1、XX呼市玉泉呼市玉泉项项目目规规划方案划方案方方案案回回顾顾方方案案设设计计竞竞品品研研究究产产品品策策略略规规划划策策略略难难点点解解析析规规划划愿愿景景项项目目背背景景1 2 3 4 5 6 7 801项项目背景目背景我我们拥们拥有的条件有的条件地段！地段！资资源！尺度！源！尺度！N地段分析地段分析金金桥桥路路SITE1.0KM紧邻紧邻2号号线线地地铁铁站站“内大南站内大南站”；周；周边边5公里公里辐辐射人口射人口82.8W,地段极佳地段极佳锡锡林公园林公园Xilin ParkN小黑河景小黑河景观带观带Xiaoheihe River内蒙古大学内蒙古大学Inner MongoliaUnive2、rsitySITEXX广广场场Wanda Plaza1.0KM周周边边景景观优观优越、文化氛越、文化氛围浓围浓厚、厚、紧紧靠靠XXmall，资资源得天独厚源得天独厚资资源分析源分析XX商商业业mall用地面用地面积积 254.062亩亩169374.79尺度分析尺度分析内大南站内大南站（地（地铁铁2号号线线、公交站、公交站)基地南北基地南北长长468.7m，东东西西长长459.7m，用地面，用地面积积254.06亩亩，尺度开，尺度开阔阔02规规划愿景划愿景我我们拥们拥有一座城最有一座城最值值得得骄骄傲的傲的资资源源区位区位LOCATION城南中央生活区交通交通TRANSPORTATION地铁上3、盖物业景景观观PARK水岸生态大盘品牌品牌BRAND一座XX广场，一个城市中心配套配套FACILITIES12万XX广场加持坐坐拥拥城市封面，引城市封面，引领领城市城市发发展，打造生展，打造生态态人居人居都市生活聚集地宏观愿景水岸生活臻品社区中观愿景生态大盘，轻奢生活微观愿景03难难点解析点解析然而，世上不存在完美的土地然而，世上不存在完美的土地难难点解析点解析1.商商业业固化占用地固化占用地2.商住分离占用地商住分离占用地难难点一：点一：规规划条件限制土地高效利用，住宅的划条件限制土地高效利用，住宅的实际实际容容积积率达到率达到3.5北侧布置低层商业（规划要求）南侧布置金街(商业量的要求)山4、墙14m，平行20m（规划要求）3.开放道路占用地开放道路占用地预留10m东西向道路（规划要求）5.日照系数日照系数1.73，时时数数大寒日大寒日2h5.住宅主住宅主墙墙面面间间距距40M限制土地高效利用限制土地高效利用建筑退建筑退线线住宅住宅净净用地用地仅仅占占总总用地的用地的66%，净净容容积积率率3.5商商业业与住宅与住宅间间距距4.大高限大高限宽宽55M，大高以下限，大高以下限宽宽50M开放道路开放道路户户型型两房一卫三房一卫三房两卫四房两卫四房两卫面面积积最大最大值值89105120140160套数占比套数占比20%40%20%15%5%难难点二：限制北廊与南北通透的矛盾，点二：限制5、北廊与南北通透的矛盾，刚刚需需T2高高层层，市面，市面绝绝无无仅仅有有客户：我只选南北通透户型规划：北连廊不允许营销：客户所需求即我所需，而且我要更多客户设计：有我没见过的，但没有我做不了的难难点解析点解析难难点三：点三：254亩亩，地，地块块大，日照形大，日照形势严势严峻峻难难点解析点解析甲方甲方测测算方案日照算方案日照总图总图看着很空，其看着很空，其实实日照不日照不过户过户数多达数多达150户户测测算版方案算版方案测测算版日照算版日照我我们们面面临临的挑的挑战战货值货值！产产品力！品力！04规规划策略划策略总图总图超能力超能力战胜战胜超超级难题级难题总图总图超能力超能力GENERAL LA6、YOUT SUPER ABILITY用什么用什么样样的的产产品品组组合？合？PRODUCT SELECTION摆摆在什么在什么样样的位置？的位置？PRODUCT PISITION产产品品组组合合逻辑逻辑PRODUCT SELECTION总总量与日照下的量与日照下的规规划格局划格局PRODsUCT PISITION产产品已定品已定PRODUCT SELECTION户型组合（89+89）*3（89+89）*4组合楼栋面宽（m）4256适用性评判20%户型可三拼，其余两拼20%户型可四拼，其余两拼（105+105）*389*2+105*489*4+105*289*4+120*2（120+120）*27、60.654.448.250.645.2超出限宽60%户户型可三拼，楼型可三拼，楼栋栋数最少，数最少，总图总图最最优优30%户型可三拼，其余两拼40%户型可三拼，其余两拼满满足限足限宽宽，总图总图推演极限推演极限值值改善改善产产品品组组合推演合推演产产品品组组合形式推演合形式推演户型组合（140+140）*2组合楼栋面宽（m）55.6适用性评判超出限宽（160+160）*265.2超出限宽1.