1、第一部分第一部分_ _项目基本信息卡项目基本信息卡第二部分第二部分_ _营销推广策略回顾营销推广策略回顾第三部分第三部分_ _成交客户总结成交客户总结第四部分第四部分_ _营销亮点与经验总结营销亮点与经验总结第一部分第一部分_ _项目基本信息卡项目基本信息卡价值体系梳理深圳新CLD纯优住区、地铁14号线（规划中）物业1.6万亿造城市深圳发展第三极，龙岗深圳东部中心片区纯粹住区物业学区物业、同享片区大物业配套、优享城市配套发展新红利稀缺中小户型，城市菁英阶层优选30分钟龙岗市区生活圈，15分钟龙岗核心生活圈公共配套升级、城市生活向新、百万旧改更新核心价值体系龙岗区域价值区位本体价值业态配套产品价2、值产品宝龙品牌集地产、金融、医疗于一体的多元化企业集团后发优势的新兴片区，产业升级、人口升级、交通升级、旧改升级户型配比：户型配比：户型面积段套数占比一房两厅一卫53-546440%两房两厅一卫71-746440%三房两厅两卫893220%合计160100%第二部分第二部分_ _营销推广策略回顾营销推广策略回顾通过举办大V论坛，让大咖为项目发声，炒热片区在市场上关注度，从而达到客户对项目的关注。大V论坛，地产大咖站台，为项目发声12启动高佣转介 配合低价营销通过持续不断的高佣转介，并配合低价噱头，吸引三级为项目输送源源不断客户，促进项目快速去化第三部分第三部分_ _本案客户总结本案客户总结截至3、2019年5月5日，项目整体累计成交2929批（转介到访2535批，自然到访394批）。客户基本情况来访客户分析来访客户多为本地客户，占比43%；认知途径主要为行家转介来访，占比80%；置业目的以自住为主，占比82%；客户关注点主要以价格、交通、区域规划、产品户型为主。成交客户分析成交客户住区域以南山、龙岗、福田客户为主，分别占比25%、22%、22%；成交客户工作区域以南山、龙岗、福田客户为主，分别占比29%、22%、21%；成交客户年龄多数在25-30岁之间，占比58%；成交客户分析成交途径主要为行家转介为主，占比94%；成交客户置业目的自住为主，占比84%；成交客户关注点主要为区域交通、4、区域规划、户型产品、价格及生活配套。第四部分第四部分_ _营销亮点及经验总结营销亮点及经验总结深圳新深圳新CLDCLD 地铁快线地铁快线 百万新城首作百万新城首作地铁14号快线品牌开发商齐聚百万旧改筑新城稀缺小户型首发项目属性定位项目属性定位深圳东部中心生态居住区教育资源丰富繁华在这里流转繁华在这里流转喧嚣之外喧嚣之外 城市却近在咫尺城市却近在咫尺悠然所得是城市赋予的极致快捷与享受悠然所得是城市赋予的极致快捷与享受这里有一个城市的崭新时代这里有一个城市的崭新时代让所有向心力凝聚一点让所有向心力凝聚一点 蓬勃向上蓬勃向上最耀眼的第一颗星最耀眼的第一颗星 注定会是这个时代的勋章注定会是这个时代的勋5、章Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010阶段一：取得预售证前不得蓄客与推广项目信息禁止收钱蓄客禁止收钱蓄客诚意金诚意金VIPVIP卡等卡等任何形式的蓄客行为任何形式的蓄客行为未取得预售证禁止推广项目未取得预售证禁止推广项目线上推广：户外/地铁/网络/电台/电视预售前不能释放项目案名、电话渠道推广：项目巡展、宣讲难明目进行明令禁止明令禁止明令禁止明令禁止营销策略营销策略/营销环境营销环境已取得预售需已取得预售需1010日内开盘日内开盘不得以定金以外的理由收钱不得以定金以外的理由收钱l取得预售证即需样开蓄客政策来看:新政高压，取得6、预售证后不得以定金以外的理由收钱l10日内需开样板+公开选房l必须以注册名推广明令禁止明令禁止明确规定明确规定阶段二：取得预售后10天内开盘蓄客短客户筛选难度大价格制定价格制定推售房源推售房源l只能进行一次价格备案，备案价为面价，政府参考周边市场指导定价l预售房源需全部推出，不得以任何形式捂盘惜售l所有房源折扣体系需完全保持一致！不能通过优惠折扣释放不同来控制销售l装修成本不纳入价格考虑范围之内阶段三：公开选房价格受严控需一次性推出房源禁止捂盘Code of this report|22 Copyright Centaline Group,20101、政策调控不会放松，营销环境严峻，后期营销工7、作需警惕实行；2、传统意义上售开正式蓄客的方式需要突破，营销更需要更前置，建议为售开前1个月；3、战略上追求短平快，策略上更要求集聚和精准！l 政府对楼市强效干预明显，多政府部门联合检查动作密集、执行严政府对楼市强效干预明显，多政府部门联合检查动作密集、执行严格，传统营销动作受限，蓄客面临困局，需主动前置并适当拉长蓄格，传统营销动作受限，蓄客面临困局，需主动前置并适当拉长蓄客周期；客周期；l 营销动作需谨慎，明线依照政府检查指导进行操作，暗线利用时间营销动作需谨慎，明线依照政府检查指导进行操作，暗线利用时间差、口径包装进行有利项目的蓄客动作。