1、目录目录contents示范筑楼营城理想韬略天赋第六章第五章第四章第三章第二章第一章C H A P T E R 1天天赋赋项目区位PROJECT LOCATION深圳，简称“深”，别称“鹏城”，是中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市，国务院定位的全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业中心、全国海洋中心城市、国际性综合交通枢纽，中国三大全国性金融中心之一。基 地基 地基 地基 地深 圳深 圳宝安公园企龙山平恋山公园铁岗水库宝安客运汽车站新安中学外国语学校曦城协同学校广深珠高速公路管理处桃花园旅游度假村1000M幼儿园SITE周边2、环境ENVIRONMENT AROUND周边交通PERIPHERAL TRAFFICSITE视线视线企龙山尖岗山公园铁岗水库铁岗水库项目用地长边朝向西南，具有非常好的朝向，但同时受到南向高速的噪音干扰，用地内部景观视线优良，南向可以眺望企龙山山体景观，北向可以眺望尖岗山公园景观。广深高速公路噪音干扰主导风向广深高速公路噪音干扰景观视野ENVIRONMENT AROUND住 宅住 宅区域A最高位于地块北侧，且远离高速公路，景观视野最佳，交通便捷，居住价值最高。区域B较高位于地块内部，环境较好，城市道路噪音较小，距离北侧景观资源较近，居住价值次高。区域C一般紧邻高速公路，环境条件一般，交通便捷但车3、流噪音大，居住价值较低。结论区域A：距离北侧景观资源较近，有极好景观视野私密性好、环境优美。区域B：位于基地内部，有较好的的私密性、交通较便利。区域C:临近高速公路，交通便利、噪音影响较严重，景观视线一般。最高居住价值较高居住价值一般居住价值用地价值LAND USEVALUE交通景观开放性人群密度居住价值商 业商 业区域A最高紧邻城市道路，交通便利，且位于城市道路交叉口，人流集中，景观优越，具有最高的商业价值。区域B较高位于城市道路一侧，人流较多，商业价值次高。区域C一般位于地块内部，环境条件一般，商业价值相对最低。结论区域A：临近干道，位于城市道路交叉口，有极好的可视性、可达性和人群密度。区4、域B：临近道路，有较好的可视性、可达性和人群密度。区域C:处于基地内部，环境舒适度好、人群密度适中。最高商业价值较高商业价值一般商业价值用地价值LAND USEVALUE可视性可达性景观人群密度商业价值用地条件LAND USE CONDITIONS地块名称地块名称深圳宝安深圳宝安A122A122-03600360地块地块地块编号A122-0360地块位置宝安区西乡街道铁岗片区，尖岗山大道南侧地块性质二类居住用地占地面积（）38880.19出让面积（）38880.19容积率3.12建筑密度40%绿化率40%建筑限高（m）100计容建筑面积（）121310其他住宅面积（）88450（可售）商业面积5、（）6000（可售）人才住房最低要（）19610（不可售）其他配套面积（）7250（不可售）CHAPTER2理想理想核心客户描摹核心客户描摹周 边 产 业 园 工 作 办 厂 的 企 业 主，财 力 雄 厚，看 中 身 份 圈 层 感来 自 南 山 科 技 园，创 富 能 力 强，渴 望 跻 身 上 流 圈 层来 自 宝 中 前 海 的 企 业 高 管，经 济 实 力 强 劲，卓 识 远 见来 自 周 边 别 墅 物 业，因 居 住 不 便，存 在 换 房 需 求全 市 范 围 内，对 山 水 景 观 资 源 偏 好 者，实 力 雄 厚1.1.宝安地缘性财富阶层宝安地缘性财富阶层2.2.南山科6、技园企业精英南山科技园企业精英3.3.前海总部基地高净值企业高管前海总部基地高净值企业高管4.4.地缘型别墅置换房客地缘型别墅置换房客5.5.全市山居隐贵生活追捧者全市山居隐贵生活追捧者自主自主实现自我实现自我社交社交热爱运动热爱运动注重文化注重文化看重人文自然资源看重人文自然资源这个片区，具备创新和适度超前的设计理念，引领都市居住体验。这个片区，具备创新和适度超前的设计理念，引领都市居住体验。财富阶层，社会塔尖群体财富阶层，社会塔尖群体TOP CLASS LIFETOP CLASS LIFE核心客户描摹核心客户描摹传统豪宅板块，高配置、定制产品、豪宅形象案例分析华侨城华侨城天鹅堡天鹅堡T R7、 A D I T I O N A L L U X U R Y H O U S I N G S E C T O R,H I G H C O N F I G U R A T I O N,C U S T O M I Z E D P R O D U C T S,L U X U R Y H O U S I N G I M A G E案例分析华润华润润府润府科技园板块地段资源，轻奢豪宅S C I E N C E A N D T E C H N O L O G Y P A R K A R E A R E S O U R C E S,L U X U R Y A N D L U X U R Y H O U S 8、E S案例分析半岛城邦半岛城邦一线海景，品质配套、看海产品、豪宅形象F I R S T-L I N E S E A S C A P E,Q U A L I T Y M A T C H I N G,S E A F O O D,L U X U R Y H O U S E I M A G E案例分析汉京汉京九榕台九榕台一座小南山，只此九榕台，低密度山居豪宅A S M A L L N A N S H A N,O N L Y T H I S N I N E R O N G T A I,L O W-D E N S I T Y M O U N T A I N H O U S E景观视野最大化景观视野最大化案9、例布局研究CASE LAYOUT RESEARCH华侨城华侨城天鹅堡天鹅堡占地：30200 总建筑面积：29211容积率：4.0半岛城邦三期半岛城邦三期占地：44481 总建筑面积：200000 容积率：4.37汉京汉京九榕台九榕台占地：27699总建筑面积：29211 容积率：2.2华润华润润府二期润府二期占地：27200总建筑面积：177200容积率：6.52案例布局研究CASE LAYOUT