刚刚需需户户型做三拼，型做三拼，总图总图楼楼栋栋数最少解决数最少解决总图总图痛点痛点2.120户户型型设计设计关关键键点在于日照限制下的极限面点在于日照限制下的极限面宽宽推算推算3.140、160户户型，8、合理使用面型，合理使用面宽宽，在，在55m限面限面宽宽下做出下做出产产品力品力策略一策略一55M限限宽宽三拼最大化，最少楼三拼最大化，最少楼栋栋数解决数解决“总总量量难题难题”4.改善改善产产品考品考虑虑洋房，打差异化洋房，打差异化竞竞争争规规划策略划策略以标化产品尺度推演组合形式刚刚需需产产品品组组合推演合推演产品组合形式推演策略二策略二用足日照最用足日照最优优位置，占地少出量多，解决位置，占地少出量多，解决“净净用地用地难题难题”1.日照最有利的位置：日照最有利的位置：不遮挡其他建筑的位置-北侧最容易获得日照的位置-西侧2.最出量最出量产产品：品：55M面宽下可以最多拼且占总量最大的的产品9、89+105三拼3.释释放放净净用地用地出量产品用地最小，其他产品净用地最大北侧：55*6+18*（6-1）+20+6=446455西侧：9.2*5+（5-1）*40+(20+16)*2=278296结论结论：北：北侧侧三拼做布置三拼做布置6列列西西侧侧三拼最多布置三拼最多布置5行，空余部分做配套行，空余部分做配套规规划策略划策略策略三策略三大尺度用地，遵循日照大尺度用地，遵循日照规规律，才能有效利用土地律，才能有效利用土地规规划策略划策略日照间距系数1.73越过前方建筑获得高度角需D=79.5*1.73=140M高度角高度角过过大，地大，地块块内部建筑内部建筑获获得日照必得日照必须须有足有足10、够够方位角方位角策略四策略四用足面用足面宽宽是提高是提高产产品力的品力的绝对绝对途径途径规规划策略划策略55X+50Y+14(X+Y-1)454日照间距求求 X、Y列数列数组组合，面合，面宽宽最大化最大化4 列列 高高 层层 +2 列列 多多 层层 ，右右 侧侧 日日 照照 不不 过过4 列列 高高 层层 +2 列列 多多 层层 ，面面 宽宽 吃吃 不不 足足4 列列 高高 层层 +3 列列 多多 层层 ，面面 宽宽 利利 用用 ，求求 证证 日日 照照4 列高列高层层+3 列多列多层层，用足面，用足面宽宽，右，右侧侧高高层层日照求极限面日照求极限面宽宽 是最是最优优解解89+105:高高层层11、T2三拼三拼120/140:高高层层T2双拼双拼160:窄面窄面宽宽洋房洋房(12.5M)160洋房，限洋房，限宽宽50m（双拼）（双拼）140高高层层，限，限宽宽55m（双拼）（双拼）规划格局优，160面宽不足，刚需产品得房率低89+105:高高层层T2三拼三拼120:高高层层T2双拼双拼140:高高层层T2双拼双拼/洋房洋房160:高高层层T2双拼双拼(13.7M)（方案一）（方案一）160高高层层大面大面宽宽不突破不突破140洋房，限洋房，限宽宽50m（双拼）（双拼）140+160高高层层，限，限宽宽55m（双拼）（双拼）规划格局最优，产品逻辑优，刚需产品得房率低（方案二）（方案二）1612、0洋房小面洋房小面宽宽不突破不突破总图总图推演推演稳稳妥版妥版89+105:高高层层北廊北廊T6160:高高层层T2双拼双拼(13.7M)（方案二）突破北廊（方案二）突破北廊+突破部分北廊面突破部分北廊面宽宽89+105:高高层层北廊北廊T6 120:高高层层T2双拼双拼 140:高高层层T2双拼双拼/洋房洋房 160:高高层层T2双拼双拼(13.7M)规划格局最优，产品逻辑优，刚需产品得房率高双突破，突破产品货值规划格局最优，产品逻辑优，刚需产品得房率高双突破，突破产品货值（方案一）（方案一）仅仅突破北廊突破北廊120:高高层层T2双拼双拼 140:高高层层T2双拼双拼/洋房洋房89+10513、 