哪价格面积段看客户共享红红海海竞竞争，内卷争，内卷严严重重库存周期12个月，如何跑赢大势策略解构策略解构1：板：板块块最远：板块西北角，离主干道、姚江、奥体奥体姚江新城策略解构策略解构2：配：配套套共享：1公里配套，商业、医疗、教育|劣势：都有河，湖景弱策略解构策略解构3：产产品品不硬：户型面积段、精装、价格、形态、体量无绝对优势新希望映辰府新希望映辰府容积率：1.6面积段：户型面积86-121 均价25994 元/m万科坤和万科坤和 湛湛蓝蓝云云镜镜容积率：1.4-1.6面积段：洋房（主力户型建面约95-145）+叠拼（主2、力户型建面约142）均价26000元/，精装交付中旅宁宸院中旅宁宸院容积率：1.6产品：89-160 m 低密叠墅/花园洋房 价格：19384元/m策略解构策略解构4：形：形象象湮没：大牌扎堆，推广莫衷一是核心明确新外相新外相对对距距离离 优优势势江北新城外国语中学妇幼久云府久云府江北新城外国语小学没错，但教育共享、学区敏感 一问：是否足以抗衡位置劣势二问：红海格局，是否足以实现大流量吞噬如何破如何破局局学的学的IP，围围点打点打援援久奇案例：卓越嘉兴秀湖悦琅核心清晰，包圆不易1：穷穷尽学校价尽学校价值值2：以学以学为为点，点，组织组织完整故事完整故事线线塑造超级IP，实现流量与溢价双向加持价3、价值值构建构建资质|安心宁波前十，宁波前十，赢赢在起在起点点无间|由心教育属性以外的生活提升洞察更舒适的更舒适的亲亲子体子体验验痛点早起之痛，实现最迟出门最早到校 痒点亲子憧憬，自家阳台看到孩子未来优境|养心更更优优渥的栖居渥的栖居滤滤镜镜缓冲：步行、车速的放缓，稀释都市生活的纷繁，街道行为痕迹节奏更轻松。提纯：交互角色、内容指向调频；孩童欢声笑语，或朗朗书声增持，过滤商业烟火的嘈杂，栖居情绪更易触动。Details新外旁新外旁|三 心 住 宅三 心 住 宅资质|安心宁波前十，赢在起点 无间|由心更舒适的亲子体验 优境|养心更优渥的栖居滤镜以上，远远不够从城市符号内容深度挖掘关联，构建价值体系4、诸子齐鸣，古称四明四明学派：南宋淳熙年间，以“心”为 构 成 宇 宙 万 物 来 源 的“心 理”合 一 的“心 学”为 主，综朱 子 理 学 诸 学 学 说 而 形 成 的 学 派 风 格。姚江学派：其创始人为明代哲学家、文学家、军事家、政治家余姚人王守仁（别号阳明），因余姚有姚江穿流而过而得名。浙东学派：除哲学、史学外，对天文、地理、数学、文学、艺术、宗教等方面都有研究，是清代最有影响的学派。其代表人物有万斯大、万斯同、全祖望等。王陈两氏，及第传奇“七人普”数据显示，宁波940.43万常住人口中，王姓共有64.51万人，占6.86%，可谓是实至名归的第一大姓。南宋著名学者王应麟、“阳明心学5、”创立者王守仁、都是宁波的王姓名人。“陈姓”成为宁波第二大姓。原中科院院士陈中伟，中国工程院院士陈剑平等，都是宁波的陈姓名人。庙堂高地，以学为圣郁家巷|连接月湖与郡庙天封塔历史文化街区，也是莲桥街历史地段的重要纽带和文化链。望族聚居区、浙东学派、藏书文化、商帮文化和雅集文化5个关键词，铸就了其作为宁波老城历史文化内涵集中体现的地位。该街区是中国近代洋务运动及宁波早期商帮代表人物研究、藏书文化研究及近代文化人士历史活动研究的重要实物资源遗存。