差、口径包装进行有利项目的蓄客动作。总总 结结营销策8、略营销策略/启示启示Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010我们的愿景我们的愿景？营销难点及目标：营销难点及目标：非区域中心 亚资源 规划局限道路影响，区域城市化水平低、价值认同感弱地块内部直接可享景观及资源缺乏规划指标局限，小体量单栋楼，客户抗性较大短平快引爆市场、回笼资金短平快引爆市场、回笼资金快速去化并实现溢价突破快速去化并实现溢价突破顺利实现项目营销价值落地顺利实现项目营销价值落地？开发商品牌陌生开发商品牌相对较陌生，品牌号召力不强营销策略营销策略/“快快”营销营销快、准、狠快、准、狠快快营销推广短期爆破、短时间内积蓄大9、量原点客户！营销推广短期爆破、短时间内积蓄大量原点客户！准准所有营销动作突破口精准直接，直击客户需求！所有营销动作突破口精准直接，直击客户需求！狠狠所有营销动作追求一击必中，击中必破！所有营销动作追求一击必中，击中必破！Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010营销蓄势期营销蓄势期/阶段策略阶段策略 线上线下精准投放、线上线下精准投放、巧借势巧借势 主题占位、领地抢先争夺、微信公主题占位、领地抢先争夺、微信公众号提前上线发声、区域炒作巧借众号提前上线发声、区域炒作巧借势势。筛选重点网络、自媒体等高效、。筛选重点网络、自媒体等高效、10、低成本渠道，精准推广、巧妙借势低成本渠道，精准推广、巧妙借势传递项目及南约片区传递项目及南约片区CLDCLD区域价值区域价值推广策略释义：推广策略释义：【线上线上】：网络、自媒体等。巧借其他项目（碧桂园云麓）炒作动作及节点热点，借势及顺势营销。：网络、自媒体等。巧借其他项目（碧桂园云麓）炒作动作及节点热点，借势及顺势营销。结合其他项目炒作热点、区域政策规划等利好、营销中心即将开放等信息持续覆盖线上渠道，包括持续性的新闻稿发布、各大论坛灌水、官方微信宣传、配合重点网络平台精准投放；【线下线下】：户外、道旗、围挡等。：户外、道旗、围挡等。龙岗大道及干道户外投放；宝荷路、宝龙大道及植物园路道旗及蓝白11、牌集中上画；配合区域拓客邀约口径及物料输出，传导项目及区域价值。基于客户定位的精准巡基于客户定位的精准巡展展+拓客拓客 源自区域内项目成交客户地图和项目源自区域内项目成交客户地图和项目客户定位，重点锁定龙岗区域客户，客户定位，重点锁定龙岗区域客户，进行商超巡展点择选和拓客，进行项进行商超巡展点择选和拓客，进行项目首期发声及积累海量原点客户。目首期发声及积累海量原点客户。【主题活动阶段强势发声主题活动阶段强势发声】阶段内利用中大型活动扩大客户基数阶段内利用中大型活动扩大客户基数，深度拓展种子客户，实现阶段内项，深度拓展种子客户，实现阶段内项目爆破发声。目爆破发声。举办，举办，“致敬深圳奋斗致敬深12、圳奋斗士士”-营销中心开放盛典营销中心开放盛典推广策略推广策略渠道策略渠道策略活动策略活动策略Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010营销蓄势期营销蓄势期/推广策略推广策略/领地争夺战（户外道旗蓝白牌）领地争夺战（户外道旗蓝白牌）5 5月份起，提前抢占项目周边外围导视借势营销、清晰导入客流，进行主干道及竞品项目客月份起，提前抢占项目周边外围导视借势营销、清晰导入客流，进行主干道及竞品项目客户拦截。（宜年内开启合作洽谈）户拦截。（宜年内开启合作洽谈）户外牌：在龙岗中心城往项目主要干道位置择选户外牌进行项目与节点沟通 增设道旗、蓝白13、牌：在宝荷路、宝龙大道及植物园路增加敷设道旗、蓝白牌等。营销中心入口处增加导视和指引。楼体字展示：后期后期视工程情况，通过楼体展示项目在售信息及电话Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010营销蓄势期营销蓄势期/推广策略推广策略/领地争夺战（户外道旗蓝白牌）领地争夺战（户外道旗蓝白牌）户外牌：户外牌：在龙岗中心城往项目主要干道位置择选户外牌进行项目与节点输出。（图示重点择选区域-红色，视资源方情况）费用预估：费用预估：40万元/块/半年，投放期2018年6月-12月，约3块。共计 120万元（预估）道旗、蓝白牌：道旗、蓝白牌：在宝14、荷路、植物园路增加敷设道旗、蓝白牌等。营销中心入口处增加导视和指引。