仅仅突破北廊突破北廊89+105 仅仅突破北廊突破北廊89+105 既突破面既突破面宽宽有突破北廊有突破北廊总图总图推演推演突破版突破版最最稳稳妥妥洋房最大化洋房最大化突破最少突破最少最有价最有价值值双突破双突破价价值值最最优优160高高层层大面大面宽宽160洋房小面洋房小面宽宽160高高层层大面大面宽宽突破北廊突破北廊160高高层层大面大面宽宽突破北廊突破北廊部分北廊突破面部分北廊突破面宽宽基基础础版方案一版方案一基基础础版方案二版方案二突破版方案一突破版方案一突破版方案二突破版方案二推演推演结论结论05产产品策略品策略产产品力是第一生品力是第一生产产力力3.140户型，合理使用面宽，在514、5m限面宽下做出产品力策略一：策略一：总图总图思思维维，户户型型组组合形式决定合形式决定总图总图格局格局产产品策略品策略1051208910512089140140140140160160140140105 10555m12012055m55m23.4m1.符合户配比例，89做端厅可争取更多飘窗赠送2.120户型，23.4m为总图推演极限面宽尺寸4.160户型，无面宽加大条件，发挥端户优势假飘窗赠送，南北向均可做案例支撑：市面普遍做法设备平台赠送，赠送生活阳台或一间房案例支撑：碧桂园东河、华润紫云府亿利澜庭大进深飘窗赠送，市面最大900mm案例支撑：华润紫云府策略二：市策略二：市场场思思维维，15、扬长扬长避短，深挖避短，深挖赠赠送空送空间间1.以全系独立入户、南北通透站位轻奢大盘2.集多种赠送手法于一身，以高赠送率弥补低得房率产产品策略品策略策略三：客策略三：客户户思思维维，最多南向房，最多南向房间间，有效利用面，有效利用面宽宽端厅VS横厅南向主卫占面宽，仅有客厅、主卧朝南本案无绝对景观资源优势，无法支撑大横厅与南向三间卧室可自由切换，居住舒适度更强产产品策略品策略PART ONEPART TWOPART THREEPART FOREPART FIVE01玄关空玄关空间间归归家第一步家第一步 功能必功能必须须酷酷05卫卫浴空浴空间间玉人浴出新玉人浴出新妆妆洗洗 浓浓涂淡摸怎相宜涂淡摸怎16、相宜PART SIX02客客厅厅空空间间讲讲究的外表究的外表 有趣的灵魂有趣的灵魂06家政空家政空间间整理好家整理好家务务管理好人生管理好人生PART SEVEN03厨房空厨房空间间空空间间跨界跨界 实现实现美味无界美味无界07卧室空卧室空间间被被窝窝的陪伴的陪伴 是最是最长长情的告白情的告白PART EIGHT04餐餐厅厅空空间间左手酒杯呷口香左手酒杯呷口香 右手鼠右手鼠标标画条画条龙龙08应应急收急收纳纳防患于未然防患于未然 捉矢于未捉矢于未发发策略四：工匠思策略四：工匠思维维，细节细节造就品造就品质质生活生活产产品策略品策略06竞竞品研究品研究看看我看看我们们的的对对手，手，才知道我才知17、道我们们面面临临的的问题问题有多有多严严峻峻面积户型项目85-862房1卫碧桂园星作碧桂园星作852房1卫华润华润置地紫云府置地紫云府892房1卫金地明京金地明京872房1卫天福九熙府天福九熙府852房1卫亿亿利利澜澜庭庭竞竞品启示：品启示：1.两开两开间为标间为标配配；2.明明卫卫作作为户为户型品型品质竞质竞争的关争的关键键；3.飘飘窗窗赠赠送送为为常常规规做法做法7.0m7.2m6.9m7.5m竞竞品研究品研究89竞竞品品户户型型户型图6.8m面积户型项目1253房2卫碧桂园星作碧桂园星作1083房1卫华润华润置地紫云府置地紫云府1053房1卫金地名京金地名京1053房1卫金地金地风华风华18、1053房1卫亿亿利利澜澜庭庭竞竞品启示：品启示：1.三开三开间为标间为标配配；2.3房房1卫为卫为市市场场主力；主力；3.开开间间尺寸尺寸为竞为竞争关争关键键8.9m10.4m10.2m8.9m竞竞品研究品研究105竞竞品品户户型型户型图10.2m面积户型项目1053房2卫碧桂园星作碧桂园星作1233房2卫碧桂园星作碧桂园星作1203房2卫金地金地风华风华1173房2卫金地明京金地明京1223房2卫亿亿利利澜澜庭庭竞竞品启示：品启示：1.3房房2卫为卫为市市场标场标配配；2.开开间间多在多在10.8m左右；左右；3.