RESEARCH案例豪宅产品小户型占比少，主要以140140以上以上面积段为主为主面积段面积段100100以下以下120120-140140140140-180180180180-20020020010、200-300300300300-400400400400+华侨城华侨城天鹅堡天鹅堡-293-316-华润华润润府润府296-296149-半岛城邦三期半岛城邦三期309360124-20083-汉京汉京九榕台九榕台-268-6合比合比605653688149516836占比占比22.4%24.2%25.5%5.5%19.1%3.1%0.2%项 目项 目套 数套 数结论：本项目推荐户型套内90以下按140，套内90以上按200-220控制地段地段价值价值人文人文景观景观高端高端配套配套定制定制产品产品豪宅豪宅形象形象大湾区核心位置大湾区核心位置优质山居人文景观优质山居人文景观顶级会所功能顶级会11、所功能私人定制户型私人定制户型引领时代立面形象引领时代立面形象五大要素打造豪宅属性五大要素打造豪宅属性我们将为客户匹配怎样的生活方式？我们将为客户匹配怎样的生活方式？越秀越秀VSVS尖岗山尖岗山半山之上藏于闹市隐与林间自然自然诗意诗意静谧静谧典雅典雅隐于城央隐于城央小隐隐于野大隐隐于市远处都市喧嚣半山安逸宁静归于静谧归于静谧出则繁华入则宁静一边灯火阑珊一边诗与远方奢于自然奢于自然半山之巅顶级生态山水环绕诗意生活贵于典雅贵于典雅潜心独创精心淬炼顶级人居品质轻奢生活典范CHAPTER3韬略韬略营造挑战营造挑战1.1.南侧高速影响南侧高速影响2.2.商业配套不成熟商业配套不成熟如何超越同一区段产品，12、从豪宅市场中脱颖而出如何超越同一区段产品，从豪宅市场中脱颖而出?噪音弱化NOISE ABATEMENT绿化隔离建筑整体远离建筑主要朝向避让1.该位置位于道路十字路口，环境较为吵闹2.占用小区内部的中心景观资源1.公寓遮挡南侧住宅建筑的北向景观视线2.占用小区内部的中心景观资源O Option ption 1O Option ption 2O Option ption 3O Option ption 41.该位置紧邻高速路，环境较为吵闹2.占用小区内部的中心景观资源3.充足的南向采光1.该位置紧邻高速路，环境较为吵闹2.占用小区内部的中心景观资源3.充足的南向采光4.为南侧住宅建筑留出北向景观视13、线通道。视线视线受阻视线视线受高速路噪音干扰视线视线受高速路噪音干扰公寓位置分析SITE ANALYSIS受高速路噪音干扰视线受高速路噪音干扰视线视线幼儿园位置分析SITE ANALYSIS1.该位置采光可能会受到高层住宅的影响2.远离高速路噪音影响1.位于十字路口，受噪音影响2.采光易受南侧高层影响3.为南侧住宅建筑留出北向景观视线通道O Option ption 1O Option ption 2O Option ption 3O Option ption 41.易受到高速路的噪音影响2.保证南向充足的采光1.该位置易受到高速路的噪音影响2.保证南向充足的采光社区便利层级功能混合集群效应商14、业激活CONVENIENCE BUSINESS曦城曦城西班牙建筑风格西班牙建筑风格周围片区豪宅风格SURROUNDING AREA LUXURY HOUSE STYLE泰禾院子泰禾院子新 中 式新 中 式中海九号公馆中海九号公馆英式古典风格英式古典风格标志性形象标志性形象低层立体造园低层立体造园高层全视野景观高层全视野景观私享天际会所私享天际会所差异化豪宅设计策略DESIGN STRATEGY OF DIFFERENTIATED LUXURY HOUSES规划策略原则规划策略原则景观资源最大化景观资源最大化高层住宅人才公寓商业幼儿园过程方案一PROCESS PLAN I过程方案二PROCESS15、 PLAN 2高层住宅人才公寓商业幼儿园规划策略原则规划策略原则住宅货值最大化住宅货值最大化规划策略原则规划策略原则强化建筑标志性强化建筑标志性高层住宅人才公寓商业幼儿园过程方案三PROCESS PLAN 3方向一景观资源最大化方向二住宅货值最大化方向三强化建筑标志性T2+T3半围合布局集中商业+幼儿园，形成邻里中心商墅去化商业，提升溢价叠墅产品提升溢价内部景观庭院不足叠墅产品去化速度慢T2塔楼双C布局,整体形象突出集中商业+幼儿园，形成邻里中心屋顶大花园，云端品质过程方案总结SUMMARY OF PROCESS PLANCHAPTER4营城营城方案一方案一中央中央公园公园花园城市花园城市国际16、化综合社区形象国际化综合社区形象礼序功能演化布局形象功能住宅SITE规划结构PLANNING STRUCTURE龙辉路幼儿园用地选在用地西侧，商业放置用地西北侧，住区位于东侧，最大化最大化服务周边人群SITE商业选址龙辉路便利级商业激活片区，提升居住幸福感，生活配套便捷性。BUSINESS lOCATION270景观视野资源利用RESOURCE UTILIZATION高层塔楼 U 型布置，270景观视野最大化最大化庭院造园GARDENING释放内部空间，避开高速噪音高速噪音，形成大尺度庭院大尺度庭院约约165165米米超超1.41.4万平方米中心大花园万平方米中心大花园礼序结构分析STRUCT17、URAL ANALYSIS三条轴线打造国际住区组团，形成半围合的布局空间，打造静谧舒适的大花园。中心轴线居住轴线商业轴线城市界面轴线THE RITUAL SEQUENCE SPACE街角公园街角公园城市客厅城市客厅阳光车库阳光车库风情商业风情商业123412341234打造串联周边泰禾院子地块的商业打造串联周边泰禾院子地块的商业服务轴线服务轴线商业轴线COMMERCIAL AXIS12341234商业入口商业入口社交舞台社交舞台叠层中庭叠层中庭城市客厅城市客厅1234中心轴线CENTRAL AXIS酒店式落客登堂入室开门见山云廊游园归心123456六重礼序仪仪式式123456走进开放的社区客厅18、，步入充满仪式感的入口大堂酒店式落客HOTEL STYLE DROP-OFF通过简洁敞亮的导向空间长廊登堂入室BECOME MORE PROFICIENT IN充满仪式感的对景开门见山COME TO THE POINT穿过步移景异的风雨连廊惬意享受廊边安静的水面云中漫步WALKING IN THE CLOUD静享中心花园体验楼栋的尊贵奢华游园GARDEN中正大气的入口现代化的立面设计吸引人驻足礼遇归家WELCOME HOME总平面图GENERAL LAYOUT指标表TABLES OF