崇文尚学，代表宁波典型符号独一崇文尚学，代表宁波典型符号独一档档久云府不是第一最豪、最硬、最核心、最低密、最便宜而是唯一依学造府，内外 修囊括宁波符号的囊括6、宁波符号的经纬图经纬图腾腾择择 址址坐标谈慈城新城，不是小范围的位置比拼，而是宁波都市化宁波都市化进进程的程的时时代洞代洞察察海定则波宁的宁波，一点也不宁静宁波从最初的“三江口”单核时代到如今的“三江口+东部新城+南部新城”三中心时代 宁波城市的轮廓就像一束“盛开的花球”，美丽而娇艳随着慈城新城随着慈城新城桥头桥头堡的堡的设设立立宁波都市化宁波都市化进进程正在开启又一个程正在开启又一个伟伟大的大的3.0时时代代向内构向内构建建|三心聚合：慈城新城三心聚合：慈城新城+姚江新城姚江新城+奥体板奥体板块块宁波西北角联合发力点，也是宁波第三次城市发育的关键节点慈城新城慈城新城奥体板奥体板块块姚江新城姚7、江新城6KM4.5KM向南向南衔衔接接|西区西区闭环闭环：慈城新城：慈城新城-姚江新城姚江新城-空空铁铁新新城城在今年最新发布的宁波十四五年规划和2035年远景目标纲要中，城西发展轴构筑顺势而生，共融大姚江都会圈，释放更强劲的内核驱动力，慈城新城的未来势不可挡。15KM向北向北输输出出|沈海高速路口沈海高速路口0.8KM，一脉通，一脉通沪沪长三角超级城市体征背景下，全新经济增长点慈城新城慈城新城奔涌宁波的奔涌宁波的发发展之展之极极向内构建|三心聚合：慈城新城+姚江新城+奥体板块 向南衔接|西区闭环：慈城新城-姚江新城-空铁新城 向北输出|沈海高速路口0.8KM，一脉通沪交通不是出行便捷的通勤比8、较，而是纵览链纵览链接的宁波符接的宁波符号号4号号线线(官山河站官山河站)洞穿宁波洞穿宁波+纵纵横横场场域最大域最大+全全线线交交汇汇(类上海2号线)城市资源的最大化衔接通湖达河，通湖达河，连连城串城串景景宁波的城市故事，都在通湖达河中之中西晋时期裴秀主编的禹贡地域图，其内容包括从古代的九州直到西晋的十六州，山峦、湖泊、平原、沼泽等地理要素 备，这是中国有文献 可考的最早的历史地图集。公元821年，明州刺史韩察将明州州治从鄞江迁至三江口，并筑内城，这标志着宁波正式建城。到2021年，宁波即将 迎来建城1200周年。绘制于1840年左右的宁郡地舆图是迄今发现的最早且最为详尽的宁波地图，其真迹藏于9、美国国会图书馆。官山河官山河东钱东钱湖湖派生豪派生豪门门的的烫烫金金贵贵地，地，环环伺左伺左右右全城房价、租金、核心商业的最高标底物串联4号号线线洞穿宁波+纵横场域最大+全线交汇 通湖达河，连城串景派生豪门的烫金贵地，环伺左右北北环环高架高架+宁波宁波绕绕城高城高速速|西洪大西洪大桥桥+邵家渡大邵家渡大桥桥(在建在建)北北环环高高架架|新老版新老版图图的珠的珠联联璧璧合合无缝老三区：江北、江东、海曙|江北万达、镇海吾悦 对接机场北路：转角直通火车站、栎社国际机场吾悦万达飞机北北环环高架高架机机场场北北路路老三区高铁绕绕城高城高速速|内外打通的全域内外打通的全域闭闭合合向内全域闭合，向外输出衔接10、沈海、杭甬高速绕绕城高速城高速沈 海 高 速杭甬高速西洪大西洪大桥桥+邵家渡大邵家渡大桥桥(在建在建)|速速连畅连畅行的双行的双轴归轴归心心直通海曙：江东并鄞州后，宁波的黄浦；天一广场坐标，老宁波人心中唯一的城市中心）天一西西 洪洪 大大 桥桥邵邵 家家 渡渡 大大 桥桥北北环环高架高架+宁波宁波绕绕城高速城高速|西洪大西洪大桥桥+邵家渡大邵家渡大桥桥(在建在建)北环高架|新老版图的珠联璧合 绕城高速|内外打通的全域闭合西洪大桥+邵家渡大桥(在建)|速连畅行的双轴归心集合宁波集合宁波过过去、去、现现在、未来的超在、未来的超级级十字路十字路口口黄金十字路口理论主轴汇聚，是每座城市交通的命脉、交通11、的命脉、资资源的叠加、源的叠加、产产城的融合、城的融合、发发展的倍增展的倍增交通体系交通体系跨越跨越时时空的宁波脊空的宁波脊梁梁4号号线线洞穿宁波+纵横场域最大+全线交汇 通湖达河，连城串景派生豪门的烫金贵地，环伺左右北北环环高架高架+宁波宁波绕绕城高速城高速|西洪大西洪大桥桥+邵家渡大邵家渡大桥桥(在建在建)北环高架|新老版图的珠联璧合 绕城高速|内外打通的全域闭合西洪大桥+邵家渡大桥(在建)|速连畅行的双轴归心慈城古镇不是都市加持的文旅坐标，而是孕育名士的孕育名士的传传奇造奇造化化地灵人杰，文保冠地灵人杰，文保冠绝绝甬甬上上慈城古县城距久云府2.5公里，素有“儒学重 镇”、“进士摇篮”、“12、慈孝之乡”、“民居 经典”等美誉。