开开间间尺寸、主卧舒适度尺寸、主卧舒适度为竞为竞争关争关键键10.8m10.19、7m10.8m8.4m竞竞品研究品研究120竞竞品品户户型型户型图10.8m面积户型项目1424房2卫 宽厅碧桂园星作碧桂园星作1403房2卫卫 宽厅华润华润置地紫云府置地紫云府1403房2卫金地金地风华风华1353房2卫亿亿利生利生态态城城1433房2卫 横厅中海河山大中海河山大观观竞竞品启示：品启示：1.南向南向2房房+宽厅为标宽厅为标配，南向配，南向2房房+横横厅为厅为高配；高配；2.南向开南向开间间数数为竞为竞争关争关键键12.8m12.1m竞竞品研究品研究140竞竞品品户户型型户型图14.1m面积户型项目1654房2卫 横厅融融创创瀚海壹号瀚海壹号1653房2卫亿亿利生利生态态城城120、764房3卫宽厅中海河山大中海河山大观观竞竞品启示：品启示：1.南向南向4开开间间、4房房2卫为标卫为标配；配；2.套套间间数、客数、客厅厅豪豪华华感感为竞为竞争关争关键键竞竞品研究品研究160竞竞品品户户型型户型图16m160融融创创瀚海壹号瀚海壹号165产产品品选选取同面取同面积积段最佳段最佳竞竞品品产产品品进进行行对标对标对标产对标产品品竞竞品研究品研究10510.2m金地明京金地明京105产产品品896.8m金地江山金地江山风华风华89产产品品12010.7m碧桂园星作碧桂园星作123产产品品14012.1m华润华润置地紫云府置地紫云府140产产品品07规规划方案划方案稳稳妥版方案一（21、主推）妥版方案一（主推）限制条件不突破，限制条件不突破，总图总图格局最格局最优优鸟鸟瞰效果瞰效果图图1规划净用地面积2规划总建筑面积1.规划地上建筑面积其中：a.配套设施建筑面积169374.79575878.73440374.464734.98254.06440374.464735.14b.幼儿园建筑面积c.商业建筑面积d.保障房e.规划住宅建筑面积2.规划地下建筑面积其中：a.规划地下机动车停车面积b.规划地下非机动车停车面积c.规划地下人防建筑面积3建筑占地面积3850.0028819.3911736.99 11736.99391233.10135504.27114613.110.00222、0891.1636423.2430%35%402521.50%35.00%2.6034551105640252013824彩色彩色总总平面平面图图综合指标表4建筑密度5绿地率6容积率7总户数8总人数9机动车停车位其中：a.地面机动车停车位b.地下机动车停车位户型配比产品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合计户数比20.26%39.77%20.26%15.02%4.69%100%户数要求值20%40%20%15%5%100%差值0.26%-0.23%0.26%0.02%-0.31%0.00%总总平面平面图图产产品分布品分布配套分布配套分布售楼部底商金街幼儿园公租房配套规规23、划分析划分析89 高层105高层120高层140高层140洋房160高层20.28%39.76%20.25%15.02%4.69%高度分析高度分析规规划格局划格局两轴一环三中心规规划分析划分析27F高层6-7F洋房消防分布消防分布规规划分析划分析交通分析交通分析东侧、南侧设置三个车行出入口北侧地块四个出入口，金街方向为主要人行出入口南侧地块北侧东侧两个人行出入口规规划分析划分析选选址原址原则则：1.最佳昭示性最佳昭示性西西侧侧主干道沿主干道沿线线、避开高架段、避开高架段2.最佳可达性最佳可达性就近地就近地铁铁口口3.最大最大实实用性用性结结合商合商业设业设置置日照分析日照分析规规划分析划分析日24、照日照软软件及参数件及参数设设置：置：软软件：众智日照分析件：众智日照分析软软件件 V11.0地点：呼和浩特市地点：呼和浩特市地理位置：北地理位置：北纬纬40度度49分，分，东经东经111 