INDICATORS技 术 经 济 指 标技 术 经 济 指 标建设用地面积38880.19总建筑面积173219、88.97 计容积率建筑面积121310.00容积率/规定容积率3.12/3.12/地上规定建筑面积121310.00 不计容积率建筑面积49210.00 地上核减建筑面积0地下规定建筑面积0 地上核增建筑面积2768.97地下核增建筑面积49210.00 建筑基底面积8952.34建筑覆盖率23.03%绿地面积15552.08绿化覆盖率40.0%最高高度100m最大层数35/2层机动车停车位指标（设计/规划）1380/1000辆其中集中停车位1352个、无障碍车位28个，其中需配置充电停车位414个；非机动车停车位指标314辆三、建筑面积及分配建筑功能建筑面积备注规定核减合计总建筑面积17320、288.97计容积率建筑面积121310.00计规定容积率建筑面积121310.00高层住宅88450088450人才公寓19610019610商业600006000幼儿园400004000公共配套物业用房2500250社区管理用房2500250社区健康服务中心100001000社区老年人日间照料中心7500750文化活动室100001000地上核增建筑面积2768.97首层架空面积2768.97地下核增建筑面积49210.00地下室地下一层车库26643.8126643.81地下二层车库22566.1922566.19可售住宅户型比例总量户型建筑面积90占总量比例户数581户465户80.021、%建筑面积884506293071.1%THREE-DIMENSIONAL COMMUNITY立体社区架空休闲泛会所H+0.15H-8.7H-5.10地库便利级商业H-5.10社区配套活动场地H+5.10立体社区THREE-DIMENSIONAL COMMUNITY中心花园风雨连廊H+4.0架空休闲泛会所H+0.15社区大堂H-5.1H-8.7H-5.10汽车交通服务层分析依据：经纬度：深圳市区地理位置取东经11341、北纬2240；日照分析的有效日照时间带：冬至日、大寒日均为8 时16 时（真太阳时）。日照分析的时间间隔:不应大于5分钟日照标准：住宅建筑日照标准为大寒日3 小时或冬至日1 小22、时，住宅单体设计应保证每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照,幼儿园满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的标准。0 小时1 小时2 小时3 小时4 小时5 小时6 小时7 小时8 小时图例:日照分析SUNSHINE ANALYSIS1.传统架空层2.新型共享中心为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄化的活动空间。孩子绘画、玩平衡木，老人下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多缤纷生活至此呈现。底层架空UNDERLYING OVERHEAD底层架空UNDERLYING OVERHEAD童享模块泛会所模块颐养模块艺术学堂趣味书吧乐游区迷你运动区城市会客厅休闲茶室休闲书吧123老年学堂休闲棋牌康体健身12323、底层架空UNDERLYING OVERHEAD下沉庭院SINKING COURTARY通连核心模块会所模块水院景观核心区社区客厅大堂交流驿站连接下沉庭院景观回廊阅览空间器械健身区123邻水轩榭会所大堂影音休闲室123演化0.00 标高层人行流线-4.20 标高层人行流线地下车库出入口交通分析TRAFFIC ANALYSIS住宅公寓归家流线售楼处展示流线人行流线THE PEDESTRIAN FLOW双大堂入户DOUBLE LOBBY ENTRANCE首层庭院-架空入户大堂下层庭院-地下入户大堂商业流线THE BUSINESS FLOW地面层动线二层动线屋面层动线通往住宅庭院运动场地地库设计THE24、 PEDESTRIAN FLOWH-5.10首层地下车库H-0.30H-5.40H-0.40H-8.70二层地下车库地下车库出入口设备用房住宅大堂社区配套售楼处景观回廊地下层平面图THE PEDESTRIAN FLOW本层地下室停车700辆，地下室面积26644-5.10 5.10 标高层平面图标高层平面图总停车位1380辆，地下室面积49210地下层平面图THE PEDESTRIAN FLOW地下车库出入口设备用房住宅大堂社区配套售楼处景观回廊本层地下室停车680辆，地下室面积22566-8.70 8.70 标高层平面图标高层平面图阳光车库THE PEDESTRIAN FLOW车辆下行入库，25、立体庭院空间，有光一路相随车辆平进车库，礼仪转换节点，光与绿之诗布局6000商业总量形态研究（4000 商业+2000商墅）结合幼儿园整体布局集合设置商业、休闲、运动、归家多场景活动打造网红社区邻里商业中心集中体量体块穿插复合功能动线通连商业策略商业运动场幼儿园二层平接住宅庭院BUSINESS STRATEGY首层商业面积：2200二层商业面积：1800商业一层平面图商业二层平面图三层平面图（公共活动场所）商业组合BUSINESS PORTFOLIO会所CLUB会所平面图会所平面图城市客厅社区大堂社区驿站室内泳池阅览室水庭院健身房影音室回廊会所CLUB室内泳池影音室健身房阅览室会所CLUB城市26、客厅回廊社区驿站水庭院高层住宅人才公寓商业商墅幼儿园功能分区FUNCTIONAL PARTITION140户型220 户型80商墅住宅产品配比表类型面积区间级配户数 户数比计容合计计容面积比改善四房140四房两厅两卫46580.03%6293071.15%舒适五房220五房两厅四卫11619.97%2552028.85%合计581 100.00%88450100.00%人才公寓产品配比表类型面积区间级配户数户数比计容合计计容面积比紧凑两房65两房两厅一卫3314.29%2377.6535.91%紧凑三房80三房两厅一卫19885.71%17231.9444.45%合计231 100.00%1927、609.59100.00%产品分布PRODUCT DISTRIBUTION形象社 区 视 野城 市 形 象视野分析PRODUCT DISTRIBUTION100m高度视野分析20m高度视野分析20m现状航拍图100m现状航拍图城市形象CITY IMAGE透视图PERSPECTIVE透视图PERSPECTIVE透视图PERSPECTIVE透视图PERSPECTIVE透视图PERSPECTIVE透视图PERSPECTIVE方案二方案二云端缦居云端缦居核心景观构成概念分析Conceptual Analysis山之意境组团建筑形态提取“三角”元素楼栋以平行基地的方向阵列排布，形成核心景观大花园与平行轴28、线。