这里曾经书院林立，才子遍地，是中国史上诞生进士最多的县城。据统 计，慈城这座方圆不过1.5平方公里的小城，历史上出过519位进士，可 谓“满朝朱紫贵，尽是慈城人”。说它是宁波真正的学霸之乡，一点不 为过。慈城古慈城古镇镇敬敬缅缅先先贤贤的的亚遗风亚遗风骨骨地灵人杰，文保冠绝甬上择择址址|城 韵 和城 韵 和 鸣鸣慈城新城奔涌宁波的发展之极 交通体系跨越时空的宁波脊梁 慈城古镇敬缅先贤的亚遗风骨著著 品品一城之眼，藏书之所天一阁|宁波素来商贾云集，“港通天下”指的是北仑港，其实后面还有半句“书藏古今”，说的就是天一阁。这是中国现存最早的私家藏书楼，也是亚洲现有最13、古老的图书馆。作为宁波市的文化地标，它建于明嘉靖年间，至今已450余载，可以说海内藏书之家，唯它岿然独存。园林谈规制，不是花哨通用的数字+N，而是为为学养氛学养氛围围定制的融定制的融入入校园里的府，府里的校校园里的府，府里的校园园儿童安全体系：儿童安全体系：人车分流诗诗画画陶陶冶冶体体系系：项目注资重金，打造约200米滨 河栈道。沿途植被从水生植物到陆地灌木、乔木 等，打造多重园林景观。园区河道上有三座横跨 桥，整个小区景观以河道为界，划分为东西两个 核心景观区。身心健康体系：身心健康体系：拥有1180超大景观会客厅，480集中儿童活动区，与自然生态共生共融的 林下空间、活力健身、宠物乐园、514、80米四季跑 道、部分架空层等园林园林呼呼应应学府的校园之学府的校园之园园校园里的府，府里的校园儿童安全体系|诗画陶冶体系|身心健康体系建筑不是抽象美学的简单概括，而是宁波宁波审审美内涵的美内涵的发发掘掘硬派江南，在地化建筑叙事硬派江南，在地化建筑叙事语语言言在中国以及江南文化的熏陶中，宁波文人世家一直是重要的基 脉，而宁波由于地理位置的近海，因此深受江南墨迹影响但又 不同于苏杭的文化特征，而是孕育出独特的带着硬派笔锋的审 美气质。与苏绣区别开的朱金木雕、金银彩绣、宁波历史博物馆等都在 传递这一特质，久云府与此一脉相承建筑建筑汲神取廓的宁波底汲神取廓的宁波底色色硬派江南，在地化建筑叙事语言著品15、著品|匠 意 沿匠 意 沿 袭袭建筑汲神取廓的宁波底色硬派江南，在地化建筑叙事语言园林呼应学府的校园之园 校园里的府，府里的校园儿童安全体系|诗画陶冶体系|身心健康体系塑塑 人人传神造极，耕读传家徐氏宗祠|古建筑艺术不但在全宁海独一无二且规格最高，而且在整个浙东地区更是颇为罕见，据徐家村家谱记载，这个徐氏宗祠建于距今近300年的雍正年间，长期以来主要用作村里读书娃的教室。客群谈群落，不是干涩定义的刚需刚改，而是有的放矢的吸虹有的放矢的吸虹驱驱动动目标客群形象构建案例万科西雅图西雅西雅图图的双重客的双重客户设户设定定目标客群：西雅图项目位于杭州西北部，以周边地缘三墩地缘客户为主力购买客群。形象客16、群：项目周边五公里范围内阿里系为代表的产业客群作为项目的标签客户。以科创人群为标签传播动作:西雅图计划产品发布会，以科创极客的需求定制的科技社区以科创人群为标签传播动作:跨界品牌联合，增强科创住区概念西雅西雅图图的的营销营销成成果果目标客群：西雅图项目位于杭州西北部，以周边地缘三墩拆迁户为主力购买客群。