度度41分分大寒日：日照大寒日：日照时时段：段：8：00时时16：00时时时间统计时间统计方式：按方式：按连续连续日照日照时间时间不小于不小于5分分钟进钟进行累加行累加最小最小连续时间连续时间：5分分钟钟网格网格间间距：距：1米米立面受影面：距室内地坪立面受影面：距室内地坪0.9米高的外米高的外墙墙位置位置日照最小日照最小扫扫掠角：掠角：15度度精算精度：精算精度：1分分钟钟结论结论：本：本项项目及外部地目25、及外部地块块住宅均住宅均满满足大寒日足大寒日2小小时时日照日照标标准准产产品力是品力是检验检验真理的唯一真理的唯一标标准准户户型型设计设计丨丨T2-89+105高高层户层户型型3800设备平台飘窗主人流线独立玄关独立玄关客餐厨一体化客餐厨一体化设计设计转转角角厅厅双面采光双面采光大大设备设备平台平台赠赠送送12341423户户型型设计设计丨丨T2-89高高层户层户型分析型分析89本案本案户户型：型：户户型面型面积积：89开开间间尺寸：尺寸：7.9M（2面宽）户户型亮点：型亮点：端户角厅双面采光，小户型明卫，超高赠送率市市场对标场对标：户户型面型面积积：89开开间间尺寸：尺寸：6.8M（2面宽）26、标标化化对标对标：户户型面型面积积：88.9开开间间尺寸：尺寸：7.3M（2面宽）户户型型设计设计 丨丨T2-89户户型型对标对标户户型型设计设计 丨丨T2-105高高层户层户型型设备平台飘窗主人流线105105123独立玄关独立玄关客餐客餐厅厅一体化一体化设计设计南向南向3面面宽宽，全明采光，全明采光赠赠送大送大设备设备平台平台1234户户型型设计设计丨丨T2-105高高层户层户型分析型分析4标标化化对标对标：户户型面型面积积：105开开间间尺寸：尺寸：10.1M（3面宽）本案本案户户型：型：户户型面型面积积：105开开间间尺寸：尺寸：10.1M（3面宽）户户型亮点：型亮点：保证功能齐全，大27、设备平台赠送市市场对标场对标：户户型面型面积积：105建筑楼型：建筑楼型：10.2M（3面宽）户户型型设计设计 丨丨T2-105高高层户层户型型对标对标户户型型设计设计丨丨T2-120高高层户层户型型飘窗主人流线120120123456独立玄关独立玄关豪豪华华主卧套主卧套干湿分离干湿分离卫卫生生间间客餐客餐厅厅一体化一体化设计设计南向南向3面面宽宽，全明采光，全明采光赠赠送大送大设备设备平台平台15234设备平台户户型型设计设计 丨丨T2-120高高层户层户型分析型分析6标标化化对标对标：户户型面型面积积：115开开间间尺寸：尺寸：12.5m（3面宽）本案本案户户型：型：户户型面型面积积：1228、0开开间间尺寸：尺寸：11.8m（3面宽）户户型亮点：型亮点：4.7m大面宽客厅，北向大设备平台赠送市市场对标场对标：户户型面型面积积：123建筑楼型：建筑楼型：10.7m（3面宽）户户型型设计设计丨丨T2-120高高层户层户型型对标对标户户型型设计设计丨丨T2-140高高层户层户型型设备平台飘窗主人流线14014012独立玄关独立玄关豪豪华华主卧套主卧套345次卧套件次卧套件中西厨中西厨设计设计南向南向4面面宽宽，大面，大面宽宽多功能横多功能横厅厅12534户户型型设计设计 丨丨T2-140高高层户层户型分析型分析标标化化对标对标：户户型面型面积积：140开开间间尺寸：尺寸：14.6m（4面29、宽）本案本案户户型：型：户户型面型面积积：140开开间间尺寸：尺寸：13.7m（4面宽）户户型亮点：型亮点：中西厨，大横厅，北侧大设备平台赠送市市场对标场对标：户户型面型面积积：142开开间间尺寸：尺寸：12.1m（3面宽）户户型型设计设计 丨丨T2-140高高层户层户型型对标对标户户型型设计设计 丨丨T2-160+140高高层户层户型型设备平台飘窗主人流线1234567独立玄关独立玄关豪豪华华主卧套主卧套干湿分离干湿分离卫卫生生间间大中西厨餐大中西厨餐厅厅，回型流，回型流线线空空间间南向南向4面面宽宽，多功能横，多功能横厅厅赠赠送大送大设备设备平台平台次卧套次卧套间间125374户户型型设计30、设计 丨丨T2-160高高层户层户型分析型分析6160标标化化对标对标：户户型面型面积积：155开开间间尺寸：尺寸：12.8m（3.5面宽）本案本案户户型：型：户户型面型面积积：160开开间间尺寸：尺寸：13.9m（4面宽）户户型亮点：型亮点：中西厨，多功能宽厅，次卧套间，大设备平台赠送，回形流线市市场对标场对标：户户型面型面积积：165开开间间尺寸：尺寸：13.8m（4面宽）户户型型设计设计 丨丨T2-160高高层户层户型型对标对标户户型型设计设计 