楼栋形成两组团构架，呼应南北景观朝向，形成两核心景观花园与生态活力轴线。并向东南收缩预留出配套用地。StepStep1StepStep2StepStep3StepStep4为减弱南侧广深高速路对住宅的噪音影响，旋转端户使其山墙面朝向噪音源。一定程度上弱化了南侧噪音源对住区的影响。平面构成分析Conceptual Analysis总图General Plan Planning小区主入口小区次入口公寓入口指标表TABLES OF INDICATORS技 术 经 济 指 标技 术 经 济 指 标建设用地面积38880.19总建筑面积124448.27 计容积率建筑面积121310.00容积率/规29、定容积率3.12/3.12/地上规定建筑面积121310.00 不计容积率建筑面积51378.27地上核减建筑面积0地下规定建筑面积0 地上核增建筑面积3138.27地下核增建筑面积48240.00 建筑基底面积15552.08建筑覆盖率40.0%绿地面积15552.08绿化覆盖率40.0%最高高度100m最大层数33/2层机动车停车位指标（设计/规划）1279/1000辆其中普通住宅1110个；人才公寓90个；商业79个非机动车停车位指标314辆三、建筑面积及分配建筑功能建筑面积备注规定核减合计总建筑面积173288.97计容积率建筑面积121310.00计规定容积率建筑面积121310.030、0高层住宅88450088450人才公寓19610019610商业600006000幼儿园400004000公共配套物业用房2500250社区管理用房2500250社区健康服务中心100001000社区老年人日间照料中心7500750文化活动室100001000地上核增建筑面积3138.27首层架空面积3138.27地下核增建筑面积48240.00地下室地下一层车库21038.3021038.30地下二层车库27201.7027201.70可售住宅户型比例总量户型建筑面积90占总量比例户数555户437户78.74%建筑面积884506191570.00%企龙山尖岗山公园规划结构分析Plann31、ing Structure AnalysisCLOSE关OPEN开OPEN开OPEN开CLOSE关OPEN开CLOSE关OPEN开开放的绿地空间与河道亲水空间CLOSE关绿化围合的密闭空间人物活动/Activities空间概念Spatial Concept1.安缦酒店式落客区2.安缦会所3.安缦景观回廊4.安缦院落5.安缦邻里6.安缦大堂1.一重酒店式落客亲切的酒店式迎宾，精彩的生活的开始，从公共到私密逐步递进2.二重度假式会所从喧嚣嘈杂的城市空间，到安逸宁静的私家宅院3.三重景观回廊以廊连心，步移景异，清雅静心，遮风挡雨4.四重立体院落东方禅意，几何园林，现代简约5.五重温馨邻里“久在樊笼里32、，复得返自然”6.六重高贵大堂一宅一天地，住宅私属入户大堂1.安缦酒店式到达体验2.仪式化地库入口3.安缦地库通道4.安缦阳光车库5.安缦地下庭院6.安缦地下大堂地库平面地下一层停车位：527辆地下二层停车位：583辆地下总停车位：1110辆平均车位面积：38.7地下二层平面面积：21992.7地下一层平面面积：21038.3Basement Plan-4.20-1.20商业示范区会所-4.20平行地库入口地库一层卧龙五路地库二层尖岗山大道1.一重酒店式落客亲切的酒店式迎宾，精彩的生活的开始，从公共到私密逐步递进2.二重礼仪化车行入口3.三重地库通道伴随自然光的车行归家礼制序列4.四重阳光地库33、通过材质和灯光的设计塑造艺术化的空间效果5.五重下沉庭院引入自然采光通风给予地下车库接近自然的体验6.六重地下大堂自然采光，不逊地面的归家感受近距离观景视野四季会所下沉庭院尖岗山大道卧龙五路会所Club中心景观花园视野无限视野屋顶平台天际会所林中会所Bar LoungeRunning PathSkyline Pool天际会所The Sky Club12431234四季会所12431234Seasons Club家庭生活时尚美业高端花店精品超市都市会客星巴克胡桃里音乐餐厅诚品生活儿童娱乐FECFEC家庭娱乐中心家庭娱乐中心家盒子早教中心家盒子早教中心沉浸式体验馆沉浸式体验馆商业平面Plan of34、 commercial synthesis,一层平面图星巴克精品超市商业平面Plan of commercial synthesis,二层平面图入口休闲台阶商业街区商业平面Plan of commercial synthesis,三层平面图早教区餐饮区幼儿园平面Plan of kindergarten一层平面图幼儿园平面Plan of kindergarten二层平面图幼儿园平面Plan of kindergarten三层平面图企龙山尖岗山公园图例人才公寓140户型220户型计容面积计容面积比户型套内面积得房率建筑面积标准层面积户数可销售户数比19610人才住房67 82.0%81.7132635、.832402653530T2大户型18080.0%225.00 450.00 118 21.26%6191570T2小户型9063.5%141.73 283.46 437 78.74%户型分布分析Units Analysis中心花园中心花园企龙山尖岗山公园视线分析Visual Analysis企龙山尖岗山公园中心花园中心花园视线分析Visual Analysis企龙山尖岗山公园噪音规避分析Noise AbatementSITEEntrance Analysis入口分析往大学城主干道次干道公交车站小区次入口小区主入口小区次入口幼儿园入口往平峦山公园1小时日照 2小时日照 3小时日照（满足日照）36、4小时日照 5小时日照 6小时日照计算参数：城市：深圳东经113度41分、北纬 22度40分有效时间带：8:00-16:00 真太阳时日照标准日：冬至日时间统计方式：累计所有时段日照计算精度：1分钟计算高度：0.9M结论：满足冬至日1小时日照要求日照分析Solar Analysis 方案三方案三越秀公馆越秀公馆楼栋以平行基地的方向阵列排布，形成核心景观大花园与平行轴线。