形象客群：项目周边五公里范围内阿里系为代表的产业客群作为项目的标签客户。在周边价格2.7万的市场下 完成了3.5万的价格构建引发全城客群争抢，最终仅20%为阿里等产业客户以万科西雅图为参考，回归本案，我们希望基于真基于真实实客群，描客群，描绘绘更高更高维维的客的客户认户认知知目标客群关于客户的两17、大基本认知形象客群我们真实的目标客户是谁，他们在哪里？关于客户的两大基本认知目标客群在营销推广上建立怎样的客群价值？形象客群科创菁英集聚，极速迎见未来前前洋洋经经济济开开发发区区：高速发展，2019年1月30日上午，宁波市电商经济创新园区与国烨集团完成合作签约，国烨集团是2018年中国大宗商品电 商百强企业的前10强，加快建设十大百亿产业集群。同一天也是在2019年1月30日，博洋家纺的总部大楼已经迁入，两栋有“博洋”风格的 大楼夜景也是非常的摩登。随着宁波银行、海达大厦以及万科产城-云汇中心这些新项目的进入，更加是给后园的新城打了一个很好的强心剂。江江北北高高新新技技术术产产业业园园：位于慈18、城西侧，形成慈城的产业发展引擎，贡献了江北区60%的工业产值，聚集了8家上市公司及上市公司控股公司。2019年，长阳科技、激智科技、惠之星等膜材料企业持续发力，规上工业整体产值32.9亿元。金山新能源、科诺铝业等一批重大产业项目相 继落户，瑞源生物、威孚天力、韵升科技等一批高新企业快速发展客群菁英专属的圈层领地塑人塑人|至 善 家至 善 家 风风|资质 安心宁波前十，赢在起点无间 由心更舒适的亲子体验优境 养心更优渥的栖居滤镜新外旁新外旁 三心住宅三心住宅客群客群菁英菁英专专属的圈属的圈层领层领地地|著著品品 匠匠意意沿沿袭袭慈城新城慈城新城奔涌宁波的奔涌宁波的发发展之极展之极从从穷穷尽学校价19、尽学校价值值到衍生关到衍生关联联宁波城市符号宁波城市符号 标标定宁波定宁波专专属洋房第一属洋房第一链链接接有意有意识识的去除非的去除非优势项优势项，如水景、精装等，如水景、精装等，以达到短期内更好的爆破以达到短期内更好的爆破向内构建|三心聚合：慈城新城+姚江新城+奥体板块 向南衔接|西区闭环：慈城新城-姚江新城-空铁新城 向北输出|沈海高速路口0.8KM，一脉通沪|择择址址 城城韵韵和和鸣鸣4号号线线洞穿宁波+纵横场域最大+全线交汇 通湖达河，连城串景派生豪门的烫金贵地，环伺左右北北环环高架高架+宁波宁波绕绕城高城高速速|西洪大西洪大桥桥+邵家渡大邵家渡大桥桥(在建在建)北环高架|新老版图的珠20、联璧合绕城高速|内外打通的全域闭合西洪大桥+邵家渡大桥(在建)|速连畅行的双轴归心地灵人杰，文保冠绝甬上交通体系交通体系跨越跨越时时空的宁波脊梁空的宁波脊梁慈城古慈城古镇镇敬敬缅缅先先贤贤的的亚遗风亚遗风骨骨|塑塑人人 至至善善家家风风建筑建筑汲神取廓的宁波底色汲神取廓的宁波底色硬派江南，在地化建筑叙事语言园林园林呼呼应应学府的校园之园学府的校园之园校园里的府，府里的校园儿童安全体系|诗画陶冶体系|身心健康体系久著久著风风华华 云涌宁云涌宁波波宁波人自己的洋宁波人自己的洋房房 两个世两个世纪纪的城市荣光的城市荣光 宁波之宁波之眸眸视觉视觉演演绎绎典型案例：江浙代表绿城形象变迁2013年2017年其背后的逻辑是杭州G20时代的来临、互联网的迅猛崛起 带来庞大的新贵阶层以及新锐审美VISION 1书 香等 级规 制GONGCHEN MANSION闭卷必读久奇传播所有PPT只涵盖提案信息量的10%请有需要的未到场同仁配合录音完整解读本次报告未尽事宜 后续沟通 Thanks