丨丨140洋房洋房户户型型飘窗主人流线1401401独立独立对对景玄关，景玄关，动线动线分流分流23豪豪华华主卧套主卧套中西厨餐中西厨餐厅厅4531、回形流回形流线线空空间间南向南向3.5面面宽宽，全明采光，全明采光14253户户型型设计设计丨丨140洋房洋房户户型分析型分析本案本案户户型：型：户户型面型面积积：140开开间间尺寸：尺寸：12.4m（3.5面宽）户户型亮点：型亮点：对景玄关，多功能宽厅，中西厨房，回形流线，大赠送率市市场对标场对标：户户型面型面积积：142开开间间尺寸：尺寸：12.5m（3.5面宽）标标化化对标对标：户户型面型面积积：140开开间间尺寸：尺寸：14.6m（4面宽）户户型型设计设计 丨丨140洋房洋房户户型型对标对标户户型型设计设计 丨丨140+140洋房洋房(大面大面宽宽)14253飘窗主人流线12345独立32、入独立入户户玄关玄关南向南向15.3m4.5面面宽宽大面大面宽宽多功能横多功能横厅厅豪豪华华主卧套主卧套U型厨房，中西厨型厨房，中西厨140140户户型型设计设计丨丨140洋房（大面洋房（大面宽宽）户户型分析型分析本案本案户户型：型：户户型面型面积积：140开开间间尺寸：尺寸：15.3m（4.5面宽）户户型亮点：型亮点：4.5面宽+多功能横厅市市场对标场对标：户户型面型面积积：142开开间间尺寸：尺寸：12.5m（3.5面宽）标标化化对标对标：户户型面型面积积：140开开间间尺寸：尺寸：14.6m（4面宽）户户型型设计设计丨丨140洋房（大面洋房（大面宽宽）户户型型对标对标稳稳妥版方案二妥版方33、案二160做洋房，洋房最大化做洋房，洋房最大化总总平面平面图图254.06440374.464733.7211743.4930%35%4021169374.79575739.04440374.464733.723850.0028597.4811743.49391449.77135380.58114048.790.0021331.7936791.3921.72%35.00%2.6034531105040212013820综合指标表1规划净用地面积2规划总建筑面积1.规划地上建筑面积其中：a.配套设施建筑面积b.幼儿园建筑面积c.商业建筑面积d.保障房e.规划住宅建筑面积2.规划地下建筑面积其中：34、a.规划地下机动车停车面积b.规划地下非机动车停车面积c.规划地下人防建筑面积3建筑占地面积4建筑密度5绿地率6容积率7总户数8总人数9机动车停车位其中：a.地面机动车停车位b.地下机动车停车位户型配比产品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合计户数比20.27%39.68%20.19%15.12%4.75%100%户数要求值20%40%20%15%5%100%差值0.27%-0.32%0.19%0.12%-0.25%0.00%总总平面平面图图产产品分布品分布配套分布配套分布售楼部底商金街幼儿园公租房配套规规划分析划分析89 高层105高层120高层140高层140洋房135、60洋房20.64%40.52%18.93%15.14%4.77%体量模型体量模型户户型型设计设计 丨丨160洋房洋房户户型型飘窗主人流线1425631独立独立对对景玄关，景玄关，动线动线分流分流23456豪豪华华主卧套主卧套中西厨餐中西厨餐厅厅客餐客餐厅厅一体化一体化设计设计南向南向3.5面面宽宽，全明采光，全明采光次卧套次卧套间间160160户户型型设计设计丨丨160洋房洋房户户型分析型分析标标化化对标对标：户户型面型面积积：155开开间间尺寸：尺寸：12.8m（3.5面宽）本案本案户户型：型：户户型面型面积积：160开开间间尺寸：尺寸：12.4m（3.5面宽）户户型亮点：型亮点：对景玄关36、，中西厨，多功能宽厅，回形流线，次卧套间市市场对标场对标：户户型面型面积积：165开开间间尺寸：尺寸：13.8m（4面宽）户户型型设计设计 丨丨T2-160高高层户层户型型对标对标突破版方案一突破版方案一突破北廊北廊北廊T6解决解决刚刚需需户户型（型（89+105）得房率低的）得房率低的问题问题89+105 突破北廊，突破北廊，让让60%的的刚刚需需户户型型领领跑跑竞竞品品突破北廊突破北廊总总平面平面图图综合指标表1规划净用地面积2规划总建筑面积1.规划地上建筑面积其中：a.配套设施建筑面积b.