为减弱南侧广深高速路对住宅的噪音影响，所有楼栋均旋转90使其山墙面正对噪音源，且山墙面不开窗。StepStep1StepStep2StepStep3StepStep4平移错落组团结构，形成多重景观花园并且使得楼栋的景观视野更为开37、阔。一定程度上弱化了南侧噪音源对住区的影响。平面构成分析Planning Design Analysis空间构成分析Spatial Design Analysis安曼会所Aman Resorts社区生活Community Life总图General Plan Planning企龙山尖岗山公园规划结构分析Planning Structure AnalysisOPEN开开放的绿地空间与河道亲水空间CLOSE关绿化围合的密闭空间人物活动/ActivitiesOPEN开OPEN开OPEN开CLOSE关CLOSE关CLOSE关CLOSE关CLOSE关空间概念Spatial Concept尖岗山公园企龙山38、图例人才公寓140户型220户型计容面积计容面积比户型套内面积得房率建筑面积标准层面积户数可销售户数比19610人才住房67 82.0%81.71326.832402653530T2大户型18080.0%225.00 450.00 118 21.26%6191570T2小户型9063.5%141.73 283.46 437 78.74%户型分布分析Units Analysis企龙山尖岗山公园中心花园中心花园视线分析Visual Analysis尖岗山公园企龙山噪音规避分析Noise Abatement主干道次干道公交车站小区次入口小区主入口小区次入口往大学城往平峦山公园Entrance Ana39、lysis入口分析1小时日照 2小时日照（满足日照）3小时日照 4小时日照 5小时日照 6小时日照计算参数：城市：深圳东经113度41分、北纬 22度40分有效时间带：8:00-16:00 真太阳时日照标准日：冬至日时间统计方式：累计所有时段日照计算精度：1分钟计算高度：0.9M结论：满足冬至日1小时日照要求日照分析Solar Analysis 方案四方案四山中墅居山中墅居空间构成分析Spatial Design Analysis社群合院COMMUNITY COURTYARD景观花苑LANDSCAPE GARDEN总图General Plan Planning企龙山尖岗山公园规划结构分析Pla40、nning Structure Analysis尖岗山公园企龙山图例人才公寓140户型220户型计容面积计容面积比户型套内面积得房率建筑面积标准层面积户数可销售户数比19610人才住房67 82.0%81.71326.832403038034T2大户型19280.0%240480 12476.5%5777276T2小户型9063.0%143286 40423.5%户型分布分析Units Analysis33F11F11F11F6F6F11F17F31F31F11F17F尖岗山公园企龙山噪音规避分析Noise AbatementCHAPTER5筑楼筑楼产品生活产品生活根据根据深圳市建筑设计规则深41、圳市建筑设计规则(正式版：正式版：2019011120190111起实施起实施)、深圳市建筑设计管理规定（试行）深圳市建筑设计管理规定（试行）(2013(2013年年)一一.阳台阳台（1部分摘自深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)，2部分摘自深圳市建筑设计管理规定（试行）(2013年)）1.(1)计一半面积且无必要交通功能的公共阳台，还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积。此外，两户及以下使用的多层高外走廊以及无必要交通功能的多层高公共阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按公式2另行计算地上核减建筑面积。(2)户内仅限面宽、进深均不小于2.4m的居住空间（起居室、客42、厅、餐厅、卧室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）可分别设置一个计一半面积的阳台。该类阳台总投影面积之和（含与其相连的花池、空调机位等平台，下同）超过6时，按以下情形分别控制：户内未设置室内透空空间的户型，阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的20%或60时，按公式1另行计算地上核减建筑面积。户内设置室内透空空间的复式、错层式户型，阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的10%或30时，按公式1另行计算地上核减建筑面积。(3)户内除规定情形外的其他空间设置的计一半面积的阳台，还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积。(4)户内的多层高阳台，其上部空间按层计43、算的总投影面积按公式2另行计算地上核减建筑面积。公式1：核减建筑面积(阳台总投影面积-阳台面积限值)2 公式2：核减建筑面积(阳台层高/标准层层高)-1阳台投影面积2.(1)宽度1.5m的阳台，对外开敞面的边长不得小于阳台内侧水平周长的1/6；(2)宽度1.5m的阳台，对外开敞面的边长不得小于阳台内侧水平周长的1/4。(3)两个标准层以上层高的阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台），进深不得超过2.4m，且其总投影面积不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的10%。(4)单层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台），进深超过2.4m的，其外围投影面积全部计入规定建筑面积；进深不超过2.4m的44、，其与两个标准层及以上层高阳台投影面积总和不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的20%，且不得超过60，超过部分投影面积的一半计入地上核减建筑面积。