费用预估费用预估：（道旗）680元/杆/月，投放期2018年9月-12月，约200杆，共计40.8万元（预估）（蓝白牌）2400元/块/月，投放期2018年9月-12月，约8块，共计5.7万元（预估）点位择选建议：视合作方资源情况，建议年内开启合作洽谈。点位择选建议：视合作方资源情况，建议年内开启合作洽谈。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010时间：时间：9月1日持续p 推广形式：推广形式：微信公众号定期推送，紧跟区域热点和其他项目炒作节点：每周微信规划1-215、篇，传递最新市场情况、项目利好信息、活动预告、推广节点等，制造火爆人气，增加粉丝群，做足微信粉丝营销。内容形式：内容形式：品牌、项目、区域价值输送，节气热点海报等费用预估：费用预估：-线上官微持续发声，定期品牌、项目、区域价值输送，以及节气、热点的海报等。示意图营销蓄势期营销蓄势期/推广策略推广策略/公众号提前上线公众号提前上线Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010自媒体选择：微信公众号自媒体选择：微信公众号+自媒体大自媒体大V V（地产大（地产大V+V+生活投资类自媒体大号）生活投资类自媒体大号）核心目标：该阶段以嫁接区域热16、度为主、借势其他项目热点、小范围高精准投放核心目标：该阶段以嫁接区域热度为主、借势其他项目热点、小范围高精准投放微信运营公司专门运营公众号，定期发送价值炒作文章以及项目预热，自媒体大V进行文章炒作区域和项目价值（有固定的粉丝群体，文章阅读量平均1万+，具有一定公信力，受众广泛且精准，利于直接为项目发声）。一条、咪蒙、股市内参、财经内参一条、咪蒙、股市内参、财经内参等自媒体大号投放广告。（超百万粉丝量的微信大号，中高端客户群体使用率较高，利于项目的广泛传播）营销蓄势期营销蓄势期/推广策略推广策略/自媒体选择自媒体选择Code of this report|30 Copyright Centali17、ne Group,2010 形式：主流地产网站顶部背景通栏形式：主流地产网站顶部背景通栏广告、论坛横幅广告、网站新闻稿广告、论坛横幅广告、网站新闻稿等等 时间：时间：9 9月月1 1日日-开盘（内容随节点变开盘（内容随节点变动）动）内容：释放项目节点信息、营销中内容：释放项目节点信息、营销中心即将开放心即将开放门户网站覆盖，业内业外交替释放项目信息。更新项目在房产类网站的信息，主要以项目近期门户网站覆盖，业内业外交替释放项目信息。更新项目在房产类网站的信息，主要以项目近期活动及推广节点的新闻稿形式进行，增强客户对项目最新情况的关注和了解；活动及推广节点的新闻稿形式进行，增强客户对项目最新情况的18、关注和了解；营销蓄势期营销蓄势期/推广策略推广策略/网络推广网络推广Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010网络选择：权威媒体（置顶广告）网络选择：权威媒体（置顶广告）+地产门户网站（网络条地产门户网站（网络条+软文）软文）权威媒体：深圳新闻网深圳新闻网（权威媒体，公信力高，传播性强，用户广泛，与报纸强势互动，置顶广告约1万元/天），地产门户网站：房信、搜房、腾讯、网易、新浪、搜狐焦点房信、搜房、腾讯、网易、新浪、搜狐焦点（受众广泛，精准传播，用户基础量大，用户参与度高）营销蓄势期营销蓄势期/推广策略推广策略/具体网络选择具体网19、络选择Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010营销蓄势期营销蓄势期/精准巡展精准巡展+区域拓客区域拓客8 8月月3030日日1010月月1313日，两个龙岗中心城核心商圈巡展，积累原始客户和开启项目日，两个龙岗中心城核心商圈巡展，积累原始客户和开启项目品牌认知品牌认知n执行重点：执行重点：时间：时间：8月30日10月13日（为期43天）目的：目的：通过持续对龙岗商圈集中人流进行价值输出，提升项目知名度，储备项目潜在客户。商圈巡展商圈巡展2 2个（待定）：个（待定）：龙岗山姆会员店、世贸百货Code of this report|20、33 Copyright Centaline Group,2010p拓客形式：高端社区或写字楼底商门店拓客娱乐、餐饮、服务行业资源拓客洗车行门店拓客深圳商会/协会客户拓客插车企事业单位深层拓客、圈层活动拓客战狼行动拓客战狼行动：（开盘前）为期一月短期爆破、多渠道拓展组合拳、集中龙岗片区精准拓客。依照龙岗区域项目成交客户地图成交客户地图，精确成交客户最集中片区及社区进行精准拓客和渠道推广营销蓄势期营销蓄势期/精准巡展精准巡展+区域拓客区域拓客Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!