幼儿园建筑面积c.商业建筑面积d.保障房e.规划住宅建筑面积2.规划地下建筑面积其中：a.规划地下机37、动车停车面积b.规划地下非机动车停车面积c.规划地下人防建筑面积3建筑占地面积4建筑密度5绿地率6容积率7总户数8总人数9机动车停车位其中：a.地面机动车停车位b.地下机动车停车位169374.79 254.06576050.85440374.46 440374.464738.60 4738.653850.0028714.1111739.95 11739.95391331.80135676.39114789.250.0020887.1436194.8021.37%30%35.00%35%2.603461110764030 40302013829产品T2-89T2-105T2-120T2-14038、T2-160合计户数比21.15%40.65%18.67%14.91%4.62%100%户型配比户数要求值20%40%20%15%5%100%差值1.15%0.65%-1.33%-0.09%-0.38%0.00%总总平面平面图图产产品分布品分布配套分布配套分布售楼部底商金街幼儿园公租房配套规规划分析划分析89 高层105高层120高层140高层140洋房160高层20.64%40.52%18.93%15.14%4.77%体量模型体量模型户户型型设计设计 丨北廊丨北廊 T6-89+105高高层层55m设备平台飘窗主人流线12348989独立独立对对景玄关，景玄关，动线动线分流分流北北侧侧大大设备39、设备平台平台赠赠送送客餐客餐厅厅一体化一体化设计设计南向南向2面面宽宽，全明采光，全明采光1324户户型型设计设计丨北廊丨北廊T6-89户户型分析型分析本案本案户户型：型：户户型面型面积积：89开开间间尺寸：尺寸：7.2M（2面宽）户户型亮点：型亮点：南向2面宽，小户型明卫，北向大设备平台赠送市市场对标场对标：户户型面型面积积：89开开间间尺寸：尺寸：6.8M（2面宽）标标化化对标对标：户户型面型面积积：88.9开开间间尺寸：尺寸：7.3M（2面宽）户户型型设计设计 丨北廊丨北廊T6-89户户型型对标对标设备平台飘窗主人流线1345212345独立玄关独立玄关豪豪华华主卧主卧客餐客餐厅厅一体一40、体设计设计大大设备设备平台平台赠赠送送南向南向3面面宽宽，全明采光，全明采光105 105105 105户户型型设计设计丨北廊丨北廊T6-105户户型分析型分析标标化化对标对标：户户型面型面积积：105开开间间尺寸：尺寸：10.1M（3面宽）本案本案户户型：型：户户型面型面积积：105开开间间尺寸：尺寸：10.1M（3面宽）户户型亮点：型亮点：大设备平台赠送，U型厨房，三独立卫生间市市场对标场对标：户户型面型面积积：105建筑楼型：建筑楼型：10.2M（3面宽）户户型型设计设计丨北廊丨北廊T6-105户户型型对标对标突破版方案二突破版方案二160高层大面宽+突破北廊+部分突破北廊面宽解决解决刚41、刚需需户户型（型（89+105）得房率低的）得房率低的问题问题+提升提升89户户型型产产品品绝对竞绝对竞争力争力突破北廊面突破北廊面宽宽，让让60%的的89户户型完爆型完爆竞竞品品突破面突破面宽宽北廊北廊169374.79 254.06576347.30440374.46 440374.464707.69 4739.543850.0029622.2111714.40 11714.40390480.16135972.84115081.370.0020891.4836394.7821.49%30%35.00%35%2.603461110764038 40382013837总总平面平面图图综合指标表42、1规划净用地面积2规划总建筑面积1.规划地上建筑面积其中：a.配套设施建筑面积b.幼儿园建筑面积c.商业建筑面积d.保障房e.规划住宅建筑面积2.规划地下建筑面积其中：a.规划地下机动车停车面积b.规划地下非机动车停车面积c.规划地下人防建筑面积3建筑占地面积4建筑密度5绿地率6容积率7总户数8总人数9机动车停车位其中：a.地面机动车停车位b.