建筑类别位置限值住宅建筑未设置室内透空面宽、进深均不小于2.4m的居住空间（起居室、客厅、餐厅、卧室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）阳台总投影面积6时，取60与除阳台外户内建筑面积20%中的较小值设置室内透空、错层式阳台总投影面积6时，取30与除阳台外户内建筑面积10%中的较小值表1 计一半面积阳台的投影面积限值规范解读NORMATIVE INTERPRETATION二二.飘窗飘窗（摘自建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-2013）1.窗台45、与室内地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在 0.45m 及以上的凸(飘)窗，不应计入建筑面积。2.窗台与室内楼地面高差在 0.45m 以下且结构净高在 2.10m 及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算 1/2 面积。三三.空调外挂机搁板等建筑外墙附属物空调外挂机搁板等建筑外墙附属物（摘自建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-2013）1.主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件；建筑物内的操作平台；露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；挑出宽度在 2.10m 以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的46、无柱雨篷，均不计算建筑面积。四四.内天井内天井（摘自深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)）内天井：四周均被计建筑面积的建筑空间围合的室外露天空间。一般不宜采用内天井式平面布局。1.当板式住宅设计为单外廊形式，而某段外廊有其他住户必须穿行，且是某户居住空间采光通风唯一来源时，因视觉卫生需要，允许在该段外廊内侧与居住空间外墙之间设置不超过该居住空间开间宽度，且进深不超过1.5m的单边开敞式内天井。2.除上述情形外，因采光通风需要而采用内天井式平面布局时，应符合以下要求：应为3户及以上共同使用且集中设置，每栋（座）住宅不得超过1个。四周均被封闭建筑空间围合的内天井宜从第九层起每隔3447、层前后打通一个宽度不小于3m的开间。底层应有外接通道和排水设施。内天井短边宽度应符合表2的要求：表2内天井短边宽度天井用途短边最小净宽仅用于非居住空间的采光通风6m用于居住空间的采光通风8m根据根据深圳市建筑设计规则深圳市建筑设计规则(正式版：正式版：2019011120190111起实施起实施)、深圳市建筑设计管理规定（试行）深圳市建筑设计管理规定（试行）(2013(2013年年)规范解读NORMATIVE INTERPRETATION五五.凹槽凹槽（摘自深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)）1.凹槽：三面被计建筑面积的建筑空间围合，仅一面开口，且开口内无任何结构连梁、连板或48、与其类似的装饰性构件连接的上下透空的空间。非功能性凹槽：当朝向凹槽开口的户内房间（均不含阳台）有除此之外其他的采光通风来源，或凹槽位于户内房间与房间之间。功能性凹槽：除上述情况外，当凹槽开口是户内房间采光通风的唯一来源时的凹槽。功能性凹槽深度与开口宽度之比应不大于4，深度超过8m时按内天井4.(2)条控制。非功能性凹槽有以下情形的，其按层计算的投影面积全部计入地上核减建筑面积：凹槽进深超过1.5m。凹槽进深不超过1.5m，但面宽与进深之比小于2。凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊，其进深与凹槽进深之和超过2.4m。(凹槽进深是指计建筑面积的建筑外墙（窗）的最大凹入深度；凹槽的投影面积，以49、凹槽内的建筑外墙（窗）或阳台计建筑面积线外缘至凹槽外顶点（含外墙上附着的阳台、凸窗实体外墙顶点）的连线计算。)六六.室外透空空间室外透空空间（摘自深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)）室外透空空间：与建筑空间相连的由结构连梁、连板、建筑墙体等围合形成的建筑外墙外部透空空间。因结构需要设置的，作为三户（不含核心筒）及以上采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的投影面积可不计入地上核减建筑面积。非超高层的住宅建筑因结构需要，在户与户之间、户与核心筒之间隔层设置，作为户内房间（均不含阳台）采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的总投影面积超过该层计规定建筑面积部分水平投影面积50、的3%时，全部计入地上核减建筑面积。超高层住宅建筑因结构需要，在户与户之间、户与核心筒之间合理设置，作为户内房间（均不含阳台）采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的总投影面积超过该层计规定建筑面积部分水平投影面积的3%时，全部计入地上核减建筑面积。除上述三种情形外的其他室外透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。根据根据深圳市建筑设计规则深圳市建筑设计规则(正式版：正式版：2019011120190111起实施起实施)规范解读NORMATIVE INTERPRETATION根据根据深圳市建筑设计规则深圳市建筑设计规则(正式版：正式版：2019011120190111起实51、施起实施)规范解读NORMATIVE INTERPRETATION深圳市人才房标准套型平面索引SHENZHEN TALENT ROOM STANDARD SET PLANAR INDEX本项目选择标准户型库六户D2户型（80）及一户C4户型（65），满足新建保障性住房选用标准户型库户型不少于80%的规定。市面上市面上8080-140140高层产品以高层产品以3 3-3.53.5面宽为主，多为面宽为主，多为LDKLDK南北布局，南北布局，缺少大面宽横厅、端厅等景观户型和可变户型缺少大面宽横厅、端厅等景观户型和可变户型中海九号公馆中海九号公馆面积：138户型：4室2厅2卫绿景红树湾壹号绿景红树湾壹52、号面积：139户型：4室2厅2卫新天鹅堡新天鹅堡面积：133户型：2室2厅2卫缺点1.大进深通透性差竞品分析COMPETITIVE PRODUCT ANALYSIS优点1.仪式性玄关2.餐厨联动开敞3.餐客厅南北布局4.主卧套房配置市面上市面上8080-140140高层产品以高层产品以3 3-3.53.5面宽为主，多为面宽为主，多为LDKLDK南北布局，南北布局，缺少大面宽横厅、端厅等景观户型和可变户型缺少大面宽横厅、端厅等景观户型和可变户型中海九号公馆中海九号公馆面积：210户型：3室二厅3卫绿景红树湾壹号绿景红树湾壹号面积：242户型：4室二厅3卫华润润府华润润府面积：230户型：4室二厅53、3卫优点1.仪式性玄关2.餐厨联动开敞3.书房结合宽厅灵活4.主次卧套房配置缺点1.大进深通透性差竞品分析COMPETITIVE PRODUCT ANALYSIS方案一方案一中央公园中央公园塔楼改造后模块体块分析BLOCK ANALYSIS(隔层入户走道)公摊区域示意设计要求：套内90，建面140每层入户走道(隔层入户走道)公摊区域示意通过阳台和挑空偷面积后期可改房间通过阳台和挑空偷面积改房间报建版报建版实施版实施版建面约：建面约：140140户型编号房型建筑面积 套内面积 套型面积 套内总计 本层公摊面积 公摊面积阳台（投影面积）阳台计容面积阳台面积百分比标准层户数使用系数本层建筑面积E1户54、型 5房2厅2卫 153.97120.23125.5728.4010.685.348.51%2F1户型 4房2厅3卫 161.42122.63131.6529.7718.039.0213.70%186.5781.56%466.86382.79T3建筑面积明细表 户型编号房型建筑面积 套内面积 套型面积 套内总计 本层公摊面积 公摊面积阳台（投影面积）阳台计容面积阳台面积百分比标准层户数使用系数本层建筑面积E1户型 3房2厅2卫 141.6885.5094.0047.6817.008.5018.09%2F1户型 2房2厅2卫 141.7085.0094.0247.6918.039.0219.1855、%1T3建筑面积明细表 282.02143.0466.35%422.56T3T3户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：套内90，建面140通过阳台和挑空偷面积改房间通过阳台和挑空偷面积后期可改房间户型编号房型建筑面积 套内面积 套型面积 套内总计 本层公摊面积 公摊面积阳台（投影面积）阳台计容面积阳台面积百分比标准层户数使用系数本层建筑面积E1户型 5房2厅2卫 154.86120.23125.5729.2910.685.348.51%2F1户型 4房2厅3卫 162.07122.40131.4230.6518.039.0213.72%1T3建筑面积明细表 382.5689.238156、.09%469.29户型编号房型建筑面积 套内面积 套型面积 套内总计 本层公摊面积 公摊面积阳台（投影面积）阳台计容面积阳台面积百分比标准层户数使用系数本层建筑面积E1户型 3房2厅2卫 142.8085.5094.0048.8017.008.5018.09%2F1户型 2房2厅2卫 141.7684.3093.3248.4518.039.0219.32%1146.0565.83%424.87281.32T3建筑面积明细表 报建版报建版实施版实施版户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：套内90，建面140改造后改造后改造前改造前阳台偷面积后期改房间屏蔽生活，闹中取静；全景视野观景阳57、台户型编号房型建筑面积 套内面积 套型面积 套内总计 标准层公摊面积 公摊面积阳台（投影面积）阳台计容面积阳台面积百分比标准层户数使用系数本层建筑面积220户型4房2厅4卫221.88181.31189.60379.2064.5632.2826.3013.1513.87%285.45%443.76户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：套内大于90，建面220实施版实施版上叠上叠上叠上叠下叠下叠下叠下叠层高5.4M+高差0.6M后期可改造成层高3M的复式层高5.4M+顶板0.6M后期可改造成层高3M的复式报建版报建版户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：套内80，建面160报58、建报建版版-首首层商墅平面图层商墅平面图实施实施版版-下叠商下叠商墅平面图墅平面图户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：套内80，建面160建面约：建面约：8080（160160）报建报建版版-二层二层商墅平面图商墅平面图实施实施版版-上叠商上叠商墅平面图墅平面图户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：套内80，建面160套 内套 内 9 09 0 ，建 筑 面 积，建 筑 面 积 1 4 01 4 0 舒适四房设计，尺度适宜，动静分区 大飘窗、大格局采光视野好 四开间朝南设计，充分享受自然风光 独立玄关、充分考虑收纳 双卫生间设计，公卫干湿分离 主卧配套完善适用，尽享主人惬59、意生活户型平面HOUSEHOLD FLOOR套 内套 内 9 09 0 ，建 筑 面 积，建 筑 面 积 1 4 01 4 0 舒适4+1房设计，尺度适宜，动静分区 南北双阳台、大飘窗、大格局采光视野好 四开间朝南设计，充分享受自然风光 独立玄关、充分考虑收纳 双卫生间设计，公卫干湿分离 主卧配套完善，尽享主人惬意生活 户型空间完善、方正，满足多功能家居生活户型平面HOUSEHOLD FLOOR首层平面FIRST FLOOR PLANE套 内套 内 1 7 01 