地下机动车停车位户型配比产品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合计户数比21.18%40.65%18.58%14.94%4.65%100%户数要求值20%40%20%15%5%100%差值1.18%0.65%-1.42%-0.0643、%-0.35%0.00%总总平面平面图图产产品分布品分布配套分布配套分布售楼部底商金街幼儿园公租房配套规规划分析划分析89 高层105高层120高层140高层140洋房160高层20.70%40.48%18.90%15.15%4.78%体量模型体量模型户户型型设计设计丨北廊丨北廊 T6-89+105（突破）（突破）57.8m设备平台设备平台14设备平台飘窗主人流线2312独立玄关独立玄关客餐客餐厅厅一体化一体化设计设计34大大设备设备平台平台赠赠送送南向南向2.5面面宽宽，多功能，多功能宽厅宽厅8989户户型型设计设计 丨北廊丨北廊T6-89户户型（突破）分析型（突破）分析本案本案户户型：型：44、户户型面型面积积：89开开间间尺寸：尺寸：8.6M（2.5面宽）户户型亮点：型亮点：8.6m2.5面宽宽厅，北向大设备平台赠送市市场对标场对标：户户型面型面积积：89开开间间尺寸：尺寸：6.8M（2面宽）标标化化对标对标：户户型面型面积积：88.9开开间间尺寸：尺寸：7.3M（2面宽）户户型型设计设计 丨北廊丨北廊T6-户户型型(突破突破)对标对标08方案回方案回顾顾总图总图回回顾顾89+105:高高层层T2三拼三拼120/140:高高层层T2双拼双拼160:窄面窄面宽宽洋房洋房(12.5M)160洋房，限洋房，限宽宽50m（双拼）（双拼）140高高层层，限，限宽宽55m（双拼）（双拼）规划格45、局优，160面宽不足，刚需产品得房率低89+105:高高层层T2三拼三拼120:高高层层T2双拼双拼140:高高层层T2双拼双拼/洋房洋房160:高高层层T2双拼双拼(13.7M)（方案一）（方案一）160高高层层大面大面宽宽不突破不突破140洋房，限洋房，限宽宽50m（双拼）（双拼）140+160高高层层，限，限宽宽55m（双拼）（双拼）规划格局最优，产品逻辑优，刚需产品得房率低（方案二）（方案二）160洋房小面洋房小面宽宽不突破不突破稳稳妥版妥版产品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合计户数比20.26%39.77%20.26%15.02%4.69%100%户型配比46、户数要求值20%40%20%15%5%100%差值0.26%-0.23%0.26%0.02%-0.31%0.00%产品T2-89T2-105T2-120T2-140T2-160合计户数比20.27%39.68%20.19%15.12%4.75%100%户型配比户数要求值20%40%20%15%5%100%差值0.27%-0.32%0.19%0.12%-0.25%0.00%89+105:高高层层北廊北廊T6160:高高层层T2双拼双拼(13.7M)（方案二）突破北廊（方案二）突破北廊+突破部分北廊面突破部分北廊面宽宽89+105:高高层层北廊北廊T6 120:高高层层T2双拼双拼 140:高高层47、层T2双拼双拼/洋房洋房 160:高高层层T2双拼双拼(13.7M)（方案一）（方案一）仅仅突破北廊突破北廊120:高高层层T2双拼双拼 140:高高层层T2双拼双拼/洋房洋房总图总图回回顾顾89+105 仅仅突破北廊突破北廊89+105 仅仅突破北廊突破北廊89+105 既突破面既突破面宽宽有突破北廊有突破北廊突破版突破版规划格局最优，产品逻辑优，刚需产品得房率高双突破，突破产品货值户型配比产品 户数比 户数要求值T2-89 21.15%20%T2-105 40.65%40%T2-120 18.67%20%T2-140 14.91%15%T2-160 4.62%5%合计 100%100%差值1.15%0.65%-1.33%-0.09%-0.38%0.00%规划格局最优，产品逻辑优，刚需产品得房率高双突破，突破产品货值户型配比产品 户数比 户数要求值T2-89 21.18%20%T2-105 40.65%40%T2-120 18.58%20%T2-140 14.94%15%T2-160 4.65%5%合计 100%100%差值1.18%0.65%-1.42%-0.06%-0.35%0.00%