7 0 ，建 筑 面 积，建 筑 面 积 2 2 02 2 0 大尺度豪华四房，款待家人生活 四开间朝南，“超级”景观阳台、尽享阳光60、宠爱 双卫生间设计，公卫干湿分离 中西厨双流线设计，功能完善，结合吧台与餐厅形成互动 主卧豪华舒适，私密尊享 独立玄关、充分考虑收纳 全明通透，舒适起居悦然于心户型平面HOUSEHOLD FLOOR270转角厅平面示意图客餐厅空间布置在客餐厅空间布置在角部角部，获得，获得270270度度的观的观景面景面景观面分析LANDSCAPE SURFACE ANALYSIS在这里在这里 视野无需远行视野无需远行 心灵放飞自由心灵放飞自由人才公寓建筑面积明细表 户型编号房型建筑面积套内面积套型面积套内总计本层公摊面积公摊面积阳台（投影面积）阳台计容面积阳台面积百分比标准层户数使用系数本层建筑面积C4两房两61、厅一卫71.61 57.35 60.00 497.88 96.37 11.61 5.30 2.65 8.83%1 83.78%591.83 D2三房两厅一卫87.11 70.43 72.98 14.13 5.10 2.55 6.99%6 人才公寓户型平面HOUSEHOLD FLOOR设计要求：建面65+80方案二方案二云端缦居云端缦居奇数层4+1房两厅三卫偶数层4+1房两厅三卫220户型产品设计Product design 户型亮点单梯入户、独立玄关、仪式感强！户型亮点洄游空间设计户型亮点超大宽厅舒适空间7.6米8.9米270景观视野户型亮点专属270环景端厅户型亮点客厅两层挑空设计挑空改造+62、1房户型亮点豪华主卧套设计220户型偶数层4+1房两厅两卫宽景阳台挑空改造+1房产品设计Product design 本案总结：本案户型方整、布局紧促、尺度适宜、实用；华润等户型面宽数较少、布局过时、通透感差户型对比面积：225户型：4+1室2厅3卫270豪华景观方厅、客厅局部挑空、270景观阳台270景观主卧、男女双衣帽间、适度舒适、华润润府面积：230户型：4室二厅3卫主卫开门直对卧室对位关系差客厅不够豪华厨房面积过大、资源分配不合理空间局促、体验感差空间进深大、通透感差绿景红树湾壹号面积：242户型：4室二厅3卫竞品分析Competitive Product Analysis架空层平面娱63、乐活动区器械健身区产品设计Product design 奇数层四房两厅三卫偶数层四房两厅两卫90户型产品设计Product design 超大宽厅舒适空间宽景阳台空中花园改造+1房90户型奇数层四房两厅两卫挑空改造+1房主卧套房设计报建套内面积90实际建筑面积143报建得房率62.9%实际得房率73.8%产品设计Product design 超大宽厅舒适空间宽景阳台90户型偶数层四房两厅两卫空中花园改造+1房主卧套房设计报建套内面积90实际建筑面积143报建得房率62.9%实际得房率73.8%产品设计Product design 90户型奇数层空中花园改造+1房挑空改造+1房报建套内面积90实64、际建筑面积144报建得房率62.5%实际得房率72.2%产品设计Product design 90户型偶数层空中花园改造+1房报建套内面积90实际建筑面积144报建得房率62.5%实际得房率72.2%挑空改造+1房产品设计Product design 人才公寓产品设计Product design 65公寓两房两厅一卫产品设计-人才公寓Product design 65公寓两房两厅一卫全明套内空间方整客餐厅卫生间干湿分离、舒适三件套产品设计-人才公寓Product design 80公寓三房两厅一卫产品设计-人才公寓Product design 80公寓三房两厅一卫全明套内空间入户独立门厅卫生间65、干湿分离、舒适三件套产品设计-人才公寓Product design 方案三方案三越秀公馆越秀公馆3+1房两厅两卫90户型-1产品设计Product design 宽景阳台改造后餐、客厅加大90户型-23+1房两厅两卫主卧舒适套房设计报建套内面积86实际建筑面积109报建得房率59.0%实际得房率74.6%工作阳台后期可改书房、功能可变北向生活阳台设计产品设计Product design 中海九号公馆面积：138户型：4室2厅2卫本案总结：本案户型方整、布局紧促、尺度适宜、实用；中海等户型面宽数较少、进深大、布局过时户型对比面积：145户型：4室2厅2卫主卧大面宽落地窗、独立衣帽间横向舒适餐客厅66、玄关尺度适宜、实用门厅尺度过大 较浪费主卫配置一般南向面宽数少、阳台局促南北双阳台面积：139户型：4室2厅2卫绿景红树湾壹号南向面宽较小、空间局促主卫配置一般竞品分析Competitive Product Analysis90户型-23+1房两厅两卫产品设计Product design 3+1房两厅两卫90户型-2产品设计Product design 改造后舒适主卧套+190户型-33+1房两厅两卫报建套内面积85实际建筑面积147报建得房率58.0%实际得房率75%端厅带超尺度景观阳台产品设计Product design 90户型-33+1房两厅两卫产品设计Product design 方67、案四方案四山中墅居山中墅居3+1房两厅两卫90户型产品设计Product design 90户型-43+1房两厅两卫报建套内面积90实际建筑面积132报建得房率68.0%实际得房率90.0%宽厅舒适空间宽景阳台空中花园改造+1房主卧套房设计AB厨房洄游流线设计报建套内面积90实际建筑面积143报建得房率63.0%实际得房率90.0%AB产品设计Product design CHAPTER6示范示范SALES OFFICES结合T2中庭区域设置售楼处建设，T4样板房设置于南侧地库或T2架空层，后期拆除。售楼处范围地下区域不设置地库，便于先行建设。方案一示范区功能分析城市客厅社区大堂沙盘展示区室内泳池洽谈区水庭院健身房办公区SALES OFFICES方案一示范区功能分析销售中心景观步道样板房1,2景观水池儿童游乐样板房3入口情景广场2345678停车区域1示范区面积：950021345678SALES OFFICES方案二示范区功能分析洽谈区洽谈区前台一层平面图1128售楼处总建筑面积：1566SALES OFFICES方案二示范区功能分析办公区办公区二层平面图438SALES OFFICES方案二示范区功能分析谢 谢 聆 听谢 谢 聆 听